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新大正 房地产业 2020-04-23 50.98 -- -- 63.79 25.13%
63.79 25.13% -- 详细
20Q1公司收入2.75亿元,同比增加14.43%;归母净利0.25亿元,同比增加5.21%。 业绩增速小于收入主要系公司持续为项目提供科学、规范的防疫措施,因此,报告期内较去年新增防疫物资支出,并将持续到抗疫结束;同时,处于谨慎性原则考虑,对于本次受到疫情影响较大的项目:如商业部分,公司已在本季报中对可能减少的收入进行预估。 公司20Q1扣非后归母净利0.24亿元,同比增长1.11%,非经常性损益收入98万元,其中计入当期损益的政府补助收入120.96万元;除上述各项之外的其他营业外收入和支出为-2.06万元;减所得税影响额17.54万元和少数股东权益影响额(税后)3.27万元。 20Q1毛利率20.91%,净利率9.08%,由于公司于19Q4上市,19Q1同比数据暂未公布,故我们将其与19年全年数据比较,其中毛利率减少0.23pct,净利率减少0.89pct。 20Q1期间费用率8.56%,较19年减少0.77pct,费用管控能力进一步凸显。 其中管理费用率7.92%,较19年增加0.32pct;销售费用率1.14%,较19年减少0.5pct;财务费用率-0.5%,财务费用变动主要系募集资金银行结息所致。 同时,公司公告关于选举第二届董事会董事长以及聘任高级管理人员等主要人事变动为公司选举李茂顺先生为董事长,聘任刘文波先生为公司总裁;李茂顺先生原为公司副董事长、董事,刘文波先生曾为中航物业管理有限公司担任董事、总经理。公司人事机制理顺,同时引入中航物业高管,有利于丰富运营经验及产业资源,加快发展。 维持盈利预测,给予买入评级。 公司作为独立第三方物业服务企业,主要为各类城市公共建筑提供物业服务,专注于中国未来智慧城市公共建筑与设施的运营和管理。随着我国后勤社会化改革的持续推进、社会专业化分工的需求增加、投入市场进行物业服务公开招投标的建筑类型逐年增多,公司提供的物业服务产品类型也随之增加。我们预计公司20-22年EPS分别为2.08元、2.84元、3.66元;PE分别为38xPE、28xPE、22xPE。 风险提示:疫情增加成本,拿单不及预期,核心高管流失。
新大正 房地产业 2020-04-16 49.38 60.25 10.07% 63.79 29.18%
63.79 29.18% -- 详细
公共物业布局进一步丰富,充分契合公司成为未来智慧城市公共物业服务领跑者的战略目标。公司中标的中国进出口商品交易会展馆(简称广交会展馆)素有“亚洲最大的现代化展览中心”之称,室内展览空间达33.8万平方米。不仅是大型和超大型规模专业展会首选的举办之地,也是广州市的地标性建筑。会展场馆业态作为公司重点发展的五大业态中公共物业的重要组成部分,我们认为此次中标将进一步丰富公司在公共物业领域的深入布局,同时也充分契合了公司提出的下一个“五年发展规划”发展战略,即立足公建物业,发力城市运营综合服务,构建外地市场多个亿级以上中心城市,成为未来智慧城市公共物业服务领跑者。 订单签约逐步恢复,叠加防疫形势趋好下成本端下行,助力公司业绩实现良好增长。截至2019年末公司签约项目达336个,在管项目325个,此次中标中国进出口商品交易会展馆事件也意味着公司订单签约的逐步恢复,因此我们对公司2020年在全国化市场布局的进一步深化报以良好期许。同时伴随着国内疫情防控形势的日趋好转,公司成本端的防疫支出将逐步降低。考虑到新中标订单将在未来3-6个月逐步转化为公司的服务收入,都将保障公司2020年的业绩实现良好增长。 维持盈利预测和买入评级,上调目标价至91.00元(原目标价为69.90元)。我们预测2020-2022年公司EPS为1.82/2.31/2.91元。 由于可比公司2020年的平均PE估值为36X,考虑到AH两地的估值差异和新大正在非住领域的领先地位,我们给予公司40%的估值溢价,即2020年50X的PE估值,对应目标价91.00元。
新大正 房地产业 2020-04-03 42.37 -- -- 60.98 43.92%
63.79 50.55% -- 详细
公司发布2019年度报告,拟10转5派6.2元 3月31日,公司公告2019年度报告,2019年公司实现营收10.5亿元,同比增长19.05%,其中Q1-4营收分别为2.40亿、2.50亿、2.63亿和3.02亿元,占比22.77%、23.69%、24.93%和28.62%。 归母净利1.04亿元,同比增长18.6%,Q1-4归母净利分别0.24亿、0.24亿、0.30亿和0.27亿元,占比22.51%、22.97%、28.81%和25.65%。 拟向全体股东每10股派发现金红利6.2元(含税),以资本公积金向全体股东每10股转增5股。2019年公司现金分红4441.8万元,分红率42.52%。 2019年公司实现营收10.5亿元,同比增长19.05%。 分产品来看,综合物业管理服务收入7.94亿元,占比75.28%,同比增长17.11%;专项物业管理服务收入1.67亿元,占比15.83%,同比增长21.95%;增值服务收入0.93亿元,占比8.82%,同比增长31.81%;其他业务收入67.4万元,占比0.06%。 2019年毛利率21.1%,同比减少0.12pct。其中分产品来看,综合物业管理服务毛利率19.92%,同比减少0.41pct;专项物业管理服务毛利率11.99%,同比增加1.07pct;增值服务毛利率47.5%,同比减少0.86pct。增值服务毛利率小幅下降,主要在于公司报告期内在各大事业部专设增值服务管理部,对不同类客户需求进行重点挖掘和分析,因此成本略有增加,收入也因此有了较大提升。 经营:19年新项目总金额6亿元,同比增50%,渝外占比约70% 2019年公司开发的新项目和业务合同总金额超6亿元,合同签约期为1-3年不等,签约金额同比增长约50%,新增项目数量70余个,再创历史新高,为业务的持续增长奠定了坚实的基础。其中:重庆地区以外市场2019年新开发项目和业务金额占比约70%,随着公司全国化市场布局的持续推进,外地拓展速度将进一步加快,重庆区域外收入占比有望进一步提升。 维持盈利预测,给予买入评级 公司作为独立第三方物业服务企业,主要为各类城市公共建筑提供物业服务,专注于中国未来智慧城市公共建筑与设施的运营和管理。我们预计公司20-22年EPS 分别为2.08元、2.84元、3,.66元;PE 分别为31xPE、23xPE、18xPE 风险提示:拿单不及预期,行业竞争激烈,核心高管流失。
新大正 房地产业 2020-04-02 43.54 -- -- 89.62 36.26%
63.79 46.51% -- 详细
事件概述新大正发布 2019年报,公司实现营业收入 10.5亿元,同比+19.1%,实现归母净利润 1.04亿元,同比+18.6%。 业绩稳定增长,全国拓展大有可为2019年公司实现营业收入 10.5亿元,同比增长 19.05%,实现归母净利润 1.04亿元,同比增长 18.6%。得益于全国化布局的持续推动,公司业绩持续增长。报告期内,公司在重庆区域稳固基本盘的同时,在重庆外区域,主要着力于学校业态、航空业态、公共业态项目的挖掘和拓展。 发展有质有量,区域结构持续优化报告期末,公司在管项目 325个,同比增长 9.1%,增速有所放缓,主要系公司加大了大型项目的拓展力度,并对部分营利能力较弱的项目进行了优化,在兼顾项目数量的同时,注重发展质量,提高了项目的承接门槛。此外,2019年公司新签约金额超 6亿元,同比增长约 50%,新增项目 70余个,再创历史新高。其中,重庆地区以外市场新业务金额占比约 70%,随着公司全国化布局的持续推进,重庆区域外收入占比有望进一步提升。 非住业态齐头并进,规模扩张有望提速2019年公司学校、机场、公共、办公及商住物业五大业态同步发力,其中,学校物业新签约项目 19个,新进场项目 10个,保持稳增;航空物业新进驻 3个机场,年合同金额近 1亿元,实现营收同比增长约 120%,目前,已布局重庆江北机场、北京大兴机场、上海虹桥机场等 11个机场。当前,公司物管业态布局广泛,潜在可选项目充裕,同时卓越的服务品质和专业实力深受市场认可,随着 IPO 募资到位,未来加速扩张值得期待。 投资建议新大正专注非住宅物业管理赛道,业绩稳定增长,全国化加速布局,财务状况良好。我们维持盈利预测不变,预计公司 20-22年 EPS 分别为 1.86/2.32/2.90元,对应 PE 为 34.7/27.8/22.2倍,维持公司“买入”评级。 风险提示业务区域集中度过高风险、业务拓展速度不及预期、新承接项目利润较低、人力成本上升过快。
新大正 房地产业 2020-04-02 43.54 52.96 -- 89.62 36.26%
63.79 46.51% -- 详细
19年营收同比+19%,归母净利润 同比+19% ,利润率保持近 10%19年,公司实现营收 10.55亿元,同比+19.1%;实现归母净利润 1.04亿元,同比+18.6%;基本每股收益 1.89元,同比+15.2%;毛利率和归母净利率分别为 21.1%、9.9%,分别同比-0.1pct、持平,作为独立第三方物管公司,公司依靠优质服务维持较高净利率水平,并非住宅业态由于较强重定价能力,中长期利润率有望维持相对稳定;三费率为 9.3%,同比-0.1pct;加权净资产收益率为 33.5%,同比-3.6pct。14-19年,公司营收、归母净利润 CAGR 分别达 22.3%、27.1%,维持稳步增长。19年,公司经营性现金流净额 5,123万元,同比-53.1%,主要源于公司业务规模扩大,员工薪酬及新增项目的履约保证金大幅增加,而19年新增项目销售回款未到收款回收期。此外,公司拟向全体股东每 10股派发现金红利 6.2元(含税),以资本公积金向全体股东每 10股转增 5股。 签约面积同比+12% ,航空业态增长强劲,聚焦公共、学校、航空领域19年末,公司签约面积近 7,000万平米,同比+12%;在管项目数 325个,同比+5.5%;新增合同总金额超 6亿元,合同签约期为 1-3年,签约金额同比增长约 50%,非重庆地区 19年新增业务金额占比约 70%。分业态来看,公共物业、学校物业、商住物业、航空物业、办公物业收入分别占比 20.9%、22.4%、25.4%、10.0%、21.3%,分别同比-0.4、-0.6、-1.8、+4.6、-1.8pct,航空物业占比逐步提升。19年公司航空物业营收同比增长约 120%,新进驻 3个机场项目,合同金额近 1亿元,目前已布局全国 11个机场。公司作为独立第三方物管公司,战略聚焦非住宅业态,在学校、航空、政府机关等门槛较高的物业细分领域占据市场领先地位,其规模扩张相对较稳定。服务区域由重庆扩大至全国,随着我国后勤社会化的推进,公司非住宅业务将进一步扩张。 增值服务潜力较大,全国化布局逐步完成, 独立第三方物管标杆19年,综合物业管理服务、专项物业管理服务、增值服务收入分别占比 75.3%、15.8%、8.8%,毛利率分别为 19.9%,12.0%、47.5%,公司增值服务收入占比低于行业,考虑到公司聚焦的非住宅业态具备丰富增值服务应用场景,尤其学校、机场等人流密集的业态,后续增值服务潜在空间较大。分区域来看,重庆、贵州地区收入分别占比 76%、9.7%,分别同比-6.5、-0.8pct,重庆占比呈逐年下降趋势,北京、四川、云南等地区占比逐步上升,符合公司立足重庆本地,以西南地区为重点,并向全国辐射的业务拓展战略。截至 19年末,公司业务布局全国 31个城市,逐步完成全国化布局,并位居 2019年中国物业服务百强企业第 18位,重庆地区排名第 3位,独立市场化运营物业企业中排名第一。 投资建议: 业绩稳步增长,航空业态 表现亮眼 , 维持“ 强推 ”评级新大正作为独立第三方物管公司,早期战略聚焦非住宅物业管理优质赛道,签约面积近 7,000万方,非住宅占比超 70%,在学校、公共等业态领域具备长期的管理经验和服务口碑,并前瞻性进入航空业态,服务北京大兴、重庆江北等全国性机场。考虑到后勤服务社会化、地方审计加强等推动非住宅物管行业发展,有望推动公司规模加速提升。我们维持公司 2020-21年每股收益预测分别为 1.85、2.29元,并引入 2022年为 2.81元,考虑到物管行业价值再提升以及非住宅标的稀缺性,我们按照 21年目标 PE35倍,上调目标价至 80.00元(原目标价 74.10元),维持 “强推” 评级。 风险提示 :新冠肺炎疫情影响超预期、
新大正 房地产业 2020-03-19 38.45 49.26 -- 75.29 29.65%
63.79 65.90% -- 详细
专注非住宅赛道,从西南走向全国 新大正成立于1998年,是一家以非住宅物业管理为主的第三方物业公司。自2012年起公司开启全国化扩张,当前在管项目已超300余个,布局已拓展至16个省份的30个城市,综合实力排名重庆物业管理行业第3名、中国物业服务百强企业第18名。 物管行业稳步增长,非住市场空间广阔 2018年我国物业管理规模达279亿平方米,收入达7044亿元,随着商品房交付高峰的来临,物业管理行业每年将有10亿平方米以上的新增面积,行业景气度高。在非住宅物业管理领域,2018年500强物管企业非住宅面积占比36.52%,收入占比52.38%,相较于住宅物业,非住物业单位面积收费更高;此外,经测算,到2025年我国非住宅业态市场规模将达到万亿以上,未来行业发展空间巨大。 业绩保持稳健增长,规模扩张有望提速 2019年公司实现归母净利润1.04亿元,同比增长18.2%,多年业绩稳定增长,同时,公司采取成本加成定价模式,使得盈利能力长期保持稳定。截至2019上半年末,公司签约面积6771万平方米,在管面积5838万平方米,较18年末分别增长8.0%和8.8%,规模稳步扩张。当前,公司物管业态布局广泛,潜在可选项目充裕,同时卓越的服务品质和专业实力深受市场认可,随着IPO募资到位,未来全国化加速扩张值得期待。 盈利预测与投资建议 新大正专注非住宅物业管理赛道,具备先发优势,业绩稳定增长,全国化加速布局,财务状况良好。我们维持公司盈利预测不变,预计19-21年EPS分别为1.46/1.86/2.32元,对应PE分别为40.7/32.0/25.6倍,给予公司2020年40倍PE,对应目标价74.4元/股,上调公司至“买入”评级。 风险提示 业务区域集中度过高风险、业务拓展速度不及预期、新承接项目利润较低、人力成本上升过快。
新大正 房地产业 2020-03-06 43.07 -- -- 66.12 1.63%
63.79 48.11% -- 详细
业绩高于预告,成本管控能力提升 2019年公司实现营业收入10.5亿元,同比增长19.1%,实现归母净利润1.04亿元,同比增长18.2%;超过此前公司预告的2019年归母净利润0.9-1亿元,同比增长7.3%-13.5%;此次,业绩超预告主要系公司成本管控效果好于预期。 规模平稳增长,全国扩张进行时 截至2019上半年末,新大正签约面积为6771万平,在管面积为5838万平,相较2018年末增长8.0%和8.8%。 经过20多年的发展,公司在管项目已超300余个,布局已拓展至16个省份的30个城市,综合实力全国前20,成功上市后,公司全国化扩张有望进一步提速。 专注物管赛道,盈利能力稳健 公司业务类型主要分为综合物业项目和专项物业项目,其中综合物业项目涵盖了公共、学校、园区、商业和住宅五种业态。2019年公司净利润率达9.9%,与上年基本持平,公司物业服务采取成本加成定价模式,长期来看,整体利润率将持续保持稳定。 投资建议 新大正在非住宅物业管理赛道具备领先优势,全业态布局和良好口碑助力公司全国化扩张。我们预计公司19-21年EPS分别为1.46/1.86/2.32元,对应PE分别为44.7/35.1/28.1倍,首次覆盖给予公司“增持”评级。 风险提示 业务区域集中度过高、业务拓展速度不及预期、新承接项目利润较低、人力成本上升过快。
新大正 房地产业 2020-03-03 40.30 -- -- 67.48 10.86%
63.79 58.29% -- 详细
19年收入10.5亿元,同比增长19.05%,19年归母净利1.04亿,同比增长18.16%。 2月28日,公司公告业绩快报,其中19年归母净利超过此前预告,12月9日公司公告预计2019年营收区间10亿元至11亿元,较上年增长幅度为12.89%至24.18%;净利润9500万元至1亿元,较上年增长幅度为7.29%至13.46%;超过此前预告主要系公司成本管控比预期好所致。 具体来看:Q3-4收入及同比增速分别为2.6亿(占比24.9%)、3.0亿(同比增28.4%,占比28.6%);公司于19年12月上市,部分数据暂无公告披露。 Q3-4归母净利及同比增速分别为0.3亿(占比28.98%)、0.26亿(同比增-1.8%,占比25.37%)。 19年归母净利率9.87%,同比减0.07pct。 19年归母净利率9.87%,同比减0.07pct,其中Q3-4归母净利率及同比增速分别为11.47%、8.75%(-2.7pct)。未来在后勤社会化大趋势中,公司或将借助市场化能力快速成长。 维持盈利预测,给予买入评级。 新大正物业是一家致力于打造智慧城市公共建筑和设施,管理公共、园区、航空机场、政府机关、学校、住宅等城市项目的综合服务提供商。根据中指院发布的《2019中国物业服务百强企业报告》,新大正物业荣获“2019中国物业管理行业市场化运营领先企业”的荣誉称号。我们预测2019-2021年净利润分别为1.10亿元、1.5亿元、2.01亿元,PE分别为39x、29x、21x。 风险提示:成本提升,拿单情况不及预期,核心人员流失等。
新大正 房地产业 2020-02-20 46.01 -- -- 69.49 -0.01%
63.79 38.64%
详细
突发疫情提高了物业服务的价值。我们认为,此次突发疫情是对物业管理公司管理制度、服务质量的一次考验,同时也是优质物业公司脱颖而出的机遇。首先,高质量应对突发疫情,有助于树立物业公司长期品牌。第二,促进入户服务发展,拓展业主增值服务空间。第三,行业集中度提升助力优质物业公司提供优质服务。第四,对机构类物业行业而言,疫情需要全社会加强后勤保障市场化,客观上打开了更大物业服务市场空间。 疫情提升综合性物业公司价值,公司面临发展新机遇。公司综合实力位于中国物业服务百强企业第18名。2019年上半年,公司物业管理服务中的综合物业项目收入分别为公共物业、学校物业、住宅物业、园区物业、商业物业,占比分别为46%、28%、13%、7%、6%。为全面做好新型冠状病毒感染肺炎防控工作,公司做到了第一时间部署,公共点位全面消杀,统一部署、全国联动。我们认为,作为综合性多元化的物业管理公司,随着此次疫情促使社会更加重视物业服务的价值和优秀物业公司的服务能力,因此公司将加大拓展自身业务的力度,更快的成长。 物管市场规模逐年递增,公司成长空间广阔。公司在中国指数研究院《2019中国物业服务百强企业研究报告》中被评选为2019中国物业管理行业市场化运营领先企业第3名,2019中国专项物业服务优秀企业教育物业管理第3名,2019中国物业服务百强企业第18名,处于行业前列。 智慧城市综合服务商定位推动公司未来的发展。公司战略是成为“专注于智慧城市公共建筑与设施的基础物业管理与创新利用一体化的综合服务提供商”,我们认为,此次疫情将提高社会对物业更完善的配套服务的需求,而公司的智慧城市综合服务提供商的战略定位将有助于更好地满足这种物业发展的趋势,从而获得更多的发展机会。 适度提高业绩增速,维持“优于大市”评级。考虑到此次2020年初的疫情将在未来提高社会对物业服务的更多需求,从而对公司未来业务产生一定的提振作用,我们适当提高公司2020-2021年的业绩预测,预计公司2019-2021年EPS分别为1.53元、1.90元、2.34元。参考同类型公司2020年平均估值在36倍左右,考虑机构类物业发展增速快,公司属于新股且目前具有较大增长空间,公司位于机构物业排名前三,给予公司2020年36-40倍动态PE,对应合理价值区间68.4-76.0元/股,维持“优于大市”评级。 风险提示。人工成本上升风险;区域过度集中风险;增值业务拓展不及预期风险。
新大正 房地产业 2020-01-01 67.74 -- -- 71.32 5.28%
73.07 7.87%
详细
新大正所处非住宅物业千亿市场规模,占据物管半壁江山非住宅物业主要包括商业物业、办公物业、园区物业和公建物业。城市公建物业又可进一步细分为学校物业、医院物业、公共交通物业等。非住宅物业覆盖范围广,是物管行业的重要组成部分。非住宅领域市场空间广阔。 中指院数据显示, 2018年全国产业园区物业在管面积 8.9亿平方米;医院数量 2.9万个,其中三级医院 2267个,二级医院 8081个;全国普通高等学校数量 2663所(含独立学院 265所)。 2018年 500强物管企业非住宅营收占比超 50%。中物研协数据显示, 2018年 500强物管企业非住宅管理面积占比 36.52%,非住宅基础物业管理服务营收占比 52.38%。具体来看:商业、办公、园区、学校、医院在管面积分别为 6.94亿平方米, 10.98亿平方米, 7.39亿平方米, 6.29亿平方米,2.04亿平方米,非住宅总管理面积 43.41亿平方米。 产业对比视角再看新大正:依靠外拓成长,经营效率较高目前物业行业公司大多均有涉足非住宅物业,其中港股上市物管公司大多依靠地产母公司,近几年经营重心侧重住宅物业及业主增值服务; A 股新大正为纯正非住宅物业;招商积余中中航物业定位高端机构物业,业务聚焦政府类、公众类以及企业总部类;同时招商物业也有涉足非住宅物业; 港股保利物业目前在管面积中非住宅占比过半,本文以产业视角,横向对比三家公司经营财务数据。 新大正:市场化发展打造口碑式成长,专业化服务尽享需求释放红利公司市场化能力极强,在机场、学校等细分领域具有较强的专业化优势,顺应后勤社会化改革风向,高效运营基因奠定成长趋势。五大项目分类建立标准化、流程化、可持续创新的管理制度。 维持盈利预测,给予买入评级新大正物业是一家致力于打造智慧城市公共建筑和设施,管理公共、园区、航空机场、政府机关、学校、住宅等城市项目的综合服务提供商。根据中指院发布的《 2019中国物业服务百强企业报告》,新大正物业荣获“2019中国物业管理行业市场化运营领先企业”的荣誉称号。我们预测 2019-2021年净利润分别为 1.10亿元、 1.5亿元、 2.1亿元, PE 分别为 46.43x、 34.69x、25.41x。 风险提示: 核心人才流失,地产发展不及预期,外拓面积不及预期
新大正 房地产业 2019-12-26 66.71 -- -- 75.02 12.46%
75.02 12.46%
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公司成立于1998年,是一家致力于打造智慧城市公共建筑和设施,管理公共、园区、航空机场、政府机关、学校、住宅等城市项目的综合服务提供商。2018年新大正物业在管项目308个(其中222个来自重庆),在管面积5367万平方米(其中3500万平米来自重庆);2018年签约项目存量为314个,签约面积为6272万平方米。截至19年6月30日,服务地域范围覆盖重庆、北京、天津、浙江、江苏等16个省市。 当前非住宅物管市场空间广阔,伴随后勤社会化持续深入、国家基础建设大力投入等因素,更多原有公共建筑物业服务需求和新公共建筑群体逐步被释放;头部企业将借助自身实力及资本化手段加速成长整合。 后勤社会化是指将后勤从各类机构中剥离出来,推向社会,以市场为导向,让社会力量为其提供后勤服务。其主要面向高校、机构、医院和军队等,主要目的是通过社会化改造,提升后勤部门的工作效率,通过更有效的资源配置,在提升服务规范性、多样性以满足主体机构发展需求的同时,精简人事,降低成本。 公司市场化能力极强,在机场、学校等细分领域具有较强的专业化优势,顺应后勤社会化改革风向,高效运营基因奠定成长趋势。五大项目分类建立标准化、流程化、可持续创新的管理制度。 以公司通过公开招投标方式成功中标北京大兴机场为例,公司市场化竞争力优势凸显具体来看:①20余年的发展过程中累积丰富的行业经验、专业的服务水平,公司进入机场物业后快速总结出“机场物业规范服务标准”,有技术性、针对性提供专项服务;②新大正在2016年底中标重庆江北机场后,在航空物业领域钻研形成了一套航空物业的标准化服务流程,公司所服务机场项目荣获“全球旅客吞吐量2500万-4000万层级最佳机场第一名”“ 总干事机场卓越服务质量奖”等排名,在相关物业服务中机场测评中也连续优秀测评,形成了良好的业界口碑。在承接大兴机场前,公司陆续承接了七个国内机场物业服务项目,具有一定的市场影响力。 维持盈利预测,给予买入评级 新大正物业是一家致力于打造智慧城市公共建筑和设施,管理公共、园区、航空机场、政府机关、学校、住宅等城市项目的综合服务提供商。我们预测2019-2021年净利润分别为1.10亿元、1.5亿元、2亿元,PE 分别为42x、32x、23x。 风险提示:核心人员流失;外拓面积速度不及预期;毛利率承压。
新大正 房地产业 2019-12-13 75.09 -- -- 78.20 4.14%
78.20 4.14%
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专注机构物业,业绩保持稳定。公司1998年成立于重庆,西部地区龙头机构物业管理公司,公司近5年营收、归母净利润CAGR为23%、29%,销售毛利率、净利率、ROE稳定在20%、10%、30%左右,盈利能力较强。公司在管面积和在管单价稳步提升,一方面受益于快速的异地扩张,一方面机构物业重定价项目较多,去除低利润项目保留高利润项目,预计公司近明两年重定价项目接近50%。 机构物业管理市场空间广阔。2018年物业管理行业整体空间约为1万亿,其中,机构物业收入占比约为55%。未来行业将持续受益于商品房(住宅+非住宅)竣工的回暖,同时品牌物业管理的渗透率持续提升。机构物业领域,由于需要一定的技术门槛,且当前行业集中度较低细分领域众多,竞争格局较好。 相对较低的定价策略,较低的人工成本维持合理的利润水平,这些特点成为公司快速拓展的优势。在满足业主功能性要求的前提下,相对较低的定价策略有利于公司快速拓展客户。公司相对行业与其他上市物业管理公司人均成本较低,即使相对行业平均较低的定价,公司仍然能够维持合理的利润水平。但另一方面,公司人力成本占总成本的87%,运营模式相对行业平均过重依赖人力,保洁保安仍保留在公司体内,人均产出人均收入相对行业平均较低。 科技赋能将提升人均产出进而提升利润水平。上市募集资金后,公司将加大科技提供投入,预计科技赋能将提升人均管理面积与人均产出,制约公司发展的瓶颈将得到改善,即过重的依赖初级人力提供低附加值服务的情况将得到改善。 投资建议:机构物业管理行业市场空间广阔,公司深耕机构物业管理行业多年,增长较快,盈利质量较高,上市募资后加大新技术应用和流程再造,科技赋能将进一步提升运营效率。预计公司2019、2020、2021年EPS分别为1.43元、1.77元、2.18元,按照2019年12月10日收盘价,对应PE分别为43倍,35倍,28倍,给予“审慎增持”评级。 风险提示:异地扩张受阻,成本上升过快、撤场率上升过快
新大正 房地产业 2019-12-05 42.38 -- -- 78.20 84.52%
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新大正物业:让城市更美好 重庆新大正物业集团股份有限公司于1998年正式成立,是一家致力于打造智慧城市公共建筑和设施,管理公共、园区、航空机场、政府机关、学校、住宅等城市项目的综合服务提供商。2018年新大正物业在管项目308个(其中222个来自重庆),在管面积5367万平方米(其中3500万平米来自重庆);2018年签约项目存量为314个,签约面积为6272万平方米。服务地域范围覆盖重庆、北京、天津、浙江、江苏等16个省市。 目前,新大正已经设立设施管理、环境管理、安保服务、餐饮服务、商业服务的专业子公司,负责专业化业务并且独立运营。财务情况:2016-18年主营业务收入分别为6.21亿、7.67亿、8.85亿,2018年同比增长15.43%。(1)物业管理服务:2016-18年物业管理服务收入分别为5.51亿、6.89亿、8.05亿,2018年同比增长16.75%。(2)物业增值服务:2016-18年物业管理服务收入分别为0.58亿元、0.66亿元、0.71亿元,2018年同比增长6.72%。公司归母净利分别为5664万、7066万、8808万元,同比+24.66%,18年净利率10%。 深耕公共物业领域,市场化运营能力领先行业 新大正物业集团将在维持自身基础物业管理服务稳步增长的前提下,将未来战略定位于城市公共物业领域,并基于“专注于智慧城市公共建筑与设施管理”的目标,搭建出智慧运营的商业模型“慧服务”,并制定向“智慧运营”转型的完整路径。新大正物业的公共物业中的机场物业项目,近年来发展迅猛,有望成为拉动公司业绩高速增长、拓展全国布局的引擎。新大正物业承接的北京大兴国际机场的项目极具发展潜力,利于提升服务能力、品牌知名度、营造更广阔的盈利空间。 根据中指院发布的《2019中国物业服务百强企业报告》,新大正物业被评为“2019中国物业管理行业市场化运营领先企业”。 首次覆盖,买入评级。 我们预计公司2019-21年收入分别为11.2亿、14.2亿以及18.0亿元,归母净利分别为1.1亿元、1.47亿元、2.01亿元。我们给予新大正2020年28-30xPE,对应目标市值42亿-45亿。 风险提示:劳务成本上涨风险、业务外包风险、业务地区集中度过高风险、核心业务人员流失风险、未为全部员工缴纳社保的补缴风险、估值风险。
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领先的综合性物业专业公司。公司主要经营学校物业、办公物业、航空物业、公共物业、商住物业五大业务,综合实力位于中国物业服务百强企业第18名。上市后(按发行1791.07万股),王宣、李茂顺、陈建华、廖才勇为实际控制人,其中董事长王宣合计直接和间接持有33.01%股份。 物业管理业市场规模逐年递增,未来成长空间广阔。近年来全国物业管理行业市场规模及行业集中度逐年递增,据中国指数研究院《2018-2019中国物业服务百强企业研究报告》显示,2015-2018年全国百强物业管理面积均值由2361.5万平米增至3718.1万平米,实现逐年高速递增,而国家政府相继颁布了一系列重要法律法规和产业政策,鼓励物业管理市场化、多元化、智能化。 公司归母净利润震荡攀升,负债水平缓降,短期偿债能力有所回升。2018年和2019年上半年,公司分别实现营业收入8.86亿元和4.90亿元,同比分别增加15.41%和15.48%。2018年,公司实现归母净利润8808万元,同比增加24.65%。2019年上半年,公司实现归母净利润4751万元。公司扣除预收款后的资产负债率为40.8%,呈震荡下行趋势。 募资用于企业建设和业务拓展,打造基础物业管理及创新一体化的服务提供商。公司本次募集资金主要用于企业信息化建设、物业业务拓展、人力资源企业文化建设、市政环卫业务拓展、停车场及投资建设和偿还银行贷款。该项目的顺利实施,将有利于提高公司的整体综合实力,促进公司未来业务的快速发展。 合理价值区间为32.13元-36.72元,“优于大市”评级。按照本次公司发行后的总股本7164万股计算,2019-2021年公司EPS预计分别为1.53元、1.84元、2.23元,此次公司IPO发行价为26.76元,对应2019年动态PE约17.53倍。参考同类可比公司并考虑公司属于新股,给予公司2019年21-24倍的动态市盈率,对应合理价值区间为32.13元-36.72元,首次覆盖给予“优于大市”投资评级。 风险提示。人工成本上升风险;区域过度集中风险;增值业务拓展不及预期风险。
新大正 房地产业 2019-12-04 32.11 31.78 -- 78.20 143.54%
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公司概要:启征重庆、拓展全国,聚焦非住宅物管、具备20年丰富经验 新大正成立于1998年,2001年承接广璐大厦项目,步入市场化发展道路。2004-08年,逐步拓展至公共、学校和园区物业。2012年,承接贵州省高级人民法院物业,开启业务全国化布局。2016年,完成股改,成立集团,并承接江北国际机场物业,进入航空物业领域。2017年2月,公司于新三板挂牌交易,同年8月,出于经营发展战略调整,新三板摘牌,计划进军A股市场。截至2019H1末,公司业务布局全国28个城市,居中国物业服务百强企业第18位,重庆地区排名第3位,独立市场化运营物业企业中排名第一。 经营情况:错位布局非住宅业态,受益后勤社会化,打造非住宅物管巨头 2015-18年,公司签约面积、计费面积CAGR分别达18.3%、17.1%。截至19H1末,签约面积、计费面积分别为6,771、5,838万方,分别较18年末+8.0%、+8.8%。 计费面积中,综合、专项物业项目分别达3,456、2,382万方,分别较18年末+5.5%、+13.9%;综合物业中,住宅、学校、园区、商业、公共计费面积分别占比23%、44%、9%、3%、21%,非住宅合计占比达77%。公司作为独立第三方物管公司,战略聚焦非住宅业态,在学校、航空、政府机关等门槛较高的物业细分领域占据市场领先地位,其规模扩张相对较稳定。服务区域由重庆扩大至全国,随着我国后勤社会化的推进,公司非住宅业务将进一步扩张。 财务状况:14-18CAGR业绩29%,利润率保持近10%,非住宅占比提升 2018年,公司营收8.9亿元,同比+15.4%;归母净利润0.9亿元,同比+24.7%。2014-18年,营收、归母净利润CAGR分别达23.1%、29.4%。2016-19H1,重庆地区收入占比由88%逐年下降至79%;19H1,非住宅收入占比达87.0%,逐年上升;毛利率和净利率为21.3%、9.7%,分别较18年+0.1、-0.2pct,作为独立第三方物管公司,公司没有开发商背景,依靠优质服务实现较高净利率水平,并非住宅业态由于较强重定价能力,长期来看毛利率较住宅业态将更为稳定。19H1增值服务收入占比8.1%,低于行业水平,但公司聚焦的非住宅业态具备丰富增值服务应用场景,尤其学校、机场等人流密集的业态,随着非住宅业态的后勤社会化、增值服务逐步扩张,后续增值服务潜在空间巨大。 估值情况:预计19年业绩+22%,合理PE30-35倍,对应市值32-38亿元 综合考虑上市后资本赋能、非住宅空间释放、利润率稳定,预计公司19/20年业绩同比+22%/+23%。后勤社会化推动非住宅业态物管空间逐步打开,及后续业态重定义、增值服务提升带来的二次空间,参考3家海外物管公司(CBRE、高力国际、FirstService)2016年平均PE30倍,4家AH股主流物管公司(中航善达、碧桂园服务、绿城服务、中海物业)2019年平均PE38倍,具备较强开发背景的高成长物管公司或聚焦非住宅业态的稀缺物管公司2019年合理PE区间25-40倍,考虑公司聚焦非住宅业态优质赛道、A股物管公司稀缺性,给予公司2019年合理PE区间30-35倍,对应目标市值区间32-38亿元。 投资建议:聚焦非住宅优质赛道,资本赋能扬帆起航,首覆,给予“强推” 新大正作为独立第三方物管公司,早期战略聚焦非住宅物业管理优质赛道,计费面积达5,838万方,非住宅占比高达77%,在学校、公共等业态领域具备长期的管理经验和服务口碑,并前瞻性进入航空业态,服务北京大兴、重庆江北等全国性机场。考虑到后勤服务社会化、地方审计加强等推动非住宅物管行业发展,有望推动公司规模加速提升,并成为非住宅物管巨头,我们预测公司2019-21年每股收益分别为1.50、1.85、2.29元,我们按照19年目标PE32倍,给予目标价48.00元,首次覆盖,并给予“强推”评级。 风险提示:业务拓展不及预期、人工成本上升致利润率下行风险。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名