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江宇辉

中信建投

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保利地产 房地产业 2020-01-13 16.30 18.60 21.33% 16.59 1.78% -- 16.59 1.78% -- 详细
业绩超预期,规模创新高。公司业绩超预期的主要原因在于:1、结转规模提升,带动公司营业收入同比增长21.1%;2、随着公司区域结构的改善和结算项目质量的提升,公司2019年实现营业利润率21.4%,较2018年提升3.1个百分点。截至三季度末公司尚有3829亿预收款在手,覆盖今年业务收入的1.6倍,保障公司未来业绩持续增长。销售方面,公司2019年实现签约面积3123.1万平,同比增长12.9%;签约金额4618.5亿,同比增长14.1%,公司销售规模再创新高,展望2020年,公司深耕城市群优势明显,且货值储备丰富,虽然行业形式面临较大的不确定性,但我们相信公司在经营上韧性,预计公司销售规模有望在2020年继续保持增长。 拿地保持审慎,但权益比重提升。公司今年拿地保持收缩,全年新增项目计容建面2674.8万平,同比下降14.2%,对应总地价1554.9亿,同比下降19.3%,从节奏上看,在土地市场最热的3月份和4月份公司拿地较少,随着下半年以来土地市场溢价率的回落,公司拿地力度开始提升,尤其12月份,公司单月拿地规模达到382亿,创下公司单月拿地规模的第三高点,仅次于2017年8月和12月,虽然公司全年力度有所下降,自15年以来拿地金额占销售金额比重首次降至40%以下,但公司拿地质量明显提升,全年实现权益拿地金额1081亿,拿地权益占比达到69.5%,同比提升9.7%,且公司2019年拿地楼面地价达到5813.2元/平,同比下降6.2%,进一步保障公司未来预售项目的利润水平。 盈利预测与投资评级。预计公司2019-2021年EPS分别2.23/2.93/3.66元,当前股价对应公司2019/2020年PE估值分别为6.9x/5.3x,维持“买入”评级。
绿地控股 房地产业 2020-01-10 7.03 8.50 30.97% 7.09 0.85% -- 7.09 0.85% -- 详细
业绩符合预期,销售维持平稳。公司业绩快速增长的主要原因在于:1、公司实现竣工面积2502万方,同比增长29%,带动公司合同交付2147万方,实现房地产主业结转收入1947亿,同比增长21%;2、报告期内公司盈利质量有所提升,房地产主业实现毛利率28.5%,同比增长6%,带动公司营业利润率较2018年提升0.3个百分点至7.4%。销售方面,公司全年实现销售金额3880亿,同比增长0.1%,实现销售面积3257.2万平,同比下降11.1%,实现回款规模3010亿,住宅部分回款率达89%,较去年进一步上升4个百分点,其中城际空间站等核心项目逆市热销,三四线城市销售业绩快速增长,住宅销售金额及面积分别同比增长26%、35%,区域事业部销售能级持续提升,超百亿事业部达到16个,其中超200亿的达到8个。 拿地质量提升,融资逐步改善。公司全年累计获取项目108个,新增权益土地面积1805万平方米,对应总价977亿元,总货值近4500亿元,平均楼面价2439元/平方米。分结构来看,公司一二线核心城市项目占比有所提高,拿地质量不断精进,按计容建面计算,约70%为住宅;按货值计算,约五成的项目位于一二线城市。报告期内,公司持续加强银企合作,与上海银行等达成战略合作,19年获授信额度超百亿元,同时公司不断强化融资,全年发行供应链ABS11.56亿元,发行27.2亿美元债,一年内标普连续两次上调公司评级至展望正面。 盈利预测与评级。我们预计公司2019-2021年EPS分别为0.99/1.15/1.36元,当前股价对应公司2019/2020年PE估值分别为7.1x/6.1x,维持公司“增持”评级。
万科A 房地产业 2020-01-08 31.61 38.00 31.12% 32.48 2.75% -- 32.48 2.75% -- 详细
事件公司发布 2019年 12月份销售及新增项目简报,2019年 12月份公司实现合同销售面积 414.8万平方米,合同销售金额 573.1亿元;2019年 1-12月份公司累计实现合同销售面积 4112.2万平方米,合同销售金额 6308.4亿元。 简评销售规模再创新高。公司四季度销售略有下行,单月增速不断回落,12月份单月销售金额同比下降9.1%,销售面积同比下降5.5%,依靠二三季度的良好表现,全年销售规模依然创下新高,全年销售额同比增长 3.9%,销售面积同比增长 1.9%,公司的优势在于稳健的经营管理和良好的土地布局,叠加长期以来积累的品牌和口碑优势,虽然考虑到明年市场可能会面临下行风险,我们相信公司的经营优势会让公司明年的销售规模依然保持增长的韧性。 拿地保持谨慎,权益比重明显提升。公司全年新增土地储备 3872万方,同比下降 23.6%,对应总价 2318亿,同比下降 21.7%,拿地规模明显收缩,从力度上看,公司 2019年拿地金额占销售金额比重达到 36.7%,较 2018年全年下降了 12个百分点。从节奏上公司四季度以来拿地力度收缩明显,公司今年 Q1、Q2、Q3和Q4拿地金额增速降幅分别为 8.9%、19.7%、8.1%和 48.6%,其中Q4降幅明显。虽然公司拿地规模有所下降,但质量明显,公司全年权益拿地金额 1739亿,同比增长 4.8%,拿地权益比重由 2018年的 56.1%提升至 2019年的 75.0%,权益拿地力度并未减弱,权益占比提升有望保障公司未来销售结算业绩的兑现强度。 二股东减持接近尾声。公司此前发布权益变动报告书,截至 2019年 12月 19日,第二大股东前海人寿及钜盛华一致行动人持有公司股份仅剩 5%。伴随二股东减持趋于尾声,公司股权架构渐趋稳定,二级市场抛售也日趋减少,有利于公司股票的价值发现。 盈 利 预 测与 投 资评 级 。预计公司 2019-2021年 EPS 分别3.63/4.26/4.91元,当前股价对应公司 2019/2020年 PE 估值分别为 8.8x/7.5x,考虑到公司股价压制因素有所缓解,我们把公司目标价上调至 38元,维持“买入”评级。 风险提示:行业调控超预期,房地产市场向下波动超预期。
大悦城 房地产业 2020-01-06 7.23 8.50 34.07% 7.42 2.63% -- 7.42 2.63% -- 详细
事件 公司1月2日晚发布公告,公司发行股份购买资产并募集配套资金事项中配套资金募集完成,公司以6.73元/股价格分别向大平人寿保险有限公司和工银瑞信投资管理有限公司发行2.8亿股和0.8亿股,共募集配套资金24.3亿。 简评 定增完成,引入战略投资人创新业务模式。本次定增为行业近年来唯一一次地产股股权融资案例,彰显公司融资能力,本次股权融资完成后,公司货币资金和权益资产获得补充,明显推动公司负债率改善,根据我们测算,本次再融资完成后,公司净负债率将从三季度末的125%降至111%。在当前行业融资并不宽裕的环境下,公司资金优势明显,且公司本次引入战略投资者太平人寿保险公司,打造地产+金融的框架模式,公司充分抓住地产行业和金融行业的契合点,利用低成本的险资匹配商业地产重资产运营的需求,塑造出独特“险资+商业”的业务模式,将进一步夯实公司在商业地产领域的领先优势。 销售增长迅速,品牌优势明显。根据克而瑞数据显示公司全年实现销售规模620亿元,同比增长13.3%,已超过年初制定的600亿元销售计划。拿地方面,前三季度公司累计获取18个项目,总计容面积398.8万方,对应总价239.94亿元。从城市能级来看,计容建面口径上,二线城市占比44.4%,三线城市占比55.6%。此外,在城市更新方面,公司一直有项目推进,第三季度新取得昆明棚改项目出让地块,体现公司较强的综合开发实力,彰显资源优势。我们认为,公司在非市场化拿地方面优势突出,集团存量、利用大悦城品牌优势、产业整合方面均大有作为,有助于公司取得较大面积较低价格的优质项目,为公司开发业务成长持续提供充足弹药。
新大正 房地产业 2019-12-04 32.11 52.36 -- 78.20 143.54%
78.20 143.54% -- 详细
公司于2019年11月19日在中小板首次公开发行,发行价26.76元/股,发行市盈率22.99倍,实际募资金额47,928万元,成为继南都物业之后A股第二只物业股。 深耕重庆及周边省份市场,非住宅物业服务是主体业务:公司于1998年在重庆成立,于2012年开启全国布局,目前已进入16个省市28个城市。公司业务集中西南地区,在重庆地区市场份额仅次于龙湖物业与金科服务。2019H1重庆市场收入占比78.6%,在管面积占比61.1%;非住宅类物业收入及在管面积占比均超86%,为公司主体业务。公司在机关类、学校类、机场类等非住宅物业板块上市场化拓展能力强,优质重点项目获取能力突出,在西南地区享有口碑,形成明显的业务壁垒。 位于上市物业企业中部梯队,近年实力迅速提升:公司在中国物业服务百强企业排行榜中位列第18,2016-2019H1公司在管面积规模从4468万㎡增至5838万㎡。2014-2018年,公司营收从3.84亿元增至8.86亿元,归母净利润从3141万元增长至8808万元,营收及归母净利润四年CAGR分别达23.13%与29.40%。 利润空间稳定,未来增长可期:公司在劳动力密集的专项管理业务占比较高的前提下,2014-2018年毛利率仍水平保持稳定较高水平,2018年归母净利润率、ROE、ROIC分别为9.94%、37.10%、33.78%,均处于可比公司中上游,利润空间稳定。上市后将充分受益资本赋能,人均效能及新业态获利潜力空间将被充分挖掘。公司所处的学校、机关、场馆等物业分赛道未来或将接棒住宅及商业物业,成为最具前景的子领域,公司将充分受益于其龙头地位和先发优势。 盈利预测与评级:我们预计公司2019-2021年公司EPS分别为1.54元,1.93元,2.45元(考虑新增股本),首次覆盖给予买入评级。 风险提示:全国布局速度不及预期;扩张期间费用率过高。
绿地控股 房地产业 2019-11-19 6.48 8.50 30.97% 6.78 4.63%
7.14 10.19% -- 详细
规模效益双双稳健前行。 2019年 1-9月公司实现营业总收入2940.21亿元,同比增加 26.10%;预计实现归母净利润 118.13亿元,同比增长 32.83%; EPS 0.97元。期内公司业绩增速高于规模增速的原因在于: 1、期内实现公允价值变动收益 17.6亿元,去年同期为负 8.2亿元,主要为交易性金融资产产生的浮盈; 2、期内实现投资净收益 37.1亿元,同比增幅达到 46.6%。 销售滑落但回款提升,竣工提升保障未来结转。 19年前三季度公司实现合同销售金额 2345.53亿元,同比减少 12%,实现合同销售面积 2117.1万平方米,同比减少 13.2%。但回款质量显著改善,期内实现回款 2045亿元,回款率达到 87%,同比提升 5个百分点。期内实现新开工 3559.1万方,同比增长 34.0%,竣工 1079.1万平,同比增长 63.5%,竣工与新开工的增速缺口较上期持续收窄。我们预计随着 17年以来大规模开工量的逐步推进,未来公司竣工增速将进一步提升,为结转规模和业绩提供坚实保障。 审时度势降杠杆,轻装上阵升评级。 公司贯彻集中三四线,低成本获取大量新项目的土地拓展策略。 19年前三季度共获取 82个土地项目,新增权益建面 2623.52万方,同比减少 36%,权益地价 649亿元,新增土储平均楼面价为 2474元/平方米。土地投资端的低溢价策略叠加融资渠道的多元化,带动公司净负债率降低18.9%至 173%,短债压力下降 13.1%至 109%。 9月标普将公司的BB 评级展望由负面调整至稳定。符合我们此前对于公司能依托国企背景下多元的融资渠道和较低的融资成本,未来资产负债结构将得到持续优化,受到行业融资收的紧影响较为有限的判断。 盈利预测及投资评级: 我们预计公司 19、 20年 EPS 分别为 1.18元、 1.41元,维持公司“增持”评级。 风险提示:房地产行业受调控因素下行,调控强于预期。
光大嘉宝 综合类 2019-11-06 4.12 7.00 88.68% 4.18 1.46%
4.18 1.46% -- 详细
公司发布2019年三季报,期内公司实现营业收入33.65亿,同比增长11.56%,实现归属于上市公司股东净利润3.03亿,同比降低30.22%,eps 0.20元。 业绩受费用影响拖累,不动产资管业务转型稳步推进。公司业绩增速滑落,与规模增速出现背离的主要原因在于:1、房地产业务结转质量的滑落;2、公司强化了存量资源的去化,房地产开发业务的销售渠道费用和管理人员费用支出有所提升;3、当期公司开展了多渠道的融资,对应利息支出有所增加。当期公司不动产资产管理业务稳步推进中。展望全年,公司计划实现营业收入约47亿,考虑到公司近年来皆超额完成预算目标,我们认为公司今年将大概率兑现目标,全年业绩回正压力不大。 存量盘活良好,地产基金“募投管退”全方位优势持续。目前公司持有待开发储备量超15万平,总货值接近90亿,保证未来业绩持续释放无虞。地产基金板块方面,公司以提升募资能力,拓宽募资渠道为目标,强化了与相关银行、信托、保险等机构的战略合作力度,加强与境内外大型机构投资人的沟通与合作。截止三季度末,公司在管项目规模达到44个,在管基金规模达到467.77亿,我们预计公司今年基金规模有望进一步增长,为公司带来稳定的管理费和业绩提成。 受益于REITs试点的突破,成功设立资产支持专项计划。作为国内最大的房地产私募基金之一的光大安石,将充分受益于行业证券化水平的提升和REITs试点的突破,突破公司管理规模的瓶颈和资产端的限制,加速公司基金产品投融管退的运作效率,充分分享资产证券化带来的红利。 盈利预测与投资评级:我们看好光大安石未来发展尤其是在中国REITs快速发展之后的机遇。我们预计19-20年EPS分别为0.96、1.22元,维持“买入”评级。 风险提示:规模扩张不达预期。
中航善达 房地产业 2019-11-06 20.34 24.00 18.52% 22.88 12.49%
22.88 12.49% -- 详细
地产业务逐步式微,物业转型明晰: 当期业绩下行的主要原因在于: 1、当期投资收益较去年同期大幅减少; 2、孙公司破产清算,但同时我们也观察到,公司当期的销售管理费用同比降低近 40%至 3.1亿元。展望全年,我们预计未来公司地产业务的规模和结算收入将逐步式微,但随着公司物管业务的增长,在管面积的持续上升,公司物管收入占比和增速有望继续保持。 招商物业合并频频提速: 公司年内并购招商物业重组事项的进度可谓绿灯连连,高效迅捷。从 4月底公司发布公告, 初步确 定发行价开始。8月底,公司发布了董事会预案,并购计划涉 资 29.9亿。随后 9月中旬,总体方案随即获得国务院国资委原则同意, 19日,证监会决定对该申请予以受理。最终于 10月 22日, 合并申请获得中国证监会上市公司并购重组审核委员会无条件通过。 业绩承诺稳健,未来增长有保障: 招商物业在业绩承诺期2019-2021年扣非后归母净利不低于 1.59亿元、1.89亿元、2.15亿元;如 2020年度实施完毕,则 2020-2022年扣非后归母净利分别为不低于 1.89亿元、 2.15亿元、 2.35亿元。根据我们的测算,如按 19-21年的业绩承诺方案,则三年业绩增速分别为 12.3%、 18.9%和 13.8%,如按 20-22年的方案,假设 19年业绩以 1.59亿为基数,则三年业绩增速分别为 18.9%、 13.8%和 9.3%。承诺的业绩增速较为稳健,为合并后中航善达的业绩释放奠定了良好基础。 盈利预测与投资评级: 我们长期看好公司的业务拓展能力和物业运营能力。 预计 19-20年 EPS 分别为 0.32、 0.38元,维持“ 买入” 评级。
荣盛发展 房地产业 2019-11-04 8.70 15.80 74.39% 9.05 4.02%
10.05 15.52% -- 详细
结转带动业绩,高分红属性突显。 公司 2019年前三季度实现营收 388.4亿,同比增长 27.12%,实现归属于上市公司股东净利润48.9亿,同比增长 30.73%。期内公司营收和业绩增长主要来源于结转规模的提升。当期的利润增速仍高于营收增速,主要原因在于结转项目的权益比重显著提升,少数股东权益由前期的 4.59亿降至-0.56亿,少数股东损益占净利润比重由前期的 10.9%降至-1.2%。 投资力度加大,杠杆水平提升。 2019前三季度新增规划建筑面积834.78万平方米,同比增加 48.9%,拿地金额总计约 277.37亿元,同比上升 92.7%,拿地金额占同期销售金额比重为 40.89%。由于土地拓展力度的加大,公司净负债率和短债压力年初分别上升43%和 10.8%至 98.7%至 130.8%。面对房地产行业融资政策的不断收紧,公司在资金成本方面一直维持稳定,前三季度直融融资成本位于 7.3%-8%区间。我们预计下半年行业信用端的趋紧会对公司在投资端造成一定阻力,但结合公司良好的销售回款和多元融资渠道,其影响将会得到一定缓释。 深入推进“ 6+N”战略布局。 公司此前制定了由传统的房地产开发企业逐渐转型为“大地产”、“大健康”、“大金融”以及新型产业全面发展的“ 3+X”战略格局,截至目前已初步形成了以房地产开发为主业,贯穿康旅、产业园、设计、实业、酒店、物业、商管、互联网、房地产金融等业务为一体的全产业链条,通过主辅业的协同发展,实现公司收入、利润的快速增长。 盈利预测和评级: 受益京津冀市场的回暖,叠加公司多元布局羽翼渐满,预计公司 2019、 2020年 EPS 分别为 2.28元、 2.78元,维持“买入”评级。
华侨城A 房地产业 2019-11-04 7.02 12.25 73.02% 7.29 3.85%
7.93 12.96% -- 详细
公司 2019年 1-9月实现营业收入 298.61亿,同比增长 21.63%; 实现归属于上市公司股东净利润 59.97亿,同比增长 17.82%。 业绩实现稳增, 销售回款增长明显: 前三季度毛利率同比提升1.7pct 至 62.6%, 且投资收益同比大增 437.4%。但营收增速仍高于归母净利润增速的主要原因在于: 1、第三季度结算项目高毛利导致土增税增加,带动税金及附加同比增加 59.5%; 2、费用化利息支出增加导致财务费用同比增加 63%; 3、少数股东损益占净利润比重增加 6.7pct 至 12.1%。 报告期内,公司销售商品、提供劳务收到的现金同比大幅增加 65.8%至 599.3亿元,回款增长明显,且前三季度预收款项合计 767.7亿元,较年初增长 63%,为 2018年营业收入的 151%。 销售的快速增长带来大量已售未结金额,为未来业绩释放提供保障。 第三季度拿地加速,土储组合持续优化: 拿地方面, 第三季度获项目 29个,权益建面 520.89万方,超过上半年拿地权益建面,拿地明显提速。 分能级来看,公司第三季度新增土地储备仍以一二线重点城市和大湾区城市为主,权益建面口径上,一、二、三线城市分别占比 19.36%, 25.45%和 55.19%,大湾区拿地权益建面占比 27.5%,有利于提升资源质量, 持续优化土储组合。 净负债率较年初上升,短债压力有所下降: 前三季度积极拓展项目带动报告期末净负债率较年初增加 18pct 至 102.64%, 但货币资金较年初增加 50.88%至 410.82亿元,使得短债压力较年初降低 15pct 至 65.78%。融资方面, 9月, 公司设立资产支持专项计划, 成功募集资金 21.5亿元, 利率低至 4.24%。 公司充分享受央企信用背书,融资成本处于行业较低水平,未来也将有助于公司将融资优势转化为资源优势,在行业中取得持续竞争力。 投资评级与盈利预测: 我们预计公司 19、 20年 EPS 分别为 1.60和 2.01元,对应当前估值仅 4.3倍、 3.5倍,公司估值优势极其明显,维持“买入”评级。
华发股份 房地产业 2019-11-04 7.08 12.16 67.03% 7.46 5.37%
8.31 17.37% -- 详细
公司2019年前三季度实现营业收入194.38亿元,同比增长48%;实现归母净利润17.3亿元,同比增长6.8%;EPS为0.82元。 结算毛利提升但少数股东权益比重亦升,销售再创新高:前三季度毛利率34.15%,同比提升6.7pct,结算毛利率较高抵消了去年较高投资收益的影响;营收与利润增速的差异主要源于并表合作项目结算增多,少数股东损益占比较去年同期有所抬头。费用管控方面,销售规模快速提升使得销售管理费用率维持在2.96%的低位水平。销售方面,前三季销售额已超去年全年,达610亿元,同比增长51.25%。去年四季度和今年一季度新开工总面积同比大幅提升174%,预计年底新推货量将有充足保障,公司全年销售额有望突破800亿元。 三季度拿地加快:前三季度新增13个项目,新增建面242.8万方,同比增72%,权益地价约81.4亿元,拿地金额占销售额21.4%,同比降6.8%,公司拿地较为谨慎。从单季度看,第三季度拿地力度明显增强,单季新增建面144.8万方,权益拿地金额49.6亿,为上半年总额的148%和157%。三季度公司与湛江交投已组成联合体,共同开发创新产业新城,将涵盖总部基地、产业孵化、商业综合体等设施建设,总投资近160亿,未来合计新增62.5万平土储,为公司业务进一步扩张奠定坚实基础。 债务优化效果初显,多元融资渠道发力:公司货币资金较年初增加33%至253.86亿元,净负债率下降32pct至182.7%;债务结构持续优化,短债压力降至1.14,压力正持续缓解。公司下半年起加快融资节奏,自7月来已通过超短期融资券、私募债、中期票据等工具新募资逾70亿元,融资成本维持在低位。目前中诚信和联合评级均给予公司AAA信用等级,公司在资本市场中已获较好认可,加之自身的国企属性,公司在日益趋严的监管环境下开展融资将具备有力支撑。 盈利预测和评级:预计公司2019-2020年EPS为1.45元、1.75元,维持“买入”评级。
大悦城 房地产业 2019-11-04 7.70 8.50 34.07% 7.37 -4.29%
7.42 -3.64% -- 详细
公司 1-9月实现营业收入 223.3亿元,同比增长 68%;实现归母净利润 24.4亿元,同比增长 47%。 开发业务结转提速和毛利率提升推动业绩增长: 前三季度业绩取得较快增长。归母净利润增速不及营业收入的主要原因在于去年转让了 W 酒店导致投资收益高基数。公司前三季度综合毛利率同比提升 2个百分点至 48.4%,同时费用管控效率也有所提升,销售费用率和管理费用率分别为 3.2%( -1pct)、 4.4%( -2.2pct)。 但也应看到公司费用化利息支出同比增长 52%,增长较为明显。 此外,公司预收款项与合同负债合计为 18年营业收入的 268%,未来业绩保障程度处于高水平。 开发业务销售高增,投资提速:前三季度公司销售规模已突破 500亿元, 四季度新推加滚存货值合计约 700亿元,全年销售有望向800亿元发起冲击。 第三季度单季拿地计容面积 295.4万方,拿地总金额 168.9亿元,总计容面积 295.4万方,拿地金额和拿地建面分别是上半年的 2.4倍和 3倍,拿地力度和单项目体量均明显提升。 拿地能级结构来看,计容建面口径二、三线城市分别占比 44.4%、 55.6%。 持有业务运营向好: 持有业务方面,新增项目出租率均在 90%以上,存量项目出租率多在 95%以上,共同助力租金增长。 公司在商业地产运营方面具备丰富经验,开业 3年以上项目和新开业项目皆表现出色,未来公司商业地产运营将实现量质齐升。 有息杠杆下降, 基金运作模式渐入佳境: 净有息负债率较年初下降 46pct 至 125%,现金短债比较年初下滑 0.59x 至 1.32x。融资渠道拓展方面,公司将上海长风大悦城和西安大悦城注入并购改造基金,有利于做轻资产负债表,快速回笼资金用于新增项目从而扩大资产管理规模,最终也有助于公司业绩提升。 投资评级与盈利预测: 预计公司 19-20年的 EPS 至 0.68元和 0.77元,对应当前 PE 为 10.8倍和 9.5倍,维持“买入” 评级。
阳光城 房地产业 2019-11-04 6.12 9.50 32.50% 7.21 17.81%
8.86 44.77% -- 详细
公司归母净利润增速高于营业收入的主要原因在于盈利质量有所精进,综合毛利率较去年同期提升 1.9%至 28.4%,综合净利率提升 1.6%至 7.9%,来源于公司在年中后将“品质导向、利润导向”作为下半年业务推进原则的核心,结转质量有所改善;展望全年,当前公司可售未结资源丰富,预收款规模达到 882.12亿,较年初增长 42%,再创历史新高,我们预计 2019年公司结算资源的量价属性将继续保持修复,全年业绩有望维持高速增长。 拿地布局核心,深耕优势持续2019前三季度公司的土地投资在维持一二线城市比例的基础上,不断挖掘有价值的三线核心城市,在保证现金流安全和负债率可控的要求下,实现有效率的扩张,前三季度新增项目 46个,合计建筑面积 894.18万平,同比增加 33.67%,对应总价 366.46亿,同比上升 36.99%,占到当年销售金额比重达到 24.4%。 多元融资缓冲行业信用压力,负债优化效果显著报告期内,公司持续强化现金流管控水平,通过“三收三支”等措施,保持经营性现金流净流入 113.07亿,与去年同期基本持平,自 17年以来持续保持正值,实现平均回款率 80.5%,较去年末略提升 0.4%。 中民投股权顺利落地,立体化激励机制保驾护航2019年 10月 23日,中民嘉业与上海嘉闻签订《股权转让协议》,约定中民嘉业将其持有的上海嘉闻 50%股权转让给福建捷成,总对价 9.81亿元,同时上海嘉闻继续承接华融证券 24.48亿元的债权。调整后阳光集团稳坐阳光城单一最大股东,至此困扰公司二级市场的中民投股权事件彻底落。 盈利预测与投资评级我们充分看好公司进入千亿之后的发展,预计 19-20年 EPS 分别为 1.01、 1.36元,维持“买入”评级。 第一,业绩实现精进,销售再创新高公司发布 2019年三季报,前三季度公司实现营业收入 320.26亿元,同比增长 23.47%;实现归母净利润 22.54亿元,同比增长 42.56%,业绩增长符合预期。公司规模业绩双双高增的主要原因在于: 公司归母净利润增速高于营业收入的主要原因在于盈利质量有所精进,综合毛利率较去年同期提升 1.9%至28.4%,综合净利率提升 1.6%至 7.9%, 来源于公司在年中后将“品质导向、利润导向”作为下半年业务推进原则的核心,结转质量有所改善; 同时我们注意到公司销售管理费用率较前期略微提升 0.06个百分点至 2%,我们认为主要原因在于公司在下半年开展品质导向战略以来,营销成本有所提升; 展望全年,当前公司可售未结资源丰富,预收款规模达到 882.12亿,较年初增长 42%,再创历史新高, 我们预计 2019年公司结算资源的量价属性将继续保持修复,全年业绩有望维持高速增长。 销售方面, 2019前三季度公司实现销售金额 1502.11亿,同比增加 37.8%;累计销售面积 1206.35万平方米,同比增加 48.43%。 具体分大区来看,其中长三角区域仍是公司的发力点,占比达到 33.76%,内地区域在公司的不断开拓下,业绩提升明显,占比由去年同期的 33.5%提升至 36.5%,公司长期深耕的大福建区域销售占比稳定,达到 17.8%,与去年同期略有滑落。 站在当前阶段看全年,公司货值储备充足(可售货值超 5400亿),从公司的推货计划来看,全年计划新推货值 2300亿元,其中下半年计划供货 1213亿元来看,我们认为四季度强化推货的意愿较为充分。从公司的货值储备布局来看,多数位于一二线核心城市,当前已形成二线以上城市全覆盖、辐射机会型三四线城市的优质城市带布局。我们预计公司全年实现保底 1800亿目标无虞,有望冲击 2000亿大关。 第二,土拓布局核心,深耕优势强化2019前三季度公司的土地投资在维持一二线城市比例的基础上,不断挖掘有价值的三线核心城市,在保证现金流安全和负债率可控的要求下,实现有效率的扩张,前三季度新增项目 46个,合计建筑面积 894.18万平,同比增加 33.67%,对应总价 366.46亿,同比上升 36.99%,占到当年销售金额比重达到 24.4%。 在整体市场去化压力加剧的情况下,公司也灵活调整了土地布局,年内有效抓住了一二线城市的周期性机遇,新增土储中一二线城市的占比较去年同期提升 10%至 69%,主要一线城市均有布局,二线城市的拓展主要集中在南京、福州、合肥、杭州等热点区域。 公司今年的土地收并购主要集中在昆明、太原、厦门、合肥等地,力度适中,合计收并购建筑面积 498.24万方,金额 77.48亿元,分别较去年同期上升 172.3%和 15.1%。但值得注意的是,年内收并购拿地的成本总体控制得当,楼面价主要集中在 1000-2000元/平之间,我们认为低成本的并购布局,有利于此后利润端的释放。 从结构上看,在有限的资源下,公司强化了对长三角和内地城市的拓展,两大区域投资金额分别占比达到 27.3%和 38.6%,公司全方位布局的战略不断得到加强。截至报告期末,公司拥有土地储备总计超 4000万平方米,其中一二线城市土地储备面积占比 76.20%,作为一家成长性房企,常年对于核心城市的深耕扩展积累下的良好资源储备带来的优质货值结构是公司未来持续成长的动力奠基,将会促进公司规模的进一步提升。 第三, 多元融资缓冲行业信用压力,负债优化效果显著报告期内,公司持续强化现金流管控水平,通过“三收三支”等措施,保持经营性现金流净流入 113.07亿,与去年同期基本持平,自 17年以来持续保持正值,实现平均回款率 80.5%,较去年末略提升 0.4%。公司的负债结构持续优化,期内短期有息债务规模为 341.61亿元,占有息负债比例较去年年末下降 12.34个百分点至 30.47%,非银融资占比较去年年末的 52.57%下降至 31.00%。叠加公司今年拿地力度保持收缩,公司杠杆压力持续改善,全年净负债率较去年同期下降 65.6个百分点至 142.2%。 整体行业融资的趋紧,对公司的财务健康程度和现金流管理能力提出了一定挑战。前三季度公司先后合计完成 3亿美元海外债, 23亿公司债和 9亿元超短融, 叠加增幅接近 40%的销售金额带来的增量回款, 我们认为都在一定程度上缓释了行业信用层面趋紧带来的压力。值得一提的是,九月中旬, 为规避外汇市场风险,防范 汇率大幅波动,公司在香港设立了全资子嘉世国际筹集外币资金,以期对就外汇风险敞口进行更充分的套期保值,我们认为这一举措符合公司长期稳定发展的需要,利于业绩的平稳释放。 9月 10日,国际三大评级机构惠誉发布报告,将公司的主体评级从 B 提升至 B+,前景展望稳定。我们认为此次评级提升得益于公司自 2018年以来财务状况的持续改善,负债率的大幅下降,销售规模的显著提升,优质多样的土地储备和负债结构的优化,总体反应了 2018年以来公司可持续的高质量发展。 第四, 中民投股权顺利落地, 立体化激励机制保驾护航2019年 10月 23日,中民嘉业与上海嘉闻签订《股权转让协议》,约定中民嘉业将其持有的上海嘉闻 50%股权转让给福建捷成,总对价 9.81亿元,同时上海嘉闻继续承接华融证券 24.48亿元的债权。转让后福建捷成持有上海嘉闻 100%股权,上海嘉闻董事相应变更,上海嘉闻仍持有阳光城股票 70016万股,占总股本 17.29%,中民投退出间接持股。调整后阳光集团稳坐阳光城单一最大股东,至此困扰公司二级市场的中民投股权事件彻底落。 第五,盈利预测与投资评级公司经历多年发展,从区域走向全国,历经从中小型房企到龙头房企的蜕变,战略上持续优化布局结构,管理上不断强化运营效率,销售上重新恢复成长基因,杠杆上也相应做出明显改善,在公司持续发展的进程中,通过股权激励、员工持股、跟投制度等系列措施搭建起立体化的激励机制为公司保驾护航,我们充分看好公司进入千亿之后的发展, 预计 19-20年 EPS 分别为 1.01、 1.36元,维持“买入” 评级。 风险提示: 区域调控政策升级、地产销售不达预期等。
万科A 房地产业 2019-11-04 26.56 35.00 20.77% 28.70 8.06%
33.60 26.51% -- 详细
公司 2019年前三季度实现营业收入 2239.1亿,同比增长 27.2%,实现归属于上市公司股东净利润 182.4亿,同比增长 30.4%%。 业绩快速增长,销售稳步前行: 公司业绩增长高于营业收入主要系公司结算质量明显提升。管控方面,公司成本控制能力进一步凸显,前三季度销售管理费用率继续下降,继续保持行业翘楚地位。展望全年,预计公司四季度将继续加大结算力度,按当前结算进度推算,全年结算规模将接近 2700万平,全年业绩将有望保持 20%左右增速,量价齐升的趋势将继续维持。 销售方面, 公司前三季度累计实现销售金额 4756.1亿元,同比增长 10.2%。在去年高基数压力之下,公司今年还能保持两位数增长,实属难得,展望全年,公司当前可推资源充裕,随着四季度公司推货节奏进入惯性推货高峰期,全年销售规模有望继续保持平稳增长。 拿地审时度势,货值相对充裕: 公司今年整体拿地力度有所收缩,但季节性调整明显,下半年以来补货力度明显增加,前三季度,公司累计新增项目 116个,对应总价 1918.2亿,同比下降 12.1%,占到销售金额的 40.3%,虽然公司拿地有所收缩,但明显加大了对核心城市的布局力度,除此之外公司还参与了一批旧城改造项目。截止 9月末公司总储备规模达到 1.6亿平,其中未开工储备约 5.6万平,货值储备相对充裕,助力公司后续扩张动作。随着公司三季度补货力度的上升,公司杠杆亦有所增加,但在行业内依然处于较低水平,叠加公司负债结构合理,所以在行业融资调整期内,公司受到影响相对不大。 多产业合纵连横,助力公司发展。 长租公寓方面: 截至 9月底,公司租赁住宅业务累计开业约 9.8万间; 物流地产方面: 三季度公司物流仓储服务业务新获取项目 4个,总建筑面积(指可租赁物业的建筑面积)约 27万平方米。截至 9月底,物流仓储服务业务总建筑面积约 998万平方米。 盈利预测及投资评级: 预计公司 2019-2020年 EPS3.63元和 4.26元,维持至“买入”评级。
金地集团 房地产业 2019-11-04 11.95 15.00 13.90% 12.55 5.02%
15.15 26.78% -- 详细
金地集团发布 2019年三季报,期内实现营业收入 425.32亿元,同比增长 26.91%,实现归母净利 54.25亿元,同比增长 3.41%,eps1.2元/股。 规模推进,业绩稳步。 当期公司业绩增速不及规模增速的主要原因在于: 1、整体融资环境趋紧下资金成本的提升和并表项目比例提升带来的其他应付款中所需支付利息部分比重的提升,导致利息费用的大幅上行; 2、受制于三季度部分城市去化压力较大的情况,公司的推广费用和人员费用有所提升; 3、结转项目的权益比重下滑。 销售靓丽,货值充裕。 2019年前三季度累计签约金额 1418.4亿元,同比上升 33.7%;累计签约面积 710.3万平方米,同比上升22.44%。表现显著强于百强房企 1-9月累计 15%的销售增速。当前公司货值储备充裕,且布局结构良好,均匀分布在深耕的高能级城市,预计全年有望冲击 2000亿的销售大关。 拿地延续核心思路、储备丰富优质未来去化无忧。 2019年前三季度公司共获取土地 59宗,获取土地价款达 483.95亿,同比下降17.02%;总体新增土地储备约 706.27万方,同比上升 22.2%。从结构上看,强化一二线核心城市资源布局这一思路得以延续。 杠杆水平下降,融资优势显现。 截止三季度末,净负债率降低 5.4个百分点至 60.15%,短期债务压力虽然提升 9.4百分点至 48.9%,但均处于行业较低水平。同时公司充分利用海外融资平台实现多元化融资,在当前行业融资持续收紧得压力之下,公司融资渠道的多元优势有助于公司在行业调整期中占据先机。 投资评级与盈利预测: 我们预计公司 19-20年 EPS 分别为 2. 14、2.57元,维持“买入”评级。 风险提示: 房地产调控超预期。
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1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名