2 2023 023 年年报， 年营收同比 2023 +23% 年公司实现营业总收入 、业绩同比-34%、符合预期 3,468.9 亿元，同比 ，毛利率底部 +23.4% 、分红可观 ；营业利润 。公司发布 243.2亿元，同比-29.9%；利润总额 246.3 亿元，同比-30.2%；归母净利润 120.7 亿元，同比-34.2%；扣非后归母净利润 117.9 亿元，同比-34.3%；每股收益 1.01 元/股，同比-34.1%。 公司 23 年毛利率 16.0%，同比-6.0pct；期间费率 5.3%，同比-0.8pct；净利率 5.2%，同比-4.5pct；此外投资收益 22.1 亿元，同比-47.3%；资产及信用减值损失 50.9 亿元，同比+298%，减少归母业绩 32.8 亿元。2023 年末合同负债（含预收账款）3,780 亿元，同比-8.4%，覆盖 23 年营收 1.1 倍。23 年公司新开工面积、竣工面积分别 1,491 万平、4,053 万平，同比分别-37%、+2%。24 年公司计划房地产及相关产业投资 3,350 亿元，计划新开工、竣工面积分别 1,800 万平、3,400 万平，同比分别-5%、-10%、-24%。此外，公司 23 年每股股息 0.41 元，分红比例 40%，对应股息率 5.1%。此前公司发布 3 年股东回报规划，预计 23-25 年度现金分红比例均不低于 40%，高分红积极回馈股东。 23 年销售稳居行业第一，拿地销售额比 39%、土储结构持续优化。公司公告，2023 年，公司实现销售面积 2,386 万平，同比-13.2%；销售金额 4,222 亿元，同比-7.7%，公司在核心 38 城销售贡献近 9 成，同比提升 2 个百分点；公司销售额排名稳居行业第一位，较2022 年末继续提升 1 名。公司 23 年拿地金额 1,632 亿元，同比+1%；权益地价 1359亿元，同比+26%，权益比提升 16pct 至 83%；拿地面积 1,075 万方，同比+2%；拿地销售金额比为 39%、拿地销售面积比为 45%，同比分别+3pct、7pct；公司新增项目税前成本利润率平均在 15%以上。截至 23 年末，公司土储计容建面 7,790 万平，其中存量项目 6,608 万平，占比 85%、同比-8pct，土储结构持续优化。 三条红线稳居绿档，融资成本创新低。公司公告，公司 2023 年实现现金回笼 4,304 亿元，回笼率 102%，其中当年回笼率 78.3%，同比+11.2pct。至 23 年末，公司剔预资产负债率为 67.1%、净负债率 61.2%、现金短债比 1.28 倍，三条红线稳居绿档。融资方面，公司紧抓市场窗口，积极开展融资额度储备，至 23 年末，公司有息负债 3,543 亿元，同比-7.1%；综合融资成本 3.56%，同比下降 36BP；其中直融占有息负债比 16.3%，有较大提升空间；年内公司新增融资 1,371 亿元，综合成本仅 3.14%，其中三年期直融成本最低降至 3.0%。 投资分析意见：业绩承压未来可期，高分红积极回馈股东，维持“买入”评级。保利发展作为老牌央企，军旅特色奠定了强执行力文化，过去三十载中实现长期稳健的成长；销售逆势增长、融资优势明显，拿地隐含毛利率底部回升。此外，我们预计我国房地产加速出清后格局优化，集中度和盈利能力将进一步提升，优质房企有望获更大发展空间。综合考虑公司结算利润率下降和资产减值仍存压力、以及 22 年开始的拿地隐含毛利率底部回升，我们下调 24-25 年归母净利润预测为 124、130 亿元（原预测为 132、158 亿元），新增26 年预测为 141 亿元，现价对应 24/25PE 为 7.8/7.4 倍，当前保利销售行业第一，与可比公司估值相比并未体现出明显溢价，维持“买入”评级。 风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，股权融资落地仍具备不确定性

公司23年归母净利润同比下降2.19%，符合预期，扣非净利润同比增长1.88%。根据公司公告，23年公司实现营业收入1.14万亿元，同比增长3.80%；实现归母净利润261亿元，同比下降2.19%，符合预期；实现扣非净利润246亿元，同比增长1.88%。23年毛利率、归母净利率分别为10.4%、2.84%，同比+0.31pct、-0.06pct；期间费用率合计为5.47%，同比+0.26pct，其中销售/管理/研发/财务费用率分别同比+0.04/+0.07/+0.07/+0.08pct。23年资产及信用减值损失99.4亿，占比营收上升0.15pct至0.87%。分季度看，23Q1/Q2/Q3/Q4单季分别实现营收2,735亿/2,675亿/2,654亿/3,315亿，同比增速为+3.43%/-3.08%/+2.90%/+11.3%，实现归母净利润59.1亿/77.4亿/57.7亿/66.8亿，同比分别实现增长+5.10%/-1.43%/+9.43%/-15.4%。23年公司每10股派发现金股利3.50元，A股股息率4.1%，H股股息率8.0%（按2024年4月2日收盘价计算），现金分红占当年归属于上市公司普通股股东可供分配利润的比例20.18%，占比同比上升4.27pct。 工程承包业务稳健增长，业务结构稳定。根据公司公告，分业务来看，1）工程承包业务实现营业收入9,873亿元，同比增长2.34%，毛利率同比提高0.26pct至8.87%；2）房地产业务实现营业收入833亿元，同比增长33.8%，毛利率下滑1.79pct至12.2%；3）工业制造业务实现收入240亿元，同比减少2.96%，毛利率下降0.46pct至22.1%；4）规划设计咨询业务实现收入188亿元，同比减少7.6%，毛利率上升7.41pct至43.3%。 经营性现金流保持大幅净流入状态。根据公司公告，公司23年经营性现金流净额为204亿元，同比少流入357亿元，仍保持大幅净流入状态。收现比同比降低3.10pct至101.5%，其中应收票据和应收账款较22年末增加93.1亿，合同资产增加373亿元，存货增加78亿元，合同负债减少139亿元。 付现比上升0.20pct至101.2%，应付票据及应付账款较22年末增加299亿元，预付账款减少57.6亿元。23年公司资产负债率74.9%，较22年末上升0.24pct。 23年新签订单同比增长1.51%，在手订单充足保障长期发展。根据公司公告，23年公司实现新签合同3.29万亿，同比增长1.51%。分业务看，工程承包新签2.03万亿元（同比+8.82%），投资运营新签5,706亿元（同比-24.1%），绿色环保新签2,559亿元（同比+34.2%），规划设计咨询新签297亿元（同比+0.78%），工业制造新签418亿元（同比+11.9%），房地产新签1,237亿元（同比-5.81%），物资物流新签2,146亿元（同比-3.77%），产业金融新签109亿元（同比-4.62%），新兴产业新签180亿元（同比+197%）。截至23年末，公司在手合同额约5.00万亿元，订单保障系数达4.40倍，未来发展拥有较好保障。 投资分析意见：下调24-25年盈利预测，新增26年盈利预测，维持“增持”评级：化债背景下市场投资节奏放缓，公司订单结转节奏预计同步减弱，下调公司24-25年盈利预测，新增26年盈利预测，预计公司24-26年归母净利润分别为279亿/297亿/315亿（24-25年原值为323亿/354亿），增速分别为7%/6%/6%，对应PE分别为4X/4X/4X，公司现金流保持净流入状态，分红比率提升，资产质量持续改善，维持“增持”评级。 风险提示：经济恢复不及预期；新签订单不及预期；施工转化不及预期。

实控人增持、叠加公司回购，彰显公司发展信心。公司发布公告，实控人保利集团计划未来12个月内增持公司股份，增持金额2.5~5亿元，增持价格不超过15.19元/股，若按照15.19元/股测算，增持股份0.16~0.33亿股，占总股本0.14%~0.27%；同时，公司拟未来3月内回购公司股份，回购总额10~20亿元，回购价格不超过15.19元/股，若按照15.19元/股测算，回购股份0.65~1.31亿股，占总股本0.55%~1.10%；此外控股股东、实控、董事、监事、高管及泰康保险未来6月内不存在减持计划。本次增持是保利历史上第5次实控人保利集团发布增持计划，前四次公布时点分别为2008/9/9、2014/2/25、2015/8/27、2021/8/4，且前四次增持计划均不超过2%、增持计划发布后均形成公司股价的阶段底部。本次实控人增持、叠加公司回购，充分彰显公司发展信心。 23M1-11销售稳居行业第一，拿地销售额比33%、持续聚焦核心城市。公司公告，2023年11月，公司实现销售面积159.5万平，同比-29.6%；销售金额312.4亿元，同比-15.6%；2023年1-11月，公司销售面积2257.6万平，同比-6.2%；销售金额3995.0亿元，同比-0.2%。行情需求景气度下行阶段，公司销售表现出更强韧性。根据克而瑞数据，公司2023年1-11月销售额全国排名稳居行业第一位，较2022年末继续提升1名。公司23年1-11月累计拿地金额1302亿元，同比-10.9%；拿地面积774万方，同比-19.7%；拿地销售金额比为33%、拿地销售面积比为34%，分别较去年同期下降4pct、6pct。截至2023Q3末，公司待开发面积5,855万平、在建面积11,579万平，土储规模充沛。 三条红线稳居绿档，现金回笼充沛，融资优势明显。公司公告，2023Q3末，公司实现现金回笼3,334亿元，同比+13.4%；回笼率99%，同比+7pct；货币资金1,427亿元，同比-19.2%。至2023Q3末，公司剔预资产负债率为66.3%、净负债率61.4%、现金短债比2.1倍，三条红线稳居绿档。此外，公司公告2023年度非公开发行A股股票预案，拟非公开发行股票数量不超过8.19亿股，募集资金总额不超过125亿元，目前已获证监会同意注册批复。 投资分析意见：实控人增持、公司回购，充分彰显发展信心，维持“买入”评级。保利发展作为老牌央企，军旅特色奠定了强执行力文化，过去三十载中实现长期稳健的成长；销售逆势增长、融资优势明显，拿地隐含毛利率底部回升。此外，我们预计我国房地产加速出清后格局优化，集中度和盈利能力将进一步提升，优质房企有望获更大发展空间。我们维持公司23-25年归母净利润预测为193、204、225亿元，现价对应23/24PE为6.0/5.6倍；中长期看行业供给侧改革下公司可充分享受格局优化带来的红利，继续维持目标价为25.0元/股，维持“买入”评级。 风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，股权融资落地仍具备不确定性。