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招商积余 房地产业 2021-06-23 19.69 -- -- 19.96 1.37% -- 19.96 1.37% -- 详细
资源禀赋强, 城市服务启程, 盈利持续修复, 给予“买入”评级招商积余坚持“大物管”、“大资管”战略,疫情对各项业务的负面冲击逐渐消退; 两大央企强强联合,资源禀赋强,城市服务开始发力; 当前盈利水平落后行业平均,但底部回升趋势明显,未来业绩释放有保障。我们预计 2021-2023年归母净利润分别为 6.75、 8.98、 11.92亿元, EPS 分别为 0.64、 0.85、 1.12元/股,当前股价对应 PE 为 31.1、 23.4、 17.6倍,首次覆盖给予“买入”评级。 坚持“大物管” +“大资管”,非住地位市场领先 (1)公司积极推进“大物业”战略布局,在管项目类型丰富,涵盖住宅、办公、商业、园区、政府、学校、公共、城市空间及其他业态。 2020年公司在管面积1.91亿方,其中住宅、非住宅各自占比 50%。 从增长驱动看, 2020年公司第三方贡献管理面积 1.18亿方,同比增长 31%, 三方拓展逐渐发力。 从业绩端看,若剔除并表口径影响, 2020年招商物业+中航物业收入、净利润同比增速分别为8.7%、 35.7%; 2021Q1,招商物业+中航物业净利润同比增速落在 8.7%-19.0%区间内。随着疫情消散,公司物管业务增速有望持续提升。 (2)恢复“大资管”常态,引入高管或催化提速。 2021Q1,公司资管运营业务恢复常态,实现营收 1.31亿元,同比增长 42.54%,综合毛利率 61.92%,同比提升 9.11个百分点。公司新聘任袁嘉骅为招商九方商业管理(深圳)总经理,有效提升团队管理运营能力。 核心看点:资源禀赋强,盈利底部反转,加强科技化建设 (1)资源禀赋优势强大。 招商局集团主动对招商积余进行项目推荐;招商蛇口计划未来五年逐渐将投资性房地产在培育成熟后委托给公司管理。 2021年 3月,招商蛇口定下“双百”目标,在十四五规划内,招商蛇口要实现百亿商业收入、落地百个大型集中商业。 (2)盈利处于同行底部,改善趋势确定性强。 中航物业、招商物业 2020年净利率均有显著提升,分别达 6.6%、 6.8%,改善趋势明显。 (3)城市服务领域取得了重大突破,接连拓展塘朗山郊野公园、深圳湾公园等一批城市服务类项目。 (4)智慧化物业管理,持续加大研发投入。 风险提示: 行业销售规模波动加大,外拓业务不及预期,人工成本上行压力大。
招商积余 房地产业 2021-04-16 20.77 31.30 78.65% 22.38 7.08%
22.24 7.08% -- 详细
事件: 招商积余发布 2020年年度报告, 实现营业收入 86.35亿元,同比增长 42.1%;实现归母净利润 4.35亿元,同比增长 52%。 业绩快速增长, 费用管控净利率改善明显。 2020年公司营业收入与归母净利润同比增速分别为 42.1%和 52%,业绩实现快速增长; 2020年综合毛利率 13.61%,同比下降 4.7个百分点, 主要原因在于疫情影响资管业务毛利率下滑明显; 销管费用率从 2019年的 7.5%降低至 2020年的 4.8%, 运营效率大幅提升, 主要原因在于公司房地产项目清盘逐渐完成, 相关销售费用大幅下降;受此影响,公司归母净利率从2019年的 4.7%提升至 2020年的 5%,改善明显。 市拓能力提升规模高增, 专业化服务发力显著。 2020年公司物业管理收入 80.35亿元,同比增长 56%, 占总收入比重从 2019年的 84.7%大幅提升至 93.1%, 板块毛利率同比提升 1.2个百分点至 11%。 公司在管项目数量从 2019年的 1198个增长至1438个, 在管面积达到 1.91亿方,同比增长 25.1%, 物业管理服务坪效从 2019年的 3.12元/平米/月提升至 3.9元/平米/月,提升显著。 2020年新签合同金额达 24.6亿元,同比增长 11.2%, 市场外拓能力提升; 从来源来看,来自控股股东的占比从2019年的 30.4%降低至 24.5%, 对关联方依赖度进一步降低;从业态来看, 非住业态新签合同金额达到 18.5亿元,占比 75.2%,非住业态持续发力; 专业化服务收入15.72亿元,同比增长 185.8%, 依托专业能力和客户粘性高速增长。 疫情影响资管业务下滑。 2020年资产管理业务实现收入 4.34亿元,同比下降 29.7%,收入占比同比下降 5.1pct 至 5%,毛利占比同比下降 18.7pct 至 21.9%,业务毛利率从 2019年的 73.1%下降至 2020年的 59.3%,业务下滑明显, 主要原因在于 1) 疫情期间购物中心、酒店等持有型物业租金和运营收入减少; 2)疫情期间部分物业租金减免; 其中,商业运营收入 0.22亿元, 同比下降 65.3%;持有物业出租及经营实收入 4.12亿元, 同比下降 25.5%。 长期来看, 公司资管业务存在较大的回暖机会,1)疫情防控逐渐常态化,对经营的影响逐渐减小; 2)持有物业整体出租率 95%,出租情况良好,摆脱租金减免影响后租金收入将恢复。 投资建议: 我们预测公司 2021-2023年归母净利润分别为 6.89/9.35/12.38亿元,同比增速+58.3%/+35.7%/+32.4%,对应 EPS 分别为 0.65/0.88/1.17元。当前股价对应2021-2023PE 为 33.54/24.71/18.67倍, 维持买入评级, 维持目标价 31.50元。
招商积余 房地产业 2021-04-16 20.77 30.67 75.06% 22.38 7.08%
22.24 7.08% -- 详细
事件 公司发布2021年一季度业绩预告,报告期内实现归母净利润11,000万元-13,000万元,同比增长85.3%-118.9%。 核心观点 疫情影响逐渐消退,资管业务恢复迅速。公司一季度业绩大幅增长,主要来源于资管业务的迅速恢复,一季度归母净利润较上年同期增加4,000万元-5,000万元。公司资产管理业务去年受疫情影响出现亏损,随着疫情防控常态化,经营逐步恢复正常。考虑到公司去年全年资管业务营收4.3亿元,其中下半年营收2.5亿元,若以常态15%左右的净利率计,则下半年该业务应取得净利润约3750万元,考虑到全年资管业务接近盈亏平衡,且二季度业务已有恢复,我们估算2020年一季度资管业务亏损约2500-3000万元,则今年一季度资管业务的盈利应该在1500-2000万元左右。 核心业务稳健增长,彰显中流砥柱风采。综合考虑公司2020年一季度归母净利润0.3亿元,以及2020年中报披露归母净利润1.7亿元,以及资管业务的亏损情况,我们估算2020年一季度物业板块归母净利润约0.7-0.8亿元。根据业绩预告和资管物业的盈利预测,我们估算2021年一季度物业服务盈利约0.9-1.0亿元,对应同比增速在20-30%之间,彰显核心业务风采。 组织架构调整基本完毕,市场化改革提升利润空间。公司2020年完成了总部职能部分和事业群的组织构架调整,2021年1月公司公告完成新总经理的聘任。当前公司的利润率较行业平均仍有较大差距,市场化改革有望打开利润空间。在2020年较低基数下,预计2021年业绩会有较大修复空间。 财务预测与投资建议 维持增持评级,上调目标价至30.87元(原目标价28.90元)。根据业绩预告,我们调整公司2021-2023年EPS的预测值为0.70/0.98/1.24元(原2021-2022年预测值为0.77/1.03元)。可比公司2021年估值为40X,考虑到公司在非住物业赛道的龙头地位以及非住物业盈利的确定性,我们维持公司10%的估值溢价,对应2021年PE估值为44X,对应目标价30.87元。 风险提示 房地产业务剥离具有不确定性。利润率提升低于预期。
招商积余 房地产业 2021-04-08 20.72 -- -- 22.38 7.34%
22.24 7.34% -- 详细
重组后业绩表现良好,营收、净利高速增长 公司于 19年 12月实施重大资产重组, 2020年是重组后首个完整财年, 实现营业收入 86亿元,同比增长 42%;归母净利润 4.35亿元,同比 增长 52%,营收、净利双双实现高速增长,重组价值得到体现。 坚持“大物业+大资管”战略,核心主业进一步夯实 2020年,公司的物业管理业务收入 80.35亿元,同比增长 56%,占公 司总收入比重为 93%,仍为公司业绩的主要贡献者;资产管理业务收 入 4.34亿元,同比下降 30%,主要由于购物中心经营、酒店出租及其 他持有型物业相关收入受疫情影响减少,占公司总收入比重 5%。 大物业:保持非住宅物管领先优势,开拓专业化服务 2020年,基础物业管理服务收入 64.63亿元,其中仅 32%来源于住宅 物业,同比增长 41%,占比 80%;专业化服务收入 15.72亿元,同比 增长 186%,占比 20%。公司保持非住宅领域领先优势, 2020年新签 年度合同额中住宅占比 25%。公司开拓专业化服务实现物管价值延伸。 大资管:借助母公司注入新动力,积淀能力稳健运营 2020年,持有物业出租及经营收入 4.12亿元,占比 95%,商业运营 业务收入 0.22亿元,占比 5%。截至 2020年末,公司出租及经营面积 59万㎡, 2020年总体出租率高达 95%。公司商业运营面积 136万㎡, 26个商业项目中有 18个在管项目来自母公司招商蛇口。未来公司会 继续借助母公司注入的商业项目新动力,实现战略协同。 业绩增长可期,首次覆盖给予“买入”评级 公司坚定“大物业、大资管”战略,业绩增长可期,预计 2021、 2022年的归母净利分别为 724、 968亿元,对应 EPS 为 0.68、 0.91元,对 应最新股价的 PE 为 30.4、 22.8倍,首次覆盖给予“买入”评级。 风险 公司在管面积增长不及预期,毛利率下行超预期,增值服务拓展不及 预期。
招商积余 房地产业 2021-03-29 17.18 -- -- 22.38 29.44%
22.24 29.45% -- 详细
事件:2021年3月23日,公司发布2020年度经营业绩。 报告期内,公司实现营业收入863,515万元,较上年同期增长42.07%,主要来自物业管理业务的收入增加;利润总额62,593万元,较上年同期增长53.30%;归属于上市公司股东的净利润43,514万元,较上年同期增长52.03%;资产负债率49.09%,较上年同期减少2.42个百分点。 点评:市场拓展稳步推进,基础物管毛利率提升,专业服务营收增速明显11)市场拓展稳步推进:2020年,公司积极推进“大物业”战略布局,服务业态多元,覆盖住宅物业,以及办公、商业、园区、政府、学校、公共、城市空间等非住宅物业。报告期内,公司物业管理净增加管理面积3824万平方米,新签年度合同额24.55亿元;截至2020年末,公司在管物业项目1438个(2019年为1198个),覆盖全国逾100个城市,管理面积达到1.91亿平方米(2019年为1.53亿平方米)。 22)基础物管板块毛利率稳步提升:2020年,公司基础物业管理板块实现营业收入646,347万元,较上年同期增长40.52%;其中非住宅物业管理板块的毛利率提升至11.88%(2019年为9.26%),住宅物业管理板块的毛利率提升至6.71%(2019年为4.94%),我们认为公司在内部整合基本落定之后,通过标准化建设、平台化运营提升服务品质和运营效率,毛利率提升幅度明显。 33)专业服务板块营收增速提升明显:2020年,公司依靠多年积累的专业能力和强大的客户粘性,进一步推动专业服务板块业务发展。全年专业化服务实现营业收入157,164万元,较上年同期增长185.80%,增幅明显。其中:排名前三的业务分别为:案场协销及房产经纪收入为71,022万元,占专业化服务收入的45.19%;设施管理服务收入为32,940万元,占专业化服务收入的20.96%;建筑科技服务收入为28,320万元,占专业化服务收入的18.02%。 盈利预测、估值与评级:新冠疫情对零售商业和居民消费有较为深远的影响,公司资产管理板块的恢复弹性需进一步考量;我们下调公司2021-2022归母净利润为5.48亿(下调36.13%)、7.35亿(下调36.58%),新增预测2023年归母净利润为9.70亿;公司内部整合基本落定,营收稳健提升;通过提升经营管理能力,基础物管毛利率水平有明显提升,且我们认为该指标后续仍有继续提升的空间;当前股价对应2021-2023年盈利预测的PE估值为33、25、19倍;公司近期股价回调明显,估值具备较强吸引力,维持“买入”评级。 风险提示:新冠疫情反复对公司资管板块的营业冲击存在较大不确定性
招商积余 房地产业 2021-03-29 17.18 -- -- 22.38 29.44%
22.24 29.45% -- 详细
事件:公司披露2020年年报,实现营业收入86.35亿元,同比增加42.07%,实现归母净利润4.35亿元,同比增长52.03%,实现基本EPS0.4104元,同比增长0.34%,每10股派息1.3元。 业绩增长较快,费用管控助力净利率稳步提升。2020年公司实现营业收入86.35亿元,同比增加42.07%,实现归母净利润4.35亿元,同比增长52.03%。1)公司营收规模上涨主要由于原有物管项目自然增长以及公司新拓展物业管理项目增加,2)公司计提资产减值-1510.68万元主要原因为存货减值损失转回以及收回年度计提的应收款项坏账,3)公司毛利率下降4.65个PCT至13.61%,费用端销售、管理、财务费用率分别降低0.49、2.26、1.82个pct至0.74%、4.27%、2.06%,费用管控措施下,公司净利率继续提升,由2019年的4.44%提升至2020年4.73%。 在管物业以非住宅为主、在管项目量价齐升,专业服务增长亮眼。2020年公司物管板块实现营收80.35亿元,同比增长56.04%,占总营收比重93.06%,实现毛利率10.97%。 (1)年末在管面积1.91亿平,比2019年新增3824.17万方,总在管中来自控股股东(招商)为7303.62万平,占比38.26%;总在管面积按业态分,在管住宅、非住宅各占50.36%、49.6%。 (2)2020年公司基础物管服务实现营收64.63亿元,同比增长40.52%,基础物管毛利率为10.23%,在管均价2.82元/平/月较去年在管均价2.51元/平/月有所提升;其中住宅、非住宅营收分别为20.65亿、43.99亿元,贡献分别为31.95%、68.06%,非住宅项目毛利率为11.88%远超住宅的6.71%,全年住宅、非住宅管理均价分别为1.79、3.87元/平/月。 (3)专业服务增长亮眼,盈利能力较为可观,有望成为业绩增长新动能。2020年公司专业服务实现营收15.72亿同比增长185.80%,占物管收入的19.56%,对应毛利率为14%。专业服务的快速增长,表明该项服务处于渗透率快速提升的阶段。公司专业服务主要包括案场协销及房产经纪业务、设施管理服务和建筑科技服务。我们看好公司依靠招商、中航两大央企集团、在非住宅项目领域拓展优势,以及未来业务面拓展、深度服务的潜力。 资产管理服务轻资产化趋势明显,盈利能力稳健。公司资产管理服务主要包括商业运营、持有物业出租及经营,2020年公司实现营收4.34亿元,同比下降29.65%,占总营收比重5.02%,。 公司资产管理服务营收减少主要系疫情影响购物中心经营、酒店出租及其他持有型物业收入减少、租金减免导致收入减少。商业运营方面,截至2020年底公司在管商业项目26个(含筹备项目),管理面积136万平米。其中自营项目4个,受托招商蛇口项目18个,轻资产管理输出项目4个。持有物业方面,公司总可出租面积为59.31万方,总体出租率达95%,包含酒店、购物中心、商写等多种业态。地产开发持续有序退出、后续存货减值风险较小。其他业务实现营业收入1.66亿元,同比下降46.68%,占公司营业收入的1.92%。主要系公司已不再从事新的房地产开发,仅销售部分遗留地产项目尾盘,故营业收入同比降幅较大。目前公司在手土储50万方,主要为衡阳中航城市花园、天津九方城市广场项目,已委托招商蛇口代管。2020年末账面存货约为15.75亿,累计减值存货跌价准备3.91亿,减值计提较为充分,未来继续减值风险较小。 投资建议:公司背靠招商局集团、中航集团两大央企,在住宅、非住宅项目拓展方面均具备较强优势,2020年公司在管物业项目实现量价齐升、专业服务营收增长亮眼,同时公司资产管理服务相对平稳、盈利能力可观,在管项目优质、运营良好。基于此,我们预计21-23年净利润分别为8.73、11.34、14.86亿元,对应EPS分别为0.82元、1.07元、1.40元,对应PE分别为20.25X、15.59X、11.90X,维持“买入”评级。 风险提示:物业费收缴不及预期、业务拓展不及预期、存货减值较大
招商积余 房地产业 2021-03-26 16.45 -- -- 22.38 35.14%
22.24 35.20%
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1.事件 公司发布2020年年度报告。报告期内,公司实现营业收入86.35亿元,同比增长42.07%;公司实现归属于上市公司股东的净利润4.35亿元,同比增长52.03%,扣非后归属上市公司股东的净利润为3.86亿元,同比增长33.07%;公司基本每股收益为0.41元,同比增加0.34%。 2.我们的分析与判断 (一)业绩略不及预期,资管业务拖累整体表现2020年是公司完成重大资产重组后的第一个完整年度。报告期内,公司实现营业收入86.35亿元,同比增加42.07%;实现归母净利润4.35元,同比增加52.03%。公司业绩略低于我们的预期,主要是由于资管和地产业务拖累了业绩表现,物业管理业务还是实现了稳健增长。公司的第一大核心主业物业管理业务全年实现营业收入80.35亿元,同比增长56.04%,占公司营业收入的93.06%。第二大核心主业资产管理业务实现营业收入4.34亿元,同比下降29.65%,占公司营业收入的5.02%。 (二)物业管理业务实现较高增长,盈利能力有所修复 报告期内,公司物业管理业务实现净利润5.32亿元,可比口径下增长35.7%,物管业务实现了较高的增长。其中,基础物管实现营收64.63亿元,同比增长40.52%,占公司物业管理业务收入的80.44%;专业化服务实现营业收入15.72亿元,同比增长185.80%,占公司物业管理业务收入的19.56%。专业化服务中收入排名前三的业务分别为:案场协销及房产经纪收入、设施管理服务收入、建筑科技服务收入,占比分别为45.19%、20.96%、18.02%,随着未来和母公司的协同以及科技数字化的投入,专业化服务业务提升的空间较大。 公司在市场拓展方面也取得了不错的成绩,公司在管物业项目达到1438个,同比增20%,管理面积达到1.91亿㎡,同比增长25%,新签年度合同额达到24.55亿元,为后续业绩的释放奠定基础。公司的管理结构也是十分优良,从项目来源来看,承接母公司的项目占比为35%,外拓项目占比65%;从业态类型来看,机构物业项目占比64%,住宅物业项目占36%,公司在机构物业方面的深耕拓展策略一直在保持。公司的盈利能力有所修复,物业管理毛利率为10.97%,较去年增加1.14个百分点,基础物业管理毛利率也有去年的8.47%提升到10.23%。公司的第三方客户满意度的持续攀升,住宅业态项目续签率为99%,非住宅业态项目续签率为96%,服务品质提升在改善客户服务体验的同时也有助于品牌效应的扩大,为业务的持续增长注入强劲动力。 (三)疫情对资管业务的冲击为一次性,今年会有更好表现 公司资产管理业务实现营业收入4.34亿元,占公司营业收入的5.02%,同比下降29.65%,主要系受疫情影响,购物中心经营、酒店出租及其他持有型物业收入减少,以及租金减免导致的收入减少,资管业务拖累了整体的业绩表现。其中,商业运营实现营业收入2222万元,同比下降65.25%,占资产管理业务收入的5.12%;持有物业出租及经营实现营业收入41163万元,同比下降25.53%,占资产管理业务收入的94.88%。其他业务实现营业收入1.66亿元,占公司营业收入的1.92%,下降46.68%,降幅较大主要系公司已不再从事新的房地产开发,仅销售部分遗留地产项目尾盘。我们认为去年疫情对资管业务的冲击是一次性的,随着疫情防控常态化,公司的资产管理业务将逐步恢复,本年度将会有更好的表现。同时,公司高管在业绩发布会上提到,未来招商蛇口的将逐步向公司注入商管等项目,长期来看,资管业务还有较大的发展空间。 3.投资建议 公司的物业管理业务正在稳步向好,疫情对资管业务仅为单次的冲击,轻重资产分离也在加速推进。公司去年已经完成了总部的整合,目前区域整合也在加速推进,在公司内部融合融效的加速助推下,盈利能力和管理效率有望持续提升,我们预计2021年公司会有更好的表现。预计公司2021-2022年归母净利润分别为6.28亿元、8.54亿元,对应的每股收益分别为0.64元/股、0.81元/股,以3月24日的收盘价16.7元计算,对应的市盈率分别为26倍、21倍。我们认为公司未来还有很大的发展空间,维持“推荐”评级。 4.风险提示 重组后组织架构调整进程不及预期,新签项目拓展不及预期,人工成本上升等风险。
招商积余 房地产业 2021-03-25 16.19 25.07 43.09% 22.38 37.30%
22.24 37.37%
详细
融合融效见成果,市拓能力仍出众 公司3月22日发布年报,2020年实现营收86.35亿元,同比+42%;实现归母净利润4.35亿元,同比+52%;拟现金分红1.38亿元,分红率32%。公司业绩符合我们预期(21年4.35亿),融合融效取得出色成果,住宅业态拓展加速,多元市拓能力出众,专业化服务快速壮大。我们预计公司21-23年EPS为0.61、0.87、1.20元,目标价25.23元,维持“买入”评级。 物管业务可比口径下盈利能力提升,融合融效取得出色成果 20年中航+招商物业净利润5.32亿元,可比口径下同比+34.16%。受益于融合融效、专业化服务占比提升以及疫情带来的政府补贴,中航+招商物业净利率达到6.66%,可比口径下较18年净利率+2.14pct,其中中航物业较19年+1.51pct,招商物业较18年+1.97pct。我们预计资管净利润5000-6000万元,地产开发净亏损2000-3000万元,总部成本约1.2-1.3亿元。 住宅业态拓展加速,多元市拓能力出众 20年新签年度合同额24.55亿元,同比+11%。得益于招商蛇口(001979 CH)的支持以及启动拓展第三方高端住宅项目,公司住宅项目拓展速度明显加快,新签年度合同额同比+47%,占比+6pct至25%。公司市场化拓展能力依旧出众,第三方新签年度合同额同比+21%至18.46亿元,占比+5pct至75%。公司保持非住宅物管领域的领先地位,在城市服务领域也有突破。截至20年末,在管项目达到1438个,管理面积达到1.91亿平,同比+25%。 专业化服务快速壮大 20年专业化服务营收15.72亿元,同比+186%,占物管营收的比例+8.9pct至19.6%。案场协销业务是专业化服务快速上量的最大助力。我们预计随着招商蛇口对于公司支持力度的加大,以及公司加码住宅业态后对于社区增值服务的探索,公司专业化服务有望保持快速增长的势头。 融合融效,振翮高飞,维持“买入”评级 公司提出21年力争实现营业收入103亿元,对应增速为19%。我们认为这一目标相对保守,实际增速将快于目标。我们参考20年报的情况,下调公司营收但上调毛利率,同时引入23年盈利预测。我们预计公司21-23年EPS为0.61、0.87、1.20元(21-22年前值0.62、0.88元)。可比公司22PE平均为21倍(Wind一致预期),考虑到公司在非住宅物管领域具有较强的竞争壁垒,我们认为公司合理22PE估值水平为29倍,目标价25.23元(前值25.08元),维持“买入”评级。 风险提示:疫情、整合、人工成本上涨、剩余房地产项目处置风险。
招商积余 房地产业 2021-02-05 18.48 -- -- 19.58 5.95%
22.38 21.10%
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事件:1月29日,公司发布2020年度业绩预告。2020年公司实现归母净利润4.2-4.5亿元,较去年同期增长46.7%-57.2%;2020年基本每股收益为0.396-0.424元/股。 正文:算物管业务保持增长,估算2020年公司物管实现净利5.12-5.42亿元,可比口径下同比增长亿元,可比口径下同比增长36.1%-44.1%。根据公司业绩预告,2020年公司物管净利较去年增长2.7-3.0亿元。2019年公司实现并表口径物管归母净利润2.42亿元(招商物业自2019年11月19日并表至年末实现归母净利0.39亿元+中航物业2019年净利2.03亿元),推算2020年物管净利为5.12-5.42亿元。按可比口径计算(假设19年招商+中航物业全年并表,19年合计净利润为3.76亿元),20年物管净利同比增长36.1%-44.1%,公司物管业务保持较高增速。 资管+开发业务拖累业绩,但预计后续影响减弱。2020年公司各类业务(物管+资管+开发等)共实现净利4.2-4.5亿元,按照物管净利5.12-5.42亿元推算,20年全年公司资管+开发业务亏损约0.92亿元。其中,资管业务净利较去年下滑0.4-0.5亿元,开发业务下滑0.7-1.0亿元,主要是资管业务受疫情影响较大,19年开发业务冲回以前年度多计提的土地增值税而20年无此事项发生。考虑地产业务可能为一次性拖累,且随疫情防控常态化,公司资管业务正在逐步回暖(2020年前三季度资管净利下滑0.8-1.0亿元,推算第四季度同比增长0.4-0.5亿元),我们预计后续公司资管+开发业务对业绩拖累影响将减弱。 招商系高管上任,集团内部有望强化协同,资源整合或加速。根据公司先前公告,12月公司收到兄弟公司中外运航运关于创毅控股的股权收购建议。1月,公司新聘任总经理,陈海照先生曾任招商局物流、中外运冷链物流、招商局漳州开发区等多个集团内领导职位。随新任总经理的上任,未来公司与招商局集团内部协同有望加强,资源或将加速整合助力增长。 投资建议:公司定位央企物管旗舰,物管业务保持增长。招商系高管上任后,资源或将加速整合促进增长。根据业绩预告,我们下调20-21年盈利预测,预计公司2020、2021年EPS分别为0.42元、0.70元,按照2021年1月29日收盘价,对应PE分别为46倍,28倍,给予“审慎增持”评级。 风险提示:资源整合较慢,公共卫生事件导致成本上升。
招商积余 房地产业 2021-02-03 18.86 24.92 42.24% 19.58 3.82%
22.38 18.66%
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核心观点 公司1月29日发布业绩预告,预计2020年实现归母净利润4.2-4.5亿元,同比增长47%-57%,低于我们的预测(5.47亿元);实现扣非归母净利润3.7-4.0亿元,同比增长28%-38%。受到疫情等因素干扰,公司Q4物管业绩有所波动,资管和地产业务受到一次性拖累。招商系高管上任后,整合进程有望提速,良好的市场拓展、收并购的持续推进都将为后续业绩释放奠定基础。我们预计公司20-22年EPS为0.41、0.62、0.88元,目标价25.08元,维持“买入”评级。 全年物管业绩实现平稳增长 根据业绩预告,2020年公司物管业务归母净利润同比增长2.7-3.0亿元,考虑到少数股东权益较少,可以推测2020年物管净利润约为5.12-5.42亿元,可比口径下同比增长29%-37%。其中,我们预计2020Q4物管净利润约为1.11亿元,同环比可能出现一定程度下滑,或是由于疫情导致部分项目进场延后、Q4政府补贴减少。 资管和地产业务受到一次性拖累,后续负面影响将逐步减弱 根据业绩预告,2020年资管业务归母净利润同比下滑0.4-0.5亿元,前三季度同比下滑0.8-1.0亿元,即Q4同比上升0.4-0.5亿元,已经逐步摆脱疫情影响,我们预计21年将继续修复。2020年房地产业务归母净利润同比下滑0.7-1.0亿元,主要因为2019年冲回以前年度多计提土地增值税导致的一次性拖累,我们预计后续开发业务对公司业绩影响将大幅减弱(不考虑重资产项目剥离)。 招商系高管走马上任,整合进程有望提速 公司25日公告,公司董事会同意聘任陈海照先生担任公司总经理。陈总曾任招商局物流集团总经理助理、中外运冷链物流总经理,意味着招商局集团(而不仅是招商蛇口)对于公司发展的高度重视。去年公司已经完成三总部整合,我们预计目前正在进行城市公司层面的整合,稳步推进重资产剥离、股权激励等事项。陈总上任后或将加速公司整合进程,加强公司与招商局集团兄弟公司之间的协同(包括收购创毅控股、重资产剥离等事项),更好促进公司战略目标的实现。我们预计公司2020年物管拓展指标完成较好,收并购进程持续推进,也将为后续业绩释放奠定基础。 稳中求进,整合加速,维持“买入”评级 参考业绩预告,我们下调物管业务营收和利润率,修正资管业务、开发业务和总部成本的盈利预测,据此调整公司20-22年EPS至0.41、0.62、0.88元(前值0.52、0.77、1.05元)。考虑到公司21年业绩可能还会受到疫情的影响,我们采用22年作为估值基础,可比公司22PE平均为20倍(Wind一致预期),考虑到公司兼具扩张意愿和竞争壁垒,我们认为合理22PE估值水平为28.5倍,目标价25.08元(前值30.73元),维持“买入”评级。 风险提示:疫情、收购整合、人工成本上涨、剩余房地产项目处置风险。
招商积余 房地产业 2021-02-02 19.39 28.71 63.87% 19.58 0.98%
22.38 15.42%
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公司发布2020年业绩预告,2020年实现归母净利润42,000万元-45,000万元,同比增长46.7%-57.2%。 核心观点并表推动业绩大增,疫情影响经营业务利润。报告期内公司业绩大幅增长,主要原因是招商物业自2019年11月起纳入公司合并报表范围,公司物业管理业务本期归母净利润同比增加2.7~3.0亿元。但是业绩增速不及市场预期主因是公司资产管理业务受疫情影响,本期归母净利润同比下降0.4~0.5亿元,但利润下滑幅度较前三季度明显缩窄。此外,其他业务(主要是遗留的房地产业务)因2019年同期冲回以前年度多计提土地增值税等,2020年无此事项发生,导致归母净利润同比下降0.7~1.0亿元。 口径调整后核心业务仍高增,彰显中流砥柱风采。我们估算2019年度招商物业业绩为2.0亿元,2019年中航物业+招商物业净利润合计约为4.0亿元。而根据并表部分业绩和预增区间估算2020年中航物业+招商物业业绩为5.1-5.4亿元,则估算统一口径后中航物业+招商物业业绩同比增长28%-35%。在公司组织架构和管理层变动较大的情况下,核心物管业务业绩仍保持较快增速,彰显公司在物业领域的优势地位。 组织架构调整基本完毕,市场化改革提升利润空间。公司2020年完成了总部职能部分和事业群的组织构架调整,2021年1月公司公告完成新总经理的聘任。当前公司的利润率较行业平均仍有较大差距,市场化改革有望打开利润空间。在2020年较低业绩基数下,2021年业绩会有较大修复空间。 财务预测与投资建议维持增持评级,调整目标价至至28.90元(原目标价36.04元)。根据业绩预告,我们调整公司2020-2022年EPS的预测值为0.41/0.77/1.03元(原预测值为0.63/0.87/1.18元)。可比公司2021年估值为34X,考虑到公司在非住物业赛道的龙头地位以及非住物业盈利的确定性,我们维持公司10%的估值溢价,对应2021年PE估值为37X,对应目标价28.90元。 风险提示房地产业务剥离具有不确定性。利润率提升低于预
招商积余 房地产业 2021-02-01 20.49 -- -- 19.58 -4.44%
22.38 9.22%
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事件概述公司发布业绩快报,2020年1-12月,公司累计归母净利润4.2-4.5亿元,同比+46.7%-57.2%;扣除非经常性损益后的净利润3.7-4.0亿元,同比+27.6%-38.0%;每股收益0.40-0.42元。 业绩快速增长,发展步入快车道2020年公司预计实现归母净利润4.2-4.5亿元,同比增长46.7%-57.2%,在疫情影响下,实现了较高的增速。 自合并报表后,招商局物业和中航物业的业务齐头并进,2020年公司物业管理业务的归母净利润较上年同期增加27,000万元-30,000万元,考虑到上年,公司合并报表后,招商局物业和中航物业的合计净利润为24195万元,预计2020年公司两项业务合并后的净利润约为51,195万元-54,195万元。 疫情影响,拖累资管业务2020年公司资产管理业务受疫情影响下滑,归母净利润较上年同期下降4,000万元-5,000万元。我们预计,在摆脱疫情影响后,公司的资产管理业务将重回增长。 逐步剥离房地产业务其他业务方面,由于上年同期冲回以前年度多计提土地增值税等,本报告期无此事项发生,导致本报告期归母净利润较上年同期下降7,000万元-10,000万元。公司逐渐剥离房地产业务,将更聚焦物业赛道。 投资建议重组后,招商积余跃升至行业第一梯队,依托母公司获取住宅资源,非住宅领域持续发力,市场化拓展能力强劲,业绩快速增长,未来发展可期。受疫情及整合速度影响,我们下调公司盈利预测,预计公司20-22年EPS由0.58/0.80/1.10下调为0.41/0.61/0.80元/股,对应PE为51.6/34.7/26.3倍,维持公司“买入”评级。 风险提示人工成本上升过快,新签管理面积不及预期。
招商积余 房地产业 2021-01-28 22.10 30.53 74.26% 21.64 -2.08%
22.38 1.27%
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核心观点公司1月25日发布公告,石正林先生因个人原因辞去公司董事、总经理及董事会战略委员会委员职务,公司董事会同意聘任陈海照先生担任公司总经理。我们预计招商系高管上任后,公司整合进程和招商局集团内部协同有望加速。此外我们预计20Q4公司拓展受疫情影响不大,投资团队到位后收并购落地在即。我们预计公司20-22年EPS为0.52、0.77、1.05元,目标价30.73元,维持“买入”评级。 招商系高管走马上任,整合进程有望提速公司1月4日公告,招商蛇口将就公司总经理候选人进行公开招聘,以“进一步激活市场化管理的动力与活力,更好更快地迈上新台阶”。本次陈海照上任即为公开招聘的结果,其曾任招商局物流集团总经理助理、中外运冷链物流总经理,意味着招商局集团(而不仅是招商蛇口)对于公司发展的高度重视。去年公司已经完成三总部整合,我们预计目前正在进行城市公司层面的整合,稳步推进重资产剥离、股权激励等事项。陈总上任后或将加速公司整合进程,加强公司与招商局集团兄弟公司之间的协同(包括收购创毅控股、重资产剥离等事项),更好促进公司战略目标的实现。 20Q4拓展受疫情影响预计不大市场此前担心因为疫情对于项目拓展的滞后影响,20Q4新签合约金额可能受到负面影响。但根据公司官网,四季度公司拓展持续取得佳绩,例如在医院业态方面,新增南方医院、中山大学附属第八医院两大项目;城市服务方面,与烟台蓝天集团旗下烟台蓝天智慧物业成立合资公司。我们预计公司20Q4拓展受到疫情影响不大,全年拓展指标完成情况较好。 期待收并购项目正式落地根据公司官网,公司已经组建起实力强大的投资团队,在举措“JY3-完善物业投资标的搜寻及筛选的制度建设”的持续推动下,2020年截至10月底已接收并深入洽谈收并购项目20个,对接合资合作项目10余个,提交投委会审议的投资项目9个,审议通过6个,已经超出年度所定目标。我们期待公司后续收并购项目的正式落地。 整合进程有望加速,维持“买入”评级由于公司部分物管项目更改会计确认方法,我们下调物管业务营收、上调毛利率;由于疫情对于资管业务的影响,下调资管业务营收和毛利率,并假设21-22年逐步恢复至19年水平;21年“16积余债”到期将节约财务成本。据此我们调整公司20-22年EPS至0.52、0.77、1.05元(前值0.58、0.81、1.13元)。考虑到公司投资性房地产租金收入已在资管业务中体现,我们估值时不再考虑地产分部。可比公司21年平均PE为28倍(Wind一致预期),考虑到公司兼具扩张意愿和竞争壁垒,我们认为合理PE估值水平为40倍,目标价30.73元(前值31.13元),维持“买入”评级。 风险提示:疫情、收购整合、人工成本上涨、剩余房地产项目处置风险。
招商积余 房地产业 2020-12-16 22.10 30.93 76.54% 24.77 12.08%
25.83 16.88%
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核心观点 公司 12月 14日公告收到中外运航运关于收购创毅控股(3992HK)53.51% 股份的收购建议。 公司 2019年报提出“内外发展并举”的战略举措,今 年来稳步推进,收购建议与公司外拓思路相符,有望成为公司收并购落地 的第一步,彰显招商局集团对于公司做大做强的鼎力支持和发展决心,同 时有望与公司在香港的现有物管业务形成协同。 我们维持 20-22年 EPS 0.58、 0.81、 1.13元的盈利预测,目标价 31.13元,维持“买入”评级。 中外运航运建议公司考虑收购创毅控股 53.51%股权 12月 11日,招商局集团全资公司中外运航运与创毅控股的控股股东 Genesis Group Limited,就收购其持有的创毅控股 53.51%股份意向签署 了《谅解备忘录》,在 5个月排他期内可推荐招商局集团下属控股公司作为 收购主体与 Genesis Group Limited 进行交易。 公司近日接到中外运航运 通知,建议公司考虑收购创毅控股 53.51%股份。公司将对此进行可行性 研究和尽职调查、交易协商等工作,收购可能触发对创毅控股剩余股份的 全面要约。收购能否得到实施以及具体实施方式尚未确定。 创毅控股是香港领先的物业管理公司,业态涵盖公共及私人物业 根据创毅控股的公告,其成立于 2000年, 2018年在联交所上市,主要在 香港为公共及私人物业提供物业管理相关服务,包括屋苑一般管理、租务 管理、租金及管理费收取服务、护卫、清洁、小型维修及保养、项目管理 服务、法律及行政支持服务。按 2017年的收益计算,其分别是香港公共 房屋/住宅的最大/第三大物业管理服务供应商, 市占率 12.6%/1.5%。截至 2020Q3,其在管合约 102份,其中香港房委会是其最大客户。 创毅控股 2017-2019财年扣非归母净利润稳定在 0.28亿港元左右 根据创毅控股的公告, 2019财年(2019.4.1-2020.3.31)实现营收 7.84亿港元,净利润 0.30亿港元, 2015-2019财年 CAGR 分别为 11%、 21%, 净利润在 2017、 2018财年由于出售土地及楼宇的一次性收益和上市费用 有所波动, 2017-2019财年扣非归母净利润稳定在 0.28亿港元左右。 2020上半财年创毅控股实现营收 4.32亿港元,同比+15%,实现净利润 0.41亿 港元,同比+137%,净利润增速超过营收主要因为收到香港特区政府的工 资补贴,以及分包成本有所降低。截至 12月 14日,其市值为 7.50亿港元。 收购建议彰显发展决心,维持“买入”评级 考虑到本单收购尚处于早期阶段, 我们仍然维持 20-22年 EPS 0.58、 0.81、 1.13元的盈利预测, 21年物管+资管净利润 8.61亿元。物管可比公司 21年平均 PE 为 23倍(Wind 一致预期),考虑到公司兼具扩张意愿和竞争壁 垒,我们认为物管+资管业务 21年合理 PE 估值水平为 34倍,对应价值 293亿元,加上地产分部后整体价值为 330亿元,目标价 31.13元(前值 35.20元),维持“买入”评级。 风险提示:疫情、收购整合、人工成本上涨、剩余重资产项目处置风险。
招商积余 房地产业 2020-12-16 22.10 -- -- 24.77 12.08%
25.83 16.88%
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事件:12月14日,公司公告,公司近日接到招商局下属全资公司中外运航运(控股)有限公司(简称SSH)通知,建议公司考虑港交所上市公司创毅控股53.51%股份(GenesisGroup所持全部股份,共2.68亿股)的收购机会。公司拟对本次项目机会进行可行性研究,并根据需要开展尽职调查、交易协商等工作。GenesisGroup与SSH已于12月11日签订《谅解备忘录》,明确签署之日起5个月为排他期,并明确SSH可推荐招商局集团下属控股公司作为收购主体但《谅解备忘录》不构成必须实施收购、具有法律约束力的约定。 正文: 收到股权收购建议,拟进行可行性研究。公司近日接到招商局下属全资公司中外运航运(控股)有限公司(简称SSH)通知,建议公司考虑港交所上市公司创毅控股53.51%股份(GenesisGroup所持全部股份,共2.68亿股)的收购机会,公司拟对本次项目机会进行可行性研究。创毅控股主要于香港为公共及私人物业提供物管服务及其他相关服务,包括屋苑一般管理、租务管理、租金及管理费收取服务、护卫、清洁、小型维修及保养、项目管理服务、法律及行政支持服务,业务范围与公司现有业务高度相关。截至2020年第三季度,公司在手货币资金为13.58亿元,为潜在收购奠定基础。 相关标的业绩表现优秀,在香港市场占据较大份额。2020年中报显示,创毅控股总资产4.38亿港元,所有者权益3.23亿港元,上半年营收4.33亿港元,同比增长14.6%,净利润4056万港元,同比增长137.45%,业绩表现良好。且创毅控股是香港最大的公共房屋管理服务供货商,截至2020年9月30日,其拥有15份公共房屋合约、9份公共独立护卫服务合约、3份公共独立清洁服务合约、2份借调合约、65份私人物业合约、5份私人独立清洁服务合约、1份香港市区重建局独立护卫服务合约以及2份香港卫生署检疫清洁合约。若收并购顺利实施,或将助力公司拓展香港市场,增厚业绩。 投资建议:物管行业处于成长初期,公司定位央企物管旗舰,未来利润水平具备较大提升空间且操作路线图清晰。预计公司2020、2021年EPS分别为0.58元、0.76元,按照2020年12月14日收盘价,对应PE分别为38倍,29倍,给予“审慎增持”评级。 风险提示:资源整合较慢,公共卫生事件导致成本上升。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名