事件12月1日晚间，天地源发布公告，拟筹划非公开发行股票：公司拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，募集资金拟用于公司“保交楼、保民生”相关的房地产项目开发、符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。本次非公开发行拟发行的股票数量不超过本次发行前公司总股本的30%，最终发行数量以中国证监会核准的发行数量为准。 核心观点本轮首家公告拟筹划定增的国有房企，公司积极作为、反应迅速，彰显管理效率。11月28日晚，地产股权再融资政策公布，12月1日公司公告拟筹划非公开发行股票，中间间隔仅约3天。公司是本轮第一家、目前也是唯一一家公告拟筹划定增的国有房企，表明公司政策敏感度高、反映积极迅速，彰显了公司高效的管理效率，符合我们对于公司稳健积极的战略预判。在国有背景加持下，稳健积极的发展态度有望推动公司走出长期成长之路。 定增若成功有望明显改善公司财务状况，打开长期发展空间。公司2003年于上交所上市，长期经营发展良好，销售额自2014年以来保持稳健增长态势。不过，受制于历史上地产股权融资窗口相对较为短暂等原因，公司迟迟没有机会补充资本金，对公司的发展形成了限制。尤其是在房地产行业长效管理机制愈发成熟，“三道红线”、“银行贷款集中度”等政策陆续出台后，整个房地产行业债务驱动的发展模式难度逐步加大。因此，如今在政策支持下，公司若定增能够成功，将明显改善公司的财务状况、降低融资成本，打开长期发展空间。 积极拿地，今年前三季度拿地强度达到40%。公司长期以来拿地积极，尤其是今年在行业调整的背景下，公司仍然保持稳健积极的拿地强度，前三季度拿地金额达到32亿元，拿地强度约40%。11月28日下午，公司公告拟通过收购西安佳幸房地产开发有限公司55%股权的方式，受让西安市高新区红庙村集体土地上棚户区改造项目开发用地部分国有土地使用权权益，土地储备总金额不高于14.89亿元。持续的拿地动作表明公司稳健积极发展的战略态度。 战略重新聚焦西安高新区，深耕西安产业高地与经济引擎。公司实际控制人为西安高科集团有限公司，土地储备约55%位于西安市，2018年至2020年拓展长三角、珠三角和京津冀区域。2021年以来，公司战略重心重新聚焦西安，尤其是高新区，接连斩获3宗地块。高新区是西安市的经济重心、产业高地、楼市焦点。尤其是产业方面，西安市重点高新技术产业主要位于高新区，代表性产业包括：IT产业、半导体、新能源产业、本土培育科创企业。受上述产业带动，西安高新区房价领先西安市场，成交量占比高。 销售平稳，融资渠道顺畅，业绩调整影响减弱。受益于良好的区域布局和产业支撑，公司近年来销售额快速增长，从2014年的32亿元增长至2021年的122亿元，复合增长率达21%，2022年前三季度销售额仅小幅下降6%。国企背景下，公司发债、股东支持、银行信贷等渠道保持畅通，上半年实现融资到账51.07亿元。公司股息率高、发债票息高，发债票面利率达到7.50%，股息率约3.3%。公司目前业绩处于调整期，但未来主要拖累因素或逐步减弱。 投资建议公司战略重新聚焦西安，有望持续受益于当地经济和楼市发展，维持“买入”评级。我们预计公司2022-2024年营业收入78.26亿元、88.99亿元、102.08亿元，归母净利润1.87亿元、3.43亿元、4.15亿元，EPS0.22元、0.40元、0.48元，对应PE为18.54倍、10.13倍和8.37倍。l风险提示公司非公开发行股票事项审批等事项、事件进展等存在不确定性，房地产行业政策调整存在不确定性，结算节奏与毛利率存在不确定性。

西安高新区下属国有房企，2021 年以来战略重新聚焦西安，尤其是高新区。公司是西安高新区下属国有房企，成立于1992 年，控股股东为西安高新技术产业开发区房地产开发有限公司，实际控制人为西安高科集团有限公司。公司土地储备约55%位于西安市，长期深耕西安房地产市场，2018 年至2020 年拓展外部市场，发力长三角、珠三角和京津冀区域。2021 年以来，公司战略重心重新聚焦西安，尤其是高新区，接连斩获3 宗地块，具体位于高新区中央创新区，区位优势明显。 高新区：西安市的经济重心、产业高地、楼市焦点。西安高新区楼市表现坚挺，1-10 月商品住宅销售额同比增长约5.74%，既明显跑赢西安市同期数据（累计下降约12.79%），也大幅跑赢全国同期数据（累计下降约28.18%）。高新区是西安市的经济重心、产业高地、楼市焦点。1）经济重心：高新区GDP 近年来占比从16.40%持续上升至28.24%。2）产业高地：西安市重点高新技术产业主要位于高新区，代表性产业包括：IT 产业、半导体、新能源产业、本土培育科创企业。 3）楼市焦点：①高新区房价领先西安市场，2022 年1-10 月新房成交均价达到2.3 万元/㎡，西安整体均价约为1.4 万元/㎡；②成交量占比高，2022 年1-10 月新房成交额占比达到约26%。 经营表现：销售平稳，拿地稳健积极。受益于西安、尤其是高新区良好的经济发展、产业基础、楼市表现，公司近年来销售额快速增长，从2014 年的32 亿元增长至2021 年的122 亿元，复合增长率达21%。2021 年下半年以来，楼市进入调整期，但公司销售保持平稳，2022 年前三季度销售额82 亿元，仅小幅下降6%。在行业调整的背景下，公司今年拿地保持稳健积极，前三季度拿地金额达到32 亿元，拿地强度约40%，表明公司稳健积极发展的战略方向。 财务表现：融资渠道顺畅，业绩调整步入尾声。国企背景下，公司发债、股东支持、银行信贷等渠道保持畅通，上半年实现融资到账51.07 亿元。公司股息率高、发债票息高，发债票面利率达到7.50%，股息率约3.4%。公司目前业绩处于调整期，但未来主要拖累因素或逐步减弱。展望未来，公司业绩的主要拖累因素有望逐步减弱：1）少数股东损益主要原因为2017 年以来合作项目增多所致，随着2021 年下半年以来公司拿地转为以独立开发为主，未来少数股东损益占比有望回落；2）营业外收入主要为去年盘活项目收到补偿款1.59 亿元，属于一次性收益，不具备持续影响。 投资建议公司战略重新聚焦西安，有望持续受益于当地经济和楼市发展，首次覆盖给予“推荐”评级。我们预计公司2022-2024 年营业收入78.26亿元、88.99 亿元、102.08 亿元，归母净利润1.87 亿元、3.43 亿元、4.15 亿元，EPS 0.22 元、0.40 元、0.48 元，对应PE 为17.66 倍、9.65倍和7.97 倍。 风险提示房地产政策调整存在不确定性，结算节奏与毛利率存在不确定性。

事件新城控股(601155)发布 2022年三季报，主要内容如下： 2022年前三季度公司实现营业收入 617.54亿元，同比减少43.41%，归母净利润 33.49亿元，同比下降 43.08%；归母净利润率5.42%，同比上升 0.03个百分点， EPS 1.48元。其中第三季度单季实现营业收入 189.51亿元，同比减少 36.87%， 归母净利润 3.4亿元，同比下降 78.47%；归母净利润率 1.79%，同比下降 3.47个百分点， EPS0.15元。 核心观点业绩承压， 收入结算下降是主要原因。 公司前三季度归母净利润同比下降 43.08%， 业绩显著回落。 公司业绩负增长的主要包括： 1）营业收入同比下降 43.41%，是拖累业绩的最主要因素； 2） 收入下降幅度超过期间费用， 导致三费率上升； 3）投资收益由去年同期的 9.02亿下降至 1.01亿元。 不过，公司 2022年前三季度毛利率从去年同期的 19.84%上升至 21.29%， 资产减值损失从 9.99亿元收窄至 1.63亿元。 销售仍处磨底期， 自持物业运营稳定。 受行业下行趋势影响， 公司目前销售仍然处于磨底期， 前三季度实现合同销售金额 938.75亿元， 同比下降 45.04%， 销售面积 952.12万平方米， 同比下降 41.73%。 公司自持物业运营稳定，前三季度实现租金收入 67.19亿元，同比增长约 17.49%， 对公司的现金流形成了稳定支撑。 商业板块收入增长， 新开业 7座吾悦广场。 公司商业地产业务发展良好， 三季度末持有物业数量从去年同期的 126座上升至 134座，整体出租率为 95.12%。 前三季度， 公司商业运营总收入为 71.95亿元， 同比增长 18.13%。 2022年三季度，公司新开业 7座吾悦广场——安庆汇峰吾悦广场、宿迁沭阳吾悦广场、 安康吾悦广场、宜昌西陵吾悦广场、重庆江津吾悦广场、南昌进贤吾悦广场、大同云冈吾悦广场。 三道红线继续达标， 公司年内已无需要偿付的境内外公开市场到期公司债券及票据。 公司积极响应三道红线政策， 报告期末公司全部指标均达标，剔除预收账款后的资产负债率为 68.51%， 净负债率为48.25%， 现金短债比为 1.07。 公司已于 2022年 10月 25日提前将公司 2018年公开发行公司债券 (第一期 )(品种二 )到期本息合计228,744.00万元全额汇入中国证券登记结算有限责任公司结算备付金专用账户。 截至 2022年 10月 26日，公司年内已无需要偿付的境内外公开市场到期公司债券及票据。 投资建议公司长期以来财务稳健、经营良好， 融资支持政策受益度有望居前，“商业+住宅”双轮驱动具备竞争力， 维持“推荐”评级。 考虑到行业销售下行，以及现金流对竣工交付的影响，我们调整预测公司 2022-2024年营业收入为 1247.56亿元、 1279.09亿元、 1346.79亿元，归母净利润为 86.94亿元、 92.21亿元、 102.93亿元， EPS 为 3.85元、 4.08元、 4.55元，对应 PE 为 4.44倍、 4.19倍、 3.75倍。

事件保利发展(600048)发布 2022年三季报，主要内容如下： 2022年前三季度公司实现营业收入 1564.37亿元，同比增长12.99%，归母净利润 130.94亿元，同比下降 3.61%；归母净利润率8.37%，同比下降 1.44个百分点， EPS 1.09元。其中第三季度单季实现营业收入 456.53亿元，同比减少 5.82%，归母净利润 22.68亿元，同比下降 30.96%；归母净利润率 4.97%，同比下降 1.81个百分点，EPS 0.19元。 核心观点业绩微幅调整，收入提升对冲毛利率下降。 公司前三季度业绩微幅回落， 归母净利润同比下降 3.61%。 公司报告期内业绩的正向因素主要包括： 1）营业收入同比增长约 12.99%， 2）税金及附加从去年同期的 80.50亿元下降至 62.76亿元， 3） 管理费用从去年同期的 32.97亿元减少至 30.48亿元， 原因主要为薪酬支出下降等。公司业绩的拖累项主要是毛利率下降，前三季度毛利率为 24.51%，较去年同期下降5.32个百分点， 与行业下行趋势一致。 销售额降幅收窄， 排名进入前二。 公司 2022年 1-9月销售额降幅相比 1-6月收窄， 1-9月实现销售额 3201.00亿元，同比下降 21.97%（1-6月为同比下降 26.29%）， 签约面积 1920.51万平方米， 同比下降24.50%（1-6月为同比下降 21.78%）。 2022年 1-9月全行业商品住宅销售额和销售面积分别同比下降 28.6%和 25.7%，公司销售降幅低于行业水平， 销售额行业排名相比 2021年进步二名至第二位。 拿地强度回升，聚焦核心城市。 公司在策略端收敛聚焦，在执行端坚守定力， 拿地强度相比去年同期提升 3.62个百分点。公司前三季度拓展项目 70个（去年同期 113个），新增容积率面积 771万平方米（去年同期 2184万平方米），拓展金额 1235亿元（去年同期 1434亿元）， 拿地均价 1.60万元/平方米（去年同期为 0.66万元/平方米）。 上述拿地数据表明公司拿地力度趋于审慎，拿地向高能级城市聚焦， 报告期内 38个核心城市拓展金额占比为 90%，同比提升 15个百分点。 其中，公司前三季度土地拓展金额在上海、厦门、广州三个核心城市合计占比超过 45%。 销售回款率提升， 保持财务高度健康。 公司上半年抢抓资金回笼，保持资金合理储备， 实现销售回笼 2939亿元，回笼率达到 91.8%（同比提升 2.3个百分点），在手货币资金 1303亿元， 占总资产比重为 9%。 公司“三道红线”保持绿档， 债务期限结构合理， 短期偿债压力可控。 截至报告期末，公司扣除预收款的资产负债率为 66.35%、净负债率为73.02%、现金短债比为 1.19。 融资渠道顺畅，持续降低融资成本。 公司融资渠道顺畅， 第三季度内发行公司债 33亿元、中期票据 5亿元，平均融资成本仅 3.02%。 其中，公司 8月发行的 3年期中期票据票面利率均仅为 2.75%， 再创公司发行同类产品的历史最低利率。截至三季度末，公司有息负债规模为 3639亿元， 上半年末综合融资成本约 4.32%，较去年末下降 14个基点。 投资建议公司股东背景深厚， 管理积极作为， 今年拿地力度同比提升，拿地能级显著提高， 维持“推荐”评级。 考虑到行业销售下行及对公司的影响， 我们调整公司盈利预测为 2022-2024年营业收入 3134.36亿元、3390.51亿元、 3605.74亿元，归母净利润 285.95亿元、 298.15亿元、306.44亿元， EPS 2.39元、 2.49元、 2.56元，对应 PE 为 6.42倍、 6.15倍、 5.99倍。

事件华发股份(600325)发布2022年三季报，主要内容如下：2022年前三季度公司实现营业收入328.08亿元，同比增长，归母净利润21.11亿元，同比增长；归母净利润率6.44%，同比下降0.72个百分点，EPS0.92元。其中第三季度单季实现营业收入78.03亿元，同比减少，归母净利润2.65亿元，同比下降；归母净利润率，同比下降1.23个百分点。核心观点业绩微幅增长，主要原因有税金及附加下降、收入上升、少数股东损益占比下降等。公司前三季度归母净利润同比上升2.87%，业绩实现微幅增长。 公司报告期内业绩提升的正向因素主要包括：1）税金及附加由去年同期的18.46亿元下降至13.70亿元，2）营业收入同比上升14.44%，3）少数股东损益占比由去年同期的27.25%下降至1.59%，4）销售费用率和管理费用率分别由去年同期的3.72%和4.92%下降至2.94%和4.41%。公司业绩的拖累项主要是毛利率下降，前三季度毛利率为20.87%，去年同期为27.66%。销售降幅小于行业，销售排名稳步提升，预售楼款充足。2022年-9月，公司实现销售额729.5亿元，同比下降10.80，降幅小于行业水平，同期全行业商品住宅销售额同比下降28.60%。公司销售排名稳步提升，克而瑞数据显示公司销售额排名去年同期为第39名，报告期末提升至第18名。截至报告期末，公司合同负债为786.54亿元，较年初增长25.32%，同比增长12.27%，待结算资源较为丰富，助力公司后续业绩稳定发展。财务保持健康，三道红线维持绿档。截至报告期末，公司“三道红线”继续保持绿档，剔除预收款项的资产负债率为66.28，净负债率为84.06，现金短债比为1.16倍，公司三道红线自2021年年末以来持续转绿，提前在缓冲期之内完成降负债要求。此外，公司有息负债期限结构合理，长期负债占比约为79.51%。融资渠道通畅，资金使用效率提升。1-9月，公司不断拓宽融资渠道，提高公司资金使用效率：发行2亿美元债、11.9亿元的公司债、46.0亿元的中期票据、6.3亿交易商协会ABN、27.6亿证监会主管ABS。 公司聚焦核心城市，拿地强度显著提升。今年1-9月公司拿地力度明显提升，拿地强度达到56.25，高于去年同期的28.04%。公司拿地聚焦核心城市，1-9月在上海、杭州、珠海拿地金额占比高达89.55%，远超去年同期的6.02%。1-9月公司新增项目16个，拿地金额共计410.32亿元，计容建面共计138.54万平方米。投资建议拿地强度明显提升，销售排名稳步提高，未来发展有望充分享受优势，维持“推荐”评级。预计2022-2024年营业收入为589.27亿元、660.89亿元、728.73亿元，归母净利润为34.34亿元、36.95亿元、39.88亿元，EPS为1.62元、1.75元、1.88元，对应PE为5.80倍、5.39倍、4.99倍。 风险提示房地产行业政策调整存在不确定性，结算节奏与毛利率存在不确定性

事件万科 A(000002)发布 2022年三季报，主要内容如下： 2022年前三季度公司实现营业收入 3376.73亿元，同比增长24.38%，归母净利润170.5亿元，同比增长2.17%；归母净利润率5.05%，同比下降 1.1个百分点， EPS 1.47元。其中第三季度单季实现营业收入 1307.57亿元，同比增长 25.28%，归母净利润 48.28亿元，同比下降 14.43%；归母净利润率 3.69%，同比下降 1.71个百分点， EPS 0.42元。 核心观点业绩微幅增长，正向贡献因素包括收入上升、 期间费用率下降等。 公司前三季度归母净利润同比上升 2.17%，业绩同比实现微幅增长。 公司业绩增长的正向因素包括： 1） 结算速度加快， 营业收入同比上升24.38%； 2）三项费用率均有所下降，销售费用率、 管理费用率和财务费用率分别同比下降 0.36、 0.53和 0.87个百分点， 总计下降 1.76个百分点； 3） 税金及附加与营业收入的比例由去年同期的 4.60%下降至3.76%。公司业绩的主要拖累因素包括毛利率下降、 投资收益下降、 少数股东损益占比上升、 实际所得税税率上升等。 坚持城市深耕战略， 销售降幅环比收窄。 前三季度， 公司实现销售面积 1,936.9万平方米，合同销售金额 3,146.7亿元，同比均下降34.3%。 公司第三季度实现合同销售面积 646.2万平方米，合同销售金额 993.8亿元，同比分别下降 14.4%和 20.3%，降幅相比二季度收窄。 公司多年坚持城市深耕战略，提升市场占有率， 上半年在 41个城市销售额位居前三。 公司三季度末有 3,900.5万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约 6,125.8亿元， 对未来业绩可以形成保障。 量入为出， 理性投资。 公司前三季度拿地保持理性， 坚持量入为出原则，提升投资质量。 报告期内，公司获取新项目 27个（去年同期为 132个），总规划计容建筑面积 485.9万平方米（去年同期为 2241.0万平方米），权益计容规划建筑面积 303.2万平方米（去年同期为 1603.2万平方米）。 公司前三季度拿地金额中， 深圳、 杭州、 广州位居前三名，全口径拿地金额分别达到 118.4亿元、 58.2亿元、 53.6亿元。 融资渠道多元，融资成本降低， 期限结构优化。 公司前三季度新增融资的平均融资成本为 3.73%，存量融资的综合融资成本 4.06%。 第三季度分三次发行 3年期绿色中期票据 70亿元，票面利率区间为2.90%-3.20%；发行公司债 34亿元，其中 5年期品种的票面利率 3.21%，7年期品种的票面利率 3.70%。截至报告期末，有息负债金额为 2,943.2亿元，其中 78.7%为长期负债，占比较中期提升 1.1个百分点； 银行借款占比为 58.6%，债券占比为 26.6%，其他借款占比为 14.8%； 有息负债总额中无抵押无质押的融资占比为 96.1%。 万物云成功分拆上市， 物流仓储收入快速增长。 报告期内， 万物云成功于港交所上市。 三季度，万物云在社区空间居住消费服务方面，新拓展项目 77个，其中 76.6%来自独立第三方；在商企空间服务方面，新增拓展项目 129个，其中包括 1个超高层项目和 1个大体量综合体项目；在城市空间服务方面，新增拓展项目 14个。 公司前三季度物流仓储业务（含非并表项目）实现营业收入 29.7亿元，同比增长42.7%； 其中， 高标库收入 15.9亿元，同比增长 11.4%，冷链园区收入13.8亿元，同比增长 111.7%。 投资建议公司坚持城市深耕战略， 市场竞争力强， 多个城市销售额位居前列， 经营业务亮点颇多， 维持“推荐”评级。受行业调整及对公司产生的影响，我们调整公司盈利预测为 2022-2024年营业收入 4921.50亿元、 5308.50亿元、 5684.06亿元，归母净利润为 241.79亿元、 265.59亿元、 278.56亿元， EPS 为 2.08元、 2.28元、 2.40元，对应 PE 为 6.89倍、 6.28倍、 5.98倍。

金融街(000402)公告2022年三季报，主要内容如下： 2022年前三季度公司实现营业收入155.10亿元，同比大幅增长60.46%，归母净利润13.80亿元，同比增长23.83%；归母净利润率8.90%，同比下降2.63个百分点，EPS 0.46元。其中第三季度单季实现营业收入49.06亿元，同比增长17%，归母净利润2.31亿元，同比下降54.7%；归母净利润率4.71%，同比下降7.46个百分点，EPS 0.08元。 核心观点 业绩快速增长，主要归功于期间费用率下降、少数股东损益下降、营业收入大幅增长等。公司前三季度归母净利润同比增长23.83%，正向因素包括：1）期间费用率从去年同期的19.97%下降至12.38%；2）少数股东损益从去年同期的0.17亿元下降至-0.87亿元；3）营业收入同比大幅增长60.46%，系房地产结算规模同比明显增加所致。此外，公司业绩的拖累项主要是毛利率相较去年同期明显下滑。 强化资金调度，保障公司资金安全。报告期内，公司持续强化资金统筹和调度，确保资金安全稳健：1）坚持资金调度机制，合理安排销售签约与工程投资建设支出关系；2）推进项目销售去化，盘活存量资产，促进资金回笼；3）保持畅通融资渠道，募集期限合理、成本较低的资金；4）提前筹划融资工作，申报中票、绿色资产支持专项计划等。公司于2022年前三季度积极发行多笔公司债、ABS，筹措现金约60.71亿元，对公司现金流形成良好支撑；中票、绿色资产支持专项计划的申报，截至报告披露日均已取得无异议函。 加强销售去化，拿地保持审慎。公司加强营销管理，持续推进销售去化，2022年前三季度实现销售签约额211.4亿元，同比下降26.3%，实现销售面积89.7万平米，同比下降37.8%。公司拿地保持审慎，以股权收购形式新增天津项目1个，参加武汉集中供地拿地1宗。天津项目权益比例34%，土地总价约34.66亿元，规划建筑面积24.47万㎡，位于红桥区。武汉项目权益比例100%，公司以总价8.16亿元底价摘得P（2022）022号地块，规划建筑面积为6.24万㎡，位于江汉区兴业路。 三道红线指标好转，经营活动现金流为正。报告期末，公司现金短债比、净负债率、剔除预收款项的资产负债率分别为0.77、151.25%、69.83%，后两项指标相比2022上半年末有所下降，在今年前三季度行业严峻的销售和融资环境下表现较为坚韧。公司持续推进项目销售去化，合理安排销售签约与工程投资建设支出关系，前三季度并表销售回款126.89亿元，经营性净现金流14.47亿元。 加强运营管理，资管业务稳健运营。报告期内，公司资产管理业务实现营业收入14.6亿元，实现息税前利润8.2亿元，积极履行社会责任，对客户减免租金6600多万元。总体来看，公司资产管理业务经营业绩基本稳定，成为公司业绩保持稳健的有力支撑。 投资建议 公司积极盘活资产，负债率稳健下行，资管业务保障业绩稳定性，维持“推荐”评级。预计2022-2024年营业收入为251.25亿元、289.13亿元、331.54亿元，归母净利润为16.98亿元、18.44亿元、20.52亿元，EPS为0.57元、0.62元、0.69元，对应PE为8.27倍、7.62倍、6.85倍。 风险提示 房地产行业政策调整存在不确定性，疫情对物业租赁业务影响存在不确定性。

新大正(002968)发布2022 年三季报，主要内容如下：2022 年前三季度公司实现营业收入19.14 亿元，同比增长32.62%，归母净利润1.48 亿元，同比增长26.15%；归母净利润率7.73%，同比下降0.4 个百分点，EPS 0.65 元。其中第三季度单季实现营业收入6.64亿元，同比增长21.37%，归母净利润0.55 亿元，同比增长27.75%；归母净利润率8.26%，同比上升0.41 个百分点，EPS 0.24 元。 核心观点业绩保持快速增长，主要原因包括收入上升、管理费用率下降、销售费用率下降等。公司前三季度归母净利润同比上升26.15%，保持快速增长。公司报告期内业绩快速增长的原因包括：1）营业收入同比增长32.62%，2）管理费用率由去年同期的7.73%下降至7.49%，3）销售费用率由去年同期的1.37%下降至1.31%。公司前三季度业绩的负面影响因素主要包括毛利率下降、实际所得税税率上升及少数股东损益占比上升等。 面对外部环境严峻考验，积极寻求经营突破，营业收入快速增长。 三季度以来，叠加国内疫情多点散发、高温限电、房地产持续低迷等因素的影响，给公司带来较大的经营压力，市场开发、新项目进场率、回款等受到不同程度影响，尤其是航空、学校等特殊业态及个别管控项目表现较年度计划出现较大差异。公司面对外部不利环境的严峻考验，以积极的心态与行动寻求经营突破，前三季度经营规模扩张，在管项目增加，推动营业收入同比增长32.62%。 新签约合同稳定增长，重庆以外拓展量位居高位。公司前三季度实现新拓展项目中标总金额超15 亿元，新签约合同年金额约7.25 亿元，同比增长约13%，其中重庆以外区域市场拓展量占比约76%，另通过延伸拓展现有项目实现合同总额增加约6,200 万元。在经济形势、规模化拓展、激励业绩考核等多重压力下，公司坚定客户至上的服务理念，不以牺牲客户的服务体验为代价来获取短期利益，坚定客户至上、以人为本的发展根基，扎实推进五五战略实现。 投资建议公司新签合同稳定增长，重庆以外市场拓展顺利，积极寻求经营突破，未来业绩有望保持较快增长，首次覆盖给予“推荐”评级。预计2022-2024 年营业收入为30.22 亿元、41.64 亿元、56.00 亿元，归母净利润为2.32 亿元、3.21 亿元、4.30 亿元，EPS 为1.01 元、1.40 元、1.88 元，对应PE 为20.65 倍、14.96 倍、11.15 倍。 风险提示房地产行业政策调整存在不确定性，物管业务拓展存在不确定性，人工成本等因素对盈利能力的影响存在不确定性。

事件南都物业(603506)发布 2022年三季报，主要内容如下： 2022年前三季度公司实现营业收入 13.78亿元，同比增长17.72%，归母净利润 1.43亿元，同比增长 5.64%；归母净利润率10.36%，同比下降 1.18个百分点，EPS 0.76元。其中第三季度单季实现营业收入 4.81亿元，同比增长 18.39%，归母净利润 0.52亿元，同比增长 3.80%；归母净利润率 10.87%，同比下降 1.53个百分点，EPS 0.28元。 核心观点业绩小幅增长，主要原因包括营业收入上升、公允价值变动收益增加、管理费用率下降等。公司前三季度业绩小幅增长，归母净利润同比上升 5.64%。公司报告期内业绩提升的正向因素主要包括：1）公司业务拓展，包括外部收购物管公司、新签项目等，导致营业收入同比增长 17.72%；2）公司交易性金融资产产生的公允价值变动收益从去年同期的 75.21万元上升至 823.72万元；3）管理费用率从去年同期的 7.78%下降至 7.30%。公司业绩的负面影响因素包括毛利率下降、财务费用率上升等。 物管业务拓展顺利，新签面积快速增长。报告期内，公司物管业务拓展顺利，一方面前三季度新签项目 86个，新签约面积 1072.80万平方米，同比上升 70.74%；另一方面收购普惠物业、中大物业公司完成并表。普惠物业公司以非住宅业态为主，包括企业办公大楼、商业、园区以及医院等，中大物业公司以住宅物业为主。截止报告期末，公司总签约项目 699个，累计总签约面积 8389.85万平方米。 在管面积结构优化，非住面积占比提升。公司近年来提升非住宅管理面积比例，新签占比高于存量占比。由于三季报未披露相关数据，我们以 2022年上半年数据作为分析基础。2022年上半年新签约面积中，住宅项目占比 40%，商写项目占比 21%，城市服务项目占比 39%。2022年上半年末的存量总签约面积中，住宅项目占比 67%，商写项目占比 23%，城市服务项目占比 10%。以上数据表明，公司持续推进全业态布局，积极提升非住宅领域各细分业态核心竞争力。投资建议公司物管业务拓展顺利，受疫情及楼市下行影响较小，未来业绩具备支撑，维持“谨慎推荐”评级。预计 2022-2024年营业收入为18.51亿元、21.97亿元、26.62亿元，归母净利润为 1.93亿元、2.29亿元、2.74亿元，EPS 为 1.03元、1.22元、1.46元，对应 PE 为 11.65倍、9.82倍、8.22倍。

事件天健集团(000090)发布 2022年三季报，主要内容如下： 2022年前三季度公司实现营业收入 128.88亿元，同比增长10.19%，归母净利润 14.19亿元，同比增长 1.21%；归母净利润率11.01%，同比下降 0.98个百分点，EPS 0.74元。其中第三季度单季实现营业收入 46.09亿元，同比增长 17.15%，归母净利润 1.40亿元，同比增长 33.91%；归母净利润率 3.05%，同比上升 0.38个百分点，EPS0.08元。 核心观点业绩同比微幅增长，单三季度业绩增长明显。公司前三季度归母净利润同比增长 1.21%，实现微幅增长，不过单三季度业绩增幅明显，归母净利润同比增长约 33.91%。公司前三季度业绩的正向贡献因素主要包括：1）营业收入同比增长 10.19%；2）项目结转土增税减少，导致税金及附加同比下降 54.05%；3）销售费用从去年同期的 9678.52万元下降至 8417.85万元。公司建筑施工业务项目资源丰富，地产业务可结算资源充足，城市服务业务稳健增长，未来业绩成长具备支撑。 城市建设产值再提高，城市服务业务稳中有进。公司城市建设业务主要承担城市各类基础设施的施工业务，公司新承接 PPP、EPC、代建、总承包等各类工程项目，截至报告期末在建项目 269项，合同造价 582.03亿元，比上年同期增长 54.7%。公司城市服务业务主要包括城市基础设施管养服务、棚户区改造服务、商业运营服务和物业服务等四项业务，报告期内城市服务业务稳中有进。其中，物业服务方面，公司报告期内新增物业管理项目 70个项目，面积 319.88万平方米，业务覆盖全国 29个城市。 债券融资保持畅通，发债成本持续下行。公司发债渠道保持畅通，前三季度共发行 3笔债券，1笔为 3年期、金额 10亿元的中期票据，2笔为 270天、金额合计 30亿元的超短期融资券。公司发债成本持续下行，前三季度发行的 3年期中期票据 22天健集 MTN001，票面利率为 3.60%，相比去年 12月发行的 3年期公司债 21天健 Y1的票面利率（4.15%）下行 55BP；270天超短期融资券，最新一笔票面利率为2.13%，相比去年 12月发行的 270天超短期融资券 21天健集 SCP004的票面利率（2.90%）下行 77BP。 前三季度拿地力度较强，彰显财务健康与发展信心。公司前三季度新增土地 3宗，分别位于成都市天府新区、深圳市坪山区和苏州市吴江区，计容建筑面积合计约 61.35万㎡，总地价约为 65.43亿元。相比之下，公司去年前三季度新增 2宗土地，计容建筑面积为 18.07万平方米，总地价为 54.82亿元。在行业环境不佳的情况下，公司拿地力度有所增强，彰显公司对自身财务状况和未来发展的信心。 投资建议投资建议：高毛利项目支撑业绩，持续拿地支撑未来，维持“推荐”评级。公司坚持“以城市建设与城市服务为主体，以投资及新型业务为两翼”的发展战略，以“做强规模、做优利润、做大市值”三件大事为总纲，高毛利的天骄项目支撑短期结算业绩，旧改+土拍支撑长期业绩的持续性，维持“推荐”评级。预计 2022-2024年营业收入为 282.83亿元、350.87亿元、420.82亿元，归母净利润为 23.66亿元、27.44亿元、31.26亿元，EPS 为 1.27元、1.47元、1.67元，对应 PE 为 4.12倍、3.55倍、3.12倍。