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招商积余 房地产业 2020-07-13 32.15 36.18 10.54% 38.80 20.68%
38.80 20.68% -- 详细
事件: 公司发布公告,1)招商物业与厦门邮轮母港集团成立合资公司(公司持股60%),负责为厦门海上世界项目提供物业管理服务;2)招商物业与烟台财金孚泰成立合资公司(公司持股51%),负责为与烟台金孚置业共同开发项目及烟台财金孚泰旗下地产、产业开发项目提供配套的物业管理服务。 点评: 厦门海上世界项目由招商蛇口、厦门港务联合打造,位于厦门本岛自贸区,是“海上世界”品牌输出复制的第一站,传承了“前港、中区、后城”的发展模式。项目总用地面积约16.3万平方米,总建筑面积超100万平方米。 烟台财金孚泰成立于2019年6月,主要负责烟台海上世界项目的具体施工招标。烟台海上世界是中国第三座海上世界,将打造“船、港、城、游、购、娱”于一体的商旅综合体。规划总面积8平方公里,目前项目展示中心已开放。地产合资开发项目主要为招商雍景湾(建筑面积20万平米)。 两个合资公司的成立,为公司在山东和厦门地区的业务拓展打下基础,也代表着招商积余跟随招商蛇口“前港、中区、后城”的空间发展模式而不断落地新项目。截至2019年末,招商蛇口已初步完成在天津、上海、厦门、深圳、湛江等沿海城市的邮轮港口布局。而“海上世界”综合体,作为招商蛇口特色商业,旨在为都市打造智慧、蓬勃、乐活、绿色、健康的城市会客厅。 目前,招商积余已初步完成组织架构变革,成立两大事业群(物业事业群和资管事业群),及九个职能部门。长期来看,公司致力于成为招商局集团的资产保值增值平台,努力成为招商蛇口持有资产运营的承载平台。预计未来1-5年,招商蛇口持有型物业资产将达到1500亿左右,公司则在能力范围内逐步承接招商蛇口持有资产的经营管理业务。 我们维持20-22年预测EPS为0.56、0.84、1.13元,维持目标价36.18元,维持“买入”评级。 风险提示:人工成本快速上升;整合进度不及预期;外包质量风险。
招商积余 房地产业 2020-07-13 32.15 36.04 10.11% 38.80 20.68%
38.80 20.68% -- 详细
事件 公司公告公司全资子公司招商局物业管理有限公司与厦门国际邮轮母港集团有限公司设立合资公司,其中招商物业占60%股权,厦门邮轮母港集团占40%股权。合资公司将负责为厦门海上世界项目提供物业管理服务。 核心观点 厦门海上世界项目是母公司招商蛇口“前港-中区-后城”模式与物管结合一个经典案例。从天眼查可以看到厦门邮轮母港集团成立于2013年10月22日,是由厦门国资委投资控股的厦门盈盛国有资本运营有限公司全额出资设立。厦门“海上世界”则是厦门邮轮母港集团与招商蛇口合作开发的集“商、游、购、娱”一体的城市综合体大型商业地产项目,位于厦门东渡邮轮母港片区,投资超过160亿元、总建筑面积超过100万平方米。该项目2018年进入大规模施工阶段,计划2023年全部完工投用。 公司依托招商局集团游轮母港业务,未来还将进一步拓展非住宅业态。母公司招商蛇口2019年年报披露,自深圳、厦门、湛江邮轮母港项目后,招商蛇口依靠港城联动获取海门市国际邮轮城项目,建筑面积接近50万平米,依托招商局集团游轮母港业务,公司的非住业态还将进一步丰富。 作为A股物业管理龙头企业和央企物业管理旗舰,未来继续领跑机构物业市场。公司由原招商物业和中航物业重组而成。2019年末公司物业管理面积1.53亿平方米,其中非住宅类物业管理面积0.76亿平方米,住宅类物业管理面积0.77亿平方米,规模冲击第一梯队。背靠招商局,在建设“国内领先的物业资产管理运营商”的战略下,未来公司将继续实现长远的发展。 财务预测与投资建议维持增持评级,上调目标价至36.04元(原目标价27.72元)。我们维持公司2020-2022年EPS的预测值为0.63/0.87/1.18元。可比公司2020年估值为52X,综合评估业绩增速和公司竞争优势,我们维持公司10%的估值溢价,对应2020年PE估值为57X,对应目标价36.04元。 风险提示 房地产业务剥离具有不确定性。利润率提升低于预期。外拓市场的不确定性。
招商积余 房地产业 2020-06-22 32.58 36.38 11.15% 36.50 12.03%
38.80 19.09% -- 详细
公司6月17日发布董事会决议公告,审议通过《关于公司组织架构调整的议案》,董事会同意公司总部设立九个职能部门和两大事业群,组织架构变革落地,有望融合融效加速拓展、提升利润率水平。同时根据6月13日跟踪评级报告,公司Q1签约面积已经达到2019全年的36%,拓展战果卓越。我们维持20-22年EPS0.58、0.81、1.13元的盈利预测,目标价36.38-38.00元,维持“买入”评级。 组织架构融合融效,协同释放发展合力 根据公告,九个职能部门为战略管理中心、投资管理中心、科技与创新中心、财务管理中心、综合管理中心、风控法务部、安全生产监督管理部、监察部、董事会秘书办公室,两大事业群为物业事业群和资管事业群。九个职能部门主要为中后台,有望精简优化管理队伍,提升管理效率;两大事业群中,物业事业群有望推动中航和招商物业业务协同。总体来看,本次组织架构变革是公司2020年重点工作“重构总部、下属物业管理业务整合”的具体落地,有望通过融合融效加速规模拓展,提升利润率水平。 Q1签约面积达到2019全年的36%,多业态捷报频传 根据公司6月13日发布的跟踪评级报告,2020Q1公司签约面积1610万平(住宅352万平、非住宅1258万平),签约项目数量108个(住宅11个、非住宅97个),已达到2019全年签约面积和项目数量的36%、37%,疫情影响之下仍然实现快速拓展。根据公司官网,今年以来公司成功拓展高校、政府机关、场馆、公园、城市服务(三亚崖州湾科技城、青岛即墨经济开发区)等非住宅项目,设施管理专业化服务亦有斩获,与日照高新发展集团成立合资公司为其项目提供物管服务,推动政企合作新模式落地。 四大壁垒保拓展速度,四大手段提净利率空间 面对快速发展的非住宅物管市场和日趋激烈的竞争,我们认为公司具备四大竞争壁垒:1、区域、业态先发优势将转化为招投标优势;2、招商局集团内部资源支持;3、央企背景赋予特定业态拓展优势;4、智慧物业降本增效,扩大项目拓展覆盖面。公司利润率显著低于行业平均,后续有望凭借四大手段持续改善:1、融合融效,释放发展合力;2、提升项目密度,发挥规模效应;3、提升增值服务占比;4、提升管理效率,科技赋能。 组织变革释放发展合力,维持“买入”评级 我们维持20-22年EPS0.58、0.81、1.13元的盈利预测。物管可比公司21年平均PE为31倍(Wind一致预期),考虑到公司兼具扩张意愿和竞争壁垒,有望受益行业市占率和规模提升,利润率具有较大提升空间,且是A股稀缺的物管标的,我们认为物管和资管业务21年合理PE估值水平为40-42倍,对应价值345-362亿元,加上地产分部后整体价值为386-403亿元,目标价36.38-38.00元(前值31.46-32.61元),维持“买入”评级。 风险提示:疫情、收购整合、人工成本上涨、剩余房地产项目处置风险。
招商积余 房地产业 2020-06-18 31.51 39.90 21.91% 36.50 15.84%
38.80 23.14% -- 详细
事件: 6月12日,公司公布《2016年面向合格投资者公开发行公司债券跟踪评级报告(2020)》,公司2020Q1新签约面积达1,610万平米。 6月16日,公司董事会审议通过,为适应公司新制定战略规划落地和融合融 效发展的要求,董事会同意公司总部设立九个职能部门和两大事业群。 点评: 20Q1新签约达达1,610万平、疫情下同比大增,助力全年营收稳定增长根据公司债券评级报告数据,2020Q1实现新签约面积达1,610万平(住宅类352万平+非住宅1,258万平),对比2019年全年新签约面积为4,447万平(住宅2,296万平+非住宅2,151万平),2020Q1占比2019年全年高达36%(住宅15%+非住宅58%);对比2019Q1新签约面积239万平(仅中航物业,公司未披露中航物业+招商物业合计数据),仅定性来看,2020Q1(中航物业+招商物业合计数据)新签约面积预计实现了同比大幅增长。总体而言,疫情之下公司新签约面积仍实现高增长,也将助力公司物管业务收入保持稳定增长。 公司启动组织架构调整,实现三大平台统一,助力公司融合融效发展 近期董事会同意公司总部设立九个职能部门和两大事业群,九个职能部门分别 为战略管理中心、投资管理中心、科技与创新中心、财务管理中心、综合管理 中心、风控法务部、安全生产监督管理部、监察部、董事会秘书办公室,两大 事业群分别为物业事业群和资管事业群。本次组织架构大调整将实现招商积余、中航物业和招商物业三大平台的统一:1)在九个职能部门中,实现中后台部门的精简整合优化,缩短管理链条,提升管理效率;2)在两大事业群中,尤其物业事业群将实现中航物业和招商物业的统一,实现资源共享、优势互补、标准统一、统一作战的目的,增加前台部门的战斗效率。总体而言,本次组织架构大调整将助力公司融合融效发展,推动公司实现更有质量的成长。 大股东全力支持、寄予厚望,助力实现量质齐升,,PS低估有望逐步修复作为物管行业龙头之一,目前公司物管利润率、增值服务占比较行业仍有较大提升空间,并考虑到近期招商蛇口2019年业绩会上表示将对招商积余的全力支持(计划启动组织架构大调整+中期注入持有型物业资产),预计物管业务利润率望逐步修复、营业收入也或将进一步提升。从估值角度来看,公司20/21PE分别为53/36倍,略高于主流15家物管公司平均47/35倍,略高于2家龙头(保利物业、碧桂园服务)平均47/34倍;但公司20/21PS分别为3.1/2.5倍,显著低于主流15家物管公司平均4.0/3.0倍,显著低于2家龙头平均5.8/4.3倍。公司PE略高于可比公司,PS显著低于可比公司,主要源于公司利润率远低于行业平均,预计随着利润率的逐步改善,PS估值也将逐步修复。 投资建议:新签约靓丽,组织架构调整,量质齐升可期,重申“强推”评级招商积余战略聚焦物业管理优质赛道,并深耕机构类物管,与招商物业强强联合,合并后在管面积达1.53亿平,将有望成为非住宅类物管龙头,并且新增招商局集团背景,在大股东招商蛇口的全力认可和支持下,预计后续业绩有望实现量质齐升。我们维持2020-22年每股收益预测为0.59、0.84、1.11元,同时考虑到公司双重稀缺性和集团内高度战略定位,参考主流15家物管公司20PS平均4.0倍,按照2020年目标PS4.0倍,上调目标价至39.9元(原目标价为34.8元),相当于20/21PE为68/46倍,重申“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、利润率提升不及预期
招商积余 房地产业 2020-06-16 31.19 39.13 19.55% 36.50 17.02%
38.80 24.40% -- 详细
珠联璧合强强联手,迈入行业第一梯队 2019年中航物业和招商物业合并后,公司由中航善达更名为招商积余。合并后,公司物管业务覆盖全国70多个城市,管理项目1198个,管理面积达1.53亿平方米,规模跻身行业第一梯队。 “中航+招商”优势互补,多元业态势头强劲 中航物业聚焦非住物业市场,招商物业背靠母公司深耕住宅物业。截至2019年末,中航物业在管面积中,非住业态占比69%,招商物业在管面积中,住宅业态占比65%;重组后,中航物业和招商物业在多业态市场拓展及母公司支持下形成优势互补。2019年招商积余实现基础物业管理收入46亿元,同比增长27.9%;专业化服务业务收入5.5亿元,同比增长95.9%;资产管理业务收入6.2亿元,占总营业收入的10.2%,毛利率高达73.1%;在稳定发展基础物业的同时,公司专业化服务内容不断创新,成功塑造品牌优势,将专业化服务推向增值回报的新台阶。 财务状况良好,盈利改善可期 2020年第一季度,公司实现营业收入17.5亿元,同比增长40.8%;归母净利润0.6亿元,同比增长7.9%,在疫情影响下,公司收入快增,业绩实现正增长,展现出强大的抗风险能力。在降本增效的2020年,我们预计盈利能力有望持续修复。 盈利预测与投资建议 重组后,招商积余跃升至行业第一梯队,依托母公司获取住宅资源,非住宅领域持续发力,市场化拓展能力强劲,专业服务独具特色,财务保持稳健,未来利润率水平有望持续修复。我们预计公司20-22年EPS分别为0.58、0.8、1.1元/股,对应PE为54.1、39.2、28.6倍。考虑到公司当前在A股市场的稀缺性及较高的成长性,并参考DCF模型估值,给予公司10%的估值溢价,对应目标价39.13元/股,首次覆盖,给予公司“买入”评级。 风险提示 人工成本上升过快,新签管理面积不及预期。
招商积余 房地产业 2020-05-01 28.31 34.80 6.32% 36.18 27.80%
37.88 33.80%
详细
20Q1业绩-32%,疫情下非物管业务亏损致业绩暂降,成长性仍值得期待 根据备考口径数据分析,20Q1公司营业收入17.5亿元,同比-11.1%;营业成本15.4亿元,同比-7.4%;归母净利润0.59亿元,同比-32.4%;扣非归母净利润0.29亿元,同比-65.5%;基本每股收益0.056元,同比-32.1%;毛利率和净利率分别为12.3%和3.4%,同比分别-3.5、-1.1pct;三项费用率合计7.9%,同比-0.9pct,其中销售、管理和财务费用率分别同比-0.1pct、-1.0pct、+2.0pct。我们认为,公司Q1公司营收和业绩阶段性下降主要源于:1)新冠疫情导致持有物业出租及经营业务的扣非归母净利润减少4,430万元、并造成亏损,这部分是主因,估算剔除该业务影响后业绩为小幅增长;2)新冠疫情下抗疫成本增加导致公司毛利率和净利率有所下降,不过期间公司收到政府稳岗及疫情防控补贴1,222万元和“新型肺炎疫情防控”捐赠款2,000万元,应该有一定程度对冲,并且预计后续仍将有补贴进入;3)新冠疫情下公司专业化服务(增值服务)在非住宅方面可能影响更大,造成高毛利业务收入的阶段性下降。总体而言,疫情之下公司业绩主要源于非物管业务亏损造成阶段性下行,考虑到物管行业的高成长以及大股东的全力支持,预计公司成长性仍值得期待。 19年末在管1.53亿方、同比+25%,非住宅占比50%,有望实现量质齐升 2019年末,公司管理面积达1.53亿平,同比+24.9%,管理规模稳步增长。其中,1)中航物业、招商物业管理面积分别为6,729、8,537万平,分别同比+26.8%、+23.5%;2)住宅、非住宅分别为7,653、7,613万平,分别占比50.1%、49.9%,分别同比+16.0%、+35.4%;3)来自控股股东、第三方分别占比40.9%、59.1%。物业管理费总体收缴率为96.4%,其中,非住宅、住宅业务收缴率分别为97.8%、92.5%。2019年,公司重点围绕机构物业开展市场化拓展,新签项目包括企业总部、政府、商业写字楼、园区、高校、场馆、医院、公共交通等多种业态,并在城市服务项目取得突破。中航物业、招商物业两个物业平台业务均实现稳步增长,目前公司物管利润率较行业仍有较大提升空间,并考虑到近期招商蛇口2019年业绩会上表示将对招商积余的全力支持(计划对启动组织架构大调整和中期注入持有型物业资产),预计物业管理业务利润率望逐步修复、营业收入也或将进一步提升,预计后续业绩有望实现量质齐升。 投资建议:非物管业务致业绩暂降,成长性仍值得期待,维持“强推”评级 招商积余战略聚焦物业管理优质赛道,并深耕机构类物管,与招商物业强强联合,合并后在管面积达1.53亿平,将有望成为非住宅类物管龙头,并且新增招商局集团背景,并且在大股东招商蛇口的全力认可和支持下,后续或通过组织架构改革提升人均效能、推动利润率的修复,以及物业管理资产注入提升收入规模,预计后续业绩有望实现量质齐升。考虑到新冠疫情下持有物业出租及经营业务业绩的阶段性下降,我们下调2020-22年每股收益预测至0.59、0.86、1.12元(原值0.64、0.86、1.12元),同时考虑到公司双重稀缺性、集团内高度战略定位以及近期物管行业估值中枢上移等因素,按照2021年目标PE40倍,上调目标价至34.8元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、利润率提升不及预期。
招商积余 房地产业 2020-04-21 25.22 30.36 -- 33.48 32.75%
36.50 44.73%
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19年营收-8.7%,归母净利润-66.6%。 公司发布19年业绩,营收60.8亿元同比-8.7%,归母净利润2.86亿元同比-66.6%。相比18年,公司营收结构发生较大变化。并表口径为原中航善达与招商物业19年12月数据。结构上看,公司不再从事房地块开发业务,专注于物管+资管两项核心业务。 受到剥离地产业务影响,公司销售费用率延续下降趋势,较18年下降0.44pc至1.23%;管理费用率较18年提升0.48pc至6.24%;营业税率较18年的3.61%下降至19年的0.26%。 物管:中航物业加快拓展,招商物业运营提升,专业服务化零为整。 中航物业:在管面积+26.8%至6729万平米(18年增速3%),外拓明显加速。19年中航物业分别与成都城投置地、山东铁路开发、济南铁路房产合作设立合资公司,股权占比分别为51%、49%、51%。结构上看,在管面积中69%为非住宅业态。子公司中航物业管理全年营收+16.1%至45.1亿元,净利润+21.6%至2.03亿元,净利率4.51%,较18年(4.31%)有略有提升。 招商物业:在管面积+23.5%至8537万平米(18年增速25.8%)。19年新增在管面积1624万平米,其中860万平米来自控股股东。结构上看,在管面积中65%为住宅业态。全年扣非归母净利润+22.2%至1.73亿,业绩承诺完成率109%;从并表口径来看,净利率6.54%,较2018年全年(4.66%)有明显提升,随着其角色定位“成本中心”转向“利润中心”,预计利润率仍将持续改善。 专业业务:化零为整,相互赋能。公司整合后专业化服务能力有:1)楼宇设备管理;2)开发商及房屋中介服务;3)“到家汇”业务;4)智慧园区业务;5)智慧停车管理业务;6)安保服务;7)餐饮服务;8)洗衣、养护服务。专业业务板块主体为招商物业旗下开发商服务及专业服务,吸收中航善达旗下中航智泊、干洗、酒楼业务。后续有望相互赋能,打造增值服务体系。 资管:商管待发力,租赁保持稳定。 公司资产管理业务分为两部分:商管和租赁,合计收入6.17亿元,同比-2.35%,主要在于18年转让上海天盛广场导致出租面积减少。 商管:19年底在管项目16个(4自营+4招蛇委托+8轻资产输出),143万平米;18年底为15个,127万平米。另外,19年底深圳华强北、龙华九方合约到期,剔除后管理项目14个,管理面积113万平米。 租赁:19年底可租面积59.3万平米,出租率96%。 业务整合:非住宅成为主要业态,两大智慧平台科技赋能。 重组后公司在管面积1.53亿平米,新签年度合同额22亿元,总体物管费收缴率96.4%(住宅收缴率92.5%,非住宅收缴率97.8%)。非住宅成为公司基础物管主要业态,占总在管面积50%,占基础物管收入82%。 重组后公司拥有智慧物业π平台及招商通两大智慧系统,后续计划以智慧物业π平台为载体,打造智慧服务模块,打通物业管理价值链;以招商通智慧平台为基础,通过到家汇、慧到家、招商通的终端应用,构建智慧社区生态圈运营体系。 相较于2019H1备考合并资产负债表,资产端:应收款及其他应收款减少13.2亿,货币资金增加11.7亿;负债端:长短期借款共减少6.2亿。 上调目标价至30.36元,维持“买入”评级。 公司重组后,拥有“招商物业”和“中航物业”两大运营品牌,19年中航物业拓展提速,招商物业运营效率继续提升;专业业务板块,双方化零为整,相互赋能,有望打造增值服务体系。 我们上调20-21年预测EPS至0.56、0.84元,引入22年预测EPS为1.13元。鉴于行业成长性较强,市场普遍关注公司在未来1-2年的成长,故选用2021年估值。可比公司2021年平均预测PE为31倍,由于公司背靠招商局集团,同时深耕非住宅领域,我们给予一定的估值溢价,给予2021年36倍PE,上调目标价至30.36元,维持“买入”评级。 风险提示人工成本快速上升风险;增值服务拓展不确定性风险;关联方依赖风险;外包质量风险。
招商积余 房地产业 2020-04-20 25.60 -- -- 33.48 30.78%
36.50 42.58%
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(一)上年剥离地产业务致19年业绩大幅波动,“聚焦主业”扣非归母净利润翻三倍 2019年公司实现营业收入60.78亿元,同比下降8.68%;实现归母净利润2.86亿元,同比下降66.59%,利润同比下降主要系18年公司转让三家房地产项目公司取得投资收益所致,若剔除上述影响,2019年归母净利润同比增加4.26亿元,较上年同期增长334.95%。另外,公司下属企业谟岭公司破产清算等原因导致投资收益为-0.14亿元,也对公司业绩造成一定影响。分业务来看,物业管理业务实现营收51.50亿元,同比增长32.8%,占营收的84.72%;资产管理业务实现营收6.17亿元,同比下降2.35%,占营收的10.15%,主要系19年减少了已转让的上海天盛广场的租金收入;其他业务实现营收3.12亿元,同比下降85.48%,占营收的5.13%,主要系公司不再从事新的房地产开发,仅销售部分遗留地产项目尾盘。公司在报告期内完成重大资产重组,聚焦物管主业,预计未来业绩将稳步增长。 (二)物管业务稳步挺进,规模效应逐步显现 报告期内,公司物业管理业务在管项目1198个,管理面积约1.53亿平方米,全年实现营业收入51.50亿元,同比增长32.8%。物业管理业务新签年度合同额22亿元,物业管理费总体收缴率为96.40%。中航物业、招商物业两个物业平台业务均稳步增长,中航物业在管项目591个,管理面积6729万平方米,其中住宅业态管理面积占比31%,非住宅业态管理面积占比69%。招商物业在管项目607个,管理面积8537万平方米,其中住宅管理面积占比65%,非住宅管理面积占比35%。报告期内重点围绕机构物业开展市场拓展,2019年新签项目涵盖了企业总部、政府、商业写字楼、园区、高校、场馆、医院、公共交通等众多机构特色业态,更在城市服务项目取得突破。公司物管业务的毛利率为9.83%,同比减少0.78个百分点,与同行业公司比较来看,毛利率有较大的提升空间,随着重组后规模效应逐渐显现,费用率有望下降,公司盈利能力逐步改善。 (三)商业运营管理能力不断强化,持有物业业务表现稳定 截至报告期末,九方资管在管项目16个,管理面积143万平米。其中自营项目4个,受托招商蛇口项目4个,轻资产管理输出项目8个。由于资产重组及合约到期,深圳华强北九方、龙华九方委托管理合同在2019年12月31日结束。剔除这两个项目,累计在管项目14个,管理面积113万平米。公司拥有的出租物业包含酒店、购物中心、商业、写字楼等多种业态,总可出租面积为59.35万平方米,总体出租率为96%。 (四)“12347”发展战略定方向,2020年提质增效扬帆起航 公司制定了“12347”发展战略,以建设“国内领先的物业资产管理运营商”为目标,发展物业管理及资产管理两项核心业务;在战略协同方面,成为招商局集团资产保值增值平台,成为招商蛇口持有资产运营的承载平台,成为招商蛇口产业数字化的标兵;坚持专业化、集约化、生态化、市场化的“四化”发展原则,通过七大战略举措,推动战略实施落地。2020年,公司将以打造“国内领先的物业资产管理运营商”为方向引领,全力推进公司战略转型的落地。通过两个物业平台融合融效,投资并购,探索和发展产业链延伸业务,加大研发投入,打造智慧物业平台,实现业务快速扩张。 投资建议 公司作为A股龙头物业公司,深耕机构物业,科技赋能物管,市场拓展加速进行;公司背靠两大央企,在获取机构物业的项目上具备优势,母公司招商蛇口将为公司提供稳健的项目资源;随着中航善达和招商物业的融合协作,规模效应将逐渐显现,公司盈利能力有望提升。 我们预计公司2020-2022年的每股收益分别为0.59、0.85、1.08元,以4月14日26.33元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为44.6、31.0、24.4倍。我们看好物管行业和公司未来的发展,给予首次“推荐”评级。 风险提示 公司收并购拓展能力不及预期,战略转型的推进遭遇阻力,疫情带来的拓展减速、成本增加、基层员工流失、服务品质波动等经营风险。
招商积余 房地产业 2020-04-17 25.15 30.50 -- 33.48 33.12%
36.50 45.13%
详细
重组圆满完成,物管收入增长明显。公司2019年实现营业收入60.8亿元,同比下降8.7%;实现归母净利润2.9亿元,同比下降66.6%。期内归母净利润的降幅高于营收降幅的主要原因在于:1、2018年公司转让地产项目确认的投资收益12.4亿元,报告期内无同类投资收益;2、公司物业板块的毛利率下降0.8%至9.8%,资管板块的毛利率下降1.1%至73.1%。 物管业务规模上台阶,均衡布局叠加科技赋能长期毛利率有望维持。2019年公司管理面积达到1.53亿平方米,同比增长24.9%。 期内公司基础物业管理实现收入46.0亿元,同比增长27.9%,专业化服务业务实现收入5.5亿元,同比增长95.9%。盈利能力方面,2019年公司物业板块毛利率为9.8%,同比降低了0.8个百分点,中长期来看,考虑到公司在管面积中约50%为学校及医院等公建类非住业态,可以有效将人力成本上升向业主转移。因此我们认为公司非住业态的毛利率在未来有望保持稳定。 商业运营初具规模,地产开发持续收缩。商业运营方面,截至2019年12月,九方资管在管项目16个,管理面积143万平米。公司拥有的出租物业包含酒店、购物中心、商业、写字楼等多种业态,总可出租面积达到59.3万平,总体出租率为96%。房地产开发业务方面,截止2019年末公司存货的账面价值约为16.6亿元,预计未来公司的房地产开发业务将继续收缩。 上调盈利预测和目标价,维持买入评级不变。我们预测2020-2022年EPS为0.61/0.84/1.11元(原预测2020-2021年为0.38/0.47元)。考虑到可比公司2020年的平均PE估值为36X,我们给予公司40%的估值溢价,即2020年50X的估值水平,结合盈利预测上调目标价至30.50元(原目标价为24元)。 风险提示:地产业务剥离不确定导致业绩波动;重组整合效果不佳导致项目拓展和利润率提升不及预期;疫情发展超预期,导致公司防疫支出过高或项目外拓增速不及预期。
招商积余 房地产业 2020-04-16 26.53 -- -- 33.13 24.88%
36.50 37.58%
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事件:公司披露2019年年报,实现营业收入60.78亿元,同比减少8.68%,实现归母净利润2.86亿元,yoy-66.59%,实现基本EPS0.409元,yoy-71.98%,每10股派息1元。 非损影响淡化,预计随招商物业全年并表,公司盈利能力有望稳步提升。2019年公司实现营业收入60.78亿元,同比减少8.68%,实现归母净利润2.86亿元,yoy-66.59%。1)公司营收规模下降主要由于公司逐渐退出开发项目,2)若不考虑2018年同期公司转让三家地产项目取得的投资收益12.5亿元,公司实现归母净利润同比增加4.26亿元,yoy334.95%。3)2018年公司计提存货跌价准备3亿元,2019年存货减值较少,此外还有公司投资性房地产产生的公允价值变动等非经常性项目的影响均在2019年减少,4)公司毛利率下降1.38个PCT至18.26%,销售、管理、财务费用率分别变动-0.43、0.25、0.54个pct至1.23%、6.24%、6.53%,盈利能力保持稳定,其中招商物业、中航物业年度实现净利率分别为6.5%、4.5%,2018年分别为5%、4.4%,均有所增长,且招商物业净利率高于中航,预计随2020年全年度并表后,公司净利率有望继续提升。 在管物业以非住宅为主、在管项目量价齐升,专业服务增长亮眼、盈利较强。2019年公司完成重组,2019年12月招商物业并表,并表后物管板块实现营收51.5亿元,yoy32.8%,占总营收比重84.72%,实现毛利率9.83%。 (1)年末在管面积1.53亿平,比2018年新增3045万方,总在管中来自招商体系为6244万平,占比41%,按来源分,来自招商物业、中航物业的在管面积分别为8537、6729万方,按业态分,在管住宅、非住宅各占50%。 (2)2019年公司基础物管服务实现营收46亿元,yoy35.97%,基础物管毛利率为8.5%,在管均价2.51元/平/月(去年同期为2.45元/平/月),有所提升;其中住宅、非住宅营收分别为8.4亿、37.6亿元,贡献分别为18.2%、81.8%,非住宅项目毛利率为9.3%远超住宅的4.9%,贡献了总毛利89.5%,全年住宅、非住宅管理均价分别为0.91、4.11元/平/月。 (3)专业服务增长亮眼,盈利能力较为可观,有望成为业绩增长新动能。2019年公司专业服务实现营收5.5亿元,yoy95.9%,占物管收入的10.7%,对应毛利率为21.2%。专业服务的快速增长,或表明该项服务仍处于渗透率快速提升的阶段。公司专业服务除了针对客户的资产管理、团购集采和对开发商的案场服务咨询等,值得注意的是公司以非住宅物业为主,目前主要针对该类客户提供的楼宇设备运维管理、定制办公的服务,业务范围仍然具备较大的拓宽空间。我们看好公司依靠招商、中航两大央企集团、在非住宅项目领域拓展优势,以及未来业务面拓展、深度服务的潜力。 资产管理服务轻资产化趋势明显,盈利能力稳健。公司资产管理服务主要包括商业运营、持有物业出租及经营,2019年公司实现营收6.17亿元,yoy-2.4%,占总营收比重10.2%,实现毛利率73.1%。公司资产管理服务营收减少主要系减少了已转让的上海天盛广场的租金收入。 截至2019年底九方资管在管项目16个,管理面积143万平米。其中自营项目4个,受托招商蛇口项目4个,轻资产管理输出项目8个。由于资产重组及合约到期,深圳华强北九方、龙华九方委托管理合同在年末结束,剔除后累计在管项目14个,管理面积113万平米。持有物业中,公司总可出租面积为59.35万方,包含酒店、购物中心商写等多种业态。地产开发有序退出、后续存货减值风险较小。其他业务实现营业收入31,164万元,yoy-85.48%,占公司营业收入的5.1%。主要系公司已不再从事新的房地产开发,仅销售部分遗留地产项目尾盘,故营业收入同比降幅较大。目前公司在手土储50万方,主要为衡阳中航地产、天津格兰云天置业,已委托招商蛇口代管。2019年末账面存货约为16.58亿,累计减值存货跌价准备5.4亿,减值计提充分,未来继续减值风险较小。 投资建议:公司背靠招商局集团、中航集团两大央企,在住宅、非住宅项目拓展方面均具备较强优势,2019年公司在管物业项目实现量价齐升、专业服务营收增长亮眼,同时公司资产管理服务相对平稳、盈利能力可观,在管项目优质、运营良好。基于此,我们预计20-22年净利润分别为5.84、7.87、10.26亿元,对应EPS分别为0.55元、0.74、0.97元,对应PE分别为45.88X、34.06X、26.13倍,维持“买入”评级。风险提示:商誉减值风险,物业费收缴不及预期、业务拓展不及预期
招商积余 房地产业 2020-04-16 26.53 31.50 -- 33.13 24.88%
36.50 37.58%
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事件:公司披露 2019年年报,报告期内公司实现营业收入 60.78亿元,同比下降 8.68%,归属于母公司所有者的净利润 2.86亿元,同比下降66.59%;其中物业管理板块实现营业收入 51.50亿元,同比增长32.80%,占公司营业收入的 84.7%,其中基础物业管理实现收入 46.0亿元,同比增长 27.88%;专业化服务业务实现营业收入 5.50亿元, 同比增长 95.93%。 招商局物业 顺利并表,利润水平快速修复。2019年,公司开展物业管理业务的主要子公司中航物业、招商局物业分别贡献收入 45.06、5.92亿,合计占物业管理板块收入的 99%,其中招商局物业仅并表了 12月经营数据;两者分别贡献净利润 20319、3876万元,对应的净利率约为 4.51%、6.50%;2018年同期中航物业、招商局物业的净利率分别仅为 4.30%、4.66%,招商局物业净利率有明显修复。我们相信随着公司经营效率的提升和整合后发挥的协同效应,招商局物业部分的利润水平有望踏入修复快车道,回归行业中枢值。 市场化拓展成效显著,新签合同额快速增长。公司锐意进取,围绕机构物业努力开展市场化拓展,新签项目涵盖了总部大楼、政府、商写、高校、城市公共服务等业态。截止至 2019年底,公司合计在管面积达1.53亿平米,其中非住宅物业在管面积占比过半。中航物业部分管理面积为 6729万平米,其中非住宅业态占比 69%,管理规模较 2019年年中下降 905万方,但无论是新签合同额或收入均保持强劲增长,我们有理由相信是公司清退了一部分低能效的项目;招商局物业部分管理面积为 8537万平米,较 2019年年中大幅增长了 1445万平米,来自控股股东的新签合同额为 6.71亿,同比大幅增长 85.6%,确定性凸现。 维持公司买入评级。考虑到招商局物业部分良好的业绩表现,我们小幅上调公司的盈利预测,预计 2020-2022年物业板块净利润为 6.59、9.25、12.57亿元,整体 EPS 为 0.66、0.91、1.22元,对应的 PE 为 38.3、27.7、20.7倍,给予 2021年 31倍估值,上调目标价至 31.5元。 : 风险提示:利润修复不及预期,市场拓展受疫情影响
招商积余 房地产业 2020-04-15 25.56 31.00 -- 33.13 29.62%
36.50 42.80%
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19年业绩同比-67% ,源于 18年非经常性损益较高,扣非后归母业绩大增2019年,公司实现营收 60.8亿元,同比-8.7%;实现归母净利润 2.86亿元,同比-66.6%;扣非后归母净利润 2.90亿元,同比+292.9%;基本每股收益 0.41元,同比-68.2%。公司业绩同比下降,主要源于 18年确认转让 3个房地产项目的投资收益合计 12.4亿元(非经常性损益),19年由于下属企业谟岭公司破产清算等原因导致投资收益合计为-0.14亿元。其中,物业管理业务实现营收 51.5亿元,同比+32.8%,占比营收 84.7%;资产管理业务实现营收 6.2亿元,同比-2.4%,占比营收 10.2%,资产管理业务收入下降主要源于 19年减少了已转让的上海天盛广场的租金收入。其他业务实现营收 3.1亿元,同比-85.5%,占比营收 5.1%,主要源于公司地产业务已逐步剥离,目前仅销售部分遗留地产项目尾盘,因此同比降幅较大。此外,公司拟每股分红 0.1元。 算 估算 19年存量业务业绩约 4.8亿元,其中物 业绩 业绩 3.9亿元 、 同比+26%2019年,公司物业管理业务实现营收 51.5亿元,同比+32.8%;其中,基础物业管理收入、专业化服务收入分别为 46.0、5.5亿元,分别同比+27.9%、+95.9%。 19年中航物业实现营收 45.1亿元,同比+21.2%;实现净利润 2.03亿元,同比+23.9%;公司 19年业绩中仅并表招商物业收购日(19年 11月 19日)至 19年末业绩,对应营收 5.9亿元,净利润 3,876万元。19年全年,招商物业实现归母净利润 1.89亿元,同比+29%,扣非后归母净利润 1.73亿元,业绩承诺实现率为 108.8%(招商物业 2019-21年业绩承诺分别为 1.59、1.89、2.15亿元)。 因而,考虑招商物业全年业绩贡献后:1)加回招商物业后扣非后业绩=原扣非后业绩 2.9亿元+招商物业前 11个月业绩 1.5亿元=4.4亿元,再考虑加回三个房地产开发项目合计亏损 4,103万元,估算物业和出租等存量业务业绩合计约4.8亿元;2)中航物业+招商物业合计业绩约 3.9亿元,同比+26%。 19年末管 在管 1.53亿方 、同比+25% ,非住宅占比 50% ,望实现量质齐升2019年末,公司管理面积达 1.53亿平,同比+24.9%,管理规模稳步增长。其中,1)中航物业、招商物业管理面积分别为 6,729、8,537万平,分别同比+26.8%、+23.5%;2)住宅、非住宅分别为 7,653、7,613万平,分别占比 50.1%、49.9%,分别同比+16.0%、+35.4%;3)来自控股股东、第三方分别占比 40.9%、59.1%。 物业管理费总体收缴率为 96.4%,其中,非住宅、住宅业务收缴率分别为 97.8%、92.5%。2019年,公司重点围绕机构物业开展市场化拓展,新签项目包括企业总部、政府、商业写字楼、园区、高校、场馆、医院、公共交通等多种业态,并在城市服务项目取得突破。中航物业、招商物业两个物业平台业务均实现稳步增长,目前公司物管利润率较行业仍有较大提升空间,考虑到后续公司毛利率有望提升、费用率有望改善等因素,预计物业管理业务利润率望逐步修复,业绩有望实现量质齐升。 投资建议:物管业务稳步增长,缔造非住宅物管龙头, 维持 “强推”评级中航善达战略聚焦物业管理优质赛道,并深耕机构类物管,与招商物业强强联合,合并后在管面积达 1.53亿平,将有望成为非住宅类物管龙头,并且新增招商局集团背景,后续规模扩张得以较强保障。招商物业定位提升,将逐步从“成本中心”转向“利润中心”,同时后续或通过组织架构改革提升人均效能,有望推动利润率提升,实现量质提升。我们维持2020-21年每股收益预测为0.64和 0.86元,并引入 2022年每股收益预测为 1.12元,考虑到公司双重稀缺性、集团内高度战略定位以及近期物管行业估值中枢上移等因素,上调目标价至31.00元,对应 21年 PE36倍,维持 “强推” 评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、利润率提升不及预期
招商积余 房地产业 2020-04-15 25.56 -- -- 33.13 29.62%
36.50 42.80%
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招商积余发布 2019年年报:2019年公司实现营业收入 60.78亿元,同比下降 8.68%;利润总额 4.08亿元,同比下降 66.68%;归母净利润 2.86亿元,同比下降 66.59%;基本每股收益 0.409元。 点评受到原房地产业务收缩影响 ,表观利润有所下滑。 。2019年公司实现营业收入 60.78亿元,同比下降 8.68%;利润总额 4.08亿元,同比下降 66.68%; 归母净利润 2.86亿元,同比下降 66.59%;分业务看,物业管理、资产管理、其他业务收入分别占比 84.72%、10.15%、5.13%。利润下滑主要源于公司2018年转让三家房地产项目公司,带来较大投资收益;若剔除投资收益影响,归母净利润同比增长 4.26亿元,同比增长 334.95%;值得关注的是,2019年公司业绩仅合并了招商物业 12月经营数据,2020年公司将完整体现招商物业的经营业绩。 物业 业务表现优异 ,毛利率仍有提升空间。物业管理业务成为公司主要业务,2019年物业管理业务营收 51.50亿元,同比增长 32.80%,占总营收的84.72%。截至 2019年,公司在管项目 1198个,管理面积 1.53亿平米,同比增长25%,总体收缴率96.4%,其中来自控股股东方的面积同比增长16%; 中航物业、招商物业两个物业平台业务均稳步增长,中航物业管理面积 6729万平米,同比增长 27%,其中住宅、非住宅面积占比分别 31%、69%;招商物业在管项目 607个,管理面积 8537万平方米,同比增长 23%,其中住宅、非住宅面积占比 65%、35%。公司具备两大央企背景,在机构物业领域有明显优势,在企业总部、政府项目、商业写字楼、园区、高校、公共交通、城市服务等领域持续拓展。截至 2019年,公司物管业务毛利率 9.83%,其中基础物管、专业化服务毛利率分别 8.47%、21.22%,显著低于行业平均水平。公司提出 2020年持续控制成本、提升效率,一系列提质增效举措有望推动毛利率有所提升。 资产运营初具规模,持有物业出租稳定。商业运营方面,截至 2019年末,九方资管在管项目 16个,管理面积 143万平米;其中自营项目 4个,受托招商蛇口项目 4个,轻资产管理输出项目 8个。由于资产重组及合约到期,深圳两项目已到期,剔除此影响,累计在管项目 14个,管理面积 113万平米。此外,持有物业出租方面,公司拥有的出租物业包含酒店、购物中心、商业、写字楼等多种业态,总可出租面积为 59.35万平米,出租率为 96%。 2019年,公司资产管理业务综合毛利率 73.08%,同比减少 1.11个百分点,仍处于高位。 财务 稳健,融资成本 维持 低位。截至 2019年末,公司融资余额 38.96亿元,银行贷款、债券分别占比 64%、36%,综合融资成本在 4-5%;公司短期负债仅 5.09亿元,占比仅 13%,同期货币资金 24.05亿元,有效覆盖短期负债。公司 2019年资产负债率 51.51%,同比下降 11.58%。 投资建议:招商积余启程,聚焦存量资产的管理、运营及服务。两大央企强强联合,招商积余在物业资源获取上优势明显;同时,机构物业具备提价简单、收缴率高、行业壁垒高、规模较大等优点;毛利率改善空间大,未来业绩释放有较大潜力。我们预计招商积余 2020-2022年基本每股收益为 0.56、0.75、0.94元,对应估值为 45、34、27倍;给予“买入”评级。 风险提示:宏观经济不景气,居民支付能力下降;成本刚性,毛利持续压缩;行业限价政策影响盈利情况。
招商积余 房地产业 2020-04-15 25.56 -- -- 33.13 29.62%
36.50 42.80%
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事件公司发布2019年年度报告:报告期内公司实现营业收入60.78亿元,同比下降8.68%;实现归母净利润2.86亿元,同比下降66.59%;基本每股收益0.409元/股,同比下降68.16%。 点评“脱重向轻”带动上年同期投资收益高增,致本期业绩大幅波动公司2019年归母净利润较上年同期大幅下降的主要原因在于:公司于2018年积极推动战略转型,明确以物业资产管理业务为主,以轻资产经营方式加快规模扩张和效益提升,相继转让中航城置业(上海)有限公司100%股权、贵阳中航房地产开发有限公司70%股权、惠东县康宏发展有限公司51%股权合计确认12.43亿元的股权处置收益。报告期内由于孙公司谟岭公司破产清算,投资收益为-0.03亿元。若剔除上年子公司转让投资收益影响,本期归母净利润将实现大幅增长。分业务来看: (1)物业管理实现营业收入51.50亿元,同比增长32.80%,占比较上年提升26.5个百分点至84.72%; (2)资产管理实现营收6.17亿元,因本年减少了已转让的上海天盛广场的租金收入,同比下降2.35%,占比微增0.7个百分点至10.15%。考虑到,公司已不再从事新的房地产开发项目,随着少量存量项目、尾盘的处置和消化,业绩波动将逐步平滑,战略聚焦物业资产管理业务有望带动业绩实现稳步增长。 规模效应逐步凸显,内外兼顾资源广拓、多业态综合服务能力提升截至报告期末,公司下属物业管理平台(中航物业、招商物业)合计管理项目1198个,除住宅以外,涵盖政府、企业总部、城市公共类、园区、商写物业等非住宅业态,合计管理面积1.53亿平方米,同比增长24.91%;新签年度合同额22.1亿元,同比增长37.63%。其中 (1)按来源:(a)来自控股股东管理面积6244万方,占比较上年下降3.2个百分点至40.9%;(b)来自控股股东的新签年度合同额约6.71亿元,占比较上年提升7.9个百分点至30.4%。 (2)按业态:住宅、非住宅管理面积占比分别为50.1%、49.9%,新签年度合同额占比分别为18.7%、81.3%。报告期内,非住宅基础物业管理毛利率达9.26%高于同期住宅类。公司在内部继承集团资源输送的同时,凭借良好的口碑、优质的服务等优势在外部拓展方面的表现同样出色。当前公司整体净利润率低于同梯队水平,盈利能力具备提升空间。夯实基础物业管理服务的同时,公司亦积极探索新的业绩增长点,专业化服务贡献稳步提升,高毛利率资产管理业务平稳发展,未来盈利水平改善可期。 投资建议:公司采取聚焦存量资产的发展战略,重组后竞争优势进一步凸显。作为招商蛇口唯一的物管平台,将持续受益于集团内资源输送,叠加第三方拓展能力不断强化,未来规模提升可期。中航物业和招商物业在行业细分领域均具备较强的专业能力,未来多业态实现协同共振的同时,盈利水平有望迎来修复。我们预计公司2020-2022年EPS分别为0.62、0.83、1.10元,对应当前股价PE为40.6、30.3、23.1倍,维持“增持”评级。 风险提示:人工成本增长过快,行业竞争加剧,外部拓展不及预期,商品房竣工不及预期等。
招商积余 房地产业 2020-04-15 25.56 -- -- 33.13 29.62%
36.50 42.80%
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事件 招商积余发布2019年年报:2019年公司实现营业收入60.78亿元,同比下降8.68%;利润总额4.08亿元,同比下降66.68%;归母净利润2.86亿元,同比下降66.59%;基本每股收益0.409元。 点评 受到原房地产业务收缩影响,表观利润有所下滑。2019年公司实现营业收入60.78亿元,同比下降8.68%;利润总额4.08亿元,同比下降66.68%;归母净利润2.86亿元,同比下降66.59%;分业务看,物业管理、资产管理、其他业务收入分别占比84.72%、10.15%、5.13%。利润下滑主要源于公司2018年转让三家房地产项目公司,带来较大投资收益;若剔除投资收益影响,归母净利润同比增长4.26亿元,同比增长334.95%;值得关注的是,2019年公司业绩仅合并了招商物业12月经营数据,2020年公司将完整体现招商物业的经营业绩。 物业业务表现优异,毛利率仍有提升空间。物业管理业务成为公司主要业务,2019年物业管理业务营收51.50亿元,同比增长32.80%,占总营收的84.72%。截至2019年,公司在管项目1198个,管理面积1.53亿平米,同比增长25%,总体收缴率96.4%,其中来自控股股东方的面积同比增长16%;中航物业、招商物业两个物业平台业务均稳步增长,中航物业管理面积6729万平米,同比增长27%,其中住宅、非住宅面积占比分别31%、69%;招商物业在管项目607个,管理面积8537万平方米,同比增长23%,其中住宅、非住宅面积占比65%、35%。公司具备两大央企背景,在机构物业领域有明显优势,在企业总部、政府项目、商业写字楼、园区、高校、公共交通、城市服务等领域持续拓展。截至2019年,公司物管业务毛利率9.83%,其中基础物管、专业化服务毛利率分别8.47%、21.22%,显著低于行业平均水平。公司提出2020年持续控制成本、提升效率,一系列提质增效举措有望推动毛利率有所提升。 资产运营初具规模,持有物业出租稳定。商业运营方面,截至2019年末,九方资管在管项目16个,管理面积143万平米;其中自营项目4个,受托招商蛇口项目4个,轻资产管理输出项目8个。由于资产重组及合约到期,深圳两项目已到期,剔除此影响,累计在管项目14个,管理面积113万平米。此外,持有物业出租方面,公司拥有的出租物业包含酒店、购物中心、商业、写字楼等多种业态,总可出租面积为59.35万平米,出租率为96%。2019年,公司资产管理业务综合毛利率73.08%,同比减少1.11个百分点,仍处于高位。 财务稳健,融资成本维持低位。截至2019年末,公司融资余额38.96亿元,银行贷款、债券分别占比64%、36%,综合融资成本在4-5%;公司短期负债仅5.09亿元,占比仅13%,同期货币资金24.05亿元,有效覆盖短期负债。公司2019年资产负债率51.51%,同比下降11.58%。 投资建议:招商积余启程,聚焦存量资产的管理、运营及服务。两大央企强强联合,招商积余在物业资源获取上优势明显;同时,机构物业具备提价简单、收缴率高、行业壁垒高、规模较大等优点;毛利率改善空间大,未来业绩释放有较大潜力。我们预计招商积余2020-2022年基本每股收益为0.56、0.75、0.94元,对应估值为45、34、27倍;给予“买入”评级。 风险提示:宏观经济不景气,居民支付能力下降;成本刚性,毛利持续压缩;行业限价政策影响盈利情况。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名