事件： 公司发布 2022年三季报，前三季度公司实现营业收入 894.84亿元，同比+9.45%；归母净利润 29.57亿元，同比-53.44%；每股收益 0.27元/股，同比-60.87%。 短期业绩承压，毛利率下行。前三季度，公司实现营收 894.84亿元，同比+9.45%，主要因公司房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长； Q3单季度，公司实现营收 319.22亿元，同比-13.96%。前三季度，公司实现归母净利润 29.57亿元，同比-53.44%； Q3单季度，公司实现归母净利润 10.70亿元，同比-49.04%。 公司短期业绩承压主要因 1）毛利率下滑：公司前三季度毛利率 18.74%，较去年同期下降 3.19pct，主要因房地产市场下行影响结转毛利率。 2）租金减免：受疫情影响，公司落实国家相关政策，对符合条件的商户进行了租金减免。 3）投资收益减少：去年同期蛇口产园 REIT 产生的税后收益 14.58亿元，转让子公司产生投资收益同比减少。前三季度，公司净利率较去年同期下降 3.58pct 至 7.09%； 销售费率增长 0.33pct 至 2.90%，管理费率下降 0.07pct 至 1.60%，财务费率增长 0.26pct 至 2.09%。 单季度销售回暖明显，一二线深耕基调不变。销售方面， 2022年 1-9月，公司签约销售面积 753.01万平方米，同比-27.45%；签约销售金额 2016.11亿元，同比-16.33%，较上半年公司销售额降幅显著收窄（22H1： -32.86%），优于Top100房企前三季度 44.5%的销售额平均降幅。 前三季度公司全口径销售额排名行业第 6， 7-9月均实现销售额同比正增长， Q3单季度销售提升明显，展现较强韧性。 拿地方面， 公司逆势扩张、投拓积极，前三季度获取土地 43宗，拿地面积 598.35万方，权益面积 258.21万方，全口径拿地强度达 46.28%。拿地范围延续聚焦高能级城市方向，补货集中上海、苏州、深圳等一二线核心城市，在一贯具有深耕优势的上海获取 10宗地块，占比近 32%，区域深耕基调不变， 后续去化保障性相对较高。 三道红线维持绿档， 财务稳健融资顺畅。 三道红线方面， 截至三季度末，公司剔除预收账款资产负债率 63.12%， 净负债率 47%，现金短债比 1.94，三道红线继续稳归绿档。 债务端， 公司前三季度有息负债规模 2054亿元，同比+19.82%； 短期借款仅 16亿，长期借款 1338亿元，同比+28.78%；应付债券 318亿元，同比+29.8%，整体偿债压力较小。在手现金 774亿元，流动性充裕。 融资端， 公司上半年综合资金成本 4.1%，较 2021全年下降 0.38pct。 10月公司发行 50亿元公司债及 12.9亿超短期融资券， 央企背景加持下融资通道顺畅，成本优势明显。 投资建议： 公司三季度销售明显改善，拿地积极、信用良好、财务稳健，业绩伴随行业趋势短期承压，但考虑龙头央企的资质背景和优质土储资源，未来有望实现业绩平稳回升。基于前三季度公司业绩降幅较高，我们调整公司 22-24年归母净利润分别为 77.95、 87.42、 99.42亿元（原值： 97.56、 107.05、 115.72），对应EPS 分别为 1.01元、1. 13、1.28元，对应 PE 分别为 13.70X、12.22X、10.74X，维持“买入”评级。 风险提示： 行业政策变动不及预期、房屋销售不及预期、宏观经济不及预期

事件：公司披露2022年三季报，22年前三季度实现营业收入91.77亿元，同比增长20.89%；实现归母净利润4.72亿元，同比增长23.60%；实现基本每股收益0.45元/股，同比增长23.61%。 Q3业绩符合预期，核心业务快速发展。公司前三季度实现营业收入91.77亿元，同比+20.89%。物管业务实现收入88.56亿元，同比+25.02%，其中，基础物管、平台增值服务、专业增值服务分别实现收入72.46、3.44、12.65亿元，同比+25.82%、+95.95%、+10.15%，主营业务增势良好。公司前三季度实现归母净利润4.72亿元，同比增长23.60%，主要是物管项目增长、新拓展市场化项目增加、商业运营管理规模扩大所致。公司于上半年转让中航城投资、赣州九方及昆山中航三家子公司股权产生投资收益0.33亿元，但同时因房产租金减免0.70亿元致使归母净利润减少0.68亿元，剔除减免房产租金影响后，公司前三季度扣非归母净利润4.52亿元，同比+30.31%，业绩表现符合预期。 毛利率微降，降本增效。公司前三季度毛利率11.90%，较去年同期下降0.9pct，防疫支出增加、人工成本上升及减免租金均对毛利造成影响；其中，基础物管毛利率10.24%，较去年同期提升0.52pct。得益于“一业态一模板”工具应用对管理水平的提升，公司住宅物业毛利率提升3.4pct至9.3%。公司净利率5.11%，较去年同期提升0.63pct。费用管控方面，销售、管理、财务费率较去年同期分别-0.12、+0.70、-0.59pct至0.55%、3.73%、0.82%，管理费率上升原因主要因收并购业务中介费增加及经营规模扩大。 业务资源持续扩充，非住规模优势显著。公司前三季度物业管理业务新签年度合同额24.30亿元，同比+17%。“总对总”业务新签年度合同额同比+41%，开拓荣耀、小米、美团等新客户，“合资合作”业务新签年度合同额同比+94%，新成立合资公司4个，持续扩充在文旅、医疗系统等领域业务资源。截至22年9月末,公司在管项目1,837个，覆盖110个城市，管理面积达到3.04亿平；其中，住宅、非住宅管理面积分为1.26、1.78亿平，分别占比41.4%、58.6%。 深耕重点城市，赛道布局多元。公司前三季度物管业务收入88.56亿元，分区域看，物管收入排名前五的城市分别为：深圳、广东（除深圳）、山东、江苏和四川，合计实现收入为50.40亿元，占比总营收54.9%，合计管理面积1.70亿平方米，占比总管理面积55.9%，重点城市贡献率维持高位。分业态看，非住业态前三季度实现收入50.08亿元，占比总营收54.71%；其中办公、园区、政府、公共、学校、商业、城市空间及其他分别占比36.1%、14.3%、14.3%、12.6%、9.9%、5.7%、7.2%，业态布局多元均衡，为业绩提供稳定支撑。 资管业务表现受减租影响。公司前三季度资管业务实现收入3.25亿元，同比-19.94%，主要因持有物业收入受房产租金减免和赣州九方剥离影响。前三季度减免房产租金0.70亿元，预计全年减免租金约0.86亿元。商业运营方面，截止三季度末，公司在管商业项目50个，管理面积261.8万平，其中管理公司自持项目3个，受托管理母公司招商蛇口持有项目43个，第三方品牌输出项目4个。持有物业出租及经营方面，公司持有物业包括酒店、购物中心、商业、写字楼等多种业态，总可出租面积为48.55万平，出租率为97%。 投资建议：公司背靠招商局集团、中航集团两大央企，剔除减租影响后Q3整体业绩符合预期，市场拓展表现良好，住宅业态盈利能力改善，非住布局更趋均衡。考虑减租影响，我们预计22-24年EPS分别为0.63元、0.77元、0.94元（前值：0.65、0.82、1.00），对应PE分别为22.44X、18.60X、15.19X，维持“买入”评级。 风险提示：盈利下滑超出预期、业务拓展不及预期、存货减值较大

事件： 公司公布 2022年半年报，公司实现营业收入 2069.16亿元，同比增长23.82%；归母净利润 122.23亿元，同比增长 10.64%；基本每股收益实现 1.0514元/股，同比增长 10.57%；上半年实现销售金额 2152.9亿元，同比下降 39.3%。 收入业绩稳步增长，费用管控能力提升2022年上半年，公司实现营业收入 2069.2亿元，同比增长 23.82%；归母净利润 122.2亿元，同比增长 10.64%。公司归母净利润增速弱于收入增速主要源于如下两方面。 1）公司毛利率下滑， 2022年上半年，公司毛利率 20.46%，较去年同期下降 2.48pct，其中开发结算毛利率为 21.9%，较去年同期下降 3pct。 2）投资收益减少， 2022年上半年，公司实现投资收益 6.2亿元，较去年同期 28.79亿元下滑较多。费用率方面， 2022年上半年，公司的销售费用率和管理费用率分别为 2.34%、 2.32%，分别较去年同期下降 0.24、 0.62pct，费用管控能力提升。 销售量减价增，投资聚焦核心2022年上半年，公司实现销售金额 2152.9亿元，同比下降 39.3%；销售面积1290.7万方，同比下降 41.1%；对应的销售均价 16680元/平米，同比增长 3.15%，销售量减价增。 从销售金额占比看，南方、上海、北京、东北、华中、西南、西北、其他等区域的占比分别为 22.1%、 36.3%、 12.1%、 4.2%、 9.0%、 7.0%、 7.6%、1.7%，南方区域和上海区域销售面积占比过半。 2022年上半年，公司新增土储307.8万方，权益建面 213.1万方，对应权益比例 69.23%；权益地价 248.3亿元，对应权益拿地楼面价 11652元/平米，地售比 0.70。按照投资金额计算，一二线城市占比为 95.6%， 投资质量较高。截至 2022年 6月 30日，公司总土储9396万方，土地储备充足。2022年上半年，公司新开工 1068.8万方，竣工 1443.7万方，分别完成年初计划的 55.7%、 37.0%，完成度分别较去年同期略有提升； 公司预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。 严格控制杠杆，在手现金充足截至 2022年 6月 30日，公司的净负债率为 35.5%，剔除预收款项的资产负债率为 68.4%，持有货币资金 1410.7亿元，是短期借款和一年内到期有息负债综合626.4亿元的 2.25倍，公司严格控制杠杆率，在手现金充足，三道红线维持绿档。 公司通过各类融资工具优化债务结构，截至 2022年 6月 30日，公司存量融资的综合融资成本为 4.08%，较 2021年末的 4.11%下降。 各项业务齐头并进，商业拓展轻重并举1）物业服务： 上半年万物云实现收入 143.5亿元，同比增长 38.2%，其中社区空间居住方面布局全国超过 120多个大中城市，在管物业数目 3035个。 2）物流仓储： 上半年物流业务实现收入 18.6亿元，同比增长 39.1%，其中高标库营业收入 10.4亿元，同比增长 13.0%。截至 2022年 6月 30日，万纬物流在全国可租赁建面 1164万方，其中高标库可租赁建面超过 1000万方。 3）租赁住宅： 租赁住宅实现收入 14.8亿元，同比增长 12.3%； 公司旗下“泊寓”累计开业 16.95万间，截至 2022年 6月 30日，泊寓出租率 94.0%。 4）商业运营：商业业务实现收入 40.1亿元，同比增长 10.4%，累计开业建面 1194.8万方，已开业项目整体出租率 91.3%，其中印力上半年继续通过轻重并举的方式分别获取重资产项目和输出管理项目各 1个。 投资建议： 公司作为行业龙头，收入业绩稳步提升；上半年投资聚焦核心城市，土地储备充足。公司严格控制杠杆，融资成本有所下降。公司的各项业务齐头并进，展现了公司强运营能力。 我们维持 2022-2024年归母净利润 235.99亿、 252.27亿、 266.99亿元的预测，对应 EPS2.03、 2.17、 2.30元，对应 PE 为 8.20X、7.67X、 7.24X，维持“买入”评级。 风险提示： 新房销售不及预期，房屋竣工不及预期，房屋价格大幅下跌

事件：公司发布2022年半年报，公司上半年实现营业收入575.63亿元，同比+28.90%；归母净利润18.87亿元，同比-55.61%；每股收益0.16元/股，同比-65.96%。 结转提速营收稳增，毛利率承压盈利下滑。公司上半年实现收入575.63亿元，同比+28.90%，主要因竣工结转面积同比增加。公司实现归母净利润18.87亿元，同比-55.61%，整体毛利率18.59%，较去年同期下降7.21pct；其中社区开发与运营毛利率14.30%，较去年同期降低2.47pct，主要受销售结转体量和地区结构等因素影响；园区开发与运营收入毛利率13.93%，较去年同期下降16.75pct，主要受上年同期深圳前海启动区一期等高毛利率项目结转及期内商户租金减免影响。此外公司上半年没有去年同期蛇口产园REIT的投资收益，进一步导致业绩承压。公司上半年净利率6.96%，受毛利率影响较去年同期下降6.09pct。公司销售、管理费率分别下降0.07pct、0.32pct至2.86%、1.70%，财务费率增加0.19pct至2.39%，整体费率持续优化。 销售拿地彰显韧性，逆势扩张区域深耕。销售方面，公司上半年签约销售面积487.51万方，同比-36.71%；签约销售金额1188.27亿元，同比-32.86%，优于Top100房企48.6%的平均降幅。公司上半年全口径销售金额排名行业第6，在上海、合肥、苏州、西安等14个城市的流量销售金额进入Top10，维持行业领先。公司7月签约销售面积84.90万方，签约销售金额238.97亿元，后者实现了同比回正。拿地方面，公司逆势扩张，投拓积极，上半年获取土地27宗，拿地面积419.87万方，权益面积264.51万方，全口径拿地强度达54.40%。公司7月再度购入9宗土地，拿地面积125.18万方，1-7月累计拿地强度进一步升至65.84%。公司新增地块多集中于一二线核心城市，包含一贯具备深耕优势的上海、苏州等地，土储结构继续优化有望支撑未来业绩回升。 三道红线维持“绿档”，融资优势愈发凸显。三道红线方面，截至22H1公司剔预后资产负债率62.38%，净负债率48.96%，现金短债比1.48，依旧稳健归于“绿档”。融资端，公司上半年综合资金成本4.1%，较2021全年下降0.38pct，央企背景下融资优势愈加显著。债务端，公司上半年有息负债规模同比+18.88%至1962亿元；公司一年内到期的长期借款217.87亿元，一年内到期的应付债券71亿元，其中下半年需偿还债券本金13.6亿元；在手现金余额779.45亿元，流动性充裕，偿债压力较小。 持有物业快速发展，轻重结合步履稳健。持有物业方面，公司上半年公司实现出租收入15.93亿元，同比-4.61%，总体出租率80%，可出租面积489.41万平方米，包含公寓及住宅、写字楼、商铺及商业中心等多种业态。主要集中商业项目共29个，较去年同期增加12个，布局在上海、深圳等16个城市，上半年实现收入4.46亿元；写字楼项目主要布局在上海、武汉等城市，上半年实现收入2.70亿元；长租公寓合计约3.7万间，较去年同期增加0.3万间，布局全国21城，上半年实现收入4.84亿元。公司持有物业布局逐步发散，轻重结合稳中向好。 投资建议：公司上半年业绩伴随行业趋势出现下滑，但考虑公司拿地积极、信用良好、财务稳健，预计凭借龙头央企的资质背景和优质土储资源，未来有望实现业绩企稳回升。基于上半年公司毛利率降幅较高，我们调整公司22-24年归母净利润分别为97.56、107.05、115.72亿元（原值：113.62、124.69、135.40），对应EPS分别为1.26元、1.38、1.50元，对应PE分别为11.70X、10.66X、9.86X，维持“买入”评级。 风险提示：行业政策变动不及预期、房屋销售不及预期、宏观经济不及预期

事件：公司发布近期经营及财务情况的公告， 公司 1-7月累计销售面积493.3万方，同比下降 43.61%；累计销售金额 1191.6亿元，同比下降 36.78%。 累计销售降幅收窄， 均价双位数增长根据公司 7月经营公告， 公司 2022年 7月单月销售金额 185.5亿元，同比去年下降 27.63%；销售面积 74.1万方，同比去年下降 39.16%；销售均价为25034元/平方米，同比去年同期增长 19.02%。 1-7月累计销售金额 1191.6亿元，同比下降 36.78%；累计销售面积 493.3万平方米，同比下降 43.61%； 累计销售均价 24156元/平方米， 同比增长 12.12%。公司累计销售同比降幅逐渐收窄，均价双位数增长，销售表现稳中向好。 加强高能级城市深耕力度，拿地力度逐渐恢复公司 2022年 7月主要新增 1个项目，位于一线城市上海市，项目占地面积为 2.49万方，计容建面 6.23万方；土地价款共 16.01亿元，对应楼面价25710.2元/平方米； 7月拿地力度 8.63%，是今年 3月以来最大值。 1-7月主要拿地项目累计 46.49万方，累计新增楼面价 13782元/平方米，较 2021年末楼面价增长 93%。 2022年以来，公司迅速适应市场变化，加强对一二线城市的深耕力度。 财务政策稳健，在手现金充裕公司坚守稳健的财务政策。截至 2022年 6月 30日，货币资金余额约 648亿元，与年初持平，剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数为 1.38倍，现金流充裕。截至 2022年 7月，公司顺利完成境外公开市场98亿元到期债券的偿还。 待偿还债券规模小， 1）境内债券：到 2022年末，公司仅有一笔 10月到期的约 27亿元的公司债需偿还； 2）境外债券： 未来两年，公司仅有一笔 2024年 8月到期的 4.8亿美元债。 公司连续六年保持三道红线绿档，财务结构稳健。 银行授信规模可观，融资渠道保持畅通公司融资渠道保持通畅，截至 8月 5日， 公司的总银行授信规模超过 2600亿元，剩余可用银行授信规模超过 1700亿元，今年银行新增授信规模超过 150亿元。公司与银行等金融机构建立了良好的长期合作关系，公司银行授信规模大，体现了银行等金融机构对公司可持续发展能力的坚定信心。 7月 29日公司公告董事长及部分核心管理人员将以市场化方式在二级市场购买公司债券，购买总规模不超过 2000万元，此前管理层已累计购买公司债券 2000万元，管理层陆续购买公司债券彰显了管理层对公司经营管理的信心。 投资建议： 公司累计销售降幅收窄，销售表现稳中向好。投资深耕高能级城市，优质的布局为公司平稳穿越市场周期奠定坚实基础。 公司财务保持稳健，现金流充裕，风险敞口小。 基于此，我们维持公司 2022-2023年归母净利润 99.4、 118.07亿元， EPS2.20、 2.62元/股的盈利预测，维持“买入”评级风险提示： 房屋销售不及预期、 房屋价格不及预期、 宏观经济不及预期

公司发布半年报，22H1营收12.50亿，同增39.49%。其中Q1营收6.11亿，同增43.48%；Q2营收6.40亿，同增35.88%，稳步提升。22H1归母净利润0.93亿，同增25.23%；若剔除股权激励费用1295万影响，归母净利1.06亿，同增38.57%，归母净利率8.49%，其中22Q2剔除股份支付约678万元影响后，归母净利0.57亿，同增39.86%，归母净利率8.90%。分产品看，基础物业收入11.65亿，占比93.23%，同增37.97%；创新业务0.27亿，占比2.18%，同增57.82%；城市服务0.57亿，占比4.59%，同增66.18%。22H1收入的大幅增长主要受益于2021年翘尾收入、2022年市场拓展新增项目以及在管项目延伸增值服务带来的收入增长。 分地区看，重庆收入5.27亿，占比42.19%，同增12.37%；重庆以外区域收入7.22亿，占比57.81%，同增69.08%。公司全国化平稳快速推进，实现重庆区域市场营业收入稳定增长，重庆以外区域收入占比首次超过重庆区域，标志着新大正逐步成长为一个全国化公司。22H1实现毛利2.15亿，毛利率17.18%，同比减少2.12pct。分项目看，成熟项目（1年以上）收入占比79.26%，毛利1.83亿，毛利率18.47%；新进项目（1年以内）收入占比20.74%，毛利0.32亿，毛利率12.23%。22H1期间费用率9.09%，同比减少0.04pct。管理费用增长主要系公司经营规模扩大管理人员增加，以及品牌建设费用、股权激励股份支付等原因所致；销售费用增长主要系公司业务规模扩张，公司全国拓展人员增加的相应的工资、差旅及投标费用等原因所致。 22H1归母净利0.93亿，同增25.23%，归母净利率7.45%，同比减少0.85pct。Q2归母净利0.50亿，同增30.18%，归母净利率7.84%，同比减少0.35pct。新进项目的快速拓展对净利率水平产生一定影响。维持盈利预测，维持买入评级。22H1公司继续拓展全国市场，质价并举推动规划化发展，致力打造城市公司发展支撑体系，实现全国化战略平稳推进。持续完善股权激励和人才队伍建设，同时推动数字化战略落地实施赋能业务发展。我们预计公司22-24年EPS分别为1.10、1.48、1.91元/股，对应现在股价，PE分别为22.57、16.82、13.01x。风险提示：员工成本不断上涨，募投项目不能按预期实施，疫情反复等

事件：2022年7月4日，公司发布2022年半年度业绩快报，2022H1公司预计实现营业总收入1108.47亿元，同比+23.19%，；实现归母净利润107.21亿元，同比+4.10%；预计实现基本每股收益0.90元/股，同比+4.09%。 结算收入加速提升，业绩增速保持稳健。据公司业绩快报，公司2022H1实现营业总收入1108.47亿元，同比+23.19%，增速较去年同期提升1.12pct；实现归母净利润107.21亿元，同比+4.10%，增速较去年同期提升2.38pct。公司营收及归母增速表现稳健。据公司22年一季报，公司存货规模8602亿元、合同负债规模4366亿元，资源储备规模处历史较高水平。我们认为，高能级战略布局与国央企信用资质加持下，公司销售去化稳定，未来业绩释放仍具潜力。 6月销售同比转正，累计增速好于行业。公司公告披露，2022年6月单月销售金额510.0亿元，同比+1.4%；单月销售面积291.7万平，同比+25.2%；销售均价17485.9元/平，同比-19.0%。2022年1-6月，公司实现累计销售金额2102.2亿元，同比-26.3%；销售面积1307.3万平，同比-21.8%；销售均价16080.5元/平，同比-5.8%。公司销售呈现止跌企稳态势，累计增速跑赢同业（据克而瑞，1-6月百强房企累计销售金额同比下降50.8%）。销售排名方面，公司1-6月累计销售金额在克而瑞百强排名中升至第二，较2021全年提升3名。 拿地保持稳健，聚焦核心城市。公司公告披露，公司2022年6月单月拿地价值182.2亿元，同比+1.6%；单月新增建面134.9万平，同比-60.7%；楼面均价13501.6元/平，同比+158.5%；投资强度35.7%，同比+0.1pct；地货比77.2%，同比+0.53pct。伴随6月行业销售止跌企稳，公司单月拿地金额同比转正，投资强度出现边际改善。年初至今，公司拿地总价累计621.4亿元，同比-35.5%；新增建面累计416.3万平，同比-75.7%；楼面均价14926.2元/平，同比+165.2%；投资强度29.6%，同比-0.04pct；地货比92.8%，同比+0.60pct。秉承以销定产策略，公司22H1拿地稳健，且在“核心城市+城市群”深耕战略指引下，公司新增土储地块价值相对较高，拿地楼面均价与地货比均同比提升。 投资建议：公司销售具备较强韧性，6月增速小幅转正领先行业。土储布局坚定聚焦高能级城市，投资强度边际改善。我们认为，未来行业将由“高负债、高杠杆、高周转”转向“高能级、高信用、高品质”。作为头部央企，公司资质优秀、土储充足，有望率先受益于行业复苏，中长期发展稳健可期。我们维持盈利预测不变，预计公司2022-2024年净利润292.18、306.83、327.92亿元，EPS为2.44、2.56、2.74元/股，对应PE为6.46X、6.16X、5.76X。我们给予公司目标价23.5元，维持“买入”评级。 风险提示：行业信用风险蔓延；公司销售下行超预期；公司利润率持续下行；业绩预告是初步测算结果，具体财务数据以半年度报告披露为准

事件：公司公告2022年半年度业绩预告，预计实现归母净利润15亿元-21亿元，同比下降50.60%-64.71%；预计实现基本每股收益0.11元/股-0.19元/股，同比下降59.57%-76.60%。 结算毛利仍处低位，归母净利降幅偏高。2022上半年公司预计实现归母净利润15亿元-21亿元，同比下降50.60%-64.71%；预计实现扣除非经常性损益的归母净利润12亿元-18亿元，同比下降35.81%-57.21%；预计实现基本每股收益0.11元/股-0.19元/股，同比下降59.57%-76.60%。公司利润下降的原因主要为：1）报告期内,公司房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长，但受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少。2）公司转让子公司产生投资收益同比减少。去年同期，以公司万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT上市，产生税后收益14.58 亿元。 销售优于行业平均，全年目标有望达成。销售方面，公司上半年签约销售面积487.51万平，同比-36.71%；签约销售金额1188.27亿元，同比-32.86%。从趋势看，公司5月开始环比回正，6月有大幅增长，但仍不及去年同期。对比同业看，根据中指数据，公司于上半年房企销售排行中销售额位列第6，相较Top100房企48.6%的平均降幅，公司销售呈现出较强韧性。整体来看，公司上半年完成了3300亿元销售目标的36%，但根据历史数据，公司下半年业绩往往远超上半年，尤其是第四季度，叠加需求刺激政策效果逐渐落地，我们预计全年销售目标仍有望达成。 土地投资表现积极，稳健布局“长三角”。投资方面，公司上半年新购入土地27宗，土地面积185.59万平，合计计建面419.89万平，包含住宅、商业、基础教育等用途。年内土地市场略显沉寂，而公司于二季度逆势而行，共购得土地21宗，拿地态势相对积极。上半年布局集中于一、二线核心城市，包含一贯具备深耕优势的上海、苏州等地。结合公司21年末458.27万平的土地储备，我们认为公司可售货值充足、拿地节奏良好。此外，考虑公司土储集中的上海及周边地区上半年受疫情影响，下半年存量需求有望持续释放，为未来业绩增长提供良好支撑。 融资端优势明显，利润端仍具空间。融资方面，公司今年以来发行公开市场债务工具总规模173.72亿元，当前余额160.82亿元，平均融资成本3.04%，维持于低位水平，央企背景背书下后续融资通道预计将维持畅通。此外，公司上半年与佳兆业、长城签署了战略框架协议，并与无锡、深圳签署了战略协议进行产城合作，华南地区土储资源有望实现扩充。公司逐渐推进赛道布局多元化、拓展方式多样化转型，园区开发及运营板块占比持续提升，未来整体利润水平仍具提升空间。 投资建议：公司22H1业绩伴随行业趋势出现下滑，但考虑公司上半年拿地积极、信用良好、财务稳健，预计凭借龙头央企的资质背景和优质土储资源，未来有望实现业绩企稳回升。基于此，我们预计22-24年净利润分别为113.62、124.69、135.40亿元，对应EPS分别为1.47元、1.61元、1.75元，对应PE分别为8.34X、7.60X、7.00X，维持“买入”评级。 风险提示：行业政策变动不及预期、房屋销售面积大幅下滑、宏观经济不及预期、业绩预告是初步测算结果，具体财务数据以半年度报告为准

剔除股权支付后22H1归母净利同增36%~41%，22Q2同增35%~44% 公司公告2022上半年业绩预告，预计22H1营收12.45~12.55亿元，同比增长38.89%~40.01%，其中22Q2营收6.34~6.44亿，同比增长34.75%~36.87%。 受益经营规模扩大，公司预计22H1归母净利9100~9500万元，同比增长22.33%~27.71%，其中22Q2归母净利4802~5202万元，同比增长24.61%~34.99%；扣非归母净利8350~8750万元，同比增长21.25%~27.06%，其中22Q2扣非归母净利4357~4757万元，同比增长21.80%~32.98%； 剔除股份支付约1295万元影响，归母净利约1.04~1.08亿元，同比增长35.76%~40.99%，其中22Q2剔除股份支付约678万元影响后，归母净利约5479~5879万元，同比增长约34.58%~44.40%。 净利润增长幅度不及收入增长幅度主要系： ①新项目入场前期费用影响。因公建物业项目从中标到入场提供服务周期约1-3个月，且需提前1-2个月筹备，相应产生员工招聘、培训、薪酬等费用及其他设备、物料等准备，而收入计算是从入场提供服务开始，所以新项目越多，前期成本越高，对当期利润造成明显影响。 ②疫情防控对运营成本的影响。疫情时公司所服务业态均属疫情防控的重点，须投入必要防疫物资、并在防疫工作和维持项目必需运转方面投入大量人力，相应的管控措施和人力、物力的投入提高了相应的项目成本；同时由于人员流动的相对减少，也对项目增值服务的正常开展造成一定影响。 ③股权激励股份支付的影响。22Q2实施了2022年限制性股票激励计划的首次授予及预留授予，上述事项在2022年上半年产生的股权激励费用分摊约1295万元，较去年同期摊销的股份支付费用218万元增长约1077万元。 维持盈利预测，维持买入评级。锚定未来战略，落地五五规划，2022年公司将推动完成创新增值运营主干闭环的建设，通过数字化赋能实现业务产品落地与迭代，亦将多维度、多角度深度切入城市服务，提升项目拓展规模，推动业务模式多元化，打造城市服务生态圈。 我们预计公司22-24年EPS分别为1.10、1.48、1.91元/股，对应现在股价，PE分别为21.71、16.18、12.52 x。 风险提示：外拓不及预期，核心高管流失，人工成本增长。业绩预告仅为初步核算结果，请以半年度业绩公告为准。

事件：公司发布2022年第一季度报告，公司实现营业收入335.37亿元，同比增长33.83%；归母净利润25.31亿元，同比增长1.18%；每股收益0.21元/股。 收入快速增长，业绩小幅提升公司2022年一季度实现营业总收入335.55亿元，同比增长33.74%；归母净利润25.31亿元，同比增长1.18%。归母净利润仅个位数增长主要原因在于：1）公司毛利率为27.93%，较2021年第一季度下降7.53pc；2）公司投资净收益同比下降84.64%至1.07亿元；3）公允价值变动净收益为-0.07亿元，较2021年第一季度减少0.1亿元。费用管理效率提升，公司销售费用率、管理费用率分别为3.14%、3.16%，分别较2021年一季度下降0.58、0.70pct。 销售均价略降低，投资拿地较积极公司2022年一季度共实现销售金额906.95亿元，同比下降27.02%；销售面积553.87万方，同比下降22.89%；对应销售均价16375元/平米，同比下降5.37%；销售量价均有所下降。新增土储14块，总建面194万方，权益建面142万方，权益比例73.1%；总地价341亿元，对应楼面均价17591元/平米；拿地力度37.58%，地售比1.07；公司在38个核心城市拓展金额占比近90%，进一步优化资源储备结构。2022年一季度新开工面积607万方，竣工面积471万方，分别同比下降41.29%、2.28%。 债务结构健康，在手现金充裕公司截至2022年一季度，公司长债占有息负债比例80.72%，债务结构健康。 公司实现现金回笼832亿元，回笼率为92%，较2021年一季度上升8pct；在手现金1374.82亿元，现金短债比1.98，偿债能力强。 参与设立租赁住房基金，利于保障性租赁住房业务发展2022年4月，公司公告全资子公司保利瑞驰参与设立并认购租赁住房基金。 租赁住房基金将由保利瑞驰与建信基金作为普通合伙人共同发起设立，主要收购保利方或市场化的租赁住房项目。公司此次参与设立及认购租赁住房基金，有利于扩大保障性租赁住房业务规模，构建并优化保障性租赁住房产业结构及战略布局，间接享受所投资项目股权价值增值收益。 投资建议：公司2022年一季度销售均价略有下降，投资拿地较为积极；收入快速增长，业绩小幅提升；债务结构健康，在手现金充裕。我们预计公司2022-2024年净利润292.18、306.83、327.92亿元，EPS为2.44、2.56、2.74元/股，对应PE为7.42X、7.07X、6.61X，维持“买入”评级。（报告财务模型中历史数据均为调整报表前数据）风险提示：房屋价格大跌、投资低于预期、宏观经济不及预期

事件：公司发布2022年第一季度报告，公司实现营业收入626.67亿元，同比增长0.65%；归母净利润14.29亿元，同比增长10.58%；每股收益0.12元/股。 业绩双位数增长，费用管控有效公司2022年一季度实现营业收入626.67亿元，同比增长0.65%；归母净利润14.29亿元，同比增长10.58%。盈利能力方面，公司2022年一季度整体毛利率同比下降1.54pct 至18.9%，净利率同比上升0.42pct 至4.45%。净利率不降反增源于1）加强费用控制，销售费用率、管理费用率分别为2.92%、4.17%，同比分别下降0.1、0.36pct；2）所得税同比下降19.17%，下降幅度大于利润总额降幅。 销售下滑，拿地谨慎公司2022年一季度共实现合同销售金额1065亿元，同比下降40.7%；合同销售面积632.7万方，同比下降42.7%；对应的销售均价16833元/平米，同比增长3.58%，较2021年末销售均价提升2.10%。公司2022年一季度共新增6个项目，累计新增计容建面约145.8万方，权益建面112万方，权益比例76.82%；根据月度经营数据，公司一季度累计拿地总价174.51亿元，对应的拿地楼面价11937元/平米，地售比为0.71，拿地力度16.4%，投资较为谨慎。新开工面积599.4万方，占全年开工计划31.2%；竣工面积310.4万方，占全年竣工计划8%；新开工较为乐观。 在手现金充沛，保持融资优势截至2021年一季度末，公司净负债率34.6%，剔除预收账款的负债率68.1%，分别较2021年末升高4.9、下降0.3pct；在手货币资金为1417.8亿元，现金短债比1.6，较2021年末升高0.1；三道红线均满足绿档要求。有息负债中59%为长期借款，负债结构健康。2022年一季度发行的中期票据发行利率均不高于3%，公司债券发行利率不高于3.7%，保持融资优势。 各项业务齐头并进，印力实现轻资产拓展1）万物云城新增3个城市服务项目，新增物业项目中67%来自于独立第三方。2）商业开发与运营实现收入21.1亿元、印力拓展轻资产项目1个，新增管理面积16万方。3）物流仓储营收8.7亿元，新获取项目可租赁建面5.4万方。4）租赁住宅实现营收7亿元，新拓展房源超过6000间。 投资建议：公司2022年一季度销售下滑，投资谨慎；业绩同比双位数增长，费用管控有效；保持融资优势，杠杆较低；各项业务齐头并进。我们预计公司2022-2024年净利润235.99、252.26、266.98亿元，EPS 为2.03、2.17、2.30元/股，对应PE 为9.55X、8.93X、8.44X，维持“买入”评级。 风险提示：房屋价格大跌、业务推进不及预期、宏观经济不及预期

事件： 公司发布 2021年报， 2021年公司实现营业收入 992.32亿元，同比增长18.16%；实现归母净利润 94.10亿元，同比下降 9.50%；基本每股收益 2.08元/股，同比下降 9.57%； 每 10股派发现金股利 6.3元（含税）。 销售量价齐升，规模逆势增长2021年，公司实现累计销售金额 2867.1亿元，同比增长 18.15%；销售面积 1377万方，同比增长 15.25%；对应销售均价 20821元/平米，较去年 20311元/平米上涨 2.51%。公司在全国十多个城市市场排名位列前十，在上海、金华、呼和浩特、徐州、昆山的市占率均排在第一位，表现了公司城市深耕战略取得了优秀的成绩。 投资聚焦高能级城市，开竣工量齐升2021年公司投资地块 111宗， 新增土储总面积约 1636万方，权益面积约 648万方，权益比例 39.61%；新增土储总投资额约 1309亿元， 拿地力度 45.66%； 对应拿地均价 8001元/平米，地售比 0.38。公司控制三四线投资下沉， 在一、 二线城市投资占比 65%，其中在一线城市投资占比 34%。截至 2021年末，公司总土储约 6398万方，权益土储 2923万方，对应的权益比例 45.69%。三大都市圈货值占比 74%，其他区域货值占比 26%，表现公司聚焦高能级城市发展。 2021年新开工、竣工面积分别为 1843、 1534万方，同比分别增长 16%、 39%，开竣工量齐升。 收入增长业绩下滑， 结算毛利率不及预期2021年公司实现营业收入 992.32亿元，同比增长 18.16%；归母净利润 94.10亿元，同比下降 9.5%。公司毛利率 21.18%，较 2020年下降 11.68pct；净利率 13.09%，较2020年下降 5.13pct。公司盈利能力下降主要受如下因素影响 1）房地产开发业务2021年毛利率为 19.65%，较 2020年下降 13.91pct，主要由结算毛利率不及预期所致； 2）费用管控方面，销售费用率、管理费用率分别为 3.12%、 5.38%，分别较 2020年提高 0.58、 0.3pct， 主要由推广服务费增加、人工费用上升所致； 3） 2021年分别计提信用减值损失、 资产减值损失 2.42、 12.08亿元。 三道红线稳居绿档，债务结构合理2021年，公司剔除预收账款的资产负债率 67.6%，净负债率 55.2%，分别较 2020年下降 0.9、 7.3pct，现金短债比 1.4，较 2020年提升 0.19，三道红线稳居绿档。 融资成本 4.56%，较 2020年下降 0.18pct；债务结构合理，长期负债占比 68.3%。 货币资金 648亿元，在手现金充裕。 商办维持高出租率，智慧服务外拓力度大1） 持有型物业全年实现租金收入 20.7亿元，在营购物中心年底平均出租率维持90%以上，进入成熟期写字楼年底平均出租率达到 95%以上，产业地产年内新增管理面积 190万方；长租公寓成熟项目平均出租率稳定在 94%以上。 2） 代建业务发展迅速，截至 2021年末，代建业务管理服务项目近 90个，累计开发管理面积超1500万方。 3）智慧服务年内新增外拓合约面积超 7000万方，截至 2021年末，合于管理面积突破 3.3亿方，其中外拓占比高达 71%，外拓力度大。 投资建议： 公司销售量价齐，规模逆势增长；投资聚焦高能级城市；财务稳健，融资成本低，债务结构合理，在手现金充裕；商办运营能力强出租率高，智慧服务外拓力度大。考虑到受市场毛利率下行的影响，我们维持公司 2022-2023年净利润99.4、 118.07亿元， EPS 为 2.20、 2.62元/股的盈利预测，维持“买入”评级。 风险提示： 房屋销售不及预期、房屋价格下跌、宏观经济不及预期

22Q1收入6.11亿元同增43.5%，归母净利0.43亿元同增19.9% 公司22Q1营业收入6.11亿元，同比增长43.5%，增长主要系公司经营规模扩张，在管项目增加所致。22Q1归母净利4298.39万元，同比增长19.9%。 积极业务版图扩张，部分费用前置 公司22Q1毛利率17.88%，同比减少1.76pct；归母净利率7.04%，同比减少1.38pct。 公司22Q1销售费用率1.96%，同比增长0.9pct；管理费用率9.14%，同比增长1.36pct；财务费用率-0.31%，同比增长0.07pct。销售费用增长主要系公司业务拓展、销售人员数量增加导致职工薪酬增加，同时业务持续开拓导致项目招投标费用增加等原因所致；管理费用增长主要系公司经营规模扩张，管理人员数量增加导致职工薪酬增加等原因所致。 外拓年化同增70%，完善组织结构与人才激励 2022Q1公司新拓展项目中标总金额约3.73亿元，新签约合同年金额约2.23亿元，同比增长约70%，其中重庆以外区域市场拓展量占比约80%，新中标中国银保监会、贵阳龙洞堡国际机场、包神铁路运输服务分公司等重大项目及多个军队业态项目。Q1市场拓展取得开门红，为全年业绩目标实现奠定良好基础。 在组织结构完善调整、人才引进与培养、完善中长期激励体系、推动数字化建设，疫情防控等方面加大投入力度与成本，为长期发展夯实基础。调整2021年限制性股票激励计划考核办法，突出指向性使考核更加合理有效；制定2022年限制性股票激励计划，锚定五五战略目标，实现激励的阶段性与延续性；推出城市合伙人计划，组成多层次整体长期激励体系。 维持盈利预测，维持买入评级。公司不断深化研究客户需求、作业场景及服务标准，给客户创造价值和优质服务体验。伴随公司快速外拓、合资合作推进及增值服务全面开花，以体制为基效率为翼驶入发展快车道。我们预计公司22-24年归母净利润分别为2.5、3.4、4.4亿元，对应EPS分别为1.55、2.08、2.69元/股，PE分别为22.8、17.0、13.1x。 风险提示：业务拓展不及预期，核心高管流失，人工成本增长等。

事件：公司公布2021年年报，实现营业收入2849.33亿元，同比增长17.20%；归属于上市公司股东的净利润273.88亿元，同比下降5.39%；EPS2.29元/股，同比下降5.61%；每10股分红5.8元现金红利，分红率50.06%；实现销售金额5349.29亿元，同比增长6.38%。 销售量减价增，注重城市深耕。2021年公司实现销售面积3333.02万方，同比下降2.23%，销售金额5349.29亿元，同比增长6.38%，累计销售均价16049元/平米，较2020年14750元/平米提升8.81%。公司在38个核心城市销售贡献率达78%，较2020年75%提升3pct。分区域看，珠三角、长三角销售占比53%，较2020年提升1pct，表明公司在核心城市圈发力。单城销售过百亿城市17个，较2020年增加2个，其中广州、佛山合计实现销售规模超920亿，杭州首次突破300亿，南京、北京超200亿，城市深耕效果显著。 拿地力度有所下降，重点补仓优质区域。2021年公司新增项目145个，新增计容面积2722万方，低于销售面积，同比下降15%，拿地权益比为72%；新增项目拓展金额1857亿元，同比下降21%；全年公司拿地楼面价为6821元/平米，同比下降8%。公司拿地力度34.71%，较2020年46.79%下降12.08pct。公司新增土储中，珠三角、长三角项目金额占比为54%，较2020年提升7pct，表明公司坚持“核心城市+城市群”深耕战略，重点补仓销售贡献高的优质区域。 营收增长，业绩下滑，毛利率下滑，费用管控有效。2021年公司营业总收入2850.24亿元，同比增长17.19%，归母净利润273.88亿元，同比下降5.39%%。公司净利润下滑较多主要由于公司毛利率下降5.69pct至26.8%，其中房地产销售业务毛利率27.13%%，较2020年下降6.35pct，与行业利润率下行趋势一致。分区域看，华南、华东、中部、华北、西部、东北、海外各片区毛利率分别下降8.58、增加0.93、下降6.09、下降9.60、下降6.64、下降2.80、下降18.99pct。公司净利率13.05%，较2020年下降3.42pct，下降幅度小于毛利率下降。公司持续推进提质增效，在费用管控方面，按照2020年调整后数据，公司销售、管理、财务费用率分别为2.59%、1.91%、1.19%，分别较2020年下降0.24、升高0.13、下降0.11pct。公司持续严格控制费用开支，整体费用率较2020年有所下降。 杠杆率健康，融资成本下降。公司剔除合同负债的资产负债率68%，净负债率55.1%，现金短债比为1.86，三道红线全部达标，资产负债结构均衡稳健。公司经营性现金流为105.51亿元，连续4年为正。截至2021年末，货币资金1713.84亿元，在手现金充裕。公司实现回笼金额5020亿元，回笼率93.8%，居于行业高位。公司整体平均融资成本4.46%，较2020年整体平均融资成本4.77%下降0.31pct。 物业持续增强，商业积极扩展。1）保利物业持续增强：实现收入107.8亿元，同比增长34.2%；在管面积4.65亿方，签约面积6.56亿方，签约项目2428个。2）保利商业积极扩展业务规模：截至2021年末，已开业购物中心35个，开业面积247.5万方；在营及筹建项目分布于广州、上海、武汉等38个城市。3）保利酒管运营专业：截至2021年末，已开业酒店、会议中心20个，客房近5000间。4）继续布局长租公寓：截至2021年末，在营项目43个，覆盖上海、广州、杭州、成都等核心城市。 投资建议：公司是行业内央企龙头，经营稳健，杠杆率健康。公司注重城市深耕，在优质区域重点补货。运营能力强，物业管理规模大；积极布局商业、长租公寓等业务。由于未来随着高地价项目陆续出现，毛利率或承压。基于公司年报，我们将2022-2023年归母净利润分别由301.74、322.32亿下调为292.18、306.83亿，对应EPS分别由2.52、2.69元调整为2.44、2.56元，对应PE为7.53X、7.17X，维持“买入”评级。（报告后财务模型中历史数据均为调整报表前数据） 风险提示：新房销售不及预期，房屋竣工不及预期，房屋价格大幅下跌、业务开展不达预期

事件：公司发布2021年报，公司2021年实现收入1682.32亿元，同比增长15.64%；归母净利润125.98亿元，同比下降17.42%；基本每股收益5.59元/股，同比下降17.67%。 结算稳步增长，管控持续优化。公司2021年实现收入1682.32亿元，同比增长15.64%；归母净利润125.98亿元，同比下降17.42%；归母净利润下降主要由于1）公司主营业务毛利率17.68%，较去年下降4.06pct，房地产开发销售业务毛利率为17.68%，较去年下降4.06pct；2）公司计提资产减值准备54.04亿元，其中分别计提坏账准备5.54亿元、存货跌价准备48.51亿元，共影响归母净利润34.4亿元。 费用管控卓有成效：2021年销售费用率、管理费用率、财务费用率分别为3.5%、2.5%、0.65%，分别较去年下降0.27、0.26、0.02pct。 销售量增价跌，土储布局均衡。公司开发销售业务实现收入1581.18亿元，同比增长14.93%，主要由于公司年内部分预售房源竣工交付、符合收入确认条件的销售面积增长所致。公司全年实现销售金额2337.75亿元，同比下降6.85%；销售面积2354.73万方，同比增长0.25%；销售均价9928元/平米，较去年10685元/平米下降7.08%。公司2021年新增土储2158万方，总地价767亿元，对应楼面价3553.37元/平米。公司总土储丰沛，截至2021年末总土储1.38亿方，长三角、中西部、环渤海、大湾区占比分别为37%、39%、19%、5%，公司在各城市圈布局较为均衡。 租金快速增长，运营能力强化。公司物业出租及管理业务实现收入79.69亿元，同比增长46.62%，毛利率72.64%，较去年增加1.88pct。2021年公司新开业吾悦广场及管理输出项目共30座，新获取吾悦广场32座。截至2021年末，公司在全国135个城市布局188座吾悦广场，其中已开业及管理输出130座吾悦广场，已开业面积1248.38万方，平均出租率97.63%，26个吾悦广场运营总收入超亿元展现公司强劲的运营能力。2022年，公司计划开业25座吾悦广场，商业运营增长值得期待。 达到绿档要求，融资成本有所下降。公司三道红线全部达标：剔除预收账款后的资产负债率位69.95%、净负债率48.12%、剔除预售监管资金后的现金短债比1.07。 经营性现金流为219.85亿元，连续四年为正。公司整体平均融资成本6.57%，较去年下降0.15pct。 高效利用资源，新能源领域助力碳减排。公司投资组建吾盛能源，嵊州等四个吾悦广场的屋顶分布式光伏电站建成并实现并网发电，年发电量149万度；剩余吾悦广场在建分布式光伏电站项目87个，总容量50.73MW，建成后预计每年总发电量5020万度，实现资源高效利用和环境保护。 投资建议：公司销售面积实现正增长，土储充沛；商业运营能力强，出租率高，租金收入值得期待；融资成本下降，杠杆率改善。考虑到行业整体利润率处于低位，基于2021年报，我们将2022-2023年净利润由185、207亿元调整为129、134亿元，对应EPS由8.17、9.16元/股调整为5.68、5.90元/股，维持“买入”评级。 风险提示：销售不及预期、宏观经济不及预期、购物中心销售额不达预期