2月销售同比转正，维持“买入”评级 万科作为行业龙头，我们认为公司有动力和机会保持现有规模，叠加多元化业务持续发展，将助力公司整体盈利水平修复。我们维持盈利预测不变，预计2022-2024年万科A归母净利润分别为244.4、269.0、297.5亿元，EPS分别为2.10、2.31、2.56元，当前股价对应PE估值分别为7.7、7.0、6.3倍，维持“买入”评级。 销售数据同比增长，3月销售有望持续改善 万科2月实现合同销售面积193.7万平方米，合同销售金额301.2亿元，同比分别增长4.6%和2.6%，环比1月分别增长15.8%和5.2%。公司1-2月实现合同销售面积361.0万平方米，合同销售金额587.5亿元，同比降幅缩窄至8.8%和9.6%。在首套房贷利率动态调整机制和因城施策宽松购房政策下，春节后热点城市市场成交量和带看量均有边际回暖，叠加2022年同期低基数影响，使得公司2月销售数据同比增长。我们认为在市场回暖预期下，公司在3月集中供货推盘后，后续销售业绩有望持续改善。 投资保持谨慎，单月新增一宗地块 在前两月集中供地较少的情况下，万科投资拿地依旧谨慎，1月无新增开发项目，2月在东莞万江街道新增1个开发项目，计容建面15.1万方，权益地价9.8亿元。我们认为公司2023年仍将维持稳健的投资策略，聚焦一二线城市优质地块。 完成港股配售，募资39亿港元 万科3月2日发布公告称与配售代理就配售3亿股新H股订立配售协议，配售价为每股H股13.05港元，相较于前一日联交所收市价折让约6.12%，配售所得款项总额预计约为39.15亿港元。公司拟将配售所得款项净额的60%资金用于偿还公司的境外债务性融资，剩余40%资金将用于补充公司营运资金。 风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。

经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级 保利发展发布2023年2月销售简报。公司前两月销售数据同比企稳回正，克而瑞全口径销售排名位居行业首位，投资拿地保持稳健，融资渠道畅通，资金优势明显，将持续受益于宽松地产政策及行业格局优化，看好公司未来市占率持续提升。我们维持盈利预测，预计2022-2024年公司归母净利润分别为183.0、236.2、283.2亿元，EPS分别为1.53、1.97、2.37元，当前股价对应P/E估值分别为9.5、7.4、6.1倍，维持“买入”评级。 累计销售数据同比增长，全口径销售排名行业第一 2023年2月公司实现签约面积203.41万平方米，同比增加35.51%；实现签约金额342.84亿元，同比增加42.98%。1-2月公司实现签约面积387.35万平方米，同比增加15.33%；实现签约金额638.29亿元，同比增加22.09%，在克尔瑞全口径销售排行榜中排名首位。得益于春节后销售回暖，公司2月销售金额同比大增，累计销售数据实现增长。公司土储充裕且集中在高能级城市，在后续核心城市持续回暖的预期下市场份额有望进一步提升，行业龙头地位稳固。 拿地保持稳健，单月新增四宗地块 公司2月新增4宗地块，分别位于广州、苏州、西安和天水，拿地总建面48.76万方，对应总土地款116.2亿元，拿地金额权益比接近100%。在前两月供地相对不足的情况下，公司单月投资强度（拿地金额/销售金额）为34%，拿地保持稳健，我们认为公司在销售回正趋势下补货动力充足，上半年投资有望持续发力。 融资渠道畅通，非公开发行股票预案获上交所受理 公司2月16日成功发行25亿元短期融资券，发行利率为2.26%，融资渠道保持畅通。公司3月1日向特定对象发行股票申请获得上海证券交易所受理，公司计划募资总额不超过125亿元用于14个住宅项目及补充流动资金，优化公司资本结构，提升公司主营业务的整体运作效益。 风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。

公司公告归母净利润同比增长，维持“买入”评级 张江高科以科技投行作为战略发展方向，着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商，坚持围绕张江科学城的主导产业进行创新项目布局。受资产公允价值变动和联营企业投资收益增加等因素影响，我们上调盈利预测，预计公司2022-2024年归母净利润为8.22、11.86和14.33亿元（原值为5.23、11.67和12.14亿元），对应2022-2024年EPS为0.53、0.77、0.93元，当前股价对应PE为23.1、16.0、13.2倍。鉴于公司国资背景及多重优势助力营收增长，维持“买入”评级。 营收同比略有下降，归母净利润同比增长 公司预告2022年实现营业总收入19.07亿元，同比下降9.08%；实现营业利润10.01亿元，同比下降6.76%；实现归母净利润8.22亿元，同比增加11.02%。其中房产销售收入为10.52亿元，同比减少12.62%；租金收入为8.32亿元，同比减少4.84%，主要源于疫情期间减免中小微企业租金所致。公司归母净利润同比增加主要由于下属合营企业持有的金融资产本期公允价值下降幅度较2021年同期小，同时年度确认的其他联营企业的投资收益也同比有所增加。 债券融资成本较低，与唐镇签署战略合作协议 公司于2023年2月成功发行12.5亿元公司债，两品种票面利率分别为确定为2.83%和3.04%，融资成本较低，公司股权、债券并行，银行授信充沛融资渠道畅通。同时公司2月与上海唐镇政府签署战略框架协议，通过镇企协同，创新探索多元化的合作模式，积极激活园区存量资源，提升资源配置效率，促进唐镇产业园区转型升级。 风险提示：地产行业销售下行风险，政策调整导致经营风险，企业运营风险。

销售降幅收窄，长租公寓迎来新发展，维持“买入”评级 万科发布2023年1月经营简报。公司1月销售面积和金额降幅相比2022年全年数据有所收窄，投资保持谨慎，在现有宽松政策预期下，公司销售与拿地企稳可期，多元化业务也将对后续发展提供有力支撑。我们维持盈利预测不变，预计2022-2024年万科A归母净利润分别为244.4、269.0、297.5亿元，EPS分别为2.10、2.31、2.56元，当前股价对应PE估值分别为8.4、7.6、6.9倍，维持“买入”评级。 销售数据仍下滑，二季度企稳回升可期 万科1月实现合同销售面积167.3万平方米，合同销售金额286.3亿元，同比分别下滑20.6%和19.6%，销售数据环比12月有所下降。公司2022全年合同销售面积2630.0万平方米，合同销售金额4169.7亿元，分别同比下滑30.9%和33.6%。受销售市场下行影响，需求端购房意愿持续低迷，1月销售仍同比下滑。我们认为在高能级城市限购打开和房贷利率下行的预期下，公司销售数据有望在二季度企稳回升。 投资保持谨慎，单月无新增拿地 在1月集中供地较少的情况下，万科保持谨慎的投资态度，1月无新增开发项目。公司2022全年共获取开发项目39个，拿地面积772.6万平方米，权益拿地面积478.3亿元，拿地建面权益比61.9%。我们认为公司2023年仍将维持稳健的投资策略，聚焦一二线城市优质地块。 参与投资建万住房租赁基金，开启长租公寓新模式 万科1月中旬发公告称，与中国建设银行旗下建信住房租赁基金共同投资设立了建万住房租赁基金，总规模达100亿元，其中万科子公司认缴出资额占比20%。我们认为本次合作让更多资金精准投向长租公寓领域，能够缓解万科在租赁住房业务端的资金压力，盘活存量资产，同时扩大管理规模，也为长租公寓REITs发行打下基础。 风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。

投资策略边际改善，公开市场恢复拿地，维持“买入”评级 新城控股发布2023年1月经营简报。公司1月销售数据相较2022年同比收窄，商业运营收入保持增长，作为示范民企在融资端获得授信额度和发债支持。公司投资策略边际改善，于2月恢复公开市场拿地，现金流相对充裕，未来业绩回升可期。我们维持盈利预测，预计2022-2024年新城控股归母净利润分别为29.9、56.7、68.9亿元，EPS分别为1.32、2.51、3.05元，当前股价对应PE估值分别为15.2、8.0、6.6倍，维持“买入”评级。 销售金额降幅收窄，商业收入增长可期 公司2023年1月实现合同销售金额约57.76亿元，同比减少26.54%；销售面积约71.24万平方米，同比减少10.62%，销售降幅同比收窄，其中江苏销售金额占比39.1%，长三角销售金额占比达47.3%。得益于春节返乡消费需求，公司1月商业运营总收入为8.67亿元，同比增长6.5%，我们认为伴随疫情放开，商业地产领域将迎来发展机会，公司商业运营收入增长可期。 摇号获取杭州综合用地，公开市场恢复拿地 公司2月7日在杭州五批次土拍中，摇号获取崇贤核心区综合用地。地块规划建面33.35万方，包含约13万方的商业综合体用地，成交总价24.6亿元，成交楼板价7378元/平方米，溢价率11.82%，最终吸引8家单位摇号参与。本次公开市场获取核心城市的优质地块也表明公司投资策略边际改善，展现了公司相对稳健的资金状况。 融资渠道重新打开，作为示范民企获得支持 公司2022年公开市场发行债券约43亿元，在民营房企中发债规模保持前列，11月公司150亿元储架式发行获交易商协会受理，同时获得浦发银行和光大银行等多家银行意向授信额度支持，融资渠道畅通。 风险提示：政策调控风险，三四线城市项目去化风险，吾悦广场拓展不及预期

单月销售持续增长，投资拿地力度保持 招商蛇口发布2022年11月经营简报。公司11月销售金额与面积小幅下滑，累计销售降幅进一步缩窄，投资拿地保持稳健，一二线新增土储超过90%。公司资金实力雄厚，销售企稳回升，重启股权融资并购有望提升公司核心优质土地储备，改善公司负债结构，在政策端持续放松的预期下销售市占率有望持续提升。我们维持盈利预测，预计公司2022-2024年归母净利润为91.0、154.0和177.4亿元，对应2022-2024年EPS为1.18、1.99、2.29元，当前股价对应PE为12.4、7.3、6.4倍，维持“买入”评级。 单月销售同比微降，累计销售降幅收窄 11月公司实现签约销售面积122.32万方，实现签约销售金额234.52亿元，分别同比减少3.25%和7.27%，销售均价19173元/平米，低于1-9月平均价格。2022年1-11月公司实现签约面积958.49万方，实现签约金额2499.98亿元，分别同比下降22.87%和11.06%，累计销售降幅进一步缩窄，销售表现优于行业均值。 投资拿地保持节奏，单月新增2宗地块 11月公司维持稳健的投资策略，单月在厦门和三亚新增2宗地块，总计容建面18.5万平方米，对应土地总价18.1亿元。1-11月公司累计新增拿地计容建面681.0万方，对应土地总价1181.4亿元，拿地面积和金额权益比分别为63.4%和61.1%，拿地与销售金额比例为47.3%；其中在一线城市拿地金额581.2亿元，占比49.2%，一二线城市拿地金额占比超过90%，投资拿地向高能级城市倾斜。 重启股权融资并购，融资渠道畅通 在房企股权融资放开后，公司发布公告称拟发行股份购买资产并募集配套资金，拟购买资产包括深圳市南油集团24%股权等资产，扩大前海区域优质资源控制权，充分盘活存量资产，改善负债结构。2022年1-11月公开市场发行债券284亿元，同时12月拟发行不超过36.4亿元公司债，11月以来获得工商银行、北京银行等多家银行意向性融资额度支持，融资渠道畅通。 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。

单月销售持续增长，投资拿地力度保持 招商蛇口发布2022年10月经营简报。公司10月销售金额与面积均同比增长，累计销售降幅进一步缩窄，累计销售均价持续提升，并且延续了积极的投资策略，拿地向高能级城市倾斜。公司资金实力雄厚，销售企稳回升，在政策端持续放松的预期下四季度销售业绩值得期待。我们维持盈利预测，预计公司2022-2024年归母净利润为91.0、154.0和177.4亿元，对应2022-2024年EPS为1.18、1.99、2.29元，当前股价对应PE为12.6、7.4、6.5倍，维持“买入”评级。 单月销售同比大幅增长，销售均价持续提升 10月公司实现签约销售面积83.16万方，实现签约销售金额249.35亿元，分别同比增加6.14%和50.71%，销售金额连续两月同比增幅超过50%，在2021年同期低基数下10月销售金额同比大幅增长，但环比9月下降28.9%。2022年1-10月公司实现签约面积836.17万方，实现签约金额2265.46亿元，分别同比下降25.10%和12.02%，累计销售降幅进一步缩窄，销售均价达27093元/平方米，同比增长17%，销售均价持续提升。 投资拿地积极，单月新增5宗地块 10月公司延续了积极的投资拓储策略，单月在一二线城市新增5宗地块，总计容建面72.2万平方米，对应土地总价139.2亿元，拿地面积和金额权益比分别为40.5%和39.7%。1-10月公司累计新增拿地计容建面662.5万方，对应土地总价1163.2亿元，拿地面积和金额权益比分别为64.6%和61.5%，拿地与销售金额比例为51.3%；其中在一线城市拿地金额581.2亿元，占比50.0%，一二线城市拿地金额占比超过90%，投资拿地向高能级城市倾斜。 融资渠道通畅，50亿元公司债上市 公司50亿元公司债已于11月3日上市，其中“22蛇口05”发行总额40亿元，票面年利率为2.6%；“22蛇口06”发行总额10亿元，票面年利率为3.12%，融资渠道通畅，融资利率保持低位。 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。

单月销售保持低迷，投资力度有所回升，维持“买入”评级 万科发布2022年10月经营简报。公司10月销售面积及金额分别同比下滑23.0%和23.5%，投资力度有所改善，拿地/销售金额达36.1%。我们认为公司销售回暖不及预期主要在于十月多地疫情散发，行业持续下行压制市场信心，购房者观望情绪浓厚。我们认为四季度地方层面放松政策有望持续，年底在加大供货的预期下公司销售业绩有望同比回升。我们维持盈利预测不变，预计2022-2024年万科A归母净利润分别为244.4、269.0、297.5亿元，EPS分别为2.10、2.31、2.56元，当前股价对应PE估值分别为6.7、6.1、5.5倍，维持“买入”评级。 单月销售不及预期，累计降幅有所收窄 万科10月合同销售面积198.8万平方米，合同销售金额321.0亿元，分别同比下滑23.0%和23.5%，降幅较9月同比扩大，延续了低迷表现，销售回暖不及预期。公司1-10月合同销售面积2135.7万平方米，合同销售金额3467.7亿元，分别同比下滑33.4%和33.5%，降幅有所收窄，好于克而瑞百强房企累计销售金额44%的下滑比例。 拿地力度回升，单月新增开发项目五个 万科10月单月新增5个开发项目，分别位于深圳、杭州、合肥、武汉和东莞，投资布局往一二线城市集中，总计容建面114.8万平方米，权益建面75.5万平方米，拿地建面权益比65.8%，需支付权益土地款77.9亿元，权益拿地楼板价10317元/平方米。公司1-10月共获取开发项目32个，拿地面积600.7万平方米，权益拿地面积378.7亿元，拿地建面权益比63.0%。我们认为公司10月拿地较积极，拿地/销售金额达36.1%，1-10月总体来看投资仍延续了谨慎的策略，聚焦一线城市及核心二三线城市，良好的经济和人口支撑保障了项目后续销售去化。 融资渠道畅通，融资成本保持低位 万科于10月底发行了25亿元公司债，票面利率为3.45%，融资成本保持低位。截至2022Q3公司公开市场融资479亿元，融资渠道保持畅通。 风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。

公司信息更新报告投资布局高能级城市，经营能力持续稳健保利发展发布9月销售情况简报，公司9月投资力度依旧较高，新增地块基本位于长三角核心城市，拿地均价较高，去化相对有保障。九月底多部门针对刚需和改善出台相应放松政策，我们认为四季度行业增速有望企稳回暖。公司作为经营管理能力优秀的龙头央企，已经深耕核心城市群多年，在未来的行业竞争中具有较大优势。我们维持盈利预测不变，预计2022-2024年保利发展归母净利润分别为264.8、281.4、324.7亿元，EPS分别为2.21、2.35、2.71元，当前股价对应P/E估值分别为8.3、7.8、6.8倍，维持“买入”评级。 单月销售金额同比增长，销售面积同比下降2022年9月，公司实现签约面积227.01万平方米，同比下降；实现签约金额383.95亿元，同比增长6.60%。2022年1-9月，公司实现签约面积1920.51万平方米，同比下降；实现签约金额3201.00亿元，同比下降21.97%。在当前销售市场分化背景下，具有较强基本面支撑的高能级城市项目去化确定性更强，对销售的贡献程度更高。 保持较高拿地强度，项目布局以长三角核心城市为主9月公司拿地金额与销售金额之比为，拿地依旧保持较强力度。公司9月在上海、南京、杭州、苏州、合肥这些城市新增9个项目，对应总计容积率面积77.60万方；总土地成交价款153.78亿元，同比增长3，环比下降17.52%；权益地价107.37亿元，同比增长，环比下降1.78%。公司1-9月累计新增土地计容面积775.41万方，对应土地总价1249.39亿元，权益地价792.34亿元。公司1-9月拿地金额与销售金额之比为39%。公司2022年拿地主要集中在高能级城市，将助力公司未来业绩持续兑现。风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。

行业竞争格局改善，经营能力保持优秀 保利发展发布8月销售情况简报，公司8月拿地依旧保持较强力度，且拿地利润率可观，土地市场竞争格局改善明显。随着地产放松政策的持续出台，我们认为行业基本面或将逐步回归正常。公司作为经营管理能力优秀的龙头央企，已经深耕核心城市群多年，在未来的行业竞争中具有较大优势。我们维持盈利预测不变，预计2022-2024年保利发展归母净利润分别为264.8、281.4、324.7亿元，EPS分别为2.21、2.35、2.71元，当前股价对应P/E估值分别为8.2、7.7、6.7倍，维持“买入”评级。 8月销售金额环比增长，销售面积环比下降 2022年8月，公司实现签约面积179.31万平方米，同比减少42.55%；实现签约金额384.84亿元，同比减少17.90%。2022年1-8月，公司实现签约面积1693.49万平方米，同比减少26.25%；实现签约金额2817.05亿元，同比减少24.72%。相较7月，公司8月单月销售金额环比增长，销售面积环比下降，说明公司8月销售项目均价较7月有所提升。我们认为当前市场分化明显，具有较强基本面支撑的高能级城市及区域项目去化确定性更强，而区位较差的项目去化水平依旧偏低。市场的全面恢复仍需时日。 公司8月保持拿地强度，项目主要布局高能级城市 8月公司拿地依旧保持较强力度，单月拿地金额与销售金额之比为48%。公司8月新增广州、上海、南京、杭州等10个项目，对应总规划容积率面积142.54万方，总土地成交价款186.45亿元，同比增长136.80%，环比下降35.20%；权益地价109.31亿元，同比增长86.03%，环比下降37.37%。公司1-8月累计新增土地规划容积率面积697.81万方，对应土地总价1095.61亿元，权益地价684.98亿元。公司1-8月拿地金额与销售金额之比为39%。公司2022年拿地主要集中在高能级城市，下游需求恢复确定性较强，将支持公司未来销售表现。 风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。

销售同比下滑，四季度增速有望转正 万科发布2022年8月经营简报。公司8月合同销售面积202.6万平方米，合同销售金额309.7亿元，分别同比下滑7.7和16.4%。公司1-8月合同销售面积1709.8万平方米，合同销售金额2799.4亿元，分别同比下滑37.1%和36.8%，降幅有所缩窄，较好于克而瑞百强房企销售金额47.4%的下滑比例。我们认为公司8月销售业绩仍同比下滑，一是因为8月传统销售淡季供货不足的影响，二是因为多点散发的疫情影响购房信心，三是因为市场持续低迷导致的推货量不足。我们相信在政策组合拳和保交楼措施的影响下，公司销售增速有望在四季度同比回正。我们维持盈利预测不变，预计2022-2024年万科A归母净利润分别为244.4、269.0、297.5亿元，EPS分别为2.10、2.31、2.56元，当前股价对应PE估值分别为8.6、7.8、7.1倍，维持“买入”评级。 拿地相对谨慎，新增2个开发项目 公司8月投资拿地依旧相对谨慎，8月新增开发项目2个，分别位于苏州和银川，总计容建面31.8万平方米，权益建面14.7万平方米，建面权益比46.2%，需支付权益土地款17.56亿元，权益拿地楼板价11946元/平方米。同时公司8月在昆明新增一个物流项目，占地20.0万平方米，权益比100%。我们认为公司谨慎的拿地策略是敬畏市场的表现，9月7日万科董事会主席郁亮在全国媒体交流会上表示，单边上扬和单边下跌都不可持续，永远相信能力比规模重要，安全比增长重要。 融资渠道通畅，融资成本保持低位 8月万科发行了2022年度第二期绿色中期票据，发行金额为人民币20亿元，票面利率2.9%。截至8月底公司年内已发行债券378.15亿元，融资渠道畅通；上半年综合融资成本下降3BPs至4.08%，融资成本保持行业低位，资金优势明显。 风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。

坚持“一业为主，多元发展”战略，争做品质人居筑造者 公司坚持稳中求进，坚持“一业为主，多元发展”战略，不断提升主业竞争力，争做品质人居筑造者，开发建设了包括多项国家示范工程在内的优秀住宅小区。目前，公司已呈现商品房开发、工程建设管理、对外投资、社区服务等四大板块相互促进、共同发展的良好态势。栖霞建设深耕江苏市场，本轮行业供给侧改革，公司受益明显。往后看，公司拿地、销售规模有望持续提升。我们预计2022-2024年归母净利润分别为4.3、4.9、5.6亿元，EPS分别为0.41、0.47、0.53元，当前股价对应P/E估值分别为8.8、7.7、6.7倍。首次覆盖给予“买入”评级。 住宅开发：坚定公司战略，继续深耕核心市场 公司自1999于南京成立，多年来深耕南京、无锡、苏州市场。截至2021年，栖霞建设商品房销售金额达90.51亿元，较上年同比增长117%，商品房销售面积达29万方，较上年同比增长98.49%。布局城市（南京、无锡、苏州）属于长三角城市群，各方面发展较为完备，居民购买力强，市场韧性较高。公司目前在手货值充沛，可支撑公司未来几年业绩发展。 多元业务：社区服务快速拓展，工程建设成长空间广阔 公司积极发挥品牌优势，以优质服务拓展市场，截至2022年4月底，栖霞物业受托管理项目近80个，受托管理面积约为885万平方米。南京作为省会城市首位度的提升，尤其是南京紫东片区的高起点规划和大跨越发展，工程建设业务在未来有较大的发展空间。 财务表现：营业利润稳步提升，融资结构持续优化 2021年，公司实现利润总额4.58亿元，同比增加11.99%；实现营业利润4.56亿元，同比增加19.74%；实现归属于母公司所有者的净利润3.70亿元，同比增加13.25%。融资渠道拓宽，融资结构持续优化，2021年公司融资以中长期、较低成本的融资为主，整体平均融资成本5.40%。 风险提示：行业恢复不及预期，公司销售恢复不及预期

背靠国资优势明显，打造科创中心核心载体，维持“买入”评级 张江高科正以科技投行作为战略发展方向，着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商。受上海疫情及投资净收益下滑影响，我们将公司2022-2023年预测归母净利润由14.45和15.42亿元调整至5.23和11.67亿元，并新增2024年公司预测归母净利润为12.14亿元，对应2022-2024年EPS为0.34、0.75、0.78元，当前股价对应PE为34.5、15.5、14.9倍，鉴于公司国资背景及多重优势助力营收增长，维持“买入”评级。 践行“空间服务商+时间合伙人”理念，新三商战略助力转型升级 公司长期践行作为产业客户“空间服务商+时间合伙人”理念，以科技投行为发展方向，着力打造“新三商”战略。（1）2021年房地产业务收入20.79亿元，占公司总营收的99.1%，房地产开发、出租服务分别占总营收的57.4%、41.7%；其中开发业务定位小而精、波动较大，出租物业可贡献稳定现金流。（2）产业投资是“新三商”战略核心所在，公司可充分享受园区高新企业发展红利；主要方式有直投、参股基金和管理基金投资，近5年投资收益占总营业利润比重超70%，但投资收益波动较大。（3）创新服务可对园区客户价值进行二次开发，挖掘有成长潜力的优质企业，提升园区口碑，形成良性循环。 产业链、政策、融资、管理、合作研发多重优势迸发 （1）产业链：集聚效应显著。张江高科专注于生物医药、集成电路、信息技术等领域，在园区内打造了一批完整的产业链，形成了产业集聚效应。（2）政策优惠：1999年开始实施“聚焦张江”战略，优惠政策持续发力，人才纷至沓来。（3）融资：渠道畅通，股权、债券并行，银行授信充沛；同时成本低位，2021年仅3.59%。（4）管理：管理层经验丰富，经营理念先进；人才储备优质，学历结构不断优化。（5）合作研发：与上汽集团及阿里巴巴联手打造智己汽车品牌，首款旗舰车型顺利交付，多款车型研发工作按计划有序推进。 风险提示：地产行业销售下行风险，政策调整导致经营风险，企业运营风险。

结算规模稳健增长，盈利水平有望触底改善保利发展发布2022年中期报告，上半年公司实现营收1107.6亿元，同比增长；实现归母净利润108.3亿元，同比增长5.1%。在手货币资金1571亿元，资金回笼率，现金流管控合理。上半年公司毛利率和净利率分别下降6.95和2.85个百分点至25.55%和，伴随行业2020-2021年低毛利项目陆续结算，我们认为公司全年结算利润水平仍将继续承压，但有望在2022年触底。我们维持盈利预测不变，预计2022-2024年保利发展归母净利润分别为264.8、281.4、324.7亿元，EPS分别为2.21、2.35、2.71元，当前股价对应P/E估值分别为7.5、7.1、6.1倍，维持“买入”评级。 销售同比下降，投资向高能级城市倾斜受行业整体下行影响，2022年上半年公司实现签约面积1307.3万方，同比下降；实现签约金额2102.2亿元，同比下降26.3%。公司在38个核心城市销售贡献为79%，22城市销售排名第一，46城销售排前三，核心城市贡献度提升。公司上半年新获取项目37个，新增计容建面412万方，对应土地总价607亿元，拿地金额占销售金额比例为28.9%。公司在一二线城市及38个核心城市拿地金额占比分别为85%和，分别同比提升16和14个百分点，投资安全边界不断提升。受销售市场低迷及疫情因素影响，公司上半年新开工面积1121.8万方，同比下降59.7%。我们认为在下半年在市场恢复、央企信用资质和充沛现金流的支持下，公司销售降幅将会缩窄，投资端的竞争优势将进一步显现。 融资渠道保持畅通，成本优势显著公司2022年4月以来分别发行共75亿元中票及65亿元公司债，2022年上半年公开市场累计融资286亿元，融资渠道保持畅通。截至6月底公司有息负债3635亿元，其中一年内到期债务占比，短期债偿压力较小。同时公司上半年三道红线维持绿档，综合融资成本下降14个基点至，融资成本优势显著。 风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。

运营收入稳步增长，股份回购彰显管理层强大信心，维持“买入”评级新城控股7月19日通过集中竞价交易方式回购股份34.75万股，2022年来首次回购，彰显管理层信心。公司商业运营收入稳步提升，作为五家发债示范民企之一获得发债支持。公司商管业务持续扩张，吾悦广场轻重并举，未来业绩可期。 我们维持盈利预测不变，预计2022-2024年新城控股归母净利润分别为131.2、138.5、147.1亿元，EPS分别为5.79、6.12、6.50元，当前股价对应PE估值分别为3.6、3.4、3.2倍，维持“买入”评级。 销售业绩不及预期，商业运营收入实现增长公司1-6月累计销售金额约651.6亿元，同比下降44.6%；累计销售面积约657.2万平方米，同比下降39.5%，业绩完成情况不及预期，但表现略好于克而瑞百强房企50.7%的销售降幅。1-6月公司商业运营总收入为47.18亿元，同比增长22.3%，其中长三角租金收入贡献占比58.0%，目前开业吾悦广场127座，可供出租面积718.0万平方米，整体出租率96.03%，经营情况稳中向好。 融资渠道重新打开，完成年内首次股份回购公司5月发行债券获信用保护工具支持，于5月31日成功发行10亿元中期票据，是中债民企支持工具推出的首单房企信用风险缓释凭证，发行利率6.50%，融资渠道重新打开。公司2022年上半年已偿还境内外公开市场债券76.49亿元，合联营公司权益有息负债合计为91.44亿元，有息负债水平持续保持低位。公司5月份表示将以集中竞价交易方式回购公司股份1-2亿元，7月19日首次回购股份34.75万股，已回购的总金额为724.21万元，后续还将在期限内根据市场情况择机回购，彰显公司对未来发展的强大信心。 风险提示：政策调控风险，三四线城市项目去化风险，吾悦广场拓展不及预期。