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任鹤

国信证券

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工作经历: 证书编号:S0980520040006,曾就职于东兴证券、国盛证券...>>

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金地集团 房地产业 2020-05-14 12.94 -- -- 14.13 9.20% -- 14.13 9.20% -- 详细
4月单月销售同比上升。 2020年4月公司实现销售额167.9亿元,同比上升2.9%;实现销售面积83.2万平方米,同比上升0.4%。2020年1-4月,公司实现累计销售额449.9亿元,同比下降10.2%;实现累计销售面积210.7万平方米,同比下降13.8%。 2020年1-4月,公司累计新增土地计容建筑面积210.6万平方米,拿地面积与销售面积相当。 2019年净利增长24.4%,股息率达5.1%,业绩锁定性佳。 2019年公司实现营业收入634.2亿元,同比增长25.1%;实现归母净利润100.8亿元,同比增长24.4%。公司拟每10股派发现金股利6.7元(含税),按最新收盘价计股息率达5.1%。截至2020年一季度末,公司预收款为1027亿元,对2020年后三季度wid一致预期营收的锁定度达142%(2020年后三季度wid一致预期营收=2020年wid一致预期营收-已披露的一季度营收),业绩锁定性佳。 深耕一、二线,土储丰富优质。 公司坚持深耕一、二线核心城市都市圈,形成了以京津冀都市圈、长三角都市圈、粤港澳大湾区以及中西部和东北三省核心城市为主的区域布局。2019年,公司进一步扩大投资布局,新进入11个城市,分别为贵阳、廊坊、鄂州、台州、江门、襄阳、九江、漳州、湛江、芜湖、威海,土地总投资额约1200亿元,新增约1688万平米的总土地储备。同时,公司坚持了合理布局,深耕一、二线城市的同时,适当布局具备人口汇聚能力及市场容量的三四线城市,一线城市的总投资额占比10%,二线城市的总投资额占比55%,三四线城市的总投资额占比35%。截至2019年末,公司已布局全国61个城市,总土地储备约5233万平方米,其中一、二线城市占比约75%。 融资渠道多元,财务保持稳健。 公司积极开拓中期票据、公司债、资产证券化、超短期融资券等多元化的融资渠道,不断优化公司整体债务结构,使公司继续保持了融资成本优势,截至2019年末,公司债务融资加权平均成本为4.99%,保持在较低水平。公司财务保持稳健,截至2019年末,公司净负债率为57.7%,剔除预收账款后的资产负债率为50.3%;货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.3倍,短期偿债能力较好。 显著受益于一、二线及核心都市圈楼市回暖,维持“买入”评级。 公司显著受益于一、二线及核心都市圈楼市回暖,目前销售逐渐复苏,业绩锁定性佳,股息率高,财务指标均保持在行业较好水平。预计公司2020、2021年的归母净利分别为119.9亿、141.1亿元,增速分别为19.0%、17.7%,对应EPS为2.66、3.13元,对应最新股价的PE为4.9、4.2倍,维持“买入”评级。 风险提示 若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期,或公司销售增长失速。
阳光城 房地产业 2020-05-14 6.83 -- -- 7.13 4.39% -- 7.13 4.39% -- 详细
销售环比改善,拿地较为积极 2020年1-4月公司实现累计销售额450.3亿元,同比下降10.2%,降幅较1-3月收窄6.6个百分点,销售环比改善;实现销售面积401.2万平方米,同比上升4.3%。 2020年4月,公司新增11个项目,新增计容建筑面积139.0万平方米;2020年1-4月,公司累计新增项目25个,累计新增计容建筑面积419.4万平方米,拿地/销售为1.1,拿地较为积极。 2019年净利高增33.2%,业绩锁定性较好 2019年公司实现营业收入610.5亿元,同比增长8.1%;实现归母净利润40.2亿元,同比增长33.2%。公司拟每10股派发现金红利2元(含税),共派发现金红利8.12亿元。 2020年1季度公司实现营业收入67.1亿元,同比增长11.7%;实现归母净利润4.3亿元,同比增长40.7%。公司2020年一季度末预收款为855亿元,对2020年后三季度wid一致预期营收的锁定度达121%(2020年后三季度wid一致预期营收=2020年wid一致预期营收-已披露的一季度营收),业绩锁定性较好。 土储丰富,布局合理,组织架构全面升级 截至2019年末,公司拥有总土地储备4101万平方米,其中一、二线城市预计未来可售货值占比72.6%,累计成本地价4356元/平方米,销售/地价比良好。除此之外,公司有效拓展一二级联动合作、产业联动等多种拿地方式,已锁定约421.54万方的土储,将分期确权。 实现两千亿的销售规模后,公司加大推进管理精细化进度,于2019年底启动组织变革,对集团-区域-基层三层架构进行了全面升级,其中在区域层面,28个区域通过大区域套小区域、两个体量相似的区域并行、同地区的兼并整合等多种方式优化为16个区域,精简管理架构,提高管理效率;在项目层面,公司以项目部为抓手,夯实项目基础管理,进行项目总赋权,提升项目部能力。公司组织变革目前已就位,力求通过三层架构的组织优化,保持公司的灵活性,释放发展新动能。 盈利能力提升,财务持续优化 公司2019年净利润率为7.08%,较上年年末提升0.16个百分点;加权平均净资产收益率为18.92%,较上年年末提升2.54个百分点,盈利能力提升。截至2019年末,公司净负债率(含永续债)为149.7%,较上年年末下降57.0个百分点,至2020年一季度末进一步下降至142.8%;剔除预收账款后的资产负债率为57.4%,较上年年末下降3.4个百分点;短期偿债能力保障倍数为1.3,短期偿债能力较好。 投资建议:维持“买入”评级 公司业绩高增,疫情过后销售环比改善,财务持续优化,高效的运营架构助力公司未来盈利能力的持续提升,我们持续看好公司未来的发展,预计公司2020、2021年的归母净利分别为53.7亿、69.1亿元,增速分别为33.6%、28.7%,对应EPS为1.31、1.69元,对应最新股价的PE为5.4、4.2倍,维持“买入”评级。 风险提示 若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期,或公司销售增长失速。
中南建设 建筑和工程 2020-05-11 8.00 -- -- 8.68 8.50%
8.68 8.50% -- 详细
国信地产观点:1)2019年公司销售额高增33.7%,大幅超越行业整体水平,2020年1-4月公司销售累计同比增速降幅收窄,全年目标实现销售15%的增长,对应销售额2254.6亿元;2)2019年公司实现归母净利润41.6亿元,同比增长89.8%,完成业绩承诺,2020年1季度实现归母净利润6.2亿元,同比增长28.9%,公司2020年一季度末预收款为1263.6亿元,对2020年后三季度wind一致预期营收的锁定度达131%,业绩锁定性佳;3)公司土地资源充足,未来可竣工面积4226万平方米,公司负债持续优化,净负债率持续下降,剔除预收账款后的资产负债率处于行业低位,短期偿债能力良好;4)公司于2019年6月公布的新股权激励计划再次彰显信心,我们维持2020年及2021年盈利预测,预计公司2020年及2021年的归母净利分别为70.3、91.2亿元,增速分别为68.8%、29.8%,对应EPS为1.87、2.42元,对应最新股价的PE为4.3、3.3x,维持“买入”评级。
金科股份 房地产业 2020-03-25 7.40 -- -- 8.35 12.84%
8.38 13.24% -- 详细
事件:公司公布2019 年年报,报告期内,公司实现营业收入678 亿元,同比增长64%,实现归母净利润56.8 亿元,同比增长46%。公司实现销售金额1860 亿元,同比增长57%,完成年度目标的124%。 业绩高增如期兑现,预收账款锁定未来成长。公司2019 年实现营收678 亿元,同比增长64%,由于少数股东损益占比由3.2%提升至10.7%,公司归母净利润增速低于营收增速。报告期末公司预收账款为1147 亿元,同比增长50.3%,对2019 年营业收入的覆盖率达到169%,横向和纵向看均属较高水平,较好锁定公司未来1 到2 年业绩。 销售增速名列前茅,2200 亿销售目标彰显雄心。公司2019 年实现销售金额1860 亿元,同比增长57%,在TOP20 房企中位列第一。同时,公司重庆外市场增长势头强劲, 销售金额同比增长达到 82%,全国化布局进一步推进。公司2020 年销售目标为2200 亿元,同比增长18.3%,在疫情影响、需求下行等负面因素下,较高的销售增速彰显公司雄心。 拿地积极布局合理,权益占比有所下降。公司2019 年拿地金额达到888 亿元,同比增长26.9%,达到销售金额的47.7%,相对2018 年回落11.3pct,计容建筑面积3323 万平方米,达到销售面积的174%,整体上看拿地仍然积极。2019 年公司拿地权益占比为63.3%,相对2018 年降低3.7pct,权益占比有所回落。 经营现金流持续为正,高分红积极分享经营成果。公司2019 年实现经营活动净现金流22.4 亿元,连续两年为正,显示出公司的经营稳健性。公司预计现金分红为每股0.45 元,现金分红比率为42.9%,对应当前股价的股息率为6.36%,均明显高于行业平均水平。 投资建议:公司正处中型房企向小龙头的快速成长阶段,全能级开发经验有力拓展投资能力圈,员工持股计划进一步激发公司潜能,销售、业绩、估值、股息率均具备明显吸引力。我们预计公司2020 年至2022 年营业收入为872亿元/1069 亿元/1294 亿元,归母净利润为72 亿元/87 亿元/97 亿元,EPS为1.36 元/1.63 元/1.82 元,维持“买入”评级。 风险提示:疫情影响超预期,公司销售不及预期,结算节奏不及预期。
万科A 房地产业 2020-03-19 27.40 -- -- 27.75 1.28%
27.96 2.04% -- 详细
事件:公司公布2019年年报,报告期内实现营业收入3679亿元,归属于上市公司股东的净利润389亿元,同比分别增长23.6%和15.1%。公司实现销售实现销售面积4112万平方米,销售金额6308亿元,分别增长1.8%和3.9%。经营活动现金流量净额为457亿元,同比增长35.9%。 业绩稳步释放,已售未结资源充裕。公司开发业务本年实现结算面积2460万平方米,同比增长12.3%,结算均价13577元/平方米,同比增长8.5%,共同驱动营收增长。报告期末公司已售未结算面积为4289万平方米,对上年结算面积的覆盖率为174%,对应合同金额约6091亿元,对上年结算金额的覆盖率为182%,已售未结资源充裕,业绩锁定性强。公司2020年预计竣工面积约3319万平方米,同比增长10.3%,业绩仍将稳步释放。 销售增速放缓,拿地更趋稳健。公司报告期内实现销售面积4112万平方米,销售金额6308亿元,分别增长1.8%和3.9%,销售增速有所放缓,主要原因在于新开工面积同比下降15.1%。拿地方面,公司报告期内拿地3717万平方米(建筑面积),权益占比66.7%,拿地均价6252元/平方米,地货比为46%,相对2018年下降7pct。我们认为,随着土地市场机会逐渐凸显,公司有望借助窗口期提升拿地规模,为未来销售奠定更坚实的基础。 ROIC提升,净负债率低位,经营效率提升。报告期内公司ROIC为20.4%,相对2018年提升3.7pct,经营效率有所提升。同时,报告期末公司净负债率为33.9%,小幅提升3pct,仍大幅低于多数主流房企。公司经营活动现金流量净额为457亿元,同比增长35.9%,连续十一年为正,稳健性业内领先。 投资建议:公司经营效率与稳健性优势明显,开发业务增速降低的同时自由现金流有望转正并提升分红比例,多元业务在为公司贡献第二增长曲线的同时,改善开发行业固有的资本投入依赖。我们预计公司2020年至2022年营业收入为4352亿元/5331亿元/6366亿元,归母净利润为476亿元/584亿元/667亿元,EPS为4.21元/5.17元/5.90元,当前股价对应PE为6.8倍/5.5倍/4.8倍,维持“买入”评级。 风险提示:疫情影响超预期,市场超预期下行,结算进度不及预期。
金科股份 房地产业 2020-03-05 7.75 9.45 21.47% 8.47 9.29%
8.47 9.29%
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事件:3月3日,公司预告2019年实现营收677.7亿元,同比增长64.4%; 营业利润86.2亿元,同比增长61.5%;归母净利润56.8亿元,同比增长46.1%;基本每股收益1.05元,同比增长45.8%;资产负债率、剔除预收款后资产负债率分别为83.8%、48.1%,同比分别持平、-2.4pct。 销售加速增长,冲击两千亿大关。公司2020年销售金额有望突破2000亿关卡,继续向第一梯队发起冲击。在克而瑞发布的2019年房地产企业销售排名中,公司全年实现销售额1803.4亿元,同比增长39.7%,实现销售面积1968.9万平方米,同比增长65.5%。 待结算资源量足、质佳、成熟度高,业绩锁定性强。数量方面,公司2019Q3预收账款余额为1043亿元,对上年营业收入的覆盖率为253%,处于近7年最高水平,明显高于当前板块平均水平153%。质量方面,公司未来1到2年的毛利率水平有望维持相对高位,少数股东损益占比料将提升至20%,对冲之下,未结算资源的盈利能力将保持稳定。成熟度方面,2020年和2021年营收增速仍然会处于相对较高的水平。 更大的成长空间,更丰富的激励体系。公司拿地维持在扩张区间,重点布局二线和中心三线城市,当前布局47个城市,相当于碧桂园/恒大/万科的22.7%/24.2%/50%,成长空间仍大。同时,公司长期深耕内部发展程度差异很大的重庆,产品系列能够满足各能级城市的需求。融资渠道多元且融资成本逐渐下降。此外,公司已建立起丰富立体的激励机制,股权激励、跟投机制和员工持股相继为公司发展提供动能。 估值低位股息率高,维持买入评级。当下公司在千亿起点上继续成长步履不停,高分红属性和高股息率也正在不断凸显配置价值。公司当前2020年动态估值5.82x,当前股息率4.74%,高于A股主流房企平均水平3.64%。维持买入评级,目标价9.45元。 风险提示:项目竣工及结算进度不达预期,结算毛利率不达预期,融资超预期收紧。
保利地产 房地产业 2020-01-10 16.18 18.28 23.01% 16.59 2.53%
17.35 7.23%
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事件:1月8日,公司发布2019年度业绩快报,公司营业总收入同比增长21.07%,营业利润及利润总额分别同比增长41.36%和41.15%,归属于上市公司股东的净利润同比增长40.55%。公司报告期内实现签约金额4618.48亿元,同比增长14.09%。 业绩大超预期,毛利率及少数股东损益占比或是主因,2020H1仍值得期待。公司营收同比增长21.07%,归母净利润同比增长40.55%,业绩明显超过市场预期。如我们在前期报告中多次重申的,公司业绩受到毛利率维持高位和少数股东损益占比修复的双重提振,这也是公司本年业绩超预期的核心驱动。同时,从公司表内项目成熟度来看,公司结算高峰已然接近,营收增速提升可期,公司2019年结算收入增速有所下降,我们认为这将在2020H1业绩中有所体现,营收有望在上述双重提振之外,贡献第三重力量,公司2020H1业绩仍然值得期待。 销售高位平稳增长,尽显央企龙头本色。公司2019年实现销售额4618.48亿元,同比增长14.09%,销售增速有所回落。受全国市场整体下行影响,公司2019年销售承压,销售高位背景下维持平稳较快增长实属不易。据克而瑞数据估算,在TOP6房企中,公司销售增速仅低于融创,尽显央企龙头本色。同时,三季度末公司在手土储约7654万平方米,预计可满足公司未来2年左右的开发需求,销售增长后劲十足。 穿越周期真龙头,我言秋日胜春朝,维持“买入”评级。基于公司项目结算进度和估算毛利率情况,我们调整公司盈利预测为:2019年至2021年营业收入为2373亿元/3135亿元/4062亿元,归母净利润为271亿元/336亿元/419亿元,EPS为2.27元/2.82元/3.52元,当前股价对应PE为5.8倍/4.7倍/3.7倍。公司央企龙头地位明确,销售后劲十足,融资持续紧张下公司融资优势将更顺畅的转化为经营优势,同时,业绩锁定性高且已然接近结算高峰,营收、毛利率、少数股东损益占比三重驱动业绩释放,上调目标价至19.3元(对应2019年EPS为8.5倍PE)。 风险提示:项目竣工及结算进度不达预期;结算毛利率不达预期;公司销售不达预期;融资超预期收紧。
中南建设 建筑和工程 2019-12-24 9.60 15.20 86.73% 11.04 15.00%
11.04 15.00%
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公司深耕建筑、地产行业30余年,主要布局长三角二三线城市。近年销售高增,战略模式、管理团队、经营水平均发生了非常积极的变化。当前阶段核心城市群二三线城市高周转可创造阿尔法,公司是该逻辑优质标的,销售增速有望继续领跑。首次覆盖给予“买入”评级,目标价15.2元。 周转优势:求贤若渴,战略升级,“六先六快”促回款。1.运营战略全面升级:大盘囤地转向高周转。2.激励放权求贤若渴,人心所向志在必得。引进专业的经理人团队,到18年4月,中南置地基本完成了管理团队的更新。今年公司再次实行股票期权激励计划,受众更广,业务骨干更受益。3.“六先六快”运营模式,拿地到开盘平均用时7个月领跑行业。存货周转率显著提升,从2015年的0.37逐年提升至18年114。 土储优势:布局基本面良好且周转较快的核心城市群二三线城市。1.整体布局:公司2019年H1权益口径未竣工土储总货值为4339亿元,其中91%分布在19大城市群,其中七大城市群占比74%,十二大城市占比15%。2.存量土储一二线面积占比37%。新增投资看,一二线拿地占比提升至43%。3.总量可售土储充沛,可覆盖2020年预测销售面积1.4倍。 盈利能力显著改善且可持续,经营杠杆高,有息负债减少。1.三四线城市房价大幅上涨,带动盈利修复。公司当前2016年以前获取未结算的尚有2106亿货值,占比28.9%,该部分货值毛利率为39%。2.调仓核心城市群二三线,新增项目毛利率23%,盈利能力可持续。3.净有息负债率持续下降,公司经营杠杆2018年末67%,高于龙头平均水平58.4%。 盈利预测与估值。2019年三季度末公司预收账款1279亿元,覆盖当年房地产业务营业收入4.49倍,业绩高增有保障。预计19-21年公司归母净利润为43.0、77.5、97.8亿元,增速96.2%、80%、26.3%。公司是高成长性公司,当前股价对应2020年eps的PE为4.5倍,估值水平较低。叠加未来“一城一策”和融资端边际放松,估值有望修复。公司NAV估值法每股净资产21.23元,当前折价55%。 风险提示:房地产调控政策超预期收严。房企融资政策超预期收严。城市群二三线城市人口流入度不及预期。销售去化率大幅下滑。NAV测算的销售价格为周边项目均价计算得出。毛利率低于预期。
金科股份 房地产业 2019-12-23 7.47 8.90 14.40% 8.23 10.17%
8.47 13.39%
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金城深耕二十载,千亿之上再出发,首次覆盖给予“买入”评级。我们预计公司2019年至2021年营业收入为538亿元/676亿元/817亿元,归母净利润为53亿元/67亿元/79亿元,EPS为0.99元/1.26元/1.47元,首次覆盖目标价8.9元(对应19年9倍PE),给予“买入”评级。 更大的成长空间,更丰富的全能级开发经验。公司2018年销售额首破千亿,相当于碧桂园/恒大/万科的20.1%/25.8%/26.3%,当前布局47个城市,相当于碧桂园/恒大/万科的22.7%/24.2%/50%,成长空间仍大。同时,公司长期深耕内部发展程度差异很大的重庆,产品系列能够满足各能级城市的需求,管理机制能够适应不同能级城市的开发需求。 千亿之上销售延续高增,拿地积极奠定未来增长基础。截至2019年11月,公司实现销售额1513亿元,同比增长40.7%,提前完成年度任务,增速在TOP20房企中位列第2。上半年末可售面积约5600万平方米,相当于本年预计销售面积的2.8倍,在手土储资源丰富。与此同时拿地积极,土储面积延续超额补充态势,拿地金额在销售额中的比例高于多数主流房企,奠定未来增长基础,预计2020年有望实现销售额约2000亿元。 待结算资源量足、质佳、成熟度高,业绩锁定性强。数量方面,公司2019Q3预收账款余额为1043亿元,对上年营业收入的覆盖率为253%,处于近7年最高水平,明显高于当前板块平均水平153%。质量方面,公司未来1到2年的毛利率水平有望维持相对高位,少数股东损益占比料将提升至20%,对冲之下,未结算资源的盈利能力将保持稳定。成熟度方面,2020年和2021年营收增速仍然会处于相对较高的水平。 估值低位股息率高,员工持股计划进一步提升管理能力。公司当前估值处于近5年PE分位水平为5.2%,当前股息率为4.74%,高于A股主流房企平均水平3.64%。新推员工持股计划拟覆盖公司核心管理层和不超过2489名骨干员工,体现了公司一直以来的高激励传统,有望进一步提升公司管理能力。 风险提示:项目竣工及结算进度不达预期,结算毛利率不达预期,融资超预期收紧。
华夏幸福 房地产业 2019-11-12 28.63 37.00 65.47% 29.05 1.47%
29.45 2.86%
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模式为王,无惧风浪,首次覆盖给予“买入”评级。我们预计公司2019年至2021年营业收入为1020亿元/1185亿元/1378亿元,归母净利润为159亿元/199亿元/243亿元,EPS为5.28元/6.63元/8.07元,当前股价对应PE为5.4倍/4.3倍/3.6倍。首次覆盖目标价37.0元(对应7倍PE),给予“买入”评级。 公司模式与众不同,受益都市圈化前景广阔。产业新城模式创造并分享土地升值,与地方政府实现双赢。都市圈化大势所趋,人口重分布带来房地产结构性机会,公司布局都市圈优势明显,有望充分受益都市圈发展。 应收账款是产业新城题中之意,有望迎来边际改善。公司产业新城模式必然会产生应收账款,且应收账款与产业新城收入同步产生,基本可在一年内收回。2018应收账款跳升的原因在于环京受政策影响,土地市场下行明显,2019年土地市场已见明显好转,公司应收账款账期有望回归正常。 携手平安开启战略新篇章,解决模式痛点的同时,有望提升公司综合实力。公司模式痛点在于前期需要垫付资金,而产业新城又没有标准化的融资模式,平安入股有望通过多种渠道为提供成本合理的稳定资金,解决公司最大痛点,同时“三个开拓”新战略有望从三个方面提升公司综合实力。 依托产业新城,地产业务优势明显。公司地产业务依托产业新城,能够充分了解每一块地的价值,并以较低的成本提前锁定,避免资金沉淀,同时保证可售资源。公司销售面积/土地储备仅1.04,明显低于主流房企。公司预收账款1350亿元,对上年房地产结算收入的覆盖率为262%,可结算资源充足 风险提示:项目竣工及结算进度不达预期,结算毛利率不达预期,应收账款改善不及预期,公司短期内现金流仍然紧张。
金地集团 房地产业 2019-10-31 11.95 -- -- 12.55 5.02%
15.15 26.78%
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事件:公司发布2019年三季报,前三季度实现营业收入425亿元,同比增长26.9%,归母净利润54亿元,同比增长3.4%。前三季度,公司实现销售额1418亿元,同比增长33.7%,销售面积710万平方米,同比增长22.4%。 三季度业绩低于预期,直接原因是财务费用率提升、来自联合营企业的投资收益减少、销售费用率提升。三者对归母净利润增速的影响从大到小,共同导致归母净利润增速大幅低于营收增速。 财务费用率同比提升2.2pct,有息债务增加之外,可能并表项目比例有所提升。公司前三季度利息费用达22.5亿元,同比增长92.3%,而同期公司平均有息负债增长约30%,在利息资本化比率保持稳定、融资成本仅小幅上行的情况下,我们认为公司利息费用提升较快的另一原因,可能在于并表项目占比的提升,即一部分利息支出可能来自于其他应付款(并表项目的合作方垫资)。考虑到并表项目比例提升短期内不可逆转,我们认为公司销售费用率将进入缓慢上行,但从过去几年看,全年销售费用率会低于三季度。 来自联合营企业的投资收益降低5%,对应非并表项目占比减少。与营收的较快增长相比,来自联合营企业的投资收益相对上年同期降低5%。考虑到公司从2016年开始拿地权益占比修复,我们认为公司在手项目中,非并表项目占比的下降已经开始。 销售额提升叠加市场下行,销售费用率提升0.8pct。公司前三季度销售额同比增长33.7%,销售费用同比增长85.4%,背后的原因可能是市场下行背景下,公司销售投入(广告费、渠道费等)的提升。 四季度结算高峰,减轻费用提升影响,维持“买入”评级。公司近年四季度营收占全年比例的平均值为46%,而费用在四个季度的分布则较为均匀,四季度结算高峰将大幅减轻前三季度费用率提升的影响。我们预计公司2019年至2021年营业收入为656亿元/830亿元/1049亿元,归母净利润为99亿元/130亿元/150亿元,EPS为2.20元/2.87元/3.33元,维持“买入”评级。 风险提示:四季度结算进度不及预期,销售大幅下行。
万科A 房地产业 2019-10-29 26.96 32.00 21.17% 28.14 4.38%
33.60 24.63%
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事件:公司发布2019年三季报,前三季度实现营收2239亿元,同比增长27.2%,归母净利润182.4亿元,同比增长30.4%,整体略超市场预期。实现销售额4756亿元,同比增长10.2%,销售面积3062万方,同比增长5.5%。 已售未结资源充足,全年业绩高增可期。公司当前已售未结金额达6362.4亿元,覆盖18年结算金额的2.2倍。前三季度竣工面积1640万方,占全年竣工目标的53.3%,去年同期59.1%。近3年竣工目标完成率105%-142%。前三季度结算均价1.46万元/平,同比增长12%。根据测算,预计公司本年结算面积为2533万平方米,对应结算收入增长29%。 拿地节奏收放自如,积极补仓一二线,权益比例回升。公司上半年公司新增土地总价/销售金额为30%,第三季度该比例升至65%。而第三季度百城宅地平均溢价率11.75%,远低于上半年的20.2%,显示出公司拿地节奏较有前瞻性。公司持续深耕一二线城市,新增土储中一二线权益地价占比81%。新增土储权益面积占比72.1%,较去年同期54.1%有较大提升。 可售资源充足,新开工好于预期,销售稳健增长。公司当前可售建面约1.15亿方,覆盖18年销售面积2.72倍,土储充足。2019年计划新开工面积3609万方,与18年新开工面积4992.8万方相比下降27.7%。2019年前三季度新开工面积3240万方,占全年目标的90%,高于去年同期的目标完成率73%。预计全年销售金额增速10%。 综合毛利率提升,杠杆水平有所回落。公司1-9月综合毛利率36%,同比提升1.23个百分点;其中房地产业务结算毛利率为27.6%,同比略降0.2个百分点;三费占比8.0%,同比下降0.9个百分点;净利率12.8%,同比提升0.4个百分点。净负债率50.4%,同比下降0.8个百分点。 维持“买入”评级。我们预计公司2019年至2021年营业收入为3850亿元/4828亿元/5914亿元,归母净利润为426亿元/518亿元/617亿元,EPS为3.77元/4.58元/5.46元,当前股价对应PE为6.9倍/5.7倍/4.8倍。目标价32.0元(对应8.5倍PE)。 风险提示:公司竣工及结算不及预期,结算毛利率不及预期,新业务拓展长期不达预期,融资收紧超预期。
保利地产 房地产业 2019-10-29 15.30 16.76 12.79% 15.15 -0.98%
16.78 9.67%
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事件:公司发布2019年三季报,前三季度实现营业收入1118亿元,同比增长17.8%,归母净利润128亿元,同比增长34.1%,实现销售额3468亿元,同比增长14.2%,销售面积2294万平方米,同比增长13.3%。 销售延续较快增长,全年销售可期。公司前三季度实现销售额3468亿元,同比增长14.2%,增速相对上半年小幅回落3.1pct,其中一二线占比为75%,销售面积2294万平方米,同比增长13.3%,增速相对上半年小幅提升0.7pct。我们认为,受益于相对合理的区域布局和较为充沛的可售资源,公司本年销售仍将维持10%以上的增速,预计在4500亿元以上。 竣工-结算剪刀差料将收窄,静待结算高峰到来。公司前三季度完成竣工面积1723万平方米,同比增长46.9%,增速相对上年全年提升4.9pct,与此同时,公司营收增速为17.8%,为18H1以来新低。从公司表内项目成熟度来看,我们认为公司竣工-结算剪刀差将在较短时间内收窄,结算高峰已然接近,营收增速提升可期。 毛利率预计维持高位,少数股东损益占比料将下降。公司19Q3综合毛利率为35.9%,相对H1下降3.9pct,相对上年同期提升3.2pct,考虑到高毛利区域在结算中的占比有望提升,我们认为公司毛利率仍将维持高位。同时,公司19Q3少数股东损益占比为26.7%,相对H1上升3.6pct,我们认为公司全年少数股东损益占比为25.5%,相对上年全年下降2.1pct。 拿地相对上半年更偏积极,在手土储仍然充沛。公司三季度新增计容建面667万平方米,占前三季度的44.7%,前三季度拿地总价996亿元,占销售金额的28.7%,相对上半年提升7.7pct,拿地相对上半年更偏积极。公司在手土储7654万平方米,可满足公司未来2年左右的开发需求。 静待结算高峰到来,维持“买入”评级。我们预计公司2019年至2021年营业收入为2677亿元/3561亿元/4613亿元,归母净利润为280亿元/359亿元/424亿元,EPS为2.36元/3.02元/3.56元,当前股价对应PE为5.6倍/4.4倍/3.7倍,维持目标价17.7元(对应7.5倍PE)。 风险提示:项目竣工及结算进度不达预期;结算毛利率不达预期;公司销售不达预期;融资超预期收紧。
万科A 房地产业 2019-10-02 26.01 32.00 21.17% 27.76 6.73%
32.25 23.99%
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双面万科,行业未来领舞者,首次覆盖给予“买入”评级。我们预计公司2019年至2021年营业收入为3850亿元/4828亿元/5914亿元,归母净利润为426亿元/518亿元/617亿元,EPS为3.77元/4.58元/5.46元,当前股价对应PE为6.9倍/5.7倍/4.8倍。首次覆盖目标价32.0元(对应8.5倍PE)。 卓越经营铸就持续ROE优势,稳健经营造就连续十年正经营现金流。公司ROE优势从2009年的1.25pct逐年上升至2018年的9.34pct,我们发现公司ROE优势的主要驱动因素是权益乘数提升。2018年权益乘数的贡献达到9pct,背后是公司卓越的经营杠杆能力。公司经营现金流十年连续为正,稳健经营穿越周期。 销售稳增可期,业绩有望平稳释放。长期来看,公司布局67座城市,远低其他龙头,销售平稳增长仍有空间,短期来看,可售货值相对充足,布局合理,预计全年仍将实现10%左右的销售增速。业绩方面,公司已售未结金额为5307亿元,相对上年结算金额的覆盖率为186%,处于近10年以来最高水平。从竣工面积与结算面积的关系来看,我们认为公司本年结算结算面积为2533万平方米,对应结算收入增长29%。 持续创新能力强,转型不易,行则将至。看好公司的持续创新能力,加上房地产业务仍能在未来相对长的时期内为公司提供较为充沛的现金,我们认为公司有望继续引领行业潮流,做新时代领舞者,找到契合自身的“明星业务”,并为房企转型提供“万科方案”。 融资优势明显,杠杆水平合理,股息率接近公司债券。公司融资优势明显公司净负债率一直处于明显较低的水平,2019H1公司净负债率为37.2%,相对2018年提升12.2pct,大幅低于我们选取的行业水平。我们估算公司2019年股息率将达到4.3%,接近公司债券平均票面利率4.41%。 风险提示:项目竣工及结算进度不及预期,结算毛利率不及预期,新业务拓展长期不及预期,融资收紧超预期。
保利地产 房地产业 2019-09-17 14.74 16.76 12.79% 16.44 11.53%
16.44 11.53%
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穿越周期真龙头,首次覆盖给予“买入”评级。我们预计公司2019年至2021年营业收入为2677亿元/3561亿元/4613亿元,归母净利润为280亿元/359亿元/424亿元,EPS为2.36元/3.02元/3.56元,当前股价对应PE为5.6倍/4.4倍/3.7倍,首次覆盖目标价17.7元(对应7.5倍PE)。 行业小周期下行,结构性机会来自穿越周期的集中度提升。相对于中型房企,公司杠杆水平明显较低,2019H1净负债率为86%,低于主流房企平均;相对于碧万恒,公司2018年销售额相当于碧万恒的56%、67%和73%,布局城市共计131个,远低于碧桂园的269个和恒大的228个。 未售货值丰富,结构合理,开工积极,销售可期。货值仍然丰富,可售货值对上年和本年销售额的覆盖率达到3.1和2.6。结构方面,一二线货值占比约70%。推货方面,本年开工有望达到5400万平方米,同比增长23%,有力推动公司货值释放。 待结算资源量足、质佳、成熟度高,业绩高峰即将到来。数量方面,预收账款同比增长24.4%,对上年营收覆盖率进一步提升至186%;质量方面,毛利率短期内预计维持32%以上,少数股东损益占比有望下降至25%左右。 杠杆合理攻守兼备,融资优势更显可贵。公司杠杆稳中有降,净负债率下降2.6个百分点,目前低于A股多数主流房企。融资优势明显,账面有息负债综合成本为4.99%,有息负债成本显著低于行业平均,在融资整体收紧的大背景下,融资优势有望进一步转化为经营优势。 股息率接近公司发行债券,物业上市有望提升综合实力。我们估算公司2019年股息率将达到5.06%,高于公司发行债券的平均票面利率4.36%。保利物业成功上市后,有望进一步提升母公司的综合实力。 风险提示:项目竣工及结算进度不达预期;结算毛利率不达预期;公司销售不达预期;融资超预期收紧。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名