事件：2022 年8 月26 日，公司发布2022 年半年度报告。 22 年H1 公司实现营收281 亿元，同比-18%；归母净利润19.7 亿元，同比+7.7%。 点评：毛利率如期回升，现金流管控稳健，拿地谨慎，信用状况良好。 毛利率触底反弹，地产收入增速放缓。22 年H1，公司房地产开发实现营收232.5 亿元，同比下降20.93%，主要因结转规模降低；毛利率为21.2%，较21 年H1 提升6.9pct，主要因21 年H1 低毛利项目集中交付后毛利率压力释放。物业管理实现营收29.6 亿元，因管理规模增加，毛利率仅6.2%，提升空间较大；物业出租及其他实现营收17.5 亿元，毛利率59.2%，对利润贡献较大。公司全年竣工计划1511 万平米，22 年H1 完成26%，H2 完成计划后营收增速有望回升。 经营管控见效，融资杠杆降低。22 年H1，公司量入为出，压缩经营性支出，实现经营现金净流入61.3 亿；与21 年H1 对比，本期借款现金流入减少约50 亿， 还债现金流出增加约68 亿，融资现金净流出约53 亿，因此短期借款同比减少33.4%。在行业信用收缩压力下，公司通过业务收缩节约现金流，同时安全降低融资杠杆，体现公司财务管控稳健，有望平稳穿越周期。 深耕一二线，销售均价回升。22 年H1，公司实现销售额1006 亿，同比下降38.2%；实现销售面积419.2 万平米，同比下降44.3%；销售均价约2.4 万/平米，同比逆势提升11%，主要因公司持续深耕一二线城市，货源主要分布在华东、东南和华南等市场稳定区域，销售跌价风险小，同时未来销售去化有保障。 量入为出，深耕高能级城市。22 年H1，公司新增权益土储56 万平米，权益地价71 亿元，加强了对一二线城市的投资布局；截至22 年H1 期末公司总土储6193 万平米，权益土储2840 万平米，在手土储充足，可保障公司平稳发展。 信用状况良好，融资额度充裕：截至22 年H1 期末，公司主体信用评级及各项融资产品评级均为AAA级，剔除预收款后的资产负债率66.9%，净负债率57.8%， 非受限现金短债比1.38 倍。上半年融资加权平均成本为4.54%，银行授信额度剩余1614 亿元未用，各融资渠道畅通。整体上，公司财务稳健，信用优势明显。 盈利预测、估值与评级：公司财务稳健，信用优势明显，深耕一二线城市多年， 目前盈利能力修复回升，看好公司未来发展潜力。我们维持公司22-24 年预测EPS 分别为2.29 元、2.51 元、2.60 元，当前股价对应22-24 年PE 估值为5.1、4.7、4.5 倍，维持“买入”评级。 风险提示：推盘销售不及预期，开工及交付不及预期，行业下行超预期等风险。

业绩增长，财务稳健2022年H1公司实现营业收入281.1亿元，同比-17.98%，归母净利润19.7亿元，同比+7.68%，在行业低谷期仍保持稳定增长，韧性十足。报告期内，公司销售毛利率和净利润率分别为21.98%和12.08%，同比分别+4.6pct 和+3.6pct，盈利水平企稳回升。 销售重归前十，投资量入为出2022年H1公司实现签约面积419.2万平方米，同比-44.3%，签约金额1006.1亿元，同比-38.21%，位列克而瑞销售排行榜第8位。2022年上半年，公司新增建面156万平方米，投资额179亿元，拿地销售金额比17.8%，较2021年全年下降27.9%，投资趋于谨慎。上半年末，公司总土储约6193万平方米，其中一、二线城市占比约70%，高能级城市布局有助于公司在未来推动去化和增强投资安全性。 三道红线保持绿档，低成本融资优势突出2022年H1公司剔除预收账款后的资产负债率为66.9%，净负债率为57.8%，现金短债比为1.54，均位于三条红线之下。受益于公司长期良好信用和融资负债的成本控制，公司融资成本持续下降，2022年上半年融资成本仅为4.54%，优于行业。截至2022年7月，公司仅剩一笔10月到期的27亿元美元债需要偿还，年内偿债压力小。 投资建议金地集团销售排名持续提升，融资优势凸出，土储优质，财务安全。我们预计公司22-24年的营业收入为113.6/127.5/141.4亿元，EPS 为2.26/2.40/2.53元，对应PE分别为5.16/4.86/4.61倍，当前估值处于行业可比公司的低位，维持公司“增持”评级。 风险提示销售不及预期，利润率下行风险，融资成本走高，土地储备权益占比较低。

公司公布 2022年半年报，实现营业总收入 281.1亿元，同比下降 18.0%，归母净利润 19.7亿元，同比增长 7.7%，对应 EPS 0.44元。 平安观点： 利润小幅增长，毛利率呈现反弹： 公司 2022H1实现营业总收入 281.1亿元，同比下降 18.0%，归母净利润 19.7亿元，同比增长 7.7%。利润增速高于营收主要因： 1）受结算结构影响，上半年毛利率同比提升 4.6个百分点至 22%； 2）投资收益同比增加 2亿元。期末合同负债 1175.8亿元，为近一年营收 1.3倍，未结资源仍相对充足。 销售排名提升，区域布局聚焦： 公司 2022H1销售金额 1006亿元，同比下降 38.2%，销售面积 419万平米，同比下降 44.3%，销售均价 24000元/平米，同比增长 11%。尽管销售规模有所降低，但销售额增速仍好于百强同期（-50.7%），全口径金额排名亦升至行业第八。持续深耕一二线城市，上半年深圳、上海销售分别超 150亿元、 130亿元。公司根据市场情况，修订全年新开工计划为 517万平、竣工计划为 1511万平米，上半年新开工 331万平米、竣工 389万平米，分别完成修订后计划 64%、26%。 投资态度审慎，土地储备充裕： 公司 2022H1新增建面 156万平米、总投资额 179亿元。拿地销售面积比、拿地销售金额比 37.2%、 17.8%，较2021年全年下降 81.6个、 27.9个百分点。平均楼面价 11474元/平米，地价房价比 47.8%，较 2021年全年提升 9.4个百分点。期末总土地储备6193万平米，权益土地储备 2840万平米，充足土储为投资节奏保留一定灵活度，助于中长期平稳发展。 三条红线绿档，融资成本低位： 期末净负债率、剔除预收款后的资产负债率、现金短债比（剔除受限资金）分别为 57.8%、 66.9%、 1.4倍。债务融资加权平均成本 4.54%，维持行业较低水平。 投资建议： 维持原有盈利预测，预计公司 2022-2024年 EPS 分别为 2.21元、 2.32元、 2.40元，当前股价对应 PE 分别为 5.2倍、 4.9倍、 4.8倍。公司未结资源相对充足，财务稳健、综合优势突出，有望穿越周期并推动市场份额稳步上行，维持“推荐”评级。 风险提示： 1）政策呵护力度不及预期，楼市调整时间延长、幅度扩大，带来公司经营受损风险； 2）楼市去化压力延续带来销售价格进一步下行，前期高价地减值、利润率持续下行风险； 3）公司土地储备中权益占比较低，未来面临少数股东损益占比上升而稀释归母净利润风险。

事件：公司发布近期经营及财务情况的公告， 公司 1-7月累计销售面积493.3万方，同比下降 43.61%；累计销售金额 1191.6亿元，同比下降 36.78%。 累计销售降幅收窄， 均价双位数增长根据公司 7月经营公告， 公司 2022年 7月单月销售金额 185.5亿元，同比去年下降 27.63%；销售面积 74.1万方，同比去年下降 39.16%；销售均价为25034元/平方米，同比去年同期增长 19.02%。 1-7月累计销售金额 1191.6亿元，同比下降 36.78%；累计销售面积 493.3万平方米，同比下降 43.61%； 累计销售均价 24156元/平方米， 同比增长 12.12%。公司累计销售同比降幅逐渐收窄，均价双位数增长，销售表现稳中向好。 加强高能级城市深耕力度，拿地力度逐渐恢复公司 2022年 7月主要新增 1个项目，位于一线城市上海市，项目占地面积为 2.49万方，计容建面 6.23万方；土地价款共 16.01亿元，对应楼面价25710.2元/平方米； 7月拿地力度 8.63%，是今年 3月以来最大值。 1-7月主要拿地项目累计 46.49万方，累计新增楼面价 13782元/平方米，较 2021年末楼面价增长 93%。 2022年以来，公司迅速适应市场变化，加强对一二线城市的深耕力度。 财务政策稳健，在手现金充裕公司坚守稳健的财务政策。截至 2022年 6月 30日，货币资金余额约 648亿元，与年初持平，剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数为 1.38倍，现金流充裕。截至 2022年 7月，公司顺利完成境外公开市场98亿元到期债券的偿还。 待偿还债券规模小， 1）境内债券：到 2022年末，公司仅有一笔 10月到期的约 27亿元的公司债需偿还； 2）境外债券： 未来两年，公司仅有一笔 2024年 8月到期的 4.8亿美元债。 公司连续六年保持三道红线绿档，财务结构稳健。 银行授信规模可观，融资渠道保持畅通公司融资渠道保持通畅，截至 8月 5日， 公司的总银行授信规模超过 2600亿元，剩余可用银行授信规模超过 1700亿元，今年银行新增授信规模超过 150亿元。公司与银行等金融机构建立了良好的长期合作关系，公司银行授信规模大，体现了银行等金融机构对公司可持续发展能力的坚定信心。 7月 29日公司公告董事长及部分核心管理人员将以市场化方式在二级市场购买公司债券，购买总规模不超过 2000万元，此前管理层已累计购买公司债券 2000万元，管理层陆续购买公司债券彰显了管理层对公司经营管理的信心。 投资建议： 公司累计销售降幅收窄，销售表现稳中向好。投资深耕高能级城市，优质的布局为公司平稳穿越市场周期奠定坚实基础。 公司财务保持稳健，现金流充裕，风险敞口小。 基于此，我们维持公司 2022-2023年归母净利润 99.4、 118.07亿元， EPS2.20、 2.62元/股的盈利预测，维持“买入”评级风险提示： 房屋销售不及预期、 房屋价格不及预期、 宏观经济不及预期

销售增速领先，坚持高能级城市深耕策略，稳固基本盘安全垫。公司从16年销售额突破千亿后持续提升，17年公司市占率首破1%，19年突破两千亿，从16年到21年，销售额从1006亿元增至2867亿元，CAGR为23.3%。21年在整体市场销售不景气、TOP20房企中一半房企出现销售负增长的情况下，公司仍能保持销售金额和销售面积同比18%和15%的增长，销售增速位列TOP20房企中的首位。22年可售货值4500亿元左右，其中60%分布在长三角和珠三角的市场活跃城市，充足货值储备和良好的布局保证公司销售的稳健增长，销售排名有望进一步提升。践行精耕战略，聚焦高能级城市，同时控制三四线投资下沉。21年全年在一二线城市拿地金额占比61%，其中去化率和安全性更高的一线城市占比提升至36%。21年公司整体拿地强度同比下降10个百分点至46%，仍处于行业较高水平。截至21年末土储面积6398万平，一二线占比62%，土地储备存续比高达4.6。充足的土地储备及高能级城市占比的提升，保证后续销售业绩的持续稳健增长。 多元业务发展成效显著，均已迈入各领域第一梯队。1）物业更名升级，全新布局主赛道：21年金地物业更名金地智慧服务，全新布局金地物业（住宅物业）、金地商服（商业物业）、金智仟城（城市服务）。截止21年末，合约面积3.8亿平，在管面积3.3亿平，较20年末增长22%，互联网SAAS线上服务面积3亿平。2010-2021年收入从3.4亿元增至52.8亿元，CAGR为28.3%，占总收入比重提升至5.3%。14年后随着成本有效控制，毛利率逐渐提高至21年的10.1%，预计若后续公司分拆上市将进一步提升。2）在商办与产业园区业务上，通过金地商置上市平台逐渐扩大布局。一方面，截至22年3月，金地商置在北京、上海、深圳、南京等地拥有商业项目达36个，总建面逾336万平；21年年底在营购物中心平均出租率维持90%以上，进入成熟期写字楼平均出租率达95%以上，充分体现了商业运营能力。另一方面，截至21年末，已布局19个城市的39个产业园项目，管理面积逾480万平。21年金地商置销售额创历史新高达785亿元，同比增长4.4%，营收达147亿元。21年末，土储约2327万平，其中约19%位于一线城市，63%位于二线城市，优质的城市布局和土地资源，为公司的后续发展奠定了良好基础。3）代建业务稳步高速增长，培养第二增长曲线。自06年承接深圳首个由政府委托代建的写字楼项目“福田科技广场”开始，正式进入代建领域。18年金地集团正式将代建业务独立，加速全国化布局扩张。截至21年底，代建业务已布局超30座城市、管理服务项目近90个，累计开发管理面积超1500万平，其中住宅项目累计货值超过880亿元，商办项目投资规模超过400亿元，累计政府公建面积超过400万平。 财务指标：营收稳健增长，融资成本持续下行，在手现金充裕。公司营收规模保持稳健增长，10-21年营收和归母净利润年复合增速分别为16%和12%。在部分低毛利项目的结转压力下，现阶段盈利能力和业绩短期内承压，我们认为随着行业恢复及低毛利项目结转结束，公司业绩将有所改善。公司整体财务杠杆稳健，低息融资充沛，负债规模和结构合理。10-21年剔除预收账款的资产负债率始终低于70%，净负债率始终低于60%，21年融资成本进一步回落至4.56%。截至21年货币资金648亿元，同比增长20%，其中预售监管资金88亿元，剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数仍有1.4倍，整体现金流向好，主要得益于公司紧抓回款，21年销售商品、提供劳务收到的现金达786亿元，同比大增27%。 投资建议与盈利预测公司长期凭借高能级布局和融资优势在行业格局优化之下实现市占率的提升，当前地产环境下充分享受融资针对性政策放宽的红利。在整体地产销售承压的背景下，公司2021年销售收官仍达成全年目标，是TOP20房企中销售增速最高的、销售目标完成率最高的房企；同时，公司在深耕一、二线城市的同时，适当布局有发展潜力的三四线城市，或助力后续房地产业务销售维持较高增长。地产主业高速增长的同时，多元业务稳中有进，预计物业管理板块将持续实现高速增长。我们预计公司2022-2024年营业收入分别为1187/1424/1720亿元，分别同比增长20%/20%/21%；归母净利润分别为99/105/113亿元，分别同比增长5%/6%/8%；对应EPS分别为2.19/2.32/2.50元。当前股价对应的PE分别为6.2X/5.9X/5.5X。首次覆盖，给予买入评级。 评级面临的主要风险销售与结算不及预期；房地产调控超预期收紧；融资持续收紧；多元业务发展不及预期。

事项： 公司公布 2022年一季报，实现营业总收入 133.5亿元，同比增长 82.2%，归母净利润 6.3亿元，同比增长 10.8%，对应 EPS 0.14元。 平安观点： 利润双位数增长，未结资源相对充足：公司 2022Q1实现营业总收入 133.5亿元，同比增长 82.2%，归母净利润 6.3亿元，同比增长 10.8%。利润增速低于营收主要因： 1）毛利率同比下降 12.1个百分点至 19.7%； 2）投资净收益同比减少 2.7亿元。期末合同负债 1178.4亿元，为近一年营收1.12倍，未结资源仍相对充足。 销售投资收缩，融资优势延续： 公司 2022Q1销售金额 455.1亿元，同比下降 33.7%，销售面积 183.2万平米，同比下降 38.5%。销售均价 24842元/平米，较 2021年全年上涨 19.3%。期内新开工面积 148万平米，同比下降 49%，竣工面积 106万平米，同比下降 12%，分别完成年初计划的23%和 7%。 2022Q1新增建面 54万平米，总投资额 78亿元。拿地销售面积比、拿地销售金额比 29.5%、 27.1%，较 2021年全年下降 89.3个、28.5个百分点。平均楼面地价 14444元/平米，地价房价比 58.1%，较 2021年全年提升 19.7个百分点。期内完成 2022年第一期中期票据 17亿人民币发行，发行利率 3.58%，融资成本为同期市场较低水平。期末净负债率、剔除预收款后的资产负债率、现金短债比（未剔除受限现金）分别为57.2%、 68.1%、 1.5倍。 投资建议： 维持原有盈利预测，预计公司 2022-2024年 EPS 分别为 2.21元、 2.32元、 2.40元，当前股价对应 PE 分别为 6.5倍、 6.2倍、 6.0倍。 公司业绩表现亮眼，竣工结转具备支撑；财务稳健、综合优势突出，有望穿越周期并推动市场份额稳步上行，维持“推荐”评级。 风险提示： 1）政策呵护力度不及预期，楼市调整时间延长、幅度扩大，带来公司经营受损风险； 3）楼市去化压力延续带来销售价格进一步下行，前期高价地减值、利润率持续下行风险； 3）公司土地储备中权益占比较低，未来面临少数股东损益占比上升而稀释归母净利润风险。

毛利率触底，资产减值显著影响业绩。公司 2021年实现营业收入 992.3亿元，同比增长 18.2%；归母净利润 94.1亿元，同比下降 9.5%。公司增收不增利主要由于结转项目的盈利水平下降，2021年全年毛利率为21.2%，同比大幅下降 11.7个百分点，但相较于中报的 17.4%已有所好转，此外公司资产减值损失同比增加 5.68亿至 12.08亿。但与此同时，2021年公司少数股东损益占比下降以及投资净收益的大幅提升，也对冲了毛利率下降以及存货计提减值对利润的负面影响。2022年公司计划竣工面积为 1536万方，与 2021年实际完成额基本持平，结合 2021年底公司预收账款为 1128亿元，同比增长 19.1%，对应为地产开发业务营收的 1.28倍，公司营收规模仍将维持稳健增长，但部分低毛利项目的结转预计仍将对净利润增速形成拖累。 销售增速领先，坚持城市深耕策略。公司 2021年实现销售金额 2867亿元，同比上涨 18.2%；销售面积 1377万平米，同比上涨 15.3%；销售均价 20819元/平，同比增长 2.5%。公司销售金额逆势保持增长，市占率提升 0.18个百分点至 1.58%。公司在城市深耕战略指引下，所在城市市场份额稳固提升，在全国十多个城市的市场排名位列前十，其中在上海、金华、呼和浩特、徐州、昆山的市占率均排在第一位。2022年一季度公司实现签约销售额 455亿元，同比下降 33.7%，降幅低于行业平均水平。 2022年可售货值 4500亿左右，其中 60%分布在长三角和珠三角的市场活跃城市，充足货值储备和良好的布局保证公司销售的稳健增长，销售排名有望进一步提升。 聚焦高能级城市，拿地节奏放缓。公司 2021年新增建面 1636万平米，同比下降 1.3%；总地价为 1309亿元，同比下降 3%，其中权益地价为523亿元。公司严控投资标准，推进东密西强投资布局，聚焦高能级城市，加强上海、北京、深圳的深耕力度，同时控制三四线投资下沉。2021年全年在一二线城市投资占比 65%，其中去化率和安全性更高的一线城市投资占比提升到 34%。全年拿地均价为 8001元/平，同比下降 1.8%。 地价房价比 38.4%，同比下降 1.7个百分点，拿地强度（拿地金额/销售金额）为 45.7%，同比下降 9.9个百分点，拿地强度仍处于行业较高水平。截至 2021年末，公司总土地储备约 6398万平米，其中权益土储约2923万平米。 多元化融资渠道畅通，融资成本持续下行。2021年末公司有息负债规模为 1257亿元，其中一年内到期负债占比下降 5.9个百分点至 33%，债务结构持续优化。三道红线方面，剔除预收账款后的资产负债率 67.6%（-0.9pct），净负债率 55.2%(-7.3pct)，现金短债比 1.57(+0.29)，各项指标均进一步优化。在行业融资环境收紧、房企信用利差扩大的背景下，公司融资渠道保持畅通，成本持续下降，2021年公司发行公司债 50亿元、中期票据 110亿元，超短融 8亿元，全年综合融资成本为 4.56%，同比下降 21个基点。2022年至今，公司成功发行 17亿的 3年中期票 据，利率仅为 3.58%。 投资建议：公司聚焦高能级城市，坚持东密西强投资布局。充足的土地储备及高能级城市占比的提升，保证后续销售业绩的持续稳健增长。同时公司的拿地强度仍保持较高水平，多元化融资渠道的畅通，将助力公司在行业下行期，获取更多土地资源。行业融资集中度的提升有望提升公司市占率，打开未来成长空间。我们预测公司 2022-2024年 EPS 分别为 2.18元/2.29元/2.46元/股，对应 PE 分别为 6.3/6.0/5.6倍，维持“买入”评级。 风险提示：政策边际改善力度不及预期、销售去化不及预期、前期高价地减值风险等。

事件：2022 年4 月25 日，公司发布2021 年年报 2021 年公司实现营收992.3 亿元+18.2%；实现归母净利润94.1 亿元-9.5%。 点评：销售量价逆势增长，坚持聚焦高能级城市，持有型物业齐头并进，坚守“三道红线”绿档 1）21 年，公司实现营收992.3 亿元，同比上升18.2%。受市场下行及疫情影响， 当期项目结算规模和毛利率不及预期，其中房地产业务结算毛利率同比下滑13.9pct 至19.7%；同时资产减值损失增加88.7%至12.1 亿元；进而实现归母净利润94.1 亿元，同比下降9.5%。值得注意的是，公司营业利润率自2021Q2 的低点8.8%触底反弹，Q3 录得15.6%，Q4 提升至21.0%，后续经营稳健可期。 2）21 年，公司实现签约面积1377.0 万平，同比增长15.3%；实现签约金额2867.1 亿元，同比增长18.15%，增幅位于TOP20 房企前列；对应销售均价20821 元/ 平，同比上涨2.5%，为后续业绩持续增长打下良好根基。同时，公司城市深耕战略成果显著，于全国十余城的市占率位列前十，其中，于上海、金华、呼和浩特、徐州、昆山市占率位列首位。22 年,公司计划新开工面积634 万平，同比下降66%，计划竣工面积1536 万平，同比增长0.1%，预期随着各地宽松政策的相继落地，市场信心将逐步恢复，公司亦可维持销售业绩的稳健增长。 3）期内，公司新增111 宗土地，总投资额约1309 亿元（权益比约40.0%）， 同比下降3.0%；新增总土储约1636 万平，同比下降1.3%。公司积极推进东密西强的投资布局，聚焦高能级城市，当期一二线城市投资占比约65%。 4）21 年，商办物业方面，公司在营购物中心年底平均出租率维持90%以上。产业地产方面，公司新获取北京坤鼎项目等7 个项目，新增管理面积190 万平。长租公寓方面，公司成熟项目平均出租率稳定在94%以上，达行业标杆水平。此外，公司代建业务发展迅速，截至21 年底，公司代建业务已布局全国超30 城、累计开发管理面积超1500 万平，其中住宅项目累计货值超过880 亿元。 5）截至21 年末，公司剔除受限资金后现金短债比约1.4X、剔预后负债率约67.6%、净负债率约55.2%。期内公司积极通过开发贷、公司债券、中期票据、超短期融资券及ABS 等创新渠道补充流动性，当期债务加权融资成本约4.56%。 盈利预测、估值与评级：维持22-23 年公司预测归母净利润分别为103.5、113.2 亿元，新增24 年预测归母净利润为117.3 亿元；当前股价对应22-24 年PE 估值为6.0、5.5、5.3 倍。公司财务稳健，信用优势明显，连续多年稳定分红，营业利润率持续修复，看好公司未来发展潜力，维持“买入”评级。 风险提示：房地产行业调控政策严厉程度和持续时间或超预期；销售进度受限于银行贷款集中度管理或不及预期；项目施工和结算进度或不及预期。

事件： 公司发布 2021年报， 2021年公司实现营业收入 992.32亿元，同比增长18.16%；实现归母净利润 94.10亿元，同比下降 9.50%；基本每股收益 2.08元/股，同比下降 9.57%； 每 10股派发现金股利 6.3元（含税）。 销售量价齐升，规模逆势增长2021年，公司实现累计销售金额 2867.1亿元，同比增长 18.15%；销售面积 1377万方，同比增长 15.25%；对应销售均价 20821元/平米，较去年 20311元/平米上涨 2.51%。公司在全国十多个城市市场排名位列前十，在上海、金华、呼和浩特、徐州、昆山的市占率均排在第一位，表现了公司城市深耕战略取得了优秀的成绩。 投资聚焦高能级城市，开竣工量齐升2021年公司投资地块 111宗， 新增土储总面积约 1636万方，权益面积约 648万方，权益比例 39.61%；新增土储总投资额约 1309亿元， 拿地力度 45.66%； 对应拿地均价 8001元/平米，地售比 0.38。公司控制三四线投资下沉， 在一、 二线城市投资占比 65%，其中在一线城市投资占比 34%。截至 2021年末，公司总土储约 6398万方，权益土储 2923万方，对应的权益比例 45.69%。三大都市圈货值占比 74%，其他区域货值占比 26%，表现公司聚焦高能级城市发展。 2021年新开工、竣工面积分别为 1843、 1534万方，同比分别增长 16%、 39%，开竣工量齐升。 收入增长业绩下滑， 结算毛利率不及预期2021年公司实现营业收入 992.32亿元，同比增长 18.16%；归母净利润 94.10亿元，同比下降 9.5%。公司毛利率 21.18%，较 2020年下降 11.68pct；净利率 13.09%，较2020年下降 5.13pct。公司盈利能力下降主要受如下因素影响 1）房地产开发业务2021年毛利率为 19.65%，较 2020年下降 13.91pct，主要由结算毛利率不及预期所致； 2）费用管控方面，销售费用率、管理费用率分别为 3.12%、 5.38%，分别较 2020年提高 0.58、 0.3pct， 主要由推广服务费增加、人工费用上升所致； 3） 2021年分别计提信用减值损失、 资产减值损失 2.42、 12.08亿元。 三道红线稳居绿档，债务结构合理2021年，公司剔除预收账款的资产负债率 67.6%，净负债率 55.2%，分别较 2020年下降 0.9、 7.3pct，现金短债比 1.4，较 2020年提升 0.19，三道红线稳居绿档。 融资成本 4.56%，较 2020年下降 0.18pct；债务结构合理，长期负债占比 68.3%。 货币资金 648亿元，在手现金充裕。 商办维持高出租率，智慧服务外拓力度大1） 持有型物业全年实现租金收入 20.7亿元，在营购物中心年底平均出租率维持90%以上，进入成熟期写字楼年底平均出租率达到 95%以上，产业地产年内新增管理面积 190万方；长租公寓成熟项目平均出租率稳定在 94%以上。 2） 代建业务发展迅速，截至 2021年末，代建业务管理服务项目近 90个，累计开发管理面积超1500万方。 3）智慧服务年内新增外拓合约面积超 7000万方，截至 2021年末，合于管理面积突破 3.3亿方，其中外拓占比高达 71%，外拓力度大。 投资建议： 公司销售量价齐，规模逆势增长；投资聚焦高能级城市；财务稳健，融资成本低，债务结构合理，在手现金充裕；商办运营能力强出租率高，智慧服务外拓力度大。考虑到受市场毛利率下行的影响，我们维持公司 2022-2023年净利润99.4、 118.07亿元， EPS 为 2.20、 2.62元/股的盈利预测，维持“买入”评级。 风险提示： 房屋销售不及预期、房屋价格下跌、宏观经济不及预期

事件 公司发布2021年年度报告：2021年实现营业总收入992.3亿元（YoY+18.2%）；归母净利润94.1亿元（YoY-9.5%）；基本每股收益2.08元（前值2.30元）。 捕捉销售窗口，灵活供货，销售规模逆势增长 2021年1~12月，公司累计实现签约金额2867亿元（YoY+18.2%），签约面积1377万平米（YoY+15.2%），销售均价20821元/平米（YoY+2.5%）。在城市深耕战略指引下，公司所在城市市场份额得到进一步稳固和提升，在全国十多个城市的市场排名位列前十，其中在上海、金华、呼和浩特、徐州、昆山市占率均排名第一。 严把投资标准，新增土储收获颇丰 公司推进东密西强投资布局，聚焦高能级城市，加强上海、北京、深圳的深耕力度，控制三四线投资下沉。2021年全年公司投资地块111宗，总投资额1309亿元，投销比45.7%，略高于投销比40%的规定。新增总土地储备面积1636万平米（YoY-1.3%），其中权益储备约648万平米。从城市布局来看，三大都市圈货值占比74%；从城市能级来看，全年在一二线城市投资占比65%，其中一线城市占比提升达34%。截至报告期末，公司共进驻全国城市78个，总土地储备约6398万平米，其中权益土地储备约2923万平米。 市场下行叠加疫情影响，公司短期业绩承压 a）结算面积增长，公司营收规模持续增长。2021年公司实现营业收入992亿元（YoY+18.2%），其中房地产结算收入884亿元（YoY+17.5%），增长主要来源于并表范围内房地产项目结算面积增长，2021年全年结算面积564万平米（YoY+21.5%）。b）受市场下行及年内疫情影响，毛利率不及预期。报告期内实现归母净利润94亿元（YoY-9.5%），整体毛利率水平降至21.4%（前值33.1%，同比-11.7pct），其中，房地产业务结算毛利率下降至19.7%（前值33.6%，同比-13.9pct），与行业利润率下行趋势保持一致。但相较于前三季度，公司全年毛利率有所改善，从18.5%回升至21.4%，同比+2.9pct。c）公司费用管控能力保持平稳。报告期内销售管理费用率（销售金额口径）2.9%，同比略增0.3pct。 财务稳健，融资优势显著 a）截至2021年末，公司“三道红线”继续处于“绿档”行列。其中剔除预收账款后资产负债率67.6%（YoY-0.9pct），净负债率55.2%（YoY-7.3pct），现金短债比1.4（前值1.2），印证了在融资新规的约束下，公司可调整的空间更加充分灵活。b）紧抓销售回款，重视现金管理。报告期内实现经营性现金净流入94亿元（YoY+25.1%），截至报告期末持有货币资金648亿元（YoY+19.6%），在手现金充裕。c）融资渠道多元，成本优势明显。公司通过开发贷、公司债券、中期票据、超短期融资券及ABS等多元融资渠道获取低成本优质资金，截至报告期末债务加权平均成本4.56%（YoY-0.2pct），杠杆水平仍具备灵活调整空间。 物管板块持续发力，有望成为新的业绩增长点 2021年“金地物业”正式更名“金地智慧服务”，继续精心打造“三横九纵”服务矩阵，通过单项目拓展+收并购双轮驱动，新增外拓合约面积超7000万平米。截至2021年末合约管理面积突破3.3亿平米，其中外拓占比达71%，非住宅业务占比达15%，覆盖大中型城市100余座。 投资建议 公司积极捕捉有利窗口灵活供货，销售逆势增长，投资聚焦高能级城市，加强一线城市深耕力度，土储资源充裕且质量较高，财务状况稳健，融资渠道多元且成本优势明显，物管板块持续发力，未来有望带来新的更多业绩贡献。预计公司2022~2024年EPS为2.29、2.47、2.38元/股，对应当前股价PE分别为5.8、5.4、5.6倍，维持“增持”评级。 风险提示 销售不达预期、调控政策超预期收紧、融资成本上行、利润率下行、新增土储权益比降低等。

事项： 公司公布2021年年报，实现营业总收入992.3亿元，同比增长18.2%，归母净利润94.1亿元，同比下降9.5%，实现EPS 2.08元，与业绩快报基本一致。公司拟每10股派发现金股利6.3元（含税）。 平安观点： 业绩相对平稳，未结资源充足：公司2021年实现营业总收入992.3亿元，同比增长18.2%，归母净利润94.1亿元，同比下降9.5%。利润增速低于营收主要因：1）毛利率同比下降11.7个百分点至21.2%；2）资产减值损失同比增加5.7亿元至12.1亿元；3）受财务、销售等费用率上行影响，期间费用率同比增长2.2个百分点至9.3%。期末合同负债同比增长19.1%至1125.4亿元，为近一年营收1.13倍，未结资源仍相对充足。 销售逆势增长，深耕成效显著：公司2021年销售金额2867亿元，同比增长18.1%，超额完成目标（2800亿元），增幅位于TOP20房企前列。销售面积1377万平米，同比增长15.2%。销售均价20821元/平米，同比上涨2.5%。城市深耕战略指引下，公司所在城市市场份额进一步稳固提升，全国十多个城市市场排名位列前十，其中上海、金华、呼和浩特、徐州、昆山市占率排名第一。期内新开工面积1843万平米、竣工面积1534万平米，同比增长16%、39%，均超额完成目标（1681万平米、1450万平米）。2022年计划新开工634万平米，同比下降66%，计划竣工1536万平米，同比微增0.1%，同时将综合新获取项目及外部环境，在年中就经营计划进行调整。 拿地强度略降，布局更为聚焦：公司2021年新增建面1636万平米，同比下降1.3%，总地价1309亿元，同比下降3%。拿地销售面积比、拿地销售金额比分别为118.8%、45.7%，较2020年降19.9个、10个百分点。平均楼面价8001元/平，同比下跌1.8%，地价房价比38.4%，较2020年降1.7个百分点。其中一二线城市投资占比65%，市场流动性更好、安全性更高的一线城市投资占比提升至34%，投资布局更为聚焦。期末共进入全国78个城市，总土储6398万平米，权益土储2923万平米。 融资优势延续，三条红线维持“绿档”：期末公司债务融资加权平均成本4.56%，同比下降18BP；净负债率、剔除预收款后的资产负债率、现金短债比分别为55.2%、67.6%、1.4倍，三条红线延续“绿档”。 投资建议：维持此前预测，并新增2024年预期，预计公司2022-2024年EPS分别为2.21元、2.32元、2.40元，当前股价对应PE分别为6.2倍、5.9倍、5.7倍。公司销售增速靠前，竣工结转具备支撑；财务稳健、综合优势突出，有望穿越周期并推动市场份额稳步上行，维持“推荐”评级。 风险提示：1）政策呵护力度不及预期，楼市调整时间延长、幅度扩大，带来公司经营受损风险；3）楼市去化压力延续带来销售价格进一步下行，前期高价地减值、利润率持续下行风险；3）公司土地储备中权益占比较低，未来面临少数股东损益占比上升而稀释归母净利润风险。

营收持续增长， 盈利水平下行： 2021年， 公司实现营业收入 992亿元， 同比增长 18.2%； 归母净利润 94.1亿元， 同比下降 9.5%； 归母净利率为 9.5%，较上年下降 2.9个百分点， 主要是营收占比 89%的房地产开发业务结算毛利率较上年下降 13.9个百分点至 19.7%， 导致整体毛利率较上年下降 11.7个百分点至 21.2%。 不过， 归母净利润占比较上年提升 4.4个百分点至 73%，为业绩稳定提供了一定支撑。 截至 2021年末， 公司预收账款及合同负债总计 1128亿元， 奠定未来营收基础。 销售量价逆势提升， 土储丰厚蓄势待发： 2021年， 公司实现销售金额 2867亿元， 同比增长 18%， 增幅遥居行业前列， 行业排名提升 2名次至第 11， 而2022年 Q1又继续提升 3名次至第 8； 其中， 销售面积 1377万㎡， 同比增长15%； 销售均价 20821元/㎡， 同比增长 2.5%， 量价表现均有提升， 并未采用以价换量。 2021年， 公司新增土储 1636万㎡， 新增土储覆盖率为 119%； 拿地金额 1309亿元， 投资强度为 46%， 均高于行业水平。 公司聚焦高能级城市，控制三四线投资下沉， 2021年新增土储建面中一二线城市占比为 65%， 而一线城市占比明显提升至 34%。 截至 2021年末， 公司拥有总土储 6398万㎡。 多元业务发展良好， 抗风险能力提升： 物管服务方面， 2021年， 公司通过单项目拓展和收并购双轮驱动新增外拓合约面积超7000万㎡，截至2021年末，合约管理面积突破 3.3亿平方米， 其中外拓占比高达 71%， 非住业态占比达15%； 商办物业方面， 截至 2021年末， 公司在营购物中心平均出租率维持 90%以上， 进入成熟期的写字楼平均出租率达到 95%以上； 代建业务方面， 截至2021年末， 公司已布局全国超 30座城市、 管理服务项目近 90个， 累计开发管理面积超 1500万㎡。 财务继续优化， 稳稳保持“绿档” ： 截至 2021年末， 公司净负债率为 55.2%，较上年下降了 7.3个百分点； 剔除预收的资产负债率为 67.6%； 剔除受限资金后的现金短债比为 1.4。 公司融资成本持续下降， 截至 2021年末， 公司整体债务平均融资成本为 4.56%， 较上年下降了 0.18个百分点。 投资建议：公司经营稳健财务优化， 销售逆增投资蓄力。预计公司 2022-2023年归母净利分别为100.4/105.6亿元，对应最新股本的EPS分别为2.22/2.34元， 对应最新股价的 PE 分别为 6.2/5.9倍， 维持“买入” 评级。 风险提示： 公司开发物业销售、 结算不及预期， 行业基本面下行超预期， 政策支持不及预期。