招商积余发布 2024年年报： 公司 2024年全年实现营业收入 171.73亿， 同比+9.89%， 归母净利润8.40亿， 同比+14.24%， 扣非后归母净利润 7.99亿， 同比+21.12%。 毛利率改善， 财务费用大幅减少2024年全年公司实现营业收入 171.73亿， 同比+9.89%； 归母净利润 8.40亿， 同比+14.24%； 公司增利大于增收主要因盈利能力的改善： 报告期内， 公司综合毛利率 11.96%， 较上年同期 11.56%提升 0.4个百分点， 带动净利率由 2023年的 4.73%提升至 5.06%； 得益于有息债的减少， 公司报告期内财务费用 0.30亿， 较上年同期的 0.63亿同比下降 52.64%。 物管市拓迅猛， 住宅及非住宅板块利润率修复截至 2024年末， 公司在管项目 2,296个， 覆盖全国 162个城市， 管理面积达 3.65亿平方米。 报告期内， 公司实现新签年度合同额 40.29亿元， 其中第三方新签年度合同额 36.93亿， 4个并购公司贡献外拓金额 2.84亿， 成功拓展如深圳新华医院、 北京中国农发行、 国开行四川分行、 清华大学双清综合楼等标杆项目， 同时深化“总对总” 战略布局， 持续推进与华为、 中兴等战略客户的协同。 公司 2024年一个较大的变化是其核心的物业管理业务其中的住宅和非住宅板块毛利率实现修复， 在行业整体竞争加剧的背景下， 公司主营业务中最核心的两大板块业务实现盈利能力的提升较为难得，从数据上看， 住宅板块毛利率由 2023年的 7.89%提升至 2024年的 10.88%， 非住宅板块毛利率由2023年的 9.10%提升至 10.59%， 考虑到基数并不低， 这一提升幅度已经较为可观。 资管业务表现稳健公司持有物业包括酒店、 购物中心、 零星商业、 写字楼等多种业态， 2024年末总可出租面积为 46.89万㎡， 总体出租率为 95%。 截至 2024年末， 公司旗下招商商管在管商业项目 70个（ 含筹备项目），管理面积 393万㎡。 在管项目集中商业销售额同比提升 30%， 同店同比提升 6%， 顺利落子珠海、长沙两个重点城市， 贡献 3.1亿元销售额， 累计吸引客流 616万人次。 投资建议： 公司 2024年在激烈的竞争环境下依旧实现稳健增长， 业绩实现双位数增长， 外拓年化合同超过 40亿， 基础物管毛利率实现修复， 有息负债规模进一步下降， 经营性现金流净额持续高于归母净利润， 财务状况持续改善。 考虑到公司 2024年整体业绩略超预期， 核心业务毛利率修复， 我们小幅上调公司 2025-2026年 EPS 预测至 0.91、 1.03元/股（ 前值 0.86、 0.97元/股）， 引入 2027年EPS 预测 1.13元/股， 维持“买入” 评级。 风险提示： 项目外拓不及预期； 成本上升压力持续增大。

事件：公司发布2024年三季报，前三季度实现营业收入121.60亿元，同比增长12.01%；归母净利润6.20亿元，同比增长4.19%；扣非后归母净利润5.92亿元，同比增长10.20%。 毛利率略有下行，三费均有改善。公司2024年前三季度收入和业绩实现增长，其中利润增速略低于收入，主要因毛利率有所下行，公司Q1-Q3综合毛利率11.31%，较去年同期下降1.35pct。不过公司加强成本管控，Q1-Q3销售费用率0.46%、管理费用率2.83%、财务费用率0.18%，较去年同期分别下降0.12pct、下降0.59pct、下降0.27pct。 在管稳步增加，外拓实现正增长，发力住宅业态。截至2024年Q3末，公司在管项目面积达到4.01亿方，较去年同期增加0.68亿方，同比+20.42%；公司Q1-Q3实现新签年化合同项目金额29.09亿元，同比+4.23%；具体看，前三季度公司中标贵州黔源电力、成都太行实验室、广州医科大学附属第五医院、深圳鄱阳湖科技园项目等千万级项目。此外，公司前三季度市场化住宅业态新签年度合同额同比增长79%，在当前市场整体聚焦收缩的背景下，公司主动发力此前较少涉足的领域且实现了较快的规模增长，让我们对公司外拓更有信心。 资管业务保持扩张，拟回购体现公司价值。公司2024年Q1-Q3资管业务在管项目数量（含筹备项目）达到71个，较去年同期增加6个，在管面积402万方，较去年同期增加28万方，其中受托管理股东招商蛇口持有的项目58个，较去年同期增加2个，第三方品牌输出10个，较去年同期增加4个。此外，据10月16日公告，公司拟以不超过14.90元/股价格集中竞价回购不低于0.78亿、不超过1.56亿公司股票用于注销减少注册资本，旨在增强投资者信心，稳定及提升公司价值。 投资建议：2024前三季度公司收入业绩实现增长，外拓逆市扩张稳健有力。费用管控效果初显，资管业务版图扩大，考虑到公司毛利率受行业大环境影响略有下滑，我们小幅调整公司2024-2026年EPS分别至0.77、0.86、0.97元/股（前值0.79、0.88、1.01元/股），维持公司“买入”评级。 风险提示：项目外拓不及预期；成本上升压力持续增大。

招商积余发布2024年半年报，公司2024年上半年实现营业收入78.39亿，同比+12.34%；实现归母净利润4.35亿，同比+3.79%；扣非归母净利润4.14亿，同比+7.65%。 营业收入稳步提升，利润增长逐步放缓2024年上半年公司实现营业收入78.39亿，同比+12.34%。分板块来看，物业管理业务实现营收75.35亿，同比+12.68%，主要因市场新拓物业管理项目、母公司交付项目增加以及原有物业管理项目延伸业务增长；资产管理业务实现营业收入2.89亿，同比+2.61%，主要因在管商业运营项目增加。报告期内，公司实现归母净利润4.35亿，同比+3.79%，增速较2023年同期有所下降，主要因毛利率略微有所降低：2024年上半年公司物业管理业务毛利率为10.93%，同比-0.68pct，主要受专业增值服务业务毛利率降低影响；资产管理业务毛利率为52.69%，同比-0.19pct，主要受持有物业出租及经营业务毛利率降低影响。 市场拓展依旧有力，业务结构持续优化2024上半年公司新签年度合同额18.93亿，同比+0.32%；管理面积增至3.85亿平，同比+16.67%。报告期内，公司新拓展了广州国际金融城、中国人寿大厦、广东通驿高速公路服务区、上海轨道交通3、4号线等大客户多个服务项目。报告期内，公司非住宅业态管理面积增至2.52亿平，占比66%，同比+5.74pct；实现非住宅业态营业收入46.33亿，占比61.49%，同比+3.22pct。非住宅业态细分来看，办公、园区、城市空间及其他三种业态的收入占比有所提高，公共、学校、城市空间及其他三种业态的面积占比则有所提高。 资产运营表现良好，处置部分重资产项目2024年上半年公司招商商管在管商业项目70个（含筹备项目），管理面积397万平，同比+14.74%。其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目58个，第三方品牌输出项目9个，较去年同期项目数均有增长。报告期内，公司集中商业销售额同比提升26.7%，同店同比提升6.9%；客流同比提升37.7%，同店同比提升15.4%。有效会员总数累计达752.9万，同比+63.2%。报告期内，公司持有物业总可出租面积为46.90万平，同比-4.01%，主要因处置了少量写字楼、住宅业态持有物业；总体出租率为94%，同比-3pct，主要因商业和写字楼的出租率出现下降。 投资建议：22024上半年公司收入业绩稳健增长，外拓表现依旧稳健有力，加上背靠招商局集团与招商蛇口，我们预计公司未来仍可以维持一定增速的规模与业绩增长。考虑到公司毛利率受行业大环境影响略有下滑，我们小幅调整公司2024-2026年EPS分别至0.79、0.88、1.01元/股（前值0.85、1.02、1.19元/股），维持公司“买入”评级。 风险提示：项目外拓不及预期；成本上升压力持续增大。

招商蛇口发布2024年上半年业绩公告；公司2024年上半年实现营业收入512.73亿元，同比-0.33%，归母净利润14.17亿元，同比-34.17%；基本每股收益0.11元/股，同比-50.00%。 招商蛇口发布2024年上半年业绩公告；公司2024年上半年实现营业收入512.73亿元，同比-0.33%，归母净利润14.17亿元，同比-34.17%；基本每股收益0.11元/股，同比-50.00%。 营收规模保持稳健，融资成本明显改善2024年上半年公司实现营业收入512.73亿元，同比-0.33%，主要业务收入“两增一减”，收入结构持续优化调整，其中开发业务营收399亿元，同比-4.15%，占总营收的77.82%，资产运营业务营收31亿元，同比+13.05%，占总营收的6.04%；城市服务业务营收83亿元，同比+16.94%，占总营收的16.14%。此外，截至2024年上半年，公司剔除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率59.17%、现金短债比为1.63。在满足“三道红线”的同时，公司采取稳杠杆和优结构的融资策略，截至报告期末，公司银行融资占比达64.6%，一年内到期有息债务占比仅16.7%，较2023年末降低3.34个百分点。此外，公司资金成本显著降低，2024年上半年公司新增融资成本3.01%，截至报告期末综合资金成本3.25%，较年初降低22个BP。主要因公司利用LPR下行窗口期进行高息债务置换。 销售业务聚焦核心，投资项目轻重并举2024年上半年，公司实现签约销售面积438.71万平，同比-35.86%，签约销售金额1009.52亿元，同比-39.34%；权益比例65%，同比+9pct。总体销售业绩下滑明显，但高能级核心城市市场地位持续巩固，权益比例上升。分城市看，“强心30城”销售贡献占比91%，与去年同期持平，“核心10城”销售贡献占比66%，同比+2pct，公司在全国12个城市进入当地流量销售金额TOP5，其中5个城市排名当地TOP1。投资端，公司保持积极态势，拿地项目“重中有轻”，报告期内，公司共获取7宗土地，总建面80.13万平，地价146亿元，拿地强度14.5%；权益地价为100亿元，权益比例68%。从项目来源看，公司在“核心10城”的投资金额占比达86%；此外，公司获取代建项目26个，建面178万平；获取4个轻资产管理输出项目，建面16.3万平。 第二曲线表现亮眼，运营能力逐步提升2024年上半年公司管理范围内全口径资产运营收入36亿元，同比+15%，EBITDA实现18.95亿元，同比+14%。报告期内，公司成熟运营期项目（开业三年及以上）EBITDA回报率达6.34%，同比提升0.2个pct。具体来看，资产运营业务多点开花。1）集中商业：实现收入8.38亿元，同比+25.26%；2）写字楼：实现收入6.50亿元，同比+10.36%；3）产业园：实现收入5.72亿元，同比+12.82%；4）长租公寓：实现收入6.29亿元，同比+24.06%；5）酒店：实现收入4.96亿元，同比+23.38%。此外，2024年上半年公司成功竞得上海松江泗泾TOD集中商业项目，获取无锡惠山堰桥智能制造产业园等4个轻资产运营管理项目。 投资建议：公司2024年上半年表现基本符合预期，营收总体保持稳定，业务拓展表现积极，第一曲线布局聚焦化、第二曲线布局多元化趋势明显加强，公司三大发展策略得到较好贯彻。考虑到公司主要业务的“基本盘”依旧稳固，其他业务内容持续丰富，我们预计公司未来仍可以维持一定增速的规模与业绩增长，我们持续看好公司能够实现长期高质量发展。考虑到当前房地产市场依旧处在下行周期，我们调整公司2024-2026年EPS至0.78、0.84、0.90元/股（前值0.9、1.07、1.15元/股），维持“买入”评级。 风险提示：房地产行业下行超预期、市场需求端变化不及预期风险；资产减值超预期风险、引用数据滞后或不及时。

新大正发布2024年半年报，公司2024上半年实现营收17.25亿，较上年同期+16.94%；归母净利润8177.85万，同比-5.18%。 收入稳健增长，利润率阶段性下降公司2024年上半年实现主营业务收入17.23亿元，同比增长16.82%：基础物业实现收入15.44亿元，同比+16.18%，该业务的增长来自全国业务的扩张；城市服务增长势头明显,报告期内收入1.27亿元，同比+53.11%,主要源于较好实现去年下半年收购的两家环卫公司产生并表收入；创新服务实现收入5154.31万，同比-17.71%，受宏观经济环境影响增值服务需求减少。2024年上半年公司主营业务毛利率12.65%，同比-2.08pct，这主要是由于受到行业竞争加剧及部分地区推行最低价招标政策影响，使得部分存量项目续约价格下降、撤场增加，同时社保薪资与社平工资带来的人工成本刚性增加，这些都对公司成熟项目的利润水平产生一定影响。 核心业态高质量增长，全国化布局加深2024年上半年，公司5大业务板块办公、公共、学校、商住、航空分别实现收入同比增长23.93%、14.09%、10.71%、6.59%、15.57%。其中办公物业板块报告期内新开发中国农业发展银行重庆市分行片区、国家电投五凌电力本部后勤、中国再保险大厦、长沙国金中心写字楼、咪咕新空等项目；公共物业板块新开发贵州高速服务区、重庆市公共卫生医疗救治中心、江西省美术馆等项目；航空物业板块新开发重庆航空机上勤务服务外包项目、南通机场集团物业外包服务采购项目、重庆江北国际机场T3A航站楼到达区域、GTC物业管理服务外包项目等多个航空项目。 此外，截至2024年上半年公司重庆区域实现收入5.80亿元，同比增长11.16%；城市公司区域规模保持较快增速，重庆以外区域实现收入11.43亿元，同比增长19.91%。从收入占比看，重庆以外区域收入占比有所提升，达到66.36%，较上年同期提升1.71个百分点。目前，公司基本完成全国化战略布局，重点中心城市公司经过一段时间发展已经具备独立自主发展的能力，为公司在重庆以外区域的持续发展构建了坚实基础。 投资建议：公司作为第三方非住宅物业的头部物业公司，2024年上半年收入实现稳健增长，利润下滑恰逢宏观环境与行业因素，同时也与公司自身经营的拐点有关。考虑到宏观环境变化及行业面临的下行压力，我们调整公司2024-2026年EPS预测至0.78、0.90、1.02元/股（前值0.88、1.01、1.15元/股），维持公司“买入”评级。 风险提示：项目外拓不及预期、新承接项目利润较低、成本上升压力持续增大、数据更新不及时风险。

投资要点招商积余发布2024年一季报，公司2024年一季度实现营业收入37.25亿，同比+12.67%；实现归母净利润1.91亿，同比+3.34%；扣非归母净利润1.81亿，同比+10.47%。 收入业务稳健发展，资本结构大幅优化公司2024年一季度实现营业收入37.25亿，同比+12.67%，实现归母净利润1.91亿，同比+3.34%。业务层面我们认为大致符合预期，收入增速高于利润主要因竞争激烈带来项目层面毛利率略有下行及上期成都中航地产收到退回的土地增值税款让报表税金及附加科目同比大幅提升所致。此外需要关注的是公司资本结构在2024年Q1有较大的变化：货币资金由2023年末的43.48亿降至2024年Q1的22.43亿，但一年内到期的非流动负债由2023年末17.30亿降至2024年Q1的1.81亿，公司用自有资金支付了2021年发行的中期票据“21招商积余MTN001”，得益于有息负债的合理控制，公司2024年Q1财务费用512万元，同比-68.44%。 市场化拓展成绩优异，中标多个标杆项目2024年一季度，公司物业管理业务实现新签年度合同额7.91亿，截至2024年Q1，公司在管项目数量达到2155个，管理面积达到3.74亿平，报告期内中标广州国际金融城、中国人寿大厦等多个大项目，办公类、园区类、政府类优势赛道贡献显著；特色业态持续发力，金融、医院、轨道交通类项目拓展再突破，中标国家开发银行四川省分行、广州市第一人民医院南沙医院、上海轨道交通3、4号线50座车站等服务项目；总对总业务客户持续深化，中标中兴、荣耀、京东、海康威视等大客户多个项目。 增值服务业务一季度多维度实现突破平台增值服务加快业务转型,主动放弃部分低毛利业务，盈利能力有所提升。企业服务聚焦办公场景，做强做大易采品牌；持续发力“招小播”自有直播平台，一季度直播总销售额较去年同期增长5倍；到家服务新增收纳整理服务品类，一季度销售额同比增长41%；公区资源强化精细化运营，与友宝签订战略合作，一季度落地“招小柜”149台；到家宜居平台系统2月正式上线，通过数字化平台赋能进一步提升客户体验；截至一季度末招小充平台累计已接入充电桩台数超25,000台，稳步推进湛江等片区城市级充电桩市场拓展。 专业增值服务可圈可点，市场竞争力进一步提升。积余设施一季度在IFM赛道捷报频传，接连中标荣耀全国代表处（南区）、海康威视滨江五期、新凯来平湖智造园等项目，展现出强劲的竞争力；建筑科技成功中标贵州茅台酒库等大型园区项目，市拓总合同额超2000万元。 投资建议：我们认为公司的外拓增速与品质充分证明了自己的市场化能力，加上背靠招商局集团与招商蛇口，在物业行业未来持续市场化推进的竞争中，看好公司有望长期跑赢行业平均的增速。预计公司2024-2026年净利润8.97亿、10.84亿、12.59亿，对应2024-2026年EPS分别为0.85、1.02、1.19元/股，维持公司“买入”评级。 风险提示：项目外拓不及预期；成本上升压力持续增大。

南都物业发布2023年年报，公司2023年实现营收18.51亿，同比+0.23%；归母净利润1.86亿，同比+27.69%；扣非归母净利润0.7亿，同比-36.59%。 营收稳中有进，归母净利润与经营现金流提升公司2023年营业收入18.51亿，同比+0.23%,主要因物业服务项目规模增长。归母净利润1.86亿，同比+27.69%。报告期内，主营业务成本15.53亿，同比+4.64%，收入增速低于成本增速主要因市场拓展项目毛利率低，且竞争加剧导致毛利率下降,但公司同时加大回款力度，报告期内，经营活动现金流净额同比+18.75%。 公允价值变动增厚利润，增值服务面临增长压力2023年公司归母净利润1.96亿，同比+26.38%，其中非经常性损益从2022年0.35亿元提升到2023年的1.15亿，同比+232.38%，主要因公司投资的安邦护卫在A股主板上市，扣非后归母净利润0.7亿元，同比-36.59%。报告期内，主营业务收入18.48亿元，同比+0.24%，从产品角度看，物业基础服务实现正营收16.24亿元，同比+2.16%，物业增值、非业主增值和资产管理服务营收同比均有所下滑，分别同比-12.33%、-43.28%、-14.24%，在核心业务物业服务保持增长的同时，多元板块收入均有所下滑我们认为与整体市场需求及业主的购买力下降有关。 持续深耕长三角，非住宅业态深化，外拓保持力度截至报告期末，公司总签约项目722个，累计总签约面积8868.54万平方米，长三角面积占比88.38%，同比+1.38%，持续巩固长三角区域优势。2023年，公司新签约项目100个，新签约面积1022.39万平方米，其中住宅项目占46.4%，商业占34.9%，城市服务占18.7%，非住宅项目新拓面积超50%，深化非住宅业态布局。另外，报告期内公司新增3家合资公司，均已实现项目新拓。 投资建议：南都物业业绩稳中有进，持续深耕长三角，全国多元化布局，财务状况良好，考虑到行业整体面临下行压力，受业主端未来购买力下降影响，我们调整公司2024-2025年净利润至1.91亿、1.94亿（前值为2.03亿、2.17亿），引入2026年盈利预测1.98亿，维持公司“买入”评级。 风险提示：业务区域集中度过高风险、新承接项目利润较低、营业成本上升过快。

保利发展发布 2023年年报，公司 2023年实现营收 3468.9亿，同比+23.4%，实现归属于上市公司股东的净利润 120.7亿，同比-34.1%。 利润端承压，财务谨慎扎实截至 2023年 12月 31日，公司实现营业收入 3468.9亿，同比增长 23.4%，归母净利润 120.7亿元，同比下降 34.1%。公司收入增速高于归母净利润增速，主要系报告期内公司的转结毛利率为16.02%，较 2022年下滑 5.99pct，此外，公司对存货和长期股权投资计提减值合计约 50亿元。 销售排名行业第一，拿地聚焦核心城市2023年全年公司实现销售金额 4222亿元，位居行业第一，实现销售面积 2386万平方米，报告期内，公司的市场占有率不断提升，2023年市占率为 3.6%，同比提升 0.2pct，其中，核心 38城市占率达 6.8%，同比提升 0.7pct；市占率超过 10%的城市共 27个，整体市场地位不断提升。报告期内，公司获取新项目 103个，拿地总价为 1632亿元，其中 99%的资金用于核心 38城，整体权益地价为 1359亿元，同比提升 26%，新项目权益比提升至 83%。此外，公司新增项目税前成本利润率平均在 15%以上，未来公司仍将保持较强的盈利能力。 财务持续优化，融资成本不断降低报告期末，公司资产负债率 76.55%、剔除预收账款后的资产负债率魏 67.14%、净负债率 61.20%，分别较上年末下降 1.56、1.34和 2.37pct，杠杆率持续优化。此外，报告期末公司现金短债比为 1.28，短期偿债无忧，1年内到期的债务余额为 737亿元，占有息负债比重为 20.82%，较期初下降 0.46pct，负债结构持续改善。报告期末，公司有息债务余额 3543亿元，较期初减少 271亿元，综合融资成本约 3.56%，较上年末下降 36个 BP，公司新增融资 1371亿元，综合成本仅 3.14%，财务成本持续下降。 投资建议：保利发展作为央企地产龙头，保持稳健的收入增长，业绩受项目结算结构影响，反映了房地产行业周期波动的情况。公司财务稳健，资本结构持续优化，融资渠道畅通，考虑到房地产行业整体下行带来结转毛利率承压及存货减值因素，我们下调公司 2024-2025年归母净利润至 135亿、145亿（原预测数据为 224亿、250亿），预计 2026年归母净利润为 153亿，维持公司“买入”评级。 风险提示：房地产行业下行超预期、项目结算毛利率下行。

新大正发布 2023年年报， 公司 2023年实现营收 31.27亿，同比+20.35%；归母净利润 1.60亿，同比-13.83%； 收入稳健增长， 利润有所下行，现金流大幅改善公司 2023年度各项业务收入均实现同比增长： 基础物业实现收入 27.49亿元，同比+14.29%，是现阶段收入的核心；城市服务为公司新兴增长极，报告期内收入 1.14亿元，同比+14.29%；创新服务实现收入 2.63亿，同比+184.34%，是公司未来利润核心来源。 利润同比下滑主要因： 1）市场环境受宏观经济、 地产下行、公司规模发展影响导致竞争加剧，增量市场减少，存量市场竞争激烈； 2） 部分甲方受财政收紧影响预算降低，增值服务需求释放滞缓； 3） 外地区域市场持续拓展， 新进项目利润偏低且项目占比持续扩大； 4） 人员成本的刚性增加； 5） 信用减值损失较上年同期有所增加，且城市合伙人计划使少数股东权益较上年同期增长较大，净利润相应减少。 此外， 报告期内公司现金流净额 2.26亿，同比增加 1.36亿，现金流大幅改善主要因完善管理制度、优化结算方式等，加快资金回流。 外拓保持力度， 持续推进全国化战略2023年公司实现新拓展项目中标总金额 18.76亿元，饱和年化合同收入金额 9.69亿元，其中重庆以外区域市场项目占比约 65.82%， 同比+26.54%。 从收入结构看， 2023年公司来自重庆区域的收入占比 34.98%，同比增长 5.32%，来自重庆之外区域占比 65.02%，同比增长 30.34%。 公司全国化布局、 深耕全国重点城市的“城市合伙人”战略得到充分实践，完成了一家业务覆盖区域型企业到全国型企业的蜕变。 调整股权激励方案， 完善合伙人激励计划由于宏观经济市场环境变化等多重因素影响， 公司通过了《关于终止实施 2021年限制性股票激励计划、 2022年限制性股票激励计划并回购注销相关限制性股票的议案》，决定终止实施上述限制性股票激励计划，对激励对象已获授但尚未解除限售的限制性股票进行回购注销。同时，公司首次建立面向一线员工的项目合伙人激励计划，另外根据市场实际情况及时调整面对中层的城市公司合伙人激励计划，以便形成充分有效的激励。 投资建议： 公司作为第三方非住宅物业的头部物业公司， 2023年收入实现稳健增长，利润下滑恰逢宏观环境与行业因素， 同时也与公司自身经营的拐点有关。 公司面临基本面变化及股价压力及时推出调整股权激励方案及回购计划， 也体现了管理层的应变及对股东的负责。考虑到宏观环境变化及行业面临的下行压力， 我们调整公司 2024-2025年 EPS 预测至 0.88、 1.01元/股（前值 1. 13、 1.44元/股）， 引入 2026年 EPS 预测1.15元/股， 维持公司“买入”评级。 风险提示： 项目外拓不及预期、 新承接项目利润较低、 成本上升压力持续增大、 数据更新不及时风险。

3月16日，招商积余发布2023年年报，公司全年实现营业收入156.27亿，同比+19.99%；实现归母净利润7.36亿，同比+23.96%。 物业管理基本盘稳固，资管业务复苏强劲2023年公司实现营业收入156.27亿，同比+19.99%，其中来自物业管理业务收入147.58亿，同比+18.03%，主要因原有项目的增长及新拓展项目数量的增加。从物业管理板块内部看，其中基础物业管理收入121.13亿，同比+20.44%，平台增值业务实现收入5.84亿，同比+1.42%，专业增值服务实现收入20.61亿，同比+10.19%。受地产行业下行影响，增值服务增速不及预期，但公司主营业务基础物业管理业务并未受到行业周期的影响，依然维持20%以上的高增速，我们认为这既归功于公司强劲的外拓能力，也与来自招商局集团的支持相关。此外，公司来自资产管理业务收入6.98亿，同比+50.13%，资管业务的增长主要2022年同期减免租金政策低基数影响，同时，公司在管商业运营项目规模扩大带来收入的增长。 市场化拓展成绩优异，与多家重点公司深度合作2023年公司实现年度新签合同金额40.44亿，其中第三方项目合同金额为35.39亿（千万以上项目过半），同比+27.44%，在当前地产行业下行，物管行业增速放缓，竞争逐渐从增量市场转入存量市场的背景下，取得如此增速较为难得；同时，公司在外拓上坚持与头部客户保持粘性，报告期内，公司拓展了广交会展馆、中芯国际等千万级以上项目，新拓展海康威视、超巨变等大客户，深入阿里、华为等客户的协同布局。此外，公司与控股股东持续协作，截至报告期末，公司来自招商蛇口的物业管理面积达到1.19亿平，2023年新签年度合同额5.05亿，招商蛇口的项目多为新建住宅，是较为难得的优质物业项目。 平台增值持续创新，专业增值积极探索平台增值服务方面，2023年公司主动放弃低毛利业务，承接招商局集团目录采购平台运营，为非住项目客户提供办公品、工业品等采购服务，报告期内销售额超5.6亿元，同时创新打造业务平台：“招小播”开播35场，报告期内销售额超5000万元，“招小充”平台接入充电桩超2万台，孵化柜机业务，全年新铺设柜机1600余台；专业增值服务方面，公司能源管理业务中标哈尔滨冷站建设运营项目、湖南国安厅中央空调改造及托管项目，新签年度合同额累计超亿元，电梯销售安装业务营收同比增长135%，干洗业务营收同比增长超20%，并积极探索“物业+康养”增值服务。 投资建议：2023年公司在行业下行期依然完成20%的收入增长，在物业行业转入存量竞争时期，保持了第三方项目接近30%的订单金额增加，在高基数背景下达成这一业绩较为可贵。我们认为公司的外拓增速充分证明了自己的市场化能力，加上背靠招商局集团与招商蛇口，在物业行业未来持续市场化推进的竞争中，我们看好公司有望长期跑赢行业平均的增速。受2023年业绩基数影响我们调整公司2024-2025年净利润至8.97亿、10.84亿（前值9.78亿、11.96亿），引入2026年净利润预测12.59亿，对应2024-2026年EPS分别为0.85、1.02、1.19元/股，维持公司“买入”评级。 风险提示：项目外拓不及预期；成本上升压力持续增大。

3月18日晚，招商蛇口发布2023年年报，公司2023年实现营业收入1750.08亿，同比-4.37%；归母净利润63.19亿，同比+48.20%。 收入略有下滑，资产信用减值的减少及权益比提升增厚业绩2023年，公司2023年实现营业收入1750.08亿，同比-4.37%，报告期内，公司收入下滑主要因结转规模同比减少；盈利能力方面，2023年公司毛利率为15.89%，同比下降3.36个百分点，主要因房地产行业在2021年左右的下行带来开发业务结算端利润率承压。公司期内净利润率5.20%同比上升0.23个百分点，主要因资产减值损失22.76亿与信用减值损失1.42亿，分别较2022年下降54.89%、89.96%，同时所得税48.82亿较2022年下降27.34%；期内公司归母净利润63.19亿，同比+48.20%，主要因2023年公司少数股东损益27.87亿同比压降了42.35%，公司期内结算项目权益比例的大幅提升带来了归母口径的净利润的增长。 销售稳健增长，拿地聚焦重点城市2023年全年公司累计实现签约销售面积1223.41万方，实现签约销售金额2936.35亿，销售规模跻身行业前五。公司在全国13个城市进入当地流量销售金额TOP5，其中，上海、苏州、合肥、长沙、南通排名TOP1；投资方面，公司2023年累计获取55宗土地，计容建面590万方，总土地价格1134亿，权益地价867亿，在北上广深的投资占全投资额的51%，公司在在“强心30城”、“核心6+10城”的投资金额占比分别达99%和88%。当前房地产行业分化明显，公司聚焦核心城市拿地有助于确保未来销售的稳定性和持续性。 财务稳健，融资成本进一步降低截至报告期末，公司剔除预收账款的资产负债率62.41%、净负债率54.58%、现金短债比为1.28，“三道红线”处于绿档；同时，公司抓住LPR下行的市场窗口，积极进行高息债务置换，优化资本结构，2023年新增公开市场融资324.3亿，全年综合资金成本3.47%，较年初降低42BP。 投资建议：：2023年公司因结算结构影响收入略有下降，但凭借权益比的回升及减值影响的减少，实现了业绩的可观增长。同时得益于高能级城市布局，公司销售表现明显优于行业。公司2023年拿地主要集中在一二线城市，而当前楼市的调控限制也主要在一二线，随着越来越多重点城市放开限购，我们认为公司有望率先受益。 考虑到房地产行业依旧处在下行周期，我们调整公司2024-2025年净利润至81.67亿、96.99亿，（前值84.67亿、103.66亿），引入2026年净利润预测104.11亿，对应2024-2026年EPS分别为0.9、1.07、1.15元/股，维持公司“买入”评级。 风险提示：房地产市场回暖不及预期，政策出台时间及力度不及预期。

营收因结转减少下滑，结算毛利率提升公司 2023 年前三季度实现营收 44.37 亿，同比下降 51.71%，截至报告期末，公司账面合同负债 78.79 亿，2020 年末-2022 年末分别为 152.73 亿、139.09 亿、77.87 亿，可结转资源的减少对应收入端的下滑。另一方面，公司前三季度综合毛利率 24.83%，较去年同期的 15.28%上升 9.55 个百分点，同时截至报告期末的销售管理和财务费用率合计 14.13%，较去年年底提升 6.36 个百分点，让毛利率提升对利润的改善并不明显。 考虑到公司在持续降低有息债的规模，同时公司项目开发和案场销售也进入尾声，我们认为销售管理费用和财务费用率在未来的趋势是下行的。 负债率降至健康水平，现金流保持为正资本结构持续优化，杠杆逐年降低。公司剔除预收账款后的资产负债率由 2020 年末的66.94%降至报告期末的 57.55%；净负债率由 2020 年末的 70.44%降至报告期末的 31.01%；报告期末公司在手账面资金 23.71 亿，加上销售回款可以覆盖一年内到期的有息债务；此外，公司前三季度经营性现金流净额 13.20 亿，为公司提供充足的流动性，同时公司前三季度投资性现金流净额-0.03 亿，筹资性现金流-15.99 亿，结合公司负债率的降低及存货的降低（账面存货 2021 年末、2022 年末和报告期末分别为 278.18亿、214.56 亿、205.74 亿），可以看出公司一方面加快项目周转，一方面确保自身安全性压低负债率，顺应当前房地产发展形势。 投资建议：公司前三季度收入的下滑主要因结转项目减少，结算利润率有所改善，同时资产负债率和净负债率持续下降，有息债务总量逐年降低，显示了公司考虑了当前房地产行业形势下做出的努力，我们预计公司 2023-2025 年净利润分别为 0.69 亿、0.95亿、1.26 亿，当前股价对应 2023 年 PB 为 0.4 倍，维持对公司的“买入”评级。 风险提示：销售不及预期，利润率下滑，定增落地进度不及预期。

10 月 27 日晚，保利发展发布 2023 年三季报，公司前三季度累计实现营业收入 1925.06 亿元，同比+23.10%；归母净利润人民币 132.93 亿元，同比+1.33%。单三季度营收 555.28 亿，同比+21.63%；归母净利润 10.70 亿，同比-52.84%。 增收高于增利源于结算毛利率承压2023 年前三季度公司实现营业收入 1925.06 亿元，归属于上市公司股东的净利润 132.93 亿元，同比分别增长 23.10%、1.33%。公司收入端的增长主要因房地产开发项目的结算规模增加，公司前三季度竣工面积 2809 万平方米，同比增加 21.3%；利润增速不及收入增速主要因毛利率的下行，前三季度公司综合毛利率 19.37%，较去年同期的 24.48%下降 5.11 个百分点，主要因 2023年开始结转 2021 年左右一些高价限价项目及部分折扣项目拖累，房地产行业下行周期下，项目利润水平确实会出现波动，但随着公司主动调整结构，聚焦核心城市核心区域低溢价拿地，2022 年往后项目端毛利率开始企稳回升，对于未来结算端利润率的修复我们认为可以期待。 销售维持韧性，回款率优秀2023 年前三季度，公司实现签约金额 3351.53 亿元，同比增加 4.70%，签约面积 1918.59 万平方米，同比减少 0.10%。考虑到 2023 年前三季度全国商品房销售面积 8.48 亿平方米，销售金额8.91 万亿元，分别同比下降 6.30%和 4.60%，公司的表现明显优于行业。同时，公司前三季度实现销售回笼 3334 亿元，回笼率 99%，可见公司在实现超越行业销售能力的同时，依旧实现严格的现金流管控，有扎实回款的销售才能体现出当前销售额对于房企的价值。 财务状况稳健，100 亿中票获准注册公司保持稳健的财务、资金状况。截至 9 月底，公司账面货币资金 1426 亿，完全覆盖短期借款52.47 亿和一年内到期的非流动负债 634.93 亿，同时公司净负债率 61.42%保持在合理水平。此外，据 10 月 31 日公告，公司已收到银行间协会的《接受注册通知书》，同意接受公司中票注册，2 份中票总注册额度为 100 亿元。 投资建议：公司作为央企地产龙头，前三季度保持稳健的收入增长，业绩受项目结算结构影响，反映了房地产行业周期波动的情况。公司财务稳健，资本结构持续优化，融资渠道畅通，考虑到房地产行业整体下行带来结转毛利率承压及存货减值因素，调整公司 2023-2025 年净利润预测至 203 亿、224 亿、250 亿（前值 203 亿、247 亿、327 亿），对应 EPS1.70、1.87、2.09 元/股（前值 1.70、2.07、2.73 元/股），维持公司“买入”评级。 风险提示：毛利率下行超预期，房地产市场销售回暖不及预期。

10月28日万科发布223023年三季报，公司前三季度累计实现营业收入12,903.1亿元，同比--14.0%；归母净利润人民币2136.2亿元，同比--20.3%。第三季度营收2894.2亿，同比--31.6%；归母净利润537.5亿，同比--22.5%。 营收利润同比下滑，项目复工竣工稳步推进前三季度公司实现营业收入2,903.1亿，较上年同期下降14.0%。其中，房地产开发业务结算面积为1,831.7万平方米，贡献营业收入人民币2,442.1亿元，同比分别下降19.0%和17.4%。主要原因有地产行业下行，地价上涨与限价的影响。前三季度，公司新增37个房地产开发项目，总计容建筑面积约528.8万平方米，权益计容规划建筑面积约306.3万平方米。在建项目总计容建筑面积约6,966.1万平方米，权益计容建筑面积约4,487.2万平方米；规划中项目总计容建筑面积约3,444.7万平方米，权益计容建筑面积约2,172.4万平方米，开发土储充足。1-9月，实现新开工及复工计容面积1,647.4万平方米，占全年开复工计划的98.5%；实现竣工计容面积1,891.7万平方米，占全年计划竣工面积的58.6%。开复工计划推进迅速，竣工计划稳步进行。 财务状况稳健，债务结构持续优化公司保持稳健的财务、资金状况。截至9月底，净负债率为53.9%。报告期内完成2022年度股息分派人民币80.6亿元。同时重视融资降本增效，持续通过各类融资工具优化债务结构。截至三季度末，一年内到期的有息负债占比为14.8%，较年初下降5.7个百分点。三季度，公司先后发行了20亿元的3年期中期票据，以及20亿元的3年期公司债券，发行利率分别为3.07%和3.10%。前三季度境内新增融资的综合成本为3.64%，优化效果显著。 多元业务布局，发展持续向好公司业务布局多元化，运营业务持续稳健发展。物业服务业务，“万物云”在2023中国物业服务力百强峰会暨品牌价值峰会上荣获“2023中国住宅物业服务力TOP1企业”、“2023中国物业服务质量领先企业”等多项荣誉，持续聚焦战略客户的项目拓展，新增阿里巴巴上海总部园区、北京小米M1手机工厂、扬州远景能源基地等项目。物流仓储业务1-9月实现营业收入29.8亿元（含非并表项目），同比增长14.8%，高标库收入17.0亿元，同比增长6.8%，冷链营业收入（不含供应链业务收入）12.8亿元，同比增长27.6%。租赁住宅业务方面，1-9月实现营业收入25.3亿元（含非并表项目），同比增长9.4%，第三季度新拓展房源4,761间，新增开业6,229间。 截至9月底共运营管理22.9万间租赁住房，开业18.0万间，出租率94.4%。商业开发与运营业务实现营业收入65.8亿元（含非并表收入），同比增长5.2%。多元业务布局下，细分领域业绩稳健增长，助力公司发展。 投资建议：2023年前三季度公司营收利润同比下滑主要因房地产行业大周期往下，市场销售整体疲软导致，公司作为行业标杆龙头，保持了稳健的财务状况，债务结构优化成效显著，在多元业务转型方面持续发展向好。考虑到房地产行业整体下行带来结转毛利率承压及存货减值因素，调整公司2023-2025年净利润预测至222亿、226亿、233亿（原值266亿、294亿、301亿），对应EPS1.86、1.89、1.95元/股（原值2.23、2.46、2.52元/股），维持公司“买入”评级。 风险提示：毛利率下行超预期，房地产市场销售回暖不及预期。

10 月 31 日，公司发布 2023 年三季报，公司 1-9 月实现营业收入 472.5 亿元，同比增长 40.2%；归母净利润 22 亿元，同比增长 1.1%。 收入快增，业绩稳健2023 年 1-9 月，公司实现营收 472.5 亿，同比+40.2%；归母净利润 22 亿，同比+1.1%，归母净利润增速低于营收增速主要系：1）公司销售毛利率为 17.72%，同比-3.15pct；2）投资净收益 3.3 亿元，较上年同期的 8.2 亿元，显著下降。截至 2023 三季度末，公司的预收账款及合同负债为 1020 亿元，同比+28.8%，达 2022 年营业收入的 1.7 倍，公司未来的结算收入有保障。 销售高增，拿地聚焦重点城市2023 年 1-9 月，公司实现销售金额 1035.8 亿元，同比+42%；销售面积 325.9 万平方米，同比+29%，位列克而瑞销售榜单第 14 位，销售表现强劲，排名较上年同期上升 4名。拿地方面，公司坚持布局重点城市的战略，报告期内，公司通过公开竞拍、股权合作、旧改等方式，获取 16 个优质项目，均位于上海、广州、深圳、成都、杭州、苏州、南京、长沙等主流城市，我们认为公司当前的布局，有望进一步提升公司整体销售规模，为未来的发展夯实基础。 定增顺利发行，股东增持提升信心根据公告，公司定增已成功发行，本次定增募资总额为 51.2 亿元，发行价格为 8.07 元/股。股东华发集团认购金额为 14.6 亿元，占总募集资金的 28.5%，限售期为 18 个月，此外，其余 16 名对象以公募基金、保险机构为主，合计认购金额约为 36.6 亿元。定增的顺利发行，不仅体现股东及专业机构对公司未来的信心，也有助于公司提升净资产，并让公司有更多的资本获取更多的发展机会。此外，根据公司公告，股东华发集团于 2023 年 10 月 10 日至 10 月 13 日通过集中竞价交易方式累积增持公司 2121.1 万股，约占公司总股本的 1%，且超过增持计划数量区间下限。根据增持计划上限 3175 万股计算，华发集团可继续增持 1053.9 万股。股东的有力增持，也从侧面彰显了公司的投资价值。 投资建议：华发股份业绩稳健，销售排名持续提升，土储结构优质，财务状况良好，股东持续增持。受销售快增及未来结算增长的推动，我们预计公司 2023-2025 年归母净利润分别为 29.6/34.1/38.2 亿元，维持公司“买入”评级。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松不及预期、定增落地不及预期