归母净利同比高增， 资管业务收入扩张，维持“增持”评级我爱我家发布 2024年年度报告， 2024年上半年，公司分别实现营收、归母净利润 58.15亿元、 0.29亿元，同比分别-7.17%、 +160.15%，公司上半年公司实现毛利率 8.65%，同比-2.22pct，净利率 0.49%，同比+1.26pct。 我们维持公司盈利预测，预计 2024-2026年公司归母净利润分别为 1.2、 2.1、 3.3亿元， EPS 分别为0.05、 0.09、 0.14元，当前股价对应 PE 估值分别为 47.3、 26.8、 17.3倍， 公司通过业务调整迅速实现净利润大幅增长， 财务状况整体良好，维持“增持”评级。 佣金率调整降低经济业务收入， 资管业务收入规模扩张主营业务方面， 2024年上半年，公司经纪业务实现收入 17.9亿元，同比-23.9%，实现毛利率 22.7%，同比+0.16pct， 公司经纪业务收入下降系存量房交易额下降及公司部分核心城市佣金率调整； 公司资产管理业务实现 GTV 约 86亿元，同比+10%，实现营业收入 32.7亿元，同比+15.7%，实现毛利率-5.2%，同比+2.27pct，毛利率为负系基于新租赁准则，部分房源收益确认至“资产处置收益”科目，若调整回该部分收益，上半年公司资产管理业务的毛利率约为 11.8%，同比+0.74pct； 公司新房业务实现收入 3.8亿元，同比-40.7%，毛利率约为 13.4%，同比+0.8pct；公司新房业务实现 GTV 约为 138亿元，同比-48%。 门店员工数量规模庞大， 整体财务情况维持稳健截至 2024年上半年，公司在国内运营门店总量约 2736家，其中直营门店 2255家，加盟门店 481家，经纪人总数约 3万余人，公司上半年实现住房总交易金额（GTV）约为 1227亿元，同比下降约 25%。 截至 2024年 6月 30日，公司资产负债率 70.40%，流动比率 0.73，速动比率 0.70，权益乘数 3.38，公司在手货币资金 34.11亿元，交易性金融资产 3.33亿元，应收账款 4.72亿元，经营活动产生现金流 19.39亿元，同比-6.32%，整体财务情况维持稳健。 风险提示： 行业销售规模不及预期，相寓业务扩张不及预期。

2024H1公司归母净利润扭亏为盈，扣非净利润亏损减少7月 12日，我爱我家发布 2024年半年度业绩预告。 公司预计 2024H1归母净利润为 2400万元-3500万元， 去年同期亏损 4881万元， 实现扭亏为盈； 扣除非经常性损益后的净利润为亏损 3000万元-4900万元（去年同期为亏损 5791万元）， 较去年同期亏损减小； 基本每股收益为 0.0102元/股-0.0149元/股，去年同期为-0.0207元/股。 2024Q2二手房带看量和成交量回暖助力公司业绩回升根据业绩预告，由于 2024Q1一线城市二手房交易金额较去年同期有较大程度下降，公司住房总交易金额（GTV） 也明显下降。 一季度 GTV 下降主要受两方面因素影响，一是去年同期成交量基数较高， 二是今年二手房成交价格较去年明显回落。 但是， 2024Q2房地产相关政策的放松持续加码，尤其 5月开始部分城市进一步优化或取消限购， 并且央行下调购房首付比例、 取消房贷利率下限等政策陆续落地，公司业务所在核心城市（如北京、上海、杭州等）的二手房成交量呈现较好的复苏趋势。 根据 Wind 数据，5-6月北京、上海和杭州的二手房成交套数环比分别为+0.2%/+12%、+6.3%/+44%、 +1.7%/+21%；北京和杭州 5-6月二手房成交套数同比分别为+3%/+29%、 +50%/+128%；上海缺少同比数据，但其 6月成交套数达 2.6万套，创下去年 9月以来新高。 受益于核心城市二手房市场的强劲复苏，公司 5-6月二手房买卖业务的成交量和带看量同比呈现较好的增长，对公司业绩产生较好正面贡献。 降本增效提升经营效率， 盘活资产聚焦主业发展一方面， 公司在上半年继续严控各项费用开支，推动门店租金、装修费用、销售费用等各项运营成本进一步下降。 2024Q1公司期间费用率为 20.65%，较 2023Q1和 2023全年分别下降 0.12pct 和 1.05pct。 另一方面， 公司于2024Q1出售了云南昆明的新纪元大酒店相关资产， 为公司贡献净利润（非经常性损益） 约 8000万元。 本次交易帮助公司降低有息负债率，优化资产结构及资源配置，提高资产质量，更好地集中资源聚焦主业发展，提升经营效率和盈利能力。 此外， 2024H1员工持股计划的股份支付费用下降为885万元（去年同期为 2213万元），并且已经在上半年全部摊销完毕。 投资建议5.17新政后一线及二线城市积极优化楼市政策， 5月以来二手房成交量显著回暖，我们认为在去库存背景下楼市政策还有放松空间，进一步支持成交复苏。公司业务布局在一线和核心二线城市，尤其是北京和杭州市占率保持在头部，上海市占率稳步提升，二手房成交回暖利好公司经纪业务增长。 同时， 公司降本增效提升经营效率，盈利能力有望提升。 我们对公司主要业务收入预测如下： （1） 经纪业务：公司一季度 GTV 下降，但二季度开始二手房带看和成交量回升，我们预计在去库存政策持续支持下，公司布局的核心城市二手房成交量将保持复苏态势。但考虑到目前二手房挂牌量较高，价格仍然承压， GTV 将保持稳步复苏，预计 2024-2026年经纪业务增速分别为+10.5%/+14.5%/+17.9%。 （2） 新房业务：考虑到 2024年新房市场需求依旧较弱，且拿地和新开工仍在低位，进而约束新房供应，预计新房供需两弱的局面将延续到明年。因此预计 2024-2026年公司新房业务收入增速分别为-5%/-2%/+2%。 （3） 资产管理业务：公司资产管理业务 规 模 稳 步 扩 张 ， 2021-2023年 在 管 房 源 数 量 同 比 分 别 增 长7.2%/0.4%/6.7%，平均出房天数和出租率持续改善。因此预计 2024-2026年公司资产管理业务收入增速分别为+5.9%/+7%/+5%。 综上， 我们预计公司 2024-2026年归母净利润分别为 0.95/1.85/2.74亿元，EPS 分别为 0.04/0.08/0.12元，当前股价对应 PE 分别为 66.6x/34.1x/23.1x，首次覆盖给予公司“增持”评级。 风险提示楼市政策落地不及预期；二手房复苏不及预期；资管业务发展不及预期。

多重因素增厚当期利润，业绩实现扭亏为盈，维持“增持”评级我爱我家发布2024年半年度业绩预告，公司预计2024年半年度将实现扭亏为盈，预计实现归母净利润+2400万元至+3500万元，2023年同期为-4881.06万元。扣除非经常性损益后的净利润为-3000万元至-4900万元，2023年同期为-5791.24万元。基本每股收益为0.0102元/股–0.0149元/股，2023年同期为-0.0207元/股。公司上半年注重降本增效同时，在政策利好下经纪业务成交量呈良好复苏态势，故我们维持盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为1.2、2.1、3.3亿元，EPS分别为0.05、0.09、0.14元，当前股价对应PE估值分别为48.1、27.2、17.6倍，维持“增持”评级。 深耕城市二手房成交上扬，带动半年业绩高增2024年二季度以来，国内地产政策持续加码，公司业务所在核心城市（如北京、杭州、上海等）的二手房成交量呈现较好的复苏趋势。北京、杭州、上海分别于6月26日、5月27日、5月9日出台楼市放松政策，根据各地官方数据显示，北京、杭州、上海5月份二手房成交套数环比分别-0.5%、+1.7%、+6.3%，6月份二手房成交套数环比分别+9.9%、+17.7%、+44.0%。6月均创下一年以来最高单月二手房成交水平，其中上海更是以超2.6万套创下2021年6月以来最高单月成交纪录。得益于各地二手房数据的改善，对公司业绩产生较好正面贡献。 控本增效提升盈利水平，盈利能力有望逐步改善除经纪业务改善外，公司通过多重举措提升盈利水平，包含：（1）公司继续严控各项费用开支，推动运营成本的进一步下降。2024Q1公司期间费用率20.65%，较2023年底下降1.05个百分点；（2）公司一季度出售了位于云南昆明地区的新纪元大酒店相关资产，合计交易总价为1.68亿元，预计对2024H1净利润贡献约8000万元；（3）2024H1公司确认第二期员工持股计划的股份支付费用为885万元（2023H1为2213万元），随着员工持股的解禁，股份支付费用将逐步降低。 风险提示：行业销售规模不及预期，相寓业务扩张不及预期。

事件2024年7月12日公司公布2024半年度业绩预告。 投资要点盈利扭亏为盈，凸显经营韧性2024H1公司预计实现归母净利润约2400万元~3500万元，较去年同期亏损4881万元实现扭亏为盈，业绩变动的主要原因：1）5-6月公司二手房买卖业务成交量和带看量同比增长。随着二季度以来部分城市进一步解除限购、央行下调首付比例以及购房贷款利率等政策的落地，北京、上海、杭州等核心城市二手房成交量呈现复苏趋势；2）严控费用开支。门店租金、装修费用、销售费用等运营成本下降。3）一季度出售云南昆明的新纪元大酒店相关资产。预计对公司2024年H1净利润产生约8000万元的非经常性损益。4）股份支付费用将逐步降低。2021年实施了第二期员工持股计划，股份支付费由2023年上半年的2213万元下降为2024年上半年的885万，截至2024年6月30日，股份支付费用已经全部摊销完毕。回顾2023年经营情况，公司归母净利润亏损8.5亿元主要受到了非经营性及一次性因素影响（约7亿元）。若从毛利率来看，2023年公司毛利率9.47%，同比+0.8pct，其中经纪业务、新房业务、资管业务毛利率分别为20.2%、12.6%、13.3%（考虑资产处置收益），同比分别+3.4pct、+0.1pct、+2.0pct，公司的经营情况较为稳健。2024H1公司实现扭亏为盈，进一步彰显了公司在行业筑底期稳健经营的韧性。 二手房成交规模维持高位，看好公司受益重点城市率先修复517新政后，新房及二手房市场在6月表现优异，6月30个重点城市新城整体成交1335万平方米，环比增长17%，同比下降19%，与一季度均值相比增长52%。22个重点城市二手房成交面积预计为1428万平方米，环比转增7%，同比由负转正，增长24%。我们认为，517新政后市场情绪转暖带动新房及二手房成交环比增长，且新房销售规模连续2个月延续环比增长趋势，表明市场已开始出现边际改善的迹象，虽然从成交前置指标冰山活跃指数6月有所下降，但中央持续强调政策落地的节奏和效果，在市场销售量价企稳之前，预计下半年地产供需两端预计仍有政策加码空间。我们看好1）2023年以来二手房市场规模维持高位为公司经济业务提供了良好的支撑，未来二手房市场有望为公司业绩持续提供支撑；2）公司业务持续聚焦在国内一线和新一线核心城市，包括北京、上海、杭州、南京、苏州等15座重点城市，我们认为，重点城市凭借良好的经济基础及较强的人口吸引力在长周期下能够保障房地产市场的修复弹性。在房地产市场供需两端政策持续发力的情况下，公司作为国内中介龙头，持续强调城市深耕，未来有望率先受益于重点城市市场修复。 投资建议我们认为本轮房地产市场修复，尤其是新房市场的回暖，需要二手房市场的带动，其核心原因在于新房市场的部分需求的释放需要二手房置换链条通畅。在房地产行业基本面触底修复的初期，我们认为应该重点关注头部中介公司的经营业绩改善情况。我们预计公司2024年公司能够扭亏为盈，归母净利润为1.27亿元，对应EPS为0.05元每股，给予“买入”评级。风险提示二手房修复不及预期；需求修复力度走弱。

盈利能力有望修复，经营性现金流稳健。 2023年公司实现收入 120.9亿元，同比增长 3.6%；归母净利润-8.5亿元，主要受到非经营性以及一次性因素的影响。公司三项费用率总计由 2018年的 20.3%小幅上升至 2023年的 21.7%，较为平稳。公司毛利率同比提升 0.8pp至 9.5%，随着行业逐步回暖，有望将恢复至正常水平。 2023年公司经营性净现金流净额为 46.7亿元，现金流充足。 2024 年一季度公司收入 27.5 亿元，同比下降 12.6%，实现归母净利润约 0.25 亿元。 经纪业务市占率稳步提升，新房业务承压。 公司经纪业务采用直营为主、加盟为辅的业务模式， 2023 年实现营收 40.9 亿元，同比增加 15.9%，毛利率同比提高 3.4pp至 20.2%。公司聚焦核心城市，上海地区市占率同比提高 0.7pp，在北京、杭州维持头部市占率稳定。 2023年公司精简非核心城市低效加盟业务，期末运营门店共 2853 家，直营占比 81.4%，有约 3 万经纪人；经纪业务实现GTV 约 2222 亿元，同比增长 10.2%。新房业务收入同比下降 12.6%，总交易额（ GTV）约为 453 亿元，同比下降 6.6%，主要受行业下行影响。 资产管理运营能力强，商业租赁品牌认可度高。 2023 年资产管理收入 57.6 亿元，同比增长 1.9%；实现 GTV 约 169亿元，同比增长 2.6%；毛利率同比提升0.6pp 至-5.4%，不考虑会计准则影响则毛利率约 13.3%，同比提升 2.0pp。公司管理房源增至 27.1万套，同比增长 6.7%；房屋资产管理平均出房天数为 8.3天，同比下降 11.7%，出租率高达 96.4%，同比提升 2.3pp。商业租赁及服务通过“昆百大”品牌运营购物中心、百货、写字楼等多样化项目，品牌享有高认可度， 2023 年收入增长 4.6%。 加快数字化转型，提升整体运营效率。 公司在 2018-2023 年研发投入显著增加，至 2023年研发费用达到 4010万元。月均活跃用户数在 2018-2021年稳步增长，随后两年虽有所下降但维持高位。公司有效融合了房地产经纪服务与智能科技，涵盖了从经纪人效率提升、消费者体验优化到平台管理强化的全方位升级。 2023年公司移动端客户占比进一步提升，线上报盘占比提升至 14.5%，同时 SSC商机中台的高效运作，提供了超过 211 万个线上商机。 盈利预测与投资建议： 预计未来三年归母净利润增速为 112.3%/67.2%/62.5%，给予公司 2026年 20倍 PE，对应目标价 2.40元，首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示： 房地产销售恢复不及预期、 政策宽松不及预期等风险

主营业务稳步扩张，整体业绩持续修复，维持“买入”评级我爱我家发布 2023年三季度报告，前三季度公司实现营收 90.7亿元，同比增长2.1%。归母净利润亏损 0.7亿元，同比减亏 1.5亿元。公司在行业承压的情况下，持续加强运营管理，严控费用开支，实现了主营业务的稳健增长。我们认为公司有动力和机会继续提升市占率，盈利水平持续修复。我们维持盈利预测，预计2023-2025年公司归母净利润分别为 1.3、2.2、3.3亿元，EPS 分别为 0.06、0.09、0.14元，当前股价对应 PE 估值分别为 43.5、26.5、17.6倍，维持“买入”评级。 营收规模同比增长，盈利水平平稳复苏2023年前三季度，公司累计实现营收 90.7亿元，同比增长 2.1%，主营业务毛利率 10.5%，同比持平，较 2022年增长 1.8cpt；实现归母净利润-0.7亿元，同比减亏 1.5亿元。其中三季度实现归母净利润-1912万元，环比二季度减亏约 8145万元。公司前三季度亏损的部分非核心主业因素包括： （1）2023Q2公司退回部分政府补贴，减少利润约 3718万元； （2）昆明商业租赁业务前三季度累计亏损约2609万元； （3）员工持股计划导致的股权摊销费用前三季度累计约 2655万元。 主营业务稳步扩张，核心城市市占率持续提升公司主营业务稳步扩张，截止 2023Q3，国内运营门店总量 2887家，其中直营门店 2325家，加盟门店 562家，直营城市经纪人总数 26149人，相对于年初增加749人。相寓业务在管房源达 26.8万套，相较年初增加 1.4万套。2023年前三季度，公司累计实现 GTV 约 2270亿元，同比增加 12.7%，公司核心城市市占率稳中有进，其中前三季度在北京、上海地区市占率同比分别提升 0.2、0.5pct。 在手货币资金充裕，费用管控成效显著公司在手资金充裕，截止 2023Q3公司在手货币资金 42.9亿元，同比增长 14.3%。 同时公司持续加强费用管控能力，前三季度费用支出 19.2亿元，同比减少 4.7%。 期间费率较 2022年同期减少 1.5个百分点至 21.2%。 风险提示：行业销售规模不及预期，相寓业务扩张不及预期。

毛利率回升，非核心因素影响减弱。23 年前三季度公司实现营业收入90.7 亿元，同比增长 2.1%；主营业务毛利率 10.5%，较 2022 全年上升1.8pct；归母净利润-0.68 亿元，同比大幅减亏 1.51 亿元。受到一次性非核心业务影响包括政府补贴退回、员工持股摊销、昆明商业租赁等几项因素。三季度单季度实现归母净亏 1,912 万元，环比二季度减亏约 8,145万元。 核心业务运营指标稳健增长。前三季度公司累计实现住房总交易金额（GTV）约为 2,270 亿元，同比增加 12.7%；累计实现买卖单量 4.9 万单，同比增加 16.5%，实现买卖佣金收入同比增长 15.5%。相寓业务方面，在管房源达到 26.8 万套，相对于年初增加 1.4 万套。累计实现普租单量 15.8 万单，同比增加 12.4%，实现普租佣金收入同比增长 22.8%。 地产销售承压背景下，分散式租赁市场双寡头竞争格局下，公司长租公寓业务成业绩稳健增长压舱石。 减脂增肌提升盈利能力，一线城市市占率增长。前三季度，运营门店总量约 2,887 家，其中直营门店 2,325 家，加盟门店 562 家，经纪人总数约 3 万余人。公司持续聚焦核心城市，关闭部分非核心城市、低效率的加盟业务后，有效提升整体盈利能力。核心城市的市占率保持稳中有升的趋势，9 月杭州市占率显著提升，保持 30%以上龙头领先地位，前三季度北京地区市占率同比提升 0.2 pct，上海地区市占率同比提升 0.5 pct。 数字化平台成果显现，提升运营效率。截至上半年，公司 APP 端 MAU达到 339 万，同比增长 7%，PC 端 MAU 达到 547 万，同比增长 21%，小程序端 MAU 达到 220 万，同比增长 8%。我爱我家北京官网客户成交占比达到 62.1%，同比提升 5.7pct；官网客户录入占比达到 54.9%，同比提升 5.8pct。公司在数字化基础设施支持下，实现了房、客、人、店等核心业务要素在二手住宅买卖、新房销售以及租住服务等市场中的协同共享、优化匹配，提升业务运营效率和系统抗风险能力。 投资建议：我们预测公司 2023-2025 年 EPS 分别为 0.02 元/0.05 元/0.12元/股，对应 PE 分别为 138.9/50.1/20.1 倍，首次覆盖，给予“买入”评级。 风险提示：二手房挂牌量持续攀升，销售持续下行，资产处置不及预期，房价超预期下跌等。

深耕房地产经纪，搭建科技型全国性服务平台增强公司竞争力公司于 2017年完成重组，成为国内首家登陆 A 股主板的房地产服务龙头，涵盖二手住宅经纪、新房销售、房屋资产管理等多元化业务，旗下拥有我爱我家、相寓、昆百大等知名品牌。公司积极推进组织变革，加快数字化产研体系升级，以“优秀的人”为核心，打造了繁星平台、积分体系、小爱助手等一系列数字智能工具，向高水平互联网企业的转型。 市场需求不断攀升，房屋租赁及服务市场机构化率提升空间大目前，我国二手房交易 GTV 占总房产交易金额不足 50%，远低于发达国家 70%以上的水平，市场潜力较大。中长期来看，二手房交易额占比有望进一步提升。租赁市场方面，中国房屋租赁机构化率仅 4.5%，与发达国家 30%—70%的差距显著。未来，专业化、品牌化的租赁运营公司将逐渐提高市场占有率，引领行业变革。 二手房经纪与新房销售联动，助力公司提升经纪业务竞争力公司核心业务品牌我爱我家，凭借多年积累，在北京、上海、杭州等核心城市拥有良好口碑和市场领先地位。通过品牌升级和科技赋能， 公司将在优势城市继续提升市场份额，同时积极扩张城市布局。新房方面，公司有效利用客户资源，为客户提供多种选择，为开发商提高成交效率，充分发挥一二手房协同效应。 房屋资产管理规模不断扩大， 有望成为新业绩增长点公司旗下“相寓”品牌运营着房屋资产管理服务，是国内最早创建房屋资产管理业务的公司，管理经验丰富。目前在管房源突破 26万套，累计服务超过 200万业主， 500万租客，房屋资产管理规模近万亿。 盈利预测、估值与评级我们预计， 公司 2023-2025年营业收入分别为 119.81/150.69/166.19亿元，同比增速分别为 2.63%/25.78%/10.29%， 3年 CAGR 为 12.50%； 归母净利润0.50/2.96/3.91亿元， 同比增速分别为扭亏/488.23%/32.01%。 EPS 分别为0.02/0.13/0.17元/股。 鉴于公司 A 股市场作为唯一地产经纪企业的独特优势以及业务成长性， 未来整体估值有望提升， 以分部估值法，我们给予公司目标价 3.69元，对应 2024年 30倍 PE， 首次覆盖， 给予 “买入”评级。 风险提示： 房地产市场恢复不及预期； 存量房和房屋租赁业务扩张不及预期； 数字化转型不及预期。

事项：公司公布2021年三季报，前三季度实现营业收入89.5亿元，同比增长32.5%，归母净利润4.8亿元，同比增长95.4%，对应EPS 0.2元，位于业绩预告中上区间。 平安观点：楼市下行致单季利润回落，前三季度仍维持较高增长：2021年前三季度公司营收89.5亿元，同比增长32.5%，归母净利润4.8亿元，同比增长95.4%。其中三季度单季受房地产市场下行影响，实现营收28.2亿元，同比下降0.06%，归母净利润1亿元，同比下降52.4%。 经营规模高质量扩张，相寓运营优势延续：公司执行直营城市市占率提升战略，在南京、太原跑通合伙人模式，并完成第一轮合伙门店招募；加盟业务在i+Saas 业务系统上线的拉动下加速扩张。期末覆盖城市增至49城，门店总量达4820家，员工约5.3万人（含加盟）。2021Q3末相寓在管规模增至25.2万套（2020年23.6万套），平均出房天数缩短至6天，出租率95.1%，持续保持行业领先水平。 数字化战略逐见成效，赋能业务提升效率：公司已在核心城市实现签约交易和贷款申请全线上化、租房业务流程全移动化、客户及业主服务自助化。 数字化战略的实施有效提升了各项服务及时响应能力与智能化水平，有效改善客户使用体验，并实现了提升核心业务转化效率的预期目标。2021年前三季度官网月均活跃用户数（MAU）近1750万，同比提升76.3%；二手经纪GTV、收入、单量均较2020年与2019年同期大幅增长。 投资建议：考虑二手房房地产销售承压，下调公司2021-2023年EPS 至0.23元（原为0.26元）、0.27元（原为0.3元）、0.31元（原为0.35元），当前股价对应PE 分别为12.7倍、11.1倍、9.6倍。公司作为房产经纪及房屋租赁行业领先企业，业务全面协同效应明显，区域深耕经营壁垒突出，有望充分受益存量房时代；同时线下门店增长目标明确，线上线下融合、平台化打造开启增长新动能，维持“推荐”评级。 风险提示：1）市场竞争环境、行业景气度变化可能导致门店扩张不及预期，同时新增门店打造可能面临一二线工作协同度不够、系统支持效率较低等问题；2）若后续房地产市场持续承压，导致房地产交易规模遭受冲击，公司规模增长将受到负面影响；3）相寓出房周期拉长、出租率下滑风险。

事项：公司公布2021年半年报，上半年实现营业收入61.3亿元，同比增长55.9%，归母净利润3.8亿元，同比增长840.2%，对应EPS0.16元，位于业绩预告区间上限。 平安观点：多因素致业绩大幅增长：2021H1公司营收61.3亿元，同比增长55.9%，归母净利润3.8亿元，同比增长840.2%。其中二手房收入35.9亿元，同比增长71.2%；新房收入11亿元，同比增长70.8%；相寓收入9.6亿元，同比增长30.5%，各业务均实现优质发展。业绩高增原因如下：1）扩张战略成效显现，经营结果持续向好；2）上年同期受新冠疫情影响基数较低；3）其他收益同比增加4472万元，信用减值损失同比减少3970万元。 各赛道齐头并进，扩规模持续提速：2020H1末公司业务覆盖北京、杭州等35城，门店总量4500家，员工总数5.3万人。直营业务强化华北、华东优势区域布局，在既有直营模式基础上开展合伙制尝试，进一步绑定利益、激发潜力。加盟业务加速推进，覆盖城市由年初10城市增至22城；门店由年初1094家增至1870家，增长率71%，截至8月已突破2000家。2021H1末相寓在管24.6万套，较年初增长约1万套，平均出房天数8.3天，出租率95.7%，持续改善并延续行业领先优势。相寓同时探索轻资产管理能力输出，上半年针对深圳公寓市场设计的“轻托管模式”已落地运营，在录房源3500间全部出租完毕。 数字化加速经营转型，赋能业务提升效率：公司已形成面向客户、直营、加盟的三大数字化产品群。通过持续加大官网投入，整合客户数据库，智能匹配交易对象，带动房客两端流量转化。2021H1官网业绩占比达35.1%，较2020H2提升8.2个百分点。运用AI赋能整合管理能力，引导经纪人正向行为，多措并举赋能门店、提升人员效率。 投资建议：维持原有预测，预计公司2021-2023年EPS分别为0.26元、0.3元、0.35元，当前股价对应PE分别为13.2倍、11.3倍、9.8倍。公司作为房产经纪及房屋租赁行业领先企业，业务全面协同效应明显，区域深耕经营壁垒突出，有望充分受益存量房时代；同时线下门店增长目标明确，线上线下融合、平台化打造开启增长新动能，维持“推荐”评级。

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多因素影响 2020业绩表现，低基数下 2021Q1业绩大增：公司 2020年营收同比降 14.6%，归母净利润同比降 62.3%，主要因：1）疫情影响 2020年 1季度经营活动，导致 2020Q1归母净利润为-1.6亿元，同比减少 3.7亿元；2）新西兰自持购物中心闭店装修影响收入；2）公司加大数字化建设投入，2020年 IT 类费用同比增长超 50%；3）期内资产减值损失 1285万元，同比增加 1348万元。疫后经营恢复叠加低基数影响，公司 2021Q1实现归母净利润 1.72亿元，同比增长 205.3%。 经营扩张提速，目标明确彰显发展信心：公司 2020年实现总交易金额（GTV）约 4000亿元。直营业务强化华北、华东等优势区域发展，试点合伙人模式，执行市占率提升战略，其中杭州 3月二手市场占有率超过38%。大力推进品牌加盟，2021Q1末加盟门店突破 1300家，带动总门店增长至近 4000家。新房业务方面，持续加大合作广度与深度，2020年新房渠道客单价 5.36万元，同比上涨 2.6%，月均可售项目 2200个，同比增加 9.4%。2020年相寓业务拓展至深圳，强化粤港澳大湾区布局，2020年末在管公寓 23.6万套，全年出租率 94.4%；2021Q1末在管 23.9万套，期内平均出房 10.3天，出租率 96.2%，保持行业领先优势。公司制定 2021年加盟门店升至 2100家目标，未来三年伴随数字化战略推进与平台转型，力争打造万亿 GTV 的数字化居住服务平台。 数字化持续推进，员工持股促进共赢：公司坚持既定数字化建设投入计划，2020年末 IT 团队占控股总部人数超 80%。期内实现官网及核心业务系统迭代升级，开发接入面向经纪人、经纪门店、经纪品牌的平台化产品“i+产品群”。当前“i+产品群”已连接超过 7.5万名外部经纪人，其中付费用户增至 5000名。同时官网活跃度持续提升，2020年成交佣金贡献占比达 24.6%。2020年 7月首期员工持股计划完成二级市场股票购买，涉及基层业务骨干及管理人员等 368人，员工持股计划的实施可有效推动员工及公司利益相结合，实现共赢。 投资建议：考虑公司扩张目标明确，短期线下门店拓展、数字化建设等投入将持续增加，下调公司2021-2022年 EPS 预测至 0.26元（原为 0.36元）、0.30元（原为 0.41元），当前股价对应 PE 分别为 14.4倍、12.4倍。公司作为房产经纪及房屋租赁行业领先企业，业务全面协同效应明显，区域深耕经营壁垒突出，有望充分受益存量房时代；同时线下门店增长目标明确，线上线下融合、平台化打造开启增长新动能，维持“推荐”评级。 风险提示：1）市场竞争环境、行业景气度变化可能导致门店扩张不及预期，同时新增门店打造可能面临一二线工作协同度不够、系统支持效率较低等问题；2）若后续需求韧性不足导致房产交易规模不及预期，公司规模增长将受到影响；3）相寓出房周期拉长、出租率下滑风险。