10 月 27 日，公司发布 2023 年三季报，公司前三季度实现营收 94.7 亿元，同比+400. 7%；归母净利润 7.8 亿，同比+253.2%。 业绩表现优异，未来结算有保障2023 年前三季度，公司实现营收 94.7 亿，同比+400.7%；归母净利润 7.8 亿，同比+253.2%。公司扭亏主要系：1）项目结算收入大幅增长；2）销售毛利率达 26.1%，同比上升 2.43pct；此外，截至 2023 三季度末，公司的预收账款及合同负债为 111 亿元，同比+4.9%，达 2022 年营业收入的 4.3 倍，未来公司的收入结算有充分保障。 销售持续向好，聚焦上海本地2023 年前三季度，根据克而瑞销售排行榜，公司实现销售金额 135.6 亿元，位列克而瑞销售排行榜第 73，行业地位稳固。2023 年第 3 季度，公司主要开发项目 6 个，新开工项目 1 个，新竣工项目 1 个，新增 0 个项目储备。拿地方面，4 月公司以 20.1 亿元成功竞得上海闵行区莘庄的住宅地块，出让面积为 2.1 万平方米，容积率为 2.0，为未来发展打下良好的基础。 融资畅通，分红稳定2023 年前三季度公司分别成功发行 7.5 亿元规模的公司债和 22 亿元规模的中期票据，发行利率分别为 3.57%和 3.82%，均处于行业较低水平。截止半年度末，公司融资利率下降至 4.33%，融资成本保持低位。2022 年，公司现金分红占净利润的 52.5%。上市以来，公司累计向股东派发现金红利 41.7 亿元，占累积实现净利润的 37.2%，未来随着公司业绩的持续释放，未来分红金额有望进一步上升。 投资建议：中华企业业绩表现优异，销售稳健，低成本优质土储丰富，财务状况良好，融资优势明显，同时背靠上海地产集团推进城市改造战略，未来有望充分得益。 我们预计公司 23-25 年归母净利润为 15.5/19.3/24.2 亿元，对应 PE 分别为 13.3/10.7/8.5 倍，维持公司“增持”评级。 风险提示：销售不及预期，利润率下滑，房地产行业加速下滑，研报使用信息不及时

2019H1公司营收同比+19.22%,毛利率提升23.12pc至56%2019年上半年,公司营收91.41亿同比+19.22%,归母净利润16.72亿同比+100.56%。上半年整体毛利率56.02%,同比提升23.12pc,主要受房地产结转区域结构影响。公司管理持续优化,三项费用率持续下降,上半年销售、管理、财务费用率分别同比下降0.52pc、1.13pc、2.62pc。 开发板块:开发重心回归上海,毛利率有望维持高位2019年上半年,公司签约面积13.57万平米,签约金额66.34亿元,分别同比+10.86%和+155.23%。签约均价4.89万/平米同比+130.2%,主要系上海地区签约占比提升。从结构上看,2018年4季度上海地区住宅放量,2019年1季度上海地区商办入市。考虑到上海地区销售占比提升较快,未来毛利率有望维持高位。 租赁板块:加大持有规模,滨江七子全面开工,打造陆家嘴金融港2019年上半年,公司出租建面327309平米,同比减少16.39%,租赁业务收入3.04亿,同比减少2.56%,主要原因系淮海公寓重新装修。公司“陆家嘴北滨江-东外滩”为起点,由“中企滨江七子”组成陆家嘴金融港,规划总建面约37万平方米(其中杨浦东外滩约7万平方米,陆家嘴北滨江约30万平方米),目前已全部开工,预计2020年起陆续入市。 净负债率仍处低位,后续杠杆有空间,融资优势持续凸显2019年上半年带息负债增加3.8亿至158.7亿,在手现金减少33.7亿至142.4亿,净负债率较2018年末提升23.48pc至9.92%,仍处于较低水平,后续杠杆有空间。现金短债比4.28,较2018年末提升1.73,在手现金充沛,短期偿债压力较小。2019上半年加权平均融资成本进一步下降0.3pc至5%,最新一期私募债票面利率4.35%,融资优势持续凸显。 高基数下结算或放缓,目标价5.70元,下调至“增持”评级公司房地产销售重心重回上海,签约均价大幅提升,结构改善带动毛利率稳步上行。同时公司加大持有规模,依托“中企滨江七子”打造陆家嘴金融港,租赁板块中长期发展值得期待。鉴于2018年高基数及在手结算资源有限,我们下调2019-2021年预测EPS至0.44/0.52/0.59元(原为0.57/0.65/0.76元)。鉴于行业估值中枢下移,我们下调2019年PE至13倍,目标价5.70元,下调至“增持”评级。 风险提示:租赁板块建设进度有不及预期可能,推盘有不及预期的可能。

事件。公司公布2019年半年报。报告期内,公司实现营业收入91.41亿元,同比增加19.22%;归属于上市公司股东的净利润16.72亿元,同比增加100.56 %;实现基本每股收益0.27元。 2019年上半年,受结转营业收入的项目增加推动,公司营收增加19.22%;同期公司结转项目毛利率增加使得归母净利润大幅增加100.56%。 2019年第2季度,公司新开工项目1个,无新竣工项目,无新增项目储备。公司目前主要开发项目有31个。根据公司8月23日经营数据公告,公司在第2季度内新开工项目1个(吉林中星总部基地项目),无新竣工项目,无新增项目储备。公司目前主要开发项目有31个,集中于上海市、江苏省、浙江省、安徽省、吉林省,项目包括尚汇豪庭、印象春城、无锡燕尾山庄、杭州中企艮山府及吉林中星总部基地项目等。公司2019年第2季度内(4月-6月)签约面积约5.10万平方米,2019年累计签约面积13.57万平方米;第2季度内签约金额约15.33亿元,2019年累计签约金额约66.34亿元。公司2019年第2季度末出租面积约32.73万平方米,第2季度租金收入约1.56亿元。 投资建议。努力成为上海有重要影响力的房地产开发企业,“优于大市”评级。公司聚焦住宅、商办及存量资产三条业务线,有效提升盈利能力及行业竞争力。目前公司开发项目主要集中于上海,辐射昆山、镇江、苏州、杭州、江阴、无锡等长三角重点城市。2019年上半年,公司签约金额66.34亿元,同比增长155.22%。我们预计公司2019、2020年EPS分别是0.50元和0.59元。我们给予公司2019年11-14倍的动态PE,对应的合理价值区间为5.50-7.00元,维持公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临加息和政策调控两大风险。

事件。公司公布2019年一季度季报。2019年一季度,公司实现营业收入67.7亿元,同比增342.5%;归属于上市公司股东的净利润13.1亿元,同比大幅增加227.97倍;实现全面摊薄每股收益0.26元。 2019年一季度,受房产结转增加推动,公司营收增342.5%;同期房产结转毛利率较高,这使得公司净利润大幅增长227.97倍。2019年4月26日,公司公告称,2019年1-3月,公司现有主要开发项目31个,新开工项目1个,新竣工项目1个,无新增项目储备。2019年一季度,公司累计实现签约销售面积7.95万平,签约销售金额49.3亿元。2019年一季度末,公司出租租金收入1.48亿元。 投资建议。向房地产开发及综合服务商转型转型,“优于大市”评级。公司以房地产开发经营为主业,逐步从传统房地产开发商向房地产开发及综合服务商转型。公司通过实施资产重组,解决了困扰公司多年的同业竞争问题;通过引进华润置地控股、平安不动产作为战略投资者,优化公司运营管理水平和治理结构;通过注入优质资产,特别是上海区域的优质资源补充公司项目储备。我们预计公司2019、2020年EPS分别是0.60元和0.71元。我们给予公司2019年11-14倍的动态PE,对应的合理价值区间为6.60-8.40元,维持公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临加息和政策调控两大风险。

1.事件 公司发布了2018年年度报告。报告期内,公司实现营业收入192.86亿元,同比增长47.45%;公司实现归属上市公司股东的净利润25.92亿元,同比增长174.21%,扣非后归属上市公司股东的净利润为24.71亿元,同比增长763.13%;公司基本每股收益为0.55元,同比增长175%,符合预期。公司2018年度利润分配预案为:以截至2018年末总股本为基数,向全体股东每10股派发现金红利人民币1.8元(含税),以资本公积金转增股本方式向全体股东每10股转增2股。 2.我们的分析与判断 (一)2018年完成重组,企业规模显著扩大 报告期内公司完成重大资产重组,中星集团100%股权已过户至公司名下,解决了同业竞争问题。同时引入战略投资者华润置地控股、平安不动产并完成募集配套资金19.94亿元。截止2018年末,上海地产集团、华润置地控股、平安不动产分列公司第一、第二、第六大股东,占公司总股本的68.44%、6.76%和0.59%,公司总资产由279亿元增至566亿元,增幅102.87%,归母净资产从36亿元增至137.4亿元,增幅280%,股本从18.67亿股增至50.8亿股,增幅172%。 (二)精准营销,销售业绩实现有效突破 2018年公司采取分类措施对不同城市制定针对性策略积极去化。上海本地项目精准营销,异地项目采用多策略组合销售手段,零散商业尝试先租后售带租约去化。多种措施下销售业绩实现有效突破,累计签约面积达33.57万平米,同比增长51.9%;签约金额138.41亿元,同比增长98.72%。同时,公司进一步优化资产结构,推动优质不动产持有的战略转型。截止2018年末,公司持有各类经营性物业面积超60万平米,2018年全年租金收入约6.5亿元。 (三)华润进驻管理层有望提升公司经营效率 2018年7月2日,华润置地有限公司华北大区副总经理凌晓洁与华润置地华东大区副总经理王辉宏此次分别被聘任成为中华企业总经理与副总经理,这标志着华润置地即将在中华企业经营管理层面发挥重要作用,有望借鉴华润置地发展经验,大力提升中企的经营效率。 (四)平安不动产有望协助推进地产金融模式 平安入股后,公司未来将在金融领域,利用平安旗下的金融地产平台提升公司长期的融资能力。资金实力雄厚,有助拓宽融资渠道。平安不动产背靠平安保险,具有强劲的资金实力:200亿元的自有资金、千亿级的保险资金以及个人客户的第三方资金。平安不动产联合国内具有实力的长租公寓发展商和品牌运营商,采用“重资产主要持有+轻资产运营重要参投”的合作方式长持出租型不动产的资产投资及管理。未来中华企业与平安不动产的合作将有利于公司后续的融资渠道拓宽,利用金融工具加速企业轻资产转型进程,并且会充分挖掘各方优势形成资源互补,积极拓展新的合作业务机会。 (五)新战略、新气象、新征程 公司2019年的新战略为“深耕上海区域,聚焦住宅、商办以及存量资产三条产品线的开发和运营。”在资源获取方面,公司将坚持立足上海的发展构想,同时在投资区域上将围绕新兴新城、新兴产业区域、人口导入区和成熟市中心展开研究和拓展,在开发模式上全力拓展与标杆地产公司的合作机会,积极参与优质二手项目的收购。商办项目方面,公司将搭建轻资产运营模式的平台,以一系列写字楼项目为标杆,实现共享办公等增值服务,打造中华企业品牌为目标,建立具有商业物业高效运营管控的商业地产专业团队。 (六)资产负债率下降,公司主体信用等级稳定 公司资产负债率由2017年的76.71%下降到2018年末的72.39%。截至2018年末,公司获得银行授信额度共计126亿元,已使用信贷额度84亿元,未使用额度42亿元。报告期内,中诚信证券评估有限公司将“中华企业股份有限公司2013年公司债券”债券信用等级上调为AAA,公司主体信用等级维持为AA,评级展望稳定。 3.投资建议 基于对公司开发项目储备以及对上海房地产市场销售行情的考虑,我们预计公司2019-2020年的每股收益分别为0.61元和0.65元。以3月5日6.29元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为10.3倍和9.7倍,市净率2.8倍。根据公司目前储备项目,我们计算的RNAV为7.78元。当前A股价格相对于RNAV折价23%。参照可比公司估值水平,公司2019年的动态市盈率为10倍,低于均值12.22倍,具有吸引力,继续维持“推荐”评级。 4.风险提示 房价大幅下跌风险,棚改不及预期风险等。

优质资产完成注入,强强联合提升经营能力 公司是上海解放后第一家专业从事房地产开发经营的企业,迄今为止已有约64年的历史。2018年4月公司完成中星集团100%股权注入,获取约200万方的优质开发项目,区域分布以上海市为主,还包括昆山、镇江、扬州、合肥、吉林等城市。本次注入项目盈利前景较好,强化了公司于上海核心区域的土地储备和资产质量,业务版图拓展至全国其他地区,有助于提升公司持续经营能力和抗风险水平;重组完成后公司成为上海地产集团旗下唯一的市场化房地产项目开发平台。 拟与华润、平安强强联合,提升经营管理效率,资源互补协同效应明显 公司拟通过非公开发行股份,引入华润置地(占比92%)、平安不动产(占比8%)作为战略投资者。与华润和平安强强联合,一方面有望引入华润置地先进的存量物业管理体系及市场化的运营机制,加速公司在上海区域稀缺资源的价值释放;另一方面后续或与平安旗下多个地产金融地产平台形成资源互补,进一步提升公司融资优势和长期发展潜力。 资源优势逐步体现,2018前三季度业绩大幅提升 2018年前三季度,公司归母净利润同比大幅增长272.42%,主要系结算项目增加、毛利率提升、以及投资收益增加;公司预计2018年全年归母净利润约25-28亿元,其中注入资产产生的净利润占比约80%,同时上海集团承诺2018-2020年注入资产贡献扣非归母净利润合计不低于50.41亿元;公司后续业绩增长的稳定性和持续性具有较强保障。 12个月目标价7.02元,维持“买入”评级 基于公司资产注入后充裕优质的土地储备、以及后续业绩释放较高的确定性,上调公司2018-2019年预测归母净利润至26.43、30.63亿元,并引入2020年预测归母净利润约36.35亿元,对应2018-2020年EPS分别为0.56、0.65、0.77元。综合考虑给予公司2018年12.5倍PE估值,12个月目标价7.02元,维持“买入”评级。 风险提示公司重组进展不及预期;重组后经营管理能力提升不及预期;重点布局城市调控进一步加码,公司销售不及预期。

国家队出身的上海地方老牌开发商。自1993年上市以来公司一直是上海地方国有控股企业,2017年公司明确在上海地区深耕细作,同时从健康度、核心能力、市场机制三方面提升公司运营水平的发展战略。 开发销售产品佳,经营业务收益稳。2018年上半年,公司累计签约金额25.99亿元,签约面积12.24万平方米,2017年已售部分项目如尚汇豪庭位置极佳。截至2018年二季度末,公司持有建筑面积39.15万平方米的高品质经营性物业,如中华企业大厦、中星城等。 倚靠地方大型国企背景,具有拿地优势。上海土地市场土地供应日渐趋紧,而2018年前8月上海土地市场上地头蛇拿地超过大房企。母公司上海地产一直以来具有较强的拿地能力,同时,公司具有对接其土地的优势。 重组收购中星集团,资源整合更具发展能力。2018年5月公司完成对所属同一母公司的中星集团的收购,通过中星注入的房产开发项目具有极高的位置优势,而注入的投资性物业体量大,出租率高,租金流入稳定。公司整合资源后或将进一步提升整体运营、盈利能力。 引入战略投资者,为业务多元化保驾护航。通过重大资产重组,华润置地将成为公司的第二大股东。2018年7月华润置地两名高管入驻公司,或将利用华润置地的经营经验优化公司的开发销售、商业地产项目。而平安不动产持股或将有助拓宽公司融资渠道,推进地产金融模式。 公司盈利能力向好,偿债能力稳健。公司近两年期间费用率、存货跌价的降低使得盈利能力逐步提高,融资成本、扣预收账款的资产负债率的降低以及充沛的现金流证明公司稳健的偿债能力。与中星集团并表后业绩更佳。 投资建议。基于对公司开发项目储备以及对上海房地产市场销售行情的考虑,我们预计公司2018-2020年的每股收益分别为0.53元、0.61元和0.65元。以10月29日6.01元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为11.3倍、9.85倍和9.2倍,市净率4.14倍。根据公司目前储备项目,我们计算的RNAV为7.78元。当前A股价格相对于RNAV折价23%。参照可比公司估值水平,公司2018年的动态市盈率为11.2倍,低于均值12.22倍,具有吸引力,我们首次覆盖给予“推荐”评级。

业绩大增,注入资产优势逐步兑现:公司业绩增长主要由于前三季度结转项目大幅增加,而利润增速明显高于营收增速一方面是投资收益较去年大幅增长22倍至4.8亿元,另一方面公司项目结转毛利率达到31.2%,同比增加10.2个百分点。同时公司预计全年归母净利润将达到25-28亿元,第四季度预计公司重大资产重组注入资产中的部分项目满足公司结转收入条件,其中注入资产所产生的净利润约占公司2018年度净利润的80%左右,充分显示了资产重组后公司享有的强大资源优势。 资产注入完成,后续资源优势仍可期待:2018年4月公司完成中星集团100%股权注入,注入项目总货值约500亿元,整体实力大幅提升。截至三季度末,公司拥有开发项目29个,规划建筑面积达到396.4万方,其中上海地区占比为59%。重组后公司在地产集团内部的主体开发地位,也将充分发挥自身开发优势,对接集团强大资源,形成自身在上海区域独特的项目获取优势。 现金储备充裕,债务水平可控:财务层面,截至三季度末,公司预收账款已达到127.4亿元,同时持有现金126亿元,尽管43.2%的净负债率以及46.5%的短债压力较去年末水平有所提升,但仍处于行业内较低水平。公司凭借国资背景以及股东层面的优先支持,在融资和资源方面享有得天独厚的优势,在当前行业整体融资收紧的市场环境下具备充足的操作空间。 管理层变革开启,增持彰显信心:公司控股股东地产集团于7月发布增持计划,拟增持比例不超过2%,累计增持金额不低于2亿元。截至三季度末,地产集团已增持公司股份0.41%。在管理层变革方面,原华润置地华北大区副总经理凌晓洁与华东大区副总经理王辉宏分别被聘为公司总经理与副总经理,标志着华润置地即将在中华企业经营管理层面发挥重要作用,也有助于进一步提升公司房地产开发业务的执行效率,实现产品定位、研发、开发、营销、管理等环节的优化。 盈利预测与评级:预计公司18-19年EPS分别为0.30元和0.32元。 风险提示:房地产政策持续收紧、销售不及预期等。

事件。公司公布2018年半年报。报告期内,公司实现营业收入76.7亿元,同比增加41.2%;归属于上市公司股东的净利润8.34亿元,同比增加137.1%;实现全面摊薄每股收益0.18元。 2018年上半年,受房产转结推动,公司营收增加41.2%;同期公司结算毛利率较高且投资收益增加使得净利润增幅扩大至137.1%。 2018年5月,公司收购中星集团100%股权顺利完成,重组和国企改革顺利推进,成功解决了同业竞争问题。根据公司2018年5月25日公告,公司向地产集团发行股份及支付现金购买其持有的中星集团100%股权,注入资产的交易价格为174.72亿元。截止公告日,公司已完成以5.23元/股的价格发行股票28.40亿股支付交易对价的85%即148.51亿元,后面将以现金方式支付交易对价的15%即26.21亿元。现金部分公司拟通过向华润置地控股、平安不动产非公开发行股份募集配套资金,其中华润置地控股认购24.62亿元占92%,平安不动产认购2.14亿元占8%。截止公告日,中星集团100%股权已顺利过户至公司名下,公司获取了总面积约200万平的房地产开发项目,分布于6个城市。上述项目的注入增强了公司发展的资源优势,并解决了困扰许久的同业竞争问题。其次,募集配套资金将引入华润和平安不动产重要战投,合作前景广大。 投资建议。向平台综合服务商转型,推进重组,“优于大市”评级。作为立足上海拓展长三角的知名房企,目前,公司正从房地产开发商向城市建设开发平台综合服务商转型,通过联合拿地、合作开发等方式积极增加特别是上海的土地储备。同时,公司正推行“中心+事业部”制,在部分项目试点的基础上,推广项目保证金和投资风险保证金制度。公司收购中星集团100%股权顺利完成,重组和国企改革顺利推进,成功解决了同业竞争问题。公司利用自贸区区位优势,参股60%设立融欧股权投资公司,开展多元投资。我们预计公司2018、2019年EPS分别是0.34元和0.40元,对应RNAV是11.73元。考虑到公司正在向城市建设开发平台综合服务商转型,给予公司2018年0.6-0.7倍的RNAV,对应的合理价值区间为7.04-8.21元,给予公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临加息和政策调控两大风险。

公司发布2018年度半年度报告。公司实现营业收入76.67亿元,同比增长41.21%;实现归母净利润8.34亿元,较去年同期大幅增长137.06%;毛利率32.9%,为近三年新高;净利率10.87%,较去年同期上升1.52个百分点。 完成中星集团并购工作,解决同业竞争问题并注入大量优质项目。2018年4月公司完成中星集团100%股权注入,获取了总面积约200万平米的优质项目,主要项目有:徐汇公园道壹号、陆家嘴壹号院、昆山凯旋门及上海黄浦江沿岸项目等,分别分布于6座城市。上述项目的注入极大增强了公司发展的资源优势。通过本次交易,公司成为上海地产集团旗下主要的房地产开发平台,曾经与中星集团之间的同业竞争问题得到有效解决。 住宅开发、经营性不动产双轮驱动,强化抗风险能力。2018年上半年,公司实现签约金额25.99亿元,同比下滑约30%;随着中星集团资产注入,截至6月底,公司拥有主要开发项目26个,其中17个项目位于上海,未来销售规模增长可期。1-6月,公司实现租金收入2.51亿元,商办类项目出租率均在95%以上,目前公司持有约39万方成熟经营性物业,其中绝大多数位于上海市核心区域,未来能提供稳定、可持续增长的租金收入。 净负债处于低位,有一定加杠杆空间。截止6月底,公司有息负债150.55亿元,净负债率仅为5.18%。公司作为上海地产集团旗下上市平台,坐拥国资背景,未来有望通过适当增加杠杆以促使项目开发提速、获取优质土储,实现公司竞争力、经营效益的提升。 首次覆盖,给与增持评级。预计2018、2019和2020年EPS分别为0.33元、0.44元和0.61元。当前股价对应2018、2019和2020年PE分别为15.01倍、11.10倍和8.07倍。 风险提示:一线城市预售政策收紧;重组落地面临整合风险。

2018年2月,公司收购中星集团100%股权,引入华润等重要战投。2018年2月1日,公司发布《关于发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易事项获得中国证监会核准批文的公告》。 1)2018年2月1日,公司公告称,公司拟向地产集团发行股份及支付现金购买其持有的完成集团内业务整合后的中星集团100%股权,其中以发行股份的方式支付交易对价的85%、以现金方式支付交易对价的15%。2)公司向华润商业、平安不动产非公开发行股份募集配套资金不超过26.76亿元。该资金扣除相关费用后,拟用于支付本次重大资产重组的现金对价。3)本次发行股份购买资产的价格为5.23元/股。按照5.23元/股的发行价格及85%的股份支付比例计算,公司拟向地产集团发行约28.40亿股。4)假设募集配套资金按照发行前总股本20%的上限(即3.73亿股)发行,本次交易完成后,地产集团控制上市公司67.06%的股权,上市公司的控制权未发生变化。华润商业持股6.76%。5)如本次重组在2017年实施完毕,则盈利预测补偿期间为2017年、2018年、2019年,依此类推。盈利预测补偿期间,地产集团承诺的扣非归母净利润合计不低于53.60亿元。 我们认为,公司是地产集团旗下唯一上市平台。本次交易将加强公司在上海市场的进一步深耕,及进入新的区域市场,这些项目总土地储备约200万平,分布于6个城市;其次,本次交易有利于解决同业竞争问题;第三,本次交易包括有利于公司拓展房地产销售代理、物业管理等业务;第四,本次交易将引入多个战略投资者,有利于公司积极拓展新的相关业务机会。 投资建议。向平台综合服务商转型,推进重组,维持“买入”评级。作为多年立足上海拓展长三角的知名上海房企。目前,公司正从房地产开发商向城市建设开发平台综合服务商转型,积极增加特别是上海的土地储备。同时,公司正在部分项目试点的基础上,推广项目保证金和投资风险保证金制度。目前,公司利用自贸区区位优势,参股60%设立融欧股权投资公司,开展多元投资。假设本次重组在2018年中完成,则预计公司2017、2018年EPS分别是0.36元(发行前)和0.38元(发行后),对应RNAV是10.8元。考虑到公司正在向城市建设开发平台综合服务商转型,我们以重组注入资产后的RNAV,即10.8元作为公司未来六个月的目标价,维持“买入”评级。

一、事件概述 近期我们对上市公司进行了调研,与公司管理层就经营情况和未来发展进行了深入沟通。 二、分析与判断 受调控政策影响,销售、毛利率有所下滑 根据克尔瑞最新发布的数据,中华企业2017年实现销售金额91.4亿,同比下降24.3%。销售额相比2016年下降的原因主要是公司的外地项目受“五限政策”的调控影响较大,市场价格受到抑制。2017年前三季度毛利率为20.99%,比去年同期下降11.85个百分点,毛利率下降系2017年结转的项目利润空间较小而导致。我们认为,随着今年以来分类调控的推进,调控政策加紧的空间有限,公司销售额与毛利率均有望回升。 上海地产旗下开发平台,项目稀缺性强 公司控股股东上海地产集团隶属于上海市国资委,是上海国资体系中最大的地产开发企业。重组计划完成后,上海地产预计将持有公司34.07亿股份,约占增发后总股本的67.1%(假设募集配套资金按照发行前总股本20%的上限发行),为公司绝对控股股东。中华企业作为上海地产旗下地产业务开发平台,未来公司将不断以城市更新为主要形式进行拓展。建设中的上海三林项目与宝山顾村项目,地块稀缺性较强,未来收益可期。 拟注入中星优质资产,区域优势得到强化 为避免同业竞争,上海地产集团于2007年作出承诺将对下属中华企业、上房集团和中星集团三个房地产开发平台进行整改重组。2013年公司完成对上房集团的收购,2017年12月15日,公司重组方案获得证监会有条件通过,该方案具体内容为向地产集团发行股份及支付现金购买中星集团100%股权,并向华润置地控股、平安不动产非公开发行股份募集配套资金。 此次重组将会带来中星集团资产的注入,促进规模的扩张,强化公司在上海地区的优势地位。中星集团将带来项目约20个,建筑面积总计约200万平方米,其中上海地区项目面积占比达45%。诸如公园道壹号院、陆家嘴壹号院与洋泾等项目,地理位置优越,定位高端,预计售价高,且拿地时间普遍较早,成本相对较低。此类项目进入结算周期后将提升净利率。此外,公司原有布局主要集中在江浙沪地区,重组完成后公司布局将扩大到合肥、扬州等十个城市,补充了土地储备。 引入战略投资者,提升公司开发水平 公司实施重组方案,拟向华润置地控股与平安不动产非公开发行股份募集配套资金,引入新资本。借助本次重组之机,中华企业有望与华润控股、平安不动产等企业进行更深度的战略合作,促进股权结构的进一步优化。公司自2016年起一直致力于内部组织架构的调整,此次华润等战略投资者的引进,将会带来先进的管理体系与管理理念,有利于提升开发能力、治理能力和综合服务能力,增强公司在行业内的竞争力。 向房地产开发及综合服务商转变 中华企业正处于改革转型的重要阶段,即由单一住宅产品提供商逐步向房地产开发及综合服务商转变。公司设立社区运营事业部,以自持的古北物业及拟注入的中星集团申城物业为基础,开展养老、社区学堂等配套项目,力争能覆盖到衣食住行各方面,全力培育和打造市场化房地产开发及综合服务商的核心能力。我们认为,公司深耕上海多年,同时享有较多地理位置优越的优质物业,此次积极转型综合服务商,将有利于公司形成新的业绩增长点。 三、盈利预测与投资建议 受益于重组的实施与当下国企改革的不断推进,中华企业作为上海地产旗下地产业务开发平台的优势日益突出。同时,中星集团优质项目的注入以及华润等战略投资者的引入有利于公司基本面的改善。公司从单一住宅产品提供商逐步向房地产开发及综合服务商转变,未来将培育新的业绩增长点。我们预计公司17-19年EPS分别为0.35、0.43和0.52元,对应PE为18.3、14.9和12.2倍。首次覆盖,给予公司强烈推荐评级。 四、风险提示: 重组进展低于预期,房地产调控进一步加深。

中华企业:重组方案获得有条件通过,优质资源禀赋将逐步凸显:公司于12月15日晚发布公告称,公司发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易事项获得有条件通过,公司拟向地产集团发行股份及支付现金购买其持有的中星集团100%股份,拟向华润置地控股、平安不动产非公开发现股份募集配套资金不超过26.8亿。如果此次重组成功实施,将有效解决上海地产集团与上市公司自2004年以来的同业竞争问题,自此以后中华企业将成为上海地产集团旗下唯一地产业务开发平台,充分体现了集团对上市公司的资源倾斜和支持力度,上市公司将在资源层面、经营层面和财务层面获得质变。 长三角优质资产悉数注入,保障公司未来发展:拟注入上市公司的中星集团于本次重组前整合了地产集团旗下除上市公司之外的主要市场化房地产开发企业,注入资产包括馨逸置业、富源滨江、富鸣滨江及环江投资等市场化房地产开发项目公司,将陆家嘴壹号院项目、公园道壹号院项目及黄浦江沿岸等部分优质项目开发权收入囊中,整体实力大幅提升,在集团内部业务整合完成后,公司布局将增加到10个省市,其中上海地区项目占比约为67%,进一步强化了公司核心区域的优势地位。 背靠上海地产集团,后续资源优势仍可期待:当前地产集团承载上海城市更新功能,深度参与上海市旧城改造、城中村改造、滩涂开发等项目,在三林、顾村、颛桥、金山等地推进城市更新工作,随着公司重组后在集团内部的主体开发地位,公司将背靠强大控股股东地产集团,在发展过程中有望借助控股股东地产集团强大的实力和资源,在一二级土地开发业务方面形成深层次的联动效应,上市公司也将充分发挥自身开发优势,对接集团强大资源,形成自身在上海区域独特的项目获取优势。 盈利预测及投资评级:我们预计公司17、18年EPS分别为0.30和0.32元,维持“增持”评级。 风险提示:重组进展低于预期;房地产销售大幅下降等。

公司发布2017年中报预告,实现归母净利润3.8亿元扭亏为盈 8月2日公司发布2017年中报预告,实现归母净利润3.8亿元左右,对应EPS 0.2元左右;上年同期归母净利润为-0.62亿元,EPS为-0.033元。 2017H1业绩大幅改善主要来自存货跌价准备转回及财务费用降低 因杭州艮山府和古北香堤艺墅项目的销售价格及预期上升,存货跌价准备转回3亿元左右;同时财务费用较上年同期减少0.9亿元左右。6月公司主体评级由AA-上调至AA,债券评级维持AA+;有利于后续拓展融资渠道、降低融资成本,进一步减少财务费用支出。 重大资产重组方案调整并增加业绩承诺,上海市国资委批复同意 重大资产重组方案调整并获上海市国资委批复同意及股东大会通过。如重组在2017年实施完毕,地产集团承诺中星集团2017-2019年扣非归母净利润合计不低于53.6亿元。标的资产注入后公司将成为全产业链地产集团核心开发平台,资产规模与盈利能力大幅提升,并有望获得更多资源支持和倾斜;同时华润系与平安系加盟,公司有望提升管理能力和执行效率、创新融资模式以及拓展养老地产等业务合作机会。经保守测算公司重组后NAV值约为542亿元,重组后每股NAV值约为10.67元。 调整12个月目标价9元,维持买入评级 我们预测2017/2018/2019年营收分别为149亿元/178亿元/213亿元(仅考虑重组前项目),归母净利润分别为9.25亿元/13.19亿元/16.55亿元,EPS分别为0.50元/0.71元/0.89元。综合考虑给予相对估值2017年PE18倍,调整12个月目标价9元,维持买入评级。 风险提示 公司重组进展不及预期或出现重大调整;重组后经营能力及管理能力提升不及预期;房地产调控时间过长导致销售持续不及预期。