减值拖累全年业绩，核心净利率见底回升。 公司披露 23年年报及 24年一季报， 23年滨江实现收入 704亿元，同比+70%，营业利润 51亿元，同比-5%，归母净利润 25亿元，同比-32%。 24Q1营业收入 137亿元，同比+36%，营业利润 12亿元，同比-11%，归母净利润 7亿元，同比+18%。 23年公司结算收入大幅增长，毛利水平维持高位，业绩下滑主要为 43亿元减值、投资收益下降 10亿元及税费计量影响， 还原投资收益及减值后的核心净利率 4.9%，同比+0.2pct， 开始见底回升。 排名持续攀升，销售稳中有进。 23年公司销售金额 1535亿元，同比-0.3%，全国市占率 1.3%，超过年初 1%市占率的销售目标。 据克尔瑞，滨江 23年销售排名第 11，较 22年上升 2名， 24Q1继续升至第 8。 投资聚焦杭州，强把控中合作拓展。 23年公司拿地金额 567亿元，杭州占比 87%。合作拓展拉低 23年公司拿地权益比至 44%，较 22年下行 8pct，合作项目 95%以上由公司操盘，滨江保持对项目的强把控。 资产负债表改善，融资成本下行。 23年滨江有息负债 415亿元， 同比-22%， 净负债率仅 15%， 同比下降 40pct，现金短债比 2.42， 同比+0.75。融资成本压降 0.4pct 至 4.2%，公司经营安全性大幅提升。 盈利预测与投资建议。 滨江于市场下行期维持稳中有进的销售表现，通过销售回款、压降负债实现资产负债表的大幅改善，公司目前可结算资源充足，且非杭州项目减值压力得到一定程度的释放， 预计公司 24-25年归母净利润 35亿元、 45亿元，同比+39%、 +27%，对应 5.9x、4.7xPE。合理价值方面，我们根据 23年财报情况估算 NAV 387亿元，对应公司合理价值为 12.44元/股，维持“买入”评级。 风险提示。 未来基本面表现不及预期；未来融资环境收紧，对于渠道管控更加严格，信贷投放量减少； 供给侧改革出清影响情绪等