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陈天诚

天风证券

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工作经历: SAC执业证书编号:S1110517110001,曾就职于安信证<span style="display:none">券</span><a href="javascript:void(0)" id="toggleInfo">...>></a>

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招商蛇口 房地产业 2021-10-15 12.83 -- -- 12.40 -3.35% -- 12.40 -3.35% -- 详细
事件:公司发布 2021年 9月经营情况公告, 9月单月实现销售面积 98.86万平方米,同比减少 9.67%;实现销售金额 233.29亿元,同比减少 21.72%。 2021年 1-9月累计销售面积 1037.99万平方米,同比增长 26.38%;累计销售金额 2409.61亿元,同比增长 26.70%。 前三季度累计销售量稳定提升,全年销售业绩可期公司 2021年 9月单月销售面积 98.86万平方米,同比减少 9.67%;销售金额 233.29亿元,同比减少 21.72%;销售均价为 23598.02元/平方米,去年 9月单月销售均价为 27230.45元/平方米,同比减少 13.34%,环比今年8月销售均价为 24874.11元/平方米略减少 5.13%。公司 2021年前三季度累计销售金额 2409.61亿元,同比去年前三季度增长 26.70%;销售面积1037.99万平方米,同比去年三季度增长 26.38%;前三季度累计销售均价为 23214.19元/平方米,较去年上半年累计销售均价 23155.49元/平方米相比基本维持不变,较 8月销售均价 24874.11元/平方米环比略有下降。 公司单月销售量价略有下降,前三季度累计销售量稳定提升。考虑到四季度推货力度不减,公司全年销售业绩可期。 拿地以华东区域为主,权益比例有所上升公司 2021年 9月新增 7个地块,从区域分布看,华东:华北:华南:西南=4: 1: 1: 1,补货以华东区域为主;从城市能级看,一线城市:二线城市:三线城市=2: 4: 1,较高能级城市补货力度大;从权益比例看, 100%权益:非 100%权益拿地比例为 1: 6。 9月新增项目总占地面积为 43.24万平方米,新增规划建面 102.64万平方米,其中华东区域新增建面占比为43.75%;一线城市、二线城市和三线城市的新增建面占比分别为 15.47%、71.06%、 13.47%,该比例与上月一线城市:二线城市=25.68%: 74.31%相比,略有分散; 9月权益地价为 39.14亿元,总地价为 65.89亿元,相应的权益比例为 59.40%,对应权益规划建面 57.50万平方米,较上月的 41.61%的权益比例有所增加,主要与合作拿地比例下降有关。 单月新增项目以二线城市为主,拿地力度下降2021年 9月公司拿地力度为 28.24%,与上月 62.94%相比下降明显,去年9月拿地力度为 64.64%,今年较去年同期拿地力度下降 36.40pct,拿地力度下降大。从楼面价看, 2021年 9月新增项目楼面价为 6419.52元/平方米,较去年同期 6379.45元/平方米大致持平,较上月 24887.39元/平方米大幅下降,主要与当月在较低能级城市区域补货占比高有关。 9月的地售比为 27.20%,与去年同期 23.43%相比略微上升,和上月的 100.05%相差较多,主要与补货区域不同于销售区域有关。 投资建议: 公司前三季度累计销售量稳定提升, 考虑到四季度推货力度不减,公司全年销售业绩可期。 基于此,我们预计公司 2021-2023年净利润为 131.30亿、 147.91亿、 164.31亿元,对应 EPS 为 1.66、 1.87、 2.07元/股,维持“买入”评级风险提示: 房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济不及预期
新大正 房地产业 2021-10-14 36.99 -- -- 38.85 5.03% -- 38.85 5.03% -- 详细
公司21Q3收入5.3-5.5亿,同增63%-69%,环比Q1(同增55%)Q2(61%)提速增长,考虑到去年H1低基数影响,Q3高速增长充分体现公司强劲成长动能。21Q3归母0.49-0.51亿(剔除股权激励费用),同增36%-41%,低于收入增速主要系公司处于扩规模阶段,项目开拓费用前置影响,本季净利率9%+,环比增长。 具体来看,收入增长主要系:①市场拓展大力推进。Q1-3新拓项目中标14亿,饱和年化合同收入金额约6.4亿,同增160%,其中重庆以外占比超80%。②合资合作及并购公司影响。本期新并民兴物业,合作设立青岛大正融源智慧城市运营服务公司等。③延伸服务增值服务提升。公司全力打造增值服务,开发创新产品,不断试点落地,寻找共性并复制推广,拓展产品规模。 净利增长不及收入主要系:①新进项目数量大幅增长。Q3新进57个,2021年累计新进92个,新项目入场前期成本较高,未来随项目成熟,相应成本将回归正常。②战略推进基础年推进的影响。公司加大人才培养招聘,调整优化组织架构,着力城市公司建设,奠定中长期成长坚实基础。③整体环境及政策影响。疫情相关减免类社保优惠年内逐步到期,重庆地区性企业社保政策有所调整,人工成本上涨超过1300万。④股份支付费用。Q1-3股权激励费用影响净利约849万,剔除该影响,归母净利同增37%-41%。 我们认为,本季财务及经营数据充分反映非住宅物管可观市场潜力,以及公司市场化拓展拿单能力,加速规模快速增长,标杆性项目落地体现新大正高标准的服务品质。民营物管公司优质在于灵活激励体系,积极服务意识以及增值项目开拓效率。 公司内生外延创新多项并举,通过重点中心城市打造,增强城市自主拓展能力,具体来看: (1)设立分公司拓展管理半径,拿单能力显著提升。公司积极进行物业拓展团队及条线建设,目前已形成以集团统筹、各业务单元及城市公司全面开花的拓展形式,在全国各地建立约80人营销团队,较上市前提升近80%,强有力提升拓展能力。 从去年开始公司从以往全国分版块区域机会型发展,开始有重点向中心城市进行精准拓展。重点中心城市作为重点发展方向均进行人员“高配”,从城市公司负责人、营销运营财务人事到项目经理、中后台专业人员配置约12-20人的专业团队,在该重点中心城市的市场培育期,进行专业运作,为后续市场拓展和项目运营进行充足准备。 (2)上市以后公司加强合资合作开展。与多个国有管理平台、战略合作方合作,在贵州、山东、河南、重庆等多地成立5家合资公司,结合新大正公司的专业能力及合作方的资源优势,共同开发业务,上半年通过合资公司承接业务体量超1亿元。 (3)收并购是借力资本拓展的重要方式。公司在2020年完成上市后首次收并购,目前民兴物业整合顺利,而且在四川区域上半年完成新拓业务约4000万,有力推动规模成长。 维持盈利预测,给予买入评级。公司作为独立第三方物业服务企业,主要为各类城市公共建筑提供物业服务,专注于智慧城市公共建筑与设施的运营和管理,提供综合物业管理服务、专业管理服务和增值服务。通过不断深化研究客户需求、作业场景及服务标准,让客户专注于主业,给客户创造价值和优质服务体验。我们预计21-22年净利分别为1.8/2.6亿,PE分别为34/24x。 风险提示:毛利率降低,提费不及预期,开拓项目不及预期,业绩预告仅为公司初步测算结果,具体财务数据请以正式披露的三季报为准
保利发展 房地产业 2021-10-14 14.14 -- -- 13.98 -1.13% -- 13.98 -1.13% -- 详细
事件:公司发布2021年年9月经营情况公告,9月单月实现销售面积247.55万平方米,同比减少28.75%;实现销售金额360.18亿元,同比减少28.42%。 2021年年1-9月累计销售面积2543.73万平方米,同比增长4.08%;累计销售金额4102.32亿元,同比增长11.66%。 累计销售量价齐升,销售均价较为稳定公司2021年9月单月销售金额360.18亿元,同比去年9月减少28.42%,较今年8月同比增速6.76%下降35.18pct;销售面积247.55万平方米,同比去年9月减少28.75%,较今年8月同比增速10.60%下降39.35pct;销售均价为14550元/平方米,去年9月单月销售均价为14484元/平方米,同比略有增长,环比今年8月销售均价15020元/平方米同比下降3.13%。公司2021年1-9月累计销售金额4102.32亿元,同比去年增长11.66%,较去年累计同比增速增长5.72pct,较今年1-8月的同比增速18.03%下降6.37pct;2021年1-9月累计销售面积2543.73万平米,同比去年增长4.08%,较去年累计同比增速下降2.47pct,较今年1-8月的同比增速9.52%下降5.44cpt;累计销售均价为16127元/平方米,同比去年增长7.29%,环比1-8月累计销售均价16297元/平方米略有下降。公司累计销售量价齐升,均价较为稳定,公司全年销售业绩可期。 拿地以高能级城市为主,权益比例维持高位公司2021年9月新增8个地块,从区域分布看,华南:华中:华东=3:3:2;从城市能级看,二线城市:三线城市及以下=6:2;从权益比例看,100%权益:非100%权益拿地比例为5:3。9月新增项目占地面积为44.43万平方米,新增规划建面120.31万平方米,其中二线城市新增建面占比74.43%,三线城市及以下等低能级城市的新增建面占比为25.57%,该比例较上月二线城市:三线及以下城市=78.21%:21.79%维持较为稳定,拿地依然以高能级城市为主;区域分布看,华南区域:华中区域:华东区域=33.09%:32.92%:33.99%,各个地区较为平均。权益比例看,9月拿地对应权益地价为90.42亿元,总地价为112.53亿元,相应的权益比例为80.35%,较上月的74.63%的权益比例上升5.72pct,这与9月合作拿地减少有关。 当月拿地力度环比提升明显,同比去年维持稳定根据权益地价计算,2021年9月公司拿地力度为25.11%,与上月12.54%相比提升明显,去年9月拿地力度为26.73%,今年较去年同期拿地力度下降1.63pct,拿地力度基本持平。从楼面价看,2021年9月新增项目楼面价为9354元/平方米,较上月5935元/平方米提升57.6%,较去年同期4748元/平方米增长明显,主要与9月补货集中在华南、华东和华中的较发达城市有关。9月的地售比为64.29%,较去年同期的32.78%和上月的39.52%提升较多。 投资建议:公司累计销售量价齐升,补货较为积极,考虑到未来地产政策有望边际放松,公司全年销售可期,我们预计公司2021-2023年净利润299.77亿元、330.82亿元、375.96亿元,对应EPS为2.5、2.76、3.14元/股,维持“买入”评级风险提示:房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济不及预期
金地集团 房地产业 2021-10-14 11.50 -- -- 11.40 -0.87% -- 11.40 -0.87% -- 详细
事件:公司公告2021年9月销售简况,2021年9月公司实现签约面积98.1万平方米,实现签约金额212.0亿元,同比分别下降20.88%、17.84%,增速较上月下降4.13%、5.63%。2021年1-9 月公司累计实现签约面积1,062.5万平方米,累计实现签约金额2,286.9亿元,同比分别上升29.02%、34.49%,增速较上月下降8.85%、9.36%。 销售均价稳步提升,累计销售维持高速增长 公司2021年9月实现签约金额212.0亿元,同比下降17.84%;实现签约面积98.1万方,同比下降20.88%;签约均价21610.6元/平米,同比增长3.86%(去年9月单月销售均价为20806.5 元/平方米),环比上升1.64%(今年8月销售均价21262.6元/平方米)。公司2021年1-9月累计实现签约金额2,286.9 亿元,同比上升34.49%;累计实现签约面积1,062.5万平方米,同比上升29.02%;1-9月累计销售均价为21523.8 元/平方米,同比增长4.23%(去年1-9月累计销售均价为20649.7元/平方米),环比上升0.03%(今年1-8月累计销售均价21517.2 元/平方米)。考虑到2021年Q3行业受政策调控影响销售出现普遍性降温,公司在2021年9月销售额下滑速度低于其他龙头公司,回落处于预期范围之内;同时考虑到9月公司维持较为积极的拿地节奏,为Q4提供较为充足的货源基础,在稳定去化率的基础上, 21年预计有望完成2800亿的销售规模目标。 拿货集中于华南区域,环渤海地区拿地积极 公司2021年9月新增项目主要集中分布于一二线城市,9月公告披露新增项目总地价为27.13亿元,较上月大幅提升(8月公告披露新增1工业用地金额0.29亿元)。以总价口径看,一线城市:二线城市=73%:27%,去年同期二线城市:三线城市=60%:40%,较去年更集中于高能级城市;华南:环渤海:海西=73%:17%:10%;华东:华南:华北:东北=10%:73%:4%:13%,新增土地投资金额主要集中于华南区域。公司9月新增项目总占地面积为19.37万平方米,新增计容建面38.04万平方米,较上月增长明显(8月公告披露新增计容建面为12.33万平方米),以新增计容建面口径看,一线城市:二线城市=32%:68%,去年同期二线城市:三线城市=32%:68%,公司主动调整增加一二线城市投资,减少于三线城市的土地获取;华南:环渤海:海西=32%:59%:9%;华东:华南:华北:东北=9%:32%:46%:13%,新增计容建面主要集中于华南、华北区域,同时环渤海经济圈所占比重较大。公司加大对一线核心城市土地投资力度,并围绕深耕区域进行适当下沉。 拿地力度环比上升,地售比同比增长 从拿地总价/单月销售金额看,9月拿地力度为12.80%,较上月提升12.65个百分比,较去年同期下降4.96个百分比;从楼面价看,2021年9月新增项目楼面价为7132元/平方米,较上月233元/平方米提升明显,主要与8月所拿地块为工业用地,楼面价较低有关,较去年同期5658元/平方米提升26.06%,主要为9月新增项目以一线城市为主,拉高整体拿地均价(9月新增深圳项目面积较大,对应楼面价为16202元/平米)。9月的地售比为33.00%,1-9月地售比为33.14%,较去年同期分别提升5.81%、5.74%,较上月提升多,主要受月度拿地结构与推货节奏影响。 投资建议:考虑到2021年Q3行业受政策调控影响销售出现普遍性降温,公司在2021年9月销售额回落速度低于其他龙头公司,处于预期范围之内;同时考虑公司拿地积极,累计销售稳定。由于公司业绩表现及相关指引,我们预计公司21-23年净利润,分别为112.17亿元、123.23亿元、138.10亿元,对应EPS分别为2.48、2.73、3.06,对应PE分别为4.61X、4.19X、3.74X,维持买入评级。 风险提示:政策调控收紧销售不及预期宏观经济波动
新大正 房地产业 2021-07-23 45.50 -- -- 46.00 1.10%
46.00 1.10% -- 详细
公司发布半年报, 21H1实现营业收入 8.96亿元,同比增长 58.00%。 其中Q1实现营收 4.26亿,同比增长 54.96%; Q2实现营收 4.71亿,同比增长60.86%, 稳步提速。 分产品看,综合物业管理服务实现收入 6.96亿,占比 77.73%,同比增长60.40%;专项物业管理服务实现收入 1.49亿,占比 16.64%,同比增长53.01%;增值服务实现收入 0.51亿,占比 5.64%,同比增长 42.55%。 21H1收入的大幅增长主要受益于 2020年翘尾收入、 2021年市场拓展上的良好表现,并购项目及合资合作项目带来的收入增长,以及增值服务及延伸服务带来的收入增长。 分地区看,重庆收入 4.69亿,占比 52.34%,同比增长 19.50%;重庆以外区域收入 4.27亿,占比 47.66%,同比增长 144.55%。 公司在重庆区域继续保持较强的市场竞争力,营业收入稳定增长,较上年同期增加约 7,655万元;重庆以外区域收入快速增长,较上年同期增加约 25,250万元,收入占比接近整体营收的 50%, 标志着新大正初步成长为一个全国化公司。 21H1新拓展项目中标总金额约 8亿元,重庆以外区域市场的拓展量占比超过 80%。 新拓展项目中标总金额约 8亿元,饱和年化合同收入金额约 4亿元,创历年新高。受益于标准化建设及品质管控,上半年新签年合同额 1000万(含) 以上项目 9个,项目整体品质提升明显,品牌形象持续提升。 21H1实现毛利 1.73亿元, 毛利率 19.32%,同比减少 2.18pct。 成熟项目(1年以上)收入占比 80.12%,毛利 1.53亿元, 毛利率 21.26%;新进项目(1年以内)收入占比 19.88%,毛利 0.20亿元,毛利率 11.39%。 21H1实现期间费用率 9.14%,同减 1.24pct, 受人才储备引进及新建城市投入影响较大。 21H1实现归母净利润 0.74亿元,同比增长 38.36%,实现归母净利率 8.30%,同比减少 1.18pct。 Q2实现归母净利润 0.39亿, 同比增长 32.77%, 归母净利率 8.19%, 同比减少 1.73pct。 新进项目的快速拓展对净利率水平产生一定影响。 投资建议: 21H1公司继续践行扩规模增体量, 优化业务结构; 中台能力建设, 提升品质和效能; 加强人才队伍建设; 推进数字化平台建设, 支持管理与业务发展。在非住宅物管可观市场红利及增值服务探索的蓝海市场下,公司凭借优质服务品质、市场化管理机制及标准化拓展能力下,持续提升自身规模及盈利水平。 我们预计 21-22年净利润分别为 1.8/2.6亿, PE 分别为 41x/29x, 给予“买入”评级, 建议积极关注。 风险提示: 拿单不及预期,行业竞争激烈,核心高管流失
招商蛇口 房地产业 2021-07-16 10.35 -- -- 10.53 1.74%
13.60 31.40%
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事件:公司发布 2021年 6月经营情况公告, 6月单月实现销售面积 190.66万平方米,同比增加 18.05%;实现销售金额 443.31亿元,同比增加 36.10%。 2021年 1-6月累计销售面积 770.22万平方米,同比增长 54.88%;累计销售金额 1769.76亿元,同比增长 59.85%。 上半年累计销售量价齐升公司 2021年 6月单月销售金额 443.31亿元,同比去年增加 36.10%;销售面积 190.66万平方米,同比去年增加 18.05%;销售均价为 23251.34元/平方米, 去年 6月单月销售均价为 20167.17元/平方米,同比增长 15.29%,环比今年 5月销售均价 23184.34元/平方米略增长 0.29%。公司 2021年上半年累计销售金额 1769.76亿元,同比去年上半年增长 59.85%;销售面积770.22万平方米,同比去年上半年增长 54.88%;上半年累计销售均价为22977.33元/平方米,较去年上半年累计销售均价 22262.82元/平方米同比增长 3.21%,较 5月销售均价 22887.19元/平方米环比略有增长。公司单月销售均价大幅增长,上半年累计销售量价齐升。 考虑到下半年推货有望继续加大力度,公司三季度销售业绩可期。 拿地以华东地区为主公司 2021年 6月新增 11个地块, 从区域分布看, 华东:华中=9: 2,补货以华东区域为主;从城市能级看, 一线城市: 二线城市:三线城市=3: 7: 1,高能级城市补货力度大;从权益比例看, 100%权益:非 100%权益拿地比例为 2: 9。 6月新增项目总占地面积为 77.86万平方米,新增规划建面 191.77万平方米, 其中华东区域和华中新增建面占比分别为 57.31%、42.69%;一线城市、二线城市和三线城市的新增建面占比分别为 27.08%、66.74%、6.18%,该比例与上月一线城市:二线城市:三线及以下城市=6.17%: 73.22%: 13.48%相比,略有分散; 6月权益地价为 118.69亿元,总地价为220.05亿元,相应的权益比例为 53.94%, 对应权益规划建面 103.51万平方米, 较上月的 72.73%的权益比例有所降低,主要与合作拿地比例提升有关。 当月拿地力度有所下降2021年 6月公司拿地力度为 49.64%,与上月 84.14%相比下降明显,去年 6月拿地力度为 60.27%,今年较去年同期拿地力度下降 10.63pct,拿地力度下降大。从楼面价看, 2021年 6月新增项目楼面价为 11474.79元/平方米,较上月 18842.67元/平方米下降 39.1%,较去年同期 13869.79元/平方米下降明显,主要与当月在华东等价格较高区域补货有所降低有关。 6月的地售比为 49.35%,较去年同期的 68.77%和上月的 81.27%相差较多,主要与补货区域不同于销售区域有关。 投资建议: 公司上半年累计销售量价齐升,补货积极,考虑到下半年推货有望加大力度, 下半年销售业绩可期,考虑到毛利率下降等因素, 我们将公司 2021-2022年净利润由 189.02亿、 226.10亿元下调至 131.30亿元、147.91亿元,对应 EPS 由 2.39、 2.85元/股下调为 1.66、 1.87元/股,维持“买入”评级风险提示: 房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济不及预期
金地集团 房地产业 2021-07-13 10.16 -- -- 10.24 0.79%
12.67 24.70%
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事件:公司发布2021年6月销售及获取项目公告,公司6月销售面积178.6万平方米,同比上升2.69%;销售金额340.3亿元,同比上升0.63%。上半年累计销售面积753万方,同比增长55.27%;累计销售金额1628.3亿元,同比增长60.22%。 上半年累计销售同比快速增长,全年销售目标已经完成过半 公司2021年6月单月销售金额340.3亿元,同比去年增长0.63%;销售面积178.6万平方米,同比去年上升2.69%;销售均价为19053.75元/平方米,去年同期单月销售均价为19447.96元/平方米,同比去年同期略下滑2.03%,环比5月销售均价21941.45元/平方米下降13.16%。上半年累计销售金额1628.3亿元,同比上升60.22%,较上月增速下降29.73pct;累计销售面积753万平方米,同比增长55.27%,较上月增速下降29.38pct;累计销售均价21624.17元/平方米,较今年前5月累计销售均价22423.4元/平方米下降3.56%,较去年上半年累计销售均价20958.96元/平方米有所提高。公司上半年累计销售增长较大。全年2800亿的销售额目标已经完成58.15%,随着下半年公司加大推货力度,全年销售目标完成可期。 新增土储建面高速增长,重点投资华南华东区域 公司2021年6月主要新增14个项目,其中华南、华东、华中、华北分别新增项目数量为4、4、5、1个,拿地区域以华中、华南、华东地区为主。6月单月新增项目占地面积为112.5万平方米,同比增长85.57%,环比增长31.87%;计容建面245.33万平方米,同比增长97.36%,环比增长28.68%;土地价款共158.28亿元,同比降低10%,环比略有上涨。从总计容建面看,华南、华东、华中和华北地区分别占22.22%、23.53%、50.71%、3.54%;一线城市、二线城市和三线城市分别占14.04%、64.50%、21.47%;上月新增项目总计容建面的一线城市、二线城市和三线城市占比分别为24.02%、68.71%、7.27%,6月相较5月高能级城市拿地集中度略有降低。从总地价看,华南、华东、华中、华北地区分别占19.02%、49.48%、29.93%、1.57%;一线城市、二线城市和三线城市分别占43.30%、44.34%、12.36%;上月新增项目的总地价在一线城市、二线城市、三线城市分别占37.76%、59.37%、2.87%,本月较上月的高能级城市拿地集中程度的略有下降。 单月拿地力度大,地售比维持稳定 6月单月总口径的拿地力度为46.51%,较去年同期52.02%下降5.51pct,环比5月的拿地力度55.36%下降8.85pct。从楼面价看,2021年6月的新增项目平均楼面价为6451.67元/平方米,当月楼面价/销售均价为33.86%;去年6月单月楼面价/销售均价为72.78%,今年5月的单月楼面价/销售均价为37.69%,环比基本维持稳定,同比变动较大主要与去年同期一线城市拿地较多有关。 投资建议:公司上半年累计销售同比快速增长,去年销售目标已经完成过半。公司积极在华南、华东等重点区域补充土储,保证较高的拿地力度。基于此,我们预计公司2021-2023年归母净利润112.17、123.23、138.1亿元,对应EPS2.48、2.73、3.06元/股,维持“买入”评级 风险提示:房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动
新大正 房地产业 2021-07-12 47.22 -- -- 48.47 2.65%
48.47 2.65%
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公司预计21H1收入8.8-9亿,较20H1增56%-59%,较19H1增80%-84%;其中21Q2收入同增57%-63%,环比21Q1提速增长。 21H1归母净利0.73-0.75亿,较20H1增36%-39%,较19H1增54%-57%;其中21Q2归母净利同增28%-34%。 公司快速增长势头不减,彰显强劲成长趋势,我们预计在市场红利及优秀管理团队带领下,新大正将巩固非住宅物管龙头的领先优势。此前公司吸纳总裁刘文波为员工持股平台合伙人,获得平台合伙份额1.07%(间接持有新大正30万股),体现出公司对刘文波认可信任,同时员工持股平台设置内部考核实现人才绑定与激励。 本期收入增长主要系:①2020年新拓项目入场以后带来翘尾新增收入约1.5亿;②21H1市场拓展取得良好成绩,新拓项目中标总金额约8亿,饱和年化合同收入约4亿,其中重庆以外占比超80%;③并购项目及合资合作项目带来收入增长;④增值服务及延伸服务收入增长,公司新设创新孵化中心,注重对在管项目服务范围及内容延伸拓展。 本期业绩增长同时增速低于收入增速主要系:①新进项目前期成本影响,目前公司处于快速扩张期,新进项目前期投入及团队搭建成本较高,未来随着城市公司市场成熟,相关成本费用将回归正常;②人才储备及引进带来管理费用增长,公司加大对优秀人才特别是综合型高管引进,未来人才及管理优势将凸显;③去年疫情期间包括社保优惠政策在内政策调整影响;④长期股权激励政策的实施形成股份支付。 在非住宅物管可观市场红利及增值服务探索的蓝海市场下,公司凭借优质服务品质、市场化管理机制及标准化拓展能力下,持续提升自身规模及盈利水平。我们预计21-22年净利润分别为1.8/2.6亿,PE分别为42x/29x,建议积极关注。 风险提示:拿单不及预期,行业竞争激烈,核心高管流失,业绩预告为初步测算结果,具体数据以半年报为准
万科A 房地产业 2021-07-08 22.89 -- -- 24.29 0.37%
22.97 0.35%
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事件:公司发布 6月经营公告, 6月单月实现销售金额 676.3亿元,销售面积 390.6万平方米。 2021年 1-6月累计销售金额 3544.3亿元,销售面积2191.7万平米。 上半年累计销售同比增长,销售均价增长明显公司 2021年 6月单月销售金额 676.3亿元,同比降低 7.82%; 6月销售面积 390.6万平方米,同比降低 22.11%,延续 5月的同比下降趋势;销售均价为 17314元/平方米,去年同期单月销售均价为 14630元/平方米,同比增长 18.35%,环比 5月销售均价 15041元/平方米增长 15.12%。上半年累计销售金额 3544.3亿元,同比增长 10.6%,较上月增速下降 5.5pct;累计销售面积 2191.7万平方米,同比增长 5.52%,较上月增速下降 8.46pct;累计销售均价为 16171元/平方米,较今年前 5月累计销售均价 15973元/平方米略有提升,较去年同期累计销售均价 15430元/平方米增长 4.81%。公司上半年销售同比增长,销售均价增长明显。 新增土地多位于二线城市,权益比例保持高位公司 2021年 6月新增 26个项目。从项目所在区域看, 11个项目在华东地区, 7个项目在华中地区,华北、东北、华南、西南、地区分别新增 1、 2、 2、 3个项目; 从城市能级看, 23个项目位于二线城市, 3个项目位于三线城市及以下。从权益地价占比看, 华东和华中地区分别占新增土地总权益地价的 48.01%、 20.64%;二线城市和三线城市及以下的地区分别占新增土地总权益地价的 79.64%、 20.36%。 6月单月的新增土地占地面积 147.4万平方米,新增土地总计容面积为 329.6万平方米,同比增长 52.66%, 环比增长 15.16%,单月新增土地同比环比均有所提升;单月新增土地权益建面280.1万平方米,同比增长 123.72%。1-6月累计全口径新增规划建面 1647.2万平方米,同比去年上半年累计新增建面同比增长 88.88%。从权益比例看,6月单月新增土地权益比例为 84.98%,较去年同期新增土地权益比例57.99%提升较大益比例;上半年累计新增土地权益比例为 83%,较去年全年 67%的水平提升明显。在土地集中供地政策出台后,公司具有龙头优势,今年以来的拿地权益比例保持在高位。 拿地力度提升,同比双位数提升6月单月总口径的拿地力度为 44.3%,较去年同期 24.9%提升 19.5pct;上半年累计总口径的拿地力度为 33.5%,较去年上半年累计拿地力度 16.4%提升明显,并高于去年全年 30%的拿地力度。从楼面价看, 2021年 6月新增项目平均楼面价为 9098元/平方米,当月楼面价/销售均价为 53%;上半年累计新增项目平均楼面价为 7213元/平方米,累计楼面积/销售均价为 45%。 投资建议: 公司上半年累计销售额同比增长,拿地力度仍保持积极,看好本年度推货及销售。我们预计公司 21-23年归母净利润分别为 440.89、472.08、 516.29亿元,对应 EPS 为 3.80、 4.06、 4.44元,对应 PE 为 6.45X、6.02X、 5.51X, 维持“买入”评级。 风险提示: 房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动
新大正 房地产业 2021-04-23 46.51 -- -- 48.55 4.39%
52.90 13.74%
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公司发布一季报,21Q1实现收入4.26亿,同增55.0%;实现归母净利润3585万,同增44.9%;实现归母扣非净利润3309万,同增39.3%。收入利润表现亮眼,均接近此前预告上限(收入增速预告为50%-55%,归母净利润增速预告为40%-45%)。 分季度来看20Q1/20Q2/20Q3/20Q4/21Q1,营收同增14.4%/17.1%/23.8%/41.0%/55.0%,提速明显。20Q1受疫情影响公开招投标工作基本暂停,21Q1新拓南通兴东机场/长沙黄花机场/贵阳及洛阳轨交/包神铁路/深圳罗湖公安局等,新开发项目和业务年合同金额约1.4亿,同增269.6%。 21Q1实现毛利率19.6%,同减1.3pct,上市以来毛利率稳定性高,基本保持在20%-22%之间。实现期间费用率8.5%,基本持平,其中销售费用率/管理费用率/财务费用率分别为1.1%/7.8%/-0.4%。实现净利率8.5%,同减0.6pct。 3月1日,公司从重庆日报报业集团收购重报物业60%股权,整合重庆当地物业管理资源,借助公司管理优势扩大覆盖服务范围,持续提升规模效应;同时增加公司经营及财务规模。公司坚持谨慎收购,标的必须具有战略协同,进而对未来发展提供支撑,侧重优势业态、聚焦中心城市选择标的。 维持盈利预测,给予买入评级。公司持续践行“规模扩张、品质发展”,一是持续优化业务结构,突出优势业态,打造拳头业务;二是强化中台建设、品质管控与经营管理效能提升;三是推动人才梯队建设,支撑全国化发展;四是加快数字化推进工作,支撑创新业务、增值服务等关键领域的发展。我们预计21-22年EPS分别为1.67/2.38元;PE分别为43x/30x,建议积极关注! 风险提示:拿单不及预期,行业竞争激烈,核心高管流失
万科A 房地产业 2021-04-13 29.01 -- -- 29.08 0.24%
29.08 0.24%
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事件:公司公告3月经营简况,3月实现合同销售金额628.4亿元,同比增长+14.38%,实现合同销售面积429.5万方,同比增长+13.59%。3月销售金额同比持续增长3月实现合同销售金额628.4亿元,同比增长+14.38%;实现合同销售面积429.5万方,同比增长+13.59%;对应销售均价14631元/平米,同比增长+0.69%,较上月降低1720元/平米。1-3月累计销售金额1794.7亿元,同比增长+30.2%;累计销售面积1104.4万方,同比增长+24.82%,累计销售均价16250元/平米。公司3月销售金额超预期,以往年同期的销售规模比较,3月销售金额创历史同期新高;3月销售金额较2月增加176.8亿元,环比增长39.15%,同比增速较2月降低46.73pct。 单月新增项目以二线城市为主,集中于珠三角、长三角区域3月新增项目11个,权益占比看,100%权益:非100%权益为4:7。总地价口径看,城市能级分布上,二线城市:三线城市=96.7%:3.3%;城市圈分布上,珠三角:长三角:环渤海:中部:西部=32.82%:30.12%:15.30%:8.73%:13.03%;城市区域分布上,华南:华东:华北:华中:西北=32.82%:40.70%:4.71%:8.73%:13.03%;单月新增区域以二线城市为主,城市圈分布上以珠三角、长三角区域为主。拿地面积同比大幅增长,权益比例高3月单月新增项目占地面积84.8万方(同比增长+31.27%),新增建面204.9万方(同比增长+45.42%),总地价132.7亿元(同比增长+196.28%);对应权益占地面积60.87万方(同比增长+4.45%)、权益建面147.3万方(同比增长+17.65%)、权益地价86.93亿元(同比增长+121.08%)。以建面、价款口径看,单月权益比例分别为71.89%、65.51%。拿地力度维持较高,楼面价微升3月单月拿地力度21.12%,权益拿地力度13.83%,较2020年全年拿地力度、权益拿地力度比较分别为收缩8.92、6.37pct。 单月拿地力度虽较2020年全年有所收缩,但从单月拿地绝对量的同比增速变化看,较2020年同期有较为积极的变化。3月新增楼面价为6476元/平米,较20年全年整体楼面价略微降低94元/平米;单月楼面价/销售均价为44.26%,较20年末提升1.63pct。投资建议:公司3月份单月销售额创历史同期新高。拿地力度仍保持积极,看好本年度推货及销售。我们预计公司21-23年归母净利润分别为440.89、472.08、516.29亿元,对应EPS为3.80、4.06、4.44元,对应PE为7.60、7.10和6.49,维持“买入”评级。风险提示:房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动
金科股份 房地产业 2021-04-12 7.09 -- -- 7.21 1.69%
7.21 1.69%
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事件:公司披露2020年年报,全年实现营业收入877.04亿元,同比上升29.41%,实现归母净利润70.30亿元,同比增长23.86%,基本每股收益为1.30元,同比增长23.81%。 业绩符合预期,盈利能力提升。报告期内,公司实现营业收入877.04亿元,同比增长29.41%;净利润97亿元,同比增长52.66%。毛利率23.16%,较去年下降5.68pct(1)地产销售业务毛利率为23.01%,较去年下降6.08pct(2)西南地区和华东地区营收占比高,两地毛利率分别下降8.04、3.53pct.销售净利率11.06%,较去年同期增长1.68个pct,源于公司销售、管理、财务费用率分别变动-2.27、-0.53、-0.38pct,利润空间提升。归母净利润占比归母权益下降16.8个pct至72.4%。2020年公司加权ROE达到23.26%,同比19年微降0.37pct,基本维持稳定。截止到2020年底,公司合同负债达到1346亿元,同比超17%,预收款/营业收入高达153.51%,为公司未来结转提供了充足保障。 销售稳健增长,深耕重庆、布局全国势头强劲。2020年,公司销售业绩稳健提升,公司全年实现签约销售面积2240万平方米,同比增长18%,签约销售额2232亿元,同比增长20%,销售规模再上新台阶。销售均价9964元/平方米,同比增长2.05%。从区域分布来看,公司在重庆签约金额424亿,在重庆的市场占有率8.36%,同比降低3.3pct,公司重庆地区市占虽略有下降,但是在除重庆外地区拓展势头强劲。华东地区销售金额达到915.12亿,占公司总销售金额的41%。其中,公司2020年在江苏、浙江销售规模超过200亿元,四川、河南、山东销售规模超100亿元,区域格局更趋优化。公司深耕重庆与全国布局战略实施良好,双管齐下。 截至2020年末,公司实现新开工面积2964万平方米,同比下降6.29%,完成竣工面积1995万平方米,同比增长65.15%,同比19年明显提升,为公司业绩结算提供支撑。 报告期内公司拿地积极度高,地售比回升至0.38,储备充裕,足够未来3年销售。2020年,公司新增土地投资148宗,新增计容建筑面积2364万平方米,同比下降28.86%;新增拿地金额892亿元,同比增长0.45%,拿地金额占销售额的40%,新增权益拿地金额509亿元,对应权益比例为57.06%。 2020年公司新增土地平均楼面地价3773元/平米,同比增长41.19%,楼面地价/销售均价37.87%,同比上升10.5个PCT,公司土地储备充足。按城市能级看,新增土储面积在二线(含新一线)城市占比63%。截至报告期末,公司总可售面积7113.36万平方米,其中重庆占比24.46%,华东、西南(不含重庆)、华中、华南、华北、其他地区可售面积分别占总可售的22.83%、16.53%、17.22%、9.63%、4.76%、4.58%对比去年,公司可售面积增加约6.31%,足够未来3年销售。 三道红线进入“绿档”,净负债率大幅下降。2020年公司扣除预售款后的资产负债率降至69.85%,同比下降近5个pct;净负债率降至75.07%,同比下降45个pct,有息负债总额为325亿元,现金短债比达到1.34;.经营性现金流净额达到145亿元,同比大幅增长548%,连续三年为正。2020全年回款2011亿元,同比增长24.91%,高于销售额增速20%,回款率达到90%。2020年期末,公司融资余额为976.64亿元,同比降低1.11%,绝对值降低10.98亿元。从融资来源来看,银行借款占比53.1%,债券融资占比18.32%,非银融资占比28.59%,其中银行借款占比下降,非银借款占比提升。 投资建议:2020年公司盈利维持高增长,ROE维持高位连续提升,业绩锁定度达153.51%。2020年公司销售、拿地积极度高,在手土储高达7100万平,足够未来三年销售。公司三道红线进入“绿档”,杠杆水平明显下降,回款率高,现金实现对短债完全覆盖,持续维持高分红水平,2020年股息率达6.51%。 2021年目标销售额不低于2500亿,维持双位数增长,处于行业较高水平。基于此,我们将公司2021、22年营收预测分别由1057.24、1266.31亿元调整为1072.62/1295.84亿元,对应归母净利润84.45亿元、103.25亿元调整为89.36/109.87亿元,对应EPS1.67/2.06元/股,PE
新城控股 房地产业 2021-04-07 50.09 -- -- 49.36 -1.46%
49.60 -0.98%
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事件:公司发布2020年全年业绩,2020年公司实现营收1454.75亿元,同比增长69.46%;归母净利润152.56亿元,按年上升20.56%;扣非归母净利润130.56亿元,同比增长30.80%;期内EPS6.79元/股,比去年同期增加20.82%。 业绩维持高速增长,非开发业务盈利能力增强:2020年公司实现营业收入1454.75亿元,同比增长69.46%,维持在行业较高增速水平。其中物业销售收入1375.78亿,比去年同期增加71.28%;物业出租业务全年实现营收54.35亿元,同比上升34.04%。期内公司实现归母净利润152.56亿元,同比增长20.56%;归母扣非净利润130.56亿元,同比增长30.80%。公司毛利率为23.50%,yoy-9.15pct,毛利率下降主要由于公司结算项目成本上升较快。1)住宅销售成本比上年大幅增加119.83%,而收入端增速约92.21%,滞后于成本增速,从而导致开发销售整体毛利率yoy-9.24pct至21.74%;2)住宅销售和综合体销售毛利率分别减少10.69pct和5.38pct至14.91%和31.58%;3)物业出租及管理业务盈利能力持续增强,毛利率录得70.76%,yoy+3.2pct;未来增速有望回归,将对公司的利润形成良好支撑。 在手土地储备充裕,足够支撑未来2-3年发展:公司积极通过多元化手段补充土地储备,2020年公司新增土地储备建筑面积4139万㎡,商业综合体项目面积2478.92万㎡,占比达到59.89%。平均楼面地价3031.11元/㎡,其中一二线均价3961.07元/㎡,三四线均价2397.48元/㎡;新增土地储备面积中,一二线占41%、三四线占59%;以拿地金额计算,一二线占比达到53%,三四线占47%。多元化拿地、较低的楼面地价及高一二线核心城市占比进一步保障公司的销售和利润。截至2020年底,公司总土地储备建筑面积1.43亿㎡,覆盖全国123个大中型城市,其中一二线城市约占总土储的40%,长三角区域三、四线城市占36%;公司在手土地储备充裕,区域分布良好,足够维持公司未来2-3年的发展。 住宅+商业双轮驱动,全国布局可见成效:得益于公司前瞻性的住宅+商业双轮驱动战略,物业租金收入持续提升。截至2020年底,公司租金及管理收入同比增长34.04%至54.35亿元。板块收入的主要贡献来源于吾悦广场的开业,公司已开业、在建及拟建吾悦广场数量达到156座,初步完成全国化布局。其中2020年新开业38座吾悦广场,累计开业数量达到100座,开业面积超过940万㎡,平均出租率达99.54%,全国布局效果显著。2021年公司计划新开工商业综合体项目884.14万㎡,占计划新开工面积的40.50%,预计新开业吾悦广场30座;计划竣工商业综合体项目将达1557.41万㎡,占比36.13%。公司充足的货源准备,在不考虑疫情影响的情况下,对公司21年85亿商业板块目标收入的达成,将形成较好的促进。 投资建议:公司坚持住宅+商业双轮驱动,在物业销售高速增长的同时,非地产开发类业务盈利能力持续增强;充足的在手货源储备,为公司未来年度的增长奠定良好的基础。我们预计今年的竣工结算周期略低于我们预期,略微调整本年度盈利结算,预计公司2021-2023年EPS分别为8.00、9.12、10.08元(原2021-2022年EPS为8.99、11.05元),维持“买入”评级。 风险提示:房屋销售不及预期;房屋价格大幅下跌;投资进度不及预期
万科A 房地产业 2021-04-05 30.00 -- -- 30.00 0.00%
30.00 0.00%
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事件:公司公布2020年年报,实现营业收入4191.1亿元、归属于上市公司股东的净利润415.2亿元,同比分别增长13.9%和6.8%;实现销售金额7041.5亿元,同比增长11.6%。公司拟每10股份12.5元现金股息,合计145.22亿元。 销售端:销售金额超预期,221021销售继续稳健增长。2020年公司累计销售面积4667.5万方,同比增加13.5%,销售金额7041.5亿元,同比增加11.6%,累计销售均价1.5万元/平米,与上年持平。2020年公司销售面积市占率2.65%,较19年的2.4%进一步提升。分区域看,按照销售金额南方、上海、北方、中西部、西北和其他区域分别占总销售金额的21.33%、33.76%、21.33%、16.38%、6.59%、0.61%。我们预计2021年总可售货值2.4万亿元,基于去化率略有提升的前提下,我们预计2021销售有望达到7845亿元,较2020年销售金额增长11%,增速和去年持平。 投资端:拿地力度有所下降,拿地更重质量,总土储丰厚。2020年公司新增项目规划建面3366.5万方(低于当期销售面积),权益规划建面2058.8万方,权益比例61.16%,较2019年新增项目规划建面权益比例66.7%下降5.5pct拿地销售金额比为20%(2019年为25%)。拿地结构来看,根据权益建面口径,新增土储一二线城市占比68%,展现了管理层对项目质量的高要求与审慎态度。公司土储充裕,可供22--33年发展。总可售土储建面1.09亿方(在建10788+规划5050-已售未结4919万方),不考虑年内新增土储可供2-3年发展,公司土储权益比例60%,与上年基本持平。2020年公司新开工面积约3960.4万平方米,同比下降6.6%,完成年初计划的135.6%,实现竣工面积约3381.7万平方米,同比增长12.4%,完成年初计划的101.9%,竣工超额完成也解释了部分业绩增长。2021年公司计划开工面积3148.4万平,较2020年预计新开工面积同比增长7.8%,较2020年实际新开工面积下降,计划竣工面积3587.5万平,较2020年计划竣工面积同比增速8.1%,较2020年实际竣工面积略有提升。 结算端:竣工超额完成,结算毛利有所下降,业绩锁定度高。2020年公司营收增速13.9%,归母净利润增速6.8%,加权ROE同比下降2.34个PCT至20.13%,公司综合毛利率同比下降7个PCT至29.25%,其中地产相关业务毛利率为22.6%,较2019年下降4.6个PCT,目前公司结算毛利率仍面临压力。截至年底,公司合同负债6307.47亿元,主要为预售房款,业绩锁定度达150%。公司管理、财务费用率控制较好,2020年二者分别下降0.67、0.33个PCT。投资收益大幅增加,2020年实现135.12亿元,同比增长171.1%,主要由于长期股权投资收益增长明显。 财务端:距绿档一步之遥,负债率极低,分红比例略有提升。公司剔除合同负债的资产负债率71.75%,超过70%的标准1.75个pct,但较2019年下降4.78pct;净负债率18.09%,较2019年33.87%降幅明显,现金短债比2.35,较2019年1.77提升0.58。在手现金充裕,经营性现金流明显优于同业,经营现金流为正531.9亿,2020年末公司在手货币资金1952.31亿。公司总体债务结构合理,有息负债中短债占比32.1%,中长期负债为主,占比为67.9%,较2019年63.6%提升4.3个pct。公司融资结构基本稳定,2020年末债券融资余额比重21.9%,其他方式融资余额比重78.1%,公司财务费用率逐步降低,2020年财务费用率1.23%,较2019年1.56%下降0.33个pct。公司分红145亿持续回馈投资者,占归母净利润的34.98%,20年分红率较2019年有所提升。 业务端:物业和商业板块增长较快,内在估值持续提升:1)物业收入快速增长,住宅物业收入占比过半。2020年公司物业实现182.04亿元同比增长27.36%,在管面积5.66亿平方米。其中住宅物业服务收入100.52亿元,占总物业收入的55.22%。2)商业累计开业989.8万方,实现收入63.22亿元,同比增长4.33%,期内新开业128.9万方,包含3个购物中心和20个社区商业。 3)长租公寓实现收入25.4亿元,同比增长72.33%。已开业项目整体出租率超过95%。 投资建议:公司作为行业龙头,具有强运营能力和管理红利,且在手现金多、负债极低、分红高、经营现金流持续多年为正,公司物业和商业板块发展迅速,潜在价值被低估,在丰厚土储支撑下地产主业仍有望维持稳健增长,由于公司短期面临结算毛利压力和行业调控压力,我们将2021-2022年归母净利润分别由476.8亿,528.7亿略微下调为440.89亿、472.08亿,对应EPS分别由4.10、4.55元调整为3.80、4.06元,对应PE为7.91X、7.38X,维持“买入”评级。 风险提示:新房销售不及预期,房屋竣工不及预期,房屋价格大幅下跌
新大正 房地产业 2021-04-05 47.04 -- -- 49.61 5.46%
52.90 12.46%
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公司发布2020年度报告,拟10转转5派派5.5元3月29日,公司公告2020年度报告,2020年公司实现营收13.18亿元,同比增长25.01%,其中Q1-4营收分别为2.75亿+14.43%、2.93亿+17.13%、3.25亿+23.76%和4.26亿元+41.04%,占比20.84%、22.19%、24.68%和32.29%。 归母净利1.31亿元,同比增长25.61%,Q1-4归母净利分别0.25亿、0.29亿、0.36亿和0.41亿元,占比18.85%、22.12%、27.59%和31.44%。拟向全体股东每10股派发现金红利5.5元(含税),以资本公积金向全体股东每10股转增5股。2020年公司现金分红5910.52万元,分红率45.05%。 2020年公司实现营收13.2亿元,同比增长25.01%。 分产品来看,综合物业管理服务收入9.85亿元,占比74.72%,同比减少0.56%;专项物业管理服务收入2.10亿元,占比15.92%,同比增长0.09%;增值服务收入1.23亿元,占比9.31%,同比增长0.49%;其他业务收入70.8万元,占比0.05%。 2020年毛利率21.42%,同比增加0.28pct。其中分产品来看,综合物业管理服务毛利率19.83%,同比减少0.08pct;专项物业管理服务毛利率13.34%,同比增加1.35pct;增值服务毛利率47.56%,同比增加0.06pct。增值服务毛利率小幅下降,主要在于公司报告期内在各大事业部专设增值服务管理部,对不同类客户需求进行重点挖掘和分析,因此成本略有增加,收入也因此有了较大提升。 经营:20年新项目总金额9.2亿元,同比增54%,渝外占比约78%2020年公司新开发项目和业务合同签约总金额逾9.2亿元,年合同金额约4.7亿元,签约项目的服务期间1至5年不等,签约总金额较去年同期增长约54%。区域拓展方面,省外地区(除成渝地区外)市场开发额约占新开发项目和业务合同签约总金额的78%,公司全国化布局已经初见成效。 公司作为独立第三方物业服务企业,主要为各类城市公共建筑提供物业服务,专注于中国未来智慧城市公共建筑与设施的运营和管理。由于公司业务开展超预期、员工股权激励充分,现将21/22年营收由18/23亿元上调至19/28亿元;又由于预计业务开展过程中费用端开支较大,现将21/22年净利润由2.03/2.62亿元下调至1.79/2.55亿元。我们预计公司21-23年EPS分别为1.67元、2.38元、3.17元;PE分别为41xPE、29xPE、22xPE。 给予买入评级风险提示:拿单不及预期,行业竞争激烈,核心高管流失,经营状况不如预期风险
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名