事件： 公司发布 2023年三季报， 2023年前三季度公司实现收入 463.93亿元，同比增长 133.50%；归母净利润 24.73亿元，同比增长 20.23%；基本每股收益0.79元/股，同比增长 19.7%。 收入表现亮眼： 2023年前三季度，公司实现营业收入 463.93亿元，同比增长133.5%， 收入大幅提高主要由于当期交付楼盘较上年同期增长；归母净利润24.73亿元，同比增长 20.23%。 归母净利润增速低于营业收入增速，主要有如下原因： 1） 2023年前三季度公司毛利率 14.99%，较去年同期下降 1.66pct； 2） 营业税金及附加同比增长 158.35%，主要由于交付楼盘较多并且部分交付楼盘土地增值税率较高； 3）2023年前三季度实现投资净收益 4.28亿元，同比下降 72.98%，主要由于对联合营企业的投资收益减少； 4）2023年前三季度计提资产减值损失 6.25亿元，去年同期尚未计提； 5）2023年前三季度实现少数股东损益 4.64亿元，去年同期为 2.55亿元， 较去年同期增长较多。费用率方面， 2023年前三季度销售费用率、管理费用率分别为 1.32%、 0.96%，分别较去年同期下降 1.13pct、 0.89pct，费用管控效果凸显。 销售逆势增长： 根据克而瑞口径， 2023年 1-9月，公司实现全口径销售收入1221.4亿元，位列第 10，名次较去年同期上升 2位。公司前 9月累计销售金额同比增长 16.25%，百强房企前 9月全口径销售金额同比下降 12.28%； 全口径销售面积上，公司前 9月实现 253.6万方的销售面积，同比增长 24.56%，百强房企前 9月全口径销售面积同比下降 21.04%，销售实现逆势增长。 公司2023年前 9月全口径销售金额占全国同期商品房销售额的 1.37%，已超过公司 2023年销售占全国商品房销售金额 1%的销售目标， 全年完成销售目标值得期待。 拿地持续深耕： 根据公司公告， 公司 2023年第三季度共竞得三个地块，总建面 27.15万方，权益比例 100%，总地价 27.02亿元，对应楼面价 9955元/平米，三个地块均位于浙江省，其中一个地块位于杭州市。 公司投资深耕核心区域。 从 拿地强 度看 ， 2023年 前 9月公司全口 径下 的拿 地金额 /销 售金额 为34.64%，投资保持稳健。 财务稳健： 截至 2023年 9月，公司在手现金 299.17亿元，我们计算得到现金短债比为 3.21；剔除合同负债后的资产负债率为 59.15%，较去年同期下降8.49pct，净负债率为 14.17%，较去年同期下降 8.94pct。 公司财务稳健，保持较低的杠杆水平，三道红线保持“绿档”。 2023年前三季度经营性现金流净额为 278.95亿元，去年同期为 30.25亿元， 较去年同期增长较多，主要由于公司销售回款增加并且购买商品、接受劳务支付的现金减少。 投资建议： 公司财务稳健，杠杆保持低位，三道红线维持绿档；收入大幅增长，费用管控效果显著；销售实现逆势增长，投资稳健持续区域深耕。我们认为随着四季度加大推盘力度，公司全年销售目标可期。我们看好公司的稳健经营的战略，维持公司 2023-2025年归母净利润 44.66亿元、 52.97亿元、 63.74亿元， EPS 为 1.44元/股、 1.70元/股、 2.05元/股的预测，对应 PE 为 5.91X、4.98X、 4.14X，维持“推荐评级”。

稳健经营，销售排名持续稳步上升。根据克而瑞数据，滨江23年实现销售金额1535元，同比微降0.3%，销售增速领先百强房企17.4pct，销售面积334方，同比增长8.4%，依靠杭州稳健的房地产市场，面积增速在主流房企中处于领先地位。23年全口径销售金额排名升至第11名，较22年上升2位，近年来滨江销售排名稳步上升，已连续四年实现杭州销售第一，为当前市场环境下经营最稳健的头部民营房企。 招拍挂与合作并行，投资节奏相对积极。根据中指院数据，23年滨江拿地金额577亿元，金额口径拿地力度38%，仍领先样本房企1-11月拿地力度14pct，新增货值超1030亿元，保持相对积极的投资节奏。 23年并购拿地的金额占比61%，较22年提升39pct，拓展并购拿地方式可保障滨江在土地市场竞争相对激烈的杭州维持稳定市占率，23年滨江杭州拿地金额占比87%，杭州市场占有率25%，维持相对高位。 融资可持续，成本持续下行。23年滨江融资净偿还21亿元，债券发行多领先于到期偿还，整体安全边际较高，综合融资成本4.20%，较22年进一步下行40bp。24年滨江目前债务到期总规模80亿元，到期分布较均匀，据滨江公众号披露，23年全年现金回笼730亿，对24年到期债务的覆盖倍数为9.1倍，债务偿还压力较小，财务持续稳健。 盈利预测与投资建议。滨江保持在杭州投资的相对优势，稳定的销售贡献较充裕的可结算资源，预计Q4滨江将维持一贯的积极结算节奏，预计公司23-24年归母净利44.7、53.5亿元，同比+19.4%、+19.9%，对应5.9x、4.9xPE，根据公司中报及三季报估算NAV436亿元，维持公司合理价值14.02元/股的判断，维持“买入”评级。 风险提示。行业景气度恢复不及预期影响公司全年销售；市场促销因素导致销售毛利率承压；土地市场热度上升导致投资毛利率下行等。

归母净利润增长， 但利润率仍有下行压力。 2023年前三季度， 公司实现营业收入 464亿元， 同比+134%； 归母净利润 25亿元， 同比+20%。 Q3单季度实现营业收入 194亿元， 同比+111%； 归母净利润 11亿元， 同比+8%。 但利润率承压。 2023年前三季度， 公司实现归母净利率 5.3%， 较 2022全年下降 3.7个百分点； 主要因为整体毛利率 15.0%， 较 2022全年下降了 2.5个百分点； 此外归母净利润占比 84%， 较 2022全年下降了 12个百分点。 销售增速高于行业整体， 预收款持续增厚。 2023年前三季度， 公司实现签约销售额 1221亿元， 同比+16%， 位列克而瑞行业销售排名第 10位， 较 2022全年提升了 3位。 受益于销售增长， 截至 2023Q3末， 公司尚未结算的预收房款为 1552亿元， 较年初增长 19%， 预收款的持续增厚， 为未来业绩提供了充分保障。 财务稳健， 资金充裕。 截至 2023Q3末， 公司总资产为 3053亿元， 较上年末增长 11%； 净资产 613亿元， 较上年末增长 16%； 剔除预收账款的资产负债率为 59%； 货币资金为 299亿元， 较上年末增长 23%。 2023年前三季度， 公司经营性现金流净额为 279亿元， 资金状况良好。 投资建议： 公司营收高增， 业绩靓眼。 预计公司 2023-2024年归母净利分别为 39/44亿元， 对应最新股本的 EPS 分别为 1.24/1.43元， 对应最新股价的PE 分别为 6.8/5.9倍， 维持“买入” 评级。 风险提示： 公司开发物业销售、 结算不及预期， 行业基本面下行超预期， 政策支持不及预期。

10 月 27 日，公司发布 2023 年三季报，公司前三季度实现营收 463.9 亿元，同比+133.5%；归母净利润 24.7 亿，同比+20.2%。 利润稳定增长，未来业绩保障2023 年 1-9 月，公司实现营收 463.9 亿，同比+133.5%；归母净利润 24.7 亿，同比+20.2%，公司业绩稳步提升主要系项目结算收入显著增长所致，利润增速低于营收增速主要系：1）公司销售毛利率为 15%，同比-1.66pct；2）投资净收益 4.3 亿元，同比下降 73%；3）分别计提资产减值损失和信用减值损失 6.25 和 1.55 亿元。截至 2023 三季度末，公司的预收账款及合同负债为 1552.5 亿元，同比+18.3%，达 2022 年营业收入的 3.7 倍，公司未来的结算收入有充分的保障。 销售提升，聚焦核心城市2023 年 1-9 月，根据克而瑞销售排名，公司实现销售金额 1221.4 亿元，同比+16.2%，高于行业平均水平，位列克而瑞销售排行榜第 10。土地储备方面，公司目标为继续保持三省一市战略布局，并在优质城市、优质地段、优质产品上发挥优势，总体投资金额控制在 300 亿元，约权益回款的 50%以内。拿地城市除杭州外，重点关注上海、南京、宁波、金华、湖州、广州等。 杠杆率下降，融资成本可控截止 2023 年 9 月底，公司在手货币资金为 299.2 亿元，同比+36.4%，在手资金充足，现金短债比达 3.2 倍，短期偿债无忧，此外，公司剔除预收账款后的资产负债率为 59. 1%，较 2022 年末下降 4.7pct；资产负债率为 79.9%，较 2022 年底下降 0.99pct，公司整体杠杆率持续下降，财务安全度提升。 投资建议：滨江集团深耕核心城市，基本面强劲，销售弹性持续增长，财务安全性高。 我们预计公司 2023-2025 年，实现归母净利润 44.2/54.9/72 亿，同比增长 18%、24%及31%。公司当前股价对应 2023 年业绩 PE 为 5.9 倍。鉴于公司深耕策略在当前环境下，竞争优势凸显，维持“买入”评级。 风险提示：销售不及预期，利润率下滑，房地产行业加速下滑，研报使用信息不及时

前三季度业绩增长符合预期。 2023年前三季度公司实现营业收入 463.9亿元（YoY+133.5%）；归母净利润 24.7亿元（YoY+20.2%） ；扣非归母净利润 24.4亿元（YoY+20.6%）。 2023年三季度实现营业收入 193.6亿元（YoY+111.0%）；实现归母净利润 8.4亿元（YoY+8.4%）；扣非归母净利润 8.3亿元（YoY+11.5%） 。 公司营业收入高增主要因为交付楼盘较上年同期增长，预计四季度结算收入有所下降，全年保持平稳增长。利润增速低于收入增速主要由于： （1）前三季度毛利率 15%，同比下降 1.7pct， 2021年上半年获取的低毛利项目在 2023年下半年开始进入结算周期，压制毛利率； （2）投资净收益 4.3亿元，同比减少 73%； （3）上半年计提资产减值损失和信用减值损失共 7.8亿； （4）有效所得税率同比增长 12.7pct 至 31.2%； （5）少数股东损益同比增长 82%至4.6亿。 拿地聚焦杭州，销售稳定增长。 据克而瑞数据， 2023年前三季度公司实现销售额 1221亿元（YoY+16.2%），增速优于百强房企 28.5pct，完成2022年销售金额 1539亿的 79.3%。考虑到公司 2023年上半年大部分货值位于杭州，杭州销售韧性较强且周转速度较快，基本能够在年内成为新推货源，预计公司全年依然可以维持 1500亿销售规模。 2023年截止9月， 公司公告获取项目 27块（22块在杭州），权益土地款 207亿元，全口径价款 423亿元（其中超 86.2%位于杭州） ， 权益比 45%， 全口径拿地金额/销售金额为 34.6%，整体拿地强度维持。 主动收缩资产负债表，资债指标健康。 截止 2023年 9月底， 公司有息负债规模 387亿元，较 2022年末减少 27.9%。现金短债比 3.2倍，短期偿债能力强； 剔除预收账款的资产负债率 59.1%，较 2022年末下降 4.7pct； 净负债率为 14.3%， 较 2022年末下降 41.3pcts。 投资建议：维持“买入” 评级。 考虑到公司土储布局优质，销售去化情况较好；在杭州等核心城市积极拿地，为未来的供货提供支撑； 且近两年拿地毛利率较显著改善，土储不断优化。 预计 2023/2024/2025年公司营业收入 504/593/667亿元；归母净利润为 43.2/52.8/63.1亿元，同比增速为 15.4%/22.2%/19.6%；对应 EPS 分别为 1.39/1.7/2.03元。 当前股价对应 2023年动态 PE6.1倍，维持“买入” 评级。 风险提示： 政策放松不及预期，毛利率改善不及预期，结算进度不及预期。

事件：公司发布2023年第三季度报告。2023年前三季度公司实现营收463.9亿元，同比增长133.5%；归母净利润24.7亿元，同比增长20.2%。第三季度公司实现营收193.6亿元，同比增长111.0%；归母净利润8.4亿元，同比增长8.4%。业绩符合预期。营收大幅增长，归母净利润增速低于营收增速。受益于交付楼盘同比增长，2023年前三季度公司营收同比高增133.5%；归母净利润增速低于营收增速的原因主要有：1）公司2023年前三季度毛利率同比减少1.6pct至15.0%；2）上半年交付楼盘较多且部分楼盘土增税负率较高，前三季度税金及附加和所得税费用分别同比增长5.2亿元和8.1亿元。但2023年前三季度公司坏账准备同比下降，财务费率同比下降2.2pct至0.9%，一定程度上对冲了上述影响。销售排名进入TOP10，获得杭州房企销售冠军。公司2023年前三季度实现销售额1221.4亿元，同比增长16.2%，位列克而瑞销售排行榜第10名，较2022年同期提升2名，并获得杭州房企销售冠军。公司前三季度权益销售现金回笼611.9亿元。积极投拓维持较高拿地强度，投资策略深耕杭州。 公司2023年前三季度权益拿地金额204亿元，拿地建面为134万方，拿地强度维持在45%的较高水平，公司积极投拓，为后续销售的持续性打下坚实的基础。此外，公司投资策略聚焦杭州，截至2023年9月30日，公司土地储备中杭州占比最高，浙江省外城市占比在20%左右。融资畅通财务稳健，三道红线稳居绿档。公司债务结构健康：截至2023年9月30日，公司有息负债规模392.0亿元，银行贷款占比高达67%。三道红线稳居绿档：净负债率15.1%，剔除预收账款资产负债率59.1%，现金短债比3.2。公司优秀的经营能力和信誉受到市场高度认可，融资畅通财务稳健。盈利预测与投资评级：公司作为深耕杭州的龙头民企，销售稳健土储充沛，融资优势媲美国央企。我们维持其2023/2024/2025年归母净利润预测为45.0/53.6/62.0亿元,对应的EPS为1.45元/1.72元/1.99元，对应PE分别为5.9X/4.9X/4.3X，维持“买入”评级。风险提示：毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期。

2023 年 10 月 26 日公司披露 2023 年三季报。 经追溯调整后，前三季度公司营收 463.93 亿元，同比+113.50%；归母净利润 24.73 亿元，同比+20.23%。其中，单第三季度营收 193.64 亿元，同比+110.98%；归母净利润 8.36 亿元，同比+8.39%。营收持续高增长，归母净利润符合预期： 公司营收维持较高的增速， 主要由于期内结转的并表项目大幅增加，与之对应的是对联合营企业的投资收益同比下滑 76.1%至 3.69 亿元。归母净利润增速低于营收增速，主要由于：①前三季度毛利率 14.99%， 同比下降1.66 个百分点； ②前三季度共计提资产和信用减值损失 7.8 亿元，去年同期为 2.4 亿元。销售表现稳健，有望受益于杭州政策利好： 2023 年 1-9 月公司全口径销售额 1221 亿元，同比+16%， 处于行业第 10 位（较 2022 全年提升 3 位）。 10 月 16 日杭州将限购范围由 9 个城区缩小至上城、拱墅、西湖、滨江； 同日将限购区首套最低首付比例调整为不低于25%，二套最低首付比例调整为不低于 35%。 在政策利好的刺激下，克而瑞高频数据显示 10.16-10.22 期间杭州共成交商品房 1156套，环比+43.1%，同时去化率、 来访量也均有不同程度的上涨。 当前杭州市场边际改善， 四季度项目供应及需求有望持续释放，为公司销售去化提供保障。持续补充杭州土储， 助力未来销售： 继上半年新增项目 22 个后（其中杭州 19 个）， 公司于 9 月末杭州十一批次土拍中摇得拱墅区一宗地块， 进一步补充主城区优质土储。 在政策效果持续释放下，公司凭借在杭州充足的土储及品牌影响力，将助力后续销售增长，巩固杭州市场份额。公司深耕杭州， 杭州放松限购限贷后市场表现有所改善， 销售和利润有保障，预计公司业绩将维持较高增速。我们维持公司盈利预测不变， 2023-25 年归母净利润分别为 47.2 亿元、 61.4 亿元和 73.6亿元，增速分别为 26.3%、29.9%和 19.9%，公司股票现价对应 2023- 25 年 PE 估值分别为 5.6x、 4.3x、 3.6x，维持“买入”评级。 土地市场竞争加剧； 杭州市场大幅下行； 其他房企频繁违约

2023年 8月 29日公司公布 2023年半年度报告。 投资要点 营收同比高增，预收款持续增厚2023H1公司营业收入 270.29亿元，同比+152.84%，归母净利润 16.37亿元，同比+27.33%；基本每股收益 0.53元/股，同比+29.27%；公司销售毛利率及净利率分别为 18.25%和 7.18%，较 2022年分别+0.77pct 和-2.23pct。截至 2023年 6月底，公司尚未结算的预收房款为 1602亿元，较年初增长 23%，预收款持续增厚，为未来业绩提供保障。 区域深耕效果显著，首进行业 TOP10销售方面来看，2023H1公司销售金额 925.8亿元，同比+35%，公司位列克尔瑞榜单第 10位，较 2022年提升 3位，销售市占率由 2022年的 1.16%提升至2023H1的 1.47%。拿地方面来看，2023H1公司新增土地储备项目 22个，其中杭州 19个，南京、金华、宁波各 1个。新增项目计容建面合计 249万平方米，权益土地款 180亿元。截至 2023年 6月底，公司土地储备中杭州占 60%，浙江省内非杭州城市占比 22%，浙江省外占比 18%。我们认为，公司上半年销售通畅，拿地积极，与年初既定的 2023年度目标相比，公司的销售目标有望超额完成（占全国商品房销售额的 1%，确保全国排名前 20名，争取 15名），下半年拿地金额距离目标 300亿元仍有 120亿元的空间，拿地强度有望保持。公司销售表现优异，并积极拿地巩固市场地位，区域深耕效果显著，推动公司在全国的销售额排名进入行业 TOP 10。 财务管控优秀，融资成本再创新低财务方面来看，公司“三道红线”全部保持绿档，公司有息负债规模 425.57亿元，较 2022年底下降 20.5%，其中银行贷款占比 76%，直接融资占比 24%，债务结构清晰。公司年初制定的 2023年度目标为权益有息负债规模控制在 470亿以内，并且直接融资规模控制在 20%左右；融资利率继续下行，争取下降0.2%及以上。截止 2023年 6月末，公司权益有息负债规模为 380亿元，平均融资成本已降至 4.4%，较上年末下降 0.2个百分点，融资成本近 5年持续降低，并创历史新低。我们认为，公司财务管控优秀，债务结构持续优化，长期来看能够保障公司稳健发展，且随着融资利率的下降，利润率有望持续改善。 投资建议我们认为，公司业绩具备增长弹性，市占率有望逐步提升，有望超额完成 2023年度各项经营目标。综合考虑公司的财务安全性、土储布局、销售及投资能力，我们认为公司应当享有估值溢价。我们预计公司 2023-2025年归母净利润分别44、55和 68亿元，2023年 EPS 为 1.43元每股。我们维持此前给予的公司2023年 9.5倍 PE 估值，对应目标价 13.59元。维持“买入”评级。 风险提示：杭州市场波动或城市基本面恶化，政策环境改善不及预期。

事件：公司发布 2023年中报，公司 2023年上半年实现收入 270.29亿元，同比增长 152.84%；归母净利润 16.37亿元，同比增长 27.33%；基本每股收益 0.53元/股，同比增长 29.27%。 销售增长，土储优质： 2023年上半年，公司实现销售额 925.8亿元，同比增长 35%，根据克而瑞行业销售排名第 10位，较 2022年提升 3位。权益销售现金回笼 478.66亿元，资金回笼保持稳健。投资端：2023年上半年公司新增土储项目 22个，其中 19个位于杭州，进一步巩固杭州市场份额。新增土储建面 249万方，新增土储的总地价 396亿元，权益土地价款180亿元，对应权益比例 45.5%；从区域分布看，杭州、浙江省内杭州市外、浙江省外的新增土储计容建面占比为 91.14%、6.55%、2.30%。公司获取土地的方式包括竞拍、联合竞拍、并购等，拿地方式较为多元。土储端： 截至 2023年上半年末，公司总土储中 60%在杭州，22%在浙江省内非杭州的城市如宁波、金华、湖州、嘉兴、温州、台州等经济基础扎实的二三线城市，18%的在浙江省外，土储优质，为公司未来发展提供良好保障。 收入大幅增长，费用管控卓有成效：公司 2023年上半年实现营收 270.29亿元，同比增长 152.84%；归母净利润 16.37亿元，同比增长 27.33%。收入大幅增长，业绩增速低于收入增速，主要原因为：1）公司 2023年上半年房地产销售业务毛利率 17.74%，较去年同期下降 3.17pct；2）公司 2023年上半年营业税金及附加为 7.77亿元，同比上升 283.74%，主要由于期内交付楼盘较多，部分交付楼盘土增税负率较高；3）公司 2023年上半年投资收益为 3.72亿元，同比下降 58.8%，主要由于期内联合营企业投资收益较去年同期减少；4）公司 2023年上半年信用减值损失、资产减值损失分别为 1.61亿元、6.25亿元，主要由于期内其他应收款增加、存货跌价准备增加。费用管控上，2023年上半年公司的销售费用率、管理费用率分别为1.38%、1.08%，分别较 2022年上半年下降 1.35pct、1.19pct，费用管控卓有成效。 债务结构清晰，授信储备充裕：截至 2023年上半年末，公司剔除预收款的资产负债率为 55.71%，净负债率为 21.54%，杠杆水平低；现金短债比2.07倍，现金可有效覆盖短期债务；有息负债中，银行贷款占比 76%，直接融资占比 24%，债务结构清晰。公司综合融资成本不断下降，截至 2023年上半年末，公司平均融资成本为 4.4%，较 2022年末下降 0.2pct，融资成本持续下降，表现市场对于公司经营、信誉的认可。截至 2023年上半年末，公司共获得银行授信总额度 1209.72亿元，已使用 405.1亿元，剩余可用额度占总额度的 66.5%，表现公司充裕的授信储备。 租赁养老业务稳步推进：截至 2023年上半年末，公司实现租金收入 1.63亿元，持有用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积 36.7万方，累计出租面积 31万方，对应的出租率 84.6%，其中 11个项目的平均出租率为 100%。养老业务方面，公司旗下高品康养服务品牌“滨江和家”推出的首个社区嵌入式高品质养护机构已正式开业。 投资建议：公司债务结构清晰、融资成本继续下降；销售增长，土储优质； 收入大幅增长，费用管控卓有成效；投资稳健，坚持区域聚焦；其他业务稳步推进。我们看好公司稳健经营的战略，预计公司 2023-2025年归母净利润为 44.66亿元、52.97亿元、63.74亿元，EPS 为 1.44元/股、1.70元/股、2.05元/股，对应 PE 为 7.68X、6.47X、5.38X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期、房价大幅波动、政策实施不及预期、公司销售结算不及预期、运营业务不及预期等。

事件：公司发布2023年中报，2023H1实现营收 270.3亿元，同比增 152.8%；实现归母净利润 16.4 亿元，同比增长 27.3%。 预售房款支撑未来业绩，持续优化财务。2023H1公司实现营业收入 270.3亿元，同比增 152.8%；实现归母净利润 16.4 亿元，同比增长 27.3%；期末未结算的预收房款为 1602 亿元，较年初增加 23%。公司销售表现良好，预收房款的持续增厚，为未来业绩增长提供充分保障。期末有息负债 425.6 亿元，银行贷款占比 76%，直接融资占比 24%。扣除预收款后的资产负债率为 55.7%，净负债率为 21.5%，短期债务占比 33.6%，现金短债比为 2.1倍。平均融资成本为 4.4%，较上年末下降 0.2BP。截止期末共获银行授信额度 1210 亿元，较上年末增加2.2%，剩余可用 805亿元。期末已获批尚未发行公司债额度 22.5亿元，注册完成尚未发行的短期融资券额度 10.3亿元、中票额度 11.6 亿元。 销售逆势增长，优质土储推动发展。2023H1销售额 925.8亿元，同比增长 35%，克而瑞排名第 10位，较 2022年提升 3位，权益销售现金回笼 478.7亿元。新增土地储备项目 22个，其中杭州 19个，建筑面积合计 249万平，权益土地款180 亿元。期末累计土地储备总建筑面积 1448万平，土储中杭州占 60%，浙江省内非杭州的城市包括宁波、金华、湖州、嘉兴、温州、台州等经济基础扎实的二三线城市占比 22%，浙江省外占比 18%。2023 年销售目标占全国商品房销售额 1%，确保全国排名前 20 名，争取 15 名；土地投资金额控制在 300 亿元，权益回款的 50%以内。 其他业务稳步推进，养老业务取得新进展。租赁业务方面，期末司持有用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积约 36.7万平，实现租金收入 1.63亿元，投资性房地产账面价值 71.7亿元。康养服务品牌“滨江和家”推出的首个社区嵌入式高品质养护机构和家·御虹府长者之家已正式开业。 盈利预测与投资建议。预计公司 23-25 年归母净利润分别为 44.9亿元、53.3亿元、61.5 亿元，3 年复合增速为 18.0%，对应 EPS 分别为 1.44、1.71、1.98元。考虑到公司销售表现稳健，土地储备项目丰富，维持“买入”评级。 风险提示：竣工交付低于预期、拿地和销售回款低于预期、地产调控等风险。

事项：滨江集团发布2023年中报，2023H1营收270.3亿元，同比增长152.8%；归母净利润16.4亿元，同比增长27.3%。 平安观点：业绩高速增长，增速同业领先。公司2023H1收入利润均保持高速增长；前期高地价低毛利项目进入结转期，2023H1毛利率为18.25%，同比下滑2.73pct；除毛利率下滑下，利润增速低于收入增速主要系合联营公司投资收益减少。 财务彰显强信用实力，拿地销售进取：截至2023H1，公司扣除预收款后的资产负债率为55.71%，净负债率为21.54%，现金短债比为2.07倍，三条红线持续保持“绿档”；综合融资成本不断下降，平均融资成本仅为4.4%，较2022年末下降0.2pct，彰显公司强信用、强运营实力。销售方面，公司H1销售额925.8亿元，位列克尔瑞榜单第10位，较2022年末上升3位，居杭州TOP1；截止H1，尚未结算的预收房款1602.2亿元，较年初增长23%，为结算业绩保驾护航。拿地方面，H1新增土储项目22个，其中杭州19个；根据中指院、克而瑞数据，2023H1公开市场拿地销售金额比、面积比分别为21.2%、60.2%，分别位居50强房企第5位、第2位。截止2023H1，公司约有60%土地储备位于杭州，22%土储位于浙江省内经济基础扎实的二三线城市，深耕优势进一步扩大，亦为后续去化提供坚挺保障。 盈利预测：公司扎根优势区域，在楼市低迷期及分化趋势下，后续销售去化具备可靠保障；同时公司秉承稳健经营与精细化管理，财务状况良好，彰显融资优势与逆势扩张实力，属优质民企翘楚。我们认为随着行业持续调整及部分房企的退出，公司凭借稳健经营、品牌及融资优势，有望逐步扩大优势。维持公司2023-2025年EPS预测1.32元、1.43元、1.50元，当前股价对应PE分别8.4倍、7.7倍、7.4倍，维持“推荐”评级.风险提示：1）公司毛利率存在下滑风险：若后续杭州地市楼市热度较高，或存在地价高企而新房严格限价情况，公司拿地及结算毛利率或将承压；2）拿地力度不及预期风险：若后续土拍规则调整或地市波动，公司扩充土储或将受阻，亦对未来销售规模增长产生制约；3）政策改善不及预期：受到房企信用事件波及影响，合作开发项目销售去化预期或受合作方信用资质影响，若后续合作方发生信用风险事件，亦对公司销售去化产生阻碍。

2023 年 4 月 29 日公司公布 2022 年年度报告及2023 年一季度报告。 投资要点 业绩稳定增长，毛利率企稳回升2022 年公司营业收入415.02 亿元，同比+9.28%，归母净利润37.41 亿元，同比+23.58%；基本每股收益1.20 元/股，同比+23.71%；公司销售毛利率及净利率分别为17.48%和9.41%，同比分别-7.35pct 和-3.55pct。2023Q1 公司营业收入100.86 亿元，同比+63.13%，归母净利润5.60 亿元，同比+145.89%；公司销售毛利率及净利率分别为20.73%和9.18%，较2022 年分别+3.25pct 和-0.23pct。我们认为，公司虽然2022 年受到计提减值损失8.58 亿元的影响，业绩在行业下行期仍然保持稳定增长，2023Q1 毛利率企稳回升，凸显公司良好的经营韧性及业绩增长潜力。 深耕杭州大本营，市占率稳步提升销售方面来看，2022 年公司销售金额 1539 亿元，位列克尔瑞榜单第 13 位，较2021 年提升9 位。2023Q1 公司销售金额为407 亿元，同比+63%，位列克尔瑞榜单第 14 位，销售市占率由2022 年的1.15%提升至1.33%。拿地方面来看，2022 年公司新增土地储备项目 41 个，其中杭州 38 个，金华 2 个，宁波 1 个。 新增项目土地面积合计 197 万平方米，新增项目计容建筑面积合计 473 万平方米，权益土地款 374 亿元，新增土储货值权益比例 55%。公司土地储备中杭州占 65%，浙江省内非杭州城市占比 20%，浙江省外占比 15%。杭州市场来看，根据中指研究院数据，2023Q1 杭州成交面积同比+128.4%，短库存去化周期仅4.4 个月，2023 年2 月21 日结束的第一轮土拍，杭州出让13 个地块，8 个地块到达“封顶+摇号”，整体溢价率达9.3%，杭州市良好的供需结构催生土地市场率先复苏。我们认为，杭州市销售市场供需结构健康，土地市场率先复苏，公司持续重仓杭州保持区域深耕优势，依托杭州市场具备较好的销售弹性。 财务指标持续改善，融资成本连续降低财务方面来看，截至2022 年末，公司“三道红线”全部保持绿档，且各项指标较2021 年末均有改善。公司有息负债规模 535.45 亿元，其中银行贷款占比80.37%，直接融资占比 19.63%，债务结构清晰。公司综合融资成本为 4.6%，同比下降 0.3pct，融资成本近5 年持续降低。我们认为，公司财务指标持续改善，融资成本连续下行，反应出公司较强的经营信用和稳健的经营状况。 坚持城市深耕，稳健前行2023 年，公司设定1）销售目标：占全国商品房销售额的 1%，确保全国排名前20 名，争取 15 名；2）土地储备：投资金额控制在 300 亿元，权益回款的 50%以内，城市上除杭州外，重点考虑上海、南京、苏州、宁波、深圳、广州等。 3）融资：权益有息负债规模控制在 470 亿元以内，并且直接融资规模控制在20%以内。融资利率继续下行，确保下降 0.1%，争取下降 0.2%及以上。我们认为，公司给予了明确的销售目标和土地储备目标，反应出了公司坚持城市深耕、以量入为出为导向，稳健的发展策略。 投资建议我们认为，公司持续深耕经济基础扎实、房地产行业基本面较优的杭州市场，业绩具备增长弹性，市占率有望逐步提升。综合考虑公司的财务安全性、土储布局、销售及投资能力，我们认为公司应当享有估值溢价。我们预计公司2023-2025 年归母净利润分别44、55 和68 亿元，2023 年EPS 为1.43 元每股。我们给予公司2023 年9.5 倍PE 估值，对应目标价13.59 元。维持“买入”评级。 风险提示：杭州市场波动或城市基本面恶化，政策环境改善不及预期。

事件：公司发布 2022年年报，全年实现营收415亿元，同比增长9.3%；实现归母净利润37.4 亿元，同比增长23.6%。 营收、归母净利润稳定增长，预售房款支撑未来业绩。2022 年公司实现营业收入415 亿元，同比增长9.3%；实现归母净利润37.4 亿元，同比增加23.6%；2022Q4 实现营收216 亿元，同比增加59.8%，环比增加136%；实现归母净利润16.8 亿元，同比减少1.0%，环比增加118%。2022 年公司营收增速较往年略有放缓，但业绩表现较为稳定。截至2022 年底，公司尚未结算的预收房款为1303 亿元，较年初增长39.3%，公司销售表现良好，预收房款的持续增厚，也为未来业绩增长提供充分保障。 财务状况良好，优质土储推动业务发展。截止2022 年底，公司有息负债规模535 亿元，其中银行贷款占比80.4%，直接融资占比19.6%，债务结构清晰，“三道红线”监测指标持续保持“绿档”。截至2022 年底平均融资成本为4.6%，为近六年最低，充分反映出市场对公司资产价值和信誉度的认可。2022 年公司新增土地储备项目41 个，市场份额持续扩大；新增项目土地面积197 万平方米，新增项目计容建筑面积合计473 万平方米。截至2022 年底，公司土地储备中杭州占65%，浙江省内非杭州等二三线城市占比20%，浙江省外占比15%。优质的土地储备为公司未来可持续发展提供良好保障。 成立养老公司与高品质康养品牌，稳步推进其他业务。租赁业务方面，截止2022年末公司持有用于出租的土地面积约32.7 万平方米，实现租金收入3.31 亿元。 养老业务方面，公司旗下和高品质康养品牌与养老公司正式成立，目前首个社区嵌入式精品养护机构“和家·御虹府长者之家”也已在试运营。随着我国人口老龄化问题日益凸显，老年人居住质量尤为重要，公司成立养老公司与康养品牌，符合社会发展趋势，养老业务发展存在很大成长空间。 盈利预测与投资建议。预计公司23-25 年归母净利润分别为44.9 亿元、53.3 亿元、61.5 亿元，3 年复合增速为18.0%，对应EPS 分别为1.44、1.71、1.98元。考虑到公司销售表现稳健，土地储备项目丰富，给予公司2023 年业绩10倍PE，目标价14.40 元，维持“买入”评级。 风险提示：竣工交付低于预期、拿地和销售回款低于预期、地产调控等风险。

深耕地产板块30年，贯彻以品质及客户优先的理念，通过稳健踏实的经营，形成区域领先的产品力品牌和口碑，在行业下行期实现销售拿地排名逆势上升。 时代的宠儿：与地产新时代契合的优质房企改善需求成为主力，需求向品质型房企倾斜：观察40座一二三线城市，三房四房占比提升，改善需求逐步成为主力，利好熟悉改善产品的品质型房企。 改善型项目打造需要公司整体经营盈利模式的支持，高周转房企主打刚需路线，短期内难以转身：缺少产品与品牌力积累，客户认知度难以短期建立；以资金高周为核心，对项目的经营理解能力不足，难以驾驭改善产品；公司既有资产负债表已在本轮周期受损，资金沉淀在不良项目内，腾挪需时间。 从产品与经营两端识别符合改善需求的房企，滨江一马当先：公司均价大幅领先，品质为行业龙头，负债率处于第一梯队，有充足的扩张空间。 踏实的老兵：稳步发展造就全方位闭环的经营优势拿地规模逆势上行，毛利水平提升：土储高度集中在深耕杭州及浙江省，对获取项目有深刻理解，提升研判准确性确保盈利；2022Q3获取土地规模逆势上行，1-9月位列房企TOP7，较去年提升6名，获取土地权益比例提升，土地市场热度下降后毛利率改善明显，销售盈利提升空间充足；融资成本创新低：2022H1公司平均融资成本由4.9%降至4.7%，为历史最低位；金融机构认可来源于：①安全的债务水平，三道红线持续维持绿档；②良好的债务结构，2022H1银行贷款占比达78.3%，到期债务结构保持稳定，偿债节奏平缓；③强大的经营能力及项目资质，项目多位于高能级城市，可实现快速去化，实现资金回笼。 经营效率领跑行业，持续提升：①产品力获市场认可，2020、2021年蝉联杭州、浙江省房企产品力桂冠；②深耕战略实现紧运营节奏，2018年以来拿地到开盘时间持续缩减，处于市场领先水平，实现快速开盘并回笼资金；③费用管控领跑行业，深耕策略下，团队管理半径有效扩大，人均销售额领跑行业，费率处于行业顶尖水平。 销售排名创新高，依托产品力、稳定的深耕市场、强大的产品口碑，销售业绩已实现同比回正：2022Q3销售排名由2021年同期的35名提升至16名，TOP20房企中唯二1-9月实现权益销售额同比转正的房企；依托产品口碑、杭州及浙江省活跃的商品房需求以及公司在当地强大的市场影响力，公司销售表现逆势上行，开盘去化率领先杭州市场平均水平。 内部优势结合外部机遇，公司迎来最佳发展机遇：①能如滨江集团一般将产品、融资、销售、经营全方位打通，并形成互相促进的正向经营循环的房企少之又少，如滨江般依靠管理及产品立身的房企少之又少；②从销售拿地两端观察，如滨江一般在2022年实现双向逆势上行房企少之又少，短期来看公司行业站位有较大上行空间；③中长期来看，行业格局出清后，除少数头部房企外公司少有对手，竞争烈度下降广阔天地大有可为。 财务分析：业绩增长预期稳定财务指标健康安全营收增速受结算影响，出现负增速和低增速，三季度大幅改善，年内有望持续回升，联营公司投资收益大增，利润规模同比大幅增长：2022Q3营收198.69亿元，同比-18.69%，归母净利润20.56亿元，同比+55.21%；毛利率行至历史低位，归母净利润率逆势上行，盈利能力中期将改善：2022Q3毛利率16.65%，为近期低位，归母净利率10.35%，较2021年同期提升4.9pct，高地价项目结算完成后，公司盈利能力有改善空间；预收款持续增厚，2022Q3预收款共1312亿，同比增44.7%，与前一年营收比值由2021年同期3.17提升至3.45，未来业绩兑现具有充足提升空间。 投资建议：我们预测公司2022-2024年净利润分别为38.4、43.2、56.6亿元，年复合增长率23.2%。给予公司2023年10倍PE估值，对应股价13.9元/股，首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示：商品房市场复苏不及预期，深耕区域市场销售下行，规模扩张导致经营效率下降，盈利预测中假设偏离真实情况的风险。