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江宇辉

中信建投

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万科A 房地产业 2020-04-03 26.50 30.47 9.29% 28.26 4.71%
29.12 9.89%
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3月销售反弹明显。公司3月销售金额同比下降4.2%,销售面积同比增长4.9%。3月单月销售均价14541元/平方米,同比下降8.7%。1-3月销售额同比降幅收窄至7.7%,销售面积同比降幅收窄至4.4%。3月份以来公司销售改善明显,销售面积增速由负转正,销售金额降幅大幅收窄,随着公司员工逐渐复工和返岗,公司4月份开始推货和销售预计将逐步恢复正常。展望全年,公司计划新开工3609.0万平,可推资源丰富,我们相信公司今年的销售规模有望保持平稳增长。 拿地延续审慎态度。公司3月份拿地依然保持审慎态度,仅新增4个项目,分别位于包头、乌鲁木齐、郑州和兰州,合计计容建面140.9万平米,同比下降51.3%,合计总地价44.8亿,同比下降69.9%。虽然公司拿地规模下降,但拿地越发聚焦核心城市,新增项目中除包头项目均位于二线城市,进一步夯实公司核心城市的储备优势。 事业合伙人持续增持公司股票。3月31日公司公告事业合伙人“盈安合伙”购入公司股票6500万股,占公司总股本0.58%,均价25元/股,共使用资金16.25亿元。本次事业合伙人继续购入公司股票,一方面使公司管理团队利益与股东利益更趋于一致,另一方面也反映了当前管理团队对于公司未来发展充满信心。 维持买入评级。我们预测2020-2022年公司EPS为3.95/4.55/5.25元。根据可比公司2020年平均6x的PE估值,我们给予万科30%的溢价,即2020年PE估值8x,对应目标价31.60元。 风险提示:1)房地产销售规模增长不及预期。2)布局城市调控政策力度超预期。
大悦城 房地产业 2020-04-02 5.38 8.25 71.88% 5.51 2.42%
5.51 2.42%
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业绩稳定增长,利润率有所下行。2019年公司实现营业收入337.9亿,同比增长52.4%,实现归属于上市公司股东的净利润23.8亿,同比增长15.3%,EPS0.61元。公司业绩增长一方面来源于结算规模增加,而公司归母净利增速不及营业收入的原因在于:公司房地产结算毛利率较2018年下降5.0个百分点至37.9%;2、随着公司业务规模的扩大,公司费用率有所提升,较2018年分别提升0.3和0.4个百分点;3、报告期内公司少数股东损益占比较2018年提升5.1个百分点至35.8%。 销售弹性十足,拿地质量双升。2019年公司全年实现销售面积290万平,同比增长90.8%,实现销售金额710.8亿,同比增长62.9%。2019年,公司持续完善投资布局,优化投资节奏,以低成本获取土地。全年新拓展7个城市,获取22个项目,总计容面积500万平方米,同比增长66%,对应总价276.2亿。新获取土地均为聚焦产业基础好、人口导入强、市场基本面健康的二线及强三线城市。 持有物业表现稳健,静待新增项目开业。持有业务方面,公司在报告期内继续巩固提升自身在商业地产领域的优势地位,积极推动品牌推广、第二条产品线“大悦春风里”项目落地、商业项目收并购以及管理输出。报告期末,公司持有已开业10个大悦城购物中心及1个祥云小镇项目(不含管理输出项目)。购物中心可出租面积共计86万平方米,全年平均出租率97%,全年实现租金收入31.8亿元。 融资实现突破,杠杆明显改善。公司积极开展融资活动,股权融资实现重大突破。2019年12月,公司成功完成非公开发行股份足额募集资金24.26亿元,为自2018年以来唯一一单A股房地产股权融资成功足额发行的案例。2019年,公司整体融资成本进一步降低,杠杆结构持续改善,公司短债压力较2018年下降26.9个百分点至164.4%,净负债率也较2018年下降73.5个百分点至97.7%,债务结构更加合理,资金实力及抗风险能力进一步提升,为公司未来发展提供了强有力支持。 维持买入评级,维持原目标价8.50元不变。我们预计2020-2022年公司EPS为0.59/0.70/0.87元,对应当前价格PE分别9.3x/7.9x/6.3x,我们维持原目标价8.50元不变。
滨江集团 房地产业 2020-03-16 4.27 6.02 22.86% 4.50 2.27%
4.36 2.11%
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事件 公司发布2019年业绩快报,2019年公司实现营业收入250.4亿元,同比增长18.6%,实现归属于上市公司股东净利润16.4亿元,同比增长34.6%,EPS0.53元。 简评 业绩符合预期,盈利质量改善。公司业绩快速增长的主要原因在于随着公司经营规模的扩大,公司可结算项目增加,公司归母净利增速快于营业收入增速系公司当期结算项目质量明显提升,如义乌公园壹号、江南之星、湘湖壹号、平湖万家花城、东方悦府、东方名府、上海公园壹号等项目毛利均较高,带动公司2019年实现营业利润率21.6%,同比提升1.5个百分点。近年来随着公司结算节奏的提升,公司此前毛利较低,权益较低的项目逐步结算完毕,考虑到公司未来结算周期和结算节奏的调整,公司盈利质量有望持续改善,预计今年业绩也将保持量价齐升的趋势。 销售规模再创新高,投资重新聚焦浙江。根据克而瑞数据,公司2019年实现销售金额1121亿,同比增长31.8%,实现销售面积346万平方米,同比增长70.6%,公司销售规模再创历史新高,且以702.6亿流量销售金额首次荣登杭州区域销售冠军,多数项目均进入杭州单盘销售TOP10彰显公司本地深耕优势,展望2020年,当前公司货值储备充裕,可售资源充裕,预计公司今年销售业绩有望在去年基础上进一步提升。拿地方面,公司2019年全年新增储备项目29个,合计建面372万平方米,同比增长7.2%,对应总价570亿元,同比增长14.8%,拿地规模再创新高,公司自2018年开始重启扩张路径,近两年来不断积极加杠杆,一方面持续夯实本地土储优势,另一方面加大浙江省三四线城市布局力度,随着未来长三角一体化的不断提升,公司布局城市有望持续受益。 维持买入评级,调整目标价至6.21元。预计公司2020-2021年EPS为0.69/0.90元,当前股价对应PE分别为6.7x/5.1x,根据可比公司2020年平均6.7xPE,给与公司30%估值溢价,折合2020倍9倍PE估值,调整目标价至6.21元,维持买入评级。
保利地产 房地产业 2020-01-13 16.30 17.62 7.44% 16.59 1.78%
17.35 6.44%
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业绩超预期,规模创新高。公司业绩超预期的主要原因在于:1、结转规模提升,带动公司营业收入同比增长21.1%;2、随着公司区域结构的改善和结算项目质量的提升,公司2019年实现营业利润率21.4%,较2018年提升3.1个百分点。截至三季度末公司尚有3829亿预收款在手,覆盖今年业务收入的1.6倍,保障公司未来业绩持续增长。销售方面,公司2019年实现签约面积3123.1万平,同比增长12.9%;签约金额4618.5亿,同比增长14.1%,公司销售规模再创新高,展望2020年,公司深耕城市群优势明显,且货值储备丰富,虽然行业形式面临较大的不确定性,但我们相信公司在经营上韧性,预计公司销售规模有望在2020年继续保持增长。 拿地保持审慎,但权益比重提升。公司今年拿地保持收缩,全年新增项目计容建面2674.8万平,同比下降14.2%,对应总地价1554.9亿,同比下降19.3%,从节奏上看,在土地市场最热的3月份和4月份公司拿地较少,随着下半年以来土地市场溢价率的回落,公司拿地力度开始提升,尤其12月份,公司单月拿地规模达到382亿,创下公司单月拿地规模的第三高点,仅次于2017年8月和12月,虽然公司全年力度有所下降,自15年以来拿地金额占销售金额比重首次降至40%以下,但公司拿地质量明显提升,全年实现权益拿地金额1081亿,拿地权益占比达到69.5%,同比提升9.7%,且公司2019年拿地楼面地价达到5813.2元/平,同比下降6.2%,进一步保障公司未来预售项目的利润水平。 盈利预测与投资评级。预计公司2019-2021年EPS分别2.23/2.93/3.66元,当前股价对应公司2019/2020年PE估值分别为6.9x/5.3x,维持“买入”评级。
绿地控股 房地产业 2020-01-10 7.03 8.14 28.80% 7.09 0.85%
7.09 0.85%
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业绩符合预期,销售维持平稳。公司业绩快速增长的主要原因在于:1、公司实现竣工面积2502万方,同比增长29%,带动公司合同交付2147万方,实现房地产主业结转收入1947亿,同比增长21%;2、报告期内公司盈利质量有所提升,房地产主业实现毛利率28.5%,同比增长6%,带动公司营业利润率较2018年提升0.3个百分点至7.4%。销售方面,公司全年实现销售金额3880亿,同比增长0.1%,实现销售面积3257.2万平,同比下降11.1%,实现回款规模3010亿,住宅部分回款率达89%,较去年进一步上升4个百分点,其中城际空间站等核心项目逆市热销,三四线城市销售业绩快速增长,住宅销售金额及面积分别同比增长26%、35%,区域事业部销售能级持续提升,超百亿事业部达到16个,其中超200亿的达到8个。 拿地质量提升,融资逐步改善。公司全年累计获取项目108个,新增权益土地面积1805万平方米,对应总价977亿元,总货值近4500亿元,平均楼面价2439元/平方米。分结构来看,公司一二线核心城市项目占比有所提高,拿地质量不断精进,按计容建面计算,约70%为住宅;按货值计算,约五成的项目位于一二线城市。报告期内,公司持续加强银企合作,与上海银行等达成战略合作,19年获授信额度超百亿元,同时公司不断强化融资,全年发行供应链ABS11.56亿元,发行27.2亿美元债,一年内标普连续两次上调公司评级至展望正面。 盈利预测与评级。我们预计公司2019-2021年EPS分别为0.99/1.15/1.36元,当前股价对应公司2019/2020年PE估值分别为7.1x/6.1x,维持公司“增持”评级。
万科A 房地产业 2020-01-08 31.61 36.64 31.42% 32.48 2.75%
32.70 3.45%
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事件公司发布 2019年 12月份销售及新增项目简报,2019年 12月份公司实现合同销售面积 414.8万平方米,合同销售金额 573.1亿元;2019年 1-12月份公司累计实现合同销售面积 4112.2万平方米,合同销售金额 6308.4亿元。 简评销售规模再创新高。公司四季度销售略有下行,单月增速不断回落,12月份单月销售金额同比下降9.1%,销售面积同比下降5.5%,依靠二三季度的良好表现,全年销售规模依然创下新高,全年销售额同比增长 3.9%,销售面积同比增长 1.9%,公司的优势在于稳健的经营管理和良好的土地布局,叠加长期以来积累的品牌和口碑优势,虽然考虑到明年市场可能会面临下行风险,我们相信公司的经营优势会让公司明年的销售规模依然保持增长的韧性。 拿地保持谨慎,权益比重明显提升。公司全年新增土地储备 3872万方,同比下降 23.6%,对应总价 2318亿,同比下降 21.7%,拿地规模明显收缩,从力度上看,公司 2019年拿地金额占销售金额比重达到 36.7%,较 2018年全年下降了 12个百分点。从节奏上公司四季度以来拿地力度收缩明显,公司今年 Q1、Q2、Q3和Q4拿地金额增速降幅分别为 8.9%、19.7%、8.1%和 48.6%,其中Q4降幅明显。虽然公司拿地规模有所下降,但质量明显,公司全年权益拿地金额 1739亿,同比增长 4.8%,拿地权益比重由 2018年的 56.1%提升至 2019年的 75.0%,权益拿地力度并未减弱,权益占比提升有望保障公司未来销售结算业绩的兑现强度。 二股东减持接近尾声。公司此前发布权益变动报告书,截至 2019年 12月 19日,第二大股东前海人寿及钜盛华一致行动人持有公司股份仅剩 5%。伴随二股东减持趋于尾声,公司股权架构渐趋稳定,二级市场抛售也日趋减少,有利于公司股票的价值发现。 盈 利 预 测与 投 资评 级 。预计公司 2019-2021年 EPS 分别3.63/4.26/4.91元,当前股价对应公司 2019/2020年 PE 估值分别为 8.8x/7.5x,考虑到公司股价压制因素有所缓解,我们把公司目标价上调至 38元,维持“买入”评级。 风险提示:行业调控超预期,房地产市场向下波动超预期。
大悦城 房地产业 2020-01-06 7.23 8.25 71.88% 7.42 2.63%
7.42 2.63%
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事件 公司1月2日晚发布公告,公司发行股份购买资产并募集配套资金事项中配套资金募集完成,公司以6.73元/股价格分别向大平人寿保险有限公司和工银瑞信投资管理有限公司发行2.8亿股和0.8亿股,共募集配套资金24.3亿。 简评 定增完成,引入战略投资人创新业务模式。本次定增为行业近年来唯一一次地产股股权融资案例,彰显公司融资能力,本次股权融资完成后,公司货币资金和权益资产获得补充,明显推动公司负债率改善,根据我们测算,本次再融资完成后,公司净负债率将从三季度末的125%降至111%。在当前行业融资并不宽裕的环境下,公司资金优势明显,且公司本次引入战略投资者太平人寿保险公司,打造地产+金融的框架模式,公司充分抓住地产行业和金融行业的契合点,利用低成本的险资匹配商业地产重资产运营的需求,塑造出独特“险资+商业”的业务模式,将进一步夯实公司在商业地产领域的领先优势。 销售增长迅速,品牌优势明显。根据克而瑞数据显示公司全年实现销售规模620亿元,同比增长13.3%,已超过年初制定的600亿元销售计划。拿地方面,前三季度公司累计获取18个项目,总计容面积398.8万方,对应总价239.94亿元。从城市能级来看,计容建面口径上,二线城市占比44.4%,三线城市占比55.6%。此外,在城市更新方面,公司一直有项目推进,第三季度新取得昆明棚改项目出让地块,体现公司较强的综合开发实力,彰显资源优势。我们认为,公司在非市场化拿地方面优势突出,集团存量、利用大悦城品牌优势、产业整合方面均大有作为,有助于公司取得较大面积较低价格的优质项目,为公司开发业务成长持续提供充足弹药。
新大正 房地产业 2019-12-04 32.11 34.66 -- 78.20 143.54%
78.20 143.54%
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公司于2019年11月19日在中小板首次公开发行,发行价26.76元/股,发行市盈率22.99倍,实际募资金额47,928万元,成为继南都物业之后A股第二只物业股。 深耕重庆及周边省份市场,非住宅物业服务是主体业务:公司于1998年在重庆成立,于2012年开启全国布局,目前已进入16个省市28个城市。公司业务集中西南地区,在重庆地区市场份额仅次于龙湖物业与金科服务。2019H1重庆市场收入占比78.6%,在管面积占比61.1%;非住宅类物业收入及在管面积占比均超86%,为公司主体业务。公司在机关类、学校类、机场类等非住宅物业板块上市场化拓展能力强,优质重点项目获取能力突出,在西南地区享有口碑,形成明显的业务壁垒。 位于上市物业企业中部梯队,近年实力迅速提升:公司在中国物业服务百强企业排行榜中位列第18,2016-2019H1公司在管面积规模从4468万㎡增至5838万㎡。2014-2018年,公司营收从3.84亿元增至8.86亿元,归母净利润从3141万元增长至8808万元,营收及归母净利润四年CAGR分别达23.13%与29.40%。 利润空间稳定,未来增长可期:公司在劳动力密集的专项管理业务占比较高的前提下,2014-2018年毛利率仍水平保持稳定较高水平,2018年归母净利润率、ROE、ROIC分别为9.94%、37.10%、33.78%,均处于可比公司中上游,利润空间稳定。上市后将充分受益资本赋能,人均效能及新业态获利潜力空间将被充分挖掘。公司所处的学校、机关、场馆等物业分赛道未来或将接棒住宅及商业物业,成为最具前景的子领域,公司将充分受益于其龙头地位和先发优势。 盈利预测与评级:我们预计公司2019-2021年公司EPS分别为1.54元,1.93元,2.45元(考虑新增股本),首次覆盖给予买入评级。 风险提示:全国布局速度不及预期;扩张期间费用率过高。
绿地控股 房地产业 2019-11-19 6.48 8.14 28.80% 6.78 4.63%
7.14 10.19%
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规模效益双双稳健前行。 2019年 1-9月公司实现营业总收入2940.21亿元,同比增加 26.10%;预计实现归母净利润 118.13亿元,同比增长 32.83%; EPS 0.97元。期内公司业绩增速高于规模增速的原因在于: 1、期内实现公允价值变动收益 17.6亿元,去年同期为负 8.2亿元,主要为交易性金融资产产生的浮盈; 2、期内实现投资净收益 37.1亿元,同比增幅达到 46.6%。 销售滑落但回款提升,竣工提升保障未来结转。 19年前三季度公司实现合同销售金额 2345.53亿元,同比减少 12%,实现合同销售面积 2117.1万平方米,同比减少 13.2%。但回款质量显著改善,期内实现回款 2045亿元,回款率达到 87%,同比提升 5个百分点。期内实现新开工 3559.1万方,同比增长 34.0%,竣工 1079.1万平,同比增长 63.5%,竣工与新开工的增速缺口较上期持续收窄。我们预计随着 17年以来大规模开工量的逐步推进,未来公司竣工增速将进一步提升,为结转规模和业绩提供坚实保障。 审时度势降杠杆,轻装上阵升评级。 公司贯彻集中三四线,低成本获取大量新项目的土地拓展策略。 19年前三季度共获取 82个土地项目,新增权益建面 2623.52万方,同比减少 36%,权益地价 649亿元,新增土储平均楼面价为 2474元/平方米。土地投资端的低溢价策略叠加融资渠道的多元化,带动公司净负债率降低18.9%至 173%,短债压力下降 13.1%至 109%。 9月标普将公司的BB 评级展望由负面调整至稳定。符合我们此前对于公司能依托国企背景下多元的融资渠道和较低的融资成本,未来资产负债结构将得到持续优化,受到行业融资收的紧影响较为有限的判断。 盈利预测及投资评级: 我们预计公司 19、 20年 EPS 分别为 1.18元、 1.41元,维持公司“增持”评级。 风险提示:房地产行业受调控因素下行,调控强于预期。
光大嘉宝 综合类 2019-11-06 4.12 6.91 89.32% 4.18 1.46%
4.18 1.46%
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公司发布2019年三季报,期内公司实现营业收入33.65亿,同比增长11.56%,实现归属于上市公司股东净利润3.03亿,同比降低30.22%,eps 0.20元。 业绩受费用影响拖累,不动产资管业务转型稳步推进。公司业绩增速滑落,与规模增速出现背离的主要原因在于:1、房地产业务结转质量的滑落;2、公司强化了存量资源的去化,房地产开发业务的销售渠道费用和管理人员费用支出有所提升;3、当期公司开展了多渠道的融资,对应利息支出有所增加。当期公司不动产资产管理业务稳步推进中。展望全年,公司计划实现营业收入约47亿,考虑到公司近年来皆超额完成预算目标,我们认为公司今年将大概率兑现目标,全年业绩回正压力不大。 存量盘活良好,地产基金“募投管退”全方位优势持续。目前公司持有待开发储备量超15万平,总货值接近90亿,保证未来业绩持续释放无虞。地产基金板块方面,公司以提升募资能力,拓宽募资渠道为目标,强化了与相关银行、信托、保险等机构的战略合作力度,加强与境内外大型机构投资人的沟通与合作。截止三季度末,公司在管项目规模达到44个,在管基金规模达到467.77亿,我们预计公司今年基金规模有望进一步增长,为公司带来稳定的管理费和业绩提成。 受益于REITs试点的突破,成功设立资产支持专项计划。作为国内最大的房地产私募基金之一的光大安石,将充分受益于行业证券化水平的提升和REITs试点的突破,突破公司管理规模的瓶颈和资产端的限制,加速公司基金产品投融管退的运作效率,充分分享资产证券化带来的红利。 盈利预测与投资评级:我们看好光大安石未来发展尤其是在中国REITs快速发展之后的机遇。我们预计19-20年EPS分别为0.96、1.22元,维持“买入”评级。 风险提示:规模扩张不达预期。
中航善达 房地产业 2019-11-06 20.34 24.00 18.52% 22.88 12.49%
22.88 12.49%
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地产业务逐步式微,物业转型明晰: 当期业绩下行的主要原因在于: 1、当期投资收益较去年同期大幅减少; 2、孙公司破产清算,但同时我们也观察到,公司当期的销售管理费用同比降低近 40%至 3.1亿元。展望全年,我们预计未来公司地产业务的规模和结算收入将逐步式微,但随着公司物管业务的增长,在管面积的持续上升,公司物管收入占比和增速有望继续保持。 招商物业合并频频提速: 公司年内并购招商物业重组事项的进度可谓绿灯连连,高效迅捷。从 4月底公司发布公告, 初步确 定发行价开始。8月底,公司发布了董事会预案,并购计划涉 资 29.9亿。随后 9月中旬,总体方案随即获得国务院国资委原则同意, 19日,证监会决定对该申请予以受理。最终于 10月 22日, 合并申请获得中国证监会上市公司并购重组审核委员会无条件通过。 业绩承诺稳健,未来增长有保障: 招商物业在业绩承诺期2019-2021年扣非后归母净利不低于 1.59亿元、1.89亿元、2.15亿元;如 2020年度实施完毕,则 2020-2022年扣非后归母净利分别为不低于 1.89亿元、 2.15亿元、 2.35亿元。根据我们的测算,如按 19-21年的业绩承诺方案,则三年业绩增速分别为 12.3%、 18.9%和 13.8%,如按 20-22年的方案,假设 19年业绩以 1.59亿为基数,则三年业绩增速分别为 18.9%、 13.8%和 9.3%。承诺的业绩增速较为稳健,为合并后中航善达的业绩释放奠定了良好基础。 盈利预测与投资评级: 我们长期看好公司的业务拓展能力和物业运营能力。 预计 19-20年 EPS 分别为 0.32、 0.38元,维持“ 买入” 评级。
荣盛发展 房地产业 2019-11-04 8.70 14.95 90.20% 9.05 4.02%
10.05 15.52%
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结转带动业绩,高分红属性突显。 公司 2019年前三季度实现营收 388.4亿,同比增长 27.12%,实现归属于上市公司股东净利润48.9亿,同比增长 30.73%。期内公司营收和业绩增长主要来源于结转规模的提升。当期的利润增速仍高于营收增速,主要原因在于结转项目的权益比重显著提升,少数股东权益由前期的 4.59亿降至-0.56亿,少数股东损益占净利润比重由前期的 10.9%降至-1.2%。 投资力度加大,杠杆水平提升。 2019前三季度新增规划建筑面积834.78万平方米,同比增加 48.9%,拿地金额总计约 277.37亿元,同比上升 92.7%,拿地金额占同期销售金额比重为 40.89%。由于土地拓展力度的加大,公司净负债率和短债压力年初分别上升43%和 10.8%至 98.7%至 130.8%。面对房地产行业融资政策的不断收紧,公司在资金成本方面一直维持稳定,前三季度直融融资成本位于 7.3%-8%区间。我们预计下半年行业信用端的趋紧会对公司在投资端造成一定阻力,但结合公司良好的销售回款和多元融资渠道,其影响将会得到一定缓释。 深入推进“ 6+N”战略布局。 公司此前制定了由传统的房地产开发企业逐渐转型为“大地产”、“大健康”、“大金融”以及新型产业全面发展的“ 3+X”战略格局,截至目前已初步形成了以房地产开发为主业,贯穿康旅、产业园、设计、实业、酒店、物业、商管、互联网、房地产金融等业务为一体的全产业链条,通过主辅业的协同发展,实现公司收入、利润的快速增长。 盈利预测和评级: 受益京津冀市场的回暖,叠加公司多元布局羽翼渐满,预计公司 2019、 2020年 EPS 分别为 2.28元、 2.78元,维持“买入”评级。
华侨城A 房地产业 2019-11-04 7.02 11.67 72.63% 7.29 3.85%
7.93 12.96%
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公司 2019年 1-9月实现营业收入 298.61亿,同比增长 21.63%; 实现归属于上市公司股东净利润 59.97亿,同比增长 17.82%。 业绩实现稳增, 销售回款增长明显: 前三季度毛利率同比提升1.7pct 至 62.6%, 且投资收益同比大增 437.4%。但营收增速仍高于归母净利润增速的主要原因在于: 1、第三季度结算项目高毛利导致土增税增加,带动税金及附加同比增加 59.5%; 2、费用化利息支出增加导致财务费用同比增加 63%; 3、少数股东损益占净利润比重增加 6.7pct 至 12.1%。 报告期内,公司销售商品、提供劳务收到的现金同比大幅增加 65.8%至 599.3亿元,回款增长明显,且前三季度预收款项合计 767.7亿元,较年初增长 63%,为 2018年营业收入的 151%。 销售的快速增长带来大量已售未结金额,为未来业绩释放提供保障。 第三季度拿地加速,土储组合持续优化: 拿地方面, 第三季度获项目 29个,权益建面 520.89万方,超过上半年拿地权益建面,拿地明显提速。 分能级来看,公司第三季度新增土地储备仍以一二线重点城市和大湾区城市为主,权益建面口径上,一、二、三线城市分别占比 19.36%, 25.45%和 55.19%,大湾区拿地权益建面占比 27.5%,有利于提升资源质量, 持续优化土储组合。 净负债率较年初上升,短债压力有所下降: 前三季度积极拓展项目带动报告期末净负债率较年初增加 18pct 至 102.64%, 但货币资金较年初增加 50.88%至 410.82亿元,使得短债压力较年初降低 15pct 至 65.78%。融资方面, 9月, 公司设立资产支持专项计划, 成功募集资金 21.5亿元, 利率低至 4.24%。 公司充分享受央企信用背书,融资成本处于行业较低水平,未来也将有助于公司将融资优势转化为资源优势,在行业中取得持续竞争力。 投资评级与盈利预测: 我们预计公司 19、 20年 EPS 分别为 1.60和 2.01元,对应当前估值仅 4.3倍、 3.5倍,公司估值优势极其明显,维持“买入”评级。
华发股份 房地产业 2019-11-04 7.08 11.56 72.02% 7.46 5.37%
8.31 17.37%
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公司2019年前三季度实现营业收入194.38亿元,同比增长48%;实现归母净利润17.3亿元,同比增长6.8%;EPS为0.82元。 结算毛利提升但少数股东权益比重亦升,销售再创新高:前三季度毛利率34.15%,同比提升6.7pct,结算毛利率较高抵消了去年较高投资收益的影响;营收与利润增速的差异主要源于并表合作项目结算增多,少数股东损益占比较去年同期有所抬头。费用管控方面,销售规模快速提升使得销售管理费用率维持在2.96%的低位水平。销售方面,前三季销售额已超去年全年,达610亿元,同比增长51.25%。去年四季度和今年一季度新开工总面积同比大幅提升174%,预计年底新推货量将有充足保障,公司全年销售额有望突破800亿元。 三季度拿地加快:前三季度新增13个项目,新增建面242.8万方,同比增72%,权益地价约81.4亿元,拿地金额占销售额21.4%,同比降6.8%,公司拿地较为谨慎。从单季度看,第三季度拿地力度明显增强,单季新增建面144.8万方,权益拿地金额49.6亿,为上半年总额的148%和157%。三季度公司与湛江交投已组成联合体,共同开发创新产业新城,将涵盖总部基地、产业孵化、商业综合体等设施建设,总投资近160亿,未来合计新增62.5万平土储,为公司业务进一步扩张奠定坚实基础。 债务优化效果初显,多元融资渠道发力:公司货币资金较年初增加33%至253.86亿元,净负债率下降32pct至182.7%;债务结构持续优化,短债压力降至1.14,压力正持续缓解。公司下半年起加快融资节奏,自7月来已通过超短期融资券、私募债、中期票据等工具新募资逾70亿元,融资成本维持在低位。目前中诚信和联合评级均给予公司AAA信用等级,公司在资本市场中已获较好认可,加之自身的国企属性,公司在日益趋严的监管环境下开展融资将具备有力支撑。 盈利预测和评级:预计公司2019-2020年EPS为1.45元、1.75元,维持“买入”评级。
大悦城 房地产业 2019-11-04 7.70 8.25 71.88% 7.37 -4.29%
7.42 -3.64%
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公司 1-9月实现营业收入 223.3亿元,同比增长 68%;实现归母净利润 24.4亿元,同比增长 47%。 开发业务结转提速和毛利率提升推动业绩增长: 前三季度业绩取得较快增长。归母净利润增速不及营业收入的主要原因在于去年转让了 W 酒店导致投资收益高基数。公司前三季度综合毛利率同比提升 2个百分点至 48.4%,同时费用管控效率也有所提升,销售费用率和管理费用率分别为 3.2%( -1pct)、 4.4%( -2.2pct)。 但也应看到公司费用化利息支出同比增长 52%,增长较为明显。 此外,公司预收款项与合同负债合计为 18年营业收入的 268%,未来业绩保障程度处于高水平。 开发业务销售高增,投资提速:前三季度公司销售规模已突破 500亿元, 四季度新推加滚存货值合计约 700亿元,全年销售有望向800亿元发起冲击。 第三季度单季拿地计容面积 295.4万方,拿地总金额 168.9亿元,总计容面积 295.4万方,拿地金额和拿地建面分别是上半年的 2.4倍和 3倍,拿地力度和单项目体量均明显提升。 拿地能级结构来看,计容建面口径二、三线城市分别占比 44.4%、 55.6%。 持有业务运营向好: 持有业务方面,新增项目出租率均在 90%以上,存量项目出租率多在 95%以上,共同助力租金增长。 公司在商业地产运营方面具备丰富经验,开业 3年以上项目和新开业项目皆表现出色,未来公司商业地产运营将实现量质齐升。 有息杠杆下降, 基金运作模式渐入佳境: 净有息负债率较年初下降 46pct 至 125%,现金短债比较年初下滑 0.59x 至 1.32x。融资渠道拓展方面,公司将上海长风大悦城和西安大悦城注入并购改造基金,有利于做轻资产负债表,快速回笼资金用于新增项目从而扩大资产管理规模,最终也有助于公司业绩提升。 投资评级与盈利预测: 预计公司 19-20年的 EPS 至 0.68元和 0.77元,对应当前 PE 为 10.8倍和 9.5倍,维持“买入” 评级。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名