3月16日，招商积余发布2023年年报，公司全年实现营业收入156.27亿，同比+19.99%；实现归母净利润7.36亿，同比+23.96%。 物业管理基本盘稳固，资管业务复苏强劲2023年公司实现营业收入156.27亿，同比+19.99%，其中来自物业管理业务收入147.58亿，同比+18.03%，主要因原有项目的增长及新拓展项目数量的增加。从物业管理板块内部看，其中基础物业管理收入121.13亿，同比+20.44%，平台增值业务实现收入5.84亿，同比+1.42%，专业增值服务实现收入20.61亿，同比+10.19%。受地产行业下行影响，增值服务增速不及预期，但公司主营业务基础物业管理业务并未受到行业周期的影响，依然维持20%以上的高增速，我们认为这既归功于公司强劲的外拓能力，也与来自招商局集团的支持相关。此外，公司来自资产管理业务收入6.98亿，同比+50.13%，资管业务的增长主要2022年同期减免租金政策低基数影响，同时，公司在管商业运营项目规模扩大带来收入的增长。 市场化拓展成绩优异，与多家重点公司深度合作2023年公司实现年度新签合同金额40.44亿，其中第三方项目合同金额为35.39亿（千万以上项目过半），同比+27.44%，在当前地产行业下行，物管行业增速放缓，竞争逐渐从增量市场转入存量市场的背景下，取得如此增速较为难得；同时，公司在外拓上坚持与头部客户保持粘性，报告期内，公司拓展了广交会展馆、中芯国际等千万级以上项目，新拓展海康威视、超巨变等大客户，深入阿里、华为等客户的协同布局。此外，公司与控股股东持续协作，截至报告期末，公司来自招商蛇口的物业管理面积达到1.19亿平，2023年新签年度合同额5.05亿，招商蛇口的项目多为新建住宅，是较为难得的优质物业项目。 平台增值持续创新，专业增值积极探索平台增值服务方面，2023年公司主动放弃低毛利业务，承接招商局集团目录采购平台运营，为非住项目客户提供办公品、工业品等采购服务，报告期内销售额超5.6亿元，同时创新打造业务平台：“招小播”开播35场，报告期内销售额超5000万元，“招小充”平台接入充电桩超2万台，孵化柜机业务，全年新铺设柜机1600余台；专业增值服务方面，公司能源管理业务中标哈尔滨冷站建设运营项目、湖南国安厅中央空调改造及托管项目，新签年度合同额累计超亿元，电梯销售安装业务营收同比增长135%，干洗业务营收同比增长超20%，并积极探索“物业+康养”增值服务。 投资建议：2023年公司在行业下行期依然完成20%的收入增长，在物业行业转入存量竞争时期，保持了第三方项目接近30%的订单金额增加，在高基数背景下达成这一业绩较为可贵。我们认为公司的外拓增速充分证明了自己的市场化能力，加上背靠招商局集团与招商蛇口，在物业行业未来持续市场化推进的竞争中，我们看好公司有望长期跑赢行业平均的增速。受2023年业绩基数影响我们调整公司2024-2025年净利润至8.97亿、10.84亿（前值9.78亿、11.96亿），引入2026年净利润预测12.59亿，对应2024-2026年EPS分别为0.85、1.02、1.19元/股，维持公司“买入”评级。 风险提示：项目外拓不及预期；成本上升压力持续增大。

3月18日晚，招商蛇口发布2023年年报，公司2023年实现营业收入1750.08亿，同比-4.37%；归母净利润63.19亿，同比+48.20%。 收入略有下滑，资产信用减值的减少及权益比提升增厚业绩2023年，公司2023年实现营业收入1750.08亿，同比-4.37%，报告期内，公司收入下滑主要因结转规模同比减少；盈利能力方面，2023年公司毛利率为15.89%，同比下降3.36个百分点，主要因房地产行业在2021年左右的下行带来开发业务结算端利润率承压。公司期内净利润率5.20%同比上升0.23个百分点，主要因资产减值损失22.76亿与信用减值损失1.42亿，分别较2022年下降54.89%、89.96%，同时所得税48.82亿较2022年下降27.34%；期内公司归母净利润63.19亿，同比+48.20%，主要因2023年公司少数股东损益27.87亿同比压降了42.35%，公司期内结算项目权益比例的大幅提升带来了归母口径的净利润的增长。 销售稳健增长，拿地聚焦重点城市2023年全年公司累计实现签约销售面积1223.41万方，实现签约销售金额2936.35亿，销售规模跻身行业前五。公司在全国13个城市进入当地流量销售金额TOP5，其中，上海、苏州、合肥、长沙、南通排名TOP1；投资方面，公司2023年累计获取55宗土地，计容建面590万方，总土地价格1134亿，权益地价867亿，在北上广深的投资占全投资额的51%，公司在在“强心30城”、“核心6+10城”的投资金额占比分别达99%和88%。当前房地产行业分化明显，公司聚焦核心城市拿地有助于确保未来销售的稳定性和持续性。 财务稳健，融资成本进一步降低截至报告期末，公司剔除预收账款的资产负债率62.41%、净负债率54.58%、现金短债比为1.28，“三道红线”处于绿档；同时，公司抓住LPR下行的市场窗口，积极进行高息债务置换，优化资本结构，2023年新增公开市场融资324.3亿，全年综合资金成本3.47%，较年初降低42BP。 投资建议：：2023年公司因结算结构影响收入略有下降，但凭借权益比的回升及减值影响的减少，实现了业绩的可观增长。同时得益于高能级城市布局，公司销售表现明显优于行业。公司2023年拿地主要集中在一二线城市，而当前楼市的调控限制也主要在一二线，随着越来越多重点城市放开限购，我们认为公司有望率先受益。 考虑到房地产行业依旧处在下行周期，我们调整公司2024-2025年净利润至81.67亿、96.99亿，（前值84.67亿、103.66亿），引入2026年净利润预测104.11亿，对应2024-2026年EPS分别为0.9、1.07、1.15元/股，维持公司“买入”评级。 风险提示：房地产市场回暖不及预期，政策出台时间及力度不及预期。

营收因结转减少下滑，结算毛利率提升公司 2023 年前三季度实现营收 44.37 亿，同比下降 51.71%，截至报告期末，公司账面合同负债 78.79 亿，2020 年末-2022 年末分别为 152.73 亿、139.09 亿、77.87 亿，可结转资源的减少对应收入端的下滑。另一方面，公司前三季度综合毛利率 24.83%，较去年同期的 15.28%上升 9.55 个百分点，同时截至报告期末的销售管理和财务费用率合计 14.13%，较去年年底提升 6.36 个百分点，让毛利率提升对利润的改善并不明显。 考虑到公司在持续降低有息债的规模，同时公司项目开发和案场销售也进入尾声，我们认为销售管理费用和财务费用率在未来的趋势是下行的。 负债率降至健康水平，现金流保持为正资本结构持续优化，杠杆逐年降低。公司剔除预收账款后的资产负债率由 2020 年末的66.94%降至报告期末的 57.55%；净负债率由 2020 年末的 70.44%降至报告期末的 31.01%；报告期末公司在手账面资金 23.71 亿，加上销售回款可以覆盖一年内到期的有息债务；此外，公司前三季度经营性现金流净额 13.20 亿，为公司提供充足的流动性，同时公司前三季度投资性现金流净额-0.03 亿，筹资性现金流-15.99 亿，结合公司负债率的降低及存货的降低（账面存货 2021 年末、2022 年末和报告期末分别为 278.18亿、214.56 亿、205.74 亿），可以看出公司一方面加快项目周转，一方面确保自身安全性压低负债率，顺应当前房地产发展形势。 投资建议：公司前三季度收入的下滑主要因结转项目减少，结算利润率有所改善，同时资产负债率和净负债率持续下降，有息债务总量逐年降低，显示了公司考虑了当前房地产行业形势下做出的努力，我们预计公司 2023-2025 年净利润分别为 0.69 亿、0.95亿、1.26 亿，当前股价对应 2023 年 PB 为 0.4 倍，维持对公司的“买入”评级。 风险提示：销售不及预期，利润率下滑，定增落地进度不及预期。

10 月 27 日晚，保利发展发布 2023 年三季报，公司前三季度累计实现营业收入 1925.06 亿元，同比+23.10%；归母净利润人民币 132.93 亿元，同比+1.33%。单三季度营收 555.28 亿，同比+21.63%；归母净利润 10.70 亿，同比-52.84%。 增收高于增利源于结算毛利率承压2023 年前三季度公司实现营业收入 1925.06 亿元，归属于上市公司股东的净利润 132.93 亿元，同比分别增长 23.10%、1.33%。公司收入端的增长主要因房地产开发项目的结算规模增加，公司前三季度竣工面积 2809 万平方米，同比增加 21.3%；利润增速不及收入增速主要因毛利率的下行，前三季度公司综合毛利率 19.37%，较去年同期的 24.48%下降 5.11 个百分点，主要因 2023年开始结转 2021 年左右一些高价限价项目及部分折扣项目拖累，房地产行业下行周期下，项目利润水平确实会出现波动，但随着公司主动调整结构，聚焦核心城市核心区域低溢价拿地，2022 年往后项目端毛利率开始企稳回升，对于未来结算端利润率的修复我们认为可以期待。 销售维持韧性，回款率优秀2023 年前三季度，公司实现签约金额 3351.53 亿元，同比增加 4.70%，签约面积 1918.59 万平方米，同比减少 0.10%。考虑到 2023 年前三季度全国商品房销售面积 8.48 亿平方米，销售金额8.91 万亿元，分别同比下降 6.30%和 4.60%，公司的表现明显优于行业。同时，公司前三季度实现销售回笼 3334 亿元，回笼率 99%，可见公司在实现超越行业销售能力的同时，依旧实现严格的现金流管控，有扎实回款的销售才能体现出当前销售额对于房企的价值。 财务状况稳健，100 亿中票获准注册公司保持稳健的财务、资金状况。截至 9 月底，公司账面货币资金 1426 亿，完全覆盖短期借款52.47 亿和一年内到期的非流动负债 634.93 亿，同时公司净负债率 61.42%保持在合理水平。此外，据 10 月 31 日公告，公司已收到银行间协会的《接受注册通知书》，同意接受公司中票注册，2 份中票总注册额度为 100 亿元。 投资建议：公司作为央企地产龙头，前三季度保持稳健的收入增长，业绩受项目结算结构影响，反映了房地产行业周期波动的情况。公司财务稳健，资本结构持续优化，融资渠道畅通，考虑到房地产行业整体下行带来结转毛利率承压及存货减值因素，调整公司 2023-2025 年净利润预测至 203 亿、224 亿、250 亿（前值 203 亿、247 亿、327 亿），对应 EPS1.70、1.87、2.09 元/股（前值 1.70、2.07、2.73 元/股），维持公司“买入”评级。 风险提示：毛利率下行超预期，房地产市场销售回暖不及预期。

10月28日万科发布223023年三季报，公司前三季度累计实现营业收入12,903.1亿元，同比--14.0%；归母净利润人民币2136.2亿元，同比--20.3%。第三季度营收2894.2亿，同比--31.6%；归母净利润537.5亿，同比--22.5%。 营收利润同比下滑，项目复工竣工稳步推进前三季度公司实现营业收入2,903.1亿，较上年同期下降14.0%。其中，房地产开发业务结算面积为1,831.7万平方米，贡献营业收入人民币2,442.1亿元，同比分别下降19.0%和17.4%。主要原因有地产行业下行，地价上涨与限价的影响。前三季度，公司新增37个房地产开发项目，总计容建筑面积约528.8万平方米，权益计容规划建筑面积约306.3万平方米。在建项目总计容建筑面积约6,966.1万平方米，权益计容建筑面积约4,487.2万平方米；规划中项目总计容建筑面积约3,444.7万平方米，权益计容建筑面积约2,172.4万平方米，开发土储充足。1-9月，实现新开工及复工计容面积1,647.4万平方米，占全年开复工计划的98.5%；实现竣工计容面积1,891.7万平方米，占全年计划竣工面积的58.6%。开复工计划推进迅速，竣工计划稳步进行。 财务状况稳健，债务结构持续优化公司保持稳健的财务、资金状况。截至9月底，净负债率为53.9%。报告期内完成2022年度股息分派人民币80.6亿元。同时重视融资降本增效，持续通过各类融资工具优化债务结构。截至三季度末，一年内到期的有息负债占比为14.8%，较年初下降5.7个百分点。三季度，公司先后发行了20亿元的3年期中期票据，以及20亿元的3年期公司债券，发行利率分别为3.07%和3.10%。前三季度境内新增融资的综合成本为3.64%，优化效果显著。 多元业务布局，发展持续向好公司业务布局多元化，运营业务持续稳健发展。物业服务业务，“万物云”在2023中国物业服务力百强峰会暨品牌价值峰会上荣获“2023中国住宅物业服务力TOP1企业”、“2023中国物业服务质量领先企业”等多项荣誉，持续聚焦战略客户的项目拓展，新增阿里巴巴上海总部园区、北京小米M1手机工厂、扬州远景能源基地等项目。物流仓储业务1-9月实现营业收入29.8亿元（含非并表项目），同比增长14.8%，高标库收入17.0亿元，同比增长6.8%，冷链营业收入（不含供应链业务收入）12.8亿元，同比增长27.6%。租赁住宅业务方面，1-9月实现营业收入25.3亿元（含非并表项目），同比增长9.4%，第三季度新拓展房源4,761间，新增开业6,229间。 截至9月底共运营管理22.9万间租赁住房，开业18.0万间，出租率94.4%。商业开发与运营业务实现营业收入65.8亿元（含非并表收入），同比增长5.2%。多元业务布局下，细分领域业绩稳健增长，助力公司发展。 投资建议：2023年前三季度公司营收利润同比下滑主要因房地产行业大周期往下，市场销售整体疲软导致，公司作为行业标杆龙头，保持了稳健的财务状况，债务结构优化成效显著，在多元业务转型方面持续发展向好。考虑到房地产行业整体下行带来结转毛利率承压及存货减值因素，调整公司2023-2025年净利润预测至222亿、226亿、233亿（原值266亿、294亿、301亿），对应EPS1.86、1.89、1.95元/股（原值2.23、2.46、2.52元/股），维持公司“买入”评级。 风险提示：毛利率下行超预期，房地产市场销售回暖不及预期。

10 月 31 日，公司发布 2023 年三季报，公司 1-9 月实现营业收入 472.5 亿元，同比增长 40.2%；归母净利润 22 亿元，同比增长 1.1%。 收入快增，业绩稳健2023 年 1-9 月，公司实现营收 472.5 亿，同比+40.2%；归母净利润 22 亿，同比+1.1%，归母净利润增速低于营收增速主要系：1）公司销售毛利率为 17.72%，同比-3.15pct；2）投资净收益 3.3 亿元，较上年同期的 8.2 亿元，显著下降。截至 2023 三季度末，公司的预收账款及合同负债为 1020 亿元，同比+28.8%，达 2022 年营业收入的 1.7 倍，公司未来的结算收入有保障。 销售高增，拿地聚焦重点城市2023 年 1-9 月，公司实现销售金额 1035.8 亿元，同比+42%；销售面积 325.9 万平方米，同比+29%，位列克而瑞销售榜单第 14 位，销售表现强劲，排名较上年同期上升 4名。拿地方面，公司坚持布局重点城市的战略，报告期内，公司通过公开竞拍、股权合作、旧改等方式，获取 16 个优质项目，均位于上海、广州、深圳、成都、杭州、苏州、南京、长沙等主流城市，我们认为公司当前的布局，有望进一步提升公司整体销售规模，为未来的发展夯实基础。 定增顺利发行，股东增持提升信心根据公告，公司定增已成功发行，本次定增募资总额为 51.2 亿元，发行价格为 8.07 元/股。股东华发集团认购金额为 14.6 亿元，占总募集资金的 28.5%，限售期为 18 个月，此外，其余 16 名对象以公募基金、保险机构为主，合计认购金额约为 36.6 亿元。定增的顺利发行，不仅体现股东及专业机构对公司未来的信心，也有助于公司提升净资产，并让公司有更多的资本获取更多的发展机会。此外，根据公司公告，股东华发集团于 2023 年 10 月 10 日至 10 月 13 日通过集中竞价交易方式累积增持公司 2121.1 万股，约占公司总股本的 1%，且超过增持计划数量区间下限。根据增持计划上限 3175 万股计算，华发集团可继续增持 1053.9 万股。股东的有力增持，也从侧面彰显了公司的投资价值。 投资建议：华发股份业绩稳健，销售排名持续提升，土储结构优质，财务状况良好，股东持续增持。受销售快增及未来结算增长的推动，我们预计公司 2023-2025 年归母净利润分别为 29.6/34.1/38.2 亿元，维持公司“买入”评级。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松不及预期、定增落地不及预期

10 月 27 日，公司发布 2023 年三季报，公司前三季度实现营收 463.9 亿元，同比+133.5%；归母净利润 24.7 亿，同比+20.2%。 利润稳定增长，未来业绩保障2023 年 1-9 月，公司实现营收 463.9 亿，同比+133.5%；归母净利润 24.7 亿，同比+20.2%，公司业绩稳步提升主要系项目结算收入显著增长所致，利润增速低于营收增速主要系：1）公司销售毛利率为 15%，同比-1.66pct；2）投资净收益 4.3 亿元，同比下降 73%；3）分别计提资产减值损失和信用减值损失 6.25 和 1.55 亿元。截至 2023 三季度末，公司的预收账款及合同负债为 1552.5 亿元，同比+18.3%，达 2022 年营业收入的 3.7 倍，公司未来的结算收入有充分的保障。 销售提升，聚焦核心城市2023 年 1-9 月，根据克而瑞销售排名，公司实现销售金额 1221.4 亿元，同比+16.2%，高于行业平均水平，位列克而瑞销售排行榜第 10。土地储备方面，公司目标为继续保持三省一市战略布局，并在优质城市、优质地段、优质产品上发挥优势，总体投资金额控制在 300 亿元，约权益回款的 50%以内。拿地城市除杭州外，重点关注上海、南京、宁波、金华、湖州、广州等。 杠杆率下降，融资成本可控截止 2023 年 9 月底，公司在手货币资金为 299.2 亿元，同比+36.4%，在手资金充足，现金短债比达 3.2 倍，短期偿债无忧，此外，公司剔除预收账款后的资产负债率为 59. 1%，较 2022 年末下降 4.7pct；资产负债率为 79.9%，较 2022 年底下降 0.99pct，公司整体杠杆率持续下降，财务安全度提升。 投资建议：滨江集团深耕核心城市，基本面强劲，销售弹性持续增长，财务安全性高。 我们预计公司 2023-2025 年，实现归母净利润 44.2/54.9/72 亿，同比增长 18%、24%及31%。公司当前股价对应 2023 年业绩 PE 为 5.9 倍。鉴于公司深耕策略在当前环境下，竞争优势凸显，维持“买入”评级。 风险提示：销售不及预期，利润率下滑，房地产行业加速下滑，研报使用信息不及时

10 月 27 日，公司发布 2023 年三季报，公司前三季度实现营收 94.7 亿元，同比+400. 7%；归母净利润 7.8 亿，同比+253.2%。 业绩表现优异，未来结算有保障2023 年前三季度，公司实现营收 94.7 亿，同比+400.7%；归母净利润 7.8 亿，同比+253.2%。公司扭亏主要系：1）项目结算收入大幅增长；2）销售毛利率达 26.1%，同比上升 2.43pct；此外，截至 2023 三季度末，公司的预收账款及合同负债为 111 亿元，同比+4.9%，达 2022 年营业收入的 4.3 倍，未来公司的收入结算有充分保障。 销售持续向好，聚焦上海本地2023 年前三季度，根据克而瑞销售排行榜，公司实现销售金额 135.6 亿元，位列克而瑞销售排行榜第 73，行业地位稳固。2023 年第 3 季度，公司主要开发项目 6 个，新开工项目 1 个，新竣工项目 1 个，新增 0 个项目储备。拿地方面，4 月公司以 20.1 亿元成功竞得上海闵行区莘庄的住宅地块，出让面积为 2.1 万平方米，容积率为 2.0，为未来发展打下良好的基础。 融资畅通，分红稳定2023 年前三季度公司分别成功发行 7.5 亿元规模的公司债和 22 亿元规模的中期票据，发行利率分别为 3.57%和 3.82%，均处于行业较低水平。截止半年度末，公司融资利率下降至 4.33%，融资成本保持低位。2022 年，公司现金分红占净利润的 52.5%。上市以来，公司累计向股东派发现金红利 41.7 亿元，占累积实现净利润的 37.2%，未来随着公司业绩的持续释放，未来分红金额有望进一步上升。 投资建议：中华企业业绩表现优异，销售稳健，低成本优质土储丰富，财务状况良好，融资优势明显，同时背靠上海地产集团推进城市改造战略，未来有望充分得益。 我们预计公司 23-25 年归母净利润为 15.5/19.3/24.2 亿元，对应 PE 分别为 13.3/10.7/8.5 倍，维持公司“增持”评级。 风险提示：销售不及预期，利润率下滑，房地产行业加速下滑，研报使用信息不及时

10月27日招商积余发布2023年三季报，公司前三季度实现营收108.56亿，同比+18.29%；归母净利润5.95亿，同比+25.92%;扣非后归母净利润5.37亿，同比+39.80%。 各业务板块收入实现稳健增长，资管业务复苏强劲前三季度公司实现营业收入108.56亿，较上年同期增长18.29%。分板块来看，其中，物业管理业务实现营业收入103.76亿，较上年同期增长17.16%，主要因原有物业管理项目增长和新拓展市场化物业管理项目增加；资产管理业务实现营业收入4.58亿，较上年同期增长40.73%，主要是公司在管商业运营项目规模扩大带来收入增长以及上年同期公司持有型物业减免租金所致；从物业管理业务收入构成看，基础物业管理业务实现营业收入85.36亿，同比增长17.80%；平台增值服务业务实现营业收入3.88亿元，同比增长12.61%；专业增值服务业务实现营业收入14.52亿，同比增长14.76%。 市场化拓展成绩优异，多渠道优势凸显2023年前三季度，公司不断加大市场拓展力度，实现新签年度合同额27.91亿，较上年同期增长14.86%。其中第三方项目新签年度合同额为24.58亿，千万级以上项目占比超54%。截至2023年9月末，公司在管项目2043个，管理面积增长至3.33亿平。 报告期内，公司聚焦多个细分赛道加速发展，传统项目拓展新签年度合同额同比增长18%，总对总业务新签年度合同额同比增长15%，前三季度累计设立5家合资公司；多业态发力，非住宅业态拓展持续保持优势，新签年度合同额同比增长17%，其中办公、学校等细分业态同比增长均超35%，成功签约中兴通讯、华为九华山、广交会展馆、宁波诺丁汉大学等标杆项目。 投后管理高效融合，增值服务持续向好公司重视投后管理工作，积极整合提效。报告期内，积余南航、积余上航、积余新中、积余汇勤四家并购企业在文化融合、业务整合等方面多措并举，企业竞争实力显著增强，质量效益全面提升，2023年1-9月四家收并购企业合计实现营业收入9.71亿，新签项目年度合同额合计2.57亿。 此外，公司两大增值服务业务同样发展良好。平台增值服务方面，2023年1-9月，公司到家汇商城实现平台交易额7.5亿，毛利率同比上升超2个百分点，优化业务结构，主动放弃低毛利业务，聚焦打造“招商易采”和“招商福袋”品牌，加快外部市场拓展获得成效，中标深圳机场、招银金服等优质业务；专业增值服务方面，公司探索充电桩业务，前三季度累计接入充电桩超2万台；探索IFM业务方面，公司在所服务客户如华为、宁德时代、阿里客户市场份额持续增长，夯实安保线条服务品质，加强市场外拓，市场化中标项目超70个，拓展中兴、联想等大客户；干洗业务坚持品质至上及模式转变，充分发挥中央工厂效率，业绩增长超预期。 投资建议：2023年前三季度公司交出了一份亮眼的答卷，业绩高速增长，投后整合顺利，外拓势头迅猛，各个细分领域也均有业务层面的突破，我们持续看好公司未来的发展，维持此前盈利预测，预计公司2023-2025年净利润为7.82亿、9.78亿、11.96亿，维持公司“买入”评级。 风险提示：项目外拓不及预期；成本上升压力持续增大。

7月 25日晚，公司发布 2022年半年报， 上半年实现营业收入 12.5亿，同比+39.5%，实现归母净利润 9315万，同比+25.2%;若剔除股份支付 1295万影响， 归母净利润同比+38.6%。 收入业绩高速增长,短期毛利率略有承压受益于 2021年新拓项目的翘尾收入、2022年市场拓展新增项目以及在管项目延伸增值服务带来的收入增长等主要因素，报告期内公司实现主营业务收入 12.5亿，较上年同期增长 39.5%； 实现归母净利润约 9315万，同比增长约 25.2%；剔除股份支付影响后，综合上半年实现增长 38.6%。 报告期内， 公司快速扩张带来重庆之外的新进项目快速提升， 同时，新进项目及重庆外项目毛利率会低于成熟项目及重庆区域项目，短时间内公司业务的快速发展带来阶段性毛利率压力， 环比下降约 1.47个百分点。 市场化拓展迅速， 重庆外收入占比过半上半年公司实现新拓展项目中标总金额约 11.8亿，新签约合同年金额约 5.4亿，同比增长约 41%，其中重庆以外区域市场拓展量占比约 76%。 报告期内，公司重庆区域营业收入较上年同期增加约 12.37%；重庆以外区域收入占比首次超过重庆区域，同时较上年同期增加约 69.08%； 从收入占比上看，重庆以外区域占公司营业收入总量已达 57.81%，较上年同期有较大增长。 业务结构优化， 中标多个标杆项目2022上半年，公司 5大业务板块（办公、航空、公共、学校、商住）均实现收入增长。 其中办公和公共类业态收入分别同比增长 53.7%、 51.6%，占总收入比分别提升 3.5和1.8个百分点； 学校和商住业态收入分别同比增长 24.8%、 7.8%， 占总收入比分别下降1.8和 3.9个百分点。 通常情况下办公业态的毛利率会高于学校业态， 同时住宅业态随着楼盘进入老龄化周期，毛利率也会有较大的持续下行压力，公司收入结构的优化加强了核心业务毛利率的韧性。 报告期内， 公司新中标中国银保监会、中移在线、南京新媒体大厦， 珠海金湾国际机场、贵阳龙洞堡国际机场、黑龙江牡丹江海浪机场， 国家开放大学、九江学院紫薇园校区、海军航空大学（青岛校区）等多个重要项目， 有助于公司品牌形象提升与宣扬。 投资建议： 新大正是第三方机构物业标杆， 上半年在疫情冲击下，公司外拓增长依旧强劲， 重庆之外的区域贡献占大部分， 公司全国化扩张战略快速推进， 体现公司服务力与品牌力在全国范围内均有较强的竞争力。 我们看好公司持续凭借强大的外拓能力获得长期业绩增长。 预计公司 2022-2024年净利润分别为 2.37亿、 3.33亿、 4.28亿，维持公司“买入”评级。 风险提示： 项目外拓不及预期；成本上升压力持续增大。

7月8日，公司发布2022年半年报业绩预告，预计上半年实现营业收入12.5--12.6亿，同比+38.9%--40.0%，实现归母净利润9100万--9500万，同比+22.3%--27.7%;若剔除股份支付1295万影响，预计实现归母净利润10395万--10795万，同比+35.8%--41.0%。 收入业绩高速增长，增收高于增利有阶段性原因。 公司2022年上半年收入高速增长的原因有三点。1）2021年新增项目翘尾：2021年拓展的项目在2022年入场确认收入带来总收入规模的增长；2）2022年新增拓展项目的贡献：2022年上半年公司新签约项目直接转化为当期收入，这部分带来增量收入；33）深挖增值服务需求取得相应的收入增长：报告期内，公司深入挖掘客户需求，为客户提供基础物业服务之外的业务收入。 公司2022年上半年净利润同样实现大幅增长，但增长幅度略低于营业收入端，主要原因也有三点。11）新项目入场前期费用影响：公建物业项目从中标到入场提供服务，周期约1-3个月，为确保入场即能提供合格服务，需提前1至2个月筹备，相应产生员工招聘、培训、薪酬等费用及其他设备、物料等准备，而收入计算是从入场提供服务开始，所以新项目越多，前期成本越高，对当期利润造成明显影响；22）疫情防控带来运营成本的增加；33）股权激励费用影响：公司在2022年2季度实施了2022年限制性股票激励计划的首次授予及预留授予,产生股权激励费用分摊约1,295万元，较去年同期摊销的股份支付费用218万元增长约1,077万元。 克服疫情困难，市场化拓展强劲2022年上半年，公司整体市场拓展延续了2021年的良好表现，新拓展项目中标总金额约11.8亿元，新签约合同年金额约5.4亿元，较去年同期增长约41%。上半年的疫情对物业行业整体的招投标进度或多或少产生影响，公司克服疫情困难，维持了较高的外拓增速，综合表现好于行业平均水平，体现了公司强劲的外拓能力和执行力。 全国化布局深入，组织架构持续优化2021年一季度，公司新拓展项目中标重庆以外区域市场拓展量占比约80%，新中标中国银保监会、贵阳龙洞堡国际机场、包神铁路运输服务分公司等重大项目，进一步印证公司走出重庆实现全国化拓展的能力；一季度，公司司新设立南宁公司、厦门公司，分别负责广西、福建区域内物业管理和相关业务的开展，短期看，分支机构扩张会增加成本和费用，中长期看这是公司全国化布局深入的体现，新的分公司将带来新业务的布局，充分彰显公司对于异地扩张的信心。 投资建议：新大正是第三方机构物业标杆，2022年上半年在疫情冲击下，公司外拓增长依旧强劲，重庆之外的区域贡献占大部分，公司全国化扩张战略快速推进，体现公司服务力与品牌力在全国范围内均有较强的竞争力，我们看好公司持续凭借强大的外拓能力获得长期业绩增长。预计公司2022-2024年净利润分别为2.37亿、3.33亿、4.28亿，维持公司“买入”评级。 风险提示：项目外拓不及预期；成本上升压力持续增大。

3月28日，公司发布2021年年报，全年实现营业收入20.88亿，同比+58.40%，归母净利润1.66亿，同比+26.57%。 营收业绩大幅增长，新拓项目利润率处爬升期：1）扣非业绩高增：公司2021年实现营收20.88亿，同比+58.40%；归母净利润1.66亿，同比+26.57%，扣非后归母净利润1.50亿，同比+31.73%；2）新拓业务收入高增占比提升，拉低毛利率：公司2021年毛利率由去年同期的21.4%降至18.7%，是由于新拓项目及重庆外项目毛利率相对较低，公司2021年在管项目由2020年369个增至2021年477个，重庆之外项目占比由2020年43.36%增至2021年49.90%，而公司2021年相对应成熟项目（1年以上）毛利率为19.6%、新进项目为12.6%，分区域毛利率看重庆区域为20.7%、重庆以外区域为16.8%，未来随着公司项目数量持续积累，新增项目对于毛利率的影响边际递减，加上公司在管规模扩大带来的规模效应，预计未来毛利率有望保持平稳。 规模快速增长，结构优化，持续落地标杆项目：1）在管面积突破一亿方：截至2021年末，公司项目管理数量477个，同比增加29.3%，服务面积超过1亿平米；2）全国化进一步加速：公司2021年重庆外区域拓展中标总金额较去年同期增长约86%，占公司中标总额80%，从收入结构看，截至报告期末，重庆以外区域业务贡献公司收入占比52.7%；3）核心业务增势迅猛：公司主营公建服务存较多细分领域，2021年办公物业收入同比+134.3%，年内新中标国银金融中心、中国再保险大厦、中国地震局、深圳市公安局罗湖分局等重要标志性项目；航空物业收入同比+44.9%，年内新中标深圳宝安国际机场、温州龙湾国际机场、成都天府国际机场等6个大中型国际机场，截至年末在管机场项目达到22个；公共物业收入同比+52.94%，年内新中标国家体育总局冬季运动管理中心、广交会、用友产业园（南昌）等重大项目。公司在重庆之外区域持续落地标杆性公建项目，彰显了强大的品牌力、专业的服务力及良好的市场力。 股权激励落地，持续引进专业人才：1）报告期内，公司实施了2021年限制性股票激励计划的首次授予，设定了中长期的增长目标，并充分激励核心骨干；2）公司重视人才的保留和引进，2021年引进中高层34人，包含领导班子5人，为未来规模持续扩张释放管理效能蓄力。 投资建议：公司2021年外拓表现超预期，在管项目非重庆区域占比过半，且新中标多个省外标杆项目，我们认为公司全国化市场拓展能力进一步得到验证；此外，报告期内公司股权激励落地，并引入多名核心高管，随着全国化拓展根基已稳，未来在管面积有望持续突破。考虑到本期利润率的降低有收入结构和新项目培育期因素，随着收入基数增大未来有望平滑，我们调整公司2022-2024年EPS预测分别至1.46、2.05、2.63元/股（前值2022/2023年分别为1.56、2.06元/股），维持公司“买入”评级。 风险提示：项目外拓不及预期；成本上升压力持续增大。

事件：2021年年1月月9日，日，公司发布公司发布2020年年12月及四季度经营简报，12月份公司实月份公司实现合同销售金额约现合同销售金额约310.55亿元，销售面积约319.85万平方米万平方米；；1-12月累计合同销售月累计合同销售金额约金额约2,509.63亿元，比上年同期下降7.33%，累计销售面积约2,348.85万平方米，万平方米，比上年同期下降比上年同期下降3.42%。 单月销售大幅增长，全年销售略有下滑2020年12月，公司实现合同销售金额约310.55亿，同比+28.12%；销售面积319.85万方，同比+31.08%。1-12月累计销售金额约2509.63亿，同比-7.33%，销售面积2348.85万方，同比-3.42%。数据上看，全年销售略有下滑，主要因为2019年拿地偏少导致可推库存不足。但2020年拿地转向积极，12月单月销售大幅回升，或许表明公司上半年在拿地端的发力已经传导到销售端。考虑到公司杠杆水平位于行业低位，在2021年的土地市场具有更强的灵活性，预计公司2021年推盘有望保持当前积极的节奏。 拿地积极，结构优化2020年12月，公司新增16个项目，合计新增计容建面421.73万方，总地价121.47亿。2020年全年新增建面2808.78万方，总地价1055.07亿。12月单月拿地金额比销售额为39.11%，2020年拿地金额与销售额比为42.04%，拿地力度大幅强于2019年全年的25.54%；此外，公司2020年拿地平均楼面价3756元/平也高于2019年3257元/平。可见公司在积极补库存的同时，优化土储结构，向更高能级的城市布局，我们以公告披露的拿地口径测算公司2020年在一二线拿地金额占比44.43%，高于2019年的41.99%。 财务健康，杠杆较低截至公司2020年三季报，公司实现销售回款约1003.04亿（销售商品、提供劳务收到的资金），期末账面货币资金555.33亿，一年内到期债务267.64亿，现金短债比2.07，净负债率仅为42.5%，杠杆率位列行业最优梯队。 投资建议：：公司践行“住宅+商业”的双轮驱动模式，在房地产开发领域具有鲜明特色，2020年全年完成销售目标，12月单月销售大幅增长，全年拿地保持积极，同时公司净负债率处行业低位，在手现金充足，在行业融资收紧的背景下，2021年有望把握土地市场机遇，或将走出独立于板块的行情。我们维持公司2020-2022年的EPS预测，分别为7.06、8.60、10.11元，分别对应PE5.00X、4.10X、3.49X，维持“买入”评级。 风险提示：新冠疫情对商业运营的持续影响超预期，公司全年竣工结转进度不及预期。