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韩笑

华泰证券

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工作经历: 执业证书:S0570518010002,曾就职于首创证<span style="display:none">券</span><a href="javascript:void(0)" id="toggleInfo">...>></a>

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招商积余 房地产业 2020-10-19 27.55 37.64 48.01% 26.80 -2.72% -- 26.80 -2.72% -- 详细
公司10月14日发布业绩预告,预计1-3Q2020实现归母净利润3.2-3.4亿元,同比增长131%-146%。公司物管业务延续亮眼业绩表现,净利润同比增速预计较20H1进一步提升;中标捷报频传,保持非住宅物管领先优势。我们维持20-22年EPS0.58、0.81、1.13元的盈利预测,目标价37.64元,维持“买入”评级。 物管业务延续亮眼业绩表现,净利润同比较增速预计较20H1进一步提升根据业绩预告,公司1-3Q2020物业管理业务归母净利润同比增加2.5-3亿元。去年同期公司物管业务净利润为1.41亿元(仅包括中航物业,招商物业尚未并表),则公司1-3Q2020物管归母净利润约3.91-4.41亿元,对应Q3归母净利润为1.35-1.85亿元。我们预计物管业务净利润同比增速较20H1的37%进一步提升:招商物业19H1、2019全年净利润分别为0.82、1.94亿元,假设1-3Q2019净利润为(0.82+1.94)/2=1.38亿元(物管公司单季度净利润差异通常不会太大),则中航+招商物业1-3Q2019净利润为2.79亿元,那么公司1-3Q2020物管净利润增速为40%-58%。 中标捷报频传,保持非住宅物管领先优势根据公司官网,Q3公司相继中标华为北京基地M区、天津讯飞智汇谷园区等园区项目,清华大学紫荆学生公寓、中央美院中法学院等高校项目,招商证券大厦、工商银行重庆分行等商写项目,非住宅拓展成绩斐然。但考虑到公司项目跟踪周期通常为6-8个月,疫情对于项目拓展的影响或将在下半年有所显现。 资管业务拖累业绩,经营正在逐步恢复根据业绩预告,公司1-3Q2020资产管理业务归母净利润同比下降0.8-1亿元,主要受到疫情影响购物中心客流和自持物业租金同比有所下滑,目前经营正逐步恢复。 物管再呈亮眼业绩,维持“买入”评级我们维持20-22年EPS0.58、0.81、1.13元的盈利预测,21年物管+资管净利润8.61亿元。物管可比公司21年平均PE为28倍(Wind一致预期),考虑到公司兼具扩张意愿和竞争壁垒,我们认为物管+资管业务21年合理PE估值水平为42倍,对应价值362亿元,加上地产分部后整体价值为399亿元,目标价37.64元(前值40.07元),维持“买入”评级。 风险提示:疫情、收购整合、人工成本上涨、剩余房地产项目处置风险。
中交地产 房地产业 2020-10-19 7.26 10.64 43.59% 7.63 5.10% -- 7.63 5.10% -- 详细
2020前三季度归母净利预计同比+75.1%,延续黑马本色。 10月14日公司披露2020前三季度业绩预告,公司预计三季度实现归母净利1.6亿元,同比+128.9%;预计前三季度实现归母净利2.9亿元,同比+75.1%。业绩增长主要源于项目公司并表贡献投资收益。我们维持2020-2022年EPS1. 12、1.41、1.77元的盈利预测,维持“买入”评级。 业绩增速继续上行,项目公司并表贡献投资收益。 公司前三季度归母净利预计实现75.1%的同比增长,业绩增速在上半年34.3%的基础上进一步上行。公司业绩大幅增长源于原联营企业昆明中交金盛置业因业务发展需要,本期实现控制并表,合并日之前的股权投资按照公允价值重新计量后,确认投资收益约2.9亿元,增加归母净利约1.5亿元。公司半年报表示“确保年内计划结转项目如期交付”,叠加销售高增长增厚预收储备、表外合作项目逐渐步入收获期,全年归母净利有望延续稳定增长。 1-8月拿地延续跨越发展,全年销售有望突破400亿大关。 2020H1公司实现签约销售金额122.8亿,同比+31.7%,权益销售金额88.2亿,同比+54.2%。2020H1新增土储总价272.2亿,同比+188.9%,2020H1在建及待建面积1174.2万平(前三大城市重庆22.6%、北京12.5%、昆明10.0%)。据克而瑞统计,1-8月公司新增全口径土储货值约1040亿元,位居全国第23位。公司可售货值充裕,全年销售有望突破400亿大关。 积极发挥融资优势,充分把握最后的杠杆扩张。 2020H1公司扣除预收账款的资产负债率86.3%,净负债率238.9%,现金覆盖倍数136.9%。9月末公司借款余额498亿元,相比2019年末大幅增长133%。7月10日公告全年拟增加融资额度336亿元,下半年以来20亿ABS获批,成功发行7亿元公司债(5年期,票面利率低至3.8%),拟通过供应链ABS融资40亿元。公司积极发挥央企背景和集团支持所赋予的融资优势,在融资新规全面推行之前充分把握最后的杠杆扩张,为未来进一步跨越发展奠定资源基础。 小身材大梦想,维持“买入”评级。 公司为中国交通建设集团旗下唯一A股地产平台,有望受益于集团全产业链资源和融资扶持,且集团承诺在2021年底前逐步启动下属其他涉房企业与中交地产的深度融合。前绿城核心高管李永前上任加速市场化改革,我们看好公司未来进军千亿梯队。维持2020-2022年EPS为1.12、1.41、1.77元的盈利预测,参考可比公司2020年平均PE估值6.9倍,考虑到销售、拿地高增长预期,我们认为公司2020年合理PE估值9.5倍,维持目标价10.64元,维持“买入”评级。 风险提示:疫情发展不确定性,行业政策风险,行业下行风险,经营风险。
我爱我家 批发和零售贸易 2020-10-19 3.83 5.52 32.37% 4.37 14.10% -- 4.37 14.10% -- 详细
核心观点公司10月14日发布业绩预告,1-3Q2020实现归母净利润2.2-3.2亿元,同比下滑50%-66%。公司Q3交易金额和单量快速增长,助推业绩持续修复,“数字爱家”发展战略及激励计划的落地将为后续扩张奠定基石。我们预计公司20-22年EPS为0.23、0.38、0.43元,维持“买入”评级。 Q3交易金额和单量快速增长,助推业绩持续修复随着国内疫情得到有效控制和购房需求的滞后释放,2020Q2以来公司各项业务已逐步恢复至2019年同期水平,Q3相关业务在交易金额、交易单量等方面均保持了快速增长态势,助推业绩持续修复。公司20Q3实现归母净利润1.80-2.80亿元,以中位数2.3亿元来看,较20Q2的2.04亿元环比增长13%,同比下滑12%,1-3Q2020归母净利润的同比降幅(50%-66%)较20H1(89%)收窄。 “数字爱家”发展战略契合房地产交易线上化的转型趋势疫情为房地产交易的线上化转型带来契机。公司疫情期间坚定执行“数字爱家”发展战略,重点推进线上化能力建设,陆续投产VR看房、AI讲房、选房卡、爱聊助手、大数据房屋估价、小区测评报告等多项数字化、智能化工具。公司积极扩大IT团队规模和技术投入,1-3Q2020IT团队新增143人至604人,占控股总部总人数的70%。我们认为IT技术投入持续加大,将为提高公司运营效率、提升经营业绩奠定坚实基础。 激励计划落地,为后续扩张奠定基石公司Q2推出首期员工持股和激励基金计划,允许核心员工使用自筹资金和按照净利润一定比例提取的激励基金参加认购。根据7月3日公告,首期员工持股计划参与对象为城市公司业务骨干和管理人员共368人,募集资金总额3680万元,其中1840万元来自2019年度激励基金,已于6月30日-7月2日购买公司股票1098.77万股,均价3.29元。我们认为激励计划的落地将为公司在业绩承诺期和疫情结束后加速扩张奠定坚实基础。 疫情短期影响不改长期中介龙头成色,维持“买入”评级我们维持20-22年EPS为0.23、0.38、0.43元的盈利预测。参考可比公司20年平均PE估值28倍(Wind一致预期),考虑到公司受疫情影响较大,2020年业绩仍存在一定不确定性,我们认为20年合理PE估值为24倍,目标价5.52元(前值5.75元),维持“买入”评级。 风险提示:疫情不确定性,商誉减值风险,扩张风险,限售股解禁压力。
陈莉 2
金地集团 房地产业 2020-09-04 14.50 19.43 36.45% 15.89 9.59%
15.89 9.59% -- 详细
疫情影响业绩下滑,销售持续展现弹性公司2020H1实现营收198.7亿元,同比-11.6%;实现归母净利润29.8亿元,同比-17.9%;EPS0.66元。公司储备充沛,销售逆势增长,高股息率凸显配置价值,我们预计2020-2022年EPS为2.59、3.01和3.55元,目标价19.43元,维持“买入”评级。 疫情影响下竣工完成率仅20%,归母净利同比下滑上半年受疫情影响,竣工面积同比-37%,导致结算收入同比-15.5%。同时销售规模持续扩张,销售管理费用率合计同比+2.8pct,但结算毛利率微降0.77pct至39.6%,依然维持行业高位。此外,上半年因公允价值变动以及存量资产处置合计获11亿收益,对冲了部分结算体量下滑对业绩影响。下半年公司计划竣工体量是上半年的4倍,竣工计划较年初仅下调5.3%,较去年实际竣工面积同比+18.6%,我们认为全年归母净利有望恢复正增长。 前7月销售额排名前进6位,全年新开工计划+38%上半年公司将工程主力分配在新开工上,推动销售逆势增长。上半年新开工同比+13%,充沛货值推动下,前7月销售面积达592万方,同比+19.9%,销售额1226亿,同比+22.1%。销售金额位居克而瑞全国榜单第8位,较19年上升6名,进步明显。中期新开工目标在年初基础上进一步上调39%至1280万方。公司开工积极,我们认为全年销售额有望实现稳健增长。 投资积极土储充沛,聚焦一二线以及核心城市圈2020H1公司获取52宗土地,新增土地储备约649万方,权益土地储备约338万方。一二线城市占比达67%,且三线城市均为东莞、金华等位于核心都市圈的城市。拿地额占销售额比重达51.9%,较去年全年-5pct,公司持续三年(17-19年)投资强度高于55%,储备充沛。截至6月30日,公司总土储约5866万方,权益建面约3010万方,较19年底分别+12.1%和7.4%,面积口径下的权益为51%,以19年销售额去化周期5.4年。 融资和杠杆优势为下一步成长提供空间2020H1公司净负债率为67%,同比+7pct,但依然处于行业相对低位,短债覆盖率为118%,尽管同比-7pct,但依然游刃有余。公司积极扩张的同时,融资成本较19年-13bp至4.86%。截至8月28日公司已发行短融以及中票等债券100亿,利率仅为2.60%-3.83%,彰显公司的融资优势。 平衡孕育新成长,而立之年再出发,维持“买入”评级由于公司竣工计划下调,我们预计2020-2022年EPS为2.59、3.01和3.55元,(前值2.66、3.19、3.81元),参考可比公司2020年平均PE5.8倍,公司2019年分红对应8月31日收盘价股息率达4.7%,高销售增速和股息率将进一步凸显配置价值,预计公司2020年PE估值7.5x(前值7.0-7.5x),目标价19.43元(前值18.62-19.95元),维持“买入”评级。 风险提示:疫情发展不确定性;行业政策风险,行业销售下行风险。
陈莉 2
大悦城 房地产业 2020-09-03 5.49 6.58 38.24% 5.40 -1.64%
5.40 -1.64% -- 详细
受疫情影响业绩下滑,销售稳步增长 公司2020年上半年实现营收121.9亿,同比-33.3%,归母净利5.7亿,同比-69.7%,业绩符合中报业绩预告预期(归母净利同比降65%-76%)。疫情影响下业绩下滑,销售保持稳步增长,我们预计公司2020-2022年EPS为0.47、0.55和0.64元,目标价6.58元,维持“买入”评级。 受结算节奏以及疫情影响,归母净利大幅下降 中报业绩同比下降的主要原因在于:1、持有物业运营业务受疫情影响显著;、地产开发业务竣工延迟,结算面积同比-16%,结算结构变化,导致地产开发收入同比-35%;3、去年同期结算上海、深圳高毛利项目,基数效应导致上半年结算毛利率同比-5pct;4、非并表项目出现3.7亿亏损;5、公司计提2.1亿存货跌价准备。公司可结算货值充沛,2020H1公司合同负债368亿,对19年结算收入的覆盖率达138%,下半年业绩增速有望修复。 上半年销售稳健增长,拿地拓展发力 上半年公司签约面积118万方,签约金额299亿,同比分别+5.7%和17.7%,维持全年新开工334万方的计划,较19年销售面积+15%,保障全年销售稳健增长。上半年公司新增土储约273.5万方,同比增长165%,楼面价同比-24%。截至2020H1未售土储合计1191万方,以上半年销售均价预测,总货值约3004亿。货值充沛,我们认为2021年公司销售有望破千亿。 疫情对持有物业运营产生一定冲击,全年有望修复 上半年公司租金收入20.3亿,同比-24%,主要在于疫情的影响:1.客流骤减导致购物中心抽成租金下降,同时酒店入住率也大幅下滑;2. 公司积极履行社会责任,实施了部分租金减免。同时因长风、西安大悦城出表,购物中心租赁面积同比-2.4%,导致购物中心和酒店收入同比-32%和61%。但随着疫情风险逐步下降,我们预计全年持有运营板块收入会有所修复。 央企背景与商业地产背书,把握股债双机遇 公司负债结构稳健,短期偿债能力进一步强化。 截至2020H1净负债率105%,较19年底+7pct,现金覆盖倍数191%,较19年底+27pct。报告期整体融资成本5.14%,子公司中粮置业发行15亿公司债,票面利率3.14%-3.60%,7月获批发行20亿公司债,并于8月完成发行,利率3.78%。央企背景背书以及商业地产运营为公司带来的融资优势持续凸显。 商业地产陌上花开,维持“买入”评级 因上半年非并表项目亏损以及毛利率下行幅度较大,我们预计2020-2022年EPS为0.47、0.55和0.64元(前值0.56、0.69和0.85元),参考可比公司2020年平均PE12.8倍(Wind一致预期),公司作为精耕商业地产的央企,规模效应、品牌和融资优势显著,我们予以公司2020年14倍PE估值,目标价6.58元(前值6.44-7.00元),维持“买入”评级。 风险提示:疫情不确定性;一二线销售不及预期;商业地产竞争激烈。
陈莉 2
中交地产 房地产业 2020-09-02 7.11 10.64 43.59% 7.26 2.11%
7.63 7.31% -- 详细
2020H1归母净利同比+34%,尽显黑马本色 8月27日公司披露2020半年报,2020H1实现营收60.0亿,同比+243.5%;实现归母净利1.2亿,同比+34.3%。上半年公司结算规模大幅提升,销售、拿地、融资全面扩张,尽显黑马本色。维持2020-2020年EPS为1.12、1.41、1.77元的盈利预测,维持“买入”评级。 销售弹性稳步兑现,确保年内交付计划如期实现 2020H1公司销售弹性稳步兑现,交付增加推升营收同比+243.5%至60.0亿。结算结构拖累综合毛利率同比-13.0pct至25.9%,同时低权益比项目集中结转,导致少数股东损益占净利润的比重同比+13.8pct至69.4%。虽然归母净利增速低于营收增速,但是报告期依然实现34.3%的高速增长。2020H1公司表内已售未结101.0亿,对2019全年营收的覆盖率为71.9%。公司表示“确保年内计划结转项目如期交付”,叠加销售高增长增厚预收储备、表外合作项目逐渐步入收获期,全年归母净利有望延续稳定增长。 市场化管理提速周转,销售拿地大幅扩张 公司明确从土地获取到项目交付的全周期运营体系,市场化管理提速周转。2020H1实现签约销售金额122.8亿,同比+31.7%,权益销售金额88.2亿,同比+54.2%;实现销售回款100.2亿,同比+40.7%,权益回款72.9亿,同比+51.4%。2020H1新增土储总价272.2亿,同比+188.9%,权益总价101.4亿,同比+81.0%,投资强度222%,相比2019全年+121pct。新增项目主要位于北京、重庆、武汉、郑州等持续深耕的核心一二线城市。报告期末在建及待建面积1174.2万平(前三大城市重庆22.6%、北京12.5%、昆明10.0%),全年销售有望向350-400亿发起冲击。 央企背景赋予杠杆优势,融资发力蓄力成长 2020H1公司现金覆盖倍数136.9%,净负债率较2019年末+153.9pct至238.9%。7月末公司借款余额482亿元,相比2019年末大幅增长126%。7月10日公司董事会审议通过《关于增加2020年度融资额度的议案》,全年拟增加融资额度336亿元。7月9日20亿ABS获批,8月6日成功发行7亿元公司债(5年期,票面利率低至3.8%),今年以来多样融资渠道持续打通,央企背景下的资源禀赋和集团支持在融资层面的优势持续兑现。 小身材大梦想,看好未来进军千亿梯队,维持“买入”评级 公司为中国交通建设集团(未上市)旗下唯一A股地产平台,有望受益于集团全产业链资源和融资扶持,且集团承诺在2021年底前逐步启动下属其他涉房企业与中交地产的深度融合。前绿城核心高管李永前上任加速市场化改革,我们看好公司未来进军千亿梯队。维持2020-2022年EPS为1.12、1.41、1.77元的盈利预测,参考可比公司2020年平均PE估值6.8倍,考虑到销售、拿地高增长预期,我们认为公司2020年合理PE估值9.5倍,目标价10.64元(前值10.64-11.20元),维持“买入”评级。 风险提示:疫情发展不确定性,行业政策风险,行业下行风险,经营风险。
陈莉 2
万科A 房地产业 2020-09-02 27.18 35.87 30.53% 29.56 8.76%
29.56 8.76% -- 详细
归母净利稳健增长,回购彰显管理层信心公司2020H1实现营收1463.5亿元,同比+5.1%;实现归母净利125.1亿元,同比+5.6%;EPS1.11元。考虑到疫情影响,我们预计2020-2022年EPS为3.73、4.21和4.79元,给予目标价35.87元,维持“买入”评级。 结算稳健,已售未结货值充沛,推动未来业绩增长上半年竣工面积同比+1.4%,推动房地产业务收入同比+3.9%,物管收入同比+26.8%;因非并表合作项目结算大幅增长,投资收益+106.8%至26.9亿;但结算结构影响下结算均价同比-22%,导致结算毛利率同比-4.2pct至24.1%;2020H1已售未结金额+14.2%至6953亿,公司预计全年竣工完成年初计划(同比+7.9%),已售未结货值充沛,推动业绩稳健增长。 新开工工期受疫情影响,前7月销售同比基本持平受疫情影响,上半年新开工面积同比-6%,前7个月销售同比基本持平。2020年前7月万科实现销售面积2471万方,销售额3795亿元,同比分别增长0.3%和下降0.7%。市占率有所提升,前7月公司销售额市占率为4.7%,较19年全年增加0.8pct,同比去年同期增加0.1pct。公司深耕能力出众,我们预计随着疫情影响的消退,2020全年销售有望保持稳健。 上半年拿地审慎,7月开始加大扩张力度2020H1万科新增项目总建面同比-28.6%,权益地价同比-50.6%,但7月大幅扩张,将累计新增总建面以及权益地价同比增幅拉升至7.5%和-17.9%。金额口径下的权益比例达60.9%。平均楼面价占销售均价比重控制在38.7%,较19年全年-0.3pct。从结构上来看,万科坚持围绕城市经济圈布局,2020前7月一二线城市新增储备占比达84%。融资能力优异,2020年上半年进一步大幅改善截至2020H1,净负债率27.0%,较2019年底-6.9pct,维持行业低位,短债覆盖率195.5%,较19年底+22pct。今年以来公司股债融资优势愈发明显。前7月境内发行公司债规模达70亿,ABS规模24亿,5月所发行的5年期公司债利率低至2.56%,同比19年上半年-109BP,同时万科还具备港股增发的平台优势(4月28日董事会进一步授权董事长办理发行事宜)。低杠杆的债务结构以及占优的融资成本,利于公司把握扩张机遇。 公司回购彰显管理层信心,维持“买入”评级据20年中期业绩会披露,全年毛利率可能会在中报基础上小幅下行,我们预计2020-2022年EPS为3.73、4.21、4.79元(前值4.03、4.75、5.66元),分部估值法下万科合理市值约5209亿(前值5328-5443亿)。基于谨慎性原则,我们对这一估值按20%(前值17%-20%)的折价,目标市值为4168亿元(前值4262-4518亿元),对应目标价35.87元(前值37.71-39.97元),上半年回购计划彰显发展信心,维持“买入”评级。 风险提示:行业销售下行风险;拿地节奏低预期致可售货量不足风险。
陈莉 2
金融街 房地产业 2020-09-02 6.83 8.12 20.83% 7.01 2.64%
7.01 2.64% -- 详细
2020H1归母净利同比-76.1%,疫情之下地产、商业盈利双双放缓 8月28日公司披露2020半年报,2020H1实现营收58.7亿,同比-38.4%;实现归母净利2.5亿,同比-76.1%。盈利下滑主要源于疫情之下地产结算放缓、商业自持收入和盈利能力下滑。我们调低2020-2022年EPS至1.16、1.32、1.44元(前值1.24、1.39、1.55元),维持“买入”评级。 开发、自持盈利增速放缓,低权益比结算加剧利润分流 2020H1公司归母净利同比下滑,源于:1、疫情影响开发项目工程进度,结算放缓导致地产业务营收同比-41.7%至48.1亿,毛利率同比-7.8pct至35.5%;2、报告期为中小微企业减免租金近5000万,物业租赁业务营收同比-2.2%,毛利率同比-1.7pct;3、疫情期间酒店客流明显下滑,拖累物业经营业务营收同比-65.0%,毛利率转负至-54.2%;4、低权益比项目集中结算,少数股东损益占净利润比重同比+10.8pct至35.2%。报告期公司已售未结较2019年末+5.7%至155.8亿,对2019年营收覆盖率59.5%。 投资节奏稳健,推盘积极助力销售修复 2020年H1公司创新销售方式,实现签约销售金额157.0亿(住宅148.6亿+商务8.4亿),同比-12.0%。其中二季度实现销售额131.9亿,疫情后实现快速复苏。报告期鉴于重点城市土地市场升温、土地储备相对充裕,公司投资节奏趋于稳健,新增土储权益建面26.9万平,权益投资金额16.4亿,新增项目位于佛山、遵化。报告期末可结算建面1723万平,权益建面1377万平,主要位于北上广深及五大城市群核心二三线城市。2020H1公司累计开复工面积846万平,同比+58%,新开工面积234万平,同比+157%,推盘积极助推下半年销售修复。 商业管理规模略有提升,直融优势持续显现 公司持有型物业主要位于北京、上海、天津等核心一二线城市,2020H1写字楼、商业等出租物业97.1万平,酒店、体育中心等经营物业19.9万平,管理规模较2019年略有提升。受疫情影响,2020H1商业资管收入同比-18%,息税前利润同比-17%。2020H1公司净负债率202.3%,较2019年末+13.4pct。报告期内公司发行73亿SCP(平均成本2.47%)、80亿CMBS(成本2.8%)、18.4亿供应链ABS(平均成本3.15%),持续优化融资结构,保持低成本融资优势。 开发自持双轮驱动,维持“买入”评级 考虑到疫情对地产开发和商业自持的影响,我们调低2020-2022年EPS至1.16、1.32、1.44元(前值1.24、1.39、1.55元)。参考可比公司2020平均PE估值5.6倍,考虑到公司土储充裕、集中位于核心一二线城市,基础设施REITs提速为远期不动产运营走向REITs时代打好制度基础,给予公司2020年7.0倍PE估值,目标价8.12元(前值8.06-8.68元),维持“买入”评级。 风险提示:疫情不确定性;一二线销售不确定;公允价值变动收益波动。
陈莉 2
中南建设 建筑和工程 2020-08-28 9.81 13.09 44.32% 10.20 3.98%
10.20 3.98% -- 详细
业绩如期高增长 公司上半年实现营业收入 296.9 亿,同比+27.3%; 实现归母净利 20.5 亿 元,同比+56.2%; EPS0.54 元。 我们预计 2020-2022 年 EPS 为 1.87、 2.42 和 3.06 元, 目标价 13.09 元, 维持“买入”评级。 结算放量内控提效,推动归母净利如期高增长 如公司业绩预增公告(归母净利同比+50%-70%),公司上半年归母净利实 现高增长。推动因素如下: 1.竣工面积同比+303%带动结算收入同比+35%; 2. 非并表项目结算大幅增长,推动投资收益同比+410%至 18 亿; 3.内控 管理水平改善,销售、管理费用率分别下降 1.2、 1.1pct。上半年结算毛利 率同比-4pct 至 19.4%,截至报告期末已售未结合同负债 1248 亿,中报披 露毛利率高于上半年结算资源,即公司待结算收入充沛,利润率有望修复。 上半年销售额实现微增, 推盘积极助力达成全年目标 受疫情影响, 公司上半年销售呈现 V 型走势,据中报披露,上半年销售面 积 609.2 万方,同比-5.7%,销售额 813.7 亿,同比+0.2%。据公司年报披 露全年同比+15%的销售额目标,因上半年推盘受疫情阻滞,中期完成率 36%,二季度以来拿地发力叠加积极推盘,公司有望实现销售目标。 投资拿地有所恢复,继续聚焦核心城市群战略 上半年公司新增土储面积 689 万方,同比+63%,拿地总价 303 亿,同比 +13%,投资强度 37%,较 19 年全年+11pct,公司加大长三角区域的三线 布局,三线城市拿地额占比较 19 年全年提升了 11pct 至 67%,楼面价较 19 年全年-15%至 4400 元/平。截至 6 月 30 日公司储备 4411 万方,较 19 年底+4%,其中一二线城市面积占比为 35%。去年以来公司优化区域布局, 下半年有望进一步深耕,持续加速优质资源兑现。 融资成本改善, 有息负债结构趋于均衡 融资压力有所疏解。 3 月公司成功发行 17 亿公司债,同等期限利率较 19 年底下降 80bp。二季度发行了 20 亿 ABS 以及 12 亿中票,利率分别为 7% 和 7.2%。 ABS 较 19 年初发行的 ABN 利率低 50bp。公司杠杆水平持续下 降,截至 6 月 30 日,净负债率同比-23pct 至 147%,货币短债覆盖率 119%。 有息负债中短债占比较 19 年底-4pct 至 30%,有息负债结构更为均衡。 股权激励以及股东增持加码,维持“买入”评级 公司业绩高速增长,销售积极扩张,融资结构优化,控股股东增持以及 股权激励彰显信心。我们维持公司 2020-2022 年归母净利 70.57、 91.42、 115.48 亿的盈利预测,因股权激励导致股本变化, 2020-2022 年 EPS 调整至 1.87、 2.42 和 3.06 元, 参考可比公司 20 年 6.3 倍 PE 估值(Wind 一致预期), 公司可结算货值充裕, 我们认为公司 20 年合理 PE 为 7 倍, 目标价 13.09 元(前值 12.22-13.16 元),维持“买入”评级。 风险提示: 行业政策和基本面风险;资金链偏紧风险。
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新城控股 房地产业 2020-08-27 36.30 42.16 24.11% 37.72 3.91%
37.72 3.91% -- 详细
归母净利稳健增长,充沛货值助力进一步扩张公司发布中报,1H20实现营收377.4亿元,同比增长121.2%;实现归母净利润32.0亿元,同比增长23.6%;EPS1.42元;公司货值充沛,股权激励彰显成长决心,我们维持2020-2022年EPS为7.03、8.66和10.78元的预测,维持“买入”评级。积极结算推动归母净利稳健增长,待结算资源充裕上半年公司竣工面积661.4万方,同比+63.7%,推动地产销售收入+138%,归母净利增速低于营收增速原因在于:1、因结算项目拿地成本同比上浮,毛利率同比-10.3pct至23.4%;2、流量口径销售管理费用率同比+2.7pct至5.9%;3、谨慎原则下计提存货减值准备7.0亿。截至6月30日合同负债2288亿,同比+33%,待结算资源充裕,为未来业绩稳定增长打下基础。销售目标完成率近半,受疫情影响商业地产开拓节奏延迟据公司月度数据披露,今年1-7月公司实现销售面积1075万平,同比-15%;销售金额1185亿元,同比-19%。上半年商业地产租管费收入22亿元,同比+27%,受制于疫情,上半年新开吾悦广场1座。2020年销售目标2500亿,吾悦广场租金收入目标55亿,年中完成率分别达到47%和40%,因19年新开工同比-36%叠加疫情,影响上半年推进速度,下半年有望提速,吾悦广场三季度将进入密集开业期,全年维持19年年报披露既定目标。扩张节奏恢复,继续向高能级城市倾斜前7月拿地金额578亿,同比-10%,拿地面积1472万方,同比-21%。但地售比(金额口径)从去年全年+26pct至49%。即今年投资强度有所恢复。从结构上看,向一二线城市布局的趋势进一步强化,前7月一、二线城市投资额占比达61%,较去年全年+12pct,且在一线城市有所斩获。截至6月30日,公司总土储建面约1.37亿平,较19年底+10.5%,货量充沛。财务大幅去杠杆,融资步入改善通道截至6月30日,公司净负债率为35.1%,同比-41.6pct;货币资金短债覆盖率为173%。平均融资成本较19年全年+12bp至6.85%。公司融资规模步入改善通道,上半年发行了6亿公司债(利率5.1%)、30亿超短融、29亿ABS以及3.5亿美元债,利率同比19年初基本持平。整体而言,公司去杠杆效果显著,资金最为紧迫的时期已经过去。股权激励彰显成长决心,维持“买入”评级公司19年9月公告股权激励计划,公司销售稳健,双轮驱动路径清晰;高分红回馈股东,股权激励提升管理团队凝聚力。我们维持2020-2022年EPS7.03、8.66和10.78元的预判。参考可比公司2020年6.1倍PE估值(Wind一致预期),我们认为公司2020年合理PE估值6倍,目标价42.16元(前值35.15-38.67元),维持“买入”评级。风险提示:1.疫情影响行业销售下滑;2.融资收紧风险;3.行业下行风险。
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中新集团 房地产业 2020-08-24 12.06 14.40 27.43% 12.26 1.66%
12.26 1.66% -- 详细
业务收入结构转轨,精耕园区开发运营 公司2020年上半年实现营收18.12亿元,同比-49.6%;实现归母净利润8.02亿元,同比-18.0%;EPS0.54元。我们维持公司2020-2022年EPS分别为0.80、0.90、1.08元的预判,目标价14.40元(前值12.40-14.40元),维持“增持”评级。 基数效应收入有所下滑,土地一级开发成为利润贡献主力 上半年公司营业收入同比大幅下滑,主要因为去年同期地产开发业务集中结算27亿,而报告期内已经剥离地产开发业务。从收入结构上看,土地一级开发为主要收入来源,总额11.2亿,占总营收比例达61.9%,其次为园区配套多元化服务(14.2%)、市政公用(13.2%)以及房地产租赁业务(10.8%)。毛利率大幅增长33.9pct至70.3%,原因在于中新科技城苏地2020-WG-17号成功出让产生的一级开发收入毛利率高,公司预计增加归母净利6.0亿元左右,占报告期内总归母净利比重75%。 土地开发业务储备丰富,为业绩提供支撑 尽管2020年起公司已完全剥离房地产开发业务,但土地一级开发依然能为业绩提供支撑。据我们统计,中新科技城待出让土地面积仍有9.6万方,假设容积率为2.0,参照一季度土地出让,未来可为公司进一步贡献归母净利18.8亿。同时南通、宿迁、苏滁项目也将步入收获期。据我们统计,截至19年底,公司待出让土地面积达1320万方,从归母净利占比来看,一级开发收入来源的核心即中新科技城地块(面积5.6万方),我们预计今年上半年出让面积不高于10万方,即仍有逾1300万方的一级开发资源储备。 现金充沛,加大创投基金投入 公司财力充沛,净负债率为-3.1%,货币对短期有息负债覆盖倍数达3.7倍。同时公司在对初创企业投资层面加大力度,2020年3月公司向生物医疗投资基金智能叁号、医疗叁号合计注资0.5亿,挖掘、投资生物医疗方向初创企业,截至6月底,两个基金已完成备案手续。二季度公司拟分别以不超过2、0.5、0.2亿分别参与投资方广三期、同创苏州科技、金融科技基金,分别投入IT产业链、5G等科技领域以及大数据等金融创新领域,进一步夯实公司从总部基地向科技园模式延伸的步伐。 目标价14.40元,维持“增持”评级 作为中新两国联姻打造的园区开发运营平台,公司成功的核心要素体现为政策红利以及管理优势,具备未来规模张力以及能级跃迁动能。我们维持公司2020-2022年EPS0.80、0.90、1.08元的预判;可比公司2020年平均PE(Wind一致预期)为14.6倍,我们认为公司在园区开发板块具备运营优势,公司坐拥国家级经济开发园区苏州工业园区,可充分享受二季度以来基础设施REITs持续推进带来的政策红利,给予公司2020年18倍PE,目标价14.40元(前值12.40-14.40元),维持“增持”评级。 风险提示:疫情发展不确定性;长三角经济下行风险;业绩不达预期风险。
招商积余 房地产业 2020-06-22 32.48 36.27 42.63% 36.50 12.03%
38.68 19.09%
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公司6月17日发布董事会决议公告,审议通过《关于公司组织架构调整的议案》,董事会同意公司总部设立九个职能部门和两大事业群,组织架构变革落地,有望融合融效加速拓展、提升利润率水平。同时根据6月13日跟踪评级报告,公司Q1签约面积已经达到2019全年的36%,拓展战果卓越。我们维持20-22年EPS0.58、0.81、1.13元的盈利预测,目标价36.38-38.00元,维持“买入”评级。 组织架构融合融效,协同释放发展合力 根据公告,九个职能部门为战略管理中心、投资管理中心、科技与创新中心、财务管理中心、综合管理中心、风控法务部、安全生产监督管理部、监察部、董事会秘书办公室,两大事业群为物业事业群和资管事业群。九个职能部门主要为中后台,有望精简优化管理队伍,提升管理效率;两大事业群中,物业事业群有望推动中航和招商物业业务协同。总体来看,本次组织架构变革是公司2020年重点工作“重构总部、下属物业管理业务整合”的具体落地,有望通过融合融效加速规模拓展,提升利润率水平。 Q1签约面积达到2019全年的36%,多业态捷报频传 根据公司6月13日发布的跟踪评级报告,2020Q1公司签约面积1610万平(住宅352万平、非住宅1258万平),签约项目数量108个(住宅11个、非住宅97个),已达到2019全年签约面积和项目数量的36%、37%,疫情影响之下仍然实现快速拓展。根据公司官网,今年以来公司成功拓展高校、政府机关、场馆、公园、城市服务(三亚崖州湾科技城、青岛即墨经济开发区)等非住宅项目,设施管理专业化服务亦有斩获,与日照高新发展集团成立合资公司为其项目提供物管服务,推动政企合作新模式落地。 四大壁垒保拓展速度,四大手段提净利率空间 面对快速发展的非住宅物管市场和日趋激烈的竞争,我们认为公司具备四大竞争壁垒:1、区域、业态先发优势将转化为招投标优势;2、招商局集团内部资源支持;3、央企背景赋予特定业态拓展优势;4、智慧物业降本增效,扩大项目拓展覆盖面。公司利润率显著低于行业平均,后续有望凭借四大手段持续改善:1、融合融效,释放发展合力;2、提升项目密度,发挥规模效应;3、提升增值服务占比;4、提升管理效率,科技赋能。 组织变革释放发展合力,维持“买入”评级 我们维持20-22年EPS0.58、0.81、1.13元的盈利预测。物管可比公司21年平均PE为31倍(Wind一致预期),考虑到公司兼具扩张意愿和竞争壁垒,有望受益行业市占率和规模提升,利润率具有较大提升空间,且是A股稀缺的物管标的,我们认为物管和资管业务21年合理PE估值水平为40-42倍,对应价值345-362亿元,加上地产分部后整体价值为386-403亿元,目标价36.38-38.00元(前值31.46-32.61元),维持“买入”评级。 风险提示:疫情、收购整合、人工成本上涨、剩余房地产项目处置风险。
大悦城 房地产业 2020-05-11 5.07 6.25 31.30% 5.28 1.15%
6.30 24.26%
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核心观点。 一季度公司实现营收54.6亿元,同比-35.1%;归母净利1.9亿元,同比-84.0%;加权平均ROE0.97%,同比-6.3pct。我们预计公司2020-2022年EPS为0.56、0.69和0.85元(前值为0.64、0.80、0.98元),目标价6.44-7.00元(前值7.04-7.68元),维持“买入”评级。 结算节奏以及疫情影响归母净利大幅下降。 一季度公司归母净利大幅下降主要原因在于:1)一季度地产开发业务竣工及结算体量较小,同时疫情影响下,投资物业及相关服务收入下降,导致营收同比-35%;2)表外项目出现亏损,一季度投资收益-0.4亿元,同比去年同期-1.7亿;3)表内项目权益比例下降,少数股东损益占比同比+23.1pct至58.9%。报告期末公司预收款及合同负债346.8亿,同比+24.8%,对19年开发业务收入覆盖率达129%,构筑未来业绩增长韧性。 销售拿地或将发力,全年销售目标800亿。 据克而瑞数据,一季度公司实现全口径签约金额68亿元,位居行业第59位。一季度公司新增土地储备共4项,分别位于廊坊、眉山、以及成都,拿地总额约18.7亿元。公司维持全年销售额800亿的目标,我们预期二季度公司或将加大推盘力度。此外倚赖集团存量资源、城市更新以及产业整合能力,后续拓展空间为2021年销售突破千亿打下基础。 疫情对持有物业运营产生一定冲击,全年有望修复。 一季度疫情对持有运营板块业务的影响主要体现在:1)客流骤减导致购物中心抽成租金下降,平均租金同比-32%,同时酒店入住率也大幅下滑;2)公司积极履行社会责任,实施了部分租金减免。但我们预计全年持有运营板块收入会有所修复。截至一季度末,公司购物中心内商户复工率已达95%以上,公司也针对性采取促销及节流措施,随着疫情风险逐步下降,客流有望恢复,同时公司也在积极与各地政府沟通,争取税收以及补贴优惠。 凭借央企背景与商业地产运营优势,把握股债双机遇。 报告期末公司负债结构稳健,短期偿债能力进一步强化。一季度末净负债率106.0%,较19年底+8.3pct,现金覆盖倍数200.5%,较19年底+36.1pct。报告期子公司中粮置业发行15亿公司债,票面利率3.14%-3.60%,央企背景以及商业地产运营为公司带来的融资优势持续凸显。 商业地产陌上花开,维持“买入”评级。 因疫情或将影响商业地产运营及资本化节奏,我们预测2020-2022年EPS为0.56、0.69和0.85元(前值0.64、0.80、0.98元),参考可比公司2020年平均11.4倍PE估值,公司作为地产+商业双轮驱动的央企典范,商业运营板块收入占比高,规模成长空间大,给予公司2020年11.5-12.5倍PE估值,目标价6.44-7.00元(前值7.04-7.68元),维持“买入”评级。 风险提示:疫情不确定性;一二线销售不及预期;商业地产竞争激烈。
蓝光发展 房地产业 2020-05-04 5.42 6.73 33.00% 5.74 0.70%
6.29 16.05%
详细
一季度归母净利同比增长3.8%。 公司2020年一季度实现营收53.1亿元,同比-7.9%;归母净利5.1亿元,同比+3.8%;加权平均ROE同比-0.69pct至2.8%。我们维持2020-2022年EPS为1.67、1.93、2.20元的盈利预测,维持“买入”评级。 结算增速有所放缓,高预收维持业绩增长潜力。 一季度受疫情影响,公司竣工面积同比-69.0%至8.4万平,结算放缓拖累营收增速降至-7.9%。归母净利增速高于营收增速主要源于:1、受益于高质量预收款的兑现,综合毛利率维持30.2%的高位水平,同比+1.2pct;2、高权益比项目集中结算,少数股东损益占净利润比重同比-7.6pct至1.1%;3、汇率变动致金融资产公允价值变动收益增加至1.2亿元(去年同期为562万元)。一季度末公司预收账款较2019年末增长3.5%至705.6亿元,对2019年营收的覆盖率达180%。2020年公司计划竣工面积预计同比+16.3%,2020年业绩依然具备增长潜力。 疫情影响下一季度销售、投资有所回落。 一季度公司实现销售面积117.6万平,同比-43.3%;实现销售金额108.5亿元(占比前三大地区为华东34%、成都19%、华中17%),同比-42.5%;权益销售金额80.3亿元,同比-43.4%;销售均价9224元/平,同比+1.4%。 疫情影响下项目复工和销售回款均有所放缓。一季度新增土储计容建面98.9万平,同比-66.3%,面积口径投资强度84%。2019年末公司待开发土储建面1773万平,土储货值约2700亿。2020年计划土地投资不超过400亿元,预计同比+11.8%。我们预计公司2020年销售金额平稳增长,有望向1100亿迈进。 构建A+H双融资平台,物业内生外延高速发展。 一季度末公司扣除预收账款的资产负债率同比+0.5pct至49.3%,净负债率同比+13.2pct至102.4%。2020年继续通过类REITs、美元债、北交所债权等保持融资强度。3月大公国际上调公司主体信用评级至AAA,叠加流动性宽松预期融资有望改善。此外,2019年10月蓝光嘉宝登陆港交所,物业内生外延高速发展的同时,构建A+H双资本平台。 “人居蓝光+生活蓝光”引领高质量发展,维持“买入”评级。 公司销售和拿地有望延续稳健增长,同时资本引擎加速多元产业发展,2020年业绩有望延续高增长。我们维持2020-2022年EPS为1.67、1.93、2.20元的盈利预测,考虑权益性永续债利息分配后,EPS为1.57、1.83、2.10元。参考可比公司2020年5.1倍PE估值,维持公司2020年4.5-5.0倍PE估值,目标价7.07-7.85元,维持“买入”评级。 风险提示:疫情影响;行业政策风险;三四线市场风险;异地拓展待检验。
绿地控股 房地产业 2020-05-04 5.34 8.53 34.33% 5.72 2.51%
9.49 77.72%
详细
公司发布年报和一季报,2019年实现营收4278亿元,同比+23%;归母净利润147亿元,同比+30%,超出我们预期7亿元;加权平均ROE19.9%,同比+2.8pct;拟每10股派发现金股利4元(含税),分红率33%。2020Q1实现营收796亿元,同比-12%;归母净利润37亿元,同比-17%。我们预计2020-2022年EPS为1.46、1.78、2.18元,目标价8.91-9.78元,维持“买入”评级。 2019年地产和基建业务均实现量质齐升。 2019年公司地产和基建业务实现量质齐升。地产竣工面积2502万平,同比+29%,推动结算收入1943亿元,同比+20%;毛利率27.6%,同比+0.6pct,连续三年提升。基建营收1885亿元,同比+27%;毛利率4.3%,同比+0.6pct;在建和新签合同金额分别为4349、3766亿元,同比+33%、19%。尽管计提较多资产和信用减值准备,但转让吉盛伟邦和上海五里桥股权、雅生活服务股权增值等使得投资收益和公允价值变动收益大幅增加,驱动业绩高增长。2020Q1基建营收同比-26%,地产营收同比略增。 城际空间站逆势热销提振三四线销售,拿地成本优势显著、结构优化。 2019年公司新开工4199万平,同比+26%,销售3880亿元,同比+0.1%。去年末商办项目发力修复增速,城际空间站项目热销推动三四线住宅销售面积和金额同比+35%、26%。2019年拿地建面4006万平,总价977亿元,权益比例88%,新增货值近4500亿元,地售比仅19%,保障未来盈利水平。同时结构进一步优化,新增建面70%为住宅,新增货值约五成位于一二线城市。去年末在建+拟建面积1.8亿平,货值充足。2020Q1受疫情影响,销售同比-27%,公司全年力争稳中有进;拿地建面564万平,总价153亿元,新增货值560亿元,延续低成本、优结构的态势。 综合产业成果丰硕,负债改善评级提升。 2019年公司金融产业利润总额35亿元,同比+40%,投资入股涂鸦智能、佰才邦、瑞为技术、城云国际等前沿科技企业。商贸营收67亿元,同比+91%,借进博会谋发展契机。酒店营收25亿元,新拓展轻资产酒店18个,新开业、累计开业酒店分别达到12、57个,控股上航国旅。健康产业以产业园为载体,探索医康养相结合的商业模式。2020Q1健康、商贸产业危中寻机,推动医疗健康产业园和线上业态等转型。2019年末净负债率-20pct至161%,标普去年两次上调评级至展望正面,融资渠道畅通。 地产基建并驾齐驱,维持“买入”评级。 以4月27日股价计算,公司股息率已达7.5%,未来分红率预计稳中有升。考虑到土储质量改善,我们调高地产毛利率,上调20-22年EPS至1.46、1.78、2.18元(20-21年前值1.38、1.65)。参考可比公司2020年6.4倍PE估值(Wind一致预期),我们认为公司2020年合理PE估值水平为6.1-6.7倍,目标价8.91-9.78元(前值8.63-9.78),维持“买入”评级。 风险提示:疫情风险,行业政策风险,行业销售下行风险,资金链风险。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名