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中新集团 房地产业 2020-02-17 11.39 -- -- 12.58 10.45%
12.58 10.45% -- 详细
无可争议的长三角一体化龙头。2019年12月1日,新华社北京电:中共中央、国务院印发了《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》。《纲要》的出台和实施将加快推动深耕长三角区域的中新集团更好的发展。中新集团在成功开发了苏州工业园区后,将园区开发模式成功复制到以长三角为核心的各个区域,包括江苏南通,安徽滁州、常熟、张家港、宿迁,浙江嘉善等地。 公司的土地开发模式具备一定的优势,其土地一级开发分为收益分成模式和成本加成模式。公司受政府委托进行土地一级开发业务,在土地开发完成后由政府土地储备中心收储,并将通过公开拍卖的方式予以出售。近年来公司土地开发项目众多,苏州拍地有望再获收益。 公司财务稳健,现金流较为充裕。近年来公司负债水平逐步下降。2019年三季度末,公司资产负债率为42.84%,大幅回落。公司短期偿债能力逐年提高。2019年三季度末,公司流动比率大幅上升至1.76倍。 依托园区优质上市资源,有望加码产业投资。公司已经参股20%的中新兴富和参股19.95%的中新博通两只产业基金已经取得了不错的成绩。未来公司将充分发挥苏州工业园区的创新优势,加大对产业的投资。2020年2月11日,公司作为有限合伙人分别出资2500万元投资智能叁号、医疗叁号产业基金。 公司物业和租赁业务优势较大。公司租赁业务充分发挥其招商代理业务优势,将物业出租给大品牌,形成“招商引资-大客户落地-产业集聚-租赁需求上升-市场吸引力提高-人流聚集-房地产需求上升”的良性循环。我们认为,公司努力提升管理水平,并通过综合开发模式,推动园区持续繁荣。 全产业链的环保业务,有望异地复制。公司在苏州工业园打造了“污水处理-污泥处理/餐厨及园林绿化垃圾处理-热电联动/沼气利用”为核心的环保产业链,并适度探索固废/危废业务。我们认为,后续伴随其他园区开发业务的推进,公司将实现环保业务异地复制,发展前景可期。 投资建议:合理价值区间为15.04元-18.80元,“优于大市”评级。按照公司总股本1499万股计算,2019-2020年公司EPS预计分别为0.79元、0.94元。考虑到公司有科技产业投资,估值上更应向张江高科靠近,而不是浦东金桥(生产制造)和陆家嘴(商业),因此给予公司2020年16-20倍的动态市盈率,对应合理价值区间为15.04元-18.80元,维持公司“优于大市”投资评级。 风险提示。公司园区开发和运营业务面临加息和政策调控风险,以及经济下滑风险。
中新集团 房地产业 2019-12-30 14.53 15.60 43.65% 14.24 -2.00%
14.24 -2.00%
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核心观点 中新集团是中新两国为合作开发苏州中新工业园而联姻打造的园区开发运营平台,作为产城融合的代表性企业,围绕新型城镇化,形成一、二、三级联动的全产业链集成运营。其成功的核心要素体现为政策红利以及从新方传承的管理优势,园区从制造业升级至高新产业、外生式向内生性发展、总部基地向科技园模式延伸,彰示着未来规模张力以及能级跃迁动能。预计公司2019-2021年EPS为0.78、0.80、0.90元,目标价15.60-17.04 元,首次覆盖给予“增持”评级。 中新集团:国家级联姻下的园区企业龙头 中新集团是中新两国为合作开发中新苏州工业园而联姻打造的园区开发运营平台。经历25年的发展,中新苏州工业园已成为国内标杆,长年位居全国经开区榜首。公司在覆盖范围以及业务能级上也有跨越式发展,确立了以园区开发运营主体板块,以载体配套和绿色公用为两翼协同发展的格局。 业务:产城融合,全产业链服务 中新集团是产城融合的代表性企业。从19年上半年收入结构来看,主要收入来源是二级房地产开发与经营(占比76%),其次是土地一级开发(占比12%)及市政公用板块(7%),除此之外,还有多元化服务收入(占比5%),即对应三级开发收益。土地一级开发作为开发溢价的核心体现,前端收益丰厚(毛利率约50%),我们预计未来累计可贡献收入268亿。二级开发将全面转向持有运营以及定制厂房,三级开发是未来的多元增值点。 基因:青出于蓝,制度红利护航 园区成功开发的核心要素一方面是国家级合作背景下的制度红利以及长三角区域发展红利;另一方面来自于新方所引入的先进管理理念:规划先行、综合开发提升园区整体生命力,政企分离架构保证运营兼具国企资源禀赋以及管理的灵活性,强大的招商能力迅速催熟产业板块。 模式:应势变迁,产业转型步步深化 公司园区运营几经迭代,产业转型逐步深化。体现为:园区产业结构从制造业升级为新兴产业为主导;从以外资为主的外向型转向以民企为代表内生性发展;由总部基地向科技园模式延伸,2018年高新技术产业产值占比达71%,这意味着园区运营更具规模张力以及未来能级跃迁的动能。 园区开发优质标的,首次覆盖给予“增持”评级 我们预计公司2019-2021年EPS为0.78、0.80、0.90元。我们选取A股园区开发及持有运营企业陆家嘴、浦东金桥、中国国贸作为可比公司,Wind一致预期下2020年业绩对应的平均PE为14.25倍。我们认为公司凭借苏州工业园长年位于全国经开区榜首的地位,在园区开发板块具备运营优势,我们认为公司2020年合理PE估值水平为19.5-21.3倍,目标价15.60-17.04元,首次覆盖给予“增持”评级。 风险提示:政策调控风险,长三角经济下行风险,业绩不达预期风险。
中新集团 房地产业 2019-12-23 11.60 -- -- 16.84 45.17%
16.84 45.17%
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中新合资的大型园区开发公司。公司以园区开发运营为主体板块,以产业载体配套和绿色公用为两翼支撑板块,目前集团旗下拥有50多家子公司,总资产超200亿元。上市后(按发行14989.00万股),实际控制人为苏州工业园区国有资产控股发展有限公司(园区国控)将间接持有公司股份13.25%(园区国控持有中方财团28.31%的股权,公司发行上市后中方财团持有的公司股份比例摊薄为46.8%,即园区国控在公司上市后将间接持有公司股份13.25%)。 中国开发区行业发展稳定,未来可持续水平高。我国各级开发区在区域经济发展、吸引外资及先进管理经验、产业培育、科技进步、城市建设、出口创汇、创造税收和就业等诸多方面都取得了显著成绩,成为中国经济最有活力、最具潜力的经济增长点。苏州工业园区多年名列“中国城市最具竞争力开发区”榜首,当前正处于工业化转型、城市化加速、国际化提升的关键时期。 公司毛利率逐年上涨,负债水平缓降,短期偿债能力有所回升。近年来公司保持高收益率,2019年上半年,公司毛利率和净利率分别为44.45%和27.20%;公司营业收入和归母净利润分别为35.96亿元和9.78亿元。同时公司负债水平逐步下降,短期偿债能力逐年提高。2019年上半年,2019年上半年公司资产负债率为42.30%;流动比率大幅上升至1.81倍。 募资用于投资于斜塘项目基础设施改造,提升综合竞争能力和盈利能力。该项目总投资金额为265701.7万元,公司拟投入募集资金13.62亿元。本次募投项目的改造符合公司拓展业务、公司配合园区发展及促进产业转移联动的需要。本次发行完成后,公司的净资产预计将有较大幅度的提高;公司资产负债率将有大幅度下降。 合理价值区间为14.22元-15.80元,“优于大市”评级。按照本次公司发行后的总股本1499万股计算,2019-2021年公司EPS 预计分别为0.79元、0.94元、1.11元,此次公司IPO 发行价为9.67元,对应2019年动态PE 约12.28倍。参考同类可比公司并考虑公司属于新股,给予公司2019年18-20倍的动态市盈率,对应合理价值区间为14.22元-15.80元,首次覆盖给予“优于大市”投资评级。 风险提示。公司园区开发和运营业务面临加息和政策调控风险,以及经济下滑风险。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名