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招商蛇口
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房地产业
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2024-09-09
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8.97
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12.30
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37.12% |
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12.30
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37.12% |
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详细
事件:公司发布24年中报,2024年上半年,公司实现营业收入512.7亿元,同比下降0.3%;归母净利润14.2亿元,同比下降34.2%。 点评:。核心业绩保持稳定,拿地强度有待提升,多元化业务稳步发展,财务稳健。 开发毛利率延续下滑,核心业绩保持稳定::24年H1,公司实现营收512.7亿元,其中开发业务实现营收399亿元,同比下降4.2%,占营收77.8%,上半年结转进度放缓;资产运营业务收入31.0亿元,同比增长13.1%,城市服务业务收入82.7亿元,同比增长16.9%,多元化业务稳步增长;公司综合毛利率为12.0%,同比降低4.3pct,其中开发业务毛利率为12.2%,同比降低5.6pct,延续下滑趋势,主要受结转结构等影响;公司归母净利润为14.2亿元,同比下降34.2%,主要因开发业务结算毛利率下降、转让子公司股权投资收益同比减少,其中,公司扣非归母净利润为14.0亿元,同比增长0.45%,核心盈利能力保持稳定。 深耕城市销售地位稳固,拿地强度有待提升::24年H1,公司实现销售金额1009.5亿元,同比下降39.3%,销售权益比同比提升9pct至65%,后续有望增厚表内业绩,核心10城销售业绩贡献占比66%,在全国12个城市进入当地流量销售金额TOP5,其中深圳、西安、长沙、合肥、南通排名当地TOP1,城市聚焦与深耕效果显著;公司新增土储总地价146.1亿元,其中在,在“核心10城”的投资金额占比达86%,整体拿地销售比为14.5%,同比降低11pct,或受销售市场需求、核心城市土地供给减少及核心土储竞争激烈等因素影响。 积极转型升级,多元化业务收入稳步提升:24年H1,资产运营方面,公司全口径资产运营收入36亿元,同比上涨15%,EBITDA实现19.0亿元,同比上涨14%,其中商业、产业园、公寓运营收入分别达8.4亿元、5.7亿元、6.3亿元,同比分别增长25.3%、12.8%、24.1%;物业服务方面,公司旗下招商积余实现营收78.4亿元,同比增长12.3%,新签年度合同额18.9亿元,外拓能力较强。 财务稳健,融资成本持续降低:24年H1,公司新增融资成本3.01%,资金成本显著降低。截至24年上半年末,公司剔除预收账款的资产负债率62.42%,净负债率59.17%,现金短债比为1.63,短债占比为16.7%,财务保持稳健;综合融资成本为3.25%,较年初降低22bp,信用优势显著。 盈利预测、估值与评级:考虑近期市场销售修复承压,或影响公司销售规模及毛利率修复,我们下调公司24-26年归母净利润预测为54.1/59.2/68.6亿元(原预测为66.8/73.0/81.2亿元),当前股价对应24-26年PE估值分别为16.5/15.0/12.8倍,公司保持行业销售头部地位,财务稳健,信用优势显著,未来有望持续提升市占率和业绩,维持“买入”评级。 风险提示:销售、拿地不及预期,开工、交付不及预期,市场下行超预期等风险。
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保利发展
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房地产业
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2024-08-26
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7.90
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8.48
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7.34% |
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11.03
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39.62% |
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详细
事件:24年 8月 19日,公司发布 24年中报。24年 H1,公司实现营业收入 1392亿元,同比增长 1.7%;归母净利润 74亿元,同比下降 39.3%。 点评:营收稳步增长,利润率延续承压,拿地力度有待提升,财务表现稳健。 24H1营收稳步增长,毛利率同比延续下滑:24年 H1,公司实现营业收入 1392亿元,同比增长 1.7%;其中,房地产销售收入 1278亿元,同比增长 1.8%,主要因项目竣工有序推进、项目结算均价提升,24年 H1公司完成竣工 1380万平米,占 24年计划竣工规模的 41%(同比提升 5pct),全部结算项目的结算均价 1.73万元/平米,同比增长 17%;公司综合毛利率为 16.0%,同比降低 5pct,与 23年全年水平保持一致,其中房地产销售的毛利率为 15.8%,开发业务毛利率仍处于下滑趋势;对合联营项目投资收益同比增长 95%助力增厚了公司净利润,但因结算项目毛利率下降,公司实现归母净利润 74亿元,同比下降 39.3%。 Q2销售边际回升,拿地强度有待提升:24年 H1,公司累计实现销售额 1733亿元,同比减少 26.8%,其中 24Q2推货 1254亿元,环比 24Q1增长 181%,实现销售额 1104亿元,环比 24Q1增长 75%,边际改善明显;公司新增 12个项目,总计容建面 116万平米,总地价 126亿元,权益地价 109亿元,拿地销售比为 7.3%,拿地权益比为 86.5%,新获取项目位于北京/上海/广州/西安/合肥等 10城,一线城市投资额占比 36%,公司拿地实力充足,下半年有望根据土地市场供给情况提升拿地强度,高权益比拿地可更好保障权益销售与结算空间。 融资规模净增长,融资成本持续下降:截至 24年 6月末,公司有息负债总额较23年末净增加 193亿元至 3735亿元,综合成本降低至 3.31%,较年初下降 25BP;公司扣除预收款的资产负债率为 65.67%、净负债率为 66.18%、现金短债比为 1.22倍(23年末为 1.28倍),保持稳健的资产负债结构。 推出 95亿元可转债计划,优化债务结构:24年 8月 19日,公司同步发布《向特定对象发行可转换公司债券预案》,公司拟向不超过 35名(含)特定对象发行总额不超 95亿元(含)可转债,其中债券期限为 6年,其中,公司实际控制人保利集团拟以现金方式认购本次可转债金额不超过人民币 10亿元。若可转债成功发行,可提升公司的直接融资占比,同时也有望增厚公司的净资产,长期来看,有利于优化公司的债务结构,节约公司财务成本,提升运营稳健性。 盈利预测、估值与评级:考虑目前房价延续承压,销售需求恢复较慢,或影响公司未来销售修复进度与利润率修复高度,我们下调公司 24-26年 EPS 预测分别为 0.83/0.90/0.95元(原预测为 1.04/1.18/1.29元),当前股价对应 24-26年PE 估值为 9.5/8.8/8.3倍,公司销售稳健,土储积极调仓升级,央企信用优势显著,看好公司作为行业龙头的未来发展空间,维持“买入”评级。 风险提示:销售、拿地不及预期,销售利润率不及预期,行业下行超预期等风险。
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新大正
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房地产业
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2024-08-22
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8.22
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8.98
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9.25% |
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11.12
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35.28% |
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详细
事件:2024H1公司营收同比+17%,归母净利润同比-5%。 新大正发布 2024年半年报,实现收入 17.3亿元,同比+16.9%;归母净利润 0.8亿元,同比-5.2%;经营性现金流净额-1.6亿元,同比-13.7%。 点评:收入增长符合预期,办公业态高速增长,现金流有待改善。 1)收入增长符合预期,重庆区域外扩张速度较快。2024年上半年公司营收同比增长 16.9%,符合我们预期(我们在前期报告预测 2024年收入增速为 18%),归母净利润同比减少 5.2%,不及我们预期,主要由于 2024年上半年公司物业管理服务毛利率同比下滑 2.1pct 至 12.7%,毛利率仍有待企稳。公司深耕区域重点城市,推动全国化战略,截至 2024年 6月 30日,在管项目 572个,同比增长 8.8%,其中重庆区域外在管项目 375个,同比增长 13.6%,扩张速度较快。 2)办公业态高速增长,航空业态稳步复苏。2024年上半年,办公/公共/学校/商住/航空五大业态分别实现收入 7.2/4.3/2.3/1.7/1.6亿元,同比增速分别为23.9%/14.1%/10.7%/6.6%/15.6%,办公业态作为公司核心优势,涵盖金融、机关、园区、机构、写字楼等多种类型,业绩持续保持高速增长,收入占比达到42.0%;报告期内,公司在细分的金融业态中新开发的银行类项目达 17个,预计年合同金额近 4000万,拓展成果显著。上半年国内航空市场回暖,带动公司机场后勤服务业务稳步复苏,同时新拓展了重庆航空机上勤务服务、南通机场集团物业外包服务、重庆江北国际机场 T3A 航站楼到达区域物业管理等多个航空项目,战略业态持续深耕。 3)应收账款增长较快,现金流管理有待加强。截至 2024年 6月 30日,公司应收账款总额约 9.5亿元(较 2023年末增加 34.2%),增长速度较快;计提坏账准备 2936万元,计提比例 3.1%,较 2023年度没有显著提升,上半年实现经营性现金流净额-1.6亿元,同比-13.7%,销售、管理费用率合计 6.7%,同比降低0.9pct。物管行业存量市场竞争加剧,在保证规模扩张的同时,公司在应收账款收缴、现金流管理以及期间费用管控方面也有进一步优化的空间。 盈利预测、估值与评级:公司是第三方公建物管龙头,深耕重庆,主要以招投标方式获取项目,并在公建领域积累了丰富的经验和良好的口碑,具有一定的竞争优势;考虑公司毛利率下滑,下调公司 2024-2026年归母净利润预测至1.68/1.90/2.15亿元(原预测为 1.87/2.11/2.35亿元),对应 2024-2026年 EPS为 0.74/0.84/0.95元,当前股价对应 PE 分别为 12/10/9倍,公司是 A 股稀缺非住宅物管标的,估值具备吸引力,维持“买入”评级。 风险提示:外拓竞争加剧导致利润率下滑,公建客户回款不及预期。
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滨江集团
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房地产业
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2024-06-18
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7.77
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8.85
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12.60% |
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8.86
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14.03% |
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详细
事件:据wind数据,5月9日至6月14日,杭州新房及二手房成交边际回暖。 点评:公司基本面保持稳健,杭州楼市边际回暖,公司销售有望率先受益。 杭州楼市边际回暖,公司销售有望率先受益:24年5月9日,杭州全面取消限购,伴随着杭州本地购房支持力度不断提升,近期杭州新房及二手房市场成交情况边际改善明显,24年5月9日至24年6月14日,杭州新房及二手房日均成交面积分别达到2.3万平米、1.7万平米,较24年4月份日均成交面积提升44.7%、13.1%。据克而瑞数据,24年5月,公司实现全口径销售额77亿元,同比减少60.3%;24年1-5月,公司实现销售额433亿元,同比减少46.0%,其中于杭州实现销售额约200亿元,稳居杭州本地销售额排行榜第一名。公司深耕杭州,可售货值充足,预期杭州市场回暖将助力公司销售稳步回升。 积极补充杭州优质土储,奠定良好销售基础:截至23年末,公司累计土储建面1320万平米(含在建和拟建项目),其中杭州土储总建面937万平米,浙江省内非杭州的城市布局范围包括宁波、金华、湖州、嘉兴等经济基础扎实的二三线城市。24年1-5月,公司已公开竞得7宗土地,全部位于杭州市,总地价188亿元,平均拿地楼面价约2.7万元/平米,拿地销售比约43.4%,积极补充杭州优质土储,为未来可持续发展打下良好基础。 收入有望稳步增长,减值压力有所缓释,财务保持稳健:2023年,公司实现营收704.4亿元,同比增长69.7%;毛利率为16.8%,同比降低0.72pct;归母净利润25.3亿元,同比减少32.4%;增收未增利主要因房地产销售毛利率同比下降0.71pct至16.4%以及资产减值损失同比增加30.8亿元至37.8亿元等因素导致。2024年Q1,公司实现营收137亿元,同比增长35.9%;毛利率为12.1%,同比降低8.65pct;归母净利润6.6亿元,同比增长17.8%。公司21-23年销售整体表现良好,预期24-25年收入有望保持稳步增长;23年公司主要对杭州域外部分项目大幅计提存货跌价准备,杭州域外项目减值压力有所缓释;鉴于公司24年Q1毛利率延续下滑趋势,预期公司短期内盈利水平或仍将磨底。截至23年末,公司有息负债规模415亿元,同比下降120亿元,现金短债比为2.4倍,可有效覆盖短期债务,平均融资成本为4.2%,具备较强信用优势。 盈利预测、估值与评级:考虑公司24年销售下滑、毛利率下行等因素,我们下调公司24-25年预测EPS为0.88元、1.16元(原预测为1.60元、2.02元)、新增公司26年EPS预测为1.34元,当前股价对应24-26年PE为9.0/6.9/5.9倍,公司深耕杭州,销售良好,土储优质,财务稳健,维持“买入”评级。 风险提示:销售及拿地不及预期、项目交付结算不及预期、市场下行超预期等。
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新大正
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房地产业
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2024-04-19
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8.52
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12.25
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39.36% |
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12.73
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49.41% |
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详细
事件:2023 年公司营收同比+20%,归母净利润同比-14%。 新大正发布2023 年年报,实现收入31 亿元,同比+20.4%;归母净利润1.6 亿元,同比-13.8%;经营性现金流净额2.3 亿元,基本每股收益0.71 元。 点评:外拓积极,核心优势持续夯实,规模经济有望带动利润率企稳回升。 1)外拓积极,重庆外布局力度增强。2023 年公司新拓展项目中标总金额18.8 亿元,饱和年化合同收入9.7 亿元,公司根据国家区域发展战略和行业发展进程, 结合自身规模发展诉求,深耕区域重点城市,推动实施全国化战略,重庆以外区域营业收入同比增长30.3%至20.3 亿元,收入占比同比提升5pct 至65%。 2)各业态收入均实现正增长,核心优势持续夯实,专业化服务能力提升。2023 年,办公/公共/学校/商住/航空五大业态分别实现收入12.7/7.8/4.4/3.5/3.0 亿元,同比增速分别为19.7%/40.3%/16.1%/4.4%/7.5%,五大业态是公司基础物业管理的根基,其中办公、公共业态作为传统优势业态,2023 年末在管项目分别为258、150 个,较2022 年底增加37、35 个,规模扩张较快;学校与航空业态作为战略发展业态,2023 年实现稳健增长,其中学校业态新拓展年合同金额近1.6 亿元,新增在管项目7 个,航空业态完成收购重庆欣益硕航空地面服务有限公司(从事航空地面清洁服务)、重庆航诚清洁服务有限公司(飞机客舱清洁)、重庆通维安达汽车维修服务有限公司(具备一类汽车维修资质)三家机场服务相关企业,专业化服务能力进一步提升。 3)短期业绩承压,规模经济有望带动利润率企稳回升。 2023 年公司净利润下滑, 主要由于公司主营业务毛利率同比下滑3.4pct 至12.77%,一方面由于公建客户缩减预算,压降项目费用,物业管理和增值服务需求减缓;另一方面,市场竞争加剧,新市场拓展及存量项目续约价格下降,对利润造成影响。2023 年,公司成熟项目(1 年以上)毛利率为13.2%,新项目毛利率为9.7%,待后续新项目培育成熟,以及整体管理密度提升,规模效应有望带动公司毛利率企稳回升。 盈利预测、估值与评级:公司是第三方公建物管龙头,深耕重庆,并将经营范围扩大至长三角、大湾区等国家战略区域,公司90%项目以招投标方式获取,并在公建领域积累了丰富的经验和良好的口碑,在当前的招投标拓展环境中,具有一定的竞争优势;考虑公司毛利率下滑,调整公司2024-2025 年归母净利润预测至1.9 亿/2.1 亿元,新增2026 年预测为2.4 亿元,对应2024-2026 年EPS 为0.82(原1.07)/0.93(原1.35)/1.03 元,当前股价对应PE 分别为10/9/8 倍,公司是A 股稀缺非住宅物管标的,估值具备吸引力,维持“买入”评级。 风险提示:外拓竞争加剧导致利润率下滑,全国化推进不及预期。
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招商蛇口
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房地产业
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2024-03-27
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9.60
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9.91
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3.23% |
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11.56
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20.42% |
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详细
事件:2023年,公司实现营业收入1750.1亿元,同比减少4.4%;归母净利润63.2亿元,同比增长48.2%。 点评:业绩同比反弹显著,盈利能力边际改善,高能级城市深耕卓有成效。 业绩同比反弹显著,盈利能力边际改善:2023年,公司实现营业收入1750.1亿元,同比减少4.4%,收入同比减少主要因开发业务营收同比减少7.0%至1539.6亿元,而资产运营与城市服务营收分别同比增长40.6%及14.4%,资产运营收入反弹显著;公司归母净利润63.2亿元,同比增长48.2%,同比增速较高一方面因公司上年业绩同比基数较低,另一方面因公司23年资产减值损失、信用减值损失分别同比减少54.9%、90.0%,以及少数股东损益占比同比降低22.5pct至30.6%等因素;从盈利能力上看,公司毛利率表现仍显承压,同比降低3.4pct至15.9%(其中开发业务毛利率17.1%),但ROE(归母,摊薄)已边际好转回升至5.3%(2022年为4.2%)。我们认为截至2023年末公司的存货跌价准备已计提至相对安全水平(占存货原值的1.6%),虽然市场销售价格、租金短期内仍有下行压力,但公司后期减值压力将边际减小,同时毛利率修复进度或放缓,随着公司积极优化其余运营成本,盈利能力边际改善趋势或将延续。 高能级城市深耕卓有成效,稳坐上海销售TOP1:2023年,公司实现销售金额2936亿元,同比+0.4%,销售规模跻身行业前五;在高能级城市深耕卓有成效,在全国13个城市进入当地流量销售金额TOP5,在核心“6+10城”销售额占比77%,其中,在上海、苏州、合肥、长沙、南通排名TOP1。2024年,公司不唯销售金额论,未来将进一步关注利润、质量、效益、转型、品质的均衡发展。 聚焦核心城市,注重优质土储::2023年,公司共获取55宗地块,总地价约1134亿元,拿地销售比为38.6%,拿地力度较大;新增土储较为优质,拿地均价达19220元/㎡,在“核心6+10城”的投资金额占比为88%,奠定良好销售基础。 财务结构优化,融资端降本增效成效显著:截至2023年末,公司持有货币资金882.9亿元,同比增长2.4%,现金短债比为1.28;年内通过股票定增等方式,归母所有者权益同比增长17.7%至1197亿元,净负债率54.6%,财务稳健度提升;全年综合资金成本为3.47%,较年初降低42个bp,有效节约融资成本。 盈利预测、估值与评级:考虑近期市场销售压力仍较大,或影响公司销售规模及毛利率修复,我们下调公司24-25年EPS预测为0.68元、0.75元(原预测为0.87元、1.18元),新增公司2026年EPS预测为0.84元,当前股价对应24-26年PE估值分别为14.2/12.9/11.5倍,公司拿地与销售表现积极,信用优势显著,未来有望持续提升市占率和业绩,维持“买入”评级。 风险提示:销售、拿地不及预期,开工、交付不及预期,市场下行超预期等风险。
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保利发展
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房地产业
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2023-12-15
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10.14
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10.62
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4.73% |
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10.62
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4.73% |
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详细
事件:12月 11日,公司发布公告,公司实际控制人中国保利集团有限公司计划增持公司 A 股股份;公司自身拟回购公司 A 股股份。 点评:长期发展信心充足,销售基本盘稳固,拿地节奏稳健,保持行业龙头优势。 增持与回购同步推出,长期发展信心充足:公司实际控制人中国保利集团有限公司计划在未来 12个月内增持公司 A 股股份,增持金额介于人民币 2.5亿元至 5亿元之间,增持价格不超过 15.19元/股;公司自身拟回购公司股份,回购金额在人民币 10亿元(含)至 20亿元(含)之间,回购股份价格不超过人民币 15.19 元/股,回购期限为自董事会审议通过回购方案之日起不超过3个月;截至本次 公告日,公司董监高、控股股东、实际控制人、持股 5%以上的股东确认未来 3个月、未来 6个月不存在减持公司股份的计划。截至目前,公司实控人自 2008年以来已五次(含本次)增持公司股票,历次增持时点基本位于公司股价的阶段性底部区间,充分彰显对公司长期发展的信心;本次公司实控人增持价格上限及公司回购股票价格上限较公司当前股价有较大增幅,亦体现对公司价值的认可。 销售基本盘稳固,市占率稳步提升:2023年 11月,公司实现销售金额 312.4亿元,同比减少 15.6%,销售面积 159.5万平米,同比减少 29.6%。23年 7-11月的月均销售额为 325.4亿元,销售基本盘稳固。23年 1-11月,公司实现销售金额 3995.0亿元,同比减少 0.2%,好于同期百强房企销售额的累计同比表现(-15.5%),位于克而瑞销售额排行榜首位;其中,23年 1-10月,保利发展销售额占全国商品房销售额的比例为 3.8%,同比提升 0.45pct,市占率稳步提升。 拿地节奏合理稳健,新增土储区位良好:23年 1-11月,公司新获取 83宗土地,新增土储总价 1302.2亿元,权益地价约 1084.8亿元,拿地销售比为 32.6%,保持合理拓展强度,新增土储权益占比约 83.3%,同比提升 16.9pct,一方面体现公司拿地策略上更加注重安全,另一方面为公司后期业绩结算锁定较高的利润分成比例;具体来看,公司于一线城市投资额占比 30.5%,于二线城市投资额占比 60.3%,其中核心二线城市投资额占比约 39.6%,新增土储布局充分聚焦高能级城市,对公司后期保持较快的去化速度与稳定售价水平有较大帮助。 盈利预测、估值与评级:我们认为公司销售稳健,核心土储充裕,看好公司作为行业龙头的未来发展空间,维持公司 23-25年 EPS 预测分别为 1.59元、1.73元、1.91元,当前股价对应 23-25年 PE 估值为 6.0倍、5.6倍、5.0倍,维持“买入”评级。 风险提示:销售、拿地不及预期,项目交付不及预期,行业下行超预期等风险。
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上海临港
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房地产业
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2022-11-15
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12.35
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12.95
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4.86% |
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12.95
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4.86% |
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详细
事件:2022 年11 月10 日,公司公告称拟以现金人民币约33.02 亿元收购公司实际控制人上海临港经济发展(集团)有限公司(以下简称“临港集团”)持有的上海临港新片区经济发展有限公司(以下简称“新片区经济公司”)85.7143% 股权,交易完成后新片区经济公司将成为公司的全资子公司。 点评:本次交易将为公司注入优质土储资源与金融业态因子,提升公司产业园规模,同时增强公司服务性收入水平和盈利能力。 优质资产再注入,业绩增长添动力:新片区经济公司是滴水湖金融湾的开发主体, 成立于2019 年8 月,本次交易前公司持有新片区经济公司14.2857%股份,本次交易完成后公司将持有新片区经济公司100%股份。截至本次交易评估基准日(22 年6 月30 日),新片区经济公司净资产评估值约38.53 亿元,较账面净资产增值13.21%,公司收购85.7143%股权对应股权溢价约3.85 亿元。于评估基准日,新片区经济公司旗下3 家子公司合计持有上海市临港新片区105 社区金融东九/金融西九项目、滴水湖金融湾二期项目可开发土地面积约124.6 万平米, 新片区经济公司权益占比为51%,其中多数地块处于待开发阶段。本次交易完成后,公司土储将得到充分补充,未来园区管理规模将继续扩大,业绩增长可期。 产业布局拓展,增添金融业态因子:滴水湖金融湾是临港新片区推进开放型特殊经济功能区建设的核心承载区之一,是临港构建金融服务新生态的重要窗口。本次交易完成后,一方面将为公司注入金融业态因子,有利于公司融合金融资源要素,构建更丰富的现代服务业功能平台体系,为公司落实“一体两翼”发展战略提供更广阔的施展空间;另一方面,打造滴水湖金融湾品牌,将丰富公司的品牌内涵,增强上海临港品牌影响力,有助于提升公司内在价值及核心竞争力。 背靠临港集团,深耕临港新片区,资源拓展空间大:公司是上海市国资委下属的临港集团旗下专业从事产业载体开发的上市公司,作为临港新片区开发建设的主力军,具有极高政策资源禀赋。目前公司与临港集团合作开发的特色园区还包括临港新片区信息飞鱼、临港新片区国际氢能谷等项目,未来有希望承接临港集团更多核心优质资产,作为公司独立外拓业务过程中的重要补充。 盈利预测、估值与评级:公司在上海产业园业内具有品牌与规模优势,背靠临港集团资源丰富,作为临港新片区的开发主力军,业务发展稳健。维持公司22-24 年EPS 预测分别为0.65、0.88、1.17 元,当前股价对应22-24 年PE 为18.4、13.6、10.2 倍,维持“买入”评级。 风险提示:竣工、销售与租赁不及预期,产业投资亏损,疫情反复超预期等风险。
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上海临港
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房地产业
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2022-11-04
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11.79
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12.95
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9.84% |
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12.95
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9.84% |
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详细
三大指数震荡上行相继翻红,创业板指涨超1%;午后A股冲高回落,不过沪指收盘仍收复3000点,值得关注的是,沪深两市成交额时隔两个月再度达到万亿元成交。 事件:2022年 10月 27日,公司发布 22年三季报。22年前三季度公司实现营业收入 49.2亿元,同比增长 2.63%;扣非归母净利润 8.7亿元,同比减少 34.1%。 点评:Q3营收结算提速,盈利短期下滑,租赁业务发展向好,销售承压明显。 营收结算提速,非经常性因素困扰盈利:22年 Q3,公司实现营收 15.6亿元,同比增长 13.85%;归母净利润 1.6亿元,同比减少 53.5%;毛利率为 44.0%,显著低于历史平均水平。Q3公司加快复工节奏,营收结算提速明显,盈利表现阶段性下滑。22年前三季度,公司实现营收 49.2亿元,同比增长 2.63%;归母净利润 7.8亿元,同比减少 42.6%,盈利下滑显著的主要原因包括:1)受疫情影响,上半年开工及竣工进度搁置,影响产品销售与结算进度;2)由于交付的研发办公、标准厂房等产品价值量较大,低毛利产品阶段性大量交付容易对业绩产生脉冲式影响;3)产业投资基金的投资收益及金融资产公允价值变动损益同比大幅减少;4)为园区内企业提供减租支持。公司作为上海园区开发龙头之一,园区销售与租赁业务保持较高毛利,丰富的园区资源为业绩增长提供保障,产业投资赛道长期将释放价值,剔除短期非经常性因素影响,公司经营保持稳健。 租赁规模扩大,销售业务承压:22年 Q3,公司实现租金收入 5.5亿元,同比减少 7.2%,主要受减租影响。截至 22年三季度末,公司在租房产总面积 292.2万平米,同比增长 13.9%。22年前三季度,公司累计实现租金收入 18.4亿元,同比增长 13.2%;月每平米租金为 69.8元,在减租影响下同比仅下降 0.6%。 同时,公司前三季度已公告的园区销售额 10.9亿元,销售压力较大。总体上,公司园区租赁业务发展稳健,产品溢价率较高,扣除减租影响后产品月租金单价依然保持高水平,待疫情影响消退,租赁和销售业务将恢复贡献更多业绩。 融资渠道畅通,财务运营稳健:截至 22年三季报发布日,公司年内已发行 8期超短融资券,平均票面利率在 2%以内,资金充沛。截至 22年 Q3,公司在手货币资金 43.6亿元,同比增长 44.5%;资产负债率 61.3%,有息负债规模可控,经营管控稳健。 盈利预测、估值与评级:公司在上海产业园业内具有品牌与规模优势,作为临港新片区的开发主力军,业务发展稳健。考虑公司公允价值变动损益波动与投资收益减少等因素,我们下调公司 22-24年 EPS 预测分别为 0.65/0.88/1.17元(分别下调 13.9%、4.2%、0.6%),当前股价对应 22-24年 PE 为 18.3/13.5/10.1倍,维持“买入”评级。 风险提示:竣工、销售与租赁不及预期,产业投资亏损,疫情反复超预期等风险。
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新城控股
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房地产业
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2022-09-19
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22.30
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21.18
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-5.02% |
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25.35
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13.68% |
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事件:2022年 8月 30日公司发布半年度报告。22年 H1,公司实现营收 428.0亿元,同比减少 45.9%;扣非归母净利润 25.6亿元,同比减少 32.5%。 点评:竣工放缓致地产开发结算收入大幅减少,综合毛利率小幅提升,商业物业业绩贡献度提高,销售短期承压,拿地克制,融资信用获市场认可。 1)地产开发收入降幅明显,毛利率有望企稳。22年 H1,公司营收 428.0亿元,同比减少 45.9%;综合毛利率 21.9%,较 21年 H1提升 2.3pct,呈企稳反弹迹象;扣非归母净利率为 6.0%,较 21年 H1提升 1.2pct,盈利能力小幅恢复。 其中,地产开发营收 377.4亿元,同比减少 49.2%,主要因竣工与交付完成进度低于预期;毛利率为 16.12%,较 21年 H1降低 1pct,降幅边际收窄。 2)商业收入持续增长,业绩贡献度提高。22年 H1,公司商业物业收入 43.8亿元,占总营收比重为 10.2%;毛利率为 72.2%,较 21年 H1提升 1.6pct,贡献毛利占公司毛利总额的 33.7%,业绩贡献提升明显。截至 22年 H1期末,公司于 135个大中城市布局 189个吾悦广场,已开业及委托管理的吾悦广场达 131座,开业面积达 1,189万平米,平均出租率较 21年末小幅下降 1.62pct 至 96.0%,维持较高水平。商业物业有效助力公司抵御周期风险,拓宽盈利护城河。 3)销售承压较重,回款率提升。22年 H1,公司实现全口径销售额 651.6亿元,同比下降 44.6%;22年 H1全口径回款率达 117%,有效缓解现金流压力。 4)新增拿地克制,存量土储充沛。22年 H1,公司新增 1幅土储,总建面 1.6万平米,总地价 2826万元。截至 22年 H1期末,公司土储 1.31亿平米,其中一二线城市土储占 37.0%,长三角三四线城市土储占 29.5%,土储存量充沛。 5)财务状况稳健,融资信用优势显现。截至 22年 H1期末,公司扣预后资产负债率为 67.06%,净负债率为 48.37%,现金短债比为 1.06,三道红线指标维持绿档。22年 H1,公司成功发行 10亿元中期票据(发行利率 6.50%),及 1亿美元绿色美元票据(票面利率 7.95%);整体平均融资成本为 6.50%,较 21年末下降 7bp。2022年 9月 13日,公司成功发行年内第二期中期票据 10亿元(期限 3年;发行利率 3.28%,创年内新低),信用优势显现,融资持续回暖。 盈利预测、估值与评级:公司围绕“双轮驱动”战略,地产开发与商业管理业务稳健发展,财务状况改善见效,融资持续回暖。考虑公司地产开发结算进度放缓,下调 22-24年公司预测 EPS 为 5.29元、6.04元、6.67元(分别下调 13.9%、9.5%、7.8%),当前股价对应 PE 分别为 4.0/3.5/3.1倍,维持“买入”评级。 风险提示:销售与商业出租不及预期,竣工交付不及预期,市场下行超预期等。
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万科A
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房地产业
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2022-09-15
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18.00
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18.65
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3.61% |
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20.63
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14.61% |
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事件:2022 年8 月30 日,公司发布中报。22 年H1,公司实现营业收入2069.2 亿元,同比增长23.8%;归母净利润122.2 亿元,同比增长10.6%。 点评:中期业绩延续Q1 良好增长趋势,财务与资金状况稳健,拿地结构优化, 经营服务业务发展快速,万物云分拆上市进程顺畅,有望加大赋能内部发展。 1)营收稳步增长,毛利率降幅边际收窄。22 年H1,公司实现营收2069.2 亿元, 同比增长23.8%;综合毛利率与扣除税金及附加后毛利率分别为20.5%、16.4%, 分别较21 年H1 降低2.5pct、1.8pct,降幅边际收窄。房地产开发业务实现营收1788.8 亿元,同比增长23.9%,结算毛利率为21.9%,扣除税金及附加后毛利率为17.3%,毛利率表现逐步企稳。同时,公司22 年H1 对合联营公司的投资收益为-2.8 亿,较21 年H1 减少24.8 亿元,合联营公司盈利水平承压明显。 2)经营服务业务发展较快。22 年H1,公司物业服务板块营收为121.9 亿元, 同比增长42%,占总营收比重为5.9%,22 年7 月万物云境外上市的申请已获证监会核准,发展有望提速;物流业务(含非并表项目)实现营业收入18.6 亿元,同比增长39.1%;租赁住宅业务(含非并表项目)实现营业收入14.8 亿元, 同比增长12.3%;商业业务(含非并表项目)营业收入40.1 亿元,同比增长10.4%。 3)地产销售短期承压。22 年H1,公司实现全口径销售额2152.9 亿元,销售面积1290.7 万平米,同比分别下降39.3%、41.1%,其中,上海区域、南方区域、北京区域销售金额占比分别为36.3%、22.1%、12.1%,核心区域销售贡献较大。 4)拿地审慎,聚焦核心城市。22 年H1,公司新增总土储建面307.8 万平米, 总地价386.8 亿元,权益地价248.3 亿元,全口径拿地销售比为18%,其中, 于一二线城市的拿地金额占比达95.6%,土储结构逐步优化。截至22 年H1 期末,公司在建及规划中总土储建面合计13722.8 万平米,未来土储充足。 5)财务状况稳健,融资结构优化。截至22 年H1 期末,公司净负债率为35.5%, 剔除预收款的资产负债率为68.4%,一年内到期短债占比为22.4%,较21 年H1 下降9pct,目前银行与直融渠道畅通,存量融资的综合融资成本为4.08%。 盈利预测、估值与评级:公司作为行业头部房企,应对行业风险准备充足,品牌成熟,拿地审慎,经营服务业务发展较快,财务管控稳健。考虑公司合联营公司投资收益减少等因素,小幅下调公司22-24 年EPS 预测为2.34 元(下调0.8%)、2.82 元(下调1.1%)、3.32 元(下调2.2%),当前A 股股价对应22-24 年PE 估值为7.8/6.4/5.5 倍,维持“买入”评级。 风险提示:销售与拿地不达预期,竣工与交付不达预期,市场下行超预期等风险。
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招商积余
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房地产业
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2022-09-12
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17.61
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19.20
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9.03% |
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19.20
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9.03% |
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事件:公司发布 2022年半年报,营收同比+18.2%,归母净利润同比+33.5%2022年 8月 27日,公司发布半年报,上半年实现收入 56.5亿元,同比增长18.2%,归母净利润 3.3亿元,同比增长 33.5%,扣非归母净利润 2.6亿元(非经常性损益主要为出售股权 3370万元,增值税相关抵扣和减免 2125万元,政府补助 1800万元),同比增长 16.7%。 点评:在管规模突破 3亿平,云平台发展迅速,疫情影响商管板块收入1)高质量并购与拓展,大股东资源丰厚,业务规模快速扩张。截至 2022年 6月底,公司在管面积突破 3亿平,较 2021年末新增约 2000万平,新增管理面积中,大股东招商蛇口交付 883万平,对公司业务协同力度持续加大;外拓方面,期内物业管理新签约年度合同金额 16亿元,同比增长 17%。上半年公司完成对汇勤物业并购项目交割,并收购新中物业 67%股权,扩大金融赛道物业管理规模,进一步提升专业化水平,拓宽护城河。 2)深耕非住宅优势赛道,非住宅业态营收占比超 50%。公司坚定全业态发展道路,并在办公、园区等非住宅领域具有行业领先地位,2022H1非住宅物管收入30.1亿元,占总收入比重 53.4%,住宅物管收入 13.9亿元,占比 24.6%,基础物管收入合计占比 78%,较去年同期提升 2.9pct。同时,非住宅物管毛利率为12.1%,高于住宅物管(8.55%),非住业态对收入和利润的贡献较大。 3)云平台发展迅速,GMV 稳步增长;租金减免使资管板块收入减少。公司结合自身优势,发挥招商局集团资源协同,拓宽线上业务覆盖领域。到家汇商城 2022年上半年 GMV3.75亿元,同比增长 22%,平台用户数和用户活跃度均有所提升,带动公司平台增值服务收入高速增长,实现营业收入 2亿元,同比增长 136%。 资产管理板块收入 2.2亿元,同比减少 20%,主要因上半年公司对商户减免租金 4530万元(全年预计 8629万元),持有物业出租经营业务收入同比下滑 25%。 盈利预测、估值与评级:公司经营稳健有序,持续深耕优势赛道,非住宅业态物业管理行业领先,平台增值业务增速较快,资管板块由于租金减免收入增速下滑,但长期发展趋势向好,2022H1该部分利润影响由资产处置收益基本抵消,我们维持公司 2022-24年归母净利润预测 6.13/7.20/8.46亿元;当前股价对应2022-24年盈利预测的 PE 估值为 30/26/22倍;公司作为 A 股稀缺性较强的龙头物管公司,近期股价回调明显,估值具备较强吸引力,维持“买入”评级。 风险提示:新冠疫情反复对公司资管板块冲击存在较大不确定性,外拓竞争加剧导致的毛利率下行幅度有不确定性。
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上海临港
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房地产业
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2022-09-08
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12.85
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13.06
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1.63% |
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13.06
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1.63% |
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事件:2022年8月29日,公司发布2022年半年度报告。22年H1,公司实现营收33.5亿元,同比减少1.9%;归母净利润6.1亿元,同比减少38.7%。 点评:疫情冲击收入结算进度,毛利率下滑与产业投资收益减少致短期盈利承压, 园区综合开发与运营能力加强,资金充裕,经营稳健兼顾国企责任。 营收小幅下滑,盈利短期承压。22年H1,公司实现营收33.5亿元,同比减少1.9%,其中园区销售收入19.5亿元,同比减少11.5%,园区租赁业务收入12.9亿元,同比增长24.9%,园区销售与园区配比约1.5倍,收入结构合理稳定。22年H1公司综合毛利率56.9%,较21年H1下降1.1pct,其中园区销售业务毛利率较21年H1下降6.8pct 至45%,园区租赁业务毛利率较21年H1提升3.4pct 至77%,保持较好表现。22年H1盈利承压原因主要如下:1)受疫情影响,22年H1公司累计竣工4.4万平米,较21年H1减少81.7%,拖累结算进度;2)园区销售毛利率下滑,主要系结算产品结构变动影响;3)产业投资分红、金融工具公允价值变动收益分别较21年H1减少2.13亿元、2.34亿元。我们认为以上为非经常性扰动因素,不影响公司长期发展,22年H2公司聚力复工,营收增速有望提高,展望未来,业绩提升空间依然广阔。同时,22年H1公司为园区内小微企业减免租金,截至22年H1期末预收租金同比减少43.7%至2.2亿元,稳健经营兼顾国企责任,提升园区客户粘性。 土储充足,深耕临港新片区强化竞争力。22年H1,公司新增土储12.3万平米, 截至22年H1期末,全口径待开发土地面积60.6万平米,各类物业总在建面积284.6万平米,未来可租售资源供应充足。公司持续投入临港新片区的人工智能、航空航天、氢能源等重点领域相关园区的开发,加强在临港新片区的竞争力,未来2-3年内临港新片区将逐步兑现开发业绩,助力公司盈利。 财务稳健,低成本融渠道畅通。截至22年H1期末,公司在手货币资金38亿, 较21年末提升19.4%;流动比率自21年末的1.58倍提升至1.65倍,资产负债率为60.7%。公司22年H1发行的公司债、短期融资券评级均为AAA 级,利率介于2.65%~3.5%区间。整体上公司财务稳健,流动性充裕,融资渠道畅通。 盈利预测、估值与评级:公司在上海产业园业内具有品牌与规模优势,作为临港新片区的开发主力军,业绩增长空间广阔。我们维持公司22-24年归母净利润预测分别为19.0/23.2/29.8亿元,当前股价对应22-24年PE 为16.8/13.8/10.7倍,维持“买入”评级。 风险提示:开工与竣工不及预期,销售与租赁不及预期,疫情反复超预期等风险。
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保利发展
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房地产业
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2022-09-05
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17.21
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19.01
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10.46% |
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19.01
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10.46% |
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事件:2022 年8 月29 日,公司发布2022 年半年度报告。22 年H1 实现营收1107 亿元,同比增长23.1%;实现归母净利润108.3 亿元,同比增长5.1%。 点评:营收高增长,毛利率维持在行业高位;销售与投资持续聚焦核心城市,未来去化与利润有保障,市占率有望提升;财务稳健,低成本融资渠道畅通。 营收与利润保持增长,盈利能力稳定:22 年H1,公司营业总收入1107.63 亿元, 同比增长23.1%,主要系交付规模增加驱动;归母净利润108.3 亿元,同比增长5.1%,收入与利润保持在增长轨道。22 年H1 综合毛利率为25.6%,同比降低6.95pct;扣除税金及附加后的毛利率为21.3%,同比降低5pct;归母净利率为9.8%,同比降低1.67pct;主要因20-21 年拿地价格较高,利润空间压缩, 但整体盈利能力仍高于行业平均水平。 销售强于大市,核心城市销售贡献提升:22 年H1,受市场行情下滑影响,公司实现销售额2102 亿元、销售面积1307 万平米,分别同比减少26.3%、21.8%, 销售额排名逆势提升至当期克而瑞百强房企销售榜单第二位。同时,核心城市销售贡献度提升,38 个核心城市销售贡献为79%,同比提升2pct,公司在22 个城市销售排名第一,46 个城市排名前三,城市深耕效果显著,销售韧性较强。 投资聚焦核心城市,优化产品结构:22 年H1,公司新增拿地607 亿元,新增计容建面412 万平米,于一二线拿地金额占比为90%,整体拿地销售比约29%。同时,上半年新增货量中住宅产品占94%,同比提升8pct。整体上,公司兼顾投资收益与安全性,量需投资,主动权高;坚持深耕核心城市并优化产品结构, 有利于保障去化和利润水平,形成拿好地-快去化-高结利的良性内循环。 财务稳健,资金充裕,信用优势显著:截至22 年H1 期末,公司扣除预收款的资产负债率为66.45%、净负债率为64.14%、现金短债比为1.41。22 年H1 , 公司实现销售回款1995 亿元,回款率为94.9%,保持近三年最高水平;累计发行公司债、中期票据合计140 亿,平均融资成本仅3.09%,促进上半年综合融资成本较21 年末降低14 个基点至4.32%,高信用优势下财务费率有望再降低。 盈利预测、估值与评级:公司销售稳健,拿地实力强,央企信用与品牌美誉度高, 盈利能力于行业加速出清后有望迎来修复,看好公司作为行业龙头的未来发展空间。考虑到公司上半年结算进度加快,盈利稳健,我们上调公司22-24 年预测EPS 分别为2.51 元(上调4.4%)、2.79 元(上调9.5%)、3.08 元(上调12.8%); 当前股价对应22-24 年PE 估值为6.8 倍、6.1 倍、5.5 倍,维持“买入”评级。 风险提示:销售、拿地不及预期,开工、交付不及预期,行业下行超预期等风险。
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金地集团
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房地产业
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2022-09-05
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11.63
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12.75
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9.63% |
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12.88
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10.75% |
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详细
事件:2022 年8 月26 日,公司发布2022 年半年度报告。 22 年H1 公司实现营收281 亿元,同比-18%;归母净利润19.7 亿元,同比+7.7%。 点评:毛利率如期回升,现金流管控稳健,拿地谨慎,信用状况良好。 毛利率触底反弹,地产收入增速放缓。22 年H1,公司房地产开发实现营收232.5 亿元,同比下降20.93%,主要因结转规模降低;毛利率为21.2%,较21 年H1 提升6.9pct,主要因21 年H1 低毛利项目集中交付后毛利率压力释放。物业管理实现营收29.6 亿元,因管理规模增加,毛利率仅6.2%,提升空间较大;物业出租及其他实现营收17.5 亿元,毛利率59.2%,对利润贡献较大。公司全年竣工计划1511 万平米,22 年H1 完成26%,H2 完成计划后营收增速有望回升。 经营管控见效,融资杠杆降低。22 年H1,公司量入为出,压缩经营性支出,实现经营现金净流入61.3 亿;与21 年H1 对比,本期借款现金流入减少约50 亿, 还债现金流出增加约68 亿,融资现金净流出约53 亿,因此短期借款同比减少33.4%。在行业信用收缩压力下,公司通过业务收缩节约现金流,同时安全降低融资杠杆,体现公司财务管控稳健,有望平稳穿越周期。 深耕一二线,销售均价回升。22 年H1,公司实现销售额1006 亿,同比下降38.2%;实现销售面积419.2 万平米,同比下降44.3%;销售均价约2.4 万/平米,同比逆势提升11%,主要因公司持续深耕一二线城市,货源主要分布在华东、东南和华南等市场稳定区域,销售跌价风险小,同时未来销售去化有保障。 量入为出,深耕高能级城市。22 年H1,公司新增权益土储56 万平米,权益地价71 亿元,加强了对一二线城市的投资布局;截至22 年H1 期末公司总土储6193 万平米,权益土储2840 万平米,在手土储充足,可保障公司平稳发展。 信用状况良好,融资额度充裕:截至22 年H1 期末,公司主体信用评级及各项融资产品评级均为AAA级,剔除预收款后的资产负债率66.9%,净负债率57.8%, 非受限现金短债比1.38 倍。上半年融资加权平均成本为4.54%,银行授信额度剩余1614 亿元未用,各融资渠道畅通。整体上,公司财务稳健,信用优势明显。 盈利预测、估值与评级:公司财务稳健,信用优势明显,深耕一二线城市多年, 目前盈利能力修复回升,看好公司未来发展潜力。我们维持公司22-24 年预测EPS 分别为2.29 元、2.51 元、2.60 元,当前股价对应22-24 年PE 估值为5.1、4.7、4.5 倍,维持“买入”评级。 风险提示:推盘销售不及预期,开工及交付不及预期,行业下行超预期等风险。
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