招商积余发布2024年半年报，公司2024年上半年实现营业收入78.39亿，同比+12.34%；实现归母净利润4.35亿，同比+3.79%；扣非归母净利润4.14亿，同比+7.65%。 营业收入稳步提升，利润增长逐步放缓2024年上半年公司实现营业收入78.39亿，同比+12.34%。分板块来看，物业管理业务实现营收75.35亿，同比+12.68%，主要因市场新拓物业管理项目、母公司交付项目增加以及原有物业管理项目延伸业务增长；资产管理业务实现营业收入2.89亿，同比+2.61%，主要因在管商业运营项目增加。报告期内，公司实现归母净利润4.35亿，同比+3.79%，增速较2023年同期有所下降，主要因毛利率略微有所降低：2024年上半年公司物业管理业务毛利率为10.93%，同比-0.68pct，主要受专业增值服务业务毛利率降低影响；资产管理业务毛利率为52.69%，同比-0.19pct，主要受持有物业出租及经营业务毛利率降低影响。 市场拓展依旧有力，业务结构持续优化2024上半年公司新签年度合同额18.93亿，同比+0.32%；管理面积增至3.85亿平，同比+16.67%。报告期内，公司新拓展了广州国际金融城、中国人寿大厦、广东通驿高速公路服务区、上海轨道交通3、4号线等大客户多个服务项目。报告期内，公司非住宅业态管理面积增至2.52亿平，占比66%，同比+5.74pct；实现非住宅业态营业收入46.33亿，占比61.49%，同比+3.22pct。非住宅业态细分来看，办公、园区、城市空间及其他三种业态的收入占比有所提高，公共、学校、城市空间及其他三种业态的面积占比则有所提高。 资产运营表现良好，处置部分重资产项目2024年上半年公司招商商管在管商业项目70个（含筹备项目），管理面积397万平，同比+14.74%。其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目58个，第三方品牌输出项目9个，较去年同期项目数均有增长。报告期内，公司集中商业销售额同比提升26.7%，同店同比提升6.9%；客流同比提升37.7%，同店同比提升15.4%。有效会员总数累计达752.9万，同比+63.2%。报告期内，公司持有物业总可出租面积为46.90万平，同比-4.01%，主要因处置了少量写字楼、住宅业态持有物业；总体出租率为94%，同比-3pct，主要因商业和写字楼的出租率出现下降。 投资建议：22024上半年公司收入业绩稳健增长，外拓表现依旧稳健有力，加上背靠招商局集团与招商蛇口，我们预计公司未来仍可以维持一定增速的规模与业绩增长。考虑到公司毛利率受行业大环境影响略有下滑，我们小幅调整公司2024-2026年EPS分别至0.79、0.88、1.01元/股（前值0.85、1.02、1.19元/股），维持公司“买入”评级。 风险提示：项目外拓不及预期；成本上升压力持续增大。

公司公告2024年中报：经营业绩平稳发展，费用压降现金流承压。2024年1H，公司实现营业收入78.39亿元，同比增长12.34%。从分板块来看，物业管理业务实现营业收入75.35亿元，同比增长12.68%，主要系市场新拓物业管理项目、母公司交付项目增加以及原有物业管理项目延伸业务增长；资产管理业务实现营业收入2.89亿元，同比增长2.61%，主要系在管商业运营项目增加；其他业务实现营业收入0.15亿元，主要系报告期内出售零星资产。 2024年1H，公司实现归母净利润4.35亿元，较2024年同期增长3.79%；归母扣非净利润4.14亿元，较2023年同期增长7.65%。 公司2024年1H三项费用收入占比为4.09%，较2023年同期下降0.96个百分点。2024年1H，公司经营活动现金流净额为-14.41亿元，主要为公司业务以下收制的非住宅项目为主，且受整体经济环境下行影响，甲方结算效率及周期延长，导致经营流入增幅不及营业收入增幅；上半年业务量增长且公司严格按照国资委对中小企业清欠要求执行付款计划，经营流出增幅大于营业收入增幅。 市拓聚焦非住业态，保持业务独立性。2024年1H，公司实现新签年度合同额18.93亿元，其中第三方项目新签年度合同额为17.40亿元，千万级项目贡献新签年度合同额占比超50%。截至2024年6月末，公司在管项目2209个，管理面积增长至3.85亿平，其中来自第三方项目的管理面积为2.57亿平，占比67%。2024年上半年第三方项目中非住业态新签年度合同额为15.71亿元，占比90%。截至2024年6月末，非住业态管理面积增长至2.52亿平，占比66%。2024年上半年非住宅业态实现基础物管营业收入46.33亿元，同比增长19%，占基础物业管理营业收入的七成以上。 融资成本持续下行，负债规模持续压降。2024年1H，公司通过强化资金使用过程管控、积极推进存量贷款置换，并充分发挥集团内资源协同优势，实现资金成本与债务规模持续压降的资金管理目标，完成公司2021年第一期中期票据的到期兑付工作。截至2024年1H底，公司融资成本区间为2.45%-3.00%，期末融资余额为14.34亿元。 投资建议：维持“优于大市”评级。我们预测公司2024、2025年的EPS分别为0.85元、1.07元。考虑公司增速速度和目前基本面发展趋势，我们给予公司2024年12-15XPE，合理价值区间为10.17~12.71元。 风险提示：行业面临销售下行和政策不及预期风险

事件： 24H1公司实现营业收入 78.39亿元，同比+12.34%；归母净利润 4.35亿元，同比+3.79%； 基本每股收益 0.41元，同比+3.79%。 利润增长放缓，基础物管表现稳定收入端， 24H1公司实现营业收入 78.39亿元，同比+12.34%； 其中， 1） 物业管理业务实现营业收入 75.35亿元， 同比+12.68%。 细分来看， 基础物业、平台增值、专业增值服务分别实现收入同比增长 15.86%、 3.96%、 -3.37%，占营收比重分别达 81.08%、 3.26%、11.78%； 2） 资产管理业务实现营业收入 2.89亿元， 同比+2.61%，主要系在管商业运营项目增加； 3） 其他业务实现营业收入 0.15亿元，主要系 24上半年内出售零星资产。 利润端， 24H1公司实现归母净利润 4.35亿元，同比增长 3.79%； 毛利率 12.57%，较 23年同期下滑 0.73pct；其中， 1）物管业务中基础物业、平台增值、专业服务毛利率分别为 10.95%、 9.91%、 11.13%，较 23年同期分别+0.38、 +0. 11、 -0.48pct； 2）资管业务中商业运营、持有物业出租及经营毛利率分别为 37.93%、 57.45%，较 23年同期分别+5.25、-0.90pct。 24H1销售管理研发费用率合计下降 1.20pct 至 3.89%，费用管控提能力提升。 市拓合同额高增， 非住宅占比提升规模端， 截至 24H1末，公司在管项目数达 2209个， 较 23年末增加 108个，在管面积3.85亿㎡， 较 23年末提升 11.55%； 其中来自第三方项目的管理面积为 2.57亿㎡， 较23年末提升 13.93%，占比 66.76%，较 23年末提升 1.40pct；非住宅业态管理面积 2.52亿㎡， 较 23年末提升 18.22%， 占比 66%，较 23年末提升 3.70pct。 拓展端， 24H1， 公司新签年度合同额达 18.93亿元，同比+0.32%， 其中第三方项目占比 92%，千万级项目贡献新签年度合同额占比超 50%； 公司市场化住宅项目新签年度合同额 1.69亿元，同比增长超 70%，其中住宅二手盘项目市场拓展新签年度合同额超 2000万， 总对总业务新签年度合同额 1.2亿元， 中标中兴、荣耀、京东等大客户多个项目。 24H1来自招商蛇口的新签年度合同额达 1.53亿元，为公司提供坚实规模支撑。 平台增值增速回落，商业销售表现良好平台增值服务方面， 24H1公司平台增值服务实现营业收入 2.56亿元， 同比提升 3.96%，保持持续增长态势。 资管业务方面， 1） 商业运营业务： 截至 24H1末，招商商管在管商业项目 70个（含筹备项目），管理面积 397万㎡，其中自持项目 3个，受托管理招商蛇口项目 58个，第三方品牌输出项目 9个，年内尚无新增项目。 24H1集中商业销售额同比提升 26.7%，同店同比提升 6.9%；客流同比提升 37.7%，同店同比提升 15.4%。 2）持有物业出租经营业务： 包括酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多种业态， 24H1末总可出租面积为 46.90万㎡，出租率为 94%，管理规模及出租率较 23年末略有下降。 投资建议： 公司背靠招商局集团，关联方交付规模大、外拓维持较高体量， 基础物业支撑下业绩表现具备韧性，考虑公司上半年毛利率下滑， 我们调整公司 24-26年归母净利润分别为 7.93、 9.23、 10.78亿元（原值 8.58、 10. 11、 12.23亿元） 维持“买入”评级。 风险提示： 市场不确定性加大风险、 行业竞争加剧风险、 创新业务孵化风险

归母净利润增长3.8%。2024上半年公司实现营业收入78.4亿元，同比增长12.3%；实现归母净利润4.4亿元，同比增长3.8%。分板块看，由于市场新拓物业管理项目、母公司交付项目增加以及原有物业管理项目延伸业务增长，公司物业管理业务实现收入75.4亿元，同比增长12.7%；由于在管商业运营项目增加，资产管理业务实现收入2.9亿元，同比增长2.6%。2024上半年公司整体毛利率下降0.7pct至12.6%，其中物业管理业务毛利率下降0.7pct至10.9%。 市拓放缓，持续深耕非住业务。上半年公司市场拓展较前期有所放缓，新签年度合同额达18.9亿元。其中第三方项目新签年度合同额为17.4亿元，千万级项目贡献新签年度合同额占比超50%。截至2024上半年末，公司在管项目2209个，管理面积达3.85亿平方米，其中来自第三方项目的管理面积为2.57亿平方米，占比67%。公司深耕非住宅业态，上半年第三方项目中非住宅业态新签年度合同额达15.7亿元，占比90%，当前非住宅业态管理面积增至2.52亿平方米，占比66%。 资产管理业务经营稳定。在商业运营方面，截至2024上半年末，招商商管在管商业项目70个（含筹备项目），管理面积397万平方米，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目58个，第三方品牌输出项目9个。上半年，公司集中商业销售额同比提升26.7%，同店同比提升6.9%；客流同比提升37.7%，同店同比提升15.4%。持有物业出租及经营业务方面，截至目前公司总可出租面积为46.9万平方米，总体出租率为94%。 风险提示：地产开发超预期下行；公司在管面积增长不及预期；毛利率下行超预期。 投资建议：考虑到外拓竞争格局加剧等因素，我们下调公司24-25年营业收入预测至172/188亿元（原值为191/229亿元），由于行业盈利能力普遍承压，同时下调公司24-25年归母净利润预测至8.0/8.6亿元（原值为8.5/10.2亿元），对应EPS分别为0.76/0.81元，对应PE分别为11.6/10.8X，维持“优于大市”评级。

公司概况：聚焦轻资产平台，积极改革降本增效。招商积余是招商局集团旗下从事物业服务与资产管理的轻资产管理平台。公司前身为“中航善达”，1985年成立，1994年于深交所上市，2016年战略聚焦物业管理业务，其子公司中航物业是中国物业管理行业首批国家一级资质企业，中国物业管理协会副会长单位，并且也是中国机构物业领先企业、行业标准化的统筹者。2019年，招商蛇口收购中航善达，实现了招商物业和中航物业的强强联合，招商蛇口成为公司第一大股东（目前合计持股 51%），而后公司更名为“招商积余”。2020年以来，一方面公司明确了发展目标和核心业务，建设“中国领先的物业资产管理运营商”为目标，发展物业管理及资产管理两项核心业务；另一方面公司积极改革、推进降本增效，持续调整优化组织架构，打造集约化、扁平化、经营型总部组织，同时重点推动业务结构更加精细化、专业化、标准化，强调品质和效率双提升。 物业管理：厚植沃土稳健发展，深化云林提质增效。截至 2023年末，公司进入全国 156城，管理面积达 3.45亿平米，同比+11%；2023年，公司基础物管收入 121.1亿元，同比+20.4%；新签订单年度合同金额 40.4亿元，同比+22.0%。2018-23年，在管面积 CAGR达 23.1%；基础物管收入 CAGR 达 27.5%；新签年度合同额 CAGR 达 20.3%。2023年，在管面积中，公司住宅、非住宅分别占比 38%、62%；控股股东、第三方分别占比 35%、65%。2020-2023年，专业增值服务、平台增值服务 CAGR 分别达 11%、136%，合计占比营收 17%，仍有较大提升空间。公司作为国内物业管理行业领先企业及长跑能手，公司后续规模扩张主要来自于：1）市场化扩张，公司一直以来具有领先的市场化拓展能力和口碑；2）依靠招商蛇口带来的内生增长、并聚焦于核心一二线；3）收并购等多层次进一步加速，并增值服务有望渗透率进一步提升，带来规模和效益并重的高质量发展。 资产管理：商业运营量质双升，后续成长值得期待。作为公司核心业务之一，2023年，资产管理业务实现收入 7.0亿元，同比+50.1%。2020-23年，资产管理业务收入 CAGR达 17.2%。2023年，资产管理业务毛利率 50.7%，较上年+9.2pct。分业务结构看，商业运营实现 2.4亿元，同比增长 138.7%；持有型物业出租及经营实现 4.5亿元，同比增长25.1%。2023年末，公司旗下招商商管在管商业项目 70个（含筹备项目），管理面积 397万方，同比+35%；其中自持项目 3个，受托管理招商蛇口项目 58个，第三方品牌输出项目 9个。随着招商蛇口在商业地产的布局加大，公司资产运营业务有望获得更大支持。 财务&估值：多举措降本提质增效，业绩稳健增长。2019-2023年，公司营收 CAGR 达26.6%，归母净利润 CAGR 达 26.6%。2023年，公司毛利率为 11.6%，行业平均水平和一线公司毛利率分别为 22.3%和 20.6%。公司毛利率显著低于行业水平，仍有较大改善空间。我们认为，后续公司将通过多举措降本提质增效：1）组织架构持续调整优化，数字化升级等方式，继续降本增效；2）优化及退出低效率项目，提升物业费单价和毛利率；3）招蛇交付项目聚焦高能级城市，带来管理效率提升；4）加大增值服务、商管业务占比，推动综合毛利率逐步提升；5）有息负债逐步压降，财务费用率进一步优化。我们预测公司 2024-26年归母净利润分别为 8.5/9.7/11.1亿元，同比分别+16.0%/+14.2%/+13.3%，参考可比公司给予 24年目标 PE16X，对应总市值 137亿元、较现价空间 28%。 投资分析意见：首次覆盖、并给予“买入”评级。招商积余背靠招商局集团，战略聚焦物业管理和资产管理。公司拥有强大资源禀赋，并且市场化拓展能力突出，后续有望继续领跑物管行业；2020年以来公司持续优化组织架构，多举措降本提质增效，后续利润率有望逐步修复，推动公司规模和效益并重的高质量发展。我们预计公司 24-26年每股收益预测分别为 0.80/0.92/1.04元，对应 24/25PE 为 12.5/10.9X，给予 24年目标 PE16X，对应总市值 137亿元、目标价 12.87元/股，首次覆盖、并给予“买入”评级。 风险提示：地产超预期下行、人工成本上行超预期、增值服务探索不及预期。

收入利润稳健增长，降费提效持续推进。 2024年 1-3月，公司实现营业收入37.25亿元，较 2023年同期增长 12.67%；实现归母净利润 1.91亿元，较2023年同期增长 3.34%；实现归母扣非净利润 1.81亿元，较 2023年同期增长 10.47%。截至 2024年 3月 31日，公司总资产达到 180.67亿元，归母净资产为 99.51亿元。 2024年 1-3月，公司毛利率为 11.68%，较 2023年同期下降 0.57个百分点；净利率为 5.37%，较 2023年同期下降 0.44个百分点； 期间费用率为 4.25%，较 2023年同期下降 0.71个百分点。 在管规模快速扩张，深耕多条外拓渠道。 截至 2024年 3月 31日，公司在管项目数量达到 2155个，管理面积达到 3.74亿平， 2024年一季度公司物业管理业务实现新签年度合同额 7.91亿元。 2024年一季度内，公司中标广州国际金融城、中国人寿大厦等多个大项目，办公类、园区类、政府类优势赛道贡献显著；金融、医院、轨道交通类项目拓展再突破，中标国家开发银行四川省分行、广州市第一人民医院南沙医院、上海轨道交通 3、 4号线 50座车站等服务项目；中标中兴、荣耀、京东、海康威视等大客户多个项目；与佛山市禅城区公用事业有限公司、佛山市城市更新开发建设有限公司共同设立佛山市城建积余智慧城市服务有限公司。 平台增值加快转型，专业增值竞争力提升。 平台增值服务方面，一季度公司做强做大易采品牌；一季度“招小播”自有直播平台直播总销售额较去年同期增长 5倍；到家服务新增收纳整理服务品类，一季度销售额同比增长 41%； 一季度落地“招小柜” 149台；截至一季度末招小充平台累计已接入充电桩台数超 25000台。专业增值服务方面，积余设施一季度接连中标荣耀全国代表处（南区）、海康威视滨江五期、新凯来平湖智造园等项目；建筑科技成功中标贵州茅台酒库等大型园区项目，市拓总合同额超 2000万元。 资管业务有序发展。 商业运营业务方面，截至一季度末，公司在管商业项目70个（含筹备项目），管理面积 397万平，其中自持项目 3个，受托管理招商蛇口持有项目 58个，第三方品牌输出项目 9个。一季度内，集中商业销售额同比提升 27.6%，同店同比提升 7.2%；客流同比提升 44.3%，同店同比提升 21.2%，会员总数同比增长 32.27%。持有物业出租及经营业务方面，公司总可出租面积为 46.92万平， 2024年 3月末总体出租率为 95%。 投资建议：维持“优于大市”评级。 我们预测公司 2024、 2025年的 EPS 分别为 0.85元、 1.07元。考虑公司增速速度和目前基本面发展趋势，我们给予公司 2024年 15-18XPE，合理价值区间为 12.71-15.26元。 风险提示： 1）行业面临销售下行和政策不及预期风险 2）毛利率恢复不及预期。

事件描述公司 2024Q1 实现营收 37.2 亿元（ +12.7%），归母净利润 1.9 亿元（ +3.3%），扣非归母净利润 1.8 亿元（ +10.5%）。 事件评论 业绩稳健增长，毛利率略微承压但费率控制得力。截至 2024Q1 末，公司在管项目数量达到 2155 个，管理面积达到 3.74 亿平（ +18.7%）， 拉动营收同比+12.7%到 37.2 亿元。毛利率略有承压， 2024Q1 公司综合毛利率 11.7%（ -0.6pct），对业绩形成一定压制；但费率控制得力，尤其有息负债进一步下降后财务费用开支明显下行，一定程度对冲毛利率下行影响。最终公司实现归母净利润 1.9 亿元（ +3.3%）， 整体仍实现平稳增长。后续展望方面，内生外拓双轮驱动下公司管理规模与营收有望稳健提升，毛利率再次下行空间有限，有息负债持续缩降后利息支出将大幅缩减，公司未来业绩有望持续稳健前行。 非住业态优势持续强化，多模式积极获取优质项目。非住业态为公司传统优势项目，截至2023 年末公司在管规模中非住业态规模占比达 61.9%。本年度公司非住优势地位继续强化， 2024Q1 成功中标广州国际金融城、中国人寿大厦等多个大项目，在金融、医院、轨道交通等领域也持续拓展，如中标上海轨道交通 3、 4 号线 50 座车站等服务项目。内生外拓双轮驱动下，公司一季度物管业务实现新签合同额 7.91 亿元，为全年规模提升实现良好开局。多模式积极拓展，总对总业务客户持续深化，中兴、京东等知名大客户项目持续中标；合资合作业务方面成功与佛山当地国资合作，后续有望持续获取优质项目。 增值服务稳中向好，资管业务营运顺畅。 平台增值服务加快业务转型，主动放弃部分低毛利业务，多维度寻求盈利新增点。一季度自有直播平台“招小播”直播总销售额较去年同期增长 5 倍；到家服务新增的收纳整理服务一季度销售额同比+41%；与友宝战略合作提升公区资源盈利能力；充电桩接入数已逾 2.5 万台，并持续推进湛江等片区城市级充电桩市场拓展。专业业务表现良好，积余设施在 IFM 赛道中标多个优质项目；建筑科技也成功中标贵州茅台酒库等大型园区项目，市拓总合同额超 2000 万元。资管业务成为公司提升盈利的重要抓手，2024Q1 在管集中商业销售额同比+27.6%，同店同比+7.2%，维持良好的营运态势；持有物业租赁业务以稳定经营为主导，稳定现有客源同时关注潜在需求。 央企物管龙头有望长期稳健前行， 估值仍存修复空间。 母公司支持之外，公司积极市拓，非住优势持续强化，物管主业有望稳健增长；继一季度偿还 15 亿中票后，公司有息负债仍有望进一步下降，持续提振盈利预期；重视现金流管控与回报股东，2024-2026 年现金分红比例均不低于 25%，考虑后续稳定的现金回流不排除进一步提升分红的可能性；物管利润率修复与轻重分离预期更是公司盈利与估值修复的潜在隐性期权。预计公司 2024-2026 年归母净利分别为 8.7/10.1/11.7 亿元，分别同比+18.5%/+15.8%/+15.5%，对应当前估值为 12.3/10.6/9.2X，维持“买入”评级。 风险提示1、公司物管利润率修复进度不及预期；2、轻重分离进度不及预期。

投资要点招商积余发布2024年一季报，公司2024年一季度实现营业收入37.25亿，同比+12.67%；实现归母净利润1.91亿，同比+3.34%；扣非归母净利润1.81亿，同比+10.47%。 收入业务稳健发展，资本结构大幅优化公司2024年一季度实现营业收入37.25亿，同比+12.67%，实现归母净利润1.91亿，同比+3.34%。业务层面我们认为大致符合预期，收入增速高于利润主要因竞争激烈带来项目层面毛利率略有下行及上期成都中航地产收到退回的土地增值税款让报表税金及附加科目同比大幅提升所致。此外需要关注的是公司资本结构在2024年Q1有较大的变化：货币资金由2023年末的43.48亿降至2024年Q1的22.43亿，但一年内到期的非流动负债由2023年末17.30亿降至2024年Q1的1.81亿，公司用自有资金支付了2021年发行的中期票据“21招商积余MTN001”，得益于有息负债的合理控制，公司2024年Q1财务费用512万元，同比-68.44%。 市场化拓展成绩优异，中标多个标杆项目2024年一季度，公司物业管理业务实现新签年度合同额7.91亿，截至2024年Q1，公司在管项目数量达到2155个，管理面积达到3.74亿平，报告期内中标广州国际金融城、中国人寿大厦等多个大项目，办公类、园区类、政府类优势赛道贡献显著；特色业态持续发力，金融、医院、轨道交通类项目拓展再突破，中标国家开发银行四川省分行、广州市第一人民医院南沙医院、上海轨道交通3、4号线50座车站等服务项目；总对总业务客户持续深化，中标中兴、荣耀、京东、海康威视等大客户多个项目。 增值服务业务一季度多维度实现突破平台增值服务加快业务转型,主动放弃部分低毛利业务，盈利能力有所提升。企业服务聚焦办公场景，做强做大易采品牌；持续发力“招小播”自有直播平台，一季度直播总销售额较去年同期增长5倍；到家服务新增收纳整理服务品类，一季度销售额同比增长41%；公区资源强化精细化运营，与友宝签订战略合作，一季度落地“招小柜”149台；到家宜居平台系统2月正式上线，通过数字化平台赋能进一步提升客户体验；截至一季度末招小充平台累计已接入充电桩台数超25,000台，稳步推进湛江等片区城市级充电桩市场拓展。 专业增值服务可圈可点，市场竞争力进一步提升。积余设施一季度在IFM赛道捷报频传，接连中标荣耀全国代表处（南区）、海康威视滨江五期、新凯来平湖智造园等项目，展现出强劲的竞争力；建筑科技成功中标贵州茅台酒库等大型园区项目，市拓总合同额超2000万元。 投资建议：我们认为公司的外拓增速与品质充分证明了自己的市场化能力，加上背靠招商局集团与招商蛇口，在物业行业未来持续市场化推进的竞争中，看好公司有望长期跑赢行业平均的增速。预计公司2024-2026年净利润8.97亿、10.84亿、12.59亿，对应2024-2026年EPS分别为0.85、1.02、1.19元/股，维持公司“买入”评级。 风险提示：项目外拓不及预期；成本上升压力持续增大。

事项：公司公布2024年一季报，一季度实现营业收入37.2亿元，同比增长12.7%，归母净利润1.9亿元，同比增长3.3%。 平安观点：收入利润平稳增长，管理费用率小幅改善：2024年一季度公司实现营业收入37.2亿元，同比增长12.7%，归母净利润1.9亿元，同比增长3.3%。 归母净利润增速低于营收主要因：1）毛利率同比下降0.6个百分点至11.7%；2）其他收益同比减少832万元。一季度管理费用率同比下降0.7个百分点至2.9%，精益管理持续显效。 物业管理规模扩大，平台增值加快转型：2024年一季度末公司在管项目2155个，管理面积升至3.74亿平米；一季度新签年度合同额7.9亿元，中标广州国际金融城、中国人寿大厦等多个大型项目。平台增值服务加快业务转型，主动放弃部分低毛利业务，盈利能力有所提升。专业增值服务市场竞争力进一步增强，积余设施接连中标荣耀全国代表处（南区）、海康威视滨江五期、新凯来平湖智造园等项目；建筑科技成功中标贵州茅台酒库等大型园区项目，市拓总合同额超2000万元。 商业运营成效良好，持有物业经营稳定：2024年一季度末公司在管商业项目维持70个（含筹备项目），管理面积维持397万平米，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目58个，第三方品牌输出项目9个。一季度集中商业销售额同比提升27.6%，同店同比提升7.2%；客流同比提升44.3%，同店同比提升21.2%，会员总数同比增长32.3%。持有物业出租及经营方面，总可租面积维持46.9万平米，期末总体出租率95%。 投资建议：考虑市场化拓展竞争日趋激烈，下调公司盈利预测，预计公司2024-2026年EPS分别为0.79元（原为0.82元）、0.89元（原为1.02元）、1.00元（原为1.18元），当前股价对应PE分别为12.8倍、11.3倍、10.1倍。公司作为央企物管领先者，资源禀赋及市场化拓展优势突出，多业态综合服务能力强劲，有望受益行业格局重构并持续向好发展，维持“推荐”评级。 风险提示：1）房地产修复不及预期风险：若房地产修复不及预期，将导致物业行业发展空间受限、公司经营承压风险；2）行业竞争加剧风险：存量时代下物企发力市场化拓展为必然趋势，过度竞争将导致公司业务拓展承压、经营利润下滑风险；3）增值服务、商业运营等业务发展不及预期风险。

3月16日，招商积余发布2023年年报，公司全年实现营业收入156.27亿，同比+19.99%；实现归母净利润7.36亿，同比+23.96%。 物业管理基本盘稳固，资管业务复苏强劲2023年公司实现营业收入156.27亿，同比+19.99%，其中来自物业管理业务收入147.58亿，同比+18.03%，主要因原有项目的增长及新拓展项目数量的增加。从物业管理板块内部看，其中基础物业管理收入121.13亿，同比+20.44%，平台增值业务实现收入5.84亿，同比+1.42%，专业增值服务实现收入20.61亿，同比+10.19%。受地产行业下行影响，增值服务增速不及预期，但公司主营业务基础物业管理业务并未受到行业周期的影响，依然维持20%以上的高增速，我们认为这既归功于公司强劲的外拓能力，也与来自招商局集团的支持相关。此外，公司来自资产管理业务收入6.98亿，同比+50.13%，资管业务的增长主要2022年同期减免租金政策低基数影响，同时，公司在管商业运营项目规模扩大带来收入的增长。 市场化拓展成绩优异，与多家重点公司深度合作2023年公司实现年度新签合同金额40.44亿，其中第三方项目合同金额为35.39亿（千万以上项目过半），同比+27.44%，在当前地产行业下行，物管行业增速放缓，竞争逐渐从增量市场转入存量市场的背景下，取得如此增速较为难得；同时，公司在外拓上坚持与头部客户保持粘性，报告期内，公司拓展了广交会展馆、中芯国际等千万级以上项目，新拓展海康威视、超巨变等大客户，深入阿里、华为等客户的协同布局。此外，公司与控股股东持续协作，截至报告期末，公司来自招商蛇口的物业管理面积达到1.19亿平，2023年新签年度合同额5.05亿，招商蛇口的项目多为新建住宅，是较为难得的优质物业项目。 平台增值持续创新，专业增值积极探索平台增值服务方面，2023年公司主动放弃低毛利业务，承接招商局集团目录采购平台运营，为非住项目客户提供办公品、工业品等采购服务，报告期内销售额超5.6亿元，同时创新打造业务平台：“招小播”开播35场，报告期内销售额超5000万元，“招小充”平台接入充电桩超2万台，孵化柜机业务，全年新铺设柜机1600余台；专业增值服务方面，公司能源管理业务中标哈尔滨冷站建设运营项目、湖南国安厅中央空调改造及托管项目，新签年度合同额累计超亿元，电梯销售安装业务营收同比增长135%，干洗业务营收同比增长超20%，并积极探索“物业+康养”增值服务。 投资建议：2023年公司在行业下行期依然完成20%的收入增长，在物业行业转入存量竞争时期，保持了第三方项目接近30%的订单金额增加，在高基数背景下达成这一业绩较为可贵。我们认为公司的外拓增速充分证明了自己的市场化能力，加上背靠招商局集团与招商蛇口，在物业行业未来持续市场化推进的竞争中，我们看好公司有望长期跑赢行业平均的增速。受2023年业绩基数影响我们调整公司2024-2025年净利润至8.97亿、10.84亿（前值9.78亿、11.96亿），引入2026年净利润预测12.59亿，对应2024-2026年EPS分别为0.85、1.02、1.19元/股，维持公司“买入”评级。 风险提示：项目外拓不及预期；成本上升压力持续增大。

事件：2023年公司实现营业收入 156.27亿元，同比+20%；归母净利润 7.36亿元，同比+23.96%；基本每股收益 0.69元，同比+23.98%；公司拟向全体股东每 10股派发现金红利 1.7元。 业绩高质量增长，非住业务表现亮眼收入端，2023年公司实现营业收入 156.27亿元，同比增长 20%。其中，1）物业管理业务实现营业收入 147.58亿元，同比增长 18.03%，主要系原有物业管理项目增长和新拓展项目增加，占比营收 94.4%；2）资产管理业务实现营业收入 6.98亿元，同比增长50.13%，主要系 22年同期减租而 23年无此事项以及在管商业规模扩大，占比营收 4.5%；。 细分来看，基础物业、平台增值、专业增值服务分别实现营收 121.13亿元，5.84、 20.61亿元，分别同比增长 20.44%、 1.42%、 10.19%，占营收比重分别达 77.5%、 3.7%、 13.2%。 利润端，2023年公司实现归母净利润 7.36亿元，同比增长 23.96%；扣非归母净利润 6.60亿元，同比增长 32.12%。 其中，招商物业 23年实现净利润 3.84亿元，同比增长 0.32%； 中航物业实现净利润 1.18亿元，同比下降 48.16%。 2023年公司毛利率 11.56%，较 22年下滑 0.28pct；其中，1）物管业务中基础物业、平台增值、专业服务毛利率分别为 8.76%、8.49%、 17.81%，较 22年分别-1.02、 +2.46、 +1.51pct；2）资管业务中商业运营、持有物业出租及经营毛利率分别为 44.13%、 54.32%，较 22年分别+14.54、 +9.36pct。非传统业务有效对冲基础物管毛利率下行。 外拓能力再提升，大股东”护航”前景良好规模端，截至 2023年末，公司项目覆盖全国 156个城市，在管项目 2,101个，较 22年增加 217个；管理面积达 3.45亿㎡，同比上升 10.9%；其中，非住业态管理面积达 2.13亿㎡，占比 61.90%。 分城市看，深圳市、广东省（不含深圳）、江苏省、上海市和四川省营业收入位列前五名，合计管理面积达到 1.86亿㎡，占比总管理面积比达 54%，优势区域项目密度有效提升，同时开辟了内蒙古、西藏两大新区域，继续完善全国化布局。 23年控股股东招商蛇口累计实现签约销售面积 0.12亿㎡，未来将为公司管理规模增长及多元业务协同提供持续支撑。 拓展端，2023年公司实现新签年度合同额 40.44亿元，同比上升 22%；其中，第三方项目新签合同额 35.39亿元（千万级以上项目占比过半），同比增长 27.44%，第三方拓展能力强。公司非住业态新签年度合同额 34.59亿元，占比 85.56%，多条细分赛道加速扩容，金融、 高校新签年度合同额分别同比增长 67%、 31%，同时继续深度参与城市服务，拓展了深圳、 三亚等服务项目。 并购单位融合成效显著，23年四家收并购企业合计新签项目年度合同额合计 1.93亿元。 商业管理规模扩大，持有物业经营稳健资管业务方面， 1）商业运营业务：截至 23年末，招商商管在管商业项目 70个（含筹备项目），管理面积 397万㎡，其中自持项目 3个，受托管理招商蛇口项目 58个（年内新增杭州临平花园城、成都金牛招商花园城、赣州招商局中心等项目），第三方品牌输出项目 9个，商业管理能力持续提升。 2）持有物业出租经营业务：包括酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多种业态，23末总可出租面积为 46.92万㎡，出租率为 96%。 公司根据租赁市场行情及时调整租赁策略，实现租金收入稳定增长。 投资建议：公司背靠招商局集团、中航集团两大央企，23年规模扩张迅速，市拓多维发力，增值服务表现稳健。 考虑行业竞争激烈存在利润率压力，我们调整公司 24-25年归母净利润分别为 8.58、 10.11亿元（原值 9.32、 11.39亿元），预测 26年归母净利润为 12.23亿元，对应 EPS 分别为 0.81、 0.95、 1.15，对应 PE 分别为 13.54X、 11.48X、9.49X，维持“买入”评级。 风险提示：市场不确定性加大风险、 行业竞争加剧风险、 创新业务孵化风险

归母净利润增长 24%。 2023年公司实现营业收入 156.3亿元， 同比增长 20%； 实现归母净利润 7.4亿元， 同比增长 24%。 分板块看， 由于原有物业管理项目增长和新拓展物业管理项目增加， 物业管理业务实现收入 147.6亿元， 同比增长 18%； 由于上年同期公司按国家政策减免房租而本年无此事项， 以及在管商业运营项目规模扩大带来收入增长，资产管理业务实现收入7.0亿元，同比增长 50.1%。 市拓强劲， 深耕非住。 公司市场拓展加大发力， 接连在多领域斩获重点项目，在业态、 区域、 路径上实现新突破， 实现新签年度合同额 40.4亿元， 其中第三方项目新签年度合同额 35.4亿元（千万级以上项目占比过半） ， 同比增长 27%。 截至 2023年末， 公司在管项目 2101个， 覆盖全国 156个城市，管理面积达 3.45亿平方米， 其中非住业态管理面积达 2.13亿平方米， 占比61.9%。 2023年， 母公司招商蛇口累计实现签约销售面积 0.12亿平方米， 累计实现签约销售金额 2936亿元， 截至 2023年末， 公司来自母公司物业管理面积为 1.19亿平方米， 新签年度合同额为 5.1亿元。 商业运营规模扩大。 在商业运营方面， 截至 2023年末， 招商商管在管商业项目 70个（含筹备项目） ， 管理面积 397万平方米， 其中自持项目 3个，受托管理招商蛇口项目 58个（年内新增杭州临平花园城、 成都金牛招商花园城、 赣州招商局中心等项目） ， 第三方品牌输出项目 9个。 公司持有物业包括酒店、 购物中心、 零星商业、 写字楼等多种业态， 截至 2023年末总可出租面积为 46.9万平方米， 总体出租率为 96%。 风险提示： 地产开发超预期下行； 公司在管面积增长不及预期； 毛利率下行超预期。 投资建议： 公司作为央企物管龙头， 业态布局均衡， 非住领域保持领先，母公司招商蛇口综合实力突出， 未来公司将持续受益于行业格局的重构。 我们维持此前的盈利预测， 预计 24-26年公司归母净利润分别为8.5/10.2/11.6亿元， 对应 EPS 分别为 0.80/0.96/1.09元， 对应 PE 分别为13.9/11.6/10.2X， 维持“买入” 评级。

事件： 公司发布 2023年年报， 2023年公司实现营业收入 156.27亿元同比增长 19.99%；归母净利润 7.36亿元，同比增长 23.96%； 2023年 EPS为 0.69元/股；分红方案为每 10股派发 1.7元现金红利。 归母净利润稳定提高： 公司 2023年实现营业收入 156.27亿元，同比增长 19.99%，归母净利润 7.36亿元，同比增长 23.96%。盈利能力上，公司整体毛利率 11.56%，较 2022年下降 0.28pct，主要由于公司主营的物业管理业务的毛利率下降 0.57pct 至 10.01%。公司净利率为 4.73%，较2022年提高 0.36pct。净利率有所提高的原因在于： 1）公允价值变动收益为 0.06亿元， 2022年为-0.08亿元， 2023年实现公允价值变动正收益； 2）营业外收入提高至 0.15亿元，营业外支出由 2022年的 0.15亿元下降至 0.01亿元。费用管控上，销售费用率、管理费用率、财务费用率分别为 0.6%、 3.87%、 0.4%，分别较 2022年提高 0.06pct、提高 0.27pct、下降 0.32pct，合计费用率基本维持稳定。 管 理 规 模 量 质 兼 升 公 司 物 管 业 务 实 现 收 入 147.58亿 元 ， 同 比 增 长18.03%，占公司营业收入的 94.44%。其中基础物管实现收入 121.13亿元，占物管收入的 82.08%，毛利率为 8.76%，较 2022年小幅下降 1.02pct。 截至 2023年末，公司在管面积 3.45亿方，同比增长 10.74%，其中 34.64%的在管面积来自控股股东招商蛇口。公司持续深化与控股股东的开发增值业务协同，实现优化协同。从业态分布看，住宅业态与非住业态的在管面积分别占总在管面积的 38.10%、 61.90%，非住业态占比较 2022年提升 3.14pct。非住业态占据各主要赛道，包括办公、公共、园区、政府、学校、商业、城市空间及其他。从物管单价看，公司基础物管平均单价为 2.93元/平米/月，较 2022年提高 8.76%，其中住宅和非住单价分别为2.16元/平米/月、 3.40元/平米/月，同比分别增长 5.40%、 8.17%。非住业态单价和在管面积占比均提升，助力提升基础物管业务单价提升。 增值服务稳中有进： 物管业务中的平台增值服务实现收入 5.84亿元，专业增值服务实现收入 20.61亿元，分别占物管收入的 3.96%、 13.96%。 毛利率分别为 8.49%、 17.81%，分别较 2022年提高 2.46pct、 1.51pct。 1）平台增值服务持续扩容，如企业商城放弃低毛利率业务，打造易采服务品牌，承接招商局集团目录采购平台运营，同时为非住项目客户提供办公品、工业品等采购服务。 2）专业增值服务各板块起头并进：招商设施逐渐成为华为等客户核心 IFM 服务商，招商楼宇进一步拓宽几点安装等业务承接路径，中标哈尔滨、湖南等地项目、南光电梯销售安装业务同比增长 135%等。 运营管理能力提高： 公司 2023年资产管理业务实现收入 6.98亿元，同比增长 50.13%，毛利率 50.74%，较 2022年提高 9.17pct。 1）商业运营实现收入 2.45亿元，同比增长 138.68%。截至 2023年末，招商商管在管商业项目 70个（含筹备项目），管理面积 397万方，其中自持项目 3个，受托管理招商蛇口项目 58个，第三方输出项目 9个。 2）持有物业出租管理业务实现收入 4.54亿元，同比增长 25.09%。截至 2023年末，公司可出租面积 46.92万方，包括据点、购物中心、零星商业、写字楼、住宅、公共建筑等业态，其中购物中心和酒店可出租面积分别为 31.76万方、 10.32万方。 2023年末的总体出租率为 96%，其中，酒店、零星商业、公共建筑的平均出租率为 100%、购物中心、写字楼的出租率分别为94%、 91%。高出租率显示公司强运营管理能力。 重视股东回报： 公司发布未来三年股东回报规划公告， 2024-2026年，在盈利水平和现金流量能够满足持续经营和长远发展的情况下 ，公司原则上每年现金分红比例不低于 25%。若采取现金和股票股利分配利润，则根据公司发展阶段 ，确认现金分红在利润分配中所占比例，其中最低情况为 20%。 投资建议： 公司 2023年营收和业绩稳步增长 ，物业管理服务业务在管规模提升明显，住宅和非住业态相辅相成；资产管理业务快步向前 ，商业运营实现高速发展 ，持有物业出租管理业务彰显强运营能力 ，出租率维持高位。公司公布的 2024-2026年股东回报规划体现公司对股东的重视。考虑到行业竞争加剧等行业趋势，我们预测公司 2024-2026年归母净利润 9.03亿元、 10.83亿元 、 12.70亿元 ， EPS 为 0.85元/股、 1.02元/股、 1.20元/股，对应 PE 为 13.06X、 10.89X、 9.29X，维持“推荐”评级。 风险提示： 宏观经济不及预期的风险、基础物管服务拓展不及预期的风险、关联方相关业务不及预期的风险、资产管理业务运营不及预期的风险。

事件： 公司发布 2023年年报。 2023全年公司实现营收 156.3亿元，同比增长 20.0%；归母净利润 7.4亿元，同比增长 24.0%，业绩符合我们预期。 营收业绩稳步增长，物管业务利润率微降。 2023全年公司营收同比增长 20.0%，其中物业管理业务营收 147.6亿元，同比增长 128.0%；资产管理业务营收 7.0亿元，同比增长 50.1%。收入增长原因主要为： （1）原有物业管理项目增长和新拓物业管理项目增加； （2）在管商业运营项目规模扩大； （3） 2022年按国家政策减免房租而 2023年无此事项。利润率方面： 2023年公司物业管理业务毛利率 10.0%，同比微降0.6pct；资产管理业务毛利率 50.7%，同比大幅提升 9.2pct；公司综合毛利率 11.6%，同比微降 0.3pct。费用率方面： 2023年销管费率为4.5%，同比提升 0.3pct。 持续抢滩非住业态，不断提升市拓能力。 截至 2023年末，公司在管项目 2101个，同比增长 217个；在管面积达 3.45亿方，同比增长10.9%。公司持续深耕非住业态，在管面积中非住业态达 2.13亿方，占比 61.9%。公司深度参与金融、高校、城市服务等业态，金融和高校业态 2023年新签年度合同额分别增长 67%和 31%。同时，公司不断提升市场拓展能力， 2023年实现新签年度合同额 40.4亿元，其中第三方项目新签年度合同额 35.4亿元，同比增长 27.4%。 增值业务推陈出新，资管业务表现稳健。 增值业务方面：公司 2023年主动放弃部分低毛利的平台增值业务，加强到家服务能力建设，新增7项服务品类；同时深度构建 IFM 体系，成为华为、阿里、宁德时代、美团、小米、荣耀等客户核心 IFM 服务商。 2023年平台增值服务和专业增值服务的毛利率分别提升 2.5pct/1.5pct 至 8.5%/17.8%。资管业务方面：截至 2023年末，公司在管商业项目 70个（含筹备项目），较 2022年末增长 18个，管理面积 397万方；其中自持项目 3个，受托管理招商蛇口项目 58个，第三方品牌输出项目 9个。公司持有物业包括酒店、购物中心、写字楼等业态，截至 2023年末可出租面积 46.9万方，总体出租率为 96%。 盈利预测： 公司作为非住业态龙头物管企业， 背靠央企开发商， 不断提升市场化拓展能力， 内生外拓均有保障。 考虑房地产市场下行及物管行业竞争加剧， 我们下调其 2024-2025年归母净利润预测至 8.7/9.9亿元（原值为 9.5/11.6亿元）， 预计 2026年归母净利润为 11.4亿元。 对应的 EPS 为 0.82/0.94/1.08元，对应的 PE 为 13.6X/11.9X/10.3X，维持“买入”评级。 风险提示： 大股东/关联方交付项目规模不及预期； 市场化拓展不及预期；收并购投后管理不及预期。

事项：公司公布2023年年报，全年实现营业收入156.3亿元，同比增长20%，归母净利润7.4亿元，同比增长24%，拟每10股派发现金红利1.70元（含税）。 平安观点：收入利润平稳增长，毛利率小幅波动：2023年公司实现营业收入156.3亿元，同比增长20%，归母净利润7.4亿元，同比增长24%。其中物业管理业务营业收入147.6亿元，同比增长18%，资产管理业务营业收入7亿元，同比增长50.1%，其他业务（剩余不动产处置）营业收入1.7亿元，同比增长209.8%。期内综合毛利率同比微降0.3个百分点至11.6%，其中物业管理业务毛利率同比微降0.6个百分点10%；管理费用率同比微升0.3个百分点至3.9%。 物业管理进中提质，并购融合成效显著：2023年末公司在管项目2101个，覆盖全国156个城市，管理面积升至3.45亿平米；其中第三方管理面积2.25亿平米，占比65.4%，非住管理面积2.13亿平米，占比61.9%。全年新签年度合同额40.4亿元，同比增长22%。年内市场拓展加大发力，第三方项目新签年度合同额35.4亿元（千万级以上项目占比过半），同比增长27.4%；非住业态新签年度合同额34.6亿元，同比增长28.7%。并购单位从整合到融合成效显著，期内四家收并购企业合计实现营业收入14.2亿元，新签项目年度合同额合计1.9亿元。 平台增值进中有新，商业运营稳步扩张：2023年到家汇云平台企业商城、个人商城、资源运营三条核心业务线齐行发力，其中企业商城打造易采服务品牌，承接招商局集团目录采购平台运营，同时为非住项目客户提供办公品、工业品等采购服务，期内销售额超5.6亿元。2023年末公司旗下招商商管在管商业项目升至70个（含筹备项目），管理面积397万平米，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目58个（年内新增杭州临平花园城、成都金牛招商花园城、赣州招商局中心等项目），第三方品牌输出项目9个；持有物业总可出租面积46.9万平米，总体出租率96%。 投资建议：维持原有预测，预计公司2024-2025年EPS分别为0.82元、1.02元，新增2026年EPS预测为1.18元，当前股价对应PE分别为13.6倍、10.9倍、9.4倍。公司作为央企物管领先者，资源禀赋及市场化拓展优势突出，多业态综合服务能力强劲，有望受益行业格局重构并持续向好发展，维持“推荐”评级。 风险提示：1）房地产修复不及预期风险：若房地产修复不及预期，将导致物业行业发展空间受限、公司经营承压风险；2）行业竞争加剧风险：存量时代下物企发力市场化拓展为必然趋势，过度竞争将导致公司业务拓展承压、经营利润下滑风险；3）增值服务、商业运营等业务发展不及预期风险。