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何缅南

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新城控股 房地产业 2021-11-09 29.91 -- -- 35.45 18.52%
35.45 18.52% -- 详细
事件:公司发布2021 年三季度业绩公告2021 年Q3 公司实现营业收入300.17 亿元,同比下降7.22%;实现归属于上市公司股东的净利润15.78 亿元,同比增长3.01%。 点评:业绩加速释放,盈利能力小幅改善,土地投资谨慎,吾悦广场稳健扩张1)结算加速下业绩释放,盈利能力小幅改善。2021 年Q3 公司实现营收300.2亿元,同比下降7.2%;实现归母净利润15.8 亿元,同比增长3.0%。2021 年前三季度公司实现营收1091.2 亿元,同比增长55.7%,主要系本期物业交付收入较上年同期增长较多所致,前三季度累计竣工面积达2282.7 万方。此外,前三季度公司实现归母净利润58.8 亿元,同比增长24.2%;实现扣非归母净利润53.7亿元,同比增长25.7%。当期基本EPS 录得2.61 元/股;毛利率录得19.8%,较年中小幅改善。 2)销售稳健增长,土地投资谨慎。10 月公司实现合同销售金额约221.0 亿元,同比下降20.5%;实现销售面积约249.0 万方,同比下降7.4%。1-10 月公司实现累计合同销售金额1929.1 亿元,同比增长1.1%,已完成全年2600 亿元销售目标的74.2%;累计销售面积1883.0 万方,同比增长6.0%;对应销售均价10244.9 元/平。公司三季度合计新增11 个项目,对应建面304.4 万方,投资金额66.9 亿元,三季度拿地力度(金额角度)约12.6%,土地投资谨慎。 3)双轮驱动筑盈利护城河。截至10 月25 日,公司在全国开业及在建的吾悦广场城市综合体已达183 座,进驻上海、天津、重庆、南京、长沙、长春、西安等国内134 个大中城市。2021 年1-9 月,公司实现商业运营总收入(含税租金收入)60.9 亿元,同比增长约65.0%;已完成全年85 亿元租金目标的71.7%。 4)财务结构稳健。报告期末,公司录得剔预后资产负债率75.5%,净负债60.5%,不受限现金短债比1.4X,财务结构稳健,短期债务违约风险较小。 盈利预测、估值与评级:结算加速下公司业绩如期释放,盈利能力小幅改善;商业地产“吾悦广场”稳健扩张,主要财务指标向好。公司业绩兑现确定性较强,双轮驱动筑盈利护城河,我们维持2021-2023 年预测归母净利润184.1 亿元、209.5 亿元、235.3 亿元;当前股价对应2021-2023 年预测PE 估值为3.6/3.2/2.8倍,估值具备较强吸引力,维持“买入”评级。 风险提示:房地产行业调控政策严厉程度和持续时间或超预期;销售进度受限于银行贷款集中度管理或不及预期;项目施工和结算进度或不及预期。
招商蛇口 房地产业 2021-11-08 9.70 -- -- 12.46 28.45%
13.40 38.14% -- 详细
事件:公司发布2021年三季度业绩公告2021年前3季度公司实现主营收入817.58亿元,同比上升63.13%;实现归母净利润63.51亿元,同比上升189.76%。 点评:REITs上市增厚净利润,销售稳步提升,投资张弛有度,信用优势明显11)结转加速及sREITs上市增厚净利润。2021年前3季度公司实现主营收入817.6亿元,同比上升63.1%;实现归母净利润63.5亿元,同比上升189.8%;实现扣非净利润48.6亿元,同比上升131.9%。2021年第3季度,公司实现主营收入371.0亿元,同比上升43.8%;实现归母净利润21.0亿元,同比上升64.3%;实现扣非净利润20.6亿元,同比上升51.6%。公司利润高增主要因:1)2020年受疫情影响,公司房地产业务结转规模基数较低;2)公司成功发行博时招商蛇口产业园公募REIT(底层资产为万融大厦、万海大厦),贡献税后收益14.6亿元。 22)高地价项目结转致毛利率承压。2021年前3季度公司录得毛利率21.9%,同比下滑2.4pcts;2021Q3单季公司录得毛利率17.3%,同比下滑7.5pcts。 盈利承压一是由于2017-2018年高价土地项目进入结算周期,二是由于近期房地产限价等调控政策遏制了行业整体盈利水平,公司盈利指标亦随之下行。 3)销售稳步提升,投资张弛有度。2021年前3季度公司实现销售额2410亿元,同比提升26.7%;实现销售面积1038万方,同比增加26.4%;对应销售均价约23217.7元/平,较2020年同期基本持平。受下半年初居民信贷收紧影响,公司三季度销售增速放缓,预期随着四季度刚需自住房按揭的有序投放,公司销售或边际回暖。2021年前3季度公司新增土储建面1081万方,投资总价约1552亿元;2021年Q3单季公司投资节奏趋缓,新增项目197.4万方,投资总价约324.5亿元。 4)“三道红线”绿档,财务维持稳健。截至2021Q3,公司在手现金769.4亿元;剔预后的资产负债率为59.6%,净负债率为34.0%,现金短债比约1.8X,维持“三道红线”绿档要求。 盈利预测、估值与评级:公司结算加速及REITs上市增厚净利润,销售稳步提升,信用优势明显,但政策调控下行业盈利空间下行趋势短期不变,我们下调公司2021-2023年预测归母净利润为132.58亿元(下调10.0%)、149.26亿元(下调10.4%)、163.48亿元(下调12.2%);当前A股股价对应2021-2023年预测PE估值分别为6.0/5.4/4.9倍,估值具备较强吸引力,维持“买入”评级
保利发展 房地产业 2021-11-01 12.56 -- -- 15.20 21.02%
15.86 26.27% -- 详细
事件:公司发布 2021年三季报业绩公告2021年前三季度公司实现营业收入 1383.87亿元,同比上升 17.87%;实现归母净利润 135.83亿元,同比上升 2.88%。 点评:资金回笼率高位,业绩稳健提升,盈利空间小幅收窄,财务指标稳健1)高资金回笼率为土地投资提供保障。2021年前三季度,公司累计实现签约额4102.3亿元,实现签约面积 2543.7万方,分别同比增长 11.7%和 4.1%;对应销售均价 16127.2元/平。 前三季度,公司实现销售回款 3672亿元,对应回款率达 89.5%。高回款为公司土地投资提供较强保障,前三季度公司新获取项目 113个;对应容积率面积 2184万方,地价约 1434亿元,拿地单价 6565.9元/平,地售比约 40.7%。前三季度,公司新开工面积 3659万方,同比减少 4.7%;竣工面积 2437万方,同比增长10.6%;截至三季度末,公司在建拟建项目约 773个,在建面积 14875万方,待开发面积 7153万方。 2)业绩稳健提升,盈利空间小幅收窄但仍处于行业相对高位。前三季度,公司实现营收 1383.9亿元,同比上升 17.9%;归母净利润 135.8亿元,同比上升 2.9%; 扣非归母净利润 132.1亿元,同比上升 2.6%。公司毛利率同比下降 4.2pct 至29.8%,虽小幅下滑但仍处于行业相对高位。截至三季度末,公司预收账款约4608.8亿元,为后续业绩释放提供充足动力。 3)现金流管控稳健,增持彰显管理层信心。截至报告期末,公司净资产 3089.3亿元,净负债率约 67.6%,资产负债率约 77.9%,扣预后资产负债率约 65.6%,资产负债结构稳健合理。此外,公司在手货币资金 1321.1亿元,现金短债比约2.3倍,短期偿债能力较强。2021年 8月 4日,公司实控人保利集团增持 50万股,并拟在 6个月内继续增持不超过公司总股本 2%,充分显示实控人对公司稳健基本面、未来发展前景及长期投资价值的认可。截至 2021年 9月 30日,公司董事长刘平先生在内的公司相关增持主体累计增持金额达 575.78万元。 盈利预测、估值与评级:公司业绩稳健增长,盈利能力保持行业相对高位,两翼业务规模持续扩大,我们维持 2021-2023年预测归母净利润 308.42亿元、339.74亿元、383.58亿元;当前股价对应 2021-2023年预测 PE 估值为 4.9/4.4/3.9倍,估值具备较强吸引力,实控人增持彰显信心,维持“买入”评级。 风险提示:房地产行业调控政策严厉程度和持续时间或超预期;销售进度受限于银行贷款集中度管理或不及预期;项目施工和结算进度或不及预期。
万科A 房地产业 2021-09-29 20.32 -- -- 22.85 12.45%
22.85 12.45% -- 详细
事件:4月 3日,万科发布公告称拟将万科物流发展有限公司(简称“万科物流”)63.2亿元的股东借款转为其股权出资;增资完成后,万科物流注册资本由 181亿元增加至 244.2亿元。9月 15日,万科物流发生股东变更,引入 5位新投资人;增资完成后,万科物流注册资本由 244.2亿元提升至 359.68亿元。 点评:1)万科物流引入新投资人,管理架构进一步规范。此次万科物流新增股东包括珠海市万纬盈合投资合伙企业(有限合伙)、DahliaInvestments Pte.Ltd.、Reco Meranti PrivateLimited、Top Yulan Investment Ltd、南京曦之万纬创业投资合伙企业(有限合伙)5位新股东,对应持股比例分别为 8.5%、6%、6%、3%、1.5%。本次增资后,万科物流的注册资本由 244.2亿元提升至 359.68亿元,万科持股比例由 100%下降至 75%。同时,万科物流通过调增董事及引入监事进一步规范管理架构。具体来看,万科物流新增李钰、藤樱君、韩慧华(万科执行副总裁、财务负责人)、叶昌荣、Shen Ye、刘肖(万科执行副总裁、首席运营官)六名董事,江炜监事;张旭、林聪智退出董事行列。今年上半年以来,万科陆续通过债转股、拓展战略合作、引入新投资人等方式,加强物流板块竞争力,或有进一步谋求万科物流资本运作的可能性。 2)积极探索多元化板块业务,长期增长动力十足。近年来万科积极探索商业地产、长租公寓等多元发展方向,协同地产主业的同时也为营收增长贡献新动力。 2015年万科正式推出万纬物流(万科物流品牌),经六年来加速扩张,已发展为物流行业本土龙头企业。万纬物流聚焦高标仓及冷链物流两大核心业务,截至2021H1,万纬物流于 44城累计管理 148个项目,可租赁建面达 1149万平。其中,高标库 126个,可租赁建面 1056万平;冷库 22个,可租赁建面 93万平。 疫情防控要求下,社会及消费者对于食品安全的重视度有所提升,生鲜新零售的加速涌现及餐饮消费的恢复推动冷链市场需求持续释放。2021年 H1,万纬物流营收增速持续向好,管理项目(含非并表项目)实现营业收入 13.4亿元,同比增长 64%;其中高标库营业收入 9.2亿元,冷库营业收入 4.2亿元。 盈利预测、估值与评级:基本盘稳健及财务审慎纪律为公司主业及多元化拓展打下坚实基础。上半年房地产开发项目利润率下滑拖累公司当期盈利,但公司多元化探索已取得一定成就,长期来看利润增长动力充足。公司陆续通过增资、战略合作等方式加强物流板块竞争力,或有进一步谋求万科物流资本运作的可能性。 维持公司 2021-2023年预测归母净利润 401.03亿元、462.77亿元、534.75亿元;当前 A 股股价对应 2021-2023年预测 PE 估值分别为 5.9/5.1/4.4倍,H 股股价对应 2021-2023年预测 PE 估值分别为 4.7/4.1/3.5倍,维持“买入”评级。 风险提示:多元化经营业务或由于竞争激烈而不及预期,行业调控政策不及预期。
新城控股 房地产业 2021-06-11 43.30 52.40 59.37% 43.44 0.32%
43.44 0.32%
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拿地聚焦商业地产,可售资源充裕:2020 年公司新增土储120 幅,对应总建面4139.4 万方,同比增长65.0%;同期公司拿地强度(面积口径)提升至176%, 补货热情回升。其中,商业综合体新增土储总建面约2478.9 万平方米,楼面价约1596 元/平方米,商业地产开发优势保障公司近三年拿地均价/销售均价维持于40%安全线以下。截至2020 年末,公司已进入全国123 个大中型城市, 合计总土储约14288 万方,按2020 年全口径销售面积计算,覆盖度约为6.1 倍。 销售稳健增长:2020 年公司实现全口径销售额2509.6 亿,同比下降7.3%, 如期完成2500 亿元目标。公司2021 年计划可售货值近4200 亿元,参考公司2020 年约70%的去化水平,或可超额完成2021 年的2600 亿销售目标。 商业地产“吾悦广场”步入百店时代:截至2020 年末,公司开业、在建及拟建吾悦广场总数量达156 座,进驻全国118 个城市,初步完成全国化布局。2021 年公司计划新开吾悦广场30 座,预期实现商业总收入85 亿元。当前公司购物中心各指标表现优异:2020 年吾悦广场实现销售总额319 亿元,同比增长20.0%;商业运营总收入(即含税租金收入)56.7 亿元,同比增长39.3%。 业绩稳健增长,短期内保障系数较高:2020 年公司实现营业收入1455 亿元, 同比增长69.5%;实现归母净利润153 亿,同比增长20. 6%。基于1)2018、2019 年公司销售额增幅较大;2)2021 年结算项目质量较2020 年有所提升, 我们认为公司短期内业绩增长具备可持续性。根据测算模型,我们预计中性情况下公司2021 年营收为1776 亿元,较2020 年增长22.1%;较为乐观的情况下, 公司2021 年营业收入有望突破1800 亿。 财务指标更趋健康:2020 年公司总有息负债885.0 亿元,同比上升30.4%;短期债务207.3 亿元,占总有息负债23%,占比较上年同期下降13pct,债务结构持续优化。公司剔预后资产负债率略超“绿档”要求,当前位列“黄档”。 盈利预测、估值与评级:基于公司当前结算基础及未来销售展望,并参考业绩指引,我们预测公司2021-2023 年EPS 分别为8.14、9.27、10.41 元。现价对应2021-2023 年预测PE 分别为5.6、4.9、4.5 倍;预测股息率分别为6.1%、6.9%、7.8%。公司2021 年销售目标2600 亿元,稳中有进;凭借较好商业地产开发运营能力,享综合体拿地高议价优势;商业地产“吾悦广场”步入百店时代,主要指标向好;公司业绩可兑现性较强,财务状况改善见效。根据相对估值法,给予公司21 年PE6.8 倍,对应目标价55.22 元,首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示:推盘销售不及预期;财务改善不及预期;业绩承诺兑现不及预期。
金科股份 房地产业 2021-06-09 5.20 6.59 42.95% 6.04 7.09%
5.57 7.12%
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全国化均衡布局稳步推进,投资重心重回高能级城市:截至2020 年末,公司已进驻全国23 个省(市),合计总可售面积超 7100 万方,覆盖当期销售面积倍数达3.2 倍,可售资源充裕。2020 年公司新增计容建面2364 万方,同比减少28.9%;土地购置额892 亿元,同比增长0.5%;拿地成本3773 元/平方米,同比增长41.2%,拿地均价/销售均价近三年维持40%安全线以下。土地成本增加主要因公司拿地质量回升所致,2020 年公司一二线城市拿地建筑面积占比较上年同期提升20pct 至50.5%,土储质量提升利于公司盈利企稳。 销售稳健增长,巩固区域深耕护城河:2020 年公司实现全口径销售金额约2232 亿元,同比增长20%;重庆、江苏、浙江单省(市)销售规模超200 亿元,四川、河南、山东单省销售规模超100 亿元,区域深耕效果显著。2021 年公司全口径销售目标为2500 亿元,同比增长12%。2021 年一季度,公司已实现销售额约491 亿元,完成全年目标近20%;实现销售面积约475 万平方米。 业绩短期内可兑现性较强,净利率小幅回升:2020 年公司实现营业收入877 亿元,同比增长29.4%;实现归母净利润70.3 亿元,同比增长23.9%。我们认为公司未来短期内业绩可兑现性较高,原因包括:1)公司2020 年合同负债1346 亿元,覆盖2020 年营业收入1.5 倍;2)2020 年受疫情影响的延期竣工项目将迎来集中结算期。2021 年公司计划竣工面积达2600 万平方米,同比增加30%; 3)2019 年后公司拿地能级的回升或带来结算均价提高。此外,销售费率改善及投资净收益增加拉动2020 年公司净利率提升1.7pct 至11.1%。 财务指标更趋健康,三道红线降至绿档:2020 年公司总有息负债976.5 亿元, 同比下降1.1%;一年内到期有息负债约325 亿元,占比33%,负债规模及结构持续优化。同期公司现金短债比小幅提升至1.3X;净负债率75.1%,同比下降45pct;剔预后资产负债率69.9%,同比下降5pct,达“三道红线”绿档要求。 盈利预测、估值与评级:基于公司当前结算基础及未来销售展望,并参考业绩指引与股权激励指引,我们预测公司2021-2023 年EPS 分别为1.39、1.56、1.72 元。现价对应2021-2023 年预测PE 分别为4.1、3.6、3.3 倍;预测股息率分别为8.8%、9.9%、10.9%。公司全国化布局稳步推进,拿地质量提升,业绩稳健增长,区域深耕优势明显,品牌溢价较强,积极挖掘代建和城市更新等新的利润增长点,为“三道红线”绿档企业,财务指标改善明显。根据DDM 估值模型, 公司目标价7.13 元,对应21 年预测PE5.1 倍,首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示:推盘销售不及预期;财务改善不及预期;业绩承诺兑现不及预期。
金地集团 房地产业 2021-04-19 11.13 -- -- 12.39 4.03%
11.57 3.95%
详细
事件:2021 年4 月7 日,公司发布2020 年度业绩报告。 1)报告期内,公司营业收入 839.82 亿元,同比上升32.4%,归母净利润103.98 亿元,同比增长3.2%;每10 股派发现金股利7 元(含税),合计拟派发现金红利31.6 亿元(含税),占2020 年归母净利润比例约30.4%。 2)截止2020 年末,公司资产负债率76.59%(剔除预收后的资产负债率为68.51%),净负债率62.53%,在手现金541.97 亿元,剔除受限资金后的现金短债比为1.21 倍。 点评:销售表现较好,结算毛利较高,土地储备优质,信用优势明显 1)销售表现较好,实现量价齐升。2020 年,实现签约面积1194.8 万平,同比增长10.73%;签约金额2426.8 亿元,同比增长15.23%;销售均价约为20311 元/平,同比增长4.06%。 2)竣工结算积极,结算毛利较高。2020 年,项目结算面积 463.91 万平,同比上升21.8%;结算收入 751.78 亿元,同比上升31.0%;结算单价约为16205 元/平,同比上升约11%;结算毛利率约为33.6%,保持行业较高水平。 3)土地储备区位优质,深耕一二线。2020 年,公司坚持合理布局,深耕一线及核心二线城市,新增约1657 万平土地储备(其中一二线城市占比约66%),总投资额约1350 亿元。截止2020 年末,公司已进入全国70 个城市,总土地储备约6036 万平(其中一二线城市占比约为71.2%)。 4)“三道红线”绿档,信用优势明显。公司主体信用评级及各项融资产品评级均为AAA 级,截止2020 年末,债务融资加权平均成本为 4.74%,剔除预收款后资产负债率为 68.5%,净负债率为 62.5%,剔除受限资金后的现金短债比为1.2 倍,均满足“三道红线”要求。 盈利预测、估值与评级:鉴于近期行业政策调控力度较大,银行实施房地产贷款集中度管理,或对后续销售和施工节奏造成一定影响,我们下调公司2021-2022 年预测归母净利润为114.64 亿(下调9.25%)、127.89 亿(下调8.79%),新增2023 年预测归母净利润为142.45 亿。公司财务稳健,信用优势明显,连续多年稳定分红,当前股价对应2021-2023 年预测PE 估值分别为5/4/4 倍,按当前派息比率对应股息率分别为6.4%、7.2%、8.0%。公司估值具备较强吸引力, 股息率水平较高,具备长周期配置价值,维持“买入”评级。 风险提示:销售进度受限于银行贷款集中度管理或不及预期;项目施工和结算进度或不及预期。
万科A 房地产业 2021-04-02 30.00 -- -- 30.08 0.27%
30.08 0.27%
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事件:3月30日公司发布2020年度业绩公告,经营表现符合预期 1)报告期内,公司实现营业收入4191.1亿元(我们预测为4137.7亿元),同比增长13.9%;归属上市公司股东的净利润415.2亿元(我们预测为420.3亿元),同比增长6.8%。 2)截至2020年末,公司剔除预收款后的资产负债率为71.7%,较上年同期下降4.8个pct.;净负债率为18.9%,较上年同期下降15.8个pct.;现金短债比2.27,较上年同期提升0.54;在手货币资金1952.3亿元,同比增长17.5%。 点评:公司多元化经营板块表现出色,地产开发基本盘维持稳健1)公司多元化经营表现出色,聚焦提升综合开发和服务的协同能力。物业服务板块:2020年万物云实现营业收入182.04亿元,同比增长27.36%;年末累计在管面积5.6亿平方米(截止2020年中期合约面积突破6.8亿平);“万物梁行”入驻149个城市,累计服务项目超1700个,全年新增拓展项目超200个。长租公寓板块:长租公寓品牌“泊寓”已成为国内规模最大、出租率最高的集中式长租公寓服务商,截至2020年底,已开业14.24万间,全年营业收入25.4亿元,同比增长72.33%,整体出租率超过95%。物流仓储板块:万纬物流已成为规模较大的冷链物流综合服务商,2020年实现营业收入18.7亿元,同比增长37%,其中高标库和冷库收入同比分别增长29%和60%,入驻44个城市,管理148个项目,可租赁建筑面积达1148万平方米。 2)公司地产开发基本盘经营维持稳健。销售表现来看,2020年,公司在23个城市的销售金额位列当地第一,在14个城市位列第二;全年实现销售面积4,667.5万平方米,同比增长12.5%;实现销售金额7,041.5亿元,同比增长11.6%,占全国商品房市场份额约4.03%。拿地表现来看,2020年,公司获取新项目168个,权益规划建筑面积2058.8万,按照权益投资金额计算,新获取项目86.6%位于重点城市群。 盈利预测、估值与评级:鉴于近期房地产行业政策调控力度较大,银行实施贷款集中度管理,或对后续销售造成一定影响,我们小幅下调公司2021-2022年预测归母净利润为467.37亿(下调2.66%)、524.90亿(下调0.31%),新增2023年预测归母净利润为575.86亿;公司多元化经营表现出色,地产开发基本盘维持稳健,当前A股股价对应2021-2023年预测PE估值分别为7/7/6倍,H股股价对应2021-2023年预测PE估值分别为6/6/5倍,估值具备较强吸引力,维持“买入”评级。 风险提示:销售进度受限于银行贷款集中度管理或不及预期;项目施工和结算进度或不及预期;多元化经营业务或由于竞争激烈而不及预期。
招商积余 房地产业 2021-03-29 17.18 -- -- 22.38 29.44%
22.24 29.45%
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事件:2021年3月23日,公司发布2020年度经营业绩。 报告期内,公司实现营业收入863,515万元,较上年同期增长42.07%,主要来自物业管理业务的收入增加;利润总额62,593万元,较上年同期增长53.30%;归属于上市公司股东的净利润43,514万元,较上年同期增长52.03%;资产负债率49.09%,较上年同期减少2.42个百分点。 点评:市场拓展稳步推进,基础物管毛利率提升,专业服务营收增速明显11)市场拓展稳步推进:2020年,公司积极推进“大物业”战略布局,服务业态多元,覆盖住宅物业,以及办公、商业、园区、政府、学校、公共、城市空间等非住宅物业。报告期内,公司物业管理净增加管理面积3824万平方米,新签年度合同额24.55亿元;截至2020年末,公司在管物业项目1438个(2019年为1198个),覆盖全国逾100个城市,管理面积达到1.91亿平方米(2019年为1.53亿平方米)。 22)基础物管板块毛利率稳步提升:2020年,公司基础物业管理板块实现营业收入646,347万元,较上年同期增长40.52%;其中非住宅物业管理板块的毛利率提升至11.88%(2019年为9.26%),住宅物业管理板块的毛利率提升至6.71%(2019年为4.94%),我们认为公司在内部整合基本落定之后,通过标准化建设、平台化运营提升服务品质和运营效率,毛利率提升幅度明显。 33)专业服务板块营收增速提升明显:2020年,公司依靠多年积累的专业能力和强大的客户粘性,进一步推动专业服务板块业务发展。全年专业化服务实现营业收入157,164万元,较上年同期增长185.80%,增幅明显。其中:排名前三的业务分别为:案场协销及房产经纪收入为71,022万元,占专业化服务收入的45.19%;设施管理服务收入为32,940万元,占专业化服务收入的20.96%;建筑科技服务收入为28,320万元,占专业化服务收入的18.02%。 盈利预测、估值与评级:新冠疫情对零售商业和居民消费有较为深远的影响,公司资产管理板块的恢复弹性需进一步考量;我们下调公司2021-2022归母净利润为5.48亿(下调36.13%)、7.35亿(下调36.58%),新增预测2023年归母净利润为9.70亿;公司内部整合基本落定,营收稳健提升;通过提升经营管理能力,基础物管毛利率水平有明显提升,且我们认为该指标后续仍有继续提升的空间;当前股价对应2021-2023年盈利预测的PE估值为33、25、19倍;公司近期股价回调明显,估值具备较强吸引力,维持“买入”评级。 风险提示:新冠疫情反复对公司资管板块的营业冲击存在较大不确定性
保利地产 房地产业 2021-02-22 14.27 -- -- 16.64 16.61%
16.64 16.61%
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2020全年销售金额超5000亿,2021年开年销售实现开门红 2020年1-12月,公司累计实现销售面积约3409.2万平方米,同比增加9.2%;累计实现销售额5028.5亿元,同比增长8.9%;全年销售均价约14750元/平方米,同比基本持平。2021年1月,公司实现销售面积约210.5万平方米,低基数下(2020年初新冠疫情影响)同比增长约33.6%;实现销售金额约430.7亿元,低基数下同比增长约82.6%;销售均价约20467元/平方米,同比增长36.7%。 拿地策略逐渐积极,拿地均价提升明显,持续聚焦高能级城市 2020年1-12月,公司新增土地储备容积率建筑面积约为3185.7万平方米,同比增长约19.1%;拿地面积/销售面积比值约为93%(对比2019年约为86%),其中下半年拿地面积/销售面积比值约为115%,拿地策略逐渐积极;总地价为2353.5亿元,同比增长约51.4%;平均楼面地价约为7388元/平方米,同比增长约27.1%,主要原因系公司拿地结构持续向高能级城市聚焦。 财务稳健优势明显,三项红线指标均处于健康区间 截止2020Q3,公司总有息负债规模较年初增长12%,净负债率约71%(计入永续债后约86%),现金短债比约1.9,剔除预收账款后的资产负债率67%。公司三项指标均符合融资新政要求,长期稳健的财务表现不仅提供了低成本融资优势,也使得公司在土地市场的拿地表现可以更加积极和灵活,利于在土地市场较为低迷的时期获取性价比较高的地块。 合同负债稳步增长,业绩平稳增长具备基础 截止2020Q3,公司合同负债(含预收账款)约3797亿元,较年初增长约16%,相对于2020年营收预测(约2453亿元)约1.6倍;2020年公司计划竣工面积同比增长14%至3400万方,1-9月竣工面积同比增长约28%,其中Q3单季度同比增长约78%,为公司业绩后续平稳增长奠定良好基础。 盈利预测、估值与评级:鉴于2020年新冠疫情反复,影响竣工结算节奏,我们下调公司2020-2022年盈利预测为2.42元、2.78元、3.11元(原为2.64元、3.05元、3.43元),当前股价对应2020-2022年预测PE估值分别为5.9、5.2、4.6倍;公司财务指标稳健,信用优势明显,土地获取逐步积极,销售情况稳健向好,当前估值具备较强吸引力。综合考虑维持“买入”评级。 风险提示:存在疫情反复导致竣工交付进度不及预期的可能性;存在主要核心城市房地产销售受限于银行信贷而不及预期的可能性。
金融街 房地产业 2020-10-20 6.71 7.27 27.32% 7.04 4.92%
7.13 6.26%
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事件:公司发布业绩预告:预计2020年前三季度实现归母净利润8.25~9.63亿元,同比-30%~-40%;预计2020年第三季度实现归母净利润6.45~6.94亿元,同比+100%~+115%。 Q3业绩弹性大幅回升,预计全年业绩同比继续修复:受疫情等因素影响,2020H1公司收入同比-38.4%,归母净利润同比-76.1%,毛利率同比-4.94pc至42.5%,净利润率同比-8.03pc至6.61%。随着疫情影响减退,公司加快推盘、竣工节奏,叠加持有经营项目客流量和销售额边际回升,单三季度归母净利润同比大幅回升至+100%~+115%。考虑到:1)截止2020H1公司合同负债较年初增长6%至156亿元;2)Q3销售金额约103亿元(CRIC数据);3)潜在的存量投资性房地产评估增值收益,我们预计公司全年业绩同比将继续修复。 资源储备丰厚,周转提速推动Q3销售继续向好截止2020H1,公司进入五大城市群中心城市和一小时通勤卫星城/区域16个,项目总可结算面积1723万方,权益面积1377万方,初步估算货值约4000亿元,相对于2019年销售金额超过13倍,储备丰厚。 2020H1,公司累计实现开复工面积846万方,同比增长58%,其中新开工面积234万方,同比增长157%。2020H1,公司销售金额157亿元,同比下降12%,其中Q2销售金额132亿元,同比增长25%。根据CRIC数据,1-9月公司销售额达到260亿元,隐含Q3单季度销售103亿元,同比增长43%。 负债指标相对偏弱,但财务安全边际及信用优势仍十分明显截止2020H1,公司有息负债约884亿元,净负债率约202%,现金短债比约0.55,剔除合同负债后的资产负债率约74%。虽然负债指标相对偏弱,但基于国资背景以及核心持有资产,公司财务安全边际和信用优势仍十分明显。2020年发行了3笔合计50亿元公司债,利率区间3.5%-3.6%;发行了一笔80亿元CMBS(优先级76亿元),利率仅为2.8%。 估值与评级基于公司最新的推盘及交付节奏,我们小幅下调2020-2021年预测EPS至1.17、1.27元(原为1.27、1.36元),引入2022年预测EPS为1.35元。当前股价对应2020-2022年预测PE分别为5.7、5.3、5.0倍。公司土储充足,融资优势明显,为中长期增长奠定良好基础。综合考虑给予2021年6倍预测PE估值,目标价7.60元,维持“增持”评级。
金地集团 房地产业 2020-09-09 14.86 15.82 37.93% 15.89 6.93%
16.05 8.01%
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销售继续向好,拿地转向谨慎,土储充足周转积极5月以来,公司单月销售额维持在200亿以上,5-8月合计销售额992亿元,同比增长49%。1-8月公司累计销售额约1442亿元,CRIC排行榜中位居TOP13,同比增长23%,增速在前二十强中位居前列。 2020H1,公司拿地较为积极,新增52个项目,总土储649万方,同比微降4%,拿地面积/销售面积约134%,面积口径权益比例约52%。进入下半年,公司拿地策略转向谨慎,7-8月新增11个项目,总土储约127万方,拿地面积/销售面积比例约60%。 截止2020H1,公司总土地储备5866万方,权益比例51%,估算可以满足未来3-4年左右的销售需求。2020H1公司新开工面积同比增长13%,并且上调全年计划值39%至1280万方,反映了更为积极的周转策略。 可结算基础扎实,疫情拖累竣工,毛利率维持高位 2020H1公司营收同比下降11.6%,归母净利润同比下降17.9%。收入端下滑主要系上半年竣工面积同比下降37%,拖累结算面积同比下降29%。得益于涨价红利继续兑现(2020H1结算均价同比+18%),2020H1公司地产结算毛利率同比微降0.77pc至39.6%,继续保持相对高位。 截止2020H1,公司合同负债约1088亿元,相当于我们预测2020年房地产结算收入的1.6倍。 财务长期稳健,融资成本进一步优化 2020H1,公司经营+投资活动净流出60亿元,筹资净流入109亿元。截止2020H1,总有息负债较年初净增137亿元至1085亿元,平均融资成本进一步下降至4.86%,剔除预收账款后的资产负债率约70%,净负债率约74%,现金短债比约1.1倍。 估值与评级: 基于最新交付节奏,我们小幅下调公司2020-2022年预测EPS至2.48、2.80、3.31元(原为2.61、2.96、3.31元),现价对应2020-2022年预测PE约6.0、5.3、4.8倍,预测股息率分别为5.0%、5.7%、6.3%。公司土储充足周转积极,销售增速持续向好,财务稳健信用优势明显。综合考虑维持目标价16.93元,相对于2021年约6倍PE,维持“买入”评级。 风险提示:项目竣工交付进度不及预期;重点布局城市推盘销售不及预期。
招商蛇口 房地产业 2020-09-07 16.35 -- -- 16.67 1.96%
16.67 1.96%
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销售持续发力,拿地量质齐增1-7月公司销售金额1336亿元,同比增长11%;其中销售面积同比下降6%,销售均价同比提升17%。根据CRIC排行,公司销售额规模跻身行业前十(2019年TOP12)。CRIC数据显示,公司8月单月销售额达到268亿元,同比增长48%。 1-7月公司新增土储约780万方,总地价约722亿元;拿地面积/销售面积约130%,拿地金额/销售金额约54%,整体保持了较强的投资力度;按金额计权益比例约64%,较2019年全年水平提升10pc。 限价政策影响显现,盈利水平短期承压2020H1公司营收同比增长46%,归母净利润同比下降81%。业绩同比下降主要系:1)限价政策影响显现,叠加结转结构因素,社区业务扣税后毛利率同比下降4.32pc至18.77%;2)疫情期间免租以及物管收入占比提升,导致园区业务扣税后毛利率同比下降18.24pc至18.28%;3)投资收益同比下降88%(2019H1高基数)。 坐拥深圳核心片区稀缺资源,长期得享大湾区发展红利截止2020H1,公司总未竣工计容建面超过5150万方,可满足未来4-5年的开发需求。公司于深圳前海土地整备范围内拥有456万方项目储备,已进入合作开发阶段。目前片区内已完工项目售价9.7-10.8万元/平方米,潜在货值及利润空间可观。公司筹划以发行股份、可转换公司债及支付现金方式购买南油集团24%股权,并募集配套资金引入平安系作为战略投资者。8月31日,证监会已对此交易的行政许可申请予以受理。 估值与评级考虑到短期结算毛利率下滑以及疫情影响,下调2020-2022年预测EPS至2.03、2.28、2.50元(原为2.20、2.56、2.94元)。现价对应2020-2022年预测PE分别为8.1/7.2/6.6倍,对应预测股息率分别为5.2%/5.8%/6.3%。 公司当前经营层面保持了较强的增长动能,长期战略资源优势明显,综合考虑维持“买入”评级。 风险提示:公司项目交付进度不及预期;重点布局城市推盘销售不及预期;新增项目盈利水平低于预期。
万科A 房地产业 2020-09-04 27.60 31.99 56.81% 29.56 7.10%
32.73 18.59%
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销售增速逐月恢复,关注补货力度边际变化5月开始,公司销售额单月同比转正。7、8月传统淡季,单月销售额仍维持在590亿元左右,单月同比分别达到22%、33%。1-8月公司累计销售4382亿元,同比增长5.6%。并且,价格端保持了总体平稳,1-8月销售均价同比微降2.6%。 2020H1公司保持了谨慎的投资策略,新增土储980万方,同比下降29%,对比同期销售面积2077万方;权益地价321亿元,同比下降51%。7月公司拿地力度大幅提升,单月新增土储495万方、权益地价212亿元;8月拿地力度有所回落,但仍好于上半年平均水平,单月新增土储223万方、权益地价121亿元。 上半年存在部分结算结构因素,全年业绩稳健增长具备支撑2020H1公司营收同比增长5.05%,归母净利润同比增长5.62%。上半年表内扣税毛利率同比-3.92pc 至24.14%,表内结算均价同比下降22%,而表外项目贡献收益同比增长89%,反映了部分结转结构因素。 截止2020H1,公司表内已售未结金额较年初增长14%至6953亿元,相当于我们预测2020年房地产结算收入的1.7倍。同时考虑到公司2020年计划竣工面积同比增长10%,我们认为公司全年业绩稳健增长具备支撑。 财务长期稳健,现金储备充裕,期待杠杆与储备的再平衡2020H1公司经营+投资活动现金净流入238亿元(2019年全年净流入171亿元),但筹资活动并未如2019年一样大幅流出偿还债务,截止2020H1总有息负债较年初净增151亿元,现金较年初净增281亿元。一方面可能是出于积极把握融资窗口,储备低成本资金;另一方面也可能存在等待下半年更合理拿地窗口的考量。 截止2020H1,公司剔除预收账款后的资产负债率约76%,主要系应付工程款及往来款较高,反映较强的占款能力;净负债率约27%,较年初进一步下降7pc,杠杆水平维持行业低位;货币资金/短期借款约2倍,短期偿债能力较强。 公司现金储备充裕,杠杆率明显低于行业平均水平,财务安全边际较高。 但从项目储备角度来看,目前拿地与销售的动态缺口走扩,截止2020H1,估算未售土储约9000万方,仅相当于2019年销售面积的2.2倍,房地产开发规模增长受到一定限制。 我们认为,虽然行业整体盈利水平趋势性下行,公司融资成本优势可以确保较高的项目超额收益。目前行业集中度仍有较大提升空间,期待公司在杠杆与储备之间做进一步平衡。物业服务规模领先、战略升级,商业/物流/公寓收入规模成型物业服务:2020H1万科物业营收67亿元,同比增长27%;毛利率14.94%,同比微降0.52pc;“物业城市”加快发展,“三驾马车”战略升级。截止2020H1,万科物业累计签约建面6.8亿方,在管面积约5.2亿方。 租赁住宅:2020H1公司租赁住宅业务营收10.5亿元,新增开业1.89万间。截止2020H1,累计开业12.73万间,规划和在建泊寓5.77万间。在“租购并举”背景下,打造的第一个集体用地租赁住房项目首期开业。 商业开发及运营:2020H 商业营收30.5亿元(含非并表项目),同比增长0.3%;整体出租率90.6%。截止2020H1,公司(含印力集团)累计开业商业项目面积836万方,同比增长11.1%,规划及在建面积543万方。此外,2020年4月发行印象2号CMBS 金额33.7亿元,票面利率3.8%。 物流仓储:2020H1万纬物流(含非并表项目)营收8.3亿元,同比增长37%。截止2020H1,累计开业616万方,其中高标库582万方;规划及在建面积459万方,其中高标库423万方。2020年6月,万纬物流首期类REITs 产品在深交所上市。 综合来看,公司物业服务规模继续保持行业领先地位,相对重资产的其他三项业务上半年也贡献了接近50亿元收入。多元业务规模成型,一方面蕴含了较高的长期价值,另一方面也可以提供较强的增信能力。目前商业、物流业务资产证券化提速,价值释放之路渐行渐近。 估值与评级基于最新的项目交付安排,小幅下调2020-2022预测EPS至3.79、4.29、4.72元(原为3.85、4.42、5.03元)。现价对应A 股20年预测PE 约7.3倍,预测股息率4.1%,对应H股20年预测PE约5.6倍,预测股息率约5.3%。 公司地产基本盘保持稳健经营,短期内销售恢复态势良好,可结算基础扎实。新业务已于各自领域确立领先地位,收入规模成型,具备较高长期价值。综合考虑,维持A 股目标价33.83元,对应约9倍2020年预测PE 估值;维持H 股目标价33.55港元,对应约8倍2020年预测PE 估值;维持“买入”评级。
保利地产 房地产业 2020-08-27 16.55 19.35 26.97% 17.38 5.02%
17.38 5.02%
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事件:公司公布2020年中期业绩:实现营收737亿元,同比增长3.6%;实现归母净利润101亿元,同比增长1.7%,与业绩快报一致。 短期毛利率存下行压力,表外项目进入交付期受疫情影响部分项目竣工有所滞后,2020H1竣工面积同比增长4%(全年计划完成率降至36%),导致营收增速放缓至约+4%。2020H1公司扣税后毛利率同比-2.9pc至28.5%,主要系:1)2019H1结算毛利率基数较高;2)2017年新增土储均价同比+21%,这部分高地价项目开始进入交付期;3)2017-2018年公司布局有所下沉,新入账的三四线城市项目盈利水平较低。目前公司合作项目陆续进入交付期,2020H1合联营企业投资收益同比增长155%至18.8亿元,部分对冲了毛利率下行的影响。 销售弹性持续修复,拿地城市能级继续回升1-7月公司销售金额降幅收窄至-2%,其中7月单月同比增长80%。公司新推盘主要集中在下半年,预计后续销售增速将持续回升。 2020H1公司新增土储984万方,同比增长19%;新增总地价820亿元,同比增长54%;按金额权益比例回升至73%。从结构来看,新增土储中核心城市占比继续回升至86%,平均楼面价增长至8328元/平方米。 积极储备低成本资金,财务指标维持稳健2020H1公司销售回款2023亿元,回款率90.1%;共发行40亿元公司债,45亿元永续中票,利率区间3%-3.78%。截止2020H1,公司总债务约3021亿元,平均融资成本下降至4.84%;剔除预收账款后资产负债率约66%,净负债率约72%(计入永续债后88%),现金短债比为1.96倍。 估值与评级基于最新的项目交付安排,我们小幅下调公司2020-2022年预测EPS至2.64、3.05、3.43元(原为2.75、3.20、3.68元),现价对应20年预测PE约6.3倍,预测股息率约5.6%,估值具备吸引力。公司信用优势明显,地产主业稳健增长,两翼业务中长期潜力较强。综合考虑维持目标价20.60元,相对于20年预测PE约7.8倍,维持“买入”评级。 风险提示:公司项目竣工交付进度不及预期;主要布局城市推盘销售不及预期。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名