公司近期发布2023年年报，全年实现营业收入981.3亿元，同比下降18.4%，归母净利润8.9亿元，同比下降85.5%。 开发业务收入及毛利率双降，计提减值影响业绩。23年实现营收981.3亿元，同比下降18.4%，主要由于公司房地产项目结算面积同比下降21.13%至486.34万平方米，结算收入同比下降21.72%至854.69亿元。23年归母净利润8.9亿元，同比下降85.5%，业绩降幅大于营收，主要系开发业务结算毛利率为下降3.8pct至16.2%、投资净收益同比下滑50.8%至19.6亿元，叠加信用和资产计提减值损失33.7亿元（22年减值47.3亿元）导致。23年公司新开工面积约313万方，竣工面积约1343万方，24年公司计划竣工面积1074万方，为结算量提供支撑。 销售端收缩，拿地聚焦高能级城市精细化扩储。23年公司实现签约面积877万方，签约金额1536亿元，分别同比下降14%、30.8%，销售业绩依然保持在行业第一梯队。行业超预期下行期，公司优化配置投资资源，在上海、杭州、南京、西安等核心城市共新增土储约95万方，总投资额约125亿元。截止23年末，公司总土地储备约4100万方，权益土地储备约1800万方，其中，一、二线城市占比约73%。 有息负债进一步压降，积极应对偿债压力。截至23年末，公司有息负债余额919亿元（-20.2%），其中银行借款占比75.5%，公开市场融资占比24.5%；剔除预收款后的资产负债率为61.3%，债务融资加权平均成本为4.36%。公司24年一季度公开债已全部偿付完毕。截至4月23日，公司24年境内债余额65亿元，上半年还款高峰5-6月（35亿元），下半年11-12月（30亿元），唯一一笔境外债将于24年8月到期，余额4.8亿美元；25、26年境内债余额大幅下降，分别为22、5亿元。公司积极应对偿债压力，存量开发项目及经营性物业或将为融资窗口。 下调至增持评级，下调目标价至3.74元。根据2023年报数据，我们调整了对公司收入增速、各项业务毛利率、销管费用率等的预测，调整后24-26年每股净资产分别为14.40、14.52、14.63元（原预测24-25年为16.58、17.68元），可比公司2024年PB均值为0.26倍，对应目标价3.74元。 风险提示：销售及结算不及预期。政策宽松不及预期。公司融资环境超预期收紧。资产减值损失风险。拿地不及预期。

减值计提拖累整体业绩，负债率保持稳定，维持“买入”评级金地集团发布2023年三季度报告，前三季度实现营收、归母净利润分别为523.0亿元、5801.6万元。同比分别减小1.5%、98.3%。公司结算毛利率17.0%，同比下降3.5个百分点，较2023H1小幅增长0.5pct，负债率保持平稳。受市场下行影响，我们下调公司2023-2025年盈利预测，预计2023-2025年归母净利润分别为40.1、42.3、46.2亿元（原值为60.0、63.1、67.3亿元），EPS分别为0.89、0.94、1.02元，当前股价对应PE分别为6.1、5.8、5.3倍。公司重视回款效率，保持财务稳健从而确保经营安全，待行业回暖后业绩有望持续复苏，维持“买入”评级。 拿地聚焦高能级城市，商办出租率整体平稳受市场低迷影响，公司2023年前三季度实现销售金额和面积分别为1219.3亿元、669.0万平方米，较2022年同比分别降低25.2%、5.3%（2023H1分别为-14.7%、+12.4%）。公司拿地持续聚焦高能级城市，前三季度共新增土储95万平方米，总投资达125亿元。新增的10幅地块均位于一二线城市。2023年前三季度，公司累计完成新开工、竣工面积224.0、686.3万平方米。公司出租物业表现稳定，前三季度实现租金收入23.2亿元，其中写字楼、商业整体出租率75%，较2023H1提升2个百分点。产业园整体出租率81%，较2023H1下降2个百分点。 在手现金大幅下降，负债率水平保持稳定定截止2023年三季度末，公司在手货币资金338.5亿元，较中报水平大幅下降122.3亿元，主要由于三季度有较多偿债。截止2023Q3，公司资产负债率72.1%，较2022年同期下降3.2个百分点；净负债率60.2%，同比增长5.3个百分点，负债率基本保持稳定。其中有息负债规模1027.6亿元，同比压降13.6%。 经营性现金流短期承压，减值计提拖累业绩公司经营性现金流短期承压，、2023年前三季度公司经营性现金流净额为-7.5亿元（2023H1为2.1亿元）。公司前三季度年计提资产减值准备16.0亿元，其中计提信用、存货减值准备分别为7.3、8.7亿元，共计减少归母净利润14.4亿元。 受此影响，公司前三季度实现归母净利润5801.6万元，同比减少98.3%。 风险提示：：销售复苏进程受阻、多元业务推进不及预期、公司拿地不及预期。

公司披露 2023年半年报，上半年实现营业总收入 368.6亿元，同比增长 31.1%，实现归属于母公司的净利润 15.3亿元，同比下降 22.2%。 上半年收入稳步增长，利润率仍承压。2023年上半年公司营业收入实现 31.1%的稳步增长， 其中房地产项目结转收入 311.4亿元，同比上升 33.9%。公司上半年归母净利润同比出现 22.2%的下滑，主要原因在于： （1）各项主营业务毛利率均有下滑，其中房地产开发结转毛利率同比下滑 6.3个百分点至 14.9%，受市场下行影响，前期高成本项目结转规模增加导致盈利能力持续承压； （2）投资收益同比下滑68.6%，可能受到非并表项目结转节奏和利润率影响； （3）销售费用同比增长12.5%，与公司增加营销力度、推广服务费增加有关； （4）财务费用同比增长9.6%，主要是因为利息收入减少。 销售展现韧性，高能级城市维持一定投资力度。公司可售资源布局优质，上半年积极把握市场复苏带来的销售弹性，展示了较好的经营韧性，累计实现签约面积 471.1万方，同比增长 12.4%，累计实现签约金额 858.2亿元，同比下降 14.7%。公司采取以销定投的投资原则，进一步加强对高能级城市的投资布局，上半年在上海、杭州、南京、西安、东莞等城市获取了优质的土储资源，新获取项目总投资额约 119亿元，投资力度 13.9%。截至期末公司总土地储备 4878万方，其中一二线城市占比约 73%，为公司后续销售业绩提供基础。 负债规模和融资成本保持合理水平，公司经营安全稳定。公司重视现金流管理，并持续通过项目合作、拓宽融资渠道、保持良好的债务结构和资金状况来确保公司经营安全稳定，截至报告期末持有货币资金 460.8亿元。公司负债规模和融资成本保持在合理水平，报告期末公司有息负债余额 1096亿元，剔除预收款项后的资产负债率为 62.9%，净负债率为 53.5%，债务融资加权平均成本为 4.39%。 维持买入评级，调整目标价至 9.73元。根据中报业绩，我们调整了公司各项业务毛利率、投资收益、销售费用率、财务费用等的预测，调整后公司 2023-2025年 EPS预测为 1.39/1.41/1.53元（原预测 2023-2025年为 1.47/1.53/1.63元）。参考可比公司，给予公司 23年 7倍 PE 估值，对应目标价 9.73元。 风险提示：销售复苏不及预期。政策宽松不及预期。行业信用风险进一步蔓延。

事件：公司发布 2023年半年报，2023年公司实现营业收入 368.56亿元，同比增长31.10%；归母净利润15.32亿元，同比下降22.24%；基本每股收益0.34元/股，同比下降22.73%。 销售量增价减：公司2023年上半年实现销售金额858.2亿元，同比下降14.7%；销售面积471.1万方，同比增长12.4%；对应的销售均价为18217元/平米，同比下降24.10%。公司可售资源主要分布于华东、华北、华南的强一二线城市，展现公司优质的城市布局。 收入增长业绩下滑：公司2023年上半年实现营业收入368.56亿元，同比增长31.10%；归母净利润15.32亿元，同比下降22.24%。归母净利润同比下降，主要受到如下因素影响：1）2023年上半年，公司房地产业务结算毛利率为14.87%，较去年同期下降6.31pct，这与行业整体毛利率下行趋势基本一致；2）2023年上半年公司实现投资收益7.11亿元，较去年同期投资收益22.62亿元下降较多，主要由于对联合营公司的投资收益减少； 3）2023年上半年公司信用减值损失4580.05万元。2023年上半年，公司销售费用率、管理费用率分别为2.63%、4.68%，分别较去年下降0.43pct、1.51pct，公司加强管控，提高管理效能。 土储充沛优质：2023年上半年，公司新增土储约85万方，总投资额119亿元，对应的楼面均价为14000元/平米。从城市看，公司上半年在上海、杭州、南京、西安、东莞拿地，均为高能级城市，新增土储资源优质。按照总地价计算的投资力度为13.87%，投资保持谨慎。截至2023年上半年末，公司总土储4878万方，权益土储2194万方，对应的权益比例为44.98%。 从城市能级看，一、二线城市的占比约73%，公司土储充沛优质，为公司中长期的平稳发展打下基础。 持有型物业经营稳健：1）公司商办物业出租率保持稳定，商场客流同比增长22%。2）产业地产领域，公司运营期项目平均出租率高于95%，并且积极拓展租金外收入，光伏试点取得成功，相关增值服务收入首次突破千万元。3）公司长租公寓业务延续轻重并举投资战略，签约上海莘松路轻资产委托管理项目；2023年上半年成熟项目平均出租率稳定在95%以上。 物管代建高质量发展：截至2023年上半年末，公司物管合约管理面积3.68亿平，其中在管面积2.17亿平，期内中标项目业态多元，包括医院、产业园等。公司代建业务规模持续高质量发展，截至2023年上半年末，金地代建业务累计签约管理面积超过2200万方，其中住宅和非住签约面积分别超过1400万方、超过800万方；2023年上半年，公司代建业务进入郑州、长沙等新城市市场，并在天津、上海、西安等城市持续深耕，进一步增强金地代建业务的市场份额和竞争力。 财务严控杠杆：截至2023年上半年末，净负债率53.5%，剔除预收账款后的资产负债率62.9%，严控杠杆确保资金安全。截至2023年上半年末，公司债务融资加权平均成本4.39%，将融资成本保持在合理水平。投资建议：公司销售量增价减，投资保持谨慎，土储充足，善于把握投资节奏。财务严控杠杆，控制融资成本在合理水平。结合行业整体毛利率下行的趋势，我们预计公司2023-2025年归母净利润为56.66亿元、59.83亿元、64.56亿元，EPS 为1.25元/股、1.33元/股、1.43元/股，对应PE 为5.74X、5.43X、5.04X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期、房价大幅波动、政策实施不及预期、公司销售结算不及预期、运营业务不及预期等。

事项： 公司公布2023年半年报，上半年实现营业收入368.6亿元，同比增长31.1%，归母净利润15.3亿元，同比下降22.2%。 平安观点： 多因素致业绩承压，小幅上调竣工计划：2023H1公司实现营业收入368.6亿元，同比增长31.1%，归母净利润15.3亿元，同比下降22.2%。 归母净利润增速低于营收主要因：1）毛利率同比下降5.6个百分点至16.4%；2）投资收益同比减少15.5亿元。2023H1公司竣工面积437万平米，同比增长12%；全年竣工计划较年初小幅调升4.5%至1353万平米，调整后竣工计划较2022年实际竣工面积微降4.6%。 坚持高能级城市深耕，土储集中核心区域：2023H1公司实现签约面积471.1万平米，同比增长12.4%，签约金额858.2亿元，同比下降14.7%； 新开工面积179万平米，同比下降46%，全年新开工计划较年初调升22.5%至435万平米。2023H1新获取项目总投资额119亿元，新增总土地储备85万平方米，拿地销售金额比13.9%、拿地销售面积比18%。新获取项目均位于上海、杭州、西安等一二线城市。期末总土地储备4878万平米，权益土地储备2194万平米，一二线占比约73%。 高度重视债务管理，融资成本维持合理水平：2023H1末公司有息负债合计人民币1095.9亿元，其中银行借款占比70.8%、公开市场融资占比29%，其他融资占比0.2%；境内负债占比95.7%、境外负债占比4.3%。 债务融资加权平均成本4.39%。公司长期负债占全部有息负债比重62.9%，债务期限结构合理。 投资建议：由于公司规模发展、结算利润率水平低于此前预期，下调公司2023-2025年EPS预测至1.40元（原为1.54元）、1.43元（原为1.66元）、1.45元（原为1.73元），当前股价对应PE分别为5.6倍、5.5倍、5.4倍。公司高度聚焦高能级城市，区域深耕卓有成效，重视现金流管理，债务结构保持良好，前期股价出现调整，悲观情绪已有所反应，维持“推荐”评级。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险：近期楼市成交呈现疲态，若后续购房者预期扭转缓慢、楼市修复程度及节奏低于预期，将对公司经营发展产生冲击；2）盈利能力进一步下探、减值计提风险；3）公司房地产项目权益比例较低，可能面临少数股东损益占比上升稀释归母净利润，以及合作项目等风险。

公司披露2022 年年报，全年实现营业收入1202.1 亿元，同比增长21.1%，实现归属于母公司的净利润61.1 亿元，同比下降35.1%。 22 年收入增长利润承压，存货减值计提充分。公司2022 年营收增长稳健，主要得益于房地产项目的稳定结转，全年结算面积616.7 万方，同比增长9.4%，结转收入1091.8 亿元，同比增长23.6%，房地产业务结算毛利率20.0%，同比增加0.3 个百分点。23 年公司计划竣工面积1295 万方，结转资源充足。22 年公司归母净利同比下滑35.1%，一方面是由于期内公司计提47.3 亿的减值损失，其中存货减值35.2亿，期末公司存货跌价准备占原值比例达3.3%，压力释放较为充分；归母净利下滑的另一方面原因是少数股东损益占净利润比例同比增长6.0 个百分点至33.4%。 投资量入为出，聚焦高能级城市精细化扩储，但未来可售货值可能受限。2022 年行业超预期下行，公司顺应市场变化提高投资标准，量入为出扩充土地储备。全年公司新获取项目总投资额约368 亿元，新增土地储备约248 万方，期末公司总土储约5182 万方，其中一二线城市占比约71%。在保持现金流安全下，公司22 年拿地力度明显下降，导致未来一段时间内的可售货值可能受限，影响公司销售恢复速度。 债务指标保持良好，多元化业务有序开展。公司持续通过项目合作、拓宽融资渠道、保持良好的债务结构和资金状况来确保经营安全，截止报告期末公司持有货币资金545 亿元，有息负债总额1152 亿元，剔除预收款后的资产负债率为65.3%，净负债率为52.2%，债务融资加权平均成本为4.53%。公司多元化业务有序开展。期内持有型业务经营稳健，商业物业实现轻资产输出，在营产业地产项目平均出租率97%，成熟长租公寓项目出租率稳定在94%以上。金地代建布局超40 座城市，累计签约面积超1832 万方。金地智慧服务外拓强劲，合同管理面积达3.85 亿方。 维持买入评级，下调目标价至10.29 元。根据年报数据和公司22 年投资情况，我们调整了对公司收入增速、各项业务毛利率、销管费用率等的预测，调整后公司2023-2025 年EPS 预测为1.47/1.53/1.63 元（原预测2023-2024 年为2.75/2.82元）。参考可比公司，给予公司23 年7 倍PE 估值，对应目标价10.29 元。 风险提示：销售复苏不及预期。政策宽松不及预期。公司融资环境超预期收紧。投资收益不及预期。

营收规模保持正增，减值计提业绩承压。公司2022年营业总收入1202.1亿元，同比增长21.1%，营收规模保持正增；实现归母净利润61.1亿元，同比下降35.1%，拟现金派发红利占净利润比例10.05%。2023年Q1实现营业总收入143.6亿元，同比增长7.5%，归母净利润5.1亿元，同比下降18.9%。净利润下降主要原因为：1）2022年公司计提资产减值损失高达36.9亿元；2）结算权益下降，少数股东损益占比由27.3%提升至33.3%；3）投资收益同比减少32.1亿元降至39.7亿元。随公司此前获取的高价低利润项目逐步结算完毕，我们认为公司当前的毛利率水平已处底部空间，后续有望通过结算周期调整，保持结算规模平稳。随行业信用风险事件逐步化解，公司融资渠道逐步修复，叠加市场整体销售表现逐步企稳，公司有望积极重启扩储，进一步修复销售增速和业绩表现。2022年公司销售表现优于大市，行业排名重回前十梯队，随销售增速逐步修复，亟待补充可售货值。2022年公司实现全口径销售规模2218亿元，同比下滑22.6%，在行业整体成交规模大幅下行的背景下，公司销售排名重回前十梯队，逆市提升至百强房企第七位。从销售表现的修复节奏上来看，公司单季度成交同比增速持续回暖，Q4公司销售金额同比由负转正，增长1.4%。2023年Q1受可售货值减少的压力影响，公司全口径销售规模441亿元，同比降幅3.1%。随市场逐步回暖及公司销售增速逐步修复，亟待补充可售货值。严控投资标准，回归一二线核心城市。2022年受房地产行业大幅调整影响，公司投资态度回归谨慎，量入为出开展投资工作，聚焦核心高能级城市。2022年公司新获取项目投资额约368亿元，新增总土地储备约248万方。截至2022年底，公司总土地储备5182万方，权益土地储备约2345万方，其中一二线城市占比约71%。今年以来，公司在土地市场的参拍积极性明显提升，Q1新增西安一宗地块，土地投资额约3.4亿元。进入4月份以来，公司分别获取上海、东莞、杭州合计5宗地块，土地投资额约84.43亿元。随行业信用风险事件逐步告一段落以及行业融资困境有所缓解，后续公司有望继续加大投资力度，积极补充土储。财务表现稳健，融资优势仍在。2022年末公司净负债率52.2%，剔除预收账款的资产负债率为65.3%，现金短债比1.13倍，均处绿档。债务期限结构合理，长期负债占全部有息负债比重的64.10%。有息负债规模1152.2亿元，同比下降约8.3%，融资加权平均成本为4.53%。盈利预测与投资评级：随公司此前获取的高价低利润项目逐步结算完毕，我们认为公司当前的毛利率水平已处底部空间，后续有望通过结算结构和结算周期调整，保持结算规模的稳定。2020-2021年受交付结构影响，公司房地产开发业务毛利率水平由33.56%下降至19.65%，2022年公司房地产开发业务毛利率微增0.3pct至19.96%，叠加公司近年来新增土储楼面均价/销售均价呈下降趋势，我们预计房地产开发业务毛利率水平已处底部空间，后续有望逐步回升，我们预计2023-2025年房地产业务结算毛利率水平分别为20.6%/21.6%/25.1%。我们预计公司2023-2025年EPS为1.78/1.95/2.15元/股，5月5日股价对应2023-2025年PE估值分别为4.46/4.05/3.68倍，维持“买入”评级。风险因素：地产调控政策收紧或放松不及预期；行业销售下行幅度超预期；

事件：公司发布 2022年年报，全年实现营收1202亿元，同比增长21.1%；实现归母净利润61.1 亿元，同比减少35.1%。 营收规模持续扩大，归母净利润有所承压。2022 年公司实现营业收入1202 亿元，同比增长21.1%；实现归母净利润61.1 亿元，同比减少35.1%；2022Q4实现营收671 亿元，同比增加48.0%，环比增加169%；实现归母净利润27.7亿元，同比减少54.6%，环比增加13.7%。2022 年公司营收延续增长趋势，销售表现稳健；业绩出现下滑主要系投资收益同比减少，资产减值损失同比增加。 聚焦高能级城市，维持领先市场竞争力。2022 年公司在策略上聚焦高能级城市，加强上海、北京、深圳的深耕力度，全年实现签约金额2218 亿元，行业排名稳中有升，在深圳、上海、南京等城市年度销售“市占率”位居当地前列。2022年公司新增项目总投资额约368 亿元，新增总土地储备项目面积约248 万平方米。截止报告期末，公司业务范围涵盖全国78 个城市，总土地储备约5182 万平方米，权益土地储备约2345 万平方米，其中，一、二线城市占比约71%，具备充足的可售资源和优质的城市布局，为可持续发展提供坚实基础。 精心打造服务矩阵，代建、增值业务成果显著。截至2022 年底，公司代建业务已布局全国超40 座城市，管理服务项目超115 个，累计签约管理面积超1832万平方米，其中住宅签约面积1196万平方米，商办签约面积195 万平方米，政府代建面积439 万平方米，住宅项目累计可售货值超1280 亿元。代建业务结构持续优化，管理规模及营收实现高质量增长。2022 年，金地智慧服务实现院校及银行类项目集中突破，年度中标项目27 个，新增外拓合约面积超5000 万平方米。截至2022 年末，合同管理面积达3.85 亿平方米。公司精心打造服务矩阵，物业及城市服务从社区走向城区，服务范围进一步延伸。 盈利预测与投资建议。预计公司23-25 年归母净利润复合增速为5.8%，对应EPS 分别为1.45、1.55、1.60 元。考虑到公司销售表现稳健，具备充足可售资源和良好城市布局，给予公司2023 年业绩7倍PE，目标价10.15 元/股，维持“买入”评级。 风险提示：竣工交付低于预期、销售及回款不及预期、政策调控加强等风险。

事件：2022 年8 月26 日，公司发布2022 年半年度报告。 22 年H1 公司实现营收281 亿元，同比-18%；归母净利润19.7 亿元，同比+7.7%。 点评：毛利率如期回升，现金流管控稳健，拿地谨慎，信用状况良好。 毛利率触底反弹，地产收入增速放缓。22 年H1，公司房地产开发实现营收232.5 亿元，同比下降20.93%，主要因结转规模降低；毛利率为21.2%，较21 年H1 提升6.9pct，主要因21 年H1 低毛利项目集中交付后毛利率压力释放。物业管理实现营收29.6 亿元，因管理规模增加，毛利率仅6.2%，提升空间较大；物业出租及其他实现营收17.5 亿元，毛利率59.2%，对利润贡献较大。公司全年竣工计划1511 万平米，22 年H1 完成26%，H2 完成计划后营收增速有望回升。 经营管控见效，融资杠杆降低。22 年H1，公司量入为出，压缩经营性支出，实现经营现金净流入61.3 亿；与21 年H1 对比，本期借款现金流入减少约50 亿， 还债现金流出增加约68 亿，融资现金净流出约53 亿，因此短期借款同比减少33.4%。在行业信用收缩压力下，公司通过业务收缩节约现金流，同时安全降低融资杠杆，体现公司财务管控稳健，有望平稳穿越周期。 深耕一二线，销售均价回升。22 年H1，公司实现销售额1006 亿，同比下降38.2%；实现销售面积419.2 万平米，同比下降44.3%；销售均价约2.4 万/平米，同比逆势提升11%，主要因公司持续深耕一二线城市，货源主要分布在华东、东南和华南等市场稳定区域，销售跌价风险小，同时未来销售去化有保障。 量入为出，深耕高能级城市。22 年H1，公司新增权益土储56 万平米，权益地价71 亿元，加强了对一二线城市的投资布局；截至22 年H1 期末公司总土储6193 万平米，权益土储2840 万平米，在手土储充足，可保障公司平稳发展。 信用状况良好，融资额度充裕：截至22 年H1 期末，公司主体信用评级及各项融资产品评级均为AAA级，剔除预收款后的资产负债率66.9%，净负债率57.8%， 非受限现金短债比1.38 倍。上半年融资加权平均成本为4.54%，银行授信额度剩余1614 亿元未用，各融资渠道畅通。整体上，公司财务稳健，信用优势明显。 盈利预测、估值与评级：公司财务稳健，信用优势明显，深耕一二线城市多年， 目前盈利能力修复回升，看好公司未来发展潜力。我们维持公司22-24 年预测EPS 分别为2.29 元、2.51 元、2.60 元，当前股价对应22-24 年PE 估值为5.1、4.7、4.5 倍，维持“买入”评级。 风险提示：推盘销售不及预期，开工及交付不及预期，行业下行超预期等风险。

业绩增长，财务稳健2022年H1公司实现营业收入281.1亿元，同比-17.98%，归母净利润19.7亿元，同比+7.68%，在行业低谷期仍保持稳定增长，韧性十足。报告期内，公司销售毛利率和净利润率分别为21.98%和12.08%，同比分别+4.6pct 和+3.6pct，盈利水平企稳回升。 销售重归前十，投资量入为出2022年H1公司实现签约面积419.2万平方米，同比-44.3%，签约金额1006.1亿元，同比-38.21%，位列克而瑞销售排行榜第8位。2022年上半年，公司新增建面156万平方米，投资额179亿元，拿地销售金额比17.8%，较2021年全年下降27.9%，投资趋于谨慎。上半年末，公司总土储约6193万平方米，其中一、二线城市占比约70%，高能级城市布局有助于公司在未来推动去化和增强投资安全性。 三道红线保持绿档，低成本融资优势突出2022年H1公司剔除预收账款后的资产负债率为66.9%，净负债率为57.8%，现金短债比为1.54，均位于三条红线之下。受益于公司长期良好信用和融资负债的成本控制，公司融资成本持续下降，2022年上半年融资成本仅为4.54%，优于行业。截至2022年7月，公司仅剩一笔10月到期的27亿元美元债需要偿还，年内偿债压力小。 投资建议金地集团销售排名持续提升，融资优势凸出，土储优质，财务安全。我们预计公司22-24年的营业收入为113.6/127.5/141.4亿元，EPS 为2.26/2.40/2.53元，对应PE分别为5.16/4.86/4.61倍，当前估值处于行业可比公司的低位，维持公司“增持”评级。 风险提示销售不及预期，利润率下行风险，融资成本走高，土地储备权益占比较低。

公司公布 2022年半年报，实现营业总收入 281.1亿元，同比下降 18.0%，归母净利润 19.7亿元，同比增长 7.7%，对应 EPS 0.44元。 平安观点： 利润小幅增长，毛利率呈现反弹： 公司 2022H1实现营业总收入 281.1亿元，同比下降 18.0%，归母净利润 19.7亿元，同比增长 7.7%。利润增速高于营收主要因： 1）受结算结构影响，上半年毛利率同比提升 4.6个百分点至 22%； 2）投资收益同比增加 2亿元。期末合同负债 1175.8亿元，为近一年营收 1.3倍，未结资源仍相对充足。 销售排名提升，区域布局聚焦： 公司 2022H1销售金额 1006亿元，同比下降 38.2%，销售面积 419万平米，同比下降 44.3%，销售均价 24000元/平米，同比增长 11%。尽管销售规模有所降低，但销售额增速仍好于百强同期（-50.7%），全口径金额排名亦升至行业第八。持续深耕一二线城市，上半年深圳、上海销售分别超 150亿元、 130亿元。公司根据市场情况，修订全年新开工计划为 517万平、竣工计划为 1511万平米，上半年新开工 331万平米、竣工 389万平米，分别完成修订后计划 64%、26%。 投资态度审慎，土地储备充裕： 公司 2022H1新增建面 156万平米、总投资额 179亿元。拿地销售面积比、拿地销售金额比 37.2%、 17.8%，较2021年全年下降 81.6个、 27.9个百分点。平均楼面价 11474元/平米，地价房价比 47.8%，较 2021年全年提升 9.4个百分点。期末总土地储备6193万平米，权益土地储备 2840万平米，充足土储为投资节奏保留一定灵活度，助于中长期平稳发展。 三条红线绿档，融资成本低位： 期末净负债率、剔除预收款后的资产负债率、现金短债比（剔除受限资金）分别为 57.8%、 66.9%、 1.4倍。债务融资加权平均成本 4.54%，维持行业较低水平。 投资建议： 维持原有盈利预测，预计公司 2022-2024年 EPS 分别为 2.21元、 2.32元、 2.40元，当前股价对应 PE 分别为 5.2倍、 4.9倍、 4.8倍。公司未结资源相对充足，财务稳健、综合优势突出，有望穿越周期并推动市场份额稳步上行，维持“推荐”评级。 风险提示： 1）政策呵护力度不及预期，楼市调整时间延长、幅度扩大，带来公司经营受损风险； 2）楼市去化压力延续带来销售价格进一步下行，前期高价地减值、利润率持续下行风险； 3）公司土地储备中权益占比较低，未来面临少数股东损益占比上升而稀释归母净利润风险。

事件：公司发布近期经营及财务情况的公告， 公司 1-7月累计销售面积493.3万方，同比下降 43.61%；累计销售金额 1191.6亿元，同比下降 36.78%。 累计销售降幅收窄， 均价双位数增长根据公司 7月经营公告， 公司 2022年 7月单月销售金额 185.5亿元，同比去年下降 27.63%；销售面积 74.1万方，同比去年下降 39.16%；销售均价为25034元/平方米，同比去年同期增长 19.02%。 1-7月累计销售金额 1191.6亿元，同比下降 36.78%；累计销售面积 493.3万平方米，同比下降 43.61%； 累计销售均价 24156元/平方米， 同比增长 12.12%。公司累计销售同比降幅逐渐收窄，均价双位数增长，销售表现稳中向好。 加强高能级城市深耕力度，拿地力度逐渐恢复公司 2022年 7月主要新增 1个项目，位于一线城市上海市，项目占地面积为 2.49万方，计容建面 6.23万方；土地价款共 16.01亿元，对应楼面价25710.2元/平方米； 7月拿地力度 8.63%，是今年 3月以来最大值。 1-7月主要拿地项目累计 46.49万方，累计新增楼面价 13782元/平方米，较 2021年末楼面价增长 93%。 2022年以来，公司迅速适应市场变化，加强对一二线城市的深耕力度。 财务政策稳健，在手现金充裕公司坚守稳健的财务政策。截至 2022年 6月 30日，货币资金余额约 648亿元，与年初持平，剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数为 1.38倍，现金流充裕。截至 2022年 7月，公司顺利完成境外公开市场98亿元到期债券的偿还。 待偿还债券规模小， 1）境内债券：到 2022年末，公司仅有一笔 10月到期的约 27亿元的公司债需偿还； 2）境外债券： 未来两年，公司仅有一笔 2024年 8月到期的 4.8亿美元债。 公司连续六年保持三道红线绿档，财务结构稳健。 银行授信规模可观，融资渠道保持畅通公司融资渠道保持通畅，截至 8月 5日， 公司的总银行授信规模超过 2600亿元，剩余可用银行授信规模超过 1700亿元，今年银行新增授信规模超过 150亿元。公司与银行等金融机构建立了良好的长期合作关系，公司银行授信规模大，体现了银行等金融机构对公司可持续发展能力的坚定信心。 7月 29日公司公告董事长及部分核心管理人员将以市场化方式在二级市场购买公司债券，购买总规模不超过 2000万元，此前管理层已累计购买公司债券 2000万元，管理层陆续购买公司债券彰显了管理层对公司经营管理的信心。 投资建议： 公司累计销售降幅收窄，销售表现稳中向好。投资深耕高能级城市，优质的布局为公司平稳穿越市场周期奠定坚实基础。 公司财务保持稳健，现金流充裕，风险敞口小。 基于此，我们维持公司 2022-2023年归母净利润 99.4、 118.07亿元， EPS2.20、 2.62元/股的盈利预测，维持“买入”评级风险提示： 房屋销售不及预期、 房屋价格不及预期、 宏观经济不及预期

销售增速领先，坚持高能级城市深耕策略，稳固基本盘安全垫。公司从16年销售额突破千亿后持续提升，17年公司市占率首破1%，19年突破两千亿，从16年到21年，销售额从1006亿元增至2867亿元，CAGR为23.3%。21年在整体市场销售不景气、TOP20房企中一半房企出现销售负增长的情况下，公司仍能保持销售金额和销售面积同比18%和15%的增长，销售增速位列TOP20房企中的首位。22年可售货值4500亿元左右，其中60%分布在长三角和珠三角的市场活跃城市，充足货值储备和良好的布局保证公司销售的稳健增长，销售排名有望进一步提升。践行精耕战略，聚焦高能级城市，同时控制三四线投资下沉。21年全年在一二线城市拿地金额占比61%，其中去化率和安全性更高的一线城市占比提升至36%。21年公司整体拿地强度同比下降10个百分点至46%，仍处于行业较高水平。截至21年末土储面积6398万平，一二线占比62%，土地储备存续比高达4.6。充足的土地储备及高能级城市占比的提升，保证后续销售业绩的持续稳健增长。 多元业务发展成效显著，均已迈入各领域第一梯队。1）物业更名升级，全新布局主赛道：21年金地物业更名金地智慧服务，全新布局金地物业（住宅物业）、金地商服（商业物业）、金智仟城（城市服务）。截止21年末，合约面积3.8亿平，在管面积3.3亿平，较20年末增长22%，互联网SAAS线上服务面积3亿平。2010-2021年收入从3.4亿元增至52.8亿元，CAGR为28.3%，占总收入比重提升至5.3%。14年后随着成本有效控制，毛利率逐渐提高至21年的10.1%，预计若后续公司分拆上市将进一步提升。2）在商办与产业园区业务上，通过金地商置上市平台逐渐扩大布局。一方面，截至22年3月，金地商置在北京、上海、深圳、南京等地拥有商业项目达36个，总建面逾336万平；21年年底在营购物中心平均出租率维持90%以上，进入成熟期写字楼平均出租率达95%以上，充分体现了商业运营能力。另一方面，截至21年末，已布局19个城市的39个产业园项目，管理面积逾480万平。21年金地商置销售额创历史新高达785亿元，同比增长4.4%，营收达147亿元。21年末，土储约2327万平，其中约19%位于一线城市，63%位于二线城市，优质的城市布局和土地资源，为公司的后续发展奠定了良好基础。3）代建业务稳步高速增长，培养第二增长曲线。自06年承接深圳首个由政府委托代建的写字楼项目“福田科技广场”开始，正式进入代建领域。18年金地集团正式将代建业务独立，加速全国化布局扩张。截至21年底，代建业务已布局超30座城市、管理服务项目近90个，累计开发管理面积超1500万平，其中住宅项目累计货值超过880亿元，商办项目投资规模超过400亿元，累计政府公建面积超过400万平。 财务指标：营收稳健增长，融资成本持续下行，在手现金充裕。公司营收规模保持稳健增长，10-21年营收和归母净利润年复合增速分别为16%和12%。在部分低毛利项目的结转压力下，现阶段盈利能力和业绩短期内承压，我们认为随着行业恢复及低毛利项目结转结束，公司业绩将有所改善。公司整体财务杠杆稳健，低息融资充沛，负债规模和结构合理。10-21年剔除预收账款的资产负债率始终低于70%，净负债率始终低于60%，21年融资成本进一步回落至4.56%。截至21年货币资金648亿元，同比增长20%，其中预售监管资金88亿元，剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数仍有1.4倍，整体现金流向好，主要得益于公司紧抓回款，21年销售商品、提供劳务收到的现金达786亿元，同比大增27%。 投资建议与盈利预测公司长期凭借高能级布局和融资优势在行业格局优化之下实现市占率的提升，当前地产环境下充分享受融资针对性政策放宽的红利。在整体地产销售承压的背景下，公司2021年销售收官仍达成全年目标，是TOP20房企中销售增速最高的、销售目标完成率最高的房企；同时，公司在深耕一、二线城市的同时，适当布局有发展潜力的三四线城市，或助力后续房地产业务销售维持较高增长。地产主业高速增长的同时，多元业务稳中有进，预计物业管理板块将持续实现高速增长。我们预计公司2022-2024年营业收入分别为1187/1424/1720亿元，分别同比增长20%/20%/21%；归母净利润分别为99/105/113亿元，分别同比增长5%/6%/8%；对应EPS分别为2.19/2.32/2.50元。当前股价对应的PE分别为6.2X/5.9X/5.5X。首次覆盖，给予买入评级。 评级面临的主要风险销售与结算不及预期；房地产调控超预期收紧；融资持续收紧；多元业务发展不及预期。

事项： 公司公布 2022年一季报，实现营业总收入 133.5亿元，同比增长 82.2%，归母净利润 6.3亿元，同比增长 10.8%，对应 EPS 0.14元。 平安观点： 利润双位数增长，未结资源相对充足：公司 2022Q1实现营业总收入 133.5亿元，同比增长 82.2%，归母净利润 6.3亿元，同比增长 10.8%。利润增速低于营收主要因： 1）毛利率同比下降 12.1个百分点至 19.7%； 2）投资净收益同比减少 2.7亿元。期末合同负债 1178.4亿元，为近一年营收1.12倍，未结资源仍相对充足。 销售投资收缩，融资优势延续： 公司 2022Q1销售金额 455.1亿元，同比下降 33.7%，销售面积 183.2万平米，同比下降 38.5%。销售均价 24842元/平米，较 2021年全年上涨 19.3%。期内新开工面积 148万平米，同比下降 49%，竣工面积 106万平米，同比下降 12%，分别完成年初计划的23%和 7%。 2022Q1新增建面 54万平米，总投资额 78亿元。拿地销售面积比、拿地销售金额比 29.5%、 27.1%，较 2021年全年下降 89.3个、28.5个百分点。平均楼面地价 14444元/平米，地价房价比 58.1%，较 2021年全年提升 19.7个百分点。期内完成 2022年第一期中期票据 17亿人民币发行，发行利率 3.58%，融资成本为同期市场较低水平。期末净负债率、剔除预收款后的资产负债率、现金短债比（未剔除受限现金）分别为57.2%、 68.1%、 1.5倍。 投资建议： 维持原有盈利预测，预计公司 2022-2024年 EPS 分别为 2.21元、 2.32元、 2.40元，当前股价对应 PE 分别为 6.5倍、 6.2倍、 6.0倍。 公司业绩表现亮眼，竣工结转具备支撑；财务稳健、综合优势突出，有望穿越周期并推动市场份额稳步上行，维持“推荐”评级。 风险提示： 1）政策呵护力度不及预期，楼市调整时间延长、幅度扩大，带来公司经营受损风险； 3）楼市去化压力延续带来销售价格进一步下行，前期高价地减值、利润率持续下行风险； 3）公司土地储备中权益占比较低，未来面临少数股东损益占比上升而稀释归母净利润风险。