事件：公司发布2024年年度报告。2024年公司营收33.9亿元，同比增长8.3%；归母净利润1.1亿元，同比下降29.0%。 营收稳健增长，多因素致利润下滑。2024年公司营业收入同比增长8.3%，其中基础业务/创新业务/城市服务业务营业收入分别为29.8亿元/1.2亿元/2.9亿元。同比分别+9.5%/8.7%/13.2%。公司营业收入同比正增而归母净利润下滑的原因为：1）毛利率下滑1.2pct至11.6%；2）管理费用率提升0.3pct至5.8%；3）公允价值变动损失867.4万元，2023年公允价值变动627.7万元，同比减少1495.2万元。 全国化战略布局完成，区域深耕能力显著增强。2024年公司实现了自2020年启动的全国化拓展的核心战略目标，已完成16个重点城市公司的战略布局，区域市场深耕能力显著增强。公司业务范围覆盖26个省/直辖市，已进驻城市100+个，成为国内首家实现全国化的公建类民营物企。2024年公司重庆区域/重庆以外区域市场分别实现营收11.6亿元/22.2亿元，同比分别+6.4%/9.4%。 积极回馈股东，投资者回报持续提升。自2019年上市以来，公司持续保持高现金分红比例实施权益分派方案，近三年分红比例持续上升。若2024年度利润分配方案获股东大会通过，公司2024年年度累计现金分红总额为6408万元，分红率提升16.3pct至56.3%。公司还计划在2025年度进行中期分红，并已提报年度股东大会审议。 盈利预测与投资评级：公司作为非住物管龙头企业，五大业态稳步发展。 考虑到近年来重庆地区项目毛利率下行影响，我们调整公司2025-2026年的归母净利润预测为1.2/1.3亿元（原预测为2.1/2.3亿元），预计2027年归母净利润为1.4亿元。对应的EPS为0.54/0.59/0.63元，对应的PE为18.0X/16.6X/15.4X，中长期看，公司已完成全国化布局，在非住业态具备领先优势，维持“买入”评级。 风险提示：毛利率修复不及预期；外拓规模不及预期；新拓项目利润率水平不及预期。

事件：公司发布2024年年报。2024年实现营收73.0亿元，同比下降6.6%；归母净利润1.3亿元，同比下降35.4%。 收入逐渐企稳，毛利率及减值拖累业绩。2024年公司营收降幅较2023年大幅收窄，但归母净利润仍有较大幅度的下滑，主要原因为：1）房地产项目存货跌价准备带来的资产减值损失为5.8亿元，较2023年同期大幅增加；2）投资收益为3.1亿元，同比下降36.1%，主要受到联营企业影响；3）产业园区运营业务和产业投资业务的毛利率分别较2023年下降8.3pct、3.2pct。 产业园运营：传统优势产业稳步推进，加快筹建低空经济产业园。公司2024年产业园运营业务实现营收7.5亿元，同比增长27.1%。公司在绿色低碳和医疗器械两大传统优势方向稳健发展，绿色低碳产业园年内招引落地30余个项目；医疗器械产业园招引落地209个产业项目。此外，公司通过东菱振动切入低空经济赛道，配合苏州战略规划成为高新区发展低空经济产业的重要平台。 产业投资：打造“产、融、投”一体化能力，积极布局新兴产业。年内公司落地多项战略及产业投资，出资21.2亿元受让江苏国信2.8亿股股份（占总股本7.4%）；参与景嘉微定增，出资额8800万元；完成长川科技定增项目退出，收益率近20%。一级投资方面，年内参控股基金累计投资31个项目，出资金额共计3.5亿元，投资范围包括医疗器械、绿色低碳、AI应用等。截至2024年底，公司存量投资项目累计出资金额近50亿元。 持续丰富融资渠道，融资成本继续下行。公司2024年发行直融产品20单，发行金额达83亿元，其中发行江苏省首单房地产并购中票3亿元；环保集团1亿元的永续中票为全国首批“两新”债务融资工具。公司2024年综合融资成本为3.16%，较2023年继续下行45个bp。 盈利预测与投资评级：考虑到公司产城开发业务仍受房地产市场下行影响，同时考虑减值计提因素，我们下调其2025/2026年归母净利润至1.5/1.7亿元（前值为2.2/2.4亿元），新增2027年归母净利润为1.8亿元，对应EPS为0.13/0.14/0.16元，对应PE分别为42.3X/38.4X/35.0X。公司产业园区运营及产业投资两大业务稳中有增，发挥“新兴产业投资运营和产城综合开发服务商”作用，成为苏州高新区产业转型升级的重要载体，我们看好公司的长期价值，维持“买入”评级。 风险提示：毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期。

事件：公司发布2024年年度报告。2024年公司实现营收26.9亿元，同比下降26.6%；归母净利润6.4亿元，同比下降53.2%。 园区开发运营业务收入下滑，业绩受多因素影响承压。2024年公司营业收入同比下降26.6%，其中园区开发运营业务/绿色发展业务营业收入分别为18.5亿元/6.9亿元，同比分别-35.0%/+5.9%，园区开发运营业务收入下滑主要由土地出让面积减少所致。公司归母净利润下滑幅度超营业收入下滑幅度的原因为：1）销售费用率/管理费用率同比分别增加0.2pct/2.2pct至0.7%/9.9%；2）财务费用同比增长16.0%至2.1亿元；3）公司产业投资公允价值变动收益同比减少3.3亿元；4）资产减值损失同比增加1.3亿元至2.4亿元。 区中园开发运营业务提质增效，积极抢抓优质资源。截至2024年底，公司累计落地区中园建筑面积约300万平方米，已投入运营建筑面积约200万平方米，综合出租率约89%。公司以中新智地为主要平台，立足苏州，深耕长三角，聚焦苏州工业园区及大市范围，通过新项目获取、定建代建、存量收购和自有项目更新等方式，积极抢抓优质资源。截至2024年底，中新智地累计落地区中园建筑面积约150万平方米。产业招商方面，持续聚焦新能源、新材料、电子信息、高端装备制造等领域，2024年引进景之源、鑫华储、元瓷聚光等企业21家。此外，中新智地持续强化资本运作能力，首批区中园REITs产品获批。 强化两翼，板块联动赋能园区开发运营主业。产业投资方面，2024年公司新增认缴投资元禾原点肆号、绿动新材料等外部市场化基金4支，认缴金额1.6亿元，拉动基金投资总规模41亿元；积极发挥投招联动优势，基金新推荐有效招商项目源86个，新增落地项目29个。光伏业务方面，分布式光伏电站资产规模稳步扩大，2024年中新绿能、中新春兴新增并网220MW，主要分布在长三角区域。 盈利预测与投资评级：考虑到公司园区开发运营业务受市场影响有所波动，我们下调公司2025/2026年的归母净利润预测为6.9/7.3亿元（前值为13.0/13.7亿元），预计2027年归母净利润为7.7亿元。对应的EPS为0.46/0.49/0.51元，对应的PE为15.9X/15.0X/14.3X。公司强化两翼业务协同发展，未来有望进入收获期，带动公司重回增长轨道，维持“买入”评级。 风险提示：苏州及周边地区经济发展停滞风险；土地市场下行风险；宏观经济环境及政策风险。

事件：公司发布2024年年报。2024年公司实现营收890.0亿元，同比下降25.3%；归母净利润7.5亿元，同比增长2.1%。 房地产开发业务结转规模下降拖累营收，物业出租及管理业务稳中有升。2024年公司营业收入同比下降25.3%，其中房地产开发销售/物业出租及管理业务分别实现营收760.4亿元/120.3亿元，同比分别-29.25%/+13.2%。公司营业收入下滑而归母净利润小幅增长的原因为公司资产减值损失同比减少62.3%至20.2亿元。 积极促进销售回款，提升货值变现能力。2024年公司实现销售面积538.8万平方米，同比下降44.4%；实现销售额401.7亿元，同比下降47.1%，位居克而瑞房企销售榜单TOP25梯队；公司积极促进销售回款，2024年全口径销售回款411.3亿元，回款率超100%。 商管业务运营能力持续提升，轻重并举稳中有进。2024年公司商业运营总收入128.1亿元，同比增长13.1%；物业出租及管理毛利率70.2%，同比提升0.3pct;商业零售额（不含车辆销售）905亿元，同比增长19%；公司新开业吾悦广场15座，商业新开业数量全国排名第三。截至2024年底，吾悦商管在全国136个城市已布局200座综合体（在营173座），已开业吾悦广场面积达1600万平方米，位居克而瑞商业地产排行榜TOP3梯队；管理输出项目规模超40个，管理资产规模超行业平均水平30%；吾悦商管出租率达98.0%，展现出公司作为全国性商业地产头部企业穿越周期的能力。 经营性现金流持续净流入，融资成本进一步压降。2024年公司经营性净现金15.1亿元，连续多年实现净流入。2024年公司新增以吾悦广场为抵押物的经营性物业贷及其他融资约205亿元，加权本金平均利率为4.97%，抵押率约50%。截至2024年底，公司融资总额536.5亿元，整体平均融资成本下降28bp至5.92%。 盈利预测与投资评级：公司商业运营能力持续提升，商管业务规模稳步扩张，有望带动公司业绩向好并穿越周期。我们基本维持公司2025/2026年归母净利润至7.7/8.1亿元，新增2027年归母净利润为8.7亿元，对应EPS为0.34/0.36/0.39元，对应PE分别为38.1X/36.3X/33.9X。公司轻重并举，聚焦高能级城市，商业运营稳健，作为优质民企，融资环境有所改善，我们看好公司中长期发展，维持“买入”评级。 风险提示：毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期。

事件： 公司发布 2024年年报。 2024年公司实现营收 1789.5亿元，同比增长 2.3%；归母净利润 40.4亿元，同比下降 36.1%。 结转带动营收小幅增长，毛利下滑计提减值拖累业绩。 2024年受益于结转规模增长，公司营业收入同比提升 2.3%。营业收入小幅增长而归母净利润下滑幅度较大的原因为： 1）房地产开发业务毛利率下滑 1.5pct 至15.6%； 2）信用减值损失及资产减值损失分别同比增长 994.9%、 97.0%至 15.5亿元、 44.8亿元。 销售跻身行业前五， 坚持核心城市深耕策略。 2024年签约销售面积 935.9万平方米，签约销售金额 2193.0亿元，销售排名稳居行业 TOP5梯队，在行业下行周期中展现出较强的韧性。公司坚持核心城市深耕策略，在西安、长沙、合肥、南通、徐州销售金额位居首位，在上海、深圳、苏州、成都、厦门等城市销售排名位居前五。此外， 2024年公司打造多个优质标杆项目， 20余个项目首开去化率领先竞品 25%。 投资聚焦核心城市，一线城市投资占比近六成。 2024年公司获取 26宗地块，总计容建面约 225万平方米，拿地金额约 486亿元，投资强度同比下降 16.5pct 至 22.2%，权益地价约 335亿元，权益比例为 68.9%。公司坚持以销定产、聚焦核心城市的投资策略， 2024年公司在“核心 10城”的投资金额占比达 90%，其中在一线城市的投资占比为 59%，优质的土地资源获取有助于公司未来销售规模的稳健增长。 融资优势明显，积极回购彰显信心。 2024年公司进一步压降融资成本，综合资金成本较年初下降 48bp 至 2.99%，融资成本处于行业低位，融资优势明显，全年新增公开市场融资 154.6亿元，票面利率均为同期同行业最低水平。 2024年 10月公司发布公告拟以集中竞价交易方式在 12个月内回购公司 3.51-7.02亿元股份，用于注销并减少注册资本，回购价格不超过 15.7元/股。截至 2025年 2月 28日，公司已支付 1.4亿元用于回购股份，积极回购彰显公司对于自身经营以及后续发展的信心。 盈利预测与投资评级： 考虑到近年来房地产市场下行，公司毛利率水平或受到影响，同时考虑计提减值因素， 下调其 2025/2026年归母净利润至 41.7/43.5亿元（前值为 115.5/135.3亿元）， 2027年归母净利润为 48.7亿元，对应 EPS 为 0.46/0.48/0.54元，对应 PE 分别为 21.1X/20.2X/18.0X。 公司作为地产龙头央企，销售稳健富有韧性、跻身行业前五， 投资聚焦高能级城市，我们看好公司中长期发展，维持“买入”评级。 风险提示： 毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期。

事件：公司发布2024年年报。2024全年公司实现营收171.7亿元，同比增长9.9%；归母净利润8.4亿元，同比增长14.2%。 营收及业绩稳步提升，物业管理业务收入与毛利率双增，资产管理业务毛利率调整。2024公司营收同比增长9.9%，其中物业管理业务营收164.9亿元，同比增长11.7%；资产管理业务营收6.7亿元，同比下降4.0%。利润率方面：2024年公司物业管理业务毛利率10.5%，同比提升0.4pct，其中基础物业管理毛利率提升1.9pct至10.7%，平台增值服务毛利率提升2.0pct至10.5%；资产管理业务毛利率48.0%，同比下降2.7pct。 综合毛利率11.9%，同比提升0.4pct。费用率方面：2024年销管费率为4.2%，同比下降0.3pct。 物业管理业务稳健发展，持续深耕非住业态。截至2024年末，公司在管项目2296个，同比增长195个；在管面积达3.65亿平方米，同比增长5.8%；实现新签年度合同额40.3亿元，较去年基本持平，其中第三方新签年度合同额36.9亿元，同比增长4.4%。公司持续深耕非住业态，非住业态营收占物业管理业务比例为58.6%，全年新增政府公建、产业园区、金融服务等优质项目超百个，核心客户续约率达96%。住宅业务端，公司市场化住宅拓展取得突破，全年新签年度合同额同比增长47%。公司在物业管理领域展现出强大的市场竞争力以及稳固的客户关系。 资产管理业务运营能力持续提升，商业运营业务规模稳步扩张。截至2024年末，公司在管商业项目70个（含筹备项目），其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目59个，第三方品牌输出项目8个，管理面积393万平方米。2024年公司在管项目集中商业销售额同比提升30%，同店同比提升6%；客流同比提升34%，同店同比提升11%。公司持有物业包括酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多种业态，2024年末总可出租面积为46.9万平方米，总体出租率为95%，公司通过建立多元化营销渠道拓宽获客路径，以及与周边物业差异化经营的模式来构建竞争优势，保障持有物业租赁业务稳健运营。 盈利预测与投资评级：公司作为非住业态龙头物管企业，背靠央企开发商，不断提升市场化拓展能力，内生外拓均有保障。考虑房地产市场下行及物管行业竞争加剧，我们小幅下调2025-2026年公司归母净利润分别为9.4/10.4/亿元（原值为9.9/11.4亿元），预计2027年归母净利润为11.4亿元。对应的EPS为0.89/0.98/1.08元，对应的PE为12.2X/11.1X/10.1X，维持“买入”评级。 风险提示：大股东/关联方交付项目规模不及预期；市场化拓展不及预期；收并购投后管理不及预期。

事件：公司发布2024年年度报告。2024年公司营收599.9亿元，同比下降16.8%；归母净利润9.5亿元，同比下降48.2%。 结转规模拖累营收，业绩受多因素影响承压。2024年受项目交付结转规模影响，公司营业收入同比下降16.8%。归母净利润下滑幅度远超营业收入下滑幅度的原因为：（1）房地产开发销售业务毛利率同比下降3.7pct至14.3%；（2）财务费用同比增加87.0%至5.1亿元；（3）信用减值损失及资产减值损失分别同比增长163.7%、15.4%至1.3亿元、18.4亿元。 连续5年进入千亿阵营，位居行业TOP10梯队。2024年公司实现全口径销售额1054.4亿元，同比下降16.3%；连续5年稳居千亿阵营，位列克而瑞全口径销售金额榜第10位，同比提升4位。分区域看，华东大区销售461.7亿元，销售占比43.8%，为公司销售奠定基石；华南大区销售320.8亿元，销售指标增势明显；珠海大区全年完成销售249.8亿元，销售占比23.7%，稳居珠海龙头地位。 投资策略谨慎，聚焦核心城市，量入为出获取优质土储。2024年公司采取量入为出的投资策略，聚焦一线和强二线城市获取优质土地，通过公开竞拍、股权合作等方式共获取位于上海、广州、成都、西安等核心城市的6宗土储。根据克而瑞数据，2024年公司拿地金额94.7亿元，投资强度9.0%，较2023年下降23.4pct，新增项目货值197.6亿元。 压降融资成本，积极回购提振信心。2021-2024年公司短期有息债务规模占比持续低位，2024年为16.0%，同比下降0.8pct，平均融资成本同比下降26bp至5.2%。公司2024年10月发布公告，计划在未来12月内，以不超过9.83元/股的价格，回购3亿元-6亿元总额的公司股份用于员工持股计划或股权激励，截至2025年1月27日，公司以集中竞价交易方式累计回购公司股份372万股。公司积极回购，提振市场信心。 盈利预测与投资评级：考虑到近年来房地产市场下行，公司销售规模受到影响并进一步影响结转规模，我们调整公司2025-2026年的归母净利润预测为10.3/11.4亿元（原预测为21.1/22.4亿元），预计2027年归母净利润为13.2亿元。对应的EPS为0.37/0.41/0.48元，对应的PE为15.5X/14.0X/12.1X，中长期看，公司具备国资股东优势，立足珠海、面向全国，销售业绩稳步增长，维持“买入”评级。 风险提示：毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期；房价下跌超预期。

事件： 公司发布 2024年业绩预告暨业绩快报。 预计 2024年实现营业收入 3128亿元，同比下降9.8%；实现归母净利润50亿元，同比下降 58.4%。 结转下降拖累营收，计提减值业绩承压。 近年来由于房地产市场持续下行等因素，公司销售规模逐年下滑并进一步影响结转情况， 2024年公司营业收入同比下降主要源于年内交付结转规模下降。 公司归母净利润下滑幅度远超营业收入下滑幅度的主要原因： 1）结转毛利率下降； 2）结合市场情况公司对部分项目计提减值。 销售规模同比下降，销售排名仍位居行业榜首。 受行业下行影响， 公司销售规模收缩， 2024年公司累计销售额 3230亿元， 同比下降 23.5%； 累计销售面积 1797万平方米，同比下降 24.7%；销售均价 17980元/平方米，同比上涨 1.6%。 根据克而瑞销售榜单， 2024年公司全口径销售额稳居行业头把交椅。 投资规模收缩，积极布局核心城市，有望受益于专项债收储并优化土储结构。 2024年公司新获取全口径土地建筑面积 329万平方米，同比下滑69.4%；新获取全口径土地地价 683亿元，同比下滑 58.2%；投资强度为 21.1%，较 2023年下滑 17.5pct。在城市布局上， 公司积极获取北京、上海、 广州、成都、西安等一线及核心二线城市的优质土地， 2024年新增土储中一线/二线城市的土地建筑面积占比分别为 31.6%/42.3%。同时公司积极与各地政府就收储事项保持沟通，后续有望通过调规、土地置换等方式盘活公司土地资源，优化土储结构。 三道红线保持绿档，融资渠道畅通。 截至 2024年 9月末，公司货币资金余额 1274亿元， 占总资产比例 9.3%；有息负债规模 3587亿元， 较年初基本持平。“三道红线”持续保持绿档水平： 剔除预收款的资产负债率 65.5%，较年初下降 2.67pct， 净负债率 67.0%， 现金短债比 1.99。 融资渠道畅通， 2024年 12月公司新发行的一笔 5亿元公开市场债券利率仅 2.2%，在当前的市场环境下， 公司凭借自身的稳健经营及央企背景具备明显的融资成本优势。 盈利预测与投资评级： 政治局会议以来，房地产政策密集出台，我们认为 2025年市场有望筑底企稳，公司作为行业龙头央企， 估值有望逐步修复。 我们调整公司 2024/2025/2026年归母净利润至 50.2/55.2/65.5亿元（原预测为 126.9/137.2/147.8亿元）， EPS 调整为 0.42/0.46/0.55元（原预测为 1.06/1.15/1.23元），对应 PE 分别为 20.7X/18.8X/15.8X。 公司经营稳健，融资渠道畅通， 积极布局高能级城市，我们看好公司中长期发展，维持“买入”评级。 风险提示： 毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期。

事件： 公司发布 2024年 11月份经营简报。 11月份公司销售额 25亿元，同比下降 49.7%；销售面积 33万平方米，同比下降 52.0%。 销售单月同比降幅收窄， 成交均价较上半年明显提升。 1-11月公司累计销售额 370亿元， 同比下降 48.1%； 累计销售面积 501万平方米， 同比下降 44.5%。 11月单月公司销售额和销售面积同比降幅较 10月分别收窄 6.9/2.9pct。 2024H1公司销售均价 7220元/㎡， M7-11销售均价 7723元/㎡，较上半年明显提升，我们认为销售单价的提升或意味着公司对于逐步稳定销售价格的重视。 商业运营管理能力凸显，管理服务收入和租金收入快速增长。 截至 2024年 11月，公司出租物业共 168个，总建筑面积约 1552万平方米，累计含税租金收入 116亿元。近年来，受益于公司稳定的商业运营和管理能力，公司商业部分收入逐步提升， 2024H1公司商业出租率 97.2%，商业物业管理服务收入和租金收入分别同比增长 22.9%/21.9%。公司商业部分收入和毛利占公司整体业绩比重持续提升， 2023年商业物业出租及管理业务的收入和毛利占比分别为 9%/33%，毛利率为 69.9%， 2024H1商业物业出租及管理业务的收入和毛利占比分别提升至 17%/57%，毛利率为 72.2%。 未来两年公司现金流出压力大幅下降，融资成本持续优化。 公司未来两年公开市场信用类融资到期仅余两笔美元债，分别为 2025年到期 6亿美元、 2026年到期 4.04亿美元。 此外，由于公司 2025年起交付压力大幅下降，由此带来的经营性现金流出也会同步下降，公司整体现金流压力将有所缓解。借贷成本方面， 2024H1公司银行借款、优先票据及公司债券等的加权平均利率为 6.02%，较 2023年压降 13bp，在当前融资环境下实属不易。 盈利预测与投资评级： 近期中央工作会议表示要大力提振消费，公司商业运营业务有望受益， 随着公司商业租管收入和毛利占比提升，叠加未来两年公开市场偿债压力减轻，我们认为公司估值有望逐步修复。 我们调整公司 2024-2026年归母净利润至 7.5、 7.7、 8.1亿元（原预测为 8.5、9.3、 10.0亿元）， EPS 调整为 0.33/0.34/0.36元（原预测为 0.38/0.41/0.44元），对应 PE 分别为 37.0X/36.2X/34.4X。 公司轻重并举，聚焦高能级城市，商业运营稳健，作为优质民企，融资环境有所改善，我们看好公司中长期发展，维持“买入”评级。 风险提示： 毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期。

事件： 公司发布 2023年度报告。 2023年公司实现营收 704.4亿元，同比增长 69.7%；归母净利润 25.3亿元，同比下降 32.4%。业绩符合预期。 营收大幅增长，计提减值导致业绩下滑。受交付楼盘同比增长影响， 2023年公司营收同比高增 69.7%；而归母净利润下滑的原因主要有： （1）公司 2023年毛利率同比下降 0.7pct 至 16.8%，但值得注意的是杭州地区的毛利率同比提升 2.6pct 至 18.3%； （2）2023年公司计提信用减值损失和资产减值损失共计 43.1亿元， 2022年仅 8.6亿元，主要是房地产市场下行导致的应收款坏账和计提存货跌价准备； （3）2023年公司投资净收益同比减少 9.9亿元至 12.3亿元。费控方面： 2023年公司销管费率同比下降 1.1pct 至 2.3%，财务费率同比下降 1.7pct 至 0.8%，一定程度上对冲了上述负面影响。截至 2023年末，公司尚未结算的预收房款 1430亿元，较年初增长 9.7%，覆盖 2022年营收 2.0倍，为后续业绩释放奠定基础。 销售稳定、回款良好， 2024年销售目标行业总规模 1%。 公司 2023年实现销售额 1534.7亿元，同比基本持平，位列克而瑞销售排行榜第 11名，较 2022年提升 2名，并连续 6年获得杭州房企销售冠军。公司 2023年权益销售现金回笼 732亿元，创历史新高。展望未来，公司 2024年销售目标为 1000亿元以上，占行业总规模 1%，全国排名前 15。 投拓积极聚焦杭州，土储质优量足。 公司 2023年新增项目 33个（其中杭州 27个，金华、湖州各 2个，南京、宁波各 1个），拿地金额 576.8亿元，权益拿地金额 255.9亿元，权益比 44.4%。公司 2023年金额口径投销比为 37.6%， 2024年公司投资金额将控制在权益销售回款 40%以内，聚焦杭州，深耕浙江，省外重点关注上海。截至 2023年末，公司土地储备中杭州占比 60%，浙江省内其他城市占比 25%，浙江省外城市占比仅 15%，优质土地储备为公司未来发展提供保障。 三道红线稳居绿档，有息负债和融资成本下降。 公司债务结构健康：截至 2023年末，公司有息负债规模 415.2亿元，同比下降 120.3亿元；银行贷款占比高达 79.8%；公司融资成本仅 4.2%，较 2022年末下降 0.4pct，2024年公司争取下降至 4%以内。三道红线稳居绿档：净负债率 15.1%，剔除预收账款资产负债率 56.4%，现金短债比 2.4，货币资金可以有效覆盖短期债务。 盈利预测与投资评级： 公司作为深耕杭州的龙头民企， 尽管 2023年资产减值影响业绩表现，但公司销售投资财务状况在行业中均处于领先位置，后续业绩有望持续修复。根据公司最新年报情况，我们下调公司2024/2025年的归母净利润预测至 29.6/34.1亿元（前值为 53.6/62.0亿元），预计 2026年归母净利润为 37.9亿元。对应的 EPS 为 0.95/1.09/1.22元，对应的 PE 为 6.8/5.9/5.3倍，维持“买入”评级。 风险提示： 毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期； 房价下跌超预期。

事件： 公司发布 2023 年年报。 2023 年实现营收 3468.9 亿元，同比增长23.4%；实现归母净利润 120.7 亿元，同比下降 34.1%。业绩符合预期。 收入稳步增长，多因素导致业绩承压。 2023 年公司营收增长而归母净利润同比下降 34.1%的原因主要有：（ 1）受低利润项目结转占比提升影响，公司毛利率同比下降 6.0pct 至 16.0%；（ 2）出于谨慎性原则，公司对存货和长期股权投资计提减值损失 50.5 亿元；（ 3）合联营公司盈利下降，公司投资净收益同比减少 19.9 亿元至 22.1 亿元。但另一方面，公司加强费用管控，销售费用/管理费用/财务费用/研发费用合计占营收比例同比下降 0.8pct。 销售市占率稳步提升，聚焦核心城市实现高质量投拓。 公司 2023 年实现销售金额 4222 亿元，同比下降 7.7%，销售金额行业排名来到第一。公司城市深耕效果显著，核心 38 城市销售贡献接近 9 成，同比提升 2pct；珠三角和长三角销售贡献分别超过 1100 亿元和 1400 亿元。公司市占率不断提升， 2023 年同比提升 0.2pct 至 3.6%，核心 38 城市占率达 6.8%。拿地方面：公司把握窗口期高质量拓储， 2023 年拿地金额 1632 亿元，逆势同比增长 1.2%；投销比 38.7%，同比增长 3.4pct。 2023 年拿地金额中 99%位于核心 38 城，新增项目税前成本利润率平均在 15%以上，为后续业绩释放奠定基础。 财务优势显著，融资渠道畅通。 截至 2023 年末，公司有息负债 3543 亿元，较 2022 年末减少 271 亿元。公司三道红线始终维持绿档： 2023 年净负债率 61.2%，剔预负债率 67.1%，现金短债比 1.28。公司融资渠道畅通，融资成本优势愈发显著。 2023 年新增融资 1371 亿元，综合成本仅 3.14%；截至 2023 年末，公司综合融资成本为 3.56%，同比下降 36bp。 提高分红比例，大股东增持彰显信心。 公司积极开展市值管理，增强资本市场信心。 2023 年公司推动大股东增持，并实施回购方案。截至 2024年 3 月 6 日，公司实控人保利集团已累计增持 2.5 亿元（ 2678 万股，占总股本 0.22%）；截至 2024 年 3 月 7 日，公司累计回购 10.0 亿元（ 10503万股，占总股本 0.88%）。另外，公司修订 2023-2025 年股东回报规划，将分红比例从 20%提升至 40%，彰显公司稳健发展信心。 盈利预测与投资评级： 保利发展作为地产龙头央企，财务优势显著，积极拿地聚焦核心城市。根据公司最新年报情况，我们下调公司 2024/2025年的归母净利润预测为 126.9/137.2 亿元（前值为 145.1/170.7 亿元），预计 2026 年归母净利润为 147.8 亿元。对应的 EPS 为 1.06/1.15/1.23 元，对应的 PE 为 7.6X/7.0X/6.5X，维持“买入”评级。 风险提示： 房地产景气度超预期下滑；政策力度不及预期；房价企稳不及预期

事件： 公司发布 2023年年报。 2023年公司实现营收 36.6亿元，同比下降 22.9%；归母净利润 13.6亿元，同比下降 15.3%，业绩符合预期。 土地出让减少等多方原因导致公司收入及毛利率下降。 2023年营收同比下降 22.9%，其中园区开发业务营收 28.5亿元同比下降 26.3%，毛利率 58.4%同比下降 6.3pct；绿色发展业务营收 6.5亿元同比下降 14.0%，毛利率 19.0%同比下降 5.1pct。收入下降的原因主要为 2023年土地出让面积减少影响， 同时公用事业和环境类减排业务收入下降，而发电业务尚处布局初期。除此以外，导致业绩同比下降的原因还有： （1）税金及附加同比增长 1248.7%，主要是上年同期结转已清算项目应交税金与已计提税金差异所致； （2）资产减值损失同比增加 0.9亿元至 1.2亿元，主要是子公司山东科臻、和顺环保预计盈利不及预期，固定资产及商誉减值增加所致。但产业投资评估增值带来的公允价值变动收益一定程度上对冲了上述影响。 2023年归母净利润同比下降 15.3%。 区中园业务提质增效，抢抓苏州优质资源。 公司以中新智地为主要平台，立足苏州深耕长三角开展区中园项目。截至 2023年末，公司累计签约落地区中园建筑面积 156万方。 2023年抢抓苏州优质资源，新增落地了太仓璜泾、常熟昆承湖等区中园项目。 2023年已交付区中园项目实现综合出租率 75%，其中镇江一期项目交付一年内出租率超 90%。 分布式光伏加速拓展。 2023年 6月，中新公用正式更名为中新绿发。新能源业务方面：公司以分布式光伏为主攻方向，充分挖掘园区载体资源。 和固德威、旭杰科技、新加坡益阁新能源、双杰电气、港华能源、协鑫智慧能源等行业知名企业成立合资公司。截至 2023年末，中新绿能及中新春兴、中新旭德等公司累计完成并网 474MW，同比增长 355.8%，在建项目 211MW， 持续为 300余家企业提供可再生清洁电力。 多层次布局产业投资，板块联动赋能园区开发。 基金投资方面： 2023年公司新增认缴投资基金 10支，认缴金额 9亿元；促成 37个项目落户各园区，拉动投资规模近 125亿元。截至 2023年末，公司累计认缴投资47支外部市场化基金，合计认缴金额近 42亿元，累计拉动各园区总投资 605亿元。科创直投方面： 2023公司设立了规模 3亿元的园创二期基金，关注投资“专精特新”项目。截至 2023年末，公司累计投资科技类项目 36个，累计投资金额 5.6亿元，拉动总投资 58.6亿元。 盈利预测与投资评级： 公司园区开发业务稳定， 尽管受地产下行影响，收入下降，但光伏业务高速发展， 未来有望进入收获期，带动公司重回增长轨道。根据公司最新年报情况，我们下调公司 2024/2025年的归母净利润预测为 12.9/13.0亿元（前值为 20.1/22.3亿元），预计 2026年归母净利润为 13.7亿元。对应的 EPS 为 0.86/0.87/0.91元，对应的 PE 为9.6X/9.6X/9.1X，维持“买入”评级。 风险提示： 苏州及周边地区经济发展停滞风险；土地市场下行风险；宏观经济环境及政策风险。

事件： 公司发布 2023 年年报。 2023 全年实现营收 203.6 亿元，同比降低 17.1%；归母净利润 5.6 亿元，相比去年同期的亏损 9.3 亿元增长 14.9亿元，业绩符合预期。 收入同比下降，利润率修复扭亏为盈。 公司 2023 全年营收同比降低17.1%，主要是由于项目结转减少导致。公司 2023 全年归母净利润实现转亏为盈，主要原因有二：（ 1） 2022 年公司业绩承压的原因是金融资产价格的大幅下跌。 2023 年公司加强了对股权投资的管理，投资净收益由2022 年的-6.4 亿元扭亏至 2023 年的 4.9 亿元，公允价值变动收益由 2022年的-7.4 亿元缩减至 2023 年的-1.9 亿元。（ 2） 2023 年公司房地产开发毛利率同比提升 7.1pct 至 18.3%， 其中北京区域毛利率同比提升 9.7pct至 20.8%。另一方面，受地产市场下行影响，公司计提资产减值损失和信用减值损失 9.7 亿元，同比增加 4.3 亿元。截至 2023 年末，公司合同负债 363.2 亿元，覆盖 2023 年营收 1.8X，为后续业绩释放奠定基础。 销售金额大幅增长，聚焦北京市场。 公司 2023 年实现销售金额 424.7 亿元，同比增长 38.7%。公司聚焦北京市场， 2023 下半年网签套数位居北京第一，克而瑞北京房企排名连续 3 年位列第二。公司投拓审慎，关注热点地区和城市。 2023 年在北京以 113.8 亿元对价获取 2 宗土地（海淀区双新村棚户区改造地块与朝阳区奶西村棚户区改造土地），后续又在黄山市和三亚市获取土地，合计拿地金额 151.1 亿，权益比 58.4%，全年投资强度达 35.6%。 棚改项目高效推进，商业地产逆势发展。 2023 年公司望坛回迁房、临河安置房实现平稳移交和入住，临河棚改锁定管理费并取得政府审定纪要，密云大小王回迁区域完成腾退并实现管理费计提，为项目后续结算打下坚实基础。商业地产方面， 2023 年公司首个自营项目城悦荟开业，成都漫悦里、熙悦中心招商突破 4 万㎡，租金涨幅超市场同类项目。 2023年公司商业地产持有面积 46.34 万方，商业地产经营额 6.5 亿元 融资渠道畅通，利率优于市场同期水平。 公司 2023 年经营性现金流净额为 131.2 亿元。截至 2023 年末，公司在手现金充裕达 136.9 亿元。公司净负债率 90.3%，现金短债比 1.6，均已符合“三道红线”监管要求。公司 2023 发行三笔公司债，共计 45 亿元，利率优于市场同期水平，分别为 3.40%/3.40%/3.37%，融资渠道畅通。 盈利预测： 公司多年深耕北京棚改市场，根据公司最新年报情况， 我们下调公司 2024/2025 年的归母净利润预测为 10.5/12.5 亿元（前值为15.2/18.5 亿元）， 预计 2026 年归母净利润为 13.7 亿元。 对应的 EPS 为0.49/0.58/0.64 元，对应的 PE 为 7.5/6.3/5.8 倍，维持“买入”评级。 风险提示： 城中村改造政策落地不及预期；房地产市场景气度超预期下行；结算进度不及预期。

事件：公司发布2023年度报告。2023全年公司实现营收31.3亿元，同比增长20.4%；归母净利润1.6亿元，同比下降13.8%，业绩符合预期。 收入增长费控改善，多因素导致毛利率承压。2023年全年公司归母净利润同比下降13.8%的主要原因：（1）2023全年公司主营业务毛利率同比下降3.4pct至12.8%；其中成熟项目和新进项目的毛利率分别为13.2%和9.7%，同比分别下降4.0pct和0.5pct。毛利率下降主要由以下因素导致：公建物业客户预算缩减、竞争加剧导致新拓和续约价格下降、利润率偏低的新进项目增加以及刚性人工成本增加。（2）由于2022年存在信用减值转回，2023年信用减值损失同比增加1880.9万元。（3）公司推进城市合伙人计划使得2023年少数股东损益占净利润比重同比提升5.1pct至5.2%。但公司销管费率同比下降1.8pct至6.9%，有所改善。 市场拓展保持稳定，经营性现金流大幅改善。公司在日趋激烈的竞争环境下展现出较强的发展韧性。2023年全年公司新拓项目中标总金额18.8亿元，饱和年化合同收入9.7亿元，同比基本持平。截至2023年末，公司在管项目数量513个，同比增长7.6%；在管面积1.3亿方，重庆以外区域的项目面积占比提升至60.2%。同时公司通过加强对应收账款的管理和优化供应商结算方式等措施，加快资金回流，2023年经营性现金流大幅改善至2.26亿元，同比增加1.36亿元。 多业态齐头并进，医养业态取得突破。2023全年公司办公/公共/学校/商住/航空物业收入同比分别增长19.7%/40.3/13.9%/11.1%/9.5%。公共物业中重点孵化的医养业态取得较大突破，2023年新中标重庆医科大学附属第二医院渝中院区、长海医院等优质项目。2023年公司新取得多个机场项目并着力打造航空地面服务核心产业链，年内完成收购三家机场服务相关企业。 回购增持彰显管理层信心，维持高分红比例。2023年末公司陆续发布回购及高管增持计划。截至2024年3月31日，公司已回购股份116.1万股，占公司总股本的0.51%，成交金额达1247.2万元。截至2024年1月31日，公司高管累计增持股份达81.3万股，占公司总股本的0.36%，增持金额约989万元。同时公司2023年拟每股分红0.285元，分红比例达40.1%。以上动作均体现了公司管理层对公司未来发展的信心以及对股东利益的重视。 盈利预测：公司作为非住物管龙头企业，五大业态稳步发展。根据公司最新年报情况，我们下调公司2024/2025年的归母净利润预测为1.8/2.1亿元（前值为2.4/3.2亿元），预计2026年归母净利润为2.3亿元。对应的EPS为0.80/0.91/1.01元，对应的PE为11.9X/10.6X/9.5X，维持“买入”评级。 风险提示：收并购投后管理不及预期；外拓规模不及预期；新拓项目利润率水平不及预期。

事件： 公司发布 2023年年报。 2023年公司实现营收 1750.1亿元，同比下降 4.4%；归母净利润 63.2亿元，同比增长 48.2%，业绩符合预期。 营收同比略有下降，归母净利润恢复增长。 2023年公司营收略有下滑，但归母净利润同比增长 48.2%，原因主要有： 1）计提资产减值损失、信用减值损失同比减少 62.6%； 2）结转项目权益比例提升， 2023年少数股东损益占净利润比重为 30.6%，较 2022年的 53.1%大幅下降； 3）融资成本下降，公司 2023年财务费用同比减少 53.5%。 销售跻身行业前五， 坚持核心城市深耕策略。 截至 2023年 12月 31日，公司全年签约销售面积 1223.4万平、 销售金额 2936.4亿元。 根据克而瑞数据，公司 2023年销售额排名第 5位，同比上升 1位，在行业波动中呈现出较强的稳定性。公司销售聚焦高能级城市，“强心 30城” 签约销售额占比高达 91%。此外，公司在全国 13个城市进入当地流量销售金额 TOP5，其中，上海、苏州、合肥、长沙、南通排名 TOP1。 投资聚焦高能级城市， 一线城市投资额达 51%。 截至 2023年 12月 31日，公司全年获取 55宗地块，总计容建面 590万平，总地价 1134亿元。 公司全年权益拿地金额占比 75.9%、较 2022年增加 16.2pct， 投资强度 38.9%， 较 2022年的 43.6%略有下降， 但在 TOP20房企中仍处前列。 从拿地布局看，在“强心 30城”、“核心 6+10城”的投资金额占比分别达 99%、 88%，在一线城市的投资占公司全部投资额的 51%。 优质的土储有助于公司未来销售稳健增长。 融资成本进一步下降，高比例分红回馈股东。 公司紧抓 LPR 下行的市场窗口，充分发挥信用优势进行高息债务置换，资金成本显著降低，全年综合资金成本 3.5%，较年初降低 42BP，处于行业绝对低位，融资优势明显。 此外， 公司上市以来始终保持高分红， 2015-2022年年均分红率达 40.8%， 此次公司拟每 10股派发现金红利 3.2元(含税)，现金分红比例进一步提升至 45.9%，充分体现公司在兼顾业绩增长及高质量可持续发展的同时，持续提升股东回报。 盈利预测与投资评级： 我们根据公司 2023年年报情况， 小幅下调其2024/2025年归母净利润至 93.6/115.5亿元（前值为 100.2/140.5亿元），2026年归母净利润为 135.3亿元，对应 EPS 为 1.03/1.27/1.49元，对应PE 分别为 9.2X/7.5X/6.4X。公司作为地产龙头央企，销售稳健富有韧性、 跻身行业前五， 投资聚焦高能级城市， 我们看好公司中长期发展，维持“买入”评级。 风险提示： 毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期。