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新城控股 房地产业 2020-05-15 31.97 -- -- 33.97 6.26%
38.93 21.77% -- 详细
事件:4月份公司实现合同销售金额约180.63亿元,销售面积约164.40万平方米。 1-4月累计合同销售金额约490.44亿元,比上年同期下降27.99%,累计销售面积约450.22万平方米,比上年同期下降24.06%。 点评:4月销售环比持续恢复。4月单月公司实现合同销售金额约180.63亿元,比上年同期降低15.6%,环比增长26.7%;销售面积约164.40万平方米,比上年同期降低7.4%,环比增长20.3%。销售均价10987元/平方米。1-4月累计合同销售金额约490.44亿元,比上年同期下降28.0%;累计销售面积约450.2万平方米,比上年同期下降24.1%,销售均价10839元/平方米。 4月拿地力度大幅加强。公司4月份拿地金额146.2亿元,拿地面积215.7万方,拿地金额占销售金额的比重为81.0%,单月投资力度加强。1-4月拿地总金额208.2亿元,拿地金额占销售金额的比重为42.5%。4月平均拿地成本为6778元/平米,拿地主要集中于长三角三四线城市,在中西部也有所布局,以拿地金额看,泰安占比11.5%,宿迁占比10.7%,黔南占比15.3%,保山占比16.3%,乌鲁木齐占比11.1%。 净负债率大幅下降,在手现金充裕。净负债率下降,在手现金充裕。截至2020Q1,公司净负债率仅为42%,有息负债规模为788.25亿元,资产负债率86.96%,扣除预收账款及合同负债的资产负债率75.94%,未来有提升空间。 持有货币资金为528.6亿元,远高于一年内到期的有息负债250.3亿元,短期偿债倍数为2.1倍。4月公司成功发行5亿元半年期公司债,票面利率为4.28%。投资建议:新城控股业绩稳健增长,净负债率大幅下降,商业快速发展。我们预计2020-2021年EPS分别为6.74元、7.88元,按照2020年5月8日收盘价,对应的PE分别为4.8倍和4.1倍,维持“买入”评级。 风险提示:地产销售不及预期,货币政策持续收紧。
新城控股 房地产业 2020-05-12 32.20 47.64 26.03% 33.97 5.50%
38.93 20.90% -- 详细
事件: 5月8日,新城控股公布4月销售数据,4月公司实现签约金额180.6亿元,同比-15.6%;实现签约面积164.4万平方米,同比-7.4%。 点评: 4月销售181亿、同比-16%,1-5月490亿、同比-28%,销售继续修复。 4月公司签约金额180.6亿元,环比+26.7%、同比-15.6%;签约面积164.4万平,环比+20.3%、同比-7.4%,表现优于重点跟踪45城成交面积同比-20.3%;销售均价10,987元/平,环比+5.3%、同比-8.8%。1-4月,公司累计签约金额490.4亿元,同比-28.0%,较前值+5.7pct,完成全年销售计划的19.6%;累计签约面积450.2万平,同比-24.1%,较前值+7.1pct;累计销售均价10,893元/平,同比-5.2%。4月疫情缓和下,公司销售继续修复。鉴于公司土储以长三角区域为主、布局城市库存普遍偏低,可售货值仍较充裕并且自19年4季度以来重启拿地,在购房需求只是延后并非消失下,预计公司20年销售将继续保持平稳。 4月拿地216万方,1-4月拿地/销售面积比高达135%,拿地相对积极。 4月公司在北京、杭州、天津、西安、苏州等11城共新增12个项目,新增建面215.7万平,同比-33.2%;对应地价149.7亿元,同比-24.6%;拿地额占比销售额82.9%,较上月+69.1pct;拿地面积占比销售面积131.2%,较上月+94.7pct; 拿地权益98.0%,较上月+6.1pct,平均楼面价6,938元/平,同比+12.9%,主要源于在北京和苏州的新增项目楼面价较高。1-4月,公司新增建面608.5万平,同比-36.8%;对应总地价205.6亿元,同比-51.5%;拿地额占比销售额41.9%,较上年的24.7%上升17.2pct,拿地面积占比销售面积高达135%,拿地相对积极;平均楼面价3,379元/平米,较上年+9.8%,拿地均价占比销售均价31.0%,较19年+3.4pct,公司加大一二线布局推动成本略增。 投资建议:销售继续修复,拿地相对积极,维持“强推”评级。 住宅开发方面,公司销售保持稳增,土储依然丰富,并近期拿地逐渐恢复;商业地产方面,公司更加聚焦并发展迅猛,20Q1末开业及在建综合体项目124座;此外,公司推出新激励方案,要求19/20/21扣非归母业绩增速20%/42%/29%,绑定员工利益、强化团队稳定性、并彰显强大信心。我们维持公司20-22年每股盈利预测分别为7.94元、10.26元、11.84元,对应20/21年PE分别仅4.1/3.1倍,19A股息率高达5.3%,估值处于行业较低水平,同时鉴于公司商业地产先发优势、新激励的高业绩承诺、销售持续快增以及融资、拿地逐渐恢复,维持目标价47.64元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。
新城控股 房地产业 2020-05-04 31.38 42.06 11.27% 32.80 4.53%
38.93 24.06% -- 详细
事件公司发布2020年第一季度业绩公告,实现营业收入70.9亿元,同比增长63.8%;实现归母净利润2.7亿元,同比增长32.0%。 核心观点业绩维持快速增长,毛利率有所提升。公司第一季度营收、业绩分别同比增长63.8%、32.0%,公司一季度归母净利润同比仍维持高速增长主要源于结算面积同比增长61%。公司毛利率和净利率分别为39.1%和3.8%,较去年同期分别增加0.7个百分点和下降1.0个百分点。 受疫情影响销售下滑,但销售均价提升。公司1~3月实现销售金额309.8亿元,同比下降33.7%;实现销售面积285.2万方,同比下降31.2%;销售均价10839元/平,同比增长1.9%。销售额下降主要系受新冠疫情影响,考虑到公司布局城市区域及能级情况,预计后续销售有望逐步转好。 投资强度小幅下滑,维持审慎投资策略。公司2020年第一季度累计土地投资金额为62.0亿元,拿地面积392.5万方,平均楼面价1579元/平方米,新增项目13个。投资强度为20.0%,较2019全年小幅下滑4.0个百分点,主要是受一季度土地市场供应较少影响,其中多个项目为商住综合开发,有效降低了拿地成本,延续了公司一贯的投资风格。 持公司经营稳定,债券信用评级维持AAA级。中诚信评级于2020年4月24日出具跟踪评级报告,维持公司主体信用等级为AAA,评级展望维持“稳定”;并维持本公司发行的多只公司债券的信用等级为AAA。 财务预测与投资建议价维持买入评级,目标价42.06元。我们预测2020-2022年公司EPS为7.01/8.76/10.86元。可比公司估值为6X,给予公司2019年6X估值,对应目标价42.06元。 风险提示房地产市场销售大幅低于预期。 利率上升超预期。
新城控股 房地产业 2020-05-01 32.39 47.64 26.03% 32.80 1.27%
38.93 20.19% -- 详细
20Q1业绩3亿,同比+32%,20年计划竣工翻番、高预收助力业绩稳增 20Q1公司实现营收70.9亿,同比+63.8%,归母净利润2.7亿,同比+32.0%;扣非净利润2.2亿元,同比+33.4%;对应每股收益0.12元,同比+33.3%;毛利率和归母净利率分别为39.1%和3.8%,较上年+0.6pct和-0.9pct;三费占比24.3%,同比+1.7pct,其中销售、财务费用分别占比9.8%、2.8%,分别同比+1.4pct、+2.1pct;公司营收高增主要源于一季度公司结转面积80.4万方,同比+60.6%;投资性收益0.48亿,较去年同期多增0.74亿,源于Q1合联营企业交付同比增加。业绩涨幅小于营收源于公司持有的苏州银行股票公允价值变动亏损0.48亿(去年同期为0)、营业外收入同比-40.2%以及少数股东损益占比7.7%,同比+2.2pct;鉴于20年计划竣工翻番,以及20Q1末合同负债2,173亿,同比+54.5%,覆盖19年营收达2.5倍,保障业绩继续稳增。 20Q1销售310亿、同比-34%,疫情下销售暂弱,租金9亿、同比+5% 20Q1公司销售金额309.8亿元,同比-33.7%,完成年初计划销售额2,500亿的12.4%,克尔瑞销售排名居行业第十二;实现销售面积285.8万平,同比-31.2%;销售均价10,839元/平,同比-3.6%。此外,公司Q1已出租面积342.1万方,同比+43.6%,对应租金收入9.1亿,同比+5.2%,完成20年计划租管费55亿元的16.6%,考虑到20年计划新开业吾悦广场约30座,全年计划完成难度不大。20年计划新开工1,665万方、同比-48%、但考虑公司历年实际新开工均大幅超年初计划,以及20年新增拿地可转化开工,预计20年实际开工仍优于计划。同时鉴于公司土储以长三角区域为主、布局城市库存普遍偏低,可售货值充裕,在购房需求延后并非消失下,预计公司20年销售将继续保持平稳。 20Q1拿地转向积极、并成本控制再优化、土储仍充裕,负债情况健康 土储方面,20Q1公司新增建面392.8万平,同比-38.7%;对应总地价56.0亿元,同比-75.2%;拿地面积/销售面积比达137%,较2019年的103%提升34pct,公司自19年12月开始拿地策略开始转向积极;平均楼面价1,425元/平米,较上年-53.7%,拿地均价占比销售均价13.1%,较19年-14.5pct,拿地成本继续优化。公司19年末可租售面积约7,519万方,对应货值达8,370亿元,覆盖19年销售金额3.1倍,货值仍较为充裕。财务方面,20Q1末,公司资产负债率87.0%、同比+1.5pct;净负债率为34.2%、同比大降26.5pct;19年公司平均融资成本6.73%,较18年+0.26pct,略有上行。 投资建议:业绩持续靓丽,拿地转向积极,商业租金稳增,维持“强推” 住宅开发方面,公司销售保持稳增,土储依然丰富,并近期拿地逐渐恢复;商业地产方面,公司更加聚焦并发展迅猛,20Q1末开业及在建综合体项目124座;此外,公司推出新激励方案,要求19/20/21扣非归母业绩增速20%/42%/29%,绑定员工利益、强化团队稳定性、并彰显强大信心。我们维持公司20-22年每股盈利预测分别为7.94、10.26元、11.84元,对应20/21年PE分别仅3.9/3.0倍,估值处于行业较低水平,同时鉴于公司商业地产先发优势、新激励的高业绩承诺、销售持续快增以及融资、拿地逐渐恢复,维持目标价47.64元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。
新城控股 房地产业 2020-04-13 31.45 -- -- 32.80 4.29%
38.93 23.78% -- 详细
事件: 3月份公司实现合同销售金额约142.58亿元,销售面积约136.68万平方米。1-3月累计合同销售金额约309.81亿元,比上年同期下降33.68%,累计销售面积约285.82万平方米,比上年同期下降31.17%。 点评: 3月销售环比大幅增长,同比恢复7成左右。3月单月公司实现合同销售金额约142.58亿元,比上年同期降低38.2%,环比增长158.3%;销售面积约136.68万平方米,比上年同期降低30.5%,环比增长216.3%。销售均价10432元/平方米。1-3月累计合同销售金额约309.81亿元,比上年同期下降33.7%;累计销售面积约285.82万平方米,比上年同期下降31.2%,销售均价10839元/平方米。从2019年销售来看,1-3月销售金额占比17.3%。 3月拿地较为谨慎。公司3月份拿地金额23.0亿元,拿地面积49.9万方,拿地金额占销售金额的比重为16.1%,单月投资稍显谨慎。1-3月拿地总金额62亿元,拿地金额占销售金额的比重为20.0%。3月平均拿地成本为4613元/平米,拿地主要集中于二线城市(南昌、郑州、昆明)和强三线城市(徐州)。 净负债率大幅下降,在手现金充裕。截至2019年末,公司净负债率仅为16.36%,较2018年末下降了32.64个百分点。持有货币资金为639.41亿元,远高于一年内到期的有息负债306.02亿元,短期偿债倍数为2.1倍。3月公司成功发行6亿元公司债,票面利率为5.1%。 吾悦广场一季度租金收入同比增长5.23%,出租率96.08%。2020年一季度,吾悦广场实现租金及管理费收入9.13亿元,同比增长5.23%,2019年全年租金收入同比增长92.28%。在公司旗下自持经营的吾悦广场实施为期67天的租金减半政策下,一季度租金收入增速有所下降,但依然保持正增长。一季度平均出租率为96.08%,2019年全年为99.16%,仍然保持较高水平。全年来看,吾悦广场有望持续释放发展动能。 投资建议:新城控股业绩稳健增长,净负债率大幅下降,拿地重回一二线,商业快速发展。我们预计2020-2021年EPS分别为6.74元、7.88元,按照2020年4月8日收盘价,对应的PE分别为4.7倍和4.0倍,维持“买入”评级。 风险提示:地产销售不及预期,货币政策持续收紧。
新城控股 房地产业 2020-04-08 32.35 48.00 26.98% 32.55 0.62%
38.93 20.34%
详细
业绩增长具有潜力,住宅毛利率阶段性回落:近期公司发布2019年报,报告期实现收入858.5亿(+58.9%),实现归母净利润126.5亿(+20.6%)。2019年公司开发结转803.2亿,对应毛利率为31.0%,同比下降4.5pp,其中,住宅类项目结转收入422.7亿,对应毛利率25.6%,同比下降8.7pp;另外,公司租费收入40.5亿,同比增长83.2%,对应毛利率为67.6%,同比减少0.2pp。 住宅销售毛利率下降幅度较多,与低毛利率项目结算比例增多有关,如南京、武汉区域。但公司拿地成本控制优异,毛利率持续下降的可能性较小。 调低销售目标,注重区域深耕。2019年公司完成销售额2708亿(销售目标2700亿),同比增长22.5%,销售规模连续两年位居行业第八位,销售均价11135元每平米,同比下降8.7%。预计公司2020年推货超4000亿,若按63%去化率估算可完成销售目标2500亿。公司2020年计划新开工1665万方,相当于2019年实际新开工的52%,延续2019年下半年以来的降速度控风险思路,在战略上以优化现有土储、区域深耕和运营提升为重点。 拿地明显放缓,年内计划开业30座吾悦广场。公司2019年拿地总建面2508万方(可租售面积2338万方),总地价607亿,权益比67.7%,权益拿地支出相比2018年下降了45.3%。截止2019年末公司在105个城市拥有土储1.24亿方,其中一二线占比38.3%,长三角区域三四线占比36.0%。2019年底,公司已开业吾悦广场64座,租金收入41.1亿,同比增长94.1%。考虑疫情影响后公司计划2020年新开业吾悦广场30座,总收入预计超过55亿。l净负债率大幅降低、融资成本小幅上升:2019年7月底开始,公司为确保流动性安全,累计转让了24个项目公司的全部或部分股权,交易对价约118.56亿,有效改善了公司的负债结构,增强了流动比率。报告期末,公司有息负债总额740.8亿,净负债率从2018年的49.2%降低至2019年末的16.4%,平均融资成本6.73%,相比2018年末略提升0.26pp。l盈利预测与投资建议。预计2020-2022年EPS分别为6.98元、8.44元、10.16元,考虑到公司安全性大幅改善,吾悦广场稳健扩张,我们给予目标价48元,对应20年业绩7倍估值,维持“买入”评级。 风险提示:销售及回款或不及预期、拿地或低于预期等。
新城控股 房地产业 2020-04-06 31.47 39.00 3.17% 32.55 3.43%
37.50 19.16%
详细
公司披露2019年年度报告,全年合约销售额约2708亿,同比增长约22.48%,增速列2019年十强房企第二名,保持行业销售排名前10。公司2019年实现营业收入858.5亿,同比增长58.58%;归母净利润126.5亿,同比增长20.61%,扣非归母净利润99.8亿元,同比增长31.4%。公司毛利率32.64%,净利率达15.53%,加权平均净资产收益率36.9%,均位于行业领先地位。 双轮驱动,动力十足。商业地产方面,公司2019年取得租金和管理费收入40.69亿元,同比增长92.28%,延续高增长,平均出租率达99.16%,管理创新优势凸显。其中,开业5年以上的吾悦广场2019年平均租金收入1.67亿元/座,同比增长15%。2020年计划新开业30座吾悦广场,商业管理年租金收入目标55亿元,目标增长约35%。 可结转资源充裕,业绩确定性强。公司2019年合同负债为1976.7亿元,为当期房地产开发销售收入2.46倍,未来业绩增长的确定性强。公司在手土储约1.24亿方,2020年可售货值近4000亿元,其中一二线占比约45%,长三角占比48%,助力公司实现2500亿的销售目标。下半年经营性现金流净额高增,净负债率下降。公司2019年三、四季度,经营活动现金流量净额分别为59.6亿和443.2亿,显著改善。公司净负债率降至16.4%,在2020年有加杠杆的弹性去获取优质土储。公司3月9日发行6亿3年期公司债,票面利率5.1%,处于民营房企低位。公司整体平均融资成本6.73%。公司股息支付率达30.3%,连续三年保持在30%以上的分红水平,股息可观。 公司经历突发事件后,我们下调了公司的远期业绩预测,公司优秀的管理团队及时采取措施有效应对,经营活动已逐步走出事件影响,外部评级机构给予稳定展望,公司融资和拿地恢复正常。公司未来业绩确定性较强,当前股价对应2020年的PE仅为4.4倍,维持“买入”评级。预计2020/2021/2022年EPS分别为7.1/8.9/9.7元。当前股价对应2020/2021/2022PE分别为4.4/3.5/3.2倍。 风险提示:疫情导致房地产市场超预期下行;融资政策超预期收紧。
新城控股 房地产业 2020-04-03 30.80 -- -- 32.55 5.68%
34.77 12.89%
详细
竣工大幅提升,业绩表现平稳。公司发布2019年报,实现收入858.5亿元,同比增长58.6%,营业利润同比增长12.8%,归母净利润增长20.6%,核心净利润增长31.4%,计划分红金额38亿元,分红率30.3%,3年累计分红规模90亿,当前市值对应股息率5.5%。19年公司竣工量大幅提升,保障了收入的高速增长,截至19年末,公司表内预收账款规模1982亿元,结算金额的覆盖倍数达到2.5x,为近年的新高。 利润率表现回落,三四线及综合体利润率稳定。19年公司整体营业毛利率32.6%,地产结算毛利率下降4.5个百分点。其中住宅项目毛利率下降8.7个百分点是主要原因,综合体结算毛利率基本稳定在37%左右。今年回落幅度较大主要是核心区域一二线市场,反映的是16、17年价格高位的项目利润率水平,后续利润率将逐步企稳。 商业地产高速成长,住宅开发收缩防御。19年全年实现销售金额2708亿元,同比增长22%,中西部区域为规模增长提供了主要贡献。商业地产19年收入规模增长90%,开业第二年租金增幅平均达到300%,根据年报经营计划,20年考虑疫情影响租金增幅依然超过30%。 预计公司20、21年EPS分别为7.07、8.73元/股,维持“买入”评级。2019年是公司十分艰难的一年,突如其来的事件打破了公司自身原有的经营计划,融资受阻,销售承压,下半年公司收缩投资,紧抓回款到19年末公司基本实现了平稳过度。预计2020-2022年归母净利润分别为160/197/218亿元,同比增长26%/24%/11%,过去三年公司平均动态PE水平为6.73X,给予20年6.5xPE估值,对应合理价值为46.08元/股,维持“买入”评级。 风险提示。景气程度不断下降,商业项目受疫情影响,租金收入及竣工表现不达预期。
新城控股 房地产业 2020-04-01 31.47 35.15 -- 32.46 3.15%
33.97 7.94%
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公司发布年报,2019年实现营收858.5亿元,同比增长58.6%;实现归母净利润126.5亿元,同比增长20.6%;EPS5.61元;拟每10股派发现金红利17元。公司货值充沛,股权激励彰显成长决心,我们预计2020-2022年EPS为7.03、8.66和10.78元,维持“买入”评级。 业绩稳健增长,待结算资源充裕 2019公司竣工面积大幅+89%,推动地产销售收入+58%,归母净利增速低于营收增速主要原因在于:1、因结算项目拿地成本同比上浮,毛利率同比下降4.5PCT至31.0%,流量口径销售管理费用率同比上升0.6PCT至4.9%;2、谨慎原则下公司计提存货减值准备9.8亿。截至2019年底合同负债1977亿元,同比+67%,相对全年开发业务营收覆盖率为246%,待结算资源非常充裕,也为未来业绩进一步增长打下基础。 销售运营如期完成目标,2020年商业地产积极开拓 2019公司实现销售面积2432万平,同比+34%;销售金额2708亿元,同比+22%。商业地产租管费收入41亿元,同比+83%,均完成全年销售目标。全年拿地金额607亿,同比-45%;二线城市新增建面占比38%,同比+9PCT。91%的拓展集中在上半年,今年1-2月拿地强度从去年下半年的4%恢复至23%,但整体依旧相对谨慎。截至2019年末,公司总土储建面约1.24亿平,货量充沛。因19年新开工同比-36%叠加疫情影响,公司2020年销售目标2500亿,同比-7.7%。吾悦广场计划新开30座,租金收入目标55亿,同比+35%。整体而言,公司2020年将稳中求进。 财务大幅去杠杆,评级机构恢复公司评级后步入改善通道 公司财务杠杆大幅优化。截至2019年末,公司净负债率为6.4%,同比-31.6PCT;货币资金短债覆盖率为262.0%。融资收紧环境下,平均融资成本同比+26bp至6.73%。19年12月,惠誉和标普恢复公司评级,标志着公司融资步入改善通道,20年前2月公司发行了3.5亿美元优先票据(票息6.8%)和6亿公司债(利率5.1%),利率同比19年初基本持平。整体而言,19年下半年公司收缩战线,去杠杆效果显著,资金最为紧迫的时机已经过去,融资窗口业已重启,为后续在土地拓展上审时度势赢得主动权。 股权激励彰显成长决心,维持“买入”评级 公司于19年9月公告股权激励计划,行权要求为19-21年扣非归母净利较18年分别增长20%、70%和120%。公司销售稳健增长,双轮驱动路径日益清晰;高分红回馈股东,股权激励提升管理团队凝聚力。因19年扩张节奏低于预期,我们调整2020-2022年EPS为7.03、8.66和10.78元(2020-2021年前值为8.24、10.73元)。参考可比公司2020年5.1倍PE估值,我们认为公司2020年合理PE估值为5.0-5.5倍,目标价35.15-38.67元(前值47.18-50.32元),维持“买入”评级。 风险提示:1.疫情影响行业销售下滑;2.公司已进行董事长变更,目前经营一切正常,但前董事长事件目前暂无定论,或存负面舆论等风险。
新城控股 房地产业 2020-03-31 30.50 47.64 26.03% 32.46 6.43%
33.97 11.38%
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19年业绩同比+21%、扣非同比+31%,租管费41亿、同比+83% 19年营收858.5亿元,同比+58.6%;归母净利润126.5亿元,同比+20.6%;扣非归母净利润99亿元,同比+31.4%;对应每股收益5.62元,同比+19.8%;毛利率和归母净利率分别为32.6%和14.7%,较上年-4.0pct和-4.6pct;三费占比10.6%,较上年+0.7pct,源于销售和管理费用率上升;少数股东权益占比5.1%,较上年-9.0pct。公司业绩增速低于营收增速主要源于:1)公司结转毛利率较去年大降4.0pct;2)公司预缴土增税41.2亿元,同比+79.9%;3)存货计提减值9.4亿元。营收结构中,公司19年物业租管费40.6亿,同比+83.2%,源于吾悦广场新开21座,20年计划租管费55亿元,对应同比+36%。此外,拟每10股分红17.0元,分红率30%,对应股息率5.5%。 19年销售2,708亿、同比+23%,竣工翻番、高预收助力业绩稳增 19年销售金额2,708亿元,同比+22.5%,顺利完成计划,克尔瑞销售排名稳居行业第八,20年公司计划销售2,500亿元,同比-7.7%;投资方面,19年新开工3,198万方、竣工1,854万方、在建8,498万方,分别同比-36%、+89%、+19%,20年计划新开工1,665万方、竣工3,597万方,分别同比-48%、+94%,但考虑公司历年实际新开工均大幅超年初计划,18-19年分别为年初计划192%、156%,及20年新增拿地可转化开工,预计19年实际新开工仍优于计划。鉴于19年计划竣工翻番,以及19年末合同负债1,982亿,同比+67.2%,覆盖19年营收达2.3倍,保障公司业绩继续稳增。商业地产方面,19年末公司已开业面积590.6万方,同比+51.4%,20Q1末开业及在建综合体项目124座,商业地产发展迅猛。 19年拿地放缓、但土储仍充裕,债务结构优化,再推激励彰显信心 土储方面,19年新增规划面积2,508.5万方,同比-47.4%;对应地价607.4亿元,同比-45.4%,拿地/销售金额比22%;其中,住宅用地1,065万方,商业综合体用地1,444万方,分别同比-62%和-26%;平均楼面价2,421元,同比+3.9%,拿地/销售均价比仅22%,保障利润率稳定;公司19年末可租售面积约7,519万方,对应货值达8,370亿元,覆盖19年销售金额3.1倍,货值仍较为充裕。 财务方面,19年末,资产负债率86.6%、同比+2.0pct;净负债率为16.4%、较上年大降32.6pct;货币现金639亿元、短债306亿元,现金短债比2.1倍;平均融资成本6.73%,较18年+0.26pct,略有上行。此外,公司19年9月再推限制性股票和期权激励,行权考核条件为19-21年扣非归母净利润增速分别为20%、42%、29%,较高行权条件彰显公司对未来发展的强大信心。 投资建议:业绩兑现承诺,商业发展迅猛,维持“强推”评级 住宅开发方面,公司销售保持稳增,土储依然丰富,并近期拿地逐渐恢复;商业地产方面,公司更加聚焦并发展迅猛,20Q1末开业及在建综合体项目124座;此外,公司推出新激励方案,要求19/20/21扣非归母业绩增速20%/42%/29%,绑定员工利益、强化团队稳定性、并彰显强大信心。我们维持公司20-21年每股盈利预测分别为7.94、10.26元、并引入22年预测为11.84元,对应20/21年PE分别仅3.9/3.0倍,估值处于行业较低水平,同时鉴于公司商业地产先发优势、新激励的高业绩承诺、销售持续快增以及融资、拿地逐渐恢复,维持目标价47.64元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。
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公司2019年业绩同比增长21%,基本符合市场预期。2019年公司实现营业收入858.5亿元,同比增长58.6%;实现归母净利润126.5亿元,同比增长20.6%。业绩增速低于营收增速的主要原因如下:结算毛利率同比下降4.1个百分点;投资收益26.9亿元,增速远低于营收增速;投资物业公允价值变动26.5亿元,较2018年下降5%;公司计提了9.4亿资产减值,较2018年明显提升。综上我们认为公司今年在各项指标上均采用了较为审慎的标准,盈利能力略有回落但仍高于行业均值。 销售维持高速增长,投资强度持续下降。2019年公司合同销售额为2708亿元,同比增长22%,位居全国房企排行榜第8位。2019年公司维持审慎投资策略,全年拿地72幅,对应建面2508.5万方,投资强度较2018年下降11个百分点至24%,新增土储楼面地价2421元/平,与2018年基本持平。 净负债率持续锐减,偿债能力进一步提升。2019年底公司净负债率大幅下降至6.4%,回落至公司历史水平地位,同时也远低于行业平均水平,主要是由于应付债券及短期借款大幅下降。公司在手现金639.4亿元,同比增长41%,带动现金短期负债覆盖比上升至2.6倍,整体偿债能力进一步提升。 物业租管收入同比接近翻番,全年新开业21座吾悦广场。2019年物业租管营收40.69亿元,同比增长92%。截止至2019年公司已实现122个商业综合体的布局,其中累计开业63座,已开业面积共计590.6万方,同比增长51%,平均出租率达99%。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价调整至42.06元(原目标价43.50元)。根据公司年报数据我们调整公司2020-2022年EPS的预测至7.01/8.76/10.86元(原预测为2020-2021年7.25/9.40元)。可比公司2020年估值为6X,给予公司2020年6X估值,对应目标价42.06元。 风险提示 房地产市场销售可能低于预期。利率上升超预期。 公允价值变动收益不及预测值。
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事件 新城控股发布2019年年报:2019年全年实现营业收入858.47亿元,同比增长58.6%;归母净利润126.54亿元,同比增长20.6%;基本每股收益5.62元,每股派发现金红利1.7元,加权平均净资产收益率36.86%。 点评 业绩平稳增长,符合预期。2019年新城控股实现营业收入858.47亿元,同比增长58.6%,归母净利润126.54亿元,同比增长20.6%,其中开发销售收入、物业租金及管理收入分别为803.22亿元,40.55亿元,同比分别增长58.0%、83.2%,开发项目结转提速、租管费收入增长共同推动公司总营收增速靓眼;业绩增速低于营收增速,主要由于:1)结算项目毛利率回落至32.6%,同比下降4.0个百分点;2)销售规模提升导致费用前置,三项费率10.6%,同比提升0.7个百分点;3)公允价值变动损益26.5亿元,同比下降4.7%;投资收益26.9亿元,同比小幅增长18.5%;4)计提存货跌价准备9.77亿元。2019年公司扣非归母净利润99.8亿元,同比增长31.4%。公司股权激励计划业绩考核要求为19-21年扣非后归母净利润较18年增长不低于20%、70%、120%,同比增长高行权条件彰显发展信心。 销售高增,投资持续布局都市圈,土储充沛。公司2019年实现销售金额达2708.01亿元,同比增长22.48%;销售面积2432.00万平方米,同比增长34.21%,增速位列2019年十强房企第二。根据CRIC,公司2019年销售规模位列行业第8位。公司立足长三角,持续拓展和深耕其他重点城市群,投资布局更加均衡,应对周期轮动和市场风险的能力进一步提高。2019年公司新增拿地72幅,总建面2508.5万平方米,同比减少47%;拿地金额607.4亿元,占销售金额的22%;楼面地价为2421.48元/平米,地价占售价比例仅为22%,未来项目毛利率可期。公司土储十分充沛,在105个城市合计拥有土地储备1.24亿平方米,其中一、二线城市占比38.3%,长三角区域三四线城市占比36.0%。2020年销售目标2500亿元司经营风格趋于稳健。 杠杆水平稳定,融资成本略有上升。公司有效控制自己的杠杆水平,2019年资产负债率86.6%,剔除预收后资产负债率仅44%,同比下降5个百分点;净负债率16.4%,同比大幅下降32.4%;公司积极拓宽融资渠道,通过中票、超短融、资产支持票据、公司债等多元化融资,平均融资成本6.7%,同比略有上升。 吾悦出租率维持高位,新开业数量创新高。公司年内新开业新城吾悦广场21个,开业数量创新高,累计开业新城吾悦广场达63个,已开业面积共计590.62万方,同比增长51.44%;吾悦广场实现租金及管理费收入40.69亿元,同比增长92.28%,平均出租率达99.16%。公司2020年继续坚定执行“幸福商业”的经营理念,计划新开业吾悦广场30座,总收入超过55亿元,同比增长36%。 投资建议:新城控股秉持“住宅+商业”的双轮驱动模式,销售规模持续扩张,土地储备充沛;股权激励方案有效绑定员工利益,稳定管理团队。我们预计公司2020-2022年EPS分别为7.42、9.48、11.48元,对应PE分别为4.2、3.3、2.7倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等)。
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业绩稳健增长。2019年实现营业收入858.47亿元,同比增长58.58%;实现归母净利润126.54亿元,同比增长20.61%;实现加权平均净资产收益率为36.86%。利润质量提高:1)公允价值对净利润增厚幅度有所下降;2)少数股东损益占比降低;3)出于谨慎性原则,计提减值准备。 净负债率大幅下降,在手现金充裕。截至2019年末,公司净负债率仅为16.36%,较2018年末下降了32.64个百分点。持有货币资金为639.41亿元,远高于一年内到期的有息负债306.02亿元,短期偿债倍数为2.1倍。 销售稳健增长,拿地回归一二线。2019年实现合同销售金额2708亿元,同比增长22.48%,行业排名第八。2019年拿地金额607亿元,一二线拿地金额占比为49.7%,相较2018年提升了20.5个百分点。总土储1.24亿平方米,其中一、二线城市占比38.3%,长三角区域三、四线城市占比36.0%。 商业规模跨越式增长。2019年,吾悦广场实现租金及管理费收入40.69亿元,同比增长92.28%,平均出租率达99.16%。维持高分红政策,股利支付率为30.30%,股息率为5.49%。 投资建议:新城控股业绩稳健增长,净负债率大幅下降,拿地重回一二线,商业快速发展。我们调整2020-2021年EPS分别为6.74元、7.88元,按照2020年3月27日收盘价,对应的PE分别为4.6倍和3.9倍,维持“买入”评级。
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事件:2020年3月27日, 公司发布 2019年年报, 全年实现营业收入 实现营业收入 858.47亿, 同比+58.58%;归母净利润 归母净利润 126.54亿,同比+20.61%, 拟每 拟每 10股派发现金红利 17元(含税)。 业绩高增 , 现金流持续改善, 杠杆进一步降低1) ) 营收利润保持高增长: 公司 2019年实现营业收入 858.47亿,同比+58.58%,归母净利润 126.54亿,同比+20.61%,扣非后归母净利润 99.81亿,同比+31.40%;2)盈利能力 )盈利能力 较为稳定 : 公司 2019年毛利率 32.64%,较去年同期下降 4.05pct,但净利润率维持在 15.53%,ROE36.86%,均处于行业前列;3)现金充裕, )现金充裕, 安全系数高: 报告期内,公司经营性现金流入净额 435亿,截至报告期末账面货币资金 639亿,一年内到期债务 306亿,现金短债比超 2倍;4) 负债率持续下行,融资成本保持低位:报告期末,公司净负债率仅为 16%,较去年同期下降 33pct,报告期内,公司整体平均融资成本 6.73%,负债水平属于行业最优梯队,融资成本相对行业平均水平也有一定的优势。 销售靓丽,稳居行业前十1)销售大幅增长:公司 2019年实现合同销售金额 2708.01亿,同比+22.48%,销售面积 2432.00亿,同比+34.21%,在行业增速下行的背景下,依然实现了两位数的增长;2) 稳居 行业前十: 据 CRIC 统计,公司 2019年销售位列房地产行业第 8名,增速列十强房企第二位;3)预收款充 )预收款充足 、 计划竣工面积翻倍,业绩有保障:截至报告期末,公司合同负债 1976.68亿(其中 1970亿为物业销售预收款),对 2019年营业收入覆盖率为 230%,此外公司计划 2020年竣工 3596.53万方,其中住宅 2556.52万方、商业 1040.01万方,相比去年同期几乎翻倍(2019年计划竣工 1881.03万方,住宅 1250.27万方,商业 630.76万方),在充足预收款及接近翻倍的竣工计划支撑下,预计今年项目结转收入有较大概率维持增长。 土储过亿方,深耕长三角1) 继续 依靠综合体低成本拿地:2019年公司共计新增项目 72个,总建面 2508.47万方,平均楼面价仅 2421.48元/平,商业综合体项目新增 1443.75万方;2)总土储过亿方: )总土储过亿方:截至报告期末,公司总土地储备达到 12400万平米,满足公司未来 3年开发需求;3) 围绕长三角深耕:公司土储城市区域分布中,长三角地区占到 45%,中西部 32%,环渤海 18%,粤港澳大湾区 5%。 吾悦广场 开业及在建超百座,基本实现全国布局 ,基本实现全国布局1)租金收入近乎翻倍:2019年公司商业板块租金及管理费实现营业收入 40.69亿,同比+92.3%,平均出租率达 99.16%;2) 开业创新高,基本实现布局 全国: 报告期内,公司新开业 21座吾悦广场创历史新高,已开业面积 590.62万方,同比+51.44%,截至目前已实现 27个省及直辖市,122个综合体项目布局。 投资建议: 公司 2019年业绩销售均实现了稳健增长。通过及时调整战略(降低土地投资力度,减轻融资依赖,加强销售回款)渡过难关,截至报告期末,公司现金充裕、各项财务指标健康。 业务方面,地产板块的高预收款及同比翻倍的竣工计划让公司 2020年的业绩有保障;同时,具有抗周期属性的商业板块全年租金管理费收入几乎翻倍,吾悦广场开业数量创新高。预计公司2020-2022年 EPS 分别为 7.06、8.63、10.20元,分别对应 PE4.39X、3.59X、3.04X,维持“买入”评级。 风险提示:公司房地产项目复工不及预期,三四线城市销售下滑超预期。
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公告: 公司发布 2019年年报,公司实现营收 858.47亿元,同比增长 58.58%,归母净利润 126.54亿元,同比增长 20.61%,扣非归母净利润 99.82亿元,同比增长 31.40%,实现 EPS5.62元/股,同比增加 19.83%。 点评: 2019年公司实现营收 858.47亿元,同比增长 58.58% ,实现归母净利润 126.54亿元,同比增长亿元,同比增长 20.61% ,归母扣非净利润 99.82亿元,同比增长 31.40%。 。1) )2019年公司毛利率为 32.64%,同比下降 4.05pct,净利率为 15.53%,同比下降 7.02pct。公司毛利率的下降主要由于公司结算项目均价下滑,以及对应拿地阶段项目地售比相对较高(2016、2017分别为 33.2%、23.3%)。 2)费用端保持稳定,三项费用率 10.58%,yoy+0.65pct,其中销售费用率为 5.09%,yoy+0.90pct,管理费用率为 4.45%,yoy+0.26pct,财务费用率为 1.04%,yoy+0.51pct。3)2019年公允价值变动净收益 26.5亿、资产减值损失-9.4亿,对归母净利润的影响分别为 18.8亿、-6.7亿,4)2019年公司归母权益占比同比提升 9PCT 至 94.9%,加大归母结算规模。此外,2019年末公司预收款项达 1982.3亿元,业绩锁定度达 231%,同比提升 12%,为公司 2020年结算提供支撑。另外公司 2020年计划竣工面积 3596.5万方,同比 2019年大增 94%,预计 2020年公司结算规模将大幅提升。 商业板块扩展迅速、运营良好。公司实现营收 858.47亿元,其中物业销售贡献收入 803.2亿元,占比 93.6%,同比下降 0.35个 PCT,毛利率 31%,同比下降 4.5个 PCT,物业租金贡献收入 40.55亿元,占比 4.7%,同比提升 0.64个 PCT,毛利率 67.6%,同比下降 0.21个 PCT。公司物业出租板块收入主要来自吾悦广场,2019年新开业 21座吾悦广场,累计开业数量达到63座,开业面积达 590.62万方,yoy51.44%,2019年共实现租金及管理费 40.69亿元,yoy92.28%,出租率达 99.16%,儿童城、菜场等多项首创业态表现良好。吾悦广场运营良好,与公司物业销售板块协同良好。 2019年销售稳步增长、结构优化,2020年下调销售目标。销售端来看,公司 2019年实现销售金额 2708亿元,同比 22.48%,超额完成年初 2700亿的目标,实现销售面积 2432万平,同比 34.21%,销售均价 11134.91元/平,同比下降 8.7%,主要由于公司销售项目中二线、三四线销售均价均有下滑。从销售结构来看,一二线金额比重增加、三四线减少 2019年公司一线、二线、三四线销售金额占比分别为 7.3%、31.4%、61.3%,同比分别变动 1.2、6.3、-7.5个 PCT,但从销售均价来看,除一线之外,二三四线均价下滑近 10个点,一线、二线、三四线均价分别为 4.8、1.1、1万元/平,yoy 分别为 46%、-10%、-9%,或由于市场影响。受 19年拿地放缓及疫情影响,2020年公司销售目标为 2500亿元,同比下滑 7.7%。2019年公司新开工面积 3197.77万平,同比减少 35.49%,但超额完成年初计划的 157%。对应的,2020年公司计划开工面积 1665.08万平,同比下降 47.93%。 新增土储放缓但超过销售面积,在手土储达 1.24亿平,足够未来 2-3年开发。2019年公司新增土储建面 2508.5万平,同比减少 47.4%,但从绝对值来看,略超过 2019年销售面积。土储结构来看,公司拿地减少三四线,二线占比大幅提升。2019年新增一线、二线、三四线储备面积分别为 30.4、836.4、1641.7万平,占比分别为 1.2%、33.3%、65.4%,其中一二线面积绝对量、占比同比均明显提升。截至 2019年末,公司在全国 105个大中型城市合计拥有土地储备 1.24亿平方米,足以满足未来 2-3年的开发运营所需,其中一、二线城市占公司总土地储备的 38.30%,长三角区域三、四线城市占公司总土地储备的 36.00%,率 回收资金、缩减投资、大规模偿债、净负债率 16% ,在手现金充裕。经营性现金流大幅增长,投资支出减少、筹资现金流净额近 5年首负。2019年公司经营活动产生的现金流量净额为 435.8亿元,同比大幅增长 1041.74%,投资性现金流为-90.3亿元,同比减少 55%,筹资性现金流净额为-155.2亿元,为近 5年来首度净支出,表明公司在过去一年收回大量经营资金,用于投资的资金减少、偿还负债规模增加。2019年末公司在手现金充裕,高达639.4亿元,对短期债务覆盖倍数达 2.62,覆盖充分。年末公司资产负债率为 86.6%,同比增加 2个 PCT,扣预资产负债率为 76.5%,同比增加 0.6个 PCT,净负债率为 16%,低于行业标杆万科的 34.7%。 分红慷慨,分红比例继续提升。2019年公司拟派发现金红利 38.34亿元(含税),分红率28.8%,比 2018年继续提升,对应股息率 4.4%略有下降(2018年为 6.3%)。 投资建议:2019年公司销售、结算维持高增长,吾悦广场面积大幅增长且运营效率良好,开工、竣工增速较高,拿地有所减少,但公司资金回笼明显,增强了抵御风险的能力,并且维持了高分红比例。2020年公司坚持住宅+商业双轮驱动,基于稳中求进的总基调,追求“多拿地、不拿错地”,实现“以资本回报率为核心,确保规模可持续增长”的目标,计划竣工面积大幅提升,结算规模有望加快,同时基于此我们将公司 2020-2021年营收分别由 977. 12、1271.43亿元调整为 1315.43、1908.83亿元,归母净利润分别为 161.45、202.96亿元,EPS 分别为 7.15、8.99元,对应 PE 分别为 4.33X、3.45X 倍,维持“买入”评级。风险提示风险提示 : 房屋销售不及预期;房屋价格大幅下跌;投资进度不及预期
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名