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潘玮

银河证券

研究方向: 房地产行业

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工作经历: 女,中国银河证券有限公司房地产行业分析师。清华大学金融学学士,管理学硕士。2008年加入中国银河证券研究所。...>>

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首开股份 房地产业 2020-05-07 6.51 -- -- 6.50 -0.15%
6.50 -0.15% -- 详细
1.事件公司发布 2019年年度报告。报告期内,公司实现营业收入 476.45亿元,同比增长 19.90%;公司实现归属上市公司股东的净利润 27.58亿元,同比降低 12.90%,扣非后归属上市公司股东的净利润为 26.25亿元,同比降低 6.47%;公司基本每股收益为 0.94元,同比降低 11.4%。 2.我们的分析与判断 (一)少数股东损益占比增加导致业绩下降2019年公司实现营业收入 476.45亿元,同比增长 19.90%;实现归母净利润 27.58亿元,同比降低 12.90%。营收增长而业绩下降的原因主要为:1)由于合作项目结算增加,导致少数股东权益增长 252.14%,占比由 20.22%提升至 51.08%;2)投资收益同比-91.31%。公司盈利能力提升,毛利率为 37.34%,同比提升 4.76个百分点,净利率 11.83%,同比提升1.8个百分点。三费费率为 10.6%,较上年减少 0.2个百分点,主要系销售费用率和管理费用率分别降低 0.06、0.82个百分点。截止到报告期末,预收账款为 631.44亿元,覆盖同期营收 1.3倍,为未来业绩提供有力保障。 (二)销售圆满完成全年计划,竣工提速报告期内公司实现销售金额 1013.44亿元,同比增长 0.61%,完成全年计划 100.3%(全年计划销售金额 1010亿元);公司实现签约面积 441.50万平方米,同比增长 8.99%,完成全年计划 115.1%。其中,京内项目销售面积 145.71万平方米,占比 35%,京外项目销面 265.79万平方米,占比 65%。报告期内,公司权益新开工面积、开复工面积、竣工面积分别为 286.09、1130.50、335.10万平方米,分别较上年增长 13.45%、5.72%、37.64%。报告期内,公司通过自主开发、股权收购或联合拿地等多种方式,新增土地 16宗,新增规划计容面积 260.5万平方米。 (三)杠杆水平微升,融资渠道多元化截至报告期末,公司持有货币资金 252.45亿元,货币资金对(短期借款+一年内到期的非流动负债)的覆盖比例为 0.98倍;公司资产负债率为 80.92%,同比下降 0.66个百分点,净负债率 169.82%,同比增加 4.49个百分点。公司拥有多元化融资渠道,报告期内累计新增融资约 493.36亿元,以银行贷款、信托贷款和中期票据为主,占比分别为 43.06%、25.11%和 13.17%,并且伴随有债权融资计划、公司债、短期票据和超短期票据等融资方式,公司累计归还各类筹资 457.47亿元,当期净融资规模 45.87亿元。公司多年保持 AAA 级企业主体评级,整体平均融资成本 5.49%,比去年末上升 13个基点,仍保持在行业低3.投资建议公司深耕北京市场,并积极进行京外扩张,土储主要分布在一二线,结构优异,销售稳健。 我们预计公司 2020、2021年的每股收益分别为 1.18、1.47元。以 4月 16日 7.03元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为 5.96、4.78倍,低于行业均值,具有吸引力,我们维持“推荐”评级。 4.风险提示政策调控风险,房价大幅下跌风险等。
华侨城A 房地产业 2020-05-04 6.41 -- -- 6.51 1.56%
6.51 1.56% -- 详细
1.事件。 公司发布了2019年年度报告。报告期内,公司实现营业收入600亿元,同比增长25%;公司实现归属上市公司股东的净利润123亿元,同比增长17%;公司基本每股收益为1.5元,同比增长16.56%。公司2019年度分红派息预案:以2019年12月31日股本总数为基数,每10股派送人民币3.0元(含税)现金股息。 2.我们的分析与判断 (一)业绩持续增长,风控能力进一步增强。 2019年公司实现营业收入600亿元,同比增长25%;实现归母利润123亿元,同比增17%。公司总资产达3796亿元,同比增28%。公司销售毛利率56.58%,保持行业领先地位,得益于公司商业模式带来的低成本资源获取和高溢价市场销售的显著优势。剔除预收账款的资产负债率为56.53%,较2018年降低2.22个百分点。公司ROE为19.3%,较2018年增长0.3个百分点,体现了良好的竞争力和盈利性。 (二)销售同比高增长,拿地积极。 2019年,公司销售面积252.1万方,同比增22.3%;销售金额862.6亿,推动19年末公司预收账款增至700.3亿元,同比增56.6%,覆盖同期营收的104%,业绩保障能力进一步增强。2019年新增计容建面1208万平米,拿地/销售面积比为479.2%,拿地积极并成本较低。 (三)产融结合持续深化,资金保障坚实有力。 公司综合运用直接融资、发行债券、REITS、权益融资等多种手段实现外部融资558.16亿元,平均融资成本4.56%,业内较低。公司所属企业参与管理或出资的各类基金共7只,总规模44.3亿元,同比增长82.1%,有效撬动社会资本,服务公司主业发展。 3.投资建议。 华侨城A(000069)是地产板块中旅游+地产的特色标的,拿地积极、业绩靓丽,我们预计公司2020-2021年的每股收益分别为1.75、2.05元。以4月29日6.43元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为3.7倍、3.2倍,市净率0.8倍。公司巩固低成本土地获取优势,杠杆率下降,融资渠道多样融资成本相对较低,我们继续维持对华侨城A“推荐”评级。 4.风险提示。 疫情超出预期风险,房价大幅下跌风险,毛利率下滑风险等。
华夏幸福 房地产业 2020-05-01 23.75 -- -- 23.95 0.84%
23.95 0.84% -- 详细
1.事件公司发布2019年年度报告。报告期内,公司实现营业收入1052.10亿元,同比增长25.55%;公司实现归属上市公司股东的净利润146.12亿元,同比增长24.40%,扣非后归属上市公司股东的净利润为144.43亿元,同比增长36.43%;公司基本每股收益为4.75元,同比增长25.33%。 2.我们的分析与判断 (一)业绩稳步增长,盈利能力稳健2019年公司实现营业收入1052.10亿元,同比增长25.55%;实现归母净利润146.12亿元,同比增长24.40%。分区域看,环京区域实现收入579.79亿元,同比增长0.49%,环北京以外区域实现收入467.19亿元,同比增长81.74%,比重由上年同期的30.82提升至44.62%。公司毛利率为43.7%,同比提升2.1个百分点,净利率14.0%,同比基本持平。公司降费增效成果显著,管理费用率同比下降1.95个百分点,销售费用率同比下降0.45个百分点。截止到报告期末,预收账款为1252.85亿元,覆盖同期营收1.2倍,为未来业绩提供有力保障。 (二)异地复制卓有成效,京外销售比重上升报告期内公司房地产业务实现销售额1431.72亿元,其中产业新城业务园区结算收入额368.37亿元,园区配套住宅业务签约销售额1029.35亿元,其他业务(物业、酒店)销售额34.00亿元。公司签约销售面积1184.19万平万米。环北京以外区域的销售额为828.09亿元,同比增长9.51%,所占比重由上年同期的46.46%提升至57.84%,环北京以外区域的销售面积比重由上年同期的54.15%提升至63.68%,继环南京和环杭州区域之后,环郑州区域成为异地复制新的销售业绩增长点。 (三)财务表现稳健,销售回款加快报告期内,公司资产负债率为83.9%,同比下降2.7个百分点,剔除预收账款后的资产负债率为56.5,同比提升3.5个百分点。公司货币资金429.63亿元,偿债能力充分保障。报告期内公司销售回款持续增长,并伴随着河北市场解封,实现经营活动现金流943.78亿元,同比增加19.89%。 3.投资建议公司的产业新城业务具备鲜明的核心竞争力,异地复制成果显著,平安入股之后,公司融资环境和结构进一步改善和优化。我们预计公司2020、2021年的每股收益分别为5.95、7.12元。以4月27日22.72元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为3.8、3.2倍,低于行业均值,具有吸引力,我们维持“推荐”评级。 4.风险提示:政策调控风险,房价大幅下跌风险等。
招商蛇口 房地产业 2020-04-27 17.23 -- -- 17.48 1.45%
17.48 1.45% -- 详细
(一)业绩平稳向好,杠杆率下降明显 2019年公司实现营业收入976.7亿元,同比增长10.64%;实现归母利润160.3亿元,同比增5.2%。公司毛利率34.65%,同比降低4.84个百分点,净利率19.31%,同比降低0.85个百分点。三费率由2018年的6.3%提升至2019年的6.9%。全面摊薄的净资产收益率为18.8%,同比降低2.3个百分点。公司资产负债率为63.19%,同比降低11个百分点;剔除预收账款后的资产负债率为47.36%,同比减少9.11个百分点。公司业绩整体来看平稳向好,杠杆率下降明显,经营稳健。 (二)开发主业同比较高增长,资源获取精准积极 2019年全年累计实现签约销售金额2204.74亿元,同比增加29.25%;累计实现签约销售面积1169.44万平米,同比增加41.35%。拿地方面,2019年,公司新进入汕头、肇庆、扬州、台州、长沙等9个城市;全年共获取79个项目,权益地价523亿元。其中,海门市国际邮轮城项目的获取,是继深圳、厦门、湛江邮轮母港项目后,公司通过港城联动获取优质资源的又一成功案例。 (三)布局湾区亮点频出,转型运营服务效果显著 公司响应国家南海自由贸易区战略,积极参与建设以深海科技产业生态为核心的三亚深海科技城,精心打造博鳌乐城国际医疗旅游先行试验区;以将漳州开发区打造成为宜居宜业的滨海新城区为目标,开发双鱼岛、泛信息技术产业园、高端制造园等业态,促进海西经济区的经济发展。2019年报告期内,公司收购中航善达,12月16日,中航善达更名招商积余(001914.SZ)并在深交所上市,通过此次收购,公司实现了对招商局集团、航空工业集团两大央企集团物业板块的市场化整合,创造了央企资源整合的又一创新型范例。截至2019年末,招商积余物业管理面积1.53亿平米,其中非住宅物业管理面积0.76亿平米,住宅类物业管理面积0.77亿平米。招商积余已成为A股物业管理龙头企业,机构类物业管理领先企业与央企物业管理旗舰平台。 (四)多渠道控制融资成本 2019年,招商蛇口先后分两次完成公司债券56亿元的发行,发行利率最低为3.58%;完成三次超短期融资券的滚动发行,发行利率最低为2.8%,发行成本均为同期同行业市场最低利率。2019年公司的综合资金成本为4.92%,融资成本控制得力。 投资建议 2020年,公司的经营目标是计划实现销售额2500亿元,实现新开工面积1100万平米,竣工面积1100万平米。基于对公司项目的结算节奏的推算,我们预计公司2020-2021年的每股收益分别为2.25、2.61元。以4月21日16.61元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为7.3倍、6.4倍,市净率1.7倍。公司稳健经营,稳定分红,长期价值凸显,我们继续维持对招商蛇口“推荐”评级。 风险提示 疫情超出预期风险,房价大幅下跌风险,毛利率下滑风险等。
金地集团 房地产业 2020-04-27 13.15 -- -- 13.70 4.18%
14.00 6.46% -- 详细
1.事件公司发布了 2019年年度报告。报告期内,公司实现营业收入 634.2亿元,同比增长 25.09%;公司实现归属上市公司股东的净利润 100.75亿元,同比增长 24.4%,扣非后归属上市公司股东的净利润为 90.4亿元,同比降 29.39%;公司基本每股收益为 2.23元,同比增长 24.58%。公司2019年度分红派息预案:以 2019年 12月 31日总股本 4,514,583,572股为基数,每 10股派送人民币 6.7元(含税)现金股息。 2.我们的分析与判断 (一)业绩同比增 24%,杠杆率下降明显2019年公司实现营业收入 634.2亿元,同比增长 25.09%;实现归母利润 100.75亿元,同比增 24.4%,前值为 18.4%。基本每股收益 2.23元,同比增 24.6%。公司毛利率 40.5%,同比降低 2.2个百分点,净利率 24.5%,同比增长 0.4个百分点。三费率由 2018年的 8.1%提升至 2019年的 9.9%。 全面摊薄的净资产收益率为 20%,同比增长 1.4个百分点。公司资产负债率为 75.4%,同比降低 0.7个百分点;投资收益 59.8亿元,同比增 46.3%。 2019年末,公司预收账款 840亿元,覆盖地产结算收入 1.46倍,公司业绩保障性强,整体来看平稳向好,杠杆率下降明显,经营稳健。 (二)销售同比高增长,计划竣工面积高保障业绩2019年全年累计实现签约销售金额 2106亿元,同比增加 29.7%;累计实现签约销售面积 1079万平米,同比增加 22.9%。销售均价 1.95万元/平米,同比增长 5.5%。2019年新开工面积 1631万平米,同比增 5%,竣工面积 925万平米,同比增 38%。2020年,计划新开工面积 923万平米,计划竣工面积 1158万平米,同比增长 25.2%,较高的竣工面积能够保障业绩结算的稳定增长。 (三)拿地积极,布局合理投资拿地方面,2019年公司获取土地 113宗,进一步扩大投资布局,新进入 11个城市,全年土地投资总额 1200亿元,新增了 1688万平米的总土地储备。土储布局合理,深耕一二线城市的同时,适当布局人口汇聚能力强和市场容量较大的三四线城市,一线、二线、三四线的投资占总投资额的占比分别为 10%、55%、35%。截至 2019年末,公司已进入全国 61个城市,总土储约 5233万平米,权益土地储备约 2802万平米。 (四)融资渠道多样化,债务期限结构合理截至 2019年 12月末,公司有息负债合计人民币 947.58亿元,其中,银行借款占比为 49.8% ,公开市场融资占比为 47.56%,其他融资占比为2.64%。债务融资加权平均成本为 4.99%。公司长期负债占全部有息负债比重的 63.01%,债务期限结构合理。 (五)金地物业管理规模扩张提速2019年,金地物业管理规模扩张提速,合同管理面积突破 2.1亿平米,同比增长 40%,服务全国 160座城市,1000余个项目。第八次获得中国物业服务百强服务质量领先企业,获得 2019年中国物业服务品牌价值榜单第 2名,中国房地产 500强首选物业管理公司 10强等。 3.投资建议基于对公司项目的结算节奏的推算,我们预计公司 2020-2021年的每股收益分别为 2.65、3.15元。以 4月 23日 13.24元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为 5倍、4.2倍,市净率1.1倍。公司稳健经营,杠杆率下降,融资渠道多样融资成本相对较低,稳定分红,物业服务业务稳定扩张提速,长期价值凸显,我们继续维持对金地集团“推荐”评级。 4.风险提示疫情超出预期风险,房价大幅下跌风险,毛利率下滑风险等。
蓝光发展 房地产业 2020-04-21 6.16 -- -- 5.90 -4.22%
5.90 -4.22% -- 详细
(一)业绩表现靓丽,盈利能力持续改善 2019年公司实现营业收入391.94亿元,同比增长27.17%;实现归母净利润34.59亿元,同比增长55.53%。报告期内公司业绩增长主要系:1)房地产项目结转的收入增加,房地产营业收入为364.15亿元,同比增长27.83%;2)盈利能力持续提升,公司毛利率为28.33%,净利率10.61%,分别较2018年增加0.58、2.51个百分点。公司的经营业绩显著提升,盈利能力持续改善。受到销售规模高增的推动,公司实现预收账款达到681.59亿元,同比增长33.66%,覆盖同期地产结算收入的1.9倍,公司可结算资源丰富,未来业绩保障性较强。 (二)销售突破千亿,土储资源充裕 报告期内公司房地产业务实现销售面积1095.30万平米,同比增长36.63%,销售金额1015.37亿元,同比增长18.70%,其中合并报表权益销售金额715.40亿元,权益销售面积798.44万平方米。从销售区域来看,华东及华中区域销售额占比最高,分别为25.70%、21.69%,同比增速分别为24.74%、65.19%;成都区域销售额同比下降34.16%,占比为18.64%。 公司土地资源充裕,报告期内公司新增土地48宗,总建筑面积约1121万平方米,其中新一线和二线占比60%、强三线占比40%。截至报告期末,公司土地储备1173万平方米,项目资源满足公司持续发展需要。 (三)物管子公司分拆上市,助推公司加速发展 2019年10月,公司分拆下属子公司蓝关嘉宝服务(2606.HK)在港交所主板挂牌上市,构筑“A+H”双资本平台,助推公司加速发展。2019年,蓝关嘉宝服务实现营业收入21.04亿元,实现净利润4.46亿元。期末在管面积约7172万平方米,同比增长18.32%,合约面积约11693万平方米,同比增长58.83%。蓝关嘉宝服务在2019年中国物业服务百强名单中位列第11位,随着行业集中度提升,未来业绩有望更上一层楼。 (三)财务结构稳健,杠杆水平不断下降 公司财务杠杆水平不断下降,截至2019年12月31日,公司资产负债率为80.62%,较上年下降1.42个百分点,扣除预收账款后的资产负债率为67.94%,较上年下降2.04个百分点,净负债率为79.20%。公司通过多种金融资本运作手段,持续优化负债结构,报告期内,公司获得公司债发行批文29亿元,私募债发行批文20亿元,美元债发行批文4.5亿美元,并成功发行公司债25亿元、私募债7亿元、美元债7.5亿美元、中票9亿元、短期融资券6亿元。 投资建议 公司业绩表现靓丽,盈利能力持续改善,销售突破千亿,土储资源丰厚,财务杠杆不断下降,物管板块分拆上市加速公司发展。我们预计公司2020年业绩及销售均保持稳健增长,预计公司2020-2022年的每股收益分别为1.65、1.95、2.21元。以4月16日6.16元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为3.73、2.23、2.79倍。参照可比公司估值水平,公司2020年的动态市盈率为3.72倍,低于均值8.11倍,具有吸引力,我们维持“推荐”评级。 风险提示 政策调控风险,房价大幅下跌风险等。
金科股份 房地产业 2020-04-20 8.11 -- -- 8.38 3.33%
8.38 3.33% -- 详细
(一)业绩增速亮眼,净利率提升明显 2020年一季度公司实现营业收入76.3亿元,同比增长18.96%;实现归母利润3.97亿元,同比增57.13%,继续兑现高预期。2020年一季度,公司销售毛利率为25.1%,同比下降0.4个百分点;销售净利率为6.6%,同比上升3.1个百分点;三费率为13.2%,同比下降0.61个百分点;公司2020年一季度投资收益为7600万元,同比增长2.13亿元。公司业绩增速高于营收增速,主要是由于三费率的下降叠加投资收益的大幅增长。 截止2020年一季度末,公司预收账款1163亿元,同比增加35%,可覆盖19年营业收入的1.7倍,业绩保障性较高。 (二)疫情期间销售实现突破,积极拿地土储充裕 公司疫情期间推出系列营销措施,整合线上主流平台,推动线上销售。2020年一季度,全公司实现销售金额264亿元,同比下降12%,销售面积271万平米,同比下降14%,优于行业平均。一季度,公司新增土地26宗,计容建面302万平米,合同投资金额109亿元,权益合同金额95亿元,拿地态度积极。深耕战略效果明显,版图逐渐扩展至全国。 巩固重庆本地资源优势,重庆之外增长势头强势。截至2019年末,公司可售面积近6700万平米,重庆占比降至29%,华东、西南占比达22%、18%,布局更加合理。 (三)杠杆率持续下降,经营更加稳健 2020年一季度末,公司资产负债率为83.4%,同比下降0.5个百分点;净负债率为131.8%,同比下降23个百分点,经营更加稳健。 投资建议 作为植根于中西部地区的地产龙头股,公司版图逐步扎实的扩展至全国,土地储备丰富,拿地成本低具有比较优势,公司融资渠道多样,杠杆率可控。预计2020、2021年公司EPS分别为1.33、1.71元,对应PE分别为6.2、4.8倍,低于行业平均值,维持“推荐”评级。 风险提示 行业调控政策超预期风险,销售大幅下滑风险。
招商积余 房地产业 2020-04-20 25.60 -- -- 33.48 30.78%
36.18 41.33% -- 详细
(一)上年剥离地产业务致19年业绩大幅波动,“聚焦主业”扣非归母净利润翻三倍 2019年公司实现营业收入60.78亿元,同比下降8.68%;实现归母净利润2.86亿元,同比下降66.59%,利润同比下降主要系18年公司转让三家房地产项目公司取得投资收益所致,若剔除上述影响,2019年归母净利润同比增加4.26亿元,较上年同期增长334.95%。另外,公司下属企业谟岭公司破产清算等原因导致投资收益为-0.14亿元,也对公司业绩造成一定影响。分业务来看,物业管理业务实现营收51.50亿元,同比增长32.8%,占营收的84.72%;资产管理业务实现营收6.17亿元,同比下降2.35%,占营收的10.15%,主要系19年减少了已转让的上海天盛广场的租金收入;其他业务实现营收3.12亿元,同比下降85.48%,占营收的5.13%,主要系公司不再从事新的房地产开发,仅销售部分遗留地产项目尾盘。公司在报告期内完成重大资产重组,聚焦物管主业,预计未来业绩将稳步增长。 (二)物管业务稳步挺进,规模效应逐步显现 报告期内,公司物业管理业务在管项目1198个,管理面积约1.53亿平方米,全年实现营业收入51.50亿元,同比增长32.8%。物业管理业务新签年度合同额22亿元,物业管理费总体收缴率为96.40%。中航物业、招商物业两个物业平台业务均稳步增长,中航物业在管项目591个,管理面积6729万平方米,其中住宅业态管理面积占比31%,非住宅业态管理面积占比69%。招商物业在管项目607个,管理面积8537万平方米,其中住宅管理面积占比65%,非住宅管理面积占比35%。报告期内重点围绕机构物业开展市场拓展,2019年新签项目涵盖了企业总部、政府、商业写字楼、园区、高校、场馆、医院、公共交通等众多机构特色业态,更在城市服务项目取得突破。公司物管业务的毛利率为9.83%,同比减少0.78个百分点,与同行业公司比较来看,毛利率有较大的提升空间,随着重组后规模效应逐渐显现,费用率有望下降,公司盈利能力逐步改善。 (三)商业运营管理能力不断强化,持有物业业务表现稳定 截至报告期末,九方资管在管项目16个,管理面积143万平米。其中自营项目4个,受托招商蛇口项目4个,轻资产管理输出项目8个。由于资产重组及合约到期,深圳华强北九方、龙华九方委托管理合同在2019年12月31日结束。剔除这两个项目,累计在管项目14个,管理面积113万平米。公司拥有的出租物业包含酒店、购物中心、商业、写字楼等多种业态,总可出租面积为59.35万平方米,总体出租率为96%。 (四)“12347”发展战略定方向,2020年提质增效扬帆起航 公司制定了“12347”发展战略,以建设“国内领先的物业资产管理运营商”为目标,发展物业管理及资产管理两项核心业务;在战略协同方面,成为招商局集团资产保值增值平台,成为招商蛇口持有资产运营的承载平台,成为招商蛇口产业数字化的标兵;坚持专业化、集约化、生态化、市场化的“四化”发展原则,通过七大战略举措,推动战略实施落地。2020年,公司将以打造“国内领先的物业资产管理运营商”为方向引领,全力推进公司战略转型的落地。通过两个物业平台融合融效,投资并购,探索和发展产业链延伸业务,加大研发投入,打造智慧物业平台,实现业务快速扩张。 投资建议 公司作为A股龙头物业公司,深耕机构物业,科技赋能物管,市场拓展加速进行;公司背靠两大央企,在获取机构物业的项目上具备优势,母公司招商蛇口将为公司提供稳健的项目资源;随着中航善达和招商物业的融合协作,规模效应将逐渐显现,公司盈利能力有望提升。 我们预计公司2020-2022年的每股收益分别为0.59、0.85、1.08元,以4月14日26.33元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为44.6、31.0、24.4倍。我们看好物管行业和公司未来的发展,给予首次“推荐”评级。 风险提示 公司收并购拓展能力不及预期,战略转型的推进遭遇阻力,疫情带来的拓展减速、成本增加、基层员工流失、服务品质波动等经营风险。
荣盛发展 房地产业 2020-04-13 8.07 -- -- 8.35 1.58%
8.32 3.10% -- 详细
1.事件公司发布2019年年度报告。报告期内,公司实现营业收入709.12亿元,同比增长25.80%;公司实现归属上市公司股东的净利润91.20亿元,同比增长20.57%,扣非后归属上市公司股东的净利润为90.43亿元,同比增长23.25%;公司基本每股收益为2.1元,同比增长20.69%。 2.我们的分析与判断(一)业绩及盈利能力均表现稳健2019年公司实现营业收入709.12亿元,同比增长25.80%;实现归母净利润91.20亿元,同比增长20.57%;房地产业务实现营业收入634.10亿元,同比增长26.92%。报告期内公司营业收入的增长主要因为房地产项目结转的收入增加,房地产项目结算收入为620.38亿元,同比增长24.17%。公司的盈利能力较去年同期保持稳定,公司毛利率为30.08%,同比减少1.38个百分点,净利率为13.52%,同比减少1.16个百分点。截至本报告期末,公司预收账款为890.15亿元,覆盖同期营收1.26倍,可结算资源丰富,未来业绩保障性较强。 (二)销售突破千亿,土储结构优化报告期内公司房地产业务实现合同销售面积1098.07万平米,同比增长11.66%,合同销售金额1153.56亿元,同比增长13.58%,超额完成年初计划。从销售区域来看,河北、山东、江苏三个省份销售贡献最高,分别贡献35.66%、13.66%、13.80%的销售额。公司土地资源充裕,报告期内公司新增土地102宗,规划建筑面积979.34万平方米,同比增长28.8%,购地金额302亿元,权益金额266.04亿元,新增货值超千亿元。 截至报告期末,公司土地储备3726.64万平方米。公司2019年再次进入广东地区拿地,新增土储占比8.9%,土地结构不断优化。 (三)杠杆水平下降,高股息率凸显价值截止报告期末,公司资产负债率82.45%,较去年底减少1.59个百分点,净资产负债率79.70%,较去年底下降8.16个百分点,杠杆水平下降;公司现金流状况持续改善,经营性现金流净额为21.20亿元,连续三年为正,主要系销售回款及融资金额增加。公司实现销售回款860亿元,完成年度计划的93.48%,占签约金额的74.55%,新增融资额478.03亿元。 报告期末,公司融资余额659.62亿元,同比增加46.6%,从融资结构上看,银行贷款占比51.4%,债券占比11.4%,均较去年有所提升,2020年公司计划新增融资520亿元,并进一步优化融资结构。公司高股息率吸引力凸显,2019年每股拟分红0.48元,对应分红率23%,对应2019年股息率5.8%,显著高于行业平均。 3.投资建议公司业绩及盈利能力均表现稳健,销售突破千亿,土储结构不断优化,杠杆水平下降,经营性现金流连续3年为正,公司股息率明显高于行业均值,长期投资价值凸显。我们预计公司2020年业绩及销售均保持稳健增长,预计公司2020-2022年的每股收益分别为2.51、2.92、3.45元。以4月8日8.07元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为3.22、2.76、2.34倍。参照可比公司估值水平,公司2020年的动态市盈率为3.22倍,低于均值8.11倍,具有吸引力,我们继续维持“推荐”评级。 4.风险提示政策调控风险,房价大幅下跌风险等。
金科股份 房地产业 2020-04-10 8.01 -- -- 8.38 4.62%
8.38 4.62% -- 详细
房地产行业仍具有较大发展空间。2019年,全国房地产开发投资完成额为13.2万亿元,同比增长10%,增速较2018年提高0.4个百分点;房屋新开工面积22.7亿平米,同比增长8.51%。为了促进行业平稳健康发展,国家近年来加大了房地产市场的调控力度,出台了一系列宏观政策,地产行业在整体保持快速增长的同时出现了阶段性的波动。但长期来看,随着城镇化率的进一步提高,我国人均居住水平的进一步提高,房地产行业仍具有较大发展空间。 城镇化及可支配收入的不断提高是行业主要增长动力,房企毛利率整体有降低压力。土地出让金、建筑成本和人工成本的持续上升一定程度上影响了房地产发展运营,过去几年大部分主要上市房地产开发商的毛利率有一定程度的降低,整体而言,预期日后土地成本将持续攀升,对房企产生更大压力。目前融资成本处于历史相对低位,房企近年来资金压力整体有所减轻。 金科股份自2015年后进入高速增长期。金科房地产销售额从2015年的238亿元增长至2019年的1860亿元,年均复合增长率约为67%,2019年的销售额增速为56.6%,较之前有所回落。房地产销售面积逐年上升,由2013年的236万平方米增至2019年的1905万平方米,年均复合增长率约为42%,2017年至2019年的销售面积增速分别为68.9%,59.2%和42%。l金科股份拿地积极,2014年以来的拿地面积均超过当年销售面积。 公司2019年拿地面积为当期销售面积的174.4%,极高的拿地速度为公司未来的进一步扩张和收入确认带来了有效保障。此外,公司拿地均价占销售均价的比例较为稳定且基本处于50%以下,公司2019年的拿地均价为销售均价的27.4%,保证了公司在进一步发展中的盈利性。 投资建议:金科股份作为根植于中西部地区的龙头企业,在“三圈一带,八大城市群”的发展模式下,业务版图逐步稳扎稳打拓展到全国。在2018年销售金额突破千亿大关后,2019年更上一层楼,公司拿地积极,丰厚的土储为未来销售保驾护航。随着销售回款的加强以及融资结构优化,未来杠杆水平有望进一步下降,现金流连续两年为正,运营周转提速。同时,公司的物业管理板块位于行业第10位,有望成为新的业绩增长点并逐步体现在估值提升上。我们预计公司2020-2022年归母净利润分别为70.73亿元、91.48亿元和108.70亿元,对应的每股收益分别为1.32元/股、1.71元/股、2.04元/股,以4月7日的收盘价8.13元计算,对应的市盈率分别为6.16倍、4.75倍、3.99倍,我们认为公司未来还有很大的发展空间,给予“推荐”评级。
大悦城 房地产业 2020-04-02 5.38 -- -- 5.51 2.42%
5.51 2.42% -- 详细
1.事件。 公司发布了2019年年度报告。报告期内,公司实现营业收入337.86亿元,同比增长52.41%;公司实现归属上市公司股东的净利润23.8亿元,同比增长15.3%,扣非后归属上市公司股东的净利润为12.3亿元,同比增长0.51%;公司基本每股收益为0.61元,同比增长15.09%。公司2019年度分红派息预案:以2019年末公司总股份数4,286,313,339股计算,每10股派送人民币1.7元(含税)现金股息。 2.我们的分析与判断 (一)营收同比大增,毛利率保持稳定。 2019年公司实现营业收入337.86亿元,同比增长52.41%;实现归母利润23.8亿元,同比增15.3%。销售毛利率为41.2%,保持稳定,销售净利率由2018年的14.2%小幅下滑至10.97%。三费率由2018年的15.19%降至13.6%,原因是公司融资优势凸显,财务费用率由7.2%下降至4.9%。公司前三季度业绩同比增速为47%,四季度结算量较少,叠加资产减值准备的计提,导致全年业绩低于预期,影响了业绩释放节奏。公司2019年实现签约金额(操盘口径)618.5亿元,同比增长27%。 (二)多元化土地获取能力保证公司长期发展。 公司结合“中粮”及“大悦城”的品牌优势,公开市场和非公开市场并重,获取成规模的优质土地。同时,充分盘活内外部资源更新城市存量土地,最大化获取土地储备。公司旗下的大悦城地产是商业地产行业的标杆品牌,项目精准定位于18-35岁新兴中产阶级,运营优势明显。全年新拓展7个城市,获取22个项目,总计容面积500万方,基本位于市场基本面健康的二线及强三线城市,拿地金额276.2亿元,拿地均价5535元/平米,较18年年拿地均价6433元下降14%。公司整体运营效率提升,拿地至开工同比缩短2.2个月,拿地到开盘同比缩短5.6个月。公司2019年末持有已开业10个大悦城及1个祥云小镇,购物中心可出租面积共计86万平,全年出租率97%,实现租金收入31.8亿元,还通过管理输出模式运营天津和昆明的大悦城项目。 (三)融资积极,引入险资战投实现共同发展。 2019年12月,公司成功完成非公开发行募集24.26亿元,是2018年以来唯一一单A股房地产股权融资成功足额发行案例。引入持股比例超过5%以上的险资战投太平人寿,优化公司资本及治理结构。债权融资方面,完成8亿美元银团贷款低息融资;中粮置业2019年初发行23.6亿元公司债,四季度又成功获批30亿公司债,10亿中期票据及30亿可续期中票。全年融资成本降低,资产负债率下降0.98个百分点。 3.投资建议。 基于对公司开发项目储备以及对公司布局市场行情的考虑,我们预计公司2020-2021年的每股收益分别为0.75、0.90元。以3月30日5.5元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为7.3倍、6.1倍,市净率1.4倍。作为内资商业地产的标杆企业,公司坐拥一二线城市的核心地段优质资产、品牌优势尽显,商业+住宅双轮驱动协同发展一方面最大化公司的品牌价值、一方面助力多元化拿地,保证公司的未来发展,轻重资产模式并重,融资成本低于同业,我们继续维持对大悦城“推荐”评级。 4.风险提示。 疫情超出预期风险,房价大幅下跌风险,商业地产出租率不佳风险,毛利率下滑风险等。
世联行 房地产业 2020-04-02 2.90 -- -- 3.01 3.79%
3.11 7.24% -- 详细
(一)交易及金融服务拖累业绩,PLMS平台助力未来发展 2019年公司营收及归母净利润双双下滑,主要原因是:1)受到房地产市场销售增速放缓、政策调控等因素的影响,公司的第一大业务板块交易服务收入同比下降18.88%;2)公司金融服务业务严控风险、主动控制规模,金融服务业务收入同比下降37.77%。2019年在市场销售增速放缓的环境下,公司积极拓展新的代理服务业务方式,携手58同城、同策等共同建立新房连卖平台(PLMS平台),深化一、二手联动服务。截止报告期末,互联网+业务以公司代理服务案场为场景入口,先已覆盖200多个地级城市,链接经纪门店超过5万家,链接经纪人20多万,集房、集客累计转介客户超过150万批。随着PLMS平台持续推进发展,公司交易服务业务有望回升。 (二)资产运营业务稳步发展,经营性现金流回正 报告期内,公司资产运营服务业务实现营收0.93亿元,同比增长14.14%。其中公寓管理业务实现营收6.15亿元,同比增长51.77%,经营性现金流已经回正。公司目前运营长租公寓163个(包括包租及托管模式)、运营间数超过33,000间,覆盖核心一、二线城市。稳定期出租率约85%,实现了出租间均价和平均租期同比上涨,续租率在40%左右。 (三)物管服务聚焦商办物业,高质量项目获取能力逐步提升 报告期内,物业管理服务业务实现营收5.94亿元,同比增长15.29%。 公司的物管服务主要聚焦于商办物业,截至报告期末,实际在管的全委托项目98个,较上年同期减少了18个,系公司进一步剥离利润率偏低的项目,加强管理和服务质量,优化项目利润结构。2019年公司新签约的全委托物业管理项目12个,在管项目实际收费面积近486万平方米。 2019年公司物业管理团队签约的项目包括阿里巴巴乌兰察布数据中心、小米产业园金山软件大厦、青岛市北档案馆等,公司在高科技企业总部园区和政府项目的获取能力较强。 (四)四大业务板块重新规划,新三大业务板块面向未来 公司对战略进行积极调整,将现有业务整合,优化业务板块,将原来的交易服务业务、交易后服务业务、资产运营服务、资产管理服务重新规划为“大交易服务板块、资产管理服务板块及金融服务业务”,深化各业务之间的协同效应,形成合力持续发展新房联卖平台,整合渠道流量,服务开发商、经纪公司、经纪人、购房客户。 投资建议 公司作为首家登录A股的地产综合服务商,具有唯一性和独特性。公司积极面对市场变化,与互联网公司展开合作,推进新房联卖平台(PMLS)建立,致力于精准对接买方和卖方需求,解决新房销售中的痛点。同时,减持轻资产运营模式,进一步提升资产运营效能。公司优化业务板块,重新规划的新三大业务板块协同合作,助力公司未来发展。我们预计公司2020-2021年的每股收益分别为0.06元、0.09元。以3月30日3.00元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为50.0、33.3倍。我们给予“谨慎推荐”评级。 风险提示 新冠疫情的影响可能超出预期;房价大幅下跌风险。
金科股份 房地产业 2020-03-26 7.75 -- -- 8.35 7.74%
8.38 8.13% -- 详细
1.事件。 公司发布了2019年年度报告。报告期内,公司实现营业收入677.7亿元,同比增长64.36%;公司实现归属上市公司股东的净利润56.8亿元,同比增长46%,扣非后归属上市公司股东的净利润为57.3亿元,同比增长42.7%;公司基本每股收益为1.05元,同比增长45.8%,高于预期。公司2019年度分红派息预案:以2019年末公司总股份数5,339,715,816股计算,每10股派送人民币4.5元(含税)现金股息。 2.我们的分析与判断 (一)营收增速可观,ROE显著提升。 2019年公司实现营业收入677.7亿元,同比增长64.36%;实现归母利润56.8亿元,同比增46%,高预期兑现。销售毛利率由2018年的28.57%小幅提升至28.84%,销售净利率由2018年的9.75%小幅下滑至9.38%,三费率由2018年的12.01%降至11.18%。全面摊薄的净资产收益率为20.47%,较2018年提升4个百分点。截至2019年末,公司预收账款1146.94亿元,同比增长50.37%,未来业绩确定性较强。 (二)坚持深耕战略,土储更加均衡。 2019年公司实现销售金额1860亿元,同比增长57%,销售面积1905万平米,同比增长42%,位居行业前列。深耕战略效果明显,版图逐渐扩展至全国。巩固重庆本地资源优势,重庆市占率达11.66%,同比增2个百分;重庆之外增长势头强势,销售金额同比增长82%。2019年新增土地192宗,土地购置合同金额达888亿元。截至2019年末,可售面积近6700万平米,重庆占比降至29%,华东、西南占比达22%、18%,布局更加合理。 (三)财务结构持续优化,杠杆率可控。 2019公司实现销售回款1610亿元,同比增长53%,回款率87%。资产负债率83.78%,扣除预收款后的资产负债率降至48%(前值为46%)。 3.投资建议。 作为植根于中西部地区的地产龙头股,公司版图逐步扎实的扩展至全国,土地储备丰富,拿地成本低具有比较优势,公司融资渠道多样,杠杆率可控。预计2020、2021年公司EPS分别为1.33、1.62元,对应PE分别为5.3、4.4倍,低于行业平均值,维持“推荐”评级。 4.风险提示。 行业调控政策超预期风险,销售大幅下滑风险。
万科A 房地产业 2020-03-20 25.80 -- -- 27.75 7.56%
27.90 8.14% -- 详细
1.事件公司发布了2019年年度报告。报告期内,公司实现营业收入3678.9亿元,同比增长23.59%;公司实现归属上市公司股东的净利润388.7亿元,同比增长15%,扣非后归属上市公司股东的净利润为383.1亿元,同比增长14.4%;公司基本每股收益为3.47元,同比增长13.3%,略低于预期。公司2019年度分红派息预案:以2019年末公司总股份数11,302,143,001股计算,每10股派送人民币10.45元(含税)现金股息,共派发现金股息人民币118.1亿元(含税)。 2.我们的分析与判断 (一)业绩增速略低预期,毛利率小幅下滑2019年公司实现营业收入3678.9亿元,同比增长23.59%;实现归母利润388.7亿元,同比增15%,略低于预期,前值为20.4%。销售毛利率由2018年的37.5%小幅下滑至36.3%,销售净利率由2018年的16.6%小幅下滑至15%,原因是2017年拿地成本相对较高,拖累了结算毛利率。 三费率由2018年的8.4%降至7.3%。全面摊薄的净资产收益率为20.7%,较2018年减少1.01个百分点。公司2018年拿地成本低于2017年,结算单价略有增长,未来毛利率下滑趋势或将趋缓。 (二)结算收入增速提升,已售未结资源增速放缓2019年公司实现销售面积4112.2万平米,销售金额6308.4亿元,分别增长1.8%和3.9%,增速较2018年放缓明显(前值分别为12.3%和14.5%)。2019年,公司在全国商品房市场的份额保持稳定为4%(2018年:4.05%),在21个城市的销售金额位列当地第一。2019年,公司实现结算面积2460.3万平米,同比增长12.3%,前值为10.7%,增速提升; 实现结算收入3340.4亿元,同比增长21.8%,前值为22.1%;开发业务的结算均价提升为13577元/平米(2018年:12516元/平米)。已售未结算资源规模上升但增速放缓,截止2019年末,公司有4288.5万平米已售资源未竣工结算,合同金额合计约6091亿元,较2018年末分别增长15.6%和14.8%,前值为25.2%和28.1%。 (三)审慎拿地,深耕一二线城市2019年拿地审慎,共获取新项目147个,拿地权益规划建面2478.4万平米,权益地价1549.6亿元,新增项目平均地价6252元/平米,按权益投资金额计算,79.9%位于一二线城市。2019年末,集团在建项目总建面10256.1万平米,权益建面6170万平米;规划中项目总建面5394.3万平米,权益建面3360.2万平米,可售资源较为充足,能够满足公司2年左右的销售需求。 (四)多元化业务稳健增长,多点开花万科多元化业务稳健增长,多点开花。1)物业服务方面,实现营业收入127亿元,同比增长29.7%,获得多项荣誉称号,累计签约面积6.4亿平米,同比增长26.1%,已接管合同面积4.5亿平米。2)租赁住宅方面,2019年新开业5.6万间,累计开业11万间,81%位于14个核心城市,成熟期项目平均出租率约90%。3)商业开发运营方面,截至2019年底,印力集团运营管理项目108个,覆盖50多个城市,管理面积近900万平米,已开业面积为644万平米。4)物流仓储服务方面,以“万纬物流”为平台,服务客户超过850家,2019年新获取21个项目,合计可租赁物业面积为191万平米,进驻44个城市,获取138个项目。5)冰雪业务保持业内领先地位,养老、教育领域品牌影响力逐步扩大。 3.投资建议基于对公司开发项目储备以及对公司布局市场销售行情的考虑,我们预计公司2020-2021年的每股收益分别为4.1、4.7元。以3月18日26.3元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为6.4倍、5.6倍,市净率1.6倍。作为地产行业领跑者,公司住宅业务有望凭借融资优势和拿地优势继续维持强者恒强的局势,同时物业、物流、商业地产等领域多点开花,夯实公司经营和带来综合估值的提升,我们继续维持对万科A“推荐”评级。 4.风险提示疫情超出预期风险,房价大幅下跌风险,毛利率持续下滑风险等。
华侨城A 房地产业 2019-09-09 7.16 -- -- 7.42 3.63%
7.48 4.47%
详细
(一)高毛利低成本助力业绩提升 2019年上半年公司业绩快速增长,房地产和旅游主营业务的开发和运营能力均得到全面提升,收入规模增长。报告期内实现营业收入176.54亿元,归母净利润28.10亿元,分别同比增长19.95%和39.52%。从业务分类来看,房地产业务营业收入为121.26亿元,旅游综合业务营业收入为57.25亿元,分别同比增长22.53%和22.45%。从地区分布来看,报告期内华南地区营业收入153.69亿元,占总营业收入比重为87.06%,华侨城的业绩主要来源于具有地域传统优势的华南地区。盈利能力方面,华侨城继续保持大幅增长的势头。报告期内,公司销售毛利率为65.4%,同比提升8.68个百分点,销售净利率为16.5%,同比提升0.88个百分点。业绩和盈利能力提升的原因一是公司上半年房地产结转项目集中在一二线城市,毛利率较高;二是营业成本得到有效控制,同比减少4.05%;三是公司以行业相对较低成本拿地,报告期内新获取的16个项目中有12个以底价成交,既控制当期成本,又为未来地产项目的高毛利率保驾护航。截至本报告期末,公司预收账款为582.75亿元,覆盖去年营收的121.05%,可结算资源丰富,未来业绩保障较强。 (二)业低成本加速拿地,土储质量布局优化 报告期内,公司在严峻政策环境下积极创新营销手段,房地产项目推盘、销售、回款同比均实现增长。在土地资源储备方面,公司在逆周期积极出击,加速低价拿地,不断优化资源储备结构。上半年公司共落地18个项目,权益口径总投资金额181.40亿元,新增权益建筑面积436.78万平方米,同比增长90%。在土储布局方面,公司新增储备仍以一线和二线重点城市为主,同时在三四线城市进行拓展,并在粤港澳大湾区落地多个新项目,把握政策发展机遇。公司在逆周期利用文化旅游品牌优势以较低成本储备大量优质土地,报告期内新获取的16个项目中有12个以底价成交,取得业内显著成本优势,有利于未来房地产项目实现利润与质量的突破。 (三)杠杆水平上升,偿债能力稳定 报告期内公司资产规模扩大,总资产达3346亿元,较年初增长14%。同时报告期内公司杠杆水平小幅提升,资产负债率76.7%,同比提升3.42个百分点;剔除预售账款后的资产负债率为59.29%,同比提升1.37个百分点;产权比率(负债总计/归属母公司股东权益)为3.29%,同比提升0.55个百分点。杠杆水平提升主要原因是公司报告期内积极拿地,借款增加,尤其是短期借款大幅增加。截至报告期末公司持有短期借款280.16亿元,比去年同期末增长了129.37%;持有长期借款755.59亿元,比去年同期末增长了13.57亿元;短期借款占总资产比重同比增长3.61个百分点,长期借款占总资产比重同比减少3.33个百分点,债务期限结构有明显调整。公司报告期内现金流情况改善,累计销售回款率同比大幅增长。截至报告期末,公司共持有货币资金351.29亿元。公司主体信用评级和债券评级均为AAA级,整体偿债能力保持稳定,信用风险较低。 (四)旅游业务保持领先,其他业务稳中向好 旅游业务作为公司与房地产并列的主营业务,继续保持行业领先。报告期内,公司旗下共有19家景区、开放式休闲旅游区、度假区及独立运营的演艺项目和24家酒店、1家旅行社。公司上半年累计接待游客1782万人次,同比持平。七地欢乐谷接待游客人次同比有小幅增长;北京欢乐谷、武汉欢乐谷、重庆欢乐谷游客增幅均超10%。2019年6月,根据AECOM联合TEA共同发布的《2018全球主题公园和博物馆报告》,华侨城继续蝉联全球主题公园集团四强。其他业务方面,公司酒店与物业商业板块均运行平稳,旗下酒店累计实现收入7亿元,同比增长7%。酒店集团新签约管理3家酒店,新增客房650间;物商集团与民企合作成立扬州公司,积极开拓区域市场。 投资建议 华侨城上半年结转项目高毛利率助力业绩与盈利能力稳步增长,公司在逆周期以低成本大量拿地,土储高质量增长,未来销售可期,杠杆及融资结构保持在合理水平。基于对公司优质土地资源储备以及对公司布局市场销售行情的考虑,我们预计公司2019-2020年的每股收益分别为1.52、1.85元。以9月2日6.95元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为4.6、3.8倍。参照可比公司估值水平,公司2019年的动态市盈率为4.6倍,低于均值8.11倍,具有吸引力,我们继续维持“推荐”评级。 风险提示 政策调控风险,房价大幅下跌风险等。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名