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陈天诚

天风证券

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工作经历: SAC执业证书编号:S1110517110001,曾就职于安信证...>>

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新大正 房地产业 2019-12-05 42.38 -- -- 46.62 10.00% -- 46.62 10.00% -- 详细
新大正物业:让城市更美好 重庆新大正物业集团股份有限公司于1998年正式成立,是一家致力于打造智慧城市公共建筑和设施,管理公共、园区、航空机场、政府机关、学校、住宅等城市项目的综合服务提供商。2018年新大正物业在管项目308个(其中222个来自重庆),在管面积5367万平方米(其中3500万平米来自重庆);2018年签约项目存量为314个,签约面积为6272万平方米。服务地域范围覆盖重庆、北京、天津、浙江、江苏等16个省市。 目前,新大正已经设立设施管理、环境管理、安保服务、餐饮服务、商业服务的专业子公司,负责专业化业务并且独立运营。财务情况:2016-18年主营业务收入分别为6.21亿、7.67亿、8.85亿,2018年同比增长15.43%。(1)物业管理服务:2016-18年物业管理服务收入分别为5.51亿、6.89亿、8.05亿,2018年同比增长16.75%。(2)物业增值服务:2016-18年物业管理服务收入分别为0.58亿元、0.66亿元、0.71亿元,2018年同比增长6.72%。公司归母净利分别为5664万、7066万、8808万元,同比+24.66%,18年净利率10%。 深耕公共物业领域,市场化运营能力领先行业 新大正物业集团将在维持自身基础物业管理服务稳步增长的前提下,将未来战略定位于城市公共物业领域,并基于“专注于智慧城市公共建筑与设施管理”的目标,搭建出智慧运营的商业模型“慧服务”,并制定向“智慧运营”转型的完整路径。新大正物业的公共物业中的机场物业项目,近年来发展迅猛,有望成为拉动公司业绩高速增长、拓展全国布局的引擎。新大正物业承接的北京大兴国际机场的项目极具发展潜力,利于提升服务能力、品牌知名度、营造更广阔的盈利空间。 根据中指院发布的《2019中国物业服务百强企业报告》,新大正物业被评为“2019中国物业管理行业市场化运营领先企业”。 首次覆盖,买入评级。 我们预计公司2019-21年收入分别为11.2亿、14.2亿以及18.0亿元,归母净利分别为1.1亿元、1.47亿元、2.01亿元。我们给予新大正2020年28-30xPE,对应目标市值42亿-45亿。 风险提示:劳务成本上涨风险、业务外包风险、业务地区集中度过高风险、核心业务人员流失风险、未为全部员工缴纳社保的补缴风险、估值风险。
城投控股 房地产业 2019-11-05 5.76 -- -- 5.72 -0.69%
5.72 -0.69% -- 详细
事件:公司2019年三季报披露,本期实现营业收入2.76亿元,同比下降76.58%,本期实现归母净利润1.18亿元,同比减少29.96%。2019年前三季度,公司实现营业收入20.99亿元,同比下降60.57%,实现归属于上市公司股东的净利润4.92亿元,同比减少43.84%。公司短期因结算项目推后业绩释放延后,我们预计随着四季度和明年上半年进入项目收获期,未来业绩有望持续向好2019年第三季度净利润下降明显,毛利率下降、净利率提升。2019年前三季度,公司实现营业收入20.99亿元,同比下降60.57%,实现归属于上市公司股东的净利润4.92亿元,同比减少43.84%。公司毛利率同比下降4.45个pct至22.39%,净利率同比上升6.54个pct至25.00%。财务、管理费率明显提升,销售费用率保持稳定。2019前三季度公司财务费用率和管理费用率分别同比上涨1.3个pct和1.7个pct,达到0.9%和2.7%;销售费用率稳定在0.7%。 长三角一体化加速推进、湾谷科技园打造区块链基地。进入下半年以来,长三角一体化利好消息频出:7月,三省一市出台实施方案,推进建立“N+1”规划体系。 9月,上海市委常委陈寅表示,将聚焦土地管理、项目管理、要素流动、财税分享、公共服务政策、公共信用等方面,率先在示范区探索一体化发展制度创新,形成共同行为准则。10月24日,“一体化示范区”嘉善县、青浦区、吴江区签订三地战略合作协议。10月29日,国务院发布了《关于长三角生态绿色一体化发展示范区总体方案的批复》,在批复中,国务院同意该《方案》实施,并强调要确保目标如期实现。11月1日,长三角生态绿色一体化发展示范区揭牌。截止2018年末,公司在示范区土储45万方,占总在手土储530.3万方的8.49%,短期有望受益于土地价值升值,中长期来看,公司凭借集团优势公司有望深度参与一体化的基础设施和其余市场化项目,持续受益。此外,公司通过诚鼎基金持续加大创投投入,公司湾谷科技园成为上海区块链协会挂牌地,未来配合上海市区块链产业引导基金服务科创中心建设。 短期债务维持稳定,偿债压力良好,报告期末,公司短期借款和一年内到期的非流动负债的总和仍在24亿元上下,增速仅为0.15%,与去年同期水平相同。报告期末,公司资产负债率48.04%,扣预资产负债率43.90%,环比年初分别变动2.51、4.48个pct。报告期末持有货币资金39.5亿元,同比增加14.88%,现金覆盖短期债务的倍数较高,达到1.65。 投资建议:公司作为国有控股企业,积极参与到国资改革和助推长三角一体化的进程中,有较大可能长期受益于政策红利。同时由于公司重要项目推盘延后,预计在四季度和明年上半年进入项目收获期,未来业绩有望持续向好。公司创投平台及湾谷科技园在科创等领域持续布局,我们预计公司2019-2021年公司的EPS分别为0.61元/股、0.89元/股和1.25元/股,对应PE分别为9.39X、6.44X,4.61X,维持“买入”评级。 风险提示:长三角一体化政策不及预期,项目收入不及预期。
金地集团 房地产业 2019-11-04 11.95 -- -- 12.55 5.02%
12.63 5.69% -- 详细
事件:公司披露2019年三季报,公司实现营业收入425.32亿元,同比上升26.91%,实现归属于上市公司股东的净利润54.25亿元,同比增长3.41%。 结算均价略有下滑,但业绩锁定度较高 2019年前三季度公司业绩增速有所下滑,大幅低于我们的预期。2019年前三季度,公司实现营业收入425.32亿元,同比上升26.91%,实现归属于上市公司股东的净利润54.25亿元,同比增长3.41%。公司房地产项目全口径结算面积350.65万平方米,结算收入587.66亿元,实现结算均价1.61万元/平,同比微跌1.9个PCT。财务费用有所提升、归母权益略有下滑,2019前三季度年销售、管理、财务费用率同比分别变动0.8、-0.3、2.2个PCT到2.6%、6.2%、1.3%,净利率同比下滑3.5个PCT到19.5%,归母权益环比年初减少1.1个PCT至65.8%。截至2019前三季度,公司账面预收账款为855.26亿元,预收款/2018年营业收入达170%,未来可供结算业绩仍然充裕。 开工加快助力销售高增,四季度有望加速结转 2019年H1,公司上调全年计划竣工面积至876万方,同比2018年实际竣工增加30%。竣工节奏加快或将助力公司业绩加速释放。1)根据公司项目表不完全披露,2019年前三季度公司实际完成竣工面积约382万方,完成全年竣工计划的43.6%,暂时放缓,四季度或为主要结算期;2)19年前三季度新开工面积约868万方,已完成全年新开工计划的70.3%,助力公司延续销售高增长态势,2019年前三季度,公司累计实现签约面积710万平方米,实现签约金额1418亿元,同比增加33.7%,销售单价2w元/平,高位稳定,3)拿地端保持积极。2019年前三季度,公司土地总投资额约517.81亿元,新增714万平方米的总土地储备,同比增长23.63%,新增土储均价0.72万元/方,拿地金额/销售金额为0.36。据此我们预计四季度有望加速竣工结转。 在手资金充裕、长短期偿债压力不大 公司净负债率环比18年初提升明显,主要由于短债增加较多,但总体偿债压力不大。报告期末,公司资产负债率76%,扣预资产负债率67.9%,分别环比2018年末变动0.3、-0.3个PCT,净负债率60.1%,提升12.1个PCT。报告期末在手资金413.5亿元,同比增加11%,现金短债覆盖倍数较高,达到2.05。债务结构来看,短期负债占比23.8%,环比18年末的14.4%有所提升,债务期限结构比较健康。 投资建议:公司作为老牌地产龙头企业,财务稳健,融资优势持续明显,且连续多年维持高分红。19年上半年上调开工、竣工计划,前三季度开工积极推动销售快增,但竣工略有放缓,拿地方面积地售比达到0.36。前三季度公司结算业绩增速大幅放缓,但考虑到四季度或有大量合作项目竣工结算,我们略微下调盈利预测,19-20年净利润分别由99.10亿元、123.52亿元调整为97.21亿元、113.78亿元,对应EPS分别由2.20、2.74元/股调整为2.15、2.52元,对应PE分别为5.81X、4.96X倍,维持“买入”评级。 风险提示:政策变化不及预期,房屋销售大幅下滑。
大悦城 房地产业 2019-11-04 7.70 -- -- 7.37 -4.29%
7.37 -4.29% -- 详细
营业收入保持高增长态势,持有型物业提升毛利率 2019年第三季度净利润大幅增长,毛利率有所提升。2019年前三季度,公司实现营业收入223.32亿元,同比重组后上升68.28%,实现归属于上市公司股东的净利润24.35亿元,同比重组后增长47.08%。公司毛利率同比提升6.4个PCT至48.4%,净利率同比下降0.4个PCT至16.8%,环比18年末攀升2.6%;财务费率明显下降,销售、管理费用率稳定,2019前三季度公司财务费用达13.66亿,同比增加240.82%,主要系利息支出大幅增加所致,但财务费用率同比下降2.5个PCT至6.1%,此外,销售费用率和管理费用率分别同比上涨0.4%和0.1%至3.2%、4.4%。 销售物业结转加快,持有物业稳步增长 业绩实现主要依赖于商业地产租金及销售住宅收入两方面,截至2019上半年,公司销售住宅签约面积为112万平方米,金额达253.98亿元,同比增长62.86%。高销售增速下公司结算加快同比提升138.78%至148.85亿元,截至2019前三季度,公司账面预收账款达到317.00亿元,对地产业务业绩锁定比率较高,可供结算业绩较为充裕,预计全年结转收入维持大幅增长;持有物业方面2019年H1租金收入共计26.64亿元,同比增长26.9%,其中购物中心收入合计16.01亿元,写字楼等收入合计3.34亿元,产业园等收入合计2.22亿元,线性外推下预计下半年也将维持20%以上的租金收入增速。在产品布局方面,以在建的“春风里”项目为代表的社区商业构建将深化显现商住协同效应。市场布局方面,公司在稳固核心城市群的商业地产经营之外,继续攻向准一线及二线城市,与西安、武汉、成都等城市均达成了战略合作意向,从而更好控制了拿地成本。 长短期偿债压力尚可,现金流改善明显 公司短期负债与19年年初相比提升明显,但由于持有现金数量水平较高,总体偿债压力并未明显增大。同时由于资产增厚,公司资产负债率78.92%,扣预资产负债率74.32%,环比年初分别变动-5.99、-5.69个PCT。报告期末持有货币资金226.81亿元,环比年初增加18.6%,现金覆盖短期债务的倍数较高,达到1.32。 投资建议:公司作为拥有央企背景的商业地产龙头,预计19年公司销售型物业同比大幅加快结算,积极销售回流现金,而持有型物业租金保持稳定增长,中长期来看,公司未来将积极新增购物中心(大悦城及春风里项目),持有型物业收入长期增长可期,且公司优质资产价值将长期受益利率下行。考虑到公司三季报营收及业绩超出预期,我们将19-20年营收由304.44亿元、386.15亿元上调至309.27亿元、392.11亿元,归母净利润分别由27.07亿元、31.86亿元调整为29.29亿元、36.89亿元,对应EPS分别调整为0.75元、0.94元,对应PE分别为10.3X、8.17X倍,维持“买入”评级。 风险提示:销售物业结转不及预期,商业地产竞争加剧。
中航善达 房地产业 2019-11-04 19.80 -- -- 22.88 15.56%
22.88 15.56% -- 详细
事件: 公司三季度实现营业收入 39.17亿元,同比下滑 2.27%;净利润 1.38亿元,同比下滑83.35%;扣非后净利润 1.23亿元,同比增加 17.56%,主要系开发业务收缩所致。 整体营收略有下降、 扣非净利润增长 17.56%: 公司 2019年上半年实现营业收入 25.8亿元,同比下降 7.66%,主要是房地产开发结算减少,开发结算收入 4.5亿元,占公司营业收入的17.48%,同比下降 55.70%。 三季度单季,公司实现营业收入 13.37亿元,同比增加 10.14%,实现归母净利润 5353万元,同比减少 92.41%,实现扣非归母净利润 4412万元,同比大幅424.39%。 前三季度实现扣非净利润 1.23亿元,同比增加 17.56%,预计主要为物业与租金收入。 公司前三季度毛利率为 19.1%,同比去年同期下滑 3.1个 PCT,净利率为 3%,去年同期为 20%,扣除去年 8.7亿投资收益后,净利率同比下滑 1个 PCT,(主要由于上年同期公司转让贵阳中航房地产开发有限公司 70%股权、惠东县康宏发展有限公司 51%股权确认投资收益共计约 8.7亿元)。参考中报,物业、地产毛利率分别为 10%、 60%,我们认为毛利率、净利率同比或主要由于物业营收占比继续增加所致。 四费方面,公司销售、管理、财务费率分别较去年同期下滑 0.7、 0.7、 1个 PCT 至 1.3%、 6.6%、4.5%,主要由于地产业务进一步减少,销售代理、广告费用等有所减少;研发费率同比提升0.1个 PCT 至 0.3%,绝对值较去年同期增长 51.45%,虽然投入尚少,但是也表明公司物业管理业务持续创新,加快科技应用能力建设,加大对智慧物业 π 平台的研发投入。 重组招商物业,背靠蛇口物管面积有望持续快增, 根据重组方案,重组成功后公司第一大股东为招商蛇口,公司将持有招商物业 100%的股权,招商蛇口将持有公司 51%的股权,背靠招商局集团。招商蛇口作为龙头房企之一,销售、获取土地能力优异,仅 2019年招商蛇口预计商品房销售 2000亿元,在华南地区储备丰富,其中包括蛇口自贸区、太子湾片区、前海妈湾等,近千万平米的优质资源,背靠招商局集团,公司在获取政府、共建项目方面竞争力将得到体现,预计管理面积、管理均价中长期均会有大幅提升空间。根据公司公告,目前二者重组已获证监会核准,尚未收到书面通知。 A 股物业龙头, 备考归母净利润预计达 6.6亿: 截至 6月, 收购完成后中航善达物业管理面积近 1.5亿平,中航善达将成为招商蛇口全资公司,量、质优势有望加持,将成为 A 股物业龙头。如若重组成功, 19/20/21年备考营收分别为 127.05/149.19/182.61亿元,备考归母净利润分别为 6.6/7.7/9.2亿元。 投资建议: 公司整体营收因开发业务收缩略有下降,但扣非归母净利润实现正增长。目前重组已获证监会并购重组委无条件通过,如果重组成功,公司有望成为 A 股物业龙头,我们预计公司2019-2021年营业收入分别为 74.15亿元、 87亿元、 106.3亿元,预计实现归母净利润3.5亿元/4.4亿元/5.4亿元,对应 EPS 分别为 0.52/0.67/0.81元。维持“买入”评级。 风险提示: 房地产周期波动,商业地产运营不及预期,重组进展不及预期
阳光城 房地产业 2019-11-04 6.12 -- -- 7.21 17.81%
7.67 25.33% -- 详细
业绩维持高增长,盈利能力稳步提升。2019前三季度,公司实现营业收入320.3亿元,同比增长23.47%;实现归母净利润22.5亿元,同比增长42.56%,略微超出此前的预期;实现归母扣非净利润20.66亿元,同比增长54.61%。2019年前三季度,公司实现毛利率、净利率分别为28.38%、7.85%,同比分别增长1.9、1.6个PCT,环比18年末分别变动-2.3、4个PCT。截止报告期末,公司预收款项882.1亿元,同比增长21.55%,主要为预售房款,前三季度业绩锁定度达275%,对未来收入的确认度较高。 销售额为业内高增长、拿地多均价稳,地售比低位。2019前三季度,公司实现销售金额1502.11亿元,同比上升37.79%,较2019H1增速35.86%上升1.94个百分点,实现销售面积1206.35万方,同比上升48.43%,较2019H1增速51.65%回落3.22个百分点。累计销售均价1.25万元/平米,维持稳定。公司销售增速稳重有增,后续来看,公司重点布局的一二线城市市场预计有望保持韧性。2019年前三季度公司累计新增项目48个,累计新增计容建面909.38万方,公司累计拿地楼面均价为0.42万元/方,土地成本得到控制,影响拿地销售金额比,且三季度公司拿地积节奏有所放缓,累计拿地销售比处于历史中低位水平为0.25。杠杆水平显著降低、短期偿债能力改善明显:2019前三季度公司资产负债率84.39%,扣预资产负债率84.4%,环比年初下降1.4个PCT,净负债率142.2%,较2018年末下降39.35个百分点。公司坚持现金为王,强化资金管控,前三季度实现经营性净现金持续净流入113.1亿元,在手货币资金443.3亿元,占总资产比重14.3%,较2018年末的14.4%变化不大。短债覆盖倍数达到1.41,较2018年末的0.79倍提升0.62,实现全额覆盖,短期偿债能力明显改善。 中民嘉业减持落地,估值有望得到修复。福建捷成受让中民嘉业持有的上海嘉闻50%股权,合并持有上海嘉闻100%股权,从而间接持有阳光城700,166,880股股份,占阳光城总股本的17.29%。除本次权益变动之外,福建捷成尚未有任何明确计划在未来12个月内变动阳光城股份。减持落地后,对公司股价压制解除,估值有望得到修复。 投资建议我们认为公司业绩增速水平在行业内属于较高水平,可售货值储备充裕。公司前三季度销售额同比大增37.8%,处于行业较高,在一二线市场持续领跑全国的情形下有望保持韧性,全年突破2000亿(对应增速23%)为大概率事件;拿地方面公司趋于放缓,楼面均价得到控制,有望加快周转速度。公司杠杆水平大幅改善后,信用评级获惠誉等机构提升,中长期负债成本下降可期。此外近期中民嘉业减持落地,公司估值有望得到修复。基于此我们预计公司19/20年归母净利润分别为40.9亿/56.1亿,对应EPS分别为1.01/1.39元,对应PE为6.53X、4.76X,维持“买入”评级。 风险提示:一二线房屋销售不及预期、房屋价格大幅下滑。
南都物业 房地产业 2019-11-04 18.76 -- -- 24.63 31.29%
24.63 31.29% -- 详细
事件:公司公布2019年三季报,公司前三季度净利润8659.54万元,同比增长31.41%;营业收入9.02亿元,同比增长22.27%;基本每股收益0.65元,同比增长27.45%。 累计签约面积增长14%,新签约面积近588万平方米 对于物业公司来说,管理项目的数量和面积是业绩增长的基础。2019年前三季度,公司持续推进全国化布局,公司累计总签约项目471个,比上年同期增加60个,增长率15%;公司累计总签约面积6028.97万平方米,比上年同期增长740.53万平方米,增长率14%。管理面积的增加推动公司业绩持续提升,报告期内公司营业收入达9.02亿元,比上年同期增长22.27%。公司预收账款达到2.07亿元,比上年同期增长59%,主要因为公司业务规模扩大,新增交付项目较多且采取预收方式,体现出公司较强的持续增长力。报告期内,公司加大市场拓展力度并加强现金管理,净利润较上年同期增长34.77%。 发展多元物业服务,尝试从物业管理者向城市服务者转型 在扎实的基础物业业务基础上,公司寻求差异化发展,拓展业务类型。公司积极探索“资产+运营、空间+服务、投资+管理”等多方位合作模式,将服务对象拓展到整个城市。例如金枫物业涵盖环卫服务(河道、景区、基建设施等项目的管理),采林物业服务业态覆盖码头、学校等特色项目。公司以群岛JUNGLE等品牌切入长租公寓领域,推进存量不动产运营业务。公司加大市场拓展力度,报告期内公司销售费用较去年同期增长33.11%,且因社区O2O业务大力开展销售业务,导致存货增长达200%。 物业进入强者恒强阶段,公司保持第一梯队位置提升品牌影响力 物业管理行业呈现出“强者恒强”的竞争格局,头部企业的集中度不断提升。在2019中国物业服务百强企业研究及评选中,公司获“2019中国物业服务百强企业”综合排名第18名(2018年为第19名),入选2019物业服务企业上市公司10强,并在第三届国际物业管理产业博览会获得2019物业服务企业综合实力500强TOP32。公司持续保持在国内物业公司第一梯队位置,提升品牌影响力并为未来业务持续拓展奠定基础。 投资建议与盈利预测 我们预计公司2019-2021年净利润为1.16/1.59/2.12亿元,对应EPS为0.86/1.19/1.58元。公司签约面积持续稳定上升,多元业务开展为公司提供新业绩增长点,在国内物业公司中保持领先地位,维持“买入”评级。 风险提示:房地产周期波动,项目拓展不及预期,人力成本过快上升。
中南建设 建筑和工程 2019-11-04 8.10 -- -- 8.70 7.41%
8.93 10.25% -- 详细
事件: 公司发布 2019年三季报,前三季度实现营业收入 409.56亿元,同比大幅增长 36.54%,实现归母净利润 22.64亿元,同比大幅增长 78.67%。 业绩增速符合预期,盈利能力如期改善公司 2019年前三季度实现营业收入 409.56亿元,同比大幅增长 36.54%;实现净利润 23.36亿元,归母净利润 22.64亿元,同比大幅增长 78.67%,权益占比90.5%,同比、环比分别上升 15.3, 6.4个 PCT。公司实现权益净利率 5.53%,环比 18年末的 5.47%略有提升。前三季度公司摊薄 ROE 为 9.4%,高于去年同期的 7.9%,表明公司盈利能力持续改善。前三季度公司预收账款 1278.81亿元,同比增速 21.3%,低于营收增速但前三季度业绩锁定度超过 3.1倍,对 18年营收覆盖倍数达 2.7。由于公司待结转项目毛利较高,我们预计公司地产业务毛利率将持续提升,带动综合毛利率上扬。 销售增速维持高增长,地售比稳定,在手土储足够未来 2-3年结算2019年 1-9月,公司实现销售面积 1024.3万方,同比上升 31.7%,实现销售金额 1299.5亿元,同比增加 26.6%,累计销售均价 1.27万元/平米,维持高位稳定。拿地方面 1-9月公司累计新增项目 51个,与去年同期新增项目数增加 6.3%,累计新增计容建面 517.39万平方米,相比去年同期减少 29.38%。前三季度公司新增拿地均价 0.644万元/平,高于去年同期的 0.43万元/方,主要由于公司在杭州、苏州、青岛等二线城市拿地较多,前三季度拿地销售金额比 0.32,保持稳定,延续了公司的快周转风格。公司在手项目中,在建项目 3423万方、未开工项目1332万方,总计 4755万方,已售未结金额达 1278.8亿元,足够公司未来 2-3年结算。 负债水平略有下降、结构优化,现金短债覆盖倍数有所提升2019年 9月末公司资产负债率 90.9%,环比 2018年末下降 0.78个 PCT,扣预负债率 44.1%,相对 2018年末下降 0.9个 PCT。 2019年三季度公司有息负债 690.6亿元,短期借款和一年内到期的非流动负债占比 23.2%,环比 18年末下降 7.9个 PCT,现金短债覆盖倍数达 1.59,环比 18年末的 1.13明显提升,风险保障能力进一步提高。 投资建议: 公司前三季度业绩增长符合预期,盈利能力如期改善,预计待结转项目将带动公司毛利率水平继续提升。公司前三季度销售额增速 26.6%,拿地方面公司积极性高且二线占比提升,地售比稳定,目前在手项目足够未来 2-3年结算,且以二线及长三角强三线为主,质地优良。股权激励计划的落地彰显公司信心,对公司核心骨干激励作用明显,预计实现业绩承诺为大概率事件。 我们预计公司 19/20年归母净利润分别为 40.6亿元、 70.2亿元,对应 EPS 分别为 1.10元、 1.89元,对应PE 分别为 7.92X、 4.59X,维持“买入”评级。 风险提示: 政策变动不及预期,房屋销售大幅下滑
招商蛇口 房地产业 2019-11-04 18.72 -- -- 19.28 2.99%
19.28 2.99% -- 详细
事件:2019年前三季度公司实现营业收入255.42亿元,同比减少24.39%,实现归母净利润50.93亿元,同比减少38.46%,实现扣非归母净利润50.06亿元,同比减少28.94%。 点评: 营收减少主要由于结算放缓,业绩锁定率环比大幅提升,为后续结算提升空间。2019年前三季度公司实现营业收入255.42亿元,同比减少24.39%,实现归母净利润50.93亿元,同比减少38.46%,其中三季度单季实现归母净利润1.95亿,同比减少83.21%,拖累总体业绩增速,主要由于当期结转面积较少。预计公司全年竣工及结转面积保持正增长:1)2019年前三季度公司实现预收账款1095.4亿元,对18年业绩锁定率124%,为后续业绩结算提供一定基础;2)公司销售仍然保持高增长,预计四季度推货动力较强。 销售实现快速增增长,全年大概率实现2000亿。19年1-9月,公司累计销售面积833.03万平方米,同比增加49.71%,销售金额1620.4亿元,同比增加39.38%,累计销售均价1.95万元/平米,相对稳定。根据2018年报情况,预计2019年公司可售货值3500亿,按照公司现有销售增速,全年有望实现19年目标销售额2000亿。三季度拿地积极性提升,累计新增土地权益下降。1-9月公司累计新增建面830.66万方,累计同比减少14%,环比上半年提升35PCT,拿地总价367.59亿,同比减少27%,环比上半年提升12PCT,累计楼面均价7200元/方。1-9月累计拿地销售面积比、金额比分别为1.00,0.37,均低于去年同期,但环比上半年度有所提升,表明公司积极度提升,主要由于7-9月当月新增建面分别为153、152、143万方。拿地权益方面,1-9月公司累计新增建面权益占比51.3%,环比18年末下降8个PCT。 物业板块整合后,中航善达并表,助力提振公司估值。中航善达重组招商物业后,公司将直接及间接持有中航善达5.43亿股股份(届时占比51.16%),成为中航善达控股子公司,实现在管物业面积近1.5亿平米,公司与中航善达物业服务互相支持、彼此协同促进,有利于提升公司综合竞争力。根据公司公告,目前重组已获证监会审核批复,年内有望完成重组。物业板块的并入,对公司估值产生一定提振作用。 REITs谋求上市,创新融资渠道。公司于香港设立招商局商业房地产投资信托基金(CMCREITS)拟向香港证监会递交上市申请,公司拟将新时代广场、科技大厦、科技大厦二期及数码大厦,及一项商场物业,即蛇口花园城中心的“五项物业资产”注入该REITS,该信托基金上市将有助于增进公司对商业物业的资本运作与管理能力,为公司提供新的融资渠道。 投资建议:前三季度公司受结算节奏拖累业绩下滑,业绩不及预期,但长期看好公司资源价值及后续增长。预计公司2019年可售货值3500亿,有望实现2019年销售目标2000亿,业绩继续高增长。拿地方面上半年相对放缓,但7-9月积极度明显提升,且公司在粤港澳大湾区核心片区拥有大量土地资源,随大湾区建设推进有望中长期受益。物业板块和中航善达整合进展顺利,未来业务协同效果显著,有利于提振公司估值。此外公司旗下REITs在香港谋求上市,有望开拓新型资金渠道并获得投资收益。基于此,我们将公司2019-2020年净利润约分别由195.0亿、239.3亿调整为178.4亿、214.3亿,对应EPS分别为2.25、2.71元,对应PE为8.59X、7.15X,维持“买入”评级 风险提示:政策变动不及预期,房屋销售大幅下滑。
新城控股 房地产业 2019-10-29 32.61 -- -- 34.90 7.02%
34.90 7.02% -- 详细
事件:2019年前三季度公司实现营业收入295.6亿元,同比增长19.22%,归属于上市公司股东的净利润37.3亿元,同比增长19.57%,基本每股收益1.67元/股。 归母净利高增长稳定,非经常性损益的贡献占比大幅下降 2019年Q1-3公司实现营业收入295.6亿元,同比增长19.22%,归属于上市公司股东的净利润37.3亿元,同比增长19.57%,基本符合此前股权激励中业绩承诺的增速“不低于20%”。其中非经常性损益为6.64亿元,同比增加23%,与归母净利润增速基本同步。非经常性损益中占比最高的是投资性房地产公允价值变动损益(6亿),占比超90%。19年前三季度公司扣非归母净利润同比增长18.86%,扣非归母净利润占归母净利润的比例为82.2%,较上半年提升了39.5个百分点。 此外,公司19年前三季度实现权益法核算的长期股权投资带来的收益11.35亿元(不计入非经常性损益),同比增长61.5%,对归母净利润增长的贡献率约为23%,主要由于三季度公司处置子公司较多。公司合同负债2089.5亿元,同比增加109.1%,是19年前三季度营业收入的7倍有余,未来可结算资源充足,对未来业绩增长奠定夯实的基础。 销售高增长,完成2700亿目标为大概率事件,转让土地及时回流资金 19年1-9月累计合同销售金额约1976.91亿元(完成全年计划的73%),同比增长23.89%,累计销售面积约1723.06万平方米,同比增长35.43%。;签约均价11473元/平方米,较去年下降9%,主要原因或在于公司业务占比最高的二线和三四线城市销售价格出现下降。9月公司重新开始拿地,1-9月累计新增建面1869万方,累计同比4%,楼面地价3453元/方,同比增加19%,楼面成本有所上升。1-9月拿地销售金额比33%,控制较好。7-8月公司及时调整策略,前后转让21个土地项目,交易对价合计百亿以上,及时回收现金、减少债务。 短债占比提升,长期偿债能力稳定 截至报告期末,公司资产负债率、扣预资产负债率分别为88%、42%,同比分别下降0.5、12.9个PCT,环比分别变动1.3、-4.1个PCT,长期偿债能力有所改善;账面短期负债大幅增加87%,现金短债覆盖比大幅下降0.49至1.67,仍然处于健康的偿债水平。债务结构来看,短期负债占比35%,有所上升,负债结构较为健康。 投资建议:公司销售持续高增长,2019年大概率完成销售目标2700亿,且预收款更是大幅增长,未来可结算资源充足,为业绩持续稳定增长奠定了坚实的基础。公司拟向董事、高中管及核心骨干发布股权激励,基于19-21年归母净利润增速对应2018年分别为20%/70%/120%,彰显出公司对管理层寄予的决心与信心,基于此我们将公司19-20年净利润由136.7亿、181.6亿调整为126.5亿、174.3亿,对应EPS分别由6.06、8.05元调整为5.61、7.72元,对应当前股价PE为5.97X、4.34X,维持“买入”评级。 风险提示:三四线城市销售下行超预期,公司融资成本上升。
保利地产 房地产业 2019-10-29 15.30 -- -- 15.15 -0.98%
15.15 -0.98% -- 详细
事件:公司2019年前三季度实现营业收入1117.9亿元,同比增长17.77%,实现归母净利润128.3亿元,同比增长34.08%,实现扣非归母净利润122.59亿元,同比增长37.21%,实现基本每股收益1.08元,同比增长32.9%。 业绩大幅增长,毛利率、归母权益比例同比提高 公司2019年前三季度实现营业收入1117.9亿元,同比增长17.77%,较2018前三季度增速下降7.88个百分点。实现归母净利润128.3亿元,同比增长34.1%,较2018前三季度增速提升18.4个百分点。2019前三季度公司结转项目毛利率35.9%,同比2018前三季度提升3.19个PCT,实现结转净利率15.7%,同比提升1.49PCT,归母权益比例73.1%,同比提升2.2个PCT、环比18年末提升0.8个PCT。18、19年公司拿地权益持续提升,预计公司结算权益比例有望保持 销售增速略有回落,拿地积极性持续回升、 1)高基数下公司2019年1-9月销售增速有所回落,但仍然保持稳定增长:2019年1-9月,公司实现销售金额3467.73亿元,同比增速14.2%,略有放缓,实现销售面积2293.78万方,同比增速13.29%,累计销售均价1.51万元/平米,维持高位稳定。2)2019年1-9月公司累计新增计容建面1576.76万方,同比减少35.79%,环比前半年明显提升,地售比0.29,表明公司拿地态度积极性提升年,预计随土地市场溢价率回落,公司拿地积极度或更高。但公司在17年拿地均价同比上涨21%,或对后续结算毛利率产生影响。 杠杆水平稳中有降,在手现金极其充裕 上半年公司杠杆水平稳中有降,融资优势持续明显。公司资产负债率79.64%,基本保持稳定;净负债率82.3%,环比下降19.2个百分点,账面有息负债2758.9亿元。强化现金管控,现金短债覆盖倍数高达2.33。截至2019前三季度公司实现经营性净现金流入92.2亿元;在手货币资金1125.7亿元,现金/短债覆盖倍数达到2.33,与2018年底的2.33持平。 投资建议:报告期内公司营收、归母净利润均实现大幅增长,主要由于公司竣工节奏、结算毛利、权益比例均有明显提升,预计全年结算加快、且权益占比有望保持;年初至今公司销售增速表现优秀、拿地积极度较高,在手土地储备充足,足够未来2-3年发展,且具备资源优势,为未来业绩提供支撑;公司负债水平稳定、在手现金充裕、融资成本较低,财务各项指标优秀,融资优势持续凸显;加之物业板块在港交所IPO进展中,上市后长期看对估值带来提振作用。虽然2017年公司拿地成本或有提升,但公司结转业绩提速明显,我们预计公司19-20年归母净利润分别为250.26亿元/297.21亿元,对应EPS分别为2.1元/2.5元,对应PE为7.40X、6.23X。维持“买入”评级。 风险提示:销售增速不及预期,房屋价格大幅下降,保利物业IPO进展不及预期。
荣盛发展 房地产业 2019-10-28 8.98 -- -- 9.05 0.78%
9.05 0.78% -- 详细
事件 公司公布19年三季报,前三季度公司实现营业收入388.39亿元,同比增长27.12%;实现归属于上市公司股东的净利润48.87亿元,同比增长30.73%。截至2019年三季度,公司资产负债率83.69%,较2018年末下降0.35个百分点,净负债率113.24%,较2018年末上升12.80个百分点。 营收保持高速增长,利润率小幅回调,可结算资源充沛 2019前三季度,公司实现营业收入388.39亿元,同比增长27.12%;实现归母净利润48.87亿元,同比增长30.73%。公司前三季度毛利率为17.16%,较2018年下降2.48个百分点。实现归母净利率12.58%,较2018年下降0.48个百分点。加权ROE,同比提升0.83个百分点至13.87%。截止三季度,公司预收款项883.29亿元,同比增长2.01%,预收款/18年营业收入为1.57倍,可结转资源充沛,全年业绩锁定。 销售额增长稳健、积极拿地调整结构 2019前三季度,公司实现签约面积633.73万方,同比上升10.72%;签约金额678.28亿元,同比上升13.98%。累计销售均价1.07万元/平米,维持稳定。受全国市场降温及高基数影响,公司2019前三季度销售增速比去年有所回落,但仍保持的稳定增长态势。 2019年1-9月公司累计新增计容建面831.66万方,拿地销售面积比为1.31,储备充足。前三季度公司累计拿地楼面均价为3116.30元/方,相对较低,土地成本得到控制。 截至19H1,公司累计土储达4059.77万方,足够未来2-3年销售。公司土地储备布局更加均衡,在加大对京津冀区域拓展力度的同时,着力研究长三角及中西部中心城市及周边区域。公司房地产开发业务已经布局京津冀环渤海、长三角、中西部等30多个城市,均衡的土储分布有利于公司穿越周期,应对政策不确定性的能力强。 积极拿地导致杠杆水平有所提升、短债压力加大 借款到期致杠杆水平略微回调,拿地积极短债压力加大。2019Q3公司资产负债率83.69%,较2018年末下降0.35个百分点,净负债率113.24%,较2018年末上升12.80个百分点,主要系一年内到期的借款增加。虽然销售回款加速,拿地积极致现金流暂时承压。截至2019Q3,公司经营性净现金流入-56.43亿元,主要系购买土地支付的现金增加以及支付合作方经营性款项及土地投标保证金增加;在手货币资金260.94亿元,现金/短债覆盖倍数为0.76,较2018年末的1.14倍下降0.47。 投资建议:公司业绩增长稳健,积极拿地将土储向京津冀、环渤海、长三角等地靠拢,土地储备充足。我们预计公司销售回款动力较足,19、20年销售有望稳健增长态势,2019年销售额或突破1000亿。出于谨慎考虑,我们预计2019-2021年主营收入为738.75亿、956.28亿、1244.05亿元,归母净利润96.40亿、121.85亿、156.26亿元,对应EPS分别为2.22、2.80、3.59元/股,对应PE为4.02、3.18、2.48倍,维持买入评级。 风险提示:销售不及预期,调控政策超预期。
万科A 房地产业 2019-10-25 26.75 -- -- 27.26 1.91%
28.70 7.29% -- 详细
事件: 公司公布 2019年三季报,前三季度公司实现营收 2239.15亿元,同比增长 27.21%;归属于上市公司股东的净利润 182.41亿元,增长 30.43%;超出市场预期。 结算收入超预期增长、结算均价有所提升:1)结算收入提升 26.9%:公司上半年结算面积1455万方,同比上升 13.6%;实现结算收入 2125.7亿元,同比上升 26.9%;2)结算均价提升 11.7%:房地产业务的结算均价为 14610元/平方米,同比增长 11.7%。3)结算毛利率略降 0.2个 pct:结算毛利率为 27.6%,较 2018年同期下降 0.2个百分点。4)归母权益环比提升 2.4个 PCT,Q1-3公司归母权益占比 63.8%,同比略下降 0.4个 PCT、环比提升 2.4个 PCT。 开工预计超额完成、全年竣工计划维持不变:公司前三季度新开工面积 3243.4万方,同比下降 11.1%,占全年开工计划的 89.9%(2018年 Q1-3完成度为 103%),增速开工比去年放缓;实现竣工面积 1640.1万方,同比增长 5.5%,占全年竣工计划的 53.3%(2018年 Q1-3:59.1%),竣工速度也有所放缓,预计公司四季度将加快竣工,完成年初计划(3076.5万方)为大概率事件,对应增速 12%。 拿地积极度有所提升、已售未结资源丰富:1)新增土储同减 26%:公司 Q1-3新增项目116个、新增总建面 2832.1万方,权益建面 2042万方,权益比例为 72%,环比上半年明显提升,按照投资金额计算 81%位于一二线城市。截止中报,公司总土储面积 1.534亿平米,同比增长 7.27%。2)销售增速 10%:1-9月公司累计销售金额 4756亿元,同比增加10.21%,销售面积 3061.6万方,平均销售金额 1.55万元/方,高位稳定,拿地销售比 0.4%,环比上升至中性水平;3)已售未结同比增长 19.9%:已售未结算面积 4474.3万平方米,已售未结金额约 6362.4亿元,较上年末分别增长 20.6%和 19.9%,对应均价 1.42万元/方,为后续结算提供充足保障。 净负债率环比提升,现金、短债均大幅减少:1)净负债率 50.4%:公司三季报有息负债金额 2306.3亿元,净负债率 50.4%,比去年同期的 51.2%有所下降,但比中报有所提升;2)公司短期债务同比下降 15.8%,环比年初减少 20.7%,但由于账面现金减少,现金/短债覆盖倍数为 1.71,虽然同比环比均有所下降,但仍能较好的覆盖债务;从长期负债来看,公司资产负债率、扣预资产负债率分别为 85.1%、 78.2%,环比中报分别变动-0.2、 0.1个 PCT,表现仍然稳健;3)从债务期限结构来看,公司短期:长期债务比重约为 27%:73%,短债占比下降,债务结构进一步优化。 投资建议: 受益于公司结算均价提升,公司收入与归母净利润增长均超出预期,拿地方面公司积极性提升,拿地/销售上升至 0.4的中性水平,公司短债覆盖倍数有所下降、净负债率环比提升但仍然处于合理可控水平。我们认为公司结算均价明显提升、且开工有望超预期,预计公司全年销售、结算均有望超出我们此前的预期,基于此我们将公司 19-21年 EPS 分别由 3.51、4.08、4.71元上调至 3.83、4.75、5.79元,对应当前股价 PE 为 6.96X/5.61X、4.60X,维持“买入”评级。 风险提示:政策变化不及预期,房屋销售大幅下滑
大悦城 房地产业 2019-09-13 6.87 8.28 23.40% 8.05 17.18%
8.05 17.18% -- 详细
分久又合重组落地,开发+持有双轮驱动2019年公司与大悦城地产的重组落地:公司持有大悦城地产 64.18%的股权,并获得大悦城地产并表。重组后公司形成以商业地产、住宅地产为主业,涵盖酒店、长租公寓、旅游地产等创新业态的全产业综合地产开发平台,形成“持有+开发”、“产品+服务”双轮双核的发展模式。公司持续立足环北京、环上海、环深圳三大核心城市群,重点关注以长江中游城市群、成渝城市群、一带一路沿线为主的中心城市及高潜力城市继续发展。 开发业务: 19年开始公司结转加快,结算均价带动毛利大幅提升19年开始公司地产结转加速,带动业绩快速释放。 1)公司营收在 17、 18年实现负增长,主要由于结算放缓所致,中报开始公司开始加快结转,仍有已售未结面积 271.63万方,预计足够未来 3-4年结算,预收账款/营收锁定达 147%; 2) 受益并表结算均价上涨带动结算毛利率大幅提升 10个 PCT,可售货值均价 2.8w,支持毛利率高位。 2019H1大悦城地产(0207.HK)实现结算收入 40.24亿元,同比增长 120.3%,主要来自于前滩壹号项目交付结算,结算均价 6.03万元/平,同比增长 77%,合并后公司综合结算均价提升 31%至 3.53万元/平。 2019年预计公司可售货值达 1624亿元,对应均价 2.8万元/方,预计全年销售均价持平或略低。目前公司在手可售货值达 2600亿元,对应销售均价 3万/方,支持公司毛利率高位。 持有型物业:品牌价值百亿,探索轻资产运营模式公司名下大悦城品牌价值 136亿, 1)公司逆周期布局新生二线城市,表现出卓越的逆周期投资能力。 公司逆势投资大幅降低投资成本, 2017、 18年公司购物中心收入增速比 16年有所放缓,其中 18年公司有 3家新开业大悦城(17年为 0)。运营为王,品牌 IP 化,三年以上购物中心租金单价持续增长。 2019年 H1,大悦城购物中心(不含春风里)实现租金收入15.46亿元,同比提升 25%,主要由于 18年新开业的 3家大悦城运营逐渐步入正轨,逐渐释放更高坪效。 2)新拓“春风里”产品线功能错位,探求更广阔的商业空间,公司尚有 4个拟建及在建春风里项目,预计在 3-5年内投放。 3)管理输出+基金持有,轻资产化道路渐行渐远。 目前公司管理输出 2家悦城。同时上半年将上海长风、西安大悦城注入基金,预计带来 8.7亿投资收益。通过注入基金盘活资产存量,建立起资本循环,加快公司轻资产运营。 对财务报表的影响1)18年公司融资成本有所提升,预计随并购净资产增厚(杠杆下降),融资成本有望下降; 2)受并表影响,公司短期偿债能力略有下降,经营性现金流净额转正; 3)此外大悦城地产并表后,投资性房地产将采用成本法计量,因此①公允价值变动收益不计入合并报表,②投资性房地产需要按年计提折旧, 2019年 H1大悦城投资性房地产比 18年增加 291亿元,基本来自于大悦城并表,采用成本法计量之后,如果按照 30年计提折旧,年均新增折旧 9.7亿元计入公司营业成本,对归母净利润的影响约 4.7亿左右。 投资建议: 公司目前持有 10个大悦城项目,预计公司年均可出租面积增长在 10-15万方左右,随已开业项目的稳定运营,租金收入有望逐渐提升,同时公司开启管理输出、通过基金持有等轻资产模式,加快持有型物业周转运营。销售业务方面公司加快结算,结算毛利率具备提升空间,且销售加快、拿地具备优势,持续深耕一二线城市; 并表后公司资产增厚、偿债能力提升、融资成本下降,但也应当注意并表对投资性房地产计量方式改变对损益带来的影响。 基于以上观点, 我们将公司 19\20年归母净利润分别由 28.04\37.58亿分别调整为27.1\31.9亿,对应 EPS 分别由 0.65\0.83元调整为 0.69\0.81元,参考可比公司一致性预期,我们给予公司 2019年 12倍 PE,对应目标价位 8.28元, 维持“买入”评级。 风险提示: 市场调控超预期,公司销售不及预期, 资产价格大幅下跌,基金运营不及预期
城投控股 房地产业 2019-09-10 5.88 -- -- 5.93 0.85%
5.93 0.85% -- 详细
上半年竣工主力在保障房、下半年有望实现高增:公司上半年竣工面积37万方,同比去年12.9万方大幅增长187%,但公司结算收入却有所下滑,主要是本报告期竣工项目主要为九亭保障房项目、洞泾保障房项目;公司预收款近30亿,可结算资源仍旧充足,上半年营收跌幅已经较一季度跌幅明显收窄,下半年有望实现增长。 在建项目稳步推进、高毛利商品房项目入市在即:总建面74万方的公司湾谷科技园二期结构封顶,完成精装修准备工作;露香园项目展示已经开始,其中黄浦露香园商品房项目计划投资98.5亿元,总建面30万方,平均成本仅32833元/平米,计容面积18.4万方,而预计售价15万/平方米以上,总货值近300亿,是未来可售预期。 投资业务继续高增长、创投基金退出回报率高:公司拥有的已上市公司股权包括申通地铁、光大银行、西部证券、国投资本等,总市值规模约为59.76亿元;公司旗下创投基金诚鼎基金平稳运作,重点投资于节能环保、智慧城市、智能制造等行业,上半年新增完成全部退出项目4个,完全退出项目收益率183.39%。 长三角区位优势突出、上海国资改革持续推进:公司主动参与自贸试验区新片区、长三角一体化发展示范区和进口博览会相关项目的建设和运营管理,有望持续受益于上海区位优势的提升,上海国资综合改革实现方案已经发布,公司有望受益于上海国资改革。 投资建议:公司积极布局长三角一体化建设,且有望受益于上海国资改革,虽然短期因竣工结构为保障房为主业绩承压,但按季环比改善,未来随着高毛利项目进入收获期,公司业绩有望持续改善,我们预计公司2019-2021年EPS为0.61元、0.89元和1.25元,维持“买入”评级。 风险提示:房地产调控政策超预期,长三角一体化政策不及预期。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名