事件： 公司发布 2023 年年报，公司 2023 年实现收入 1750.08 亿元，同比下降4.37%；归母净利润 63.19 亿元，同比增长 48.20%；每股收益 0.65 元/股，每10 股派 3.2 元现金。 业绩快速增长： 2023 年公司实现营业收入 1750.08 亿元，同比下降 4.37%；归母净利润 63.19 亿元，同比增长 48.20%。 公司业绩实现快速增长主要受到公司权益比例提升明显，少数股东损益占净利润比例由 2022 年的 53.13%下降至 30.61%，由于公司近年来拿地趋向高权益拿地，少数股东损益占比因而下降。 2023 年公司资产减值损失 22.76 亿元，较 2022 年降低 54.89%。 盈利能力上， 1） 毛利率下降， 2023 年开发业务毛利率 17.08%，较 2022 年下降 3.98pct。主要受到结转产品的类型、体量、地区结构等因素影响； 2） 2023 年销售费用率和管理费用率分别为 2.47%、 1.36%，分别较 2022 年增加 0.24pct、 0.09pct，主要是广告费增加等因素所致。 销售逆势微增： 公司 2023 年实现销售面积 1223.41 万方，同比增长 2.49%，销售金额 2936.3 亿元，同比微增 0.35%， 对应销售均价 24001.36 元/平米，同比下降 2.09%。 销售规模跻身行业前五。 上海、苏州、合肥、长沙、南通排名第一，在深圳、南京、温州、徐州等城市销售排名进入前三。公司坚持“区域聚焦”， “强心 30 城”签约销售额占比 91%，其中核心“ 6+10 城”占比 77%，聚焦成效显著。 拿地聚焦核心： 2023 年公司累计新增 55 宗地块，总计容建面 590 万方，地价 1134 亿元，对应楼面价 19220 元/平米；公司需支付地价 867 亿元，对应的权益比例为 76.46%。 按照权益地价/销售金额（全口径） 计算得来的拿地力度为 29.53%。公司投资聚焦核心，在“强心 30 城”、“核心 6+10 城”的投资金额占比分别达到 99%、 88%，其中四个一线城市占公司全部投资额的 51%。 财务严控杠杆： 截至 2023 年末， 公司剔除预收账款的资产负债率为 62.41%、净负债率 54.58%，严控杠杆；现金短债比 1.28，维持充裕现金。全年综合资金成本 3.47%，较年初降低 42bp。债务结构合理， 1 年到期债务占全部融资规模的 20.10%。 资产运营齐头并进： 资产运营业务实现收入 66.91 亿元（全口径）， EBITDA33亿元，报告期内，成熟项目的 EBITDA 回报率 6.24%，较 2022 年提高 0.45pct，1） 商业业态实现收入 14.48 亿元，在营项目 38 个，总经营建面 216 万方； 在建及筹开项目 44 个，总经营建面 309 万方。 公司的“海上世界”系、“招商花园城”系等产品以打造成为具有差异化竞争力的产品。 运营上轻重结合，投资上 坚 持 聚 焦 核 心 城 市 布 局 。 2 ） 写 字 楼 业 态 实 现 运 营 收 入 12.60 亿 元 ，EBITDA8.55 亿元，在营项目 32 个，总经营建面 128 万方； 在建及筹开项目 10个，总经营建面 81 万方。 3）产业园业态实现运营收入 12.77 亿元， EBITDA6.7亿元，在营主要项目 30 个，总经营建面 226 万方，在建及筹建项目 5 个，规划经营建面 40 万方，布局国内核心一、二线城市 15 个。 4）长租公寓业态实现收入 10.88 亿元， EBITDA6.89 亿元，已开业项目 45 个，经营建面 115 万方，总房源数 2.95 万间，布局 19 个城市；期内在北京、上海、深圳、厦门等城市的7 个新项目开业。 5）酒店业态实现运营收入 10.62 亿元，布局 17 个城市和2 个海外国家，已开业项目 18 个，经营建面 55 万方；期内在深圳、西安、琼海等城市共有 4 个国际品牌酒店开业。 投资建议： 公司财务严控杠杆维持充裕现金；业绩快速增长， 权益比例提升明显；销售逆势微增，排名进入行业前 5，央企优势继续显现， 拿地聚焦核心。考虑到公司 2023 年毛利率下降， 我们下调公司 2024-2025 年归母净利润至81.05 亿元、 94.48 亿元， 预测 2026 年归母净利润为 107.43 亿元， 对应 EPS 分别为 0.89 元/股、 1.04 元/股、 1.19 元/股，对应 PE 为 10.64X、 9.13X、 8.03X，维持“推荐” 评级。 风险提示： 宏观经济不及预期的风险、房价大幅波动的风险、政策实施不及预期的风险、公司销售结算不及预期的风险。

事件： 公司发布 2023年年报， 2023年公司实现营业收入 156.27亿元同比增长 19.99%；归母净利润 7.36亿元，同比增长 23.96%； 2023年 EPS为 0.69元/股；分红方案为每 10股派发 1.7元现金红利。 归母净利润稳定提高： 公司 2023年实现营业收入 156.27亿元，同比增长 19.99%，归母净利润 7.36亿元，同比增长 23.96%。盈利能力上，公司整体毛利率 11.56%，较 2022年下降 0.28pct，主要由于公司主营的物业管理业务的毛利率下降 0.57pct 至 10.01%。公司净利率为 4.73%，较2022年提高 0.36pct。净利率有所提高的原因在于： 1）公允价值变动收益为 0.06亿元， 2022年为-0.08亿元， 2023年实现公允价值变动正收益； 2）营业外收入提高至 0.15亿元，营业外支出由 2022年的 0.15亿元下降至 0.01亿元。费用管控上，销售费用率、管理费用率、财务费用率分别为 0.6%、 3.87%、 0.4%，分别较 2022年提高 0.06pct、提高 0.27pct、下降 0.32pct，合计费用率基本维持稳定。 管 理 规 模 量 质 兼 升 公 司 物 管 业 务 实 现 收 入 147.58亿 元 ， 同 比 增 长18.03%，占公司营业收入的 94.44%。其中基础物管实现收入 121.13亿元，占物管收入的 82.08%，毛利率为 8.76%，较 2022年小幅下降 1.02pct。 截至 2023年末，公司在管面积 3.45亿方，同比增长 10.74%，其中 34.64%的在管面积来自控股股东招商蛇口。公司持续深化与控股股东的开发增值业务协同，实现优化协同。从业态分布看，住宅业态与非住业态的在管面积分别占总在管面积的 38.10%、 61.90%，非住业态占比较 2022年提升 3.14pct。非住业态占据各主要赛道，包括办公、公共、园区、政府、学校、商业、城市空间及其他。从物管单价看，公司基础物管平均单价为 2.93元/平米/月，较 2022年提高 8.76%，其中住宅和非住单价分别为2.16元/平米/月、 3.40元/平米/月，同比分别增长 5.40%、 8.17%。非住业态单价和在管面积占比均提升，助力提升基础物管业务单价提升。 增值服务稳中有进： 物管业务中的平台增值服务实现收入 5.84亿元，专业增值服务实现收入 20.61亿元，分别占物管收入的 3.96%、 13.96%。 毛利率分别为 8.49%、 17.81%，分别较 2022年提高 2.46pct、 1.51pct。 1）平台增值服务持续扩容，如企业商城放弃低毛利率业务，打造易采服务品牌，承接招商局集团目录采购平台运营，同时为非住项目客户提供办公品、工业品等采购服务。 2）专业增值服务各板块起头并进：招商设施逐渐成为华为等客户核心 IFM 服务商，招商楼宇进一步拓宽几点安装等业务承接路径，中标哈尔滨、湖南等地项目、南光电梯销售安装业务同比增长 135%等。 运营管理能力提高： 公司 2023年资产管理业务实现收入 6.98亿元，同比增长 50.13%，毛利率 50.74%，较 2022年提高 9.17pct。 1）商业运营实现收入 2.45亿元，同比增长 138.68%。截至 2023年末，招商商管在管商业项目 70个（含筹备项目），管理面积 397万方，其中自持项目 3个，受托管理招商蛇口项目 58个，第三方输出项目 9个。 2）持有物业出租管理业务实现收入 4.54亿元，同比增长 25.09%。截至 2023年末，公司可出租面积 46.92万方，包括据点、购物中心、零星商业、写字楼、住宅、公共建筑等业态，其中购物中心和酒店可出租面积分别为 31.76万方、 10.32万方。 2023年末的总体出租率为 96%，其中，酒店、零星商业、公共建筑的平均出租率为 100%、购物中心、写字楼的出租率分别为94%、 91%。高出租率显示公司强运营管理能力。 重视股东回报： 公司发布未来三年股东回报规划公告， 2024-2026年，在盈利水平和现金流量能够满足持续经营和长远发展的情况下 ，公司原则上每年现金分红比例不低于 25%。若采取现金和股票股利分配利润，则根据公司发展阶段 ，确认现金分红在利润分配中所占比例，其中最低情况为 20%。 投资建议： 公司 2023年营收和业绩稳步增长 ，物业管理服务业务在管规模提升明显，住宅和非住业态相辅相成；资产管理业务快步向前 ，商业运营实现高速发展 ，持有物业出租管理业务彰显强运营能力 ，出租率维持高位。公司公布的 2024-2026年股东回报规划体现公司对股东的重视。考虑到行业竞争加剧等行业趋势，我们预测公司 2024-2026年归母净利润 9.03亿元、 10.83亿元 、 12.70亿元 ， EPS 为 0.85元/股、 1.02元/股、 1.20元/股，对应 PE 为 13.06X、 10.89X、 9.29X，维持“推荐”评级。 风险提示： 宏观经济不及预期的风险、基础物管服务拓展不及预期的风险、关联方相关业务不及预期的风险、资产管理业务运营不及预期的风险。

事件： 公司发布 2023年三季报， 2023年前三季度公司实现收入 463.93亿元，同比增长 133.50%；归母净利润 24.73亿元，同比增长 20.23%；基本每股收益0.79元/股，同比增长 19.7%。 收入表现亮眼： 2023年前三季度，公司实现营业收入 463.93亿元，同比增长133.5%， 收入大幅提高主要由于当期交付楼盘较上年同期增长；归母净利润24.73亿元，同比增长 20.23%。 归母净利润增速低于营业收入增速，主要有如下原因： 1） 2023年前三季度公司毛利率 14.99%，较去年同期下降 1.66pct； 2） 营业税金及附加同比增长 158.35%，主要由于交付楼盘较多并且部分交付楼盘土地增值税率较高； 3）2023年前三季度实现投资净收益 4.28亿元，同比下降 72.98%，主要由于对联合营企业的投资收益减少； 4）2023年前三季度计提资产减值损失 6.25亿元，去年同期尚未计提； 5）2023年前三季度实现少数股东损益 4.64亿元，去年同期为 2.55亿元， 较去年同期增长较多。费用率方面， 2023年前三季度销售费用率、管理费用率分别为 1.32%、 0.96%，分别较去年同期下降 1.13pct、 0.89pct，费用管控效果凸显。 销售逆势增长： 根据克而瑞口径， 2023年 1-9月，公司实现全口径销售收入1221.4亿元，位列第 10，名次较去年同期上升 2位。公司前 9月累计销售金额同比增长 16.25%，百强房企前 9月全口径销售金额同比下降 12.28%； 全口径销售面积上，公司前 9月实现 253.6万方的销售面积，同比增长 24.56%，百强房企前 9月全口径销售面积同比下降 21.04%，销售实现逆势增长。 公司2023年前 9月全口径销售金额占全国同期商品房销售额的 1.37%，已超过公司 2023年销售占全国商品房销售金额 1%的销售目标， 全年完成销售目标值得期待。 拿地持续深耕： 根据公司公告， 公司 2023年第三季度共竞得三个地块，总建面 27.15万方，权益比例 100%，总地价 27.02亿元，对应楼面价 9955元/平米，三个地块均位于浙江省，其中一个地块位于杭州市。 公司投资深耕核心区域。 从 拿地强 度看 ， 2023年 前 9月公司全口 径下 的拿 地金额 /销 售金额 为34.64%，投资保持稳健。 财务稳健： 截至 2023年 9月，公司在手现金 299.17亿元，我们计算得到现金短债比为 3.21；剔除合同负债后的资产负债率为 59.15%，较去年同期下降8.49pct，净负债率为 14.17%，较去年同期下降 8.94pct。 公司财务稳健，保持较低的杠杆水平，三道红线保持“绿档”。 2023年前三季度经营性现金流净额为 278.95亿元，去年同期为 30.25亿元， 较去年同期增长较多，主要由于公司销售回款增加并且购买商品、接受劳务支付的现金减少。 投资建议： 公司财务稳健，杠杆保持低位，三道红线维持绿档；收入大幅增长，费用管控效果显著；销售实现逆势增长，投资稳健持续区域深耕。我们认为随着四季度加大推盘力度，公司全年销售目标可期。我们看好公司的稳健经营的战略，维持公司 2023-2025年归母净利润 44.66亿元、 52.97亿元、 63.74亿元， EPS 为 1.44元/股、 1.70元/股、 2.05元/股的预测，对应 PE 为 5.91X、4.98X、 4.14X，维持“推荐评级”。

事件：公司发布2023年业绩快报、2023-2025股东回报规划。2023年公司预计实现营业总收入3471.47亿元，同比增长23.49%；归母净利润120.37亿元，同比下降34.42%；每股收益1.01元/股，同比下降34.42%。收入提升，业绩下滑：公司发布2023年业绩快报，预计2023年实现营业总收入3471.47亿元，同比增长23.49%，归母净利润120.37亿元，同比下降34.42%。公司营业总收入同比增长主要源于房地产项目年内交付结转规模提升；归母净利润下降主要由于结转毛利率下降以及公司拟对部分项目计提资产减值准备。股东回报规划：公司制定2023-2025股东回报规划：2023至2025年度现金分红占当年归母净利润的比例均不低于40%，同时可根据需要采取股票股利的方式进行利润分配。公司2015-2020年分红比例在（30%，35%）区间内，2021-2022年分红比例均不高于30%。 此次股东回报规划中分派比例高于历史水平，公司积极回馈投资者，体现公司对股东投资回报的重视。实控人增持计划完成过半：实控人保利集团计划自2023年12月12日起12个月内通过集中竞价方式增持公司A股股份，增持金额不低于2.5亿元，不高于5亿元。截至2024年1月19日，保利集团已通过集中竞价方式累计增持A股股份1540.0044万股，累计增持金额1.48亿元，以达到增持计划金额下限的59.25%，实控人将继续择机增持股份。截至2024年1月19日，实控人及一致行动人的持股比例已至40.62%，彰显实控人对公司发展的信心和长期价值的认可。销售量减价升：公司2023年全年销售面积2386.12万方，同比减少13.17%；全年销售金额4222.37亿元，同比减少7.67%；对应全年销售均价17696元/平米，同比增长6.33%。销售全年量减价升。根据公司月度公告，全年累计新增土地103个，累计新增建面1074.56万方，新增土地地价1359.08亿元，对应楼面均价15187元/平米，对应拿地力度38.65%；全年累计新增权益建面873.21万方，对应权益比例81.26%。拿地较前期更加积极，权益比例维持高位。 投资建议：公司2023年预计营收稳步增长，受到结转项目毛利率下滑和计提资产减值准备的影响，全年归母净利润同比下滑。公司公布的2023-2025年股东汇报规划体现公司对股东投资回报的重视；实控人增持和公司回购彰显公司对发展的信心。考虑到行业毛利率下行的趋势，我们预测公司2023-2025年归母净利润120.37亿元、138.12亿元、155.64亿元，EPS为1.01元/股、1.15元/股、1.30元/股，对应PE为8.82X、7.69X、6.82X，维持“推荐”评级。风险提示：宏观经济不及预期的风险、房价大幅波动的风险、政策实施不及预期的风险、公司销售结算不及预期的风险。

事件： 公司发布 2023年三季报， 2023年前三季度公司实现收入 1925.06亿元，同比增长 23.10%；归母净利润 132.93亿元，同比增长 1.33%；基本每股收益 1.11元/股，同比增长 1.33%。 业绩实现正增长： 2023年前三季度，公司实现营业收入 1925.06亿元，同比增长 23.10%；归母净利润 132.93亿元，同比增长 1.33%。 归母净利润增速弱于营业收入增速，主要由于 1）结算项目毛利率下降， 2023年前三季度公司毛利率 19.37%，较去年同期 24.48%下降 5.11pct； 2） 2023年前三季度实现投资净收益 14.02亿元，同比下降 45.33%。 费用管控上， 2023年前三季度销售费用率、管理费用率分别为 2.39%、 1.78%，分别与去年同期基本持平、下降0.16pct，费用管控有成效。 销售金额逆势提升： 销售方面， 2023年前三季度公司实现销售金额 3351.53亿元，同比增长 4.7%，销售面积 1918.59万方，同比下降 0.1%，对应销售均价 17469元/平米，同比增长 4.81%； 销售优于行业表现。 拿地方面， 2023年前三季度新增建面 654万方，总地价 1082亿元，对应楼面价 16544元/平米，较去年同期增长 3.28%；地销比 0.95，投资力度 32.28%，较上半年 29.94%的投资力度提升 2.35pct，投资力度有所提升。 第三季度，公司共新增建面 268.73万方，楼面价 13880元/平米权益比例 86.36%， 权益比例高。 拿地质量上， 38个核心城市拓展金额占比 99%。土储方面， 截至 2023年 9月末，公司土储（在建+待开发）建面 17434万方， 储备充足。 2023年前三季度，公司新开工 1070万方，竣工面积 2809万方， 同比分别下降 38.7%、 增长 21.3%。 杠杆维持低位：根据我们的计算，截至 2023年 9月，公司货币资金余额 1426.72亿元， 现金短债比为 2.08， 较去年同期提高 0.14， 流动性充裕； 2023年前三季度实现销售回笼 3334亿元，回笼率为 99%；剔除合同负债后的资产负债率为 66.30%，较去年同期下降 1.43pct，净负债率为 61.42%，较去年同期下降11.6pct， 杠杆率下降保持稳健； 三道红线维持绿档。 投资建议： 公司财务稳健， 流动性充裕，资金回笼率高； 销售金额逆势增长，拿地质量高，第三季度新增项目权益比例高，土储充足。 公司作为行业龙头，保持稳健经营的战略。 考虑到行业毛利率下行的趋势， 我们预测公司 2023-2025年归母净利润 193.14亿元、 221.45亿元、 245.72亿元， EPS 为 1.61元/股、 1.85元/股、 2.05元/股，对应 PE 为 6.96X、 6.07X、 5.47X，维持“推荐”评级。 风险提示： 宏观经济不及预期的风险、房价大幅波动的风险、政策实施不及预期的风险、公司销售结算不及预期的风险。

事件： 公司发布 2023年三季报， 2023年前三季度公司实现收入 758.29亿元，同比下降 15.26%；归母净利润 37.69亿元，同比增长 27.45%；基本每股收益0.39元/股，同比增长 44.44%。 业绩双位数增长： 2023年前三季度，公司实现营业收入 758.29亿元，同比下降 15.26%；归母净利润 37.69亿元，同比增长 27.45%。 毛利率上， 2023年前三季度毛利率 18.25%，较去年同期下降 0.49pct。 2023年前三季度归母净利润增速高于营业收入增速，主要由于 1） 2023年前三季度税金及附加/收入比例为 4.05%，较去年同期下降 0.41pct； 2）2023年前三季度实现投资净收益 15.95亿元，同比增长 25.43%； 3） 2023年前三季度少数股东损益为 17.57亿元，同比减少 48.16%，少数股东损益/净利润比例为 31.80%，较去年同期 53.40%下降 21.6pct， 或由于权益比例升高导致少股东损益占净利润比例下降较多。 费用管控上， 2023年前三季度销售费用率、管理费用率分别为 2.86%、 1.77%，分别较去年同期下降 0.04pct、 升高 0.17pct。 销售面积稳步提高： 销售方面， 2023年前三季度公司实现销售金额 2263.09亿元，同比增长 12.25%； 销售面积 917.64万方，同比增长 21.86%，对应销售均价 24662元/平米，同比下降 7.89%； 销售面积稳步增长， 优于行业表现。 拿地方面， 2023年前三季度共新增 38宗地块， 新增建面 371.49万方， 权益地价 554亿元。第三季度，公司新增 13宗地块，计容建面 133.49万方，计算得到的总地价为 275.15亿元， 对应楼面价 20612元/平米， 地售比 0.80，较上半年地销比提高 8.35pct； 投资力度 45.96%，较上半年 24.99%的投资力度提升20.97pct，投资力度提升较多；第三季度新增地块的权益比例 75.96%， 较上半年累计新增拿地权益比例 81.90%下降 5.94pct， 但维持高权益比例。 新增地块全部位于一、二线城市，拿地质量高。 三道红线稳居绿档： 根据我们的计算， 截至 2023年 9月，公司货币资金余额887.66亿元， 现金短债比为 2.09， 较去年同期提高 0.15， 在手现金充足； 剔除合同负债后的资产负债率为 60.52%，较去年同期下降 2.61pct，净负债率为39.93%，较去年同期下降 7.07pct， 严控杠杆。 三道红线稳居绿档并且持续优化。 定增落地： 截至 2023年 9月 20日止，公司以每股 11.81元的发行价格定向招商局投资等不超过 35个特定对象增发约 7.2亿股份，募集资金不超过 85亿元，资金用途主要为个别项目补充流动资金等。 定增发行后，截至 2023年 10月 19日，招商局投资持股比例由 1.75%提高到 3.10%，控股股东招商局集团持有公司股本的比例变为 50.84%。 投资建议： 公司三道红线稳居绿档并且持续优化；业绩双位数增长，少数股东损益占净利润比例显著下降；销售面积稳步提高，新拿地质量高，权益比例维持高位。 公司完成定增，“第三支箭”首单落地。 2023年前 9月累计权益销售金额排名第六， 稳居行业前列。 基于三季报业绩双位数增长， 我们上调公司2023-2025年归母净利润至 76.20亿元、 100.56亿元、 113.69亿元， 对应 EPS为 0.84元/股、 1.11元/股、 1.25元/股，对应 PE 为 12.94X、 9.80X、 8.67X，维持“推荐” 评级。 风险提示： 宏观经济不及预期的风险 、房价大幅波动的风险 、政策实施不及预期的风险、公司销售结算不及预期的风险。

事件：公司发布2023年三季报，2023年前三季度公司实现收入712.80亿元，同比增长15.43%；归母净利润24.78亿元，同比下降26.01%；基本每股收益1.10元/股，同比下降25.68%。 业绩同比下滑：2023年前三季度，公司实现营业收入712.80亿元，同比增长15.43%，归母净利润实现24.78亿元，同比下降26.01%。归母净利润下降主要受到如下原因影响：11）2023年前三季度公司毛利率18.25%，较去年同期下降3.04pct，这与行业整体毛利率下行的趋势一致；22）财务费用同比增长39.75%，主要与年初至期末的利息费用资本化率减少导致利息费用增加有关；33）2023年前三季度公司公允价值变动净收益为1.63亿元，较去年同期6.67亿元下滑较多，主要由于投资性房地产公允价值变动较少；44）2023年前三季度资产减值损失19.72亿元，主要由于公司谨慎计提存货跌价准备18.05亿元、计提坏账准备1.67亿元，资产减值准备减少公司归母净利润13.95亿元。由于合联营交付毛利率增加，2023年前三季度公司投资净收益实现11.11亿元，较去年1.01亿元增加较多。费用管控，2023年前三季度销售费用率、管理费用率分别为3.81%、3.78%，分别较去年同期提高0.03pct、下降1.78pct，费用率合计下降1.75pct。 开发业务销售同比下降：2023年前三季度公司实现销售金额601.93亿元，同比下降35.88%，销售面积753.34万方，同比下降20.88%，对应销售均价7969元/平米，同比下降18.96%。分区域看，公司前三季度销售面积中，华东、华中、西部、华北、华南、西北和其他区域分别为45.12%、20.19%、13.26%、9.83%、5.74%、5.12%、0.74%，其中江苏省、山东省销售面积占比分别达到26.77%、10.83%。2023年前三季度共竣工1180.86万方，较去年同期增长29.14%，随着四季度交付旺季的到来，我们认为全年竣工有望持续增长。 商业运营维持高出租率：2023年前三季度，公司商业运营业务收入为81.31亿元，较去年同期增长13.01%，前三季度运营收入占公司营业收入的11.41%，占比维持在10%以上。截至2023年9月末，公司出租物业数量共有158个，总建面1473.16万方，可供出租面积893.28万方，截至2023年9月末的平均出租率96.04%，出租率维持高位。从区域分布看，江苏、浙江、安徽、山东四个省份的可出租面积合计占比51.62%。从出租率看，仅吉林、内蒙古、重庆的截至2023年9月末的出租率不足90%，其他省份的出租率均高于90%，凸显公司优秀的商业运营能力。 严控杠杆维持绿档：根据我们的计算，截至2023年9月，公司在手现金228.68亿元，现金短债比为1.27倍，保持流动性充足；截至2023年9月，剔除合同负债后的资产负债率67.76%，净负债率44.68%，严控杠杆，维持绿档。公司积极偿还债券，2023年第三季度，公司已偿还境内外公开市场债券35.81亿元。2023年9月，公司调整定增预案，计划募集资金45亿元（调整前计划募集资金80亿元），主要用于温州、东营、重庆等七个在建项目，我们认为定增募集资金有望补充公司资金，提高流动性。投资建议：公司严控杠杆，保持资金流动性，维持绿档；开发业务销售同比下降，商业运营占比维持在10%以上，重要性凸显。我们看好公司商业运营业务与开发双轮驱动的经营战略。维持公司2023-2025年归母净利润41.30亿元、49.50亿元、51.54亿元，EPS为1.83元/股、2.19元/股、2.29元/股的预测，对应PE为6.53X、5.45X、5.23X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期的风险、房价大幅波动的风险、政策实施不及预期的风险、公司销售结算不及预期的风险、公司商业运营出租率不及预期的风险。

事件： 公司发布 2023年三季报， 2023年前三季度公司实现收入 2903.08亿元，同比下降 14.03%；归母净利润 136.21亿元，同比下降 20.31%；基本每股收益 1.16元/股，同比下降 21.37%。 收入同比下滑： 2023年前三季度，公司实现营业收入 2903.08亿元，同比下降 14.03%；归母净利润 136.21亿元，同比下降 20.31%。 归母净利润降幅大于营业收入增速，主要有如下原因： 1）2023年前三季度公司毛利率 17.58%，较去年同期下降 2.05pct，其中房地产开发税前毛利率为 18.5%，较去年同期下降 2.2pct、 扣除营业税金及附加后的结算毛利率为 14.6%，较去年同期下降1.9pct； 2） 2023年前三季度财务费用 27.66亿元，较去年同期增长 130.46%，主要由于利息支出及汇兑损失增加； 3）2023年前三季度信用减值损失 3.63亿元，较去年同期 3.23亿元有所增加； 4）由于资产处置收益减少， 2023年前三季度资产处置损益为-0.65亿元，去年同期为 0.44亿元。费用率方面， 2023年前三季度销售费用率、管理费用率分别为 2.54%、 1.74%，分别较去年同期提高 0.22pct、 下降 0.40pct， 费用率合计下降 0.19pct。 开发业务投资质量提升： 2023年前三季度公司实现销售金额 2806.1亿元，同比下降 10.8%，销售面积 1818.4万方，同比下降 6.1%，对应销售均价 15431元/平米，同比下降 5.01%。 2023年前三季度公司累计新增 37个开发项目，总建面 528.8万方，权益建面 306.3万方，对应权益比例 57.92%， 地价总额 793.9亿元， 对应楼面价为 15013元/平米， 前三季度投资力度为 28.29%， 投资保持稳健。 新增项目全部位于一、二线城市，其中全口径拿地金额超过 100亿元的城市为上海、东莞， 拿地项目质量高。截至 2023年 9月末，公司总土储 7455.6万方，旧改资源 373.9万方， 储备充足， 可保障 2-3年发展需要。 2023年前三季度，公司新开工及复工面积 1647.4万方，竣工面积 1891.7万方，分别占全年目标的 98.5%、 58.6%。 运营业务稳步增长： 1） 2023年前 9月，公司实现物流仓储业务 29.8亿元，同比增长 14.8%，其中高标库收入 17亿元，同比增长 6.8%，冷链营业收入 12.8亿元，同比增长 27.6%；截至 2023年 9月末，公司物流仓储业务累计可租赁建面 989.9万方，其中高标库可租赁面积 848.9万方，稳定期出租率 85.3%，冷链可租赁建面 141万方，稳定期使用率 76.5%。 2） 2023年前 9月，公司租赁住宅业务实现收入 25.3亿元，同比增长 9.4%，截至 9月末，公司共运营管理 22.9万间租赁住房，开业 18万间，出租率 94.4%。 3） 2023年前 9月，公司商业运营业务实现收入 65.8亿元，同比增长 5.2%，其中印力管理的项目营业收入 41.8亿元，同比增长 3.4%，前 3季度印力管理的商业项目整体出租率95%； 2023年 10月 26日，万科旗下印力集团发起的印力 REIT 正式申报，成为首批申报消费基础设施 REITs 之一，底层资产为杭州西溪印象城，位于杭州余杭区，是杭州城西单体总建面最大的 TOD 购物中心。 债务结构安全： 截至 2023年 9月，公司在手现金 1036.8亿元，现金短债比为 2.2倍，现金充足； 有息负债中 1年内到期、 1-3年内到期和 3年以上到期负债占比分别为 14.8%、 53.0%、 32.2%，债务结构健康。 2023年前 9月境内新增融资综合成本 3.64%，第三季度发行信用债综合融资成本 3.09%，融资成本维持低位。 投资建议： 公司财务稳健 ， 在手现金充足 ，债务结构安全；开发业务销售同比下滑，投资质量提升，前三季度新增项目全部位于一、二线城市， 土储充足 ； 运营业务多元发展 ，印力 REIT 正式申报，成为首批申报消费基础设施 REITs之一。公司作为行业龙头， 保持稳健经营的战略 。我们维持公司 2023-2025年归母净利润 231.22亿元 、 234.76亿元、 243.79亿元 ， EPS 为 1.94元/股、 1.97元/股、 2.04元/股的预测，对应 PE 为 6.00X、 5.91X、 5.69X，维持“推荐” 评级。 风险提示： 宏观经济不及预期的风险 、房价大幅波动的风险 、政策实施不及预期的风险、公司销售结算不及预期的风险、公司多元业务运营不及预期的风险。

事件：公司发布 2023 年中报，公司 2023 年上半年实现营业收入 1369.78亿元，同比增长 23.71%；归母净利润 122.22 亿元，同比增长 12.65%；基本每股收益 1.02 元/股，同比增长 12.65%。 销售规模增长：公司 2023 年上半年实现销售金额 2368.21 亿元，同比增长 12.7%，销售面积 1383.09 万方，同比增长 5.8%，对应销售均价 17122元/平米，同比增长 6.48%。市场市占率提升 0.4pct 至 3.8%，25 个城市销售排名第一，46 个城市销售排名第三。公司深耕核心区域，核心 38 城贡献销售额占比达到 87%。分区域看，2023 年上半年公司在长三角、大湾区的销售金额分别位 777 亿元、570 亿元，分别占公司销售金额的 32.81%、24.07%，公司城市群效果凸显。 收入业绩稳定提升：公司 2023 年上半年实现营收 1369.78 亿元，同比增长 23.71%；归母净利润 122.22 亿元，同比增长 12.65%。归母净利润同比增速较营收增速低，主要由于：1）2023 年上半年公司整体毛利率为21.29%，较去年同期下降 4.26pct，主要受结转规模和结转结构影响；2）投资净收益实现 8.22 亿元，同比下降 58.47%。费用管控上，公司 2023 年上半年的销售费用率、管理费用率分别为 2.21%、1.64%，分别较去年提高0.06pct、下降 0.33pct，费用率整体略有下降。 投资质量提升：2023 年上半年，公司新增 41 个项目，总地价 709 亿元，容积面积 385 万方，对应楼面价 18416 元/平米，按照总地价计算拿地力度为 30%，投资稳健。2023 年上半年，公司在核心城市拓展总地价占比达到99%，投资聚焦核心，持续优化资源结构。上半年公司新增项目税前成本利润率平均超过 15%，投资确定性强。 综合服务和资产经营能力提升：物业服务规模持续扩大，2023 年上半年实现营收 71.41 亿元，同比提升 10.7%，截至 2023 年上半年末，保利物业合同管理面积 8.42 亿平，同比增长 15.2%，在管面积 6.5 亿平，同比增长24.3%；其中第三方在管面积 4.12 亿平，占总在管面积的 63.3%，外拓能力强。资产经营类业务实现收入约 22 亿元，同比增长 22%，其中酒店板块营收同比增长 53%，平均入住率恢复至 2019 年水平，平均房价较 2019年上升 16%；展馆业务营收同比上升 45%，出租面积提升超过 2.5 倍。 债务结构健康：杠杆水平上，截至 2023 年上半年末，扣除预收账款后的资产负债率为 65.31%，净负债率为 63.06%，分别较年初下降 3.17pct、0.50pct；在手现金上，截至 2023 年上半年末，公司货币资金约 1486 亿元，公司现金短债比 1.38，保持良好的流动性。债务结构上，截至 2023 年上半年末，公司一年内到期的有息负债占比 18.6%，债务结构健康。融资成本上，综合融资成本 3.73%，较年初下降 0.19pct，融资成本持续降低。 投资建议：公司销售规模增长，量价提升，投资质量提升，聚焦核心城市，持续优化资源结构。作为央企龙头，公司保持稳健经营，债务结构健康，融资成本持续降低。我们预计公司 2023-2025 年归母净利润为 207.87 亿 元、227.99 亿元、253.32 亿元，EPS 为 1.74 元/股、1.90 元/股、2.12 元/股，对应 PE 为 8.05X、7.34X、6.61X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期、房价大幅波动、政策实施不及预期、公司销售结算不及预期、综合服务和资产经营业务不及预期等。

事件：公司发布 2023 年半年报，2023 年上半年公司实现营业收入 417.68亿元，同比下降 2.42%；归母净利润 22.79 亿元，同比下降 24.28%；基本每股收益 1.01 元/股，同比下降 24.06%。 销售规模缩减：公司 2023 年上半年实现销售金额 424 亿元，同比下降34.93%；销售面积 516.65 万方，同比下降 21.39%；对应的销售均价 8207元/平米，同比下降 17.23%。截至 2023 年上半年末，公司实现全口径回款485 亿元，全口径回款率达到 114%。 毛利率整体下滑：公司 2023 年上半年实现营业收入 417.68 亿元，同比下降 2.42%；归母净利润 22.79 亿元，同比下降 24.28%。归母净利润下滑幅度大于收入的原因在于：1）毛利率整体下滑，公司 2023 年上半年房地产开发销售的毛利率为 12.23%，较去年下降 3.89pct、物业出租及管理毛利率为 69.55%，较去年下降 2.67pct；2）财务费用同比增长 35.52%，主要由于利息费用的资本化率减少所致。2023 年上半年，公司销售费用率、管理费用率分别为 3.93%、4.33%，分别较去年同期下降 0.04ct、044pct，管控效率整体有所提升。 土储布局优良：截至 2023 年上半年末，公司可售土储 4360 万方，形成以长三角、环渤海、粤港澳大湾区、长江中部、成渝等城市群为重点的布局体系，其中一、二线城市约占公司总土储的 40%，长三角区域的三、四线城市约占公司总土储的 21%。公司在全国重点城市群、重点城市全面开拓，战略布局相对优良，丰富的土地储备保障公司的持续稳步发展。 商管贡献逐步提高：2023 年上半年，公司吾悦广场租金收入 48.38 亿元，同比增长 10.06%，对公司业绩贡献逐步提高。截至 2023 年上半年末，公司已开业吾悦广场 146 座，开业面积达 1367.14 万方，在 143 个大中城市布局。运营管理上，2023 年上半年末，公司出租物业的平均出租率达到95.19%，其中位于海南、贵州、甘肃的 4 个出租物业出租率达到 100%。 净负债率低于 50%：截至 2023 年上半年末，公司在手现金 285 亿元，经营性现金流净额 74.34 亿元；净负债率 49.52%，杠杆水平保持低位；平均融资成本 6.41%，较去年年末下降 0.11pct。2023 年上半年，公司完成 11亿元公司债发行，在境外发行总额为 1 亿美元的无抵押固定利率债券，用于偿还公司于 2023 年上半年到期本金为 1 亿美元的境外美元债券。上半年的两笔公开市场融资的成功发行表现了市场对于公司经营能力和财务稳健的认可。截至 2023 年上半年末，公司获得各大银行给予的集团授信总额度 1156 亿元，其中公司及子公司已使用授信 307 亿元，剩余授信额度较多，业务发展有望得到支持。 投资建议：公司双轮驱动，开发业务销售承压，土储布局优良，商业稳步增长，出租率保持高位，对公司业绩贡献逐步提高。考虑到行业整体毛利率下行的趋势，我们预计公司 2023-2025 年归母净利润为 41.30 亿元、49.50亿元、51.54 亿元，EPS 为 1.83 元/股、2.19 元/股、2.29 元/股，对应 PE 为7.92X、6.61X、6.35X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期、房价大幅波动、政策实施不及预期、公司销售结算不及预期、商管业务不及预期等。

事件：公司发布 2023年半年报，2023年公司实现营业收入 368.56亿元，同比增长31.10%；归母净利润15.32亿元，同比下降22.24%；基本每股收益0.34元/股，同比下降22.73%。 销售量增价减：公司2023年上半年实现销售金额858.2亿元，同比下降14.7%；销售面积471.1万方，同比增长12.4%；对应的销售均价为18217元/平米，同比下降24.10%。公司可售资源主要分布于华东、华北、华南的强一二线城市，展现公司优质的城市布局。 收入增长业绩下滑：公司2023年上半年实现营业收入368.56亿元，同比增长31.10%；归母净利润15.32亿元，同比下降22.24%。归母净利润同比下降，主要受到如下因素影响：1）2023年上半年，公司房地产业务结算毛利率为14.87%，较去年同期下降6.31pct，这与行业整体毛利率下行趋势基本一致；2）2023年上半年公司实现投资收益7.11亿元，较去年同期投资收益22.62亿元下降较多，主要由于对联合营公司的投资收益减少； 3）2023年上半年公司信用减值损失4580.05万元。2023年上半年，公司销售费用率、管理费用率分别为2.63%、4.68%，分别较去年下降0.43pct、1.51pct，公司加强管控，提高管理效能。 土储充沛优质：2023年上半年，公司新增土储约85万方，总投资额119亿元，对应的楼面均价为14000元/平米。从城市看，公司上半年在上海、杭州、南京、西安、东莞拿地，均为高能级城市，新增土储资源优质。按照总地价计算的投资力度为13.87%，投资保持谨慎。截至2023年上半年末，公司总土储4878万方，权益土储2194万方，对应的权益比例为44.98%。 从城市能级看，一、二线城市的占比约73%，公司土储充沛优质，为公司中长期的平稳发展打下基础。 持有型物业经营稳健：1）公司商办物业出租率保持稳定，商场客流同比增长22%。2）产业地产领域，公司运营期项目平均出租率高于95%，并且积极拓展租金外收入，光伏试点取得成功，相关增值服务收入首次突破千万元。3）公司长租公寓业务延续轻重并举投资战略，签约上海莘松路轻资产委托管理项目；2023年上半年成熟项目平均出租率稳定在95%以上。 物管代建高质量发展：截至2023年上半年末，公司物管合约管理面积3.68亿平，其中在管面积2.17亿平，期内中标项目业态多元，包括医院、产业园等。公司代建业务规模持续高质量发展，截至2023年上半年末，金地代建业务累计签约管理面积超过2200万方，其中住宅和非住签约面积分别超过1400万方、超过800万方；2023年上半年，公司代建业务进入郑州、长沙等新城市市场，并在天津、上海、西安等城市持续深耕，进一步增强金地代建业务的市场份额和竞争力。 财务严控杠杆：截至2023年上半年末，净负债率53.5%，剔除预收账款后的资产负债率62.9%，严控杠杆确保资金安全。截至2023年上半年末，公司债务融资加权平均成本4.39%，将融资成本保持在合理水平。投资建议：公司销售量增价减，投资保持谨慎，土储充足，善于把握投资节奏。财务严控杠杆，控制融资成本在合理水平。结合行业整体毛利率下行的趋势，我们预计公司2023-2025年归母净利润为56.66亿元、59.83亿元、64.56亿元，EPS 为1.25元/股、1.33元/股、1.43元/股，对应PE 为5.74X、5.43X、5.04X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期、房价大幅波动、政策实施不及预期、公司销售结算不及预期、运营业务不及预期等。

事件：公司发布 2023年中报，公司 2023年上半年实现营业收入 2008.93亿元，同比下降 2.91%；归母净利润 98.70亿元，同比下降 19.43%；基本每股收益 0.84元/股，同比下降 20%。 销售规模保持行业第一阵营：公司 2023年上半年实现销售金额 2039.4亿元，同比下降 5.3%；销售面积 1297万方，同比增长 0.5%；对应销售均价 15724元/平米，同比下降 5.71%。公司销售金额在 15个城市位列第一。 分区域看，上海区域、南方区域、北京区域、华中区域、西南区域、西北区域、东北区域的销售金额占比分别为 34.5%、24.0%、13.4%、9.4%、6.9%、6.1%、4.8%。 收入业绩同比下滑：公司 2023年上半年实现营收 2008.9亿元，同比下降2.9%，归母净利润 98.7亿元，同比下降 19.4%。归母净利润较收入下降较多主要由于：1）2023年上半年公司开发及相关资产经营业务毛利率为19.03%，较去年同期下降 1.5pct；2）2023年上半年公司信用减值损失 2.97亿元，较去年同期 2.42亿元有所增加。费用管控上，2023年上半年公司的销售费用率和管理费用率分别为 2.32%、1.66%，分别较去年同期下降0.02pct、下降 0.67pct，销售和管理费用率均有所下滑。 投资质量提升：2023年 1-8月，公司新增 32个项目，均位于一二线城市，总计容建面 449万方，权益建面 267.6万方；项目总地价 718.6亿元，权益地价 431亿元，对应的权益比例为 59.98%；新增项目平均地价为 16003元/平米，拿地均价/销售均价比例为 1.02。截至 2023年上半年末，公司总土储建面 7655.4万方，土地储备充足。2023年上半年累计新开工及复工计容面积约 1196万方，完成年初计划 71.5%；竣工计容面积 1290.5万方，完成年初计划的 40%，预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。 多元业务齐头并进：1）2023年上半年公司物业服务实现收入 161.1亿元，同比增长 12.2%，其中社区空间居住消费服务收入 91.1亿元，同比增长 12.6%；上半年万物云蝶城数量从年初的 584个增长到 601个。2）2023年上半年物流仓储服务实现经营收入 19.5亿元，同比增长 17%，其中高标库营业收入 11.4亿元，同比增长 9.1%；截至 2023年上半年末，万纬物流累计开业项目可租赁建面 985.2万方，其中高标库可租赁建面 843.7万方，稳定期出租率 85%。3）2023年上半年租赁住宅实现营收 16.4亿元，同比增长 10.6%，截至 2023年上半年末，泊寓在全国 34个城市共运营管理租赁住房 22.47万间，累计开业 17.39万间，出租率为 95.9%，出租率维持高位。4）2023年上半年商业业务实现收入 43亿元，同比增长 7.3%，截至 2023年上半年末，累计开业 203个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建面 1118.3万方。其中印力管理的商业项目营收 27.4亿元，整体出租率 94.7%，体现公司卓越的运营能力。 融资成本降低：截至 2023年上半年末，公司净负债率 49.5%，货币资金覆盖短期债务 2.7倍，经营活动产生现金流净额 18.6亿元，连续 14年为正。债务结构持续优化，一年内到期的有息负债占比 14.2%，较年初下降 6.3pct。截至 2022年末公司存量综合融资成本为 4.06%，新增融资成本为3.73%，融资成本降低。 投资建议：公司销售规模维持行业前列，投资质量提升，多元业务齐头并进，债务结构优化，融资成本降低。作为行业龙头，公司稳健经营，投资聚焦核心，结合行业整体毛利率下行的趋势，我们预计公司 2023-2025年归母净利润为 231.22亿元、234.76亿元、243.79亿元，EPS 为 1.94元/股、1.97元/股、2.04元/股，对应 PE 为 7.33X、7.22X、6.95X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期、房价大幅波动、政策实施不及预期、公司销售结算不及预期、运营业务不及预期等。

事件：公司发布 2023年中报，公司 2023年上半年实现收入 270.29亿元，同比增长 152.84%；归母净利润 16.37亿元，同比增长 27.33%；基本每股收益 0.53元/股，同比增长 29.27%。 销售增长，土储优质： 2023年上半年，公司实现销售额 925.8亿元，同比增长 35%，根据克而瑞行业销售排名第 10位，较 2022年提升 3位。权益销售现金回笼 478.66亿元，资金回笼保持稳健。投资端：2023年上半年公司新增土储项目 22个，其中 19个位于杭州，进一步巩固杭州市场份额。新增土储建面 249万方，新增土储的总地价 396亿元，权益土地价款180亿元，对应权益比例 45.5%；从区域分布看，杭州、浙江省内杭州市外、浙江省外的新增土储计容建面占比为 91.14%、6.55%、2.30%。公司获取土地的方式包括竞拍、联合竞拍、并购等，拿地方式较为多元。土储端： 截至 2023年上半年末，公司总土储中 60%在杭州，22%在浙江省内非杭州的城市如宁波、金华、湖州、嘉兴、温州、台州等经济基础扎实的二三线城市，18%的在浙江省外，土储优质，为公司未来发展提供良好保障。 收入大幅增长，费用管控卓有成效：公司 2023年上半年实现营收 270.29亿元，同比增长 152.84%；归母净利润 16.37亿元，同比增长 27.33%。收入大幅增长，业绩增速低于收入增速，主要原因为：1）公司 2023年上半年房地产销售业务毛利率 17.74%，较去年同期下降 3.17pct；2）公司 2023年上半年营业税金及附加为 7.77亿元，同比上升 283.74%，主要由于期内交付楼盘较多，部分交付楼盘土增税负率较高；3）公司 2023年上半年投资收益为 3.72亿元，同比下降 58.8%，主要由于期内联合营企业投资收益较去年同期减少；4）公司 2023年上半年信用减值损失、资产减值损失分别为 1.61亿元、6.25亿元，主要由于期内其他应收款增加、存货跌价准备增加。费用管控上，2023年上半年公司的销售费用率、管理费用率分别为1.38%、1.08%，分别较 2022年上半年下降 1.35pct、1.19pct，费用管控卓有成效。 债务结构清晰，授信储备充裕：截至 2023年上半年末，公司剔除预收款的资产负债率为 55.71%，净负债率为 21.54%，杠杆水平低；现金短债比2.07倍，现金可有效覆盖短期债务；有息负债中，银行贷款占比 76%，直接融资占比 24%，债务结构清晰。公司综合融资成本不断下降，截至 2023年上半年末，公司平均融资成本为 4.4%，较 2022年末下降 0.2pct，融资成本持续下降，表现市场对于公司经营、信誉的认可。截至 2023年上半年末，公司共获得银行授信总额度 1209.72亿元，已使用 405.1亿元，剩余可用额度占总额度的 66.5%，表现公司充裕的授信储备。 租赁养老业务稳步推进：截至 2023年上半年末，公司实现租金收入 1.63亿元，持有用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积 36.7万方，累计出租面积 31万方，对应的出租率 84.6%，其中 11个项目的平均出租率为 100%。养老业务方面，公司旗下高品康养服务品牌“滨江和家”推出的首个社区嵌入式高品质养护机构已正式开业。 投资建议：公司债务结构清晰、融资成本继续下降；销售增长，土储优质； 收入大幅增长，费用管控卓有成效；投资稳健，坚持区域聚焦；其他业务稳步推进。我们看好公司稳健经营的战略，预计公司 2023-2025年归母净利润为 44.66亿元、52.97亿元、63.74亿元，EPS 为 1.44元/股、1.70元/股、2.05元/股，对应 PE 为 7.68X、6.47X、5.38X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期、房价大幅波动、政策实施不及预期、公司销售结算不及预期、运营业务不及预期等。

事件：公司发布 2023 年中报，公司 2023 年上半年实现收入 514.42 亿元，同比下降 10.63%；归母净利润 21.53 亿元，同比增长 14.09%；基本每股收益 0.22 元/股，同比增长 37.50%。 销售大幅增长：公司 2023 年上半年实现销售额 1664.36 亿元，同比增长40.07%，销售面积 683.96 万方，同比增行 40.30%，对应销售均价 24334元/平米，与去年同期 24374 元/平米基本持平。公司全口径签约金额行业排名第五，较去年同期提升一位。城市深耕效果凸显：公司在上海、合肥、苏州、深圳、西安、重庆、南京等 12 个城市进入当地流量销售金额排名前五。 业绩同比正增长：公司 2023 年上半年实现营收 514.42 亿元，同比下降10.63%；归母净利润 21.53 亿元，同比增长 14.09%。营收同比下降，归母净利润同比实现正增长，主要源于 1）公司 2023 年上半年实现投资性收益14.68 亿元，同比增长 30.07%，主要受到长期股权处置收益同比增加影响；2）公司 2023 年上半年的营业外支出为 819 万元，较 2022 年上半年 4026万元减少较多；3）公司 2023 年上半年少数股东损益为 16.49 亿元，较 2022年上半年减少 22.24%。盈利能力上，2023 年上半年公司的毛利率为16.26%，较 2022 年上半年下降 2.33pct，其中开发业务毛利率为 17.82%，较去年同期下降 2.93pct，主要受到结转产品类型、体量、地区结构等因素影响。费用管控上，2023 年上半年公司的销售、管理费用率分别为 2.51%、1.72%，分别较 2022 年上半年下降 0.35pct、提高 0.11pct。 投资坚持城市深耕：2023 年上半年，公司新增 25 宗地块，新增土储建面238 万方，权益地价 345 亿元，其中“ 强心 30 城”的投资金额占比 100%，较 2022 年提高 6pct；公司坚定投资聚焦，核心 6+10 城”的投资金额占比 98%，聚焦在一线城市以及杭州、苏州等重点城市。公司积极拓展城市更新、收并购等多元方式，期内成功落地佛山宝华旧改项目。 运营业务多元发展：运营业务实现收入 31.2 亿元，同比增长 22.5%，实现 EBITDA16.6 亿元，同比增长 26.1%。EBITDA 口径的毛利率达到 61%，较去年同期提升 0.2pct，年化 EBITDA 回报率 6.39%，较 2022 年全年上升0.6pct。1）2023 年上半年公司集中商业实现运营收入 6.69 亿元，实现EBITDA2.70 元，截至 2023 年 6 月末，公司在管集中商业在营项目 36 个，总经营建面约 201 万方，其中 6 个项目的平均出租率为 100%；2023 年上半年新开业 3 个项目，新拓展轻重资产项目各 1 个；在建及筹开项目 42个，总经营建面 296 万方。2）2023 年上半年公司写字楼运营收入 5.89 亿元，实现 EBITDA4.41 亿元，在营项目 29 个，总经营建面 110 万方，其中 80%布局在一线城市。3）2023 年上半年公司实现产业园运营收入“不含蛇口产园 REIT 资产）5.07 亿元，实现 EBITDA2.27 亿元，产业园业务布局核心一二线 15 个城市；2023 年上半年产业园在营项目 30 个，总经营建面 209 万方。4）2023 年上半年公司长租公寓业务实现运营收入 5.07 亿元，EBITDA3.52 亿元，布局 19 个城市，已开业项目 40 个，经营建面 102.7万方，房源总数 2.66 万间。5）2023 年上半年公司酒店业务实现运营收入 4.02 亿元，收入已恢复至 2019 年同期的 90%，截至 2023 年 6 月末，酒店业务布局 16 个城市和 2 个海外国家，已开业项目 15 个，经营建面 41 万方。 打造城市服务生态圈：2023 年上半年，1）公司物管业务“不招商积））实现收入 69.78 亿元，同比增长 23.58%，截至 2023 年 6 月末，在管项目 2011个，管理面积 33 亿方；2）公司会展业务创新经营，上半年举办展会 32场，办展面积 269 万方，轻资产业务发展迅速，上半年新签深圳龙华区会展中心等 4 个项目的咨询服务业务；3）公司邮轮业务经营管理态势持续向好，蛇口邮轮母港上半年吞吐量达 203.27 万人次，恢复至 2019 年的66%；4）公司康养业务积极与招商积）等内外部资源联动，截至 2023 年上半年，社区居家业务已新.拓项目 6 个。 三道红线” 保持绿档：截至 2023 年上半年末，公司剔除预收款的资产负债率为 62.86%，净负债率为 47.01%，现金短债比 1.09，均满足 三道红线”绿档要求。2023 年上半年综合资金成本为 3.65%，较年初降低 24bp，融资成本继续下降。 投资建议：公司 三道红线”保持绿档并持续优化 、融资成本继续下降；销售金额实现 40%增长，投资稳健，坚持区域聚焦；运营业务多点开花。 我们看好公司开发业务的稳健经营、运营和城市服务的多元发展，结合行业整体毛利率下行的趋势，我们预计公司 2023-2025 年归母净利润为 69.14亿元、97.17 亿元、110.19 亿元，EPS 为 0.83 元/股、1.16 元/股、1.32 元/股，对应 PE 为 17.25X、12.28X、10.82X，维持 推荐”评级。 风险提示：宏观经济 及预期、房价大幅波动、政策实施 及预期、公司销售结算 及预期、运营业务 及预期等 。

事件： 公司公布 2022年半年报，公司实现营业收入 2069.16亿元，同比增长23.82%；归母净利润 122.23亿元，同比增长 10.64%；基本每股收益实现 1.0514元/股，同比增长 10.57%；上半年实现销售金额 2152.9亿元，同比下降 39.3%。 收入业绩稳步增长，费用管控能力提升2022年上半年，公司实现营业收入 2069.2亿元，同比增长 23.82%；归母净利润 122.2亿元，同比增长 10.64%。公司归母净利润增速弱于收入增速主要源于如下两方面。 1）公司毛利率下滑， 2022年上半年，公司毛利率 20.46%，较去年同期下降 2.48pct，其中开发结算毛利率为 21.9%，较去年同期下降 3pct。 2）投资收益减少， 2022年上半年，公司实现投资收益 6.2亿元，较去年同期 28.79亿元下滑较多。费用率方面， 2022年上半年，公司的销售费用率和管理费用率分别为 2.34%、 2.32%，分别较去年同期下降 0.24、 0.62pct，费用管控能力提升。 销售量减价增，投资聚焦核心2022年上半年，公司实现销售金额 2152.9亿元，同比下降 39.3%；销售面积1290.7万方，同比下降 41.1%；对应的销售均价 16680元/平米，同比增长 3.15%，销售量减价增。 从销售金额占比看，南方、上海、北京、东北、华中、西南、西北、其他等区域的占比分别为 22.1%、 36.3%、 12.1%、 4.2%、 9.0%、 7.0%、 7.6%、1.7%，南方区域和上海区域销售面积占比过半。 2022年上半年，公司新增土储307.8万方，权益建面 213.1万方，对应权益比例 69.23%；权益地价 248.3亿元，对应权益拿地楼面价 11652元/平米，地售比 0.70。按照投资金额计算，一二线城市占比为 95.6%， 投资质量较高。截至 2022年 6月 30日，公司总土储9396万方，土地储备充足。2022年上半年，公司新开工 1068.8万方，竣工 1443.7万方，分别完成年初计划的 55.7%、 37.0%，完成度分别较去年同期略有提升； 公司预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。 严格控制杠杆，在手现金充足截至 2022年 6月 30日，公司的净负债率为 35.5%，剔除预收款项的资产负债率为 68.4%，持有货币资金 1410.7亿元，是短期借款和一年内到期有息负债综合626.4亿元的 2.25倍，公司严格控制杠杆率，在手现金充足，三道红线维持绿档。 公司通过各类融资工具优化债务结构，截至 2022年 6月 30日，公司存量融资的综合融资成本为 4.08%，较 2021年末的 4.11%下降。 各项业务齐头并进，商业拓展轻重并举1）物业服务： 上半年万物云实现收入 143.5亿元，同比增长 38.2%，其中社区空间居住方面布局全国超过 120多个大中城市，在管物业数目 3035个。 2）物流仓储： 上半年物流业务实现收入 18.6亿元，同比增长 39.1%，其中高标库营业收入 10.4亿元，同比增长 13.0%。截至 2022年 6月 30日，万纬物流在全国可租赁建面 1164万方，其中高标库可租赁建面超过 1000万方。 3）租赁住宅： 租赁住宅实现收入 14.8亿元，同比增长 12.3%； 公司旗下“泊寓”累计开业 16.95万间，截至 2022年 6月 30日，泊寓出租率 94.0%。 4）商业运营：商业业务实现收入 40.1亿元，同比增长 10.4%，累计开业建面 1194.8万方，已开业项目整体出租率 91.3%，其中印力上半年继续通过轻重并举的方式分别获取重资产项目和输出管理项目各 1个。 投资建议： 公司作为行业龙头，收入业绩稳步提升；上半年投资聚焦核心城市，土地储备充足。公司严格控制杠杆，融资成本有所下降。公司的各项业务齐头并进，展现了公司强运营能力。 我们维持 2022-2024年归母净利润 235.99亿、 252.27亿、 266.99亿元的预测，对应 EPS2.03、 2.17、 2.30元，对应 PE 为 8.20X、7.67X、 7.24X，维持“买入”评级。 风险提示： 新房销售不及预期，房屋竣工不及预期，房屋价格大幅下跌