事件：2022 年11 月10 日，公司公告称拟以现金人民币约33.02 亿元收购公司实际控制人上海临港经济发展（集团）有限公司（以下简称“临港集团”）持有的上海临港新片区经济发展有限公司（以下简称“新片区经济公司”）85.7143% 股权，交易完成后新片区经济公司将成为公司的全资子公司。 点评：本次交易将为公司注入优质土储资源与金融业态因子，提升公司产业园规模，同时增强公司服务性收入水平和盈利能力。 优质资产再注入，业绩增长添动力：新片区经济公司是滴水湖金融湾的开发主体， 成立于2019 年8 月，本次交易前公司持有新片区经济公司14.2857%股份，本次交易完成后公司将持有新片区经济公司100%股份。截至本次交易评估基准日（22 年6 月30 日），新片区经济公司净资产评估值约38.53 亿元，较账面净资产增值13.21%，公司收购85.7143%股权对应股权溢价约3.85 亿元。于评估基准日，新片区经济公司旗下3 家子公司合计持有上海市临港新片区105 社区金融东九/金融西九项目、滴水湖金融湾二期项目可开发土地面积约124.6 万平米， 新片区经济公司权益占比为51%，其中多数地块处于待开发阶段。本次交易完成后，公司土储将得到充分补充，未来园区管理规模将继续扩大，业绩增长可期。 产业布局拓展，增添金融业态因子：滴水湖金融湾是临港新片区推进开放型特殊经济功能区建设的核心承载区之一，是临港构建金融服务新生态的重要窗口。本次交易完成后，一方面将为公司注入金融业态因子，有利于公司融合金融资源要素，构建更丰富的现代服务业功能平台体系，为公司落实“一体两翼”发展战略提供更广阔的施展空间；另一方面，打造滴水湖金融湾品牌，将丰富公司的品牌内涵，增强上海临港品牌影响力，有助于提升公司内在价值及核心竞争力。 背靠临港集团，深耕临港新片区，资源拓展空间大：公司是上海市国资委下属的临港集团旗下专业从事产业载体开发的上市公司，作为临港新片区开发建设的主力军，具有极高政策资源禀赋。目前公司与临港集团合作开发的特色园区还包括临港新片区信息飞鱼、临港新片区国际氢能谷等项目，未来有希望承接临港集团更多核心优质资产，作为公司独立外拓业务过程中的重要补充。 盈利预测、估值与评级：公司在上海产业园业内具有品牌与规模优势，背靠临港集团资源丰富，作为临港新片区的开发主力军，业务发展稳健。维持公司22-24 年EPS 预测分别为0.65、0.88、1.17 元，当前股价对应22-24 年PE 为18.4、13.6、10.2 倍，维持“买入”评级。 风险提示：竣工、销售与租赁不及预期，产业投资亏损，疫情反复超预期等风险。

三大指数震荡上行相继翻红，创业板指涨超1％；午后A股冲高回落，不过沪指收盘仍收复3000点，值得关注的是，沪深两市成交额时隔两个月再度达到万亿元成交。 事件：2022年 10月 27日，公司发布 22年三季报。22年前三季度公司实现营业收入 49.2亿元，同比增长 2.63%；扣非归母净利润 8.7亿元，同比减少 34.1%。 点评：Q3营收结算提速，盈利短期下滑，租赁业务发展向好，销售承压明显。 营收结算提速，非经常性因素困扰盈利：22年 Q3，公司实现营收 15.6亿元，同比增长 13.85%；归母净利润 1.6亿元，同比减少 53.5%；毛利率为 44.0%，显著低于历史平均水平。Q3公司加快复工节奏，营收结算提速明显，盈利表现阶段性下滑。22年前三季度，公司实现营收 49.2亿元，同比增长 2.63%；归母净利润 7.8亿元，同比减少 42.6%，盈利下滑显著的主要原因包括：1）受疫情影响，上半年开工及竣工进度搁置，影响产品销售与结算进度；2）由于交付的研发办公、标准厂房等产品价值量较大，低毛利产品阶段性大量交付容易对业绩产生脉冲式影响；3）产业投资基金的投资收益及金融资产公允价值变动损益同比大幅减少；4）为园区内企业提供减租支持。公司作为上海园区开发龙头之一，园区销售与租赁业务保持较高毛利，丰富的园区资源为业绩增长提供保障，产业投资赛道长期将释放价值，剔除短期非经常性因素影响，公司经营保持稳健。 租赁规模扩大，销售业务承压：22年 Q3，公司实现租金收入 5.5亿元，同比减少 7.2%，主要受减租影响。截至 22年三季度末，公司在租房产总面积 292.2万平米，同比增长 13.9%。22年前三季度，公司累计实现租金收入 18.4亿元，同比增长 13.2%；月每平米租金为 69.8元，在减租影响下同比仅下降 0.6%。 同时，公司前三季度已公告的园区销售额 10.9亿元，销售压力较大。总体上，公司园区租赁业务发展稳健，产品溢价率较高，扣除减租影响后产品月租金单价依然保持高水平，待疫情影响消退，租赁和销售业务将恢复贡献更多业绩。 融资渠道畅通，财务运营稳健：截至 22年三季报发布日，公司年内已发行 8期超短融资券，平均票面利率在 2%以内，资金充沛。截至 22年 Q3，公司在手货币资金 43.6亿元，同比增长 44.5%；资产负债率 61.3%，有息负债规模可控，经营管控稳健。 盈利预测、估值与评级：公司在上海产业园业内具有品牌与规模优势，作为临港新片区的开发主力军，业务发展稳健。考虑公司公允价值变动损益波动与投资收益减少等因素，我们下调公司 22-24年 EPS 预测分别为 0.65/0.88/1.17元（分别下调 13.9%、4.2%、0.6%），当前股价对应 22-24年 PE 为 18.3/13.5/10.1倍，维持“买入”评级。 风险提示：竣工、销售与租赁不及预期，产业投资亏损，疫情反复超预期等风险。

事件：2022年 8月 30日公司发布半年度报告。22年 H1，公司实现营收 428.0亿元，同比减少 45.9%；扣非归母净利润 25.6亿元，同比减少 32.5%。 点评：竣工放缓致地产开发结算收入大幅减少，综合毛利率小幅提升，商业物业业绩贡献度提高，销售短期承压，拿地克制，融资信用获市场认可。 1）地产开发收入降幅明显，毛利率有望企稳。22年 H1，公司营收 428.0亿元，同比减少 45.9%；综合毛利率 21.9%，较 21年 H1提升 2.3pct，呈企稳反弹迹象；扣非归母净利率为 6.0%，较 21年 H1提升 1.2pct，盈利能力小幅恢复。 其中，地产开发营收 377.4亿元，同比减少 49.2%，主要因竣工与交付完成进度低于预期；毛利率为 16.12%，较 21年 H1降低 1pct，降幅边际收窄。 2）商业收入持续增长，业绩贡献度提高。22年 H1，公司商业物业收入 43.8亿元，占总营收比重为 10.2%；毛利率为 72.2%，较 21年 H1提升 1.6pct，贡献毛利占公司毛利总额的 33.7%，业绩贡献提升明显。截至 22年 H1期末，公司于 135个大中城市布局 189个吾悦广场，已开业及委托管理的吾悦广场达 131座，开业面积达 1,189万平米，平均出租率较 21年末小幅下降 1.62pct 至 96.0%，维持较高水平。商业物业有效助力公司抵御周期风险，拓宽盈利护城河。 3）销售承压较重，回款率提升。22年 H1，公司实现全口径销售额 651.6亿元，同比下降 44.6%；22年 H1全口径回款率达 117%，有效缓解现金流压力。 4）新增拿地克制，存量土储充沛。22年 H1，公司新增 1幅土储，总建面 1.6万平米，总地价 2826万元。截至 22年 H1期末，公司土储 1.31亿平米，其中一二线城市土储占 37.0%，长三角三四线城市土储占 29.5%，土储存量充沛。 5）财务状况稳健，融资信用优势显现。截至 22年 H1期末，公司扣预后资产负债率为 67.06%，净负债率为 48.37%，现金短债比为 1.06，三道红线指标维持绿档。22年 H1，公司成功发行 10亿元中期票据（发行利率 6.50%），及 1亿美元绿色美元票据（票面利率 7.95%）；整体平均融资成本为 6.50%，较 21年末下降 7bp。2022年 9月 13日，公司成功发行年内第二期中期票据 10亿元（期限 3年；发行利率 3.28%，创年内新低），信用优势显现，融资持续回暖。 盈利预测、估值与评级：公司围绕“双轮驱动”战略，地产开发与商业管理业务稳健发展，财务状况改善见效，融资持续回暖。考虑公司地产开发结算进度放缓，下调 22-24年公司预测 EPS 为 5.29元、6.04元、6.67元（分别下调 13.9%、9.5%、7.8%），当前股价对应 PE 分别为 4.0/3.5/3.1倍，维持“买入”评级。 风险提示：销售与商业出租不及预期，竣工交付不及预期，市场下行超预期等。

事件：2022 年8 月30 日，公司发布中报。22 年H1，公司实现营业收入2069.2 亿元，同比增长23.8%；归母净利润122.2 亿元，同比增长10.6%。 点评：中期业绩延续Q1 良好增长趋势，财务与资金状况稳健，拿地结构优化， 经营服务业务发展快速，万物云分拆上市进程顺畅，有望加大赋能内部发展。 1）营收稳步增长，毛利率降幅边际收窄。22 年H1，公司实现营收2069.2 亿元， 同比增长23.8%；综合毛利率与扣除税金及附加后毛利率分别为20.5%、16.4%， 分别较21 年H1 降低2.5pct、1.8pct，降幅边际收窄。房地产开发业务实现营收1788.8 亿元，同比增长23.9%，结算毛利率为21.9%，扣除税金及附加后毛利率为17.3%，毛利率表现逐步企稳。同时，公司22 年H1 对合联营公司的投资收益为-2.8 亿，较21 年H1 减少24.8 亿元，合联营公司盈利水平承压明显。 2）经营服务业务发展较快。22 年H1，公司物业服务板块营收为121.9 亿元， 同比增长42%，占总营收比重为5.9%，22 年7 月万物云境外上市的申请已获证监会核准，发展有望提速；物流业务（含非并表项目）实现营业收入18.6 亿元，同比增长39.1%；租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入14.8 亿元， 同比增长12.3%；商业业务(含非并表项目)营业收入40.1 亿元，同比增长10.4%。 3）地产销售短期承压。22 年H1，公司实现全口径销售额2152.9 亿元，销售面积1290.7 万平米，同比分别下降39.3%、41.1%，其中，上海区域、南方区域、北京区域销售金额占比分别为36.3%、22.1%、12.1%，核心区域销售贡献较大。 4）拿地审慎，聚焦核心城市。22 年H1，公司新增总土储建面307.8 万平米， 总地价386.8 亿元，权益地价248.3 亿元，全口径拿地销售比为18%，其中， 于一二线城市的拿地金额占比达95.6%，土储结构逐步优化。截至22 年H1 期末，公司在建及规划中总土储建面合计13722.8 万平米，未来土储充足。 5）财务状况稳健，融资结构优化。截至22 年H1 期末，公司净负债率为35.5%， 剔除预收款的资产负债率为68.4%，一年内到期短债占比为22.4%，较21 年H1 下降9pct，目前银行与直融渠道畅通，存量融资的综合融资成本为4.08%。 盈利预测、估值与评级：公司作为行业头部房企，应对行业风险准备充足，品牌成熟，拿地审慎，经营服务业务发展较快，财务管控稳健。考虑公司合联营公司投资收益减少等因素，小幅下调公司22-24 年EPS 预测为2.34 元（下调0.8%）、2.82 元（下调1.1%）、3.32 元（下调2.2%），当前A 股股价对应22-24 年PE 估值为7.8/6.4/5.5 倍，维持“买入”评级。 风险提示：销售与拿地不达预期，竣工与交付不达预期，市场下行超预期等风险。

事件：公司发布 2022年半年报，营收同比+18.2%，归母净利润同比+33.5%2022年 8月 27日，公司发布半年报，上半年实现收入 56.5亿元，同比增长18.2%，归母净利润 3.3亿元，同比增长 33.5%，扣非归母净利润 2.6亿元（非经常性损益主要为出售股权 3370万元，增值税相关抵扣和减免 2125万元，政府补助 1800万元），同比增长 16.7%。 点评：在管规模突破 3亿平，云平台发展迅速，疫情影响商管板块收入1)高质量并购与拓展，大股东资源丰厚，业务规模快速扩张。截至 2022年 6月底，公司在管面积突破 3亿平，较 2021年末新增约 2000万平，新增管理面积中，大股东招商蛇口交付 883万平，对公司业务协同力度持续加大；外拓方面，期内物业管理新签约年度合同金额 16亿元，同比增长 17%。上半年公司完成对汇勤物业并购项目交割，并收购新中物业 67%股权，扩大金融赛道物业管理规模，进一步提升专业化水平，拓宽护城河。 2)深耕非住宅优势赛道，非住宅业态营收占比超 50%。公司坚定全业态发展道路，并在办公、园区等非住宅领域具有行业领先地位，2022H1非住宅物管收入30.1亿元，占总收入比重 53.4%，住宅物管收入 13.9亿元，占比 24.6%，基础物管收入合计占比 78%，较去年同期提升 2.9pct。同时，非住宅物管毛利率为12.1%，高于住宅物管（8.55%），非住业态对收入和利润的贡献较大。 3)云平台发展迅速，GMV 稳步增长；租金减免使资管板块收入减少。公司结合自身优势，发挥招商局集团资源协同，拓宽线上业务覆盖领域。到家汇商城 2022年上半年 GMV3.75亿元，同比增长 22%，平台用户数和用户活跃度均有所提升，带动公司平台增值服务收入高速增长，实现营业收入 2亿元，同比增长 136%。 资产管理板块收入 2.2亿元，同比减少 20%，主要因上半年公司对商户减免租金 4530万元（全年预计 8629万元），持有物业出租经营业务收入同比下滑 25%。 盈利预测、估值与评级：公司经营稳健有序，持续深耕优势赛道，非住宅业态物业管理行业领先，平台增值业务增速较快，资管板块由于租金减免收入增速下滑，但长期发展趋势向好，2022H1该部分利润影响由资产处置收益基本抵消，我们维持公司 2022-24年归母净利润预测 6.13/7.20/8.46亿元；当前股价对应2022-24年盈利预测的 PE 估值为 30/26/22倍；公司作为 A 股稀缺性较强的龙头物管公司，近期股价回调明显，估值具备较强吸引力，维持“买入”评级。 风险提示：新冠疫情反复对公司资管板块冲击存在较大不确定性，外拓竞争加剧导致的毛利率下行幅度有不确定性。

事件：2022年8月29日，公司发布2022年半年度报告。22年H1，公司实现营收33.5亿元，同比减少1.9%；归母净利润6.1亿元，同比减少38.7%。 点评：疫情冲击收入结算进度，毛利率下滑与产业投资收益减少致短期盈利承压， 园区综合开发与运营能力加强，资金充裕，经营稳健兼顾国企责任。 营收小幅下滑，盈利短期承压。22年H1，公司实现营收33.5亿元，同比减少1.9%，其中园区销售收入19.5亿元，同比减少11.5%，园区租赁业务收入12.9亿元，同比增长24.9%，园区销售与园区配比约1.5倍，收入结构合理稳定。22年H1公司综合毛利率56.9%，较21年H1下降1.1pct，其中园区销售业务毛利率较21年H1下降6.8pct 至45%，园区租赁业务毛利率较21年H1提升3.4pct 至77%，保持较好表现。22年H1盈利承压原因主要如下：1）受疫情影响，22年H1公司累计竣工4.4万平米，较21年H1减少81.7%，拖累结算进度；2）园区销售毛利率下滑，主要系结算产品结构变动影响；3）产业投资分红、金融工具公允价值变动收益分别较21年H1减少2.13亿元、2.34亿元。我们认为以上为非经常性扰动因素，不影响公司长期发展，22年H2公司聚力复工，营收增速有望提高，展望未来，业绩提升空间依然广阔。同时，22年H1公司为园区内小微企业减免租金，截至22年H1期末预收租金同比减少43.7%至2.2亿元，稳健经营兼顾国企责任，提升园区客户粘性。 土储充足，深耕临港新片区强化竞争力。22年H1，公司新增土储12.3万平米， 截至22年H1期末，全口径待开发土地面积60.6万平米，各类物业总在建面积284.6万平米，未来可租售资源供应充足。公司持续投入临港新片区的人工智能、航空航天、氢能源等重点领域相关园区的开发，加强在临港新片区的竞争力，未来2-3年内临港新片区将逐步兑现开发业绩，助力公司盈利。 财务稳健，低成本融渠道畅通。截至22年H1期末，公司在手货币资金38亿， 较21年末提升19.4%；流动比率自21年末的1.58倍提升至1.65倍，资产负债率为60.7%。公司22年H1发行的公司债、短期融资券评级均为AAA 级，利率介于2.65%~3.5%区间。整体上公司财务稳健，流动性充裕，融资渠道畅通。 盈利预测、估值与评级：公司在上海产业园业内具有品牌与规模优势，作为临港新片区的开发主力军，业绩增长空间广阔。我们维持公司22-24年归母净利润预测分别为19.0/23.2/29.8亿元，当前股价对应22-24年PE 为16.8/13.8/10.7倍，维持“买入”评级。 风险提示：开工与竣工不及预期，销售与租赁不及预期，疫情反复超预期等风险。

事件：2022 年8 月29 日，公司发布2022 年半年度报告。22 年H1 实现营收1107 亿元，同比增长23.1%；实现归母净利润108.3 亿元，同比增长5.1%。 点评：营收高增长，毛利率维持在行业高位；销售与投资持续聚焦核心城市，未来去化与利润有保障，市占率有望提升；财务稳健，低成本融资渠道畅通。 营收与利润保持增长，盈利能力稳定：22 年H1，公司营业总收入1107.63 亿元， 同比增长23.1%，主要系交付规模增加驱动；归母净利润108.3 亿元，同比增长5.1%，收入与利润保持在增长轨道。22 年H1 综合毛利率为25.6%，同比降低6.95pct；扣除税金及附加后的毛利率为21.3%，同比降低5pct；归母净利率为9.8%，同比降低1.67pct；主要因20-21 年拿地价格较高，利润空间压缩， 但整体盈利能力仍高于行业平均水平。 销售强于大市，核心城市销售贡献提升：22 年H1，受市场行情下滑影响，公司实现销售额2102 亿元、销售面积1307 万平米，分别同比减少26.3%、21.8%， 销售额排名逆势提升至当期克而瑞百强房企销售榜单第二位。同时，核心城市销售贡献度提升，38 个核心城市销售贡献为79%，同比提升2pct，公司在22 个城市销售排名第一，46 个城市排名前三，城市深耕效果显著，销售韧性较强。 投资聚焦核心城市，优化产品结构：22 年H1，公司新增拿地607 亿元，新增计容建面412 万平米，于一二线拿地金额占比为90%，整体拿地销售比约29%。同时，上半年新增货量中住宅产品占94%，同比提升8pct。整体上，公司兼顾投资收益与安全性，量需投资，主动权高；坚持深耕核心城市并优化产品结构， 有利于保障去化和利润水平，形成拿好地-快去化-高结利的良性内循环。 财务稳健，资金充裕，信用优势显著：截至22 年H1 期末，公司扣除预收款的资产负债率为66.45%、净负债率为64.14%、现金短债比为1.41。22 年H1 ， 公司实现销售回款1995 亿元，回款率为94.9%，保持近三年最高水平；累计发行公司债、中期票据合计140 亿，平均融资成本仅3.09%，促进上半年综合融资成本较21 年末降低14 个基点至4.32%，高信用优势下财务费率有望再降低。 盈利预测、估值与评级：公司销售稳健，拿地实力强，央企信用与品牌美誉度高， 盈利能力于行业加速出清后有望迎来修复，看好公司作为行业龙头的未来发展空间。考虑到公司上半年结算进度加快，盈利稳健，我们上调公司22-24 年预测EPS 分别为2.51 元(上调4.4%)、2.79 元(上调9.5%)、3.08 元(上调12.8%)； 当前股价对应22-24 年PE 估值为6.8 倍、6.1 倍、5.5 倍，维持“买入”评级。 风险提示：销售、拿地不及预期，开工、交付不及预期，行业下行超预期等风险。

事件：2022 年8 月26 日，公司发布2022 年半年度报告。 22 年H1 公司实现营收281 亿元，同比-18%；归母净利润19.7 亿元，同比+7.7%。 点评：毛利率如期回升，现金流管控稳健，拿地谨慎，信用状况良好。 毛利率触底反弹，地产收入增速放缓。22 年H1，公司房地产开发实现营收232.5 亿元，同比下降20.93%，主要因结转规模降低；毛利率为21.2%，较21 年H1 提升6.9pct，主要因21 年H1 低毛利项目集中交付后毛利率压力释放。物业管理实现营收29.6 亿元，因管理规模增加，毛利率仅6.2%，提升空间较大；物业出租及其他实现营收17.5 亿元，毛利率59.2%，对利润贡献较大。公司全年竣工计划1511 万平米，22 年H1 完成26%，H2 完成计划后营收增速有望回升。 经营管控见效，融资杠杆降低。22 年H1，公司量入为出，压缩经营性支出，实现经营现金净流入61.3 亿；与21 年H1 对比，本期借款现金流入减少约50 亿， 还债现金流出增加约68 亿，融资现金净流出约53 亿，因此短期借款同比减少33.4%。在行业信用收缩压力下，公司通过业务收缩节约现金流，同时安全降低融资杠杆，体现公司财务管控稳健，有望平稳穿越周期。 深耕一二线，销售均价回升。22 年H1，公司实现销售额1006 亿，同比下降38.2%；实现销售面积419.2 万平米，同比下降44.3%；销售均价约2.4 万/平米，同比逆势提升11%，主要因公司持续深耕一二线城市，货源主要分布在华东、东南和华南等市场稳定区域，销售跌价风险小，同时未来销售去化有保障。 量入为出，深耕高能级城市。22 年H1，公司新增权益土储56 万平米，权益地价71 亿元，加强了对一二线城市的投资布局；截至22 年H1 期末公司总土储6193 万平米，权益土储2840 万平米，在手土储充足，可保障公司平稳发展。 信用状况良好，融资额度充裕：截至22 年H1 期末，公司主体信用评级及各项融资产品评级均为AAA级，剔除预收款后的资产负债率66.9%，净负债率57.8%， 非受限现金短债比1.38 倍。上半年融资加权平均成本为4.54%，银行授信额度剩余1614 亿元未用，各融资渠道畅通。整体上，公司财务稳健，信用优势明显。 盈利预测、估值与评级：公司财务稳健，信用优势明显，深耕一二线城市多年， 目前盈利能力修复回升，看好公司未来发展潜力。我们维持公司22-24 年预测EPS 分别为2.29 元、2.51 元、2.60 元，当前股价对应22-24 年PE 估值为5.1、4.7、4.5 倍，维持“买入”评级。 风险提示：推盘销售不及预期，开工及交付不及预期，行业下行超预期等风险。

事件：公司发布2022年半年度业绩快报2022H1公司预计实现营业收入1108.5亿元（未经审计，下同），同比上升23.2%；实现归母净利润107.2亿元，同比增长4.1%。点评：销售表现领先大市；稳健拓展优质土储；经营业绩稳中有升；财务指标健康，融资渠道畅通1）2022H1销售表现优于大市。2022H1公司累计实现签约额2102.21亿元，实现签约面积（销售量价均位于当期克而瑞百强房企销售榜单第二位）1307.31万方，分别同比减少26.29%和减少21.78%。对应销售均价16080.4元/平，同比降低5.76%，较21年全年销售均价基本持平。公司销售基本盘韧性较强，在优秀产品力与央企信用背书的保障下，22H1销售额同比降幅显著优于行业平均水平，资产减值计提风险较小。2）拿地节奏从容有度，坚持深耕高能级城市。2022H1公司新增拿地总额约606.7亿元，同比下滑37%；新增计容建面约411.7万方，同比下滑75%；对应拿地均价14734元/平米；拿地销售比约29%，同比下降约5pct。 公司上半年新增土储主要分布在高能级城市，其中一线、强二线、二线分别占比（按土储货值）26%、31%、37%。公司以相对充裕的流动性在行业下行期仍稳健增储，并持续优化资源储备结构，预期后续将有力保障去化质量，进而带来土地投资空间拓宽的良性内循环。3）营收双位数增长，归母净利润稳中有升。2022H1公司预期实现营收1108.5亿元，同比上升23.2%；实现归母净利润107.2亿元，同比增长4.1%；对应营业利润率约17.3%，归母净利率约9.7%，分别较去年同期下滑3.8pct、1.8pct，主要系行业开发成本提升，但整体来看公司经营水平仍保持高效与稳定。4）融资成本优势明显，资金安全垫较高。截至2022年7月18日，公司获准注册中期票据100亿元；其中已发行四期3-5年期中票，累计融资95亿，加权平均融资利率2.97%。 根据一季报数据，2022Q1公司销售回款率达92%，信用扩张与销售回款的持续性利于增厚公司资金安全垫。盈利预测、估值与评级：维持22-24年公司预测归母净利润分别为288.6、305.1、327.4亿元；当前股价对应22-24年PE估值为6.8、6.5、6.0倍。公司销售表现较好，土地投资张弛有度，业绩稳健增长，盈利能力于行业加速出清下有望迎来修复，两翼业务规模持续扩大，财务维持稳健，信用优势明显，看好公司作为行业龙头的未来发展空间，维持“买入”评级。风险提示：行业宽松政策推进不及预期风险，市场需求不及预期风险，企业项目竣工不及预期风险，企业多元化业务经营不佳风险，企业信用风险等。

事件：公司拟以556.36亿元收购新中物业6677%的股权1）2022年6月17日，公司公告称，拟与新中香港签订股权转让协议，以5.36亿元人民币受让新中物业67%股权。交易完成后，公司将持有新中物业67%的股权，新中香港持有新中物业33%股权。 2）新中物业是中国银行旗下中银集团投资有限公司全资子公司，主要为银行类金融机构客户提供综合物业管理服务及银行辅助服务，同时也涉及多个省市地区地标性高端写字楼项目和高星级酒店、会所项目。公告数据显示，新中物业2021年度营业收入4.1亿元，净利润4001万元，年末资产总额6.1亿元，净资产2.2亿元；截至2021年7月底，新中物业的在管面积为559万平（其中办公物业457万平，占比82%），在管项目241个，分布在境内26省和直辖市。 点评：收并购符合公司发展战略，提升专业化能力，巩固非居住业态领先地位1）公司一季报显示，截至2022年3月31日，公司在管面积2.91亿平，其中非住宅业态在管1.75亿平（办公类0.27亿平、园区类0.28亿平、政府类0.09亿平、公共类0.59亿平、学校类0.16亿平、商业类0.06亿平、城市空间及其他0.31亿平）。2021年一季度，公司基础物业管理营业收入为19.9亿元（其中非住宅业态13.88亿元，占比约70%），基础物管综合毛利率为11.1%（其中非住宅业态毛利率为15.2%）。 2）非居住业态行业壁垒较高，专业性较强，毛利率水平较高。公司积极把握市场机遇，收购非居业态优质标的，有助于进一步提升专业化服务能力，加深护城河，稳固非居业态领先地位。新中物业拥有专业的物业团队，当前在管高端写字楼物业面积超过400万平，2020年获得中指院“中国物业服务特色品牌企业-高端金融楼宇服务领航企业”。本次收购将有效推进“沃土云林”商业模式，在非居住业态服务领域进一步建立领先优势，进一步提升专业化水平。 盈利预测、估值与评级：公司经营稳健有序，平台增值亮点凸显，资产管理业务有序恢复，非居业态发展全面发力，收购新中物业进一步提升专业化水平，拓宽护城河，巩固非居业态领先优势。我们略微上调公司2022-24年归母净利润预测至6.13/7.20/8.46亿元（分别上调0.33%/0.14%/0.24%）；当前股价对应2022-24年盈利预测的PE估值为28/24/20倍；公司作为A股稀缺性较强的龙头物管公司，近期股价回调明显，估值具备较强吸引力，维持“买入”评级。 风险提示：新冠疫情反复对公司资管板块冲击存在较大不确定性，外拓竞争加剧导致的毛利率下行幅度有不确定性。

事件：5月 30日，公司 2022年度第一期中期票据发行文件发布点评：公司融资持续回暖，偿债压力有效缓解；回购彰显发展信心1）当前房地产政策支持力度较强，宽松政策进入实质性执行阶段，利于重建市场信心，提升民营企业债券融资效率。4月 11日，证监会、国资委及全国工商联发布《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》，其中明确提出支持房企转型，支持民营房企融资。5月 5日，上交所党委召开专题会议称，将服务好民营房地产企业的合理融资需求。5月 25日，国务院召开全国稳住经济大盘电视电话会议，央行行长提及，督促金融机构坚持两个毫不动摇，加大对民营企业的支持力度，尽快矫正对民营房企信贷收缩的行为。随着监管部门表态支持优质房企债券融资，并引入信用保护工具助力民营房企融资，公司凭借稳健财务结构（截至 21年末，公司“三道红线”跻身绿档）及双轮驱动独特竞争优势率先获得资本市场认可。2022年公司公开市场到期债务约为 126亿元，截至 22年 5月底已偿还约 76亿元，公司融资持续回暖，预期偿债压力将得到有效缓解。 5月 30日，公司 2022年度第一期中期票据完成簿记，标志着年内银行间首单房企信用风险缓释凭证（CRMW）正式落地。本期中票发行规模 10亿元，期限2+1年，发行利率 6.50%（较公司 21年末平均融资成本 6.57%优化 7BP），中诚信国际给予发行人主体和本期债项双 AAA 评级。 5月 30日，公司 2022年面向专业投资者公开发行公司债券提交注册。该项目品种为小公募，拟发行金额 61.72亿元，拟用于偿还到期或回售的公司债券本金。 5月 30日，新城发展子公司新城环球成功发行 1年期、1亿美元的 7.95%优先绿色票据，为年内房企首笔无增信美元债，所得款项净额将主要用于一年内到期的现有中长期境外债务的再融资。 2）5月 30日，公司发布关于以集中竞价交易方式回购股份的回购报告书：基于对未来发展的信心以及对公司价值的认可，公司拟以自有资金回购公司股份，按回购资金总额上限 2亿元、回购价格上限 41.39元/股进行测算，回购数量约为4832085股（含），占公司当前总股本的比例为 0.21%。 盈利预测、估值与评级：维持 22-24年公司预测 EPS 分别为 6. 14、6.67、7.23元；当前股价对应 22-24年 PE 估值为 3.9、3.6、3.4倍。公司凭借较好商业地产开发运营能力，享综合体拿地高议价优势；财务状况改善见效，融资持续回暖，谨慎经营穿越周期，维持“买入”评级。 风险提示：推盘销售不及预期，政策调控超预期，项目竣工不及预期等。

事件：2022 年4 月25 日，公司发布2021 年年报 2021 年公司实现营收992.3 亿元+18.2%；实现归母净利润94.1 亿元-9.5%。 点评：销售量价逆势增长，坚持聚焦高能级城市，持有型物业齐头并进，坚守“三道红线”绿档 1）21 年，公司实现营收992.3 亿元，同比上升18.2%。受市场下行及疫情影响， 当期项目结算规模和毛利率不及预期，其中房地产业务结算毛利率同比下滑13.9pct 至19.7%；同时资产减值损失增加88.7%至12.1 亿元；进而实现归母净利润94.1 亿元，同比下降9.5%。值得注意的是，公司营业利润率自2021Q2 的低点8.8%触底反弹，Q3 录得15.6%，Q4 提升至21.0%，后续经营稳健可期。 2）21 年，公司实现签约面积1377.0 万平，同比增长15.3%；实现签约金额2867.1 亿元，同比增长18.15%，增幅位于TOP20 房企前列；对应销售均价20821 元/ 平，同比上涨2.5%，为后续业绩持续增长打下良好根基。同时，公司城市深耕战略成果显著，于全国十余城的市占率位列前十，其中，于上海、金华、呼和浩特、徐州、昆山市占率位列首位。22 年,公司计划新开工面积634 万平，同比下降66%，计划竣工面积1536 万平，同比增长0.1%，预期随着各地宽松政策的相继落地，市场信心将逐步恢复，公司亦可维持销售业绩的稳健增长。 3）期内，公司新增111 宗土地，总投资额约1309 亿元（权益比约40.0%）， 同比下降3.0%；新增总土储约1636 万平，同比下降1.3%。公司积极推进东密西强的投资布局，聚焦高能级城市，当期一二线城市投资占比约65%。 4）21 年，商办物业方面，公司在营购物中心年底平均出租率维持90%以上。产业地产方面，公司新获取北京坤鼎项目等7 个项目，新增管理面积190 万平。长租公寓方面，公司成熟项目平均出租率稳定在94%以上，达行业标杆水平。此外，公司代建业务发展迅速，截至21 年底，公司代建业务已布局全国超30 城、累计开发管理面积超1500 万平，其中住宅项目累计货值超过880 亿元。 5）截至21 年末，公司剔除受限资金后现金短债比约1.4X、剔预后负债率约67.6%、净负债率约55.2%。期内公司积极通过开发贷、公司债券、中期票据、超短期融资券及ABS 等创新渠道补充流动性，当期债务加权融资成本约4.56%。 盈利预测、估值与评级：维持22-23 年公司预测归母净利润分别为103.5、113.2 亿元，新增24 年预测归母净利润为117.3 亿元；当前股价对应22-24 年PE 估值为6.0、5.5、5.3 倍。公司财务稳健，信用优势明显，连续多年稳定分红，营业利润率持续修复，看好公司未来发展潜力，维持“买入”评级。 风险提示：房地产行业调控政策严厉程度和持续时间或超预期；销售进度受限于银行贷款集中度管理或不及预期；项目施工和结算进度或不及预期。

事件：2022年4月19日，公司发布2021年年报2021年公司实现营收2850.2亿元+17.2%；实现归母净利润273.9亿元-5.4%。 点评：行业龙头地位稳固，深耕核心城市群；结转项目毛利率下滑致业绩承压，但盈利能力仍居行业前列；财务指标稳健，融资渠道畅通1）21年，公司累计实现签约额5349.3亿元，实现签约面积3333.0万方，分别同比增长6.4%和减少2.2%，位居21年克而瑞全口径销售榜单第4，较20年前进一位；对应销售均价16049.4元/平，同比增长8.8%，良好央企口碑及丰富住宅产品系列为公司的销售表现及市场溢价提供一定保障。期内，公司于珠三角、长三角签约销售合计超2800亿元；单城签约过百亿城市17个，其中广州及佛山合计实现销售规模超920亿元，城市深耕效果显著。同期公司实现回笼金额5020亿元，回笼率约93.8%，流动性相对充裕下利于后续补货。 2）21年，公司避开土地市场高点谨慎拿地，全年投资前松后紧，合计新拓项目145个，新增土储容积率面积2722.3万平，同比下降14.6%；对应投资额1856.8亿元，同比下滑21.1%；拿地单价（6820.7元/平）同比下滑7.6%的同时，珠三角及长三角拓展金额占比同比提升7pct 至54%。 3）21年，公司实现营收2850.2亿元，同比增长17.2%；实现归母净利润273.9亿元，同比下降5.4%，当期公司收入取得一定增长，主要系公司已销售的房地产项目加速交付，但由于高地价项目进入结算期，公司盈利空间亦跟随行业趋势持续下行。期内，公司录得毛利率26.8%，同比下降5.8pct；录得净利率13.1%，同比下降3.4pct。预期随着高地价项目的陆续体现，短期内公司盈利仍将承压，但受益于成本优化及充裕优质土储，或一定程度缓和下滑趋势。 4）截至21年末，公司扣预后资产负债率约69.2%，净负债率约55.1%，现金短债比约2.63X，财务指标维持稳健。期内，公司发行公司债86.9亿元、中期票据100亿元，融资渠道畅通；合计有息负债规模3382亿元，综合融资成本约4.46%，同比下降31BP，持续保持业内领先优势。 盈利预测、估值与评级：维持22-23年公司预测归母净利润分别为288.6、305.1亿元，新增24年预测归母净利润为327.4亿元；当前股价对应22-24年PE 估值为7.6、7.2、6.7倍。公司销售表现较好，土地投资谨慎有度，业绩稳健增长，盈利能力于行业加速出清下有望迎来修复，两翼业务规模持续扩大，财务维持稳健，信用优势明显，看好公司作为行业龙头的未来发展空间，维持“买入”评级。 风险提示：房地产行业调控政策严厉程度和持续时间或超预期；销售进度受限于银行贷款集中度管理或不及预期；项目施工和结算进度或不及预期。

事件：2022年年3月31日，公司发布2021年年报21年，公司实现营收1682.3亿元+15.6%；实现归母净利润126.0亿元-17.4%。 点评：结转收入稳步增长，商业出租毛利率逆势提升；商业运营积极拓展；销售额小幅下滑，土地投资谨慎；财务跻身绿档；回购彰显公司诚意1）21年，公司实现营收1682.3亿元，同比增长15.6%；实现归母净利润126.0亿元，同比减少17.4%。利润下滑主要系1.公司整体结算毛利率为20.5%，同比下滑3.1pct；其中，地产开发业务毛利率17.7%（-4.1pct），物业出租及管理业务毛利率72.6%（+1.9pct)。2.谨慎计提存货跌价准备48.5亿元（+201.2%）。 受新冠疫情反复及行业流动性相对紧张影响，22年公司计划竣工建面2801.7万平，较21年实际竣工面积收缩14.9%，或一定程度影响短期内业绩释放。 2）21年，公司实现租金收入（含税）86.0亿元，同比提升50.9%。截至21年末，公司已于全国135城布局188座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达130座，开业数位居我国境内外上市公司首位。22年，公司计划实现商业收入105亿元，新开业吾悦广场（含委托）25座。公司商业运营板块持续发力，租金增长明显，“吾悦广场”品牌护城河已筑起，知名度和美誉度均较高，预期后续在公司价值体系中的重要性将持续提升。 3）21年，公司实现合同销售额2337.8亿元，同比下滑6.8%；实现销售面积2354.7万平，同比提升0.3%，位列克而瑞21年全口径销售额榜单第16位。 4）在融资监管背景下公司土地投资趋于谨慎，21年，公司新增土地储备77幅，总建面为2157.7万平，同比-47.9%；楼面地价为3555.4元/平，同比提升17.3%，对应地货比约35%，仍保持拿地优势。截至21年末，公司合计拥有土地储备1.4亿平；其中一二线城市土储占比约37%，长三角三四线城市占比约30%，其他区域三四线城市占比约33%，核心城市群的聚焦战略利于缓解去化压力。 5）截至21年末，公司剔预后的资产负债率70.0%，净负债率48.1%，现金短债比1.1X，跻身“三道红线”绿档。此外，公司融资成本下降0.15pct至6.57%。 6）公司计划于6个月内以回购额上限2亿元、回购价格上限41.39元/股回购公司股份，最高回购数量4832085股，占公司当前总股本0.21%，彰显发展信心。 盈利预测、估值与评级：考虑到22年公司竣工计划下滑，下调22-23年公司预测EPS分别为6.14、6.67元（下调幅度分别为30.2%、35.1%），新增24年EPS为7.23元；当前股价对应2022-2024年PE估值为5.6、5.2、4.8倍。公司凭借较好商业地产开发运营能力，享综合体拿地高议价优势；财务状况改善见效，谨慎经营穿越周期，维持“买入”评级。 风险提示：推盘销售不及预期，政策调控超预期，项目竣工不及预期等。

事件：2022 年3 月21 日，公司发布2021 年年度报告 2021 年，公司实现营业收入1606.4 亿元，同比增长23.9%；实现归母净利润 103.7 亿元，同比减少15.4%；实现基本每股收益1.16 元，同比减少20.6%。 点评：营收加速释放，毛利率仍承压；销售表现亮眼，土地投资城市能级提升； 持有业务与地产开发并行 1）营收加速释放，毛利率下行及审慎计提资产减值准备致盈利承压。21 年，公司实现营收1606.4 亿元，同比增加23.9%，期内公司房地产项目竣工交付并结转的面积增长，结转收入释放加速；实现利润总额228.4 亿元，同比减少5.25%。21 年公司实现归母净利润103.7 亿元，同比减少15.4%，利润下滑主要受1） 2017-2018 年高价土地项目进入结算周期，叠加近期房地产限价等调控政策遏制了行业整体盈利水平；2）公司对存货、投资性物业等审慎计提资产减值准备合计43.7 亿元；3）公司投资收益同比减少23.8 亿元等因素影响。值得注意的是， 21 年公司归母扣非净利润录得88.6 亿元，同比仅下滑2.5%，韧性较强。 2）销售逆势提升，深耕成效显著。21 年，公司实现销售面积1464.5 万平，同比增加17.8%；实现销售金额3268.3 亿元，同比增加17.7%。根据21 年克而瑞百强房企销售榜单，公司行业排名提升至第7 位（20 年位列第十）。同时， 公司城市深耕成效显著，当期于深圳、上海、苏州等7 城销售规模居当地前三， 于16 城销售规模位列当地排名前十。22 年公司销售目标3300 亿元，稳中有升。 3）拿地力度相对积极，坚持布局高能级城市。21 年，公司获取土地113 宗， 对应新增计容建面1559 万平（权益比56.8%），面积口径拿地强度约106.5%。21 年公司重点布局上海、南京、广州、杭州、武汉、重庆等核心城市，一二线城市拿地金额占比约74%，利于保障后续供货力度和缓和低能级城市去化风险。 4）持有业务稳步前行，多元业态推动营收增长。截至21 年末，公司拥有总可出租面积452.4 万平，包含商业中心、写字楼、酒店、公寓、厂房等多元业态。21 年，公司实现出租收入34.1 亿元，同比增加18.0%，总体出租率近84%。 盈利预测、估值与评级：维持22-23 年公司预测归母净利润分别为106.5、112.1 亿元，新增24 年预测归母净利润为121.0 亿元；当前股价对应22-24 年PE 估值为10.5、9.9、9.2 倍。公司销售表现突出，拿地城市能级提升，财务维持稳健，信用优势明显，看好公司未来发展潜力，维持“买入”评级。 风险提示：房地产行业调控政策严厉程度和持续时间或超预期；销售进度受限于银行贷款集中度管理或不及预期；项目施工和结算进度或不及预期。