盈利能力有所提升，浦东核心区项目储备充裕，维持“买入”评级陆家嘴发布 2023年三季报，公司持有资产大部分位于陆家嘴和前滩核心区位，租金和出租率稳步提升；住宅开发项目可售资源充足，并有较大规模的资产收购及项目投建计划，未来业绩释放可期。我们预计公司 2023-2025年归母净利润为19.22、21.41和 24.98亿元，对应 EPS 为 0.48、0.53、0.62元，当前股价对应 PE为 17.9、16.1、13.8倍，维持“买入”评级。 营收规模下降，盈利能力有所提升公司前三季度实现营收 57.75亿元，同比下降 14.48%；归母净利润 8.37亿元，同比下降 27.75%；经营性现金流量净额 77.2亿元，基本每股收益 0.17元，毛利率和净利率分别为 59.7%和 19.7%（2022年全年为 41.2%和 12.4%）。公司业绩下滑主要受房地产项目结转规模下降和信托业转型及金融市场震荡的影响。 租赁业务稳中有升，在售项目去化良好至三季度末，公司持有的主要在营物业总建面 303万方，其中甲级写字楼 200万方，上海甲级写字楼出租率达 83%。前三季度公司实现房地产租赁现金流入34.92亿元，同比增长 30%；权益租赁现金流入 28.56亿元，同比增长 29%。公司前三季度实现住宅销售金额与面积分别为 104.0亿元和 9.67万方，同比增长1339%和 428%，在售项目为世纪前滩·天御、锦绣云澜第一批，项目整体去化率分别约为 94%、81%。 优质土储充足，重大资产重组注入核心资产公司 4月公告参股公司竞得两家公司项目公司 80%股权，获得三林滨江优质资产包，成交对价 147.8亿元，公司权益建面 13.0万方，预计可售货值超 300亿元。 公告拟发行股份及支付现金购买资产和募集配套资金，以 133.19亿元收购陆家嘴金融贸易区和前滩国际商务区的 4处优质资产。四家标的公司所持有土地计容建筑面积 98.35万方，据我们测算，四个项目公司总可售货值约 600亿元，可售权益货值约 430亿元，自持资产预计每年对应含税租金收入 7.3亿元。 风险提示：写字楼租赁竞争加剧、上海房价波动风险、苏州项目诉讼风险。

营收同比+23.86%,毛利率同比提升9.36pc2019年上半年,公司营收81.89亿元同比+23.86%,归母净利润20.47亿元同比+11.34%。分项来看,销售、租赁、金融、物管板块增速分别为27.48%、8.9%、47%、7.62%。整体毛利率58.62%,较2018年同期提升9.36pc,主要系住宅板块高毛利项目结转拉动。 房产销售:天津项目仍有支撑,苏州项目梯度合理2019年上半年签约面积1.17万平米,签约金额6.16亿元,分别同比-22%和-12%。上半年主要销售项目为天津海上花苑(东标段)及上海存量房,下半年主要在售项目仍为天津海上花苑(东标段),同时苏州项目梯度布局合理,下半年有望择机入市。 租赁:写字楼出租率带动租赁业务毛利率回升,新项目持续入市上半年实现租赁收入15.05亿,同比增加8.9%,较一季度增速下降,主要系2019年二季度写字楼租金增速下滑。商业物业收入同比+66%,主要受上海、天津的两个L+Mall影响(2018年下半年开业)。2019年上半年甲级写字楼出租率较2018年回升1pc,带动租赁业务毛利率较2018年提升0.91pc。下半年东方广场一期和陆家嘴滨江中心有望入市,随着租赁面积扩大,租赁板块收入有望持续提升。 净负债率小幅上行,融资成本优势凸显2019年上半年净负债率提升12.58pc至118.29%,主要系发行债券增加,现金短债比上升0.07至0.39。公司的主体长期信用等级为AAA,最新一期公司债票面利率进一步下降至3.88%,融资优势持续凸显。出于谨慎性考虑,我们在业绩预测中将涉债券“16富贵01”和“15新光01”、“15新光02”、“11新光债”违约纳入考量。 目标价17.12元,上调至“买入”评级考虑到上半年SN1办公楼项目交付,2019年高毛利项目步入结转,我们上调公司2019-2021年预测EPS至0.95、1.04、1.19元(原为0.91、1.02、1.16元),当前股价对应2019-2021年预测PE为14.9、13.6、11.9倍。鉴于申万房地产行业估值中枢下移,我们下调2019年PE至18倍(原为19倍),下调目标价至17.12元。高毛利项目入账,出租率企稳回升,上调至“买入”评级。 风险提示:公司推盘有不及预期的可能;结算进度有不及预期的可能。

事件。公司公布2019年半年报。报告期内,公司实现营业收入81.89亿元,同比增加23.86%;归属于上市公司股东的净利润20.47亿元,同比增加11.34%;实现基本每股收益0.51元。 2019年上半年,受房产销售结转和金融业收入增加推动,公司营收增加23.86%;同期公司投资收益减少使得净利润增幅收窄至11.34%。根据公司2019年半年报披露:(1)2019年上半年,公司合并报表范围内长期在营物业租金收入(现金流入),合计19.47亿元。其中,办公物业方面,2019年上半年度租赁收入15.98亿元,同比增幅5%;商业物业方面,2019年上半年租赁收入为1.99亿元,同比增幅66%。(2)2019年上半年,公司实现各类房产销售收入及现金流合计13.93亿元。(3)2019年上半年,合并报表范围内,公司实现7.5亿元物业管理收入(现金流入),比2018年同期增加21.56%。(4)2019年上半年,公司金融业务实现收入10.20亿元,占公司营业收入总额的12.44%。根据公司2019年半年报披露:2019年上半年,公司竣工项目3个,总建筑面积15.88万平方米。新开工项目2个,总建筑面积13.67万平方米。续建项目8个,总建筑面积95.63万平方米。2019年6月30日有息负债余额为354.93亿元,占2019年上半年公司总资产的42.2%,较上年末295.78亿增加20%。 投资建议。“商业地产+商业零售+金融服务”一体化发展,“优于大市”评级。公司积极打造“以商业地产为核心,以商业零售和金融服务为两翼,以浦东、天津、苏州为三城”的“一核两翼三城”发展格局。根据公司2019年半年报披露,公司在营物业面积为264万平。我们认为,随着上海国际金融中心建设推进,公司持有物业价值、出租率和租金有望不断上升。公司完成收购陆金发100%股权后获得了3家持牌金融机构。按照公司最新总股本40.34亿股测算(公司2018年总股本为33.62亿股,经2018年度利润分配实施完毕后,2019年6月末总股本为40.34亿股),我们预计公司2019年、2020年EPS分别是0.98元和1.12元,给予公司2019年17-21倍动态PE,对应的合理价值区间为16.66-20.58元,给予公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临加息和政策调控风险,以及金融市场风险。

一季度公司营收+197%,净利润+27%2019年一季度实现营收 38.54亿,归母净利润 8.72亿,分别同比+197.3%和+27.2%。 营收大增主要系结转了浦东金融广场 2号办公楼 22.4亿元,净利润增速低于营收增速原因在于 2018年一季度确认投资收益 13.1亿元。 前滩项目 2019年有望结转并带动毛利率提升。 苏州项目进度或放缓, 租赁板块增速回升,未决诉讼纳入审慎考量2019年一季度签约面积 0.43万平米,合同金额 2.6亿元, 低基数下同比+1047%和+897%。一季度销售主要来自于天津海上花苑二期入市(占比27%),上海前滩东方逸品尾盘去化(占比 22%)及上海存量房去化(占比 51%) 。 19年预计可售资源主要集中于天津和苏州,受苏州超预期地产调控影响,苏州项目开发进度或放缓。 一季度租赁收入 10.17亿元同比+13.5%,季度增速明显回升。 目前出租率低位企稳,平均租金稳步提升,并已成功布局前滩新兴商务区,可有效分散核心商务区分流风险。 目前旗下爱建证券涉及未决诉讼, 分别为富贵鸟和新光集团债务违约,涉及金额分别为 47676万元和 22034万元。出于谨慎性原则考虑,我们在业绩预测中将上述两起诉讼影响纳入考量。 发债利率进一步下行, 管理层增持公司股票的机制已较成熟公司的主体长期信用等级为 AAA,最新一期公司债票面利率进一步下降至 3.88%,融资优势持续凸显。 2019年 6月,公司部分高管及核心团队成员使用 2018年度超额奖励合计增持公司 A 股股票 286500股,占公司总股本的 0.0071%, 2016年起公司已形成管理层利用年度超额奖励增持公司股票的稳定机制。 12个月目标价 17.30元,下调至“增持”评级考虑到苏州地区调控程度超预期趋严,公司苏州项目开发进度有可能受到较大影响;以及爱建证券涉及未决诉讼,出于谨慎性原则,我们将上述影响纳入业绩考量。 综上,我们下调公司 2019-2021年预测 EPS(摊薄)为 0.91、 1.02、 1.16元(原为 1.00、 1.17、 1.36元(摊薄))。 当前股价对应 2019-2021年预测 PE 为 16.9、 15.1、 13.3倍。维持 2019年 19倍PE,对应目标价 17.30元, 下调至“增持”评级。 风险提示公司推盘进度有不及预期的可能;未决诉讼存在一定的不确定性。

2018年营收同比增35%,毛利率提升4.17pc 18年营收126.39亿同比+35.54%,归母净利润33.5亿同比+7.04%。净利润增速低于营收系17年营收低基数叠加18年投资收益下滑。经营活动净收益同比+80.95%,占比+27pc。整体毛利率上行4.17pc至53.97%。 地产销售:销售低位放量,SN1办公项目提供结算支撑 结算方面:18年房产结算收入61.07亿元同比+104.04%。受17年销售影响,住宅结算偏弱,SN1办公楼项目结算提供支撑,毛利率提升17.77pc至49.56%。销售方面:18年住宅签约面积12.7万平米同比+5456%,住宅签约金额65.49亿元同比+6449%。18年底预收账款60.41亿同比+125%,19年预售陆家嘴金融广场2号楼22.6亿,后续房产结算有保障。2018年住宅销售均价提升18%至5.16万/平米,后续结算毛利率有支撑。苏州项目步入开发周期,上海新增拿地,后续销售资源有支撑。 地产租赁:出租率承压,供给放量,收入仍有支撑 18年房地产租赁收入32.19亿元同比+4.65%,增幅收窄主要系上海写字楼出租率下降。18年新增写字楼3座,预计19年新竣工3座,租赁供给放量,后续地产租金收入仍有支撑。 净负债率下行,融资优势持续凸显 18年末净负债率下行18.41pc至121.84%,现金短债比微幅上行0.02。公司主体长期信用等级为AAA,18年以来发债利率持续下行,2019年3月最新一期公司债票面利率3.95%,融资优势持续凸显。 12个月目标价22.71元,上调至“买入”评级 公司销售放量,毛利率提升,地产业务步入新一轮开发周期;租赁业务新项目入市,供给放量情况下租金收入有支撑。净负债率下行,融资成本具备优势。参与设立上海浦东科技创新投资基金,充分受益于长三角一体化及科创发展。上调公司2019-2020年预测EPS为1.20、1.40元(原为1.19/1.38元),引入2021年预测EPS为1.63元。当前股价对应2019-2021年预测PE为15.7、13.5、11.6倍。给予2019年19倍PE,对应目标价22.71元,上调至“买入”评级。 风险提示 公司推盘进度有不及预期的可能;项目结算进度有不及预期的可能。

陆家嘴发布18年年报,实现营收126.39亿元,同比增长35.54%;实现归母净利33.5亿元,同比增长7.04%;EPS0.997元。 租赁市场淡静,业绩稳健增长:期内公司业绩增幅不及规模增幅的主要原因在于:1、结转结构有所变化,毛利水平较低的房产销售业务结转收入同比增幅超100%。而由于租赁市场的寡淡,期内高毛利的租赁业务收入仅同比增长8.6%;2、期内营业税金由17年同期的6.02亿元增长至当期的12.27亿元;3、投资收益大幅滑落。 合约销售突破历史高点,储备丰富力保规模再跨越:报告期内,公司住宅物业合同销售面积12.7万方,合同销售金额65.36亿元,同比分别达到456%和1336%。全年整体在售项目的去化率约62%。其中8月份入市的前滩东方逸品项目带动住宅销售均价由17年的1.99万/平大幅跃升至当期的5.04万/平,这也为锁定和增厚公司未来两年的业绩奠定了坚实基础。土储拓展方面,公司重归上海扩充储备,当前在上海地区的土储建面达约90万方。 租赁收入增速趋缓:持有物业为公司贡献持续而稳定的现金流。报告期内,公司实现房地产租赁收入32.19亿元,同比增加4.66%。我们认为在当前房地产项目资产证券化迎来政策风口的机遇下,公司作为核心地区大体量的持有物业主,同时兼具完备的金融平台,有望在未来赢得更广阔的发展机遇。 投资高峰回落减轻杠杆压力,融资优势显著但仍需拓宽:工程投资高峰已过,短债压力由17年末的约338%回落至约314%,净负债率由17年末的约124%回落至约106%。公司2018年至今共发行三期公司债,今年3月最新发行的一期利率进一步下降至3.95%,18年末综合融资成本4.74%。 因势利导参与设立科创板基金,金融板块蓄力长足发展:公司出资4亿元设立“上海浦东科技创新投资基金”,我们认为公司在金融板块的蓄力将为公司的长期发展不断注入活力。 盈利预测与投资评级:预计公司19-20年EPS分别为1.18、1.49元,维持“增持评级。

事件。公司公布2018年年报。报告期内,公司实现营业收入126.39亿元,同比增加35.54%;归属于上市公司股东的净利润33.50亿元,同比增加7.04%;实现全面摊薄每股收益1.00元。公司2018年度拟向全体股东每10股派发现金红利4.99元(含税)并送红股2股。 2018年,受房产结转推动,公司营收增加35.54%;同期公司投资收益减少等使得归母净利润增幅缩小至7.04%。根据公司2018年年报披露:2018年公司合并报表范围内长期在营物业租金现金流入35.16亿元。其中,办公物业租赁收入29.5亿元,同比增幅8%;商铺物业租赁收入2.39亿元,同比增幅14%;酒店物业营业收入1.58亿元,同比增加24.41%;住宅物业租赁收入1.6亿元,同比减少2%;养老物业租赁收入900万元。2018年公司各类房产销售现金流入73.14亿元。其中,住宅物业实现销售收入59.12亿元;办公物业实现现金流入14.02亿元。2018年公司合并报表范围内物业管理收入13.83亿元,同比增加30.97%。2018年公司转让了前绣实业50%股权,取得交易价款13.49亿元。2018年公司实现金融服务收入16.30亿元,占营收总额的12.89%。根据公司2018年年报披露:截至2018年末公司持有的主要在营物业面积约259万平,在建面积156万平。 2019年2月,公司以29.45亿元竞得上海市浦东三幅合计建面12.28万平的综合地块。2019年3月,公司拟作为有限合伙人参与出资4亿元设立“上海浦东科技创新投资基金”。 投资建议。“地产+金融”双轮驱动,“优于大市”评级。公司商业项目由陆家嘴逐步延伸至前滩,具有较高的价值稀缺性。根据公司2018年年报披露,公司在营物业面积约259万平,在建面积156万平。随着上海国际金融中心建设推进,公司持有物业价值、出租率和租金有望不断上升。自贸区建设和前滩、迪斯尼项目陆续启动有望提升公司商业地产开发实战能力。公司完成收购陆金发100%股权后获得了3家持牌金融机构。目前公司立足“一核两翼三城”,打造“商业地产+商业零售+金融服务”多元一体化的上市公司。我们预计公司2019年、2020年EPS分别是1.18和1.35元。我们给予公司2019年17-21倍PE,对应的合理价值区间为20.06-24.78元,给予公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临加息和政策调控风险,以及金融市场风险。

事件。公司公布2018年年报。报告期内,公司实现营业收入126.39亿元,同比增加35.54%;归属于上市公司股东的净利润33.50亿元,同比增加7.04%;实现全面摊薄每股收益1.00元。公司2018年度拟向全体股东每10股派发现金红利4.99元(含税)并送红股2股。 2018年,受房产结转推动,公司营收增加35.54%;同期公司投资收益减少等使得归母净利润增幅缩小至7.04%。根据公司2018年年报披露:2018年公司合并报表范围内长期在营物业租金现金流入35.16亿元。其中,办公物业租赁收入29.5亿元,同比增幅8%;商铺物业租赁收入2.39亿元,同比增幅14%;酒店物业营业收入1.58亿元,同比增加24.41%;住宅物业租赁收入1.6亿元,同比减少2%;养老物业租赁收入900万元。2018年公司各类房产销售现金流入73.14亿元。其中,住宅物业实现销售收入59.12亿元;办公物业实现现金流入14.02亿元。2018年公司合并报表范围内物业管理收入13.83亿元,同比增加30.97%。2018年公司转让了前绣实业50%股权,取得交易价款13.49亿元。2018年公司实现金融服务收入16.30亿元,占营收总额的12.89%。根据公司2018年年报披露:截至2018年末公司持有的主要在营物业面积约259万平,在建面积156万平。 2019年2月,公司以29.45亿元竞得上海市浦东三幅合计建面12.28万平的综合地块。2019年3月,公司拟作为有限合伙人参与出资4亿元设立“上海浦东科技创新投资基金”。 投资建议。“地产+金融”双轮驱动,“优于大市”评级。公司商业项目由陆家嘴逐步延伸至前滩,具有较高的价值稀缺性。根据公司2018年年报披露,公司在营物业面积约259万平,在建面积156万平。随着上海国际金融中心建设推进,公司持有物业价值、出租率和租金有望不断上升。自贸区建设和前滩、迪斯尼项目陆续启动有望提升公司商业地产开发实战能力。公司完成收购陆金发100%股权后获得了3家持牌金融机构。目前公司立足“一核两翼三城”,打造“商业地产+商业零售+金融服务”多元一体化的上市公司。我们预计公司2019年、2020年EPS分别是1.18和1.35元。我们给予公司2019年17-21倍PE,对应的合理价值区间为20.06-24.78元,给予公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临加息和政策调控风险,以及金融市场风险。

项目持续入市,销售低位复苏,租金小幅上涨 2018 年三季度公司推盘发力,去化率提升,前三季度公司住宅物业销售签约面积85,342 平方米,住宅销售合同金额32.8 亿元,低基数下同比大幅增长3389%,其中第三季度销售额环比二季度提升283%。 截止2018 年三季度末,公司长期持有物业总建筑面积超过262 万平方米,成熟物业超过175 万平方米,平均租金同比上涨6.48%至8.38 元/平/ 天,房地产租赁收入26.4 亿元,同比增加8.6%。 2018 年前三季度营收增长17.16%,归母净利润增长46.89% 2018 年前三季度,公司实现营业收入85.74 亿元,同比增长17.16%, 归母净利润21.49 亿元,同比增长46.89%。前三季度公司共录得投资收益15.11 亿元,其中出售前滩实业50%股权实现净利润5.6 亿元,出售浦东金融广场1 号办公楼所产生约9 亿元归母净利润。 2019 开年投资积极,获取上海三块土地总建面12.28万平方米 2019 年2 月25 日公司发布公告,以人民币29.45 亿元竞得上海市川沙镇三处地块使用权。其中两处为商办用地,一处为普通商品房用地,总建筑面积12.28 万平方米,土储增加利于公司后续深耕上海持续发展。 净负债率保持稳定,短债压力略有提升 截止2018 年9 月末,公司有息负债296.6 亿元,同口径较2017 年末增长3.7%,净负债率约113%维持稳定;公司有息负债中短期贷款(含一年内到期的长期借款)约124.3 亿元,现金/短债比例约0.45。 12个月目标价17.92元,维持“增持”评级 公司销售放量,拿地投资积极,净负债率维持稳定,我们上调公司2018-2020 年预测归母净利润至34.75、40.03、46.31 亿元(原为33.30、35.47、38.15 亿元),对应三年EPS 分别为1.03、1.19、1.38 元(原为0.99、1.06、1.13 元)。综合考虑给予2018 年17.4 倍PE 估值,12 个月目标价17.92 元,维持“增持”评级。 风险提示 上海和苏州项目进度有不及预期的可能;持有物业出租率持续下降。

公司是陆家嘴集团旗下致力于地产开发平台。1993年公司在上交所上市,控股股东为陆家嘴集团。经过25年发展,公司由单一土地开发向经营项目转型,接着“地产+金融”双轮驱动,构建以地产为核心,金融和商业为两翼的战略架构。2018年公司金融和地产业务计划流入分别为25.49亿元和151.4亿元。 公司地产业务以租赁为主,销售为辅,前滩是重要拓展方向。公司地产物业分为办公、商业、住宅、酒店、会展。2017年,公司租赁收入30.8亿元,其中办公租赁收入27.35亿元,占89%,2017年公司办公物业出租率达98%。公司地产销售多为住宅销售,2017年,销售收入为29.9亿元。2016年10月,公司通过华宝信托-安心投资20号联合竞得苏州绿岸95%股权而拥有土地储备。前滩国际商务区总面积2.83平方公里,规划总建面350万平。2017年,公司在前滩25号和34号地块有4个项目共9.72万平的在建项目。我们认为,未来前滩将重点发展总部商务、文化传媒、体育休闲三大主题功能。 我们认为,相较港股公司希慎兴业(00014.HK),陆家嘴(600663.SH)的营收和净利润增速较高而PEG估值较低。希慎兴业近百年来扎根于香港铜锣湾,目前拥有自持物业452.20万平方呎(42.01万平),2017年实现收入35.48亿港元。而陆家嘴上市公司在营出租物业建面为180.76万平,大于希慎兴业。陆家嘴上市公司的净利润从2000-2017年间增长了4.17倍,而希慎兴业仅增长2.20倍,这使得近年来陆家嘴上市公司PEG估值要低于希慎兴业。 公司金融业务拥有信托、证券、保险三大牌照。在地产行业积极寻求转型向金融深化模式转变的大背景下,公司在2016年12月和2017年12月分别收购陆金发88.2%和11.8%的股权,完成对其全资收购。陆金发持有陆家嘴信托71.6%股权,爱建证券51.1%股权和陆家嘴国泰人寿50%股权,收购完毕后,公司将逐步构建起“地产+金融”发展框架,使地产和金融产生协同作用。 投资建议:“地产+金融”双轮驱动,“优于大市”评级。公司商业项目由陆家嘴逐步延伸至前滩,具有较高的价值稀缺性。上海自贸区建设和前滩、迪斯尼项目陆续启动有望提升公司商业地产开发实战能力。目前,公司完成收购陆金发100%股权,获得了3家持牌金融机构,立足“一核两翼三城”,打造“商业地产+商业零售+金融服务”多元一体化的上市公司。我们预计公司2018年、2019年EPS分别是1.10和1.40元。考虑到公司受益于上海自贸区扩区和国企改革,以及金融+地产协同推进,给予公司2018年18-22倍PE,对应的合理价值区间为19.8-24.2元,给予公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临政策调控、销售不及预期、市场租金下降、金融市场的风险。

项目持续入市,销售有望低位复苏 2018年上半年公司住宅销售金额7亿元,低基数下同比大幅增长645%。天津海上花苑二期已于2018年6月开盘,签约面积约1.4万方,下半年公司将持续推进上海前滩东方逸品及苏州锦绣澜山峰誉庭的销售入市,预计后续销售情况有望低位复苏。 2018年上半年归母净利润增长59.37%,利润率提升 2018年上半年,公司实现营业收入66.11亿元,同比增长17.56%,归母净利润18.39亿元,同比增长59.37%;毛利率、净利润率分别提升0.56pc、10.26pc至49.26%、36.47%。收入盈利齐增主要来自于:1)浦东金融广场1号办公楼销售预结算约13.86亿元;2)13.49亿元转让前绣实业50%股权,期内公司共录得投资收益13.69亿元。 长期持有物业出租率及租金增速小幅下滑 由于近期部分互联网金融公司出现非正常经营,局部影响陆家嘴金融区高端办公楼租赁需求,公司房地产租赁业务板块营收同比增速及毛利率出现下降。截止2018年6月末公司持有甲级写字楼115万方,期末出租率下降5pc至94%。2018年上半年,公司房地产租赁收入13.82亿元,同比微降3.78%,后续随着互联网金融的规范化运行,预计板块业务将逐步趋于稳定。 12个月目标价16.84元,维持“增持”评级 考虑到租金收入增长有所回落及较高的净负债率,我们下调公司2018-2019年预测归母净利润至33.30、35.47亿元,新增2020年预测归母净利润为38.15亿元,对应三年EPS分别为0.99、1.06、1.13元。公司持有物业位于核心资源区域,虽然短期租金增长放缓,长期资源价值仍较显著,高管增持凸显信心。综合考虑给予2018年17倍PE估值,12个月目标价16.84元,维持“增持”评级。 风险提示: 上海和苏州项目推出进度有不及预期的可能;持有物业出租率有不及预期的可能;融资成本提升有导致利润不及预期的可能。

事件: 公司近日发布了2018年半年报,实现营业收入66.11亿元,同比增长17.6%;实现归属母公司净利润18.39亿元,同比大幅增长59.37%;加权平均净资产收益率12.13%,同比上期增长6.26个百分点。 转让子公司股权带来净利大增。公司本期净利率达36.47%,同比增长了约10个百分点,主要原因为公司作价13.49亿元转让了全资子公司前绣实业50%的股份。剔除本次交易产生的约5.6亿元净利润,公司净利率仍有28%,比去年同期上升了约2个百分点。 整售办公楼结算带动销售上行,租赁业务表现持续亮眼。上半年,公司实现房产销售收入及现金流合计18.93亿元。其中住宅物业销售收入4.91亿元,同比增长25%,主要为天津海上花苑二期、上海存量房销售,其中天津项目于6月加推,因此目前去化率仅27%。办公物业现金流入14.02亿元,主要来源于浦东金融广场1号楼的现金收款。公司物业租赁业务相关租金收入20.97亿元,同比上升3.8%。公司持有物业主要为甲级办公楼,总建筑面积159万平米,成熟项目平均出租率达94%以上,平均租金达8.3元/平/天;商业物业、住宅物业平均出租率均在90%以上。公司持有物业数量及质量均处于行业领先地位,未来能够持续提供稳定收益。 推进“金融+地产”双驱布局。下半年公司将抓紧战略规划研究,提升三家持牌机构的排名及影响力并明确双轮驱动的具体实施路径。公司凭借其位于陆家嘴、前滩核心地段的稀缺自持物业,未来随着存量物业ABS、REITs等模式逐渐成熟,有望发挥“1+1>2”的效果。维持“增持”评级。预计2018、2019和2020年EPS分别为1.02元、1.14元和1.32元。当前股价对应2018、2019和2020年PE分别为15.66倍、13.98倍和12.08倍。 风险提示:房地产行业受调控因素下行;金融板块监管持续加强。

事件。公司公布2018年半年报。报告期内,公司实现营业收入66.1亿元,同比增加17.6%;归属于上市公司股东的净利润18.4亿元,同比增加59.4%;实现全面摊薄每股收益0.55元。 2018年上半年,受房产销售和金融收入增加推动,公司营收增加17.6%;同期公司综合业务毛利率较高使得净利润增幅扩大至59.4%。根据公司2018年7月27日公告,公司至二季度末持有的主要在营物业总建面达260万平,其中甲级写字楼的总建面159万平,高品质研发楼的总建面33万平,商业物业的总建面超44万平,住宅物业的总建面9万平,酒店物业的总建面15万平。2018年1-6月,公司实现房地产租赁收入为17.6亿元,同比增加8%。2018年1-6月,公司住宅物业销售签约面积15084平米,合同金额70046万元。2018年1-6月,公司实现住宅销售现金流入49110万元,同比增加25%。根据公司2018年半年报披露:2018年上半年,公司实现营业收入66.11亿元,其中:房地产业务收入59.18亿元;金融业务收入6.93亿元。其中房地产业务收入中,公司合并报表范围内长期在营物业租金收入(现金流入)合计18.02亿元,各类房产销售收入及现金流合计18.93亿元,合并报表范围内物业管理收入6.17亿元。 公司2017年年报披露,2018年,公司计划房地产业务总流入151.40亿元,总流出146.30亿元(其中土地储备及资产、股权收购款45亿元)。金融业务总流入25.49亿元,总流出45.41亿元。 投资建议。“地产+金融”双轮驱动,“优于大市”评级。公司商业项目由陆家嘴逐步延伸至前滩,具有较高的价值稀缺性。根据公司2017年年报披露,公司在营物业面积增至约264万平,在建面积超过121万平。随着上海国际金融中心建设推进,公司持有物业价值、出租率和租金有望不断上升。自贸区建设和前滩、迪斯尼项目陆续启动有望提升公司商业地产开发实战能力。目前,公司完成收购陆金发100%股权,获得了3家持牌金融机构,积极构建“地产+金融”双轮驱动主线,立足“一核两翼三城”,打造“商业地产+商业零售+金融服务”多元一体化的上市公司。我们预计公司2018年、2019年EPS分别是1.18和1.42元。考虑到公司受益于上海自贸区扩区和国企改革,以及金融+地产协同推进,给予公司2018年18-22倍PE,对应的合理价值区间为21.24-25.96元,给予公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临加息和政策调控风险,以及金融市场风险。

存量盘活驱动规模效益齐增长。 公司二季度规模效益双突破的原因主要在于:1、地产业务进入结转周期,公司于报告期内完成浦东金融广场1号办公楼销售预结算及交付,实现归母净利约9亿元,对业绩的贡献度高达近50%;2、积极盘活存量,投资收益显著,2月公司以13.49亿转让前绣实业50%股权,期内为公司带来5.6亿净利,驱动业绩大幅增长。 合同销售大幅增长,预计全年销售突破历史高点。 2018年上半年,公司实现住宅物业合同销售金额约7亿元,同比大幅增长644.7%。展望下半年,“东方逸品”即将开售,对应货值逾50亿,全年销售预计将突破15年60亿的历史高点。当前公司储备资源较为丰富,苏州绿岸项目规划总建面约108.41万方。随着“地产+金融”平台的搭建完成叠加充沛的项目储备,公司未来将实现地产与金融业务的协同共振发展,推动销售体量的进一步跨越。 租赁收入略有回落,但未来增长可期。 截止18年中期,公司持有的主要在营物业总建面约260万方,报告期内,公司实现房地产租赁收入13.82亿元,同比降低3.78%。我们认为在当前房地产项目资产证券化迎来政策风口的机遇下,公司作为核心地区大体量的持有物业主,兼具完备的金融平台,有望在未来赢得更广阔的发展机遇。 在建量下降,杠杆压力有所减轻。 2018年上半年公司竣工及续建项目共计11个,建面合计100.28万方,同比降幅近50%。公司财务杠杆压力得到缓解,短债压力由17年末约338%回落至约117%,净负债率由17年末约124%回落至约111%。同时公司今年发行一期公司债5亿元,利率5.08%。融资趋严叠加高负债,我们认为公司有较大的动力进一步调动国企的融资优势,优化公司财务健康状况。 盈利预测与评级:预计公司18-19年EPS分别为1.08、1.29元,维持“增持”评级。 风险提示:房地产行业受调控因素下行,调控强于预期。