营收因结转减少下滑，结算毛利率提升公司 2023 年前三季度实现营收 44.37 亿，同比下降 51.71%，截至报告期末，公司账面合同负债 78.79 亿，2020 年末-2022 年末分别为 152.73 亿、139.09 亿、77.87 亿，可结转资源的减少对应收入端的下滑。另一方面，公司前三季度综合毛利率 24.83%，较去年同期的 15.28%上升 9.55 个百分点，同时截至报告期末的销售管理和财务费用率合计 14.13%，较去年年底提升 6.36 个百分点，让毛利率提升对利润的改善并不明显。 考虑到公司在持续降低有息债的规模，同时公司项目开发和案场销售也进入尾声，我们认为销售管理费用和财务费用率在未来的趋势是下行的。 负债率降至健康水平，现金流保持为正资本结构持续优化，杠杆逐年降低。公司剔除预收账款后的资产负债率由 2020 年末的66.94%降至报告期末的 57.55%；净负债率由 2020 年末的 70.44%降至报告期末的 31.01%；报告期末公司在手账面资金 23.71 亿，加上销售回款可以覆盖一年内到期的有息债务；此外，公司前三季度经营性现金流净额 13.20 亿，为公司提供充足的流动性，同时公司前三季度投资性现金流净额-0.03 亿，筹资性现金流-15.99 亿，结合公司负债率的降低及存货的降低（账面存货 2021 年末、2022 年末和报告期末分别为 278.18亿、214.56 亿、205.74 亿），可以看出公司一方面加快项目周转，一方面确保自身安全性压低负债率，顺应当前房地产发展形势。 投资建议：公司前三季度收入的下滑主要因结转项目减少，结算利润率有所改善，同时资产负债率和净负债率持续下降，有息债务总量逐年降低，显示了公司考虑了当前房地产行业形势下做出的努力，我们预计公司 2023-2025 年净利润分别为 0.69 亿、0.95亿、1.26 亿，当前股价对应 2023 年 PB 为 0.4 倍，维持对公司的“买入”评级。 风险提示：销售不及预期，利润率下滑，定增落地进度不及预期。

事件:公司公告参与武汉长江新城土地开发的公告。 参与武汉长江新城建设,积极沟通获取旧改项目。17年1月武汉市第十三次党代会提出“全面开启复兴大武汉新征程”的目标,提出加快建设现代化、国际化、生态化大武汉。其中,长江新城是武汉市政府未来重点发展的新区。 武汉长江新城范围涵盖武湖、谌家矶地区。整个项目计划分三期推进。第一期从谌家矶武湖区块开始,占地面积约30-50平方公里。根据福星股份公司公告,长江新城的建设将涉及到区域内若干“城中村”改造项目。公司正与相关政府机构密切接触,积极参与新区改造和建设。近期,公司全资子公司福星惠誉与武汉市黄陂区滠口街南湖村村民委员会签订了《战略合作框架协议》,成功获取黄陂区滠口街南湖村改造项目(简称“南湖村”)。 南湖村位处新区首期启动区域,位置优越。南湖村旧改项目处于武汉市江岸区与黄陂区交界处,属长江新城核心区域和首期启动区,在三环线高速和轻轨1号线交界处,轻轨站站滠口新城以东。该地区综合交通体系完善,地理位置优越。根据公司公告,南湖村旧改项目设计土地面积约3000亩(200万平方米),用地性质为开发、还建、产业用地。 立足武汉扩张全国,积极拓展土地储备。截至17H1公司获取26个项目,其中24个项目位于武汉及其周边城市。17H1土地储备达655.63万平方米,位于武汉及周边的储备面积为642.17万平方米(占比达98%)。此外,17H1至本报告时,公司先后收购深圳福田保税区工业地块、成都简阳21万方优质住宅项目(以及4000多亩集体用地改造框架协议)、四川都江堰22多万方住宅项目。公司重心在武汉,但已逐步向其他城市拓展,布局北京、深圳、成都、岳阳、赤峰等地区。根据公司公告,已控制的土地储备可满足公司未来4--5年的开发需要,并且还在积极拓展优质地块。 投资建议:维持“买入”评级。10月公司公告17年全年业绩增速,预计归母净利润约为9-11亿元,同比增加55-100%。17年公司积极拓展土地储备,新区旧改和新区地块奠定未来开发潜力。此外,10月通过的新一期股权激励,有利公司长期发展。我们预计17、18年EPS 为1.15和1.37元每股。11月3日公司停牌价为12.23元,对应17年PE 约11倍。我们给予公司17年18倍估值,对应目标价格为20.65元,维持“买入”评级。 风险提示:政策持续收紧,量价下行。

获得南湖村城中村改造项目,积极参与长江新城建设。 17年11月17日晚公司发布公告,获得武汉黄陂区南湖村城中村改造项目。项目属于长江新城核心区域和首期启动区,地理位置优越,涉及土地面积约200万方。长江新城是武汉未来30-50年重点发展区域,南湖村城中村改造项目单位面积楼面成本不超过2500元/平米,项目整体容积率水平约为3.0,天兴洲大桥南侧,江对岸的住宅项目销售均价12000元/平米,项目周边目前在售项目预计销售均价为8000-9000元,考虑建安成本公司毛利率水平也在40%以上,明显高于招牌挂获取土地的利润水平。 下半年业务拓展积极,承诺未来业绩高增长。 14年以来公司并未在公开市场获得任何土地储备,17年是公司态度转变的一年,从下半年开始公司显示出了极强的规模增长诉求,通过收购、旧改、片区整体开发等方式土地拓展规模大幅提升,累计新增资源规划建筑面积达到814万方。同时提出股权激励计划,目标在17、18、19年销售金额110、150、200亿元,业绩承诺复合增速达到50%。 预计17、18年EPS分别为1.11和1.44元,维持为“买入”评级。 本次获取长江新城旧改项目进一步巩固了公司在武汉的土地储备规模,且土地价格优势显著,作为资源型企业,随着销售及业绩释放节奏的加快,企业价值也将随之提升。公司储备合计NAV规模为267亿元,按本次股权激励计划落实前的9.49亿股总股本计算,每股NAV水平约为28.2元/股,折价率高达56.6%。预计17、18年EPS分别为1.11和1.44元,按11月3日停盘价计算,PE水平分别为11.01x,8.49x。

旧改标杆企业,坚持与前行 湖北福星科技股份有限公司前身是“湖北省汉川市钢丝绳厂”,1993年6月8日经过改制,以定向募集方式设立股份有限公司,1999年6月公司在深交所挂牌上市,2001年公司投资设立控股子公司福星惠誉,进入房地产业。截至17年上半年,公司总资产规模442.7亿元,净资产规模96.8亿元。多年的房地产开发经验,特别是深度参与到城中村项目的开发建设中,为公司储备了大量的优质可售资源。 走出湖北,放眼全国 14年以来公司并未在公开市场获得任何土地储备,未抓住资本市场融资放开的机遇完成扩张。17年是公司态度转变的一年,从下半年开始公司显示出了极强的规模增长诉求,异地土地拓展增加销售增长点,同时提出股权激励计划,目标在2019年销售金额达到200亿,目前股权激励计划已经通过股东大会审核。在项目拓展方面,进入深圳获取商业项目,同时布局成都,启动凤凰谷养老产业基地,拿地价格具备较强的竞争力。18年开始公司京外成都、北京项目将成为新的销售增长点。 预计17、18年EPS分别为1.11和1.44元,维持为“买入”评级。 估值方面,截止到17年中期公司在手项目储备规模达到773万方,权益净增加值107亿元,加上16年底公司净资产规模96.8亿元,合计NAV规模为204亿元,不考虑本次定增计划,每股NAV水平约为21.5元/股,按最新收盘价,折价率高达41.76%,随着业绩释放节奏的加快,公司价值也将随之提高。 风险提示 销售受到武汉市政策影响较大,湖北省外项目拓展进度存在不确定性。

受益于2016年武汉地区量价齐升,公司丰富的可结算资源将锁定近期利润,土地储备价值也将随武汉城市旧改的推进以及房地产市场的发展加速释放。 维持增持评级,维持目标价15.4元。预测公司2017/18/19年EPS1.11/1.43/2.07元,同增81%、29%、45%。目前公司待结算资源丰富,业绩确定性较高,未来将持续受益于武汉旧改加速以及武汉房地产市场发展,维持公司目标价15.4元。 三季度维持高毛利率结算,业绩释放空间较大。公司前三季度实现营业收入70.6亿元,实现归母净利润8.2亿元,基本符合预期。前三季度毛利率26.05%,相对于2016年全年提高3.68个百分点。2016年武汉地区销售火热,销售均价较高的项目将逐渐进入结算期,预计公司四季度结算面积将大幅增加。随着高毛利率项目逐渐结算,公司近期业绩释放空间较大,业绩确定性较高。 股权激励彰显公司发展信心,凝聚发展合力。公司9月22日公布2017年度股权激励计划,解锁条件较为苛刻。另外,2016年10月至2017年4月,控股股东福星集团增持逾6亿元,增持价格与现价基本持平,也展现公司上下一致对于业绩的极大信心,内生动力充足。 三季度新进入深圳、成都,探索集体用地改建租赁住房。武汉将在“十三五”期间基本完成棚户区改造,随城市旧改的推进,公司土地储备的价值将逐步释放。三季度公司新进入了深圳、成都,其中,成都项目框架协议中第二部分项目为4125亩集体用地,公司将探索利用集体建设用地建设租赁住房,为公司提供新的发展模式。 风险提示:武汉地区调控升级、旧改项目进展不及预期

本报告导读: 受益于2016年武汉地区量价齐升,公司丰富的可结算资源将锁定近期利润,土地储备价值也将随武汉城市旧改的推进以及房地产市场的发展加速释放。 投资要点: 首次覆盖给予增持评级。预测公司2017/18年EPS1.11/1.43元,同增81%、29%。目前公司待结算资源丰富,业绩确定性较高,未来将持续受益于武汉旧改加速以及武汉房地产市场发展,根据可比公司估值法给予14xPE,综合RNAV 估值法给予公司目标价15.4元。 武汉地区销售火热,业绩释放空间较大。过去三年公司结算均价远低于销售均价,项目结算集中于低毛利率项目。2016年武汉地区销售火热,销售均价较高的项目将逐步进入结算期,提升房地产业务毛利率。2017年中期毛利率27.62%,相对于2016年底提升了5.25个百分点。目前公司预收款项主要集中于高毛利率项目,近期业绩释放空间大,业绩确定性较高。 旧改优势锁定武汉市场,布局核心都市圈。公司是最早参与武汉市“三旧”改造的公司之一,在武汉地区拥有大体量的旧改项目。目前武汉地区存销比已经降至近年低点,随城市旧改的推进,公司土地储备的价值将逐步释放。在深耕武汉之外,公司积极进入北京、深圳、成都等核心城市,有助于提高公司品牌定位,加速公司规模扩张。 大股东增持彰显发展信心,股权激励凝聚发展合力。2016年10月至2017年4月,控股股东福星集团增持逾6亿元,增持价格与现价持平;另外,公司2017年度股权激励计划解锁目标较为苛刻,展现了公司上下一致对于公司业绩的极大信心,内生动力充足。 风险提示:武汉地区调控升级、旧改项目进展不及预期

投资要点: 公司简介。公司99年6月上市,02年形成了房地产业与金属制品业双主业并肩发展格局。房地产业务占收入比例超过88%。16年提出发展房地产开发、经营、管理;物业管理及租赁;高新技术的开发与高新技术项目投资等新战略。公司深耕湖北,并逐步在外地落子;传统业务稳步扩大,加上新业务积极推进形成协同效应,其持续较快发展值得期待。 深耕武汉享受区域发展红利。公司储备大部分位于武汉中心城区及湖北省内主要城市。当前储备土地面积220.77万平,规划建面655.63万平,土储相对充足。整体看,公司布局区域当地经济及房地产市场前景理想,深耕武汉及湖北将尽享区域红利的持续释放。 旧改标杆持续获取项目值得期待。公司当前考察的项目涉及武汉、北京、深圳、广州、上海、厦门、贵阳等一、二线城市的120多个地块,未来持续在武汉及外地获取相对优质的项目资源值得期待。其中北京通州项目规划即将完成,预计今年下半年动工,已在深圳获得一块工业用地,预计下半年开始陆续会有新增土地项目落地。 销售及业绩平稳上升。公司房地产开发业务为公司主要收入来源。多年来房地产业务实现持续平稳的发展。16年结算面积及结算收入同比分别上升207.5%和170.5%,增幅较大。17年上半年,公司实现房地产销售面积55.39万平方米;实现销售金额46.59亿元,销售稳步推进。而截至中报,公司账上预收账款为75.27亿,全年业绩保障度高。 定增及股权激励彰显公司股票价值。公司公告拟非公开发行股票募集资金不超过18亿,主要投入红桥城K2项目及福星华府K4两个旧改项目。8月底发布限制性股票股权激励计划。公司股权激励行权价具有较大吸引力,而行权条件要求未来三年公司归属净利润持续大幅增长,能较好地捆绑管理层与公司股东利益。公司未来持续较快发展值得期待。 盈利预测。预测公司17年--18年EPS分别为1.1元和1.4元,对应当前股价PE分别为11倍和8.5倍。给予公司“推荐”投资评级。 风险提示。政策调控房地产销售下滑;公司发展低于预期

事件:公司公告股东大会通过股权激励方案。 股东大会决议通过股权激励方案。公司9月21日公告最新一期股权激励方案修订案:公司拟授予2770万股(占总股本2.93%)给58位公司管理层人员和核心骨干。本次股权激励方案分两部分1)首次授予:首次授予股权激励股数为2220万股,占本次授予股份的80.14%,占总股本的2.34%,授予价格为6.37元每股;2)预留权益550万股。 解除限售要求高。根据通过的股权激励方案,解除限售的要求为17、18、19年房地产签约销售金额分别不低于110、150、200亿元:以2016年归属于母公司的净利润为基数,18年净利润增速为130%,19年净利润增速为230%。预留股份的18和19年业绩要求和首次授予股份的业绩要求一致。公司9月将股权激励限售的要求地讨至此,彰显公司对自身高标准、严要求,促进核心员工的干劲儿,有利于公司未来三年业绩突破。 重点城市低价储备土地,业绩厚积薄发。福星股份在北京通州核心地段(万达商圈内)有一块2.6万平方米的地块,计容建筑面积约为6.57万平方米。该地块临近八通线,可直达国贸。根据公司9月1日投资者交流报告,该项目2018年年中可预售,预计可实现销售额近30亿元。通州在北京总规划中是北京未来的副中心,承载北京外溢人口和商办的重要区域。随着京津冀区域的发展,未来五年(2016-2020年)通州在居住环境、交通、商业方面均将有提升。公司精准卡位,在通州核心地段持有地产开发项目。此外公司17年8月通过收购的方式低价获得成都东部简阳地区价值低洼地,土地占地面积4929亩。该地块也是成都市中心到简阳东部新城中间重要中间节点。项目中800亩开发用地里308亩土地已经获得使用权,公司公告预计收益10-13亿元。此外该项目还有4125亩集体用地,公司公告考虑尝试租赁业务。继成都成为九部委选定长租试点城市、国土部发文鼓励合理利用村集体用地做长租公寓,简阳项目潜力可观。 维持“买入”评级。我们预计公司17和18年的EPS为1.15和1.39元每股。10月16日公司收盘价格为12.20元,对应17年PE约10.6倍。考虑到公司政策红利和股权激励建立的长效机制,我们给予公司17年18倍PE估值,对应目标价格为20.65元,维持“买入”评级。 风险提示:政策持续收紧,量价下行。

股权转让方式获得5000亩成都东部土地。根据公司公告,福星股份旗下子公司福星惠誉房地产公司收购简阳凤凰谷投资和自然人凌准持有的目标公司简阳凤凰谷置业100%股权。通过此次交易,福星股份将获得凤凰谷股份4929亩土地的开发使用权。根据公告,交易双方协议楼面地价将在3000元每平米到4500元每平米之间波动,确切转让价格需等评估机构确定资产估值后决定。 简阳——成都产业园集中区。简阳位于成都东边,由成都市代管。成都重点产业发展布局中,简阳有3个园区被纳入成都市重点产业园区进行重点打造。 此地区承载着“一带一路”倡议的国际航空枢纽(全国第二大机场)的建设和国际旅游文化功能区的“天府新区”打造。长期来看,简阳拥有巨大产业发展和经济发展空间。 预期收益可观,可试水长租。福星股份获取的此项目位于成都高新技术开发区。根据公司公告,公司预期项目收益10-13亿元。此项目占地面积共计4929亩,分为两大部分: 1)800亩开发建设用地,其中已经取得使用权308亩土地。 2)4125亩集体用地。公司表示将会尝试探索租赁业务。 维持“买入”评级。福星股份为武汉城中村改造专家,根据公司16年年报和17年中报,公司约有300万平方米城中村集体工地改造项目,间接涉及约500万平米集团供地改造项目。随着政府近期推出集体用地制度流转红利,我们认为公司或将直接受益。我们预计17年EPS 为1.15元每股。9月7日公司收盘价格为12.63元,对应17年PE 倍数约11倍。考虑到公司政策红利和股权激励建立的长效机制,我们给予公司2017年18倍估值,对应目标价格为20.65元,维持“买入”评级。 风险提示:政策持续收紧,量价下行。

事件:公司公告新一期限制性股票激励计划草案。 公司拟以每股6.24元授予56人激励股票。8月31日公司公告拟向56人授予总计2,410万股限制性股票(占激励计划草案公告日公司股本总额的2.54%)。本次激励计划授予的股票分为两部分:1)以每股6.24元向56人首次授予1,935万股,占本次拟授予权益总额2,410万股的80.29%,占本计划签署时公司股本总额的2.04%;2)预留权益475万股,预留权益占本次拟授予权益总额2,410万股的19.71%,占本计划签署时公司股本总额的0.50%。 授予对象主要为公司高层和核心员工。根据激励计划草案,本次激励授予对象总计主要包括公司董事、高级管理人员、公司关键管理人员、公司核心业务(技术)人员(不包括独立董事、监事),共计56人。 解除限售要求和公司业绩以及个人绩效紧密挂钩,充分调动员工积极性。根据本次股权激励草案,解除限售首次授予的1935万股的解禁时间期限和比例分别为1)自首次授予日起12个月-24个月内,解禁首次授予股票的40%; 2)24-36个月内解禁30%;3)36-48个月内解禁30%。其业绩考核条件是17、18、19年房地产签约销售金额分别不低于1 10、150、200亿元;且以2016年归属于母公司的净利润为基数,17、18、19年归属于母公司的净利润较2016年增长幅度不低于80%、100%和200%。除了公司业绩外,激励对象当年实际可解除限售的限制性股票数量同时与其个人上一年度的绩效考核挂钩,只有当激励对象当年的个人绩效考核达到良好和良好以上才能100%解除受限额度。公司限制性股票的考核将公司经营成长和盈利重要指标和激励对象利益紧密结合。既有助于公司留住核心骨干,又有利于激发员工工作热情,加强公司经营效益。 维持“买入”评级。福星股份为武汉城中村改造专家,根据公司16年年报和17年中报,公司约有300万平方米城中村集体工地改造项目,间接涉及约500万平米集团供地改造项目。随着政府近期推出集体用地制度流转红利,我们认为公司或将直接受益。我们预计17年EPS 为1.15元每股。8月31日公司收盘价格为12.47元,对应17年PE 倍数约11倍。考虑到公司政策红利和股权激励建立的长效机制,我们给予公司2017年18倍估值,对应目标价格为20.65元,维持“买入”评级。 风险提示:政策持续收紧,量价下行。

事件:公司公告2017 半年报。 2017 年上半年实现归属母公司净利增加36%。2016 年公司完成营业收入54.88亿元,同比减少5.44%;归属于上市公司所有者净利润4.62 亿元,实现每股收益0.49 元,同比增加35.96%。 公司主营业务变更,金属等相关低毛利业务被删除。公司2016 年10 月19 日董事会审议通过《关于变更经营范围及修改<公司章程>的议案》,根据最新的公告,公司将旧有的金属及相关的低毛利业务删除,本次变更将进一步强化公司转型的决心。 2017 年房地产销售有望保持增长。报告期内,受制于出货周期的影响,房地产业销售面积和金额同比有所减少。但随着下半年公司的推货量逐渐增加,预计全年签约销售有望实现120 亿元,保持近4 年来持续增长的格局。 公司积极谋求业务转型。公司于2015 年10 月份公告拟与关联人武汉星慧投资管理中心(有限合伙)共同投资设立子公司福星智慧家物业服务有限公司,其中公司占51%,星慧投资占49%。其中福星智慧家经营范围为物业管理,注册资本为5亿元,其中福星股份以自有及自筹资金出资2.55 亿元,占注册资本的51%;星慧投资出资2.45 亿元,占注册资本的49%。5 亿元的注册资本也让福星智慧家公司直接成为了注册资本最大的物业公司。同时根据最新的九部门联合印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,将鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展,鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务。公司做为在物业管理方面积极转型的企业,后期有望受益于租赁行业相关的扶持政策。 投资建议:维持“买入”评级。预计公司2017、2018 年每股收益分别是0.85和1.05 元。截至7 月31 日,公司收盘于12.33 元,对应2017 年PE 为14.51倍,2018 年PE 为11.74 倍,预计对应的 RNAV 为24.94 元。考虑到公司未来成长性,给予公司2017 年23 倍的PE,对应目标价格19.55 元,维持“买入”评级。 风险提示。行业基本面复苏不达预期。

公司公布17年中报,17年上半年公司营收54.88亿元,同比一5.4%;归母净利润4.6亿元,同比+36.0%,EPS0.49元/股。 投资要点: 结转毛利率大增,三费占比持续下降。17年上半年营收54.88亿元,同比-5.4%; 归母净利润4.6亿元,同比+36.0%。归母净利大增主要系结转毛利率大增及三费持续-降:毛利率27.6%,同比+5.0个pc ;净利率8.4%,同比+2.6个pc ;三费占比6.7%.同比-0.3个pc,15年至今持续下降。预收账款75.3亿元,锁定17年全年业绩。 房地产业务结算均价如期大增,盈利能力显著好转。公司17年上半年结算面积51.9万方(同比-24.6%)结算收入48.4亿元(同比一9.1%)结算均价9332.5元/方(16年694,元/方);销售面积55.4万方(同比一0.9%),销售金额46.6亿元(同比-18.1%),销售均仃8411.5元/方(16年10443元/方) 16年销售项目逐步进入结算期,预计17年全年毛利率可维持上半年高位;17年上半年销售均价回落,预计18年毛利率或适度回调。17年销售收入预计124.2-129.8亿元,同比增10-15%,截至17年6月底,公司在武汉刀湖北其他城市持有待开发土地建面642.2万方销售存量约44.1万方持有型物业约14.1万方;其他区域方面北京待开发土地建面6.6万方、澳洲待开发土地建面8.8万方。 增持计划顺利完成,为现有股价提供安全垫。基于对公司未来发展的信心,控股股东福星集团计划自16年10月24日起八个月内,通过深交所允许的方式增持公司股票约4700万股,占目前股本的4.95%。16年10月28日至12月30日集团增持3339.4万股,占比3.52%,增持均价12.38元/股:17年1月23日至4月18日,再次增持1517.6万股,占比1.60%,增持均价12.33元/股。完成增持计划后集团持股24.64%,并承诺增持计划完成之日起六个月内不减持(17年10月18日)。 扎根热点二线代表城市武汉,短期受政策加码市场价稳量缩影响销售量价回落,中长期仍将持续受益一线需求外溢、良好区域中心发展前景及超强人口集聚能力带来需求提升。武汉龙头,超低成本土地储备丰厚,未来开发价值凸显,极具竞争优势。最新RNAV22.3元/股,集团两次增持均价12.33、12.38元/股,提供充足安全边际.预计17-19年营业收入114、128、139亿元,对应增速8%、12%、9%:EPS为0.84、1.00、1.14元,对应PE16、13、12倍。6-12月目标价16.0元,对应17年PE19倍,维持“推荐”评级。 风险提示:政策持续收紧下半年销售不及预期,智慧社区推广转型不达预期等。

投资要点: 费用控制持续好转,净负债率大幅下降。16年综合毛利率24.9%,同比降2.5个百分点,主要由于高权重结算项目江北置业毛利率较低仅为23.3%;净利率5.5%,同比降0.3个百分点。三费费率连续三年下降至7.1%,同比降4.1个百分点;净负债率较年初下降24个百分点至73%;预收账款约82.3亿元,锁定17年80%业绩; 资金充裕,在手资金达101.8亿元。 房地产业务销售均价与结算均价差异大,预期1-3年进入结算期后盈利能力将显著好转。公司16年结算面积132万方(+31.2%);结算收入91.7亿元(+38.7%),结算均价6947元/平(+5.8%);销售面积108万方(+4.1%);销售金额112.9亿元(+33_2%),销售均价10443元/平(+27.9%),预期当16年销售项目进入结算期后,房地产业务毛利率将出现显著提升。预计17年公司销售收入129.8至135.5亿元,同比增15%-20%。截至16年末,公司在武汉及湖北其他城市持有待开发土地面积232万方(一12.5%),待开发建面715万方(一6.8%),销售存量约64万方(一32.6%),持有型物业约15.5万方(+6.1%)。16年新开工61.83万方,竣工面积131.97万方,公司预计17年新开工达150万方(+142.6%),货量充足,预计销售将再上台阶。 增持计划进展顺利,为股价提供安全垫。基于对公司未来发展的信心,母公司福星集团计划自16年10月24日起八个月内,通过深交所允许的方式增持公司股票约4700万股,占目前股本的4.95%。2016年10月28日至12月30日,母公司增持3339.4万股,占股本3.52%,增持均价12.38元/股;增持后母公司持股占比23.04%,并承诺增持计划完成之日起六个月内不减持。 作为二线城市的第一梯队,武汉将持续受益一线需求外溢以、良好区域中心发展前景以及超强人口集聚能力带来长期需求提升,公司作为武汉龙头凭借其丰厚超低成本土地储备,未来开发价值凸显,极具竞争优势。目前公司RNAV22.3元/股,增持均价12.38元/股,提供高安全边际,预计17-19年营业收入114、128、139亿元,对应增速8%.12%、9%,三年复合增速10%;17-19年EPS为0.84、1.00、1.14元,三年复合增速23%,对应PE16、13、12倍,6-12月目标价15.8元,对应17年PE19倍,维持“推荐”评级。 风险提示:政策调控带来市场波动,智慧社区推广不达预期,金属制品业务亏损等。

事件:公司公告2016 年报。 2016 年实现归属母公司净利增加24%。2016 年公司完成营业收入104.85 亿元,同比增加30.59%;归属于上市公司所有者净利润5.81 亿元,实现每股收益0.61元,同比增加23.93%。 公司主营业务变更,金属等相关低毛利业务被删除。公司2016 年10 月19 日董事会审议通过《关于变更经营范围及修改<公司章程>的议案》,根据最新的公告,公司将旧有的金属及相关的低毛利业务删除,本次变更将进一步强化公司转型的决心。 公司发布股权激励方案,高管激励进一步到位。公司2016 年11 月17 日公告股权激励计划。本激励计划采取的激励形式为限制性股票。股票来源为公司向激励对象定向发行本公司A 股普通股。本激励计划拟授予的限制性股票数量为2390万股,占当年总股本的2.52%。 公司房地产业务继续增长。公司受益于福星华府、东湖城、水岸国际等多个项目的热销,整体销售业绩较为理想。2016 年实现113 亿的销售额。较好的销售业绩将会进一步强化公司未来的结算业绩。 公司积极谋求业务转型。公司于2015 年10 月份公告拟与关联人武汉星慧投资管理中心(有限合伙)共同投资设立子公司福星智慧家物业服务有限公司,其中公司占51%,星慧投资占49%。其中福星智慧家经营范围为物业管理,注册资本为5亿元,其中福星股份以自有及自筹资金出资2.55 亿元,占注册资本的51%;星慧投资出资2.45 亿元,占注册资本的49%。5 亿元的注册资本也让福星智慧家公司直接成为了注册资本最大的物业公司。 投资建议:维持“买入”评级。预计公司2017、2018 年每股收益分别是0.85和1.05 元。截至3 月23 日,公司收盘于13.30 元,对应2017 年PE 为15.64倍,2018 年PE 为12.67 倍,预计对应的 RNAV 为24.94 元。考虑到公司未来成长性,给予公司2017 年23 倍的PE,对应目标价格19.55 元,维持“买入”评级。 风险提示。行业基本面复苏不达预期。