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新城控股 房地产业 2022-11-15 20.67 -- -- 25.35 22.64% -- 25.35 22.64% -- 详细
事件新城控股(601155)发布 2022年三季报,主要内容如下: 2022年前三季度公司实现营业收入 617.54亿元,同比减少43.41%,归母净利润 33.49亿元,同比下降 43.08%;归母净利润率5.42%,同比上升 0.03个百分点, EPS 1.48元。其中第三季度单季实现营业收入 189.51亿元,同比减少 36.87%, 归母净利润 3.4亿元,同比下降 78.47%;归母净利润率 1.79%,同比下降 3.47个百分点, EPS0.15元。 核心观点业绩承压, 收入结算下降是主要原因。 公司前三季度归母净利润同比下降 43.08%, 业绩显著回落。 公司业绩负增长的主要包括: 1)营业收入同比下降 43.41%,是拖累业绩的最主要因素; 2) 收入下降幅度超过期间费用, 导致三费率上升; 3)投资收益由去年同期的 9.02亿下降至 1.01亿元。 不过,公司 2022年前三季度毛利率从去年同期的 19.84%上升至 21.29%, 资产减值损失从 9.99亿元收窄至 1.63亿元。 销售仍处磨底期, 自持物业运营稳定。 受行业下行趋势影响, 公司目前销售仍然处于磨底期, 前三季度实现合同销售金额 938.75亿元, 同比下降 45.04%, 销售面积 952.12万平方米, 同比下降 41.73%。 公司自持物业运营稳定,前三季度实现租金收入 67.19亿元,同比增长约 17.49%, 对公司的现金流形成了稳定支撑。 商业板块收入增长, 新开业 7座吾悦广场。 公司商业地产业务发展良好, 三季度末持有物业数量从去年同期的 126座上升至 134座,整体出租率为 95.12%。 前三季度, 公司商业运营总收入为 71.95亿元, 同比增长 18.13%。 2022年三季度,公司新开业 7座吾悦广场——安庆汇峰吾悦广场、宿迁沭阳吾悦广场、 安康吾悦广场、宜昌西陵吾悦广场、重庆江津吾悦广场、南昌进贤吾悦广场、大同云冈吾悦广场。 三道红线继续达标, 公司年内已无需要偿付的境内外公开市场到期公司债券及票据。 公司积极响应三道红线政策, 报告期末公司全部指标均达标,剔除预收账款后的资产负债率为 68.51%, 净负债率为48.25%, 现金短债比为 1.07。 公司已于 2022年 10月 25日提前将公司 2018年公开发行公司债券 (第一期 )(品种二 )到期本息合计228,744.00万元全额汇入中国证券登记结算有限责任公司结算备付金专用账户。 截至 2022年 10月 26日,公司年内已无需要偿付的境内外公开市场到期公司债券及票据。 投资建议公司长期以来财务稳健、经营良好, 融资支持政策受益度有望居前,“商业+住宅”双轮驱动具备竞争力, 维持“推荐”评级。 考虑到行业销售下行,以及现金流对竣工交付的影响,我们调整预测公司 2022-2024年营业收入为 1247.56亿元、 1279.09亿元、 1346.79亿元,归母净利润为 86.94亿元、 92.21亿元、 102.93亿元, EPS 为 3.85元、 4.08元、 4.55元,对应 PE 为 4.44倍、 4.19倍、 3.75倍。
新城控股 房地产业 2022-09-19 22.30 -- -- 21.18 -5.02%
25.35 13.68% -- 详细
事件:2022年 8月 30日公司发布半年度报告。22年 H1,公司实现营收 428.0亿元,同比减少 45.9%;扣非归母净利润 25.6亿元,同比减少 32.5%。 点评:竣工放缓致地产开发结算收入大幅减少,综合毛利率小幅提升,商业物业业绩贡献度提高,销售短期承压,拿地克制,融资信用获市场认可。 1)地产开发收入降幅明显,毛利率有望企稳。22年 H1,公司营收 428.0亿元,同比减少 45.9%;综合毛利率 21.9%,较 21年 H1提升 2.3pct,呈企稳反弹迹象;扣非归母净利率为 6.0%,较 21年 H1提升 1.2pct,盈利能力小幅恢复。 其中,地产开发营收 377.4亿元,同比减少 49.2%,主要因竣工与交付完成进度低于预期;毛利率为 16.12%,较 21年 H1降低 1pct,降幅边际收窄。 2)商业收入持续增长,业绩贡献度提高。22年 H1,公司商业物业收入 43.8亿元,占总营收比重为 10.2%;毛利率为 72.2%,较 21年 H1提升 1.6pct,贡献毛利占公司毛利总额的 33.7%,业绩贡献提升明显。截至 22年 H1期末,公司于 135个大中城市布局 189个吾悦广场,已开业及委托管理的吾悦广场达 131座,开业面积达 1,189万平米,平均出租率较 21年末小幅下降 1.62pct 至 96.0%,维持较高水平。商业物业有效助力公司抵御周期风险,拓宽盈利护城河。 3)销售承压较重,回款率提升。22年 H1,公司实现全口径销售额 651.6亿元,同比下降 44.6%;22年 H1全口径回款率达 117%,有效缓解现金流压力。 4)新增拿地克制,存量土储充沛。22年 H1,公司新增 1幅土储,总建面 1.6万平米,总地价 2826万元。截至 22年 H1期末,公司土储 1.31亿平米,其中一二线城市土储占 37.0%,长三角三四线城市土储占 29.5%,土储存量充沛。 5)财务状况稳健,融资信用优势显现。截至 22年 H1期末,公司扣预后资产负债率为 67.06%,净负债率为 48.37%,现金短债比为 1.06,三道红线指标维持绿档。22年 H1,公司成功发行 10亿元中期票据(发行利率 6.50%),及 1亿美元绿色美元票据(票面利率 7.95%);整体平均融资成本为 6.50%,较 21年末下降 7bp。2022年 9月 13日,公司成功发行年内第二期中期票据 10亿元(期限 3年;发行利率 3.28%,创年内新低),信用优势显现,融资持续回暖。 盈利预测、估值与评级:公司围绕“双轮驱动”战略,地产开发与商业管理业务稳健发展,财务状况改善见效,融资持续回暖。考虑公司地产开发结算进度放缓,下调 22-24年公司预测 EPS 为 5.29元、6.04元、6.67元(分别下调 13.9%、9.5%、7.8%),当前股价对应 PE 分别为 4.0/3.5/3.1倍,维持“买入”评级。 风险提示:销售与商业出租不及预期,竣工交付不及预期,市场下行超预期等。
新城控股 房地产业 2022-09-07 20.55 -- -- 22.85 11.19%
25.35 23.36% -- 详细
营收、 净利均下滑但业务结构明显优化: 2022H1, 公司实现营业收入 428亿元, 同比下降 46%; 实现归母净利润 30亿元, 同比下降 30%。 归母净利率为7.0%,较 2021H1提升了 1.6个百分点,主要由于毛利率较 2021H1提升了 2.3个百分点至 21.9%。 其中, 开发物业结算毛利率较 2021H1下降 1.0个百分点至 16.1%, 投资物业租金毛利率则提升 1.6个百分点至 72.2%。 通过细拆业务类型, 可持续经营且高毛利的投资物业 2022H1的营收和毛利润占比分别为 10%和 34%, 提升显著。 销售随市场下滑, 土储仍较充裕: 2022H1公司实现销售金额 652亿元, 同比下降 45%; 销售面积 657万㎡, 同比下降 40%。 公司紧抓回款, 2022H1全口径资金回笼 760亿元, 按全口径回笼/全口径签约计算的资金回笼率为 117%。 虽然公司 2022H1仅新增一宗建面 1.6万㎡的土储, 但截止 2022H1末总土储1.3亿㎡仍可满足未来 2-3年开发运营所需。 公司土储结构也较为合理, 一二线城市占比约 37%, 长三角区域三四线城市占比约 29%。 商业地产规模领先, 助力公司穿越周期: 2022H1公司实现商场租金收入 44亿元, 同比增长 17%。 截至 2022H1, 公司已布局 189座吾悦广场, 行业规模稳居前列; 已开业及委托管理的吾悦广场数量达 131座, 已开业建面 1189万㎡, 同比增长 25%; 吾悦广场的平均出租率达 96%, 运营状况良好。 经营稳健, 资金状况良好: 截至 2022H1, 公司监管口径下净负债率为 48%,剔除预收的资产负债率为 67%, 现金短债比为 1.06, 短期偿债能力较好, 保持“绿档” 。 2022H1, 公司经营性现金净流入 115亿元, 自 2018年以来持续为正; 平均融资成本为 6.5%, 较上年末持续下降。 投资建议: 公司营收净利下滑但结构优化, 投资物业助力穿越周期。 预计2022/2023年归母净利分别为 122/110亿元, 对应最新股本的 EPS 分别为5.40/4.89元, 对应最新股价 PE 分别为 3.8/4.2倍, 维持“买入” 评级。 风险提示: 公司开发物业销售、 结算不及预期, 投资物业租金收入不及预期,盈利水平进一步下行超预期, 或市场环境恶化超预期。
新城控股 房地产业 2022-09-05 20.70 -- -- 22.85 10.39%
25.35 22.46% -- 详细
交付下降拖累营收,盈利能力提高 2022年上半年,公司实现营业收入428.03亿(YoY-45.89%),实现归母净利润30.10亿(YoY-30.11%)。公司上半年结转面积623.25万㎡(YoY-43.96%),是营收下滑的主要原因。截至上半年底,公司物业销售预收款2015.59亿,能覆盖2021年营收的1.2倍,未来收入增长有保障。 公司整体毛利率为21.9%,同比提高2.29pct;其中,房地产开发销售和物业出租及管理毛利率分别为16.12%及72.22%,较去年同期减少0.99pct和增加1.64pct。公司归母净利润率为7.03%,同比增长1.59pct;一方面受益于毛利率的提高,另一方面,少数股东损益在净利润中占比降低2.75pct至7.41%。 行业环境影响销售,土地储备充足 受行业景气度下行影响,上半年,公司实现合同销售金额651.60亿(YoY-44.62%%),销售面积657.20万㎡(YoY-39.54%),销售均价9915元/㎡(YoY-8.42%)。根据中指研究院排名,公司上半年合同销售金额和面积分别位列行业第14和第6。 基于审慎的投资战略,公司上半年仅新拓展一块商业用地,可租售面积1.4万㎡。土储规模来看,截至2022年上半年,公司合计拥有土储1.31亿㎡,能满足未来2-3年开发运营所需。质量来看,一、二线城市约占公司总土储的37.05%,长三角区域三、四线城市约占29.46%,土储结构相对优良,有利于未来销售去化。 坚持双轮驱动,租金收入占比提高 公司坚持双轮驱动、轻重结合发展。截至2022年上半年,在全国135个大中城市布局了189个综合体项目。其中已开业的吾悦广场面积达1189.06万㎡,出租率达96.01%。 上半年,吾悦广场实现租金收入43.96亿(YoY+16.57%);对应物业出租及管理收入43.79亿(YoY+20.29%),在营收中占比较去年同期提高5.63pct点至10.23%。由于物业出租及管理业务毛利率显著高于开发业务且持续提升,其收入占比提高有利于公司盈利能力改善,并体现出了公司的发展韧性。 三道红线维持绿档,融资渠道通畅 公司重视现金流安全,上半年实现全口径资金回笼760.30亿,资金回笼率高达117%。债务结构方面,公司剔预后资产负债率67.06%,净负债率为48.37%,现金短债比1.06,稳居绿档。 得益于稳健的经营风格,公司融资渠道通畅。上半年,公司完成10亿元中票的发行,中债信用增进公司和上海银行联合为此中票创设了银行间首单房企信用风险缓释凭证。此外,公司在境外新发1亿美元的优先绿色美元票据。截至上半年底,公司综合融资成本为6.50%,较去年同期下降10bp。 投资建议:我们预计2022年-2024年,公司实现营业收入1856亿、2066亿及2291亿,分别同比增长10%、11%、11%,实现归属母公司净利润130亿、137亿及146亿,分别同比增长3%、5%、7%。公司持续推进轻重并举的双轮驱动战略,财务安全、经营稳健。当前公司股价对应2022年PE为3.5倍,处于低位,维持“买入”评级。 风险提示:融资环境收紧超预期、房地产调控政策收紧超预期、双集中出让规则变更、引用数据滞后或不及时。
新城控股 房地产业 2022-09-05 20.70 -- -- 22.85 10.39%
25.35 22.46% -- 详细
事件新城控股(601155)发布2022年中报,主要内容如下:2022年上半年公司实现营业收入428.03亿元,同比下降45.89%,归母净利润30.10亿元,同比下降30.11%,EPS1.33元。其中第二季度单季实现营业收入241.25亿元,同比下降60.75%,归母净利润25.00亿元,同比下降33.59%,EPS1.10元。 核心观点业绩承压,收入结算下降是主要原因。公司上半年归母净利润同比下降30.11%,业绩显著回落。公司业绩负增长的主要包括:1)营业收入同比下降45.89%,是拖累业绩的最主要因素;2)收入下降幅度超过期间费用,导致三费率上升;3)投资收益由去年同期的4.91亿下降至0.64亿元。不过,公司2022年上半年毛利率从去年同期的19.61%上升至21.90%。资产减值损失从9.99亿元收窄至1.63亿元。 销售下滑,但回款表现良好。2022年上半年,受行业下行趋势影响,公司销售表现下滑,实现合同销售金额651.60亿元同比下降44.62%,销售面积657.20万平方米,同比下降39.54%。公司践行企业社会责任,响应“保交楼”政策,在报告期内一共组织交付了近4万套物业。公司紧抓销售和资金回笼,实现760.30亿元的全口径资金回笼,全口径资金回笼率为117%(按全口径回笼/全口径签约计算)。 商业收入持续增长,出租率保持高位。公司商业地产业务发展良好,上半年租金同比增长16.57%,出租率达到96.01%。截至报告期末,公司商业广场布局135个大中城市、189个综合体项目,开业面积达1189.06万平方米,出租率达96.01%,实现租金收入43.96亿元,同比增长16.57%,对公司业绩贡献逐步提高。 三道红线继续达标,发债获得增信支持,融资成本下降。公司积极响应三道红线政策,报告期末公司全部指标均达标,剔除预收账款后的资产负债率为67.06%,净负债率为48.37%,现金短债比为1.06。 2022年上半年,公司发债获得增信支持,中债信用增进公司和上海银行联合为公司10亿元中期票据发行创设了银行间首单房企信用风险缓释凭证(CRMW)。同时,公司在境外新发优先绿色美元票据,募集资金1亿美元,成为今年4月份以来第一笔民企地产境外新发,也是2月份以来第一笔纯公司信用高级无抵押普通美元债。截至报告期末,公司整体平均融资成本为6.50%,相比去年年末下降7BP。 投资建议预计2022-2024年营业收入为1397.96亿元、1494.68亿元、1671.01亿元,归母净利润为116.53亿元、125.04亿元、131.14亿元,EPS为5.15元、5.53元、5.80元,对应PE为4.04倍、3.76倍、3.59倍,公司虽属民营房企,但长期以来财务稳健、经营良好,“商业+住宅”双轮驱动具备竞争力,首次覆盖给予“推荐”评级。风险提示房地产行业政策调整存在不确定性,结算节奏与毛利率存在不确定性。
新城控股 房地产业 2022-09-02 20.76 -- -- 22.85 10.07%
25.35 22.11% -- 详细
公司公布 2022年中报,实现营收 428.0亿元,同比降 45.9%,归母净利润 30.1亿元,同比减少 30.1%。 平安观点: 地产结转规模下滑,未结资源仍充足。公司上半年营收同比降 45.9%,净利润同比降 30.1%,主要因地产结转规模下滑,期内开发销售业务营收同比降 49.2%至 377.4亿元。毛利率方面,尽管受地价上涨与限价影响,期内开发销售毛利率同比降 1.0pct 至 16.1%,但物业出租与管理毛利率同比增 1.6pct 至 72.2%且收入占比提升,带动整体毛利率同比提升 2.3pct 至21.9%。期末合同负债与预收账款合计值较期初提升 4.7%至 2033.4亿元,为 2021年营收 1.2倍,未结资源依旧充足。 销售面积位列行业第六,土储资源仍足。受疫情反复、楼市低迷等影响,公司上半年销售金额 651.6亿元,同比降 44.6%,销售面积 657.2万平,同比降 39.5%;平均售价 9915元/平,同比降 8.4%。销售金额、面积位居中指院房企销售排行榜第 14位和第 6位。公司传统地产开发业务更加强调收敛聚焦和现金流管理,期内实现 760.3亿元全口径资金回笼,全口径资金回笼率为 117%;期内仅新增一块商业用地,但期末合计土储 1.31亿平米,可满足未来 2-3年开发运营所需,其中一、二线土储占比 37%,长三角区域三、四线占比 29%。 商场开业数量居上市公司首位,双轮驱动优势明显。尽管受疫情冲击,但期内吾悦广场实现租金收入 43.96亿元,同比增长 16.57%。期末公司实现 135个大中城市、189个综合体项目的布局,已开业及委托管理的吾悦广场达 131座,商场开业数量位居我国境内外上市公司首位,开业面积达1189万平方米,出租率达 96%。住宅开发与商业运营的优势互补、协同共进,构筑公司可持续发展的核心竞争力。公司中报表示未来商业将从规模导向转为质量为先,明确项目筛选标准,寻找长期经营价值的商业项目。 成功跻身绿档,财务整体稳健。期末公司合联营公司权益有息负债合计 91.4亿元,剔除预收账款后的资产负债率为 67.1%,净负债率为 48.4%,在手现金 447.8亿元,现金短债比为 106%。期内完成 10亿元中期票据发行,中债信用增进公司和上海银行联合为本期中期票据创设银行间首单房企信用风险缓释凭证(CRMW),同时在境外新发优先绿色美元票据,募集资金 1亿美元,该美元债为今年 4月份以来第一笔民企地产境外新发,也是 2月份以来第一笔纯公司信用高级无抵押普通美元债。 期末整体平均融资成本为 6.50%,同比降 10BP。 投资建议:考虑地产资金偏紧环境下、公司结转规模不及预期,下调盈利预测,预计 2022-2024年归母净利润分别为 88.39亿元、95.40亿元、101.49亿元,原预计为 126.47亿元、127.90亿元、128.55亿元,当前市值对应 PE 分别为 5.2倍、4.8倍、4.5倍。楼市承压下政策端有望继续改善,提振地产板块估值,同时公司债务稳健,开发运营实力优秀,商业地产发展向好,双轮驱动下我们看好公司未来发展,维持“推荐”评级。 风险提示:1)近期楼市下行压力较大,若后续政策改善力度不及预期,可能影响公司未来规模增长、带来项目减值风险;2)因地价上升与销售限价,未来公司毛利率仍面临下滑风险;3)个别房企信用事件频发背景下,若后续行业融资环境未见明显缓和,公司资金状况或面临压力。
新城控股 房地产业 2022-07-25 20.82 -- -- 22.12 6.24%
22.85 9.75%
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运营收入稳步增长,股份回购彰显管理层强大信心,维持“买入”评级新城控股7月19日通过集中竞价交易方式回购股份34.75万股,2022年来首次回购,彰显管理层信心。公司商业运营收入稳步提升,作为五家发债示范民企之一获得发债支持。公司商管业务持续扩张,吾悦广场轻重并举,未来业绩可期。 我们维持盈利预测不变,预计2022-2024年新城控股归母净利润分别为131.2、138.5、147.1亿元,EPS分别为5.79、6.12、6.50元,当前股价对应PE估值分别为3.6、3.4、3.2倍,维持“买入”评级。 销售业绩不及预期,商业运营收入实现增长公司1-6月累计销售金额约651.6亿元,同比下降44.6%;累计销售面积约657.2万平方米,同比下降39.5%,业绩完成情况不及预期,但表现略好于克而瑞百强房企50.7%的销售降幅。1-6月公司商业运营总收入为47.18亿元,同比增长22.3%,其中长三角租金收入贡献占比58.0%,目前开业吾悦广场127座,可供出租面积718.0万平方米,整体出租率96.03%,经营情况稳中向好。 融资渠道重新打开,完成年内首次股份回购公司5月发行债券获信用保护工具支持,于5月31日成功发行10亿元中期票据,是中债民企支持工具推出的首单房企信用风险缓释凭证,发行利率6.50%,融资渠道重新打开。公司2022年上半年已偿还境内外公开市场债券76.49亿元,合联营公司权益有息负债合计为91.44亿元,有息负债水平持续保持低位。公司5月份表示将以集中竞价交易方式回购公司股份1-2亿元,7月19日首次回购股份34.75万股,已回购的总金额为724.21万元,后续还将在期限内根据市场情况择机回购,彰显公司对未来发展的强大信心。 风险提示:政策调控风险,三四线城市项目去化风险,吾悦广场拓展不及预期。
新城控股 房地产业 2022-07-01 25.34 -- -- 26.12 3.08%
26.12 3.08%
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双轮驱动,稳中求进, 给予“买入”评级新城控股开发业务稳中向好,负债结构进一步优化,预计将维持现有规模;商管业务持续扩张,吾悦广场轻重并举, 未来业绩可期。 我们预计公司 2022-2024年归母净利润分别为 131.1、 138.5、 147.1亿元, EPS 分别为 5.79、 6. 12、 6.50元,当前股价对应 PE 估值分别为 4.2、 4.0、 3.7倍,首次覆盖给予“买入”评级。 商管规模持续提升,吾悦广场走向全国截至 2022年 3月末, 新城控股在 135城市布局了 189座吾悦广场,累计在营 130座,商场开业数量及面积均保持行业领先。在近两年疫情散发的挑战下,公司商业租金仍大幅提升,2021年吾悦广场租金收入 86.0亿元,近五年 CAGR达 81.1%,26座吾悦广场单广场运营总收入超亿元,出租率处于行业领跑位置。 伴随全国化布局深入,吾悦广场轻重并举、产品持续升级、 创新运营, 未来业绩可期。 逆周期稳抓销售回款, 拿地灵活土储充裕新城控股 2021年签约销售额 2338亿元,同比下滑 6.8%,年度回款 2387亿元,回款率位于行业前列。公司在长三角区域销售占比达到 53%,在江苏省和天津市市占率进入前三。同时公司根据市场变化,灵活调整拿地策略,上半年顺势投资积极,下半年逆势谨慎拓储,全年权益拿地金额 390亿元, 较年初计划节省近300亿元现金支出。土地储备方面,公司拥有土储 1.38亿平方米,能保证超过三年的开发运营需求,其中综合体地块占比 49%,在高潜力城市布局超过 65%。 商业运营业务毛利率稳定,负债结构持续优化新城控股 2021年商管业务毛利率达到 73%,且近年来商管业务毛利率维持高位稳定。我们认为伴随储备项目逐步开业和公司运营能力提升,公司整体盈利水平将触底回升。公司 2021年不断优化负债结构,三道红线转为绿档,截至 2021年底有息负债 898.7亿元,平均融资成本降至 6.57%。 风险提示: 房地产政策调控风险, 三四线城市去化风险,疫情影响商场运营风险。
新城控股 房地产业 2022-06-01 24.14 -- -- 26.35 9.15%
26.35 9.15%
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事件:5月 30日,公司 2022年度第一期中期票据发行文件发布点评:公司融资持续回暖,偿债压力有效缓解;回购彰显发展信心1)当前房地产政策支持力度较强,宽松政策进入实质性执行阶段,利于重建市场信心,提升民营企业债券融资效率。4月 11日,证监会、国资委及全国工商联发布《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》,其中明确提出支持房企转型,支持民营房企融资。5月 5日,上交所党委召开专题会议称,将服务好民营房地产企业的合理融资需求。5月 25日,国务院召开全国稳住经济大盘电视电话会议,央行行长提及,督促金融机构坚持两个毫不动摇,加大对民营企业的支持力度,尽快矫正对民营房企信贷收缩的行为。随着监管部门表态支持优质房企债券融资,并引入信用保护工具助力民营房企融资,公司凭借稳健财务结构(截至 21年末,公司“三道红线”跻身绿档)及双轮驱动独特竞争优势率先获得资本市场认可。2022年公司公开市场到期债务约为 126亿元,截至 22年 5月底已偿还约 76亿元,公司融资持续回暖,预期偿债压力将得到有效缓解。 5月 30日,公司 2022年度第一期中期票据完成簿记,标志着年内银行间首单房企信用风险缓释凭证(CRMW)正式落地。本期中票发行规模 10亿元,期限2+1年,发行利率 6.50%(较公司 21年末平均融资成本 6.57%优化 7BP),中诚信国际给予发行人主体和本期债项双 AAA 评级。 5月 30日,公司 2022年面向专业投资者公开发行公司债券提交注册。该项目品种为小公募,拟发行金额 61.72亿元,拟用于偿还到期或回售的公司债券本金。 5月 30日,新城发展子公司新城环球成功发行 1年期、1亿美元的 7.95%优先绿色票据,为年内房企首笔无增信美元债,所得款项净额将主要用于一年内到期的现有中长期境外债务的再融资。 2)5月 30日,公司发布关于以集中竞价交易方式回购股份的回购报告书:基于对未来发展的信心以及对公司价值的认可,公司拟以自有资金回购公司股份,按回购资金总额上限 2亿元、回购价格上限 41.39元/股进行测算,回购数量约为4832085股(含),占公司当前总股本的比例为 0.21%。 盈利预测、估值与评级:维持 22-24年公司预测 EPS 分别为 6. 14、6.67、7.23元;当前股价对应 22-24年 PE 估值为 3.9、3.6、3.4倍。公司凭借较好商业地产开发运营能力,享综合体拿地高议价优势;财务状况改善见效,融资持续回暖,谨慎经营穿越周期,维持“买入”评级。 风险提示:推盘销售不及预期,政策调控超预期,项目竣工不及预期等。
新城控股 房地产业 2022-05-02 27.72 -- -- 28.39 2.42%
28.39 2.42%
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事项: 公司公布 2022年一季报,实现营收 186.8亿,同比增长 5.9%;归母净利润 5.1亿,同比减少 5.9%。 平安观点: 业绩同比略降, 未结资源仍充足。 公司一季度营收同比增长 5.9%,归母净利润同比减少 5.9%,净利增速低于营收增速主要因: 1)地价上涨而政府限价导致毛利率同比降 1.3pct 至 19.1%; 2)因处置子公司产生投资损失,期内投资净收益为-0.63亿元,上年同期为 1.56亿元; 3)缴纳企业所得税同比增加。期内公司经营保持高效,期间费用率同比降 0.1pct 至11.9%,另外无资产减值计提。期末合同负债与预收账款合计值较期初提升 5.2%至 2,042.7亿元,为 2021年营收 1.2倍, 未结资源依旧充足。 多因素致销售下滑,投资保持谨慎。 受疫情反复、楼市低迷与推盘节奏影响, 公司一季度销售金额 310.6亿元,同比降 37.4%,销售面积 314.9万平,同比降 38.3%;平均售价 9,864元/平, 同比增 1.4%。 楼市承压背景下,公司经营保持谨慎,期内未新增土地,但土储资源仍较多。 2021年末公司合计土地储备 1.38亿平方米,可满足未来 2-3年开发运营所需,且主要分布在最具经济活力和人口密度最高的地区,其中一、二线城市约占总土地储备 37%,长三角区域三、四线城市约占总土地储备 30%。 商业地产发展向好,“百城百店”版图持续扩展。 尽管受疫情冲击,但一季度公司房地产出租收入 22.5亿元,同比增长 24.9%。 期末出租物业数量达 126座,总建面 1183万方,可供出租面积 712.6万方,出租率 96%。 2022年全年公司计划实现商业总收入 105亿元,新开业吾悦广场及委托管理在营项目 25座。 财务状况稳健, 有息负债规模压缩。 期末公司在手现金 434.2亿,为短期负债(短借+一年内到期长债)的 217.4%,短期偿债压力较小; 净负债率、剔除预收账款的资产负债率为 43.9%、 70.4%,净负债率维持低位,有息负债 853.4亿元,较年初降低 11.1%。一季度公司已偿还境内外公开市场债券 46.3亿元。随着公司积极降低负债杠杆,三道红线指标有望重回“绿档”。 期末公司的合联营公司权益有息负债合计为 99.11亿元。 投资建议:维持公司盈利预测,预计 2022-2024年 EPS 分别为 5.59元、 5.65元、 5.68元,当前股价对应 PE 分别为 5.0倍、4.9倍、 4.9倍。 楼市承压下政策端有望继续改善,提振地产板块估值, 同时公司债务稳健、融资顺畅,开发运营实力优秀,商业地产发展向好,双轮驱动下我们看好公司未来发展,维持“推荐”评级。 风险提示: 1)近期楼市下行压力较大,若后续政策改善力度不及预期,可能影响公司未来规模增长、带来项目减值风险; 2)因地价上升与销售限价,未来公司毛利率仍面临下滑风险; 3)个别房企信用事件频发背景下,若后续行业融资环境未见明显缓和,公司资金状况或面临压力。
新城控股 房地产业 2022-04-11 32.36 -- -- 31.72 -1.98%
31.72 -1.98%
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事件:2022年年3月31日,公司发布2021年年报21年,公司实现营收1682.3亿元+15.6%;实现归母净利润126.0亿元-17.4%。 点评:结转收入稳步增长,商业出租毛利率逆势提升;商业运营积极拓展;销售额小幅下滑,土地投资谨慎;财务跻身绿档;回购彰显公司诚意1)21年,公司实现营收1682.3亿元,同比增长15.6%;实现归母净利润126.0亿元,同比减少17.4%。利润下滑主要系1.公司整体结算毛利率为20.5%,同比下滑3.1pct;其中,地产开发业务毛利率17.7%(-4.1pct),物业出租及管理业务毛利率72.6%(+1.9pct)。2.谨慎计提存货跌价准备48.5亿元(+201.2%)。 受新冠疫情反复及行业流动性相对紧张影响,22年公司计划竣工建面2801.7万平,较21年实际竣工面积收缩14.9%,或一定程度影响短期内业绩释放。 2)21年,公司实现租金收入(含税)86.0亿元,同比提升50.9%。截至21年末,公司已于全国135城布局188座吾悦广场,已开业及委托管理在营数量达130座,开业数位居我国境内外上市公司首位。22年,公司计划实现商业收入105亿元,新开业吾悦广场(含委托)25座。公司商业运营板块持续发力,租金增长明显,“吾悦广场”品牌护城河已筑起,知名度和美誉度均较高,预期后续在公司价值体系中的重要性将持续提升。 3)21年,公司实现合同销售额2337.8亿元,同比下滑6.8%;实现销售面积2354.7万平,同比提升0.3%,位列克而瑞21年全口径销售额榜单第16位。 4)在融资监管背景下公司土地投资趋于谨慎,21年,公司新增土地储备77幅,总建面为2157.7万平,同比-47.9%;楼面地价为3555.4元/平,同比提升17.3%,对应地货比约35%,仍保持拿地优势。截至21年末,公司合计拥有土地储备1.4亿平;其中一二线城市土储占比约37%,长三角三四线城市占比约30%,其他区域三四线城市占比约33%,核心城市群的聚焦战略利于缓解去化压力。 5)截至21年末,公司剔预后的资产负债率70.0%,净负债率48.1%,现金短债比1.1X,跻身“三道红线”绿档。此外,公司融资成本下降0.15pct至6.57%。 6)公司计划于6个月内以回购额上限2亿元、回购价格上限41.39元/股回购公司股份,最高回购数量4832085股,占公司当前总股本0.21%,彰显发展信心。 盈利预测、估值与评级:考虑到22年公司竣工计划下滑,下调22-23年公司预测EPS分别为6.14、6.67元(下调幅度分别为30.2%、35.1%),新增24年EPS为7.23元;当前股价对应2022-2024年PE估值为5.6、5.2、4.8倍。公司凭借较好商业地产开发运营能力,享综合体拿地高议价优势;财务状况改善见效,谨慎经营穿越周期,维持“买入”评级。 风险提示:推盘销售不及预期,政策调控超预期,项目竣工不及预期等。
新城控股 房地产业 2022-04-08 33.97 45.19 111.76% 33.30 -1.97%
33.30 -1.97%
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事件:公司发布2021年报,报告期内实现营业收入1682.32亿元,同比上涨15.64%,实现归母净利润125.98亿元,同比下跌17.42%。 营业收入稳健增长,行业调控拖累利润率。2021年营业收入1682.32亿元,同比上涨15.64%,实现归母净利润125.98亿元,同比下跌17.42%。利润与营收增速背离的原因在于,1)行业阶段性调整下,结算毛利率同比下降4.1pct至17.7%;2)计提减值准备48亿元,较2020年增加32亿元;3)合营联营投资收益20.69亿元,同比减少8.2亿元。利润率方面,期内公司毛利率20.4%,同比下降3.1pct,归母净利率7.5%,同比下降3pct,利润率仍处底部。期内三费/营收为6.6%,同比下降0.6pct,销管费用/营收为6%,同比下降0.5pct,财务费用/营收为0.7%,同比下降0.02pct。 土储维持优质充裕,商业运营延续较强增长势头。期内公司实现销售金额2337.8亿元,同比下降6.9%,销售金额中长三角、大湾区占比达到57%,持续聚焦重点城市圈;实现销售面积2354.7万方,同比下降0.3%;实现销售均价11465元/平,同比上升7.3%,销售回款2387亿元,回款率102.1%,回款率水平位居行业前列。拿地方面,期内公司拿地面积2157.7万方,同比下降47.9%;拿地金额767.1亿元,同比下降38.9%;楼面价3555元/平,同比上升17.3%,楼面价/销售均价35.8%,同比上升7.4pct;拿地金额/销售金额为32.8%,同比下降17.2pct。土储方面,截至期末,公司土储建面1.38亿方,其中一二线城市及长三角地区三四线城市总占比达到67%,土储较为充裕优质。开工竣工方面,新开工3169万方,同比增长20.9%,为计划的145.2%,期内公司竣工3290万方,同比增长7.1%,为计划的76.4%;公司预计2022年新开工面积1502万方,对应同比增速-47.4%,竣工面积2802万方,对应同比增速-14.8%。商业方面,期内公司商业运营总收入86.4亿元,同比增长51%,超额2021年初确定的85亿目标;期内公司新获取32个吾悦广场,新增在营项目共30个(其中4个为委托管理项目),布局吾悦广场项目达到188个,在营项目总数达到130个,在营总面积1238.4万方,平均出租率97.6%,“百城百店”目标进一步推进;共26个吾悦广场收入超1亿元,常州武进吾悦广场收入超2亿元,规模、运营双向发力;公司预计2022年商业运营总收入105亿元,新开业吾悦广场25个,预计快增势头将延续。 三道红线顺利进入绿档,融资成本进一步优化。三道红线方面,扣除预收款的资产负债率70%,同比下降4.1pct;净负债率为48.1%,同比上升4.4pct;现金短债比1.07,同比下降0.61,顺利进入绿档。融资成本同比下降0.15pct至6.57%,持续优化。今年3月初,公司回售6亿元公司债,并按期偿付4049万美元债;截至期末,银行授信总额度1129亿元,其中已使用授信377亿元,额度充裕;整体来看,公司财务状况较为稳健。 投资建议:维持公司买入评级,考虑到行业整体调控影响,预计公司2022-24年归母净利润增速分别为8.3%/7.1%/4.6%,对应EPS分别为6.02/6.45/6.75元,对应PE5.74/5.36/5.13倍,考虑到公司土储较为充裕、商业运营业务持续推进,我们认为公司合理估值约为22年7.5倍PE,对应目标价45.19元。 风险提示:
新城控股 房地产业 2022-04-07 34.00 -- -- 34.60 1.76%
34.60 1.76%
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事件:公司发布2021年报,公司2021年实现收入1682.32亿元,同比增长15.64%;归母净利润125.98亿元,同比下降17.42%;基本每股收益5.59元/股,同比下降17.67%。 结算稳步增长,管控持续优化。公司2021年实现收入1682.32亿元,同比增长15.64%;归母净利润125.98亿元,同比下降17.42%;归母净利润下降主要由于1)公司主营业务毛利率17.68%,较去年下降4.06pct,房地产开发销售业务毛利率为17.68%,较去年下降4.06pct;2)公司计提资产减值准备54.04亿元,其中分别计提坏账准备5.54亿元、存货跌价准备48.51亿元,共影响归母净利润34.4亿元。 费用管控卓有成效:2021年销售费用率、管理费用率、财务费用率分别为3.5%、2.5%、0.65%,分别较去年下降0.27、0.26、0.02pct。 销售量增价跌,土储布局均衡。公司开发销售业务实现收入1581.18亿元,同比增长14.93%,主要由于公司年内部分预售房源竣工交付、符合收入确认条件的销售面积增长所致。公司全年实现销售金额2337.75亿元,同比下降6.85%;销售面积2354.73万方,同比增长0.25%;销售均价9928元/平米,较去年10685元/平米下降7.08%。公司2021年新增土储2158万方,总地价767亿元,对应楼面价3553.37元/平米。公司总土储丰沛,截至2021年末总土储1.38亿方,长三角、中西部、环渤海、大湾区占比分别为37%、39%、19%、5%,公司在各城市圈布局较为均衡。 租金快速增长,运营能力强化。公司物业出租及管理业务实现收入79.69亿元,同比增长46.62%,毛利率72.64%,较去年增加1.88pct。2021年公司新开业吾悦广场及管理输出项目共30座,新获取吾悦广场32座。截至2021年末,公司在全国135个城市布局188座吾悦广场,其中已开业及管理输出130座吾悦广场,已开业面积1248.38万方,平均出租率97.63%,26个吾悦广场运营总收入超亿元展现公司强劲的运营能力。2022年,公司计划开业25座吾悦广场,商业运营增长值得期待。 达到绿档要求,融资成本有所下降。公司三道红线全部达标:剔除预收账款后的资产负债率位69.95%、净负债率48.12%、剔除预售监管资金后的现金短债比1.07。 经营性现金流为219.85亿元,连续四年为正。公司整体平均融资成本6.57%,较去年下降0.15pct。 高效利用资源,新能源领域助力碳减排。公司投资组建吾盛能源,嵊州等四个吾悦广场的屋顶分布式光伏电站建成并实现并网发电,年发电量149万度;剩余吾悦广场在建分布式光伏电站项目87个,总容量50.73MW,建成后预计每年总发电量5020万度,实现资源高效利用和环境保护。 投资建议:公司销售面积实现正增长,土储充沛;商业运营能力强,出租率高,租金收入值得期待;融资成本下降,杠杆率改善。考虑到行业整体利润率处于低位,基于2021年报,我们将2022-2023年净利润由185、207亿元调整为129、134亿元,对应EPS由8.17、9.16元/股调整为5.68、5.90元/股,维持“买入”评级。 风险提示:销售不及预期、宏观经济不及预期、购物中心销售额不达预期
新城控股 房地产业 2022-04-04 34.00 40.22 88.47% 35.42 4.18%
35.42 4.18%
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事件:2022年3月30日公司发布2021年年度报告。 投资要点营收稳中有升,归母净利润同比-17.4%,商业支撑整体毛利率:21年公司实现营收1682.3亿元,同比+15.6%,实现归母净利润126.0亿元,同比-17.4%,归母净利润率为7.5%,较20年下降3.0pct,基本每股收益5.59元/股,同比-17.67%。分项收入来看:1)房地产开发销售实现营收1581.2亿元,同比+14.9%;2)物业出租及管理实现营收79.7亿元,同比+46.6%。我们认为,公司归母净利润下滑的主要原因:1)公司按谨慎原则计提资产减值损失53.0亿元,同比+202%;2)公司对联合营企业投资收益从20年28.9亿元下降至21年20.7亿元,同比-28%;3)由于历史高价地结转叠加限价政策影响,公司21年毛利率20.4%,较20年下降3.1pct。毛利分项来看,房地产开发销售21年毛利率17.7%,同比下降4.1pct,而物业出租及管理毛利率72.6%,同比上升1.9pct。公司商业运营毛利率显著高于房地产开发销售,且呈现上升趋势。 全年销售小幅下滑,拿地趋于谨慎,土储货值较为充足:21年公司实现合同销售金额2337.8亿元,同比-6.8%,实现合同销售面积2354.7万平方米,同比+0.3%,平均销售价格9928元/平,同比-7.1%。市场降温环境下,公司拿地更趋谨慎,21年共计新增土地储备总建面2157.7万平方米,同比-47.9%,平均楼面地价为3555元/平方米,同比+17.3%,其中商业综合体项目新增土地储备1028.6万平方,同比-58.5%。截止21年,公司在全国范围内合计拥有土地储备1.38亿平方米,可满足未来2-3年的开发运营所需,其中一、二线城市约占37%,长三角区域三、四线城市约占30%,其他区域三、四线城市约占33%。 双轮驱动战略持续发力,商业运营表现亮眼:21年公司实现含税租金收入86.0亿元,同比+50.9%,其中26座吾悦广场运营总收入超亿元。公司已在全国135个城市布局188座吾悦广场,开业及委托管理在营130座,吾悦广场开业面积1248.4万平方米,同比+32.8%,平均出租率97.6%,维持较高运营水平。我们认为,商业运营+住宅开发的协同与互补是公司优越的经营模式,有助于公司穿越周期,享有后地产时代运营红利。 多渠道助力融资降本,稳步进入绿档:公司21年通过发行绿债、低息美元债和境内公司债,平均融资成本降至6.57%,下降0.15pct。三道红线顺利进入绿档水平,21年剔预资产负债率69.95%,净负债率48.12%,现金短债比1.07,财务状况更趋健康。随着3月完成31.95亿元境内债到期偿还、提前赎回4049万美元境外债后,公司偿债压力不断减弱。 回购计划启动,彰显未来发展信心:公司公告计划在未来6个月内使用自有资金回购公司股份,回购资金总额不低于1亿元且不超过2亿元,回购价格不超过41.39元/股,最高回购数量4832085股,占当前总股份0.21%。 投资建议:买入。公司虽然受行业大势影响,21年业绩有所波动,但公司“住宅+商业”双驱动的经营模式优势凸出,商业运营有望成为公司收入增长、毛利改善的重要驱动。我们预计公司22-24年归母净利润为130、133、142亿元,对应EPS 为5.75、5.89、6.30元,考虑到公司偿债压力渐消、融资渠道通畅,且在商业运营方面具有一定优势,给予公司22年7倍PE 估值,对应目标价40.22元,维持“买入”评级。 风险提示:疫情加重影响商业、政策放松不及预期、三四线去化不及预期。
新城控股 房地产业 2022-01-17 30.70 -- -- 37.08 20.78%
37.08 20.78%
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事件:2022 年1 月8 日,公司发布2021 年四季度经营简报 2021 年全年,公司实现累计销售金额2337.8 亿元,同比下降6.9%,实现累计销售面积2354.7 万平方米,同比增长0.25%;实现全年累计竣工面积3290.3 万平方米(其中2021 年四季度完成竣工面积1007.6 万平方米);实现全年商业运营板块租金收入86.39 亿元。 点评:竣工面积小幅提升但不及计划,销售规模小幅收缩,商业运营持续发力 1)竣工来看,2021 年全年公司实际竣工面积3290.3 万平方米,同比上升7.1%, 完成2021 年初计划竣工建面 4309.9 万平方米的76.3%。我们认为公司实际竣工面积未达年初计划的主要原因系新冠疫情反复以及2021 年下半年房地产行业流动性超预期紧张,影响了公司的施工进度及竣工节奏。 2)销售来看,2021 年全年公司实现合同销售额约2337.8 亿元,同比下降6.85%; 实现销售面积约2354.7 万平方米,同比增长0.25%;销售均价9927.9 元/平, 同比下降7.1%;从边际变化来看,2021 年12 月公司实现合同销售额约208.1 亿元,同比下降33.0%;销售面积约258.4 万平方米,同比下降19.21%。 3)商业运营来看,截至2021 年底,公司持有的已开业吾悦广场城市综合体达115 座(其中轻资产管理输出的已开业吾悦广场为10 个)。2021 年公司商业运营板块实现含税租金收入86.4 亿元,同比增长约51.0%。我们认为商业运营板块持续发力,租金增长明显,“吾悦广场”品牌护城河已筑起,知名度和美誉度均较高,后续在“扩大国内循环,提升居民消费”的大前提下,公司商业运营板块将持续发力,在公司价值体系中的重要性将持续提升。 盈利预测、估值与评级:2021 年四季度以来,房地产行业流动性持续修复,开发贷和按揭贷持续回暖,央行全面降准0.5 个百分点,释放长期资金1.2 万亿元, 对“杠杆稳健型”民企地产更为利好;由于购房者预期和房地产行业悲观情绪的恢复尚需一定时间,当前行业内部竞争激烈,销售规模和毛利率均有下行压力, 我们下调2021-2023 年公司预测归母净利润为170.8 亿元、198.9 亿元、232.2 亿元,分别下调7.2%、5.0%、1.3%;当前股价对应2021-2023 年PE 估值为4.1、3.5、3.0 倍。公司财务结构稳健,债务违约风险较小,双轮驱动筑盈利护城河,商业运营板块增长明显,随着2022 年一季度降息预期的增强,居民改善型住房按揭贷款的信贷投放有望得到进一步支持,资本市场对优质龙头房企的关注度和信心将进一步提升,公司估值具备较强吸引力,维持“买入”评级。 风险提示:房地产行业调控政策严厉程度和持续时间或超预期;销售进度受限于银行贷款集中度管理或不及预期;项目施工和结算进度或不及预期。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名