事件：公司发布2021年三季报，2021年前三季度公司实现营业收入1383.87亿元，同比增长长17.87%；实现净利润194.16亿元，同比增长5.94%；实现归母净利润135.83亿元，同比增长2.88%；实现基本每股收益1.13元/股，同比增长2.57%。 营收业绩稳健增长，三费率进一步改善公司前三季度实现营业收入1383.87亿元，同比增长约17.87%；实现净利润194.16亿元，同比增长5.94%，增长率较上年同期增长1.54个百分比；归母净利润为135.83亿元，同比增长2.88%，增长率与上年持平。1）毛利率下滑：毛利率29.82%，同比下降4.20个百分点，毛利虽表现承压但仍处行业高位；2）费用水平增速较快：销售费用为37.87亿元，同比增长15.07%；管理费用为32.97亿元，同比增长4.73%；销管费用率略有下降、财务费用收窄，销售、管理、财务费用率分别为：2.74%、2.38%、2.06%，分别较去年同期变化-0.06、-0.30、-0.74pct。3）净利率微降：净利率14.03%，同比下降1.58个百分点。4）营业税金及附加/营收比例为5.82%，较上年收缩1.35pct，营业税金及附加的减少有效对冲了毛利下滑的影响。 销售量价齐升，竣工增速助力业绩释放2021年前三季度，公司实现签约金额4102.32亿元，同比增长11.66%；实现签约面积2543.73万平方米，同比增长4.08%；销售均价1.61万元/平方米，同比上升7.3%。前三季度公司累计完成新开工面积3659万平方米，同比减少4.68%；累计完成竣工面积2437万平方米，同比增长10.60%，竣工面积快速增加助力业绩释放。 坚持等量拓展原则，土储投资趋于稳定前三季度公司新拓项目113个，拿地金额1434亿元。拿地销售比来看，拿地金额占比销售金额35.0%，低于去年同期的36%及40%最新政策要求；拓展面积占销售面积之比为86%，高于去年同期5pct；前三季度公司拓展楼面地价为6566元/平方米，与去年同期拓展楼面价6630元/平方米相比大致持平，土储投资趋于稳定，其中38个核心城市拓展金额占比75%，较去年同期略有下降。截至三季度末，公司共有在建拟建项目773个，在建面积14875万平方米，待开发面积7153万平方米。 三条红线继续达标，资金使用效益比例维持高位截至2021年Q3，公司剔除预收账款资产负债率65.62%，净负债率67.62%，现金短债比2.32，公司资产负债结构稳健合理，短期偿债能力较强：三道红线持续达标，保持“绿档”。前三季度，公司实现资金回笼3672亿元，回笼率达89.5%。在融资额度受限、房企信用利差扩大的情况下，2021第三季度发行公司债11.9亿，期末现金余额1321.09亿元，占总资产比重24.36%，现金流充盈。有息负债规模3410亿，较去年3674亿大致持平，以有息负债/销售金额比率看，截止2021年Q3，公司有息负债/销售金额为83.12%，相比较去年同期微增0.9pct，公司资金使用效益比例维持高位。 投资建议：公司2021前三季度业绩符合预期，毛利率虽有下滑，但毛利水平仍处行业高位，实现净利率的相对稳定。由于公司业绩表现及相关指引，我们预计公司21-23年净利润分别为299.77亿元、330.92亿元、376.46亿元，对应EPS分别为2.50、2.76、3.14，对应PE分别为5.02X、4.54X、3.99X，维持买入评级。 风险提示：政策调控收紧销售不及预期宏观经济波动

事件：公司发布2021年三季报，2021年前三季度公司实现营业收入538.84亿元，同比增长33.25%；归母净利润33.09 亿元，同比下降33.72%；实现基本每股收益0.73元/股，同比下降34.23%。 销售维持高增速，开工计划完成可期 2021年前三季度，公司累计实现签约金额2,287亿元，同比上升34%；累计实现签约面积1,062万平方米，同比上升29%；累计销售均价21534.84元/平方米，同比增长4.29%；从销售金额看，华东、东南、华南地区分别占比总销售额：40%、19%、14%，其中华东、华南地区较去年同期贡献率有所提升。前三季度公司累计完成新开工面积1462万平方米，同比增长27%，完成全年计划的87.0%（全年开工计划为1681万平方米，同比增长6%）；累计完成竣工面积698万平方米，同比增长36.5%，完成全年计划的48.1%（全年竣工计划为1450万平方米，同比增长32%）。 毛利率较中期好转，费用管控继续优化 2021年前三季度公司实现营业收入538.84亿元，同比增长33.25%；归母净利润33.09 亿元，同比下降33.72%；实现基本每股收益0.73元/股，同比下降34.23%；累计实现结算金额461.82亿元，同比上升29.72%；累计实现结算面积268.22万平方米，同比上升22.90%。我们认为，归母净利润下降主要是因为低毛利项目集中结转，同时导致毛利率出现下滑。公司前三季度实现销售毛利率为18.1%，较去年同期减少约20pct，较中期数据回升0.8pct；销售净利率为10.63%，较去年同期减少11.82pct，较中期数据回升2.13pct；2021年前三季度管理费用率为6.29%（含研发费用），较去年同期降低0.38pct，较中期数据降低0.66pct，公司管理费用管控效果显著。 拿地积极，重点布局华东、华南 2021 年前三季度，公司利用多元化投资方式获取土地101 宗，总投资额约1,135 亿元，权益投资额约460亿元，金额权益比例为40.5%；新增土地储备1,492万平方米，其中权益储备约599万平方米，面积权益比例为40.1%。金额口径投销比为49.4%，面积口径投销售比为140.5%，拿地力度较中期的56.75%略有下降，整体拿地仍较为积极。拿地结构看，公司坚持合理布局，深耕一二线核心城市的同时对优质三四线城市进行适当投资，前三季度新获取土地储备主要分布在华南、华东和东南区域，分别占比26%、25%和19%。公司土地储备丰厚，截至2021年上半年，公司总土储6729万平方米，权益土储3515万平方米，权益比例为52.24%。 三道红线达标，融资成本保持低位 截止2021年Q3，公司剔除合同负债的资产负债率为70.24%，净负债率为65.67%，现金短债比为1.44，满足三道红线70%、100%、1 的要求，处“绿档”。截至2021年H1，公司平均融资成本为4.65%，较去年同期4.86%下降，融资成本保持行业低位。近期，公司再次完成4.8亿绿色美元债的发行，发行利率为4.95%。 投资建议：2021年Q3行业受政策调控影响销售出现普遍性降温，公司低毛利项目集中结转导致毛利率有所下滑，但考虑公司拿地积极，累计销售稳定。由于公司业绩表现及相关指引，我们预计公司21-23年净利润，分别为112.17亿元、123.23亿元、138.10亿元，对应EPS分别为2.48、2.73、3.06，对应PE分别为4.60X、4.19X、3.74X，维持买入评级。

21Q3收入同比增68.04%，归母净利同比增18.51%10月20日，新大正公布三季度，21Q1-3收入14.43亿同比增61.66%；归母净利1.17亿同比增30.38%。 分季度看，21Q1收入4.26亿同比增54.96%；归母净利0.36亿元，同比增长44.93%；21Q2收入4.71亿元同比增60.86%；归母净利0.39亿元，同比增长32.77%；21Q3收入5.47亿元同比增68.04%；归母净利0.43亿元，同比增长18.51%。 21Q1-3期间费用率8.82%，同比减少1.35pct。其中管理费用率7.73%，同比减少1.21pct，主要系公司经营规模扩大管理人员增加，以及品牌建设费用、股权激励股份支付及收购民兴物业并表费用影响；财务费用率-0.27%，同比增长0.14pct；销售费用率1.37%，同比减少0.28pct，主要系公司业务规模扩张，公司全国拓展人员增加相应的工资、差旅及投标费用。21Q1-3毛利率18.25%同比减少1.79pct；净利率8.12%同比减少2.05pct。 2021年作为公司新一轮“五五战略”实施第一年，公司极其注重战略推进中的基础打造，在包括市场的全国化拓展发力、组织结构优化及调整、人才的培育与招聘、整体激励体系的完善建设、品牌的推广等方面，都投入了极大的力度与成本，并取得了一定的成绩。 市场拓展持续大力推进，延伸服务及增值服务的持续提升，在管项目数量及规模快速增加。2021Q1-3，公司新拓展项目中标总金额约14亿元，新签约合同年金额约6.4亿元，同比增长超过160%，其中重庆以外区域市场拓展量占比超80%。Q3新签约长江师范学院、深创投广场、天津党校、成都地铁1号线项目等重大项目，为公司未来发展夯实了基础。截至21Q3，公司在管项目数量达到461个，较年初增加92个，第三季度新进项目数量57个。其中重庆以外区域今年累计新进项目68个，较年初增加42.5%。 截至目前，公司业务覆盖全国24个省、直辖市，遍布华北、华南、华东、西南等全国大部分地区，为76个城市提供物业管理服务，全国化推进战略实施良好。 维持盈利预测，给予买入评级公司作为独立第三方物业服务企业，主要为各类城市公共建筑提供物业服务，专注于智慧城市公共建筑与设施的运营和管理，提供综合物业管理服务、专业管理服务和增值服务。通过不断深化研究客户需求、作业场景及服务标准，让客户专注于主业，给客户创造价值和优质服务体验。我们预计21-22年净利分别为1.8/2.6亿，PE分别为32/23x。 风险提示：毛利率降低，提费不及预期，开拓项目不及预期

事件：公司发布 2021年 9月经营情况公告， 9月单月实现销售面积 98.86万平方米，同比减少 9.67%；实现销售金额 233.29亿元，同比减少 21.72%。 2021年 1-9月累计销售面积 1037.99万平方米，同比增长 26.38%；累计销售金额 2409.61亿元，同比增长 26.70%。 前三季度累计销售量稳定提升，全年销售业绩可期公司 2021年 9月单月销售面积 98.86万平方米，同比减少 9.67%；销售金额 233.29亿元，同比减少 21.72%；销售均价为 23598.02元/平方米，去年 9月单月销售均价为 27230.45元/平方米，同比减少 13.34%，环比今年8月销售均价为 24874.11元/平方米略减少 5.13%。公司 2021年前三季度累计销售金额 2409.61亿元，同比去年前三季度增长 26.70%；销售面积1037.99万平方米，同比去年三季度增长 26.38%；前三季度累计销售均价为 23214.19元/平方米，较去年上半年累计销售均价 23155.49元/平方米相比基本维持不变，较 8月销售均价 24874.11元/平方米环比略有下降。 公司单月销售量价略有下降，前三季度累计销售量稳定提升。考虑到四季度推货力度不减，公司全年销售业绩可期。 拿地以华东区域为主，权益比例有所上升公司 2021年 9月新增 7个地块，从区域分布看，华东：华北：华南：西南=4： 1： 1： 1，补货以华东区域为主；从城市能级看，一线城市：二线城市：三线城市=2： 4： 1，较高能级城市补货力度大；从权益比例看， 100%权益：非 100%权益拿地比例为 1： 6。 9月新增项目总占地面积为 43.24万平方米，新增规划建面 102.64万平方米，其中华东区域新增建面占比为43.75%；一线城市、二线城市和三线城市的新增建面占比分别为 15.47%、71.06%、 13.47%，该比例与上月一线城市：二线城市=25.68%： 74.31%相比，略有分散； 9月权益地价为 39.14亿元，总地价为 65.89亿元，相应的权益比例为 59.40%，对应权益规划建面 57.50万平方米，较上月的 41.61%的权益比例有所增加，主要与合作拿地比例下降有关。 单月新增项目以二线城市为主，拿地力度下降2021年 9月公司拿地力度为 28.24%，与上月 62.94%相比下降明显，去年9月拿地力度为 64.64%，今年较去年同期拿地力度下降 36.40pct，拿地力度下降大。从楼面价看， 2021年 9月新增项目楼面价为 6419.52元/平方米，较去年同期 6379.45元/平方米大致持平，较上月 24887.39元/平方米大幅下降，主要与当月在较低能级城市区域补货占比高有关。 9月的地售比为 27.20%，与去年同期 23.43%相比略微上升，和上月的 100.05%相差较多，主要与补货区域不同于销售区域有关。 投资建议： 公司前三季度累计销售量稳定提升， 考虑到四季度推货力度不减，公司全年销售业绩可期。 基于此，我们预计公司 2021-2023年净利润为 131.30亿、 147.91亿、 164.31亿元，对应 EPS 为 1.66、 1.87、 2.07元/股，维持“买入”评级风险提示： 房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济不及预期

公司21Q3收入5.3-5.5亿，同增63%-69%，环比Q1（同增55%）Q2（61%）提速增长，考虑到去年H1低基数影响，Q3高速增长充分体现公司强劲成长动能。21Q3归母0.49-0.51亿（剔除股权激励费用），同增36%-41%，低于收入增速主要系公司处于扩规模阶段，项目开拓费用前置影响，本季净利率9%+，环比增长。 具体来看，收入增长主要系：①市场拓展大力推进。Q1-3新拓项目中标14亿，饱和年化合同收入金额约6.4亿，同增160%，其中重庆以外占比超80%。②合资合作及并购公司影响。本期新并民兴物业，合作设立青岛大正融源智慧城市运营服务公司等。③延伸服务增值服务提升。公司全力打造增值服务，开发创新产品，不断试点落地，寻找共性并复制推广，拓展产品规模。 净利增长不及收入主要系：①新进项目数量大幅增长。Q3新进57个，2021年累计新进92个，新项目入场前期成本较高，未来随项目成熟，相应成本将回归正常。②战略推进基础年推进的影响。公司加大人才培养招聘，调整优化组织架构，着力城市公司建设，奠定中长期成长坚实基础。③整体环境及政策影响。疫情相关减免类社保优惠年内逐步到期，重庆地区性企业社保政策有所调整，人工成本上涨超过1300万。④股份支付费用。Q1-3股权激励费用影响净利约849万，剔除该影响，归母净利同增37%-41%。 我们认为，本季财务及经营数据充分反映非住宅物管可观市场潜力，以及公司市场化拓展拿单能力，加速规模快速增长，标杆性项目落地体现新大正高标准的服务品质。民营物管公司优质在于灵活激励体系，积极服务意识以及增值项目开拓效率。 公司内生外延创新多项并举，通过重点中心城市打造，增强城市自主拓展能力，具体来看： （1）设立分公司拓展管理半径，拿单能力显著提升。公司积极进行物业拓展团队及条线建设，目前已形成以集团统筹、各业务单元及城市公司全面开花的拓展形式，在全国各地建立约80人营销团队，较上市前提升近80%，强有力提升拓展能力。 从去年开始公司从以往全国分版块区域机会型发展，开始有重点向中心城市进行精准拓展。重点中心城市作为重点发展方向均进行人员“高配”，从城市公司负责人、营销运营财务人事到项目经理、中后台专业人员配置约12-20人的专业团队，在该重点中心城市的市场培育期，进行专业运作，为后续市场拓展和项目运营进行充足准备。 （2）上市以后公司加强合资合作开展。与多个国有管理平台、战略合作方合作，在贵州、山东、河南、重庆等多地成立5家合资公司，结合新大正公司的专业能力及合作方的资源优势，共同开发业务，上半年通过合资公司承接业务体量超1亿元。 （3）收并购是借力资本拓展的重要方式。公司在2020年完成上市后首次收并购，目前民兴物业整合顺利，而且在四川区域上半年完成新拓业务约4000万，有力推动规模成长。 维持盈利预测，给予买入评级。公司作为独立第三方物业服务企业，主要为各类城市公共建筑提供物业服务，专注于智慧城市公共建筑与设施的运营和管理，提供综合物业管理服务、专业管理服务和增值服务。通过不断深化研究客户需求、作业场景及服务标准，让客户专注于主业，给客户创造价值和优质服务体验。我们预计21-22年净利分别为1.8/2.6亿，PE分别为34/24x。 风险提示：毛利率降低，提费不及预期，开拓项目不及预期，业绩预告仅为公司初步测算结果，具体财务数据请以正式披露的三季报为准

事件：公司发布2021年年9月经营情况公告，9月单月实现销售面积247.55万平方米，同比减少28.75%；实现销售金额360.18亿元，同比减少28.42%。 2021年年1-9月累计销售面积2543.73万平方米，同比增长4.08%；累计销售金额4102.32亿元，同比增长11.66%。 累计销售量价齐升，销售均价较为稳定公司2021年9月单月销售金额360.18亿元，同比去年9月减少28.42%，较今年8月同比增速6.76%下降35.18pct；销售面积247.55万平方米，同比去年9月减少28.75%，较今年8月同比增速10.60%下降39.35pct；销售均价为14550元/平方米，去年9月单月销售均价为14484元/平方米，同比略有增长，环比今年8月销售均价15020元/平方米同比下降3.13%。公司2021年1-9月累计销售金额4102.32亿元，同比去年增长11.66%，较去年累计同比增速增长5.72pct，较今年1-8月的同比增速18.03%下降6.37pct；2021年1-9月累计销售面积2543.73万平米，同比去年增长4.08%，较去年累计同比增速下降2.47pct，较今年1-8月的同比增速9.52%下降5.44cpt；累计销售均价为16127元/平方米，同比去年增长7.29%，环比1-8月累计销售均价16297元/平方米略有下降。公司累计销售量价齐升，均价较为稳定，公司全年销售业绩可期。 拿地以高能级城市为主，权益比例维持高位公司2021年9月新增8个地块，从区域分布看，华南：华中：华东=3：3：2；从城市能级看，二线城市：三线城市及以下=6：2；从权益比例看，100%权益：非100%权益拿地比例为5：3。9月新增项目占地面积为44.43万平方米，新增规划建面120.31万平方米，其中二线城市新增建面占比74.43%，三线城市及以下等低能级城市的新增建面占比为25.57%，该比例较上月二线城市：三线及以下城市=78.21%：21.79%维持较为稳定，拿地依然以高能级城市为主；区域分布看，华南区域：华中区域：华东区域=33.09%：32.92%：33.99%，各个地区较为平均。权益比例看，9月拿地对应权益地价为90.42亿元，总地价为112.53亿元，相应的权益比例为80.35%，较上月的74.63%的权益比例上升5.72pct，这与9月合作拿地减少有关。 当月拿地力度环比提升明显，同比去年维持稳定根据权益地价计算，2021年9月公司拿地力度为25.11%，与上月12.54%相比提升明显，去年9月拿地力度为26.73%，今年较去年同期拿地力度下降1.63pct，拿地力度基本持平。从楼面价看，2021年9月新增项目楼面价为9354元/平方米，较上月5935元/平方米提升57.6%，较去年同期4748元/平方米增长明显，主要与9月补货集中在华南、华东和华中的较发达城市有关。9月的地售比为64.29%，较去年同期的32.78%和上月的39.52%提升较多。 投资建议：公司累计销售量价齐升，补货较为积极，考虑到未来地产政策有望边际放松，公司全年销售可期，我们预计公司2021-2023年净利润299.77亿元、330.82亿元、375.96亿元，对应EPS为2.5、2.76、3.14元/股，维持“买入”评级风险提示：房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济不及预期

事件：公司公告2021年9月销售简况，2021年9月公司实现签约面积98.1万平方米，实现签约金额212.0亿元，同比分别下降20.88%、17.84%，增速较上月下降4.13%、5.63%。2021年1-9 月公司累计实现签约面积1,062.5万平方米，累计实现签约金额2,286.9亿元，同比分别上升29.02%、34.49%，增速较上月下降8.85%、9.36%。 销售均价稳步提升，累计销售维持高速增长 公司2021年9月实现签约金额212.0亿元，同比下降17.84%；实现签约面积98.1万方，同比下降20.88%；签约均价21610.6元/平米，同比增长3.86%（去年9月单月销售均价为20806.5 元/平方米），环比上升1.64%（今年8月销售均价21262.6元/平方米）。公司2021年1-9月累计实现签约金额2,286.9 亿元，同比上升34.49%；累计实现签约面积1,062.5万平方米，同比上升29.02%；1-9月累计销售均价为21523.8 元/平方米，同比增长4.23%（去年1-9月累计销售均价为20649.7元/平方米），环比上升0.03%（今年1-8月累计销售均价21517.2 元/平方米）。考虑到2021年Q3行业受政策调控影响销售出现普遍性降温，公司在2021年9月销售额下滑速度低于其他龙头公司，回落处于预期范围之内；同时考虑到9月公司维持较为积极的拿地节奏，为Q4提供较为充足的货源基础，在稳定去化率的基础上, 21年预计有望完成2800亿的销售规模目标。 拿货集中于华南区域，环渤海地区拿地积极 公司2021年9月新增项目主要集中分布于一二线城市，9月公告披露新增项目总地价为27.13亿元，较上月大幅提升（8月公告披露新增1工业用地金额0.29亿元）。以总价口径看，一线城市：二线城市=73%：27%，去年同期二线城市：三线城市=60%：40%，较去年更集中于高能级城市；华南：环渤海：海西=73%：17%：10%；华东：华南：华北：东北=10%：73%：4%：13%，新增土地投资金额主要集中于华南区域。公司9月新增项目总占地面积为19.37万平方米，新增计容建面38.04万平方米，较上月增长明显（8月公告披露新增计容建面为12.33万平方米），以新增计容建面口径看，一线城市：二线城市=32%：68%，去年同期二线城市：三线城市=32%：68%，公司主动调整增加一二线城市投资，减少于三线城市的土地获取；华南：环渤海：海西=32%：59%：9%；华东：华南：华北：东北=9%：32%：46%：13%，新增计容建面主要集中于华南、华北区域，同时环渤海经济圈所占比重较大。公司加大对一线核心城市土地投资力度，并围绕深耕区域进行适当下沉。 拿地力度环比上升，地售比同比增长 从拿地总价/单月销售金额看，9月拿地力度为12.80%，较上月提升12.65个百分比，较去年同期下降4.96个百分比；从楼面价看，2021年9月新增项目楼面价为7132元/平方米，较上月233元/平方米提升明显，主要与8月所拿地块为工业用地，楼面价较低有关，较去年同期5658元/平方米提升26.06%，主要为9月新增项目以一线城市为主，拉高整体拿地均价(9月新增深圳项目面积较大，对应楼面价为16202元/平米)。9月的地售比为33.00%，1-9月地售比为33.14%，较去年同期分别提升5.81%、5.74%，较上月提升多，主要受月度拿地结构与推货节奏影响。 投资建议：考虑到2021年Q3行业受政策调控影响销售出现普遍性降温，公司在2021年9月销售额回落速度低于其他龙头公司，处于预期范围之内；同时考虑公司拿地积极，累计销售稳定。由于公司业绩表现及相关指引，我们预计公司21-23年净利润，分别为112.17亿元、123.23亿元、138.10亿元，对应EPS分别为2.48、2.73、3.06，对应PE分别为4.61X、4.19X、3.74X，维持买入评级。 风险提示：政策调控收紧销售不及预期宏观经济波动

公司发布半年报， 21H1实现营业收入 8.96亿元，同比增长 58.00%。 其中Q1实现营收 4.26亿，同比增长 54.96%； Q2实现营收 4.71亿，同比增长60.86%， 稳步提速。 分产品看，综合物业管理服务实现收入 6.96亿，占比 77.73%，同比增长60.40%；专项物业管理服务实现收入 1.49亿，占比 16.64%，同比增长53.01%；增值服务实现收入 0.51亿，占比 5.64%，同比增长 42.55%。 21H1收入的大幅增长主要受益于 2020年翘尾收入、 2021年市场拓展上的良好表现，并购项目及合资合作项目带来的收入增长，以及增值服务及延伸服务带来的收入增长。 分地区看，重庆收入 4.69亿，占比 52.34%，同比增长 19.50%；重庆以外区域收入 4.27亿，占比 47.66%，同比增长 144.55%。 公司在重庆区域继续保持较强的市场竞争力，营业收入稳定增长，较上年同期增加约 7,655万元；重庆以外区域收入快速增长，较上年同期增加约 25,250万元，收入占比接近整体营收的 50%， 标志着新大正初步成长为一个全国化公司。 21H1新拓展项目中标总金额约 8亿元，重庆以外区域市场的拓展量占比超过 80%。 新拓展项目中标总金额约 8亿元，饱和年化合同收入金额约 4亿元，创历年新高。受益于标准化建设及品质管控，上半年新签年合同额 1000万（含） 以上项目 9个，项目整体品质提升明显，品牌形象持续提升。 21H1实现毛利 1.73亿元， 毛利率 19.32%，同比减少 2.18pct。 成熟项目（1年以上）收入占比 80.12%，毛利 1.53亿元， 毛利率 21.26%；新进项目（1年以内）收入占比 19.88%，毛利 0.20亿元，毛利率 11.39%。 21H1实现期间费用率 9.14%，同减 1.24pct， 受人才储备引进及新建城市投入影响较大。 21H1实现归母净利润 0.74亿元，同比增长 38.36%，实现归母净利率 8.30%，同比减少 1.18pct。 Q2实现归母净利润 0.39亿， 同比增长 32.77%， 归母净利率 8.19%， 同比减少 1.73pct。 新进项目的快速拓展对净利率水平产生一定影响。 投资建议： 21H1公司继续践行扩规模增体量， 优化业务结构； 中台能力建设， 提升品质和效能； 加强人才队伍建设； 推进数字化平台建设， 支持管理与业务发展。在非住宅物管可观市场红利及增值服务探索的蓝海市场下，公司凭借优质服务品质、市场化管理机制及标准化拓展能力下，持续提升自身规模及盈利水平。 我们预计 21-22年净利润分别为 1.8/2.6亿， PE 分别为 41x/29x， 给予“买入”评级， 建议积极关注。 风险提示： 拿单不及预期，行业竞争激烈，核心高管流失

事件：公司发布 2021年 6月经营情况公告， 6月单月实现销售面积 190.66万平方米，同比增加 18.05%；实现销售金额 443.31亿元，同比增加 36.10%。 2021年 1-6月累计销售面积 770.22万平方米，同比增长 54.88%；累计销售金额 1769.76亿元，同比增长 59.85%。 上半年累计销售量价齐升公司 2021年 6月单月销售金额 443.31亿元，同比去年增加 36.10%；销售面积 190.66万平方米，同比去年增加 18.05%；销售均价为 23251.34元/平方米， 去年 6月单月销售均价为 20167.17元/平方米，同比增长 15.29%，环比今年 5月销售均价 23184.34元/平方米略增长 0.29%。公司 2021年上半年累计销售金额 1769.76亿元，同比去年上半年增长 59.85%；销售面积770.22万平方米，同比去年上半年增长 54.88%；上半年累计销售均价为22977.33元/平方米，较去年上半年累计销售均价 22262.82元/平方米同比增长 3.21%，较 5月销售均价 22887.19元/平方米环比略有增长。公司单月销售均价大幅增长，上半年累计销售量价齐升。 考虑到下半年推货有望继续加大力度，公司三季度销售业绩可期。 拿地以华东地区为主公司 2021年 6月新增 11个地块， 从区域分布看， 华东：华中=9： 2，补货以华东区域为主；从城市能级看， 一线城市： 二线城市：三线城市=3： 7： 1，高能级城市补货力度大；从权益比例看， 100%权益：非 100%权益拿地比例为 2： 9。 6月新增项目总占地面积为 77.86万平方米，新增规划建面 191.77万平方米， 其中华东区域和华中新增建面占比分别为 57.31%、42.69%；一线城市、二线城市和三线城市的新增建面占比分别为 27.08%、66.74%、6.18%，该比例与上月一线城市：二线城市：三线及以下城市=6.17%： 73.22%： 13.48%相比，略有分散； 6月权益地价为 118.69亿元，总地价为220.05亿元，相应的权益比例为 53.94%， 对应权益规划建面 103.51万平方米， 较上月的 72.73%的权益比例有所降低，主要与合作拿地比例提升有关。 当月拿地力度有所下降2021年 6月公司拿地力度为 49.64%，与上月 84.14%相比下降明显，去年 6月拿地力度为 60.27%，今年较去年同期拿地力度下降 10.63pct，拿地力度下降大。从楼面价看， 2021年 6月新增项目楼面价为 11474.79元/平方米，较上月 18842.67元/平方米下降 39.1%，较去年同期 13869.79元/平方米下降明显，主要与当月在华东等价格较高区域补货有所降低有关。 6月的地售比为 49.35%，较去年同期的 68.77%和上月的 81.27%相差较多，主要与补货区域不同于销售区域有关。 投资建议： 公司上半年累计销售量价齐升，补货积极，考虑到下半年推货有望加大力度， 下半年销售业绩可期，考虑到毛利率下降等因素， 我们将公司 2021-2022年净利润由 189.02亿、 226.10亿元下调至 131.30亿元、147.91亿元，对应 EPS 由 2.39、 2.85元/股下调为 1.66、 1.87元/股，维持“买入”评级风险提示： 房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济不及预期

事件：公司发布2021年6月销售及获取项目公告，公司6月销售面积178.6万平方米，同比上升2.69%；销售金额340.3亿元，同比上升0.63%。上半年累计销售面积753万方，同比增长55.27%；累计销售金额1628.3亿元，同比增长60.22%。 上半年累计销售同比快速增长，全年销售目标已经完成过半 公司2021年6月单月销售金额340.3亿元，同比去年增长0.63%；销售面积178.6万平方米，同比去年上升2.69%；销售均价为19053.75元/平方米，去年同期单月销售均价为19447.96元/平方米，同比去年同期略下滑2.03%，环比5月销售均价21941.45元/平方米下降13.16%。上半年累计销售金额1628.3亿元，同比上升60.22%，较上月增速下降29.73pct；累计销售面积753万平方米，同比增长55.27%，较上月增速下降29.38pct；累计销售均价21624.17元/平方米，较今年前5月累计销售均价22423.4元/平方米下降3.56%，较去年上半年累计销售均价20958.96元/平方米有所提高。公司上半年累计销售增长较大。全年2800亿的销售额目标已经完成58.15%，随着下半年公司加大推货力度，全年销售目标完成可期。 新增土储建面高速增长，重点投资华南华东区域 公司2021年6月主要新增14个项目，其中华南、华东、华中、华北分别新增项目数量为4、4、5、1个，拿地区域以华中、华南、华东地区为主。6月单月新增项目占地面积为112.5万平方米，同比增长85.57%，环比增长31.87%；计容建面245.33万平方米，同比增长97.36%，环比增长28.68%；土地价款共158.28亿元，同比降低10%，环比略有上涨。从总计容建面看，华南、华东、华中和华北地区分别占22.22%、23.53%、50.71%、3.54%；一线城市、二线城市和三线城市分别占14.04%、64.50%、21.47%；上月新增项目总计容建面的一线城市、二线城市和三线城市占比分别为24.02%、68.71%、7.27%，6月相较5月高能级城市拿地集中度略有降低。从总地价看，华南、华东、华中、华北地区分别占19.02%、49.48%、29.93%、1.57%；一线城市、二线城市和三线城市分别占43.30%、44.34%、12.36%；上月新增项目的总地价在一线城市、二线城市、三线城市分别占37.76%、59.37%、2.87%，本月较上月的高能级城市拿地集中程度的略有下降。 单月拿地力度大，地售比维持稳定 6月单月总口径的拿地力度为46.51%，较去年同期52.02%下降5.51pct，环比5月的拿地力度55.36%下降8.85pct。从楼面价看，2021年6月的新增项目平均楼面价为6451.67元/平方米，当月楼面价/销售均价为33.86%；去年6月单月楼面价/销售均价为72.78%，今年5月的单月楼面价/销售均价为37.69%，环比基本维持稳定，同比变动较大主要与去年同期一线城市拿地较多有关。 投资建议：公司上半年累计销售同比快速增长，去年销售目标已经完成过半。公司积极在华南、华东等重点区域补充土储，保证较高的拿地力度。基于此，我们预计公司2021-2023年归母净利润112.17、123.23、138.1亿元，对应EPS2.48、2.73、3.06元/股，维持“买入”评级 风险提示：房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动

公司预计21H1收入8.8-9亿，较20H1增56%-59%，较19H1增80%-84%；其中21Q2收入同增57%-63%，环比21Q1提速增长。 21H1归母净利0.73-0.75亿，较20H1增36%-39%，较19H1增54%-57%；其中21Q2归母净利同增28%-34%。 公司快速增长势头不减，彰显强劲成长趋势，我们预计在市场红利及优秀管理团队带领下，新大正将巩固非住宅物管龙头的领先优势。此前公司吸纳总裁刘文波为员工持股平台合伙人，获得平台合伙份额1.07%（间接持有新大正30万股），体现出公司对刘文波认可信任，同时员工持股平台设置内部考核实现人才绑定与激励。 本期收入增长主要系：①2020年新拓项目入场以后带来翘尾新增收入约1.5亿；②21H1市场拓展取得良好成绩，新拓项目中标总金额约8亿，饱和年化合同收入约4亿，其中重庆以外占比超80%；③并购项目及合资合作项目带来收入增长；④增值服务及延伸服务收入增长，公司新设创新孵化中心，注重对在管项目服务范围及内容延伸拓展。 本期业绩增长同时增速低于收入增速主要系：①新进项目前期成本影响，目前公司处于快速扩张期，新进项目前期投入及团队搭建成本较高，未来随着城市公司市场成熟，相关成本费用将回归正常；②人才储备及引进带来管理费用增长，公司加大对优秀人才特别是综合型高管引进，未来人才及管理优势将凸显；③去年疫情期间包括社保优惠政策在内政策调整影响；④长期股权激励政策的实施形成股份支付。 在非住宅物管可观市场红利及增值服务探索的蓝海市场下，公司凭借优质服务品质、市场化管理机制及标准化拓展能力下，持续提升自身规模及盈利水平。我们预计21-22年净利润分别为1.8/2.6亿，PE分别为42x/29x，建议积极关注。 风险提示：拿单不及预期，行业竞争激烈，核心高管流失，业绩预告为初步测算结果，具体数据以半年报为准

事件：公司发布 6月经营公告， 6月单月实现销售金额 676.3亿元，销售面积 390.6万平方米。 2021年 1-6月累计销售金额 3544.3亿元，销售面积2191.7万平米。 上半年累计销售同比增长，销售均价增长明显公司 2021年 6月单月销售金额 676.3亿元，同比降低 7.82%； 6月销售面积 390.6万平方米，同比降低 22.11%，延续 5月的同比下降趋势；销售均价为 17314元/平方米，去年同期单月销售均价为 14630元/平方米，同比增长 18.35%，环比 5月销售均价 15041元/平方米增长 15.12%。上半年累计销售金额 3544.3亿元，同比增长 10.6%，较上月增速下降 5.5pct；累计销售面积 2191.7万平方米，同比增长 5.52%，较上月增速下降 8.46pct；累计销售均价为 16171元/平方米，较今年前 5月累计销售均价 15973元/平方米略有提升，较去年同期累计销售均价 15430元/平方米增长 4.81%。公司上半年销售同比增长，销售均价增长明显。 新增土地多位于二线城市，权益比例保持高位公司 2021年 6月新增 26个项目。从项目所在区域看， 11个项目在华东地区， 7个项目在华中地区，华北、东北、华南、西南、地区分别新增 1、 2、 2、 3个项目； 从城市能级看， 23个项目位于二线城市， 3个项目位于三线城市及以下。从权益地价占比看， 华东和华中地区分别占新增土地总权益地价的 48.01%、 20.64%；二线城市和三线城市及以下的地区分别占新增土地总权益地价的 79.64%、 20.36%。 6月单月的新增土地占地面积 147.4万平方米，新增土地总计容面积为 329.6万平方米，同比增长 52.66%， 环比增长 15.16%，单月新增土地同比环比均有所提升；单月新增土地权益建面280.1万平方米，同比增长 123.72%。1-6月累计全口径新增规划建面 1647.2万平方米，同比去年上半年累计新增建面同比增长 88.88%。从权益比例看，6月单月新增土地权益比例为 84.98%，较去年同期新增土地权益比例57.99%提升较大益比例；上半年累计新增土地权益比例为 83%，较去年全年 67%的水平提升明显。在土地集中供地政策出台后，公司具有龙头优势，今年以来的拿地权益比例保持在高位。 拿地力度提升，同比双位数提升6月单月总口径的拿地力度为 44.3%，较去年同期 24.9%提升 19.5pct；上半年累计总口径的拿地力度为 33.5%，较去年上半年累计拿地力度 16.4%提升明显，并高于去年全年 30%的拿地力度。从楼面价看， 2021年 6月新增项目平均楼面价为 9098元/平方米，当月楼面价/销售均价为 53%；上半年累计新增项目平均楼面价为 7213元/平方米，累计楼面积/销售均价为 45%。 投资建议： 公司上半年累计销售额同比增长，拿地力度仍保持积极，看好本年度推货及销售。我们预计公司 21-23年归母净利润分别为 440.89、472.08、 516.29亿元，对应 EPS 为 3.80、 4.06、 4.44元，对应 PE 为 6.45X、6.02X、 5.51X， 维持“买入”评级。 风险提示： 房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动

公司发布一季报，21Q1实现收入4.26亿，同增55.0%；实现归母净利润3585万，同增44.9%；实现归母扣非净利润3309万，同增39.3%。收入利润表现亮眼，均接近此前预告上限（收入增速预告为50%-55%，归母净利润增速预告为40%-45%）。 分季度来看20Q1/20Q2/20Q3/20Q4/21Q1，营收同增14.4%/17.1%/23.8%/41.0%/55.0%，提速明显。20Q1受疫情影响公开招投标工作基本暂停，21Q1新拓南通兴东机场/长沙黄花机场/贵阳及洛阳轨交/包神铁路/深圳罗湖公安局等，新开发项目和业务年合同金额约1.4亿，同增269.6%。 21Q1实现毛利率19.6%，同减1.3pct，上市以来毛利率稳定性高，基本保持在20%-22%之间。实现期间费用率8.5%，基本持平，其中销售费用率/管理费用率/财务费用率分别为1.1%/7.8%/-0.4%。实现净利率8.5%，同减0.6pct。 3月1日，公司从重庆日报报业集团收购重报物业60%股权，整合重庆当地物业管理资源，借助公司管理优势扩大覆盖服务范围，持续提升规模效应；同时增加公司经营及财务规模。公司坚持谨慎收购，标的必须具有战略协同，进而对未来发展提供支撑，侧重优势业态、聚焦中心城市选择标的。 维持盈利预测，给予买入评级。公司持续践行“规模扩张、品质发展”，一是持续优化业务结构，突出优势业态，打造拳头业务；二是强化中台建设、品质管控与经营管理效能提升；三是推动人才梯队建设，支撑全国化发展；四是加快数字化推进工作，支撑创新业务、增值服务等关键领域的发展。我们预计21-22年EPS分别为1.67/2.38元；PE分别为43x/30x，建议积极关注！ 风险提示：拿单不及预期，行业竞争激烈，核心高管流失

事件：公司公告3月经营简况，3月实现合同销售金额628.4亿元，同比增长+14.38%，实现合同销售面积429.5万方，同比增长+13.59%。3月销售金额同比持续增长3月实现合同销售金额628.4亿元，同比增长+14.38%；实现合同销售面积429.5万方，同比增长+13.59%；对应销售均价14631元/平米，同比增长+0.69%，较上月降低1720元/平米。1-3月累计销售金额1794.7亿元，同比增长+30.2%；累计销售面积1104.4万方，同比增长+24.82%，累计销售均价16250元/平米。公司3月销售金额超预期，以往年同期的销售规模比较，3月销售金额创历史同期新高；3月销售金额较2月增加176.8亿元，环比增长39.15%，同比增速较2月降低46.73pct。 单月新增项目以二线城市为主，集中于珠三角、长三角区域3月新增项目11个，权益占比看，100%权益：非100%权益为4:7。总地价口径看，城市能级分布上，二线城市：三线城市=96.7%：3.3%；城市圈分布上，珠三角：长三角：环渤海：中部：西部=32.82%：30.12%：15.30%：8.73%：13.03%；城市区域分布上，华南：华东：华北：华中：西北=32.82%：40.70%：4.71%：8.73%：13.03%；单月新增区域以二线城市为主，城市圈分布上以珠三角、长三角区域为主。拿地面积同比大幅增长，权益比例高3月单月新增项目占地面积84.8万方（同比增长+31.27%），新增建面204.9万方（同比增长+45.42%），总地价132.7亿元（同比增长+196.28%）；对应权益占地面积60.87万方（同比增长+4.45%）、权益建面147.3万方（同比增长+17.65%）、权益地价86.93亿元（同比增长+121.08%）。以建面、价款口径看，单月权益比例分别为71.89%、65.51%。拿地力度维持较高，楼面价微升3月单月拿地力度21.12%，权益拿地力度13.83%，较2020年全年拿地力度、权益拿地力度比较分别为收缩8.92、6.37pct。 单月拿地力度虽较2020年全年有所收缩，但从单月拿地绝对量的同比增速变化看，较2020年同期有较为积极的变化。3月新增楼面价为6476元/平米，较20年全年整体楼面价略微降低94元/平米；单月楼面价/销售均价为44.26%，较20年末提升1.63pct。投资建议：公司3月份单月销售额创历史同期新高。拿地力度仍保持积极，看好本年度推货及销售。我们预计公司21-23年归母净利润分别为440.89、472.08、516.29亿元，对应EPS为3.80、4.06、4.44元，对应PE为7.60、7.10和6.49，维持“买入”评级。风险提示：房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动

事件：公司披露2020年年报，全年实现营业收入877.04亿元，同比上升29.41%，实现归母净利润70.30亿元，同比增长23.86%，基本每股收益为1.30元，同比增长23.81%。 业绩符合预期，盈利能力提升。报告期内，公司实现营业收入877.04亿元，同比增长29.41%；净利润97亿元，同比增长52.66%。毛利率23.16%，较去年下降5.68pct（1）地产销售业务毛利率为23.01%，较去年下降6.08pct（2）西南地区和华东地区营收占比高，两地毛利率分别下降8.04、3.53pct.销售净利率11.06%，较去年同期增长1.68个pct，源于公司销售、管理、财务费用率分别变动-2.27、-0.53、-0.38pct，利润空间提升。归母净利润占比归母权益下降16.8个pct至72.4%。2020年公司加权ROE达到23.26%，同比19年微降0.37pct，基本维持稳定。截止到2020年底，公司合同负债达到1346亿元，同比超17%，预收款/营业收入高达153.51%，为公司未来结转提供了充足保障。 销售稳健增长，深耕重庆、布局全国势头强劲。2020年，公司销售业绩稳健提升，公司全年实现签约销售面积2240万平方米，同比增长18%，签约销售额2232亿元，同比增长20%，销售规模再上新台阶。销售均价9964元/平方米，同比增长2.05%。从区域分布来看，公司在重庆签约金额424亿，在重庆的市场占有率8.36%，同比降低3.3pct，公司重庆地区市占虽略有下降，但是在除重庆外地区拓展势头强劲。华东地区销售金额达到915.12亿，占公司总销售金额的41%。其中，公司2020年在江苏、浙江销售规模超过200亿元，四川、河南、山东销售规模超100亿元，区域格局更趋优化。公司深耕重庆与全国布局战略实施良好，双管齐下。 截至2020年末，公司实现新开工面积2964万平方米，同比下降6.29%，完成竣工面积1995万平方米，同比增长65.15%，同比19年明显提升，为公司业绩结算提供支撑。 报告期内公司拿地积极度高，地售比回升至0.38，储备充裕，足够未来3年销售。2020年，公司新增土地投资148宗，新增计容建筑面积2364万平方米，同比下降28.86%；新增拿地金额892亿元，同比增长0.45%，拿地金额占销售额的40%，新增权益拿地金额509亿元，对应权益比例为57.06%。 2020年公司新增土地平均楼面地价3773元/平米，同比增长41.19%，楼面地价/销售均价37.87%，同比上升10.5个PCT，公司土地储备充足。按城市能级看，新增土储面积在二线（含新一线）城市占比63%。截至报告期末，公司总可售面积7113.36万平方米，其中重庆占比24.46%，华东、西南（不含重庆）、华中、华南、华北、其他地区可售面积分别占总可售的22.83%、16.53%、17.22%、9.63%、4.76%、4.58%对比去年，公司可售面积增加约6.31%，足够未来3年销售。 三道红线进入“绿档”，净负债率大幅下降。2020年公司扣除预售款后的资产负债率降至69.85%，同比下降近5个pct；净负债率降至75.07%，同比下降45个pct，有息负债总额为325亿元，现金短债比达到1.34；.经营性现金流净额达到145亿元，同比大幅增长548%，连续三年为正。2020全年回款2011亿元，同比增长24.91%，高于销售额增速20%，回款率达到90%。2020年期末，公司融资余额为976.64亿元，同比降低1.11%，绝对值降低10.98亿元。从融资来源来看，银行借款占比53.1%，债券融资占比18.32%，非银融资占比28.59%，其中银行借款占比下降，非银借款占比提升。 投资建议：2020年公司盈利维持高增长，ROE维持高位连续提升，业绩锁定度达153.51%。2020年公司销售、拿地积极度高，在手土储高达7100万平，足够未来三年销售。公司三道红线进入“绿档”，杠杆水平明显下降，回款率高，现金实现对短债完全覆盖，持续维持高分红水平，2020年股息率达6.51%。 2021年目标销售额不低于2500亿，维持双位数增长，处于行业较高水平。基于此，我们将公司2021、22年营收预测分别由1057.24、1266.31亿元调整为1072.62/1295.84亿元，对应归母净利润84.45亿元、103.25亿元调整为89.36/109.87亿元，对应EPS1.67/2.06元/股，PE