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新城控股 房地产业 2021-04-30 45.98 -- -- 46.77 1.72% -- 46.77 1.72% -- 详细
业绩同比高增, 经营持续提效。 公司一季度营收同比增长 148.7%, 归母 净利润同比增长 98.4%,净利增速低于营收增速主要因: 1) 地价上涨而 政府限价导致毛利率同比降 18.7pct 至 20.3%; 2) 其他应收款增加导致 信用减值损失同比增加 1.0亿元至 1.5亿元; 3) 少数股东损益占比同比提 升 4.9pct 至 12.6%。 期内经营进一步提效, 期间费用率同比降 12.4pct 至 12.0%; 同时合联营企业投资收益同比增 432%至 1.5亿元。 考虑期末合 同负债较期初提升 7.0%至 2170.0亿元,为 2020年营收 1.5倍,叠加全 年 40%的计划竣工增速,为业绩延续增长奠定基础。 低基数下销售高增,投资强度收缩。 公司一季度销售金额 496.5亿元,同 比增长 60.2%,销售面积 510.6万平,同比增长 78.6%;平均售价 9724元/平,较 2020年全年降 9.0%。2021年销售目标 2600亿元,同比增 3.6%。 受核心城市供地新政等影响, 期内公司新增土储建面 458万平米、 总价 167亿元, 分别为同期销售面积、销售金额的 89.7%、 33.6%,低于 2020年全年( 176%、 50%);平均楼面地价 3640元/平米,地价房价比 37.4%, 高于 2020年全年( 28.4%),或因公司加大重点城市布局。 财务状况稳健, 净负债率维持低位。 期末公司在手现金 483.9亿,为短期 负债(短借+一年内到期长债)的 204%,短期偿债压力较小。净负债率、 剔除预收账款的资产负债率为 56.6%、 76.0%,较期初上升 19.9pct、 0.5pct, 净负债率仍维持低位。 投资建议: 维持此前盈利预测, 预计公司 2021-2023年 EPS 分别为 8.06元、 9.36元、 10.58元,当前股价对应 PE 分别为 5.6倍、 4.8倍、 4.3倍。公司业绩保持稳步增长,财务指标显著优化,股权激励绑定核心员工利益,商业地产处行业前列,看好公司中长期发展,维持“推荐”评级。
新城控股 房地产业 2021-04-08 49.00 -- -- 49.36 0.73% -- 49.36 0.73% -- 详细
营收、净利高速增长,符合预期 2020年,公司实现营业收入 1455亿元,同比增长 69%;归母净利润 153亿元,同比增长 21%,营收、净利双双实现高速增长,符合预期。 商业赋能拿地积极,深耕聚焦土储充裕 2020年,公司实现销售金额 2510亿元,达成 2500亿元的销售目标, 稳健制定 2021年销售目标为 2600亿元。 2020年,公司新增土储总 建面达 4139万㎡,其中 60%为综合体地块;总地价 1255亿元,拿地 强度为 50%较为积极。 截至 2020年末,公司拥有总土储 1.43亿㎡, 深耕长三角、聚焦其他核心城市群, 70%位于高潜力城市,充裕的土 储保障中长期发展需要。 商业地产扩张布局,迈入百店在营时代 公司投资物业再创佳绩, 2020年开业 38座购物中心实现百店里程碑, 实现租金收入 54亿元,同比增长 34%。公司商业地产持续扩张,截至 3月末在手吾悦广场共 163座,进驻 28个省份、 98个地级市。公司 预期 2021年新开业吾悦广场 30座,商业总收入将达 85亿元。 财务稳健,评级上调 截至 2020年末,公司净负债率为 43.65%,保持较低水平;现金短债 比为 1.68,短期偿债能力较好;剔除预收账款后的资产负债率为 74.12%,按“三道红线”公司处于黄档。公司融资渠道畅通,外部评 级上调。期末,公司平均融资成本为 6.72%,较年中下降 0.13个 bp。 业绩稳中求进,持续双轮驱动,维持“买入”评级 公司坚定落实双轮驱动,营收、净利双双实现高速增长,预计公司 2021、 2022年的归母净利分别为 180、 212亿元,对应 EPS 为 7.97、 9.38元,对应最新股价的 PE 为 6.3、 5.3倍,维持“买入”评级。 风险 公司开发物业销售、结算不及预期,投资物业租金收入不及预期,或 市场调控超预期。
新城控股 房地产业 2021-04-07 50.09 -- -- 49.36 -1.46% -- 49.36 -1.46% -- 详细
事件:公司发布2020年全年业绩,2020年公司实现营收1454.75亿元,同比增长69.46%;归母净利润152.56亿元,按年上升20.56%;扣非归母净利润130.56亿元,同比增长30.80%;期内EPS6.79元/股,比去年同期增加20.82%。 业绩维持高速增长,非开发业务盈利能力增强:2020年公司实现营业收入1454.75亿元,同比增长69.46%,维持在行业较高增速水平。其中物业销售收入1375.78亿,比去年同期增加71.28%;物业出租业务全年实现营收54.35亿元,同比上升34.04%。期内公司实现归母净利润152.56亿元,同比增长20.56%;归母扣非净利润130.56亿元,同比增长30.80%。公司毛利率为23.50%,yoy-9.15pct,毛利率下降主要由于公司结算项目成本上升较快。1)住宅销售成本比上年大幅增加119.83%,而收入端增速约92.21%,滞后于成本增速,从而导致开发销售整体毛利率yoy-9.24pct至21.74%;2)住宅销售和综合体销售毛利率分别减少10.69pct和5.38pct至14.91%和31.58%;3)物业出租及管理业务盈利能力持续增强,毛利率录得70.76%,yoy+3.2pct;未来增速有望回归,将对公司的利润形成良好支撑。 在手土地储备充裕,足够支撑未来2-3年发展:公司积极通过多元化手段补充土地储备,2020年公司新增土地储备建筑面积4139万㎡,商业综合体项目面积2478.92万㎡,占比达到59.89%。平均楼面地价3031.11元/㎡,其中一二线均价3961.07元/㎡,三四线均价2397.48元/㎡;新增土地储备面积中,一二线占41%、三四线占59%;以拿地金额计算,一二线占比达到53%,三四线占47%。多元化拿地、较低的楼面地价及高一二线核心城市占比进一步保障公司的销售和利润。截至2020年底,公司总土地储备建筑面积1.43亿㎡,覆盖全国123个大中型城市,其中一二线城市约占总土储的40%,长三角区域三、四线城市占36%;公司在手土地储备充裕,区域分布良好,足够维持公司未来2-3年的发展。 住宅+商业双轮驱动,全国布局可见成效:得益于公司前瞻性的住宅+商业双轮驱动战略,物业租金收入持续提升。截至2020年底,公司租金及管理收入同比增长34.04%至54.35亿元。板块收入的主要贡献来源于吾悦广场的开业,公司已开业、在建及拟建吾悦广场数量达到156座,初步完成全国化布局。其中2020年新开业38座吾悦广场,累计开业数量达到100座,开业面积超过940万㎡,平均出租率达99.54%,全国布局效果显著。2021年公司计划新开工商业综合体项目884.14万㎡,占计划新开工面积的40.50%,预计新开业吾悦广场30座;计划竣工商业综合体项目将达1557.41万㎡,占比36.13%。公司充足的货源准备,在不考虑疫情影响的情况下,对公司21年85亿商业板块目标收入的达成,将形成较好的促进。 投资建议:公司坚持住宅+商业双轮驱动,在物业销售高速增长的同时,非地产开发类业务盈利能力持续增强;充足的在手货源储备,为公司未来年度的增长奠定良好的基础。我们预计今年的竣工结算周期略低于我们预期,略微调整本年度盈利结算,预计公司2021-2023年EPS分别为8.00、9.12、10.08元(原2021-2022年EPS为8.99、11.05元),维持“买入”评级。 风险提示:房屋销售不及预期;房屋价格大幅下跌;投资进度不及预期
新城控股 房地产业 2021-04-02 49.00 -- -- 50.48 3.02%
50.48 3.02% -- 详细
扣非利润增长超30%,管控效率提升显著 业绩方面,新城控股2020年全年实现收入1454.75亿元(YoY+69%),归属母公司净利润152.56亿元(YoY+21%),扣非后归属母公司净利润130.56亿元(YoY+31%)。收入增长主要由房地产项目集中交付及商业地产租金稳定增长共同驱动,物业销售方面公司实现1375.78亿(YoY+71%);商业方面,公司商业项目经营管理良好,物业租赁业务毛利率水平提升5个百分点至71%。 管理效率提升显著,经营质量不断提升。2020年销售费用及管理费用占收入的比例分别为3.8%及2.8%,相比2019年分别下降1.3及1.7个百分点。 物业销售五年复合增速51%,拿地积极储备充沛 2020年新城控股实现房地产销售额2510亿元,销售面积2349万㎡,2015年至2020年公司销售额五年复合增速为51%。 现金流管理良好,多元化拿地积极,土地储备充沛城市布局优秀。总土地储备1.43亿㎡,其中一、二线城市约占公司总土地储备的40%,长三角区域三、四线城市约占公司总土地储备的30%,土地储备结构优质,保障公司未来销售持续增长。 开发持有双轮驱动,租金高质量增长贡献稳健现金流 2020年新城控股已开业及管理输出的吾悦广场正式达到100座,开业、在建及拟建吾悦广场156座。吾悦广场开业面积超940万平方米,平均出租率达99.54%;客流总量达6.55亿人次,同比增长13%。 2020年新城控股已开业及管理输出的吾悦广场正式达到100座,开业、在建及拟建吾悦广场156座。吾悦广场开业面积超940万平方米,平均出租率达99.54%;客流总量达6.55亿人次,同比增长13%。 杠杆稳健,多渠道融资拓宽资金来源 稳健积极的经营风格下,新城控股债务指标持续优化,通过自身持有物业的优势,积极拓展融资渠道。2020年公司通过CMBS及经营性物业贷合计融资102.72亿元,融资成本介于4.8%至6.5%。 截至2020年底,公司三道红线监管要求下的财务指标持续优化,其中,剔除预收账款的资产负债率74.12%,净负债率43.65%,现金短债比1.68。带息债务885亿(YoY+30%),平均融资成本6.72%。 投资建议:我们认为,新城控股“商业+住宅”双轮驱动商业模式下,低成本的拿地优势与不断培育深耕的购物中心形成业态上的良性互补,形成销售物业快速周转资金、购物中心不断沉淀贡献持续稳健增长的现金流的可持续稳健成长路径。 我们预计,公司2021年至2023年,实现归属母公司净利润185.59亿、222.15亿及256.19亿,EPS分别为8.21、9.83及11.33,当前股价对应PE为5.94、4.97及4.31,维持“买入”评级。 风险提示:疫情持续超预期冲击线下消费;三四线城市住房需求超预期下滑。
新城控股 房地产业 2021-04-01 48.99 58.10 31.00% 50.48 3.04%
50.48 3.04% -- 详细
营收高增管控升级,利润释放潜力大。公司 2019年股权激励计划的行权条件为2019~21年较 2018年扣非归母净利润分别+20%、70%、120%,从该条件来看,本期扣非归母净利润增速(以 2018年为基数)为 71.9%,顺利达成业绩目标,预计公司未来净利润仍将稳健增长且具备充足动能。利润率方面,期内公司实现毛利率23.5%,同比-9.1pct,公司毛利率下探主要系 2016~17年地价较高,在限价下利润空间收窄,但从绝对值来看,商业板块优势使得公司在行业毛利率中枢下调的大趋势下仍保持相对优势;实现归母净利率 10.5%,同比-4.3pct,截至期末录得合同负债 2027.87亿元,同比+2.3%,覆盖 2020年营收 1.39倍。 拿地利润率保持较好,商业增长动能充足。期内公司实现销售金额 2509.63亿元(同比-7.3%),完成全年销售目标 2500亿元,此外公司 2021年确定销售目标为 2600亿,较本年实际销售额+3.6%;实现销售面积 2348.85万方,同比-3.4%;实现销售均价10685元/平,同比-4.0%。结构拆分方面,按销售金额口径占比来看,长三角为 55.7%,一二三线城市分别为 8.9%、29.5%、61.6%,长三角及二三线城市继续成为公司主力销售增长点。拿地方面,期内公司拿地面积 4139.41万方,同比+65.0%;拿地金额1254.70亿元,同比+106.56%;楼面价 3031元/平,同比+25.18%,楼面价/销售均价为 28.37%(同比+6.6pct),仍然保持较低水平。期内公司新开业吾悦广场 38座(去年 21座,2021年计划新开 30座),公司持有已开业及管理输出的吾悦广正式达到100座;实现商业收入 56.70亿元(同比+39.3%,超额完成 55亿目标),同时公司计划 2021年实现商业收入 85亿元,较本期实际收入+49.9%;开业面积 940万方(同比+59.2%),平均出租率达 99.54%,出租率稳定于行业高位水平。值得关注的是,在出租率保持高位下,公司未来商业收入的主要增长动力来源于开业面积及租金坪效的增长。开业面积方面,公司持续保持高增长的实力来源于 1)综合体项目整体地货比较高,前期投资成本较小;2)综合体可售比例较高,使得整体现金流回正时点提前;坪效方面,公司开业 5年以上广场租金增速趋向 15%,培育期广场租金增速则具备更大的增长弹性,整体来看公司商业板块的增长具备可持续增长的充足动力。 融资成本优化评级上调,三道红线达标在即。期内公司融资成本为 6.72%,同比-0.01pct,穆迪、惠誉及标普均上调公司信用评级,未来融资成本具备下行空间。三道红线方面,公司资产负债率(扣除预收款)为 74.12%,净负债率 35.61%,现金短债覆盖比为 1.68,踩线一条位居黄档,其中扣除预收款的资产负债率距离 70%的标准仅差距 4.12pct,三道红线达标可期。有息负债结构来看,短期负债占比为 23.4%,同比-12.5pct;长期负债占比为 76.6%,同比+12.5pct。 投资建议:维持公司买入评级,考虑商业属性增强带动的估值中枢上移,参考可比公司以 2021年 6.8xPE 估值上调目标价至 58.1元,考虑股权激励的业绩指引预计公司 2021-23年 EPS 分别为 8.54/9.90/10.53元,对应 PE 为 5.32/4.60/4.32倍。 风险提示:疫情反复存在不确定性;业绩预测和估值判断不达预期
新城控股 房地产业 2021-03-31 46.69 -- -- 50.48 8.12%
50.48 8.12% -- 详细
“住宅+商业”双轮驱动,规模成长,运营优先,维持“买入”评级公司秉持“住宅+商业”的双轮驱动模式,以长三角为核心,完成全国重点城市群的布局。介于行业逐渐进入存量时代,房企销售增速下行确定性大。我们调整2021-2022年盈利预测,新增2023年盈利预测,预计2021-2023年归母净利润183.1、216.6、255.1亿元(2021-2022年前值198.3、241.3亿元),EPS分别为8.1、9.6、11.3元,当前股价对应PE分别为5.7、4.8、4.1倍,维持买入评级。 销售稳健,拿地重回积极态势2020年实现销售金额2509.63亿元,同比减少7.33%,顺利完成全年2500亿元销售目标;销售面积2348.85万平米,同比减少3.42%。公司设定2021年销售目标2600亿元,同比增长3.60%。投资端表现更为积极,公司2020全年新增土地储备共120幅,总建筑面积4139万平米,同比增长65%,其中综合体拿地2479万平米;拿地金额1255亿元,同比增长107%,占同期销售金额的50%;平均楼面地价仅3031元/平米,占同期销售均价的28%。公司目前土储充沛,在建面积7798万平米,未开发建面4216万平米。 商业加速布局,“吾悦”迎来百店规模2020年新开业新城吾悦广场38个,累计开业吾悦广场达100个,已开业面积940万方,同比增长59.15%;销售总额达319亿元,同比增长20%;全年实现租金及管理费收入56.70亿元,同比增长39.83%,平均出租率达99.54%。目前公司开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到156座,进驻全国118个城市,初步完成全国化布局;2021年公司预计新开业吾悦广场30座,商业总收入85亿元,同比增长49.91%。 杠杆水平可控,融资成本稳中有降2020年末公司剔除预收后资产负债率、净负债率、现金短债比分别为74.12%、43.65%、1.68。公司积极拓宽融资渠道,多元化融资,融资成本有所回落,平均融资成本达6.72%,同比下降1BP。 风险提示:行业销售规模大幅下滑;按揭贷款利率大幅上行。
新城控股 房地产业 2021-03-30 44.90 58.03 30.85% 50.48 12.43%
50.48 12.43% -- 详细
营收增长强劲,财务状况健康。 2020年公司实现营业收入 1454.8亿元(+69.5%),实现归母净利润 152.6亿元(+20.6%)。公司的毛利率和净利率略有下滑,毛利率下降 9.1pp 至 23.5%,净利率下降 4.2pp 至 11.3%。公司地产开发业务营收 1375.8亿元(+71.3%),物业出租业务营收 54.4亿元(+34.0%)。2020年末公司的净负债率维持在较低水平 43.7%,融资成本保持稳定为 6.72%,现金短债比高达 1.68倍,公司资金流动性充沛。 “增速”向“提质”迈进,顺利实现销售目标。在疫情冲击下,公司在报告期内实现销售金额 2510亿元和销售面积 2349万方。尽管较 2019年同期均有所下滑,但公司销售业绩仍处于行业前列,公司 2020年度销售金额位列行业第12位,销售面积位列行业第 10位。2020年顺利实现公司全年销售目标 2500亿元。 拿地成本低廉,城市布局持续优化。2020年公司新增土地储备共 120幅,新增总建面 4139.4万平方米,平均楼面价为 3031元/平方米,土地成本优势显著。 公司累计土储共计 1.43亿平方米。公司积极优化拿地结构,公司土储中一、二线城市占比 39%、长三角三四线城市占比 30%,按区域划分,中西部地区占比39%、长三角地区占比 38%、环渤海地区占 18%,粤港澳大湾区占 5%。 双轮驱动步入百店时代,租金规模持续提升。截至报告期末,公司已在全国布局 156座吾悦广场;截至 2020年末,已开业及管理输出吾悦广场 100座,开业面积超 940万平方米,同比增长 59.2%;含税租金收入 56.7亿元,同比增39.3%,出租率达 99.5%。客流总量达 6.55亿人次,同比增长 13%;销售总额达 319亿元,同比增长 20%;截至期末,公司持有已开业及管理输出的吾悦广场正式达到 100座,正式进入百店时代。 盈利预测与投资建议:预计公司 2021-2023年归母净利润年复合增速为 21%,考虑到公司通过商业勾地等方式推动拿地成本保持低位,商业运营逆势发展且销售规模持续提升,我们给予公司 2021年 7倍 PE,维持“买入”评级,目标价 58.03元。
新城控股 房地产业 2021-03-30 44.90 -- -- 50.48 12.43%
50.48 12.43% -- 详细
事项:公司公布2020年年报,全年实现营收1454.8亿,同比增长69.5%;归母净利润152.6亿,同比增长20.6%,对应基本EPS为6.79元。公司拟每10股派发现金红利20.5元(含税)。 平安观点:业绩平稳增长,竣工计划延续高增。公司2020年营收同比增69.5%,归母净利润同比增20.6%,净利润增速低于营收主要因:1)由于地价成本抬升与结算结构变化,房地产开发业务毛利率同比降9.2pct至21.7%;2)资产减值损失同比增加6.6亿至16.0亿;3)公允价值变动净收益同比减少1.3亿至25.2亿;4)少数股东损益占比同比提升2.3pct至7.3%。期内公司管理效率显著提升,三费占比同比降3.4pct至7.2%。期末合约负债同比增长2.3%至2028亿,2021年计划竣工4310万平,同比增40%,预收充足及竣工高增为业绩延续增长奠定基础。 吾悦广场步入百店时代,221021年计划开业3300座。期内公司新开业吾悦广场38座,期末已开业及管理输出吾悦广场达100座,开业面积超940万平方米,平均出租率99.54%;客流总量6.55亿人次,同比增13%;销售总额达319亿元,同比增20%;会员人数达983万,较2019年末增长73%。2021年公司计划新开业吾悦广场30座,商业收入目标为85亿元,较2020年56.7亿元增长50%。 销售目标顺利完成,2021年目标2600亿。2020年公司销售额2510亿,同比降7.3%,完成全年2500亿元目标,销售面积2349万平,同比降3.4%,销售金额、面积分别位列克尔瑞房企销售榜第12位、第10位;销售均价10685元/平,同比降4.0%;2021年销售目标2600亿元,同比增3.6%。投资力度显著加大,土储资源充足。2020年公司新增土储建面4139万平、总地价1255亿元,分别同比增65%、107%,拿地销售金额比同比提升27.6pct至50%,拿地力度较2019年显著加大,其中商业综合体项目新增土储建面2479万平,彰显多元化拿地优势;平均楼面地价3031元/平,地价房价比28.4%,保障后续盈利空间。期末总土储1.43亿平方米,基本满足未来2-3年开发需求,其中一二线占比40%,长三角区域三四线城市占比30%。 ,财务状况稳健,积极融资应对行业资金压力。期末公司在手现金624.2亿元(未剔除预售监管资金),为短期负债(短借+一年内到期长债)的301.1%,短期偿债压力小。期末剔除合同负债和预收款后的资产负债率同比下滑1.1pct至75.5%(未剔除待转销项税额),净负债率则维持行业低位,为36.6%。 面对行业融资收紧态势,期内公司在交易所平台先后发行公司债、CMBS和应收账款ABS,募集80.94亿元;在银行间市场完成多笔超短融发行,募集30亿元;在境外通过发行高级美元债券,募集8亿美元,为公司发展提供稳定资金支持。期末整体平均融资成本为6.72%,同比下降1bp。 投资建议:受核心城市限价等影响,公司毛利率下行速度快于此前预期,下调公司2021-2022年EPS预测至8.06元(原为8.79元)、9.36元(原为10.65元),当前股价对应PE分别为5.6倍和4.9倍。 公司业绩保持稳步增长,财务指标显著优化,股权激励绑定核心员工利益,商业地产处行业前列,看好公司中长期发展,维持“推荐”评级。 风险提示:1)受新冠疫情影响,若后续楼市回暖持续性不足,房企普遍以价换量,可能带来公司项目减值风险。2)2016年起受楼市火爆影响、地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,未来公司毛利率仍面临下滑风险;3)公司三四线布局项目略多,今年因疫情防控、三四线返乡置业少,可能存在销售明显下降风险。
新城控股 房地产业 2021-03-10 44.77 58.00 30.78% 50.48 12.75%
50.48 12.75% -- 详细
2月销售 125亿、同比+126%, 1-2月 291亿,同比+74%,销售表现靓丽 2月公司签约金额 124.5亿元,环比-25.2%、同比+125.6%;签约面积 130.2万 平,环比-31.1%、同比+201.4%;销售均价 9,562元/平,环比+8.7%、同比-25.1%。 1-2月公司累计签约金额 290.9亿元,同比+74.0%,较前值+25.5pct, 涨幅进一 步扩大;累计签约面积 319.4万平方米,同比+114.1%,较前值+35.6pct;累计 销售均价 9,109元/平,同比-18.8%。公司 1-2月销售表现靓丽,累计销售额创 历史新高。 鉴于公司土储以长三角区域为主、布局城市库存普遍偏低,可售货 值仍较充裕、 并且 19年 4季度以来拿地重启并趋于积极, 同时公司杠杆水平 处于行业低位, 可赋予未来更大拿地弹性; 综合以上,预示后续公司拿地、推 盘将保持良好势态,并预计 21年全年销售将继续有所改善。 1-2月拿地/销售额比 25%,拿地暂偏谨慎,但综合体拿地持续保持积极 2月公司在天津、 苏州、 永州等 3城共新增 3个项目,新增建面 20.3万方,环 比-92.9%,同比-88.1%;对应地价 6.7亿元,环比-89.6%,同比-67.6%;拿地 额占比销售额 5.4%,较上月-33.4pct;拿地面积占比销售面积 15.6%,较上月 -135.3pct;拿地权益 100%,较上月持平,平均楼面价 3,299元/平,环比+45.9%, 同比+173.2%。 1-2月, 公司新增建面 305.7万方,同比-10.9%;对应地价 71.2亿元,同比+96.3%;拿地额占比销售额 24.5%,较上年的 41.8%下降 17.3pct, 拿地面积占比销售面积 95.7%,拿地暂偏谨慎;平均楼面价 2,331元/平,较上 年-36.4%,拿地均价占比销售均价 25.6%,较 20年-8.7pct,源于地价较低的综 合体项目拿地力度加大。 投资建议: 销售表现靓丽,拿地暂偏谨慎,维持“强推”评级 新城控股秉承“住宅+商业”双轮驱动战略,先发布局商业地产,打造优质成 长标杆,乘风广阔消费市场;同时塑造了高周转开发成长典范,新环境下调整 战略,争取更稳健持续成长。我们维持公司 20-22年每股盈利预测分别为 6.98、 8.72、 10.45元,对应 20/21PE 分别仅 6.7/5.4倍, 19A 股息率 3.6%, 考虑到我 们坚定看好公司“住宅+商业”双轮驱动的发展战略, 并基于公司销售高增、 综合体扩张速度超预期,上调目标价至 58.0元,对应 20/21PE 为 8.3/6.7倍、 相当于每股 NAV 折价 30%,重申“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。
新城控股 房地产业 2021-02-08 43.67 -- -- 53.28 22.01%
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事件:公司公告1月经营简况,1月实现合同销售金额166.4亿元,YOY+48.51%;实现合约销售面积189.1万方,YOY+78.54%。 单月销售金额与面积同比均大幅提高 1月实现合同销售金额166.4亿元,YOY+48.51%;实现合约销售面积189.1万方,YOY+78.54%;对应销售均价8798元/平米,YOY-16.82%,较上月收缩912元/平米;1月销售呈现量升价微缩。 新增项目以长三角二三线城市为主 1月新增土地项目9个,分别为南通(+2)、温州、嘉兴、永州、阜阳、商丘、徐州、泰安,以总地价计算,按城市能级划分,二线城市:三线城市:四线城市=60%:35%:5%;按经济圈划分,长三角:中部:环渤海:=60%:34%:7%,单月新增项目以长三角的二三线城市为主。1月单月新增项目占地面积117.2万方,YOY+38.9%;新增规划建面276.3万方,YOY+60.7%;新增总地价64.0亿元,YOY+309.2%;新增权益地价64.0亿元,YOY+433.9%;对应权益比例为100%。 公司拿地较为积极,权益拿地力度有所提高 1月单月拿地力度、权益拿地力度分别为38.45%、38.45%。1月新增项目平均楼面价2316元/平米,单月楼面价/单月销售均价比重26.32%,较上月水平下降3.35pct,主要因为三线城市占比由上月的17%上升至35%,城市能级结构发生变化所导致。 投资建议:受经济持续复苏影响,公司1月销售金额与面积同比大幅提高。在当前“不急转弯”的政策基调下,结合公司积极的拿地态度与充裕的土储资源,我们认为公司经营情况有望进一步改善。我们维持公司20-21营业收入预测为1545亿、2318亿、3016亿,对应净利润为169亿、218亿、248亿,对应EPS为7.51元、9.68元、11.00元,对应PE为4.78X,3.71X、3.26X。 风险提示:房屋价格大幅下跌;投资进度不及预期;销售不及预期
新城控股 房地产业 2021-02-08 43.67 -- -- 53.28 22.01%
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事件: 2021年 1月,公司实现合同销售面积 189.13万平方米,同比增加 78.54%;合 同销售金额 166.39亿元,同比增加 48.51%;销售均价 8798元/平方米, 同比 下降 16.8%。 点评: 1月销售同比增长。 2021年 1月,公司实现合同销售面积 189.13万平方米, 同比增加 78.54%;合同销售金额 166.39亿元,同比增加 48.51%; 销售均价 8798元/平方米,同比下降 16.8%。 拿地态度积极。 公司 1月新增 9个土地项目,拿地建面 285.4万方,拿地金额 64.5亿元,拿地均价 2260元/平方米,拿地金额占销售金额的比重 38.8%, 拿 地面积占销售面积的比重为 150.9%。 1月拿地金额中,占比较高的城市有: 温 州(34%)、 南通(18%)、 商丘(17%)。 财务结构稳健。 截至 2020年三季度末,公司的净负债率为 51%, 剔除预收账 款的资产负债率为 78%,现金短债比为 1.69。 融资成本下降。 12月, 惠誉将公司信用评级上调至[BB+]。 1月, 穆迪将公司 信用评级上调至[Ba1]。 2月, 公司境外子公司新城环球成功发行 4.04亿美元 债券, 期限 5.25年, 票面利率 4.5%。 评级上调前, 公司海外债发行成本为 6-6.8%, 公司融资成本下降。 吾悦广场快速发展。 截至 2020年末, 公司已开业吾悦广场 95座, 开业+储备 的广场共 156座, 未来每年新拓展目标为 30个。 2020年公司租管费收入 57.21亿元, 同比增长 41%, 超额完成 20年 55亿目标, 21年目标为 80亿元, 未来 将持续稳定现金流。 投资建议: 新城控股稳定现金流业务到了临界点。 公司商业地产高增长, 运营 能力行业领先。 此外, 公司销售保持增长,拿地积极, 财务结构稳健。 我们 预计 2020-2021年 EPS 分别为 6.74元、 7.88元,按照 2021年 2月 4日收盘价, 对应的 PE 分别为 6.4倍和 5.5倍, 维持“买入”评级。
新城控股 房地产业 2021-01-18 35.65 -- -- 48.32 35.54%
53.28 49.45%
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事件:2020年12月,公司实现合同销售面积319.85万平方米,同比增加31.08%;合同销售金额310.55亿元,同比增加28.12%;销售均价9709元/平方米,同比下降2.26%。1-12月累计实现合同销售面积2348.85万方,同比下降3.42%;实现合同销售金额2509.63亿元,同比下降7.33%;销售均价10685元/平方米,同比下降4.04%。 点评:12月月销售同比增长,全年略下滑。2020年12月,公司实现合同销售面积319.85万平方米,同比增加31.08%;合同销售金额310.55亿元,同比增加28.12%;销售均价9709元/平方米,同比下降2.26%。 1-12月累计实现合同销售面积2348.85万方,同比下降3.42%(1-11月同比下降7.27%);实现合同销售金额2509.63亿元,同比下降7.33%(1-11月同比下降10.81%);销售均价10685元/平方米,同比下降4.04%。 拿地保持积极。公司12月新增16个土地项目,拿地建面421.7万方,拿地金额121.5亿元,拿地均价2880元/平方米,拿地金额占销售金额的比重39.1%。2020年1-12月累计拿地金额1105亿元,拿地总建面3487.7万方,拿地均价3170元/平方米,拿地金额占销售金额比重为44.1%,去年全年此比例为24.6%。12月拿地金额中,占比较高的城市有:南通(17%)、常德(11%)、福州(9%)。 财务结构稳健。截至三季度末,公司的净负债率仅为42.5%,处于行业内较低水平,剔除合同负债的资产负债率为64.1%,现金短债比为2.07。12月完成发行4年期境外债券,票面利率4.8%,融资成本较低。 投资建议:新城控股销售逐步回暖,拿地保持积极,财务结构稳健。 我们预计2020-2021年EPS分别为6.74元、7.88元,按照2021年1月8日收盘价,对应的PE分别为5.1倍和4.3倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧,居民去杠杆力度超预期。
新城控股 房地产业 2021-01-15 35.15 -- -- 48.32 37.47%
53.28 51.58%
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事件:2021年年1月月9日,日,公司发布公司发布2020年年12月及四季度经营简报,12月份公司实月份公司实现合同销售金额约现合同销售金额约310.55亿元,销售面积约319.85万平方米万平方米;;1-12月累计合同销售月累计合同销售金额约金额约2,509.63亿元,比上年同期下降7.33%,累计销售面积约2,348.85万平方米,万平方米,比上年同期下降比上年同期下降3.42%。 单月销售大幅增长,全年销售略有下滑2020年12月,公司实现合同销售金额约310.55亿,同比+28.12%;销售面积319.85万方,同比+31.08%。1-12月累计销售金额约2509.63亿,同比-7.33%,销售面积2348.85万方,同比-3.42%。数据上看,全年销售略有下滑,主要因为2019年拿地偏少导致可推库存不足。但2020年拿地转向积极,12月单月销售大幅回升,或许表明公司上半年在拿地端的发力已经传导到销售端。考虑到公司杠杆水平位于行业低位,在2021年的土地市场具有更强的灵活性,预计公司2021年推盘有望保持当前积极的节奏。 拿地积极,结构优化2020年12月,公司新增16个项目,合计新增计容建面421.73万方,总地价121.47亿。2020年全年新增建面2808.78万方,总地价1055.07亿。12月单月拿地金额比销售额为39.11%,2020年拿地金额与销售额比为42.04%,拿地力度大幅强于2019年全年的25.54%;此外,公司2020年拿地平均楼面价3756元/平也高于2019年3257元/平。可见公司在积极补库存的同时,优化土储结构,向更高能级的城市布局,我们以公告披露的拿地口径测算公司2020年在一二线拿地金额占比44.43%,高于2019年的41.99%。 财务健康,杠杆较低截至公司2020年三季报,公司实现销售回款约1003.04亿(销售商品、提供劳务收到的资金),期末账面货币资金555.33亿,一年内到期债务267.64亿,现金短债比2.07,净负债率仅为42.5%,杠杆率位列行业最优梯队。 投资建议::公司践行“住宅+商业”的双轮驱动模式,在房地产开发领域具有鲜明特色,2020年全年完成销售目标,12月单月销售大幅增长,全年拿地保持积极,同时公司净负债率处行业低位,在手现金充足,在行业融资收紧的背景下,2021年有望把握土地市场机遇,或将走出独立于板块的行情。我们维持公司2020-2022年的EPS预测,分别为7.06、8.60、10.11元,分别对应PE5.00X、4.10X、3.49X,维持“买入”评级。 风险提示:新冠疫情对商业运营的持续影响超预期,公司全年竣工结转进度不及预期。
新城控股 房地产业 2021-01-13 35.13 47.64 7.42% 48.32 37.55%
53.28 51.67%
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事项:1月9日,新城控股公布12月销售数据,12月公司实现签约金额310.6亿元,同比+28.1%;实现签约面积319.9万平方米,同比+31.1%。此外,公司2020年累计结算面积2,232.5万方,同比+104.6%;累计实现租金收入53.6亿元,同比+30.4%。 评论::12月销售311亿、同比+28%,年全年2,510亿,同比-7%,销售快速改善12月公司签约金额310.6亿元,环比+6.9%、同比+28.1%;签约面积319.9万平,环比+26.9%、同比+31.1%;销售均价9,709元/平,环比-15.8%、同比-2.3%。 1-12月公司累计签约金额2,509.6亿元,同比-7.3%,较前值+3.5pct,完成全年销售计划的100.4%;累计签约面积2,348.9万平,同比-3.4%,较前值+3.8pct;累计销售均价10,685元/平,同比-4.0%。公司全年销售目标顺利完成,并且月度销售增速加速改善。鉴于公司土储以长三角区域为主、布局城市库存普遍偏低,可售货值仍较充裕、并且19年4季度以来拿地重启并趋于积极;同时公司杠杆水平处于行业低位,可赋予未来更大拿地弹性;综合以上,预示后续公司拿地、推盘料将继续低位回升,并预计21年销售将继续有所改善。 20年年拿地额+57%,拿地/销售额比42%,拿地趋于积极,且城市能级上移12月公司在成都、苏州、常州、南通等14城共新增16个项目,新增建面421.7万平,环比+86.5%,同比+79.4%;对应地价121.5亿元,环比+11.8%,同比+230.0%;拿地额占比销售额39.1%,较上月+1.7pct;拿地面积占比销售面积131.9%,较上月+42.1pct;拿地权益96.3%,较上月+12.3pct,平均楼面价2,880元/平,环比-40.1%,同比+83.9%。1-12月,公司新增建面2,862.5万平,同比+31.6%;对应总地价1,049.1亿元,同比+56.7%;拿地额占比销售额41.8%,较上年的24.7%上升17.1pct,拿地面积占比销售面积高达121.9%,拿地保持积极;平均楼面价3,665元/平,较上年+19.0%,拿地均价占比销售均价34.3%,较19年+6.7pct,源于公司加大一二线布局推动。 投资建议:全年结转高增,销售快速改善,维持“强推”评级新城控股秉承“住宅+商业”双轮驱动战略,先发布局商业地产,打造优质成长标杆,乘风广阔消费市场;同时塑造了高周转开发成长典范,新环境下调整战略,争取更稳健持续成长。我们维持公司20-22年每股盈利预测分别为6.98、8.72、10.45元,对应20/21PE分别仅4.9/3.9倍,19A股息率高达5.0%,我们看好公司“住宅+商业”双轮驱动的发展战略,维持目标价47.64元,对应20/21PE为6.8/5.5倍、相当于每股NAV折价33%,重申“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名