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新大正 房地产业 2022-08-01 25.58 -- -- 25.28 -1.17%
25.28 -1.17% -- 详细
公司发布半年报,22H1营收12.50亿,同增39.49%。其中Q1营收6.11亿,同增43.48%;Q2营收6.40亿,同增35.88%,稳步提升。22H1归母净利润0.93亿,同增25.23%;若剔除股权激励费用1295万影响,归母净利1.06亿,同增38.57%,归母净利率8.49%,其中22Q2剔除股份支付约678万元影响后,归母净利0.57亿,同增39.86%,归母净利率8.90%。分产品看,基础物业收入11.65亿,占比93.23%,同增37.97%;创新业务0.27亿,占比2.18%,同增57.82%;城市服务0.57亿,占比4.59%,同增66.18%。22H1收入的大幅增长主要受益于2021年翘尾收入、2022年市场拓展新增项目以及在管项目延伸增值服务带来的收入增长。 分地区看,重庆收入5.27亿,占比42.19%,同增12.37%;重庆以外区域收入7.22亿,占比57.81%,同增69.08%。公司全国化平稳快速推进,实现重庆区域市场营业收入稳定增长,重庆以外区域收入占比首次超过重庆区域,标志着新大正逐步成长为一个全国化公司。22H1实现毛利2.15亿,毛利率17.18%,同比减少2.12pct。分项目看,成熟项目(1年以上)收入占比79.26%,毛利1.83亿,毛利率18.47%;新进项目(1年以内)收入占比20.74%,毛利0.32亿,毛利率12.23%。22H1期间费用率9.09%,同比减少0.04pct。管理费用增长主要系公司经营规模扩大管理人员增加,以及品牌建设费用、股权激励股份支付等原因所致;销售费用增长主要系公司业务规模扩张,公司全国拓展人员增加的相应的工资、差旅及投标费用等原因所致。 22H1归母净利0.93亿,同增25.23%,归母净利率7.45%,同比减少0.85pct。Q2归母净利0.50亿,同增30.18%,归母净利率7.84%,同比减少0.35pct。新进项目的快速拓展对净利率水平产生一定影响。维持盈利预测,维持买入评级。22H1公司继续拓展全国市场,质价并举推动规划化发展,致力打造城市公司发展支撑体系,实现全国化战略平稳推进。持续完善股权激励和人才队伍建设,同时推动数字化战略落地实施赋能业务发展。我们预计公司22-24年EPS分别为1.10、1.48、1.91元/股,对应现在股价,PE分别为22.57、16.82、13.01x。风险提示:员工成本不断上涨,募投项目不能按预期实施,疫情反复等
新大正 房地产业 2022-07-29 25.50 30.55 36.57% 25.58 0.31%
25.58 0.31% -- 详细
公司 2022上半年实现营收 12.5亿,同比增长 39.5%,主营业务毛利率 17.2%,同比下降 2.1pcts,归母净利润 0.93亿,增长 25.2%,扣非后净利润 0.86亿,增长 24.4%。 营收高增,全国化平稳推进,业绩受疫情影响可控。公司 2022H1营业收入和归母净利润增长均符合预期,重庆区域收入稳步增长,其他区域收入占比显著提升。公司实施全国化战略,全力推动城市公司发展,积极拓宽延伸服务。报告期内重庆以外区域收入占比提升至 57.8%,首次超过重庆区域,在北上广等重点中心城市受疫情较大影响下仍实现 69.1%高增,说明疫情对公司业绩的影响好于预期。基础物业收入增长强劲,创新业务、城市服务规模快速扩张,共同支撑公司营收稳定增长。 外拓质价并举,办公、公共等业态影响力持续扩大。公司 2022H1中标总金额约11.8亿元,新签约合同年金额约 5.4亿元,同比增长 41%。分区域来看,重庆和重庆以外市场项目中标金额分别占 30%、70%,全国化继续平稳快速推进。从业态上看,办公、公共业态项目数量均实现 30%以上增长,单个项目规模增长明显,质量提升,多业态物业服务影响力持续扩大。公司主要通过公开招投标获得业务增长,考虑到疫情影响,我们认为公司上半年外拓成绩相当出色,下半年有望继续提速。 降本增效,完善激励体系,长期竞争力进一步提升。公司当前业绩增速低于营收,主要原因是高速扩张使得当前毛利率承压。从项目周期来看,成熟和新进项目毛利率分别为 18%和 12%,从区域来看,重庆区域和其他区域项目毛利率分别为 20%和15%。报告期内公司着手开展降本增效行动,同时在人才激励方面推出 2022年限制性股票激励计划,聚力业务与管理提质增效,2022H1公司管理费用率 8.0%,剔除股份支付后为 7.0%,较去年同期下降 1.0pcts。我们认为,随着规模效应、管理效能的提升,公司的长期竞争力将得到进一步提升,业绩增速有望超过预期。 维持买入评级,维持目标价 30.55元。我们维持对公司 2022-2024年归母净利预测为 2.33/3.28/4.45亿元。综合考虑公司业绩增速以及在机构物业赛道的竞争优势,我们维持 25%的估值溢价,维持 2022年 PE 为 30X,对应目标价 30.55元。 风险提示 疫情影响竣工交付节奏。外拓市场的不确定性。福利保障政策的不确定性。
新大正 房地产业 2022-07-28 25.24 -- -- 25.94 2.77%
25.94 2.77% -- 详细
公司作为独立第三方公建物业管理龙头公司,不断深化全国化业务布局,建立多层次的激励措施,保持积极的项目拓展态度,搭建十大重点中心城市团队,推进公司中长期目标逐步落地,预计未来三年公司业绩仍可保持较快增长速度。 事件::7月25日,公司披露了2022年中期报告,2022年上半年公司营业收入实现125,034万元,同比增长约39.49%;实现归属于上市公司股东的净利润9,315万元,同比增长约25.23%。 点评:业绩保持高增,整体符合预期::(1)2022年H1公司营业收入的增长主要源于:2021年新拓项目的翘尾新增收入、2022年上半年对外拓展进展较好、延伸增值服务收入增加;(2)公司22H1净利润增速维持稳定高位:在剔除股份支付1295万元影响后,公司归母净利润上半年实现增长约38.57%,保持了平稳高速增长;(3)疫情影响叠加新进项目尚处培育期,综合毛利率下降,22H1公司综合毛利率为17.23%,环比Q1下降0.65pct,同比下降2.09pct,22H1成熟项目占比79.26%(毛利率为18.47%),新进项目占比20.74%(毛利率为12.23%),同比+0.86pct;(4)费用率环比下降,同比保持平稳:公司2022年上半年销售费用率/管理费用率/财务费用率分别为1.33%/8.03%/-0.27%,较Q1变动-0.63pct/-1.11pct/+0.04pct,同比保持较为平稳;项目拓展积极,全国化布局取得明显成效::(1)上半年,公司重庆区域和重庆区域外收入占比分别为42.19%和57.81%(上年同期分别为52.34%和47.66%),重庆以外区域收入占比首次过半,公司全国化业务布局成果不断显现;(2)2022H1公司业务对外拓展进展较好,新增拓展项目金额11.8亿元,新签约合同年金额约5.4亿元,同比增长41%;重庆区域和重庆外区域项目拓展均保持良好的增长势头,两者中标总金额同比增长约290.52%和23.3%,其中重庆外区域新增中标总额占比达到70%;(3)新中标中国银保监会、中移在线、南京新媒体大厦等多个标志性项目。 公司各大业态规模均保持稳步提升,其中办公//航空//公共业态表现亮眼,其增速分别为53.67%/44.76%/51.64%,占收入比重分别为38.07%/11.80%/21.71%,同比变动+3.52pct/+0.43pct/+1.75pct;学校业态特殊受疫情管控更为严格,市场拓展难度加大,但是公司学校物业营收依然实现了同比增长24.75%,收入占比约14.97%,同比下降1.76pct;商住物业营收同比增长7.82%,收入占比约13.45%,同比下降3.94pct。 盈利预测与投资建议:公司搭建十大重点中心城市团队,保持积极的对外拓展态度,建立三大层次股权激励体系,与核心管理层、重点中心城市团队形成深度绑定,推动公司完成中长期业绩目标。我们预计公司2022-2024年归母净利润2.4亿元/3.3亿元/4.2亿元,维持“买入”评级。 风险因素:公司项目外拓不及预期、新项目毛利率提升不及预期等
新大正 房地产业 2022-07-27 24.44 -- -- 25.94 6.14%
25.94 6.14% -- 详细
7月 25日晚,公司发布 2022年半年报, 上半年实现营业收入 12.5亿,同比+39.5%,实现归母净利润 9315万,同比+25.2%;若剔除股份支付 1295万影响, 归母净利润同比+38.6%。 收入业绩高速增长,短期毛利率略有承压受益于 2021年新拓项目的翘尾收入、2022年市场拓展新增项目以及在管项目延伸增值服务带来的收入增长等主要因素,报告期内公司实现主营业务收入 12.5亿,较上年同期增长 39.5%; 实现归母净利润约 9315万,同比增长约 25.2%;剔除股份支付影响后,综合上半年实现增长 38.6%。 报告期内, 公司快速扩张带来重庆之外的新进项目快速提升, 同时,新进项目及重庆外项目毛利率会低于成熟项目及重庆区域项目,短时间内公司业务的快速发展带来阶段性毛利率压力, 环比下降约 1.47个百分点。 市场化拓展迅速, 重庆外收入占比过半上半年公司实现新拓展项目中标总金额约 11.8亿,新签约合同年金额约 5.4亿,同比增长约 41%,其中重庆以外区域市场拓展量占比约 76%。 报告期内,公司重庆区域营业收入较上年同期增加约 12.37%;重庆以外区域收入占比首次超过重庆区域,同时较上年同期增加约 69.08%; 从收入占比上看,重庆以外区域占公司营业收入总量已达 57.81%,较上年同期有较大增长。 业务结构优化, 中标多个标杆项目2022上半年,公司 5大业务板块(办公、航空、公共、学校、商住)均实现收入增长。 其中办公和公共类业态收入分别同比增长 53.7%、 51.6%,占总收入比分别提升 3.5和1.8个百分点; 学校和商住业态收入分别同比增长 24.8%、 7.8%, 占总收入比分别下降1.8和 3.9个百分点。 通常情况下办公业态的毛利率会高于学校业态, 同时住宅业态随着楼盘进入老龄化周期,毛利率也会有较大的持续下行压力,公司收入结构的优化加强了核心业务毛利率的韧性。 报告期内, 公司新中标中国银保监会、中移在线、南京新媒体大厦, 珠海金湾国际机场、贵阳龙洞堡国际机场、黑龙江牡丹江海浪机场, 国家开放大学、九江学院紫薇园校区、海军航空大学(青岛校区)等多个重要项目, 有助于公司品牌形象提升与宣扬。 投资建议: 新大正是第三方机构物业标杆, 上半年在疫情冲击下,公司外拓增长依旧强劲, 重庆之外的区域贡献占大部分, 公司全国化扩张战略快速推进, 体现公司服务力与品牌力在全国范围内均有较强的竞争力。 我们看好公司持续凭借强大的外拓能力获得长期业绩增长。 预计公司 2022-2024年净利润分别为 2.37亿、 3.33亿、 4.28亿,维持公司“买入”评级。 风险提示: 项目外拓不及预期;成本上升压力持续增大。
新大正 房地产业 2022-07-13 24.90 -- -- 25.94 4.18%
25.94 4.18% -- 详细
公司作为独立第三方公建物业管理龙头公司,不断深化全国化业务布局,建立多层次的激励措施,保持积极的项目拓展态度,搭建十大重点中心城市团队,推进公司中长期目标逐步落地,预计未来三年公司业绩仍可保持较快增长速度。 事件::7月9日,公司披露了2022年中期业绩预告,预计2022年上半年归母净利润9,100万元-9,500万元,比上年同期增长22.33%-27.71%。扣除非经常性损益后的净利润8,350万元-8,750万元,比上年同期增长21.25%-27.06%。 点评:公司业绩保持较高速增长:: (1)2022年上半年公司营业收入预计实现12.45亿元-12.55亿元,同比增长约38.89%-40.01%;营业收入的增长主要源于:2021年新拓项目的翘尾新增收入、2022年上半年对外拓展进展较好、延伸增值服务收入增加; (2)公司上半年净利润增速维持稳定高位:在剔除股份支付影响后,公司归母净利润第一季度实现增长约37.10%,第二季度实现增长约34.58%-44.40%,综合上半年实现增长约35.76%-40.99%,保持了平稳高速增长。 公司保持积极的项目拓展,支撑业绩的高成长:2022年上半年公司业务对外拓展进展较好,新增拓展项目金额11.8亿元,新签约合同年金额约5.4亿元,同比增长41%;上半年公司新中标中国银保监会、贵阳龙洞堡国际机场、包神铁路运输服务分公司等重大项目及多个军队业态项目,此外,公司与江西省铁路航空投资集团有限公司成立的合资公司江西中泽新大正物业股份有限公司,有望在航空和铁路等领域进一步扩大公司业务规模。 盈利预测与投资建议:公司搭建十大重点中心城市团队,保持积极的对外拓展态度,建立三大层次股权激励体系,与核心管理层、重点中心城市团队形成深度绑定,推动公司完成中长期业绩目标。我们预计公司22/23/24年归母净利润2.4亿元/3.3亿元/4.2亿元,维持“买入”评级。 风险因素:公司项目外拓不及预期、新项目毛利率提升不及预期等
新大正 房地产业 2022-07-13 24.90 -- -- 25.94 4.18%
25.94 4.18% -- 详细
剔除股权支付后22H1归母净利同增36%~41%,22Q2同增35%~44% 公司公告2022上半年业绩预告,预计22H1营收12.45~12.55亿元,同比增长38.89%~40.01%,其中22Q2营收6.34~6.44亿,同比增长34.75%~36.87%。 受益经营规模扩大,公司预计22H1归母净利9100~9500万元,同比增长22.33%~27.71%,其中22Q2归母净利4802~5202万元,同比增长24.61%~34.99%;扣非归母净利8350~8750万元,同比增长21.25%~27.06%,其中22Q2扣非归母净利4357~4757万元,同比增长21.80%~32.98%; 剔除股份支付约1295万元影响,归母净利约1.04~1.08亿元,同比增长35.76%~40.99%,其中22Q2剔除股份支付约678万元影响后,归母净利约5479~5879万元,同比增长约34.58%~44.40%。 净利润增长幅度不及收入增长幅度主要系: ①新项目入场前期费用影响。因公建物业项目从中标到入场提供服务周期约1-3个月,且需提前1-2个月筹备,相应产生员工招聘、培训、薪酬等费用及其他设备、物料等准备,而收入计算是从入场提供服务开始,所以新项目越多,前期成本越高,对当期利润造成明显影响。 ②疫情防控对运营成本的影响。疫情时公司所服务业态均属疫情防控的重点,须投入必要防疫物资、并在防疫工作和维持项目必需运转方面投入大量人力,相应的管控措施和人力、物力的投入提高了相应的项目成本;同时由于人员流动的相对减少,也对项目增值服务的正常开展造成一定影响。 ③股权激励股份支付的影响。22Q2实施了2022年限制性股票激励计划的首次授予及预留授予,上述事项在2022年上半年产生的股权激励费用分摊约1295万元,较去年同期摊销的股份支付费用218万元增长约1077万元。 维持盈利预测,维持买入评级。锚定未来战略,落地五五规划,2022年公司将推动完成创新增值运营主干闭环的建设,通过数字化赋能实现业务产品落地与迭代,亦将多维度、多角度深度切入城市服务,提升项目拓展规模,推动业务模式多元化,打造城市服务生态圈。 我们预计公司22-24年EPS分别为1.10、1.48、1.91元/股,对应现在股价,PE分别为21.71、16.18、12.52 x。 风险提示:外拓不及预期,核心高管流失,人工成本增长。业绩预告仅为初步核算结果,请以半年度业绩公告为准。
新大正 房地产业 2022-07-12 24.51 30.55 36.57% 25.94 5.83%
25.94 5.83% -- 详细
公司发布2022年半年度业绩预告,2022年上半年预计实现营收12.5-12.6亿元,同比增长38.9%-40.0%,归母净利润0.91-0.95亿元,同比增长22.3%-27.7%,扣非后净利润0.84-0.88亿元,同比增长21.3%-27.1%。 营收增长符合预期、业绩略好于预期,疫情影响整体可控。公司公告营收增长中枢为39.5%,实现大幅增长,归母净利增速中枢在25.0%左右,好于预期。具体来看,2021年市场拓展带来翘尾收入增加以及2022年新拓展项目陆续进场支撑了营收成长,公司为在管项目提供合同之外的延伸增值服务,也有一定贡献。此前市场担心二季度疫情带来的防疫成本增加,从实际结果来看,对公司实际影响有限。 全国化布局加快,外拓成绩喜人。公司实施全国化战略,全力推动城市公司发展,积极拓宽延伸服务。2022年上半年中标总金额约11.8亿元,新签约合同年金额约5.4亿元,较去年同期增长约41%。剔除股份支付影响后,第一季度实现归母净利增长约37.1%,第二季度实现归母净利增长约34.6%-44.4%。考虑到疫情对相关城市招投标开展的影响,我们认为公司上半年外拓成绩相当出色,并有望继续提速。 扩张期支出抬高当期成本,长期竞争力进一步提升。业绩增速低于营收增速,主要原因是高速扩张下新项目增多带来的前期投入增加,使得当期利润承压。此外,公司在2021年2季度实施了2021年限制性股票激励计划的首次授予以及员工持股平台新合伙人的吸纳,在2022年2季度实施了2022年限制性股票激励计划的首次授予及预留授予,累计在2022年上半年产生费用分摊约1295万元,较去年增长约1077万元。我们认为,虽然公司在扩张期承受了一定盈利压力,但随着规模效应、管理效能的提升,公司的长期竞争力将得到进一步提升,业绩增速有望超过预期。 维持买入评级,调整目标价至30.55元。考虑到公司股权激励费用分摊产生的持续性支出,我们调整对公司2022-2024年归母净利预测为2.33/3.28/4.45亿元(原预测为2.55/3.48/4.62亿元),可比公司2022年估值24X。综合考虑公司业绩增速以及在机构物业赛道的竞争优势,我们维持25%的估值溢价,对应2022年PE 为30X,对应目标价30.55元。 风险提示 疫情影响竣工交付节奏。外拓市场的不确定性。福利保障政策的不确定性。
新大正 房地产业 2022-07-12 24.51 -- -- 25.94 5.83%
25.94 5.83% -- 详细
7月8日,公司发布2022年半年报业绩预告,预计上半年实现营业收入12.5--12.6亿,同比+38.9%--40.0%,实现归母净利润9100万--9500万,同比+22.3%--27.7%;若剔除股份支付1295万影响,预计实现归母净利润10395万--10795万,同比+35.8%--41.0%。 收入业绩高速增长,增收高于增利有阶段性原因。 公司2022年上半年收入高速增长的原因有三点。1)2021年新增项目翘尾:2021年拓展的项目在2022年入场确认收入带来总收入规模的增长;2)2022年新增拓展项目的贡献:2022年上半年公司新签约项目直接转化为当期收入,这部分带来增量收入;33)深挖增值服务需求取得相应的收入增长:报告期内,公司深入挖掘客户需求,为客户提供基础物业服务之外的业务收入。 公司2022年上半年净利润同样实现大幅增长,但增长幅度略低于营业收入端,主要原因也有三点。11)新项目入场前期费用影响:公建物业项目从中标到入场提供服务,周期约1-3个月,为确保入场即能提供合格服务,需提前1至2个月筹备,相应产生员工招聘、培训、薪酬等费用及其他设备、物料等准备,而收入计算是从入场提供服务开始,所以新项目越多,前期成本越高,对当期利润造成明显影响;22)疫情防控带来运营成本的增加;33)股权激励费用影响:公司在2022年2季度实施了2022年限制性股票激励计划的首次授予及预留授予,产生股权激励费用分摊约1,295万元,较去年同期摊销的股份支付费用218万元增长约1,077万元。 克服疫情困难,市场化拓展强劲2022年上半年,公司整体市场拓展延续了2021年的良好表现,新拓展项目中标总金额约11.8亿元,新签约合同年金额约5.4亿元,较去年同期增长约41%。上半年的疫情对物业行业整体的招投标进度或多或少产生影响,公司克服疫情困难,维持了较高的外拓增速,综合表现好于行业平均水平,体现了公司强劲的外拓能力和执行力。 全国化布局深入,组织架构持续优化2021年一季度,公司新拓展项目中标重庆以外区域市场拓展量占比约80%,新中标中国银保监会、贵阳龙洞堡国际机场、包神铁路运输服务分公司等重大项目,进一步印证公司走出重庆实现全国化拓展的能力;一季度,公司司新设立南宁公司、厦门公司,分别负责广西、福建区域内物业管理和相关业务的开展,短期看,分支机构扩张会增加成本和费用,中长期看这是公司全国化布局深入的体现,新的分公司将带来新业务的布局,充分彰显公司对于异地扩张的信心。 投资建议:新大正是第三方机构物业标杆,2022年上半年在疫情冲击下,公司外拓增长依旧强劲,重庆之外的区域贡献占大部分,公司全国化扩张战略快速推进,体现公司服务力与品牌力在全国范围内均有较强的竞争力,我们看好公司持续凭借强大的外拓能力获得长期业绩增长。预计公司2022-2024年净利润分别为2.37亿、3.33亿、4.28亿,维持公司“买入”评级。 风险提示:项目外拓不及预期;成本上升压力持续增大。
新大正 房地产业 2022-04-18 24.48 30.81 37.73% 36.17 3.94%
25.58 4.49%
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公司发布2021年年报,实现营收20.9亿元,同比增长58.4%,归母净利润1.66亿元,同比增长26.6%,扣非后净利润1.5亿元,同比增长31.7%。 多措并举营收大幅增长,业绩符合预期。公司2021年营收大幅增长58.4%,扣非归母净利润增速31.7%,符合市场预期。营收增长主要得益于市场拓展提速,报告期内新拓展项目中标总金额16.9亿元,饱和年化合同收入8.2亿元,同比增长74.2%,同时并购项目及增资入股项目贡献营收3.3亿元,有力支撑跨越式增长。此外延伸服务及增值服务营收同比提高28.9%至1.5亿元,持续提升服务价值。 全国化布局加快,巩固公建领先地位。报告期内,重庆以外区域营收同比大幅增长144.7%至11.0亿元,达到公司总营收的52.8%,同时新拓展项目中标金额占比达80%。截至2021年底,公司已布局82个城市,在管面积突破1亿平,全国化布局成果显著。分业态看,航空、学校、公共物业营收增速分别达到44.9%、30.4%、52.9%,持续巩固行业优势地位,办公依托并购取得突破,收入同比提高134.3%,商住物业收入亦稳步提高11.0%。差异化优势将为公司长期业绩发展保驾护航。 高速扩张期利润率承压,未来仍有提升空间。业绩增速低于营收增速,主要原因是高速扩张下,外地及新进项目增多带来的前期投入增加,导致毛利率同比下滑2.8pct至18.7%,其中成熟/新进项目毛利率分别为19.6%/12.6%,重庆/非重庆项目毛利率分别为20.7%/16.8%。此外社保优惠政策到期、股权激励费用摊销等也影响公司盈利,若剔除股权激励费用影响则实现归母净利润增速达到38.1%。我们认为即使公司仍处扩张期,但随着规模效应、管理效能的提升,公司盈利水平整体能够保持相对稳定,业绩有望实现增速换挡。 至维持买入评级,调整目标价至43.80元(原目标价48.81元)。考虑到公司扩张阶段的高支出以及新拓项目毛利率较低,我们调整公司2022-2024年EPS预测为1.56/2.14/2.84元(原2022-2023EPS预测1.63/2.43元),可比公司2022年估值22X。综合考虑公司业绩增速以及在机构物业赛道的竞争优势,我们维持25%的估值溢价,对应2022年PE为28X,对应目标价43.80元。 风险提示疫情影响竣工交付节奏。外拓市场的不确定性。福利保障政策的不确定性。
新大正 房地产业 2022-03-31 24.07 31.92 42.69% 37.69 10.14%
26.52 10.18%
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事件:新大正发布 2021年报,2021年实现营业收入 20.88亿元,同比增长58.4%;归母净利润1.66亿元,同比增长26.6%;归母扣非净利润1.49亿元,同比增长31.7%。 顺利完成股权激励业绩指引,多因素影响利润率下降。2021年实现营业收入20.88亿元,同比增长58.4%,归母净利润1.66亿元,同比增长26.6%,归母扣非净利润1.49亿元,同比增长31.7%,全年股权激励支付费用1513万元,剔除股份支付费用后归母净利润增速38.1%,顺利完成股权激励业绩指引( 2021年初确定行权条件为2021-2025年营收增速45%/45%/43%/27%/21%,净利润增速35%/41%/32%/24%/23%)。期内综合毛利率18.7%,同比下降2.7pct,归母净利率8%,同比下降2pct,利润率下降主要源于,1)疫情社保减免退坡;2)重庆外项目营收占比提升,较低密度区域规模化降本不明显;3)组织架构调整,新项目培育、人员设备增加前期投入,短期拉低整体利润率。2021年销管费用率9.5%,同比下降1.3pct,期间费用率9.2%,同比下降1.2pct,费用管控进一步优化。 规模稳健增长,非住外拓延续强劲。2021年公司调整业务板块划分,更新为基础物管、创新业务、城市服务三大主营业务,其中基础物管收入19.35亿元,同比增长61.3%,收入占比同比提升1.6pct 至92.6%,毛利率同比下降2.7pct 至17.6%,主要源于架构调整、新项目拓展拉低毛利率水平;创新业务收入1.07亿元,同比增长19.7%,收入占比同比下降1.7pct 至5.1%,毛利率同比下降2.3pct 至36.6%;城市服务收入0.46亿元,同比增长56.7%,收入占比2.2%,与2020年持平,毛利率同比提升7.3%至19.8%,收入结构维持稳定。2021年在管项目总数477个,同比增长29.3%,签约面积超过1亿方,同比增长25%,规模稳健增长;全年新拓展项目中标金额16.9亿元,饱和年化合同收入金额8.2亿元,同比增长74.22%,年内获取国家机关事务局、经济日报社、冬运中心、深创投广场、浙江高速等优质项目,市场化外拓能力进一步强化。从业态来看,办公物业在管项目199个,同比增长47.4%,收入7.67亿元,同比实现翻倍增长,收入占比从2020年的24.8%提升至36.7%,发力较为显著。 全国化布局持续推进,重庆外区域已成增长主要驱动力。从布局来看,2021年重庆以外区域项目收入11.01亿元,较2020年实现翻倍增长,占总收入比重同比提升18.6pct 至52.8%;在管项目238个,同比增长48.8%,占比同比提升6.5pct 至49.9%;中标总金额同比增长86%,占公司总中标额的80%,伴随市场渠道拓展,重庆外区域业务进一步加强,已成为业务增长的主要驱动力,全国化布局持续推进。 投资建议:考虑到公司非住物管业务增长弱于住宅,调整盈利预测为2022-2024年分别实现归母净利润2.38/3.36/4.43亿元, 同比增速+43.4%/+41.2%/+31.9%,对应EPS 分别为1.46/2.07/2.72元,当前股价对应2022-2024年PE 为23.56/16.69/12.65倍,维持买入评级,目标价45.37元。 风险提示:非住业务拓展不及预期,架构调整不及预期
新大正 房地产业 2022-03-31 24.07 -- -- 37.69 10.14%
26.52 10.18%
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报告关键要素:公司全国化业务布局进一步深化,多层次的激励措施持续推进,2021年实现规模与业绩高速增长,预计未来三年仍可保持较快增长速度。 事件: 3月28日,公司披露了2021年年报,实现营收20.88亿元,同比+58.40%,归母净利润16,607万元,同比+26.57%。公司拟向全体股东每10股派发现金红利5元(含税)、每10股以资本公积金转增4股。 点评: 业绩符合预期,规模与业绩均保持较高速增长,全国化经营加快: (1)公司全国化战略布局持续深化,在管面积首次突破一亿平方米,项目覆盖全国25省82城。全年新拓中标项目总金额到16.9亿元,饱和年化合同收入金额8.2亿元,同比+74.22%,新增项目有国家机关事务局、经济日报社、冬运中心、深创投广场、浙江高速等标志性项目; (2)深耕重庆本土区域,持续扩展重庆外区域,实现区域间再平衡:公司项目管理部数量达到477个,同比+29.27%,重庆以外区域项目数达到238个,同比+48.75%,占比49.9%,收入占比达到52.76%,较上年+18.61pct;重庆项目数量达到239个,较上年增长14.35%,收入占比达到47.24%。 各业态齐头并进,多点开花:办公/航空/公共/学校/商住五大业态项目营业收入占比分别为36.72%/11.43%/20.29%/15.93%/15.63%,各业态营收同比变动+134.26%/+44.92%/+52.94%/+30.42%/+11.02%,航空物业不断突破,在管机场项目达到22个,保持业内领先低位;办公物业、公共物业、学校物业均有较多标志性项目中标,均为各业态的持续提升奠定了基础;商住物业通过探索“物业+生活服务”的模式,在项目数量未增长的同时实现营收+11.02%,实现较好的尝试和突破。 业务快速扩张导致新进项目占比提升或一定程度压制公司毛利率水平,但不改变公司较高速成长逻辑:21年公司成熟与新进项目占比分别为86.85%/13.14%,毛利率为19.56%/12.60%,由于新项目培育期和人员设备前期投入等问题,综合毛利率阶段性下降至18.65%,但预计仍有较强韧性。 盈利预测与投资建议:我们公司22/23年归母净利润2.4/3.3亿元不变,同时预计24年归母净利率4.2亿元,维持“买入”评级。 风险因素:公司项目外拓不及预期、新项目毛利率提升不及预期等
新大正 房地产业 2022-02-17 37.13 -- -- 38.80 4.50%
38.80 4.50%
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公司是 A 股中唯一专注于公建物业的第三方物业管理公司,具有一定的稀缺性。公司战略发展路径清晰,与核心管理人员等形成深度绑定,业绩确定性较高。其凭借多年公建物管经营经验,在航空、学校等多业态领域形成竞争优势,并不断培育新的盈利增长极,保障公司业绩提升空间。 投资要点: 公司是少有的专注于公建物业管理的独立第三方公司,深耕中心城市业务,加快全国化业务布局:公司是重庆地区第一批独立第三方物业企业,截至 2021年 9月 30日,公司业务已遍布全国 24个省市,为 76个城市提供物业管理服务;公司重庆以外区域的在管项目数量占比由 2016年的21%发展至 2021年三季度末达到 49%。目前公司已初步实现了以重点中心城市为核心,辐射周边省市的全国化布局。 公建物管空间广阔,公司优势业态业务快速发展,多业态经营齐头并进: 通过对园区物业、场馆物业、医养物业、公共交通市场规模的估算,我们估计公司所深耕的公建物业业态的市场规模空间超 8000亿元,未来发展空间广阔。公司通过对公建领域各大业态的广泛布局,不断孵化出优势业态并进行深耕,目前公司已经形成五大业态结构,其中公共物业业态形成多级孵化的潜在增长级,保障公司业绩提升空间。 公司构建多层次的激励措施,业绩增长确定性较高:公司搭建了三个层次的股权激励措施,将公司核心员工利益与公司业绩形成深度绑定;根据公司 2021年限制性股票激励计划,公司业绩考核目标需 2021年-2025年营业收入年复合增速达到 35.7%,净利润年复合增速为 30.6%。另一方面,2021年开始公司逐步探索城市公司管理团队合伙人机制,重点中心城市激励措施的逐步到位将有利于公司提升在中心城市的市场拓展能力。 盈利预测与投资建议:我们预计公司 2021年-2023年营业收入分别为20.90亿元、29.83亿元、40.51亿元,同比分别增长 59%、43%、36%,规模净利润分别为 1.66亿元、2.42亿元和 3.28亿元,同比增长 27%、46%、35%。当前股价 37.13元/股(截止 2022年 2月 15日)对应 2021年-2023年业绩的市盈率分别为 36.40、24.95、18.45倍,给予“买入”评级。 风险因素:公司项目外拓不及预期、新项目毛利率提升不及预期等。
新大正 房地产业 2022-02-09 37.45 34.34 53.51% 38.80 3.60%
38.80 3.60%
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公司发布2021年业绩预告,2021年全年预计实现营收20.9-21.0亿元,同比增长58.5%-59.3%,归母净利润1.64-1.68亿元,同比增长25.0%-28.0%,扣非后净利润1.49-1.53亿元,同比增长31.0%-34.5%。 外拓高歌猛进助力营收大幅增长。公司公告营收增长中枢为58.9%,实现大幅增长,主要系市场拓展、并购带来的项目落地以及延伸服务及增值服务的持续提升。 2021年新拓展项目中标总金额约17亿元,饱和年化合同收入金额约8亿元,较2020年增长约74%。从外拓金额来看,我们预计营收增速将继续保持较快增长。 全国化布局加快,增值服务有所突破。公司新拓展项目重庆以外区域市场的拓展量占比约80%,全国化拓展能力得到市场检验,在保持高速拓展的同时,公司项目续约率保持在94%的高位,客户黏性较高保障业绩的可持续性。此外,公司延伸及增值服务实现营业收入约1.5亿元,持续提升服务价值。 扩张期带来较高当期支出,但有助于夯实长期竞争力。公司业绩增长不及收入,主要原因是外地市场拓展初期投入和新进项目增加带来的前置支出;重庆地区社保优惠政策逐步到期提高了人工成本;股权激励摊销的费用等。按照扣非口径公司盈利增速中枢为32.8%,若剔除股价激励费用影响则实现归母净利润增速中枢37.6%。 我们认为,作为独立第三方物业公司,在扩张期承受盈利压力的阵痛是必然的,随着规模效应、管理效能的提升,公司的长期竞争力将进一步提升。 至维持买入评级,调整目标价至48.81元(原目标价48.26元)。考虑到公司扩张阶段的支出以及股权激励费用摊销带来的阶段性高费用率,我们调整公司2021-2023年EPS预测为1.02/1.63/2.43元(原预测为1.10/1.66/2.46元),可比公司2022年估值24X。综合考虑公司业绩增速以及在机构物业赛道的竞争优势,我们维持25%的估值溢价,对应2022年PE为30X,对应目标价48.81元。 风险提示疫情影响竣工交付节奏。外拓市场的不确定性。福利保障政策的不确定性。
新大正 房地产业 2021-10-22 35.92 -- -- 41.08 14.37%
41.08 14.37%
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21Q3收入同比增68.04%,归母净利同比增18.51%10月20日,新大正公布三季度,21Q1-3收入14.43亿同比增61.66%;归母净利1.17亿同比增30.38%。 分季度看,21Q1收入4.26亿同比增54.96%;归母净利0.36亿元,同比增长44.93%;21Q2收入4.71亿元同比增60.86%;归母净利0.39亿元,同比增长32.77%;21Q3收入5.47亿元同比增68.04%;归母净利0.43亿元,同比增长18.51%。 21Q1-3期间费用率8.82%,同比减少1.35pct。其中管理费用率7.73%,同比减少1.21pct,主要系公司经营规模扩大管理人员增加,以及品牌建设费用、股权激励股份支付及收购民兴物业并表费用影响;财务费用率-0.27%,同比增长0.14pct;销售费用率1.37%,同比减少0.28pct,主要系公司业务规模扩张,公司全国拓展人员增加相应的工资、差旅及投标费用。21Q1-3毛利率18.25%同比减少1.79pct;净利率8.12%同比减少2.05pct。 2021年作为公司新一轮“五五战略”实施第一年,公司极其注重战略推进中的基础打造,在包括市场的全国化拓展发力、组织结构优化及调整、人才的培育与招聘、整体激励体系的完善建设、品牌的推广等方面,都投入了极大的力度与成本,并取得了一定的成绩。 市场拓展持续大力推进,延伸服务及增值服务的持续提升,在管项目数量及规模快速增加。2021Q1-3,公司新拓展项目中标总金额约14亿元,新签约合同年金额约6.4亿元,同比增长超过160%,其中重庆以外区域市场拓展量占比超80%。Q3新签约长江师范学院、深创投广场、天津党校、成都地铁1号线项目等重大项目,为公司未来发展夯实了基础。截至21Q3,公司在管项目数量达到461个,较年初增加92个,第三季度新进项目数量57个。其中重庆以外区域今年累计新进项目68个,较年初增加42.5%。 截至目前,公司业务覆盖全国24个省、直辖市,遍布华北、华南、华东、西南等全国大部分地区,为76个城市提供物业管理服务,全国化推进战略实施良好。 维持盈利预测,给予买入评级公司作为独立第三方物业服务企业,主要为各类城市公共建筑提供物业服务,专注于智慧城市公共建筑与设施的运营和管理,提供综合物业管理服务、专业管理服务和增值服务。通过不断深化研究客户需求、作业场景及服务标准,让客户专注于主业,给客户创造价值和优质服务体验。我们预计21-22年净利分别为1.8/2.6亿,PE分别为32/23x。 风险提示:毛利率降低,提费不及预期,开拓项目不及预期
新大正 房地产业 2021-10-14 36.99 -- -- 38.85 5.03%
41.08 11.06%
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公司21Q3收入5.3-5.5亿,同增63%-69%,环比Q1(同增55%)Q2(61%)提速增长,考虑到去年H1低基数影响,Q3高速增长充分体现公司强劲成长动能。21Q3归母0.49-0.51亿(剔除股权激励费用),同增36%-41%,低于收入增速主要系公司处于扩规模阶段,项目开拓费用前置影响,本季净利率9%+,环比增长。 具体来看,收入增长主要系:①市场拓展大力推进。Q1-3新拓项目中标14亿,饱和年化合同收入金额约6.4亿,同增160%,其中重庆以外占比超80%。②合资合作及并购公司影响。本期新并民兴物业,合作设立青岛大正融源智慧城市运营服务公司等。③延伸服务增值服务提升。公司全力打造增值服务,开发创新产品,不断试点落地,寻找共性并复制推广,拓展产品规模。 净利增长不及收入主要系:①新进项目数量大幅增长。Q3新进57个,2021年累计新进92个,新项目入场前期成本较高,未来随项目成熟,相应成本将回归正常。②战略推进基础年推进的影响。公司加大人才培养招聘,调整优化组织架构,着力城市公司建设,奠定中长期成长坚实基础。③整体环境及政策影响。疫情相关减免类社保优惠年内逐步到期,重庆地区性企业社保政策有所调整,人工成本上涨超过1300万。④股份支付费用。Q1-3股权激励费用影响净利约849万,剔除该影响,归母净利同增37%-41%。 我们认为,本季财务及经营数据充分反映非住宅物管可观市场潜力,以及公司市场化拓展拿单能力,加速规模快速增长,标杆性项目落地体现新大正高标准的服务品质。民营物管公司优质在于灵活激励体系,积极服务意识以及增值项目开拓效率。 公司内生外延创新多项并举,通过重点中心城市打造,增强城市自主拓展能力,具体来看: (1)设立分公司拓展管理半径,拿单能力显著提升。公司积极进行物业拓展团队及条线建设,目前已形成以集团统筹、各业务单元及城市公司全面开花的拓展形式,在全国各地建立约80人营销团队,较上市前提升近80%,强有力提升拓展能力。 从去年开始公司从以往全国分版块区域机会型发展,开始有重点向中心城市进行精准拓展。重点中心城市作为重点发展方向均进行人员“高配”,从城市公司负责人、营销运营财务人事到项目经理、中后台专业人员配置约12-20人的专业团队,在该重点中心城市的市场培育期,进行专业运作,为后续市场拓展和项目运营进行充足准备。 (2)上市以后公司加强合资合作开展。与多个国有管理平台、战略合作方合作,在贵州、山东、河南、重庆等多地成立5家合资公司,结合新大正公司的专业能力及合作方的资源优势,共同开发业务,上半年通过合资公司承接业务体量超1亿元。 (3)收并购是借力资本拓展的重要方式。公司在2020年完成上市后首次收并购,目前民兴物业整合顺利,而且在四川区域上半年完成新拓业务约4000万,有力推动规模成长。 维持盈利预测,给予买入评级。公司作为独立第三方物业服务企业,主要为各类城市公共建筑提供物业服务,专注于智慧城市公共建筑与设施的运营和管理,提供综合物业管理服务、专业管理服务和增值服务。通过不断深化研究客户需求、作业场景及服务标准,让客户专注于主业,给客户创造价值和优质服务体验。我们预计21-22年净利分别为1.8/2.6亿,PE分别为34/24x。 风险提示:毛利率降低,提费不及预期,开拓项目不及预期,业绩预告仅为公司初步测算结果,具体财务数据请以正式披露的三季报为准
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名