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阳光城 房地产业 2020-10-30 6.99 -- -- 7.11 1.72% -- 7.11 1.72% -- 详细
业绩稳健增长,盈利水平向好2020Q1-3公司实现营业收入 380.6亿元,同比+18.9%,归母净利润 27.4亿元,同比+21.6%,净利润增速高于营收增速主要系:1)报告期内实现投资净收益 11.6亿元,同比增长 46.6%;2)公司期间费用率为 8.84%,同比下降 1.71pct。此外,公司净资产收益率及净利率分别为 9.83%、7.96%,较上年同期分别+0.74pct 和+0.10pct,盈利能力稳中有升。 销售规模微降,投资趋于积极2020Q1-3,公司实现销售金额 1472.4亿元,同比-2.0%,销售规模小幅下降。拿地方面,公司前三季度新增计容建面 978.2万平方米,对应拿地金额 532.5亿元,拿地金额占当期销售金额的36.2%,相比上年同期+10.9pct,拿地强度大幅提升。 财务状况持续优化,战投入股发展可期截 至 报 告 期 末 , 公 司 净 负 债 率 为 108.35% , 较 去 年 同 期 -33.81pct,杠杆率水平大幅改善;现金短债比为 1.56,短期偿债风险低。此外,2020年 9月泰康人寿及泰康养老保险与公司第二大股东上海嘉闻签订《股份转让协议》,约定通过协议受让的方式从上海嘉闻受让公司 13.53%的股份。泰康将在入股后为公司提供资源支持,推动相关业务战略合作,也显示了保险资金对公司长期价值的认可,同时优化了上市公司的股东结构。 投资建议阳光城销售与业绩稳定增长,土储优质,财务持续优化,融资成本改善。我们维持盈利预测不变,预计公司 20-22年 EPS 为1.34/1.75/2.09元,对应 PE 分别为 5.2/4.0/3.4倍,维持公司“增持”评级。 风险提示销售不及预期,利润率下滑,计提存货减值准备影响业绩。 盈利预测与估值
阳光城 房地产业 2020-10-20 7.10 -- -- 7.20 1.41% -- 7.20 1.41% -- 详细
销售同比暂弱, 目标实现可期 公司 9月实现销售金额 188.5亿元,同比下降 30.7%,环比下降 7.5%;销售面积 108.9万平方米,同比下降 51.1%,环比下降 12.7%;销售均价 10026元/平方米,同比下降 17.9%,环比与上月 持平。 1-9月公司累计实现销售金额 1472.4亿元,同比下降 2.0%;销售面积 1070.5万平方米,同比下降 11.3%;销售均价 13753.8元/平方米,同比上升 10.5%。公司 9月当月销售同比降 低,主要由于去年同期基数较高。公司前 9月完成年度销售目标的 73.62%,可售货值充裕,全年目标实现可期。 投资趋于积极, 重点布局中西部 9月公司在南京、长沙、福州等地共获取 6个新项目,新增计容建 面 70.0万平方米,同比增长 223.6%,拿地总价 22.7亿元,同比 增长 76.3%,拿地总价占当月销售金额的 12.0%,较上年同期提升 了 7.3pct,较上月同期增加了 9.5pct。 1-9月公司累计新增计容 建面 978.2万平,累计同比上升 7.6%,对应拿地总价532.5亿元, 累计同比上升 40.2%,累计拿地总价占累计销售金额的 36.2%,较 去年同期上升 10.9pct。公司拿地态度趋于积极。从新增土储能级 分布来看 ,公司在二线和三四线城市的拿地面积占比为 61%和 39%;从区域分布来看,公司在长三角、珠三角和中西部的拿地面 积占比为 16%、 34%和 50%,主要集中二线城市及中西部地区。 投资建议 阳光城销售与业绩稳定增长,土储优质,财务持续优化,融资成 本改善。 我们维持盈利预测不变, 由于股权激励公司总股本增 加 , 将 公 司 20-22年 EPS 由 1.35/1.76/2.10元 调 整 为 1.34/1.75/2.09元,对应 PE 分别为 5.3/4.1/3.4倍,维持公司 “增持”评级。
阳光城 房地产业 2020-10-20 7.10 -- -- 7.20 1.41% -- 7.20 1.41% -- 详细
估值与投资建议 公司当前处于快速扩张之后的调整阶段,未来核心看点是以ROIC提升,对冲杠杆下降,从“高杠杆+低ROE”走向“低杠杆+高ROE”,关键途径是找到收并购的合理比例。公司引战泰康,划定十年价值轨迹,长线吸引力明显。短期已售未结充裕,业绩确定性强。 结合绝对估值与相对估值,我们认为公司合理股价区间为9.33至11.91元,较当前股价有31.4%至67.7%的空间,预计公司2020至2022年的归母净利润分别为53.7、69.1、79.1亿元,对应当前股价的PE分别为5.4、4.2、3.7倍,维持“买入”评级。 行业:长期赛道仍然广阔,短期政策改善可期,看好T2房企 我们认为未来十年内商品住宅需求并不会明显萎缩,年均销售面积大致为12亿平方米,赛道仍然广阔。同时,未来行业格局大概率是“多强”并存的局面,中等体量房企市占率提升的速度将快于龙头房企,未来看点:找到并购黄金比例,以ROIC提升,对冲杠杆下降公司过往呈现“高杠杆+低ROE”特征,直接原因是ROIC较低,根本原因是收并购拿地比例过高。收并购表面楼面价较低,但周转过慢本身降低ROIC,同时较高的有息负债依赖,过高的利息支出侵蚀了盈利空间。公司未来的核心看点,在于找到收并购的黄金比例,以ROIC提升,对冲杠下降,走向“低杠杆+高ROE”。 十年之约引战泰康,划定十年价值轨迹 泰康入股一方面体现了长线资金对公司价值的认可,长期有望提振公司估值,另一方面也有望为公司提供长期资源支持,并探索更多的业务协同。十年业绩承诺划定了公司价值的长期轨迹,对长线资金的吸引力有望持续增强。 土储丰富支撑销售增长,未结充足期待业绩释放 截至2020H1,公司土储共计4994万平方米,对上年销售面积的覆盖率为291%,土储总量充足。合同负债850亿元,同比增长10.2%,相对年初增长6.1%,对上年营收覆盖率为139%,预售未结资源仍然相对充裕。随着疫情影响逐渐淡化,公司本年竣工有望提速。 风险提示 政策继续超预期收紧;公司销售和回款表现不及预期;公司竣工结算不及预期。
阳光城 房地产业 2020-10-19 7.08 -- -- 7.34 3.67% -- 7.34 3.67% -- 详细
事件:公司公告经营情况,公司9月实现销售金额188.52亿元,YOY-30.70%;销售面积108.89亿元,YOY-51.14%。1-9月公司实现累计销售金额1472.36亿元,YOY-1.98%;累计销售面积1070.51万方,YOY-11.26%。 单月销售表现基于上年同期高基数之下价涨量跌:公司9月实现销售金额188.52亿元,YOY-30.70%,环比-7.51%;销售面积108.89亿元,YOY-51.14%,环比-12.70%; 对应销售均价17313元/平米,YOY+41.85%,较上月提升972元/平米。1-9月公司实现累计销售金额1472.36亿元,YOY-1.98%;累计销售面积1070.51万方,YOY-11.26%;对应累计销售均价13754元/平米,YOY+9.96%,较上月提升403元/平米。权益口径看:单月权益金额119.74亿元(YOY-31.19%),权益面积74.17万方(YOY-49.17%);金额、面积对应权益比例分别为63.52%、68.11%。1-9月累计权益金额942.70亿元(YOY-2.01%,权益比例64.03%),累计权益面积703.22万方(YOY-8.69%,权益比例65.69%)。累计销售金额的区域分布上,大福建、长三角、珠三角、京津冀、内地分别为18.40%、34.61%、6.37%、2.94%、37.68%;较上月分别为下降0.04pct、下降0.08pct、提升0.05pct、提升0.15pct、下降0.09pct。单月销售表现基于上年同期高基数之下价涨量跌,单月销售均价创年内新高,主要与推货结构、产品结构变动相关。1-9月累计销售增速由正转负,已完成全年销售目标(2000亿)的73.6%,略高于上年同期销售进度(71.2%),考虑到公司推货主要集中于四季度,销售增速或于10月份重新回正。 新增项目以一二线城市为主:9月新增项目6个,其中3个招拍挂、3个并购项目;以区域分布看,江苏区域:湖南区域:云贵区域:福建大区:深圳区域=1:1:1:2:1;以经济圈划分看,长三角:中西部:海西:珠三角=1:2:2:1,总地价上,长三角:中西部:海西:珠三角=41%:23%:27%:10%,拿地总价上以长三角为主(南京单项目体量较大);以城市能级划分看,一二线:三四线=5:1,总地价上,一二线:三四线=88%:12%。权益比例上看,100%权益:非100%权益=4:2,权益比例较高。 9月新增项目6个(上年同期仅获取1个项目),新增土地面积36.95万方(YOY+397%),总建面69.98万方(YOY+224%),总地价112.46亿元(YOY+76%),对应权益土地面积32.59万方(YOY+338%),权益建面59.51万方(YOY+175%),权益地价19.56亿元(YOY+52%);1-9月累计新增项目60个,累计土地面积469.05万方(YOY+24%),累计建面978.16万方(YOY+9%),累计总地价537.40亿元(YOY+33%);对应权益土地面积322.79万方(YOY+20%),权益建面682.19万 方(YOY+3%),权益地价384.61亿元(YOY+15%);以权益比例看,金额口径看,单月权益比例、累计权益比例分别为86.38%、71.57%。 拿地力度略有回升:9月单月拿地力度12.01%,权益拿地力度10.38%,较上月单月拿地力度有所回升,但仍低于19年全年拿地力度、权益拿地力度;1-9月拿地力度36.50%,权益拿地力度26.12%,均高于19年全年力度表现。从补货均价看,9月新增项目楼面价3236.64元/平米,楼面价/销售均价为18.69%,1-9月累计新增项目楼面价5493.98元/平米,累计楼面价/销售均价为39.95%。 投资建议:公司9月单月销售同比环比均有一定程度下降,或与公司推货节奏有关,公司蓄力四季度销售旺季,销售增速有望于10月份重新回正。1-9月完成全年销售目标的73.6%,拿地力度总体较强,为公司未来规模增长奠定基础。我们预计公司2020、2021、2022年净利润分别为54.35、71.75、86.22亿元,对应的EPS 分别为1.32、1.74、2.09,对应PE 为5.39X、4.08X 和3.40X,维持“买入”评级。 风险提示:房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动。
阳光城 房地产业 2020-09-18 7.89 -- -- 8.39 6.34%
8.39 6.34% -- 详细
销售快速增长,淡季表现亮眼公司8月实现销售金额203.8亿元,同比增长20.2%,环比增长13.3%; 销售面积124.7万平方米,同比下降13.9%, 环比增长13.4%;销售均价10025元/平方米,同比下降14.4%,环比持平。1-8月公司累计实现销售金额1283.8亿元,同比增长4.4%;销售面积961.6万平方米,同比下降2.2%;销售均价13351元/平方米,同比增长6.7%。公司销售自4月开始持续保持同比正向增长,8月销售保持快增,淡季表现亮眼。同时截至2020H1末,公司土储可售面积4994万平方米,可售货值充裕,全年销售有望保持稳定增长。 拿地节奏放缓,投资力度稳健8月公司在昆明获1宗土地,新增计容建面29.5万平方米,同比下降85.8%,环比下降42.3%,拿地总价5.2亿元,同比下降78%,环比下降87.2%,拿地总价占当月销售金额的2.5%,较上年同期下降了11.4pct,较上月同期下降了20pct。1-8月公司累计新增计容建面908.2万平,累计同比增长2.3%,对应拿地总价509.8亿元,累计同比增长39.0%,累计拿地总价占累计销售金额的39.7%,较去年同期上升9.9pct。公司上半年新增土储较多,下半年拿地节奏有所放缓。从能级分布来看,公司新增土储全部分布在二线城市;从区域分布来看,公司新增土储全部分布在中西部。 投资建议阳光城销售与业绩稳定增长,土储优质,财务持续优化,融资成本改善。维持盈利预测不变, 预计公司20-22年EPS 分别为1.35/1.76/2.10元,对应PE 分别为5.6/4.3/3.6倍,维持公司“增持”评级。 风险提示销售不及预期,计提存货减值准备影响业绩。
阳光城 房地产业 2020-09-16 7.70 -- -- 8.39 8.96%
8.39 8.96% -- 详细
事件:公司公告经营情况,公司 8月实现销售金额 203.82亿元,YOY+20.16%;销售面积 124.73万方,YOY-13.86%。1-8月公司实现累计销售金额 1283.84亿元,YOY+4.37%;累计销售面积 961.62万方,YOY-2.22%。 单月销售金额实现年初以来最大涨幅公司 8月实现销售金额 203.82亿元,YOY+20.16%;销售面积 124.73万方,YOY-13.86%;对应销售均价 16341元/平米,YOY+39.50%,较上月收缩 15元/平米,单月销售金额实现年初至今最大涨幅,主要得益于销售均价有所提升,而均价的变动主要源于销售结构的变化。1-8月公司实现累计销售金额 1283.84亿元,YOY+4.37%;累计销售面积 961.62万方,YOY-2.22%;对应累计销售均价 13351元/平米,YOY+5.59%,较上月提升 446元/平米;1-8月实现全年销售目标的 64.2%。 以区域销售来看,内地、长三角、大福建、珠三角、京津冀累计销售均价分别为10071元/㎡、19747元/㎡、13643元/㎡、13834元/㎡、15907元/㎡,分别较上年同期+7.29%、+10.05%、+4.06%、+0.69%、+20.57%,累计销售金额占比分别为37.77%、34.69%、18.44%、6.32%、2.79%,分别较上年同期+1.71pct、+1.05pct、-0.27pct、-2.50pct、+0.02pct。年初至今销售均价上涨带动销售金额增速上行,主要由于销售金额占比较大的内地、长三角区域销售均价较上年同期取得较大涨幅。 权益口径看:单月权益销售金额 125.34亿元,YOY+14.97%;权益面积 76.74万方,YOY-17.78%,金额、面积对应权益比例分别为 61.50%、61.52%。1-8月累计权益金额 822.96亿元,YOY+4.43%;累计权益面积 629.05万方,YOY+0.78%,金额、面积对应权益比例分别为 64.10%、65.42%。 拿地节奏阶段性放缓,权益比例有所下降8月新增项目招拍挂项目 1个,系昆明市西邑村住宅项目,较上年同期的 3个有所减少,项目土地面积 7.45万方,规划建面 29.51万方,YOY-84.74%,总地价 5.19亿元,YOY-49.86%,权益比例 100%。1-8月累计新增项目 54个,累计土地面积432.10万方,累计建面 908.18万方,累计总地价 514.75亿元;对应权益土地面积290.20万方,权益建面 622.68万方,权益地价 365.05亿元,拿地面积、拿地金额对应的权益比例分别为 68.56%、70.92%,较 2019年全年面积、金额权益比例 71.48%、77.91%有所下降。 整体拿地积极性不改8月单月拿地力度(拿地金额/销售金额)2.55%,较上年同期拿地力度下降 3.56pct,单月权益拿地力度 2.55%,较上年同期权益拿地力度下降 2.72pct;1-8月累计拿地力度 40.09%,累计权益拿地力度 28.43%,均高于 2019年全年力度表现,虽单月拿地节奏放缓,但不改公司积极补货的意愿。从补货均价看,8月新增项目楼面价 1759元/平米,楼面价/销售均价为 10.76%,1-8月累计新增项目楼面价 5668元/平米,累计楼面价/销售均价为 42.45%,较 2019年全年楼面价/销售均价 37.13%有所提升。 投资建议:公司 8月单月销售业绩取得年初至今最大涨幅,拿地节奏虽稍有放缓,但补货积极性不减。公司 1-8月完成全年销售目标的 64.2%,拿地力度总体较强,为公司未来规模增长奠定基础。我们预计公司 2020、2021、2022年净利润分别为54.35、71.75、86.22亿元,对应的 EPS 分别为 1.33、1.75、2.10,对应 PE 为 5.81X、4.40X 和 3.66X,维持“买入”评级。 风险提示:房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动
阳光城 房地产业 2020-09-16 7.70 -- -- 8.39 8.96%
8.39 8.96% -- 详细
事件公司发布公告,公司第二大股东上海嘉闻与泰康人寿及泰康养老签订《股份转让协议》,约定泰康人寿及泰康养老通过协议受让的方式,从上海嘉闻受让公司13.53%的股份,共计约5.55亿股。 点评引入战略投资者,助力公司长期发展公司第二大股东上海嘉闻与泰康人寿及泰康养老签订《股份转让协议》,约定上海嘉闻将所持股份约5.55亿股,合计约13.53%的股份通过协议受让的方式转让给泰康人寿和泰康养老。其中泰康人寿受让3.50亿股,约占8.54%;泰康养老受让2.05亿股,约占5.00%股份;加上泰康资产管理的保险资产管理产品的0.07%,泰康系合计持股5.55亿股,占比约13.61%。转让股价为每股6.09元,合计转让价款33.78亿元。该转让完成后,泰康系成为公司第三大股东,且可占有公司2名董事席位。险资战略投资者的引入优化公司股权结构,表明公司的发展受到认可,将有效助力公司融资和项目去化的发展,实现长期的助力。 分红、业绩承诺叠加核心管理层激励,后续发展得以保障根据合作协议,公司每年至少进行一次现金分红、每年度以现金方式分配的利润应不低于当年实现的可分配利润的30%。在业绩承诺和补偿上,以2019年公司归属于母公司净利润40.2亿元为基础,前5年(2020-2024)公司归属母公司净利润复合增长率不低于15%且前5年累积归属母公司净利润数不低于340.59亿元;2025、2026、2027、2028、2029年承诺归属母公司净利润数分别为101.72、111.90、123.08、129.24、135.70亿元。若业绩承诺未达成,则公司将进行现金补偿。同时公司成立覆盖核心管理团队的员工持股计划受让上海嘉闻所持有的8000万股份,其中,总裁认购30%,其余董事及核心管理层40%,预留30%。多项承诺叠加,彰显公司对未来业绩的充分信心,也为未来长达10年的持续发展提供充足动力。 投资建议:公司目前处于由融资催化规模扩张向强化经营助力增长转变阶段。险资的落地以及长达10年的业绩承诺将助力公司后续稳定发展。我们预计公司2020-2022年EPS分别0.94、1.17、1.40元/股,对应当前股价PE为8.67、6.99、5.82倍。维持“增持”评级。 风险提示:房地产调控政策趋严,行业融资端持续收紧,销售不达预期等
阳光城 房地产业 2020-09-14 7.90 10.00 42.05% 8.39 6.20%
8.39 6.20% -- 详细
引入险资战投泰康系、 占比 13.53%, 入驻 2位董事、分红提升至 30% 9月 9日,泰康人寿及泰康养老与公司第二大股东上海嘉闻签订股份转让协议, 上海嘉闻将所持公司 5.54亿股、合计 13.53%的股份转让至泰康人寿及泰康养 老; 转让单价为 6.09元/股, 总转让价款 33.78亿元。 其中泰康人寿受让 8.53% 股份( 3.50亿股)、泰康养老受让 5.00%股份( 2.05亿股) ;加上泰康资产管 理的保险资管产品持股 0.07%后,泰康系合计持股 5.55亿股,占比 13.61%。 公司为泰康提供 2个董事席位,并修改公司章程,保证公司每年现金分红不低 于可分配利润 30%。 在 345融资新规之下,泰康入股公司表明了对公司长远价 值的认可; 并且预计泰康后续将为公司提供资源支持,推动相关业务战略合作, 进一步拓展公司融资渠道,优化债务结构、资金成本。 十年业绩承诺+员工持股, 控股股东、泰康、管理层三方绑定,助力成长 公司做出长达 10年的业绩承诺,即以 2019年归母净利润 40.2亿元为基数: 1) 2020-24E 每年年均复合增速不低于 15%且 5年累积归母净利润不低于 340.59亿元,即 2020-24E 业绩 CAGR 至少 18.13%; 2) 2025-27E 业绩 CAGR10.0%; 3) 2028-29E 业绩 CAGR5.0%。 如公司未完成业绩承诺,则阳光集团将以当期 期末承诺归母净利润数减当期期末归母净利润数之差对公司进行现金补偿。 此 外,公司成立核心管理层绑定计划,将成立员工持股计划承接上海嘉闻 8,000万股、占比公司目前总股本 1.95%( 18年 7月出台期权激励占比 8.52%) ; 其 中总裁认购 30%、其余董事及核心管理层 40%、预留 30%;总裁设置 5年锁 定期,其余董事及核心管理层 4年锁定期,解锁后三年内按 20%、 30%、 50% 比例逐步解锁。 因此,公司形成控股股东、泰康、管理层的三方绑定。 并且, 控股股东阳光集团承诺不减持;若协商一致减持,泰康拥有优先购买权。 前 7月销售 1,080亿、同比+2%, 拿地/销售面积比 105%、权益比 72% 公司 7月累计销售金额 1,080亿元,同比+1.8%,权益比例 65%;销售面积 837万平,同比-0.2%;销售均价 1.29万元/平,同比+2.1%; 2020年销售目标 2,000+ 亿元,同比高于-5%。 公司 7月累计拿地积极, 拿地金额 505亿元,权益比例 72%;拿地面积 879万平;拿地均价 5,743元/平;拿地/销售金额比 47%,拿 地/销售面积比 105%,拿地/销售均价比 45%,主要由于在温州、杭州等二线 城市拿地。 截至 2020H1末,公司土储可售面积 4,994万平,按照 1.2万元/平 估算可售货值 6,184亿元,覆盖 2019年销售额 2.9倍;平均土储成本 4,431元 /平,占比当期销售均价 36%,整体成本可控。 投资建议: 引入战投泰康, 承诺十年业绩, 重申“强推” 评级 阳光城起家大福建、深耕强二线,经历三任明星管理团队的贡献,公司实现七 载 70倍销售高增长,奠定未来结算放量的基础;“双斌”团队加盟后的全面 变革料也将带来管理的精细化和标准化,同时公司主动去杠杆、引入战投泰康 后将有望推动公司销售和业绩弹性更大、并实现量质提升。 考虑到公司长期稳 定的发展, 我们维持公司 2020-21年每股收益分别为 1.33和 1.78元,并将 2022年调整为 2.05元(原 2.14元) , 现价对应 20年 PE 为 5.6倍,维持目标价 10.00元, 重申“强推”评级。 风险提示: 新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
阳光城 房地产业 2020-09-14 7.90 -- -- 8.39 6.20%
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一、事件概述阳光城发布公告,公司第二股东上海嘉闻通过协议转让阳光城13.52%的股权,泰康人寿、泰康养老分别受让8.53%、5%股权。受让后,泰康系合计持股将达到13.61%,成为阳光城第三大股东,转让股价每股6.09元,合计转让价款33.78亿元。并且,泰康与控股股东签订合作协议,包括未来业绩承诺、管理层激励、泰康有望获得2名董事席位。 二、分析与判断? 险资战投成功落地,公司将突破成长的瓶颈泰康系(泰康人寿、泰康养老、泰康资产)作为战略投资者,成功入股阳光城;公告提及,泰康系愿意在力所能及的范围内,与上市公司长期合作,充分发挥自身优势,为增强上市公司竞争力贡献自己的力量,以达成并实现与上市公司长期共同发展的战略愿景与长远目标;我们认为,泰康系入股,将有望在融资和项目去化上起到作用,助力公司突破成长的瓶颈。 未来五年业绩承诺要求较高,彰显大股东信心在合作协议中,公司提到未来现金分红率不低于30%(对比:2019年分红率20%);在业绩承诺上,以19年归母净利润40.2亿为基础,将满足未来5年(2020至2024年)公司归母净利润每年复合增速不低于15%,并且5年累积归母净利润数不低于340.59亿元,为达到累积数要求,平均年增长率应高于18.13%;若业绩承诺无法完成,将由大股东对上市公司进行现金补偿(现金补偿额:当期期末承诺归母净利润数-当期期末归母净利润数)。我们认为,业绩承诺无论是对于五年的增速要求,还是现金补偿的条件,要求都较高,充分彰显出大股东持续成长的信心。 三、投资建议公司储备布局较好(全口径6000亿在手货值、一二线占比约73%),战投落地有望提升储备的去化速度;公司近年来负债结构与融资成本已持续优化,伴随战投落地,负债端将进一步改善;预测公司20-22年每股收益为1.39、1.67、2.01元,对应PE 为5.3、4.4、3.7倍,维持“推荐”评级。 四、风险提示: 1、地产政策改善不及预期;2、外围风险不确定性加大。
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险资入股提供资源支持。公告显示,9月9日,泰康人寿、泰康养老与公司第二大股东上海嘉闻投资签订《股份转让协议》,受让公司13.53%的股份。股份转让完成后,泰康将拥有公司2个董事席位。泰康入股一方面显示险资对公司发展能力的认可,另一方面能够优化公司股权结构。引入长期稳定的险资也将为公司后续发展提供资源支持,推动相关业务战略合作,在公司销售能力、产品力优异的基础上,进一步丰富公司融资渠道。 十年业绩承诺彰显公司信心。阳光集团作为公司控股股东,承诺:以2019年归母净利润40.2亿元为基数,2020-2024年归母净利润年复合增长率不低于15%且前五年累计归母净利润数不低于340.59亿元,同时2025-2029年承诺归母净利润数分别为101.72、111.90、123.08、129.24和135.70亿元(第6-8年增长率不低于10%,第9-10年不低于5%)。罕见的十年期业绩承诺彰显了控股股东对公司长期发展的坚定信心。 核心管理层绑定计划助力公司成长。公司将成立员工持股计划受让上海嘉闻所持有上市公司8000万股份,覆盖公司董事和高管8人,其他核心管理人员不超过20人。其中,总裁设定5年锁定期,其他员工设定4年锁定期,解锁后三年按20%、30%、50%比例解锁。管理层与公司利益进一步深度绑定,激励机制完善,助力公司成长。 销售稳健增长,负债继续优化。根据克而瑞数据,1-8月公司实现销售额1283.8亿元,同比增长4.37%,销售实现稳健增长。截至6月末,公司有息负债1121.61亿元,规模保持相当;随着回款优化、净资产增厚,公司净负债率降至115%;平均融资成本7.5%,较2019年末降低20BP。转型经营驱动以来公司债务结构持续优化,引入险资后公司债务结构、资金成本有望进一步得到优化。 盈利预测与投资评级:公司销售稳定,财务结构优化,引入险资后,公司成长能力得到巩固,分红率不低于30%。预计公司2020、2021年分别实现净利润52.33、68.24亿元,对应EPS分别为1.28、1.67元。考虑到公司分红率提升,给予公司2021年底5-6倍PE,股价对应6-12个月合理区间为8.35-10.02元,维持“谨慎推荐”评级。 风险提示:行业政策收紧,融资受阻;销售不及预期,影响未来结转收入和利润。
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泰康系入股成二股东,十年业绩承诺信心充足。20年9月9日晚,公司第二大股东向泰康人寿及泰康养老转让5.55亿股,占公司总股本13.53%,全部完成后泰康系成为公司第二大股东,持股13.61%。业绩承诺方面,公司以19年归母净利润为基数进行10年业绩承诺: (1)2020-2024年归母净利润年均复合增速不低于15%,同时承诺前5年累计归母净利润不低于341亿元,实际20-24年年化复合增速需达到18.1%; (2)25-29年业绩承诺为102、112、123、129、136亿元,对应前三年年均增速10%,最后两年年均增速5%。此外,公司此次业绩承诺由集团母公司兜底,期内任何一年年均业绩增速或累计总额低于承诺则由集团以现金对公司进行业绩补偿。分红方面,公司承诺未来每年分红率不低于30%,预计公司未来十年分红总额不低于283亿元,累计分红/当期市值比例为84%,投资价值及确定性较高。第三期员工持股计划出台,核心员工七年激励。根据20年员工持股计划,母公司阳光集团拟受让上海嘉闻8000万股公司股份(占总股本1.95%)进行员工持股计划,存续期7年,激励对象为以董事长、总裁朱荣斌为首的30名核心管理人员,业绩考核以19年归母净利润为基数,20-23年年均增速不低于18.5%,24-26年较前年增速分别不低于18.5%、10%、10%。本次员工股权激励条件较泰康入股的业绩承诺更高,也充分激发员工的积极性,保证十年业绩承诺的可实现性。 预计20-21年EPS分别为1.35元/股、1.76元/股。预计公司20/21年归母净利润为55/72亿元,考虑公司历史平均估值水平,维持合理价值10.80元/股,对应20年8.0XPE估值,维持“买入”评级。 风险提示。疫情影响公司项目销售;行业景气度下行影响公司销售及工程进度;公司地产结算进度不及预期;土地投资力度下降。
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险资入主助力提升公司长期价值在此次股转协议完成后,泰康人寿及泰康养老将合计持有公司约13.53%的股份,公司将审议通过选举泰康人寿及泰康养老提名的两名董事候选人成为上市公司董事的议案,上市公司董事总数相应调整为12人、泰康人寿及泰康养老提名的董事占上市公司全体董事总数的六分之一。优质的险资入主优化了公司的股权结构,体现了资本市场对公司的认可,引入险资或将促进公司现有业务的协同,在融资等方面为公司提供支持,提升公司的长期价值。 十年业绩承诺彰显信心公司做出十年业绩承诺,以2019年归母净利润0.2亿元为基础,前5年(2020年至2024年)承诺归母净利润每年年均复合增长率不低于15%且前5年累积归母净利润数不低于340.59亿元(年平均增长率应不低于18.13%)、2025年承诺归母净利润数为101.72亿元、2026年承诺归母净利润数为111.90亿元、2027年承诺归母净利润数为123.08亿元、2028年承诺归母净利润数为129.24亿元、2029年承诺归母净利润数为135.70亿元。公司长达十年业绩承诺彰显公司对未来长期发展的信心。 投资建议:维持“买入”评级公司经营稳健、品质提升、财务状况不断优化,引入重要战投助力提升公司长期价值,长达十年业绩承诺彰显信心,我们预计公司2020、2021年的EPS 为1.31、1.69元,对应最新股价的PE 为5.7、4.4倍,维持“买入”评级。 风险提示公司销售、结算不达预期,或因市场再度升温引发房地产调控预期。
阳光城 房地产业 2020-09-11 8.00 9.66 37.22% 8.39 4.88%
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事件 公司公告泰康人寿保险及泰康养老保险与公司第二大股东上海嘉闻投资管理有限公司签订《股份转让协议》,通过协议受让的方式,从上海嘉闻受让公司13.53%的股份,共计5.5亿股,协议转让价格为6.09元/股。 核心观点 十年业绩承诺,彰显发展雄心。公司作出如下承诺:以2019年归母净利润40.2亿元为基础,公司归母净利润应满足以下要求:前5年(即2020年至2024年)公司归母净利润年均复合增长率不低于15%且前5年累积归母净利润数不低于340.6亿元(平均年增长率应高于18.1%);2025-2027年归母净利润平均复合增长率不低于10%;2028年、2029年归母净利润平均复合增长率不低于5%。此外,公司修改章程,确保未来现金分红比例不低于可分配利润的30%。 同步推出员工持股,核心管理层激励充分。上市公司拟成立覆盖核心管理团队的员工持股计划受让上海嘉闻所持有上市公司8,000万股份,并将向员工持股计划提供部分资金支持。参加本期认购的员工总人数不超过30人,其中,本管理办法通过时已经确定参加本期认购的公司董事和高级管理人员共8人,公司及子公司其他核心管理人员不超过20人。 公司上半年业绩稳健增长,销售同比转正。公司2020年上半年实现营业收入241.2亿元,同比增长7.1%,实现归母净利润17.0亿元,同比增长17.5%。2020年上半年实现销售金额900.1亿元,已恢复到去年同期水平。上半年累计土地投资额445.2亿元,土地投资强度为49%,较前两年明显提升。 财务预测与投资建议 维持买入评级,维持目标价9.66元。我们维持公司2020-2022年EPS的预测为1.38/1.73/2.08元,可比公司2020年估值为7X,我们给予公司2020年7X估值,对应目标价9.66元。 风险提示 房地产市场销售大幅低于预期。 房地产融资环境收紧超预期。
阳光城 房地产业 2020-09-11 8.00 8.90 26.42% 8.39 4.88%
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泰康人寿、泰康养老通过协议受让方式从上海嘉闻处受让阳光城13.53%的股份· 控股股东承诺自今年起未来5年归母净利润每年平均增长率不低于15%· 维持买入评级,目标价8.90元泰康保险集团战略入股阳光城。阳光城发布公告称,泰康保险集团旗下子公司泰康人寿、泰康养老合计协议受让公司第二大股东上海嘉闻所持有的13.53%股份(共5.54亿股),受让价格为6.09元/股,较前日收盘价折让10%。交易完成后,泰康将成为公司第三大股东,获得公司董事会两个董事席位(共12个)。此次交易是在2019年中民投退出公司后,公司寻求长期战略投资方事宜的落地,泰康的加入不仅有助于公司优化股权结构及治理水平,也有助于拓宽融资渠道。 控股股东承诺未来10年业绩,现金分红率不低于30%。控股股东以2019年40.2亿元为基数,前五年(2020-2024年)承诺每年平均增长率不低于15%,且前五年累计归母净利润不低于340.59亿元(即年平均增长率不低于18.1%);第6-8年年增长率不低于10%,第9-10年年增长率不低于5%。此外,公司承诺每年度现金分红率不低于30%。 我们认为10年期承诺彰显了公司在此次长期合作中的诚意,并体现了其长期稳健发展的信心。 第三期员工持股计划出台。公司公告第三期员工持股计划,涉及股票数量为8,000万股,占公司股份总数的比例约为1.95%,股票来源于上海嘉闻拟减持的股份。参与对象不超过30人,主要为董事、高级管理层及其他核心管理人员。执行董事朱荣斌先生在股票过户后第5~7年每年可分别解锁20%/30%/50%的股份,其余人士则在户后第4~6年每年可分别解锁20%/30%/50%的股份。公司三期员工持股计划共授予员工2.54亿股股份,占公司总股本的6.2%。 今年以来公司销售额同比稳步增长,拿地意愿提升。根据克而瑞,公司今年1~8月公司实现销售额1283.8亿元,同比增长4.4%,增速表现略低于Top20平均(同比上升6.3%)。前八月公司目标完成度为64.2%,较Top20平均高4.1个百分点。拿地侧,在杠杆水平明显回落后,公司补库存态度重返积极,拿地强度有所回升,上半年拿地强度为61.0%,相较2018/19年34.4%/31.1%的强度有明显回升。 持续降杠杆改善财务状况。公司财务状况持续改善,负债水平控制得当。1H20末,公司有息负债率较2019年末降低3.5个百分点至33.1%;净负债率较2019年末降低3.5个百分点至115.0%。平均融资成本7.5%,较2019年年末优化20个基点。惠誉于本月将阳光城高级无抵押评级由“B”上调至“B+”。 风险提示:一二线销售转冷、融资政策趋严。 维持公司 8.9元的目标价及“买入”评级。公司引入长期战略股东事宜落地,泰康的加入有助于公司治理的改善及融资渠道的拓宽,10年期净利润的承诺彰显公司长远发展的信心。我们维持公司盈利预测不变,预计公司 2020/2021年 EPS 为 1.31/1.73元,我们仍给予公司历史平均减一倍标准差 P/E 水平(6.8x),目标价保持 8.9元,维持买入评级。 风险提示:一二线销售转冷、融资政策趋严。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名