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江宇辉

信达证券

研究方向: 房地产行业

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工作经历: 登记编号:S1500522010002。曾就职于中信建投证券股份有限公司。信达证券房地产行业首席分析师,中南财经政法大学管理学学士,上海财经大学金融硕士,从事地产行业研究六年。曾获2015年第十三届新财富房地产最佳分析师第二名,2016年第十四届新财富房地产最佳分析师第五名,2017年第十五届新财富房地产最佳分析师第三名。...>>

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招商蛇口 房地产业 2023-11-13 11.03 -- -- 11.46 3.90%
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建发股份 批发和零售贸易 2023-11-10 9.57 -- -- 10.08 5.33%
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营收保持稳定增长,供应链业务承压拖累净利润。2023年Q3单季公司实现营业收入2152.78亿元,同比增长8.29%,实现归母净利润104.97亿元,同比增长1019.56%;1-9月公司实现营业收入5987.04亿元,同比增加6.04%,实现归母净利润124.20亿元,同比增长238.52%。公司营收规模实现稳定增长主要由于:1)房地产业务结转节奏加快,公司1-9月房地产业务结转645.60亿元,同比增加75.04%;2)公司收购美凯龙事项完成,并于Q3将其纳入公司合并报表范围,美凯龙所从事的家居商场运营业务实现营收10.22亿元。公司Q3单季归母净利润出现大幅增加主要由于重组收益确认,公司及其控股子公司以现金方式收购美凯龙29.95%的股份,交易对价低于美凯龙可辨认净资产公允价值,确认归属于上市公司股东的重组收益94.91亿元,该重组收益无相应的现金流入。剔除重组收益后,公司Q3单季归母净利润10.07亿元,同比增长7.37%,前三季度归母净利润29.30亿元,同比下降20.14%。前三季度营收保持正增,但归母净利润下滑的主要原因为:1)供应链业务承压:受宏观经济形势影响,今年以来部分大宗商品价格短期内剧烈波动,汽车行业疲软,公司部分大宗商品集采分销业务和汽车销售业务利润较上年同期下降,1-9月供应链运营业务净利润同比下滑16.97%;2)子公司联发集团归母净利润下降:受行业调控影响,联发集团1-9月结转毛利率有所下滑,去年同期处置股票取得税后收益约1.98亿元,而本期无此事项。 销售规模大幅增长,核心城市优势明显。2023年1-9月建发股份子公司建发房产全口径销售额1326亿元,同比增长32.5%,销售面积599万方,同比增长18.7%,行业排名逆势提升,销售总额位居百强房企销售榜单第八位;同期建发股份子公司联发集团全口径销售额448.1亿元,同比增长35.8%,销售面积165.7万方,同比微增2.4%。公司在厦门、福州等城市市占率居前,建发房产位列厦门房企商品房销售面积榜单第二名,联发集团位居厦门房企商品房销售金额TOP3梯队,随着近两年土地资源的不断外拓,公司在北京、上海等高能级城市的销售份额也在逐步提升。 聚焦核心城市核心区域,持续提升投资力度。根据克而瑞口径,2023年1-9月建发股份子公司建发房产和联发集团合计全口径拓展金额768.1亿元,同比增加11.3%;合计新增土地货值1387.2亿元,同比增加45.7%。新增货值行业排名位居第三,仅次于华润、万科,考虑销售规模后,公司的投资强度为43.3%,显著高于华润、万科。公司目前投资策略聚焦高能级核心城市以及三四线城市的优质改善地块,陆续在北京、上海、太仓、佛山等城市有所斩获。公司在行业下行周期牢牢把握窗口机遇,逆势扩储,后续随市场逐步企稳,我们认为公司有望率先受益于土地端的提前布局,进一步实现销售规模增长。 融资:现金短期承压,融资渠道畅通。截至9月30日,公司现金短债比1.94,较中报降低0.32,但公司融资渠道保持畅通,2023年1-9月,公司成功发行4笔短融、1笔公司债、1笔中票,合计规模60亿元,其中Q3发行的公司债,票面利率仅3.87%。9月3日公司发布配股申报稿,拟募集资金总额不超过77.88亿元,资金用于供应链业务补充流动资金及偿还银行借款,配股完成后有望增厚公司净资产与净利润水平,融资渠道畅通进一步助力公司规模扩张。 盈利预测与投资评级:公司保持拿地节奏,未来有望受益于供给端分化实现销售持续增加,保持行业领先地位。因此我们预计公司2023-2025年EPS为4.78/2.48/2.99元/股,11月8日股价对应2023-2025年PE估值分别为2.00/3.86/3.20倍,维持“买入”评级。 风险因素:房地产调控政策收紧或放松不及预期。地产行业销售下行幅度超预期,公司房地产销售不及预期。
华发股份 房地产业 2023-11-10 8.37 -- -- 8.53 1.91%
8.53 1.91% -- 详细
事件:1)公司发布2023年第三季度报告,2023年前三季度实现营业收入472.51亿元,同比增长40.24%;实现归母净利润22.01亿元,同比增长1.14%;实现经营性现金流量净额463.04亿元,同比增长114.90%。 2)11月2日公司发布《珠海华发实业股份有限公司向特定对象发行股票之上市公告书》:向特定对象发行股票数量为6.35亿股,发行规模为51.24亿元,发行价格为8.07元/股。 结算节奏加快营收同比实现大幅增长,毛利率承压拖累净利润增速较弱。公司2023年前三季度实现营业收入472.51亿元,同比增长40.24%,营收实现逆势增长,主要由于公司结算节奏加快,房地产结转收入增加。前三季度公司实现归母净利润22.01亿元,同比增长1.14%,归母净利润增速弱于营收增速主要由于:1)毛利率持续承压:受到前期低毛利率项目进入结转周期影响,公司毛利率水平持续承压,前三季度毛利率17.72%,较去年同期下降3.15pct;2)权益比例下降:公司上半年少数股东损益占比较上年同期上升7.7pct;3)销售费用率上升:受当期销售规模增长影响公司销售费用率小幅上升,2023前三季度销售费用率1.35%,较去年同期上升0.02pct,管理费用率为1.26%,较去年同期改善0.62pct。随着公司低毛利率项目结算完毕,毛利率和权益比水平较高的地块逐步进入结转,公司后续有望进入业绩释放期,销售:销售业绩持续突破,深耕区域优势凸显。2023年前三季度公司实现销售金额1035.8亿元,较去年同期增长41.99%;销售面积325.9万平方米,较去年同期增长29.02%。1-10月公司实现销售金额1120亿元,根据克而瑞数据,公司1-10月在上海实现权益销售金额253.10亿元,同比大幅提升80.63%,位列上海权益销售金额榜单第2名,较去年同期提升3名,上海区域优势凸显;1-10月在珠海实现销售金额183.04亿元,同比提升17.88%,公司大本营区域深耕优势保持。 拿地:持续聚焦热点城市,多渠道获取土地资源。2023年公司保持拿地节奏,1-9月公司在广州、上海等城市获取14宗地块(不含深圳冰雪城、珠海联安村项目),根据CREIS数据,14宗地块总地价298.3亿元,较去年同期下降27.42%,总规划建筑面积161.1万平,较去年同期提升17.23%,其中地块均位于上海、杭州、西安、南京、成都、长沙、苏州等核心城市。10月公司以17.33亿的报价摇中青浦赵巷镇地块,截至10月公司2023年在上海共拓展地价107.2亿元,积极补货公司深耕核心城市,有望保持供给优势。此外,公司积极通过多渠道拿地布局核心城市,保障核心城市土地储备,8月公司全资子公司与招商局蛇口全资子公司组成的联合体,成为上海静安区天目社区C070102单元04-05、05-01地块历史风貌保护项目实施主体,房地联动房价达21万元/平方米。 定增募资顺利完成,财务结构进一步改善。截至2023年三季度,公司三道红线保持绿档,净负债率为64.8%,现金短债比为1.95倍,剔除预款资产负债率64.9%。10月末公司定增顺利完成,最终发行价格为8.07元/股,发行股份数量为63.5亿股,认购总金额为51.24亿元,确定包括公司控股股东华发集团在内的17名对象获得配售,实际募资净额50.38亿元。定增完成后:1)财务结构进一步改善:定增完成后公司现金短债比提升0.18倍,净负债率下降6.59pct,剔除预售款资产负债率下降0.9pct;2)控股股东持股比例提升:控股股东华发集团认购14.60亿元(占比28.5%),定增完成后持股比例从24.20%提升到26.34%。控股股东华发集团除定增认购提升持股比例外,9月末发布增持计划,截至10月17日已增持2121万股,占公司总股本的1.002%。在当前行业信用仍然不稳定的背景下,公司定增顺利发行后资产负债结构得以优化,信用优质特点再次强化,同时大股东积极增持公司股份,彰显对于公司长期发展的信心,公司国资背景得以强化,未来有望在项目资源等方面持续得到控股股东的强力支持。 维持公司“买入”评级。公司凭借城市深耕和供给优势,行业排名不断提升,2023年销售表现亮眼,待结算资源丰富;同时公司2022年以来积极拓展核心城市优质地块,在维持公司供给优势的同时,随着优质地块逐步进入结算,公司毛利率企稳,有望进入业绩释放期。预计公司2023-2025年EPS(按最新股本摊薄)为0.98/1.06/1.23元/股,维持“买入”评级。 风险因素:房地产调控政策收紧或放松不及预期;地产行业销售下行幅度超预期;公司房地产销售不及预期
华发股份 房地产业 2023-09-29 9.10 -- -- 9.10 0.00%
9.10 0.00% -- 详细
事件:9 月 26日,公司公告控股股东增持计划:公司控股股东华发集团计划自本次增持计划披露之日起 6 个月内,通过上海证券交易所以包括不限于集中竞价交易方式增持公司无限售流通 A 股股票,增持数量不低于 1588 万股(含本数),最高不超过 3175 万股(含本数),增持价格不超过 15 元/股(含本数),此次增持计划的资金来源为华发集团自有资金。 控股股东增持彰显长期发展信心,同时有助于提振资本市场信心。此次增持前华发集团直接或间接通过子公司珠海华发综合发展有限公司、一致行动人华金证券-珠海华发综合发展有限公司-华金证券融汇 314 号单一资产管理计划合计持有公司无限售流通股 60325.64 万股,占公司总股本的 28.49%。此次增持后,华发集团持有公司股份占比有望达到 29.24%~29.99%,持股比例提升0.75pct ~1.50pct。从控股股东持股历史来看,华发集团曾于 2005 年和 2008年分别增持公司股份 571.56 万股和 10 万股;公司 2015 年定增前控股股东曾公告不减持公司股份,定增后华发集团获配 10560 万股,持股比例提升2.44pct;2017 年以来华发集团间接或直接持股维持在 28.5%水平,持股比例稳定。此次增持计划彰显控股股东对于公司长期发展的信心和对公司未来资本市场价值的认可,同时有助于提振资本市场信心,助力公司定增顺利完成。 进一步强化国资支持,有望获得控股股东更多资源支持。公司控股股东华发集团珠海国资委下属的大型国有企业,华发集团布局多元,综合实力雄厚,深度参与珠海城市运营,全面负责十字门商务区、珠海保税区及富山工业园区等珠海多地的总体规划设计、土地一级开发、市政基础设施、重点项目建设和招商引资工作,旗下拥有丰富的土储资源。华发股份是华发集团旗下最重要的房地产开发平台,在项目资源、资金调配等方面得到控股股东支持,此次增持后华发集团持股比例有望提升,一方面体现公司作为重要地产平台在华发集团的重要性,另一方面公司国资背景强化,有望在项目资源等方面持续得到控股股东的强力支持。 销售:销售业绩持续突破,华东区域进一步稳固。根据克而瑞数据,公司 1-8 月实现销售金额 898.6 亿元,同比实现 38.9%的大幅提升,位列百强房企第14 名,较 2022 年末提升 4 名,行业地位进一步提升。根据公司 2023 年半年报,上半年公司在华东区域实现销售金额 406.16 亿元,同比增加 38.5%,压舱石地位进一步稳固,公司全国化布局持续优化,形成了华东、珠海和华南地区协同发力的销售格局。随着高能级城市政策持续松绑,公司凭借丰富的可售资源和高能级布局,销售规模有望进一步提升。 拿地:持续聚焦热点城市,多渠道获取土地资源。2023 年公司保持拿地节奏,上半年公司新增 11 宗地块,土地出让面积 83.81 万平,计容建筑面积274.42 万平,比去年同期增加 408.38%。从拿地金额来看,除深圳文旅城和珠海联安村两个项目外,上半年拿地金额 153.72 亿元,一线城市占比 12.5%,二线城市占比 87.5%,体现公司持续布局高能级城市。7 月公司以 70.6 亿元中标上海松江区一宗 13.1 万平地块;8 月公司全资子公司与招商局蛇口全资子公司组成的联合体,成为上海静安区天目社区 C070102 单元 04-05、05-01 地块历史风貌保护项目实施主体,房地联动房价达 21 万元/平方米。积极通过多渠道拿地布局核心城市,保障核心城市土地储备。 融资:三道红线保持“绿档”,定增募资有望增强资本实力。2023 上半年公司保持“三道红线”绿档,公司财报口径净负债率为 71.7%,剔除预收账款的资产负债率为 66.7%,现金短债比为 2.02 倍。公司现存债券规模 433.69 亿元,考虑行权 2023 年内待偿还 134.19 亿元,上半年综合融资成本下降至 5.59%,上半年公开发行境内债券 67.95 亿元;首单 Pre-Reits 项目及类 Reits 次级份额转售顺利落地,首次实现自持次级债券盘活。2022 年 12 月公司发布定增预案募资 60 亿元,定增方案目前已获得证监会同意注册批复,定增完成后有望增强 公司资本实力。 维持公司“买入”评级。公司 2023 年竣工项目增加,结算节奏加快,并且公司待结算资源丰富,预计公司业绩有望维持稳定发展。预计公司 2023-2025年 EPS 为 1.42/1.61/1.82 元/股,维持“买入”评级。 风险因素:房地产调控政策收紧或放松不及预期;地产行业销售下行幅度超预期;公司房地产销售不及预期
建发股份 批发和零售贸易 2023-09-26 9.54 -- -- 9.94 4.19%
10.08 5.66% -- 详细
伴随厦门经济特区成立,40余载积淀成就“供应链+地产”双龙头企业。1980年,建发股份(600153.SH)的母公司建发集团伴随厦门经济特区的成立而正式设立。在40余年的发展历程中,逐步从政企合一的平台公司成长为“供应链+地产”双主业、多业态融合发展的综合性现代化企业。 近年来地产销售快速扩张,2023年有望保持较高增速。2017-2021年建发股份全口径地产合同销售金额增速保持在25%以上,2020-2022年建发房产销售额排名从31升至第10。2022年建发股份年报披露的合同销售额达到2097亿元,同比下降3.6%,与其他龙头房企相比表现稳健。2023年1-8月克而瑞统计建发房产、联发集团销售额分别达到1186亿元、424亿元,累计增速31%/46%。在市场波动加大的背景下,我们认为公司全年依然有望实现较高的销售增速。 逆势拿地补充土储,具备较高货值弹性。在行业调整周期中,建发股份逆势扩张、积极补充土储。2022年公司权益拿地金额与拿地面积强度分别保持在45%/47%。根据克而瑞统计,2023年1-8月建发房产新增土地货值1020.60亿元,排名仅次于保利、华润和绿城,位列行业第4。拿地策略方面,坚持获取流动性高、盈利能力优的土地,聚焦核心城市群,聚焦一二线及华东、福建地区重点城市。子公司建发国际集团2022年全口径拿地金额中一二线城市占比约91%。2022年建发股份存量未竣工土储中,能级方面,一线/二线/三线占比分别为5%/41%/54%。区域方面,华东(45%)、福建(39%)占比最高,在华中(16%)、西南(13%)等区域也有大量土地储备。城市方面,公司地产业务布局全国70余城市,2022年厦门、漳州、南昌、莆田、长沙为未竣工建面规模最大的5个城市。 供应链业务与地产行业相得益彰。公司供应链业务收入保持较高增速,2011-2022年营收CAGR达22.67%。对标海外供应链龙头,我们认为公司供应链业务总营收规模、行业覆盖、净利率等方面仍有提升空间。2023年供应链组织架构调整为“七大专业集团”加“新兴事业部”,依托钢铁、浆纸、汽车、农产品、消费品、矿产和能化七大专业集团,保持传统大宗商品优势的同时,继续深耕开拓消费与新兴产业供应链业务。酒类供应链中,葡萄酒市占率保持业内领先。原瓶进口葡萄酒的数量和市占率连续多年保持业内领先水平。2022年公司在中国汽车经销商集团百强排行榜名列第41位。 股权与债券融资渠道畅通,配股增发进一步夯实权益。2022年建发股份地产子公司融资成本位于4.0-4.3%,相比于2021年的4.5-5.0%进一步下降,负债成本保持低位。9月3日公司发布配股申报稿,拟募集资金总额不超过77.88亿元,资金用于供应链业务补充流动资金及偿还银行借款,配股完成后有望增厚公司净资产与净利润水平。 高分红、低估值条件下配置价值凸显。自2023年1月披露红星美凯龙收购案以来,公司股价与估值持续下行,截至9月21日公司市净率不足0.7x,在龙头国央企中处于低位。公司2018年起分红率保持在30%以上,2020-2023H1季度平均股息率5.29%,在龙头房企中均为较高水平。我们认为在高分红、低估值条件下,公司配置价值凸显。 盈利预测与投资评级:我们预测公司2023-2025E归母净利润分别为67/78/94亿元,EPS分别为每股2.24/2.61/3.14元,9月21日收盘价对应2023-2025E的PE分别为4.59/3.94/3.28倍。房地产业务方面,公司产品迭代升级速度较快,近年来销售金额保持较高增速,供应链业务方面,在传统大宗商品类业务之外,还积极开拓消费品类业务,未来我们看好公司在国内经济及房地产市场复苏中的业绩弹性。今年美凯龙收购案披露后,公司估值有所下行,高分红高股息条件下配置价值凸显,因此首次覆盖我们给予“买入”评级。 风险因素:(1)市场风险:宏观经济下行、大宗商品价格波动。(2)主营业务风险:房地产调控政策收紧或放松不及预期、地产销售下行幅度超预期。公司供应链运营业务拓展不及预期。(3)融资风险:配股事项推进不及预期。(4)跨市场选取可比公司风险:选取的部分可比公司与公司在不同证券交易所上市,存在一定的估值体系差异风险。
保利发展 房地产业 2023-09-01 14.66 -- -- 14.62 -0.27%
14.62 -0.27% -- 详细
营收规模稳定增长,权益比上升归母净利改善。公司 2023 年上半年实现总营收1369.78 亿元,同比上升 23.71%,营收规模实现稳定增长主要由于公司结算节奏加快,上半年交付 11.3 万套,同比增长 43%,上半年公司实现净利润 150.67 亿元,同比增长 0.8%,公司净利润增速不及营收增速主要由于:1)毛利率持续承压下降4.26pct;2)投资收益规模同比下降 58.47%。公司上半年实现归母净利润 122.22亿元,同比上升 12.65%,主要由于公司上半年结算项目权益比提升,上半年公司少数股东损益占比较去年同期下降 8.6pct。 销售:稳居行业第一名,市占率持续提升。2023 年上半年公司实现销售签约面积 1383.09 万平方米,同比上升 5.8%,实现销售签约金额 2368.21 亿元,同比上升 12.7%,市场占有率提升 0.4 pct 至 3.8%。公司持续发挥城市深耕优势,公司重点布局的 38 个核心城市的销售金额占比 87%,同比提升 8pct;销售金额超百亿城市达到 6 个,累计销售金额 1123 亿元,同比增长 21%;上半年,公司在 25 个城市销售排名第一,46 个城市排名前三。公司区域深耕效果持续凸显,上半年实现长三角销售金额 777 亿元,粤港澳大湾区销售金额 570 亿元。我们认为随着下半年政策持续落地,行业有望企稳复苏,公司有望凭借在一二线城市的深耕优势,受益于市场复苏,实现销售规模的进一步增长和市占率提升。 拿地:积极拿地补充土储,新增项目利润情况良好。上半年公司把握市场机会,积极补充土地资源,共拓展项目 41 个,总地价 709 亿元,同比增加 17%;容积率面积 385 万平方米,同比下降 7%,拓展均价 18415.58 元/平,较去年同期上升25%,拿地强度 29.9%,较去年同期上升 1.1pct。2023 年上半年在 38 个核心城市拓展总地价和拓展面积占比分别为 99%和 95%,较去年同期提升 9pct 和 21pct。上半年公司新增项目税前成本利润率平均超过 15%,收益率良好,投资确定性强。公司 2023 年上半年在一线城市拓展金额占比 37.5%,二线城市占比 42.5%。截至2023 年中,公司国内待开发土地储备 5885.56 万平,其中一二线城市占比近六成,土地资源丰富,土储结构较好。同时,随着行业销售逐步企稳,公司资金充裕,有望在 2023 下半年提升土地拓展力度。 融资:融资成本进一步下降,定增有望增强资本实力。公司三道红线保持绿档,扣除预收款的资产负债率为 65.31%、净负债率为 63.06%,分别下降 3.17 和 0.50pct,现金短债比为 1.38。综合融资成本约 3.73%,较年初下降 19bps。公司拟募资不超过 125 亿元用于广州保利领袖海等 14 个项目和补充流动资金 15 亿元,目前已获得中国证券监督管理委员会同意注册批复,定增发行成功后有望 1)扩大业务规模,提升市场竞争力。2)优化资产负债表。我们预计定增后公司现金短债比上升 0.12,净负债率下降 5.96pct,扣除预收款的资产负债率下降 0.8pct,在不突破“三道红线”等监管要求的前提下,为公司进一步扩表释放空间。3)补充流动资金,缓解业务增长带来的现金需求压力。 盈利预测与投资评级:公司 2023 年上半年保持拿地节奏,在广州、上海、南京、合肥、厦门、成都等城市均新增拓展地块,未来有望受益于供给端分化实现销售持续增加,并且公司待结算资源丰富。因此我们预计公司 2023-2025 年 EPS 为1.77/2.11/2.49 元/股,8 月 31 日股价对应 2023-2025 年 PE 估值分别为7.92/6.62/5.61 倍,维持“买入”评级。 风险因素:房地产调控政策收紧或放松不及预期。地产行业销售下行幅度超预期,定增发行不及预期。公司房地产销售不及预期。
建发合诚 建筑和工程 2023-08-23 12.98 18.42 60.87% 15.31 17.95%
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[Ta领bl先e_的Su工mm程ar全y]生命周期服务品牌。建发合诚工程咨询股份有限公司成立于1995年,是A股主板上市的国企控股企业、国家高新技术企业、综合性工程技术服务企业。公司聚焦交通、市政、房建等土木工程领域,主要从事勘察设计、工程管理、试验检测、建筑施工、综合管养、工程新材料等业务,为客户提供综合性、跨阶段、一体化的项目全生命周期管理咨询与技术服务,打造国内领先的工程全生命周期服务品牌。 国资入股背景壮大,协同发展蓄势业绩突破。2021年建发国际集团通过附属子公司厦门益悦收购公司股份,收购后当年末厦门益悦合计持有公司5818万股,占公司总股本的29.01%,是公司单一拥有表决权股数占总股本比例最大的股东,厦门市国资委成为公司的实际控制人。2021年8月公司及全资子公司厦门合诚水运工程咨询有限公司收购天成华瑞,补齐建筑施工板块空白。目前建筑施工业务落地情况良好,截至2022年末共承接厦门5个房地产开发项目,新签订建筑施工合约18.3亿元,占总新签订合同规模的62.7%,2022年建筑施工实现营收3.81亿元,占总营收的30.3%,为公司带来了新的业绩增长动力来源。2023年上半年建筑施工业务在华东、华南、华中等福建省外区域市场落地新签合同超58亿元。截至2023年上半年,公司建筑施工业务新签合同额85.81亿元,实现营业收入7.01亿元,占总营收比重的66.20%。2023年5月公司调整日常关联交易额度,由60亿元提高63亿元至123亿元。中性假设下,假设建发国际集团2023年全年实现销售面积增速15%,建发合诚承接合约占比35%,预计2023年建发合诚建筑施工新签订合约123亿元,收入规模47亿元。 双轮驱动两域建设,六大业务板块发力。公司在新一轮的发展规划期内,聚焦“双轮驱动”,深耕“两域建设”。2022年公司加强存量业务各板块产业现状及优劣势分析,对标具有行业标杆性质的优秀企业,综合研判市场发展形势,稳定拓展勘察设计、工程管理、试验检测、综合管养、工程新材料等存量业务,重点布局建筑施工及建筑设计等增量业务,加速产业结构调整。2023年上半年公司新签合同额、营收规模和效益增长显著,完成新签合同额91.58亿元,同比增长1546%;实现营业收入10.59亿元,同比增长231%;实现归属于母公司所有者的净利润0.21亿元,同比增长99%。 预计2023-2025年公司EPS分别为0.39/0.57/0.70元/股。随着增量业务快速发展,存量业务提质增效,我们预计公司2023-2025年公司EPS分别为0.39/0.57/0.70元/股,对应当前股价PE分别为33.42/22.67/18.46倍,选取苏交科、华设集团、设计总院为可比公司,考虑到公司增量业务成长性较高,选取PEG估值方法,给予公司2023年PEG1.00倍,对应目标价18.42元/股。首次覆盖,给予“买入”评级。 风险提示:房地产行业销售下行幅度扩大,建筑施工业务新项目签订情况不及预期;建筑施工业务落地进度不及预期;应收账款支付延期导致工程回款不及预期。
招商蛇口 房地产业 2023-08-14 13.72 -- -- 15.16 10.50%
15.16 10.50%
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发展演变:诞生于改革开放前沿阵地,成长为全国性房企龙头。招商蛇口(001979.SZ)创立于1979年,成立以来致力成为“美好生活承载者”,向国内领先的综合开发运营商目标迈进。2015年换股吸收合并上市后,整合集团内优质地产资源,公司增长驶入快车道。2018年公司推动组织改革,运用“大部制”瘦身总部,实现扁平化的高效运作。同年增设江南、西南、海南、东南四大区域。2019年后增加持有型业务部门设置,2020年设招商商管与招商伊敦,2021年又增设招商邮轮与招商观颐,由专业公司独立运营多元化业务。 地产销售:销售规模稳步上升,2022年排名逆势提高。2020年公司实现签约销售额2776亿元,重回行业销售规模前10。从销售增速来看,2017年后销售增速保持稳定,持续跑赢全国,在头部房企中占据领先位置,周期波动中呈现较强的稳定性。从销售目标来看,2017年公司首次制定并实现了1000亿的销售额目标,进入千亿级别规模头部房企行列。2023年目标额3300亿,同时排名“保6争5”,积极进取扩大规模。随行业销售和盈利逐渐改善,我们认为公司有望进一步修复销售增速,实现超越行业的规模增长。 拿地布局:投资强度稳健,土储布局与质量持续优化。2016-2017年公司拿地金额强度上升,随后回落并保持在50%左右。2020-2021年的疫情后首轮复苏期,招商蛇口销售额保持在20%的较高增速,拿地金额强度持续提升。2021年拿地均价上涨,而拿地规划建面有所减少。2022年至今,在行业销售规模回落、投资安全边际收缩的背景下,公司拿地强度在龙头房企中保持领先,权益占比大幅提升。从布局来看,2021年后公司在一二线城市拿地面积占比提升,聚焦销售确定性更强的华东、江南区域。土储量增质优,“强心30城”、“重点16城”等城市拿地强度持续提升。公司在深圳前海、蛇口、成都天府新区等重点城市的核心区位中有大量优质土储,为收入和盈利提供有力保障。 投融资与负债结构:结构合理且持续优化,内生与外延增长并重。债务结构方面,2020年以来公司“三道红线”均保持绿档,适度增加资产负债率与净负债率指标。2019年后有息负债增速放缓,近年来稳步增长。再融资方面,2022年11月地产“三箭”齐发,房企再融资政策开闸,招商蛇口于12月率先公布发行股份购买资产再融资方案,7月13日公司公告标的资产过户完成,非公开发行新股登记申请已由中登公司深圳分公司受理。购买资产后公司对招商前海实业持股比例进一步增加至86%(+13.65pct)。同时募集配套资金85亿,投向存量住宅开发项目,有望进一步增厚公司净资产和净利润。收并购方面,2022年4月,招商蛇口与佳兆业集团、中国长城签订合作协议,在城市更新、商住开发运营和文旅方面开展合作,有望取得合作共赢。 多元化业务:资产运营稳步推进,打造城市服务生态圈。公司不断提升资产运营与城市服务等多元化业务重要性。资产运营业务方面,2021年以来持有物业“双百战略”稳步推进,22年持有物业营收(减租前)达到57.1亿元。集中商业快速发展,目前在持有型物业中营收占比最高,产业园区稳定经营。近年来长租公寓营收整体保持增长趋势,单位租金稳定。公司拥有境内外双REITs平台,覆盖产业与商业地产,持有型物业流转闭环打通,有助于推动公司存量资产经营效率和资金周转率提升,为公司贡献稳定收益。城市服务业务方面,以招商积余为旗下物管与轻资产运营平台,同时在会展、邮轮、康养等业务方向持续发力,打造城市服务生态圈。 业绩与估值:盈利有望触底回升,估值处在历史低位。2015年上市至今公司股价跑赢行业指数,股息收益率维持高位。2022年营收续创新高,净利润降至上市以来低谷。2021年至今估值修复但接近历史低位,国央企投资价值凸显。 盈利预测与投资评级:预测公司2023-2025E归母净利润分别为74/105/134亿元,EPS分别为每股0.89/1.26/1.60元,8月8日收盘价对应2023-2025E的PE分别为15.32/10.82/8.51倍。作为房地产行业龙头国央企,未来我们看好公司在市场复苏中的销售弹性和规模成长性。公司土地储备规模较大,核心区位土储确权开发后将有力支撑未来的收入和盈利,叠加公司估值与自身过去5年水平相比仍然较低,因此首次覆盖我们给予“买入”评级。 风险因素:政策风险:房地产调控政策收紧或放松不及预期。市场风险:地产行业销售下行幅度超预期。业务风险:公司地产销售业务和其他业务拓展不及预期。跨市场选取可比公司风险:选取的部分可比公司与公司在不同证券交易所上市,存在一定的估值体系差异风险。
豪美新材 非金属类建材业 2023-05-09 16.24 -- -- 17.56 8.13%
18.95 16.69%
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建筑材收入减少带动总营收下滑, 减值压力逐步释放。豪美新材 2022年总营业收入 54.13亿元,同比减少 3.3%,为上市后营收增速首次负增。 2022年归母净利润为-1.11亿元,也出现首次亏损。2023年一季度总营收 13.09亿元,相比 22Q1同比增长 0.9%,环比 22Q4增长 6.4%。23Q1归母净利润 0.21亿元,同比减少 38.9%,环比由负转正。2022年业绩走弱,我们认为主要原因在于:1)地产相关产品对营收拖累较大。2)铝型材毛利率下滑。3)计提大额营业外支出和减值。4)期间费用率上升。我们认为,2023年地产市场逐步回暖,有望带动公司建筑材营收增速恢复,同时随着 2022年计提的大额营业外支出、资产减值损失与存货跌价准备等影响逐步消除,公司业绩有望触底回升。 汽车材营收高增但毛利率有所降低,工业材收入小幅下滑。2022年公司汽车轻量化铝型材营收 9.33亿,相比 2021年的 4.45亿同比增长 109.8%。 汽车材营业成本 8.21亿,同比增长 121.3%。汽车材毛利 1.11亿,同比增长 51.9%。汽车材毛利率 12.0%,相比 2021年减少 4.56pct。汽车材营收保持高增,我们认为原因在于:1)新能源汽车产销量保持高增。2)公司汽车轻量化项目定点数继续增长。公司 2022年汽车材毛利率降低至12.0%。我们认为,随着募投项目逐步落地,汽车材中部件占比提升,汽车材营收占比和毛利率有望企稳回升。2022年公司一般工业用铝型材营收 21.68亿,同比下降 0.7%。工业材营业成本 20.45亿,同比增长 0.8%。 工业材毛利 1.24亿,同比下降 20.0%。工业材毛利率 5.7%,相比 2021年减少 1.37pct。 系统门窗收入逆势上升,建筑材收入与毛利率下滑。2022年,系统门窗营收 3.25亿元,同比增长 7.6%。系统门窗营业成本 2.22亿元,同比增长7.4%。系统门窗毛利率为 31.6%,相比 2021年增长 0.16pct。2022年系统门窗业务逆势增长,我们认为主要原因可能是:1)2022年地产竣工增速处在低位,但二手房销售较早企稳。2)公司系统门窗中标量保持较高增速。3)贝克洛门店数量继续增长。2022年系统门窗毛利率 31.6%,相比2021年提升 0.2pct。我们认为,随着 2023年地产景气度恢复,同时零售端业务规模继续扩大,系统门窗营收与毛利有望取得进一步提升。 盈利预测与投资评级:我们预测公司 2023-2025E 归母净利润分别为1.55/2.00/2.43亿元,EPS 分别为每股 0.67/0.86/1.05元,对应 5月 5日收盘价的 PE 分别为 24.22/18.71/15.40倍,维持“买入”评级。 风险因素:铝锭等原材料价格上行、房地产竣工/二手房销售增速、新能源汽车销售增速下行幅度超预期、应收账款占比过高及坏账风险;股权质押比例较高风险;政府补助退坡速度超预期。
金地集团 房地产业 2023-05-09 8.27 -- -- 8.74 5.68%
8.99 8.71%
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营收规模保持正增,减值计提业绩承压。公司2022年营业总收入1202.1亿元,同比增长21.1%,营收规模保持正增;实现归母净利润61.1亿元,同比下降35.1%,拟现金派发红利占净利润比例10.05%。2023年Q1实现营业总收入143.6亿元,同比增长7.5%,归母净利润5.1亿元,同比下降18.9%。净利润下降主要原因为:1)2022年公司计提资产减值损失高达36.9亿元;2)结算权益下降,少数股东损益占比由27.3%提升至33.3%;3)投资收益同比减少32.1亿元降至39.7亿元。随公司此前获取的高价低利润项目逐步结算完毕,我们认为公司当前的毛利率水平已处底部空间,后续有望通过结算周期调整,保持结算规模平稳。随行业信用风险事件逐步化解,公司融资渠道逐步修复,叠加市场整体销售表现逐步企稳,公司有望积极重启扩储,进一步修复销售增速和业绩表现。2022年公司销售表现优于大市,行业排名重回前十梯队,随销售增速逐步修复,亟待补充可售货值。2022年公司实现全口径销售规模2218亿元,同比下滑22.6%,在行业整体成交规模大幅下行的背景下,公司销售排名重回前十梯队,逆市提升至百强房企第七位。从销售表现的修复节奏上来看,公司单季度成交同比增速持续回暖,Q4公司销售金额同比由负转正,增长1.4%。2023年Q1受可售货值减少的压力影响,公司全口径销售规模441亿元,同比降幅3.1%。随市场逐步回暖及公司销售增速逐步修复,亟待补充可售货值。严控投资标准,回归一二线核心城市。2022年受房地产行业大幅调整影响,公司投资态度回归谨慎,量入为出开展投资工作,聚焦核心高能级城市。2022年公司新获取项目投资额约368亿元,新增总土地储备约248万方。截至2022年底,公司总土地储备5182万方,权益土地储备约2345万方,其中一二线城市占比约71%。今年以来,公司在土地市场的参拍积极性明显提升,Q1新增西安一宗地块,土地投资额约3.4亿元。进入4月份以来,公司分别获取上海、东莞、杭州合计5宗地块,土地投资额约84.43亿元。随行业信用风险事件逐步告一段落以及行业融资困境有所缓解,后续公司有望继续加大投资力度,积极补充土储。财务表现稳健,融资优势仍在。2022年末公司净负债率52.2%,剔除预收账款的资产负债率为65.3%,现金短债比1.13倍,均处绿档。债务期限结构合理,长期负债占全部有息负债比重的64.10%。有息负债规模1152.2亿元,同比下降约8.3%,融资加权平均成本为4.53%。盈利预测与投资评级:随公司此前获取的高价低利润项目逐步结算完毕,我们认为公司当前的毛利率水平已处底部空间,后续有望通过结算结构和结算周期调整,保持结算规模的稳定。2020-2021年受交付结构影响,公司房地产开发业务毛利率水平由33.56%下降至19.65%,2022年公司房地产开发业务毛利率微增0.3pct至19.96%,叠加公司近年来新增土储楼面均价/销售均价呈下降趋势,我们预计房地产开发业务毛利率水平已处底部空间,后续有望逐步回升,我们预计2023-2025年房地产业务结算毛利率水平分别为20.6%/21.6%/25.1%。我们预计公司2023-2025年EPS为1.78/1.95/2.15元/股,5月5日股价对应2023-2025年PE估值分别为4.46/4.05/3.68倍,维持“买入”评级。风险因素:地产调控政策收紧或放松不及预期;行业销售下行幅度超预期;
保利发展 房地产业 2023-04-26 13.70 -- -- 15.20 7.42%
14.71 7.37%
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营利同比正增长,毛利率底部企稳。 2023年一季度公司实现营业总收入 399.89亿元,归属于上市公司股东的净利润 27.21亿元,同比分别增长 19.17%、7.52%。毛利率为 21.93%,同比去年一季度下降 6pct,与 2022年全年基本持平,主要受到高价地持续结算影响,毛利率当前已处底部区间,后续有望企稳回升。归母净利率为6.8%,较去年同期下降 0.7pct,净利率降幅比毛利率降幅较小主要由于:1)费用率控制得当:销售管理费用率 1.70%,较去年同期下降 0.63pct;2)少数股东损益占比下降:2023Q1公司少数股东损益占比下降 3.1pct 至 31.4%。 ?销售规模同比增长明显,行业排名登顶。2023年一季度公司实现签约金额1141.30亿元,签约面积 630.84万平方米,同比增加 25.84%和 13.90%,销售规模同比增速明显。根据克而瑞数据公司 2023年以来公司位列行业全口径销售金额榜单第一名,并保持领先地位,行业龙头地位继续夯实。从结构来看,核心 38城优势依旧明显占比达到 83%,在市场热度较好的上海、南京销售规模超过百亿,2022年拓展排名前 5的合肥销售规模也达到 70亿元,供给优势逐步在市场回稳的过程中体现出来,后续市场优势有望持续保持。 ?聚焦核心城市核心区域,拓展力度有望逐步提升。公司一季度新增容积率面积 92万平方米,拿地金额 185亿元,同比分别下降 52.7%和 45.7,其中公司深耕的 38个核心城市拓展金额占比 98%,同比提升近 8pct,楼面均价 20213.64元/平,同比提升 14.9%,主要由于公司持续聚焦一二线核心城市的核心区域,在北京朝阳区、广州海珠区、成都天府新区、南京秦淮区等均有斩获。公司在一季度拿地强度为16.21%,较去年同期下降 21.39pct,主要由于 2023年一季度各核心城市供地量较少,后续随着供地量提升,叠加市场有所改善,我们预计公司后续拿地力度有望提升,4月份公司发力上海首轮集中供地,单独报名 7宗地块,联合报名 4宗地块,最终以 48.87亿元独立拿下宝山一宗地块,与上海建工合作以 13.09亿元拿下闵行一宗地块。除通过合作参拍增大获取优质地块机遇外,公司也有望通过收并购等其他渠道进行资源获取,保持公司供给端优势。开竣工方面,一季度新开工面积 198万平方米,较 2022年一季度下降 67.4%,竣工面积 516万平方米,较去年同期上升9.55%。截至 3月 31日,公司共有在建拟建项目 674个,较去年年末下降 138个,在建面积 11285万平,较去年末下降 3454万平,待开发面积 6398万平,较 2022年末增加 127万平。 ?融资:融资成本优势保持,定增有望增强资本实力。2023年一季度公司继续抢抓低成本资源,发行 3笔 65亿元债券,分别为 2笔票面利率 2.26%的 25亿元短融,一笔票面利率 3.20%的 15亿元公司债,融资渠道畅通。公司 125亿元定增计划也已获上交所受理,定增顺利完成后有望进一步增强资本实力。 ?盈利预测与投资评级:公司保持拿地节奏,未来有望受益于供给端分化实现销售持续增加,保持行业龙头领先地位。因此我们预计公司 2023-2025年 EPS 为1.77/2.11/2.49元 /股, 4月 24日股价对应 2023-2025年 PE 估值分别为7.99/6.68/5.65倍,维持“买入”评级。 ?风险因素:房地产调控政策收紧或放松不及预期。地产行业销售下行幅度超预期,定增发行不及预期。公司房地产销售不及预期。
保利发展 房地产业 2023-04-07 14.16 -- -- 15.34 4.85%
14.85 4.87%
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营收规模保持稳健,毛利下降利润承压。公司2022年实现总营收2811.08亿元,同比下降1.37%,保持了营收规模整体稳健。实现归母净利润183.47亿元,同比下降33.01%,净利润下降主要由于:1)毛利率水平下降4.79pct至22.01%。 2)2022年受到行业出清影响,投资收益同比下降32.36%。3)计提资产减值损失11.56亿元,较2021年增加12.51亿元。随着公司此前获取的高价低利润地块逐步结算完毕,公司在2021年下半年以来获取的利润水平较好的地块有望缓解利润率压力,毛利率水平有望底部回升。此外,公司2022年已售未结资源4086亿元,覆盖公司当年结算收入1.5倍,待结算资源丰富的基础下公司业绩有望持续释放。 销售:销售优于大市,市占率提升,区域深耕效果凸显。2022年公司实现销售签约面积2747.95万平方米,同比下降17.55%,实现销售签约金额4573.01亿元,同比下降14.51%。2022年公司市场排名升至行业第二,市场占有率为3.4%。 重点布局的38城销售贡献为86%,同比提升8pct。珠三角和长三角区域合计销售贡献率提升3pct。在26个城市销售排名第一,在51个城市排名前三。2023年公司的供给优势逐步兑现,1-3月销售金额1139.2亿元,同比增长25.6%,登顶行业第一。我们认为2023年行业仍将延续城市分化趋势,供给差异会随着行业复苏更加凸显,公司2022年在市场下行阶段保持拿地节奏、拓展核心城市核心区域优质地块,随着这些优质地块入市,公司供给优势有望进一步凸显。 拿地:保持拓展定力,聚焦核心城市。2022年公司在坚持“以销定投”的前提下,抓住土地市场深度调整所带来的利润率、地块质量等机遇,保持投资定力。 2022全年拓展项目91个,总地价1613亿元,同比下降13%,拓展容积率面积1054万平,拿地强度35.3%。2022年公司坚持聚焦“核心城市+城市群”,38城拓展金额占比98%,在广州、上海、南京、合肥、厦门、成都等城市都实现了拓展金额的同比增长。截至2022年末,公司国内待开发土地储备6238.6万平,其中一二线城市占比近6成,土地储备丰富。同时,随着行业销售逐步企稳,公司资金充裕,有望在2023年提升土地拓展力度,同时叠加开发效率提升,公司在2023年供货能力无虞,为销售规模提升奠定坚实基础。 融资:融资成本优势明显,定增有望增强资本实力。2022年末公司净负债率63.6%,剔除预收账款的资产负债率68.4%,现金短债比1.57倍,均处绿档。有息负债规模3813亿元,同比增长12.74%,增速在三道红线要求内平稳增长。2022年行业融资环境收紧,公司抢抓低成本资源,2022年公司综合融资成本3.92%,较2021年下降0.54pct,保持行业内优势地位。公司拟募资不超过125亿元用于广州保利领袖海等14个项目和补充流动资金15亿元,有望1)扩大业务规模,提升市场竞争力。2)优化资产负债表,加速规模扩张。3)补充流动资金,缓解业务增长带来的现金需求压力。 盈利预测与投资评级:公司2022年保持拿地节奏,在广州、上海、南京、合肥、厦门、成都等城市都实现了拓展金额的同比增长,未来有望受益于供给端分化实现销售持续增加,并且公司待结算资源丰富。因此我们预计公司2023-2025年EPS为1.77/2.11/2.49元/股,4月3日股价对应2023-2025年PE估值分别为8.27/6.94/5.87倍,维持“买入”评级。 风险因素:房地产调控政策收紧或放松不及预期。地产行业销售下行幅度超预期,定增发行不及预期。公司房地产销售不及预期;公募REITs发行不及预期。
保利发展 房地产业 2023-03-29 13.73 21.19 116.89% 15.34 8.10%
14.85 8.16%
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战略:高屋建瓴,坚守与变革中保持组织活力。复盘公司历年的战略,从长期战略来看,主战略方向经历了4次变迁,始终坚守不动产开发主业不动摇,并根据行业和自身发展的不同阶段,对主战略做出前瞻性的调整,体现出公司坚定的战略定力和前瞻的战略定位。从短期对行业的研判与策略调整来看,能够准确研判行业趋势,结合自身发展需求贴合政策和市场环境,灵活调整经营策略。从战略落地来看,组织架构的变更验证公司的战略落地,同时公司无惧变革,近年创立业务共享中台,在组织活力方面锐意进取。2021年公司新任管理层带领公司平稳穿越周期,并积极增持彰显发展信心。 销售:坚定围绕核心城市,区域深耕效果显著。2022年公司实现全口径销售金额4573.01亿元,同比下降14.51%,实现全口径销售面积2747.95万平,同比下降17.6%,销售表现优于大市,在行业下行、民企信用风险升级和行业加速出清等机遇与挑战中,公司积极抓住土地市场和销售市场带来的双重机遇,加大在核心城市核心区域的拿地和推货力度,全口径销售金额行业排名提升2名至行业第2名。公司在区域布局方面始终以中心城市为核心,坚持城市群深耕战略,使得公司在下行周期中能够保持稳定,拥有穿越周期的定力,在本轮下行周期中,公司的核心城市深耕战略仍然在不断得以验证,核心城市市占率逆势提升。我们认为2023年市场将延续分化,公司城市深耕的效果有望转化为销售额和市占率的提升。 土地:顺周期以销定产,保持节奏把握机遇。复盘2011年-2022年公司的拓展情况,公司拿地策略同时兼顾顺周期以销定产保障开发和择时拿地提升利润率,既能顺周期保障公司开发需求、减少逆周期拿地带来的运营风险,又能在较短时间尺度内精准研判,择时拿地,提高拓展利润率。在2021年以来的下行周期中,公司在保持稳健的同时,也把握住了行业出清和土地市场深度调整所带来的拓展机遇,2022年拓展项目91个,拓展金额1613亿元,同比下降13%,位列百强房企第一名,拿地强度34.7%,基本与2021年持平,三千亿级房企中位列第二。从结构上来看向一二线核心城市聚焦,积极获取核心区域的优质地块。 融资:融资渠道畅通,定增打开扩表空间。2019年后公司开始提前主动降低杠杆,2021年和2022年在行业深度调整阶段,公司凭借财务稳健和国企背景优势享受到融资环境改善的行业红利,融资优势得以凸显,有息负债规模增速提升。房企股权融资开闸后,公司拟募资不超过125亿元,有助于扩大公司业务规模,提升市场竞争力;优化资产负债表同时补充流动资金缓解业务增长带来的现金需求压力。 格局重塑凸显成长价值。我们认为当前房地产行业在短、中、长期存在三大格局重塑的机遇,公司凭借短期供给、中期融资和经营、长期全国化逻辑等禀赋优势,叠加近年来表现出的积极进取态势,公司有望在行业三大格局重塑中把握行业变革的机遇,穿越周期走向行业第一。1)格局重塑一:短期市场分化加剧,稳健穿越周期强者更强。2)格局重塑二:中期民企缩表大势所趋,有效扩表实现规模增长。3)格局重塑三:长期穿透规模增长逻辑,全国化更具优势。预计公司2022-2024年EPS为1.53/1.73/1.92元/股。随着公司此前销售项目陆续进入结算周期,我们预计公司2022年-2024年房地产业务结算收入增速分别为-2.7%/16.2%/12.8%。预计公司2022年-2024年EPS分别为1.53/1.73/1.92元/股,给予公司2023年目标价21.89元/股。考虑到后续随着房地产市场逐步修复,行业估值水平有望回升,同时我们看好公司作为房地产行业龙头国企在市场复苏中的销售弹性和规模增长,因此首次覆盖给予“买入”评级。 风险因素:政策风险:房地产调控政策收紧或放松不及预期。市场风险:地产行业销售下行幅度超预期。业务风险:公司地产销售业务和其他业务拓展不及预期。存在可比公司与公司在不同市场导致的估值偏差风险。
华发股份 房地产业 2023-03-29 10.50 -- -- 12.25 16.67%
12.25 16.67%
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营收逆势增长,毛利率下降利润承压。公司2022年实现总营收591.9亿元,同比增长15.51%,在行业持续下行的背景下,公司的总营收能够实现逆势增长15.51%主要由于公司2022年竣工面积持续增加,2022年竣工面积660.39万平,同比增加5.09%,结算节奏加快。2022年实现归母净利润25.78亿元,同比下降19.31%,扣非归母净利润24.17亿元,同比下降17.78%。公司净利润下降主要由于:1)低利润项目进入结算期导致毛利率下降;2)权益比例下降;3)计提资产减值7.6亿元。随着后续低利润地块结算结束,毛利率有望底部回升,并且公司在上海集中供地中多宗总价较高地块均为100%权益拿地,项目权益比有望回升。 销售:销售优于大市,“压舱石”华东区域贡献率提升。2022年公司销售面积401万平方米,同比下降14.5%,实现销售金额1202.41亿元,同比微降1.4%,位列百强房企第18名,较2021年大幅提升14位。华东大区表现突出,2022年实现销售金额779.09亿元,同比大幅增长40.83%,销售占比64.79%,较2021年提升19.31pct,成为公司业绩的“压舱石”。 2023年1-2月,公司实现销售金额249.76亿元,同比增长85.41%,位列百强房企第8名,随着行业复苏企稳,公司在2022年逆势拿地拓展形成的供给优势有望继续凸显。 拿地:聚焦核心城市核心区域,优质土地资源丰富。2022年公司共拿地22宗,成交总价409.5亿元,同比上升124.8%,拿地强度由2021年14.9%上升至34.1%,其中上海、杭州、成都和珠海都有斩获。公司持有待开发土地计容建筑面积386.38万平。我们认为后续市场或将仍然延续城市分化,公司则有望凭借核心区域的丰富土储,受益于供给端分化,实现销售的持续增加。同时公司在2022年土地市场遇冷阶段保持拿地节奏,地块利润率情况好转,项目权益比有望增加。 融资:三道红线保持“绿档”,定增募资有望增强资本实力。2022年公司强化资金资本运作,有序推进再融资工作,继续维持“三道红线”绿档,公司现存债券规模359.80亿元,考虑行权2022年内待偿还155.5亿元。作为地方龙头国企,公司融资手段丰富、融资渠道通畅,全年公开发行境内债券超160亿元。2022年12月公司发布定增预案募资60亿元,预计可以补充15亿元流动资金,定增完成后公司总资产和净资产均将有所增加,有望增强公司资本实力、优化资产负债结构,助力公司抓住机遇实现规模增长、提升市场份额。 维持公司“买入”评级。公司2022年竣工项目增加,结算节奏加快,并且公司待结算资源丰富,预计公司业绩有望维持稳定发展,随着毛利率和权益比较低项目逐步结转完成后,利润情况较好项目逐步进入结转,归母净利润有望恢复增长。预计公司2023-2025年EPS为1.33/1.50/1.78元/股,维持“买入”评级。
华发股份 房地产业 2023-02-07 8.99 -- -- 11.92 28.17%
12.25 36.26%
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事件: 1)公司 1月 19日发布 2022年度业绩快报:2022年实现营业总收入 591.29亿元,同比上升 15.39%;实现净利润 47.13亿元,同比上升 0.78%;实现归母净利润 25.62亿元,同比下降 19.80%;基本每股收益 1.12元/股,同比下降 16.42%。 2)根据克而瑞数据,公司 2023年 1月实现全口径销售金额 121.9亿元,同比上升 19.3%,排名较 2022年 12月提升 11名至第 7名。 总营收逆势增长,行业下行叠加权益比下降致归母净利下降。在 2022年行业整体持续下行周期中,公司通过财务运营、增加核心城市布局以及积极推盘去化,同时也对产品力、服务力和交付力进行提升,总营收实现 15.39%的逆势增长,实现销售回款 734亿元,同比增长 4.86%。利润方面,受到行业整体利润率下行影响,公司净利润率下降 1.16pct,净利润基本与 2021年持平。但受到 2022年结算项目中权益比例下降影响,少数股东损益占比提升 13.95pct,致归母净利润同比下降 19.80%。 坚守核心城市销售排名大幅提升,保持拿地节奏布局核心区域。公司 2022年实现销售面积 401万平方米,同比下降 14.5%,实现销售金额 1202亿元,同比下降1.4%,在 2022年行业持续下行的严峻形势下,公司销售基本持平的表现优于大市。其中上海单城销售金额 297.46亿元,同比增长 235.28%,单城销售贡献率达到 24.7%,较 2021年的 7.28%有明显提升,公司抓住市场机遇实现了核心城市的销售大幅提升。百强房企排名由 2021年底第 32名提升 14名至 2022年末第 18名,提升幅度较大。2022年以来公司保持拿地节奏,根据克而瑞数据,2022年公司共拿地 22宗,成交总价 409.5亿元,同比上升 124.8%,规划建面 187.0万平,同比增长 30.4%,拿地强度由 2021年 14.9%上升至 34.1%,其中公司 2022年提高在高能级核心城市的拿地力度,在上海、杭州、成都和珠海都有斩获,一线/二线/三线城市新增土储规划建面占比分别为 31.46%/60.34%/8.20%,拿地金额占比分别为 61.54%/36.17%/2.29%,其中公司 2022年在上海权益拿地金额219.09亿元,位列上海权益拿地金额榜单第一名。公司 2022年抓住土地市场机遇,积极布局核心城市核心区域,补充核心城市核心区域土地储备,我们认为后续市场或将仍然延续城市分化,特别是如果需求端政策继续放松,核心城市核心区域有望率先量价提振,公司则有望凭借 2022年以来更加丰富的核心区域土储受益于供给端分化,实现销售的持续增加。同时公司在 2022年土地市场遇冷阶段保持拿地节奏,地块利润率情况好转,并且公司在上海集中供地中多宗总价较高地块均为 100%权益拿地,项目权益比有望增加。 定增募资增强资本实力,收购核心资产化解合作风险。2022年 12月公司发布定增预案募资 60亿元,截至 23年 1月 5日定增已获证监会受理,预计可以补充15亿元流动资金,定增完成后公司总资产和净资产均将有所增加,有望增强公司资本实力、优化资产负债结构,助力公司抓住机遇实现规模增长、提升市场份额,同时改善公司现金流状况,降低融资风险,增加公司稳健经营能力。公司 14亿元收购融创昆明文旅城二期 40%股权,35.7亿元收购融华置地 51%股权,积极化解合作方风险,收购项目股权增厚核心资产。 维持“买入”评级。2023年 1月公司实现销售金额 121.9亿元,同比实现 19.3%增长,排名跃升进入百强房企第 7名,进入行业 TOP10,供给端优势进一步凸显。公司目前待结算资源丰富,总营收有望保持稳定发展,毛利率和权益比较低项目逐步结转完成后,随着利润情况较好项目逐步进入结转,归母净利润有望恢复增长。拿地和销售方面,公司保持拿地节奏,新增拿地面积主要位于上海、杭州、珠海等城市能级较高有望受益于供给端分化实现销售持续增加,因此维持公司“买入”评级。 风险因素:房地产调控政策收紧或放松不及预期,地产行业销售下行幅度超预期,公司地产开发业务和其他业务拓展不及预期,收购及定增事项不及预期。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名