事件。 2023年， 公司实现营业收入 31.27亿元，同比增加 20.35%；归母净利润 1.60亿元，同比下降 13.83%。公司向全体股东每 10股派发现金红利2.85元（含税）。 分项看， ①基础物业实现收入 27.49亿元，增长 14.29%。②创新业务实现收入 1.14亿元，增长 14.29%。③城市服务实现收入 2.63元，增长 184.34%。 2023年， 公司新拓展项目中标总金额 18.76亿元，饱和年化合同收入金额9.69亿元；营业收入 31.27亿元，同比增长 20.35%。上半年受市场环境影响，市场开拓放缓，下半年公司克服困难，多项举措推进市场营销工作，在学校、医养、金融写字楼等重点业态上取得较大突破，为 2023年业绩的平稳增长及后续业绩发展提供了有力支撑。 2020年以来，公司根据国家区域发展战略和行业发展进程，结合自身规模发展诉求，深耕区域重点城市，推动实施全国化战略。截至 2023年末，公司项目管理部数量达到 594个，较上年增长 15.79%，服务面积增至约 1.7亿平方米。重庆以外区域的项目占比提升至 65.82%，数量同比增长 26.54%。 2023年，重庆大本营基本盘稳健，实现收入 10.93亿元，同比增加 5.32%； 重庆以外区域收入保持快速增长，实现收入 20.31亿元，同比增长 30.34%。 从收入占比上看，重庆以外区域收入占比提升至公司主营业务总收入的65.02%，较上年占比提升 4.98个百分点。 ①办公物业实现收入 12.67亿元，同比增长 19.70%，收入占 40.55%。 ②公共物业实现收入 7.80亿元，同比增长 40.33%，收入占比 24.97%。 ③学校物业实现收入 4.35亿元，同比增长 16.09%，收入占比 13.92%。 ④商住物业实现收入 3.47亿元，同比增长 4.39%，收入占比 11.09%。 ⑤航空物业实现收入 2.96亿元，同比增长 7.47%，收入占比 9.46%。 投资建议： 公建物业领域保持相对竞争优势， “优于大市”评级。 公司深耕公建物业 20余年，秉持差异化战略定位，持续专注于中国未来智慧城市公共建筑与设施的管理和运营，现已形成较大的规模，具有一定的先发优势，在公建物业领域保持相对竞争优势。 我们预计公司 2024-2025年 EPS 分别为 0.8元、 0.92元，给予公司 2024年动态 PE 为 12-15倍，对应合理价值区间9.60-12.0元/股，维持 “优于大市” 评级。 风险提示。 激励计划推行遇阻； 人工成本上升； 区域过度集中等风险。

事件：2023 年公司营收同比+20%，归母净利润同比-14%。 新大正发布2023 年年报，实现收入31 亿元，同比+20.4%；归母净利润1.6 亿元，同比-13.8%；经营性现金流净额2.3 亿元，基本每股收益0.71 元。 点评：外拓积极，核心优势持续夯实，规模经济有望带动利润率企稳回升。 1）外拓积极，重庆外布局力度增强。2023 年公司新拓展项目中标总金额18.8 亿元，饱和年化合同收入9.7 亿元，公司根据国家区域发展战略和行业发展进程， 结合自身规模发展诉求，深耕区域重点城市，推动实施全国化战略，重庆以外区域营业收入同比增长30.3%至20.3 亿元，收入占比同比提升5pct 至65%。 2）各业态收入均实现正增长，核心优势持续夯实，专业化服务能力提升。2023 年，办公/公共/学校/商住/航空五大业态分别实现收入12.7/7.8/4.4/3.5/3.0 亿元，同比增速分别为19.7%/40.3%/16.1%/4.4%/7.5%，五大业态是公司基础物业管理的根基，其中办公、公共业态作为传统优势业态，2023 年末在管项目分别为258、150 个，较2022 年底增加37、35 个，规模扩张较快；学校与航空业态作为战略发展业态，2023 年实现稳健增长，其中学校业态新拓展年合同金额近1.6 亿元，新增在管项目7 个，航空业态完成收购重庆欣益硕航空地面服务有限公司（从事航空地面清洁服务）、重庆航诚清洁服务有限公司（飞机客舱清洁）、重庆通维安达汽车维修服务有限公司（具备一类汽车维修资质）三家机场服务相关企业，专业化服务能力进一步提升。 3）短期业绩承压，规模经济有望带动利润率企稳回升。 2023 年公司净利润下滑， 主要由于公司主营业务毛利率同比下滑3.4pct 至12.77%，一方面由于公建客户缩减预算，压降项目费用，物业管理和增值服务需求减缓；另一方面，市场竞争加剧，新市场拓展及存量项目续约价格下降，对利润造成影响。2023 年，公司成熟项目（1 年以上）毛利率为13.2%，新项目毛利率为9.7%，待后续新项目培育成熟，以及整体管理密度提升，规模效应有望带动公司毛利率企稳回升。 盈利预测、估值与评级：公司是第三方公建物管龙头，深耕重庆，并将经营范围扩大至长三角、大湾区等国家战略区域，公司90%项目以招投标方式获取，并在公建领域积累了丰富的经验和良好的口碑，在当前的招投标拓展环境中，具有一定的竞争优势；考虑公司毛利率下滑，调整公司2024-2025 年归母净利润预测至1.9 亿/2.1 亿元，新增2026 年预测为2.4 亿元，对应2024-2026 年EPS 为0.82（原1.07）/0.93（原1.35）/1.03 元，当前股价对应PE 分别为10/9/8 倍，公司是A 股稀缺非住宅物管标的，估值具备吸引力，维持“买入”评级。 风险提示：外拓竞争加剧导致利润率下滑，全国化推进不及预期。

23年增收不增利，维持“增持”评级公司4月11日发布年报，23年实现营收31.3亿元，同比+20%；归母净利润1.6亿元，同比-14%；派息率40.1%，同比+3.3pct。考虑到市拓竞争压力，我们下调营收和毛利率，预计公司24-26年EPS为0.80/0.93/1.09元（24/25年前值0.96/1.24元）。可比公司平均24PE为10倍（Wind一致预期），尽管公司23年归母净利润承压，但考虑到公司过往表现出的优秀市拓能力和A股流动性溢价，我们认为公司合理24PE为13.5倍，目标价10.80元（前值14.63元，基于19倍23PE），维持“增持”评级。 收并购推动城市服务快速增长，盈利能力继续承压23年公司营收保持稳健增长，其中基础物管/创新业务/城市服务同比+14%/14%/184%，城市服务在22-23年和翔环保系列收并购助力下取得快速增长。但公司归母净利润同比下滑，主要因为：1、受市拓激烈竞争、客户压缩成本和新进项目仍在培育期等因素影响，毛利率同比-3.4pct至12.8%，其中基础物管毛利率同比-3.4pct至11.8%；2、受会计估计变更影响，信用减值损失同比+0.19亿元；3、城市合伙人计划导致少数股东损益占比达到5.2%。得益于股权激励费用的减少及管理提效，管理费用率同比-1.8pct至5.5%，一定程度上对冲了上述因素的影响。 市拓增速有所放缓，补强航空业态核心能力受日趋激烈的市拓竞争影响，23年公司新签合同金额同比-2%至18.8亿元，新签年化合同金额同比-4%至9.7亿元。公司战略布局的航空业态近年来受外部环境影响较大，公司通过三单收并购补强航空地面服务核心产业链（航空地面清洁、飞机客舱清洁、汽车维修），未来随着航空市场复苏，我们预计增速有望修复。此外，公司重点孵化的医养业态取得较大突破，和翔环保系列收并购为“市政环卫+公建物业”新业务转型奠定基础。军队类业态由于难以达到既定盈利标准，公司计划逐步减少相关的拓展投入。 经营性现金流大幅改善，多措并举维护股东利益23年公司加强应收账款、应付账款管理，经营性现金流净额同比+152%至2.3亿元。面对市场调整，公司采取多项举措维护股东利益：1、派息率同比+3.3pct至40.1%；2、23年10月提出1500-2000万元的回购计划，截至24年3月末已回购1247万元；3、23年12月部分董事、高管提出1070万元的增持计划，截至1月末已增持989万元。 风险提示：规模拓展不符预期，盈利能力下行风险，资产减值风险。

事件：公司发布2023年度报告。2023全年公司实现营收31.3亿元，同比增长20.4%；归母净利润1.6亿元，同比下降13.8%，业绩符合预期。 收入增长费控改善，多因素导致毛利率承压。2023年全年公司归母净利润同比下降13.8%的主要原因：（1）2023全年公司主营业务毛利率同比下降3.4pct至12.8%；其中成熟项目和新进项目的毛利率分别为13.2%和9.7%，同比分别下降4.0pct和0.5pct。毛利率下降主要由以下因素导致：公建物业客户预算缩减、竞争加剧导致新拓和续约价格下降、利润率偏低的新进项目增加以及刚性人工成本增加。（2）由于2022年存在信用减值转回，2023年信用减值损失同比增加1880.9万元。（3）公司推进城市合伙人计划使得2023年少数股东损益占净利润比重同比提升5.1pct至5.2%。但公司销管费率同比下降1.8pct至6.9%，有所改善。 市场拓展保持稳定，经营性现金流大幅改善。公司在日趋激烈的竞争环境下展现出较强的发展韧性。2023年全年公司新拓项目中标总金额18.8亿元，饱和年化合同收入9.7亿元，同比基本持平。截至2023年末，公司在管项目数量513个，同比增长7.6%；在管面积1.3亿方，重庆以外区域的项目面积占比提升至60.2%。同时公司通过加强对应收账款的管理和优化供应商结算方式等措施，加快资金回流，2023年经营性现金流大幅改善至2.26亿元，同比增加1.36亿元。 多业态齐头并进，医养业态取得突破。2023全年公司办公/公共/学校/商住/航空物业收入同比分别增长19.7%/40.3/13.9%/11.1%/9.5%。公共物业中重点孵化的医养业态取得较大突破，2023年新中标重庆医科大学附属第二医院渝中院区、长海医院等优质项目。2023年公司新取得多个机场项目并着力打造航空地面服务核心产业链，年内完成收购三家机场服务相关企业。 回购增持彰显管理层信心，维持高分红比例。2023年末公司陆续发布回购及高管增持计划。截至2024年3月31日，公司已回购股份116.1万股，占公司总股本的0.51%，成交金额达1247.2万元。截至2024年1月31日，公司高管累计增持股份达81.3万股，占公司总股本的0.36%，增持金额约989万元。同时公司2023年拟每股分红0.285元，分红比例达40.1%。以上动作均体现了公司管理层对公司未来发展的信心以及对股东利益的重视。 盈利预测：公司作为非住物管龙头企业，五大业态稳步发展。根据公司最新年报情况，我们下调公司2024/2025年的归母净利润预测为1.8/2.1亿元（前值为2.4/3.2亿元），预计2026年归母净利润为2.3亿元。对应的EPS为0.80/0.91/1.01元，对应的PE为11.9X/10.6X/9.5X，维持“买入”评级。 风险提示：收并购投后管理不及预期；外拓规模不及预期；新拓项目利润率水平不及预期。

事件:10月 29日，公司披露了 2023年三季度报告，2023年前三季度公司营业收入实现 22.92亿元，同比增长 19.77%；实现归属于上市公司股东的净利润 1.26亿元，同比下降 14.69%。 点评： 受市场竞争加剧等多因素影响公司利润端表现低于预期： （1）收入端，公司 2023年 Q3实现营业收入 8.17亿元，同比增长 23.12%，收入端提速； （2）利润端，受市场竞争加剧等多因素影响公司 Q3归母净利润实现 0.4亿元，同比下滑 27%。其中，①毛利率同环比均下降，公司 2023年 Q3毛利率为 13%，同比下降 3.77pct，环比下降 0.76pct，主要是行业竞争加剧以及公司优势业态航空业态修复不及预期等多重因素综合影响；②期间费用保持稳中有降，2023年前三季度公司销售费用率/管理费用率/财务费用率分别为 1.3%/5.8%/-0.1%，同比变动 0.0pct/-1.6pct/+0.1pct，期间费用率综合同比下降 1.5pct；③信用减值损失同比增加；④合资合作项目持续推进带来少数股东损益增加，2023Q3少数股东损益占净利润比重达到13%，进一步挤压归母净利润。 第三方拓展市场竞争加剧，公司强化续约保盘：2023年前三季度，公司新拓展项目中标金额 12.53亿元，同比减少 16.5%，饱和年化合同收入金额6.65亿元，同比下降 8.3%，其中重庆以外区域市场拓展占比约 70%，深圳、武汉、郑州等重点城市公司已提前实现年度拓展目标。市场拓展整体放缓下，公司着力转变营销模式，挖掘金融写字楼、医养、部队等细分业态，打磨产品优势及竞争力，强化续约保盘。 公司于季报披露同日推出回购计划。公司拟于未来 12个月内，以总额不低于人民币 1,500万元、不超过人民币 2,000万元进行股份回购，回购价格不超过人民币 20.43元/股，约占公司总股本的比例为 0.3224%-0.4298%，回购股份拟用于后续实施员工股权激励或员工持股计划。 盈利预测与投资建议：由于行业竞争加剧等因素影响公司毛利率持续承压，我们下调公司业绩预测，预计 23-25年归母净利润分别为 1.7/2.1/2.5亿元（原盈利预测结果 2.6亿元/3.6亿元/4.4亿元），维持“买入”评级。 风险因素：公司项目外拓不及预期、项目转化不及预期、新项目毛利率不及预期等

事件：公司近期发布2023年半年度报告，半年实现营业收入14.8亿元，同比+18.0%；实现归母净利润0.9亿元，同比-7.4%。 营收增长稳健，毛利率承压。23年上半年公司营收保持较快增长，主要动力一是在管数量扩大带动的基础物业收入增长，二是城市服务业务通过收并购实现了快速增长。全国化战略稳步推进，重庆以外区域收入占比进一步提升至公司营业收入总量的64.65%。23年上半年公司毛利率14.73%，同比下降了2.45个百分点，下降的原因一是新进项目占比提高，尤其是其中作为重点发展板块的医养业态项目新进项目数量较多但前期基础服务毛利相对较低，需要依赖成熟后增值服务的开展，二是项目工作重点重新转向服务品质提升而带来的成本费用增加。 外拓快速恢复，通过收并购快速提升城市服务竞争力。23年上半年公司新拓展项目中标总金额9.34亿元，饱和年化合同收入金额5.04亿，较22年下半年环比分别增长增长32.6%/14.3%，外拓展现出较强韧性。报告期内公司在学校、医养、金融写字楼等业态取得超预期结果，重点业态市拓优势显现。报告期内公司实施了对香格里拉和翔环保科技有限公司、瑞丽市缤南环境管理有限公司、重庆麟璀环保科技有限公司等市政环卫类公司的收购，迅速拓展城市服务规模。 健全合伙人体系，预计将对公司盈利能力有正面作用。公司持续健全激励体系，首次建立面向一线员工的项目合伙人激励模式，同时根据公司战略进展实际情况健全完善面向城市公司的城市合伙人激励计划。上半年，公司初步落地基于项目合伙人模式的运营体系并推动试点多个项目合伙人项目，并结合试点形成操作指南及配套工具。截至最新考核周期，大部分试点项目的利润较预算目标实现了正向增长。 维持买入评级，调整目标价至19.36元。公司上半年终止对云南沧恒投资的收购，据此下调收入预测，根据中期经营情况下调对公司毛利率的预测，调整后2023-25年归母净利润预测值为201/270/340百万元（原预测23-25年为272/357/447百万元）。 采用相对估值，可比公司23年PE估值为18倍，公司24年业绩增速高于可比公司，维持20%估值溢价，对应23年22倍PE估值，目标价19.36元。 风险提示合伙人激励体系推广不及预期。外拓具备不确定性。利润率回升不及预期。 盈利预测与投资建议

报告关键要素: 公司新拓展项目转化率以及利润率承压，导致公司短期业绩增速放缓，公司始终坚持长期发展战略，先做大规模后做实密度，公司业绩增速或逐渐重回较高增长通道。 事件:4月 28日，公司披露了 2023年一季度报告，2023年一季度公司营业收入实现 7.25亿元，同比增长 18.71%；实现归属于上市公司股东的净利润 4739.26万元，同比增长 10.26%。 点评： 受合同转化不及预期以及毛利率下滑等影响公司业绩增速不及预期，但费用率下降以及信用减值转回正向贡献利润增长： （1）收入端，项目拓展及订单转化不及预期； （2）毛利率同环比进一步下降，公司 2023年一季度毛利率为 15.7%，同比下降 2.1pct，较 2022年全年下降 0.4pct； （3）费用率稳中有降，2023年一季度公司销售费用率/管理费用率/财务费用率分别为 1.1%/6.5%/-0.3%，同比变动-0.9pct/-2.7pct/+0.1pct，期间费用率综合同比下降 3.5pct； （4） 会计估计变更下信用减值转回 350万元，同比综合正向贡献约 1226万元。 公司一季度项目外拓增速回落，全国化布局稳步提升： （1）2023年 Q1，公司新拓展项目中标金额 4.3亿元，同比增长 15.3%，饱和年化合同收入金额 2.13亿元，同比下降 4.5%，其中重庆以外区域市场拓展进一步提升至近总量 90%； （2）新中标多个优质项目标的，包括郑州机场 2号航站楼、成都地铁 7号线项目、莆田学院等，截至 2023年一季度末，公司在管面积超过 1.3亿平，全国化经营布局稳健提升。 盈利预测与投资建议：公司新拓展项目转化率以及利润率承压，导致公司短期业绩增速放缓，公司始终坚持长期发展战略，先做大规模后做实密度，公司业绩增速或逐渐重回较高增长通道。我们维持 2023-2025年盈利预测，预计归母净利润分别为 2.6亿元/3.6亿元/4.4亿元，维持“买入”评级。 风险因素：公司项目外拓不及预期、新项目毛利率提升不及预期等

事件：公司近期发布2022年年报，全年实现营业收入26.0亿元，同比+24.4%；实现归母净利润1.9亿元，同比+11.8%。 营收增长稳健，疫情和收并购进度影响业绩不达预期，毛利率阶段性承压。22年公司营收和归母净利润均实现增长，全年基本完成五五战略的内生增长目标，但外延并购部分未能及时达成合作意向，没有实现预期并表收入。公司22年12月与云南沧恒投资达成收购意向，进驻能源物业市场，目前公司及相关各方仍在积极推进本次交易的各项工作，如能在23年实现并表，将能大幅提升公司收入规模。公司重庆以外区域新拓项目毛利率低于成熟期项目，疫情影响下各业态不同层面均受到一定影响，消杀及人工成本、补贴等费用支出相应增加，带来利润率的阶段性压力。随着疫情影响消退，预计公司毛利率能较22年有所修复。 持续推进全国化布局，发力城市服务，重点业态市拓优势显现。截止22年末，公司业务已覆盖全国116个城市，较去年增加34个，在管面积约1.3亿方，全国化布局进一步稳固提升。22年公司新拓展项目190个，过千万级项目22个，在航空、公共、办公等重点业态上的外拓优势显著。公共物业方面，公司将交通、医养确定为未来五年发展孵化的主要产品，22年在医养业态取得突破性进展，新中标西南医院等18个项目。 经营提质增效，减缓成本上涨压力。22年公司通过各类措施积极应对不良因素影响，降本增效遏制利润率下降。项目方面专项攻坚，对不同区域、不同生命周期项目实行差异化、精细化管理。严格控制集团销管费用率，22年公司销管费用率为8.68%，同比下降0.81个百分点，减缓毛利率下降压力。 维持买入评级，调整目标价至27.37元。根据公司最新经营情况及收并购事项，我们假设公司在23年如期实现收购标的并表，据此调整对公司收入、毛利率和管理费用率的预测，调整后2023-25年EPS预测值为1.19/1.56/1.95元（原预测23-24年为1.43/1.94元）。可比公司23年PE估值为19倍，公司24年业绩增速高于可比公司，给予20%估值溢价，对应23年23倍PE估值，目标价27.37元。 风险提示收购进展不及预期。外拓具备不确定性。利润率回升不及预期。 盈利预测与投资建议

公司坚持先做大规模后做实密度，最终实现高质量发展的发展战略，短期业绩增速有所放缓，但在基本盘快速增长的基础上，预计公司业绩增速仍会逐渐恢复至较高增长通道。 事件:3月28日，公司披露了2022年年度报告，2022年公司营业收入实现25.98亿元，同比增长24.41%；实现归属于上市公司股东的净利润1.86亿元，同比增长11.80%。 点评：公司业绩增速放缓：这主要受外延并购不及预期以及利润率下降影响，（1）受公司外延并购部分未能及时达成合作意向，导致公司业绩增速不及预期；（2）毛利率下降，主要源于①公司规模增长快，低毛利率水平的新进项目占比持续提升，公司综合毛利率下降至16.14%（2021年为18.65%）；②重庆区域社保基数提升导致公司人员成本增加。 公司先规模后密度战略持续推进，全国化布局效果不断深化：（1）2022年公司新进入济南、三亚、珠海、厦门等34座城市，重庆以外区域收入占比达到60.04%（2021年为52.74%），2022年末公司项目管理部数量达到513个，服务面积增至约1.3亿平方米。重庆以外区域的项目占比提升至60.23%，新签约年合同金额较上年同期增长约19.62%，占比76.51%；（2）截至2022年末，公司已设立14个城市公司，全国化经营布局不断完善；（3）2022年新拓展项目190个，过千万级项目22个，斩获了重庆移动、中国银保监会、海南电网、南京新媒体大厦等地标性优质项目。 公司坚持内生增长与外延并购并举的举措，随着规模扩大，项目运营逐步进入稳定成熟期，公司业绩有望恢复至较高增长通道。2022年公司坚持“资本驱动，加速发展”，同时推进地方政府国有平台合作等工作，于7月与重庆保税港区股份有限公司达成合作，收购了重庆保税港区港佳综合服务有限公司40%股权，与江西省铁路航空投资集团有限公司下属江西赣铁物业有限公司，合作成立江西中泽新大正股份有限公司，12月，与云南沧恒投资有限公司达成收购意向，公司根据行业发展情况，短期外延并购保持谨慎，不改长期发展战略和趋势。 公司保持公建物管龙头优势，各业态规模持续稳定拓展，办公/航空/公共/学校/商住,增速分别为+38.09%/+15.30%/+31.33%/+12.67%/+1.81%。 盈利预测与投资建议：公司坚持先做大规模后做实密度，最终实现高质量发展的发展战略，短期业绩增速有所放缓，但在基本盘快速增长的基础上，预计公司业绩增速仍会逐渐恢复至较高增长通道。我们调整2023-2024年盈利预测，预计归母净利润分别为2.6亿元/3.6亿元，同时预计2025年归母净利润为4.4亿元，维持“买入”评级。 风险因素：公司项目外拓不及预期、新项目毛利率提升不及预期等

新大正(002968)发布2022 年三季报，主要内容如下：2022 年前三季度公司实现营业收入19.14 亿元，同比增长32.62%，归母净利润1.48 亿元，同比增长26.15%；归母净利润率7.73%，同比下降0.4 个百分点，EPS 0.65 元。其中第三季度单季实现营业收入6.64亿元，同比增长21.37%，归母净利润0.55 亿元，同比增长27.75%；归母净利润率8.26%，同比上升0.41 个百分点，EPS 0.24 元。 核心观点业绩保持快速增长，主要原因包括收入上升、管理费用率下降、销售费用率下降等。公司前三季度归母净利润同比上升26.15%，保持快速增长。公司报告期内业绩快速增长的原因包括：1）营业收入同比增长32.62%，2）管理费用率由去年同期的7.73%下降至7.49%，3）销售费用率由去年同期的1.37%下降至1.31%。公司前三季度业绩的负面影响因素主要包括毛利率下降、实际所得税税率上升及少数股东损益占比上升等。 面对外部环境严峻考验，积极寻求经营突破，营业收入快速增长。 三季度以来，叠加国内疫情多点散发、高温限电、房地产持续低迷等因素的影响，给公司带来较大的经营压力，市场开发、新项目进场率、回款等受到不同程度影响，尤其是航空、学校等特殊业态及个别管控项目表现较年度计划出现较大差异。公司面对外部不利环境的严峻考验，以积极的心态与行动寻求经营突破，前三季度经营规模扩张，在管项目增加，推动营业收入同比增长32.62%。 新签约合同稳定增长，重庆以外拓展量位居高位。公司前三季度实现新拓展项目中标总金额超15 亿元，新签约合同年金额约7.25 亿元，同比增长约13%，其中重庆以外区域市场拓展量占比约76%，另通过延伸拓展现有项目实现合同总额增加约6,200 万元。在经济形势、规模化拓展、激励业绩考核等多重压力下，公司坚定客户至上的服务理念，不以牺牲客户的服务体验为代价来获取短期利益，坚定客户至上、以人为本的发展根基，扎实推进五五战略实现。 投资建议公司新签合同稳定增长，重庆以外市场拓展顺利，积极寻求经营突破，未来业绩有望保持较快增长，首次覆盖给予“推荐”评级。预计2022-2024 年营业收入为30.22 亿元、41.64 亿元、56.00 亿元，归母净利润为2.32 亿元、3.21 亿元、4.30 亿元，EPS 为1.01 元、1.40 元、1.88 元，对应PE 为20.65 倍、14.96 倍、11.15 倍。 风险提示房地产行业政策调整存在不确定性，物管业务拓展存在不确定性，人工成本等因素对盈利能力的影响存在不确定性。

公司发布半年报，22H1营收12.50亿，同增39.49%。其中Q1营收6.11亿，同增43.48%；Q2营收6.40亿，同增35.88%，稳步提升。22H1归母净利润0.93亿，同增25.23%；若剔除股权激励费用1295万影响，归母净利1.06亿，同增38.57%，归母净利率8.49%，其中22Q2剔除股份支付约678万元影响后，归母净利0.57亿，同增39.86%，归母净利率8.90%。分产品看，基础物业收入11.65亿，占比93.23%，同增37.97%；创新业务0.27亿，占比2.18%，同增57.82%；城市服务0.57亿，占比4.59%，同增66.18%。22H1收入的大幅增长主要受益于2021年翘尾收入、2022年市场拓展新增项目以及在管项目延伸增值服务带来的收入增长。 分地区看，重庆收入5.27亿，占比42.19%，同增12.37%；重庆以外区域收入7.22亿，占比57.81%，同增69.08%。公司全国化平稳快速推进，实现重庆区域市场营业收入稳定增长，重庆以外区域收入占比首次超过重庆区域，标志着新大正逐步成长为一个全国化公司。22H1实现毛利2.15亿，毛利率17.18%，同比减少2.12pct。分项目看，成熟项目（1年以上）收入占比79.26%，毛利1.83亿，毛利率18.47%；新进项目（1年以内）收入占比20.74%，毛利0.32亿，毛利率12.23%。22H1期间费用率9.09%，同比减少0.04pct。管理费用增长主要系公司经营规模扩大管理人员增加，以及品牌建设费用、股权激励股份支付等原因所致；销售费用增长主要系公司业务规模扩张，公司全国拓展人员增加的相应的工资、差旅及投标费用等原因所致。 22H1归母净利0.93亿，同增25.23%，归母净利率7.45%，同比减少0.85pct。Q2归母净利0.50亿，同增30.18%，归母净利率7.84%，同比减少0.35pct。新进项目的快速拓展对净利率水平产生一定影响。维持盈利预测，维持买入评级。22H1公司继续拓展全国市场，质价并举推动规划化发展，致力打造城市公司发展支撑体系，实现全国化战略平稳推进。持续完善股权激励和人才队伍建设，同时推动数字化战略落地实施赋能业务发展。我们预计公司22-24年EPS分别为1.10、1.48、1.91元/股，对应现在股价，PE分别为22.57、16.82、13.01x。风险提示：员工成本不断上涨，募投项目不能按预期实施，疫情反复等

公司 2022上半年实现营收 12.5亿，同比增长 39.5%，主营业务毛利率 17.2%，同比下降 2.1pcts，归母净利润 0.93亿，增长 25.2%，扣非后净利润 0.86亿，增长 24.4%。 营收高增，全国化平稳推进，业绩受疫情影响可控。公司 2022H1营业收入和归母净利润增长均符合预期，重庆区域收入稳步增长，其他区域收入占比显著提升。公司实施全国化战略，全力推动城市公司发展，积极拓宽延伸服务。报告期内重庆以外区域收入占比提升至 57.8%，首次超过重庆区域，在北上广等重点中心城市受疫情较大影响下仍实现 69.1%高增，说明疫情对公司业绩的影响好于预期。基础物业收入增长强劲，创新业务、城市服务规模快速扩张，共同支撑公司营收稳定增长。 外拓质价并举，办公、公共等业态影响力持续扩大。公司 2022H1中标总金额约11.8亿元，新签约合同年金额约 5.4亿元，同比增长 41%。分区域来看，重庆和重庆以外市场项目中标金额分别占 30%、70%，全国化继续平稳快速推进。从业态上看，办公、公共业态项目数量均实现 30%以上增长，单个项目规模增长明显，质量提升，多业态物业服务影响力持续扩大。公司主要通过公开招投标获得业务增长，考虑到疫情影响，我们认为公司上半年外拓成绩相当出色，下半年有望继续提速。 降本增效，完善激励体系，长期竞争力进一步提升。公司当前业绩增速低于营收，主要原因是高速扩张使得当前毛利率承压。从项目周期来看，成熟和新进项目毛利率分别为 18%和 12%，从区域来看，重庆区域和其他区域项目毛利率分别为 20%和15%。报告期内公司着手开展降本增效行动，同时在人才激励方面推出 2022年限制性股票激励计划，聚力业务与管理提质增效，2022H1公司管理费用率 8.0%，剔除股份支付后为 7.0%，较去年同期下降 1.0pcts。我们认为，随着规模效应、管理效能的提升，公司的长期竞争力将得到进一步提升，业绩增速有望超过预期。 维持买入评级，维持目标价 30.55元。我们维持对公司 2022-2024年归母净利预测为 2.33/3.28/4.45亿元。综合考虑公司业绩增速以及在机构物业赛道的竞争优势，我们维持 25%的估值溢价，维持 2022年 PE 为 30X，对应目标价 30.55元。 风险提示 疫情影响竣工交付节奏。外拓市场的不确定性。福利保障政策的不确定性。

公司作为独立第三方公建物业管理龙头公司，不断深化全国化业务布局，建立多层次的激励措施，保持积极的项目拓展态度，搭建十大重点中心城市团队，推进公司中长期目标逐步落地，预计未来三年公司业绩仍可保持较快增长速度。 事件::7月25日，公司披露了2022年中期报告，2022年上半年公司营业收入实现125,034万元，同比增长约39.49%；实现归属于上市公司股东的净利润9,315万元，同比增长约25.23%。 点评：业绩保持高增，整体符合预期：：（1）2022年H1公司营业收入的增长主要源于：2021年新拓项目的翘尾新增收入、2022年上半年对外拓展进展较好、延伸增值服务收入增加；（2）公司22H1净利润增速维持稳定高位：在剔除股份支付1295万元影响后，公司归母净利润上半年实现增长约38.57%，保持了平稳高速增长；（3）疫情影响叠加新进项目尚处培育期，综合毛利率下降，22H1公司综合毛利率为17.23%，环比Q1下降0.65pct，同比下降2.09pct，22H1成熟项目占比79.26%（毛利率为18.47%），新进项目占比20.74%(毛利率为12.23%)，同比+0.86pct；（4）费用率环比下降，同比保持平稳：公司2022年上半年销售费用率/管理费用率/财务费用率分别为1.33%/8.03%/-0.27%，较Q1变动-0.63pct/-1.11pct/+0.04pct，同比保持较为平稳；项目拓展积极，全国化布局取得明显成效：：（1）上半年，公司重庆区域和重庆区域外收入占比分别为42.19%和57.81%（上年同期分别为52.34%和47.66%），重庆以外区域收入占比首次过半，公司全国化业务布局成果不断显现；（2）2022H1公司业务对外拓展进展较好，新增拓展项目金额11.8亿元，新签约合同年金额约5.4亿元，同比增长41%；重庆区域和重庆外区域项目拓展均保持良好的增长势头，两者中标总金额同比增长约290.52%和23.3%，其中重庆外区域新增中标总额占比达到70%；（3）新中标中国银保监会、中移在线、南京新媒体大厦等多个标志性项目。 公司各大业态规模均保持稳步提升，其中办公//航空//公共业态表现亮眼，其增速分别为53.67%/44.76%/51.64%,占收入比重分别为38.07%/11.80%/21.71%,同比变动+3.52pct/+0.43pct/+1.75pct；学校业态特殊受疫情管控更为严格，市场拓展难度加大，但是公司学校物业营收依然实现了同比增长24.75%,收入占比约14.97%，同比下降1.76pct；商住物业营收同比增长7.82%,收入占比约13.45%，同比下降3.94pct。 盈利预测与投资建议：公司搭建十大重点中心城市团队，保持积极的对外拓展态度，建立三大层次股权激励体系，与核心管理层、重点中心城市团队形成深度绑定，推动公司完成中长期业绩目标。我们预计公司2022-2024年归母净利润2.4亿元/3.3亿元/4.2亿元，维持“买入”评级。 风险因素：公司项目外拓不及预期、新项目毛利率提升不及预期等

7月 25日晚，公司发布 2022年半年报， 上半年实现营业收入 12.5亿，同比+39.5%，实现归母净利润 9315万，同比+25.2%;若剔除股份支付 1295万影响， 归母净利润同比+38.6%。 收入业绩高速增长,短期毛利率略有承压受益于 2021年新拓项目的翘尾收入、2022年市场拓展新增项目以及在管项目延伸增值服务带来的收入增长等主要因素，报告期内公司实现主营业务收入 12.5亿，较上年同期增长 39.5%； 实现归母净利润约 9315万，同比增长约 25.2%；剔除股份支付影响后，综合上半年实现增长 38.6%。 报告期内， 公司快速扩张带来重庆之外的新进项目快速提升， 同时，新进项目及重庆外项目毛利率会低于成熟项目及重庆区域项目，短时间内公司业务的快速发展带来阶段性毛利率压力， 环比下降约 1.47个百分点。 市场化拓展迅速， 重庆外收入占比过半上半年公司实现新拓展项目中标总金额约 11.8亿，新签约合同年金额约 5.4亿，同比增长约 41%，其中重庆以外区域市场拓展量占比约 76%。 报告期内，公司重庆区域营业收入较上年同期增加约 12.37%；重庆以外区域收入占比首次超过重庆区域，同时较上年同期增加约 69.08%； 从收入占比上看，重庆以外区域占公司营业收入总量已达 57.81%，较上年同期有较大增长。 业务结构优化， 中标多个标杆项目2022上半年，公司 5大业务板块（办公、航空、公共、学校、商住）均实现收入增长。 其中办公和公共类业态收入分别同比增长 53.7%、 51.6%，占总收入比分别提升 3.5和1.8个百分点； 学校和商住业态收入分别同比增长 24.8%、 7.8%， 占总收入比分别下降1.8和 3.9个百分点。 通常情况下办公业态的毛利率会高于学校业态， 同时住宅业态随着楼盘进入老龄化周期，毛利率也会有较大的持续下行压力，公司收入结构的优化加强了核心业务毛利率的韧性。 报告期内， 公司新中标中国银保监会、中移在线、南京新媒体大厦， 珠海金湾国际机场、贵阳龙洞堡国际机场、黑龙江牡丹江海浪机场， 国家开放大学、九江学院紫薇园校区、海军航空大学（青岛校区）等多个重要项目， 有助于公司品牌形象提升与宣扬。 投资建议： 新大正是第三方机构物业标杆， 上半年在疫情冲击下，公司外拓增长依旧强劲， 重庆之外的区域贡献占大部分， 公司全国化扩张战略快速推进， 体现公司服务力与品牌力在全国范围内均有较强的竞争力。 我们看好公司持续凭借强大的外拓能力获得长期业绩增长。 预计公司 2022-2024年净利润分别为 2.37亿、 3.33亿、 4.28亿，维持公司“买入”评级。 风险提示： 项目外拓不及预期；成本上升压力持续增大。

公司作为独立第三方公建物业管理龙头公司，不断深化全国化业务布局，建立多层次的激励措施，保持积极的项目拓展态度，搭建十大重点中心城市团队，推进公司中长期目标逐步落地，预计未来三年公司业绩仍可保持较快增长速度。 事件::7月9日，公司披露了2022年中期业绩预告，预计2022年上半年归母净利润9,100万元-9,500万元，比上年同期增长22.33%-27.71%。扣除非经常性损益后的净利润8,350万元-8,750万元，比上年同期增长21.25%-27.06%。 点评：公司业绩保持较高速增长：： （1）2022年上半年公司营业收入预计实现12.45亿元-12.55亿元，同比增长约38.89%-40.01%；营业收入的增长主要源于：2021年新拓项目的翘尾新增收入、2022年上半年对外拓展进展较好、延伸增值服务收入增加； （2）公司上半年净利润增速维持稳定高位：在剔除股份支付影响后，公司归母净利润第一季度实现增长约37.10%，第二季度实现增长约34.58%-44.40%，综合上半年实现增长约35.76%-40.99%，保持了平稳高速增长。 公司保持积极的项目拓展，支撑业绩的高成长：2022年上半年公司业务对外拓展进展较好，新增拓展项目金额11.8亿元，新签约合同年金额约5.4亿元，同比增长41%；上半年公司新中标中国银保监会、贵阳龙洞堡国际机场、包神铁路运输服务分公司等重大项目及多个军队业态项目，此外，公司与江西省铁路航空投资集团有限公司成立的合资公司江西中泽新大正物业股份有限公司，有望在航空和铁路等领域进一步扩大公司业务规模。 盈利预测与投资建议：公司搭建十大重点中心城市团队，保持积极的对外拓展态度，建立三大层次股权激励体系，与核心管理层、重点中心城市团队形成深度绑定，推动公司完成中长期业绩目标。我们预计公司22/23/24年归母净利润2.4亿元/3.3亿元/4.2亿元，维持“买入”评级。 风险因素：公司项目外拓不及预期、新项目毛利率提升不及预期等