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阳光城 房地产业 2021-04-21 6.29 10.17 61.94% 6.34 0.79% -- 6.34 0.79% -- 详细
事件:公司发布2020年度报告,报告期内实现营收821.71亿元(同比+34.6%),归母净利润52.2亿元(同比+29.9%)。 以利润规模为导向,十年业绩确定性强。期内公司成功引战泰康系,公司给出十年业绩承诺:2020~24年归母净利润CAGR≥15%,累积归母净利润≥340.59亿元(对应CAGR18.13%),2025~27年、2028~29年归母净利润CAGR分别≥10%、5%,十年累计归母净利润≥942.23亿元,公司计划于2024年实现归母净利润92亿元(CAGR18.5%)。期内公司实现毛利率20.06%(同比-6.52pct),公司毛利率下探主要系2016-18年所获高价地进入结转通道叠加销售限价政策影响;实现归母净利率6.35%(同比-0.23pct)。费用率方面,期内三费/营收6.35%(同比-2.92pct),销管费用/销售金额2.01%(同比-0.24pct),财务费用/营收1.02%,同比-0.46pct,管理效益提升明显。期内公司分红比例升至30%,每股派发现金股利0.381元,据十年业绩承诺:未来9年每年分化比例≥30%,10年累计现金分红≥283亿元。 目标销售稳健增长,拿地成本具备下行势能。期内实现销售金额2180.1亿元(同比+3.3%),实现销售回款1748亿元(同比+3.3%),回款率80.2%,2021年销售目标2200亿元(较本期实际销售额+0.9%),并于2024年达到3062亿元(CAGR8.9%); 实现销售面积1528.61万方(同比-10.78%);实现销售均价14262元/平(同比+15.79%)。期内公司新增土储1115万方(同比-12.07%),对应货值1802亿元,其中货值口径计算的一二线占比约70%;拿地金额为707.7亿元(同比+7.94%);楼面价为6347元/平(同比+22.76%),楼面价/销售均价为44.5%。多元拿地来看,期内公司通过产业勾地、旧改分别新增货值62、400亿元,公司计划与泰康系共同参与收并购、在手存量谈合作及共同开展康养勾地,深入研究“物业+商业+养老”的合作模式,这将进一步拓宽拿地渠道、降低拿地成本。总土储来看,截至期末公司录得土储4252万方(权益比例67.21%),可售货值5627亿元,其中一二线城市占比75.96%。2021年4月14日晚,公司发布公告拟分拆物业板块至境外上市,母公司的确定性增长叠加高额股权激励(员工持平台合计持股24.59%)使得阳光城物业有望进军头部物管标的。整体来看,“十年之约”是目前行业最长时间的业绩承诺,将公司与泰康系的利益深度捆绑,这是公司与险资全面接触合作的基础,从两个五年计划着墨“可持续增长、管理高效益”来看,公司长期业绩确定性以及“强强联手”抬升规模天花板值得期待。 融资成本优化信评上调,三道红线降至黄档。期内公司融资成本7.42%,同比-0.28pct;分获穆迪、惠誉及中诚信上调信评,值得关注的是,公司与二股东泰康系在融资层面的全方位合作将助力公司进一步降低融资成本。三道红线方面,公司资产负债率(扣除预收款)79.1%,净负债率为94.9%,现金短债覆盖比为1.53,管理层表示在保持黄档不掉档的基础上,争取在2024年前达标绿档。 投资建议:维持公司买入评级,考虑十年业绩指引,小幅下调公司2021-22年EPS至1.56、1.97元,预计2023年EPS为2.36元,对应2021-23年的PE分别为4.06、3.22、2.69倍。 风险提示:疫情反复存在不确定性;业绩预测和估值判断不达预期。
阳光城 房地产业 2021-04-20 6.36 -- -- 6.36 0.00% -- 6.36 0.00% -- 详细
营收、净利均衡高增,精细化管理卓有成效 2020年,公司实现营业收入 822亿元,同比增长 34.6%;归母净利润 52亿元,同比增长 29.9%,符合预期。公司以利润为导向,提升运营 效率,有效压降营销费率和管理费率,同时注重投资人回报管理, ROE 和分红比例不断提升。预期公司未来将继续达成较好的业绩兑现度。 销售平稳增长,土储质量较高 2020年,公司实现销售金额 2180亿元,同比上升 3.3%,达成 2000亿元的销售目标,销售节奏及去化率保持稳定。公司稳健制定 2021年 销售目标为 2200亿元。持续聚焦布局一二线城市群,截至 2020年末, 公司总土储建面 4252万㎡,土储覆盖率为 278%,合理适度;可售货 值 5627亿元,其中一二线城市可售货值占比 76%,平均楼板价为 4366元/平方米,地货比为 31%,仍维持在良好水平。 财务表现明显改善, 市场认可度进一步提升 截至 2020年末,公司净负债率降至 95%,较上年末下降 43个 pct, 剔除预收的资产负债率 79%,现金短债比 1.53,“三道红线”由橙档 降至黄档。 基于不断优化的财务表现, 资本市场认可度进一步提升, 多家机构上调评级, 融资成本较上年下降 28个 bp。 拟分拆物管公司上市,符合公司整体利益 公司拟分拆控股物管子公司阳光智博至境外上市, 有利于提升公司物 业板块自身的市场竞争能力,进一步改善公司的财务状况,并支撑公 司保持较好的持续盈利能力,符合公司股东的整体利益。 业绩增长靓眼,财务持续优化,维持“买入”评级 公司业绩增长靓眼,财务持续优化,预计公司 2021、 2022年的归母 净利分别为 70、 80亿元,对应 EPS 为 1.69、 1.95元,对应最新股价 的 PE 为 3.7、 3.2倍,维持“买入”评级。
阳光城 房地产业 2021-01-19 6.44 -- -- 6.88 6.83%
6.95 7.92%
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事件:公司公告经营简况,12月实现销售金额300.07亿元,YOY+3.07%;销售面积205.32亿元,YOY-15.34%;1-12月累计实现销售金额2180.11亿元,YOY+3.31%;累计销售面积1528.52万方,YOY-10.78%。 完成年度目标的109%,全年累计销售均价同比增长公司12月实现销售金额300.07亿元,YOY+3.07%,环比+67.14%;销售面积205.32亿元,YOY-15.34%,环比+92.70%;对应销售均价14614.75元/平米,YOY+21.74%,较上月降低2234.62元/平米。1-12月公司实现累计销售金额2180.11亿元,YOY+3.31%;累计销售面积1528.52万方,YOY-10.78%;对应累计销售均价14262.88元/平米,较上月提升54.60元/平米。权益口径看:单月权益金额189.29亿元(环比+64.56%),权益面积134.88万方(环比+87.18%);金额、面积对应权益比例分别为63.08%、65.69%。1-12月累计权益金额1395.65亿元(YOY+3.27%,权益比例64.02%),累计权益面积1006.26万方(YOY-8.16%,权益比例65.83%)。1-12月公司全口径销售金额完成年度目标的109%,超额完成目标;1-12月整体量缩价升,环比11月,12月单月呈现量升价缩。累计销售金额的区域分布上,大福建、长三角、珠三角、京津冀、内地分别为17.33%、34.80%、7.65%、2.66%、37.56%;较上月分别下降0.78pct、提升0.31pct、提升1.64pct、下降0.11pct、下降1.06pct;各区域累计销售均价分别为14312、20933、15292、16553、10803元/平米,较上年同期增速分别为+19.10%、+14.76%、+14.13%、+22.66%、+14.86%。 新增项目主要位于二三线,单月拿地力度提升12月新增项目6个(11月2个),均位于二三线城市。12月新增土地面积71.96万方(环比+461%),总建面109.25万方(环比+399%),总地价60.69亿元(环比+202%),对应权益土地面积63.92万方(环比+582%),权益建面90.22万方(环比+467%),权益地价48.20亿元(环比+226%)。1-12月累计新增项目69个,累计土地面积560.54万方(YOY+5%),累计建面1118.16万方(YOY-9%),累计总地价619.71亿元(YOY+10%);对应权益土地面积402.77万方(YOY+11%),权益建面797.16万方(YOY-10%),权益地价449.12亿元(YOY+2%);以权益比例看,金额口径看,单月权益比例、累计权益比例分别为79.4%、72.5%。 12月单月拿地力度20.2%,权益拿地力度16.1%,较上月单月拿地力度有所回升,但仍未回到高点;1-12月拿地力度28.4%,权益拿地力度20.6%,拿地力度为年内累计最低位。从补货均价看,12月新增项目楼面价5555元/平米,楼面价/销售均价为38.0%,楼面价较11月有较明显的下降,主要因为11月新增项目均位于南通,楼面价较高,12月新增项目主要位于二三线城市,且部分项目位于西部,楼面价较低。1-12月累计新增项目楼面价5542元/平米,累计楼面价/销售均价为38.9%。 投资建议:1-12月整体量缩价升,环比11月,12月单月呈现量升价缩,1-12月公司全口径销售金额完成年度目标的109%,超额完成目标。且公司拿地力度有所回升。 我们预计公司2020、2021、2022年净利润分别为54.35、71.75、86.22亿元,对应的EPS分别为1.31、1.73、2.08元/股,对应PE为4.76X、3.60X和3.00X,维持“买入”评级。 风险提示:房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动
阳光城 房地产业 2020-12-11 6.84 -- -- 6.93 1.32%
6.95 1.61%
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已完成年度目标的 94%,预计全年超预期概率较大 公司 11月实现销售金额 179.53亿元, YOY+1.38%,环比-21.31%;销售面积 106.55亿元, YOY-27.68%,环比-27.09%;对应销售均价 16849.37元/平米, YOY+40.20%, 较上月提升 1237.62元/平米。1-11月公司实现累计销售金额 1880.04亿元, YOY+3.35%; 累计销售面积 1323.20万方, YOY-10.03%;对应累计销售均价 14208.28元/平米,较上 月提升 231.30元/平米。权益口径看:单月权益金额 115.03亿元(环比-22.61%),权益 面积 72.06万方(环比-25.02%);金额、面积对应权益比例分别为 64.07%、 67.63%。 1-11月累计权益金额 1206.36亿元( YOY+3.61%,权益比例 64.17%),累计权益面积 871.38万方( YOY-6.85%,权益比例 65.85%)。 1-11月公司全口径销售金额已完成年 度目标的 94%,预计全年超预期概率较大; 1-11月整体量缩价升, 11月单月量缩价升, 环比 10月有所回落。累计销售金额的区域分布上,大福建、长三角、珠三角、京津冀、内 地分别为 18.11%、 34.48%、 6.01%、 2.77%、 38.62%;较上月分别提升 0.05pct、下降 0.15pct、提升 0.09pct、下降 0.03pct、提升 0.04pct;各区域累计销售均价分别为 14578、 20790、 14639、 16715、 10847元/平米,较上年同期增速分别为+18.87%、 +15.34%、 +10.09%、 +23.36%、 +14.92%。 拿地力度略有收缩,整体强于 19年全年力度表现 11月新增项目 2个( 10月 1个),均为招拍挂项目, 且均位于南通。11月新增土地面积 12.83万方(环比+91%),总建面 21.91万方(环比+148%),总地价 20.10亿元(环比+1222%), 对应权益土地面积 9.37万方(环比+40%),权益建面 15.91万方(环比+80%),权益地 价 14.79亿元(环比+873%)。 1-11月累计新增项目 63个,累计土地面积 488.58万方 ( YOY+16%),累计建面 1008.91万方( YOY+3%),累计总地价 559.02亿元 ( YOY+22%);对应权益土地面积 338.85万方( YOY+15%),权益建面 706.94万方 ( YOY-1%),权益地价 400.92亿元( YOY+9%);以权益比例看,金额口径看,单月权 益比例、累计权益比例分别为 73.57%、 71.72%。 11月单月拿地力度 11.20%,权益拿地力度 8.24%,较上月单月拿地力度有所回升,但处 于年内较低水平; 1-11月拿地力度 29.73%,权益拿地力度 21.32%,其中,全口径拿地 力度为年内首次跌破 30%,权益拿地力度也为年内累计低位;但两者当前均高于 19年全年 力度表现。从补货均价看, 11月新增项目楼面价 9173.89元/平米,楼面价/销售均价为 54.45%,楼面价较 10月提升较为明显,主要源于 10月新增项目虽为上海松江区域,但为 科研建设用地,楼面价较低。 1-11月累计新增项目楼面价 5540.83元/平米,累计楼面价/ 销售均价为 39.00%。 投资建议: 11月单月销售量缩价升, 1-11月公司全口径销售金额已完成年度目标的 94%, 预计全年超预期概率较大。且公司拿地积极性较高,拿地力度总体较强,为公司未来规模增 长奠定基础。我们预计公司 2020、 2021、 2022年净利润分别为 54.35、 71.75、 86.22亿 元,对应的 EPS 分别为 1.32、 1.74、 2.09,对应 PE 为 5.22X、 3.95X 和 3.29X,维持 “买入”评级。 风险提示: 房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动
阳光城 房地产业 2020-11-12 7.10 -- -- 7.63 7.46%
7.63 7.46%
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销售高速增长,均价显著提升公司 10月实现销售金额 228.2亿元,同比增长 63.0%,环比增长21.0%;销售面积 146.1万平方米,同比增长 24.8%,环比增长34.2%;销售均价 15612元/平方米,同比增长 30.6%,环比下降9.8%。1-10月公司累计实现销售金额 1700.5亿元,同比增长3.6%;销售面积 1216.7万平方米,同比减少 8.1%;销售均价13977元/平方米,同比增长 12.6%。公司销售自 4月开始逐步回暖,下半年销售情况保持稳增,全年销售表现有望进一步提升。 投资力度收窄,集中长三角地区10月公司在上海获 1宗土地,新增计容建面 8.8万平方米,环比下降 87.4%,拿地总价 1.5亿元,环比下降 93.3%,拿地总价占当月销售金额的 0.7%,较上月下降了 11.3pct。1-10月公司累计新增计容建面 987.0万平,累计同比增长 8.5%,对应拿地总价 534.0亿元,累计同比增长 40.6%,累计拿地总价占累计销售金额的31.4%,较去年同期增长 8.3pct。公司拿地力度边际收紧,投资态度趋于谨慎。从能级分布来看,公司新增土储中,一线城市的面积占比为 100%;从区域分布来看,公司新增土储在长三角的面积占比为 100%、投资集中于长三角高能级城市。 投资建议阳光城销售与业绩稳定增长,土储优质,财务持续优化,融资成本改善。我们维持盈利预测不变,预计公司 20-22年 EPS 为1.34/1.75/2.09元,对应 PE 分别为 5.4/4.1/3.5倍,维持公司“增持”评级。 风险提示销售不及预期,计提存货减值准备影响业绩。
阳光城 房地产业 2020-11-12 7.10 -- -- 7.63 7.46%
7.63 7.46%
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单月销售量价齐升,同比创下年内最高增幅公司 10月实现销售金额 228.15亿元,YOY+62.99%,环比+21.02%;实现销售面积 146.14万方,YOY+24.83%,环比+34.21%;对应销售均价 15612元/平米,YOY+30.57%,较上月收缩 1701元/平米。1-10月公司实现累计销售金额 1700.5亿元,YOY+3.56%,较上月增速提升 5.54pct;累计销售面积 1216.7万方,YOY-8.07%,较上月增速提升 3.19pct;对应累计销售均价 13977元/平米,YOY+12.25%。权益口径看:单月权益销售金额 148.63亿元(YOY+66.96%),权益销售面积 96.10万方(YOY+31.79%);金额、面积对应的权益比例分别为 65.15%、65.76%。1-10月权益销售金额 1091.3亿元(YOY+3.83%),权益销售面积 799.32万方(YOY-5.19%),金额、面积对应的累计权益比例分别为 64.18%、65.70%。 累计销售金额的区域分布上,大福建、长三角、珠三角、京津冀、内地分别为 18.06%、34.63%、5.92%、2.81%、38.58%,较上月分别收缩 0.34pct、提升 0.03pct、收缩 0.45pct、收缩 0.13pct、提升 0.89pct。10月单月销售金额环比涨幅超 20%,同时基于上年同期低基数之下量价齐升,单月销售同比创下年内最高增幅。1-10月累计销售增速回升至3.56%,符合我们前期对于 10月销售增速或将重新转正的判断;当前已完成全年销售目标(2000亿)的 85.0%,完成率较高。 单月仅新增 1个项目,年内获取项目多以长三角及珠三角一二线城市为主10月新增上海松江区项目 1个,新增土地面积 6.70万方,总建面 8.84万方,总地价 1.52亿元,对应权益比例 100%。10月单月拿地力度为 0.67%,平均楼面价 1719元/平米(科研设计用地),楼面价/销售均价 11.01%,拿地力度及楼面价/销售均价占比较低主要由于单月新获取项目数量仅有 1个,数据波动较大。 1-10月累计新增项目 61个,累计新增土地面积 475.75万方(YOY+25%),累计建面 987.00万方(YOY+10%),累计总地价 538.92亿元(YOY+34%);权益土地面积 329.49万方(YOY+22%),权益建面 691.03万方(YOY+4%),权益地价 386.13亿元(YOY+16%);累计建面、金额权益比例分别为 70.01%、71.65%,略低于 19年建面、金额权益比例 71.48%、77.91%。以项目总价,按城市能级划分,一线城市:二线城市:三线城市=6%:85%: 7%,按经济圈划分,长三角:珠三角:中部:环渤海:海峡西岸:西部=51%:17%: 11%:7%:7%:7%,按区域划分,华东:华南:华中:西北:华北:西北:西南=61%: 18%:9%:4%:3%:3%:3%,年内新增项目多以华东及华南区域的一二线城市为主,主要分布在长三角及珠三角经济圈。1-10月拿地力度、权益拿地力度 31.69%、22.71%,均高于 19年全年力度表现 26.72%、20.82%。1-10月累计新增项目楼面价 5460元/平米,累计楼面价/销售均价 39.07%,较 19年全年水平略微提升 1.94pct,保持相对稳定区间。 投资建议:10月单月销售量价齐升,同比创下年内最高增幅。1-10月累计销售增速回升至 3.56%,当前已完成全年销售目标(2000亿)的 85.0%,完成率较高。且公司拿地积极性较高,拿地力度总体较强,为公司未来规模增长奠定基础。我们预计公司 2020、2021、2022年净利润分别为 54.35、71.75、86.22亿元,对应的 EPS 分别为 1.32、1.74、2.09,对应 PE 为 5.48X、4.15X 和 3.46X,维持“买入”评级。 风险提示:房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动
阳光城 房地产业 2020-11-06 7.01 -- -- 7.63 8.84%
7.63 8.84%
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非并表项目结算带动业绩快速增长。20年 Q3单季度阳光城营收同比增长 46.5%,归属净利润同比增长 29.0%,增速较 20H1扩大 11.5pct。 20年前三季度营收同比增长 18.9%,归属净利润同比增长 21.6%,三季度竣工结算加速,业绩增速进一步提升。Q3单季度毛利率同比下降12.1pct,投资收益大幅增长是公司业绩增长的核心原因。 Q3销售增速小幅下降,土地投资力度收缩。销售方面,20Q3单季度公司实现销售金额 572亿元,同比下降 5%, 20Q1-3公司实现销售金额 1472亿元,同比下降 2%,当前销售完成率为 66.9%。土地拓展方面,Q3公司拿地金额 80亿元,同比下降 18%,金额口径拿地力度(拿地金额/销售金额,下同)为 14%,较 20H 下降 29pct, Q1-3公司全口径金额口径拿地力度 43%, 18、19年则分别为 35%、31%。 有息负债下降,杠杆结构改善。截至 20Q3公司账面有息负债 1101亿元,较 20H1下降 2.0%,总资产规模增长 16%,存货规模增长 13.7%,依靠周转能力的表现,公司实现了稳定负债规模的同时保证增长所需的资源。从三道红线考核标来看,截至 20Q3公司仍是两道踩线,但标有一定改善:扣除预收账款的资产负债率为 79.2%,较 20H1)9.2pct 小幅上升 ;净负债率为 1.0pct,高出红线( 113.2%,较20H1下降 1.8pct,现金短债比 1.43x,且较 20H1改善 0.15x。 预计 20-21年业绩分别为 1.33元/股、1.66元/股。预计 20/21年归母净利润 55/68亿元,对应 5.2x、4.2x20/21,考虑公司历史 年 PE 为平均估值水平,我们维持合理价值为 10.80元/股,对应 20年 8.1XPE估值,给予“买入”评级。 风险提示。疫情影响公司项目销售;行业景气度下行影响公司销售及工程进度;公司地产结算进度不及预期;土地投资力度下降。
阳光城 房地产业 2020-11-03 6.85 -- -- 7.63 11.39%
7.63 11.39%
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业绩平稳释放2020前三季度公司实现营业收入380.6亿元,同比增长18.9%;实现归母净利润27.4亿元,同比增长21.6%。其中三季度实现营业收入139.44亿元,同比增长46.55%;归属于上市公司股东的净利润10.39亿元,同比增长29.04%。 全年销售目标已达成大半大半2020前三季度,公司实现销售额1472.4亿元,已完成全年目标2000亿的73.6%,其中权益销售额942.7亿元。实现销售面积1070.5万平方米,其中权益销售面积703.2万平方米。公司销售规模持续位列行业前二十。我们预计公司全年有望实现2000亿元销售目标。 财务持续优化,短期偿债能力良好截至2020三季度末,公司剔除预收账款后的资产负债率79.2%;净负债率(含永续债)113.2%,较去年末下降25%;货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.6倍,短期偿债能力良好,财务持续优化。 土地拓展持续发力,招拍挂拿地比例提高2020年第三季度,公司共计获得12个土地项目,新增计容面积150.6万平方米。其中,通过公开招拍挂新增8个土地项目,新增计容面积106.2万平方米,占比70.5%。招拍挂拿地比例持续提高,未来有望提升公司整体周转效率,对冲财务杠杆下降,实现ROE稳中有升。 业绩增长良好,维持“买入”评级,维持“买入”评级公司业绩增长表现良好,同时引战泰康,划定十年价值轨迹,长线吸引力明显。我们维持此前的盈利预测,预计公司2020、2021年EPS为1.30、1.68元,对应PE为5.4X、4.2X,维持“买入”评级。 风险公司销售、结算不达预期,或因市场再度升温引发房地产调控预期。
阳光城 房地产业 2020-10-30 6.99 -- -- 7.63 9.16%
7.63 9.16%
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业绩稳健增长,盈利水平向好2020Q1-3公司实现营业收入 380.6亿元,同比+18.9%,归母净利润 27.4亿元,同比+21.6%,净利润增速高于营收增速主要系:1)报告期内实现投资净收益 11.6亿元,同比增长 46.6%;2)公司期间费用率为 8.84%,同比下降 1.71pct。此外,公司净资产收益率及净利率分别为 9.83%、7.96%,较上年同期分别+0.74pct 和+0.10pct,盈利能力稳中有升。 销售规模微降,投资趋于积极2020Q1-3,公司实现销售金额 1472.4亿元,同比-2.0%,销售规模小幅下降。拿地方面,公司前三季度新增计容建面 978.2万平方米,对应拿地金额 532.5亿元,拿地金额占当期销售金额的36.2%,相比上年同期+10.9pct,拿地强度大幅提升。 财务状况持续优化,战投入股发展可期截 至 报 告 期 末 , 公 司 净 负 债 率 为 108.35% , 较 去 年 同 期 -33.81pct,杠杆率水平大幅改善;现金短债比为 1.56,短期偿债风险低。此外,2020年 9月泰康人寿及泰康养老保险与公司第二大股东上海嘉闻签订《股份转让协议》,约定通过协议受让的方式从上海嘉闻受让公司 13.53%的股份。泰康将在入股后为公司提供资源支持,推动相关业务战略合作,也显示了保险资金对公司长期价值的认可,同时优化了上市公司的股东结构。 投资建议阳光城销售与业绩稳定增长,土储优质,财务持续优化,融资成本改善。我们维持盈利预测不变,预计公司 20-22年 EPS 为1.34/1.75/2.09元,对应 PE 分别为 5.2/4.0/3.4倍,维持公司“增持”评级。 风险提示销售不及预期,利润率下滑,计提存货减值准备影响业绩。 盈利预测与估值
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销售同比暂弱, 目标实现可期 公司 9月实现销售金额 188.5亿元,同比下降 30.7%,环比下降 7.5%;销售面积 108.9万平方米,同比下降 51.1%,环比下降 12.7%;销售均价 10026元/平方米,同比下降 17.9%,环比与上月 持平。 1-9月公司累计实现销售金额 1472.4亿元,同比下降 2.0%;销售面积 1070.5万平方米,同比下降 11.3%;销售均价 13753.8元/平方米,同比上升 10.5%。公司 9月当月销售同比降 低,主要由于去年同期基数较高。公司前 9月完成年度销售目标的 73.62%,可售货值充裕,全年目标实现可期。 投资趋于积极, 重点布局中西部 9月公司在南京、长沙、福州等地共获取 6个新项目,新增计容建 面 70.0万平方米,同比增长 223.6%,拿地总价 22.7亿元,同比 增长 76.3%,拿地总价占当月销售金额的 12.0%,较上年同期提升 了 7.3pct,较上月同期增加了 9.5pct。 1-9月公司累计新增计容 建面 978.2万平,累计同比上升 7.6%,对应拿地总价532.5亿元, 累计同比上升 40.2%,累计拿地总价占累计销售金额的 36.2%,较 去年同期上升 10.9pct。公司拿地态度趋于积极。从新增土储能级 分布来看 ,公司在二线和三四线城市的拿地面积占比为 61%和 39%;从区域分布来看,公司在长三角、珠三角和中西部的拿地面 积占比为 16%、 34%和 50%,主要集中二线城市及中西部地区。 投资建议 阳光城销售与业绩稳定增长,土储优质,财务持续优化,融资成 本改善。 我们维持盈利预测不变, 由于股权激励公司总股本增 加 , 将 公 司 20-22年 EPS 由 1.35/1.76/2.10元 调 整 为 1.34/1.75/2.09元,对应 PE 分别为 5.3/4.1/3.4倍,维持公司 “增持”评级。
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估值与投资建议 公司当前处于快速扩张之后的调整阶段,未来核心看点是以ROIC提升,对冲杠杆下降,从“高杠杆+低ROE”走向“低杠杆+高ROE”,关键途径是找到收并购的合理比例。公司引战泰康,划定十年价值轨迹,长线吸引力明显。短期已售未结充裕,业绩确定性强。 结合绝对估值与相对估值,我们认为公司合理股价区间为9.33至11.91元,较当前股价有31.4%至67.7%的空间,预计公司2020至2022年的归母净利润分别为53.7、69.1、79.1亿元,对应当前股价的PE分别为5.4、4.2、3.7倍,维持“买入”评级。 行业:长期赛道仍然广阔,短期政策改善可期,看好T2房企 我们认为未来十年内商品住宅需求并不会明显萎缩,年均销售面积大致为12亿平方米,赛道仍然广阔。同时,未来行业格局大概率是“多强”并存的局面,中等体量房企市占率提升的速度将快于龙头房企,未来看点:找到并购黄金比例,以ROIC提升,对冲杠杆下降公司过往呈现“高杠杆+低ROE”特征,直接原因是ROIC较低,根本原因是收并购拿地比例过高。收并购表面楼面价较低,但周转过慢本身降低ROIC,同时较高的有息负债依赖,过高的利息支出侵蚀了盈利空间。公司未来的核心看点,在于找到收并购的黄金比例,以ROIC提升,对冲杠下降,走向“低杠杆+高ROE”。 十年之约引战泰康,划定十年价值轨迹 泰康入股一方面体现了长线资金对公司价值的认可,长期有望提振公司估值,另一方面也有望为公司提供长期资源支持,并探索更多的业务协同。十年业绩承诺划定了公司价值的长期轨迹,对长线资金的吸引力有望持续增强。 土储丰富支撑销售增长,未结充足期待业绩释放 截至2020H1,公司土储共计4994万平方米,对上年销售面积的覆盖率为291%,土储总量充足。合同负债850亿元,同比增长10.2%,相对年初增长6.1%,对上年营收覆盖率为139%,预售未结资源仍然相对充裕。随着疫情影响逐渐淡化,公司本年竣工有望提速。 风险提示 政策继续超预期收紧;公司销售和回款表现不及预期;公司竣工结算不及预期。
阳光城 房地产业 2020-10-19 7.08 -- -- 7.51 6.07%
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事件:公司公告经营情况,公司9月实现销售金额188.52亿元,YOY-30.70%;销售面积108.89亿元,YOY-51.14%。1-9月公司实现累计销售金额1472.36亿元,YOY-1.98%;累计销售面积1070.51万方,YOY-11.26%。 单月销售表现基于上年同期高基数之下价涨量跌:公司9月实现销售金额188.52亿元,YOY-30.70%,环比-7.51%;销售面积108.89亿元,YOY-51.14%,环比-12.70%; 对应销售均价17313元/平米,YOY+41.85%,较上月提升972元/平米。1-9月公司实现累计销售金额1472.36亿元,YOY-1.98%;累计销售面积1070.51万方,YOY-11.26%;对应累计销售均价13754元/平米,YOY+9.96%,较上月提升403元/平米。权益口径看:单月权益金额119.74亿元(YOY-31.19%),权益面积74.17万方(YOY-49.17%);金额、面积对应权益比例分别为63.52%、68.11%。1-9月累计权益金额942.70亿元(YOY-2.01%,权益比例64.03%),累计权益面积703.22万方(YOY-8.69%,权益比例65.69%)。累计销售金额的区域分布上,大福建、长三角、珠三角、京津冀、内地分别为18.40%、34.61%、6.37%、2.94%、37.68%;较上月分别为下降0.04pct、下降0.08pct、提升0.05pct、提升0.15pct、下降0.09pct。单月销售表现基于上年同期高基数之下价涨量跌,单月销售均价创年内新高,主要与推货结构、产品结构变动相关。1-9月累计销售增速由正转负,已完成全年销售目标(2000亿)的73.6%,略高于上年同期销售进度(71.2%),考虑到公司推货主要集中于四季度,销售增速或于10月份重新回正。 新增项目以一二线城市为主:9月新增项目6个,其中3个招拍挂、3个并购项目;以区域分布看,江苏区域:湖南区域:云贵区域:福建大区:深圳区域=1:1:1:2:1;以经济圈划分看,长三角:中西部:海西:珠三角=1:2:2:1,总地价上,长三角:中西部:海西:珠三角=41%:23%:27%:10%,拿地总价上以长三角为主(南京单项目体量较大);以城市能级划分看,一二线:三四线=5:1,总地价上,一二线:三四线=88%:12%。权益比例上看,100%权益:非100%权益=4:2,权益比例较高。 9月新增项目6个(上年同期仅获取1个项目),新增土地面积36.95万方(YOY+397%),总建面69.98万方(YOY+224%),总地价112.46亿元(YOY+76%),对应权益土地面积32.59万方(YOY+338%),权益建面59.51万方(YOY+175%),权益地价19.56亿元(YOY+52%);1-9月累计新增项目60个,累计土地面积469.05万方(YOY+24%),累计建面978.16万方(YOY+9%),累计总地价537.40亿元(YOY+33%);对应权益土地面积322.79万方(YOY+20%),权益建面682.19万 方(YOY+3%),权益地价384.61亿元(YOY+15%);以权益比例看,金额口径看,单月权益比例、累计权益比例分别为86.38%、71.57%。 拿地力度略有回升:9月单月拿地力度12.01%,权益拿地力度10.38%,较上月单月拿地力度有所回升,但仍低于19年全年拿地力度、权益拿地力度;1-9月拿地力度36.50%,权益拿地力度26.12%,均高于19年全年力度表现。从补货均价看,9月新增项目楼面价3236.64元/平米,楼面价/销售均价为18.69%,1-9月累计新增项目楼面价5493.98元/平米,累计楼面价/销售均价为39.95%。 投资建议:公司9月单月销售同比环比均有一定程度下降,或与公司推货节奏有关,公司蓄力四季度销售旺季,销售增速有望于10月份重新回正。1-9月完成全年销售目标的73.6%,拿地力度总体较强,为公司未来规模增长奠定基础。我们预计公司2020、2021、2022年净利润分别为54.35、71.75、86.22亿元,对应的EPS 分别为1.32、1.74、2.09,对应PE 为5.39X、4.08X 和3.40X,维持“买入”评级。 风险提示:房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动。
阳光城 房地产业 2020-09-18 7.89 -- -- 8.39 6.34%
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销售快速增长,淡季表现亮眼公司8月实现销售金额203.8亿元,同比增长20.2%,环比增长13.3%; 销售面积124.7万平方米,同比下降13.9%, 环比增长13.4%;销售均价10025元/平方米,同比下降14.4%,环比持平。1-8月公司累计实现销售金额1283.8亿元,同比增长4.4%;销售面积961.6万平方米,同比下降2.2%;销售均价13351元/平方米,同比增长6.7%。公司销售自4月开始持续保持同比正向增长,8月销售保持快增,淡季表现亮眼。同时截至2020H1末,公司土储可售面积4994万平方米,可售货值充裕,全年销售有望保持稳定增长。 拿地节奏放缓,投资力度稳健8月公司在昆明获1宗土地,新增计容建面29.5万平方米,同比下降85.8%,环比下降42.3%,拿地总价5.2亿元,同比下降78%,环比下降87.2%,拿地总价占当月销售金额的2.5%,较上年同期下降了11.4pct,较上月同期下降了20pct。1-8月公司累计新增计容建面908.2万平,累计同比增长2.3%,对应拿地总价509.8亿元,累计同比增长39.0%,累计拿地总价占累计销售金额的39.7%,较去年同期上升9.9pct。公司上半年新增土储较多,下半年拿地节奏有所放缓。从能级分布来看,公司新增土储全部分布在二线城市;从区域分布来看,公司新增土储全部分布在中西部。 投资建议阳光城销售与业绩稳定增长,土储优质,财务持续优化,融资成本改善。维持盈利预测不变, 预计公司20-22年EPS 分别为1.35/1.76/2.10元,对应PE 分别为5.6/4.3/3.6倍,维持公司“增持”评级。 风险提示销售不及预期,计提存货减值准备影响业绩。
阳光城 房地产业 2020-09-16 7.70 -- -- 8.39 8.96%
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事件公司发布公告,公司第二大股东上海嘉闻与泰康人寿及泰康养老签订《股份转让协议》,约定泰康人寿及泰康养老通过协议受让的方式,从上海嘉闻受让公司13.53%的股份,共计约5.55亿股。 点评引入战略投资者,助力公司长期发展公司第二大股东上海嘉闻与泰康人寿及泰康养老签订《股份转让协议》,约定上海嘉闻将所持股份约5.55亿股,合计约13.53%的股份通过协议受让的方式转让给泰康人寿和泰康养老。其中泰康人寿受让3.50亿股,约占8.54%;泰康养老受让2.05亿股,约占5.00%股份;加上泰康资产管理的保险资产管理产品的0.07%,泰康系合计持股5.55亿股,占比约13.61%。转让股价为每股6.09元,合计转让价款33.78亿元。该转让完成后,泰康系成为公司第三大股东,且可占有公司2名董事席位。险资战略投资者的引入优化公司股权结构,表明公司的发展受到认可,将有效助力公司融资和项目去化的发展,实现长期的助力。 分红、业绩承诺叠加核心管理层激励,后续发展得以保障根据合作协议,公司每年至少进行一次现金分红、每年度以现金方式分配的利润应不低于当年实现的可分配利润的30%。在业绩承诺和补偿上,以2019年公司归属于母公司净利润40.2亿元为基础,前5年(2020-2024)公司归属母公司净利润复合增长率不低于15%且前5年累积归属母公司净利润数不低于340.59亿元;2025、2026、2027、2028、2029年承诺归属母公司净利润数分别为101.72、111.90、123.08、129.24、135.70亿元。若业绩承诺未达成,则公司将进行现金补偿。同时公司成立覆盖核心管理团队的员工持股计划受让上海嘉闻所持有的8000万股份,其中,总裁认购30%,其余董事及核心管理层40%,预留30%。多项承诺叠加,彰显公司对未来业绩的充分信心,也为未来长达10年的持续发展提供充足动力。 投资建议:公司目前处于由融资催化规模扩张向强化经营助力增长转变阶段。险资的落地以及长达10年的业绩承诺将助力公司后续稳定发展。我们预计公司2020-2022年EPS分别0.94、1.17、1.40元/股,对应当前股价PE为8.67、6.99、5.82倍。维持“增持”评级。 风险提示:房地产调控政策趋严,行业融资端持续收紧,销售不达预期等
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名