优质资产完成注入,强强联合提升经营能力 公司是上海解放后第一家专业从事房地产开发经营的企业,迄今为止已有约64年的历史。2018年4月公司完成中星集团100%股权注入,获取约200万方的优质开发项目,区域分布以上海市为主,还包括昆山、镇江、扬州、合肥、吉林等城市。本次注入项目盈利前景较好,强化了公司于上海核心区域的土地储备和资产质量,业务版图拓展至全国其他地区,有助于提升公司持续经营能力和抗风险水平;重组完成后公司成为上海地产集团旗下唯一的市场化房地产项目开发平台。 拟与华润、平安强强联合,提升经营管理效率,资源互补协同效应明显 公司拟通过非公开发行股份,引入华润置地(占比92%)、平安不动产(占比8%)作为战略投资者。与华润和平安强强联合,一方面有望引入华润置地先进的存量物业管理体系及市场化的运营机制,加速公司在上海区域稀缺资源的价值释放;另一方面后续或与平安旗下多个地产金融地产平台形成资源互补,进一步提升公司融资优势和长期发展潜力。 资源优势逐步体现,2018前三季度业绩大幅提升 2018年前三季度,公司归母净利润同比大幅增长272.42%,主要系结算项目增加、毛利率提升、以及投资收益增加;公司预计2018年全年归母净利润约25-28亿元,其中注入资产产生的净利润占比约80%,同时上海集团承诺2018-2020年注入资产贡献扣非归母净利润合计不低于50.41亿元;公司后续业绩增长的稳定性和持续性具有较强保障。 12个月目标价7.02元,维持“买入”评级 基于公司资产注入后充裕优质的土地储备、以及后续业绩释放较高的确定性,上调公司2018-2019年预测归母净利润至26.43、30.63亿元,并引入2020年预测归母净利润约36.35亿元,对应2018-2020年EPS分别为0.56、0.65、0.77元。综合考虑给予公司2018年12.5倍PE估值,12个月目标价7.02元,维持“买入”评级。 风险提示公司重组进展不及预期;重组后经营管理能力提升不及预期;重点布局城市调控进一步加码,公司销售不及预期。

开工积极,推盘加速,后续销售或逐步改善 2018年上半年公司新开工面积同比增130%,上调全年开工目标至1572万(对应同比增速81%)。预计随着后续可售资源增长,公司销售情况或逐步回升,从三季度公司销售表现已有较明显改善,三季度销售面积和销售金额分别同比增长11%和33%。 上半年土地投资积极,三季度节奏有所放缓 2018年上半年,公司新增土地储备计容建筑面积同比增长25%,总地价款同比增长121%,拿地金额/销售金额比例提升至90%,较2017年全年水平提升19pc。进入下半年以来,公司拿地节奏放缓,三季度新增土地储备计容建筑面积95万方,同比下降55%;总地价106亿元,同比下降52%,拿地金额/销售金额的比例回落至25%。 短债压力较小,融资优势明显 由于积极扩充土储,公司2018年中期净负债率增长至74%,低于【光大地产A+H重点房企样本库】 45家房企平均水平(102%)。货币资金/短期有息负债的比例约2.24倍(样本库平均水平为1.39倍),短债压力相对较小;2018中期债务融资加权平均成本为4.79%,维持行业低位;下半年公司新发债成本较上半年有所改善,预计未来融资优势将进一步扩大。 12个月目标价11.79元,维持“买入”评级 考虑到2018年上半年销售下滑,债务扩张带来的利息支出增加,我们下调公司2018-2019年预测净利润至76.07、84.43亿元,引入2020年预测净利润为93.18亿元,对应三年EPS分别为1.68、1.87、2.06元。当前股价对应2018-2020年预测PE为4.9、4.4、4.0倍,对应2017年股息收益率达6.5%。公司积极开工,后续销售增长潜力较大;融资优势持续凸显;近三年现金分红额占年均净利润的比例为46%,股息率具较强吸引力。综合考虑给予2018年7倍PE估值,12个月目标价11.79元,维持“买入”评级。 风险提示: 公司推盘进度有不及预期的可能;土地成本提升有导致利润率不及预期的可能;项目结算进度有不及预期的可能。

项目持续入市,销售有望低位复苏 2018年上半年公司住宅销售金额7亿元,低基数下同比大幅增长645%。天津海上花苑二期已于2018年6月开盘,签约面积约1.4万方,下半年公司将持续推进上海前滩东方逸品及苏州锦绣澜山峰誉庭的销售入市,预计后续销售情况有望低位复苏。 2018年上半年归母净利润增长59.37%,利润率提升 2018年上半年,公司实现营业收入66.11亿元,同比增长17.56%,归母净利润18.39亿元,同比增长59.37%;毛利率、净利润率分别提升0.56pc、10.26pc至49.26%、36.47%。收入盈利齐增主要来自于:1)浦东金融广场1号办公楼销售预结算约13.86亿元;2)13.49亿元转让前绣实业50%股权,期内公司共录得投资收益13.69亿元。 长期持有物业出租率及租金增速小幅下滑 由于近期部分互联网金融公司出现非正常经营,局部影响陆家嘴金融区高端办公楼租赁需求,公司房地产租赁业务板块营收同比增速及毛利率出现下降。截止2018年6月末公司持有甲级写字楼115万方,期末出租率下降5pc至94%。2018年上半年,公司房地产租赁收入13.82亿元,同比微降3.78%,后续随着互联网金融的规范化运行,预计板块业务将逐步趋于稳定。 12个月目标价16.84元,维持“增持”评级 考虑到租金收入增长有所回落及较高的净负债率,我们下调公司2018-2019年预测归母净利润至33.30、35.47亿元,新增2020年预测归母净利润为38.15亿元,对应三年EPS分别为0.99、1.06、1.13元。公司持有物业位于核心资源区域,虽然短期租金增长放缓,长期资源价值仍较显著,高管增持凸显信心。综合考虑给予2018年17倍PE估值,12个月目标价16.84元,维持“增持”评级。 风险提示: 上海和苏州项目推出进度有不及预期的可能;持有物业出租率有不及预期的可能;融资成本提升有导致利润不及预期的可能。

公司发布2018年中报业绩预告,归母净利润同比+189.5%~235.2% 7月12日公司发布2018年中期业绩预告,预计上半年实现归母净利润9.5亿~11亿,同比增长189.5%~235.2%,基本EPS0.23元~0.27元。 业绩逐步兑现,销售持续增长 1)2018年上半年净利润大幅增长主要系前期销售项目陆续竣工交付。在相对充裕的结算资源以及过往两年销售均价持续提高的支撑下,预计后续业绩释放仍有支撑。2)据克而瑞数据,公司2018年上半年销售额约663亿元,同比增长68%,销售规模排名进一步提升至行业第16名。 股权激励促健康成长 公司拟授予3位董事、4位高管及核心干部在内的442人3.45亿份股票期权,行权条件为2018-2021年营收及净利润相比2017年增长不低于35%/82%/146%/232%。相比之前,本次计划使得公司利益在深度、广度及更长时间跨度与管理层绑定,为公司持续健康成长提供有力支持。 融资端收获盛丰,杠杆较高有待改善 2018年上半年公司充分利用资本市场各类融资工具,积极补充现金流,合计近百亿的(潜在)融资额为持续经营提供保障。杠杆方面,2018年一季度末公司净负债率(永续债视为负债)较年初上升29pc至334%,现金/短债覆盖比例下降2pc至77%,偿债压力有所提升。 上调目标价至6.45元,维持“增持”评级 考虑到公司充裕的可结算资源、较强的销售增长动能、以及潜在的毛利率改善空间,我们上调2018/2019年预测归母净利润至30.7/41.6亿元,新增2020年预测归母净利润为52.8亿元,对应2018-2020年EPS分别为0.76/1.03/1.30元。当前行业流动性全面收紧,板块估值整体下移,基于杠杆较高仍有待改善的考量,给予公司2018年8.5倍PE估值,上调目标价至6.45元,维持“增持”评级。 风险提示: 房地产市场调控深化导致销售不及预期;市场资金面持续收紧,公司资金链紧张或有断裂危险;公司降杠杆进度低于预期。