事件： 公司公布 2022年半年报，公司实现营业收入 2069.16亿元，同比增长23.82%；归母净利润 122.23亿元，同比增长 10.64%；基本每股收益实现 1.0514元/股，同比增长 10.57%；上半年实现销售金额 2152.9亿元，同比下降 39.3%。 收入业绩稳步增长，费用管控能力提升2022年上半年，公司实现营业收入 2069.2亿元，同比增长 23.82%；归母净利润 122.2亿元，同比增长 10.64%。公司归母净利润增速弱于收入增速主要源于如下两方面。 1）公司毛利率下滑， 2022年上半年，公司毛利率 20.46%，较去年同期下降 2.48pct，其中开发结算毛利率为 21.9%，较去年同期下降 3pct。 2）投资收益减少， 2022年上半年，公司实现投资收益 6.2亿元，较去年同期 28.79亿元下滑较多。费用率方面， 2022年上半年，公司的销售费用率和管理费用率分别为 2.34%、 2.32%，分别较去年同期下降 0.24、 0.62pct，费用管控能力提升。 销售量减价增，投资聚焦核心2022年上半年，公司实现销售金额 2152.9亿元，同比下降 39.3%；销售面积1290.7万方，同比下降 41.1%；对应的销售均价 16680元/平米，同比增长 3.15%，销售量减价增。 从销售金额占比看，南方、上海、北京、东北、华中、西南、西北、其他等区域的占比分别为 22.1%、 36.3%、 12.1%、 4.2%、 9.0%、 7.0%、 7.6%、1.7%，南方区域和上海区域销售面积占比过半。 2022年上半年，公司新增土储307.8万方，权益建面 213.1万方，对应权益比例 69.23%；权益地价 248.3亿元，对应权益拿地楼面价 11652元/平米，地售比 0.70。按照投资金额计算，一二线城市占比为 95.6%， 投资质量较高。截至 2022年 6月 30日，公司总土储9396万方，土地储备充足。2022年上半年，公司新开工 1068.8万方，竣工 1443.7万方，分别完成年初计划的 55.7%、 37.0%，完成度分别较去年同期略有提升； 公司预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。 严格控制杠杆，在手现金充足截至 2022年 6月 30日，公司的净负债率为 35.5%，剔除预收款项的资产负债率为 68.4%，持有货币资金 1410.7亿元，是短期借款和一年内到期有息负债综合626.4亿元的 2.25倍，公司严格控制杠杆率，在手现金充足，三道红线维持绿档。 公司通过各类融资工具优化债务结构，截至 2022年 6月 30日，公司存量融资的综合融资成本为 4.08%，较 2021年末的 4.11%下降。 各项业务齐头并进，商业拓展轻重并举1）物业服务： 上半年万物云实现收入 143.5亿元，同比增长 38.2%，其中社区空间居住方面布局全国超过 120多个大中城市，在管物业数目 3035个。 2）物流仓储： 上半年物流业务实现收入 18.6亿元，同比增长 39.1%，其中高标库营业收入 10.4亿元，同比增长 13.0%。截至 2022年 6月 30日，万纬物流在全国可租赁建面 1164万方，其中高标库可租赁建面超过 1000万方。 3）租赁住宅： 租赁住宅实现收入 14.8亿元，同比增长 12.3%； 公司旗下“泊寓”累计开业 16.95万间，截至 2022年 6月 30日，泊寓出租率 94.0%。 4）商业运营：商业业务实现收入 40.1亿元，同比增长 10.4%，累计开业建面 1194.8万方，已开业项目整体出租率 91.3%，其中印力上半年继续通过轻重并举的方式分别获取重资产项目和输出管理项目各 1个。 投资建议： 公司作为行业龙头，收入业绩稳步提升；上半年投资聚焦核心城市，土地储备充足。公司严格控制杠杆，融资成本有所下降。公司的各项业务齐头并进，展现了公司强运营能力。 我们维持 2022-2024年归母净利润 235.99亿、 252.27亿、 266.99亿元的预测，对应 EPS2.03、 2.17、 2.30元，对应 PE 为 8.20X、7.67X、 7.24X，维持“买入”评级。 风险提示： 新房销售不及预期，房屋竣工不及预期，房屋价格大幅下跌

事件：公司发布近期经营及财务情况的公告， 公司 1-7月累计销售面积493.3万方，同比下降 43.61%；累计销售金额 1191.6亿元，同比下降 36.78%。 累计销售降幅收窄， 均价双位数增长根据公司 7月经营公告， 公司 2022年 7月单月销售金额 185.5亿元，同比去年下降 27.63%；销售面积 74.1万方，同比去年下降 39.16%；销售均价为25034元/平方米，同比去年同期增长 19.02%。 1-7月累计销售金额 1191.6亿元，同比下降 36.78%；累计销售面积 493.3万平方米，同比下降 43.61%； 累计销售均价 24156元/平方米， 同比增长 12.12%。公司累计销售同比降幅逐渐收窄，均价双位数增长，销售表现稳中向好。 加强高能级城市深耕力度，拿地力度逐渐恢复公司 2022年 7月主要新增 1个项目，位于一线城市上海市，项目占地面积为 2.49万方，计容建面 6.23万方；土地价款共 16.01亿元，对应楼面价25710.2元/平方米； 7月拿地力度 8.63%，是今年 3月以来最大值。 1-7月主要拿地项目累计 46.49万方，累计新增楼面价 13782元/平方米，较 2021年末楼面价增长 93%。 2022年以来，公司迅速适应市场变化，加强对一二线城市的深耕力度。 财务政策稳健，在手现金充裕公司坚守稳健的财务政策。截至 2022年 6月 30日，货币资金余额约 648亿元，与年初持平，剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数为 1.38倍，现金流充裕。截至 2022年 7月，公司顺利完成境外公开市场98亿元到期债券的偿还。 待偿还债券规模小， 1）境内债券：到 2022年末，公司仅有一笔 10月到期的约 27亿元的公司债需偿还； 2）境外债券： 未来两年，公司仅有一笔 2024年 8月到期的 4.8亿美元债。 公司连续六年保持三道红线绿档，财务结构稳健。 银行授信规模可观，融资渠道保持畅通公司融资渠道保持通畅，截至 8月 5日， 公司的总银行授信规模超过 2600亿元，剩余可用银行授信规模超过 1700亿元，今年银行新增授信规模超过 150亿元。公司与银行等金融机构建立了良好的长期合作关系，公司银行授信规模大，体现了银行等金融机构对公司可持续发展能力的坚定信心。 7月 29日公司公告董事长及部分核心管理人员将以市场化方式在二级市场购买公司债券，购买总规模不超过 2000万元，此前管理层已累计购买公司债券 2000万元，管理层陆续购买公司债券彰显了管理层对公司经营管理的信心。 投资建议： 公司累计销售降幅收窄，销售表现稳中向好。投资深耕高能级城市，优质的布局为公司平稳穿越市场周期奠定坚实基础。 公司财务保持稳健，现金流充裕，风险敞口小。 基于此，我们维持公司 2022-2023年归母净利润 99.4、 118.07亿元， EPS2.20、 2.62元/股的盈利预测，维持“买入”评级风险提示： 房屋销售不及预期、 房屋价格不及预期、 宏观经济不及预期