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陈天诚

天风证券

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工作经历: SAC执业证书编号:S1110517110001,曾就职于安信证...>>

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南山控股 房地产业 2020-07-07 4.30 6.64 59.23% 4.36 1.40% -- 4.36 1.40% -- 详细
公司是一家以高端物流园区开发运营及供应链服务、房地产开发、产城综合开发为主业的综合性上市企业集团。公司主业为房地产业务,2019年公司房地产业务占营收比例为69.3%,主要开发区为珠三角及长三角区域。同时,仓储物流为公司的战略性主业,2019年仓储物流业务占营收比例13.3%,产城综合开发为公司培育性主业。同时公司还涉及船舶舾装和集成房屋等制造业务。2009年12月雅致股份首次公开发行上市(雅致股份A:002314.SZ),2015年5月,雅致股份通过发行股份收购南山地产100%股权、上海新南山80%股权和南通南山100%股权,2015年11月公司更名为“南山控股”,成为以房地产开发销售为主业的公司。股权方面,公司大股东中国南山集团通过直接及间接(南山房地产开发有限公司以及赤晓企业有限公司)方式持股共68.43%,公众持股31.57%。2019年4月,公司通过了首个期权激励计划。向管理层及公司骨干授予2610万股股票期权,授予数量占公司总股本的约0.96%,有利于捆绑核心管理层与公司长期一致。 公司近年盈利能力维持稳定,其中仓储物流业务发展突出。公司2014年以前营收增速逐年下降,2015年通过重组后营收稳步上升,2019年公司营收达到72.38亿元,同比增加2.6%。公司归母净利润近几年呈下降趋势,主要由于公司营业成本的增加。公司2019年归母净利润4.03亿元,同比下降20.2%,公司摊薄ROE 在近年同样呈下滑趋势。公司销售毛利率、净利率近年稳定略有下降,公司2019年毛利率、净利率分别为32.88%、6.59%,均较2018年分别下降10.0、4.1个PCT。按业务类型来看,公司主要以房地产业务为主,而2019年房地产业务毛利占比为约70%,仓储物流业务毛利占比22.7%,逐年提升。毛利率方面,公司房地产业务毛利率较为稳定,2019年公司房地产业务毛利率33.4%,仓储物流业务毛利率维持高位,2019年该业务毛利率56%。 地产主业稳健发展,销售规模再创佳绩。目前,房地产开发为公司支撑性主业。近年来,公司地产业务利润贡献逐年降低,仍为公司主要业绩来源。截至2019年末,公司地产业务实现营收50.13亿元,占比约70%,同比增长4.74%;实现毛利润16.75亿元,占比约70.38%,较上年下降8.5个PCT;对应毛利率33.42%,同比降幅明显,下降9.5个PCT。销售方面,2015至2018年间,公司地产业务销售规模总体来看有升有降。2019年,地产业务销售有明显改善,实现销售金额79亿元,销售面积50.15万方,同比大幅增长54.9%、61.8%;其中长三角为公司主要销售来源,销售金额占比超过半数,达到52%。2018、19年公司拿地力度快速提升,在手土储优厚,未结土储充裕。截至2019年末,公司在手的土地储备为107.62万方,新增地价总额为56.45亿元,新增计容建面为57.4万方,同比增加10.79%;从拿地方向来看,长三角为公司重点布局区域,占比高达68.72%。同时,公司在手的未结土储充裕,为109.29万方,足够公司2年销售。 物流地产证券化增厚利润、公募REITS 推出加速公司资产周转。截至2019年底,宝湾物流在全国范围内拥有及管理63个智慧物流园区、运营仓储面积近340万平米,规划在建(含待建项目)面积超过300万平米,物流网络不断完善,规模效应日益提升。公司2020年计划实现可运营面积500万平米,较2019年提升47.06%。6月3日,公司发布关于控股子公司开展资产证券化的公告,公司拟将其控股子公司的两个物流园进行资产证券化运作,并拟于合适时机对接公募REITs产品。本次资产证券化有望增厚集团利润约7亿元,有助于拓宽公司仓储物流业务融资渠道,同时为进一步接入公募REITs 提供契机,公司仓储物流商业模式进一步优化。 投资建议:公司地产主业增长稳健,“地产开发+物流地产”双主业格局持续向好,近期公司资产证券进一步降低公司融资成本,盘活公司优质不动产,为今后接入公募REITs 提供契机,未来有望逐渐加速资产周转速度。根据RNAV 测算,公司重估净资产为每股 6.64元,折价率37%。我们预计2020年公司业绩有望随资产证券化进度上升,公司20-22年归母净利润分别为11.3亿元、7.3亿元、9.1亿元,对应PE 估值分别为9.94X、15.41X、12.39X,首次覆盖,给予“买入”评级,目标价6.64元。 风险提示:房地产销售不及预期、REITs 市场推进不及预期、融资成本控制不及预期、项目开发进度不及预期
万科A 房地产业 2020-07-07 29.30 -- -- 32.02 9.28% -- 32.02 9.28% -- 详细
事件: 2020年 6月份公司实现合同销售面积 501.5万平方米,合同销售金额 733.7亿元;2020年 1-6月份公司累计实现合同销售面积 2077.0万平方米,合同销售金额 3204.8亿元。 单月销售增速持续为正,累计销售面积增速继续修复,均价维持高位公司单月销售增速回正,预计去化率 60%,环比 5月略有提升。6月单月销售面积 501.5万方,同比增加 2.49%,实现销售金额 733.7亿元,同比10.5%,增速环比 5月增速分别变动-3.2、4.8个 PCT,单月销售均价为 1.46万元/平,环比上月略有下降;20年 1-6月,公司销售面积增速持续回升,销售面积 2077万方,同比增速-3.4%,销售金额 3204.8亿元,同比-4.0%,环比分别回升 1.7、3.6个 PCT,累计销售均价 1.54万元/平米,维持高位。 公司累计销售增速在 TOP5房企中相对居前,表现较好。维持全年有望实现 6600亿元销售额的判断,对应增速 4.1%。 高地价影响下,6月拿地力度持续谨慎,前 6月累计新增土储同比-44%受地价上涨影响,公司拿地维持谨慎,平均项目规模略有提升。2020年 1-6月公司累计新增项目 46个,去年同期新增项目 61个,累计新增计容建面872.1万方,相比去年同期减少 44.2%,累计新增权益地价 312.4亿元,yoy-55.4%,占销售金额的 17%,远低于去年同期的 29.8%,单位地价 0.64万元/平,地售比 0.41有所提升,拿地权益比 56%比上月继续下降,低于去年年末的 75%;就拿地区域来看,主要分布于深圳龙华、东莞、中山、惠州以及宁波、无锡等大湾区+长三角核心区域,地价水平或相对较高,同时也有济南、烟台等地区,为增长潜力较高的区域,高低价搭配平均拿地价格得到均衡。总体来看 6月拿地仍然相对谨慎,后续或随土地市场热度下行增加拿地。 投资建议: 公司年报及一季度业绩增长稳健、财务指标优良,6月单月销售额增速边际继续上行、1-6月累计增速持续修复接近 0;拿地略显谨慎或为公司未来结转项目提供利润空间,当前拿地/销售金额比相对较低,后续或随土地市场降温后加大拿地力度。我们维持公司 20-21归母净利润预测分别为460.23、540.19亿元,对应 EPS 分别为 3.96、4.65元,对应 PE 为 7.17X,6.11X。 风险提示:新房销售不及预期,疫情影响超预期,房屋价格大幅下跌
中南建设 建筑和工程 2020-07-07 10.28 -- -- 11.29 9.82% -- 11.29 9.82% -- 详细
事件 公司公告6月经营简况,6月实现合同销售金额257亿元,YOY+34.5%;销售面积191.6万方,YOY+32.3%。 单月销售增速超预期、累计销售金额首度转正 6月实现合同销售金额257亿元,YOY+34.5%,较上月增速提升17.3pct;销售面积191.6万方,YOY+32.3%,较上月增速提升18.0pct;销售均价13413元/平米,YOY+1.6%,环比上月提升285.7元/平米。1-6月份累计实现合同销售金额813.7亿元,YOY+0.2%,较上月增速提升10.5pct;累计销售面积609.2万方,YOY-5.7%,较上月增速提升11.0pct;累计销售均价13357元/平米,YOY+6.3%。公司6月单月销售增速超预期,1-6月累计销售金额表现首度转正。 拿地权益比回落、项目以都市圈为主 6月新增项目13个,主要为长三角、珠三角及环渤海区域(6:3:4);以权益占比看,100%权益:非100%权益为2:11;非100%权益项目中低于50%权益项目3个(嘉兴、烟台、商丘)。6月单月新增项目占地面积106.26万方,规划建面269.40万方(YOY+160%);总价款81.32亿元(YOY+66%)。权益口径看,新增权益占地面积67.64万方,权益规划建面177.89万方(YOY+142%),权益价款53.58亿元(YOY+63%)。1-6月累计新增项目占地面积316.51万方,累计规划建面701.08万方(YOY+60%),累计价款311.77亿元(YOY+16%);权益口径看,累计权益规划建面445.02万方(YOY+39%)、累计权益价款194.16亿元(YOY-11%);以建面、价款口径下,单月权益比例分别为66.03%、65.88%,单月权益比例有所回落;累计权益比例分别为63.48%、62.28%,低于19年全年拿地权益比。 上半年供售均衡、累计楼面价/累计销售均价比例稳健 6月单月拿地力度31.65%,低于1-6月累计拿地力度38.32%;单月权益拿地力度20.85%,低于1-6月累计拿地力度23.86%。6月单月拿地力度虽弱于累计拿地力度,但相较5月及19年全年的拿地力度均有明显提升。6月新增项目平均楼面价3018.93元/平米,较5月楼面价缩减3552元/平米,主要源于6月新增项目城市能级低于5月新增项目城市。单月楼面价/单月销售均价比重为22.51%,新获取项目相对于当下的销售均价而言,仍有一定的盈利空间。1-6月累计新增项目楼面价4447元/平米,累计楼面价/累计销售均价为33.29%,低于19年整体楼面价/销售均价(40.89%)的水平。此外,若以累计规划建面/累计销售面积看,该比例为1.15,表明公司上半年拿地基本可覆盖其已销售部分。 投资建议:公司半年度累计销售金额增速首度转正、6月单月销售增速超预期,未来货源增加及长三角深耕战略基础上,或有望持续向好。我们预计公司20-22年归母净利润预测分别为70.2/91.5/103.6亿元,对应EPS为1.87、2.43和2.75元,对应PE为5.53X、4.25X和3.75X,维持“买入”评级。 风险提示:房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动。
新大正 房地产业 2020-06-25 60.01 -- -- 66.63 11.03% -- 66.63 11.03% -- 详细
公司与青岛融源影视文化旅游产业发展公司举行合作签约仪式,就青岛李沧区基础设施建设、智慧城市建设及运营管理进行深入合作,开启大型国有企业与知名上市物业公司合作共赢模式。 据公司公众号信息,青岛融源作为李沧区政府资产运营管理平台,推进李沧区“智慧城市、智慧社区、智慧街区”的建设;新大正为李沧区提供智慧城市建设和运营保障服务。双方本次合资合作,共同助推城市管理创新发展。 本次合作:①延伸产业服务链,从城市资源治理、公共设施维护、老旧城区改造等方面入手,逐步将服务覆盖到整个城市公共空间。从建管一体化服务、商业·产业·资本运营,迅速拓展到城市运营的综合智能管理上;②专业化能力凸显,新大正提出智慧城市运营管理“M·O·S·T”模式,以智能技术为驱动,围绕城市管理、运营、服务,提供一体化解决方案,实现城市运营和公众生活提升。 近年来,新大正不断向城市市政、环卫、道路停车、老旧小区/街区改造等方面拓展,由点及线,由线到面,逐步向城市综合运营服务转型发展。青岛融源定位为城市运营商,与新大正转型升级城市运营综合服务商的定位高度契合。所以,双方合作的初心和终极目标不仅仅在于物业服务领域,而是通过物业管理向资产管理、产业运营、空间规划与改造运营一体化方向创新发展,探索打造综合化、体系化的城市运营新模式。一方面为企业发展寻找新的成长空间,另一方面,也助力城市管理的创新与发展。 维持盈利预测,给予买入评级。 公司定位城市运营综合服务商,近期中标全国多数机场服务订单,随着后勤社会化改革推进、社会专业化分工需求增加,公司物业服务产品类型随之增加。我们预计公司20-22年EPS分别为1.39、1.89、2.44元;PE分别为42x、31x、24x。 风险提示:拿单不及预期,核心高管流失,成本提升影响毛利率。
新大正 房地产业 2020-06-23 62.50 -- -- 66.63 6.61% -- 66.63 6.61% -- 详细
中标南昌昌北国际机场项目,今日公司公众号显示公司成功中标南昌昌北国际机场项目,正式进驻新中国航空工业发源地。截至19年12月31日,新大正航空业态已布局重庆江北机场、北京大兴机场、上海虹桥机场、广州白云机场等11个机场,作为重点培育业态发展顺利。 航空业务快速发展,培育业务增长点。 新大正航空物业涵盖机场航站楼、办公楼、地勤公司、贵宾楼、航空公司食品基地、停机坪、停车场等范围。公司航空物业专研积累机场物业特色服务管理经验,除为机场提供日常物业服务外,还提供停机坪瞭望、手推车管理、停车场管理等特色客户服务。2019年航空业态当年新增进驻3个机场项目,年合同金额近1亿元,同时公司大力深挖在管机场的延伸服务,公司注重机场业态的机械化投入和业务系统的全面推广。 维持盈利预测,给予买入评级。 公司作为独立第三方物业服务企业,主要为各类城市公共建筑提供物业服务,专注于中国未来智慧城市公共建筑与设施的运营和管理。随着我国后勤社会化改革的持续推进、社会专业化分工的需求增加、投入市场进行物业服务公开招投标的建筑类型逐年增多,公司提供的物业服务产品类型也随之增加。转增后公司股本变为107.46百万股,我们预计公司20-22年调整后EPS分别为1.39元、1.89元、2.44元;PE分别为43xPE、32xPE、25x风险提示:拿单不及预期,核心高管流失,成本提升影响毛利率
阳光城 房地产业 2020-05-08 6.62 -- -- 7.18 5.12%
8.13 22.81% -- 详细
事件:公司披露2020年一季报,报告期内实现营业收入67.15亿元,YOY+11.76%;归属于上市公司股东的净利润4.33亿元,YOY+40.74%。基本每股收益为0.08元/股,较上年同期增长0.03元/股。 结转加快,盈利能力改善显著,费用率持续下降。2020年Q1公司实现营业收入67.15亿元,YOY+11.76%,增速较上年同期减少27.9个pct;实现净利润4.47亿元,YOY+48.83%,其中实现归母净利润4.33亿元,YOY+40.74%,增速较上年同期提升3.59个pct。公司2020Q1销售毛利率、净利率分别为25.71%、6.65%,同比分别变动-1.67、+1.66个pct,公司盈利能力显著改善。2020Q1公司净利润增速较高主要源于结转加快,2020年为公司竣工大年。净利润增速明显高于营收,且净利率增长高于毛利率,主要源于:1)投资收益的变动,2019年Q1公司实现投资收益2.64亿元,2020年Q1公司实现投资收益4.16亿元,前后变动绝对值约1.52亿元,分别占净利润、归母净利润比重为34%、35.1%;2)管理费用及销售的变动,2020Q1公司销售费用率、管理费用率分别为6.83%、5.57%,同比分别变动-1.7、-0.9个pct,公司运营能力改善明显。 2020Q1销售受疫情影响小幅回落,核心区域跌幅明显。报告期内,公司实现销售金额283.33亿元,YOY-16.8%,实现销售面积266.98万方,YOY+3.38%,其中公司一季度权益销售面积133.03万平方米,YOY-19.45%,公司销售金额平均权益比例为65.02%。一季度疫情对于公司销售影响较为明显。分区域看,公司长三角、珠三角、京津冀、大福建销售金额分别同比变动-31.18%、-26.03%、-58.27%、-12.86%,而除上述区域外其他区域销售117.36亿元,同比+4.91%。2020年公司销售目标保守为2000亿元,Q1已完成年内目标的14.17%,去年同期完成当年销售目标的18.91%。拿地积极,新增土储成本有所上升,核心城市拿地积极。2020Q1公司新增土地项目14个,对应土地面积124.97万方,同比+22.12%,计容建筑面积280.37万方,同比+35.16%,土地总投资额154.52亿元,同比-7.23%;其中权益土地面积85.42万方,权益计容建筑面积197.11万方,权益投资额103.93亿元;以金额衡量的权益比率在Q1降至67.26%,去年同期为91.1%。2020Q1公司拿地成本提升:报告期内公司新增土储楼面价为5511元/平米,较2019年末的5168元/平米上涨6.64%,楼面价/销售均价比为0.52,较2019年末地售比0.42有所上升。分区域看,公司一季度拿地多集中在长三角核心区域及大福建区域,其中长三角区域无锡、杭州等核心城市拿地金额105.85亿元,占比68.5%,土储质量逐步提升。 短期偿付能力持续改善,降负债效果显著。报告期末公司有息负债估算额为1108.8亿元,同比变动-6.9%。报告期内1)长短债结构改善:以(长期借款+应付债券)/(短期借款+一年内到期的非流动负债)衡量长短债比,2020年Q1季度该比例为2.69,较去年同期提升1,较2019年末2.46提升约0.23,长短债结构逐步改善,短期偿付能力强。2)资产负债率稳定:截止报告期末,公司资产负债率83.51%,较2019年末提升0.06.pct;扣除预收款后的资产负债率为77.6%,较2019年末维持不变。3)净负债率同比下降60.05个PCT:截止2020Q1,公司净负债率129.51%,同比下降60.05个pct,整体为改善趋势。 投资建议:我们认为公司土地储备布局一二线较高,且是高杠杆房企的代表,公司降杠杆力度显著,同时伴随公司信用评级持续提升,综合融资成本有望下降,公司坚持树品质、增规模、降杠杆的战略,精细化管理积极应对行业环境变化。考虑到疫情影响,我们预计公司20-22年归母净利润分别为54.34/71.74/86.22亿元,对应EPS为1.33、1.76和2.11元,对应PE为5.24X、3.97X和3.30X,维持“买入”评级。 风险提示:房地产调控政策超预期,公司销售额不及预期,疫情防控不及预期。
金地集团 房地产业 2020-04-27 13.22 16.16 -- 13.70 3.63%
17.77 34.42% -- 详细
事件:公司发布2019年年报,实现营收634.20亿元,同比增长25.09%,实现归母净利润100.75亿元,同比增长24.41%,归母扣非净利润90.41亿元,同比增长29.39%。 业绩稳步增长,盈利能力维持高位。公司2019年实现营收634.20亿元,同比增长25.09%,实现归母净利润100.75亿元,同比增长24.41%,归母扣非净利润90.41亿元,同比增长29.39%。2019年公司毛利率为40.50%,同比下降2.18pct,净利率为24.51%,同比增加0.45pct。三费率为9.88%,同比上升1.78pct,其中销售、管理、财务费用率分别变动0.55、-0.26、1.45个PCT至3.35%、6.27%、0.16%,2019年公司实现ROE(摊薄)18.6%,同比提升1.2个PCT。截至年末公司账面预收账款839.7亿元,对营收覆盖度达到133%,为后续结算提供有力支持。 销售站稳2000亿,竣工节奏加快,新开工计划放缓虽有下滑销售依旧稳健增长。 2019年,公司实际完成竣工面积925万方,yoy37.65%,完成年初目标的108%,2020年,公司计划竣工面积854万方,对应增速为25.19%,为2020年结算提供支持。2019年,公司实际完成新开工面积1631万方,yoy4.89%,超额完成年初目标的199%,2020年公司计划新开工面积924,增速为-43.4%。 公司近4年销售持续高增长,2019年,公司实现销售面积1079万方,同增22.9%;实现销售金额2106亿元,同增29.7%,近4年复合增长率22.5%。实现销售均价1.95万元/平。我们预计2020年公司可售货值约4000亿,有望达到2400亿销售额,对应增速约14%。 土储质高量足,深耕一二线广拓都市圈。公司在快速销售去化的同时也重视积极补充土地储备。2019年公司新进入11个城市,新增土储约1688万方,同比提升57.46%,其中权益储备约886万方,同比提升84.2%,权益比例为52%,同比提升7.6个pct,总投资额约1200亿元,同比提升20%,权益投资额约558亿元,同比提升38.1%,拿地金额/销售金额达57%。新增土地均价为0.71万元/平,地售比0.36,有所下降。公司新增土地以一二线为主、适当提升具备人口集聚能力的三四线,一线总投资额占比10%,二线总投资额占比55%,三四线总投资额占比35%。截至2019年末,公司已布局全国61个城市,总土地储备约5,233万平方米,其中一、二线城市占比约为75%,权益土储为2802万方。 销售回款现金充裕,杠杆水平有所提升但仍较低。本财年公司经营活动产生的现金流量净额为78.99亿元,2019年期末在手资金451.4亿元,同比增加3%,覆盖一年内到期有息负债的1.25。2019年,公司资产负债率、扣预资产负债率为75%、57.7%,同比分别变动-0.7、-1个PCT,净负债率为60.24%,同比提升12.2个PCT。 2019年末,公司有息负债余额为947.58亿元,从融资结构来看,银行借款占49.8%、公开市场融资占47.56%,从期限机构来看长债占比63%,短债占比37%,略有提升,债务结构相对合理。2019年公司综合资金成本为4.99%,同比略有提升。 连续五年高分红,2019年分红率30%,股息率4.6%。2019年公司现金分红占归母净利润的30.02%,合计分派现金分红30.2亿元,每10股派息6.7元,对应股息率4.6%。 投资建议:公司维持高销售增速、拿地方面积极,预计2020年销售有望突破2400亿,处于行业较高增速,各项财务指标稳健,融资优势明显,连续5年维持30%以上高分红水平。在公司土储充足且聚焦一二线,考虑到公司竣工加快,我们预计20-22年归母净利润分别为119.08、138.21、159.08亿元(原20、21年预测值为113.9、131.4亿元),对应EPS分别为2.64、3.06、3.52元/股,对应PE为4.99、4.30、3.73倍,参考万科和保利20年预测PE分别为6.45和5.79倍,预计6个月有望达到其均值6.12倍,目标价16.16元,维持“买入”评级。 风险提示:销售增速不及预期、房屋价格大幅下滑、竣工进度不及预期。
招商蛇口 房地产业 2020-04-24 16.80 -- -- 17.48 4.05%
20.00 19.05% -- 详细
业绩收入平稳,结算结构影响盈利能力略有下降。公司披露2019年年报,全年实现营业收入976.72亿元,同增10.64%,实现归母净利润160.33亿元,同增5.2%,符合市场预期。公司盈利能力有所回落,19年毛利率达到34.65%,净利率19.31%,同比变动-4.8个、-2.7个PCT;2019年公司ROE较上年下降3.18个PCT至16.9%。公司归母净利润增速低于营收,1)主要由于高毛利项目结算比例下降,江南、深圳区域结算毛利均明显下滑10个PCT以上,导致公司毛利率下降;2)公司计提存货跌价损失20.92亿元,3)随前期投资项目结算,公司投资收益同比大幅增长56.26%至102亿元,贡献归母净利润24.2亿元。年末公司账面预收账款834.9亿元,业绩锁定度为0.85。 公司销售维持高增长,2020年销售额预计突破2500亿。2019年公司实现销售金额2205亿元,同比增速29.25%,达成19年初的目标2000亿元。公司土地储备丰富,货值升值潜力大。土储方面,公司目前未结土储4650万方,依然以一二线城市为主,一二线土储面积总计达到72%,预计公司2020年可售货值近4000亿,随这部分货值入市,公司有望实现2020年的销售目标2500亿。 拿地积极,地售比基本持平、土储权益下降。在拿地节奏方面,2019年公司新增项目79个,拿地总计1423万方,其中新增权益建面为763万方,权益占比53.6%,同比去年有所下降,拿地均价6859元/方,均价同比下降,地售比0.36,基本维持稳定。新增土储面积中,一线、二线、三四线城市占比分别为9.57%、49.07%、41.29%(还有0.06%为海外项目),表明公司新增拿地依然以一二线城市为主,新进三四线城市主要为徐州、南通、嘉兴、佛山等长三角、珠三角等城市经济活力较高、发展潜力较高的区域。此外,公司在粤港澳大湾区的9个城市土储丰富,其中大部分资源集中在深圳,包括了蛇口自贸区、太子湾片区、前海妈湾等,累计近千万平米的优质资源。随粤港澳大湾区的开发推进,此部分储备有望逐渐释放。 杠杆水平低位、融资成本低位具备扩张潜力。报告期内,在行业融资端整体依然偏紧的环境下,公司运用多种融资渠道先后分两次完成56亿元公司债券的发行,完成三次超短期融资券的滚动发行,最低发行利率分别为3.58%、2.8%,均为同期同业最低水平。综合资金成本控制在4.92%,同比仅增加0.07%,处行业内较优水平。年末公司在手货币资金达753.2亿元,现金短债比降至1.37,仍实现完全覆盖。公司负债水平出现明显改善,资产负债率、扣预资产负债率、净负债率均较年初分别下降11.1、11.3、15.7个PCT至63.2%、57.4%、29.3%,杠杆水平处于低位。由于公司当前杠杆水平较低且在融资方面具备优势,具备一定扩张潜力。 物业板块定位甚高,多元发展步履铿锵。2019年公司完成对中航善达的重组,并更名为招商积余,定位公司轻资产板块,更名更是寄托了公司对打造国内领先物业公司的期许。截至2019年末,公司物业板块在管面积约1.53亿方,为A股物管龙头、机构类物业管理领先企业与央企物业管理旗舰平台。在产业园区与新城业务方面,报告期内,公司持有或运营的意库系、网谷系和智慧城系特色园区面积达384万平方米;产业新城/小镇已经获取8个项目,占地面积约175平方公里。长租公寓方面,公司在打造“壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠/CM+”服务式公寓等产品体系,合计布局17城,约2.6万间。大健康业务方面,公司旗下广州观颐之家、深圳蛇口观颐之家、蛇口美伦健康管理中心都已实现自主运营。 投资建议:公司储备货值充足,拿地审慎,销售有望达到行业较高水平。在粤港澳大湾区核心片区拥有大量土地资源,随粤港澳大湾区建设推进,公司有望进行灵活处置。预计公司2020年可售货值近4000亿,大概率实现2020年销售目标2500亿,业绩继续高增长。考虑到近年来公司毛利率以及结算权益略有下降,我们将公司2020、2021年净利润约分别由214.3亿,262.0亿下调为184.3亿、210.1亿,对应EPS分别由2.71元、3.31元下调为2.33元、2.65元,对应PE为7.13X、6.26X,维持“买入”评级。 风险提示:行业政策变动不及预期,房屋销售面积大幅下滑,疫情防控不及预期。
新大正 房地产业 2020-04-23 50.98 -- -- 63.79 25.13%
66.63 30.70% -- 详细
20Q1公司收入2.75亿元,同比增加14.43%;归母净利0.25亿元,同比增加5.21%。 业绩增速小于收入主要系公司持续为项目提供科学、规范的防疫措施,因此,报告期内较去年新增防疫物资支出,并将持续到抗疫结束;同时,处于谨慎性原则考虑,对于本次受到疫情影响较大的项目:如商业部分,公司已在本季报中对可能减少的收入进行预估。 公司20Q1扣非后归母净利0.24亿元,同比增长1.11%,非经常性损益收入98万元,其中计入当期损益的政府补助收入120.96万元;除上述各项之外的其他营业外收入和支出为-2.06万元;减所得税影响额17.54万元和少数股东权益影响额(税后)3.27万元。 20Q1毛利率20.91%,净利率9.08%,由于公司于19Q4上市,19Q1同比数据暂未公布,故我们将其与19年全年数据比较,其中毛利率减少0.23pct,净利率减少0.89pct。 20Q1期间费用率8.56%,较19年减少0.77pct,费用管控能力进一步凸显。 其中管理费用率7.92%,较19年增加0.32pct;销售费用率1.14%,较19年减少0.5pct;财务费用率-0.5%,财务费用变动主要系募集资金银行结息所致。 同时,公司公告关于选举第二届董事会董事长以及聘任高级管理人员等主要人事变动为公司选举李茂顺先生为董事长,聘任刘文波先生为公司总裁;李茂顺先生原为公司副董事长、董事,刘文波先生曾为中航物业管理有限公司担任董事、总经理。公司人事机制理顺,同时引入中航物业高管,有利于丰富运营经验及产业资源,加快发展。 维持盈利预测,给予买入评级。 公司作为独立第三方物业服务企业,主要为各类城市公共建筑提供物业服务,专注于中国未来智慧城市公共建筑与设施的运营和管理。随着我国后勤社会化改革的持续推进、社会专业化分工的需求增加、投入市场进行物业服务公开招投标的建筑类型逐年增多,公司提供的物业服务产品类型也随之增加。我们预计公司20-22年EPS分别为2.08元、2.84元、3.66元;PE分别为38xPE、28xPE、22xPE。 风险提示:疫情增加成本,拿单不及预期,核心高管流失。
金科股份 房地产业 2020-04-16 7.91 -- -- 8.38 1.09%
9.99 26.30% -- 详细
事件:公司披露2020年一季报,报告期内实现营业收入76.27亿元,YOY+18.96%;实现净利润5.06亿元,YOY+125.03%,其中归属于上市公司股东的净利润3.97亿元,YOY+57.13%。基本每股收益为0.07元/股,较上年同期增长0.03元/股。 业绩增速高增长:2020年Q1,公司实现营业收入76.27亿元,YOY+18.96%,增速较上年同期收缩约1.51pct;实现净利润5.06亿元,YOY+125.03%,增速较上年同期大幅提升近118pct;其中归属于上市公司股东的净利润3.97亿元,YOY+57.13%,增速较上年同期提升约9.21pct。报告期内公司净利润增速提升明显主要源于:1)投资收益的变动,2019年Q1公司实现投资收益-1.37亿元,2020年Q1公司实现投资收益0.76亿元,前后变动绝对值约2.14亿元,分别占营收、净利润、归母净利润比重为2.8%、42.29%、53.90%;2)所得税费用的变动,2019年Q1所得税费用/利润总额为31.38%,2020年Q1所得税费用/利润总额约21.70%,如果仍以2019年Q1所得税费用比重计算,则对净利润的影响绝对额为0.62亿元,占比12.25%。3)归母净利润增速低于净利润增速的提升幅度,主要源于报告期内少数股东损益的增加。报告期末公司合同负债约1155亿元,对应业绩锁定率170.41%,较2019年末略微提升1.18pct,较高的业绩锁定率为公司未来结转提供充足保障。 盈利指标持稳:报告期内公司盈利指标保持相对稳定:1)期内录得销售毛利率25.07%,较上年同期略微收缩近0.37pct,毛利率的变动主要与公司结算项目结构相关;2)三费总比率较上年同期收缩近0.75pct,其中销售费率、管理费率、财务费率分别较上年同期收缩1.90pct、提升1pct、略微提升0.16pct。如果以销售费用/销售金额、管理费用/销售金额替代销售费率、管理费率的指标,以平衡报表的期限错配问题,则销售费用/销售金额、管理费用/销售金额比重分别为1.33%、1.73%,分别较上年同期略微收缩0.06%、提升0.66%。历史数据看,公司销售费用/销售金额、管理费用/销售金额比率逐年改善较为明显,表明公司管理的逐步改善,而Q1季度的略微提升或源于报告期内疫情的因素。 杠杆端及回款端改善:报告期末公司有息负债总额为1076.97亿元,较2019年末增加90.1亿元,主要为长期借款的增加。1)长短债结构改善:以(长期借款+应付债券)/(短期借款+一年内到期的非流动负债)衡量长短债比,2020年Q1季度该比例提升至2.88,较2019年末提升约0.87,长短债结构逐步改善。2)资产负债率稳定:截止报告期末,公司资产负债率83.37%,较2019年末收缩0.41pct;扣除预收款后的资产负债率为74.30%,较2019年末收缩0.5pct。3)净负债率持续改善:截止报告期末,公司净负债率131.82%,虽较2019年末提升近9pct,但较2019年Q1收缩约22.92pct,整体仍为改善趋势。4)资金使用效益提升:以有息负债/销售金额比率看,截止2019年末,公司有息负债/销售金额为53.06%,较2018年末收缩15.5pct,该比例近年来持续改善,表明公司资金使用效益的逐步提升。5)销售商品、提供劳务收到的现金/销售金额比例改善:报告期内公司实现销售商品、提供劳务收到的现金229.82亿元,YOY+28.21%,销售商品、提供劳务收到的现金/销售金额比例为87.05%,较2019年末提升约26.4pct,比例改善明显。 拿地力度稳定,权益比例回升:1)Q1销售恢复至上年同期近九成:报告期内,受疫情影响,公司销售规模有所下降,截止报告期末,公司实现销售金额264亿元,YOY-11.71%,实现销售面积271万方,YOY-14.24%,整体看,销售规模已逐步恢复至上年同期的8-9成之间;2020年公司销售目标为2200亿元,Q1已完成年内目标的12%。2)拿地力度稳定:报告期内,公司新增土地项目26个,对应土地面积144.44万方,计容建筑面积302.17万方,土地总投资额108.80亿元;其中权益土地面积120.30万方,权益计容建筑面积255.88万方,权益投资额94.97亿元;以金额衡量的权益比率在Q1达到87%,较2019年末的63%比率有较为明显的提升。公司在增储提权的过程中仍保持了较为稳定的投资力度,2020年Q1,公司投资力度为41.21%,其中权益投资力度为35.97%(2019年至今权益投资力度基本维持在30%-40%的区间内)。3)拿地成本较低:报告期内公司新增土储楼面价为3600元/平米,权益楼面价为3712元/平米,对应楼面价/销售均价、权益楼面价/销售均价分别为36.96%、38.10%,成本可控。 投资建议:2019年公司盈利维持高增长,ROE达到20.7%连续提升,业绩锁定度达169%。2019年公司销售、拿地积极度高,在手土储高达6700万平,足够未来三年销售。公司杠杆水平明显下降,融资成本略有提升,但现金实现对短债完全覆盖,持续4年维持高分红水平,2019年股息率达5.9%。2020年目标销售增速维持20%+,处于行业较高水平。此外公司物业板块位列行业第10名,物管估值理应得到重视。基于此,我们预计公司2020、21年营收分别为892.26/1078.15亿元,对应归母净利润为69.43/84.00亿元,对应EPS为1.30/1.57元/股,维持“买入”评级。 风险提示:房地产调控政策超预期,公司销售额不及预期。
招商积余 房地产业 2020-04-16 26.53 -- -- 33.13 24.88%
36.18 36.37% -- 详细
事件:公司披露2019年年报,实现营业收入60.78亿元,同比减少8.68%,实现归母净利润2.86亿元,yoy-66.59%,实现基本EPS0.409元,yoy-71.98%,每10股派息1元。 非损影响淡化,预计随招商物业全年并表,公司盈利能力有望稳步提升。2019年公司实现营业收入60.78亿元,同比减少8.68%,实现归母净利润2.86亿元,yoy-66.59%。1)公司营收规模下降主要由于公司逐渐退出开发项目,2)若不考虑2018年同期公司转让三家地产项目取得的投资收益12.5亿元,公司实现归母净利润同比增加4.26亿元,yoy334.95%。3)2018年公司计提存货跌价准备3亿元,2019年存货减值较少,此外还有公司投资性房地产产生的公允价值变动等非经常性项目的影响均在2019年减少,4)公司毛利率下降1.38个PCT至18.26%,销售、管理、财务费用率分别变动-0.43、0.25、0.54个pct至1.23%、6.24%、6.53%,盈利能力保持稳定,其中招商物业、中航物业年度实现净利率分别为6.5%、4.5%,2018年分别为5%、4.4%,均有所增长,且招商物业净利率高于中航,预计随2020年全年度并表后,公司净利率有望继续提升。 在管物业以非住宅为主、在管项目量价齐升,专业服务增长亮眼、盈利较强。2019年公司完成重组,2019年12月招商物业并表,并表后物管板块实现营收51.5亿元,yoy32.8%,占总营收比重84.72%,实现毛利率9.83%。 (1)年末在管面积1.53亿平,比2018年新增3045万方,总在管中来自招商体系为6244万平,占比41%,按来源分,来自招商物业、中航物业的在管面积分别为8537、6729万方,按业态分,在管住宅、非住宅各占50%。 (2)2019年公司基础物管服务实现营收46亿元,yoy35.97%,基础物管毛利率为8.5%,在管均价2.51元/平/月(去年同期为2.45元/平/月),有所提升;其中住宅、非住宅营收分别为8.4亿、37.6亿元,贡献分别为18.2%、81.8%,非住宅项目毛利率为9.3%远超住宅的4.9%,贡献了总毛利89.5%,全年住宅、非住宅管理均价分别为0.91、4.11元/平/月。 (3)专业服务增长亮眼,盈利能力较为可观,有望成为业绩增长新动能。2019年公司专业服务实现营收5.5亿元,yoy95.9%,占物管收入的10.7%,对应毛利率为21.2%。专业服务的快速增长,或表明该项服务仍处于渗透率快速提升的阶段。公司专业服务除了针对客户的资产管理、团购集采和对开发商的案场服务咨询等,值得注意的是公司以非住宅物业为主,目前主要针对该类客户提供的楼宇设备运维管理、定制办公的服务,业务范围仍然具备较大的拓宽空间。我们看好公司依靠招商、中航两大央企集团、在非住宅项目领域拓展优势,以及未来业务面拓展、深度服务的潜力。 资产管理服务轻资产化趋势明显,盈利能力稳健。公司资产管理服务主要包括商业运营、持有物业出租及经营,2019年公司实现营收6.17亿元,yoy-2.4%,占总营收比重10.2%,实现毛利率73.1%。公司资产管理服务营收减少主要系减少了已转让的上海天盛广场的租金收入。 截至2019年底九方资管在管项目16个,管理面积143万平米。其中自营项目4个,受托招商蛇口项目4个,轻资产管理输出项目8个。由于资产重组及合约到期,深圳华强北九方、龙华九方委托管理合同在年末结束,剔除后累计在管项目14个,管理面积113万平米。持有物业中,公司总可出租面积为59.35万方,包含酒店、购物中心商写等多种业态。地产开发有序退出、后续存货减值风险较小。其他业务实现营业收入31,164万元,yoy-85.48%,占公司营业收入的5.1%。主要系公司已不再从事新的房地产开发,仅销售部分遗留地产项目尾盘,故营业收入同比降幅较大。目前公司在手土储50万方,主要为衡阳中航地产、天津格兰云天置业,已委托招商蛇口代管。2019年末账面存货约为16.58亿,累计减值存货跌价准备5.4亿,减值计提充分,未来继续减值风险较小。 投资建议:公司背靠招商局集团、中航集团两大央企,在住宅、非住宅项目拓展方面均具备较强优势,2019年公司在管物业项目实现量价齐升、专业服务营收增长亮眼,同时公司资产管理服务相对平稳、盈利能力可观,在管项目优质、运营良好。基于此,我们预计20-22年净利润分别为5.84、7.87、10.26亿元,对应EPS分别为0.55元、0.74、0.97元,对应PE分别为45.88X、34.06X、26.13倍,维持“买入”评级。风险提示:商誉减值风险,物业费收缴不及预期、业务拓展不及预期
荣盛发展 房地产业 2020-04-10 8.15 -- -- 8.20 0.61%
10.25 25.77% -- 详细
业绩稳定增长,盈利能力基本保持稳定。2019年公司实现营收 709.12亿元,同比增长 25.80%,归母净利润 91.2亿元,同比增长 20.57%,扣非后归母净利润 90.43亿元,同比增长 23.25%。2019年公司毛利率、净利率分别为 30.08%、13.52%,同比分别下降 1.38、1.16个 PCT,销售、管理、财务费用分别同比变动 0. 1、-0.26、-0.13个 PCT 至 3.17%、3.20%、1.29%。 公司实现 ROE21.88%,同比下降 3.01pct。 销售突破千亿,02020年计划销售金额 01210亿元。2019年,公司实现签约面积 1098.07万方,同比上升 11.66%;签约金额 1153.56亿元,同比上升 13.58%,完成全年目标的 103%,销售均价 1.05万元/平米,维持稳定。 公司 2019年销售增速比去年有所回落,公司 2020年销售目标为 1210亿元,yoy4.9%。2020年公司新开工目标 926万平,yoy 为-1.94%。 拿地积极、结构调整,稳固长三角、再入珠三角,拿地均价提升。2019年公司新增项目 102例,累计新增计容建面 979.34万方,同比增长 28.8%,拿地销售金额比为 0.26,比去年的 0.17明显提升,公司土储补充积极性较高。2019年公司累计拿地楼面均价为 3084元/方,土地成本略有提升,地售比 0.29,高于 2018年的 0.22。拿地结构方面,公司 2017-2019年苏浙皖新增土储建面占比分别为 11%、21%、16.4%,有所下降但占比仍较高,河北土储占比为 23%、52%、45%,基本保持稳定,值得一提的是 2019年公司再度进入广东地区(惠州、阳江、佛山等地),当年新增土储占比 8.9%。 年末公司在手土储总计 3726.64万平,储备仍然充裕,从结构来看,在手土储中河北占比 37%、苏浙皖占比 16%、广东占比 5%,土储结构有所改善。 融资余额增加,财务杠杆水平稳步下降。2019年公司经营活动产生的现金流量净额 21.20亿元,继 2017年、2018年后连续第三年为正,19年现金/短债覆盖比为 7.36倍,较 18年 3.31倍有明显改善。公司实现销售回款 860亿元,完成年度计划的 93.48%,占签约额的 74.55%,新增融资额 478.03亿元。2019年末公司融资余额达 659.6亿元,同比增加 46.6%,其中银行贷款、债券融资占比有所提升。期末公司资产负债率 82.45%、净负债率79.70%,同比分别下降 1.59个百分点、8.16个百分点,均有所改善。 投资建议:公司业绩增长稳健,2019年全年公司销售规模站稳千亿规模达1153.56亿元,2019年公司积极拿地并且在深耕河北基础上,巩固长三角、新进珠三角,因而土地成本有所提升。我们看好公司 2020年新增土储的推货,预计 2020年公司销售额有望稳健增长。我们预计公司 2020-2022年主营 收 入 分 别 892.64/1101.87/1347.22亿 元 , 归 母 净 利 润 为105.15/128.72/156.71亿元;对应 EPS 为 2.42、2.96、3.60元/股,对应 PE3.34、2.73、2.24倍;维持“买入”评级.风险提示:地产政策大幅收紧、房屋价格大幅下跌、京津冀销售不及预期
大悦城 房地产业 2020-04-06 5.43 -- -- 5.51 1.47%
5.68 4.60%
详细
事件:公司披露2020年年报,实现营业收入337.87亿元,同比增加52%%,实现净利润37.05亿元,yoy4%,实现归母净利润23.78亿元,yoy15%,实现EPS0.61,yoy15%,每10股派息1.7元,yoy55%。 营业收入高增,开发+持有双驱动。2019年,公司并表大悦城地产(0207.HK),实现营收同口径同比增加52%,其中开发板块实现营收268.97亿元,yoy65%,占比由73%提升至80%,结算毛利率同比下降4.9个PCT至37.9%,主要由于公司结算规模大幅增加,来自持有型物业收入51.44亿元,yoy17.4%,主要由于公司持有型项目运营效率提升、租金均价提升;此外酒店经营实现收入8.42亿元,yoy14.87%,物业及其他实现收入6.92亿元,yoy41%,二者占比分别为2%、2%。综合来看公司实现毛利率41%、净利率11%均有所下滑,主要由于结算项目毛利率下滑,持有型物业毛利率稳中有升;三费中财务费率明显下降,销售、管理费用率略有提升,此外公司归母权益比重提升6.5个PCT至64.2%,并有望维持。 销售物业有望快速增长,截至2019年,公司销售住宅签约面积为259.5万平,金额达618.5亿元,同比增长26.9%,销售均价2.4万元/平,同比有所下滑,低于结算均价的2.9万元/平。高销售增速下公司结算加快同比提升73%至282.78亿元,截至2019年末,公司账面预收账款达到375.6亿元,对地产业务业绩锁定比率较高,可供结算业绩较为充裕,预计全年结转收入维持大幅增长,新增土储方面,2019年公司充分利用中粮与大悦城品牌优势,积极拓展土地储备,新增土储500万平,预计2020年可售货值超过1500亿元,运营方面公司周转加快,拿地-开工周期缩短2.2月、拿地-开盘周期缩短5.6月,为未来的销售、结算加快提供支撑。 持有物业方面,租金面积双提升、在建拟建项目12个,2020年预计新开业2家(含管理输出),同时积极寻求存量管理。2019年贡献收入共51.44亿元,其中大悦城贡献租金收入共计31.8亿元,同比增长18%,写字楼等收入合计6.71亿元。2019年公司已开业大悦城共14个,可出租面积86亿平,预计2020年有2个新开业项目(大兴春风里项目、鞍山大悦城),总的在建拟建项目12个(8个大悦城+1个春风里+1个祥云小镇)。公司大悦城项目位于一二线核心城市,具备行业领先的运营能力,租金水平逐年提升,在产品布局方面,重点培育的“春风里”与大悦城形成互补,并与社区商业构建将深化显现商住协同效应。市场布局方面,公司在稳固核心城市群的商业地产经营之外,继续攻向准一线及二线城市,公司还在积极推动存量商业的收并购及管理输出工作,在长沙、南京、广州、成都、重庆等地深入推进目标项目。经我们计算,2020年公司为商铺减免租金减少租金收入约4亿,但后续有望通过销售额增加回补。 长短期偿债压力尚可,融资积极、股债优势显著。并表后公司资产负债率76.8%,扣预资产负债率70.8%,同比分别下降1.0、9.2个PCT。报告期末持有货币资金276亿元,现金覆盖短期债务的倍数较高,达到1.64。2019年12月,公司成功完成非公开发行股份足额募集资金24.26亿元,引入持股比例超过5%以上的险资战略投资者太平人寿,进一步优化公司资本和治理结构。债权融资方面,公司子公司大悦城地产有限公司完成8亿元美元银团贷款低息融资;中粮置业投资有限公司于2019年年初发行23.6亿元公司债券,又于第四季度成功获批30亿元公司债券、10亿元中期票据及30亿元可续期中票。 投资建议:公司为央企背景的商业地产龙头,在拿地、融资方面具备优势,2019年周转效率明显提升,同时公司在开发物业拿地积极、持有型物业运营方面优势明显、“春风里”外拓积极,中长期来看,公司未来将积极新增购物中心(大悦城及春风里项目),持有型物业收入长期增长可期,且公司优质资产价值将长期受益利率下行。短期受疫情影响持有物业收入增速或有放缓,后续有望通过多种措施回补,基于此,我们将20-21年营收由392.11、460.07亿元调整为372.93、450.66亿元,净利润分别由36.89、40.94亿元调整为26.86、32.99亿元,对应EPS分别调整为0.68元、0.84元,对应PE分别为7.86X、6.40X倍,维持“买入”评级。 风险提示:业务拓展不及预期,房屋销售不及预期。
新大正 房地产业 2020-04-03 42.37 -- -- 60.98 43.92%
66.63 57.26%
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公司发布2019年度报告,拟10转5派6.2元 3月31日,公司公告2019年度报告,2019年公司实现营收10.5亿元,同比增长19.05%,其中Q1-4营收分别为2.40亿、2.50亿、2.63亿和3.02亿元,占比22.77%、23.69%、24.93%和28.62%。 归母净利1.04亿元,同比增长18.6%,Q1-4归母净利分别0.24亿、0.24亿、0.30亿和0.27亿元,占比22.51%、22.97%、28.81%和25.65%。 拟向全体股东每10股派发现金红利6.2元(含税),以资本公积金向全体股东每10股转增5股。2019年公司现金分红4441.8万元,分红率42.52%。 2019年公司实现营收10.5亿元,同比增长19.05%。 分产品来看,综合物业管理服务收入7.94亿元,占比75.28%,同比增长17.11%;专项物业管理服务收入1.67亿元,占比15.83%,同比增长21.95%;增值服务收入0.93亿元,占比8.82%,同比增长31.81%;其他业务收入67.4万元,占比0.06%。 2019年毛利率21.1%,同比减少0.12pct。其中分产品来看,综合物业管理服务毛利率19.92%,同比减少0.41pct;专项物业管理服务毛利率11.99%,同比增加1.07pct;增值服务毛利率47.5%,同比减少0.86pct。增值服务毛利率小幅下降,主要在于公司报告期内在各大事业部专设增值服务管理部,对不同类客户需求进行重点挖掘和分析,因此成本略有增加,收入也因此有了较大提升。 经营:19年新项目总金额6亿元,同比增50%,渝外占比约70% 2019年公司开发的新项目和业务合同总金额超6亿元,合同签约期为1-3年不等,签约金额同比增长约50%,新增项目数量70余个,再创历史新高,为业务的持续增长奠定了坚实的基础。其中:重庆地区以外市场2019年新开发项目和业务金额占比约70%,随着公司全国化市场布局的持续推进,外地拓展速度将进一步加快,重庆区域外收入占比有望进一步提升。 维持盈利预测,给予买入评级 公司作为独立第三方物业服务企业,主要为各类城市公共建筑提供物业服务,专注于中国未来智慧城市公共建筑与设施的运营和管理。我们预计公司20-22年EPS 分别为2.08元、2.84元、3,.66元;PE 分别为31xPE、23xPE、18xPE 风险提示:拿单不及预期,行业竞争激烈,核心高管流失。
新城控股 房地产业 2020-03-31 30.50 -- -- 32.46 6.43%
33.97 11.38%
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公告: 公司发布 2019年年报,公司实现营收 858.47亿元,同比增长 58.58%,归母净利润 126.54亿元,同比增长 20.61%,扣非归母净利润 99.82亿元,同比增长 31.40%,实现 EPS5.62元/股,同比增加 19.83%。 点评: 2019年公司实现营收 858.47亿元,同比增长 58.58% ,实现归母净利润 126.54亿元,同比增长亿元,同比增长 20.61% ,归母扣非净利润 99.82亿元,同比增长 31.40%。 。1) )2019年公司毛利率为 32.64%,同比下降 4.05pct,净利率为 15.53%,同比下降 7.02pct。公司毛利率的下降主要由于公司结算项目均价下滑,以及对应拿地阶段项目地售比相对较高(2016、2017分别为 33.2%、23.3%)。 2)费用端保持稳定,三项费用率 10.58%,yoy+0.65pct,其中销售费用率为 5.09%,yoy+0.90pct,管理费用率为 4.45%,yoy+0.26pct,财务费用率为 1.04%,yoy+0.51pct。3)2019年公允价值变动净收益 26.5亿、资产减值损失-9.4亿,对归母净利润的影响分别为 18.8亿、-6.7亿,4)2019年公司归母权益占比同比提升 9PCT 至 94.9%,加大归母结算规模。此外,2019年末公司预收款项达 1982.3亿元,业绩锁定度达 231%,同比提升 12%,为公司 2020年结算提供支撑。另外公司 2020年计划竣工面积 3596.5万方,同比 2019年大增 94%,预计 2020年公司结算规模将大幅提升。 商业板块扩展迅速、运营良好。公司实现营收 858.47亿元,其中物业销售贡献收入 803.2亿元,占比 93.6%,同比下降 0.35个 PCT,毛利率 31%,同比下降 4.5个 PCT,物业租金贡献收入 40.55亿元,占比 4.7%,同比提升 0.64个 PCT,毛利率 67.6%,同比下降 0.21个 PCT。公司物业出租板块收入主要来自吾悦广场,2019年新开业 21座吾悦广场,累计开业数量达到63座,开业面积达 590.62万方,yoy51.44%,2019年共实现租金及管理费 40.69亿元,yoy92.28%,出租率达 99.16%,儿童城、菜场等多项首创业态表现良好。吾悦广场运营良好,与公司物业销售板块协同良好。 2019年销售稳步增长、结构优化,2020年下调销售目标。销售端来看,公司 2019年实现销售金额 2708亿元,同比 22.48%,超额完成年初 2700亿的目标,实现销售面积 2432万平,同比 34.21%,销售均价 11134.91元/平,同比下降 8.7%,主要由于公司销售项目中二线、三四线销售均价均有下滑。从销售结构来看,一二线金额比重增加、三四线减少 2019年公司一线、二线、三四线销售金额占比分别为 7.3%、31.4%、61.3%,同比分别变动 1.2、6.3、-7.5个 PCT,但从销售均价来看,除一线之外,二三四线均价下滑近 10个点,一线、二线、三四线均价分别为 4.8、1.1、1万元/平,yoy 分别为 46%、-10%、-9%,或由于市场影响。受 19年拿地放缓及疫情影响,2020年公司销售目标为 2500亿元,同比下滑 7.7%。2019年公司新开工面积 3197.77万平,同比减少 35.49%,但超额完成年初计划的 157%。对应的,2020年公司计划开工面积 1665.08万平,同比下降 47.93%。 新增土储放缓但超过销售面积,在手土储达 1.24亿平,足够未来 2-3年开发。2019年公司新增土储建面 2508.5万平,同比减少 47.4%,但从绝对值来看,略超过 2019年销售面积。土储结构来看,公司拿地减少三四线,二线占比大幅提升。2019年新增一线、二线、三四线储备面积分别为 30.4、836.4、1641.7万平,占比分别为 1.2%、33.3%、65.4%,其中一二线面积绝对量、占比同比均明显提升。截至 2019年末,公司在全国 105个大中型城市合计拥有土地储备 1.24亿平方米,足以满足未来 2-3年的开发运营所需,其中一、二线城市占公司总土地储备的 38.30%,长三角区域三、四线城市占公司总土地储备的 36.00%,率 回收资金、缩减投资、大规模偿债、净负债率 16% ,在手现金充裕。经营性现金流大幅增长,投资支出减少、筹资现金流净额近 5年首负。2019年公司经营活动产生的现金流量净额为 435.8亿元,同比大幅增长 1041.74%,投资性现金流为-90.3亿元,同比减少 55%,筹资性现金流净额为-155.2亿元,为近 5年来首度净支出,表明公司在过去一年收回大量经营资金,用于投资的资金减少、偿还负债规模增加。2019年末公司在手现金充裕,高达639.4亿元,对短期债务覆盖倍数达 2.62,覆盖充分。年末公司资产负债率为 86.6%,同比增加 2个 PCT,扣预资产负债率为 76.5%,同比增加 0.6个 PCT,净负债率为 16%,低于行业标杆万科的 34.7%。 分红慷慨,分红比例继续提升。2019年公司拟派发现金红利 38.34亿元(含税),分红率28.8%,比 2018年继续提升,对应股息率 4.4%略有下降(2018年为 6.3%)。 投资建议:2019年公司销售、结算维持高增长,吾悦广场面积大幅增长且运营效率良好,开工、竣工增速较高,拿地有所减少,但公司资金回笼明显,增强了抵御风险的能力,并且维持了高分红比例。2020年公司坚持住宅+商业双轮驱动,基于稳中求进的总基调,追求“多拿地、不拿错地”,实现“以资本回报率为核心,确保规模可持续增长”的目标,计划竣工面积大幅提升,结算规模有望加快,同时基于此我们将公司 2020-2021年营收分别由 977. 12、1271.43亿元调整为 1315.43、1908.83亿元,归母净利润分别为 161.45、202.96亿元,EPS 分别为 7.15、8.99元,对应 PE 分别为 4.33X、3.45X 倍,维持“买入”评级。风险提示风险提示 : 房屋销售不及预期;房屋价格大幅下跌;投资进度不及预期
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名