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新城控股 房地产业 2021-12-07 32.98 -- -- 34.15 3.55%
34.44 4.43% -- 详细
事件:公司发布2021年11月经营简况,11月公司实现合同销售金额200.56亿元,YOY-30.99%;实现合同销售面积213.33万平方米,YOY-15.35%。1-11月累计实现合同销售金额2,129.67亿元,YOY-3.16%;累计实现销售面积2,096.32万平方米,YOY3.32%。 单月销售同比实现两位数跌幅,累计销售量价环比上涨11月公司实现合同销售金额200.56亿元,YOY-30.99%,环比-9.26%;实现合同销售面积213.33万平方米,YOY-15.35%,环比-14.32%;对应销售均价9401元/平方米,YOY-18.47%,环比上月提升525元/平方米。1-11月累计实现合同销售金额2,129.67亿元,YOY-3.16%,较1-10月增速10.4%;累计实现销售面积2,096.32万平方米,YOY3.32%,较1-10月增速11.33%;对应累计销售均价10159元/平米,YOY-6.27%。11月单月同比量价实现两位数跌幅,环比表现上看,整体量跌,销售金额环比小幅下跌。 单月新增项目以环渤海三线及以下城市为主,权益比例有所上升11月新增土地项目1个,为山东省日照市地块;按城市能级划分为三线城市及以下;按经济圈划分属于环渤海。11月单月新增项目占地面积1343.17平方米,去年同期新增项目占地面积86.98万方;新增规划建面3357.93平方米,去年同期规划建面226.13万方;新增总地价570万元,去年同期为116.68亿元;新增权益地价570万元,去年同期为80.88亿元;可以看出11月单月较去年同期的新增建面、规划建面、新增总地价及新增权益地价皆大幅下降;对应2021年11月权益比例为100%。 公司拿地力度降低11月单月拿地力度、权益拿地力度分别为0.02%、0.02%,11月新增项目平均楼面价1697.47元/平方米,单月楼面价/单月销售均价比重18.06%。 2021年11月公司拿地数目为1块,规划用途为商业用地,去年同期公司拿地数目及规划用途为:4块居住用地、3块商住用地、2块住宅用地、3块住宅和商服用地、1块居住兼容。公司拿地数目有所下降。 投资建议:在房地产行业增速放缓叠加“三道红线”的背景下,房企业绩增长承压。2021年1-11月公司累计销售金额与销售面积较2021年1-10月累计销售金额与销售面积增长,结合公司经营业绩,我们认为公司经营情况有望进一步改善。基于此,我们预计公司21-23年净利润,分别为180.83亿元、206.31亿元、227.92亿元,对应PE分别为4.06X、3.56X、3.22X,维持买入评级。 风险提示:房屋价格大幅下跌;宏观经济不及预期;销售不及预期
新城控股 房地产业 2021-11-09 29.91 -- -- 35.45 18.52%
35.45 18.52% -- 详细
事件:公司发布2021 年三季度业绩公告2021 年Q3 公司实现营业收入300.17 亿元,同比下降7.22%;实现归属于上市公司股东的净利润15.78 亿元,同比增长3.01%。 点评:业绩加速释放,盈利能力小幅改善,土地投资谨慎,吾悦广场稳健扩张1)结算加速下业绩释放,盈利能力小幅改善。2021 年Q3 公司实现营收300.2亿元,同比下降7.2%;实现归母净利润15.8 亿元,同比增长3.0%。2021 年前三季度公司实现营收1091.2 亿元,同比增长55.7%,主要系本期物业交付收入较上年同期增长较多所致,前三季度累计竣工面积达2282.7 万方。此外,前三季度公司实现归母净利润58.8 亿元,同比增长24.2%;实现扣非归母净利润53.7亿元,同比增长25.7%。当期基本EPS 录得2.61 元/股;毛利率录得19.8%,较年中小幅改善。 2)销售稳健增长,土地投资谨慎。10 月公司实现合同销售金额约221.0 亿元,同比下降20.5%;实现销售面积约249.0 万方,同比下降7.4%。1-10 月公司实现累计合同销售金额1929.1 亿元,同比增长1.1%,已完成全年2600 亿元销售目标的74.2%;累计销售面积1883.0 万方,同比增长6.0%;对应销售均价10244.9 元/平。公司三季度合计新增11 个项目,对应建面304.4 万方,投资金额66.9 亿元,三季度拿地力度(金额角度)约12.6%,土地投资谨慎。 3)双轮驱动筑盈利护城河。截至10 月25 日,公司在全国开业及在建的吾悦广场城市综合体已达183 座,进驻上海、天津、重庆、南京、长沙、长春、西安等国内134 个大中城市。2021 年1-9 月,公司实现商业运营总收入(含税租金收入)60.9 亿元,同比增长约65.0%;已完成全年85 亿元租金目标的71.7%。 4)财务结构稳健。报告期末,公司录得剔预后资产负债率75.5%,净负债60.5%,不受限现金短债比1.4X,财务结构稳健,短期债务违约风险较小。 盈利预测、估值与评级:结算加速下公司业绩如期释放,盈利能力小幅改善;商业地产“吾悦广场”稳健扩张,主要财务指标向好。公司业绩兑现确定性较强,双轮驱动筑盈利护城河,我们维持2021-2023 年预测归母净利润184.1 亿元、209.5 亿元、235.3 亿元;当前股价对应2021-2023 年预测PE 估值为3.6/3.2/2.8倍,估值具备较强吸引力,维持“买入”评级。 风险提示:房地产行业调控政策严厉程度和持续时间或超预期;销售进度受限于银行贷款集中度管理或不及预期;项目施工和结算进度或不及预期。
新城控股 房地产业 2021-11-01 35.01 -- -- 35.45 1.26%
35.45 1.26% -- 详细
业绩保持平稳增长 公司业绩保持平稳增长。2021年前三季度,公司实现营业收入1091亿元,同比增长56%;归母净利润59亿元,同比增长24%。其中第三季度,公司实现营业收入300亿元,同比减少7%;归母净利润16亿元,同比增长3%。 开发物业销售稳定,商业地产发展顺利 开发物业销售稳定。2021年前三季度,公司实现销售金额1708亿元,同比增长5%,达成年度销售目标的66%;实现销售面积1634万㎡,同比增长8%。 商业地产发展顺利。截止2021年三季度末,公司已开业及管理输出吾悦广场114座,其中自持105座;在营建面1055万㎡,同比增长58%。2021年前三季度,公司实现商业运营总收入60.91 亿元(含税租金收入),同比增长67%。 财务状况良好 截至2021年三季度末,公司以财报披露口径测算的净负债率为59%,保持较低水平;现金短债比为1.9,短期偿债能力较好;剔除预收账款后的资产负债率为75%。按“三道红线”标准,公司处于黄档,财务状况良好。 业绩平稳增长,双轮驱动发展,维持“买入”评级 公司业绩平稳增长,双轮驱动发展,预计公司2021、2022年的归母净利分别为180、212亿元,对应EPS为7.97、9.38元,对应最新股价的PE为4.5、3.8倍,维持“买入”评级。 风险 公司开发物业销售、结算不及预期,投资物业租金收入不及预期,或市场调控超预期。
新城控股 房地产业 2021-08-31 33.89 52.96 68.29% 38.11 12.45%
40.32 18.97%
详细
事件:公司发布2021年半年报,期内实现营收791.05亿元,同比+109.63%,实现归母净利润43.06亿元,同比+34.4%,扣非归母净利润37.96亿元,同比+38.19%。 营收高增利润增长超三成,毛利率仍然承压。利润率方面,期内公司实现毛利率19.6%,同比-6.4pct,较2020年末下降3.9pct,公司毛利率下探主要系2017~18年获取的高地价土地,在限价政策影响下利润空间收窄;实现归母净利率5.44%,同比-3.0pct,较2020年末下降5.0pct,截至期末录得合同负债1982.31亿元,同比-13.47%,覆盖2020年营收1.36倍。 超销售稳增拿地相对积极,商业营收同比增长超7成成。期内公司实现销售金额1176.64亿元(同比+20.66%),完成全年销售目标2600亿元的46%;实现销售面积1086.96万方,同比+23.87%;实现销售均价10825元/平,同比-2.59%。拿地方面,期内公司拿地面积1831.61万方,同比-4.0%;拿地金额626.36亿元,同比+14.48%;楼面价3420元/平,同比+19.25%,楼面价/销售均价为31.59%,同比+5.8pct,仍然保持较低水平;拿地金额/销售金额为53.2%,同比+3.2pct。土地储备方面,截至期末,土储为1.50亿方,其中一二线占比38%,长三角三四线占比29%。期内公司新开业吾悦广场5座(20年38座,2021年计划新开30座),新获18座吾悦广场,截至期末,公司持有已开业及管理输出的吾悦广达到105座,在全国范围内布局174座吾悦广场,覆盖130个大中城市;期内实现商业收入39.38亿元(含税租管费),同比+72.9%;开业面积950.67万方,同比+62.06%,平均出租率达97.12%,出租率稳定于行业高位水平。值得关注的是,在出租率保持高位下,公司未来商业收入的主要增长动力来源于开业面积及租金坪效的增长。开业面积方面,公司持续保持高增长的实力来源于1)综合体项目整体地货比较高,前期投资成本较小;2)综合体可售比例较高,使得整体现金流回正时点提前;坪效方面,公司开业5年以上广场租金增速趋向15%,培育期广场租金增速则具备更大的增长弹性,整体来看公司商业板块的增长具备可持续增长的充足动力。此外,7月30日,公司宣布拟将9个商业物业作为底层资产在新加坡设立REITS,并于新加坡证券交易所主板上市,发行完成后,公司预计仍将间接持有该REITS的51%-55%份额,这将助力公司轻资产化,是对公司商业地产开发“投融管退”全流程打通的一次探索尝试。 评级提升融资成本下行,三道红线暂居黄档。期内公司融资成本为6.60%,同比-0.25pct,较2020年底下降0.12pct。期内,惠誉将公司评级提升至BB+、穆迪提升至Ba1、标普提升至BB+,未来融资成本仍具备下行空间。三道红线方面,公司资产负债率(扣除预收款)为75.45%,较2020年底+2.5pct;净负债率60.48%,较2020年底+21.2pct;现金短债覆盖比为1.44,较2020年底+0.34,踩线一条位居黄档。有息负债结构来看,短期负债占比为25.0%,同比-12.3pct;长期负债占比为75.0%,同比+12.3pct。 :投资建议:维持公司买入评级,考虑股权激励的业绩指引预计公司2021-23年EPS分别为8.54/9.89/10.57元,对应PE为3.92/3.38/3.16倍。 风险提示:
新城控股 房地产业 2021-07-16 37.89 -- -- 38.76 2.30%
39.06 3.09%
详细
事件: 7月 9日,公司发布 2021年 6月经营简报。 1-6月销售额 1176.6亿元同比增长 20.7%, 已完成今年销售目标 2600亿的 45.3%。 6月公司实现销售金额 230.3亿元,同比下降 11.7%(超2020年月均水平 209.1亿元 10.1%) ,环比减少 4.9%;累计方面: 公司 1-6月累计实现销售额 1176.6亿元,同比增长 20.7%, 较 2019年数据下降 3.9%, 已完成今年销售目标 2600亿的 45.3%;累计实现销售面积 1087.0万方,同比增长 23.9%;销售均价 10825元/平,较 2020年水平10685元/平持平。此外公司 1-6月竣工面积 1504.1万方,同比增长 228.3%,保障公司上半年营业收入高增。 二季度同店租金收入同增 8.5%, 1-6月租金收入 39.4亿元已完成全年目标 85亿元的 46.3%。 2021年二季度公司商业运营总收入(即含税租金收入)为 20.18亿元,同增 54.2%,环比增长 5.1%。 与 2020年二季度相比,可比的 62座吾悦广场中有 50座租金收入同比增长, 12座同比下降, 可比商场同店租金收入 13.2亿元同比增长 8.5%。 上半年累计含税租金收入39.38亿元同比增长 72.9%,已完成全年目标 85亿元的 46.3%。 公司上半年新开 5座吾悦广场。目前持有的已开业吾悦广场(包括管理输出类型)共计 105座,今年预计新开 30座吾悦广场1-6月权益拿地金额 403.8亿;金额口径投销比 39.2%,拿地较为积极。 公司 6月拿地金额 42.2亿元,同比下降 78.1%; 楼面价 3696元/平。 累计方面:公司 1-6月实现累计新增项目建面 1105.2万方,权益比 91.1%; 累计拿地金额 461.2亿元,同比减少 4.1%;累计权益拿地金额 403.8亿元,同比减少 10.2%;金额口径的投销比为 39.2%; 平均楼面价 4173元/平,较去年水平 3031元/平提升 37.7%,主要原因为拿地城市能级提升。 1-6月集中供地城市拿地金额占比 39.7%, 深耕长三角二三线城市。 1-6月新增项目共计 51个,其中 15个项目位于集中供地城市,拿地金额共计183.1亿元占比达 39.7%。 二三线城市拿地金额占比分别为 41.1%和58.9%。分城市群看,主要集中在长三角城市群(拿地金额占比 39.5%,下同)、京津冀城市群(16.9%)、海峡西岸城市群(10.8%)、长江中游城市群(10.7%)。 投 资 建 议 : 我 们预 测 公司 2021/2022/2023年 的 公 司 总 收 入 分别 为1744.33/1968.45/2182.32亿元。归母净利润分别为 179.74/202.71/217.66亿元,增速分别为 17.8%/12.8%/7.4%, EPS 为 7.95/8.97/9.63元/股,对应的 PE 为 4.9/4.4/4.1X。 维持“买入”评级。 风险提示: 疫情反复超预期;房地产政策收紧超预期;低线城市租金增长不及预期;实际控制人声誉风险。
新城控股 房地产业 2021-06-21 41.48 -- -- 42.15 1.62%
42.15 1.62%
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事件:6月5日,公司发布2021年5月经营简报。 5月销售额242.2亿元长环比增长16.6%,今年累计销售额同增32.4%。 5月公司实现销售金额242.2亿元,同比增长8.1%(超超2020年月均水平平209.1亿元15.8%)长,环比增长16.6%;实现销售面积218.7万方,同比增长7.2%,环比增长25.3%。5月销售均价11076元/平,同比增长0.8%。累计方面:公司1-5月累计实现销售额946.4亿元,同比增长32.4%;累计实现销售面积903.8万方,同比增长38.2%;销售均价10471元/平,较2020年水平10685元/平微降2.0%。 5月额拿地金额225.6亿同增比大增145.6%,比金额口径投销比93.2%,拿地力度显著提升。公司5月新增项目总建面421.2万方,权益建面395.1万方,权益比93.8%处于高位;拿地金额225.6亿元,同比增长145.6%;权益额拿地金额209.7亿元,同比长增长171.3%,楼面价5357元/平(南京、天津、福州等集中供地城市拿地楼面价较高导致),金额口径和面积口径的为投销比分别为93.2%和和192.6%,受集中供地影响,5月拿地力度较今年初显著上升。累计方面:公司1-5月实现累计新增项目建面991.0万方,权益比92.1%;累计拿地金额419.0亿元,同比增长45.5%,平均楼面价4228元/平,较去年水平3031元/平提升39.5%,主要原因为拿地城市能级提升。 比集中供地城市拿地金额占比57.2%,聚焦二三线城市。5月公司新增项目共共17个,其中8个项目位于集中供地城市(南京、天津、福州),拿地金计额共计129.1亿元占比达57.2%。新增项目主要分布城市及计容建面占比分别为仙桃(18.2%)、娄底(13.9%)、天津(12.1%)、淄博(10.7%)、南京(9.4%)。二、三线城市计容建面占比为分别为23.4%和和76.6%。 入一季度租金收入19.2亿元,已达去年全年租金收入的33.9%。2021年一季度公司商业运营总收入(即含税租金收入)为19.2亿元,同增98.1%。 已达去年全年含税租金收入56.7亿元的33.9%,完成今年目标85亿元的22.6%。自5月21日以来,泰安、孝感、宁乡、南浔吾悦广场相继开业,公司商业地产版图进一步扩张,今年计划新开业30座吾悦广场。 议投资建议:我们预测公司2021/2022/2023年的公司总收入分别为1744.33/1968.45/2182.32亿元。归母净利润分别为179.74/202.71/217.66亿元,增速分别为17.8%/12.8%/7.4%,EPS为7.95/8.97/9.63元/股,对应的PE为5.5/4.9/4.6X。维持“买入”评级。 风险提示:疫情反复超预期;房地产政策收紧超预期;低线城市租金增长不及预期;实际控制人声誉风险。
新城控股 房地产业 2021-06-11 43.30 52.40 66.51% 43.44 0.32%
43.44 0.32%
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拿地聚焦商业地产,可售资源充裕:2020 年公司新增土储120 幅,对应总建面4139.4 万方,同比增长65.0%;同期公司拿地强度(面积口径)提升至176%, 补货热情回升。其中,商业综合体新增土储总建面约2478.9 万平方米,楼面价约1596 元/平方米,商业地产开发优势保障公司近三年拿地均价/销售均价维持于40%安全线以下。截至2020 年末,公司已进入全国123 个大中型城市, 合计总土储约14288 万方,按2020 年全口径销售面积计算,覆盖度约为6.1 倍。 销售稳健增长:2020 年公司实现全口径销售额2509.6 亿,同比下降7.3%, 如期完成2500 亿元目标。公司2021 年计划可售货值近4200 亿元,参考公司2020 年约70%的去化水平,或可超额完成2021 年的2600 亿销售目标。 商业地产“吾悦广场”步入百店时代:截至2020 年末,公司开业、在建及拟建吾悦广场总数量达156 座,进驻全国118 个城市,初步完成全国化布局。2021 年公司计划新开吾悦广场30 座,预期实现商业总收入85 亿元。当前公司购物中心各指标表现优异:2020 年吾悦广场实现销售总额319 亿元,同比增长20.0%;商业运营总收入(即含税租金收入)56.7 亿元,同比增长39.3%。 业绩稳健增长,短期内保障系数较高:2020 年公司实现营业收入1455 亿元, 同比增长69.5%;实现归母净利润153 亿,同比增长20. 6%。基于1)2018、2019 年公司销售额增幅较大;2)2021 年结算项目质量较2020 年有所提升, 我们认为公司短期内业绩增长具备可持续性。根据测算模型,我们预计中性情况下公司2021 年营收为1776 亿元,较2020 年增长22.1%;较为乐观的情况下, 公司2021 年营业收入有望突破1800 亿。 财务指标更趋健康:2020 年公司总有息负债885.0 亿元,同比上升30.4%;短期债务207.3 亿元,占总有息负债23%,占比较上年同期下降13pct,债务结构持续优化。公司剔预后资产负债率略超“绿档”要求,当前位列“黄档”。 盈利预测、估值与评级:基于公司当前结算基础及未来销售展望,并参考业绩指引,我们预测公司2021-2023 年EPS 分别为8.14、9.27、10.41 元。现价对应2021-2023 年预测PE 分别为5.6、4.9、4.5 倍;预测股息率分别为6.1%、6.9%、7.8%。公司2021 年销售目标2600 亿元,稳中有进;凭借较好商业地产开发运营能力,享综合体拿地高议价优势;商业地产“吾悦广场”步入百店时代,主要指标向好;公司业绩可兑现性较强,财务状况改善见效。根据相对估值法,给予公司21 年PE6.8 倍,对应目标价55.22 元,首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示:推盘销售不及预期;财务改善不及预期;业绩承诺兑现不及预期。
新城控股 房地产业 2021-04-30 43.63 64.15 103.84% 49.60 7.87%
47.07 7.88%
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oracle.sql.CLOB@73b8769
新城控股 房地产业 2021-04-30 43.63 -- -- 49.60 7.87%
47.07 7.88%
详细
业绩同比高增, 经营持续提效。 公司一季度营收同比增长 148.7%, 归母 净利润同比增长 98.4%,净利增速低于营收增速主要因: 1) 地价上涨而 政府限价导致毛利率同比降 18.7pct 至 20.3%; 2) 其他应收款增加导致 信用减值损失同比增加 1.0亿元至 1.5亿元; 3) 少数股东损益占比同比提 升 4.9pct 至 12.6%。 期内经营进一步提效, 期间费用率同比降 12.4pct 至 12.0%; 同时合联营企业投资收益同比增 432%至 1.5亿元。 考虑期末合 同负债较期初提升 7.0%至 2170.0亿元,为 2020年营收 1.5倍,叠加全 年 40%的计划竣工增速,为业绩延续增长奠定基础。 低基数下销售高增,投资强度收缩。 公司一季度销售金额 496.5亿元,同 比增长 60.2%,销售面积 510.6万平,同比增长 78.6%;平均售价 9724元/平,较 2020年全年降 9.0%。2021年销售目标 2600亿元,同比增 3.6%。 受核心城市供地新政等影响, 期内公司新增土储建面 458万平米、 总价 167亿元, 分别为同期销售面积、销售金额的 89.7%、 33.6%,低于 2020年全年( 176%、 50%);平均楼面地价 3640元/平米,地价房价比 37.4%, 高于 2020年全年( 28.4%),或因公司加大重点城市布局。 财务状况稳健, 净负债率维持低位。 期末公司在手现金 483.9亿,为短期 负债(短借+一年内到期长债)的 204%,短期偿债压力较小。净负债率、 剔除预收账款的资产负债率为 56.6%、 76.0%,较期初上升 19.9pct、 0.5pct, 净负债率仍维持低位。 投资建议: 维持此前盈利预测, 预计公司 2021-2023年 EPS 分别为 8.06元、 9.36元、 10.58元,当前股价对应 PE 分别为 5.6倍、 4.8倍、 4.3倍。公司业绩保持稳步增长,财务指标显著优化,股权激励绑定核心员工利益,商业地产处行业前列,看好公司中长期发展,维持“推荐”评级。
新城控股 房地产业 2021-04-08 49.00 -- -- 49.36 0.73%
49.60 1.22%
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营收、净利高速增长,符合预期 2020年,公司实现营业收入 1455亿元,同比增长 69%;归母净利润 153亿元,同比增长 21%,营收、净利双双实现高速增长,符合预期。 商业赋能拿地积极,深耕聚焦土储充裕 2020年,公司实现销售金额 2510亿元,达成 2500亿元的销售目标, 稳健制定 2021年销售目标为 2600亿元。 2020年,公司新增土储总 建面达 4139万㎡,其中 60%为综合体地块;总地价 1255亿元,拿地 强度为 50%较为积极。 截至 2020年末,公司拥有总土储 1.43亿㎡, 深耕长三角、聚焦其他核心城市群, 70%位于高潜力城市,充裕的土 储保障中长期发展需要。 商业地产扩张布局,迈入百店在营时代 公司投资物业再创佳绩, 2020年开业 38座购物中心实现百店里程碑, 实现租金收入 54亿元,同比增长 34%。公司商业地产持续扩张,截至 3月末在手吾悦广场共 163座,进驻 28个省份、 98个地级市。公司 预期 2021年新开业吾悦广场 30座,商业总收入将达 85亿元。 财务稳健,评级上调 截至 2020年末,公司净负债率为 43.65%,保持较低水平;现金短债 比为 1.68,短期偿债能力较好;剔除预收账款后的资产负债率为 74.12%,按“三道红线”公司处于黄档。公司融资渠道畅通,外部评 级上调。期末,公司平均融资成本为 6.72%,较年中下降 0.13个 bp。 业绩稳中求进,持续双轮驱动,维持“买入”评级 公司坚定落实双轮驱动,营收、净利双双实现高速增长,预计公司 2021、 2022年的归母净利分别为 180、 212亿元,对应 EPS 为 7.97、 9.38元,对应最新股价的 PE 为 6.3、 5.3倍,维持“买入”评级。 风险 公司开发物业销售、结算不及预期,投资物业租金收入不及预期,或 市场调控超预期。
新城控股 房地产业 2021-04-07 50.09 -- -- 49.36 -1.46%
49.60 -0.98%
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事件:公司发布2020年全年业绩,2020年公司实现营收1454.75亿元,同比增长69.46%;归母净利润152.56亿元,按年上升20.56%;扣非归母净利润130.56亿元,同比增长30.80%;期内EPS6.79元/股,比去年同期增加20.82%。 业绩维持高速增长,非开发业务盈利能力增强:2020年公司实现营业收入1454.75亿元,同比增长69.46%,维持在行业较高增速水平。其中物业销售收入1375.78亿,比去年同期增加71.28%;物业出租业务全年实现营收54.35亿元,同比上升34.04%。期内公司实现归母净利润152.56亿元,同比增长20.56%;归母扣非净利润130.56亿元,同比增长30.80%。公司毛利率为23.50%,yoy-9.15pct,毛利率下降主要由于公司结算项目成本上升较快。1)住宅销售成本比上年大幅增加119.83%,而收入端增速约92.21%,滞后于成本增速,从而导致开发销售整体毛利率yoy-9.24pct至21.74%;2)住宅销售和综合体销售毛利率分别减少10.69pct和5.38pct至14.91%和31.58%;3)物业出租及管理业务盈利能力持续增强,毛利率录得70.76%,yoy+3.2pct;未来增速有望回归,将对公司的利润形成良好支撑。 在手土地储备充裕,足够支撑未来2-3年发展:公司积极通过多元化手段补充土地储备,2020年公司新增土地储备建筑面积4139万㎡,商业综合体项目面积2478.92万㎡,占比达到59.89%。平均楼面地价3031.11元/㎡,其中一二线均价3961.07元/㎡,三四线均价2397.48元/㎡;新增土地储备面积中,一二线占41%、三四线占59%;以拿地金额计算,一二线占比达到53%,三四线占47%。多元化拿地、较低的楼面地价及高一二线核心城市占比进一步保障公司的销售和利润。截至2020年底,公司总土地储备建筑面积1.43亿㎡,覆盖全国123个大中型城市,其中一二线城市约占总土储的40%,长三角区域三、四线城市占36%;公司在手土地储备充裕,区域分布良好,足够维持公司未来2-3年的发展。 住宅+商业双轮驱动,全国布局可见成效:得益于公司前瞻性的住宅+商业双轮驱动战略,物业租金收入持续提升。截至2020年底,公司租金及管理收入同比增长34.04%至54.35亿元。板块收入的主要贡献来源于吾悦广场的开业,公司已开业、在建及拟建吾悦广场数量达到156座,初步完成全国化布局。其中2020年新开业38座吾悦广场,累计开业数量达到100座,开业面积超过940万㎡,平均出租率达99.54%,全国布局效果显著。2021年公司计划新开工商业综合体项目884.14万㎡,占计划新开工面积的40.50%,预计新开业吾悦广场30座;计划竣工商业综合体项目将达1557.41万㎡,占比36.13%。公司充足的货源准备,在不考虑疫情影响的情况下,对公司21年85亿商业板块目标收入的达成,将形成较好的促进。 投资建议:公司坚持住宅+商业双轮驱动,在物业销售高速增长的同时,非地产开发类业务盈利能力持续增强;充足的在手货源储备,为公司未来年度的增长奠定良好的基础。我们预计今年的竣工结算周期略低于我们预期,略微调整本年度盈利结算,预计公司2021-2023年EPS分别为8.00、9.12、10.08元(原2021-2022年EPS为8.99、11.05元),维持“买入”评级。 风险提示:房屋销售不及预期;房屋价格大幅下跌;投资进度不及预期
新城控股 房地产业 2021-04-02 49.00 -- -- 50.48 3.02%
50.48 3.02%
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扣非利润增长超30%,管控效率提升显著 业绩方面,新城控股2020年全年实现收入1454.75亿元(YoY+69%),归属母公司净利润152.56亿元(YoY+21%),扣非后归属母公司净利润130.56亿元(YoY+31%)。收入增长主要由房地产项目集中交付及商业地产租金稳定增长共同驱动,物业销售方面公司实现1375.78亿(YoY+71%);商业方面,公司商业项目经营管理良好,物业租赁业务毛利率水平提升5个百分点至71%。 管理效率提升显著,经营质量不断提升。2020年销售费用及管理费用占收入的比例分别为3.8%及2.8%,相比2019年分别下降1.3及1.7个百分点。 物业销售五年复合增速51%,拿地积极储备充沛 2020年新城控股实现房地产销售额2510亿元,销售面积2349万㎡,2015年至2020年公司销售额五年复合增速为51%。 现金流管理良好,多元化拿地积极,土地储备充沛城市布局优秀。总土地储备1.43亿㎡,其中一、二线城市约占公司总土地储备的40%,长三角区域三、四线城市约占公司总土地储备的30%,土地储备结构优质,保障公司未来销售持续增长。 开发持有双轮驱动,租金高质量增长贡献稳健现金流 2020年新城控股已开业及管理输出的吾悦广场正式达到100座,开业、在建及拟建吾悦广场156座。吾悦广场开业面积超940万平方米,平均出租率达99.54%;客流总量达6.55亿人次,同比增长13%。 2020年新城控股已开业及管理输出的吾悦广场正式达到100座,开业、在建及拟建吾悦广场156座。吾悦广场开业面积超940万平方米,平均出租率达99.54%;客流总量达6.55亿人次,同比增长13%。 杠杆稳健,多渠道融资拓宽资金来源 稳健积极的经营风格下,新城控股债务指标持续优化,通过自身持有物业的优势,积极拓展融资渠道。2020年公司通过CMBS及经营性物业贷合计融资102.72亿元,融资成本介于4.8%至6.5%。 截至2020年底,公司三道红线监管要求下的财务指标持续优化,其中,剔除预收账款的资产负债率74.12%,净负债率43.65%,现金短债比1.68。带息债务885亿(YoY+30%),平均融资成本6.72%。 投资建议:我们认为,新城控股“商业+住宅”双轮驱动商业模式下,低成本的拿地优势与不断培育深耕的购物中心形成业态上的良性互补,形成销售物业快速周转资金、购物中心不断沉淀贡献持续稳健增长的现金流的可持续稳健成长路径。 我们预计,公司2021年至2023年,实现归属母公司净利润185.59亿、222.15亿及256.19亿,EPS分别为8.21、9.83及11.33,当前股价对应PE为5.94、4.97及4.31,维持“买入”评级。 风险提示:疫情持续超预期冲击线下消费;三四线城市住房需求超预期下滑。
新城控股 房地产业 2021-04-01 48.99 55.13 75.18% 50.48 3.04%
50.48 3.04%
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营收高增管控升级,利润释放潜力大。公司 2019年股权激励计划的行权条件为2019~21年较 2018年扣非归母净利润分别+20%、70%、120%,从该条件来看,本期扣非归母净利润增速(以 2018年为基数)为 71.9%,顺利达成业绩目标,预计公司未来净利润仍将稳健增长且具备充足动能。利润率方面,期内公司实现毛利率23.5%,同比-9.1pct,公司毛利率下探主要系 2016~17年地价较高,在限价下利润空间收窄,但从绝对值来看,商业板块优势使得公司在行业毛利率中枢下调的大趋势下仍保持相对优势;实现归母净利率 10.5%,同比-4.3pct,截至期末录得合同负债 2027.87亿元,同比+2.3%,覆盖 2020年营收 1.39倍。 拿地利润率保持较好,商业增长动能充足。期内公司实现销售金额 2509.63亿元(同比-7.3%),完成全年销售目标 2500亿元,此外公司 2021年确定销售目标为 2600亿,较本年实际销售额+3.6%;实现销售面积 2348.85万方,同比-3.4%;实现销售均价10685元/平,同比-4.0%。结构拆分方面,按销售金额口径占比来看,长三角为 55.7%,一二三线城市分别为 8.9%、29.5%、61.6%,长三角及二三线城市继续成为公司主力销售增长点。拿地方面,期内公司拿地面积 4139.41万方,同比+65.0%;拿地金额1254.70亿元,同比+106.56%;楼面价 3031元/平,同比+25.18%,楼面价/销售均价为 28.37%(同比+6.6pct),仍然保持较低水平。期内公司新开业吾悦广场 38座(去年 21座,2021年计划新开 30座),公司持有已开业及管理输出的吾悦广正式达到100座;实现商业收入 56.70亿元(同比+39.3%,超额完成 55亿目标),同时公司计划 2021年实现商业收入 85亿元,较本期实际收入+49.9%;开业面积 940万方(同比+59.2%),平均出租率达 99.54%,出租率稳定于行业高位水平。值得关注的是,在出租率保持高位下,公司未来商业收入的主要增长动力来源于开业面积及租金坪效的增长。开业面积方面,公司持续保持高增长的实力来源于 1)综合体项目整体地货比较高,前期投资成本较小;2)综合体可售比例较高,使得整体现金流回正时点提前;坪效方面,公司开业 5年以上广场租金增速趋向 15%,培育期广场租金增速则具备更大的增长弹性,整体来看公司商业板块的增长具备可持续增长的充足动力。 融资成本优化评级上调,三道红线达标在即。期内公司融资成本为 6.72%,同比-0.01pct,穆迪、惠誉及标普均上调公司信用评级,未来融资成本具备下行空间。三道红线方面,公司资产负债率(扣除预收款)为 74.12%,净负债率 35.61%,现金短债覆盖比为 1.68,踩线一条位居黄档,其中扣除预收款的资产负债率距离 70%的标准仅差距 4.12pct,三道红线达标可期。有息负债结构来看,短期负债占比为 23.4%,同比-12.5pct;长期负债占比为 76.6%,同比+12.5pct。 投资建议:维持公司买入评级,考虑商业属性增强带动的估值中枢上移,参考可比公司以 2021年 6.8xPE 估值上调目标价至 58.1元,考虑股权激励的业绩指引预计公司 2021-23年 EPS 分别为 8.54/9.90/10.53元,对应 PE 为 5.32/4.60/4.32倍。 风险提示:疫情反复存在不确定性;业绩预测和估值判断不达预期
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名