一季度公司营收+197%,净利润+27%2019年一季度实现营收 38.54亿,归母净利润 8.72亿,分别同比+197.3%和+27.2%。 营收大增主要系结转了浦东金融广场 2号办公楼 22.4亿元,净利润增速低于营收增速原因在于 2018年一季度确认投资收益 13.1亿元。 前滩项目 2019年有望结转并带动毛利率提升。 苏州项目进度或放缓, 租赁板块增速回升,未决诉讼纳入审慎考量2019年一季度签约面积 0.43万平米,合同金额 2.6亿元, 低基数下同比+1047%和+897%。一季度销售主要来自于天津海上花苑二期入市(占比27%),上海前滩东方逸品尾盘去化(占比 22%)及上海存量房去化(占比 51%) 。 19年预计可售资源主要集中于天津和苏州,受苏州超预期地产调控影响,苏州项目开发进度或放缓。 一季度租赁收入 10.17亿元同比+13.5%,季度增速明显回升。 目前出租率低位企稳,平均租金稳步提升,并已成功布局前滩新兴商务区,可有效分散核心商务区分流风险。 目前旗下爱建证券涉及未决诉讼, 分别为富贵鸟和新光集团债务违约,涉及金额分别为 47676万元和 22034万元。出于谨慎性原则考虑,我们在业绩预测中将上述两起诉讼影响纳入考量。 发债利率进一步下行, 管理层增持公司股票的机制已较成熟公司的主体长期信用等级为 AAA,最新一期公司债票面利率进一步下降至 3.88%,融资优势持续凸显。 2019年 6月,公司部分高管及核心团队成员使用 2018年度超额奖励合计增持公司 A 股股票 286500股,占公司总股本的 0.0071%, 2016年起公司已形成管理层利用年度超额奖励增持公司股票的稳定机制。 12个月目标价 17.30元,下调至“增持”评级考虑到苏州地区调控程度超预期趋严,公司苏州项目开发进度有可能受到较大影响;以及爱建证券涉及未决诉讼,出于谨慎性原则,我们将上述影响纳入业绩考量。 综上,我们下调公司 2019-2021年预测 EPS(摊薄)为 0.91、 1.02、 1.16元(原为 1.00、 1.17、 1.36元(摊薄))。 当前股价对应 2019-2021年预测 PE 为 16.9、 15.1、 13.3倍。维持 2019年 19倍PE,对应目标价 17.30元, 下调至“增持”评级。 风险提示公司推盘进度有不及预期的可能;未决诉讼存在一定的不确定性。

销售持续放量,韧性具备支撑 2018年9月-2019年4月公司合计销售金额+43%,对比同期全国、克而瑞TOP20房企销售增速分别为+9%、+17%。我们认为公司销售持续放量来自于:1)2017、2018年连续两年土地投资超1000亿,资源储备得到有效补充;2)2018年新开工同比+79%至1555万方,按照2018年销售均价估算,转换可售货值超2800亿元。3)截止2018年末,土地储备4400万方中一二线占比83%,受益于行业销售结构切换。 展望全年,公司充裕的货值储备与城市基本面轮动形成共振,预计可继续保持明显高于行业平均的销售增长。 竣工提速或支撑结转延续较高增长 2018年公司营收、归母净利润分别同比+35%、+21%,业绩弹性复苏主要来自于高均价地产项目集中入账。2019年公司计划竣工854万方,较2018年实际竣工增长27%;2019年Q1公司竣工同比+107%,营收同比+61%。我们预计,后续由竣工提速带动的结算面积增长将接替价格因素,继续支撑公司业绩平稳释放。 险资背景分红稳定,长线资金吸引力较强 2015年以来公司现金分红额始终保持在归母净利润的30%以上,2018年拟每股现金分红0.6元,现价对应股息率达5.2%。我们认为,公司派息政策注重股东回报,财务表现持续稳健,对于长线资金具较强吸引力。2018年下半年以来外资增配较为积极,目前沪股通持股占比约1.74%,预计随着MSCI扩容三步走,中长期内将持续迎来增量资金。 目标价上调至15.78元,维持“买入”评级 考虑到公司销售维持较高增长,竣工提速支撑业绩释放,小幅上调公司2019-2020年预测EPS至2.10、2.35元(原为2.05、2.28元),引入2021年预测EPS约2.55元。公司现价对应2019-2021年预测PE仅为5.5、4.9、4.5倍,低于可比公司平均水平;对应预测股息率分别为6.0%、6.8%、7.4%,确定性收益相对明显。综合考虑我们维持2019年7.5倍PE估值,对应目标价上调至15.78元,维持“买入”评级。 风险提示: 公司项目权益比例较低,利润增长或不及销售规模扩张;重点城市持续调控,公司销售去化不及预期。

业绩平稳释放,结算资源充裕 2018年公司营收、归母净利润分别同比+33%、+21%,地产结算量价齐升推动收入端弹性复苏及毛利率改善(同比+1.45pc)。利润增长不及营收增长主要系计提存货跌价损失23亿元,以及少数股东损益占比+7.1pc。 2019年Q1公司营收、归母净利润分别同比+12%、+23%,利润表现强于营收表现主要来自于期内计入2.5亿元金融资产公允价值重估收益。 2018年末,公司预收房款/结算收入的比例约1.6倍,维持高位。2019年公司计划竣工面积较2018年实际竣工面积+24%。相对充裕的可结算资源叠加平稳的竣工节奏,为2019年业绩有序释放奠定坚实基础。 新开工持续高增,受益于行业结构切换,销售维持较快增长 2018年公司签约额同比+31%至4048亿元,近三年连续跨越2000亿、3000亿、4000亿台阶。2019年Q1公司签约额同比+26%,TOP10房企中增速仅低于绿地和华润置地。考虑到公司新开工持续高增(2018年、2019年Q1分别同比+43%、+51%),以及重点布局的一二线城市迎来边际复苏,预计公司2019年有能力保持双位数签约额增长。 货币资金充沛,融资成本边际改善 截止2019年Q1,公司货币资金达1289亿元,较2017年末+90%;净负债率(永续债视为负债)基本维持90%左右;货币资金/一年内到期债务的比例高达3.2倍,偿债能力相对突出。2018年公司平均融资成本小幅提升至5.03%,2019年公司新完成2笔债券融资票面利率分别为3.60%、3.875%,相比2018年明显改善。 估值与评级 我们维持2019-2020年预测净利润分别为230、268亿元,引入2021年预测净利润为296亿元,对应2019-2021年预测EPS分别为1.93、2.25、2.49元。当前股价对应公司2019-2021年预测PE分别为7.0、6.0、5.4倍。近期公司董事会、监事会审议通过物业公司海外上市相关议案,未来两翼业务的资本支持及经营活力或进一步增强。我们维持目标价17.43元,对应2019年预测PE为9.0倍,维持“买入”评级。 风险提示房地产持续调控,公司销售去化及毛利率不及预期;公司竣工、结算进度不及预期。

事件: 建发股份发布2018年报,报告期公司实现收入2803.82亿,同比增长28.26%,实现归母净利润46.72亿,同比增长40.27%,加权平均ROE为18.29%,同比增长3.46个百分点。 点评: 利润增量主要来自地产。报告期两家地产子公司均实现高速增长。1)建发房产(持股54.654%):报告期实现结算收入167.40亿,同比下滑1.44%,但由于有“后埔-枋湖”土地出让收入存在(我们测算权益利润约7亿元),建发房产全年实现归母净利润34.43亿,权益利润18.81亿,同比增长64.50%。 2)联发集团(持股95%):报告期实现结算收入157.10亿,同比增长40.36%,由于本期结算项目处于利润率较高区域,联发集团实现归母净利润16.79亿,权益利润15.95亿,同比增长64.61%。 供应链业务毛利率小幅下滑。报告期,公司大宗供应链业务实现收入2359.87亿,同比增长25.21%;毛利率为2.88%,同比下滑0.18个百分点。我们测算公司供应链业务净利润约为13.46亿,同比增长10.51%,毛利率下降导致其增速低于收入增速。 厦船重工带来2亿投资损失。厦门船舶重工股份有限公司前身为厦门造船厂,建发持有其20%股份,意在加强船舶制造方面的合作。2018年由于船舶行业景气度下滑,整个造船板块出现亏损,厦船重工亏损约10亿,在权益法计算下,对建发带来2亿投资损失。 地产业务利润释放可期。看2019年,公司地产业务利润非常值得期待。其中,建发房产2018年合同销售金额达到386.71亿,同比增长94.07%;联发集团合同销售金额为349.27亿,同比增长35.19%。鉴于合同销售将决定地产公司未来2年的收入增长,2018年的合同销售增速将直接影响2019年、2020年的地产收入、利润增速。我们假设2019年建发房产、联发集团的利润增速分别为50%、25%,并考虑“后埔-枋湖”P03地块出让约带来利润8亿元,得到2019年地产业务权益净利润为44.68亿,同比增长28.53%。 盈利预测、估值与评级 鉴于公司地产业务表现良好,且合同销售超预期,我们上调公司2019-2020年EPS,调整后分别为2.08元、2.48元(原为1.78元、2.05元),并新增2021年EPS为2.86元,当前股价对应PE分别为4X、4X、3X。 我们对公司进行分部估值,其中供应链业务参考可比公司给予10X,房地产业务参考可比公司给予7X,经过测算,上调目标价至16.02元,维持“买入”评级。 风险提示: 1、若大宗商品如短期内出现大幅跌价,将可能引发客户违约等情况出现; 2、宏观经济下行,将显著降低大宗品需求,减少公司业务量; 3、地产景气度下滑,将带来房地产业务收入及利润率下滑。

业绩稳健增长,已售未结充裕 2018年公司营收、归母净利润分别同比增长23%、20%,拟现金分红额118亿元约占归母净利润的35%。涨价红利继续入账,地产结算毛利率提升3.6pc至37.8%。合联营企业贡献投资收益同比增长37%至63亿元,期末投资余额达1295亿元,未来收益贡献或进一步提升。2018年末公司表内已售未结金额同比增长28%至5307亿元,覆盖当年地产结算收入1.86倍,为后续业绩释放提供较强保障。 拿地质量提升,销售现向好迹象 2018年公司新增项目总地价同比下降21%,拿地金额/销售金额比例同比回落20pc至42%;拿地均价/销售均价比例下降12c至36%;按权益投资金额计算,新增项目中一二线城市占比81%。 2018年公司新开工同比增长37%,2019年可售资源或较为充裕,叠加布局受益于行业结构切换,预计销售市占率将继续提升。2019年3月公司销售额、销售均价分别同比增长13%、14%,已呈现一定向好迹象。 巩固提升基本盘,外资持续增配,长线价值受认可 2019年公司将战略聚焦主航道,巩固提升基本盘。我们认为,公司地产平台拥有优秀的投融资风险管控意识和能力,长期经营稳定性和安全边际相对明显;物管、商业等新业务板块已初具规模,未来价值存进一步释放的空间。2018年下半年以来,公司深股通持股量净增2.05亿股,持股市值净增70亿元,2019年4月公司完成H股配售,外资持续增配一定程度反映了公司长线价值获较高认可。 盈利预测与投资建议 预测公司2019-2021年净利润为410、460、530亿元,计入H股配售后,对应2019-2021年预测EPS分别为3.63、4.07、4.69元。综合考虑我们维持公司A股2019年11倍PE估值,对应目标价下调至39.91元,维持“买入”评级。给予公司H股2019年9.5倍PE估值,目标价40.23港元,首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示: 房地产持续调控,公司销售去化及毛利率不及预期;公司竣工、结算进度不及预期;部分新业务盈利兑现不及预期。

2018年营收同比增35%,毛利率提升4.17pc 18年营收126.39亿同比+35.54%,归母净利润33.5亿同比+7.04%。净利润增速低于营收系17年营收低基数叠加18年投资收益下滑。经营活动净收益同比+80.95%,占比+27pc。整体毛利率上行4.17pc至53.97%。 地产销售:销售低位放量,SN1办公项目提供结算支撑 结算方面:18年房产结算收入61.07亿元同比+104.04%。受17年销售影响,住宅结算偏弱,SN1办公楼项目结算提供支撑,毛利率提升17.77pc至49.56%。销售方面:18年住宅签约面积12.7万平米同比+5456%,住宅签约金额65.49亿元同比+6449%。18年底预收账款60.41亿同比+125%,19年预售陆家嘴金融广场2号楼22.6亿,后续房产结算有保障。2018年住宅销售均价提升18%至5.16万/平米,后续结算毛利率有支撑。苏州项目步入开发周期,上海新增拿地,后续销售资源有支撑。 地产租赁:出租率承压,供给放量,收入仍有支撑 18年房地产租赁收入32.19亿元同比+4.65%,增幅收窄主要系上海写字楼出租率下降。18年新增写字楼3座,预计19年新竣工3座,租赁供给放量,后续地产租金收入仍有支撑。 净负债率下行,融资优势持续凸显 18年末净负债率下行18.41pc至121.84%,现金短债比微幅上行0.02。公司主体长期信用等级为AAA,18年以来发债利率持续下行,2019年3月最新一期公司债票面利率3.95%,融资优势持续凸显。 12个月目标价22.71元,上调至“买入”评级 公司销售放量,毛利率提升,地产业务步入新一轮开发周期;租赁业务新项目入市,供给放量情况下租金收入有支撑。净负债率下行,融资成本具备优势。参与设立上海浦东科技创新投资基金,充分受益于长三角一体化及科创发展。上调公司2019-2020年预测EPS为1.20、1.40元(原为1.19/1.38元),引入2021年预测EPS为1.63元。当前股价对应2019-2021年预测PE为15.7、13.5、11.6倍。给予2019年19倍PE,对应目标价22.71元,上调至“买入”评级。 风险提示 公司推盘进度有不及预期的可能;项目结算进度有不及预期的可能。

地产+军工,两大主业双轮驱动公司于1997年成立,主要从事特种车制造业务。2002年上市,2006年进入地产领域,2015年并购大股东旗下物业公司,目前已形成军工+地产两大主业。大股东重庆东银控股是一家以机械制造、房地产、矿产能源和金融投资为主要发展方向多元化投资控股集团。 净利润大增,现金流大幅改善 18年营收132.46亿同比+38.87%,归母净利润10.17亿同比+51.87%,扣非归母净利润7.3亿同比+13.91%,主要系对重庆旭原创展确认投资收益3亿元。毛利率上行至29.92%,同比+4.68pc。18年经营性现金流68.29亿元同比+292%。分红率65.24%,同比+32.7pc。 2018年预收账款同比+188%,在建面积同比+44% 18年房地产板块业务收入121.6亿元同比+40.16%,主要系竣工交付加快。18年推盘发力,54个在售项目中,新开盘项目21个,其中16个位于重庆、武汉、成都、上海以外的其他城市。预收款项232.54亿同比+188%,预收款项营收覆盖度达1.76,同比+0.91,后续结算有保障。18年新增土储20宗,建筑面积近248.86万方同比+46%。18年新开工383.05万方,期末在建面积663.79万平米同比+44.26%,后续销售有保障。 净负债率大幅下行,激励到位 18年底公司净负债率27.09%,同比-69.26pc。现金/短债上升0.99至1.66。3月29日,公司同意授予激励对象3880万份股票期权和6920万股限制性股票,按照公司层面业绩考核要求,2019-2020年净利润增速分别为21.09%和33.33%。 盈利预测公司预收款项高增,后续结算有保障;新开工加速,在手货值充足,后续销售有保障。股权激励及共同成长计划实现公司与员工利益绑定。预测公司2019-2021年净利润14.27、20.02、24.16亿元,对应三年EPS0.59、0.82、0.99元。当前股价对应2019-2021年预测PE为7.9、5.6、4.7倍。给予2019年10倍PE,对应目标价5.85元,首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示: 推盘进度有不及预期的可能,军工和绿化装饰业务有不及预期可能。

预计2019年竣工提速,结算增长存期待 2018年公司实现营业收入883亿元,同比+16.3%;实现归母净利润152亿元,同比+20.4%;拟每10股派息7.8元(含税),现金分红额占归母净利润比例保持在40%。2018年公司地产结算面积、金额同比分别-4%、+17%,营收增长主要系均价提升。高毛利深圳项目入账,综合毛利率同比+1.7pc至39.5%,叠加投资收益+125%至65.5亿元,归母净利润率同比+1.07pc至17.3%。2019年公司计划竣工1000万方,较2018年计划竣工面积+69%。考虑到公司2017-2018年销售金额分别同比+53%、+51%,竣工提速下,2019-2020年结算增长存期待。 优质土储支撑销售平稳增长 2018年末,公司在建/拟建项目面积4218万方,其中一线占比17%,二线占比51%,粤港澳及长三角三四线占比13%,短期内受益于高能级城市底部复苏,中长期匹配国家战略级区域规划,资源增值潜力较高。 融资成本低位稳定,杠杆处健康区间 2018年公司平均资金成本4.85%,保持低位稳定;货币资金/(短期借款+一年内到期非流动负债)约1.76,短期偿债能力较强;得益于现金流改善及净资产扩张,净负债率(永续债视为负债)同比回落11pc至55%。 目标价27.05元,维持“买入”评级 公司销售受益于行业结构切换,竣工加速有望推动业绩释放。我们小幅上调公司2019-2020年预测净利润至192、217亿元(原为188、211亿元),引入2021年预测净利润为253亿元。扣减3.2亿元永续债利息后(假设与2018年一致),对应2019-2021年预测EPS为2.39、2.70、3.15元,当前股价对应2019-2021年预测PE为9.3、8.2、7.1倍。公司资源属性凸出,财务保持稳健,中长期有质量成长具备支撑,近期大额回购彰显发展信心,我们维持2019年10倍PE估值,对应目标价上调至27.05元,维持“买入”评级。 风险提示房地产持续调控,导致公司销售回款及毛利水平不及预期;公司项目竣工交付进度不及预期;港城联动模式异地复制不及预期。

已售未结资源充裕,2018年竣工目标+27% 从结算基础来看,截止2018年三季度,公司并表口径下已售未结算面积约3849万方,合同金额约5524亿元,分别较2018年初+29.9%、+33.3%; 合同负债/2017年营业收入的比例达2.28倍。 从竣工交付节奏来看,2018年公司竣工目标2630万方,较2017年竣工目标增长27%,较2017年实际竣工面积增长14%。2018年1-9月,公司已实现竣工面积1555万方,同比增长37%,完成全年目标的59%。我们认为,公司结算基础扎实,竣工节奏提速,2018年业绩释放具备较强支撑。 全年销售有望延续平稳增长,边际复苏迹象有所显现 考虑到公司土储主要位于一二线,2018年温和补仓,开工意愿较为积极,我们对其2019年销售展望相对乐观。1-2月,公司实现销售面积564万方,同比-18%;实现销售金额921亿元,同比-11%。其中2月单月销售金额同比+21%,销售均价同比+18%,边际复苏迹象有所显现。 财务表现稳健,融资优势持续凸显 截止2018年三季度,公司净负债率51%,维持在健康区间。货币资金/短期债务的比例约1.53倍,短期偿债压力较小。2019年2月,公司新发行一笔住房租赁专项债(5Y,20亿元),票面利率3.65%;3月新发行一笔美元债(5.25Y,6亿美元),票面利率4.2%;融资优势持续凸显。 上调目标价至40.87元,维持“买入”评级 考虑到公司可结算资源充裕,竣工节奏加速,销售弹性有所恢复,财务表现持续稳健,我们小幅上调公司2018-2020年预测净利润至344、410、460亿元,对应预测EPS上调至3.12、3.72、4.17元(原为3.03、3.57、3.98元)。当前股价对应公司2018-2020年预测PE分别为9.4、7.9、7.0倍。当前宏观流动性边际宽松,一二线边际复苏托底销售总量温和下行,房企融资环境持续改善,我们给予公司2019年11倍PE估值(5年PE(TTM)均值),对应目标价上调至40.87元,维持“买入”评级。 风险提示: 公司推盘进度有不及预期的可能;土地成本提升有导致利润率不及预期的可能;项目结算进度有不及预期的可能。

业绩持续兑现,非经常性收益增加 2018年公司实现营业收入541.3亿元,同比增33.6%;实现归母净利润104.9亿元,同比增74.0%。其中房地产开发销售、物业出租及管理板块营收分别同比增31.0%、117.2%。 2018年公司非经常性收益28.9亿元,同比增182%。扣非后归母净利润76.0亿元,同比增51.9%,仍高于营收增速,显示公司增长质量兼具。 销售规模首进前十,2019年目标2700亿 2018年公司实现销售金额2211亿元,同比增速75%,克而瑞排名行业第八。2019年公司销售额目标为2700亿元,对应增速约22%;1-2月销售金额237亿元,同比增长24%。 温和扩张,布局下沉 2018年公司新增土储4773万方,总地价1112亿元;拿地金额/销售金额的比例约50%,较2017年回落20pc,扩张相对温和。2018年末,公司土地储备1.1亿方,其中一二线、长三角三四线、其他地区三四线占比分别为40%、37%、23%。 杠杆水平相对健康,融资成本呈改善趋势 2018年末,公司净负债率(永续债视为负债)约52%,处于健康区间;平均融资成本提升1.15pc至6.47%,上行相对可控。2019年公司新发债票面利率环比回落较为明显,融资成本存改善迹象。 目标价47.90元,维持“买入”评级 考虑到公司当前相对充裕的已售未结资源以及较高的竣工目标增长,我们上调2019-2020年预测EPS至5.99、7.29元(原为5.61、6.86元),引入2021年预测EPS为8.61元。当前股价对应2019-2021年预测PE为6.5、5.3、4.5倍。公司双轮驱动稳健增长,未来业绩确定性较强,融资成本有望重回下行通道。我们维持2019年8倍PE估值,对应目标价上调至47.90元,维持“买入”评级。 风险提示 三四线城市销售趋冷,导致公司销售回款和毛利水平不及预期;国内经济增长放缓,新开业商场租金水平不及预期;2019年计划竣工规模大幅扩张,品控压力有所提升。

布局核心一二线,近期销售逆市放量 2018 年9-12 月,公司单月销售金额同比增速连续4 个月超过45%; 2019 年1 月,公司签约金额106.3 亿元,同比上升31.02%,继续维持高增长;同时销售单价高达22959 元/平米,同比上升33%;公司重仓布局一二线城市,在近期的销售结构转换中逆市放量,表现靓眼。 专注一二线布局,新开工高增保障推盘 公司专注一二线核心城市布局,2018 年下半年相继取得上海市长宁区、徐汇区两个项目,楼面价均超过4.6 万元/平米;2019 年1 月公司新增2 个项目(沈阳和成都),总地价7.84 亿元,总建筑面积16.36 万平米;2018 年新开工面积1572 万方,较2017 年实际开工面积同比增长81%,后续推盘有保障。 销售均价持续提升,结算毛利率水平有保障 截止2018 年三季度,公司预收账款约为营业收入(TTM)1.34 倍, 业绩锁定性较高;2018 年公司销售均价18493 元/平约为2018 年上半年结算均价的1.8 倍,隐含后续结算毛利率仍有较强支撑,2019 年1 月销售单价继续增长,为公司后续结算毛利率的较高水平提供有力支撑。 上调公司PE估值至7.5倍,目标价15.4元,买入评级 2018 年前三季度公司结转规模大幅增长、公司净负债率约为66%维持行业较低水平、布局一二线销售增势良好,我们维持公司2018-2020 年预测净利润至81.97、92.63 亿元、103.08 亿元,对应三年EPS 分别为1.82、2.05、2.28 元,当前股价对应2018-2020 年预测PE 为6.8、6.0、5.4 倍。近期流动性边际宽松,市场情绪好转,MSCI 配置比例提升,利好行业龙头。我们认为公司PE 估值有较大可能性修复到5 年均值-1ST 标准(7.3)以上,综合考虑给予2019 年7.5 倍PE 估值,目标价15.4 元,维持“买入”评级。 风险提示 公司推盘进度有不及预期的可能;项目结算进度有不及预期的可能。

布局核心一二线,近期销售逆市放量 2018 年9-12 月,公司单月销售金额同比增速连续4 个月超过45%; 2019 年1 月,公司签约金额106.3 亿元,同比上升31.02%,继续维持高增长;同时销售单价高达22959 元/平米,同比上升33%;公司重仓布局一二线城市,在近期的销售结构转换中逆市放量,表现靓眼。 专注一二线布局,新开工高增保障推盘公司专注一二线核心城市布局,2018 年下半年相继取得上海市长宁区、徐汇区两个项目,楼面价均超过4.6 万元/平米;2019 年1 月公司新增2 个项目(沈阳和成都),总地价7.84 亿元,总建筑面积16.36 万平米;2018 年新开工面积1572 万方,较2017 年实际开工面积同比增长81%,后续推盘有保障。 销售均价持续提升,结算毛利率水平有保障截止2018 年三季度,公司预收账款约为营业收入(TTM)1.34 倍, 业绩锁定性较高;2018 年公司销售均价18493 元/平约为2018 年上半年结算均价的1.8 倍,隐含后续结算毛利率仍有较强支撑,2019 年1 月销售单价继续增长,为公司后续结算毛利率的较高水平提供有力支撑。 上调公司PE估值至7.5倍,目标价15.4元,买入评级2018 年前三季度公司结转规模大幅增长、公司净负债率约为66%维持行业较低水平、布局一二线销售增势良好,我们维持公司2018-2020 年预测净利润至81.97、92.63 亿元、103.08 亿元,对应三年EPS 分别为1.82、2.05、2.28 元,当前股价对应2018-2020 年预测PE 为6.8、6.0、5.4 倍。近期流动性边际宽松,市场情绪好转,MSCI 配置比例提升,利好行业龙头。我们认为公司PE 估值有较大可能性修复到5 年均值-1ST 标准(7.3)以上,综合考虑给予2019 年7.5 倍PE 估值,目标价15.4 元,维持“买入”评级。 风险提示公司推盘进度有不及预期的可能;项目结算进度有不及预期的可能。

项目持续入市,销售低位复苏,租金小幅上涨 2018 年三季度公司推盘发力,去化率提升,前三季度公司住宅物业销售签约面积85,342 平方米,住宅销售合同金额32.8 亿元,低基数下同比大幅增长3389%,其中第三季度销售额环比二季度提升283%。 截止2018 年三季度末,公司长期持有物业总建筑面积超过262 万平方米,成熟物业超过175 万平方米,平均租金同比上涨6.48%至8.38 元/平/ 天,房地产租赁收入26.4 亿元,同比增加8.6%。 2018 年前三季度营收增长17.16%,归母净利润增长46.89% 2018 年前三季度,公司实现营业收入85.74 亿元,同比增长17.16%, 归母净利润21.49 亿元,同比增长46.89%。前三季度公司共录得投资收益15.11 亿元,其中出售前滩实业50%股权实现净利润5.6 亿元,出售浦东金融广场1 号办公楼所产生约9 亿元归母净利润。 2019 开年投资积极,获取上海三块土地总建面12.28万平方米 2019 年2 月25 日公司发布公告,以人民币29.45 亿元竞得上海市川沙镇三处地块使用权。其中两处为商办用地,一处为普通商品房用地,总建筑面积12.28 万平方米,土储增加利于公司后续深耕上海持续发展。 净负债率保持稳定,短债压力略有提升 截止2018 年9 月末,公司有息负债296.6 亿元,同口径较2017 年末增长3.7%,净负债率约113%维持稳定;公司有息负债中短期贷款(含一年内到期的长期借款)约124.3 亿元,现金/短债比例约0.45。 12个月目标价17.92元,维持“增持”评级 公司销售放量,拿地投资积极,净负债率维持稳定,我们上调公司2018-2020 年预测归母净利润至34.75、40.03、46.31 亿元(原为33.30、35.47、38.15 亿元),对应三年EPS 分别为1.03、1.19、1.38 元(原为0.99、1.06、1.13 元)。综合考虑给予2018 年17.4 倍PE 估值,12 个月目标价17.92 元,维持“增持”评级。 风险提示 上海和苏州项目进度有不及预期的可能;持有物业出租率持续下降。

事件:公司发布2018年度业绩预告 公司发布2018年度业绩预告,预计2018年归母净利润145亿元-155亿元,同比增长19%-27%;因期内收购漳州项目,进行追溯调整后同比增长15%-22%。扣除永续债利息后2018年公司实现基本每股收益约1.79-1.92元,同比增长15%-24%;追溯调整后同比增长12%-20%。 全年业绩平稳释放,结转节奏相对前置 2018年公司业绩平稳增长主要系社区和园区开发业务毛利同比增加43亿元、以及资产整体出售带动投资收益提升。从结转节奏来看,结构相对前置,2018年四季度实现归母净利润62-72亿元,同比下降15%-27%,全年业绩占比降至43%-47%(2017年为70%)。 销售增长靓眼,或受益于核心城市基本面改善 2018年公司实现销售金额1706亿元,同比增长51%,增速明显高于龙头平均水平(克而瑞数据TOP20房企平均增速为29%)。考虑到公司土储主要位于一二线城市,或受益于核心城市政策面、基本面边际改善,预计2019年销售增长仍具一定韧性。 公司大额回购彰显后续发展信心 2019年1月公司公告拟以20-40亿元回购股份,回购价格不超过23.12元/股。回购股份的50%用于股权激励或员工持股计划,另外50%用于可转债转股需求。 维持“买入”评级 公司2018年四季度结转有所放缓,毛利水平或从高位回落,我们小幅下调公司2018-2020年预测EPS至1.92、2.38、2.67元(原为1.95、2.41、2.93元),当前股价对应预测PE分别为10.3、8.4、7.4倍。我们维持2019年10倍PE估值,对应目标价下调至23.76元,公司前海土地整备方案落地加速资源价值释放,中长期增长潜力较强,维持“买入”评级。 风险提示 房地产调控致销售不及预期;项目结算进度不及预期。

事件: 新城控股发布业绩预增公告,预计2018年实现归母净利润90亿元到105亿元,同比增加49%到74%;扣非后归母净利润70亿元到80亿元,同比增加40%到60%。 点评: 地产结算放量、商业发展加速支撑全年业绩靓眼表现 2018年公司业绩实现较大幅增长,我们认为主要来自于:1)前期销售额快速增长(2018三季度末合同负债较年初增长97%),叠加新会计准则加速入账,房地产项目结算规模明显提升;2)2018年新开业19座吾悦广场,全年租金及管理费收入达到21.6亿元,同比增长103%。3)商业资产重估收益增加,预计2018年公司非经常性收益贡献20亿元以上。 销售延续高速增长,2016-2018年CAGR达91% 2018年公司签约面积1812万方,同比增长95%;签约金额2211亿元,同比增长75%。由于销售区域结构下沉,2018年销售均价同比下降10%至12202元/平米。2016-2018年公司签约额CAGR达到91%,根据克而瑞数据,销售规模排名由2015年的第21位提升至2018年第8位。 净负债率提升,短期偿债压力较小,融资成本上行可控 由于过往较为积极的补仓策略,2018年三季度末,公司净负债率上行至95.5%。目前公司土地储备相对充足,拿地节奏有所放缓,预计未来负债水平或有所改善。2018年三季度末,公司货币资金/短期有息负债比例达2.16倍,短期偿债压力较小。 目标价39.27元,维持“买入”评级 考虑到公司结算加速以及重估收益提升,我们上调2018-2020年EPS预测至4.22/5.61/6.86元(原为3.56/4.35/5.22元),目前股价对应预测PE分别为6.3/4.8/3.9倍。考虑到行业基本面下行,给予2019年7倍PE,下调目标价至39.27元。公司商住双轮驱动快速增长,业绩释放逐步兑现,维持“买入”评级。 风险提示: 三四线城市销售趋冷,公司回款及毛利水平不及预期;融资成本抬升侵蚀公司利润;国内经济增长放缓,新开业商场租金水平不及预期。