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招商积余 房地产业 2021-02-05 18.48 -- -- 19.58 5.95% -- 19.58 5.95% -- 详细
事件:1月29日,公司发布2020年度业绩预告。2020年公司实现归母净利润4.2-4.5亿元,较去年同期增长46.7%-57.2%;2020年基本每股收益为0.396-0.424元/股。 正文:算物管业务保持增长,估算2020年公司物管实现净利5.12-5.42亿元,可比口径下同比增长亿元,可比口径下同比增长36.1%-44.1%。根据公司业绩预告,2020年公司物管净利较去年增长2.7-3.0亿元。2019年公司实现并表口径物管归母净利润2.42亿元(招商物业自2019年11月19日并表至年末实现归母净利0.39亿元+中航物业2019年净利2.03亿元),推算2020年物管净利为5.12-5.42亿元。按可比口径计算(假设19年招商+中航物业全年并表,19年合计净利润为3.76亿元),20年物管净利同比增长36.1%-44.1%,公司物管业务保持较高增速。 资管+开发业务拖累业绩,但预计后续影响减弱。2020年公司各类业务(物管+资管+开发等)共实现净利4.2-4.5亿元,按照物管净利5.12-5.42亿元推算,20年全年公司资管+开发业务亏损约0.92亿元。其中,资管业务净利较去年下滑0.4-0.5亿元,开发业务下滑0.7-1.0亿元,主要是资管业务受疫情影响较大,19年开发业务冲回以前年度多计提的土地增值税而20年无此事项发生。考虑地产业务可能为一次性拖累,且随疫情防控常态化,公司资管业务正在逐步回暖(2020年前三季度资管净利下滑0.8-1.0亿元,推算第四季度同比增长0.4-0.5亿元),我们预计后续公司资管+开发业务对业绩拖累影响将减弱。 招商系高管上任,集团内部有望强化协同,资源整合或加速。根据公司先前公告,12月公司收到兄弟公司中外运航运关于创毅控股的股权收购建议。1月,公司新聘任总经理,陈海照先生曾任招商局物流、中外运冷链物流、招商局漳州开发区等多个集团内领导职位。随新任总经理的上任,未来公司与招商局集团内部协同有望加强,资源或将加速整合助力增长。 投资建议:公司定位央企物管旗舰,物管业务保持增长。招商系高管上任后,资源或将加速整合促进增长。根据业绩预告,我们下调20-21年盈利预测,预计公司2020、2021年EPS分别为0.42元、0.70元,按照2021年1月29日收盘价,对应PE分别为46倍,28倍,给予“审慎增持”评级。 风险提示:资源整合较慢,公共卫生事件导致成本上升。
招商积余 房地产业 2021-02-03 18.86 25.08 45.81% 19.58 3.82% -- 19.58 3.82% -- 详细
核心观点 公司1月29日发布业绩预告,预计2020年实现归母净利润4.2-4.5亿元,同比增长47%-57%,低于我们的预测(5.47亿元);实现扣非归母净利润3.7-4.0亿元,同比增长28%-38%。受到疫情等因素干扰,公司Q4物管业绩有所波动,资管和地产业务受到一次性拖累。招商系高管上任后,整合进程有望提速,良好的市场拓展、收并购的持续推进都将为后续业绩释放奠定基础。我们预计公司20-22年EPS为0.41、0.62、0.88元,目标价25.08元,维持“买入”评级。 全年物管业绩实现平稳增长 根据业绩预告,2020年公司物管业务归母净利润同比增长2.7-3.0亿元,考虑到少数股东权益较少,可以推测2020年物管净利润约为5.12-5.42亿元,可比口径下同比增长29%-37%。其中,我们预计2020Q4物管净利润约为1.11亿元,同环比可能出现一定程度下滑,或是由于疫情导致部分项目进场延后、Q4政府补贴减少。 资管和地产业务受到一次性拖累,后续负面影响将逐步减弱 根据业绩预告,2020年资管业务归母净利润同比下滑0.4-0.5亿元,前三季度同比下滑0.8-1.0亿元,即Q4同比上升0.4-0.5亿元,已经逐步摆脱疫情影响,我们预计21年将继续修复。2020年房地产业务归母净利润同比下滑0.7-1.0亿元,主要因为2019年冲回以前年度多计提土地增值税导致的一次性拖累,我们预计后续开发业务对公司业绩影响将大幅减弱(不考虑重资产项目剥离)。 招商系高管走马上任,整合进程有望提速 公司25日公告,公司董事会同意聘任陈海照先生担任公司总经理。陈总曾任招商局物流集团总经理助理、中外运冷链物流总经理,意味着招商局集团(而不仅是招商蛇口)对于公司发展的高度重视。去年公司已经完成三总部整合,我们预计目前正在进行城市公司层面的整合,稳步推进重资产剥离、股权激励等事项。陈总上任后或将加速公司整合进程,加强公司与招商局集团兄弟公司之间的协同(包括收购创毅控股、重资产剥离等事项),更好促进公司战略目标的实现。我们预计公司2020年物管拓展指标完成较好,收并购进程持续推进,也将为后续业绩释放奠定基础。 稳中求进,整合加速,维持“买入”评级 参考业绩预告,我们下调物管业务营收和利润率,修正资管业务、开发业务和总部成本的盈利预测,据此调整公司20-22年EPS至0.41、0.62、0.88元(前值0.52、0.77、1.05元)。考虑到公司21年业绩可能还会受到疫情的影响,我们采用22年作为估值基础,可比公司22PE平均为20倍(Wind一致预期),考虑到公司兼具扩张意愿和竞争壁垒,我们认为合理22PE估值水平为28.5倍,目标价25.08元(前值30.73元),维持“买入”评级。 风险提示:疫情、收购整合、人工成本上涨、剩余房地产项目处置风险。
招商积余 房地产业 2021-02-02 19.39 28.90 68.02% 19.58 0.98% -- 19.58 0.98% -- 详细
公司发布2020年业绩预告,2020年实现归母净利润42,000万元-45,000万元,同比增长46.7%-57.2%。 核心观点并表推动业绩大增,疫情影响经营业务利润。报告期内公司业绩大幅增长,主要原因是招商物业自2019年11月起纳入公司合并报表范围,公司物业管理业务本期归母净利润同比增加2.7~3.0亿元。但是业绩增速不及市场预期主因是公司资产管理业务受疫情影响,本期归母净利润同比下降0.4~0.5亿元,但利润下滑幅度较前三季度明显缩窄。此外,其他业务(主要是遗留的房地产业务)因2019年同期冲回以前年度多计提土地增值税等,2020年无此事项发生,导致归母净利润同比下降0.7~1.0亿元。 口径调整后核心业务仍高增,彰显中流砥柱风采。我们估算2019年度招商物业业绩为2.0亿元,2019年中航物业+招商物业净利润合计约为4.0亿元。而根据并表部分业绩和预增区间估算2020年中航物业+招商物业业绩为5.1-5.4亿元,则估算统一口径后中航物业+招商物业业绩同比增长28%-35%。在公司组织架构和管理层变动较大的情况下,核心物管业务业绩仍保持较快增速,彰显公司在物业领域的优势地位。 组织架构调整基本完毕,市场化改革提升利润空间。公司2020年完成了总部职能部分和事业群的组织构架调整,2021年1月公司公告完成新总经理的聘任。当前公司的利润率较行业平均仍有较大差距,市场化改革有望打开利润空间。在2020年较低业绩基数下,2021年业绩会有较大修复空间。 财务预测与投资建议维持增持评级,调整目标价至至28.90元(原目标价36.04元)。根据业绩预告,我们调整公司2020-2022年EPS的预测值为0.41/0.77/1.03元(原预测值为0.63/0.87/1.18元)。可比公司2021年估值为34X,考虑到公司在非住物业赛道的龙头地位以及非住物业盈利的确定性,我们维持公司10%的估值溢价,对应2021年PE估值为37X,对应目标价28.90元。 风险提示房地产业务剥离具有不确定性。利润率提升低于预
招商积余 房地产业 2021-02-01 20.49 -- -- 19.58 -4.44%
19.58 -4.44% -- 详细
事件概述公司发布业绩快报,2020年1-12月,公司累计归母净利润4.2-4.5亿元,同比+46.7%-57.2%;扣除非经常性损益后的净利润3.7-4.0亿元,同比+27.6%-38.0%;每股收益0.40-0.42元。 业绩快速增长,发展步入快车道2020年公司预计实现归母净利润4.2-4.5亿元,同比增长46.7%-57.2%,在疫情影响下,实现了较高的增速。 自合并报表后,招商局物业和中航物业的业务齐头并进,2020年公司物业管理业务的归母净利润较上年同期增加27,000万元-30,000万元,考虑到上年,公司合并报表后,招商局物业和中航物业的合计净利润为24195万元,预计2020年公司两项业务合并后的净利润约为51,195万元-54,195万元。 疫情影响,拖累资管业务2020年公司资产管理业务受疫情影响下滑,归母净利润较上年同期下降4,000万元-5,000万元。我们预计,在摆脱疫情影响后,公司的资产管理业务将重回增长。 逐步剥离房地产业务其他业务方面,由于上年同期冲回以前年度多计提土地增值税等,本报告期无此事项发生,导致本报告期归母净利润较上年同期下降7,000万元-10,000万元。公司逐渐剥离房地产业务,将更聚焦物业赛道。 投资建议重组后,招商积余跃升至行业第一梯队,依托母公司获取住宅资源,非住宅领域持续发力,市场化拓展能力强劲,业绩快速增长,未来发展可期。受疫情及整合速度影响,我们下调公司盈利预测,预计公司20-22年EPS由0.58/0.80/1.10下调为0.41/0.61/0.80元/股,对应PE为51.6/34.7/26.3倍,维持公司“买入”评级。 风险提示人工成本上升过快,新签管理面积不及预期。
招商积余 房地产业 2021-01-28 22.10 30.73 78.66% 21.64 -2.08%
21.64 -2.08% -- 详细
核心观点公司1月25日发布公告,石正林先生因个人原因辞去公司董事、总经理及董事会战略委员会委员职务,公司董事会同意聘任陈海照先生担任公司总经理。我们预计招商系高管上任后,公司整合进程和招商局集团内部协同有望加速。此外我们预计20Q4公司拓展受疫情影响不大,投资团队到位后收并购落地在即。我们预计公司20-22年EPS为0.52、0.77、1.05元,目标价30.73元,维持“买入”评级。 招商系高管走马上任,整合进程有望提速公司1月4日公告,招商蛇口将就公司总经理候选人进行公开招聘,以“进一步激活市场化管理的动力与活力,更好更快地迈上新台阶”。本次陈海照上任即为公开招聘的结果,其曾任招商局物流集团总经理助理、中外运冷链物流总经理,意味着招商局集团(而不仅是招商蛇口)对于公司发展的高度重视。去年公司已经完成三总部整合,我们预计目前正在进行城市公司层面的整合,稳步推进重资产剥离、股权激励等事项。陈总上任后或将加速公司整合进程,加强公司与招商局集团兄弟公司之间的协同(包括收购创毅控股、重资产剥离等事项),更好促进公司战略目标的实现。 20Q4拓展受疫情影响预计不大市场此前担心因为疫情对于项目拓展的滞后影响,20Q4新签合约金额可能受到负面影响。但根据公司官网,四季度公司拓展持续取得佳绩,例如在医院业态方面,新增南方医院、中山大学附属第八医院两大项目;城市服务方面,与烟台蓝天集团旗下烟台蓝天智慧物业成立合资公司。我们预计公司20Q4拓展受到疫情影响不大,全年拓展指标完成情况较好。 期待收并购项目正式落地根据公司官网,公司已经组建起实力强大的投资团队,在举措“JY3-完善物业投资标的搜寻及筛选的制度建设”的持续推动下,2020年截至10月底已接收并深入洽谈收并购项目20个,对接合资合作项目10余个,提交投委会审议的投资项目9个,审议通过6个,已经超出年度所定目标。我们期待公司后续收并购项目的正式落地。 整合进程有望加速,维持“买入”评级由于公司部分物管项目更改会计确认方法,我们下调物管业务营收、上调毛利率;由于疫情对于资管业务的影响,下调资管业务营收和毛利率,并假设21-22年逐步恢复至19年水平;21年“16积余债”到期将节约财务成本。据此我们调整公司20-22年EPS至0.52、0.77、1.05元(前值0.58、0.81、1.13元)。考虑到公司投资性房地产租金收入已在资管业务中体现,我们估值时不再考虑地产分部。可比公司21年平均PE为28倍(Wind一致预期),考虑到公司兼具扩张意愿和竞争壁垒,我们认为合理PE估值水平为40倍,目标价30.73元(前值31.13元),维持“买入”评级。 风险提示:疫情、收购整合、人工成本上涨、剩余房地产项目处置风险。
招商积余 房地产业 2020-12-16 22.10 31.13 80.99% 24.77 12.08%
25.83 16.88% -- 详细
核心观点 公司 12月 14日公告收到中外运航运关于收购创毅控股(3992HK)53.51% 股份的收购建议。 公司 2019年报提出“内外发展并举”的战略举措,今 年来稳步推进,收购建议与公司外拓思路相符,有望成为公司收并购落地 的第一步,彰显招商局集团对于公司做大做强的鼎力支持和发展决心,同 时有望与公司在香港的现有物管业务形成协同。 我们维持 20-22年 EPS 0.58、 0.81、 1.13元的盈利预测,目标价 31.13元,维持“买入”评级。 中外运航运建议公司考虑收购创毅控股 53.51%股权 12月 11日,招商局集团全资公司中外运航运与创毅控股的控股股东 Genesis Group Limited,就收购其持有的创毅控股 53.51%股份意向签署 了《谅解备忘录》,在 5个月排他期内可推荐招商局集团下属控股公司作为 收购主体与 Genesis Group Limited 进行交易。 公司近日接到中外运航运 通知,建议公司考虑收购创毅控股 53.51%股份。公司将对此进行可行性 研究和尽职调查、交易协商等工作,收购可能触发对创毅控股剩余股份的 全面要约。收购能否得到实施以及具体实施方式尚未确定。 创毅控股是香港领先的物业管理公司,业态涵盖公共及私人物业 根据创毅控股的公告,其成立于 2000年, 2018年在联交所上市,主要在 香港为公共及私人物业提供物业管理相关服务,包括屋苑一般管理、租务 管理、租金及管理费收取服务、护卫、清洁、小型维修及保养、项目管理 服务、法律及行政支持服务。按 2017年的收益计算,其分别是香港公共 房屋/住宅的最大/第三大物业管理服务供应商, 市占率 12.6%/1.5%。截至 2020Q3,其在管合约 102份,其中香港房委会是其最大客户。 创毅控股 2017-2019财年扣非归母净利润稳定在 0.28亿港元左右 根据创毅控股的公告, 2019财年(2019.4.1-2020.3.31)实现营收 7.84亿港元,净利润 0.30亿港元, 2015-2019财年 CAGR 分别为 11%、 21%, 净利润在 2017、 2018财年由于出售土地及楼宇的一次性收益和上市费用 有所波动, 2017-2019财年扣非归母净利润稳定在 0.28亿港元左右。 2020上半财年创毅控股实现营收 4.32亿港元,同比+15%,实现净利润 0.41亿 港元,同比+137%,净利润增速超过营收主要因为收到香港特区政府的工 资补贴,以及分包成本有所降低。截至 12月 14日,其市值为 7.50亿港元。 收购建议彰显发展决心,维持“买入”评级 考虑到本单收购尚处于早期阶段, 我们仍然维持 20-22年 EPS 0.58、 0.81、 1.13元的盈利预测, 21年物管+资管净利润 8.61亿元。物管可比公司 21年平均 PE 为 23倍(Wind 一致预期),考虑到公司兼具扩张意愿和竞争壁 垒,我们认为物管+资管业务 21年合理 PE 估值水平为 34倍,对应价值 293亿元,加上地产分部后整体价值为 330亿元,目标价 31.13元(前值 35.20元),维持“买入”评级。 风险提示:疫情、收购整合、人工成本上涨、剩余重资产项目处置风险。
招商积余 房地产业 2020-12-16 22.10 -- -- 24.77 12.08%
25.83 16.88% -- 详细
事件:12月14日,公司公告,公司近日接到招商局下属全资公司中外运航运(控股)有限公司(简称SSH)通知,建议公司考虑港交所上市公司创毅控股53.51%股份(GenesisGroup所持全部股份,共2.68亿股)的收购机会。公司拟对本次项目机会进行可行性研究,并根据需要开展尽职调查、交易协商等工作。GenesisGroup与SSH已于12月11日签订《谅解备忘录》,明确签署之日起5个月为排他期,并明确SSH可推荐招商局集团下属控股公司作为收购主体但《谅解备忘录》不构成必须实施收购、具有法律约束力的约定。 正文: 收到股权收购建议,拟进行可行性研究。公司近日接到招商局下属全资公司中外运航运(控股)有限公司(简称SSH)通知,建议公司考虑港交所上市公司创毅控股53.51%股份(GenesisGroup所持全部股份,共2.68亿股)的收购机会,公司拟对本次项目机会进行可行性研究。创毅控股主要于香港为公共及私人物业提供物管服务及其他相关服务,包括屋苑一般管理、租务管理、租金及管理费收取服务、护卫、清洁、小型维修及保养、项目管理服务、法律及行政支持服务,业务范围与公司现有业务高度相关。截至2020年第三季度,公司在手货币资金为13.58亿元,为潜在收购奠定基础。 相关标的业绩表现优秀,在香港市场占据较大份额。2020年中报显示,创毅控股总资产4.38亿港元,所有者权益3.23亿港元,上半年营收4.33亿港元,同比增长14.6%,净利润4056万港元,同比增长137.45%,业绩表现良好。且创毅控股是香港最大的公共房屋管理服务供货商,截至2020年9月30日,其拥有15份公共房屋合约、9份公共独立护卫服务合约、3份公共独立清洁服务合约、2份借调合约、65份私人物业合约、5份私人独立清洁服务合约、1份香港市区重建局独立护卫服务合约以及2份香港卫生署检疫清洁合约。若收并购顺利实施,或将助力公司拓展香港市场,增厚业绩。 投资建议:物管行业处于成长初期,公司定位央企物管旗舰,未来利润水平具备较大提升空间且操作路线图清晰。预计公司2020、2021年EPS分别为0.58元、0.76元,按照2020年12月14日收盘价,对应PE分别为38倍,29倍,给予“审慎增持”评级。 风险提示:资源整合较慢,公共卫生事件导致成本上升。
招商积余 房地产业 2020-11-12 25.50 -- -- 27.70 8.63%
27.70 8.63%
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央企物管旗舰,定位招商局保值增值平台。 19年末,公司历时 9个月 的中航善达重大资产重组顺利实施,在资产重组后,招商积余制定了 “12347”发展战略,同时完成了组织架构调整,设立两大事业群(物业 BG、资管 BG),未来或将推进城市公司的融合。 2020年是招商蛇口 的资管年,根据蛇口年报,积余计划成为招商局资产保值增值平台、蛇 口旗下轻资产运营服务平台以及招商蛇口产业数字化标兵。 融合融效,物管业务业绩高增长。 物业管理方面, 上半年物管实现收入 35.9亿元,合并口径收入同比下降 3%, 物业收入确认口径的变化导致 单位面积收入的下滑以及利润率水平上升,上半年物业毛利率 11.2%, 较 19年上升 1.4个百分点,上半年共实现物管净利润 2.56亿元,可 比口径同比增长 37%,净利润率为 7.1%,其中中航、招商物业分别为 7.55%、 6.63%。 三季度方面, 根据三季度业绩公告, 公司前三季度物 管归母净利润同比多增 2.5-3亿元,根据我们测算, 约为 4.3亿元,同 比增长 55%,增速高于上半年。 其中招商物业前三季度实现扣非归母 净利润 1.57亿元,完成业绩承诺( 20年 1.82亿元)的 82%。 聚焦城市运营,物业管理拓展新方向。 招商积余累计获取 5个城市运 营项目,除坪山项目外,其他 4个项目每年中标金额为 1.48亿元,管 理总面积约 1.8亿平米。实现“政府主导、社会参与、源头治理”。 预计 20-21年 EPS 分别为 0.49元/股、 0.62元/股。 我们预计 20、 21年归母净利润分别为 5.2亿元、 6.6亿元,低基数增速分别为 82%、 27%,对应 20年 51xPE, 21年 40xPE。合理价值方面,参考可比公 司及公司历史估值水平, 给予公司 21年合理估值 50倍 PE,对应合理 价值为 31.20元/股, 给予“买入”评级。 风险提示。 物业外拓进展不及预期;社会用工成本上升,利润率下行。
招商积余 房地产业 2020-10-23 25.00 38.00 120.93% 27.70 10.80%
27.70 10.80%
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受益于招商物业并表,公司整体业绩高增,前9月净利润同比+136.61%·物业管理业务稳步发展,但资产管理业务业绩受疫情影响同比下滑 维持买入评级和目标价38.0元招商积余公布2020年三季度业绩,受益于招商物业并表,公司报表业绩高增。2020年前三季度,公司实现收59.74亿元,同比增长52.47%;归母净利润3.27亿元,同比增长136.61%,处于之前业绩预告区间(3.20~3.40亿)的中下水平;扣非后归母净利润3.02亿元,同比增长146.00%,非经常性损益主要来自于疫情相关的补贴与捐赠。公司业绩高增长主要是招商物业于去年12月起并表所致。 可比口径下业绩增速平稳。根据重组报告书中披露的招商物业盈利信息,从可比口径看(即假设招商物业2019年全年并表),我们估计招商积余前三季度收入同比小幅下滑3.7%,归母净利润/扣非后归母净利润分别同比增长27.6%/29.3%,业绩平稳增长。 物业管理业务稳步发展;资产管理业务业绩受疫情影响同比下滑。根据此前的业绩预告,公司物业管理业务前三季度归母净利润较上年同期增加2.50-3.00亿元,为利润增长的主要来源。公司物业管理业务发展稳健,于第三季度继续获得清华大学学生公寓、中国人民大学苏州校区、工商银行重庆分行、宁波银行深圳分行、华为北京基地、阿里巴巴杭州滨江园区、唯品会物流园等知名学校、机构、产业园类公建物业项目,在公建领域第三方拓展能力持续凸显;关联方招商蛇口前三季度销售同比增速达17.4%,较Top20开发商平均高9.3个百分点,持续为招商积余提供项目支持。资产管理业务受疫情影响前三季度归母净利润同比下降0.8-1.0亿元,拖累公司整体表现,但目前经营正逐步恢复。 报表毛利率下滑,但期间费用率改善。前三季度公司毛利率为14.5%,同比下滑4.7个百分点,主要是由于毛利率水平较低的物业管理业务收入占比提升及资产管理业务盈利能力下滑所致。公司管理费用率及财务费用率分别改善2.8和2.3个百分点至3.8%/2.2%,主要是由于招商物业并表的影响,其期间费用率相对较低。受以上影响,前三季度公司扣非后净利润率同比上升1.9个百分点至5.1%。 预计第四季度报表业绩同比增幅有所下降;维持买入评级和目标价38.0元。考虑招商物业自去年12月起并表,我们预计公司四季度业绩同比增幅将有所收窄。我们当前的盈利预期意味着公司四季度报表口径归母净利润同比增长44%。公司三季度业绩基本符合我们的预期,我们暂维持公司2020~2022年EPS不变,分别为0.51/0.75/0.98元。维持买入评级和目标价38.0元,对应2021年50XP/E。风险提示:下行风险:1)资管业务重组计划低于预期;2)员工效益未如期改善;3)物业出租业务受疫情负面影响超预期。
招商积余 房地产业 2020-10-22 25.45 36.04 109.53% 27.70 8.84%
27.70 8.84%
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事件公司发布2020年三季报,2020年前三季度实现营收59.7亿元,同比增长52.5%,归母净利润3.3亿元,同比增长136.6%。 核心观点并表推动业绩大增,物管业务中流砥柱显风采。报告期内公司营收业绩双高增,主要系招商物业自19年12月起纳入公司合并报表范围。公司此前公告,受疫情影响公司资产管理业务(主要是酒店商办等非住物业持有运营业务)本期业绩同比下降约0.8-1.0亿元,但这部分业务随着疫情消退将逐渐恢复。从公布的净利润和去年同期的1.4亿净利润推断,房地产业务贡献的业绩几可忽略,物管业务已成为为公司贡献业绩的核心业务。 口径调整后核心业务仍高增,组织变革有望提升利润率。我们估算2019年前三季度招商物业业绩为1.3亿元,2019年前三季度中航物业+招商物业净利润合计约为2.7亿元。而2020年前三季度中航物业+招商物业业绩为3.9-4.4亿元,统一口径后中航物业+招商物业业绩同比增长44%-63%,持续高增。当前公司的利润率较行业平均仍有较大差距,公司年内完成了总部职能部分和事业群的组织构架调整,以“大物业+大资管”为主线,设立物业BG、资管BG两大事业群和9个职能中心,有望带来利润率持续提升。 管理规模稳居行业前列,招商系支持力度增大。截止2020年上半年,公司物业管理项目为1315个,管理面积达1.7亿平,较2019年底1.5亿平增长12.6%,稳居上市物管公司前列。2020年7月,公司全资子公司招商物业分别与厦门邮轮母港集团、烟台财金孚泰设立合资公司,8月中航物业与东涪投资设立合资公司,背靠招商局,公司在获取优质项目上的优势显著。 财务预测与投资建议维持增持评级,维持价目标价36.04元。我们维持公司2020-2022年EPS的预测值为0.63/0.87/1.18元。可比公司2020年估值为52X,综合评估业绩增速和公司竞争优势,我们维持公司10%的估值溢价,对应2020年PE估值为57X,对应目标价36.04元。 风险提示房地产业务剥不确定性。利润率提升低于
招商积余 房地产业 2020-10-22 25.45 -- -- 27.70 8.84%
27.70 8.84%
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事件概述 招商积余发布2020年三季报,实现营收59.7亿元,同比+52.5%,实现归母净利润3.27亿元,同比+136.6%。 业绩快速增长,盈利水平向好 2020年前三季度,公司实现营业收入59.7亿元,同比增长52.5%,实现归母净利润3.27亿元,同比增长136.6%,符合市场预期,业绩表现亮眼。公司第三季度实现净利润1.48亿元,同比增长177.7%,环比增长24.6%。三季度疫情影响基本消除,公司业务顺利推进,经营情况向好。报告期内,公司毛利率为14.46%,相较于2020H1增加0.63pct,净利率为4.95%,相较于2020H1增加0.95pct,盈利能力逐季改善。 积极开展合资合作,资源禀赋优势突出 截至2020H1,公司合计管理项目已达1315个,管理面积为1.72亿平米,较上年末+12.4%。2020年三季度,公司背靠大股东积极进行项目扩张,与厦门邮轮母港集团、烟台财金孚泰、遂宁东涪投资等地方国资平台开展合资合作,资源禀赋优势突出。同时,随着下半年竣工提速,住宅交付量增加,公司管理规模有望再上新台阶。 投资建议 重组后,招商积余跃升至行业第一梯队,依托母公司获取住宅资源,非住宅领域持续发力,市场化拓展能力强劲,专业服务独具特色,财务保持稳健,未来利润率水平有望持续修复。我们维持盈利预测不变,预计公司20-22年EPS 分别为0.58/0.8/1.1元,对应PE 为42.5/30.8/22.5倍,维持公司“买入”评级。 风险提示 人工成本上升过快,新签管理面积不及预期。
招商积余 房地产业 2020-10-21 24.71 43.00 150.00% 27.70 12.10%
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3Q20营收同比+52%、业绩同比+137%,组织架构调整, 推动高质量发展 3Q2020,公司实现营收 59.7亿元, 同比+52.5%;实现归母净利润 3.27亿元, 同比+136.6%; 扣非后归母净利润 3.02亿元, 同比+146.0%;基本每股收益 0.31元, 同比+48.8%。 公司业绩变动主要源于: 1)招商物业自 19年 12月起纳入 公司合并报表范围,招商物业和中航物业的物管业务稳步发展,公司物业管理 业务本期归母净利润同比增加 2.5-3.0亿元; 2)公司资产管理业务受疫情影响 下滑,本期归母净利润同比下降 0.8-1.0亿元,目前经营正逐步恢复。目前公 司物管利润率较行业仍提升空间,考虑到后续公司费用率望改善,预计物管业 务利润率望逐步修复,业绩望实现量质齐升。此外,公司总部完成了组织架构 调整,以“大物业+大资管”为主线,设立物业、资管两大事业群和九个职能 中心/部门,本次组织架构大调整料将助力公司融合融效发展,充分激发组织 活力,推动更有质量的成长。 估算 3Q20物管业绩 3.9-4.4亿元、累计同比+46-65%、单季度同比+68-130% 3Q2019, 中航物业净利润 1.41亿元( 19Q3为 0.36亿元),同时根据招商物 业 19H1净利润为 0.82亿元以及 19/11/19至年底净利润为 0.39亿元,我们估 算 3Q19招商物业净利润为 1.27亿元( 19Q3为 0.44亿元),那么 3Q19中航 物业+招商物业净利润合计为 2.67亿元( 19Q3合计为 0.80亿元)。 考虑到 3Q20物业管理业务归母净利润同比增加 2.5-3.0亿元,同时鉴于 3Q19招商物业尚未 并表,那么我们估算 3Q20招商积余物管业绩为 3.91-4.41亿元,同比增长 46%-65%,其中 20Q3物管业绩为 1.35-1.85亿元,同比增长 68%-130%, 物管 业绩持续高增。疫情之下, 20Q3公司物业管理业务仍保持高增长,表明公司 积极聚焦物管主业,并加快组织架构调整,助力公司融合融效发展。 物业规模稳步提升、并聚焦于非住宅领域,集团合作增加、支持力度加大 2020H1末,公司在管项目 1,315个,管理面积达 1.72亿平,较 19年末+12.4%, 管理规模稳步增长。 其中, 1)住宅、非住宅分别为 8,603、 8,590万平, 分别 占比 50.0%、 50.0%, 分别较 19年末+12.4%、 +12.8%; 2)来自控股股东、第 三方分别占比 40.4%、 59.6%。 2020H1,公司新签约项目 194个, 净增加管理 面积达 1,927万平,新签年度合同额 11.27亿元,其中非住宅业务 9.38亿元, 占比 83.23%,保持非住宅领先优势。 7月, 公司依托于集团资源, 先后与日 照高新发展集团、烟台财金发展投资集团和厦门国际邮轮母港集团等进行合 作,将陆续组建合资公司开展业务运营。 9月,公司与集团下属子公司中国外 运签署《采购服务协议》,集团支持力度加大。公司实际控制人招商局集团在 交通、港口、物流、金融服务等业务上拥有庞大的业务资源,未来通过深化与 招商局集团的业务协同,有望为公司业务开拓提供新的增量空间。 投资建议: 物管业绩持续高增,集团支持力度加大,重申“强推”评级 招商积余战略聚焦物业管理优质赛道,并深耕机构类物管,与招商物业强强联 合,目前在管面积达 1.72亿平,将有望成为非住宅类物管龙头,并且新增招 商局集团背景,在大股东招商蛇口的全力认可和支持下,预计后续业绩有望实 现量质齐升。我们维持 2020-22年每股收益预测为 0.59、 0.86、 1.12元,考虑 到公司双重稀缺性和集团内高度战略定位,维持目标价 43.0元, 重申“强推” 评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、利润率提升不及预期
招商积余 房地产业 2020-10-21 24.71 35.20 104.65% 27.70 12.10%
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核心观点公司10月19日发布三季报,1-3Q2020实现营收59.74亿元,同比增长52%;实现归母净利润3.27亿元,同比增长137%;实现扣非归母净利润3.02亿元,同比增长146%。公司物管业务延续亮眼业绩表现,中标捷报频传,保持非住宅物管领先优势,资管业务经营逐步恢复。我们维持20-22年EPS0.58、0.81、1.13元的盈利预测,目标价35.20元,维持“买入”评级。期间费用率收窄驱动归母净利润增速显著高于营收增速1-3Q2020公司毛利率同比-4.65pct至14.46%,主要因为并表招商物业后毛利率相对较低的物管业务占比扩大,以及资管业务受到疫情影响。期间费用率同比-5.62pct至7.07%,主要因为物管业务融合提效和地产业务收缩。 此外,进项税加计扣除增加、减值损失减少、疫情补助和捐款增加等因素共同导致归母净利润增速显著高于营收增速。物管业务延续亮眼业绩表现,非住宅中标捷报频传根据10月14日业绩预告,1-3Q2020公司物管归母净利润约3.91-4.41亿元,可比口径下同比增长40%-58%,对应Q3归母净利润为1.35-1.85亿元,我们预计同比增长47%-102%。其中,1-3Q2020招商物业扣非归母净利润为1.57亿元,去年同期招商物业净利润约为1.38亿元,我们预计物管业绩增量主要由中航物业贡献。 根据公司官网,Q3公司相继中标华为北京基地M区等园区项目,清华大学紫荆学生公寓等高校项目,招商证券大厦等商写项目,非住宅拓展成绩斐然。但考虑到公司项目跟踪周期通常为6-8个月,疫情对于项目拓展的影响或将在下半年有所显现。 资管业务拖累业绩,经营正在逐步恢复根据10月14日业绩预告,公司1-3Q2020资产管理业务归母净利润同比减少0.8-1亿元,主要受到疫情影响购物中心客流和自持物业租金有所下滑,目前经营正逐步恢复。我们预计前三季度公司资管业务已经扭亏为盈,物管业务和公司整体的净利润差额主要源自房地产尾盘项目的亏损。物管再呈亮眼业绩,维持“买入”评级我们维持20-22年EPS0.58、0.81、1.13元的盈利预测,21年物管+资管净利润8.61亿元。物管可比公司21年平均PE为26倍(Wind一致预期),考虑到公司兼具扩张意愿和竞争壁垒,我们认为物管+资管业务21年合理PE估值水平为39倍,对应价值336亿元,加上地产分部后整体价值为373亿元,目标价35.20元(前值37.64元),维持“买入”评级。 风险提示:疫情、收购整合、人工成本上涨、剩余房地产项目处置风险。
招商积余 房地产业 2020-10-21 24.71 -- -- 27.70 12.10%
27.70 12.10%
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公司发布 2020年三季报,公司第三季度实现营业收入 21.06亿元,同 比增长 57.47%;归母净利润 1.49亿元,同比增长 177.71%。前三季度 实现营业收入 59.74亿元,同比增长 52.47%;归母净利润 3.27亿元, 同比增长 136.61%。 公司业绩高速增长, 物管业务表现亮眼。 公司业绩高速增长主要受招商 物业并表影响, 剔除并表因素后, 估算 2020Q3营收同比-6.9%, 归母净 利润同比+55.7%; 前三季度累计营收同比-7.5%, 归母净利润累计同比 +25.9%。 1) 物管方面, 估算前三季度公司物管业务归母净利润为 3.91-4.41亿元,可比口径下同比增长 49%-68%。 2020Q3物管归母净利 为 1.35-1.85亿元,可比口径下同比增长 69%-131%。 这部分收入持续 性强,预计四季度还将保持高增。 2) 资管方面, 前三季度资管业务净 利润同比下降 0.8-1亿元, 目前经营正快速恢复。 公司整合见成效, 期间费用和有息负债规模持续下降: 公司中后台资源整合加速, 期间费用下降 5.2个百分点。 三季度财 务费用同比减少 0.15亿元, 同比-25%, 累计同比-24%;管理费用 同比减少 0.08亿元,同比-10%,累计同比-12%;销售费用基本持 平, 累计同比-9%。 三季度三项费用合计为 1.3亿元, 同比-15%; 期间费用率 6.14%, 同比下降 5.2个百分点。 公司有息负债规模持续下降。 2020年第三季度末有息负债为 34亿 元, 同比-21%。有息负债自 2016Q1高点的 123亿元持续下降 18个季度,预计有息负债规模后续会进一步下降。 公司中后台资源整合加速, 期间费用下降 5.2个百分点。 三季度财 务费用同比减少 0.15亿元, 同比-25%, 累计同比-24%;管理费用 同比减少 0.08亿元,同比-10%,累计同比-12%;销售费用基本持 平, 累计同比-9%。 三季度三项费用合计为 1.3亿元, 同比-15%; 期间费用率 6.14%, 同比下降 5.2个百分点。 公司有息负债规模持续下降。 2020年第三季度末有息负债为 34亿 元, 同比-21%。有息负债自 2016Q1高点的 123亿元持续下降 18个季度,预计有息负债规模后续会进一步下降。 依托股东资源加速拓展, 业务协同模式逐渐成熟。 三季度, 公司与烟台 财金孚泰、 厦门邮轮母港集团分别设立合资公司,开展物业管理业务; 与遂宁东涪设立合资公司开展城市服务业务, 城市物业进一步推进。 通 过设立合资公司,招商积余与当地企业强强联合,招商积余输出品牌和 服务,当地股东提供资源导入,有利于公司快速布局全国。 投资建议: 物管行业处于成长初期,公司定位央企物管旗舰, 融合融效 后未来利润水平具备较大提升空间且操作路线图清晰。 预计公司 2020、 2021年 EPS 分别为 0.58元、 0.76元,按照 2020年 10月 19日收盘价, 对应 PE 分别为 42.7倍, 32.6倍,给予“审慎增持”评级
招商积余 房地产业 2020-10-19 27.55 37.64 118.84% 27.70 0.54%
27.70 0.54%
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公司10月14日发布业绩预告,预计1-3Q2020实现归母净利润3.2-3.4亿元,同比增长131%-146%。公司物管业务延续亮眼业绩表现,净利润同比增速预计较20H1进一步提升;中标捷报频传,保持非住宅物管领先优势。我们维持20-22年EPS0.58、0.81、1.13元的盈利预测,目标价37.64元,维持“买入”评级。 物管业务延续亮眼业绩表现,净利润同比较增速预计较20H1进一步提升根据业绩预告,公司1-3Q2020物业管理业务归母净利润同比增加2.5-3亿元。去年同期公司物管业务净利润为1.41亿元(仅包括中航物业,招商物业尚未并表),则公司1-3Q2020物管归母净利润约3.91-4.41亿元,对应Q3归母净利润为1.35-1.85亿元。我们预计物管业务净利润同比增速较20H1的37%进一步提升:招商物业19H1、2019全年净利润分别为0.82、1.94亿元,假设1-3Q2019净利润为(0.82+1.94)/2=1.38亿元(物管公司单季度净利润差异通常不会太大),则中航+招商物业1-3Q2019净利润为2.79亿元,那么公司1-3Q2020物管净利润增速为40%-58%。 中标捷报频传,保持非住宅物管领先优势根据公司官网,Q3公司相继中标华为北京基地M区、天津讯飞智汇谷园区等园区项目,清华大学紫荆学生公寓、中央美院中法学院等高校项目,招商证券大厦、工商银行重庆分行等商写项目,非住宅拓展成绩斐然。但考虑到公司项目跟踪周期通常为6-8个月,疫情对于项目拓展的影响或将在下半年有所显现。 资管业务拖累业绩,经营正在逐步恢复根据业绩预告,公司1-3Q2020资产管理业务归母净利润同比下降0.8-1亿元,主要受到疫情影响购物中心客流和自持物业租金同比有所下滑,目前经营正逐步恢复。 物管再呈亮眼业绩,维持“买入”评级我们维持20-22年EPS0.58、0.81、1.13元的盈利预测,21年物管+资管净利润8.61亿元。物管可比公司21年平均PE为28倍(Wind一致预期),考虑到公司兼具扩张意愿和竞争壁垒,我们认为物管+资管业务21年合理PE估值水平为42倍,对应价值362亿元,加上地产分部后整体价值为399亿元,目标价37.64元(前值40.07元),维持“买入”评级。 风险提示:疫情、收购整合、人工成本上涨、剩余房地产项目处置风险。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名