事件：公司发布2023年第三季度报告。2023年前三季度公司实现营收463.9亿元，同比增长133.5%；归母净利润24.7亿元，同比增长20.2%。第三季度公司实现营收193.6亿元，同比增长111.0%；归母净利润8.4亿元，同比增长8.4%。业绩符合预期。营收大幅增长，归母净利润增速低于营收增速。受益于交付楼盘同比增长，2023年前三季度公司营收同比高增133.5%；归母净利润增速低于营收增速的原因主要有：1）公司2023年前三季度毛利率同比减少1.6pct至15.0%；2）上半年交付楼盘较多且部分楼盘土增税负率较高，前三季度税金及附加和所得税费用分别同比增长5.2亿元和8.1亿元。但2023年前三季度公司坏账准备同比下降，财务费率同比下降2.2pct至0.9%，一定程度上对冲了上述影响。销售排名进入TOP10，获得杭州房企销售冠军。公司2023年前三季度实现销售额1221.4亿元，同比增长16.2%，位列克而瑞销售排行榜第10名，较2022年同期提升2名，并获得杭州房企销售冠军。公司前三季度权益销售现金回笼611.9亿元。积极投拓维持较高拿地强度，投资策略深耕杭州。 公司2023年前三季度权益拿地金额204亿元，拿地建面为134万方，拿地强度维持在45%的较高水平，公司积极投拓，为后续销售的持续性打下坚实的基础。此外，公司投资策略聚焦杭州，截至2023年9月30日，公司土地储备中杭州占比最高，浙江省外城市占比在20%左右。融资畅通财务稳健，三道红线稳居绿档。公司债务结构健康：截至2023年9月30日，公司有息负债规模392.0亿元，银行贷款占比高达67%。三道红线稳居绿档：净负债率15.1%，剔除预收账款资产负债率59.1%，现金短债比3.2。公司优秀的经营能力和信誉受到市场高度认可，融资畅通财务稳健。盈利预测与投资评级：公司作为深耕杭州的龙头民企，销售稳健土储充沛，融资优势媲美国央企。我们维持其2023/2024/2025年归母净利润预测为45.0/53.6/62.0亿元,对应的EPS为1.45元/1.72元/1.99元，对应PE分别为5.9X/4.9X/4.3X，维持“买入”评级。风险提示：毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期。

2023年 8月 29日公司公布 2023年半年度报告。 投资要点 营收同比高增，预收款持续增厚2023H1公司营业收入 270.29亿元，同比+152.84%，归母净利润 16.37亿元，同比+27.33%；基本每股收益 0.53元/股，同比+29.27%；公司销售毛利率及净利率分别为 18.25%和 7.18%，较 2022年分别+0.77pct 和-2.23pct。截至 2023年 6月底，公司尚未结算的预收房款为 1602亿元，较年初增长 23%，预收款持续增厚，为未来业绩提供保障。 区域深耕效果显著，首进行业 TOP10销售方面来看，2023H1公司销售金额 925.8亿元，同比+35%，公司位列克尔瑞榜单第 10位，较 2022年提升 3位，销售市占率由 2022年的 1.16%提升至2023H1的 1.47%。拿地方面来看，2023H1公司新增土地储备项目 22个，其中杭州 19个，南京、金华、宁波各 1个。新增项目计容建面合计 249万平方米，权益土地款 180亿元。截至 2023年 6月底，公司土地储备中杭州占 60%，浙江省内非杭州城市占比 22%，浙江省外占比 18%。我们认为，公司上半年销售通畅，拿地积极，与年初既定的 2023年度目标相比，公司的销售目标有望超额完成（占全国商品房销售额的 1%，确保全国排名前 20名，争取 15名），下半年拿地金额距离目标 300亿元仍有 120亿元的空间，拿地强度有望保持。公司销售表现优异，并积极拿地巩固市场地位，区域深耕效果显著，推动公司在全国的销售额排名进入行业 TOP 10。 财务管控优秀，融资成本再创新低财务方面来看，公司“三道红线”全部保持绿档，公司有息负债规模 425.57亿元，较 2022年底下降 20.5%，其中银行贷款占比 76%，直接融资占比 24%，债务结构清晰。公司年初制定的 2023年度目标为权益有息负债规模控制在 470亿以内，并且直接融资规模控制在 20%左右；融资利率继续下行，争取下降0.2%及以上。截止 2023年 6月末，公司权益有息负债规模为 380亿元，平均融资成本已降至 4.4%，较上年末下降 0.2个百分点，融资成本近 5年持续降低，并创历史新低。我们认为，公司财务管控优秀，债务结构持续优化，长期来看能够保障公司稳健发展，且随着融资利率的下降，利润率有望持续改善。 投资建议我们认为，公司业绩具备增长弹性，市占率有望逐步提升，有望超额完成 2023年度各项经营目标。综合考虑公司的财务安全性、土储布局、销售及投资能力，我们认为公司应当享有估值溢价。我们预计公司 2023-2025年归母净利润分别44、55和 68亿元，2023年 EPS 为 1.43元每股。我们维持此前给予的公司2023年 9.5倍 PE 估值，对应目标价 13.59元。维持“买入”评级。 风险提示：杭州市场波动或城市基本面恶化，政策环境改善不及预期。

事项：滨江集团发布2023年中报，2023H1营收270.3亿元，同比增长152.8%；归母净利润16.4亿元，同比增长27.3%。 平安观点：业绩高速增长，增速同业领先。公司2023H1收入利润均保持高速增长；前期高地价低毛利项目进入结转期，2023H1毛利率为18.25%，同比下滑2.73pct；除毛利率下滑下，利润增速低于收入增速主要系合联营公司投资收益减少。 财务彰显强信用实力，拿地销售进取：截至2023H1，公司扣除预收款后的资产负债率为55.71%，净负债率为21.54%，现金短债比为2.07倍，三条红线持续保持“绿档”；综合融资成本不断下降，平均融资成本仅为4.4%，较2022年末下降0.2pct，彰显公司强信用、强运营实力。销售方面，公司H1销售额925.8亿元，位列克尔瑞榜单第10位，较2022年末上升3位，居杭州TOP1；截止H1，尚未结算的预收房款1602.2亿元，较年初增长23%，为结算业绩保驾护航。拿地方面，H1新增土储项目22个，其中杭州19个；根据中指院、克而瑞数据，2023H1公开市场拿地销售金额比、面积比分别为21.2%、60.2%，分别位居50强房企第5位、第2位。截止2023H1，公司约有60%土地储备位于杭州，22%土储位于浙江省内经济基础扎实的二三线城市，深耕优势进一步扩大，亦为后续去化提供坚挺保障。 盈利预测：公司扎根优势区域，在楼市低迷期及分化趋势下，后续销售去化具备可靠保障；同时公司秉承稳健经营与精细化管理，财务状况良好，彰显融资优势与逆势扩张实力，属优质民企翘楚。我们认为随着行业持续调整及部分房企的退出，公司凭借稳健经营、品牌及融资优势，有望逐步扩大优势。维持公司2023-2025年EPS预测1.32元、1.43元、1.50元，当前股价对应PE分别8.4倍、7.7倍、7.4倍，维持“推荐”评级.风险提示：1）公司毛利率存在下滑风险：若后续杭州地市楼市热度较高，或存在地价高企而新房严格限价情况，公司拿地及结算毛利率或将承压；2）拿地力度不及预期风险：若后续土拍规则调整或地市波动，公司扩充土储或将受阻，亦对未来销售规模增长产生制约；3）政策改善不及预期：受到房企信用事件波及影响，合作开发项目销售去化预期或受合作方信用资质影响，若后续合作方发生信用风险事件，亦对公司销售去化产生阻碍。

事件：公司发布2023年中报，2023H1实现营收 270.3亿元，同比增 152.8%；实现归母净利润 16.4 亿元，同比增长 27.3%。 预售房款支撑未来业绩，持续优化财务。2023H1公司实现营业收入 270.3亿元，同比增 152.8%；实现归母净利润 16.4 亿元，同比增长 27.3%；期末未结算的预收房款为 1602 亿元，较年初增加 23%。公司销售表现良好，预收房款的持续增厚，为未来业绩增长提供充分保障。期末有息负债 425.6 亿元，银行贷款占比 76%，直接融资占比 24%。扣除预收款后的资产负债率为 55.7%，净负债率为 21.5%，短期债务占比 33.6%，现金短债比为 2.1倍。平均融资成本为 4.4%，较上年末下降 0.2BP。截止期末共获银行授信额度 1210 亿元，较上年末增加2.2%，剩余可用 805亿元。期末已获批尚未发行公司债额度 22.5亿元，注册完成尚未发行的短期融资券额度 10.3亿元、中票额度 11.6 亿元。 销售逆势增长，优质土储推动发展。2023H1销售额 925.8亿元，同比增长 35%，克而瑞排名第 10位，较 2022年提升 3位，权益销售现金回笼 478.7亿元。新增土地储备项目 22个，其中杭州 19个，建筑面积合计 249万平，权益土地款180 亿元。期末累计土地储备总建筑面积 1448万平，土储中杭州占 60%，浙江省内非杭州的城市包括宁波、金华、湖州、嘉兴、温州、台州等经济基础扎实的二三线城市占比 22%，浙江省外占比 18%。2023 年销售目标占全国商品房销售额 1%，确保全国排名前 20 名，争取 15 名；土地投资金额控制在 300 亿元，权益回款的 50%以内。 其他业务稳步推进，养老业务取得新进展。租赁业务方面，期末司持有用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积约 36.7万平，实现租金收入 1.63亿元，投资性房地产账面价值 71.7亿元。康养服务品牌“滨江和家”推出的首个社区嵌入式高品质养护机构和家·御虹府长者之家已正式开业。 盈利预测与投资建议。预计公司 23-25 年归母净利润分别为 44.9亿元、53.3亿元、61.5 亿元，3 年复合增速为 18.0%，对应 EPS 分别为 1.44、1.71、1.98元。考虑到公司销售表现稳健，土地储备项目丰富，维持“买入”评级。 风险提示：竣工交付低于预期、拿地和销售回款低于预期、地产调控等风险。

事件：公司发布 2023年中报，公司 2023年上半年实现收入 270.29亿元，同比增长 152.84%；归母净利润 16.37亿元，同比增长 27.33%；基本每股收益 0.53元/股，同比增长 29.27%。 销售增长，土储优质： 2023年上半年，公司实现销售额 925.8亿元，同比增长 35%，根据克而瑞行业销售排名第 10位，较 2022年提升 3位。权益销售现金回笼 478.66亿元，资金回笼保持稳健。投资端：2023年上半年公司新增土储项目 22个，其中 19个位于杭州，进一步巩固杭州市场份额。新增土储建面 249万方，新增土储的总地价 396亿元，权益土地价款180亿元，对应权益比例 45.5%；从区域分布看，杭州、浙江省内杭州市外、浙江省外的新增土储计容建面占比为 91.14%、6.55%、2.30%。公司获取土地的方式包括竞拍、联合竞拍、并购等，拿地方式较为多元。土储端： 截至 2023年上半年末，公司总土储中 60%在杭州，22%在浙江省内非杭州的城市如宁波、金华、湖州、嘉兴、温州、台州等经济基础扎实的二三线城市，18%的在浙江省外，土储优质，为公司未来发展提供良好保障。 收入大幅增长，费用管控卓有成效：公司 2023年上半年实现营收 270.29亿元，同比增长 152.84%；归母净利润 16.37亿元，同比增长 27.33%。收入大幅增长，业绩增速低于收入增速，主要原因为：1）公司 2023年上半年房地产销售业务毛利率 17.74%，较去年同期下降 3.17pct；2）公司 2023年上半年营业税金及附加为 7.77亿元，同比上升 283.74%，主要由于期内交付楼盘较多，部分交付楼盘土增税负率较高；3）公司 2023年上半年投资收益为 3.72亿元，同比下降 58.8%，主要由于期内联合营企业投资收益较去年同期减少；4）公司 2023年上半年信用减值损失、资产减值损失分别为 1.61亿元、6.25亿元，主要由于期内其他应收款增加、存货跌价准备增加。费用管控上，2023年上半年公司的销售费用率、管理费用率分别为1.38%、1.08%，分别较 2022年上半年下降 1.35pct、1.19pct，费用管控卓有成效。 债务结构清晰，授信储备充裕：截至 2023年上半年末，公司剔除预收款的资产负债率为 55.71%，净负债率为 21.54%，杠杆水平低；现金短债比2.07倍，现金可有效覆盖短期债务；有息负债中，银行贷款占比 76%，直接融资占比 24%，债务结构清晰。公司综合融资成本不断下降，截至 2023年上半年末，公司平均融资成本为 4.4%，较 2022年末下降 0.2pct，融资成本持续下降，表现市场对于公司经营、信誉的认可。截至 2023年上半年末，公司共获得银行授信总额度 1209.72亿元，已使用 405.1亿元，剩余可用额度占总额度的 66.5%，表现公司充裕的授信储备。 租赁养老业务稳步推进：截至 2023年上半年末，公司实现租金收入 1.63亿元，持有用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积 36.7万方，累计出租面积 31万方，对应的出租率 84.6%，其中 11个项目的平均出租率为 100%。养老业务方面，公司旗下高品康养服务品牌“滨江和家”推出的首个社区嵌入式高品质养护机构已正式开业。 投资建议：公司债务结构清晰、融资成本继续下降；销售增长，土储优质； 收入大幅增长，费用管控卓有成效；投资稳健，坚持区域聚焦；其他业务稳步推进。我们看好公司稳健经营的战略，预计公司 2023-2025年归母净利润为 44.66亿元、52.97亿元、63.74亿元，EPS 为 1.44元/股、1.70元/股、2.05元/股，对应 PE 为 7.68X、6.47X、5.38X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期、房价大幅波动、政策实施不及预期、公司销售结算不及预期、运营业务不及预期等。

2023 年 4 月 29 日公司公布 2022 年年度报告及2023 年一季度报告。 投资要点 业绩稳定增长，毛利率企稳回升2022 年公司营业收入415.02 亿元，同比+9.28%，归母净利润37.41 亿元，同比+23.58%；基本每股收益1.20 元/股，同比+23.71%；公司销售毛利率及净利率分别为17.48%和9.41%，同比分别-7.35pct 和-3.55pct。2023Q1 公司营业收入100.86 亿元，同比+63.13%，归母净利润5.60 亿元，同比+145.89%；公司销售毛利率及净利率分别为20.73%和9.18%，较2022 年分别+3.25pct 和-0.23pct。我们认为，公司虽然2022 年受到计提减值损失8.58 亿元的影响，业绩在行业下行期仍然保持稳定增长，2023Q1 毛利率企稳回升，凸显公司良好的经营韧性及业绩增长潜力。 深耕杭州大本营，市占率稳步提升销售方面来看，2022 年公司销售金额 1539 亿元，位列克尔瑞榜单第 13 位，较2021 年提升9 位。2023Q1 公司销售金额为407 亿元，同比+63%，位列克尔瑞榜单第 14 位，销售市占率由2022 年的1.15%提升至1.33%。拿地方面来看，2022 年公司新增土地储备项目 41 个，其中杭州 38 个，金华 2 个，宁波 1 个。 新增项目土地面积合计 197 万平方米，新增项目计容建筑面积合计 473 万平方米，权益土地款 374 亿元，新增土储货值权益比例 55%。公司土地储备中杭州占 65%，浙江省内非杭州城市占比 20%，浙江省外占比 15%。杭州市场来看，根据中指研究院数据，2023Q1 杭州成交面积同比+128.4%，短库存去化周期仅4.4 个月，2023 年2 月21 日结束的第一轮土拍，杭州出让13 个地块，8 个地块到达“封顶+摇号”，整体溢价率达9.3%，杭州市良好的供需结构催生土地市场率先复苏。我们认为，杭州市销售市场供需结构健康，土地市场率先复苏，公司持续重仓杭州保持区域深耕优势，依托杭州市场具备较好的销售弹性。 财务指标持续改善，融资成本连续降低财务方面来看，截至2022 年末，公司“三道红线”全部保持绿档，且各项指标较2021 年末均有改善。公司有息负债规模 535.45 亿元，其中银行贷款占比80.37%，直接融资占比 19.63%，债务结构清晰。公司综合融资成本为 4.6%，同比下降 0.3pct，融资成本近5 年持续降低。我们认为，公司财务指标持续改善，融资成本连续下行，反应出公司较强的经营信用和稳健的经营状况。 坚持城市深耕，稳健前行2023 年，公司设定1）销售目标：占全国商品房销售额的 1%，确保全国排名前20 名，争取 15 名；2）土地储备：投资金额控制在 300 亿元，权益回款的 50%以内，城市上除杭州外，重点考虑上海、南京、苏州、宁波、深圳、广州等。 3）融资：权益有息负债规模控制在 470 亿元以内，并且直接融资规模控制在20%以内。融资利率继续下行，确保下降 0.1%，争取下降 0.2%及以上。我们认为，公司给予了明确的销售目标和土地储备目标，反应出了公司坚持城市深耕、以量入为出为导向，稳健的发展策略。 投资建议我们认为，公司持续深耕经济基础扎实、房地产行业基本面较优的杭州市场，业绩具备增长弹性，市占率有望逐步提升。综合考虑公司的财务安全性、土储布局、销售及投资能力，我们认为公司应当享有估值溢价。我们预计公司2023-2025 年归母净利润分别44、55 和68 亿元，2023 年EPS 为1.43 元每股。我们给予公司2023 年9.5 倍PE 估值，对应目标价13.59 元。维持“买入”评级。 风险提示：杭州市场波动或城市基本面恶化，政策环境改善不及预期。

事件：公司发布 2022年年报，全年实现营收415亿元，同比增长9.3%；实现归母净利润37.4 亿元，同比增长23.6%。 营收、归母净利润稳定增长，预售房款支撑未来业绩。2022 年公司实现营业收入415 亿元，同比增长9.3%；实现归母净利润37.4 亿元，同比增加23.6%；2022Q4 实现营收216 亿元，同比增加59.8%，环比增加136%；实现归母净利润16.8 亿元，同比减少1.0%，环比增加118%。2022 年公司营收增速较往年略有放缓，但业绩表现较为稳定。截至2022 年底，公司尚未结算的预收房款为1303 亿元，较年初增长39.3%，公司销售表现良好，预收房款的持续增厚，也为未来业绩增长提供充分保障。 财务状况良好，优质土储推动业务发展。截止2022 年底，公司有息负债规模535 亿元，其中银行贷款占比80.4%，直接融资占比19.6%，债务结构清晰，“三道红线”监测指标持续保持“绿档”。截至2022 年底平均融资成本为4.6%，为近六年最低，充分反映出市场对公司资产价值和信誉度的认可。2022 年公司新增土地储备项目41 个，市场份额持续扩大；新增项目土地面积197 万平方米，新增项目计容建筑面积合计473 万平方米。截至2022 年底，公司土地储备中杭州占65%，浙江省内非杭州等二三线城市占比20%，浙江省外占比15%。优质的土地储备为公司未来可持续发展提供良好保障。 成立养老公司与高品质康养品牌，稳步推进其他业务。租赁业务方面，截止2022年末公司持有用于出租的土地面积约32.7 万平方米，实现租金收入3.31 亿元。 养老业务方面，公司旗下和高品质康养品牌与养老公司正式成立，目前首个社区嵌入式精品养护机构“和家·御虹府长者之家”也已在试运营。随着我国人口老龄化问题日益凸显，老年人居住质量尤为重要，公司成立养老公司与康养品牌，符合社会发展趋势，养老业务发展存在很大成长空间。 盈利预测与投资建议。预计公司23-25 年归母净利润分别为44.9 亿元、53.3 亿元、61.5 亿元，3 年复合增速为18.0%，对应EPS 分别为1.44、1.71、1.98元。考虑到公司销售表现稳健，土地储备项目丰富，给予公司2023 年业绩10倍PE，目标价14.40 元，维持“买入”评级。 风险提示：竣工交付低于预期、拿地和销售回款低于预期、地产调控等风险。

深耕地产板块30年，贯彻以品质及客户优先的理念，通过稳健踏实的经营，形成区域领先的产品力品牌和口碑，在行业下行期实现销售拿地排名逆势上升。 时代的宠儿：与地产新时代契合的优质房企改善需求成为主力，需求向品质型房企倾斜：观察40座一二三线城市，三房四房占比提升，改善需求逐步成为主力，利好熟悉改善产品的品质型房企。 改善型项目打造需要公司整体经营盈利模式的支持，高周转房企主打刚需路线，短期内难以转身：缺少产品与品牌力积累，客户认知度难以短期建立；以资金高周为核心，对项目的经营理解能力不足，难以驾驭改善产品；公司既有资产负债表已在本轮周期受损，资金沉淀在不良项目内，腾挪需时间。 从产品与经营两端识别符合改善需求的房企，滨江一马当先：公司均价大幅领先，品质为行业龙头，负债率处于第一梯队，有充足的扩张空间。 踏实的老兵：稳步发展造就全方位闭环的经营优势拿地规模逆势上行，毛利水平提升：土储高度集中在深耕杭州及浙江省，对获取项目有深刻理解，提升研判准确性确保盈利；2022Q3获取土地规模逆势上行，1-9月位列房企TOP7，较去年提升6名，获取土地权益比例提升，土地市场热度下降后毛利率改善明显，销售盈利提升空间充足；融资成本创新低：2022H1公司平均融资成本由4.9%降至4.7%，为历史最低位；金融机构认可来源于：①安全的债务水平，三道红线持续维持绿档；②良好的债务结构，2022H1银行贷款占比达78.3%，到期债务结构保持稳定，偿债节奏平缓；③强大的经营能力及项目资质，项目多位于高能级城市，可实现快速去化，实现资金回笼。 经营效率领跑行业，持续提升：①产品力获市场认可，2020、2021年蝉联杭州、浙江省房企产品力桂冠；②深耕战略实现紧运营节奏，2018年以来拿地到开盘时间持续缩减，处于市场领先水平，实现快速开盘并回笼资金；③费用管控领跑行业，深耕策略下，团队管理半径有效扩大，人均销售额领跑行业，费率处于行业顶尖水平。 销售排名创新高，依托产品力、稳定的深耕市场、强大的产品口碑，销售业绩已实现同比回正：2022Q3销售排名由2021年同期的35名提升至16名，TOP20房企中唯二1-9月实现权益销售额同比转正的房企；依托产品口碑、杭州及浙江省活跃的商品房需求以及公司在当地强大的市场影响力，公司销售表现逆势上行，开盘去化率领先杭州市场平均水平。 内部优势结合外部机遇，公司迎来最佳发展机遇：①能如滨江集团一般将产品、融资、销售、经营全方位打通，并形成互相促进的正向经营循环的房企少之又少，如滨江般依靠管理及产品立身的房企少之又少；②从销售拿地两端观察，如滨江一般在2022年实现双向逆势上行房企少之又少，短期来看公司行业站位有较大上行空间；③中长期来看，行业格局出清后，除少数头部房企外公司少有对手，竞争烈度下降广阔天地大有可为。 财务分析：业绩增长预期稳定财务指标健康安全营收增速受结算影响，出现负增速和低增速，三季度大幅改善，年内有望持续回升，联营公司投资收益大增，利润规模同比大幅增长：2022Q3营收198.69亿元，同比-18.69%，归母净利润20.56亿元，同比+55.21%；毛利率行至历史低位，归母净利润率逆势上行，盈利能力中期将改善：2022Q3毛利率16.65%，为近期低位，归母净利率10.35%，较2021年同期提升4.9pct，高地价项目结算完成后，公司盈利能力有改善空间；预收款持续增厚，2022Q3预收款共1312亿，同比增44.7%，与前一年营收比值由2021年同期3.17提升至3.45，未来业绩兑现具有充足提升空间。 投资建议：我们预测公司2022-2024年净利润分别为38.4、43.2、56.6亿元，年复合增长率23.2%。给予公司2023年10倍PE估值，对应股价13.9元/股，首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示：商品房市场复苏不及预期，深耕区域市场销售下行，规模扩张导致经营效率下降，盈利预测中假设偏离真实情况的风险。

业绩点评：公司Q3实现营业收入91.8亿元，同比+82%，实现归母净利润7.7亿元，同比+1244%。前三季度实现营业收入198.7亿元，同比-18.7%（前值-44.9%），实现归母净利润12.8亿元，同比+55.2%（前值+1.3%），相比上一个报告期收入利润均有较大幅度改善。本期累计收入下滑主要由于上半年纳入并表范围的项目交付减少导致结算金额的下降，而归母净利润同比上升主要是依靠小股操盘带来的联营企业和合营企业的投资收益大幅上升所致。 销售表现稳健，深耕杭州积极拓储。前三季度公司累计实现销售金额1051亿元，同比下降18%，相对行业其他房企跌幅较小，位列克而瑞销售排名第12位，呈现逆势提升。公司深耕杭州积极拓储，9月于杭州第三轮土拍竞得3宗地块，建设用地面积共计7.5万平方米，土地总价约69.12亿元。克尔瑞数据显示，公司1-9月新增土地建面442万平，新增土地货值1449亿元，位居行业第4位。截至2022年6月公司土储中杭州占62%，浙江省内非杭州的二三线城市占比22%，浙江省外占比16%，土储质量优质。 流动性充足，首期中票成功发行。期末公司货币资金219.3亿元，较年中增加11%，公司扣除预收款后的资产负债率为67.6%，净负债率为60.8%，现金短债比为1.5倍，“三道红线”保持“绿档”。公司流动性充足，融资渠道通畅，于8月成功2022年第一期中期票据，票面利率为4.8%，发行金额9.4亿元。截至2022年中期公司拥有剩余可用银行授信额度616亿元、获批尚未发行公司债额度6亿元以及注册未发行短期融资券额度35亿元，期末综合融资成本降至4.7%，处于行业低位。 盈利预测与投资建议。预计公司2022-2024年归母净利润复合增速为18.1%，考虑到公司销售表现稳健，核心城市拿地强度较大，融资成本较低，给予公司2023年业绩9倍PE，目标价12.42元，维持“买入”评级。 风险提示：竣工交付低于预期、拿地和销售回款低于预期、地产调控风险等。

事件2022年10月26日，滨江集团发布2022年三季报。2022年1-9月实现营业收入198.7亿元，同比-18.7%；归母净利润20.6亿元，同比+55.2%。单季度看，2022年第三季度实现营业收入91.8亿元，同比+81.8%；归母净利润7.7亿元，同比+1243.7%。 点评结转交付稳步推进，归母净利增速超预期。由于部分结转项目不并表，公司前三季度营业收入下滑，三季度通常为交付淡季，在去年低基数影响下单三季度营收同比上涨。而归母净利润超预期增长，主要来自：①未并表的合联营项目带来的投资收益，前三季度贡献15.85亿元，占利润总额的56%，同比增加16.14亿元；②由于并表项目土增税较少，前三季度税金及附加3.27亿元，同比-67.6%。公司四季度将加速项目竣工交付，预计全年能完成年初计划的35个项目交付，保障公司业绩增长。 销售降幅收窄，重仓布局杭州。公司2022年1-9月全口径销售金额1051亿元，同比-18%（远低于百强房企-46%的水平），累计同比降幅逐月收窄；随着上半年获取的杭州优质项目在四季度入市，预计公司有望顺利完成全年销售目标。深耕区域持续拿地，公司9月在杭州第三批次土拍中获取3宗地块；2022年在杭州已累计获取32宗地块（多位于主城区），总土地成本达521亿元，而在其他城市仅于宁波获取1宗土地。 融资渠道畅通，三季度仍能正常公开发债。在2022年下半年民营房企融资更加困难的背景下，公司分别在7、8月各发行一笔公开债券，总额合计19.1亿元，票面利率均在5%以下。 投资建议公司项目交付进度正常，业绩增长有保障。维持盈利预测不变，2022-24年的归母净利润分别为40.1亿元、52.9亿元和64.9亿元，同比增速分别为+32.4%、+31.8%和+22.8%。当期股价对应2022-24年PE分别为7.2x、5.5x和4.5x，维持“买入”评级。 风险提示宽松政策对市场提振不佳；多家房企债务违约；杭州市场大幅下行

事件公司发布 2022年三季度业绩公告：2022年上半年实现营业总收入 199亿元，同比下降 18.7%；归母净利润 21亿元，同比增长 55.2%；基本每股收益 0.66元，同比增长 53.5%。 销售表现领先行业，行业排名持续提升a）销售表现良好，行业排名稳步提升。2022年 1-9月公司实现全口径销售金额 1051亿元，位列克而瑞行业销售排名第 12位，较 2021年同期提升了 9位。b）销售额同比虽降，但表现仍优于行业。1-9月全国住宅销售额同比下降 28.6%，虽然受累于行业销售疲软，公司销售额同比下降 18.4%，但表现仍然优于行业平均水平。 持续增加优质土储，巩固杭州领先地位a）持续补充长三角优质土储，深化城市深耕。2022Q3公司新增土地面积 162万平米，总拿地金额 361亿元，位居长三角企业拿地金额榜首。 新增项目 27个，其中杭州 26个，宁波 1个，占据杭州市拿地金额榜首，持续保持杭州区域龙头地位；b）新增土储货值权益比例有所下降。报告期内公司新增土储货值权益比例 54.7%（去年同期该比例为 80.1%）。 利润大幅增长，预收账款持续上涨a）盈利大幅增长，毛利率仍处低位。报告期内公司实现归母净利润 21亿元（YoY+55.2%），利润大幅增长。但受项目结转结构影响，毛利率同比下降 6.3pct 至 16.6%；b）预收款持续增长，保障业绩稳步提升。 2022Q3公司预收账款 1312亿元，较年初增长 40.2%，为未来业绩提升提供坚实基础。 财务状况持续稳健，维持“绿档”水平a）“三道红线”保持“绿档”行列，资产负债结构稳定、健康。截至 2022年 6月 30日，公司剔除预收账款后资产负债率 65.5%，现金短债比 1.1倍，净负债率 85.8%，符合“绿档”要求。b）现金流情况超预期改善，2022H3公司经营活动产生的现金流量净额达 30亿元，同比上升 504%。 投资建议滨江集团经营稳健，“三道红线”常年维持在“绿档”水平。虽受累于行业下行，公司销售同比下滑，但表现仍由于行业平均水平，行业销售排名持续提升。投资方面，公司深耕杭州积极拓展，进一步夯实其在杭州的龙头地位。我们认为公司有望率先受益于政策宽松带来的修复，增长确定性强。预计公司 2022~2024年 EPS 为 1.18、1.38、1.53元/股，对应当前股价 PE 分别为 8.04、6.83、6.16倍，维持“买入”评级。 风险提示长三角景气度超预期下行，销售回款不达预期，调控政策放松不及预期，融资成本上行，新增项目权益比降低等。

滨江集团发布2022年三季度报告，Q3营收91.78亿元，同比增长81.78%；归母净利润7.72亿元，同比增长1243.67%。Q1-3营收198.68亿元，同比下降18.69%；归母净利润20.56亿元，同比增长55.21%。 平安观点： 归母净利润保持正增长，行业调整期业绩颇具韧性。公司前三季度归母净利润同比增长55.21%，在行业调整期保持正增长，体现较强业绩韧性； 由于上年Q3单季度业绩基数较低，叠加2022Q3结算集中（Q3营收、归母净利润分别占前三季度46.2%、37.5%），Q3单季度业绩同比大幅增长。归母净利润与营收增速差异较大主要是期内非并表项目结算较多，导致联合营企业的投资收益占比及增速过高，Q1-3投资收益合计15.9亿元，较上年同期增长5579.9%。逆市积极补充货值，销售表现远超同行：根据克而瑞榜单，滨江集团前三季度新增土储货值1448.9亿元，位居行业第四位；新增土储建面442.1万方，位居行业第5位。2022年杭州三轮集中土拍，公司累计拿地26宗，总面积100.33万方，耗资478.1亿元，为2022年杭州土拍最大赢家；且竞得地块多以100%权益比例为主，积极补货为后续规模扩张奠定基础。得益于公司扎根优势区域与稳健运营的品牌认可度，1-9月公司全口径销售额已完成全年计划的70%，同比降幅收窄至-18.4%，远优于百强房企-45.8%的同比降幅。 盈利预测：公司扎根优势区域，在楼市分化趋势下后续销售具备保障；同时秉承稳健经营与精细化管理，行业信用风险事件中独善其身，彰显融资优势与逆势扩张实力，属优质民企翘楚。我们维持公司2022-2024年EPS预测1.14元、1.29元、1.42元，当前股价对应PE分别8.2倍、7.2倍、6.6倍，维持“推荐”评级。 风险提示：1）公司毛利率存在下滑风险：若后续杭州地市楼市热度较高，或存在地价高企而新房严格限价情况，公司拿地及结算毛利率或将承 压；2）拿地力度不及预期风险：若后续土拍规则调整或地市波动，公司扩充土储或将受阻，亦对未来销售规模增长产生制约；3）政策改善不及预期：受到房企信用事件波及影响，合作开发项目销售去化预期或受合作方信用资质影响，若后续合作方发生信用风险事件，亦对公司销售去化产生阻碍。

事件滨江集团(002244)发布2022年三季报，主要内容如下：2022年前三季度公司实现营业收入198.68亿元，同比减少18.69%，归母净利润20.56亿元，同比增长55.21%；归母净利润率10.35%，同比上升4.93个百分点，EPS0.66元。其中第三季度单季实现营业收入91.78亿元，同比大幅增长81.78%，归母净利润7.72亿元，同比增长1243.67%；归母净利润率8.41%，同比上升7.27个百分点，EPS0.25元。 l核心观点业绩大幅增长，主要原因包括少数股东损益下降、投资收益上升等。公司前三季度归母净利润同比大幅上升55.21%，在营业收入明显下降的条件下，业绩实现大幅增长。公司报告期内业绩提升的正向因素主要包括：1）少数股东损益从去年同期的9.45亿元下降至2.55亿元；2）投资收益从去年同期的-0.29亿元上升至15.85亿元；3）实际所得税率由去年同期的28.45%下降至18.43%。公司业绩的负面影响因素包括营收下降、毛利率下降等。 销售排名提升至第12名，并表回款明显增加，合同负债充足保障业绩。2022年1-9月实现销售额1051亿元（克而瑞全口径），位列行业销售排名第12位，公司2019年排名仅为31名，近年来持续稳步提升。公司前三季度销售回款良好，并表销售回笼资金585.72亿元，比去年同期提升27.27%。良好的销售回款保障了公司财务安全性，也为公司逆势发展奠定了资金基础。此外，截止报告期末，公司合同负债为1311.98亿元，较年初增长40.21%，预收款持续增厚充分保障未来业绩。 财务稳健，融资成本持续下行。公司“三道红线”监测指标持续保持“绿档”，报告期末现金短债比为1.28倍、净负债率为66.38%、剔除预收款项的资产负债率为67.62%。公司债务结构清晰，公司有息负债500.18亿元，均为银行贷款和直接融资，无信托、美元债等融资。 公司近年来综合融资成本不断下降，2017年6%、2018年5.8%、2019年5.6%、2020年5.2%、2021年4.9%，2022年上半年末公司平均融资成本为4.7%，较上年末下降0.2个百分点。拿地保持较强力度，拿地毛利率企稳回升。近年来，滨江集团保持一定拿地强度，2018年至今拿地强度在60%左右。近年来，公司基本上每年都保持积极拿地，2018年-2021年拿地强度分别为58%、45%、57%、42%。即便是在行业剧烈调整，同行业经营普遍承压的2022年上半年，公司依然保持了68%的拿地强度。而且，随着杭州市竞争格局改善，滨江集团杭州拿地毛利率由2021年的19.42%提升至2022年上半年的33.55%。 l投资建议公司股价走出明显阿尔法，分别由估值和业绩所贡献，业绩增长对公司股价上涨的推动作用可能尚未完全体现，利润率企稳修复亦有望推动估值持续提升，维持“推荐”评级。1）业绩方面，公司受益于：①杭州经济增长、②人口持续流入、③楼市规模扩张、④战略管理稳健积极，近年来销售增长迅猛，业绩结算仍处于高速增长期。2）估值方面，公司经历了估值正常化，未来①竞争格局改善、②高信用资质、③高效率（高人效、高钱效、高费效）等因素推动利润率回升，有望推动估值持续提升。预计2022-2024年公司归母净利润为36.55亿元、42.56亿元、50.28亿元，EPS为1.17元、1.37元、1.62元，对应PE为7.93倍、6.81倍、5.77倍。l风险提示房地产行业政策调整存在不确定性，结算节奏与毛利率存在不确定性。

滨江集团：深耕杭州，稳健腾飞滨江集团成立30 余年来深耕杭州，近年来提出稳健腾飞战略，销售排名持续提升。公司于1992 年成立于杭州，30 余年来以杭州为核心城市进行发展。公司以房地产为核心主业，实施“1+5”的业务战略规划布局，2021 年房地产占营收比例在98%以上。滨江集团股权比例较为集中，实控人掌握公司约57.3%的股权比例。公司产品定位较为高端，是房地产市场品质住宅的标杆企业。公司在“稳健腾飞”战略的指引下，近年来销售规模快速增长、销售排名持续提升。 一年三倍：滨江集团的阿尔法在哪里？近一年，滨江集团股价走出了明显的α。滨江集团近期股价创新高，相当于约一年以前股价的三倍，涨幅达到约237.4%，相对于房地产（长江）的超额收益为223.6%。公司市值的上涨可以归因到两部分，即估值和业绩。我们认为滨江集团近一年市值上涨主要因素是估值正常化所驱动，业绩增长可能尚未真正体现到对市值的推动上。估值方面，我们认为滨江集团近一年来经历了估值正常化，即从低估值回归到正常估值。业绩方面，业绩增长对滨江集团市值的推动作用可能尚未完全体现，原因主要在于滨江集团近几年处于高速成长阶段，销售高增长尚未反映到利润表上。 业绩阿尔法：区域市场坚挺（经济+人口+楼市+战略）杭州市场的蓬勃发展、战略管理的稳健积极是滨江集团业绩增长的重要原因。杭州市场的蓬勃发展体现为三点：①良好的区域经济、②大量的人口流入、③楼市规模扩张。1）区域经济方面，杭州市2021年GDP 位居全国第八位，主要受数字经济、制造业双轮驱动，其中IT从业人员收入高、涨幅大。2）人口流入方面，杭州市近5 年流入总量高达300 万，相当于流入前人口的33%、流入后的25%。3）楼市发展方面，市场规模持续扩大，2021 年杭州商品房销售额达到6589 亿元，相当于5 年、10 年前的1.80 倍（全国1.55 倍）和6.70 倍（全国3.11倍），与上海成为全国唯二突破6000 亿销售额的城市。此外，战略管理的稳健积极，也是公司业绩增长的重要因素。在“稳健腾飞”战略的指引下，公司销售排名持续提升，今年9 月已升至行业第12 名。估值阿尔法：利润率见底改善（格局+信用+效率）受竞争格局改善、高信用资质、效率领先等影响，滨江集团利润率见底回升，有望推动公司估值持续提升。根据PB-ROE 估值框架，股票估值取决于盈利能力。滨江集团盈利能力改善存在以下推动力：1）杭州市竞争格局改善，滨江集团杭州拿地毛利率由2021 年的19.42%提升2022 年上半年的33.55%；2）高信用资质，滨江集团三道红线保持绿档，融资成本持续下降；3）高运营效率，包括高人效、高钱效、高费效三个方面。高人效是指人均销售额位居行业前列，高钱效是指单位有息负债贡献的销售回款较高，高费效是指期限费用率处于同行业较低水平。受上述因素影响，滨江集团利润率有望见底回升，从而推动公司估值持续提升。 投资建议公司股价走出明显阿尔法，分别由估值和业绩所贡献，业绩增长对公司股价上涨的推动作用可能尚未完全体现，利润率企稳修复亦有望推动估值持续提升，维持“推荐”评级。1）业绩方面，公司受益于：①杭州经济增长、②人口持续流入、③楼市规模扩张、④战略管理稳健积极，近年来销售增长迅猛，业绩结算仍处于高速增长期。2）估值方面，公司经历了估值正常化，未来①竞争格局改善、②高信用资质、③高效率（高人效、高钱效、高费效）等因素推动利润率回升，有望推动估值持续提升。预计2022-2024 年公司归母净利润为36.55 亿元、42.56 亿元、50.28 亿元，EPS 为1.17 元、1.37 元、1.62 元，对应PE为9.35 倍、8.03 倍、6.79 倍。 风险提示房地产行业政策调整存在不确定性，结算节奏与毛利率存在不确定性。