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新城控股 房地产业 2021-02-08 43.67 -- -- 53.28 22.01% -- 53.28 22.01% -- 详细
事件: 2021年 1月,公司实现合同销售面积 189.13万平方米,同比增加 78.54%;合 同销售金额 166.39亿元,同比增加 48.51%;销售均价 8798元/平方米, 同比 下降 16.8%。 点评: 1月销售同比增长。 2021年 1月,公司实现合同销售面积 189.13万平方米, 同比增加 78.54%;合同销售金额 166.39亿元,同比增加 48.51%; 销售均价 8798元/平方米,同比下降 16.8%。 拿地态度积极。 公司 1月新增 9个土地项目,拿地建面 285.4万方,拿地金额 64.5亿元,拿地均价 2260元/平方米,拿地金额占销售金额的比重 38.8%, 拿 地面积占销售面积的比重为 150.9%。 1月拿地金额中,占比较高的城市有: 温 州(34%)、 南通(18%)、 商丘(17%)。 财务结构稳健。 截至 2020年三季度末,公司的净负债率为 51%, 剔除预收账 款的资产负债率为 78%,现金短债比为 1.69。 融资成本下降。 12月, 惠誉将公司信用评级上调至[BB+]。 1月, 穆迪将公司 信用评级上调至[Ba1]。 2月, 公司境外子公司新城环球成功发行 4.04亿美元 债券, 期限 5.25年, 票面利率 4.5%。 评级上调前, 公司海外债发行成本为 6-6.8%, 公司融资成本下降。 吾悦广场快速发展。 截至 2020年末, 公司已开业吾悦广场 95座, 开业+储备 的广场共 156座, 未来每年新拓展目标为 30个。 2020年公司租管费收入 57.21亿元, 同比增长 41%, 超额完成 20年 55亿目标, 21年目标为 80亿元, 未来 将持续稳定现金流。 投资建议: 新城控股稳定现金流业务到了临界点。 公司商业地产高增长, 运营 能力行业领先。 此外, 公司销售保持增长,拿地积极, 财务结构稳健。 我们 预计 2020-2021年 EPS 分别为 6.74元、 7.88元,按照 2021年 2月 4日收盘价, 对应的 PE 分别为 6.4倍和 5.5倍, 维持“买入”评级。
新城控股 房地产业 2021-02-08 43.67 -- -- 53.28 22.01% -- 53.28 22.01% -- 详细
事件:公司公告1月经营简况,1月实现合同销售金额166.4亿元,YOY+48.51%;实现合约销售面积189.1万方,YOY+78.54%。 单月销售金额与面积同比均大幅提高 1月实现合同销售金额166.4亿元,YOY+48.51%;实现合约销售面积189.1万方,YOY+78.54%;对应销售均价8798元/平米,YOY-16.82%,较上月收缩912元/平米;1月销售呈现量升价微缩。 新增项目以长三角二三线城市为主 1月新增土地项目9个,分别为南通(+2)、温州、嘉兴、永州、阜阳、商丘、徐州、泰安,以总地价计算,按城市能级划分,二线城市:三线城市:四线城市=60%:35%:5%;按经济圈划分,长三角:中部:环渤海:=60%:34%:7%,单月新增项目以长三角的二三线城市为主。1月单月新增项目占地面积117.2万方,YOY+38.9%;新增规划建面276.3万方,YOY+60.7%;新增总地价64.0亿元,YOY+309.2%;新增权益地价64.0亿元,YOY+433.9%;对应权益比例为100%。 公司拿地较为积极,权益拿地力度有所提高 1月单月拿地力度、权益拿地力度分别为38.45%、38.45%。1月新增项目平均楼面价2316元/平米,单月楼面价/单月销售均价比重26.32%,较上月水平下降3.35pct,主要因为三线城市占比由上月的17%上升至35%,城市能级结构发生变化所导致。 投资建议:受经济持续复苏影响,公司1月销售金额与面积同比大幅提高。在当前“不急转弯”的政策基调下,结合公司积极的拿地态度与充裕的土储资源,我们认为公司经营情况有望进一步改善。我们维持公司20-21营业收入预测为1545亿、2318亿、3016亿,对应净利润为169亿、218亿、248亿,对应EPS为7.51元、9.68元、11.00元,对应PE为4.78X,3.71X、3.26X。 风险提示:房屋价格大幅下跌;投资进度不及预期;销售不及预期
新城控股 房地产业 2021-01-18 35.65 -- -- 48.32 35.54%
53.28 49.45% -- 详细
事件:2020年12月,公司实现合同销售面积319.85万平方米,同比增加31.08%;合同销售金额310.55亿元,同比增加28.12%;销售均价9709元/平方米,同比下降2.26%。1-12月累计实现合同销售面积2348.85万方,同比下降3.42%;实现合同销售金额2509.63亿元,同比下降7.33%;销售均价10685元/平方米,同比下降4.04%。 点评:12月月销售同比增长,全年略下滑。2020年12月,公司实现合同销售面积319.85万平方米,同比增加31.08%;合同销售金额310.55亿元,同比增加28.12%;销售均价9709元/平方米,同比下降2.26%。 1-12月累计实现合同销售面积2348.85万方,同比下降3.42%(1-11月同比下降7.27%);实现合同销售金额2509.63亿元,同比下降7.33%(1-11月同比下降10.81%);销售均价10685元/平方米,同比下降4.04%。 拿地保持积极。公司12月新增16个土地项目,拿地建面421.7万方,拿地金额121.5亿元,拿地均价2880元/平方米,拿地金额占销售金额的比重39.1%。2020年1-12月累计拿地金额1105亿元,拿地总建面3487.7万方,拿地均价3170元/平方米,拿地金额占销售金额比重为44.1%,去年全年此比例为24.6%。12月拿地金额中,占比较高的城市有:南通(17%)、常德(11%)、福州(9%)。 财务结构稳健。截至三季度末,公司的净负债率仅为42.5%,处于行业内较低水平,剔除合同负债的资产负债率为64.1%,现金短债比为2.07。12月完成发行4年期境外债券,票面利率4.8%,融资成本较低。 投资建议:新城控股销售逐步回暖,拿地保持积极,财务结构稳健。 我们预计2020-2021年EPS分别为6.74元、7.88元,按照2021年1月8日收盘价,对应的PE分别为5.1倍和4.3倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧,居民去杠杆力度超预期。
新城控股 房地产业 2021-01-15 35.15 -- -- 48.32 37.47%
53.28 51.58% -- 详细
事件:2021年年1月月9日,日,公司发布公司发布2020年年12月及四季度经营简报,12月份公司实月份公司实现合同销售金额约现合同销售金额约310.55亿元,销售面积约319.85万平方米万平方米;;1-12月累计合同销售月累计合同销售金额约金额约2,509.63亿元,比上年同期下降7.33%,累计销售面积约2,348.85万平方米,万平方米,比上年同期下降比上年同期下降3.42%。 单月销售大幅增长,全年销售略有下滑2020年12月,公司实现合同销售金额约310.55亿,同比+28.12%;销售面积319.85万方,同比+31.08%。1-12月累计销售金额约2509.63亿,同比-7.33%,销售面积2348.85万方,同比-3.42%。数据上看,全年销售略有下滑,主要因为2019年拿地偏少导致可推库存不足。但2020年拿地转向积极,12月单月销售大幅回升,或许表明公司上半年在拿地端的发力已经传导到销售端。考虑到公司杠杆水平位于行业低位,在2021年的土地市场具有更强的灵活性,预计公司2021年推盘有望保持当前积极的节奏。 拿地积极,结构优化2020年12月,公司新增16个项目,合计新增计容建面421.73万方,总地价121.47亿。2020年全年新增建面2808.78万方,总地价1055.07亿。12月单月拿地金额比销售额为39.11%,2020年拿地金额与销售额比为42.04%,拿地力度大幅强于2019年全年的25.54%;此外,公司2020年拿地平均楼面价3756元/平也高于2019年3257元/平。可见公司在积极补库存的同时,优化土储结构,向更高能级的城市布局,我们以公告披露的拿地口径测算公司2020年在一二线拿地金额占比44.43%,高于2019年的41.99%。 财务健康,杠杆较低截至公司2020年三季报,公司实现销售回款约1003.04亿(销售商品、提供劳务收到的资金),期末账面货币资金555.33亿,一年内到期债务267.64亿,现金短债比2.07,净负债率仅为42.5%,杠杆率位列行业最优梯队。 投资建议::公司践行“住宅+商业”的双轮驱动模式,在房地产开发领域具有鲜明特色,2020年全年完成销售目标,12月单月销售大幅增长,全年拿地保持积极,同时公司净负债率处行业低位,在手现金充足,在行业融资收紧的背景下,2021年有望把握土地市场机遇,或将走出独立于板块的行情。我们维持公司2020-2022年的EPS预测,分别为7.06、8.60、10.11元,分别对应PE5.00X、4.10X、3.49X,维持“买入”评级。 风险提示:新冠疫情对商业运营的持续影响超预期,公司全年竣工结转进度不及预期。
新城控股 房地产业 2021-01-13 35.13 47.64 -- 48.32 37.55%
53.28 51.67% -- 详细
事项:1月9日,新城控股公布12月销售数据,12月公司实现签约金额310.6亿元,同比+28.1%;实现签约面积319.9万平方米,同比+31.1%。此外,公司2020年累计结算面积2,232.5万方,同比+104.6%;累计实现租金收入53.6亿元,同比+30.4%。 评论::12月销售311亿、同比+28%,年全年2,510亿,同比-7%,销售快速改善12月公司签约金额310.6亿元,环比+6.9%、同比+28.1%;签约面积319.9万平,环比+26.9%、同比+31.1%;销售均价9,709元/平,环比-15.8%、同比-2.3%。 1-12月公司累计签约金额2,509.6亿元,同比-7.3%,较前值+3.5pct,完成全年销售计划的100.4%;累计签约面积2,348.9万平,同比-3.4%,较前值+3.8pct;累计销售均价10,685元/平,同比-4.0%。公司全年销售目标顺利完成,并且月度销售增速加速改善。鉴于公司土储以长三角区域为主、布局城市库存普遍偏低,可售货值仍较充裕、并且19年4季度以来拿地重启并趋于积极;同时公司杠杆水平处于行业低位,可赋予未来更大拿地弹性;综合以上,预示后续公司拿地、推盘料将继续低位回升,并预计21年销售将继续有所改善。 20年年拿地额+57%,拿地/销售额比42%,拿地趋于积极,且城市能级上移12月公司在成都、苏州、常州、南通等14城共新增16个项目,新增建面421.7万平,环比+86.5%,同比+79.4%;对应地价121.5亿元,环比+11.8%,同比+230.0%;拿地额占比销售额39.1%,较上月+1.7pct;拿地面积占比销售面积131.9%,较上月+42.1pct;拿地权益96.3%,较上月+12.3pct,平均楼面价2,880元/平,环比-40.1%,同比+83.9%。1-12月,公司新增建面2,862.5万平,同比+31.6%;对应总地价1,049.1亿元,同比+56.7%;拿地额占比销售额41.8%,较上年的24.7%上升17.1pct,拿地面积占比销售面积高达121.9%,拿地保持积极;平均楼面价3,665元/平,较上年+19.0%,拿地均价占比销售均价34.3%,较19年+6.7pct,源于公司加大一二线布局推动。 投资建议:全年结转高增,销售快速改善,维持“强推”评级新城控股秉承“住宅+商业”双轮驱动战略,先发布局商业地产,打造优质成长标杆,乘风广阔消费市场;同时塑造了高周转开发成长典范,新环境下调整战略,争取更稳健持续成长。我们维持公司20-22年每股盈利预测分别为6.98、8.72、10.45元,对应20/21PE分别仅4.9/3.9倍,19A股息率高达5.0%,我们看好公司“住宅+商业”双轮驱动的发展战略,维持目标价47.64元,对应20/21PE为6.8/5.5倍、相当于每股NAV折价33%,重申“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。
新城控股 房地产业 2021-01-12 34.29 -- -- 48.32 40.92%
53.28 55.38% -- 详细
事件:公司公告12月经营简况,12月实现合同销售金额310.55亿元,YOY+28.12%;实现合约销售面积319.85万方,YOY+31.08%。1-12月累计实现合同销售金额2509.63亿元,YOY-7.32%;实现销售面积2348.85万方,YOY-3.42%。 单月销售同比实现年内最高增速,销售目标圆满完成 12月实现合同销售金额310.55亿元,YOY+28.12%,环比+6.86%;实现合约销售面积319.85万方,YOY+31.08%,环比26.91%;对应销售均价9709元/平米,YOY-2.26%,环比上月降低1822元/平米。1-12月累计实现合同销售金额2509.63亿元,YOY-7.32%,较上月增速提升3.49pct;实现销售面积2348.85万方,YOY-3.42%,较上月增速提升3.85pct;对应累计销售均价10685元/平米,YOY-4.04%。12月单月销售金额同比增速实现年内最高增速,环比表现上看,整体量涨价跌,销售金额环比小幅增长。1-12月累计完成年度销售目标(2500亿)的100.4%,公司如期圆满完成全年销售目标。 单月新增项目以长三角二三线城市为主,权益比例较上月大幅提高 12月新增土地项目16个,分别为常州、常德、成都(+2)、东营、福州、淮安(+2)、嘉兴、连云港、南通、日照、上饶、苏州、宿迁、云浮,以总地价计算,按城市能级划分,二线城市:三线城市:四线城市:五线城市=51%:17%:25%:7%;按经济圈划分,长三角:中部:环渤海:海峡西岸:西部:珠三角=48%:15%:14%:9%:8%:7%,单月新增项目以长三角的二三线城市为主。12月单月新增项目占地面积177.59万方(环比104.2%),新增规划建面421.73万方(环比86.5%),新增总地价121.47亿元(环比+4.1%),新增权益地价114.84亿元(环比+42.0%),对应权益比例为94.5%,单月项目权益比例较上月大幅提高。1-12月累计新增占地面积1186.19万方(YOY+35.2%),累计规划建面2827.47万方(YOY+28.5%),累计总地价1063.08亿元(YOY+54.9%),累计权益地价941.36亿元(YOY+53.4%),对应权益比例为88.6%,权益比例保持较高水平。 公司补货积极12月单月拿地力度、权益拿地力度分别为39.12%、36.98%,累计拿地力度、累计权益拿地力度分别为42.36%、37.51%,均高于19年全年拿地力度(25.54%)、权益拿地力度(22.78%),公司补货意愿较强。12月新增项目平均楼面价2880元/平米,单月楼面价/单月销售均价比重29.67%,较上月水平下降15.08pct,主要由于三四线及其他城市占比由上月的31%上升至49%,城市能级结构变化导致。1-12月累计新增项目楼面价3760元/平米,累计楼面价/销售均价比重35.20%,高于19年整体楼面价/销售均价(29.23%)水平。 投资建议:12月单月销售金额同比增速实现年内最高增速,1-12月累计完成年度销售目标(2500亿)的100.4%,公司如期圆满完成全年销售目标。此外,公司年内拿地积极,且战略性提升高城市能级土地储备,展望21年,我们认为公司仍有较强的增长潜力。我们维持公司20-21营业收入预测为1545亿、2318亿、3016亿,对应净利润为169亿、218亿、248亿,对应EPS 为7.51元、9.68元、11.00元,对应PE 为4.78X,3.71X、3.26X。 风险提示:房屋价格大幅下跌;投资进度不及预期;销售不及预期;政策调控超预期
新城控股 房地产业 2020-12-17 35.24 -- -- 36.00 2.16%
53.28 51.19% -- 详细
“住宅+商业”双轮驱动,规模成长,运营优先,给予“买入”评级新城控股秉持“住宅+商业”的双轮驱动模式,销售持续扩张,土地储备充沛;股权激励方案有效绑定员工利益。我们预计公司2020-2022年归母净利润160、198、241亿元,同比增长26.5%、23.9%、21.7%;EPS分别为7.09、8.79、10.70元,当前股价对应PE分别为4.9、3.9、3.2倍,首次覆盖给予“买入”评级。 规模成长,全国布局,综合体拿地成为主抓手1)销售:规模成长,全国布局。公司2019年销售金额达2708亿元,过去5年复合增速70.50%,远超同期百强房企32.12%。2)拿地态度回归积极。公司2015-2018年拿地持续积极,金额口径的拿地力度分别为74.4%、82.4%、85.2%、50.3%,2020年公司经营情况持续复苏,拿地力度提升至56.1%。3)土储资源达充沛,综合体地块占比高达42%。截至2020H1,公司土储规模达13706万平米,其中一二线城市占比36%,长三角三四线城市占比35%。 商业腾飞,吾悦品牌持续打造城市标杆1)规模持续提升:截至2020Q3,吾悦广场已开业数达71个,租金及管理费收入达34.4亿元,同比增长23%。年内预计新开业30个吾悦广场,租金目标达55亿元。2))重点布局核心城市群::目前85%的吾悦广场布局于“十三五”19个国家级城市群,覆盖全国GDP80%的区域,服务所在城市80%的主流人群。3)租金经营随开业年限延长表现更佳。截至2019年,开业1-3年的吾悦广场平均租金收入0.90亿元,同比增长27%;开业5年以上达1.67亿元/座,同比增长15%。 激励机制全面,业绩承诺彰显高增信心中短期激励手段包括“新城合伙人”跟投制度、“共创、共担、共享”计划、“竞创百亿”计划等。此外,公司发布新的股权激励计划,累计授予权益占总股本的1.21%,业绩目标为2019-2022年扣非后净利润分别较2018年增长不低于20%、70%、120%。 风险提示:行业销售规模大幅下滑;按揭贷款利率大幅上行。
新城控股 房地产业 2020-12-08 35.99 -- -- 36.00 0.03%
53.28 48.04% -- 详细
单月销售同比实现年初至今最高增速,销售进度加快推进 11月实现合同销售金额 290.61亿元, YOY+20.14%,环比+4.54%;实现合约销售面积 252.03万方, YOY+10.36%,环比-6.25%;对应销售均价 11531元/平米, YOY+8.86%, 环比上月提升1189元/平米。1-11月累计实现合同销售金额2199.08亿元, YOY-10.81%, 较上月增速提升 3.37pct;实现销售面积 2029.00万方, YOY-7.27%,较上月增速提升 2.05pct;对应累计销售均价 10838元/平米, YOY-3.82%。 11月单月销售金额同比增速 实现年初至今最高增速,环比表现上看,整体量跌价涨,销售金额环比小幅增长。 1-11月 累计完成年度销售目标( 2500亿)的 88.0%,随着公司推货的增加,我们认为公司或可如 期完成全年销售目标。 单月新增项目以长三角及珠三角一二线城市为主,权益比例有所降低 11月新增土地项目 13个,分别为深圳、贵阳( +2)、淮安、南通、宿迁、沧州、郑州( +3)、 常州、惠州、保定,以总地价计算,按城市能级划分,一线城市:二线城市:三线城市= 24%: 45%: 31%;按经济圈划分,长三角:珠三角:西部:环渤海:中部= 40%: 28%: 19%: 9%: 5%,单月新增项目以长三角及珠三角的一二线城市为主。 11月单月新增项目占地面 积 86.98万方(环比-16.1%),新增规划建面 226.13万方(环比-11.7%),新增总地价 116.68亿元(环比+23.2%),新增权益地价 80.88亿元(环比+0.5%),对应权益比例为 69.31%,单月项目权益比例相对较低。 1-11月累计新增占地面积 999.70万方 ( YOY+26.8%),累计规划建面 2354.50万方( YOY+25.0%),累计总地价 941.60亿元 ( YOY+44.6%),累计权益地价 826.52亿元( YOY+42.1%),对应权益比例为 87.78%, 权益比例保持较高水平。 公司补货积极 11月单月拿地力度、权益拿地力度分别为 40.15%、 27.83%,累计拿地力度、累计权益拿地力度 分别为 42.82%、 37.58%,均高于 19年全年拿地力度( 25.54%)、权益拿地力度( 22.78%), 公司补货意愿较强。 11月新增项目平均楼面价 5160元/平米,单月楼面价/单月销售均价比重 44.75%,较上月水平提升 9.0pct,主要由于单月新增项目中一线城市比重增加。 1-11月累计新 增项目楼面价 3999元/平米,累计楼面价/销售均价比重 36.90%,高于 19年整体楼面价/销售均 价( 29.23%)水平。 投资建议: 11月单月销售金额同比增速实现年初至今最高增速, 1-11月累计完成年度销售目标 ( 2500亿)的 88.0%,随着公司推货的增加,我们认为公司或可如期完成全年销售目标。我们维 持公司 20-21营业收入预测为 1545亿、 2318亿、 3016亿,对应净利润为 169亿、 218亿、 248亿,对应 EPS 为 7.51元、 9.68元、 11.00元,对应 PE 为 4.78X, 3.71X、 3.26X。 风险提示: 房屋价格大幅下跌;投资进度不及预期;销售不及预期
新城控股 房地产业 2020-12-07 35.99 -- -- 36.13 0.39%
53.28 48.04% -- 详细
事件: 2020年11月,公司实现合同销售面积252.03万平方米,同比增加10.36%;合同销售金额290.61亿元,同比增加20.14%;销售均价11531元/平方米,同比上升8.86%。1-11月累计实现合同销售面积2029万方,同比下降7.27%;实现合同销售金额2199.08亿元,同比下降10.81%;销售均价10838元/平方米,同比下降3.82%。 点评: 销售逐步回暖。2020年11月,公司实现合同销售面积252.03万平方米,同比增加10.36%;合同销售金额290.61亿元,同比增加20.14%;销售均价11531元/平方米,同比上升8.86%。1-11月累计实现合同销售面积2029万方,同比下降7.27%(1-10月同比下降9.32%);实现合同销售金额2199.08亿元,同比下降10.81%(1-10月同比下降14.18%);销售均价10838元/平方米,同比下降3.82%。 拿地保持积极。公司11月新增13个土地项目,拿地建面226.1万方,拿地金额108.7亿元,拿地均价4806元/平方米,拿地金额占销售金额的比重37.4%。2020年1-11月累计拿地金额984亿元,拿地总建面3066万方,拿地均价3210元/平方米,拿地金额占销售金额比重为44.8%,去年全年此比例为24.6%。11月拿地金额中,占比较高的城市有:深圳(26%)、贵阳(20%)、南通(13%)。 财务结构稳健。截至三季度末,公司的净负债率仅为42.5%,处于行业内较低水平,剔除合同负债的资产负债率为64.1%,现金短债比为2.07。 投资建议:新城控股销售逐步回暖,拿地保持积极,财务结构稳健。我们预计2020-2021年EPS分别为6.74元、7.88元,按照2020年12月4日收盘价,对应的PE分别为5.3倍和4.6倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧,居民去杠杆力度超预期。
新城控股 房地产业 2020-11-18 34.10 52.05 2.16% 36.66 7.51%
48.32 41.70%
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事件: 2020年10月公司实现销售金额 278亿元(+12.6%) , 销售面积达到 268.82(+13.6%) 万平米, 表现超预期, 2020年 1-10月累计合同销售金额达 1908.5亿元,同比下降 14.2%,累计销售面积约为 1777.0万平方米,同比下 降 9.3%。 推货加速开始, 业绩提升可见。 公司在年初的疫情冲击下逐步战略反弹, 公司 10月实现销售金额 278亿元, 环比提高了 20pp,推盘提速明显, 年初至 10月 底累计销售额 1908.5亿元,达到全年销售目标 2500亿元的 76.3%,本月销售 平均价格为 10341元/平方米, 波动幅度较小, 以公司本月的增长速度,仍有很 大概率可完成公司全年销售目标。 拿地成本保持稳定, 持续深耕长三角。 2020年 10月公司新增土地储备共 11幅, 新增计容建面 256.1万方, 其中权益占比为 96.2%, 平均楼面价为 3697.5元/ 平方米,土地成本连续 4个月持续稳定在 3500元/平上下,在本月拿地有南昌、 南京、天津等几个省会及直辖市的情况下仍然保持在较低位,新增土地中有 5块位于江苏省,占比 45.5%,持续深耕江苏区域市场。 商业运营逆势发展, 租金规模有所提升。 截至 2020年 6月,公司已在全国 115个大中城市布局了 139座吾悦广场。 上半年累计开业吾悦广场 63座,开业面积 达 586.6万平方米,同比增长 42.7%;租金收入 21.3亿元,同比增 22.5%,出 租率高达 96.1%, 并且公司计划于 2020年底实现开业总数 93座,实现全年租 金及管理费收入 55亿元。 盈利预测与投资建议。 考虑到公司地产结算显著增长,商业运营表现出色,预 计 2020-2022年公司归母净利润复合增长率为 23.3%, 10月销售增速明显,销 售单价稳定, 我们给予 2020年业绩 7.5倍估值, “买入” 评级,目标价上调至 52.05元。 风险提示: 年度业绩结算不及预期、商业运营持续性不及预期等。
新城控股 房地产业 2020-11-13 35.57 47.64 -- 36.66 3.06%
48.32 35.84%
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商业地产先发布局,打造优质成长标杆,乘风广阔消费市场新城控股秉承“住宅+商业”双轮驱动战略,先发布局商业地产、近年来实现快速成长,初步实现全国化扩张,成为了我国商业地产的中坚力量,并预计公司将充分受益十四五期间我国“推行国内大循环”+“扩内需、促消费”的新发展格局,乘风广阔消费市场。公司发展商业地产战略坚定,并具备开业快、回报高、现金流稳定等特点,在最为困难的 2019年,商业资产规模仍快速增长。截至 20H1末,公司开业+储备商业广场达 139座(其中开业 63座),规模及运营均排名行业前列;2019年可租面积达 349万方,对应 16-19年 CAGR达 70%,2019年租管费达 41亿元、对应 16-19年 CAGR 达 121%,预计公司后续每年新拓展商业广场数量将超 30个,因而预计 2020-22年可出租面积CAGR 达 30%、租管费 CAGR 达 38%,料未来增长潜力十足。 高周转开发成长典范,新环境下调整战略,争取更稳健持续成长公司 2019年实现销售 2,708亿元,对应 02-19年 CAGR 达 47%,其中 15-19年 CAGR 高达 61%,远高于行业 TOP30平均 CAGR 的 40%,行业排名也从默默无闻提升至 2019年全国第八,打造了“高周转+高成长”的典范。截至20H1末,公司可售面积 8,415万方,存销比约 3.5倍,其中一二线及长三角三四线占比达 71%,可售充裕、结构合理。在“三道红线”融资新规下,行业将从杠杆驱动转向运营驱动之际,公司提前降杠杆,并及时调整战略方向,战略重心由规模转向利润。2020年中,一方面公司做稳销售,10M2020销售 1,909亿元、同比-14%,完成全年计划 2,500亿元的 76%,另一方面积极扩张,10M2020拿地 819亿元、同比+31%,预计借助“稳销售+多拿地”等积极措施和商住协同发展优势,公司住宅开发业务将获更稳健而持续增长。 评级修复、低杠杆赋予扩张弹性,估算每股 NAV71元、现价折价 51%公司 2019年杠杆水平显著下降。至 20Q3末,净负债率 43%、长短债比 2.2倍、现金短债比 2.1倍,优于行业平均水平;19年经常性收入/利息支出已提升至 72%,并预计 21-22年将突破 100%。惠誉、标普、中诚信、联合资信、穆迪等先后恢复公司评级展望至稳定,近期标普进一步上调评级展望至正面。 公司最困难阶段料已经过去,20H1融资成本为 6.85%,预计后续也将有改善。 在融资新规下,公司低杠杆也赋予较强的逆势扩张弹性。估值方面,随着后续公募 Reits 的逐步推进和商管企业的陆续上市,公司商业地产的价值也有望得到进一步显性化提升。根据分部估值法,我们测算公司 NAV 为:住宅开发重估增值 955亿元+商业持有重估增值 256亿元+归母净资产 384亿元=1,595亿元,对应每股 NAV 为 70.7元/股,现价较之折价 51%。 投资建议:商业优质成长标杆,乘风广阔消费市场,重申“强推”推荐新城控股秉承“住宅+商业”双轮驱动战略,先发布局商业地产,打造优质成长标杆,乘风广阔消费市场;同时塑造了高周转开发成长典范,新环境下调整战略,争取更稳健持续成长。我们维持公司 20-22年每股盈利预测分别为 6.98、8.72、10.45元,对应 20/21PE 分别仅 5.0/4.0倍,19A 股息率高达 4.9%,我们看好公司“住宅+商业”双轮驱动的发展战略,维持目标价 47.64元,对应20/21PE 为 6.8/5.5倍、相当于每股 NAV 折价 33%,重申“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
新城控股 房地产业 2020-11-10 34.95 -- -- 36.66 4.89%
48.32 38.25%
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事件:公司公告10月经营简况,10额月实现合同销售金额278.00亿元,YOY+12.63%;实现销售面积268.82万方,YOY+13.63%。1-10月累计实现合同销售金额1908.47亿元,YOY-14.18%;实现销售面积1776.97万方,YOY-9.32%。 销售转折已现,销售进度或加快推进10月实现合同销售金额278.00亿元,YOY+12.63%,环比+16.00%;实现销售面积268.82万方,YOY+13.63%,环比+17.82%;对应销售均价10341元/平米,YOY-0.88%,环比上月略微收缩162.5元/平米。1-10月累计实现合同销售金额1908.47亿元,YOY-14.18%,较上月增速提升3.34pct;实现销售面积1776.97万方,YOY-9.32%,较上月增速提升3.15pct;对应销售均价10740元/平米,YOY-5.36%。公司单月销售同比增速自疫情后首次实现正向增长,符合我们前期对于10月或为销售转折点的判断;1-10月累计完成年度销售目标(2500亿)的76.3%,随着公司推货的增加,我们认为公司或可如期完成全年销售目标。 单月新增项目以长三角及中部区域的二三线城市为主10月新增土地项目11个,分别为徐州(+3)、鄂州、南京、盐城、南昌、邯郸、天津、郑州、青岛,以总地价计算,按城市能级划分,二线城市:三线城市:四五线城市=71%:16%:13%,按经济圈划分,长三角:中部:环渤海=68%:21%:11%,按区域划分,华东:华中:华北=70%:21%:8%,单月新增项目以长三角及中部区域的二三线城市为主。10月单月新增项目占地面积103.66万方,新增规划建面约256.10万方,新增总地价94.69亿元,新增权益地价80.49亿元,对应权益比例为85.00%。1-10月累计新增占地面积912.73万方(YOY+16.4%),累计规划建面约2128.37万方(YOY+13.8%),累计总地价824.92亿元(YOY+27.8%),累计权益地价745.64亿元(YOY+29.2%),对应权益比例为90.39%,权益比例保持较高水平。 公司补货意愿较强10月单月拿地力度、权益拿地力度分别为34.06%、28.95%,累计拿地力度、累计权益拿地力度分别为43.22%、39.07%,均高于19年全年拿地力度(25.54%)、权益拿地力度(22.78%),公司补货意愿较强。10月新增项目平均楼面价3698元/平米,单月楼面价/单月销售均价比重35.75%,较上月水平略有提升2.33pct,主要与项目区域结构变动相关(上月项目多集中在西部地区,当月项目多集中在长三角区域)。1-10月累计新增项目楼面价3876元/平米,累计楼面价/销售均价36.09%,高于19年整体楼面价/销售均价(29.23%)水平。 投资建议:公司加大销售推货力度,我们判断公司完成全年目标或有可能。 我们维持公司20-21营收预测为1545亿、2318亿、3016亿,对应净利润为169亿、218亿、248亿,对应EPS7.51元、9.68元、11.00元,对应PE为4.65X、3.61X、3.18X。 风险提示:房屋价格大幅下跌;投资进度不及预期;销售不及预期
新城控股 房地产业 2020-11-04 32.99 -- -- 36.66 11.12%
48.32 46.47%
详细
事件:公司公告2020年三季报业绩,公司2020年1-3季度实现营业收入700.91亿元,YOY+137.11%;实现归母净利润47.36亿元,YOY+26.91%;实现每股基本收益2.11元/股,YOY+26.35%。 1-3季度表现超预期:2020年1-3季度公司实现营业收入700.91亿元,YOY+137.11%,较上年同期增速大幅提升117.89pct;实现归母净利润47.36亿元,YOY+26.91%,较上年同期增速提升7.34pct。分季度表现看,Q1、Q2、Q3分别实现营业收入70.91亿元、306.45亿元、323.54亿元,对应增速分别为+63.76%、+140.67%、+158.91%;Q1、Q2、Q3分别实现归母净利润2.73亿元、29.31亿元、15.32亿元,对应增速分别为+31.96%、+22.86%、+34.48%。期内营收的增长主要源于结转交付增加,而归母净利润增速显著低于营收增速主要源于1)期内毛利率下滑较多:期内公司销售毛利率24.02%,较上年同期收缩12.57pct,较上半年继续收缩2.03pct;毛利率收缩拖累归母净利润约88.09亿元,剔除所得税、少数股东损益后,合理归母影响约55.83亿元,占上年同期归母净利润比重约149.59%;2)计提较多资产减值影响:期内公司资产减值损失6.99亿元,较上年同期增加4.56亿元,剔除所得税、少数股东损益后,合理归母影响约2.87亿元,占上年同期归母净利润比重约7.70%。同样,我们也关注到一些正向影响变动--三费率整体收缩4.83pct:公司整体三费率为10.42%,较上年同期收缩4.83pct,三费率的压缩缓解了毛利率下滑对期内利润的影响;其中销售费率、管理费率、财务费率分别为4.48%、4.86%、1.08%,较上年同期分别收缩1.55pct、收缩2.62pct、收缩0.66pct。 三条线2达标:期末公司资产负债率为87.5%,较上年同期收缩0.51pct,剔除合同负债的资产负债率为77.72%,较上年同期收缩0.01pct,高于标准线70%约7.72pct。其中期末合同负债为2376亿元,YOY+13.72%,合同负债/上年营收比重为276.80%,较上年末提升46.54pct。期末公司净负债率为42.54%,较上年同期减少19.05pct,低于标准线100%,其中净负债率相比于去年末保持较高增长幅度,主要为期内拿地力度水平提升等相关。期末公司在手现金555亿元,货币资金/短期债务比重为2.07X,较上年同期提升0.4X。 销售及拿地情况:前三季度累计实现合同销售金额1630.48亿元,YOY-17.52%,较上月增速提升1.36pct;累计实现销售面积1508.15万方,YOY-12.47%,较上月增速提升2.18pct;累计销售均价10811元/平米,YOY-5.77%。前三季度完成年度销售目标(2500亿)的65.2%,完成率偏低,主要与公司推货节奏等相关,考虑到公司推货主要集中于四季度,销售的拐点或于10月份开始出现。前三季度累计新增占地面积809.06万方(YOY+3.2%),累计计容建面约1872.27万方(YOY+0.1%),累计新增总地价约730.23亿元(YOY+13.1%),累计权益地价665.15(YOY+15.2%),对应累计权益比例为91.09%,权益比例保持较高水平。其中累计拿地力度44.79%,累计权益拿地力度40.79%,均高于19年全年拿地力度(25.54%)、权益拿地力度(22.78%),表明公司补货意愿较强。前三季度累计新增项目楼面价3900元/平米,累计楼面价/销售均价36.08%,高于19年整体楼面价/销售均价(29.23%)水平,与当前推货结构导致销售均价同比下降有关。以项目新增地价款为口径,城市能级分布上,一线城市:二线城市:三四线及以下城市=6.5%:70.4%:23%;城市圈分布上,长三角:珠三角:环渤海:中部:西部:其他=48%:1%:18%:11%:20%:2%;新增项目以二线城市为主,城市圈以长三角为主,西部区域次之。 投资建议:受疫情影响,年初至今的销售表现较弱,考虑到四季度公司集中推货,我们判断公司完成全年目标仍有一定可能,同时三费率压缩缓解了毛利率对净利润增速的影响。我们维持公司20-21营收预测为1545亿、2318亿、3016亿,对应净利润为169亿、218亿、248亿,对应EPS为7.51元、9.68元、11.00元,对应PE为4.33X、3.36X、2.96X。 风险提示:房屋价格大幅下跌;投资进度不及预期;销售不及预期。
新城控股 房地产业 2020-11-04 32.99 -- -- 36.66 11.12%
48.32 46.47%
详细
事件:2020年10月29日,公司发布2020年三季报,前三季度实现营业收入700.91亿,同比+137.11%;归母净利润47.36亿,同比+26.91%。 业绩稳增,已售未结资源丰富 1)营收利润保持高增长:公司前三季度实现营业收入700.91亿,同比+137.11%;归母净利润47.36亿,同比+26.91%,增收高于增利主要由于期内利润率有所降低;2)结算利润率下降:受结算项目结构影响,报告期内,公司综合毛利率24.02%,同比下降12.57个百分点;期内三费有所改善,但公允价值变动带来的净收益减少、计提更多的减值损失,同时少数股东损益占比提升让净利率降至8.00%,同比下降6.14个百分点;3)已售未结资源丰富:截至报告期末,公司合同负债2376.24亿,对2019年营收覆盖率为2.77倍,充足的未结资源让公司未来结转业绩有更多的空间。 销售稳健,拿地积极 1)销售有所下滑:受疫情及供货节奏影响,公司1-9月累计合同销售金额约1630.47亿,比上年同期下降17.52%,累计销售面积约1508.15万方,比上年同期下降12.47%,考虑到公司上半年拿地积极,下半年供货或超预期,四季度销售有望继续修复;2)土地投资积极:报告期内,公司加大土地投资力度,获取新项目63个,新增土储建面超2000万方,拿地总价约615.64亿,为后续销售奠定坚实基础。 现金充足,杠杆较低 1)现金充裕,安全系数高:报告期内,公司经营性现金流入净额1003.04亿,期末账面货币资金555.33亿,一年内到期债务267.64亿,现金短债比超2倍;2)负债率保持低位:截至报告期末,公司净负债率仅为42.5%,杠杆率位列行业最优梯队。 投资建议:公司前三季度业绩实现稳健增长,销售受疫情影响有所下滑,但上半年拿地积极,四季度供货若超预期,销售有望持续改善;同时公司净负债率处行业低位,在手现金充足,在行业融资收紧的背景下,把握土地市场机遇,或将走出相对独立的行情。预计公司2020-2022年EPS分别为7.06、8.60、10.11元,分别对应PE4.60X、3.78X、3.22X,维持“买入”评级。 风险提示:新冠疫情对商业运营影响超预期,三四线城市销售下滑超预期。
新城控股 房地产业 2020-11-03 32.51 -- -- 35.88 10.37%
47.20 45.19%
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业绩释放节奏加快,前三季度扣非净利润增长四成。根据公司三季报,前三季度公司营业收入700.91亿元,同比增长137.1%,归母净利润47.36亿元,同比增长26.9%,扣非净利润42.7亿元,同比增长39.21%,Q3营收323.54亿元,同比增长158.9%,归母净利润15.32亿元,同比增长34.5%,结算节奏加快。 销售降幅持续收窄,拿地权益比例提升。根据经营公告,销售方面,Q3单季度销售金额655.3亿元,同比下降13%,较20H1增速收窄7个百分点。20Q1-3公司累计实现销售金额1630.5元,同比下降18%,完成进度略低于行业平均,关注公司四季度销售表现。拿地方面,Q3公司拿地金额234亿元,前三季度累计拿地金额730.18亿元(权益91%),拿地权益较过去三年(70%左右)有明显回升,20Q1-3累计拿地力度为45%。投资方向来看,公司前三季度加大了贵阳、重庆、昆明等西部二线的投资力度,整体拿地质量维持稳定。 新开8座吾悦广场,出租率逐步回升。公司累计运营吾悦广场70座,前三季度租金收入34.4亿元,同比上涨23%,19年前开业项目租金同比下降12%,1-3季度租金分别收入6.1、8.6、8.7亿元,稳步增长。 负债端表现稳健,短债占比下降。截至20Q3公司有息负债908.5亿元,短债占比从Q2的43%下降至37%,现金短债比为167%,净负债率52%,扣除预收账款的资产负债率为78%。 预计20-21年业绩分别为7.1元/股、8.5元/股。预计20-21年归母净利润分别为160亿元、192亿元,同比增长27%、20%,当前股价对应PE分别为4.6x、3.8x,基于公司基本面表现,维持合理价值为46.08元/股不变,维持“买入”评级。 风险提示。景气程度不断下降,商业项目租金收入及竣工不及预期。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名