10月 30日，公司发布 2024年第三季度报告：2024年前三季度实现营业收入 87.62亿元，同比-3.42%；实现归母净利润 0.08亿元，同比实现扭亏为盈。 业绩扭亏为盈， 计提减值影响单季度表现2024年前三季度，公司实现营业收入 87.62亿元，同比-3.42%， 实现归母净利润0.08亿元，同比实现扭亏为盈。三季度单季度实现营收 29.47亿元，同比+4.95%，实现归母净亏损 0.21亿元。 三季度亏损主要是因为公司对新房业务的应收账款进行了减值计提，带来信用减值损失约 3244万元。截止到三季度末，公司新房业务应收账款净额为 2.9亿元，其中 2年以上应收账款降至 0.9亿元。 三季度 GTV 同比转正， 政策催化下四季度有望保持增长2024年前三季度，公司实现 GTV（住房交易金额） 1867亿元，同比-17.8%。 2024年第三季度单季度来看，公司实现 GTV 约 641亿元，同比+2.3%，其中经纪业务、资产管理业务、新房业务分别为 487、 54、 99亿元，同比分别+0.3%、 +1.3%、 +14.4%。 政策加持下，二手房市场成交量有所回暖，我们预计随着 9月份“一揽子”涉房政策逐步落地， 2024年四季度公司 GTV 有望进一步提升。 核心城市市占率稳定， 二手房市场回暖带动业绩提升公司深耕北京、上海、杭州等重点城市， 市占率保持稳定，其中上海地区市占率同比提升 0.8pct。 根据中指院数据， 2024年三季度北京、上海、杭州二手房成交套数同比分别+26%、 +11.7%、 +56.7%， 成交金额同比分别+17.4%、 +6.1%、 +53.6%。 截止到三季度末， 相寓业务在管房源达 30.4万套，较年初增加 3.2万套。 我们认为，二手房市场有望持续回暖，带动公司经纪业务逐步改善。 投资建议政策加码下，二手房市场活跃度逐渐提升，我们预计 2024-2026年营收分别为128.31/132.74/139.63亿，同比分别+6.11%/+3.45%/+5.20%；归母净利润分别为0.86/1.92/3.59亿 ， 同 比 分 别 +110.08%/+124.67%/+86.950% ； EPS 分 别 为0.04/0.08/0.15元/股， 3年 CAGR 为 34.32%。考虑到公司在国内的龙头地位，以及政策扶持下二手房市场规模或逐步增长，维持“买入”评级。 风险提示： 政策落地不及预期；二手房活跃度不及预期；市场拓展不及预期。

事件2024年8月30日，公司发布2024年半年报，上半年实现营业收入512.73亿元，同比-0.33%；实现归母净利润14.17亿元，同比-34.17%；扣非后归母净利润为13.99亿元，同比+0.45%。 扣非利润稳健，投资收益减少2024H1，公司实现营业收入512.73亿元，同比-0.33%；实现归母净利润14.17亿元，同比-34.17%。归母净利润大幅下滑，主要原因有：1）上半年结转项目毛利率同比下降；2）2023H1，博时蛇口产业园REIT购入公司光明科技园资产，带来股权投资收益8.07亿元，2024H1无股权投资收益。2024H1，公司实现扣非后归母净利润为13.99亿元，同比+0.45%。 销售稳居头部，聚焦核心城市2024H1，公司销售规模稳健行业前五，实现销售金额1009.52亿元，同比减少39.3%，实现销售面积438.71万平方米，同比减少35.9%。公司聚焦高能级城市，强心30城销售贡献占比达91%，在深圳、西安、长沙等城市销售排名第一。拿地方面，公司坚持以销定投，上半年新增7宗地块，总建面80.13万平方米，总地价146.14亿元，拿地强度14.5%。权益拿地金额为99.97亿元，权益占比68.4%。 三道红线保持绿档，融资成本持续优化公司财务稳健，上半年剔除预收款的资产负债率为62.42%，净负债率为59.17%，现金短债比为1.63，三道红线均保持“绿档”。公司融资成本持续优化，截止2024H1，公司综合融资成本为3.25%，较年初下降22BP。 盈利预测、估值与评级预计公司2024-2026年营业收入分别为1920.16/2120.71/2294.30亿元，同比分别+9.72%/+10.44%/+8.19%；归母净利润分别为77.16/91.21/101.40亿元，同比分别+22.10%/+18.21%/+11.17%。EPS分别为0.85/1.01/1.12元/股，3年CAGR为17.1%。公司坚持城市聚焦战略，融资畅通，经营稳健，维持“买入”评级。 风险提示：政策落地不及预期；市场修复不及预期；市场竞争加剧。

事件：2024年7月26日，公司发布2024年半年度业绩快报，上半年实现营业收入512.73亿元，同比-0.33%；实现归母净利润14.17亿元，同比-34.17%；扣非后归母净利润为13.99亿元，同比+0.45%。 结转项目盈利承压，投资收益减少从业绩快报来看，2024Q2公司实现营收275.26亿元，同比-24.45%，归母净利润为10.85亿元，同比-42.30%。相比一季度，营收和利润增速均大幅转负。2024H1归母净利润降幅较大，一方面是由于转结项目毛利率较低，另一方面是由于股权处置收益减少（2023H1股权处置收益达8.07亿元）。 深耕高能级城市，业绩有望逐步回暖根据中指院数据，2024H1，公司实现销售金额1009.50亿元，同比-39.35%，TOP100房企同比-41.60%；公司实现销售面积440万平方米，同比-35.67%，TOP100房企同比-43.78%。拿地方面，公司权益拿地金额为80.90亿元，同比-66.29%，权益拿地面积为46.35万平方米，同比-61.05%，分区域来看，公司拿地主要集中在长三角地区。受行业整体影响，公司销售仍然承压。我们认为，公司深耕核心城市，产品矩阵齐全，随着政策引导商品房向改善性产品发展，公司有望迎来业绩改善。 财务稳健、土储优质，维持“买入”评级房地产市场仍处于调整期，我们调整公司24-26年营业收入分别为1920.16/2120.71/2294.30亿元，同比分别+9.72%/+10.44%/+8.19%；归母净利润分别为77.16/91.21/101.40亿元，同比增速分别为22.10%/18.21%/11.17%。EPS分别为0.85/1.01/1.12元。公司拿地积极，融资畅通，销售保持行业前列，业绩有望逐步改善，维持“买入”评级。 风险提示：政策落地不及预期；市场修复不及预期。

2024年4月29日万科A披露2024年一季报，一季度实现营业收入615.9亿元，同比-10.1%；实现归母净利润-3.6亿元，同比-125.0%。 结算规模和毛利率下降，营收下降利润亏损：1Q24公司营收下滑主要由于开发业务结算规模下降所致，而归母净利润亏损，除结算量下滑外，1Q24结算毛利率10.8%，同比下降4.6pct。 开发业务整体收缩，销售规模行业第三：1Q24公司开发业务贡献营收466.7亿元，同比-13.8%；开发业务毛利率10.5%，同比下降6.7pct。 1Q24公司实现销售金额580亿元，同比-42.8%，排名行业第三；截至一季度末，公司尚有已售未结金额3501亿元，对当年营收规模有一定支撑。 经营服务业务营收持续增长，毛利率稳步增长：1Q24公司经营服务业务贡献营业收入109.5亿元，同比+12.0%；经营性业务的毛利率18.9%,同比提升5.4pct。物流仓储业务实现营收9.7亿元，同比+1.0%；租赁住宅实现营收8.33亿元，同比+7.3%；商业开发与运营实现营收23.8亿元，同比+4.8%。 多渠道融资，积极推动资产处置和盘活：1Q24公司大宗资产实现回款金额42亿元，中金印力消费REIT募集资金净额32.6亿元。截至1Q24，公司货币资金830.7亿元，可覆盖一年内到期的有息负债，境内新获融资综合成本3.33%，较2023年全年下降28BP。 我们维持公司盈利预测不变，2024-2026年归母净利润分别为125.1亿元、127.5亿元和129.0亿元，同比增速分别为2.8%、1.9%和1.2%。 公司股票现价对应PE估值为7.2/7.1/7.0倍，预计公司未来开发业务收缩，经营服务业务贡献提升，稳固基本盘，维持“增持”评级。 房地产市场销售低迷；经营服务业务发展不顺；其他房企违约

2024年 3月 19日， 公司发布 2023全年业绩：实现营收 39.46亿元，同比+212.92%（追溯调整 2022年基数，下同）； 实现归母净利润 6592.4万元，同比+16.35%； 实现扣非归母净利润 6305.9万元，同比+23.51%。 收入持续高增，归母增速不及预期。 公司收入持续高增主要由于建筑施工收入同比+684.8%。 公司归母净利润增速不及预期，主要原因：①毛利率较低的建筑施工业务的营收占比上升 45.6pct 至75.8%； ②建筑施工毛利率下降 1.8pct 至 2.51%； ③计提资产减值准备 5786.8万元，同比增加 1455.4万元。 新签合同额高增，未来业绩增长有保障。 2023年公司新签合同额126.22亿元， 同比+332.7%， 其中工程施工业务新签 113.1亿元，同比+518.0%。 该部分主要承接控股股东建发房产的项目， 确定性强、质量高、后续回款更有保障。 现金流持续改善，应收账款加速周转，经营降本增效。 2023年公司经营性现金流净额为 4.45亿元，同比+111.8%，主要由于公司强化合同应收款管理，年度回款总额约 34.1亿元，同比+190%； 经营性现金流净额对净利润的覆盖倍数升至 5.5x（2022年为3.4x）。 受益于营收的大幅增长， 2023年公司应收账款周转率为4.9次（2022年为 1.7次）； 销售费用率 0.6%，同比下降 0.7pct； 管理费用率 4.0%，同比下降 7.8pct。 提升分红，回馈股东。 2023年公司拟派发现金红利约 2085万元，分红比例为 31.63%，而 2016-2022年分红比例均维持在 20%-22%，公司首次大幅提升分红率，回馈股东诚意明显。 控股股东持续积极拿地， 奠定公司增长基石。 根据克而瑞数据，2023年建发房产全口径新增拿地金额 888.2亿元，同比逆势增长28.3%，上升至行业第四位； 对应拿地强度为 0.47，在销售 TOP20房企中排第一位。建发房产大力度的拿地为后续公司施工业务的发展奠定了坚实基础。 我们略微下调原有预测， 预计 2024-26年归母净利润分别为 0.9亿元、 1.1亿元、 1.3亿元，同比增速分别为+36.9%、 +21.8%和+20.9%。 维持“买入”评级， 公司股票现价对应 2024-26年 PE 估值为 29.0x、 23.8x、 19.7x。 控股股东业务发展不顺； 应收账款减值风险； 商誉减值风险

2024年3月18日招商蛇口发布2023年年度报告，全年实现营业收入1750.1亿元，同比-4.37%；实现归母净利润63.19亿元，同比+48.20%；基本每股收益0.65元，每股现金分红0.32元，分红比例45.88%，股息率约3.36%。 归母净利润高增，主因减值减少&&权益比例提升：2023年公司开发结转面积845万方，同比-2.21%，导致营收规模下滑。同期利润总额、净利润分别同比-11.56%和+0.09%，而归母净利润同比逆势+48.20%，主要由于：①公司当年计提资产&信用减值损失24.18亿元，较2022年少计提40.41亿元；②公司当年结转项目权益比例提升，少数股东损益27.87亿元，较2022年减少20.47亿元。 销售规模逆势微增，重点城市优质巩固：：2023年公司销售金额2936亿元，同比+0.4%（TOP10房企平均同比-13%），稳居行业前五。从区域看，公司“强心30城”销售贡献占比91%，“核心6+10城”占比77%。在全国13个城市进入当地销售榜TOP5，其中上海、苏州、合肥、长沙和南通五城居TOP1，持续巩固优势。 投资坚持聚焦深耕，资源投放强心城市：2023年公司获取55宗地块，总建面590万方，同比基本持平，总地价1134亿元，同比+6.9%，权益地价867亿元，同比+28.9%，权益比0.76，较2022年提升13pct。在“强心30城”和“核心6+10城”的投资金额占比分别为99%和88%，其中一线城市投资占总投51%，单城投放额达46亿元。新增项目运转高效，55个新增项目中有29个实现当年拿地当年开盘，贡献销售金额340亿元。 财务结构安全稳健，“三道红线”始终居绿档：截至2023年末，公司剔除预收账款的资产负债率62.41%、净负债率54.58%、现金短债比1.28。全年公开市场融资324.3亿元，票面利率为行业同期最低；全年平均融资成本3.47%，较2022年降低42BP。 公司销售规模维持增长，投资布局聚焦深耕，2024年优质项目逐步结转，业绩有望持续回升。考虑当前房地产市场承压，我们小幅下调公司2023/2025年归母净利润至91.1和118.1亿元（原为107.3/140.8亿元），新增2026年归母净利润预测143.5亿元，同比增速分别为44.2%、29.6%和21.6%。公司股票现价对应PE估值为9.5/7.3/6.0倍，维持“买入”评级。 政策落地不及预期；房地产市场销售持续低迷；竣工不及预期。

2024年1月19日保利发展披露2023年业绩快报，全年实现营业收入3471.5亿元，同比+23.5%；归母净利润120.4亿元，同比-34.4%。单四季度实现营业收入1545.9亿元，同比+24.0%；归母净利润-12.6亿元，同比-123.9%。 毛利率承压&&计提减值，公司归母净利润下滑：四季度为房地产项目集中竣工交付期，四季度交付结转规模的提升带动公司全年营业收入的同比增长。而归母净利润全年累计同比下滑，单季净亏损，主要由于：①房地产市场整体下滑，项目结转毛利率下降；②结合当前市场情况，对部分项目进行减值计提。 销售规模行业第一，投资聚焦、权益比例提升：公司2023年全年签约销售金额4222亿元，同比-7.7%（百强房企平均-17.7%），规模稳居行业第一，市占率提升至3.62%（2021、2022年分别为2.94%、3.43%）。公司2023年全年拿地103宗，权益地价1359亿元，同比+25.63%；总地价1632亿元，同比+1.15%；权益比提升至83%（2022年为67%）；总拿地强度0.39（2022年为0.35）。拿地主要位于38个核心城市，重点在北京、上海、成都、佛山、南京等城市获取优质项目。 至发布未来三年股东回报规划，提高分红比例至40%：公司发布2023-2025年股东回报规划，提出原则上每年进行一次现金分红，现金分红占当年归母净利润比例均不低于40%，而公司在2020-2022年的现金分红比例平均为28.3%；若2023年分红比例为40%，即每股分红0.4元，对应当前股价股息率为4.5%。同时规划中提出在公司股价持续低于每股净资产时，将采取增持、回购等措施稳定股价。2023年12月，公司公告将在3个月内回购股份，金额在10-20亿元；保利集团计划12个月内增持公司股份，金额在2.5-5亿元，对稳定市场信心有积极作用。 受毛利率下降和资产计提减值影响，公司当期业绩下滑，2024年随着1H22以后获取的优质项目结转，预计利润水平将有所提升。 我们调整公司盈利预测，预计2023-25年归母净利润分别为120.4亿元、144.3亿元和173.0亿元，同比增速分别为-34.4%、19.8%和19.9%。公司股票现价对应PE估值为8.8x、7.4x、6.1x，维持“买入”评级。 政策对市场提振不佳；市场信心持续走低；土地市场竞争加剧

2023年12月22日建发股份发布公告称，拟收购控股股东建发集团持有的公司控股子公司建发房产8%股权，收购价格为建发房产8%股权的对应评估价值27.51亿元。交易完成后公司持有建发房产62.654%的股权。 建发房产盈利能力稳定，营收利润均同比增长：2018-22年，建发房产每年营收和利润均保持同比增长态势，营收年均复合增速为+42.6%，归母净利润年均复合增速为+16.2%。2022年，建发房产实现营业收入1069.2亿元，同比+47.73%；归母净利润44.2亿元，同比+1.42%。2023年前三季度，建发房产实现营业收入541.7亿元，同比+103.24%；归母净利润15.6亿元，同比+79.40%。 建发房产经营能力行业领先，投销表现良好：销售逆势增长，行业排名持续提升。建发房产2023年1-11月销售金额1639亿元，居行业第8（2022年全年居行业第10），同比+13%（百强房企平均同比增速为-15%）。聚焦高能级城市，积极获取优质项目。据中指数据，建发房产2023年1-11月权益拿地金额714亿元，居行业第3，主要在上海、厦门、杭州重点等城市核心区位拿地。 拟收购建发房产8%股权，增厚归母净资产和利润：公司以27.51亿元的对价收购建发房产8%股权，对应建发房产评估总价为343.88亿元，在2023年7月31日审计报告中建发房产扣除永续债后的归母净资产为270.12亿元，增值率为27.31%。交易完成后，公司持有建发房产的股权比例将从54.654%增至62.654%，建发集团持有建发房产的股权比例将从43.346%降至37.346%。本次交易有利于增强公司盈利能力，并推进建发集团逐步履行历史遗留的向公司转让建发房产少数股权的承诺。 建发房产资产质量优质、经营表现优良，公司收购其8%股权将进一步增强公司盈利能力。由于交易尚未完成交割，我们维持公司盈利预测不变，2023-25年归母净利润分别为158.6、75.1和93.1亿元，同比增速分别为152.5%（剔除重组收益为1.4%）、-52.7%（剔除重组收益为17.9%）和24.0%，公司股票现价对应2023-25年PE估值为1.8/3.8/3.1倍，维持“买入”评级。 大宗商品价格剧烈波动；房地产市场销售低迷；收购进展不顺利

立足珠海面向全国的国企开发商，经营业绩稳步增长：公司“一核心+三配套”的战略布局成型，以住宅为主业，商业运营、物业管理和上下游产业链为支撑。控股股东华发集团（实控人珠海市国资委）实力雄厚，连续七年跻身“中国企业500强”，为公司发展提供资源助力。公司营收稳步增长，近五年CAGR达25.7%，2023年前三季度营收同比+40.2%，归母净利润恢复正增长，同比+1.1%，优于行业平均。 深耕效果显现，销售逆势增长：公司2022年销售金额1202亿元，同比-1.4%，行业下行期维持稳定；2023年1-11月销售金额1211亿元，同比+18.3%，实现逆势增长，增速居TOP20房企第二。重点城市集中度持续提升，华东大区已成销售“压舱石”，近两年销售贡献占比均超50%；1H23销售前十城市占总销售金额比例达94.2%；2023年1-11月公司上海销售金额居全市榜单TOP3。 投资聚焦核心城市，土储结构持续优化：公司把握2021年下半年以来的拿地窗口期，2022年投资金额460亿元，拿地强度升至38%；1H23投资金额343亿元，拿地强度升至45%；聚焦“9+2”核心城市，2022年以来公司拿地均位于一二线城市，其中一线城市拿地金额平均约50%。土地储备质优量足，流动性高。截至1H23，公司土储货值亿元4767亿元，一二线城市土储货值4397亿元，占比92%，其中“9+2”核心城市货值2922亿元，占比66%。优质土储支撑持续发展，预计未来两年销售保持同比+10%的增速。 财务结构安全稳健，融资渠道维持畅通：公司三道红线稳居绿档，1H23短期有息负债占比18.2%（行业平均24.6%）。融资成本持续优化，1H23平均融资成本5.59%，较2022年下降17BP。多元化融资渠道畅通，2022年公司债券融资超百亿，2023年10月成功完成定增股权融资，发行6.35亿股，每股8.07元，发行规模51.24亿元，进一步优化资本结构。 我们预测2023/2024/2025年公司归母净利润分别为28.1亿元、31.2亿元和34.8亿元，同比增速分别为8.9%、11.2%和11.4%。 公司站稳千亿级别销售规模，行业下行期仍能维持增长，在土拍窗口积极获取高利润水平项目，预计未来两年能实现规模和利润水平双增，业绩可期，给予公司2024年8.5x的PE，目标价9.64元，首次覆盖，给予“买入”评级。 政策落地不及预期，市场持续低迷，多家房企债务违约。

2023 年 10 月 26 日公司披露 2023 年三季报。 经追溯调整后，前三季度公司营收 463.93 亿元，同比+113.50%；归母净利润 24.73 亿元，同比+20.23%。其中，单第三季度营收 193.64 亿元，同比+110.98%；归母净利润 8.36 亿元，同比+8.39%。营收持续高增长，归母净利润符合预期： 公司营收维持较高的增速， 主要由于期内结转的并表项目大幅增加，与之对应的是对联合营企业的投资收益同比下滑 76.1%至 3.69 亿元。归母净利润增速低于营收增速，主要由于：①前三季度毛利率 14.99%， 同比下降1.66 个百分点； ②前三季度共计提资产和信用减值损失 7.8 亿元，去年同期为 2.4 亿元。销售表现稳健，有望受益于杭州政策利好： 2023 年 1-9 月公司全口径销售额 1221 亿元，同比+16%， 处于行业第 10 位（较 2022 全年提升 3 位）。 10 月 16 日杭州将限购范围由 9 个城区缩小至上城、拱墅、西湖、滨江； 同日将限购区首套最低首付比例调整为不低于25%，二套最低首付比例调整为不低于 35%。 在政策利好的刺激下，克而瑞高频数据显示 10.16-10.22 期间杭州共成交商品房 1156套，环比+43.1%，同时去化率、 来访量也均有不同程度的上涨。 当前杭州市场边际改善， 四季度项目供应及需求有望持续释放，为公司销售去化提供保障。持续补充杭州土储， 助力未来销售： 继上半年新增项目 22 个后（其中杭州 19 个）， 公司于 9 月末杭州十一批次土拍中摇得拱墅区一宗地块， 进一步补充主城区优质土储。 在政策效果持续释放下，公司凭借在杭州充足的土储及品牌影响力，将助力后续销售增长，巩固杭州市场份额。公司深耕杭州， 杭州放松限购限贷后市场表现有所改善， 销售和利润有保障，预计公司业绩将维持较高增速。我们维持公司盈利预测不变， 2023-25 年归母净利润分别为 47.2 亿元、 61.4 亿元和 73.6亿元，增速分别为 26.3%、29.9%和 19.9%，公司股票现价对应 2023- 25 年 PE 估值分别为 5.6x、 4.3x、 3.6x，维持“买入”评级。 土地市场竞争加剧； 杭州市场大幅下行； 其他房企频繁违约

2023年8月30日，公司发布2023年中期业绩：营收1369.8亿元，同比+23.7%；归母净利润122.2亿元，同比+12.7%。 营收及归母净利润稳步增长，毛利率正筑底企稳。公司2023年上半年竣工结转规模上升，维持营收规模增长；归母净利润增速低于营收增速，主因是结算的主要是2021年上半年之前拿地的项目，毛利率水平较低。上半年公司毛利率同比下降4.26ppt至21.29%。 虽然当前毛利率承压，但已经位于底部区间，当前正筑底企稳，预计在2024年毛利率将有所回升。 销售行业第一，核心城市深耕效果凸显。公司2023上半年实现签约金额2368亿元，同比+12.7%，增速优于同期克而瑞TOP10房企的4.9%，且总销售金额排名稳居行业第一。上半年核心38城销售金额占比87%，同比提升8ppt。公司在25个城市销售排名第一，46个城市排名前三，深耕效果显著。 加大拓展力度，聚焦核心城市和商品住宅。2023年上半年，公司拿地总金额709亿元，同比+17%，位列中指院拿地金额排名第二；拿地计容建面385万方，同比-7%。上半年，公司在核心38城的拓展金额和拓展面积占比分别为99%和95%，同比分别提升9ppt和21ppt，投资进一步聚焦；公司新拓货值中住宅占比95%，补货质量更高，流动性更强。 财务结构持续优化，融资成本不断下行。截至2023年中期，公司扣除预收款的资产负债率为65.3%，净负债率为63.1%，较期初分别下降3.2ppt和0.5ppt，现金短债比为1.38x，三道红线持续稳居绿档。上半年公司综合融资成本约3.73%，较年初下降19bp，处于业内领先水平。 基于公司稳健的销售和投资表现，预计全年业绩能够实现同比增长。我们维持此前的盈利预测不变，2023-25年归母净利润分别为227.1亿元、279.3亿元和320.3亿元，同比增速分别为23.8%、23.0%和14.7%。公司股票现价对应PE估值为7.8x、6.3x、5.5x，维持“买入”评级。 政策对市场提振不佳；市场信心持续走低；土地市场竞争加剧

2023 年 8 月 30 日万科 A 披露 2023 年半年报，2023 年上半年实现营业收入 2008.9 亿元，同比-2.9%；实现归母净利润 98.7 亿元，同比-19.4%。2023 年第二季度实现营业收入 1324.2 亿元，同比-8.2%；实现归母净利润 84.2 亿元，同比-22.1%。 开发结算面积&毛利率下滑，业绩略低于预期：1H23 公司房地产开发业务结算面积 1242 万方，同比-5.2%，贡献营业收入 1708 亿元，同比-4.5%。1H23 归母净利润降幅大于营业收入，主要由于：①毛利率水平延续下行态势，1H23 整体毛利率 18.87%，较 1H22 下降 1.59pct。 ②货币资金体量同比减少 188.9 亿元，财务费用增至 24.1 亿元，较1H22 同比增加 21.83 亿元。 开发销售规模小幅下滑，投资把握结构性机会：1H23 公司实现销售金额 2039.4 亿元，同比-5.3%，排名行业第二；销售金额在 15 个城市排第一，12 个城市排第二，5 个城市排第三。2023 年 1-8 月，公司累计获取新项目 32 个，均位于一二线城市，总建面 449 万方，总地价 719 亿元，平均楼面价达 16003 元/方。公司土储依然充足，1H23公司在建面积和规划建筑面积合计 1.08 亿方，土储权益比例 64%。 经营服务业务各板块继续保持增长态势：1H23 经营业务全口径收入267.3 亿元，同比+11.9%。物业板块，万物云营收 161 亿元/+12.2%，蝶城数量从年初 584 个增长到 601 个；物流仓储板块，营收 19.5 亿元/+17.0%，累计可租赁建面 985 万方；租赁住宅板块，营收 16.4 亿元/+10.6%，共运营管理 22.47 万间长租公寓，出租率 95.9%；商业板块，实现营收 43.0 亿元（含非并表）/+7.3%，其中印力管理项目营收 27.4 亿元。 信用评级行业领先，财务结构持续改善：1H23 公司净负债率 49.5%，现金短债比 2.7。经营性现金流净额连续 14 年为正，上半年为 18.6亿元。有息负债结构改善，短期有息负债占比 14.2%，较 2022 年下降6.3pct。融资成本降低，1H23 新增融资成本 3.73%。 公司开发销售略收缩，经营服务业务维持增长态势。考虑毛利率下滑和资产减值压力，我们小幅下调公司盈利预测，2023-25 年归母净利润分别为 231.8亿元、250.8亿元和 269.4 亿元，同比增速分别为2.5%、8.2%和 7.4%。公司股票现价对应 2023-25 年 PE 估值为 7.3/6.8/6.3倍，维持“增持”评级。 房地产市场销售低迷；经营服务业务发展不顺；其他房企违约

2023年8月30日建发股份披露2023年半年报，上半年实现营业收入3824亿元，同比+4.8%；归母净利润19.2亿元，同比-29.6%2023年第二季度实现营业收入2160亿元，同比+0.4%，归母净利润11.3亿元，同比-33.8%。 点评营收同比小幅增长，归母净利润略低于预期：1H23年公司归母净利润同比减少8.08亿元，房地产开发和供应链业务均下滑。 房地产业务1H23归母净利润2.50亿元/-59.8%，同比减少3.71亿元，主要由于：①行业下行期毛利率承压，1H23房地产业务毛利率15.0%，同比下降0.71pct；②联发集团去年同期处置资产取得收益0.79亿元，今年无此事项。 供应链业务1H23归母净利润16.74亿元/-20.7%，同比减少4.37亿元，主要由于：①部分大宗商品价格短期剧烈波动，汽车行业疲软，大宗集采分销和汽车销售业务利润下降；②去年同期收购建发新胜控制权产生并购收益，贡献归母净利润1.15亿元，今年无此事项。 供应链推进专业化发展，核心品类货量维持增长：1H23公司黑色有色金属、矿产品等大宗商品经营货量超9700万吨，同比增速超11%，其中钢材增速超22%，农产品增速近7%，纸浆纸张增速近19%国际化步伐加快，1H23公司进出口和国际业务总额超198亿美元同比增速近7%，占供应链业务的比重近41%，其中出口业务同比增速超18%。 房地产销售增速行业领先，投资聚焦核心城市：1H23公司房地产总销售金额1244亿元/+51.1%；其中子公司建发房产销售金额942亿元/+39.6%；子公司联发集团销售金额302亿元/+103%。加快拿地节奏，聚焦高能级城市和优质地段。1H23公司总拿地52宗，全口径拿地金额721亿元，一二线拿地金额占比超87%，投资强度达0.58，重点在上海、厦门、杭州等地获取多个优质项目。 投资建议公司上半年业绩承压，下半年预计供应链随经济复苏稳步增长，房地产优质项目逐步结转，预计全年业绩能实现增长。我们小幅下调公司盈利预测，2023-25年归母净利润分别为66.0、77.7和94.1亿元，同比增速分别为5.1%、17.7%和21.2%，公司股票现价对应2023-25年PE估值为5.1/4.4/3.6倍，维持“买入”评级。 风险提示大宗商品价格剧烈波动；房地产市场销售低迷

2023 年 8 月 28 日招商蛇口发布 2023 年半年度报告：2023 年上半年实现营收 514.4 亿元，同比下降 10.63%；实现归母净利润 21.5亿元，同比增长 14.09%。 公司营收下滑，归母净利润逆势增长：1H23 公司营收同比下滑主要由于房地产项目结转规模同比减少，开发业务营业收入同比-16.2%；而资产运营和城市服务业务营收分别同比+40.4%和19.3%。1H23 公司利润总额、净利润分别同比-9.6%和-5.1%，而归母净利润同比逆势增长 14.09%，主要原因是：①公司销售确收的权益比例提升，少数股东损益同比-22.2%；②投资收益同比增加3.4 亿元，蛇口产园 REIT 扩募，公司取得投资收益 8.1 亿元。 销售规模恢复增长，投资拿地聚焦深耕：1H23 公司累计签约销售金额约 1664 亿元，同比增加 40.1%，位列克而瑞百强销售榜的第五位；在上海、合肥、苏州等 12 个城市进入当期销售榜单前五。 1H23 公司累计获取 25 宗地块，总建面 238 万方，权益地价 345亿元，强心 30 城投资金额占比 100%，其中核心 6+10 城的投资金额占比达 98%；多渠道获取土地，成功落地佛山宝华旧改项目。 轻重并举，资产运营和城市服务多元业务向好：1H23 资产运营全口径收入 31.2 亿元，同比+22.5%；EBITDA 为 16.6 亿元，同比+26.1%，回报率 6.39%，上升 0.6pct。1H23 物业管理运营收入 69.8亿元，同比+23.6%，在管面积合计 3.3 亿方；举办会展 32 场，办展面积 269 万方。 融资成本持续下降，股权融资获监管批复：截至 2023 年 6 月，公司三道红线持续绿档，剔除预收账款的资产负债率为 62.86%，净负债率 47.01%，现金短债比 1.09；综合融资成本 3.65%，较 2022年全年下降 24BP。2023 年 6 月 16 日公司定增获证监会同意注册，本次交易完成后公司对于招商前海实业的权益比例将提升约13.65%，有望提升深圳优质土储权益比例。 公司上半年归母净利润逆势增长，投销表现韧性足，未来公司利润有望触底回升。我们维持盈利预测不变，2023-25 年归母净利润分别为 65.9、106.5 和 140.0 亿元，同比增速分别为 54.5%、61.7%和 31.4%。公司股票现价对应 PE 估值为 18.1/11.2/8.5 倍，维持“买入”评级。 政策落地不及预期；房地产市场销售持续低迷；竣工不及预期。

2023 年 8 月 18 日公司发布 2023 年半年度报告：2023 年上半年实现归母净利润 2051.16 万元，同比增加 99.14%；实现归母扣非净利润 1801.51 万元，同比增长 121.64%。 业绩翻倍增长，新签合同高增保障未来业绩兑现持续性。公司 2023年上半年归母净利润同比增长 99%，主要得益于新增建筑施工业务的顺利推进。公司上半年新签合同额 91.58 亿元，其中工程施工新签 87.6 亿元，占比 95.7%。在工程施工中，建筑施工业务上半年新签合同额 85.8 亿元，占建筑施工业务全年 123 亿关联交易额度上限的 70%。随着控股股东下半年持续新拿地，我们预计下半年施工业务关联交易上限或有望进一步提升。该业务主要承接公司控股股东建发国际的项目，签约合同订单增速快、质量高、回款好，因此我们预计公司后续仍将持续发挥与建发国际的业务协同优势，实现业绩高增。 经营提质增效，多项财务指标提升明显。2023 年上半年，公司经营性现金流净额/净利润为 2.1，去年同期为-4.5，现金流大幅改善。上半年应收账款周转天数为 135 天，去年同期为 389 天，应收账款管控增强，周转速度大幅加快。上半年管理费用率为 5.92%，销售费用率为 0.76%，去年同期分别为 18.68%及 2.11%，主要因为施工业务的大幅增加。 控股股东拿地表现强势，支撑公司持续发展。根据中指院数据，2023 年 1-7 月建发国际获取的涉宅用地，权益拿地金额约 372 亿元，位列全国第 3 名；权益规划建面约 313 万方，位列全国第 1名。建发国际积极拿地，为公司施工业务的发展奠定了坚实基础，我们预计公司今年施工签约金额也将实现快速发展。 我们维持盈利预测不变，预计 2023-25 年归母净利润分别为 0.7亿元、1.1 亿元、1.5 亿元，同比增速分别为+24%、+63%和+29%。 考虑到公司未来业绩增速高且确定性较强，我们维持“买入”评级。公司股票现价对应 2023-25 年 PE 估值为 48.0/29.5/22.8 倍。 控股股东业务发展不顺；应收账款减值风险；商誉减值风险