事件招商积余(001914)发布2022年三季报，主要内容如下：2022年前三季度公司实现营业收入91.77亿元，同比增长20.89%，归母净利润4.72亿元，同比增长23.60%；归母净利润率5.15%，同比上升0.11个百分点，EPS0.45元。其中第三季度单季实现营业收入35.31亿元，同比增长25.55%，归母净利润1.41亿元，同比增长5.31%；归母净利润率4.00%，同比下降0.77个百分点，EPS0.13元。 核心观点业绩保持快速增长，主要原因包括税率下降、收入上升、财务费用率下降、投资收益上升等。公司前三季度归母净利润同比上升23.60%，保持快速增长。公司报告期内业绩快速增长的原因包括：1）所得税实际税率由去年同期的38.49%下降至28.90%；2）营业收入同比上升20.89%；3）财务费用由去年同期的10708.51万元下降至7531.82万元；4）处置子公司导致投资收益由去年同期的404.00万元上升至4331.00万元。公司前三季度业绩的负面影响因素主要包括毛利率下降、少数股东损益占比上升及管理费用率上升等。 收入稳步增长，前三季度减免房产租金0.70亿元。公司报告期内，除资产管理业务因落实国家减租政策导致收入下降外，其余主要业务收入均实现稳步增长。其中，物业管理业务营业收入同比增长25.02%，主要系原有物业管理项目增长以及新拓展市场化物业管理项目增加，其中基础物业管理营业收入同比增长25.82%；平台增值业务营业收入同比增长95.95%；专业增值业务营业收入同比增长10.15%。公司积极落实国家政策要求，减免房产租金0.70亿元，全年预计减免房产租金约0.86亿元。受房产租金减免和赣州九方剥离的影响，公司持有物业出租业务的收入利润同比有所下降。 物管业务拓展成果显著，全国化布局提速，重点城市成效显现。 物管业务市场拓展继续保持领先，报告期内实现新签年度合同额24.30亿元，较上年同期增长17%。传统招投标市场方面，中标率在激烈市场竞争下保持较高水平；“总对总”业务新签年度合同额同比增长41%；“合资合作”业务新签年度合同额同比增长94%，新成立合资公司4个。从区域市场看，公司业务全国化布局提速，重点城市布局成效显现。深圳、广东（不含深圳）、山东、江苏和四川前三季度营业收入位列前五名，合计实现收入50.40亿，管理面积达到1.70亿㎡。从业态类型看，公司非住宅业务合计实现基础物业管理收入50.08亿元，截至三季度末管理面积达1.78亿㎡。 平台增值快速成长，专业增值业务平稳发展。到家汇商城持续做大优势品类，发力到家服务和到家宜居业务，2022年1-9月实现全平台交易额6.69亿元，同比增长35.4%；营业收入3.44亿元，同比增长95.95%，用户数、活跃度、商城销售额等平台数据稳步提升，不断扩大私域流量池，提高私域效能。公司积极推动专业公司与各城市公司条块结合，协同共享资源，促进专业增值业务全国化、平台化发展，努力克服经营压力和挑战，整体营收实现稳健增长。 投资建议公司物管业务外部拓展顺利，大股东资源丰富，业绩具备支撑，维持“推荐”评级。预计2022-2024年营业收入为127.23亿元、152.91亿元、188.04亿元，归母净利润为6.41亿元、7.75亿元、9.27亿元，EPS为0.60元、0.73元、0.87元，对应PE为23.44倍、19.40倍、16.22倍，本次盈利预测相较前次有所下调，主要原因为结合公司今年以来业绩表现、减免租金、房地产行业下行等因素。

事件滨江集团(002244)发布2022年三季报，主要内容如下：2022年前三季度公司实现营业收入198.68亿元，同比减少18.69%，归母净利润20.56亿元，同比增长55.21%；归母净利润率10.35%，同比上升4.93个百分点，EPS0.66元。其中第三季度单季实现营业收入91.78亿元，同比大幅增长81.78%，归母净利润7.72亿元，同比增长1243.67%；归母净利润率8.41%，同比上升7.27个百分点，EPS0.25元。 l核心观点业绩大幅增长，主要原因包括少数股东损益下降、投资收益上升等。公司前三季度归母净利润同比大幅上升55.21%，在营业收入明显下降的条件下，业绩实现大幅增长。公司报告期内业绩提升的正向因素主要包括：1）少数股东损益从去年同期的9.45亿元下降至2.55亿元；2）投资收益从去年同期的-0.29亿元上升至15.85亿元；3）实际所得税率由去年同期的28.45%下降至18.43%。公司业绩的负面影响因素包括营收下降、毛利率下降等。 销售排名提升至第12名，并表回款明显增加，合同负债充足保障业绩。2022年1-9月实现销售额1051亿元（克而瑞全口径），位列行业销售排名第12位，公司2019年排名仅为31名，近年来持续稳步提升。公司前三季度销售回款良好，并表销售回笼资金585.72亿元，比去年同期提升27.27%。良好的销售回款保障了公司财务安全性，也为公司逆势发展奠定了资金基础。此外，截止报告期末，公司合同负债为1311.98亿元，较年初增长40.21%，预收款持续增厚充分保障未来业绩。 财务稳健，融资成本持续下行。公司“三道红线”监测指标持续保持“绿档”，报告期末现金短债比为1.28倍、净负债率为66.38%、剔除预收款项的资产负债率为67.62%。公司债务结构清晰，公司有息负债500.18亿元，均为银行贷款和直接融资，无信托、美元债等融资。 公司近年来综合融资成本不断下降，2017年6%、2018年5.8%、2019年5.6%、2020年5.2%、2021年4.9%，2022年上半年末公司平均融资成本为4.7%，较上年末下降0.2个百分点。拿地保持较强力度，拿地毛利率企稳回升。近年来，滨江集团保持一定拿地强度，2018年至今拿地强度在60%左右。近年来，公司基本上每年都保持积极拿地，2018年-2021年拿地强度分别为58%、45%、57%、42%。即便是在行业剧烈调整，同行业经营普遍承压的2022年上半年，公司依然保持了68%的拿地强度。而且，随着杭州市竞争格局改善，滨江集团杭州拿地毛利率由2021年的19.42%提升至2022年上半年的33.55%。 l投资建议公司股价走出明显阿尔法，分别由估值和业绩所贡献，业绩增长对公司股价上涨的推动作用可能尚未完全体现，利润率企稳修复亦有望推动估值持续提升，维持“推荐”评级。1）业绩方面，公司受益于：①杭州经济增长、②人口持续流入、③楼市规模扩张、④战略管理稳健积极，近年来销售增长迅猛，业绩结算仍处于高速增长期。2）估值方面，公司经历了估值正常化，未来①竞争格局改善、②高信用资质、③高效率（高人效、高钱效、高费效）等因素推动利润率回升，有望推动估值持续提升。预计2022-2024年公司归母净利润为36.55亿元、42.56亿元、50.28亿元，EPS为1.17元、1.37元、1.62元，对应PE为7.93倍、6.81倍、5.77倍。l风险提示房地产行业政策调整存在不确定性，结算节奏与毛利率存在不确定性。

滨江集团：深耕杭州，稳健腾飞滨江集团成立30 余年来深耕杭州，近年来提出稳健腾飞战略，销售排名持续提升。公司于1992 年成立于杭州，30 余年来以杭州为核心城市进行发展。公司以房地产为核心主业，实施“1+5”的业务战略规划布局，2021 年房地产占营收比例在98%以上。滨江集团股权比例较为集中，实控人掌握公司约57.3%的股权比例。公司产品定位较为高端，是房地产市场品质住宅的标杆企业。公司在“稳健腾飞”战略的指引下，近年来销售规模快速增长、销售排名持续提升。 一年三倍：滨江集团的阿尔法在哪里？近一年，滨江集团股价走出了明显的α。滨江集团近期股价创新高，相当于约一年以前股价的三倍，涨幅达到约237.4%，相对于房地产（长江）的超额收益为223.6%。公司市值的上涨可以归因到两部分，即估值和业绩。我们认为滨江集团近一年市值上涨主要因素是估值正常化所驱动，业绩增长可能尚未真正体现到对市值的推动上。估值方面，我们认为滨江集团近一年来经历了估值正常化，即从低估值回归到正常估值。业绩方面，业绩增长对滨江集团市值的推动作用可能尚未完全体现，原因主要在于滨江集团近几年处于高速成长阶段，销售高增长尚未反映到利润表上。 业绩阿尔法：区域市场坚挺（经济+人口+楼市+战略）杭州市场的蓬勃发展、战略管理的稳健积极是滨江集团业绩增长的重要原因。杭州市场的蓬勃发展体现为三点：①良好的区域经济、②大量的人口流入、③楼市规模扩张。1）区域经济方面，杭州市2021年GDP 位居全国第八位，主要受数字经济、制造业双轮驱动，其中IT从业人员收入高、涨幅大。2）人口流入方面，杭州市近5 年流入总量高达300 万，相当于流入前人口的33%、流入后的25%。3）楼市发展方面，市场规模持续扩大，2021 年杭州商品房销售额达到6589 亿元，相当于5 年、10 年前的1.80 倍（全国1.55 倍）和6.70 倍（全国3.11倍），与上海成为全国唯二突破6000 亿销售额的城市。此外，战略管理的稳健积极，也是公司业绩增长的重要因素。在“稳健腾飞”战略的指引下，公司销售排名持续提升，今年9 月已升至行业第12 名。估值阿尔法：利润率见底改善（格局+信用+效率）受竞争格局改善、高信用资质、效率领先等影响，滨江集团利润率见底回升，有望推动公司估值持续提升。根据PB-ROE 估值框架，股票估值取决于盈利能力。滨江集团盈利能力改善存在以下推动力：1）杭州市竞争格局改善，滨江集团杭州拿地毛利率由2021 年的19.42%提升2022 年上半年的33.55%；2）高信用资质，滨江集团三道红线保持绿档，融资成本持续下降；3）高运营效率，包括高人效、高钱效、高费效三个方面。高人效是指人均销售额位居行业前列，高钱效是指单位有息负债贡献的销售回款较高，高费效是指期限费用率处于同行业较低水平。受上述因素影响，滨江集团利润率有望见底回升，从而推动公司估值持续提升。 投资建议公司股价走出明显阿尔法，分别由估值和业绩所贡献，业绩增长对公司股价上涨的推动作用可能尚未完全体现，利润率企稳修复亦有望推动估值持续提升，维持“推荐”评级。1）业绩方面，公司受益于：①杭州经济增长、②人口持续流入、③楼市规模扩张、④战略管理稳健积极，近年来销售增长迅猛，业绩结算仍处于高速增长期。2）估值方面，公司经历了估值正常化，未来①竞争格局改善、②高信用资质、③高效率（高人效、高钱效、高费效）等因素推动利润率回升，有望推动估值持续提升。预计2022-2024 年公司归母净利润为36.55 亿元、42.56 亿元、50.28 亿元，EPS 为1.17 元、1.37 元、1.62 元，对应PE为9.35 倍、8.03 倍、6.79 倍。 风险提示房地产行业政策调整存在不确定性，结算节奏与毛利率存在不确定性。

事件新城控股(601155)发布2022年中报，主要内容如下：2022年上半年公司实现营业收入428.03亿元，同比下降45.89%，归母净利润30.10亿元，同比下降30.11%，EPS1.33元。其中第二季度单季实现营业收入241.25亿元，同比下降60.75%，归母净利润25.00亿元，同比下降33.59%，EPS1.10元。 核心观点业绩承压，收入结算下降是主要原因。公司上半年归母净利润同比下降30.11%，业绩显著回落。公司业绩负增长的主要包括：1）营业收入同比下降45.89%，是拖累业绩的最主要因素；2）收入下降幅度超过期间费用，导致三费率上升；3）投资收益由去年同期的4.91亿下降至0.64亿元。不过，公司2022年上半年毛利率从去年同期的19.61%上升至21.90%。资产减值损失从9.99亿元收窄至1.63亿元。 销售下滑，但回款表现良好。2022年上半年，受行业下行趋势影响，公司销售表现下滑，实现合同销售金额651.60亿元同比下降44.62%，销售面积657.20万平方米，同比下降39.54%。公司践行企业社会责任，响应“保交楼”政策，在报告期内一共组织交付了近4万套物业。公司紧抓销售和资金回笼，实现760.30亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为117%（按全口径回笼/全口径签约计算）。 商业收入持续增长，出租率保持高位。公司商业地产业务发展良好，上半年租金同比增长16.57%，出租率达到96.01%。截至报告期末，公司商业广场布局135个大中城市、189个综合体项目，开业面积达1189.06万平方米，出租率达96.01%，实现租金收入43.96亿元，同比增长16.57%，对公司业绩贡献逐步提高。 三道红线继续达标，发债获得增信支持，融资成本下降。公司积极响应三道红线政策，报告期末公司全部指标均达标，剔除预收账款后的资产负债率为67.06%，净负债率为48.37%，现金短债比为1.06。 2022年上半年，公司发债获得增信支持，中债信用增进公司和上海银行联合为公司10亿元中期票据发行创设了银行间首单房企信用风险缓释凭证（CRMW）。同时，公司在境外新发优先绿色美元票据，募集资金1亿美元，成为今年4月份以来第一笔民企地产境外新发，也是2月份以来第一笔纯公司信用高级无抵押普通美元债。截至报告期末，公司整体平均融资成本为6.50%，相比去年年末下降7BP。 投资建议预计2022-2024年营业收入为1397.96亿元、1494.68亿元、1671.01亿元，归母净利润为116.53亿元、125.04亿元、131.14亿元，EPS为5.15元、5.53元、5.80元，对应PE为4.04倍、3.76倍、3.59倍，公司虽属民营房企，但长期以来财务稳健、经营良好，“商业+住宅”双轮驱动具备竞争力，首次覆盖给予“推荐”评级。风险提示房地产行业政策调整存在不确定性，结算节奏与毛利率存在不确定性。

事件万科A(000002)发布2022年中报，主要内容如下：2022年上半年公司实现营业收入2069.16亿元，同比增长23.82%，归母净利润122.23亿元，同比增长10.64%，EPS1.05元。其中第二季度单季实现营业收入1442.49亿元，同比增长37.58%，归母净利润107.94亿元，同比增长10.65%，EPS0.93元。 核心观点业绩实现两位数增长，正向贡献因素包括收入上升、期间费用率下降等。公司上半年归母净利润同比上升10.64%，业绩同比实现两位数增长。公司业绩增长的正向因素包括：1）结算速度加快，营业收入同比上升23.82%；2）三项费用率均有所下降，销售费用率、管理费用率和财务费用率分别同比下降0.24、0.63和0.94个百分点，总计下降1.81个百分点；3）土地增值税与营业收入的比例由去年同期的3.99%下降至3.30%；4）实际所得税税率由去年同期的26.75%下降至25.78%。 城市深耕效果显著，41个城市销售额位居前三。受行业下行影响，公司上半年销售同比下降，实现销售面积1290.7万平方米，销售金额2152.9亿元，同比分别下降41.1%和39.3%。公司多年坚持城市深耕战略，提升市场占有率，上半年在41个城市销售额位居前三，其中16个城市位居第一，17个城市位居第二，8个城市位居第三。 公司上半年末已售未结面积约4326.8万平方米，已售未结金额约6672.7亿元，对未来业绩可以形成保障。 量入为出，审慎投资。公司上半年投资拿地较为审慎，坚持量入为出原则，提升投资质量。报告期内，公司获取新项目19个（去年同期为95个），总规划计容建筑面积307.8万平方米（去年同期为1506万平方米），权益计容规划建筑面积213万平方米（去年同期为1101万平方米），项目总地价387亿元（去年同期为1126亿元），权益地价总额约248亿元（去年同期为887亿元）。公司上半年投资金额中，一二线城市的占比为95.6%，楼面地价约为12567元/平方米，相比去年同期明显提升，意味着公司大幅提升了高能级城市的拿地比例。 融资渠道多元，融资成本降低，期限结构优化。公司保持多元化的融资渠道，在传统的银行借款以外，积极通过公司债券、中期票据、海外债等融资工具降低融资成本，优化期限结构。2022年上半年末，公司有息负债总额2802.3亿元，较上年末增长5.4%；短期负债占比22.4%，较去年同期下降9个百分点；银行借款占比58.9%，债券占比24.5%，其他借款占比为16.6%；境内负债占比76.8%，境外负债占比23.2%。 万物云持续成长，拆分于境外上市获批。万物云持续成长，2022年上半年实现营业收入143.5亿元，同比增长38.2%。其中，社区空间居住消费服务收入80.8亿元，占比56.3%，同比增长34.8%；商企和城市空间综合服务收入51.1亿元，占比35.6%，同比增长39.7%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入11.6亿元，占比8.1%，同比增长59.0%。 万物云拆分并于境外上市已获批准，通过资本市场支持有望获得更加良好的发展。 投资建议预计2022-2024年营业收入为4921.50亿元、5308.50亿元、5684.06亿元，归母净利润为250.67亿元、278.74亿元、302.27亿元，EPS为2.16元、2.40元、2.60元，对应PE为7.71倍、6.94倍、6.40倍，公司坚持城市深耕战略，市场竞争力强，多个城市销售额位居前列，未来持续受益于龙头集中度提升，首次覆盖给予“推荐”评级。风险提示房地产行业政策调整存在不确定性，结算节奏与毛利率存在不确定性。

事件招商蛇口(001979)发布2022年中报，主要内容如下：2022年上半年公司实现营业收入575.63亿元，同比增长28.90%，归母净利润18.87亿元，同比下降55.61%，EPS0.16元。其中第二季度单季实现营业收入387.62亿元，同比增长21.19%，归母净利润14.43亿元，同比下降59.70%。 核心观点业绩同比下降，主要受毛利率下行、少数股东损益占比上升和投资收益下降影响。公司上半年归母净利润同比下降55.61%，业绩同比下降主要受以下因素影响：1）公司综合毛利率由去年同期的25.80%下降至18.59%，2）少数股东损益占比由去年同期的27.05%上升至52.91%，3）投资收益从去年同期的26.06亿元下降至11.28亿元。公司业绩的正向拉动因素主要包括营收提升、税金及附加/营收的比例下降、实际所得税税率下降等。 销售排名上升一位，14个城市进入当地前十。受行业下行影响，公司上半年销售同比下降，实现销售面积487.51万㎡，同比下降约36.71%，实现销售金额1188.27亿元，同比下降32.86%。在行业景气不佳情况下，公司全口径销售额排名同比上升一位，从去年同期的第7名上升至第6名。公司城市深耕战略收效明显，上海、合肥、苏州、西安、重庆、武汉、昆明、南通、徐州、烟台、绍兴、中山、无锡、太仓共14个城市进入当地流量销售金额排名前十。 加强投资管控，坚定城市深耕策略。公司进一步加强投资管控，坚定“区域聚焦、城市深耕”的发展策略，拿地聚焦“强心30城”，深耕“6+10城”。2022年上半年，公司聚焦于上海、北京等一线城市以及杭州、苏州等长三角重点城市，累计获取土地27宗（去年同期为63宗），新增计容建面419.87万平方米（去年同期为883.56万平方米），权益面积264.51万平方米（去年同期为560.32万平方米）。此外，公司积极布局旧改，采取收购、合作及创新金融等模式，推进旧改差异化发展。 财务健康度高，现金流管控良好。公司上半年末三道红线指标维持绿档，剔除预收账款后的资产负债率为62.38%，未剔除预收账款的资产负债率为70.14%，净负债率48.96%，现金短债比1.48。公司加强现金流管控，上半年控制拿地支出，土地成本权益支出233亿元（去年同期819.4亿元），同比下降71.56%，土地成本权益支出相当于今年同期权益销售额（606亿元）的38.45%，去年同期该比例为49.42%。 公司通过管控投资、加强回款，上半年经营性净现金流实现净流入。 债券发行利率屡创同行业新低，融资成本持续下降。公司上半年抓住LPR下行的市场窗口，充分发挥公司信用优势进行高息债务置换，资金成本下降显著，上半年综合资金成本4.1%，较年初降低38BP。 公司上半年发行的3年期公司债券票面利率仅2.9%，5年期公司债券票面利率仅3.4%和3.5%。 投资建议预计2022-2024年营业收入为1741.40亿元、1887.80亿元、2046.63亿元，归母净利润为108.71亿元、117.25亿元、128.97亿元，EPS为1.40元、1.52元、1.67元，对应PE为10.50倍、9.74倍、8.85倍，公司信用优势突出，土储资源丰厚，未来持续受益于龙头集中度提升，首次覆盖给予“推荐”评级。风险提示房地产行业政策调整存在不确定性，结算节奏与毛利率存在不确定性。

事件招商积余(001914)发布2022年中报，主要内容如下：2022年上半年公司实现营业收入56.46亿元，同比增长18.16%，归母净利润3.31亿元，同比增长33.49%，EPS 0.31元。其中第二季度单季实现营业收入31.09亿元，同比增长21.09%，归母净利润1.86亿元，同比增长41.60%，EPS 0.18元。 核心观点业绩保持快速增长，主要原因包括所得税实际税率下降、营业收入上升、投资收益上升等。公司上半年归母净利润同比上升33.49%，保持快速增长。公司报告期内业绩快速增长的原因包括：1）所得税实际税率由去年同期的42.33%下降至28.51%；2）营业收入同比上升18.16%；3）处置子公司导致投资收益由去年同期的336.11万元上升至3822.27万元；4）财务费用由去年同期的7222.49万元下降至5421.90万元。 收入稳步增长，落实减租政策影响净利润4310万元。公司报告期内，除资产管理业务因落实国家减租政策导致收入下降外，其余主要业务收入均实现稳步增长。其中，物业管理业务营业收入同比增长22.55%，主要系原有物业管理项目增长以及新拓展市场化物业管理项目增加，其中基础物业管理营业收入同比增长22.77%；平台增值业务营业收入同比增长136.20%；专业增值业务营业收入同比增长8.90%。 公司积极落实国家政策要求，减免房产租金4530万元，影响归属于上市公司所有者净利润4310万元。 物管业务进中向好，市场拓展成果显著，大股东持续提供资源。 报告期内，公司物管业务新签年度合同额15.95亿元，同比增长17%。 办公园区方面拓展了如农行北京数据中心、东安湖三馆、南华大学附属第一医院、中国移动西安公司、雄安新区容东片区、广东工业大学、上海普陀区行政服务中心等规模及影响力均较大的高品质项目。“总对总”拓展了华为深圳安托山、中兴南京将军山、宁德时代（四川）等项目，同时开拓荣耀、小米、博世等新客户，“总对总”新签年度合同额同比增长34%。高质量并购项目落地，上半年顺利完成汇勤物业并购项目交割，成功摘牌新中物业67%股权。大股东持续提供业务资源，报告期内新增来自招商蛇口的物业管理面积为882.70万㎡，截至报告期末累计9952.56万㎡。 “云”平台发展提速，专业增值服务加速成林。公司“云”平台以企业集采、商品零售、到家服务为核心业务，报告期内全平台交易额3.75亿元，同比增长22%；营业收入2.01亿元，同比增长136%，用户数、活跃度等平台数据均稳步提升。公司专业增值服务进一步加强专业公司与城市公司组织联动，加速专业增值业务的“条”与基础物业业务的“块”相融合，推进业务全国化、平台化发展。案场协销及房产经纪、建筑科技服务、设施管理服务三项业务合计营业收入贡献占专业增值服务收入超过八成。 投资建议预计2022-2024年营业收入为132.02亿元、163.86亿元、201.93亿元，归母净利润为7.15亿元、8.96亿元、10.63亿元，EPS 为0.67元、0.84元、1.00元，对应PE 为26.04倍、20.79倍、17.52倍，公司物管业务外部拓展顺利，大股东资源丰富，业绩具备支撑，首次覆盖给予“推荐”评级。

事件天健集团(000090)发布2022 年中报，主要内容如下：2022 年上半年公司实现营业收入82.79 亿元，同比增长6.66%，归母净利润12.78 亿元，同比下降1.43%；归母净利润率15.44%，同比下降1.27 个百分点，EPS 0.67 元。其中第二季度单季实现营业收入44.18 亿元，同比增长21.84%，归母净利润3.7 亿元，同比下降0.92%；归母净利润率8.37%，同比下降1.92 个百分点，EPS 0.20 元。 核心观点业绩同比变化平稳，营收、营业利润、利润总额均小幅正增长。 公司上半年归母净利润同比下降1.43%，仅小幅下降，业绩相对平稳。 实际上，公司上半年营业收入、营业利润、利润总额均同比实现小幅正增长（分别同比上升6.66%、1.24%和0.95%），不过由于实际所得税税率同比上升，导致净利润、归母净利润同比小幅下降。公司建筑施工业务项目资源丰富，地产业务可结算资源充足，城市服务业务稳健增长，未来业绩成长具备支撑。 城市建设业务稳步发展，物管业务拓展顺利。公司城市建设业务主要承担城市各类基础设施的施工业务，上半年末在建项目248 项，合同造价497 亿元，同比增长38.64%，业务稳步发展。公司物管业务拓展顺利，上半年新增物业管理项目45 个，管理面积257.57 万平方米，新增管理面积同比增长109.41%，增长超过一倍，同时持续推进智慧运营平台的建设，优化升级并推广使用智能停车、门禁、结算系统。 债券融资保持畅通，发债成本持续下行。公司发债渠道保持畅通，上半年共发行2 笔债券，1 笔为3 年期、金额10 亿元的中期票据，1笔为270 天、金额15 亿元的超短期融资券。公司发债成本持续下行，上半年发行的3 年期中期票据22 天健集MTN001，票面利率为3.60%，相比去年12 月发行的3 年期公司债21 天健Y1 的票面利率（4.15%）下行55BP；270 天超短期融资券，票面利率为2.75%，相比去年12 月发行的270 天超短期融资券21 天健集SCP004 的票面利率（2.90%）下行15BP。 销售受行业影响同比下滑，但拿地力度有所增强。受行业环境影响，公司2022 年上半年销售同比下滑。公司上半年新增土地3 宗，分别位于成都市天府新区、深圳市坪山区和苏州市吴江区，土地面积分别为2.65 万㎡、7.62 万㎡和17.83 万㎡，总地价约为65.43 亿元。相比之下，公司去年上半年仅新增1 宗土地，土地面积为3.35 万平方米，总地价为2.41 亿元。在行业环境不佳的情况下，公司拿地力度有所增强，彰显公司对自身财务状况和未来发展的信心。 投资建议预计2022-2024 年营业收入为282.83 亿元、350.87 亿元、420.82亿元，归母净利润为23.66 亿元、27.44 亿元、31.26 亿元，EPS 为1.27元、1.47 元、1.67 元，对应PE 为4.48 倍、3.86 倍、3.39 倍，公司未来业绩增长支撑较强，首次覆盖给予“推荐”评级。 风险提示房地产行业政策调整存在不确定性，疫情对物业租赁业务影响存在不确定性，商品房销售市场波动对于公司业绩影响存在不确定性。

事件中新集团(601512)发布2022年中报，主要内容如下：2022年上半年公司实现营业收入24.23亿元，同比增长17.44%，归母净利润8.42亿元，同比下降8.15%，EPS0.56元。其中第二季度单季实现营业收入9.32亿元，同比增长39.05%，归母净利润2.46亿元，同比下降5.59%，EPS0.16元。 核心观点业绩小幅下降，主要原因为毛利率下降、少数股东损益上升等。 公司上半年归母净利润同比下降8.15%，业绩下降幅度较小。公司上半年营收增长，但归母净利润下降，主要原因包括：1）公司毛利率有所下滑，上半年毛利率约为59.85%，同比下降6.35个百分点；2）少数股东损益上升，主要原因是公司持股51%的中新嘉善公司业绩扭亏为盈，导致少数股东损益上升；3）财务费用率上升，主要是因经营所需导致的借贷增加。 苏州工业园区仍是业务主力，支撑公司稳健发展。公司业务主要服务于8个产业园区，苏州工业园区目前仍是公司业务主力。苏州工业园区区位优势突出、运行成熟，受疫情影响较小，成为公司服务发展的坚实支撑。2022年上半年公司为苏州工业园区引进内外资新项目近40个，其中科技项目23，完成新增注册内外资合计近80亿元人民币，主要指标受疫情等因素影响有所回落但相对较为稳定。 产业基金投资继续加码，投资收效持续显现。公司产业基金投资效果体现为两方面，一方面所投基金增值获得投资收益，另一方面通过产业基金投资拉动外部基金来到园区内部投资，起到撬动作用。今年上半年，公司新增认缴外部市场化产业基金近4亿，外部基金返投园区项目约56亿元，拉动项目总投资近190亿；截至今年上半年末，公司累计认缴外部市场化产业基金34支，认缴金额约30亿，拉动基金落地规模超500亿。 今年7月首次登陆债券市场，公司债券深受市场青睐。公司此前未发行债券，主要依靠银行贷款进行融资。上半年，公司的公司债券申请获证监会审批通过，注册额度20亿。7月12日，首期10亿元债券成功发行，发行期限3年，票面利率2.96%，认购倍率4.29倍，深受投资者青睐。募集资金主要用于产业投资板块，既能加大产业投资力度，同时也能丰富公司融资渠道、优化融资成本。 基础设施公募REITs有望助推公司未来发展。基础设施公募REITs试点已经超过一年，公司业务符合REITs试点要求，且公司在半年报中表示会根据长期发展需要适时启动REITs等资本运作，优先启用苏州工业园区外的项目，以展示市场化能力。公司发行基础设施公募REITs的前景值得期待，REITs作为重要融资工具将助力公司扩大管理规模，实现可循环滚动开发，有利于区域经济和自身发展。 投资建议预计2022-2024年营业收入为45.22亿元、53.27亿元、62.79亿元，归母净利润为17.42亿元、20.30亿元、23.76亿元，EPS为1.16元、1.35元、1.59元，对应PE为7.32倍、6.28倍、5.37倍，公司业绩具备良好支撑，基础设施公募REITs有望助推公司未来发展，首次覆盖给予“谨慎推荐”评级。风险提示产业园区招商引资受宏观经济、转型升级影响存在波动性，产业基金投资收益受资本市场等外部因素影响存在不确定性。

收入利润稳步增长,盈利能力持续提升。2019年第一季度,公司实现营业收入约60.08亿元,同比增长39.66%;归母净利润约3.08亿元,同比增长37.15%;收入与业绩延续了稳健增长势头。同时,公司盈利能力也在继续提升,一季度结算毛利率达27.38%,较2018年全年提升约1.32个百分点,维持了近年来的升势;受年内投资与结算节奏不均匀影响,公司一季度净利润率为4.99%,但同比仍有明显提升。预收账款方面,公司2019年一季度末预收款达729.55亿元,较2018年末的621.21亿元继续快速提升,一定程度上保障了未来业绩的稳定性。 集中进行投资支出影响阶段现金情况,整体财务状况仍然稳健。由于一季度通常为土地及工程投资高峰,且公司在今年一季度加大了投资力度,因而现金表现受到一定影响。杠杆率方面,公司一季度末净负债率约为189.56%,较2018年全年变化不大。随着现金逐步回流以及利润结转规模扩大,公司后期杠杆率或出现一定下降。 聚焦核心城市投资拓展,土储结构持续优化。2019年一季度,公司抓住市场机遇在一二线核心城市及都市圈城市集中拿地,获取项目所在城市包括北京、南京、福州、苏州、重庆等,土地储备结构持续优化。公司近年来投资布局集中于一二线城市;随着近期核心城市楼市回暖,公司作为深耕核心都市圈的龙头房企未来或将持续受益。 经营全面提速、边际改善可期,维持“买入”评级。公司在优秀管理层带领下,经营已明显提速,各项指标持续优化,土地储备优势凸显;公司近年来也着力提升产品品质,优化物业服务体系,长期发展基础坚实,经营边际改善可期。预测公司2019、2020、2021年EPS分别为1.10、1.63、2.21元,同比增长48%、48%、36%,对应2019年4月25日收盘价PE分别为6.35x、4.29x、3.16x。维持“买入”评级。

结算收入增加、盈利能力提升,充足未结资源保障未来业绩确定性。2018年,公司实现营业收入2976.79亿元,同比增长22.55%;归母净利润337.73亿元,同比增长20.39%。盈利能力方面,公司2018年毛利率达37.48%,同比上升3.38个百分点;ROE(加权)达到23.24%,同比上升0.44个百分点。公司2018年市占率上升至4.05%(2017年:3.96%),年末已售未结资源约5307.1亿元,同比增长28.1%;充足的已售未结资源一定程度上保障了公司今后业绩的确定性。 聚焦都市圈审慎投资,充裕优质资源支撑未来增长。公司2018年拿地均价约5427元/平,2018年销售均价约为15032元/平,拿地成本控制得当;按权益投资金额计算,81.4%的新获土储位于一二线城市。财务与融资方面,公司2018年净负债率为30.9%,仍处业内较低水平。2018年,海外三大评级机构均维持了公司投资级信用评级,展望均为“稳定”。公司2018年末货币资金达1884.2亿元,同比增长8.2%,相对充裕的资金状况有利于公司灵活把握市场机遇,推动各项业务顺利发展。 多元业务全面开花,打开长期增长空间同时提升估值。2018年,万科物业实现营业收入98.0亿元,同比增长33.0%。租赁住房方面,公司长租公寓业务目前已覆盖35个主要城市,累计开业超过6万间,开业6个月以上项目的平均出租率约92%。商业地产方面,截至2018年底,公司管理商业项目共计210余个,总建筑面积超过1300万平。物流地产方面,公司2018年新获取项目64个,合计可租赁物业的建筑面积约为494万平,目前稳定运营项目平均出租率达96%。 投资建议:享受核心资产溢价,维持“买入”评级。当前流动性环境已有明显改善,市场中核心资产较为稀缺,公司作为房地产业“均好性”的集大成者,有望享受核心资产溢价。预测公司2019、2020、2021年EPS分别为3.69、4.43、5.29元,同比增长20%、20%、19%,对应3月25日收盘价PE分别为7.64x、6.36x、5.32x;维持买入评级。

事件描述 2018年,公司实现营收412.34亿元,同比增长18.63%;实现归母净利润38.86亿元,同比增长93.85%。 事件评论 业绩实现高速增长,盈利能力持续提升。2018年,公司实现营收412.34亿元,同比增长18.63%;实现归母净利润38.86亿元,同比增长93.85%;实现扣非后归母净利润40.19亿元,同比增长137.03%。公司业绩实现高增长主要源于公司盈利能力进一步提升,2018年毛利率提升7.25pct至28.57%,净利率提升3.17pct至9.75%,净资产收益率提升8.82pct至19.45%。2018年末,公司预收款项为762.76亿元,同比增长77.99%,未来业绩增长具备保障。 销售超额完成千亿目标,丰富土储支撑未来发展。销售方面:2018年,公司实现签约销售金额1188亿元,同比增长81%;实现签约销售面积1342万平,同比增长59%。公司在重庆市场的占有率高达8.79%,同比增长31%;在合肥、郑州、南宁、无锡等重点城市市占率同比增长超过100%。拿地方面:公司全年完成土地投资700亿元,新增项目110个,计容建面2054万平。截至2018年末,公司可售面积超4100万平方米,为未来发展打下坚实的基础。 财务维持稳健,评级展望维持稳定。2018年,公司财务趋于稳健。回款方面,公司全年实现销售回款1051亿元,同比增长84%,回款率高达88%。负债方面,2018年公司净负债率大幅下降,由2017年的218.2%降至136.5%;扣除预收款项后资产负债率降至50.57%,较上年降低7.99个百分点,财务趋于稳健。信用评级方面,公司主体长期信用等级上调为AAA,评级展望维持稳定,为融资提供坚实基础。 投资建议:千亿金科,维持“买入”评级。公司凭借丰富的土地储备与稳健的信用评级,未来盈利能力有望进一步提升。2019年,公司全年冲击销售规模1500亿元,计划新开工面积约3000万平方米,看好公司来年的发展前景。预计2019年、2020年EPS分别约为1.03元、1.34元,对应当前股价PE分别为6.4倍、4.9倍,维持“买入”评级。 风险提示: 1.房地产政策或存不确定性; 2.结算进度或有不确定性,或对公司业绩造成影响。

事件描述 公司2018年实现营业收入总额882.78亿元,同比增长16.25%,实现归母净利润152.40亿元,同比增长20.42%,基本每股收益为1.89元。 事件评论 业绩实现稳健增长,盈利能力持续提升。2018年,公司实现营收882.78亿元,同比增长16.25%;实现归母净利润152.40亿元,同比增长20.42%。报告期内,公司业绩实现高增长,主要源于:1)结转规模提升带动公司营收实现增长;2)公司盈利能力持续提升,2018年毛利率提升1.83pct至39.49%,净利率提升2.15pct至22.04%。2018年末,公司预收款项+合同负债共753.49亿元,同比增长36.85%,未来业绩增长具备保障。 销售超额完成全年目标,稳健拿地支撑未来销售增长。销售方面:2018年,公司实现签约销售金额1705.84亿元,同比增长51.26%;实现签约销售面积827.35万平,同比增长45.15%;签约销售均价为20618元/平,同比增长4.21%。拿地方面:2018全年,全年公司新增项目80个,扩充项目资源1357万平方米,其中权益面积738万平方米。 净负债率有所下降,融资成本保持稳定。公司净负债率较低,2018年末仅约45.01%(2017年为58.73%)。2018年全年,公司新增200亿中期票据、超短融注册额度,顺利发行公司债券、超短期融资券、永续中票等直接融资130亿元,为公司长租产品后续经营发展获得长足的资金保障。报告期内,公司的综合资金成本为4.85%(2017年为4.80%),融资成本保持稳定。 投资建议:经营效率持续提升,维持“买入”评级。公司背靠大股东招商局集团,在资源获取及资金成本方面具备独特优势。凭借“前港—中区—后城”模式,园区地产储备丰富,社区地产经营提速。公司通过丰富的产业园区开发经验实现异地复制,有望享受粤港澳大湾区及前海自贸区发展带来的红利;同时,公司大力度回购也将对股价形成较强支撑,继续重点推荐。预计2019年、2020年EPS分别约为2.40元、2.97元,对应当前股价PE分别为9.1倍、7.4倍,维持“买入”评级。 风险提示: 1.房地产政策或存不确定性; 2.结算进度或有不及预期风险,或对公司业绩造成影响。

事件描述 公司2018年实现营业收入总额882.78亿元,同比增长16.25%,实现归母净利润152.40亿元,同比增长20.42%,基本每股收益为1.89元。 事件评论 业绩实现稳健增长,盈利能力持续提升。2018年,公司实现营收882.78亿元,同比增长16.25%;实现归母净利润152.40亿元,同比增长20.42%。报告期内,公司业绩实现高增长,主要源于:1)结转规模提升带动公司营收实现增长;2)公司盈利能力持续提升,2018年毛利率提升1.83pct至39.49%,净利率提升2.15pct至22.04%。2018年末,公司预收款项+合同负债共753.49亿元,同比增长36.85%,未来业绩增长具备保障。 销售超额完成全年目标,稳健拿地支撑未来销售增长。销售方面:2018年,公司实现签约销售金额1705.84亿元,同比增长51.26%;实现签约销售面积827.35万平,同比增长45.15%;签约销售均价为20618元/平,同比增长4.21%。拿地方面:2018全年,全年公司新增项目80个,扩充项目资源1357万平方米,其中权益面积738万平方米。 净负债率有所下降,融资成本保持稳定。公司净负债率较低,2018年末仅约45.01%(2017年为58.73%)。2018年全年,公司新增200亿中期票据、超短融注册额度,顺利发行公司债券、超短期融资券、永续中票等直接融资130亿元,为公司长租产品后续经营发展获得长足的资金保障。报告期内,公司的综合资金成本为4.85%(2017年为4.80%),融资成本保持稳定。 投资建议:经营效率持续提升,维持“买入”评级。公司背靠大股东招商局集团,在资源获取及资金成本方面具备独特优势。凭借“前港—中区—后城”模式,园区地产储备丰富,社区地产经营提速。公司通过丰富的产业园区开发经验实现异地复制,有望享受粤港澳大湾区及前海自贸区发展带来的红利;同时,公司大力度回购也将对股价形成较强支撑,继续重点推荐。预计2019年、2020年EPS分别约为2.40元、2.97元,对应当前股价PE分别为9.1倍、7.4倍,维持“买入”评级。 风险提示: 1.房地产政策或存不确定性; 2.结算进度或有不及预期风险,或对公司业绩造成影响。

事件描述 公司2018年实现营业收入308.21亿元,同比增长25.53%;归母净利润22.24亿元,同比增长62.91%;加权平均ROE提升4.27个百分点至17.07%。 事件评论 收入大增叠加盈利能力改善,公司业绩继续快速增长。受益于全国化战略布局以及产品力的提升,公司2018年毛利率达27.75%,同比上升2.71个百分点;净利率8.10%,同比上升3.01个百分点;公司盈利能力出现了明显提升,未来或持续受益于战略布局推进和产品力提升。 区域贡献更趋多元,华东华南升势亮眼。公司2018年实现销售金额855.39亿元,同比增长47.10%;销售面积801.65万平,同比增长31.58%;销售整体保持快速增长。分区域看,成都区域销售金额占比约为33.61%,华东区域占比约为24.46%,华中区域占比约为15.59%,区域贡献更趋多元。公司华东、北京和华南区域销售金额同比分别增长107.13%、84.52%和1252.94%,成为公司新增长极。 土储资源快速增长,融资顺畅杠杆稳定。公司近年来坚持“东进南下”的全国化战略布局,2018年新进入了福州、南宁、宁波等城市,目前已布局50余个城市。2018年共计新增土储总建面1496万平;2018年末待开发土地计容建面达1044.48万平,同比增长48.16%,能够有效支撑公司未来增长。另一方面,公司2018年末预收款项达509.95亿元,同比大幅增长62.33%,一定程度上保障了今后业绩的确定性。 经营发力、财务运作积极,公司净负债率与融资成本维持稳健。公司2018年末净负债率约为102.70%,2017年末约为91.53%,整体保持稳定;平均融资成本为7.54%,较2017年小幅上升0.35个百分点,在流动性相对偏紧的环境中有效控制了融资成本。 受益全国化布局与产品力提升,维持“买入”评级。公司近年来全国化布局与产品力提升的成效已被市场认可,业绩增长步入快轨,未来经营有望再上新台阶。预测公司2019年、2020年、2021年EPS分别为1.11元、1.70元和2.03元,利润增速分别为49%、53%、19%;对应3月18日股价PE分别为6.47x、4.23x、3.55x。维持“买入”评级。 风险提示: 1.宏观经济走势与行业调控存不确定性,或对公司经营产生一定影响; 2.公司结算进度存一定不确定性,或对公司业绩产生一定影响。