2024公司实现收入7013亿元，同比降低8.2%；实现归母净利润29.5亿元，同比降低77.5%。剔除上年美凯龙重组获得的95.22亿元收益后，归母净利润同比下降17.8%。全年毛利率同比上升1.5个百分点，但利润下降较多主要系资产减值同比增多23.9亿元。公司供应链与地产业务经营业绩平稳，毛利率分别同比上升0.2与2.3个百分点。全年分红率达到70%，按当前股价计算股息率为6.9%，高股息属性凸显。 事件公司发布2024年年报，2024年公司实现收入7013亿元，同比降低8.2%；实现归母净利润29.5亿元，同比降低77.5%。 简评减值增多拖累业绩。2024年公司实现收入7013亿元，同比降低8.2%；实现归母净利润29.5亿元，同比降低77.5%。归母利润下降较多主要原因在于，1）2023年公司存在美凯龙重组收益95.22亿元，剔除这部分影响后2024年公司归母净利润同比下降17.8%。2）计提资产减值增多。2024年公司计提资产减值62.9亿元，同比增加23.9亿元。主要为房地产业务存货跌价准备计提较多。 供应链与建发房产经营业绩平稳。分业务看，2024年公司供应链/房地产/家居商场运营业务收入分别为5089/1846/78亿元，毛利率分别为2.2%/13.8%/57.5%。其中供应链业务收入同比降低14.2%，毛利率同比增长0.2个百分点，贡献归母净利润35.1亿元，同比降低11.3%，主要系2023年存在收购阳光纸业股权贡献约3亿元的一次性收益；房地产业务收入同比增长10.9%，毛利率同比增长2.3个百分点，贡献归母净利润3.43亿元，同比增长79.3%；其中建发房产贡献20.21亿元，同比减少0.29亿元；联发集团亏损17.72亿元，减亏0.86亿元。家居商场运营业务中，美凯龙贡献归母净利润为-9.03亿元。 销售投资规模下降，土储聚焦一二线城市。公司2024年房地产业务全口径销售金额1565亿元，同比降低31.9%；拿地金额635亿元，同比下降51.9%；投资强度为41%，同比降低17个百分点。新增土储更加聚焦一二线城市，2024年拿地金额中97%位于一二线城市，同比增加7个百分点。积极分红回馈股东，高股息属性凸显。此前公司提出2024-2025年现金分红率不低于30%，且每年每股分红不低于0.7元。2024年公司拟每股分红0.7元，分红率达到70%，按当前股价计算股息率为6.9%。公司连续7年股息率稳定在5%以上，高股息属性凸显。 下调盈利预测，维持买入评级与目标价不变。公司近年来积极布局核心城市优质地块，土储结构逐步优化，有望受益于核心城市复苏。我们预测公司2025-2027年EPS分别为1.17/1.33/1.42元（原预测2025-2026年EPS为1.73/2.16元）。维持买入评级与目标价13.80元不变。风险分析1）公司供应链运营业务商业模式为根据商品成交额并按照一定比例收取固定的费用，公司收入规模和盈利能力都有可能受到大宗商品价格变动冲击，公司积极拓展供应链业务品类和区域，但新品类和新区域都需要培育的过程，且过程中面临风险。此外，海外业务是公司供应链业务的重要组成，当前海外主要经济体面临衰退，俄乌战争也带来地缘政治风险，都有可能对公司业务造成影响。 2）公司房地产业务板块由建发房产和联发集团两个主体运营，联发集团在三四线城市有较多存货，或对公司销售造成拖累，此外，尽管建发房产布局于核心城市的核心区域，在过去取得了优异的销售成绩，但这并不能代表未来。

4月 14日，公司发布 2024年年报：全年实现营业收入 7012.96亿元，同比-8.17%； 实现归母净利润 29.46亿元，同比-77.52%，扣非归母净利润 19.05亿元，同比-20.85%； 全年拟每 10股派发现金红利 7元（含税）。 剔除重组收益后业绩有韧性，非经常性损益带动业绩下滑2024年， 剔除美凯龙重组收益影响后， 公司可比口径归母净利润为 35.82亿元，同比-17.75%，主要原因包括： 1） 供应链运营： 营收同比-14.23%，归母净利润同比-11.33%， 2023年股权投资收益贡献利润约 3亿元， 2024年无此项； 2） 房地产业务： 营收同比+10.09%，归母净利润同比+79.33%， 建发房产和联发集团分别计提减值 37.09亿元和 20.92亿元， 较 2023年合计多计提 28.70亿元； 3） 家居商场运营：美凯龙受信用和资产减值、公允价值变动等影响， 2024年带来归母净亏损9.03亿元，同比多亏损 3.40亿元（2023年仅合并美凯龙 9-12月的利润表）。 房地产销售排名稳固，拿地积极土储优质2024年公司房地产业务总销售金额为 1565亿元，同比-31.82%；其中建发房产销售金额 1335亿元，同比-29.41%，居行业第 7（2023年居第 8）；联发集团销售金额 262亿元，同比-35.00%。 2024年公司拿地 26宗，总拿地金额 635亿元，聚焦核心城市，其中一二线城市占比接近 97%，拿地强度 0.41。 积极分红回报股东，高股息凸显红利属性2024年全年拟每股分红 0.7元（含税），以 2024年末股价计算，股息率为 6.65%。 公司规划 2024-2025年每年分红比例不低于可供分配利润的 30%，且每年每股分红不低于 0.7元人民币，低估值、高股息凸显公司长期配置价值。 投资建议我们预计公司 2025-2027年营业收入分别为 7157.51/7287.04/7439.25亿元，同比分别+2.06%/+1.81%/+2.09%；归母净利润分别为 34.47/39.76/44.00亿元，同比分别+17.01%/+15， 34%/+10.68%， 3年CAGR为14.31%,EPS分别为1.17/1.35/1.49元/股。 公司供应链风控能力强，地产投销积极稳健，预计未来扣非业绩持续增长，维持“买入”评级。 风险提示： 大宗商品价格剧烈波动； 政策效果不达预期； 房企流动性风险加剧。

2025年4月14日公司发布2024年年报，全年实现营收7013.0亿元，同比-8.2%；归母净利润29.5亿元，同比-77.5%；扣非归母净利润19.1亿元，同比-20.9%。拟每10股派发现金红利7元，占归母净利润比例70.0%。 营收利润均下滑，各业务板块当期业绩承压：2024公司营收下滑主要由于供应链经营货物价格下滑所致，归母净利润大幅下滑主因是2023年收购美凯龙29.95%股份，取得归母重组收益95.22亿元计入非经常性损益，剔除重组收益后2024年归母净利润同比下滑幅度收窄至17.75%。 供应链板块：2024年分部实现营收5089.4亿元，同比-14.2%，实现归母净利润35.1亿元，同比-11.3%。2024年供应链业务毛利率2.21%，同比提升0.17pct。 房地产板块：2024年分部实现营收1845.8亿元，同比+10.9%，实现归母净利润3.4亿元，同比增速79.3%；其中建发房产贡献归母净利润20.2亿元，同比减少0.3亿元，联发集团贡献归母净利润-17.7亿元，同比减亏0.9亿元。虽然整体市场下行，建发房产和联发集团分别计提减值37.1亿元和20.9亿元，但公司地产板块毛利率从2023年的11.51%逆势提升至2024年的13.81%，体现其良好的管理经营能力。 家居商场运营板块：2024年分部实现营收77.76亿元，实现归母净利润-9.0亿元。分部贡献亏损主要由于计提资产和信用减值、下调投资性房地产公允价值等。 房地产销售排名提升，投资专注核心城市：2024年公司总销售金额1565亿元，同比-31.8%；其中建发房产销售金额1335亿元，同比-29.4%，居行业第7（2023年居第8）；联发集团销售金额262亿元，同比-35.0%。2024年公司拿地26宗，总拿地金额635亿元，其中一二线城市占比接近97%。 公司供应链风控能力强，地产投销积极稳健，预计未来扣非业绩持续增长。我们调整公司2025-2027年归母净利润分别为38.1亿元、42.5亿元和46.9亿元，同比增速分别为29.3%、11.6%和10.4%，公司股票现价对应2025-27年PE估值为7.8/7.0/6.4倍，维持“买入”评级。 大宗商品价格剧烈波动；房地产市场销售低迷；政策不及预期。

2M2025销售213亿元、同比+5%，销售排名升至第4，其中杭州销售达51亿元、位居杭州市场第一位，同期拿地强度达55%。根据克而瑞榜单，建发房产2025年2月实现销售金额98亿元，同比+27.3%；1-2月累计销售金额185亿元，同比+15.3%；算上联发集团后，公司2月实现总销售金额112亿元，同比+14.2%；1-2月累计销售金额213亿元，同比+5.1%，好于行业平均水平。在行业逆境中，公司凭借优异的项目区域布局、品牌效应使得销售端呈现更强韧性；建发房产1-2月在杭州市场实现流量金额50.55亿元、权益金额35.44亿元，位居杭州市场第一位。根据克而瑞数据，建发房产及联发1-2月合计销售额全国排名第4位，较2024年末继续提升3名，实现逆境弯道超车。拿地方面，1-2月建发房产拿地金额101亿元，去年同期未拿地，拿地销售金额比高达54.7%。 拟每股派发中期现金红利0.4元，占比剔永续债后3Q24业绩达71%，积极落实24-25年每股0.7元的高分红战略、对应股息率高达7%。2025年1月2日，公司发布关于2024年中期利润分配方案公告，公司拟向全体股东每股派发现金红利0.4元，派发现金红利占比2024年前三季度归母净利润比例57.28%，占比剔除永续债后的2024年前三季度归母净利润71.25%。此外，公司此前发布公告通过《关于交易完成后增强股东回报规划的议案》，拟针对2024、2025年度制订利润分配预案：每年现金分配利润不少于当年归母可供分配利润的30%，且每年每股分红不低于0.7元，按照目前股价计算股息率可达6.97%。 公司此次派发中期现金分红，表明积极落实高分红战略，分红规模可观、诚意满满，有效保护股东利益。 公司拟31亿收购建发房产10%股权、并获股东大会通过，对建发国际优质资产浓度提升、增强公司盈利能力，预计后续将继续收购剩余股权。2024年12月17日，公司公告，董事会通过议案，拟收购控股股东建发集团持有的建发房产10%股权，收购价格对应估值30.66亿元；本次交易后公司将持有建发房产股份从此前的54.654%提升至64.654%股权。目前建发房产扣除永续债后股东权益账面价值285亿元，本次评估价307亿元，增值率7.48%，对应评估PB1.07倍，收购完成后有利于增强公司盈利能力。12月27日，公司公告，建发股份拟收购建发房产10%股权的议案获得股东大会表决通过，在这次表决中，大股东建发集团回避表决，中小股东投出高达99.55%的同意票。此外，公司曾公告，建发集团2009年曾做过同业竞争承诺，将在合适时机将所持有建发房产45.346%股权转给建发股份，本次收购建发房10%股权之后，建发集团还持有35.346%股。我们预计未来建发股份将继续收购建发集团剩余股权，以履行2009年同业竞争承诺。 投资分析意见：销售排名提升、杭州销售靓丽，拿地保持积极态势，维持“买入”评级。 建发股份作为厦门国企，主营供应链运营及房地产两大业务，经营表现积极；公司近期计划收购建发房产优质股权，后续有望在业绩和估值方面双双获得提振；并计划24、25年每股分红不低于0.7元，分红规模可观、诚意满满，高股息优质标的。我们维持24-26年归母净利润预测为32.2、40.3、42.0亿元，对应24/25PE仅为9.5X/7.6X，当前公司估值仍具备吸引力，维持“买入”评级。 风险提示：房地产行业销售超预期下滑，公司收到厦门证监局警示函，公司相关人员收到监管谈话措施决定。

收购建发房产收购建发房产10%股权增厚归母净利润建发股份2024年12月公告拟收购控股股东建发集团持有的建发房产10%股权，收购价格为30.66亿元，交易完成后建发股份持股比例提升至64.654%。 交易完成前后，建发房产业绩均纳入建发股份合并报表，但交易后建发房产业绩归属于建发股份母公司的部分会增厚。根据公司公告，建发房产近几年经营情况良好，2020年-2023年，建发房产分别实现归母净利润42亿元、43亿元、44亿元、45亿元，在房地产行业下行的年份仍然能实现稳健的盈利。2024年1-9月，建发房产实现归母净利润16.05亿元，更多利润结算预计在2024Q4实现。 2024Q1-3建发股份归母净利润20.58亿元，增加建发房产10%带来的利润增厚约为7.8%。 拟拟2024-2025年分红不低于0.7元每股，高股息率2024年12月公司公告，董事会拟制定2024-2025年度利润分配预案，每年以现金方式分配的利润不少于当年实现的合并报表归属于上市公司股东的可供分配利润的30%，且每年每股分红不低于0.7元人民币。2025年1月2日建发股份派发2024年中期现金分红每股0.4元（含税），对应的现金红利占2024Q1-3归母净利润的57%，剔除永续债利息后占2024Q1-3归母净利润的71%。以2025年1月20日公司股价9.66元每股计算，股息率约为7%。 计提减值充分2020-2024Q3，公司累计资产减值损失142.5亿元，计提减值较为充分。归母净利润分结构来看，2024Q1-3供应链业务归母净利润22.44亿元，同比-10%；房地产业务归母净利润3.81亿元，同比-19%，其中建发房产和联发集团计提减值13.29亿元；公司收购的红星美凯龙因出租率阶段性下滑、给予商户的稳商留商优惠增加、投资性房地产的公允价值变动损失增加等因素，综合导致红星美凯龙归母净利润为-19.11亿元，为建发股份家居商场运营业务贡献归母净利润-5.67亿元。从公司主营业务利润结构来看，公司供应链和房地产业务均贡献正利润，家居业务对公司的拖累较多。我们认为，伴随国补等消费政策的推动，家居业务可能会有业务上的逐步好转，公司家居业务利润拖累会有所减轻。 投资建议我们认为建发股份2024年Q4以来通过取消配股、公告分红方案、计划收购建发房产股份增厚归母净利润这一系列行动，凸显了公司对于股东回报的积极维护。此外2024年前三季度公司家居分项业务对盈利的拖累，我们认为伴随国补政策的持续推进，有望得到好转。我们认为公司2025年受1）主营业务利润增厚；2）家居业务利润好转；3）稳定分红等方面因素影响，可能会有较明确的估值修复，因此我们维持公司“买入”评级。 风险提示公司收购股权事项的推进不及预期，房地产业务销售量价表现的不确定性。

事件近期， 建发股份披露 2024年三季报。从年初到本报告期末， 实现营业总收入 5021亿，同比减-16.13%；归母净利 20.58亿， 同比减-83.43%； 扣非后的归母净利 13.2亿， 同比减-39.3%；基本每股收益 0.57元，加权平均净资产收益率 2.95%； 经营活动产生的现金流量净额为-141亿元，同比减-157.9%。 公司增持 10%房产子公司股权事宜，已获股东大会投票通过。 点评建发股份第一大股东为建发集团持股 46.03%， 实控人为厦门市国资委。建发股份所从事的主营业务， 包括供应链运营业务和房地产业务。 一、业务板块情况>>供应链业务， 今年上半年实现归母净利润 14.21亿元，同比减少2.52亿元，主要是由于受到宏观经济形势、大宗商品价格波动及传统汽车行业疲软影响，公司部分大宗商品集采分销业务和汽车销售业务利润较上年同期下降所致。 >>房地产分部之 2家传统子公司。 24半年报披露， 子公司建发房产和联发集团，分别贡献“归母净利润”为 3.46亿、 -2.85亿。该分部半年度并表到建发股份的“归母净利润”为 1.55亿元，同比 23年同期减少 0.95亿元。 >>房地产分部之美凯龙。该公司是国内领先的家居装饰及家具商场运营商和泛家居业务平台服务商；建发股份 2023年斥资 62.86亿元收购美凯龙 29.95%股份，成为第一大股东; 由于美凯龙商场出租率阶段性下滑，和公允价值变动损失增加等因素有关， 24半年度并表到建发股份的“归母净利润”为-3.77亿元。 二、季度业绩情况今年前三个季度， 公司业绩下降的主要原因， 是由于 23年同期将美凯龙纳入本公司合并报表，根据《企业会计准则第 20号一企业合并》第十三条的规定，确认归属于上市公司股东的重组收益约 95亿，本年无类似事项。 若， 剔除上述事项的影响后， 2024年 1-9月“归属于上市公司股东的净利润” 同比减少 8.72亿元，同比仅下降 29.76%。 而公司 2024年前三季度经营活动产生的现金流量净额下降主要是由于报告期房地产业务销售回款减少所致。 三、子公司股权变更情况背景： 建发房产的第一大股东，为上市公司建发股份持股 54.65%，第二大股东为建发集团持股 45.35%。 股东建发集团早先已年报公开披露，为解决历史遗留问题的承诺， 经厦门市国有资产监督管理委员会批准后，其将在合适的时机将建发房产剩余 45.346%股权转给建发股份。 近期，子公司建发房产已开展扣除永续债后的资产评估工作， 权益评估值为306.63亿元， 若过户 10%股权对应为 30.66亿元。 12月 27日召开的股东大会，其中第 9项议案， 《关于收购建发房产10%股权和增强股东回报规划的议案》，获得表决通过。预计 25年实施后，公司对建发房产的并表比例，将从之前的 54.65%提升到 64.65%。 我们认为此版相比 23年的股权 8%的收购议案，步伐更大一些。 本交易有利于增强公司 25年盈利能力，不会损害公司及其股东特别是中小股东的利益。 四、分红回报提升情况之前， 公司已制定 2023-2025股东回报规划， 并得到股东大会批准。 本次股东大会，对 2024-2025回报规划升级调整为：每年以现金方式分配的利润不少于当年实现的合并报表归属于上市公司股东的可供分配利润的 30%，且每年每股分红不低于 0.7元人民币。 此议案也得到股东大会表决通过，我们认为每股分红最低金额的明确， 有望进一步增强中小股东对公司的投资信心。 投资评级展望未来， 在国内国际双循环战略背景下，我国供应链行业将迎来中国企业“走出去”带来的市场机遇。而供应链板块是公司的最主要利润来源， 七大专业供应链的出海方向， 各具特色。 目前， 公司不断加快全球的扩张步伐，目前已与超过 170个国家和地区建立了业务关系。已披露年报的收入结构拆分可看到，境外营收占比，从 2019年的 10%，连续 5年，逐步提升到 2023年的 17%。 而境内，则进一步巩固国内头部供应链运营企业的行业地位，进而实现供应链业务内外的良性互利双循环。 我们主要看好公司供应链出海战略的发展， 叠加房地产风险可控，分红股息率的提升等综合因素的考虑， 继续推荐， 维持“增持” 评级。 风险提示供应链业务面临的主要风险是，价格风险、信用风险、货权风险、汇率风险、行业竞争风险、地缘政治波动带来的风险。 房地产业务面临的主要风险是：政策、市场竞争激烈程度、房产开发的管理风险、租赁带来的周期波动风险。

2024年12月17日，公司公告：一是以30.66亿元收购建发房产10%股权，二是增强股东回报规划。 收购建发房产股权有助于增厚公司利润。公司拟以评估价30.66亿元收购控股股东建发集团持有的控股子公司建发房产10%股权，本次交易完成后，公司将持有建发房产的股权将由54.654%升至64.654%。本次收购有助于增强公司自身的盈利能力，增厚归母净利润，并推进建发集团逐步履行历史遗留的向公司转让建发房产少数股权的承诺。 收购定价合理，体现公司诚意。截至10月31日，建发房产扣除永续债后的归母净资产为285.29亿元，公司本次收购的评估价为306.63亿元，增值率7.48%，对应的收购PB为1.07倍。我们认为本次收购的估值水平较低，定价较为合理，体现出公司维护中小股东利益的诚意。 提升股东回报，股息率具备吸引力。本次收购事项完成后，公司拟发布“增强股东回报规划”，拟针对2024年度和2025年度，每年以现金方式分配的利润不少于当年实现的合并报表归属于上市公司股东的可供分配利润的30%，且每年每股分红不低于0.7元人民币，表明公司积极重视股东回报及市值管理。若以12月17日收盘价10.18元/股进行计算，公司2024及2025年的股息率将达到6.88%，较高的股息率一方面具备吸引力，另一方面能成为股价的安全垫。 考虑到公司旗下地产公司近两年获取的较高利润率的项目有望于明年陆续进入结转通道，本次公司收购建发房产10%股权的事项完成后，有助于增厚公司自身利润，后续利润有望进一步上升。我们预计公司2024-2026年归母净利润分别为32.2亿元、43.1亿元和47.0亿元，同比增速分别为-75.4%、34.0%和9.1%，公司股票现价对应2024-2026年PE估值为9.3x/7.0x/6.4x，维持“买入”评级。 大宗商品价格剧烈波动；房地产市场销售低迷；政策不及预期。

事件： 公司 2024年 12月 17日发布《 关于收购建发房产 10%股权暨关联交易和增强股东回报规划的公告》。 拟收购建发房产 10%股权， 收购对价约为评估值的 1.07XPB。 为增强公司盈利能力，并推进建发集团逐步履行历史遗留的向公司转让建发房产少数股权的承诺，公司拟收购控股股东建发集团持有的建发房产 10%股权，收购价格为建发房产 10%股权对应评估值 30.66亿元。 交易完成后，建发房产仍纳入公司合并报表范围， 公司持股比例将提升至 64.654%。 以 2024年 10月 31日为基准日，建发房产扣除永续债后股东全部权益账面价值285.29亿元，评估值 306.63亿元，对应 PB 为 1.07倍。 收购后有利于增强公司盈利。 从资产质量来看，建发房产近几年经营情况良好， 2024年 1-11月，销售额已经跃升至行业第 7名。 2020年-2023年，分别实现归母净利润 42、 43、 44、 45亿元，在房地产行业下行的年份仍然能实现稳健的盈利， 2024年 1-9月归母净利润为 16.05亿元。以建发房产 2023年归母净利润 45亿元为基础，相比交易前将增加公司归母净利润约 4.5亿元，占到公司 2023年剔除重组收益后归母净利润的12.6%。以 2024年 1-9月归母净利润 16.05亿元为基础，交易后将增加归母净利润 1.6亿元，占公司当期归母净利润的 7.8%。 拟分红不低于30%，对应2024-2025年股息率达6.9%。公司董事会 拟制定 2024-2025年度利润分配预案，每年以现金方式分配的利润不少于当年实现的合并报表归属于上市公司股东的可供分配利润的 30%，且每年每股分红不低于 0.7元人民币。 以 2024年 12月 17日公司收盘价 10.18元/股来计算， 对应股息率达 6.9%，体现了对股东的积极回馈和重视。 投资建议：维持“买入”评级。 考虑到公司地产业务土储布局优质， 销售拿地保持韧性，若本次收购建发房产股权完成将进一步增强盈利能力； 供应链板块保持现有业务优势的同时加快国际化布局， 市占率持续提升；分红可观，股息率具备吸引力，维持公司“买入”评级。 由于本次交易尚未完成， 我们维持此前盈利预测不变， 预计 2024/2025/2026年公司营业收入分别为 6910/7125/7340亿元；归母净利润分别为 31.8/39.8/44.8亿元； 对应 EPS 为 1.08/1.35/1.52元；对应 PE 为 9.4/7.5/6.7倍。 风险提示： 地产政策放松不及预期，开发业务毛利率改善不及预期，大宗商品价格波动风险。

收购建发房产股权，利润分配承诺彰显信心，维持“买入”评级2024年12月17日，建发股份发布公告称，拟以30.66亿元收购建发房产10%股权，同时承诺每年以现金方式分配的利润不少于当年归属于上市公司股东的可供分配利润的30%，且每年每股分红不低于0.7元人民币。公司整体经营情况稳健，双主业运营协同共振，此次关联交易可增强公司盈利能力，分红承诺将提振投资者信心。我们维持盈利预测，预计2024-2026年归母净利润分别为50.5、64.3、78.0亿元，EPS分别为1.7、2.1、2.6元，当前股价对应PE估值分别为6.1、4.8、3.9倍，公司多元业务协同发展，经营业绩有望长期向好，维持“买入”评级。 收购建发房产股权，夯实资产质量增强盈利能力2024年12月17日，建发股份发布公告称，为增强公司盈利能力，并推进建发集团逐步履行历史遗留的向公司转让建发房产少数股权的承诺，公司拟收购建发集团持有的建发房产10%股权，收购价格为标的公司10%股权对应评估值30.66亿元。完成收购后，建发股份持有建发房产的股权比例将从54.654%提升至64.654%。建发房产为国内头部房地产企业，经营稳健，2023年建发房产实现归母净利润45亿元，在房地产行业下行的年份仍然能实现稳健的盈利。2024年1-9月，建发房产实现归母净利润16.05亿元。根据克而瑞发布的中国房地产企业销售榜显示，2024年1-11月，建发房产销售额已经跃升至行业第7名，此次关联交易可进一步夯实公司资产质量、增厚公司盈利能力。 利润分配承诺彰显信心，增强回报保护股东利益公司为增强股东回报，保护中小股东利益，公司拟针对2024年度和2025年度制订利润分配预案：每年以现金方式分配的利润不少于当年实现的合并报表归属于上市公司股东的可供分配利润的30%，且每年每股分红不低于0.7元人民币，以此计算，建发股份的股息率约为7%，远超市场平均股息率。此举将大幅提升投资者特别是中小股东对公司的投资信心。 风险提示：大宗商品经营不及预期、房地产行业恢复不及预期。

投资要点：公司拟31亿元收购建发房产10%股权、对应PB1.07倍，对建发国际优质资产浓度提升、并增强公司的盈利能力，预计后续仍将继续收购剩余股权。公司发布公告，公司董事会通过议案，拟收购控股股东建发集团持有的建发房产10%股权，收购价格对应估值30.66亿元；本次交易后公司将持有建发房产股份从此前的54.654%提升至64.654%股权。目前建发房产扣除永续债后股东权益账面价值285亿元，本次评估价307亿元，增值率7.48%，对应评估PB1.07倍；对比23年12月公司曾公告建发房产评估PB为1.27倍，本次估值诚意满满，收购完成后有利于增强公司盈利能力。此外，公司曾公告，建发集团2009年曾做过同业竞争承诺，将在合适时机将所持有建发房产45.346%股权转给建发股份，本次收购建发房10%股权之后，建发集团还持有35.346%股。我们预计未来建发股份将继续收购建发集团剩余股权，以履行2009年同业竞争承诺。 公司计划24、25年每股分红不低于0.7元，分红规模可观、诚意满满，现价对应今明两年股息率高达6.9%，当属高股息优质标的。此外公司通过《关于交易完成后增强股东回报规划的议案》，拟针对2024、2025年度制订利润分配预案：每年现金分配利润不少于当年归母可供分配利润的30%，且每年每股分红不低于0.7元，按照公司目前29.47亿股份计算，对应2024、2025年的分红将均达21亿元，则按照目前股价计算股息率可达6.88%。分红规模可观、诚意满满，有效保护股东利益。 房地产业务销售排名持续提升、土储聚焦一二线，供应链业务持续深化专业化发展、对公司的业绩和现金流贡献均相对稳健。房地产业务方面，2024Q1-Q3公司地产分部营收813.7亿元，同比+26.0%；归母净利润3.8亿元，同比-19.0%。根据克而瑞，2024年前11月，建发房产销售金额1,164亿元，同比-29%，建发房产销售额全国排行第7名，同比提升1名。至24H1末，公司土储规模2,086万方，对应货值3,331亿元，同比分别-7%、-6%。公司在一二线权益土地储备货值占比约77%，较23年末提高3.3pct。供应链业务方面，2024Q1-Q3供应链分部营收4,147亿元，同比-22%；归母净利润22.4亿元，同比-10%。公司供应链业务持续深化专业化发展、对公司的业绩和现金流贡献均相对稳健。 投资分析意见：收购建发房产股权、推出高分红计划，开启公司发展新篇章，维持“买入”评级。建发股份作为厦门国企，主营供应链运营及房地产两大业务，经营表现积极；本次公司收购建发房产股权后，对建发国际优质资产浓度提升、并增强公司的盈利能力，预计后续仍将继续收购剩余股权。本次公司计划24、25年每股分红不低于0.7元，分红规模可观、诚意满满，现价对应今明两年股息率预计达6.9%，当属高股息优质标的。我们维持24-26年归母净利润预测为32.2、40.3、42.0亿元，对应24/25PE仅为9.3X/7.5X，当前公司估值仍具备吸引力，维持“买入”评级。 风险提示：房地产行业销售超预期下滑，公司收到厦门证监局警示函，公司相关人员收到监管谈话措施决定。

事件2024年12月17日，公司发布公告拟收购控股子公司建发房产10%股权，收购价格为对应评估值30.66亿元，交易完成后，公司将持有建发房产64.654%的股权。 建发房产经营情况良好，投销表现行业领先行业排名持续提升，据克而瑞数据，2024年1-11月，建发房产全口径销售金额1164亿元，居行业第7（2017年时居行业第61）。拿地强度维持较高水平，据中指数据，建发房产2024年1-11月总拿地金额370亿元，居行业第五，拿地强度0.32，主要在上海、厦门、杭州等重点城市核心区位拿地。 拟收购建发房产10%股权，增强盈利能力公司拟以30.66亿元的对价收购建发房产10%股权，对应评估总价为306.63亿元，在2024年10月31日审计报告中建发房产扣除永续债后的归母净资产为285.29亿元，增值率为7.48%，收购对应PB估值为1.07x。交易完成后，公司持有建发房产的股权比例将从54.654%增至64.654%，建发集团持有建发房产的股权比例将从43.346%降至35.346%。本次交易有利于增强公司盈利能力，并推进建发集团逐步履行历史遗留的向公司转让建发房产少数股权的承诺。 增强股东回报，每年每股分红不低于0.7元公司预计完成收购交易后，能增厚归属于上市公司股东的净利润，拟针对2024-2025年指定利润分配预案：每年以现金方式分配不少于归属上市公司股东可分配利润的30%，且每年每股分红不低于0.7元人民币。截至2024年12月17日收盘，公司股价为每股10.18元人民币，对应股息率约7%。同日，国务院国资委印发《关于改进和加强中央企业控股上市公司市值管理工作的若干意见》，公司作为大型地方国企，未来或有进一步的市值管理动作。 投资建议由于交易尚未完成交割，维持盈利预测不变，预计公司2024-2026年归母净利润分别为36.21/41.45/45.43亿元，同比分别为-72.36%/+14.47%/+9.60%。EPS分别为1.23/1.41/1.54元。若收购交易完成，能提升公司盈利能力，增厚归母净利润和净资产，维持公司“买入”评级。 风险提示：大宗商品价格剧烈波动，宽松政策对市场提振不佳，收购进展不顺利。

事件：公司公告2024年三季报剔除美凯龙重组收益影响后，三季度净利润较二季度降幅收窄。2024年1-9月，公司实现营业收入5021.36亿元，同比-16.1%；归母净利润20.58亿元，同比-83.4%。剔除美凯龙重组收益的影响后，公司前三季度归母净利润同比-29.76%；7-9月归母净利润同比-14.64%，第三季度降幅相较第二季度降幅有所收窄。截至2024年三季度末，公司毛利率为4.37%，较2023年同期提升1.32个百分点；经营活动现金流净额为-141.13亿元，同比-157.90%，主要系房地产销售回款减少所致。 计提减值影响房地产业务利润。2024年1-9月，公司房地产业务分部实现营业收入813.66亿元，同比+26.03%；归母净利润3.81亿元，同比-19.04%。其中：1）子公司建发房产根据谨慎性原则计提6.65亿元存货跌价准备，实现归母净利润16.05亿元，为公司房地产业务分部贡献归母净利润6.59亿元，同比增加1.01亿元；2）子公司联发集团根据谨慎性原则计提6.64亿元存货跌价准备，实现归母净利润为-3.52亿元，为公司房地产业务分部贡献归母净利润-3.73亿元，同比减少2.85亿元；3）公司出售天津金晨房地产开发有限责任公司股权，取得投资收益0.94亿元。 供应链运营业务三季度环比增长。2024年1-9月，公司供应链运营业务分部实现营业收入4146.65亿元，同比-22.22%；归母净利润22.44亿元，同比-10.20%，主要是由于受到宏观经济形势、大宗商品价格波动及传统汽车行业疲软影响，公司部分大宗商品集采分销业务和汽车销售业务利润较23年同期下降。单季度看，公司供应链运营业务2024年三季度实现归母净利润8.23亿元，同比-0.32%，相较第二季度环比增加1.74亿元，环比+26.87%。 家居商场运营业务出租率阶段性承压。2024年1-9月，公司家居商场运营业务分部实现归母净利润-5.67亿元，主要是由于美凯龙商场出租率阶段性下滑，为了支持商户持续经营，美凯龙给予商户的稳商留商优惠增加等因素致使其营业收入及利润同比减少；同时，由于投资性房地产的公允价值变动损失增加，综合导致美凯龙归母净利润为-19.11亿元，为建发股份合并报表贡献的归母净利润为-5.67亿元。 投资建议：维持“优于大市”评级。我们预测公司2024年EPS为1.25元，给予公司2024年7-8倍PE估值，对应合理市值区间为259-295亿元，对应合理价值区间为每股8.77-10.03元。 风险提示：销售和结算不及预期。

公告撤销配股申请，或有利于公司估值修复。11月5日，公司公告鉴于内外部环境的变化，结合公司内部实际情况及发展规划等因素，决定终止本次向原股东配售股份事项并撤回申请文件。原计划配股募集金额为49.8亿。 公司公告称，公司基于内外部环境的变化，结合公司内部实际情况及发展规划等因素，经相关各方充分讨论、审慎研究后作出撤销配股决策，不会对公司的正常生产经营活动造成重大不利影响，不会损害公司及全体股东、特别是中小股东的利益。供应链：Q3业绩环比有所修复。2024年前三季度，公司供应链业务收入4147亿元，同比-22.2%，归母净利22.4亿元，同比-10.2%；其中Q3公司供应链业务收入1511亿元，同比-17.3%，环比+7.2%，实现归母净利润8.2亿元，同比-0.3%，环比+26.9%。Q3毛利率同比下滑0.2个百分点至1.5%，归母净利率0.5%，同比持平。公司供应链业务的同比下滑主要是受到宏观经济形势、大宗商品价格波动及传统汽车行业疲软影响，公司部分大宗商品集采分销业务和汽车销售业务利润同比下降；但从环比看，Q3公司供应链业务出现修复。 房地产：毛利率下滑和资产减值共同拖累地产前三季度业绩。前三季度公司实现地产业务营业收入/净利润/归母净利润813.4亿/24.4亿/3.8亿，分别同比增长26%/下滑21.2%/下滑19%。（1）地产营业收入增长预计来源于结算量增长。（2）净利润下滑或主要因为毛利率同比下滑2pct至12%，且计提减值，其中建发房产和联发集团均分别计提6.7、6.6亿存货跌价准备。（3）归母净利润下滑更少或主因少数股东损益占比下降。（4）归母净利润分子公司情况，其中建发房产实现归母净利16.05亿元，为公司房地产业务分部贡献归母净利6.59亿元，同比增加1.01亿元；联发集团房地产业务实现归母净利为-3.52亿元，为公司房地产业务分部贡献的归母净利为-3.73亿元，同比减少2.85亿元。单三季度公司实现地产收入/净利润/归母净利润301亿/8.4亿/2.3亿，分别同比下滑32%/下滑48%/增长6.2%。（1）地产营业收入下滑预计来源于结算量下滑。（2）净利润下滑或主要因为毛利率同比下滑2pct至11%，且计提减值，其中建发房产和联发集团均分别计提2亿和0.5亿存货跌价准备。（3）归母净利润增长或主因少数股东损益占比下降。单三季度公司少数股东损益占比为73%，同比下滑13pct。10月单月地产销售增速转正，建发房产销售排名提升。根据克而瑞数据，2024前10月公司实现全口径销售额1308.8亿，同比下降33.1%；其中，建发房产前10月全口径销售额为1039.7亿元，排名为第7，同比上升2个名次。建发房产和联发集团合计单10月全口径销售金额265.3亿，同比提高45.7%，实现单月销售增速转正。销售改善受益于前期拿地积极和政策催化。 家居商场运营：前三季度业绩主要受美凯龙出租率下滑和投资性房地产公允价值变动损失增加影响。前三季度实现归母净利润为-5.67亿元，主要是由于美凯龙商场出租率阶段性下滑，为了支持商户持续经营，美凯龙给予商户的稳商留商优惠增加等因素致使其营业收入及利润同比减少；同时，由于投资性房地产的公允价值变动损失增加，影响美凯龙归母净利润-19.11亿元，最终为建发股份合并报表贡献归母净利为-5.67亿元。单三季度业绩下滑同样受上述两个因素影响。单三季度美凯龙的归母净利为-6.38亿，为建发股份合并报表贡献的归母净利为-1.9亿。 投资建议：考虑到宏观经济有望转暖，以及地产行业竞争格局改善的长逻辑或抬升优质绿档房企估值溢价，且地产政策进一步优化或对高能级城市形成需求提振，公司长期有望保持竞争优势。我们预计公司2024-26年归母净利分别为31.4/40.9/48.4亿元，当期股价对应2024-26年P/E分别为9.2/7.1/6.0倍。此外综合考虑行业景气度、地产业务减值、美凯龙公允价值变动等影响，给予公司“增持”评级。 风险提示：大宗商品价格波动风险；地产需求不及预期；毛利率不及预期。

事件：公司发布2024年三季报。2024年前三季度，公司实现营收5021.36亿元，同比减少16.13%；实现归母净利润20.58亿元，同比减少83.43%；实现扣非后归母净利润13.20亿元，同比减少39.30%。2024Q3，公司单季度实现营收1831.22亿元，同比减少14.94%，环比减少2.43%；实现归母净利润8.59亿元，同比减少91.81%，环比增长44.44%。 点评：供应链运营业务盈利提升，24Q3业绩环比改善。2023Q3，公司及下属子公司联发集团收购美凯龙29.95%股份取得控制权，确认归属于上市公司股东的重组收益为94.91亿元。剔除上述事项影响后，2024Q3公司归母净利润同比减少1.47亿元，同比下降14.64%，降幅较2024Q2有所收窄。2024Q3，公司供应链运营业务实现营收1511亿元，环比增长7.21%；实现归母净利润8.23亿元，环比增长26.87%。然而，由于终端需求仍然相对疲弱，叠加大宗商品价格下跌，2024Q3公司供应链运营业务毛利率环比下降0.6pct至1.5%。 前三季度房地产业务营收增加，美凯龙出租率下滑营收下降。房地产业务方面，2024年前三季度，公司房地产业务实现营收813.66亿元，同比增长26.03%；实现归母净利润3.81亿元，同比减少19.04%。2024年前三季度，公司子公司联发集团计提6.64亿元存货跌价准备，为公司房地产业务分部贡献的“归母净利润”为-3.73亿元，同比减少2.85亿元。家居商场运营业务方面，2024年前三季度，公司家居商场运营业务实现营收61.05亿元，实现归母净利润-5.67亿元。由于美凯龙商场出租率阶段性下滑，美凯龙给予商户的稳商留商优惠增加等因素致使其营收及利润同比减少。同时，由于投资性房地产的公允价值变动损失增加，导致了对应归母净利润的显著下滑。 盈利预测、估值与评级：2024年前三季度，由于终端需求仍然相对较为疲弱，公司供应链运营业务营收下滑，叠加房地产业务及家具商场运营业务利润下滑，公司业绩低于此前预期。考虑到当前终端需求仍有待修复，我们下调公司2024-2026年归母净利润，预计2024-2026年公司归母净利润分别为30.54、41.02、48.67亿元（前值分别为61.71、69.86、79.72亿元）。公司为国内大宗供应链管理行业龙头之一，通过国际化及数字化布局，公司供应链运营综合实力将得到进一步加强，维持“增持”评级。 风险提示：大宗商品价格变动，宏观经济下行风险，应收账款风险，终端需求不及预期，汇率波动风险。