事项：公司公布2023年一季报，一季度实现营业收入33.1亿元，同比增长30.3%，归母净利润1.8亿元，同比增长27.2%。 平安观点：收入利润稳健增长，期间费用率同比下行。2023Q1公司实现营业收入33.1亿元，同比增长30.3%，归母净利润1.8亿元，同比增长27.2%。收入利润提升主要源于公司经营规模扩大，以及新增新中物业、深圳汇勤等控股子公司并表。期内综合毛利率同比下降1.1个百分点至12.2%；期间费用率同比下降0.5个百分点至5%。 深耕基础物管沃土，业务规模不断扩大。2023Q1末公司在管项目1945个，管理面积升至3.15亿平米；2023Q1物业管理新签年度合同额8亿元，同比增长10.1%。优势赛道贡献显著，新增办公类、园区类、政府类项目30余个，中标中芯上海等多个金额大、具有开拓意义项目（千万级项目占比近3成）；特色业态持续发力，航空、医院、城市服务类项目拓展再突破，中标南方航空物流公司项目、平潭综合区实验医院、漳州开发区道路绿化养护等服务项目；总对总业务不断开拓新客户，新入围小鹏、李宁、软通动力等客户供应商库；合资合作业务开发成果落地，与深汕城综集团公司共同设立深圳市招商积余城市综合服务有限公司。 平台增值延续快增，专业增值亮点频现。2023Q1到家汇商城实现全平台交易额2.7亿元，同比增长50.8%。推动“办公集采”升级为“招商易采”平台；持续发力“招小播”自有直播平台赋能价值，打造国货甄选、走进原产地的特色直播；结合“到家服务”，探索物业领域特色直播，3月上线“空调焕洗季”全国活动，实现清洗空调超9000台。专业增值服务方面，期内积余设施协同佛山、上海等城市公司成功拓展多个高质量IFM项目；建筑科技成功中标南山智谷及深圳华润城润玺二期两个重点建设项目，年合同额超2000万元，实现在绿色建筑、高端智能家居市场业务拓展突破。 商业运营持续扩张，收并购企业深度融合。2023Q1末公司在管商业项目57个（含筹备），管理面积338万平米。其中管理公司自持项目3个，受托管理控股股东招商蛇口持有项目50个，第三方品牌输出项目4个。期末持有物业总可租面积48.9万平米，总体出租率96%。期内公司规范投后管理，抓实融合工作，在公司赋能支持下，招商积余南航（广州）物业服务有限公司率先实现市场化转型突破，成功开拓白云金控集团民科园产业互联网创新中心项目。 投资建议：维持原有预测，预计公司2023-2025年EPS分别为0.67元、0.82元、1.02元，当前股价对应PE分别为22.1倍、18.1倍、14.5倍。公司作为央企物管领先者，资源禀赋及市场化拓展优势突出，多业态综合服务能力强劲，有望受益行业格局重构并持续向好发展，维持“推荐”评级。 风险提示：1）房地产修复不及预期风险：若房地产修复不及预期，楼市复苏节奏中断，将导致物业行业发展空间受限、公司经营承压风险；2）行业竞争加剧风险：存量时代下物企发力市场化拓展为必然趋势，过度竞争将导致公司业务拓展承压、经营利润下滑风险；3）增值业务开展、收并购企业融合不及预期风险。

事件：公司近期发布 2022年年报，全年实现营业收入 130.2亿元，同比+23.0%；实现归母净利润 5.9亿元，同比+15.7%。 业绩稳健增长，基础服务优势巩固，平台增值快速发展，利润率阶段性承压。公司22年营收同比增长 23%，其中基础服务和平台增值收入分别增长 28.9%/116.9%。 基础服务规模稳步增长，期末公司在管面积同比增长 10.7%至 3.1亿方，非住宅业态在管面积和收入分别占比 58.9%/68.6%，非住业态优势进一步巩固。受租金减免政策和赣州九方资产剥离的影响，公司持有物业收入同比有所下降，还原 0.86亿租金减免的影响，22年公司实现归母净利润应为 6.8亿（+31.6%）。受外拓竞争加剧、新拓项目初始投入成本较多的影响，公司非住业态基础服务毛利率有所下降，随着项目成熟和市场充分竞争，预计行业毛利率会回归平均水平。 关联方持续支持，外拓保持领先。关联方的稳定业务支持是公司相对于同行的显著优势，2022年招商蛇口合约销售面积近 0.12亿方，土储面积近 0.4亿方，预计后续能为公司持续提供优质物业项目资源，以及在地产开发全链条业务上的有力协同。 公司外拓能力保持领先，在管面积中 65.8%来自第三方，22年第三方新签年度合同额 27.8亿元，近三年复合增长率 22.4%。外拓结构优化，新拓城市服务、高校、医院、IFM 等新赛道，年合同额超过 1000万的项目合同额占比 60%。 收并购质量较高，轻重分离有序推进。公司收并购聚焦国资背景物企标的，上航物业、积余南航、深圳汇勤、新中物业四家航空、金融物业标的均在 22年完成并表，提升了公司细分赛道实力，实现协同拓展。22年上半年公司首期重资产剥离方案落地，22年 12月随即发布筹划出售另外 7家子公司股权的提示性公告，公司轻重分离的有序推进有利于释放沉淀资金，聚焦主业发展，把握优质标的收并购机会。 上调至买入评级，目标价为 17.22元。根据年报经营情况，我们调整了对公司在管面积和各业务收入预测值，下调了对公司费用率的预测，调整后 2023-25年 EPS 预测值为 0.82/1.07/1.30元（原预测 23-24年为 0.81/0.98元）。可比公司 23年 PE 估值为 19倍，公司关联方支持稳定，外拓能力领先，预计 24年业绩增速高于可比公司，给予 10%估值溢价，对应 23年 21倍估值，目标价 17.22元。 风险提示：公司利润率修复低于预期。外拓存在不确定性。轻重分离推进不及预期。

公司公布2022年年报，全年实现营业收入130.2亿元，同比增长23%，归母净利润5.9亿元，同比增长15.7%，拟每10股派发现金红利1.2元（含税）。 平安观点： 收入利润稳健增长，精益管理成效显现：2022年公司营业收入130.2亿元，同比增长23%，其中物业管理收入125亿元，同比增长26.2%；归母净利润5.9亿元，同比增长15.7%。公司全年积极响应国家政策要求，履行社会责任助力租户纾困，减免房产租金0.9亿元，减少归母净利润0.8亿元。还原减免房产租金影响后，2022年归母净利润同比增长31.6%。 公司积极推动重资产剥离，于2022H1转让中航城投资、赣州九方及昆山中航3家子公司股权，全年确认投资收益0.3亿元。期内综合毛利率同比下降1.9个百分点至11.8%，其中物业管理毛利率同比降0.8个百分点至10.6%；管理费用率同比下降0.1个百分点至3.6%，精益管理成效显现。 管理规模持续扩张，平台增值快速发展：2022年公司新签年度合同额33.1亿元，同比增长8.7%，其中第三方项目新签年度合同额27.8亿元（千万级以上项目占比超50%），以优质项目助推高质量发展。“总对总”业务持续扩大大客户市场份额，新签年度合同额同比增长46%；合资合作业务新成立合资公司5家，新签年度合同额同比增长49%；收并购方面完成上航物业、积余南航、深圳汇勤、新中物业四家并购企业财务并表。期末在管项目1884个，覆盖全国127个城市，管理面积3.1亿平米，非住面积1.8亿平米。2022年到家汇商城大力拓展企业集采业务、发力社区增值服务，平台销售额突破12亿元，同比增长52%，实现营收5.8亿元，同比增长117%。 专业增值稳中有进，商业运营稳步提升：2022年公司凭借“沃土”资源优势，努力克服经营压力和挑战，综合设施智慧服务、智能化施工、楼宇维保等业务快速发展，全年专业增值服务营收18.7亿元，同比提升1.6% 。期末公司在管商业项目增至52个（含筹备），管理面积293.1万平米，其中自持3个、受托管理控股股东招商蛇口持有项目45个、第三方品牌输出4个。持有物业总可租面积48.9万平米，总体出租率97%。 投资建议：由于租金减免导致利润增长低于此前预期，下调公司2023-2024年EPS预测至0.67元（0.79元）、0.82元（1.00元），新增2025年EPS预测为1.02元，当前股价对应PE分别为22.8倍、18.6倍、15.0倍。公司作为央企物管领先者，资源禀赋及市场化拓展优势突出，多业态综合服务能力强劲，有望受益行业格局重构并持续向好发展，维持“推荐”评级。 风险提示：1）房地产修复不及预期风险：若房地产修复不及预期，楼市复苏节奏打乱，将导致物业行业发展空间受限、公司经营承压风险；2）行业竞争加剧风险：存量时代下物业企业发力市场化拓展为必然趋势，过度竞争将导致公司业务拓展承压、经营利润下滑风险；3）疫情反复风险。

公司发布2022 年三季报，前三季度实现营业收入91.8 亿元，同比增长20.9%；实现归母净利润4.7 亿元，同比增长23.6%。单三季度来看，公司实现营业收入35.3亿元（+25.5%），实现归母净利润1.4 亿元（+5.3%）。 业绩增长符合预期，物管毛利率稳中有升。公司1-9 月实现营业收入91.8 亿元，其中物管业务收入88.6 亿（+25.0%），资管业务收入3.3 亿（-19.9%）。物管业务增长稳健，基础物管/平台增值/专业增值服务收入同比增长25.8%/96.0%/10.2%，在管规模快速扩张带动基础物管和平台增值服务业绩增厚。资管业务收入下滑主要受疫情影响，持有型物业租金收入减少及公司响应租金减免政策所致，剔除租金减免影响后公司前三季度资管业务收入应为4.0 亿，同比下降2.7%。物管服务毛利率稳中有升，基础物管/平台增值/专业增值毛利率分别提升0.5/2.1/1.4pcts。 市拓质量持续提升，非住护城河深筑。1-9 月公司物管业务新签合同额24.3 亿元，同比增长17.0%，开拓荣耀、小米、博世、美团等新客户，新拓项目结构质量进一步优化。公司深耕非住赛道，布局办公、园区、公共、政府、学校、商业等多种业态，总计在管面积1.8 亿方，占比58.6%。前三季度非住业态实现基础物管收入50.1 亿元，占比69.1%。非住业态物管服务专业性强、毛利率高，公司着力发展非住业态有助于进一步提升服务水平和盈利能力。 经营管理稳健有序，收并购企业融合融效顺利推进。公司三季度完成汇勤物业和新中物业财务并表，同时积极开展收并购项目融合与提质增效工作，促进内部资源协同，新拓中国商飞成都大飞机产业园、南航西安分公司基地等优质项目。公司把握外拓、收并购等机会积极扩张，外拓项目结构优化，投后管理推进有效，同时不断巩固非住赛道优势，预计长期发展趋势向好。 维持增持评级，调整目标价至17.01 元。公司资管业务受到疫情和租金减免的不利影响，下调其收入和毛利率预测，调整后2022-24 年EPS 预测值为0.63/0.81/0.98 元（原预测22-24 年为0.71/0.93/1.13 元）。维持可比公司22 年估值24 倍PE，维持公司10%估值溢价，对应27 倍PE 估值，目标价17.01 元。 风险提示 疫情对资管业务影响超预期。利润率提升低于预期。外拓市场的不确定性。

事件：公司披露2022年三季报，22年前三季度实现营业收入91.77亿元，同比增长20.89%；实现归母净利润4.72亿元，同比增长23.60%；实现基本每股收益0.45元/股，同比增长23.61%。 Q3业绩符合预期，核心业务快速发展。公司前三季度实现营业收入91.77亿元，同比+20.89%。物管业务实现收入88.56亿元，同比+25.02%，其中，基础物管、平台增值服务、专业增值服务分别实现收入72.46、3.44、12.65亿元，同比+25.82%、+95.95%、+10.15%，主营业务增势良好。公司前三季度实现归母净利润4.72亿元，同比增长23.60%，主要是物管项目增长、新拓展市场化项目增加、商业运营管理规模扩大所致。公司于上半年转让中航城投资、赣州九方及昆山中航三家子公司股权产生投资收益0.33亿元，但同时因房产租金减免0.70亿元致使归母净利润减少0.68亿元，剔除减免房产租金影响后，公司前三季度扣非归母净利润4.52亿元，同比+30.31%，业绩表现符合预期。 毛利率微降，降本增效。公司前三季度毛利率11.90%，较去年同期下降0.9pct，防疫支出增加、人工成本上升及减免租金均对毛利造成影响；其中，基础物管毛利率10.24%，较去年同期提升0.52pct。得益于“一业态一模板”工具应用对管理水平的提升，公司住宅物业毛利率提升3.4pct至9.3%。公司净利率5.11%，较去年同期提升0.63pct。费用管控方面，销售、管理、财务费率较去年同期分别-0.12、+0.70、-0.59pct至0.55%、3.73%、0.82%，管理费率上升原因主要因收并购业务中介费增加及经营规模扩大。 业务资源持续扩充，非住规模优势显著。公司前三季度物业管理业务新签年度合同额24.30亿元，同比+17%。“总对总”业务新签年度合同额同比+41%，开拓荣耀、小米、美团等新客户，“合资合作”业务新签年度合同额同比+94%，新成立合资公司4个，持续扩充在文旅、医疗系统等领域业务资源。截至22年9月末,公司在管项目1,837个，覆盖110个城市，管理面积达到3.04亿平；其中，住宅、非住宅管理面积分为1.26、1.78亿平，分别占比41.4%、58.6%。 深耕重点城市，赛道布局多元。公司前三季度物管业务收入88.56亿元，分区域看，物管收入排名前五的城市分别为：深圳、广东（除深圳）、山东、江苏和四川，合计实现收入为50.40亿元，占比总营收54.9%，合计管理面积1.70亿平方米，占比总管理面积55.9%，重点城市贡献率维持高位。分业态看，非住业态前三季度实现收入50.08亿元，占比总营收54.71%；其中办公、园区、政府、公共、学校、商业、城市空间及其他分别占比36.1%、14.3%、14.3%、12.6%、9.9%、5.7%、7.2%，业态布局多元均衡，为业绩提供稳定支撑。 资管业务表现受减租影响。公司前三季度资管业务实现收入3.25亿元，同比-19.94%，主要因持有物业收入受房产租金减免和赣州九方剥离影响。前三季度减免房产租金0.70亿元，预计全年减免租金约0.86亿元。商业运营方面，截止三季度末，公司在管商业项目50个，管理面积261.8万平，其中管理公司自持项目3个，受托管理母公司招商蛇口持有项目43个，第三方品牌输出项目4个。持有物业出租及经营方面，公司持有物业包括酒店、购物中心、商业、写字楼等多种业态，总可出租面积为48.55万平，出租率为97%。 投资建议：公司背靠招商局集团、中航集团两大央企，剔除减租影响后Q3整体业绩符合预期，市场拓展表现良好，住宅业态盈利能力改善，非住布局更趋均衡。考虑减租影响，我们预计22-24年EPS分别为0.63元、0.77元、0.94元（前值：0.65、0.82、1.00），对应PE分别为22.44X、18.60X、15.19X，维持“买入”评级。 风险提示：盈利下滑超出预期、业务拓展不及预期、存货减值较大

事件招商积余(001914)发布2022年三季报，主要内容如下：2022年前三季度公司实现营业收入91.77亿元，同比增长20.89%，归母净利润4.72亿元，同比增长23.60%；归母净利润率5.15%，同比上升0.11个百分点，EPS0.45元。其中第三季度单季实现营业收入35.31亿元，同比增长25.55%，归母净利润1.41亿元，同比增长5.31%；归母净利润率4.00%，同比下降0.77个百分点，EPS0.13元。 核心观点业绩保持快速增长，主要原因包括税率下降、收入上升、财务费用率下降、投资收益上升等。公司前三季度归母净利润同比上升23.60%，保持快速增长。公司报告期内业绩快速增长的原因包括：1）所得税实际税率由去年同期的38.49%下降至28.90%；2）营业收入同比上升20.89%；3）财务费用由去年同期的10708.51万元下降至7531.82万元；4）处置子公司导致投资收益由去年同期的404.00万元上升至4331.00万元。公司前三季度业绩的负面影响因素主要包括毛利率下降、少数股东损益占比上升及管理费用率上升等。 收入稳步增长，前三季度减免房产租金0.70亿元。公司报告期内，除资产管理业务因落实国家减租政策导致收入下降外，其余主要业务收入均实现稳步增长。其中，物业管理业务营业收入同比增长25.02%，主要系原有物业管理项目增长以及新拓展市场化物业管理项目增加，其中基础物业管理营业收入同比增长25.82%；平台增值业务营业收入同比增长95.95%；专业增值业务营业收入同比增长10.15%。公司积极落实国家政策要求，减免房产租金0.70亿元，全年预计减免房产租金约0.86亿元。受房产租金减免和赣州九方剥离的影响，公司持有物业出租业务的收入利润同比有所下降。 物管业务拓展成果显著，全国化布局提速，重点城市成效显现。 物管业务市场拓展继续保持领先，报告期内实现新签年度合同额24.30亿元，较上年同期增长17%。传统招投标市场方面，中标率在激烈市场竞争下保持较高水平；“总对总”业务新签年度合同额同比增长41%；“合资合作”业务新签年度合同额同比增长94%，新成立合资公司4个。从区域市场看，公司业务全国化布局提速，重点城市布局成效显现。深圳、广东（不含深圳）、山东、江苏和四川前三季度营业收入位列前五名，合计实现收入50.40亿，管理面积达到1.70亿㎡。从业态类型看，公司非住宅业务合计实现基础物业管理收入50.08亿元，截至三季度末管理面积达1.78亿㎡。 平台增值快速成长，专业增值业务平稳发展。到家汇商城持续做大优势品类，发力到家服务和到家宜居业务，2022年1-9月实现全平台交易额6.69亿元，同比增长35.4%；营业收入3.44亿元，同比增长95.95%，用户数、活跃度、商城销售额等平台数据稳步提升，不断扩大私域流量池，提高私域效能。公司积极推动专业公司与各城市公司条块结合，协同共享资源，促进专业增值业务全国化、平台化发展，努力克服经营压力和挑战，整体营收实现稳健增长。 投资建议公司物管业务外部拓展顺利，大股东资源丰富，业绩具备支撑，维持“推荐”评级。预计2022-2024年营业收入为127.23亿元、152.91亿元、188.04亿元，归母净利润为6.41亿元、7.75亿元、9.27亿元，EPS为0.60元、0.73元、0.87元，对应PE为23.44倍、19.40倍、16.22倍，本次盈利预测相较前次有所下调，主要原因为结合公司今年以来业绩表现、减免租金、房地产行业下行等因素。

公司公布2022年三季报，前三季度实现营业收入91.8亿元，同比增长20.9%，归母净利润4.7亿元，同比增长23.6%，位于业绩预告中上区间。 平安观点：收入利润稳健增长，精益管理成效显现：公司前三季度营业收入91.8亿元，同比增长20.9%；其中物业管理收入88.6亿元，同比增长25%，资产管理收入3.3亿元，同比下降19.9%。前三季度归母净利润4.7亿元，同比增长23.6%，利润增速高于营收主要因转让中航城投资、赣州九方、昆山中航三家子公司股权致投资收益同比增长3927万元。期内因减免房产租金0.7亿元致归母净利润减少0.68亿元。公司前三季度综合毛利率同比微降0.9个百分点至11.9%，但由于“一业态一模板”工具助推精益管理水平提升，住宅业态毛利率同比提升3.4个百分点至9.3%，带动物业管理业务毛利率同比提升0.6个百分点至10.6%。 新拓项目质量优化，平台增值大踏步发展：前三季度公司物业管理业务新签年度合同额24.3亿元，同比增长17%，其中“总对总”业务新签年度合同额同比增长41%，“合资合作”业务新签年度合同额同比增长94%。新拓项目结构进一步向“高质量”优化，年合同额超1000万以上的新项目新签年度合同额占比55%。三季度末公司在管项目1837个，覆盖城市逾110个，管理面积3.04亿平米，非住面积1.78亿平米。前三季度到家汇商城持续做大优势品类，发力到家服务和到家宜居业务，实现全平台交易额6.7亿元，同比增长35.4%，营业收入3.4亿元，同比增长96%。期内公司积极推动专业公司与各城市公司条块结合，促进专业增值业务全国化、平台化发展，实现营收12.7亿元，同比增长10.2%。 商业运营规模扩大，并购融合顺利推进：三季度末公司在管商业项目增至50个（含筹备），管理面积261.8万平米，其中自持3个、受托管理控股股东招商蛇口持有项目43个、第三方品牌输出4个。持有物业总可租面积48.6万平米，总体出租率97%。公司2021年底完成上航物业、南航物业并购落地并于2022年开始并表，2022年三季度实现汇勤物业、新中物业财务并表，通过搭建投后管理体系和工作机制，积极开展收并购项目融合与提质增效，并购企业体系导入完成率均超80%。 投资建议：维持原有预测，预计公司2022-2024年EPS分别为0.62元、0.79元、1.00元，当前股价对应PE分别为22.8倍、17.9倍、14.2倍。公司作为央企物管领先者，资源禀赋及市场化拓展优势突出，多业态综合服务能力强劲，有望受益行业格局重构并持续向好发展，维持“推荐”评级。 风险提示：1）控股股东交付节奏不及预期风险：房地产市场波动、销售回款节奏变化影响控股股东销售、竣工，可能导致交付节奏不及预期风险；2）外拓进程不及预期风险：房地产投资销售体量收缩下拓展规模存在不及预期风险；3）提质增效成果不及预期风险：轻重资产分离进程可能低于预期，组织架构调整、内部融合带来的效率提升节奏可能相对缓慢。

事件：公司发布 2022年半年报，营收同比+18.2%，归母净利润同比+33.5%2022年 8月 27日，公司发布半年报，上半年实现收入 56.5亿元，同比增长18.2%，归母净利润 3.3亿元，同比增长 33.5%，扣非归母净利润 2.6亿元（非经常性损益主要为出售股权 3370万元，增值税相关抵扣和减免 2125万元，政府补助 1800万元），同比增长 16.7%。 点评：在管规模突破 3亿平，云平台发展迅速，疫情影响商管板块收入1)高质量并购与拓展，大股东资源丰厚，业务规模快速扩张。截至 2022年 6月底，公司在管面积突破 3亿平，较 2021年末新增约 2000万平，新增管理面积中，大股东招商蛇口交付 883万平，对公司业务协同力度持续加大；外拓方面，期内物业管理新签约年度合同金额 16亿元，同比增长 17%。上半年公司完成对汇勤物业并购项目交割，并收购新中物业 67%股权，扩大金融赛道物业管理规模，进一步提升专业化水平，拓宽护城河。 2)深耕非住宅优势赛道，非住宅业态营收占比超 50%。公司坚定全业态发展道路，并在办公、园区等非住宅领域具有行业领先地位，2022H1非住宅物管收入30.1亿元，占总收入比重 53.4%，住宅物管收入 13.9亿元，占比 24.6%，基础物管收入合计占比 78%，较去年同期提升 2.9pct。同时，非住宅物管毛利率为12.1%，高于住宅物管（8.55%），非住业态对收入和利润的贡献较大。 3)云平台发展迅速，GMV 稳步增长；租金减免使资管板块收入减少。公司结合自身优势，发挥招商局集团资源协同，拓宽线上业务覆盖领域。到家汇商城 2022年上半年 GMV3.75亿元，同比增长 22%，平台用户数和用户活跃度均有所提升，带动公司平台增值服务收入高速增长，实现营业收入 2亿元，同比增长 136%。 资产管理板块收入 2.2亿元，同比减少 20%，主要因上半年公司对商户减免租金 4530万元（全年预计 8629万元），持有物业出租经营业务收入同比下滑 25%。 盈利预测、估值与评级：公司经营稳健有序，持续深耕优势赛道，非住宅业态物业管理行业领先，平台增值业务增速较快，资管板块由于租金减免收入增速下滑，但长期发展趋势向好，2022H1该部分利润影响由资产处置收益基本抵消，我们维持公司 2022-24年归母净利润预测 6.13/7.20/8.46亿元；当前股价对应2022-24年盈利预测的 PE 估值为 30/26/22倍；公司作为 A 股稀缺性较强的龙头物管公司，近期股价回调明显，估值具备较强吸引力，维持“买入”评级。 风险提示：新冠疫情反复对公司资管板块冲击存在较大不确定性，外拓竞争加剧导致的毛利率下行幅度有不确定性。

公司发布2022年半年报，上半年实现营收56.46亿，同比增长18.2%；归母净利润为3.31亿，同比增长33.5%；扣非后归母净利润为2.62亿，同比增长16.7%。 物管收入增长稳健，盈利能力提升业绩超预期。公司上半年物管收入54.37亿，同比增长22.55%。物管收入的增加主要来自于在管面积规模的迅速扩大，截至6月末末，公司在管面积合计30,062万方，较去年同期增长50.6%。物管业务进一步拆分，基础物管、平台增值和专业增值收入分别增长22.8%/136.2%/8.9%，专业增值拖累增速，系经纪业务受政策调控及疫情影响所致。公司上半年物管毛利率同比增长0.7pcts至11.2%，其中住宅基础物管和专业增值服务提升明显。但我们认为公司物管毛利率较同行仍有一定改善空间，未来有望进一步整合资源、提质增效。 外拓持续发力，非住业态护城河深筑。上半年公司新签年度合同额为15.95亿，同比增加17%，受房地产下行影响来自母公司的合同额减少（-18%），因此增长主要由第三方拓展及并购带动。分业态看，上半年公司非住业态收入占比68.4%，新拓展项目中非住签约额占比85.1%，比重进一步提升。公司非住宅物业覆盖办公、园区、公共、城市空间等多种业态，非住业态物管服务专业性强，毛利率高，公司着力发展非住业态有助于进一步提升服务水平和盈利能力。 推进资产结构优化，轻重分离首批方案成功落地。上半年公司积极推动重资产剥离，将深圳中航城、昆山中航、赣州九方三家公司全部股权转让至母公司，实现轻重分离首批方案的圆满落地。上述交易成功缩减14.46亿投资性房地产的账面净值，占期初净值的20.7%。同时4月公司董事会决定退还天津项目地块使用权，退地相关工作也在推进中。可以看到公司正积极优化资产和债务结构，随着重资产剥离有序推进，预计公司整体资产运营效率将会有实质性提升。 维持增持评级，调整目标价至19.17元。公司外拓增速稳健，资产结构优化有序推进，根据中期业绩调整了2022全年投资收益，调整后2022-24年EPS预测值为0.71/0.93/1.13元（原预测22-24年为0.68/0.91/1.11元）。维持可比公司22年估值24倍PE，维持公司10%估值溢价，对应27倍PE估值，对应目标价19.17元。 风险提示重资产业务剥离具有不确定性。利润率提升低于预期。外拓市场的不确定性。 盈利预测与投资建议

事件招商积余(001914)发布2022年中报，主要内容如下：2022年上半年公司实现营业收入56.46亿元，同比增长18.16%，归母净利润3.31亿元，同比增长33.49%，EPS 0.31元。其中第二季度单季实现营业收入31.09亿元，同比增长21.09%，归母净利润1.86亿元，同比增长41.60%，EPS 0.18元。 核心观点业绩保持快速增长，主要原因包括所得税实际税率下降、营业收入上升、投资收益上升等。公司上半年归母净利润同比上升33.49%，保持快速增长。公司报告期内业绩快速增长的原因包括：1）所得税实际税率由去年同期的42.33%下降至28.51%；2）营业收入同比上升18.16%；3）处置子公司导致投资收益由去年同期的336.11万元上升至3822.27万元；4）财务费用由去年同期的7222.49万元下降至5421.90万元。 收入稳步增长，落实减租政策影响净利润4310万元。公司报告期内，除资产管理业务因落实国家减租政策导致收入下降外，其余主要业务收入均实现稳步增长。其中，物业管理业务营业收入同比增长22.55%，主要系原有物业管理项目增长以及新拓展市场化物业管理项目增加，其中基础物业管理营业收入同比增长22.77%；平台增值业务营业收入同比增长136.20%；专业增值业务营业收入同比增长8.90%。 公司积极落实国家政策要求，减免房产租金4530万元，影响归属于上市公司所有者净利润4310万元。 物管业务进中向好，市场拓展成果显著，大股东持续提供资源。 报告期内，公司物管业务新签年度合同额15.95亿元，同比增长17%。 办公园区方面拓展了如农行北京数据中心、东安湖三馆、南华大学附属第一医院、中国移动西安公司、雄安新区容东片区、广东工业大学、上海普陀区行政服务中心等规模及影响力均较大的高品质项目。“总对总”拓展了华为深圳安托山、中兴南京将军山、宁德时代（四川）等项目，同时开拓荣耀、小米、博世等新客户，“总对总”新签年度合同额同比增长34%。高质量并购项目落地，上半年顺利完成汇勤物业并购项目交割，成功摘牌新中物业67%股权。大股东持续提供业务资源，报告期内新增来自招商蛇口的物业管理面积为882.70万㎡，截至报告期末累计9952.56万㎡。 “云”平台发展提速，专业增值服务加速成林。公司“云”平台以企业集采、商品零售、到家服务为核心业务，报告期内全平台交易额3.75亿元，同比增长22%；营业收入2.01亿元，同比增长136%，用户数、活跃度等平台数据均稳步提升。公司专业增值服务进一步加强专业公司与城市公司组织联动，加速专业增值业务的“条”与基础物业业务的“块”相融合，推进业务全国化、平台化发展。案场协销及房产经纪、建筑科技服务、设施管理服务三项业务合计营业收入贡献占专业增值服务收入超过八成。 投资建议预计2022-2024年营业收入为132.02亿元、163.86亿元、201.93亿元，归母净利润为7.15亿元、8.96亿元、10.63亿元，EPS 为0.67元、0.84元、1.00元，对应PE 为26.04倍、20.79倍、17.52倍，公司物管业务外部拓展顺利，大股东资源丰富，业绩具备支撑，首次覆盖给予“推荐”评级。

事件概述8月26日，公司发布2022半年报， 2022H1公司实现营业收入56.46亿元，同比增长18.16%，实现归母净利润3.31亿，同比增长33.49%。 基础物业稳中向好， 市场化外拓成效显现。 截至 2022年 6月，公司在管项目 1803个，管理面积 3.01亿平方米，公司坚持全业态发展，办公、园区巩固领先地位， 医院、 学校等业态快速突破， 2022H1新签合同金额 15.95亿，同比增长 17%。 上半年成功并购新中物业 67%股权，南航物业、上航物业投后组织平稳过渡。 增值服务长效显现， 内外兼修成长可期。 到家汇商城活跃度稳步提升， 2022H1全平台交易额 3.75亿元，同比增长 22%，营业收入 2.01亿元，同比增长 136%。 案场协销、建筑科技服务、设备服务等专业增值服务齐头并进，专业增值服务上半年实现营业收入 8.33亿元，毛利率 14.08% 。 资管业务稳健经营， 轻重分离有序推进。 截至 2022年 6月，公司在管商业项目 47个（含筹备项目），管理面积 233.1万平方米，其中管理公司自持项目 3个，受托管理控股股东招商蛇口持有项目 39个，第三方品牌输出项目 5个。 公司积极推动轻资产运营平台建设，将深圳中航城、昆山中航、赣州九方 3家公司全部转让，实现轻重分离。 投资建议公司依托招商局集团，资源禀赋优异，上半年在管面积突破 3亿平方米，增值服务多元并进，南航等物业投后管理平稳过渡。我们预计公司 2022-2024年营业收入将分别同比增长 23.7%、 24%、 23.6%至131.06、 162.54、 200.95亿元；归母净利润将分别同比增长 36.6%、26.2%、 28.9%至 7.01、 8.84、 11.4亿元， EPS 分别为 0.66、 0.83、1.08元。对应 8月 26日收盘价， PE 分别为 27X/21X/16X， 维持“买入”评级。 风险提示行业竞争加剧风险；投后整合不畅风险；市场不确定性风险。

公司公布 2022年半年报，上半年实现营业收入 56.5亿元，同比增长 18.2%，归母净利润 3.3亿元，同比增长 33.5%，对应 EPS 0.31元。 平安观点： 收入利润稳健增长： 2022H1公司实现营业收入 56.5亿元，同比增长18.2%；其中物业管理业务收入 54.4亿元，同比增长 22.6%。 2022H1归母净利润 3.3亿元，同比增长 33.5%。利润增速高于营收主要因： 1）转让中航城投资、赣州九方、昆山中航三家子公司股权致投资收益同比增长3486万元； 2）政府补助等其他收益同比增长 1912万元。期内防疫支出增加、最低工资标准上调、组织减免租金对利润造成一定影响。 2022H1综合毛利率同比微降 0.8个百分点至 12.7%，其中物业管理业务毛利率同比微升 0.7个百分点至 11.2%。 基础物管进中向好： 2022H1新签年度合同额 16亿元，同比增长 17%。 年合同额超 1000万以上新项目占新签年度合同额比例 54%，新拓展项目结构进一步向“高质量”优化。公司持续深化“多引擎”市场发展模式，“总对总”新签年度合同额同比增长 34%，合资合作转化项目年度合同额同比增长 70%。上半年顺利完成汇勤物业并购项目交割，成功摘牌新中物业 67%股权，进一步提升金融类物管业务影响力及专业化服务能力。 2022H1末在管项目 1803个，管理面积 3亿平米，住宅、非住宅分别为1.2亿平米、 1.8亿平米。 云平台发展提速： 2022H1平台增值服务到家汇商城通过深挖内部集团性企业集采、加快外部集采业务战略合作推进等方式，推动用户数、活跃度等平台数据稳步提升。上半年全平台交易额 3.8亿元，同比增长 22%，营业收入 2亿元，同比增长 136%。 投资建议： 维持原有预测，预计公司 2022-2024年 EPS 分别为 0.62元、0.79元、 1.00元，当前股价对应 PE 分别为 28.2倍、 22.1倍、 17.6倍。 公司作为央企物管领先者，资源禀赋及市场化拓展优势突出，多业态综合服务能力强劲，有望受益格局重构并持续向好发展，维持“推荐”评级。