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新城控股 房地产业 2020-10-19 33.86 -- -- 34.97 3.28% -- 34.97 3.28% -- 详细
事件:公司公告9月经营简况,9月实现合同销售金额239.66亿元,YOY-8.61%; 实现销售面积228.17万方,YOY+2.20%。1-9月累计实现合同销售金额1630.48亿元,YOY-17.52%,累计实现销售面积1508.15万方,YOY-12.47%。 9月销售环比表现量价齐升,销售拐点或于四季度出现9月实现合同销售金额239.66亿元,YOY-8.61%,环比+16.31%;实现销售面积228.17万方,YOY+2.20%,环比+11.55%;销售均价10504元/平米,YOY-10.58%,环比提升430元/平米。1-9月累计实现合同销售金额1630.48亿元,YOY-17.52%,较上月增速提升1.36pct;累计实现销售面积1508.15万方,YOY-12.47%,较上月增速提升2.18pct;累计销售均价10811元/平米,YOY-5.77%。公司9月销售环比表现量价齐升,单月销售面积同比自疫情以来首次实现个位数正向增长,1-9月完成年度销售目标(2500亿)的65.2%,完成率偏低,主要与公司推货节奏等相关,考虑到公司推货主要集中于四季度,销售的拐点或于10月份开始出现。 单月新增项目以中西部省会城市及二线城市为主9月公司新增土地项目7个,分别为重庆(+1)、贵阳(+1)、广安(+1)、宜昌(+1)、长沙(+1)、常州(+1)、蚌埠(+1),以经济圈划分看,项目数量西部:中部:长三角=3:3:1,土地总价西部:中部:长三角=74%:17%:9%。以城市能级划分来看,项目数量二线城市:三四线城市4:3,土地总价二线城市:三四线城市= 81%:19%。 权益比例上,9月新增项目100%:非100%=6:1,权益比例较高。公司9月新增项目以中西部区域的重点省会城市及二线城市为主。9月单月新增项目占比面积80.21万方,新增计容建面约201.08万方,新增总地价70.59亿元,新增权益地价款68.52亿元,对应权益比例为97.07%。1-9月累计新增占地面积809.06万方(YOY+3.2%),累计计容建面约1872.27万方(YOY+0.1%),累计新增总地价约730.23亿元(YOY+13.1%),累计权益地价665.15(YOY+15.2%),对应累计权益比例为91.09%,权益比例保持较高水平。 销售均价同比下降导致累计楼面价/销售均价有所提升9月单月拿地力度29.45%,权益拿地力度28.59%,累计拿地力度44.79%,累计权益拿地力度40.79%,均高于19年全年拿地力度(25.54%)、权益拿地力度(22.78%),公司补货意愿较强。9月新增项目平均楼面价3511元/平米,基本与上月持平,单月楼面价/单月销售均价比重33.42%,较上月水平收缩2.27pct,主要由于8月新增项目中涵盖热点二线城市,拉高整体楼面价。1-9月累计新增项目楼面价3900元/平米,累计楼面价/销售均价36.08%,高于19年整体楼面价/销售均价(29.23%)水平,与当前推货结构导致销售均价同比下降有关。 投资建议:客观原因上,年初至今的销售较弱与公司短期货源充足性、节奏上均有关系,考虑上半年新增项目或有部分可为下半年增加货源,我们判断公司完成全年目标仍有一定的可能性。我们维持公司20-21营业收入预测为1545亿、2318亿、3016亿,对应净利润为169亿、218亿、248亿,对应EPS 为7.51元、9.68元、11.00元,对应PE 为4.55X,3.53X、3.11X。 风险提示:房屋价格大幅下跌;投资进度不及预期;销售不及预期
新城控股 房地产业 2020-10-16 34.25 47.64 44.85% 34.97 2.10% -- 34.97 2.10% -- 详细
9月销售240亿、同比-9%,1-9月1,631亿,同比-18%,销售有所改善 9月公司签约金额239.7亿元,环比+16.3%、同比-8.6%;签约面积228.2万平,环比+11.6%、同比+2.2%;销售均价10,504元/平,环比+4.3%、同比-10.6%。1-9月,公司累计签约金额1,630.5亿元,同比-17.5%,较前值+1.4pct,完成全年销售计划的65.2%;累计签约面积1,508.2万平,同比-12.5%,较前值+2.2pct;累计销售均价10,811元/平,同比-5.8%。公司9月销售增速有所改善,并且鉴于公司土储以长三角区域为主、布局城市库存普遍偏低,可售货值仍较充裕并且自19年4季度以来拿地重启并趋于积极,预示后续推盘料将低位逐渐回升,并预计20年4季度销售将继续有所改善。 1-9月拿地/销售额比44%,拿地保持积极,并能级上移、成本可控 9月公司在重庆、长沙、贵阳、常州等7城共新增7个项目,新增建面203.9万平,环比-9.7%,同比+2,735.5%;对应地价70.6亿元,环比-13.1%,同比+6,033.4%;拿地额占比销售额29.5%,较上月-10.0pct;拿地面积占比销售面积89.4%,较上月-21.1pct;拿地权益97.6%,较上月+8.6pct,平均楼面价3,461元/平,环比-3.7%,同比+116.3%,主要源于在一二线城市拿地占比提升。1-9月,公司新增建面1,958.5万平,同比+1.7%;对应总地价724.2亿元,同比+15.6%;拿地额占比销售额44.4%,较上年的24.7%上升19.7pct,拿地面积占比销售面积高达129.9%,拿地保持积极;平均楼面价3,698元/平,较上年+20.1%,拿地均价占比销售均价34.2%,较19年+6.6pct,源于公司加大一二线布局推动。 投资建议:结转高增、销售改善、拿地积极,维持“强推”评级 住宅开发方面,公司销售保持稳增,土储依然丰富,并近期拿地持续恢复;商业地产方面,公司更加聚焦并发展迅猛,20H1末开业及在建综合体项目达139座;此外公司19年推出新激励方案,承诺业绩稳定高增,绑定员工利益、强化团队稳定性、并彰显强大信心。考虑到公司结转毛利率有所下降,我们维持公司20-22年每股盈利预测6.98、8.72、10.45元,对应20/21年PE分别仅4.9/3.9倍,对应19A股息率5.0%,估值处于行业较低水平,同时鉴于公司商业地产先发优势、以及融资、拿地逐渐恢复,维持目标价47.64元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
新城控股 房地产业 2020-09-09 34.20 47.64 44.85% 37.72 10.29%
37.72 10.29% -- 详细
事件: 9月6日,新城控股公布8月销售数据,8月公司实现签约金额206.1亿元,同比-15.9%;实现签约面积204.5万平方米,同比-10.8%。 点评: 8月销售206亿、同比-16%,累计同比-19%,预计20Q4销售将有所改善 8月公司签约金额206.1亿元,环比-1.7%、同比-15.9%;签约面积204.5万平,环比+3.4%、同比-10.8%;销售均价10,074元/平,环比-4.9%、同比-5.7%。1-8月,公司累计签约金额1,390.8亿元,同比-18.9%,较前值+0.5pct,完成全年销售计划的55.6%;累计签约面积1,280.0万平,同比-14.7%,较前值+0.7pct;累计销售均价10,866元/平,同比-5.0%。受推盘影响,8月公司销售增速继续略有回落。但鉴于公司土储以长三角区域为主、布局城市库存普遍偏低,可售货值仍较充裕并且自19年4季度以来拿地重启并趋于积极,预示后续推盘料将低位逐渐回升,并预计20年4季度销售将有所改善。 1-8月拿地/销售额比47%,拿地保持积极,并能级上移、成本可控 8月公司在天津、重庆、苏州、长沙、昆明等9城共新增10个项目,新增建面226.0万平,环比-7.2%;对应地价81.2亿元,环比-1.0%(去年同期无新增拿地);拿地额占比销售额39.4%,较上月+0.3pct;拿地面积占比销售面积110.5%,较上月-12.6pct;拿地权益89.0%,较上月-8.1pct,平均楼面价3,596元/平,环比+6.7%,主要源于公司在省会城市拿地占比提升。1-8月,公司新增建面1,754.6万平,同比-8.6%;对应总地价653.6亿元,同比+4.5%;拿地额占比销售额47.0%,较上年的24.7%上升22.3pct,拿地面积占比销售面积高达137.1%,拿地保持积极;平均楼面价3,725元/平,较上年+21.0%,拿地均价占比销售均价34.3%,较19年+6.6pct,源于公司加大一二线布局推动。 投资建议:销售阶段性偏弱,拿地保持积极,维持“强推”评级 住宅开发方面,公司销售保持稳增,土储依然丰富,并近期拿地持续恢复;商业地产方面,公司更加聚焦并发展迅猛,20H1末开业及在建综合体项目达139座;此外公司19年推出新激励方案,承诺业绩稳定高增,绑定员工利益、强化团队稳定性、并彰显强大信心。考虑到公司结转毛利率有所下降,我们维持公司20-22年每股盈利预测6.98、8.72、10.45元,对应20/21年PE分别仅4.9/3.9倍,对应19A股息率5.0%,估值处于行业较低水平,同时鉴于公司商业地产先发优势、新激励的高业绩承诺、以及融资、拿地逐渐恢复,维持目标价47.64元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。
新城控股 房地产业 2020-09-09 34.20 -- -- 37.72 10.29%
37.72 10.29% -- 详细
事件: 公司公告经营简况, 8月公司实现合同销售金额约 206.05亿元, YOY-15.95%; 实现销售面积约 204.54万方, YOY-10.83%。 1-8月累计合同销售金额约 1390.81亿元, YOY-18.89%;累计销售面积约 1279.98万方, YOY-14.66%。 8月公司实现合同销售金额约 206.05亿元, YOY-15.95%,较上月增速收缩 1.36pct; 实现销售面积约 204.54万方, YOY-10.83%,较上月增速收缩 0.43pct;对应销售均 价 10073.82元/平米,较上月收缩 514元/平米,收缩幅度 4.86%。 1-8月公司累计 实现合同销售金额 1390.81亿元, YOY-18.89%,较上月增速提升 0.49pct;累计实 现合同销售面积 1279.98万方, YOY-14.66%,较上月增速提升 0.69pct。 1-8月完 成年度销售目标( 2500亿)的 55.63%,当前完成率较低,主要与公司推货节奏等 相关,考虑到公司推货主要集中于四季度,销售的拐点或于 10月份开始出现。 持续聚焦核心城市圈: 8月公司新增土地项目 10个,分别为天津( +1)、连云港( +1)、 日照( +1)、太仓( +1)、南昌( +1)、长沙( +1)、重庆( +1)、太原( +1)、昆 明( +1)、安宁( +1);区域上环渤海:长三角:中西部:其他为 3:2:3:2;结构上 仍以核心城市圈及城市圈周边强城市为主,城市能级上二三线城市、省会城市为主。 权益比例上, 8月新增项目 100%:非 100%权益为 7:3,权益比例较高。 8月新增项 目总出让面积约 94.67万方(上年同期新增项目为 0),计容建面 225.97万方,新 增总地价为 81.25亿元,权益地价约 67.62亿元,对应权益比例为 83.23%; 1-8月 累计新增出让面积约 718.98万方( YOY-7.80%),累计计容建面约 1651.15万方 ( YOY-11.40%),累计新增总地价约 659.64亿元( YOY+2.39%),累计权益地价约 596.63亿元( YOY+3.45%),对应累计权益比例为 90.45%,权益比例保持较高水平。 拿地积极性较强: 8月单月拿地力度为 39.43%(基本与上月拿地力度持平),高于 上年整体拿地力度( 25.54%)。单月权益拿地力度为 32.82%,较上月权益拿地力度 略回落 5.04pct,但仍高于上年整体权益拿地力度( 14.61%);从累计拿地力度的表 现看, 1-8月累计拿地力度、累计权益拿地力度分别为 47.43%、 42.90%,均高于上 年水平,表明公司补货意愿充足,拿地积极性较强。从补货均价看, 8月新增土地 平均楼面价为 3596元/平米,单月楼面价/单月销售均价为 35.69%,新获取项目相 对于当下的销售均价而言,仍具有一定的盈利空间; 1-8月累计土地楼面价/销售 均价为 36.77%。 投资建议: 客观原因上,年初至今的销售较弱与公司短期货源充足性、节奏上均有 关系,考虑上半年新增项目或有部分可为下半年增加货源,我们判断公司完成全年 目标仍有一定的可能性。我们维持公司 20-21营业收入预测为 1545亿、 2318亿、 3016亿,对应净利润为 169亿、 218亿、 248亿,对应 EPS 为 7.51元、 9.68元、 11.00元,对应 PE 为 4.59X, 3.57X、 3.14X。 风险提示: 房屋价格大幅下跌;投资进度不及预期;销售不及预期
新城控股 房地产业 2020-09-08 34.45 -- -- 37.72 9.49%
37.72 9.49% -- 详细
新城控股发布8月份销售简报,2020年8月公司实现销售金额206.1亿元,销售面积204.5万平方米。 销售同比下降,降幅有所收窄公司8月实现销售金额206.1亿元,同比下降15.9%,环比下降1.7%;销售面积204.5万平方米,同比下降10.8%,环比增长3.4%;销售均价10074元/平方米,同比下降5.7%,环比下降4.9%。1-8月公司累计实现销售金额1390.8亿元,同比下降18.9%;销售面积1280.0万平方米,同比下降14.7%;销售均价10866元/平方米,同比下降5.0%。公司销售增速持续回暖,随着后续推货力度的增长,销售有望实现正向增速。 投资力度上升,重点加仓中西部8月公司在天津、苏州、连云港、长沙和昆明等地获11宗土地,新增计容建面217.6万平方米,去年同期未拿地,环比下降10.6%,拿地总价81.2亿元,环比下降1%,拿地总价占当月销售金额的39.4%,较上年同期提升了39.4pct,较上月同期提升了0.3pct,投资趋于积极。从能级分布来看,公司8月新增土储中,一线、二线和三四线的面积占比分别为0%、92%和8%;从区域分布来看,公司新增土储在长三角、珠三角、京津冀和中西部面积占比分别为8%、0%、7%和85%,重点布局中西部。 投资建议新城控股业绩稳定增长,财务持续改善,土储资源丰富,商业地产亮点突出。我们维持盈利预测不变,预计公司20-22年EPS为6.78/8.10/9.59元,对应PE为5.1/4.3/3.6倍,维持公司“增持”评级。 风险提示销售不及预期,计提存货减值准备影响业绩。
陈莉 1
新城控股 房地产业 2020-08-27 36.30 42.16 28.18% 37.72 3.91%
37.72 3.91% -- 详细
归母净利稳健增长,充沛货值助力进一步扩张公司发布中报,1H20实现营收377.4亿元,同比增长121.2%;实现归母净利润32.0亿元,同比增长23.6%;EPS1.42元;公司货值充沛,股权激励彰显成长决心,我们维持2020-2022年EPS为7.03、8.66和10.78元的预测,维持“买入”评级。积极结算推动归母净利稳健增长,待结算资源充裕上半年公司竣工面积661.4万方,同比+63.7%,推动地产销售收入+138%,归母净利增速低于营收增速原因在于:1、因结算项目拿地成本同比上浮,毛利率同比-10.3pct至23.4%;2、流量口径销售管理费用率同比+2.7pct至5.9%;3、谨慎原则下计提存货减值准备7.0亿。截至6月30日合同负债2288亿,同比+33%,待结算资源充裕,为未来业绩稳定增长打下基础。销售目标完成率近半,受疫情影响商业地产开拓节奏延迟据公司月度数据披露,今年1-7月公司实现销售面积1075万平,同比-15%;销售金额1185亿元,同比-19%。上半年商业地产租管费收入22亿元,同比+27%,受制于疫情,上半年新开吾悦广场1座。2020年销售目标2500亿,吾悦广场租金收入目标55亿,年中完成率分别达到47%和40%,因19年新开工同比-36%叠加疫情,影响上半年推进速度,下半年有望提速,吾悦广场三季度将进入密集开业期,全年维持19年年报披露既定目标。扩张节奏恢复,继续向高能级城市倾斜前7月拿地金额578亿,同比-10%,拿地面积1472万方,同比-21%。但地售比(金额口径)从去年全年+26pct至49%。即今年投资强度有所恢复。从结构上看,向一二线城市布局的趋势进一步强化,前7月一、二线城市投资额占比达61%,较去年全年+12pct,且在一线城市有所斩获。截至6月30日,公司总土储建面约1.37亿平,较19年底+10.5%,货量充沛。财务大幅去杠杆,融资步入改善通道截至6月30日,公司净负债率为35.1%,同比-41.6pct;货币资金短债覆盖率为173%。平均融资成本较19年全年+12bp至6.85%。公司融资规模步入改善通道,上半年发行了6亿公司债(利率5.1%)、30亿超短融、29亿ABS以及3.5亿美元债,利率同比19年初基本持平。整体而言,公司去杠杆效果显著,资金最为紧迫的时期已经过去。股权激励彰显成长决心,维持“买入”评级公司19年9月公告股权激励计划,公司销售稳健,双轮驱动路径清晰;高分红回馈股东,股权激励提升管理团队凝聚力。我们维持2020-2022年EPS7.03、8.66和10.78元的预判。参考可比公司2020年6.1倍PE估值(Wind一致预期),我们认为公司2020年合理PE估值6倍,目标价42.16元(前值35.15-38.67元),维持“买入”评级。风险提示:1.疫情影响行业销售下滑;2.融资收紧风险;3.行业下行风险。
新城控股 房地产业 2020-08-27 36.30 -- -- 37.72 3.91%
37.72 3.91% -- 详细
核心净利润增长,结算毛利率跟随行业下行。根据公司中报,新城控股20年上半年实现营收377.36亿元(同比+121.2%),实现归母净利润32.04亿元(同比+23.6%)。扣非净利润27.5亿,同比增长34%,非经常性损益规模与19年上半年基本相当,但持有型物业公允价值变动贡献下降,疫情影响完工项目贡献显著降低,实际业绩表现更加强劲。20年上半年毛利率较19年下降6.6个百分点,跟随行业下行。 销售回款改善,商业运营回归正常。销售方面,上半年公司实现销售金额975亿元,同比下降20%,量减价稳,回款质量显著提升。商业运营方面,20年上半年新城商业运营项目租金收入21.5亿元,同比上涨22%,主要来自19年新开业项目的贡献。19年之前开业项目上半年租金收入同比下降15%,公司平均出租率水平96.1%,维持高位。 上半年积极参与补货,加大长三角优势区域布局。投资方面,公司20年上半年新增总地价547亿元,积极参与补货。同时上调全年开工计划至2476万方,较年初增长49%,整体运营效率和速度迅速恢复。负债端表现良好,公司融资优势突出。截至20年上半年末,公司经营杠杆乘数从19年末8.6x上升至9.5x,财务杠杆乘数从19年末的1.9x上升至2.3x,经营杠杆依然维持在70%以上。在持续拿地的情况下,净负债率回升至35%,仍处于行业内较低水平。 预计20-22年业绩分别为7.1元/股、8.5元/股、9.8元/股。预计20-22年公司归母净利润分别为160/192/221亿元,同比增长27%/20%/15%,当前股价对应PE分别为5.1x、4.2x和3.7x,根据公司历史动态PE,给予20年6.5xPE估值,维持合理价值为46.08元/股不变,维持“买入”评级。 风险提示:景气程度不断下降,商业项目租金收入及竣工不及预期。
新城控股 房地产业 2020-08-27 36.30 -- -- 37.72 3.91%
37.72 3.91% -- 详细
事件:2020年8月22日,公司发布2020年中报,上半年实现营业收入377.36亿,同比+121.15%;归母净利润30.04亿,同比+23.59%。 业绩高增,财务健康 1)营收利润保持高增长:公司2020年上半年实现营业收入377.36亿,同比+121.15%,归母净利润32.04亿,同比+23.59%;2)盈利能力略有下降:受结算项目结构影响,上半年公司毛利率26.06%,同比下降11.41个百分点;3)现金充裕,安全系数高:报告期内,公司经营性现金流入净额646.70亿,期末账面货币资金649.95亿,一年内到期债务293.26亿,现金短债比超2倍;4)负债率与融资成本保持低位:报告期末,公司净负债率仅为35.1%,较去年同期下降41.5个百分点,且报告期内公司整体平均融资成本6.85%,公司杠杆率位列行业最优梯队,融资成本相对行业平均水平也有一定的优势。 销售稳健,全年完成2500亿目标可期 1)上半年受供货节奏影响,销售有所下滑:公司上半年实现合同销售金额975.21亿,比上年同期下降20.34%;实现合同销售面积877.53万方,比上年同期下降6.39%;2)销售结构分布合理:公司2020年1-7月销售1185亿,从产品类型看,住宅销售占比67%,综合体销售占比33%,从城市能级看,一线占比10%,二线34%,长三角三四线39%,其他地区三四线18%;3)2020年计划可售货值近4000亿:公司2020年计划推盘货值近4000亿,从区域分布看,长三角占48%,中西部26%,环渤海23%,粤港澳湾区4%,考虑到公司上半年拿地积极,下半年供货或超预期,按60%的去化率保守估计,全年完成2500亿的销售目标是大概率事件。 拿地积极,土储过亿方 1)上半年拿地积极:2020年上半年公司新增土地56幅,总地价547亿,全口径拿地价/销售额达到56%,楼面均价2868元/平,其中综合体拿地楼面价仅为1308元/平;2)总土储过万亿方:截至报告期末,公司总土地储备达到1.37亿方,其中住宅地块58%,综合体地块42%,满足公司未来3-4年开发需求;3)已售未结资源丰富:截至报告期末,公司已售未结面积3936万方,合同负债2288亿,为未来2年业绩奠定基础;2020年计划竣工面积3136万方,较2019年实际竣工增长67%,预计全年项目可交付的结转资源丰富。 商业物业持续扩张,全年55亿租金收入目标不变 1)吾悦广场继续发力:2020年1-8月,公司新获取吾悦广场16座,截至报告期末,公司在手吾悦广场139座,其中开业63座,筹备期76座;2)疫情后经营稳步回暖,全年收入目标不变:疫情得以控制后,吾悦广场积极开展各类营销活动,经营情况逐步回暖,已开业的63座吾悦广场1-6月实现租金收入21.32亿,同比增长22%,其中二季度较一季度增长36%;此外,公司2020年全年计划新开业吾悦广场30座,商业管理租金收入目标维持55亿不变。 投资建议:公司上半年业绩实现稳健增长,住宅开发业务层面,公司拿地积极,有望增厚下半年推盘量,促进销售修复;商业运营业务层面,吾悦广场疫情后经营情况快速改善,上半年录得可喜增长,全年计划新开业30座广场,租金收入55亿,未受疫情影响下调预期业绩目标;财务层面,公司净负债率处行业低位,在手现金充足,在下半年资金预计收紧背景下,有望把握土地市场机遇,走出相对独立的行情。预计公司2020-2022年EPS分别为7.06、8.60、10.11元,分别对应PE5.13X、4.22X、3.59X,维持“买入”评级。 风险提示:新冠疫情对商业运营影响超预期,三四线城市销售下滑超预期。
新城控股 房地产业 2020-08-26 35.76 47.64 44.85% 36.67 2.54%
37.72 5.48% -- 详细
20H1 业绩同比+24%、 扣非同比+34%,租金收入 21 亿元,同比+23% 20H1 公司实现营收 377.4 亿,同比+121.2%,归母净利润 32.0 亿,同比+23.6%; 扣非净利润 27.5 亿元,同比+33.9%;对应每股收益 1.42 元,同比+22.4%;毛 利率和归母净利率分别为 26.1%和 8.5%,较上年-11.4pct 和-6.7pct;三费占比 11.5%,较上年-2.9pct,主要系费用产生和结转错位下营收高增所致。 20H1 公 司营收高增主要源于结转面积 505.0 万方,同比+90.9%;投资性收益 11.7 亿, 同比+109.5%,源于合联营企业交付同比增加。业绩涨幅大幅低于营收源于: 1)投资性房地产公允价值变动收益 6.0 亿,同比-8.2%; 2)存货跌价损失 7.0 亿,同比+2,540.9%; 3)少数股东损益占比 16.8%,同比+5.6pct。营收结构中, 20H1 实现租金收入 21.3 亿,同比+22.5%,完成全年计划 38.7%。 20H1 年销售 975 亿元、同比-20%,商业地产开业 587 万方、 同比+43% 20H1 公司销售金额 975.2 亿,同比-20.3%,完成年初计划销售额 2,500 亿的 39.0%;实现销售面积 877.5 万方,同比-16.4%;销售均价 11,113 元/平米,同 比-4.7%。投资方面, 20H1 新开工 1,149 万方、竣工 661 万方、在建 8,760 万 方,分别同比-45%、 +63%、 -1%, 20H2 计划新开工 1,327 万方,同比+21%, 下半年开工积极将推动销售继续修复;计划竣工 2,474 万方,同比+71%。鉴 于 20H2 计划竣工同比高增、市场表现超预期下存货跌价转销或转回预期、及 20H1 末合同负债 2,290.8 亿,同比+32.7%,覆盖 19 年营收达 2.7 倍,助力业 绩保持稳增。商业地产方面, 20H1 末公司已开业面积 586.6 万方,同比+42.7%, 出租率 96.1%,同比-2.4pct,疫情影响下出租率微降。 20H1 末开业及在建综 合体项目 139 座,环比 Q1 增加 15 座,商业地产保持快节奏发展。 20H1 拿地/销售额比达 56%、拿地积极,财务健康,杠杆修复空间较大 20H1 公司共获取项目 56 个,对应新增建面 1,907.8 万方,同比-22.4%;拿地 金额 547.1 亿,同比-25.6%,拿地/销售额比 56.1%,同比-4.0pct;拿地/销售面 积比 217.4%;平均楼面价 2,868 元/平米,同比-4.1%,拿地/销售均价比 25.8%, 同比+0.2pct,在加大一二线拿地下仍成本控制得当。公司 19 年末可租售面积 约 8,415.4 万方,较 2019 年末+11.9%,对应货值约 9,350 亿元,覆盖 19 年销 售金额 3.5 倍,货值仍相对充裕。财务方面, 20H1 末公司资产负债率 87.7%、 同比+1.0pct;净负债率为 35.1%、较 19 年同期-41.6pct;货币现金 650 亿元、 短债 376 亿元,现金短债比 1.7 倍;平均融资成本 6.85%,较 19 年+0.12pct, 略有上行,但财务结构整体健康。 投资建议: 业绩稳增、拿地积极,商业保持快节奏发展,维持“强推”评级 住宅开发方面,公司销售保持稳增,土储依然丰富,并近期拿地持续恢复;商 业地产方面,公司更加聚焦并发展迅猛, 20H1 末开业及在建综合体项目达 139 座;此外公司 19 年推出新激励方案,承诺业绩稳定高增,绑定员工利益、强 化团队稳定性、并彰显强大信心。 考虑到公司结转毛利率有所下降, 我们下调 公司 20-22 年每股盈利预测分别至 6.98、 8.72、 10.45 元(原值 7.94、 10.26、 11.84 元) ,对应 20/21 年 PE 分别仅 4.8/3.8 倍,对应 19A 股息率 4.7%,估值 处于行业较低水平,同时鉴于公司商业地产先发优势、新激励的高业绩承诺、 以及融资、拿地逐渐恢复,维持目标价 47.64 元,维持“强推”评级。 风险提示: 新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
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营收高增预收高覆盖,商业地产克难稳增。营收高增主要受地产结算规模高增拉动,期内地产结算收入527.66亿元,同比+92.3%,结算面积504.96万方,同比+90.9%,结算均价10450元/平,同比微增0.7%,结算均价/销售均价为0.94,有提升空间。利润增速低于营收系利润率下滑所致,期内实现毛利率26.06%,同比-11.4pct,归母净利率8.49%,同比-6.70pct,利润率下行主要受结算结构影响。期末录得预收账款2290.79亿元,同比高增32.66%,覆盖2019年营收2.67倍,覆盖倍数位居行业前列,未来业绩增长确定性较强。商业地产业务方面,期内公司实现租金和管理费收入21.32亿元,同比+22%,尽管受疫情影响增速有所放缓,但仍然实现了96%的高出租率,同比仅下滑2.4pct。 销售有所下滑,拿地力度明显回升。受疫情和去年拿地较少影响,期内公司实现销售金额975.21亿元,同比-20.34%,实现全年销售目标(2500亿)的39%;实现销售面积877.53万方,同比-16.39%;销售均价11113元/平,同比-4.72%。拿地方面,期内公司拿地面积1908万方,同比-22.42pct;拿地金额547亿元,同比-25.59pct;拿地均价2868元/平,同比-4.08%。拿地金额/销售金额为56.10%,同比-3.96pct,尽管相对去年同期拿地力度有所下降,但相较去年下半年有明显提升。拿地均价/销售均价为25.81%,同比基本持平,长期处于行业较低水平,保障了未来地产结算的毛利水平。 融资改善明显,负债仍处低位。期内公司灵活运用ABS、超短融、境外债等方式实现融资现金流净额94.9亿元,较2019年-155.2亿元改善明显,净负债率亦随之相较2019年底提升15.5pct至21.86%。 维持公司买入评级,预计公司2020、2021、2022年EPS为7.12、8.87和9.66元,对应2020、2021、2022年的PE分别为5.1、4.1和3.7倍。 风险提示:调控政策超预期收紧;疫情反复带来不确定性影响
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营收、净利高速增长2020上半年,公司实现营业收入377亿元,同比增长121%;归母净利润32亿元,同比增长24%,营收、净利双双实现高速增长。拿地积极,储备充裕2020年1-7月,公司实现销售金额1185亿元实现销售面积1075万平方米,销售节奏及去化率保持稳定,公司全年2500亿元的销售目标不变。2020上半年,公司新增土储56幅,总建面达1908万平方米,拿地积极,截至2020上半年末,公司拥有总土储1.37亿平方米,深耕长三角及其他核心城市群,其中住宅地块占比58%,充裕的土储保障了公司中长期发展。 财务稳健,短期偿债能力较好截至2020上半年末,公司剔除预收账款后的资产负债率42.4%,净负债率(含永续债)21.9%,保持较低水平,货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为2.2倍,短期偿债能力较好。公司融资渠道畅通,境内外评级稳定,截至报告期末,公司平均融资成本为6.85%。商业物业持续扩张,经营情况逐步回暖公司商业物业持续扩张,2020上半年,公司实现租金收入21亿元,同比增长22%,1-8月,公司新获取吾悦广场16座,截至目前共在手吾悦广场139座,布局86个城市,其中已开业63座,在筹备76座。截至2020上半年末,公司已开业商场总建面达587万平方米,平均出租率96%,其中二季度租金较一季度增长36%,经营情况逐步回暖。 业绩高增,双轮驱动,维持“买入”评级公司坚定落实双轮驱动,营收、净利双双实现高速增长,预计公司2020、2021年的归母净利分别为158、192亿元,对应EPS为7.00、8.51元,对应最新股价的PE为5.1、4.2倍,维持“买入”评级。 风险公司销售、结算不达预期,或因市场再度升温引发房地产调控预期。
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事件:公司公告2020年半年度业绩,公司2020年上半年实现营业收入377.36亿元,YOY+121.15%;实现归母净利润32.04亿元,YOY+23.59%;实现每股基本收益1.42元/股,YOY+22.41%。 半年度营收高增长:2020年上半年公司实现营业收入377.36亿元,YOY+121.15%,较上年同期增速大幅提升112.86pct;实现归母净利润32.04亿元,YOY+23.59%,较上年同期增速提升21.46pct。分季度表现看,Q1、Q2分别实现营业收入70.91亿元、306.45亿元,对应增速分别为+63.76%、+140.67%;Q1、Q2分别实现归母净利润2.73亿元、29.31亿元,对应增速分别为+31.96%、+22.86%。期内营收的增长主要源于结转交付增加,而归母净利润增速显著低于营收增速主要源于1)期内毛利率下滑较多:期内公司销售毛利率26.06%,较上年同期收缩11.41pct,毛利率收缩拖累归母净利润约43.08亿元,剔除所得税、少数股东损益后,合理归母影响约27.40亿元,占上年同期归母净利润比重约105.68%;2)计提较多资产减值影响:期内公司资产减值损失6.99亿元,较上年同期增加6.72亿元,剔除所得税、少数股东损益后,合理归母影响约4.28亿元,占上年同期归母净利润比重约16.50%。同样,我们也关注到一些正向影响变动:1)投资收益增长109.52%:公司在期内录得投资收益11.67亿元,较上年同期增加6.10亿元,与计提增加的资产减值损失6.72亿元规模接近,一定程度上抵消了资产减值损失对期内利润的拖累;2)三费率整体收缩2.91pct:公司整体三费率为11.52%,较上年同期收缩2.91pct,三费率的压缩同样缓解了毛利率下滑对期内利润的影响。 毛利率下滑明显:2020年上半年公司实现整体毛利率26.06%,较上年同期收缩约11.41pct;毛利率的下滑主要源于开发业务结转交付项目毛利率下滑所致(期内开发业务、物业出租及管理的毛利率分别为23.43%、71.69%,分别较上年同期收缩10.33pct、提升2.69pct);考虑到未来结转的项目主要为2018年后的项目(高地价叠加限价),我们认为公司开发业务的平均毛利率或在20%-25%的区间内波动;若未来商业项目收入贡献逐步提升,整体毛利率或有望提升;若保持当前的开发VS商业的收入结构比例,则我们认为,其整体毛利率的浮动区间或在25%-28%之间。上半年公司实现销售净利率10.20%,较上年同期收缩6.89pct;净利率的收缩幅度小于毛利率的收缩幅度,主要为期内三费率的改善。期内公司整体三费率为11.52%,其中销售费率、管理费率、财务费率分别为5.06%、4.98%、1.49%,分别较上年同期收缩0.55pct、收缩2.06pct、收缩0.30pct。 土地储备充足,补货积极:期内新增土地面积614.8万方,新增土地建面1701.3万方,新增土地总价547.1亿元,对应权益土地面积525.4万方,权益建面1462.2万方(权益比例85.9%),权益地价417.3亿元(权益比例76.3%),期内拿地力度56.1%,权益拿地力度42.8%,补货意愿充足。期末有息负债率17.7%,较上年末提升0.8pct;净负债率21.9%,较上年末提升15.5pct;公司上半年补货积极,相应负债率有所上升,但负债率仍维持较低分位,一年内到期债务占比37.3%,现金短债比为2.22,短期偿债能力较强。从开竣工角度看,上半年公司新开工面积1148.68万方,竣工面积661.37万方,分别完成年初开工目标、竣工目标的68.99%、18.39%;下半年公司计划新开工建筑面积1327.06万方(其中住宅767.79万方);计划竣工面积2474.28万方(其中住宅1537.70万方);根据公司开竣工下半年的计划看,全年新开工面积超年初目标、全年竣工面积低于年初目标。 投资建议:期末公司土地储备1.37亿方,足以满足未来2-3年的开发运营;土储结构中,一二线占比约35.75%,长三角的三四线占比约34.90%,公司持续扎根长三角地区,期内主动增加高能级城市土地,且提升投资力度,有望为未来的持续发展打下基础。考虑到限价及高地价的情况,公司整体毛利率或下行,调整公司2020、2021、2022年净利润分别为169.48、218.36、248.13亿元,对应的EPS分别为7.51、9.68、11.00,对应PE为4.78X、3.71X和3.27X,维持“买入”评级。 风险提示:房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动。
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结转物业增加,营收同比翻倍。公司2020H1营业收入377.36亿元,同比增长121.15%,分项业务来看,房地产开发销售业务收入344.47亿元,同比增长137.83%,物业出租及管理21.73亿元,同比增长27.04%。受物业交付增加影响,公司2020H1营业收入大幅提升。利润率方面,公司2020H1毛利率26.06%,较2019H1毛利率37.47%下滑11.41个百分点。分项业务来看,房地产开发销售毛利率23.43%,同比下滑10.33个百分点,物业出租及管理毛利率71.69%,同比增加2.69个百分点。2020H1公司归母净利润32.04亿元,同比增长24%,基本每股收益1.42元。 净负债率大幅降低,财务稳健。截止2020H1公司账面现金650亿元,同比增长42%,占总资产13%。公司有息负债818亿元,净负债率((有息负债-现金)/归母所有者权益)仅为45%,较2019H1的130%大幅下滑。截止2020H1公司账面合同负债2288亿元,同比增长33%,为后续业绩结转和营业收入增长奠定基础。2020H1公司上半年融资工具多元化,先后完成公司债和吾悦商业物业第一期资产支持证券的发行,募集资金35.47亿元,此外银行间超短期融资债券30亿元人民币,满足公司稳定经营的资金需求。 持续补充土地资源,控制拿地成本,综合体布局百城。2020H1公司持续补充土地资源,上半年新增土地储备56幅,总占地面积615万平,建筑面积1908万平,平均楼面地价为2868元/平方米,平均地价成本同比降低4%。 新增土储区位布局上,高能级城市的土储货值占比显著提升。截至2020H1,公司在全国115个大中型城市合计拥有土地储备1.37亿平方米,足以满足未来2-3年的开发运营所需。公司在全国最具经济活力和人口密度最高的地区布局,其中一、二线城市占公司总土地储备的35.75%,长三角区域三、四线城市占公司总土地储备的34.90%。综合体方面,公司实现115个大中城市、139个综合体项目的布局。2020H1公司累计开业吾悦广场63座,已开业面积达586.62万平方米,同比增长42.72%,实现租金收入21.32亿元,同比增长22.46%,出租率达96.08%。 投资建议:“优于大市”。我们认为,公司财务趋于稳健,持续补充土地拓展为未来三年销售规模持续增长奠定基础,此外公司上百个购物中心经营稳健,赋予公司长期穿越周期能力。我们预测公司2020年EPS 约为7.93元每股,给予公司2020年6-7倍PE 估值,对应市值约为1074-1253亿元,对应合理价值区间为47.59-55.52元,2020年PEG 为0.17-0.20。 风险提示:新冠疫情影响开竣工,导致公司销售和结转低于预期。
新城控股 房地产业 2020-08-26 35.76 -- -- 36.67 2.54%
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事件概述 新城控股发布 2020 年半年报, 上半年实现营业收入 377.4 亿 元,同比+121.2%,实现归母净利润 32.0 亿元,同比+23.6%。 业绩稳定增长, 盈利水平下滑 2020 年上 半年 公司实 现营 业收入 377.4 亿 元 , 同比增长 121.2%;实现归母净利润 32.0 亿元,同比增长 23.6%;营收增速 大幅高于净利润增速主要系公司计提资产减值损失 7.0 亿元以及 毛利率下滑所致。报告期内,公司销售毛利率和净利率分别为 26.06%和 10.20%,较去年同期分别下降 11.41pct 和 6.89pct, 在疫情影响下,整体盈利能力有所下降。 销售有待复苏,拿地趋于积极 2020H1 公司实现销售金额 975.2 亿元,同比-20.3%;实现销售 面积 877.5 万平方米,同比-16.4%,受疫情影响,公司销售有 所下滑,在可售货值充裕的情况下,预计下半年销售端将迎来 复苏。 上半年,公司拿地金额 547.1 亿元,同比-25.6%,占当 期销售金额的 56.1%,较上年上升 33.7pct,投资表现积极。 商业地产渐入佳境,疫情影响整体可控 截至上半年末,公司已累计开业吾悦广场达 63 座,已开业面 积达 586.6 万平方米,同比增长 42.7%,实现租金收入 21.3 亿元,同比增长 22.5%,出租率达 96%。疫情发生后,公司主 动承担社会责任,减免租金,致使租金收入增速低于年初目 标,但随着疫情得到全面控制,商业地产业务恢复良好,预计 整体租金收入端有望在下半年恢复。 投资建议 新城控股业绩稳定增长,财务持续改善,土储资源丰富,商业 地产亮点突出。我们维持盈利预测不变,预计公司 20-22 年 EPS 为 6.78/8.10/9.59 元,对应 PE 为 5.3/4.4/3.7 倍,维持 公司“增持”评级 风险提示 销售不及预期,计提存货减值准备影响业绩。
新城控股 房地产业 2020-08-25 35.85 42.06 27.88% 36.67 2.29%
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核心观点业绩维持增长,租金收入逆势上涨。公司2020年上半年实现营业收入377.4亿元,同比增长121.2%,实现归母净利润32.0亿元,同比增长23.6%。 公司收入增长主要来源于结转规模的上升,2020年上半年公司结转项目面积505.0万平方米,同比增长90.9%;结算收入527.7亿元,同比增长92.4%。此外,公司累计开业吾悦广场63座,已开业面积达586.6万平方米,同比增长42.7%,在疫情影响下依然实现租金收入21.32亿元,同比增长22.5%。利润率方面,毛利率为26.1%,较2019年下降6.5个百分点;归母净利率为8.5%,较2019年下降6.2个百分点。同时,公司期间费用率达到11.5%,略有增加,少数股东损益比例上升至16.8%。 销售同比下降,投资强度持续提升。公司2020年上半年地产销售金额975.2亿元,同比下降20.3%,销售面积877.5万平方米,同比下降16.4%,销售均价11105元/平方米,同比下滑4.7%。公司2020年上半年新增土地储备56幅,规划建筑面积1907.8万平方米,拿地金额547.1亿元,平均楼板价2867.8元/平,较去年增长18.4%,说明布局城市能级有所提升。上半年土地投资强度为56%,较2019年上升32个百分点。截至2020年6月,公司土地储备建筑面积8759.9万平方米,足以满足3年左右的销售需求。 负债率维持低位,短债覆盖比率较高。2020年上半年有息负债总额786.7亿元,较去年年底上升15.9%,净资产负债率从去年年底6.4%的绝对低位上升至21.9%,但在行业内仍然处于较低的水平。截止至2020年6月,公司在手现金649.9亿元,短债覆盖比率2.2,短期偿债能力较强。公司整体融资成本6.85%,较去年年底上升0.12个百分点,基本保持稳定。 财务预测与投资建议维持买入评级,维持目标价42.06元。我们维持公司2020-2022年EPS的预测7.01/8.76/10.86元。可比公司2020年估值为6X,给予公司2020年6X估值,对应目标价42.06元。 风险提示房地产市场销售大幅低于预期。利率上升超预期。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名