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韩笑

天风证券

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工作经历: 登记编号:S1110521120006。曾就职于首创证券股份有限公司、华泰证券股份有限公司。...>>

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保利发展 房地产业 2022-05-06 18.18 -- -- 17.55 -3.47%
18.08 -0.55% -- 详细
事件:公司发布2022年第一季度报告,公司实现营业收入335.37亿元,同比增长33.83%;归母净利润25.31亿元,同比增长1.18%;每股收益0.21元/股。 收入快速增长,业绩小幅提升公司2022年一季度实现营业总收入335.55亿元,同比增长33.74%;归母净利润25.31亿元,同比增长1.18%。归母净利润仅个位数增长主要原因在于:1)公司毛利率为27.93%,较2021年第一季度下降7.53pc;2)公司投资净收益同比下降84.64%至1.07亿元;3)公允价值变动净收益为-0.07亿元,较2021年第一季度减少0.1亿元。费用管理效率提升,公司销售费用率、管理费用率分别为3.14%、3.16%,分别较2021年一季度下降0.58、0.70pct。 销售均价略降低,投资拿地较积极公司2022年一季度共实现销售金额906.95亿元,同比下降27.02%;销售面积553.87万方,同比下降22.89%;对应销售均价16375元/平米,同比下降5.37%;销售量价均有所下降。新增土储14块,总建面194万方,权益建面142万方,权益比例73.1%;总地价341亿元,对应楼面均价17591元/平米;拿地力度37.58%,地售比1.07;公司在38个核心城市拓展金额占比近90%,进一步优化资源储备结构。2022年一季度新开工面积607万方,竣工面积471万方,分别同比下降41.29%、2.28%。 债务结构健康,在手现金充裕公司截至2022年一季度,公司长债占有息负债比例80.72%,债务结构健康。 公司实现现金回笼832亿元,回笼率为92%,较2021年一季度上升8pct;在手现金1374.82亿元,现金短债比1.98,偿债能力强。 参与设立租赁住房基金,利于保障性租赁住房业务发展2022年4月,公司公告全资子公司保利瑞驰参与设立并认购租赁住房基金。 租赁住房基金将由保利瑞驰与建信基金作为普通合伙人共同发起设立,主要收购保利方或市场化的租赁住房项目。公司此次参与设立及认购租赁住房基金,有利于扩大保障性租赁住房业务规模,构建并优化保障性租赁住房产业结构及战略布局,间接享受所投资项目股权价值增值收益。 投资建议:公司2022年一季度销售均价略有下降,投资拿地较为积极;收入快速增长,业绩小幅提升;债务结构健康,在手现金充裕。我们预计公司2022-2024年净利润292.18、306.83、327.92亿元,EPS为2.44、2.56、2.74元/股,对应PE为7.42X、7.07X、6.61X,维持“买入”评级。(报告财务模型中历史数据均为调整报表前数据)风险提示:房屋价格大跌、投资低于预期、宏观经济不及预期
万科A 房地产业 2022-05-02 18.75 -- -- 19.81 5.65%
20.59 9.81% -- 详细
事件:公司发布2022年第一季度报告,公司实现营业收入626.67亿元,同比增长0.65%;归母净利润14.29亿元,同比增长10.58%;每股收益0.12元/股。 业绩双位数增长,费用管控有效公司2022年一季度实现营业收入626.67亿元,同比增长0.65%;归母净利润14.29亿元,同比增长10.58%。盈利能力方面,公司2022年一季度整体毛利率同比下降1.54pct 至18.9%,净利率同比上升0.42pct 至4.45%。净利率不降反增源于1)加强费用控制,销售费用率、管理费用率分别为2.92%、4.17%,同比分别下降0.1、0.36pct;2)所得税同比下降19.17%,下降幅度大于利润总额降幅。 销售下滑,拿地谨慎公司2022年一季度共实现合同销售金额1065亿元,同比下降40.7%;合同销售面积632.7万方,同比下降42.7%;对应的销售均价16833元/平米,同比增长3.58%,较2021年末销售均价提升2.10%。公司2022年一季度共新增6个项目,累计新增计容建面约145.8万方,权益建面112万方,权益比例76.82%;根据月度经营数据,公司一季度累计拿地总价174.51亿元,对应的拿地楼面价11937元/平米,地售比为0.71,拿地力度16.4%,投资较为谨慎。新开工面积599.4万方,占全年开工计划31.2%;竣工面积310.4万方,占全年竣工计划8%;新开工较为乐观。 在手现金充沛,保持融资优势截至2021年一季度末,公司净负债率34.6%,剔除预收账款的负债率68.1%,分别较2021年末升高4.9、下降0.3pct;在手货币资金为1417.8亿元,现金短债比1.6,较2021年末升高0.1;三道红线均满足绿档要求。有息负债中59%为长期借款,负债结构健康。2022年一季度发行的中期票据发行利率均不高于3%,公司债券发行利率不高于3.7%,保持融资优势。 各项业务齐头并进,印力实现轻资产拓展1)万物云城新增3个城市服务项目,新增物业项目中67%来自于独立第三方。2)商业开发与运营实现收入21.1亿元、印力拓展轻资产项目1个,新增管理面积16万方。3)物流仓储营收8.7亿元,新获取项目可租赁建面5.4万方。4)租赁住宅实现营收7亿元,新拓展房源超过6000间。 投资建议:公司2022年一季度销售下滑,投资谨慎;业绩同比双位数增长,费用管控有效;保持融资优势,杠杆较低;各项业务齐头并进。我们预计公司2022-2024年净利润235.99、252.26、266.98亿元,EPS 为2.03、2.17、2.30元/股,对应PE 为9.55X、8.93X、8.44X,维持“买入”评级。 风险提示:房屋价格大跌、业务推进不及预期、宏观经济不及预期
金地集团 房地产业 2022-04-27 13.38 -- -- 14.43 7.85%
14.43 7.85% -- 详细
事件: 公司发布 2021年报, 2021年公司实现营业收入 992.32亿元,同比增长18.16%;实现归母净利润 94.10亿元,同比下降 9.50%;基本每股收益 2.08元/股,同比下降 9.57%; 每 10股派发现金股利 6.3元(含税)。 销售量价齐升,规模逆势增长2021年,公司实现累计销售金额 2867.1亿元,同比增长 18.15%;销售面积 1377万方,同比增长 15.25%;对应销售均价 20821元/平米,较去年 20311元/平米上涨 2.51%。公司在全国十多个城市市场排名位列前十,在上海、金华、呼和浩特、徐州、昆山的市占率均排在第一位,表现了公司城市深耕战略取得了优秀的成绩。 投资聚焦高能级城市,开竣工量齐升2021年公司投资地块 111宗, 新增土储总面积约 1636万方,权益面积约 648万方,权益比例 39.61%;新增土储总投资额约 1309亿元, 拿地力度 45.66%; 对应拿地均价 8001元/平米,地售比 0.38。公司控制三四线投资下沉, 在一、 二线城市投资占比 65%,其中在一线城市投资占比 34%。截至 2021年末,公司总土储约 6398万方,权益土储 2923万方,对应的权益比例 45.69%。三大都市圈货值占比 74%,其他区域货值占比 26%,表现公司聚焦高能级城市发展。 2021年新开工、竣工面积分别为 1843、 1534万方,同比分别增长 16%、 39%,开竣工量齐升。 收入增长业绩下滑, 结算毛利率不及预期2021年公司实现营业收入 992.32亿元,同比增长 18.16%;归母净利润 94.10亿元,同比下降 9.5%。公司毛利率 21.18%,较 2020年下降 11.68pct;净利率 13.09%,较2020年下降 5.13pct。公司盈利能力下降主要受如下因素影响 1)房地产开发业务2021年毛利率为 19.65%,较 2020年下降 13.91pct,主要由结算毛利率不及预期所致; 2)费用管控方面,销售费用率、管理费用率分别为 3.12%、 5.38%,分别较 2020年提高 0.58、 0.3pct, 主要由推广服务费增加、人工费用上升所致; 3) 2021年分别计提信用减值损失、 资产减值损失 2.42、 12.08亿元。 三道红线稳居绿档,债务结构合理2021年,公司剔除预收账款的资产负债率 67.6%,净负债率 55.2%,分别较 2020年下降 0.9、 7.3pct,现金短债比 1.4,较 2020年提升 0.19,三道红线稳居绿档。 融资成本 4.56%,较 2020年下降 0.18pct;债务结构合理,长期负债占比 68.3%。 货币资金 648亿元,在手现金充裕。 商办维持高出租率,智慧服务外拓力度大1) 持有型物业全年实现租金收入 20.7亿元,在营购物中心年底平均出租率维持90%以上,进入成熟期写字楼年底平均出租率达到 95%以上,产业地产年内新增管理面积 190万方;长租公寓成熟项目平均出租率稳定在 94%以上。 2) 代建业务发展迅速,截至 2021年末,代建业务管理服务项目近 90个,累计开发管理面积超1500万方。 3)智慧服务年内新增外拓合约面积超 7000万方,截至 2021年末,合于管理面积突破 3.3亿方,其中外拓占比高达 71%,外拓力度大。 投资建议: 公司销售量价齐,规模逆势增长;投资聚焦高能级城市;财务稳健,融资成本低,债务结构合理,在手现金充裕;商办运营能力强出租率高,智慧服务外拓力度大。考虑到受市场毛利率下行的影响,我们维持公司 2022-2023年净利润99.4、 118.07亿元, EPS 为 2.20、 2.62元/股的盈利预测,维持“买入”评级。 风险提示: 房屋销售不及预期、房屋价格下跌、宏观经济不及预期
新城控股 房地产业 2022-04-07 34.00 -- -- 34.60 1.76%
34.60 1.76% -- 详细
事件:公司发布2021年报,公司2021年实现收入1682.32亿元,同比增长15.64%;归母净利润125.98亿元,同比下降17.42%;基本每股收益5.59元/股,同比下降17.67%。 结算稳步增长,管控持续优化。公司2021年实现收入1682.32亿元,同比增长15.64%;归母净利润125.98亿元,同比下降17.42%;归母净利润下降主要由于1)公司主营业务毛利率17.68%,较去年下降4.06pct,房地产开发销售业务毛利率为17.68%,较去年下降4.06pct;2)公司计提资产减值准备54.04亿元,其中分别计提坏账准备5.54亿元、存货跌价准备48.51亿元,共影响归母净利润34.4亿元。 费用管控卓有成效:2021年销售费用率、管理费用率、财务费用率分别为3.5%、2.5%、0.65%,分别较去年下降0.27、0.26、0.02pct。 销售量增价跌,土储布局均衡。公司开发销售业务实现收入1581.18亿元,同比增长14.93%,主要由于公司年内部分预售房源竣工交付、符合收入确认条件的销售面积增长所致。公司全年实现销售金额2337.75亿元,同比下降6.85%;销售面积2354.73万方,同比增长0.25%;销售均价9928元/平米,较去年10685元/平米下降7.08%。公司2021年新增土储2158万方,总地价767亿元,对应楼面价3553.37元/平米。公司总土储丰沛,截至2021年末总土储1.38亿方,长三角、中西部、环渤海、大湾区占比分别为37%、39%、19%、5%,公司在各城市圈布局较为均衡。 租金快速增长,运营能力强化。公司物业出租及管理业务实现收入79.69亿元,同比增长46.62%,毛利率72.64%,较去年增加1.88pct。2021年公司新开业吾悦广场及管理输出项目共30座,新获取吾悦广场32座。截至2021年末,公司在全国135个城市布局188座吾悦广场,其中已开业及管理输出130座吾悦广场,已开业面积1248.38万方,平均出租率97.63%,26个吾悦广场运营总收入超亿元展现公司强劲的运营能力。2022年,公司计划开业25座吾悦广场,商业运营增长值得期待。 达到绿档要求,融资成本有所下降。公司三道红线全部达标:剔除预收账款后的资产负债率位69.95%、净负债率48.12%、剔除预售监管资金后的现金短债比1.07。 经营性现金流为219.85亿元,连续四年为正。公司整体平均融资成本6.57%,较去年下降0.15pct。 高效利用资源,新能源领域助力碳减排。公司投资组建吾盛能源,嵊州等四个吾悦广场的屋顶分布式光伏电站建成并实现并网发电,年发电量149万度;剩余吾悦广场在建分布式光伏电站项目87个,总容量50.73MW,建成后预计每年总发电量5020万度,实现资源高效利用和环境保护。 投资建议:公司销售面积实现正增长,土储充沛;商业运营能力强,出租率高,租金收入值得期待;融资成本下降,杠杆率改善。考虑到行业整体利润率处于低位,基于2021年报,我们将2022-2023年净利润由185、207亿元调整为129、134亿元,对应EPS由8.17、9.16元/股调整为5.68、5.90元/股,维持“买入”评级。 风险提示:销售不及预期、宏观经济不及预期、购物中心销售额不达预期
万科A 房地产业 2022-04-04 18.95 -- -- 21.90 15.57%
21.90 15.57% -- 详细
事件: 公司公布 2021年年报,实现营业收入 4528亿元,同比增长 8.0%; 归属于上市公司股东的净利润 225亿元,同比下降 45.7%; EPS1.94元/股,同比下降 46.5%; 每 10股分红 9.7元现金股息,分红率 50.06%; 实现销售金额 6277.8亿元,同比下降 10.8%。 销售金额和面积下降, 销售均价提升。 2021年公司实现销售面积 3807.8万方,同比下降 18.4%,销售金额 6277.8亿元,同比下降 10.8%,累计销售均价 16487元/平米,较去年 15086元/平米有所提升。公司的商品房市占率约 3.5%, 较去年 4.03%有所下降。 销售金额在武汉、成都等 20个城市位列第一,在上海、深圳等 18个城市位列第二。 分区域看,南方、上海、 北京、东北、华中、西南、西北和其他区域的销售金额占比分别为 23.1%、 35.7%、 14.7%、 4.7%、 6.2%、10%、 4.4%、 1.2%。 拿地力度有所回升, 总土储充裕。 2021年公司新增项目 148个,总规划建面 2667.4万方(低于当期销售面积),权益规划建面 1901.4万方,权益比例 71.28%,较去年新增土储的权益比例61.16%提高 10.13pct;新增权益地价 1401.5亿元,对应平均拿地价为 6942元/平米;拿地力度为 22.3%,较去年 19.6%提升 2.7pct。拿地结构来看,根据权益建面口径,新增土储一二线城市占比 88.7%, 拿地集中在高能级城市。公司土储充裕。总可售土储建面 1.02亿方(在建 10367+规划 4522-已售未结 4674万方), 不考虑年内新增土储可供 2-3年发展。 公司新开工面积约3265.3万方,同比下降 17.6%,完成年初计划的 103.7%; 实现竣工面积约 3571.4万方,同比增长 5.6%,完成年初计划的 99.6%。公司 2022年计划开工面积 1920.1万方, 较去年计划新开工面积同比下降 39.01%,较去年实际新开工面积下降 41.2%;计划竣工面积 3899.5万方,3587.5万平,较去年计划竣工面积同比增速 8.70%,较去年实际竣工面积提升 9.19%。 营收增长, 业绩下滑,毛利率仍面临压力,业绩锁定度高。 2021年公司营收增速 8.0%,归母净利润下滑 45.7%。公司净利润下滑较多主要由于 1) 公司综合毛利率同比下降 7.4pct 至 21.8%,其中开发相关业务的毛利率 21.7%,较去年下降 7.6pct,毛利率仍然面临压力; 2)投资收益 66.1亿元,较去年减少 69亿元; 3)分别计提存货减值和其他资产减值 31.2亿元、 4.1亿元,合计减少权益净利润 25.5亿元。 公司管理、 财务费用率控制较好,分别下降 0.21、 0.26pct。 公司已售未结金额 7108亿元,收入的 1.57倍,收入锁定度高。 满足绿档要求, 债务结构合理。 公司剔除合同负债的资产负债率 68.4%, 净负债率 29.7%, 剔除受限资金和预售监管资金后的现金短债比为 1.5,三道红线全部达标。 截至 2021年末,货币资金1493.5亿元, 在手现金充裕, 经营性现金流连续 13年为正, 2021年经营现金流为正 41.1亿。 公司总体债务结构合理,有息负债中长期负债为主,一年以上有息负债占比 78%, 较去年 67.9%提升 10.1pct。 截至年末,公司存量融资的综合融资成本 4.11%。 物业拟分拆上市,物流商业增长较快: 1)万物云实现收入 240.4亿元,同比增长 32.1%;在管项目 4393个,在管面积 7.8亿方,同比增长 35.9%;合约面积 10.1亿方,同比增长 38.0%; 万物云拟分拆至港股上市,物业服务业务有望持续稳健增长, 2022年计划实现住宅物业、万物梁行、万物为家的收入分别增长 25%、 35%、 45%。 2)物流仓储实现收入 31.6亿元,同比增长68.9%, 2022年计划保持 35%增长, 新开业 141万方;高标库收入 20.6亿元,同比增长 59.8%,稳定期的高标库出租率为 93%;冷库收入 11亿元,同比增长 89%,冷链稳定期的使用率为 75%。 3)商业累计开业 1139万方,实现收入 76.22亿元,同比增长 20.57%,新开业 207万方, 规划和在建建面 401万方。 4)长租公寓实现收入 28.9亿元,同比增长 13.9%;累计开业 15.95万间,已开业项目整体出租率超过 95%,企业客户在租房间占比由 8%提升至 18.5%。 投资建议: 公司作为行业龙头, 经营稳健, 具有强运营和管理能力;公司在手现金充裕, 经营现金流持续多年为正;土储丰厚,收入锁定度高, 地产主业有望稳健增长; 公司物业拟分拆上市,物流板块增长较快; 由于面临行业整体毛利率下行的压力、基于公司年报, 我们将 2022-2023年归母净利润分别由 348.82、 368.24亿下调为 235.99、 252.26亿,对应 EPS 分别由 3.00、 3.17元调整为 2.03、 2.17元,对应 PE 为 9.43X、 8.83X,维持“买入”评级。 风险提示: 新房销售不及预期, 房屋竣工不及预期, 房屋价格大幅下跌、业务开展不达预期
招商蛇口 房地产业 2022-03-24 13.94 -- -- 17.70 26.97%
17.70 26.97%
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事件:公司披露2021年年报,实现营业收入1606.43亿元、归属于上市公司股东净利润103.72亿元,同比分别增长23.93%、-15.35%;实现销售金额3268.34亿元,同比增长17.73%;基本每股收益1.16元,同比下降20.55%。 销售端:销售金额维持增长,销售均价略微下降。2021年公司实现销售金额3268.34亿元,同比增长17.73%,较去年增速下降8.18pct,实现年初制定3300亿销售额目标的99%;销售面积1464.47万平方米,同比增长17.77%,较去年增速提高11.43pct;销售均价22313元/平方米,较去年22324元/平方米略有下降。2022年销售目标3300亿元,与2021年销售金额持平。深圳、上海、苏州、南京等7个城市销售规模居当地前TOP3,16个城市销售规模当地TOP10城市深耕成效显著。 投资端:重点聚焦核心城市,坚持多渠道投资拓展。2021年公司累计获取土地113宗,新增土地面积666万方,计容建面1559万方,权益面积886万方,权益比例56.8%。重点布局上海、南京、广州、杭州、武汉、重庆等核心城市,位于国家重点城市群长三角和粤港澳的合计投资比重超70%,表明公司坚定执行城市深耕策略。公司坚持多渠道投资拓展联动,产城联动获取项目9宗、补充土储约215万方,兼并收购和城市更新等获取项目12宗、补充项目资源约106万方,旧改项目排他资格14个、对应土储约510万方。 结算端:收入增长平稳,归母净利润下降。公司2021年实现营业收入1606.43亿元,同比增长23.93%,归母净利润103.72亿元,同比下降15.35%。公司毛利率为25.47%,较去年28.69%下降3.22pct;净利率9.46%,较去年13.05%下降3.59pct;加权ROE为10.83%,较2020年14.40%下降3.57pct。公司盈利能力有所下降,主要由于1)公司竣工交付并结转的面积增长致收入规模增长,毛利率下滑主要受行业利润率下滑及结转类型不同影响--华东、深圳和西南区域所占营收比例高,但三个区域的毛利率分别为11.54%、36.95%、17.53%,分别较去年同期下降4.65、0.47、4.51pct,导致毛利率下降;2)公司2021年计提资产减值准备、信用减值准备43.7亿元,同比增加12.71亿元,减少2021年归母净利润34.56亿元,对归母净利润影响同比增加12.72亿元。费用管控方面,销售、管理费用率分别为2.44%、1.41%,较去年同期分别增加0.14pct、降低0.17pct。截至年末,公司合同负债1487.10亿元,业绩锁定度92.57%。 财务端:三道红线维持“绿档”水平,融资成本低位。2021年末,公司剔除预收账款后的资产负债率61.67%,净负债率42.82%,现金短债比1.25,公司在手现金795.33亿元,经营性净现金流259.77亿元,连续三年为正。公司融资成本为4.48%,其中银行融资占比66.07%,非银行类融资33.93%,较2020年银行融资67.3%、非银行融资32.7%基本维持稳定。 业务端:园区业务稳定增长,持有型业务积极推动。2021年公司园区业务实现325.33亿元收入,较去年同比增长15.24%,占总收入比例20.25%。2021年稳步推进持有业务,年内3个集中项目顺利开业;截至2021年末,公司在营集中商业项目25个,集中布局在上海、深圳、南京、成都、重庆等16个城市。年内获取4宗集中商业项目,位于上海、南京、成都、厦门核心地段,对应商业体量43万方,平均但项目体量11万方;获取轻资产项目3个,分别位于烟台、宁波、攀枝花。 投资建议:公司投资聚焦核心城市,销售有望达到行业较高水平。公司稳健经营,持有型业务稳步推动。参考2021年报,我们将公司2022、2023年收入分别由1828.44、2046.77亿元略微下调至1828.12、2046.22亿元,净利润分别由113.47、124.73亿略微调整至113.64、124.72亿,对应EPS分别为1.43、1.57、元,对应PE为9.80、8.93X,维持“买入”评级。 风险提示:行业政策变动不及预期,房屋销售面积大幅下滑,宏观经济不及预期。
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