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杨侃

平安证券

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招商蛇口 房地产业 2020-10-21 15.22 -- -- 15.38 1.05% -- 15.38 1.05% -- 详细
多因素致业绩下滑,未结资源依然充足。公司前三季度营收同比增长96.2%,归母净利润同比下降57.0%,扣非后归母净利润同比下降58.1%。净利润增速低于营收主要因:1)因限价与结算结构变化,社区业务毛利率同比下滑;2)疫情爆发以来公司履行央企责任、对租赁物业采取减免租等措施,导致园区业务毛利率同比明显下滑,期内公司整体毛利率同比下滑11.7个百分点至24.3%;3)上年同期转让子公司股权产生税后净收益22.3亿元;4)少数股东损益占比同比提升23.1个百分点至35.7%。随着疫情防控取得成效,叠加上年低基数,公司第三季度业绩大幅改善,单季度实现归母净利润12.8亿元,同比增557.1%。由于销售高于结算,期末预收款及合同负债合计值较上年末上涨57.1%至1536.3亿元,为未来业绩释放奠定基础。 销售规模跻身前十,三季度投资力度加大。尽管受新冠疫情影响,公司前三季度仍实现销售额1901.8亿元,同比增长17.4%,跻身行业前十;销售面积821.3万平,同比下滑1.4%;销售均价23155元/平,较2019年全年增长22.8%。考虑公司可售充足(全年可售货值4000亿),随着四季度推盘增加,全年有望实现2500亿目标,同比增长13.4%。近期行业融资收紧背景下,公司凭借财务融资优势积极把握土地市场机会,三季度单季新增土储485万平、拿地销售面积比150%,较上半年(660万平、133%)拿地力度加大,前三季度累计新增土储1145万平,同比增长37.8%,拿地销售面积比139.4%,较2019年提升17.7个百分点;平均楼面地价8346元/平,较2019年全年增长21.7%,地价房价比36%,保障后续盈利空间。 财务状况保持稳健,短期偿债压力较小。期末公司剔除合同负债和预收款后的资产负债率、净负债率分别为46.3%、36.8%,较2019年同期下降3.8个、25.6个百分点,处行业较低水平。期末公司在手现金724.5亿,为短期负债(短借+一年内到期长债)的102.4%,短期偿债压力较小。 投资建议:维持盈利预测,期内公司存在股票期权行权,按最新股本计算,预计公司2020-2022年EPS 分别为2.27元、2.60元和2.94元,当前股价对应PE 分别为6.7倍、5.9倍和5.2倍。公司汇聚原招商地产和蛇口工业区优质资源,为龙头房企中为数不多在一线城市拥有大量待开发土储的房企,将为后续业绩释放奠定基础,同时物业板块分拆上市有望打开了存量市场业务的新空间,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)若疫情持续时间超出预期,或疫情得到控制后需求恢复不及预期,将导致公司销售承压,同时疫情影响下开工进一步延期,也将对后续可推货量、竣工节奏产生负面影响;2)受疫情影响,若行业需求释放持续低于预期,房企普遍以价换量,可能带来公司项目减值风险;3)2016年起受楼市火爆影响、地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,未来公司毛利率仍面临下滑风险;4)产业新城建设开发进度存在不确定性风险。
中南建设 建筑和工程 2020-10-19 9.18 -- -- 9.73 5.99% -- 9.73 5.99% -- 详细
业绩表现亮眼,未结资源充足:公司2020年前三季度归母净利润预计同比增长53.6%-66.2%,三季度单季同比增长50%-80%,利润大幅上升主要得益于房地产业务结算规模增加。上半年末合同负债达1247.5亿元,为近一年营收1.6倍,叠加2020年52.1%的计划竣工增速,全年业绩仍有望延续高增长。 销售三季度发力,拿地相对积极:2020年前三季度累计销售额1430.9亿元,同比增长10.1%,已完成全年销售目标(2255亿元)63.5%;销售面积1070.4万平米,同比增长4.5%,销售均价13368元/平米。其中三季度单季实现销售额、销售面积617亿元、461.3万平米,同比分别增长26.5%、21.5%,增速明显回升。前三季度公司新增建面1047.6万平米,同比增长39.5;拿地销售面积比97.9%、平均楼面地价(4867元/平米)为同期销售均价的36.4,分别较2019年全年增长33.7个、下降4.9个百分点。三季度受房地产金融监管趋严影响,单季拿地销售面积比77.7%,较上半年降35.4个百分点,强度有所降低。 投资建议:维持原有盈利预测,预计公司2020-2022年EPS分别为1.84元、2.39元、2.91元,当前股价对应PE分别为5.1倍、3.9倍、3.2倍。公司坚定践行高周转策略、升级完善激励机制、城市布局持续优化,多因素助力销售表现持续优于行业,未来业绩持续释放值得期待,维持“推荐”评级。 风险提示:1)由于新冠疫情影响行业开工、复工节奏,可能对公司后续供货、交付产生影响;2)疫情影响下三四线城市春节返乡置业缺失,叠加供应较大、棚改退潮导致的需求弱化,对应区域楼市面临调整风险,进而影响公司三四线项目销售;3)2016年起受楼市火爆影响、地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,未来公司毛利率面临下滑风险。
天健集团 建筑和工程 2020-10-15 7.95 -- -- 7.48 -5.91% -- 7.48 -5.91% -- 详细
天健天骄项目结算致业绩靓丽,全年增速或将收窄。公司预计前三季度归母净利润13-14亿元,同比增长421.5%-461.6%。净利润高增主要因天健天骄项目结转收入增加。考虑天健天骄南苑项目大部分已经结转,叠加上年四季度高基数,预计全年业绩增幅或将收窄。 销售同比下滑,静待北庐项目入市。受疫情与推盘不足影响,公司上半年认购金额10.0亿元,同比下降34%。考虑天健天骄北庐已结构封顶、计划年底预售,该项目计容建面12.6万平米,住宅可售面积9.4万平,总货值近100亿,随着该项目年末推售,预计后续销售额有望逐步回升。 深圳国资建工整合平台,积极拓展城市建设与服务。深圳市国资委正以天健集团为主体整合市属建工板块资源,组建国有全资的特区建工集团,推动公司向城市建设及运营的大建工平台转型升级。围绕城市建设,公司积极拓展碧道、棚改、水治理、学校改扩建EPC 工程等新业务;围绕城市服务,不断强化商业运营、物业服务、路桥隧管养服务、棚改领域运营服务能力,打造满足城市多层次需求的“城市综合运营商”。 投资建议:维持原有盈利预测,预计2020-2022年EPS 分别为0.82元、0.93元、1.07元,当前股价对应PE 分别为9.5倍、8.3倍和7.3倍。公司明确以城市建设和城市服务为主体,以投资和新型业务为两翼,全力推进“做强规模、做优利润、做大市值”,短期随着重点项目的推售和结转,销售和业绩有望延续增长,中期作为深圳建工资源整合平台,未来业务模式有望转型升级,激励制度亦不断完善,维持“推荐”评级。
万科A 房地产业 2020-09-02 27.18 -- -- 29.56 8.76%
29.56 8.76% -- 详细
业绩平稳增长,未结资源充足。公司上半年营收同比增长5.0%,归母净利润增长5.6%;扣非后归母净利润同比增长3.1%。业绩增速较上年同期放缓主要因:1)疫情影响竣工结算节奏,上半年竣工1074.5万平方米,同比仅增1.4%,完成全年计划32.4%(2019年同期34.5%);2)受结算结构影响,房地产开发及相关资产经营业务结算毛利率较2019年同期下降4.2个百分点至为24.1%。期末集团并表已售未结资源达6953.3亿元,较上年末增长14.2%,为未来业绩释放奠定基础。 销售趋势逐步向好,新开工完成度仍高。受新冠疫情影响,上半年公司实现销售金额3204.8亿元,同比下降4.0%;销售面积2077.0万平米,同比下降3.4%;销售均价15430元/平,较2019年全年上升0.6%。分阶段看,公司5月单月销售额实现同比转正,6-7月分别同比增长10.5%、22.5%,销售逐步向好。受疫情影响,上半年新开工面积1835.6万平方米,同比降6.0%,完成全年计划62.8%(2019年同期54.1%)。 坚持审慎投资,下半年或趋积极。上半年土地市场持续火热背景下,公司坚持理性投资,新增土储建面980.2万平,同比下降28.6%,拿地销售面积比为47.2%,较2019年全年下降43.2个百分点;平均楼面地价6368元/平,地价房价比41.3%,较2019年全年上升0.5个百分点。随着融资端逐步收紧,土地市场回归平稳,叠加销售持续恢复,预计下半年公司拿地将趋于积极,7月单月新增土储建面494.9万平,单月拿地销售比达到126%,拿地力度明显加大。 多元化业务延续较好发展势头。期内万科物业实现营收67.0亿元,同比增长26.8%,新签约建筑面积0.53亿平米,累计签约建筑面积6.8亿平米,在管面积5.2亿平;泊寓新增开业1.89万间,累计开业12.7万间;商业业务(含非并表项目)实现营收30.5亿元,同比增长0.3%,整体出租率90.6%,期末累计开业商业面积836万平,同比增加11.1%;物流仓储服务新开业高标库115万平,期末累计开业616万平(含冷库),其中高标库稳定期出租率89.1%,冷库稳定期使用率81.5%,万纬物流管理项目(含非并表项目)实现租金及服务收入8.3亿元,同比增长36.9%。 在手现金充足,净负债率处行业低位。公司坚持以现金流为基础的真实价值创造,不断提高资金管理的计划性和精细度。报告期内,本集团实现经营性现金净流入226.1亿元,期末在手现金1942.9亿元,远高于短期借款和一年内到期有息负债总和968.2亿元;一年以上有息负债1761.6亿元,占比为64.5%,长短期债务结构合理;期末净负债率27%,较上年末下降6.9个百分点,继续保持行业低位。 投资建议:维持原有盈利预测,考虑期内万科企业行使超额配售权,按最新股本计算,预计2020-2022年公司EPS分别为3.96元、4.56元、5.20元,当前股价对应PE分别仅6.8倍、5.9倍和5.2倍。短期来看,行业融资端或将收紧背景下,公司财务结构稳健、融资成本占优,有望把握潜在的拿地窗口期、进一步提升市场份额;中长期来看,中央坚持“稳地价、稳房价”等导向下,行业将从粗放型发展向精细化运营转变、由土地红利向管理红利、品牌红利迈进,房企拿地容错率大幅下降。公司融资管控、品牌优势突出,稳健经营、居安思危的基因更契合未来行业发展趋势,同时多元化布局打开新的增长空间,有望进一步扩大行业领先优势,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:(1)若新型冠状病毒肺炎疫情持续时间超预期,或令公司销售承压,同时开工进一步延期,也将对后续可推货量、竣工节奏产生负面影响;(2)受疫情影响,若行业需求释放持续低于预期,房企普遍以价换量,可能带来公司项目减值风险;(3)2016年起受楼市火爆影响、地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,未来公司毛利率面临下滑风险。
中南建设 建筑和工程 2020-09-02 9.75 -- -- 10.20 4.62%
10.20 4.62% -- 详细
业绩大幅增长,未结资源充足:公司2020年上半年实现营收296.9亿元,同比增长27.3%,归母净利润20.5亿元,同比增长56.2%,利润增速高于营收主要因:1)受长期股权投资处置等因素影响,期内投资收益同比增410.4%至17.7亿元;2)费用管控能力加强,期间费用率同比降0.9个百分点至8.4%。因结算结构差异,上半年实现毛利率17.3%,同比降2.6个百分点。期末合同负债1247.5亿元,为近一年营收1.6倍,叠加2020年52.1%的计划竣工增速,全年业绩仍有望延续高增。 销售同比转正,下半年有望延续改善:2020年上半年销售额813.9亿元,同比增长0.2%,已实现转正;销售面积609.1万平米,同比下降5.7%;销售均价13360元/平米,较2019年增长5%。其中疫情得到控制的第二季度,实现销售额598亿元,同比增长18.9%,销售面积445.5万平米,同比增长12.9%。根据城市等级区分,上半年一二线销售面积、销售金额占比分别为36%、43%。下半年随着供货加大,成交整体有望进一步好转。 拿地态度积极,财务状况稳健:公司积极拓宽投资渠道,上半年新增项目45个,规划建面689万平米,为同期销售面积113.1%,较2019年全年提升48.9个百分点。平均楼面地价4400元/平米,较2019年全年降16.2%,地价房价比32.9%,较2019年全年降8.3个百分点,保障后续盈利水平。期末公司共有418个项目,在建及拟建共计4411万平米,其中一二线面积占比约35%,三四线面积占比约65%。期末在手现金281.5亿元,为一年内到期债务1.2倍,短期偿债压力可控,净负债率148.3%,较期初大幅下降21.1个百分点。 投资建议:维持此前预测,期内公司存在股权激励行权,按最新股本计算,预计2020-2022年EPS分别为1.84元、2.39元、2.91元,当前股价对应PE分别为5.4倍、4.2倍、3.4倍。公司坚定践行高周转策略、升级完善激励机制、城市布局持续优化,多因素助力销售表现持续优于行业,未来业绩持续释放值得期待,维持“推荐”评级。 风险提示:1)由于新冠疫情影响行业开工、复工节奏,可能对公司后续供货、交付产生影响;2)疫情影响下三四线城市春节返乡置业缺失,叠加供应较大、棚改退潮导致的需求弱化,对应区域楼市面临调整风险,进而影响公司三四线项目销售;3)2016年起受楼市火爆影响、地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,未来公司毛利率面临下滑风险。
金科股份 房地产业 2020-09-01 10.55 -- -- 10.44 -1.04%
10.44 -1.04% -- 详细
业绩延续靓丽,未结资源仍充足。公司上半年营收同比增长16.1%,归母净利增长39.6%,扣非后归母净利润同比增长27.5%。净利润增速高于营收主要因:1)销售费用率同比下滑2.3个百分点至2.4%;2)联营、合营企业投资收益增加带来期内投资收益5.8亿元(上年同期为-1.8亿元); 3)产业扶持发展基金带来其他收益2.8亿元;4)投资性房地产公允价值变动带来收益2.0亿元。期末合约负债与预收账款合计较上年末增长21.6%至1394.2亿,为业绩保持稳健增长奠定基础。 销售逆市增长,全国化布局成效显现。上半年公司积极应对疫情影响,实现销售额868亿,同比增长6.6%,销售面积860万平,同比增长2.5%,销售均价10093元/平,较2019年全年上升3.4%;其中,华东、重庆、西南(不含重庆)、华中、华南地区销售额占比分别达43%、19%、12%、10%与8%。考虑公司全国化布局逐见成效且土储充足,随着下半年推货量增加,全年有望实现2200亿元目标,同比增长18.3%。 投资保持积极,土储质优量足。期内公司新增土储总价546亿元、建筑面积1370万平,拿地销售面积比达159.3%,其中二三线城市建面占比超过85%,带动平均楼面地价较2019年全年上升49%至3985元/平,地价房价比较2019年提12.1个百分点至39.5%。期末公司总可售面积超7400万平米,为2019年销售面积的3.9倍;其中重庆占比降至25%,可售资源布局更加均衡。 债务持续优化,短期偿债压力较小。期末公司在手现金367.6亿,为短期负债(短借+一年内到期长债)的101.2%,短期偿债压力较小。期末剔除预收账款与合同负债后的资产负债率和净负债率分别为46.0%与124.6%,较上年同期分别下降3.3、22.8个百分点。 投资建议:得益于战略布局调整及时精准,周转提速与激励完善,公司充分把握住本轮楼市复苏周期,实现规模跨越式增长。站在目前时点,公司土储充足质优、且布局更加均衡合理,未来规模有望再上台阶;同时随着过往销售高增项目步入结转周期,未来业绩增速亦有望超越行业,并带动负债率持续改善。此外,公司与融创股权纠纷圆满解决,核心高管持续增持彰显信心,物管分拆上市有望提振估值,股息率亦具备吸引力,持续看好公司后续表现。维持公司盈利预测,预计公司2020-2022年EPS分别为1.32元、1.61元、1.94元,当前股价对应PE分别为7.9倍、6.5倍、5.4倍,维持“推荐”评级。 风险提示:1)公司中西部与三四线城市土储占比较高,若后续中西部、三四线楼市景气度下行,或对公司销售造成负面影响;2)公司净负债率仍处行业较高水平,若融资环境超预期收紧,或面临融资渠道受阻、成本上升风险;3)若新型冠状病毒肺炎疫情持续时间超出预期,或导致公司销售承压,同时疫情影响下开工进一步延期,也将对后续可推货量、竣工节奏产生负面影响;4)受疫情影响,若行业需求释放持续低于预期,房企普遍以价换量,可能带来公司项目减值风险。
天健集团 建筑和工程 2020-08-27 8.44 -- -- 8.02 -4.98%
8.02 -4.98% -- 详细
高毛利项目结算致业绩靓丽,全年高增可期。公司上半年营收同比增长85.0%,归母净利润同比增长416.8%。净利润高增主要因高毛利率(62%)的深圳天健天骄(南苑)剩余项目结转,考虑天健天骄(南苑)仍有超过1.1万平(货值约11亿元)尚未结转,同时南宁天健和府、广州云山府等项目亦将步入结算周期,全年业绩有望维持较高增速。 销售同比下滑,静待大项目入市。受新冠疫情与可售不足影响,公司上半年认购金额10.0亿元,同比下降34%。考虑天健天骄北庐已结构封顶、计划年底预售,该项目计容建面12.6万平米,住宅可售面积9.4万平,总货值近100亿,随着该项目步入推售,预计后续销售额有望逐步回升。上半年公司成功获取苏州吴江地块,总价12.5亿元,计容建面6.9万平,期末土储总建面为31.9万平。狮头岭工业区、华富工业区城市更新计划立项稳步推进,积极盘活存量物业。 深圳国资建工整合平台,管养及棚改业务持续升级。深圳市国资委正以天健集团为主体整合市属建工板块资源,组建国有全资的特区建工集团,推动公司向城市建设及运营的大建工平台转型升级。目前控股股东国有股权无偿划转已完成过户登记,特区建工集团成为公司控股股东(持股23.47%)。公司亦持续加快城市基础设施一体化、智慧化管养平台开发与应用,提升道路管养水平与品质,推动城市管养与服务资源整合,同时积极拓展棚改、旧改市场,上半年中标首个由市场主体投资的宝安碧海花园。围绕城市建设与城市服务,公司正持续向构建大建工、大管养、大棚改“三大平台”迈进。 投资建议:维持原有盈利预测,预计2020-2022年EPS分别为0.82元、0.93元、1.07元,当前股价对应PE分别为10.4倍、9.1倍和7.9倍。公司明确以城市建设和城市服务为主体,以投资和新型业务为两翼,全力推进“做强规模、做优利润、做大市值”,短期随着重点项目的推售和结转,销售和业绩有望延续增长,中期作为深圳建工资源整合平台,未来业务模式有望转型升级,激励制度亦不断完善,维持“推荐”评级。 风险提示:1)若疫情持续时间超预期,或导致公司全年销售及交付不及预期;2)若后续行业需求释放持续低于预期,而行业资金面亦未现大幅松动,公司将面临资金压力风险;3)建筑施工领域行业壁垒低,竞争激烈,原材料价格上涨,劳动力供给紧缺,人工成本快速上升,给企业形成较大压力;4)公司城市更新改造项目的规划调整和拆迁进度存在复杂性和不可控性,可能导致项目开发计划或棚改进度延后,相关成本增加等风险。
招商蛇口 房地产业 2020-08-26 16.95 -- -- 17.00 0.29%
17.00 0.29% -- 详细
多因素导致业绩下滑,未结资源依旧充足。公司上半年营收同比增长45.7%,归母净利降81.4%;扣非后归母净利润同比降84.7%。净利润增速低于营收主要因:1)由于限价与结算结构变化,社区业务毛利率(扣除营业税金及附加,下同)同比降4.3个百分点至18.8%;2)由于疫情爆发以来公司履行央企责任、对租赁物业采取减免租等措施,园区业务毛利率同比降18.2个百分点至18.3%;3)上年同期转让子公司股权产生税后净收益22.3亿元;4)受疫情影响,邮轮产业收入同比降74.7%至6819万元;5)少数股东损益占比同比提升17.1个百分点至26.5%。由于销售高于结算,期末预收款及合同负债合计值较上年末上涨34.2%至1311.9亿元,为未来业绩释放奠定基础。 销售规模跻身前十,投资力度加大。尽管受新冠疫情影响,公司上半年仍实现销售额1107.1亿元,同比增长9.4%,跻身行业前十;销售面积497.3万平,同比下滑3.5%;销售均价22263元/平,较2019年全年增长18.1%。考虑公司可售充足(全年可售货值4000亿),随着推盘量增加,全年仍有望实现2500亿目标,同比增长13.4%。规模增长诉求下公司加大拿地力度,上半年新增土储660.1万平,同比增长72.2%,为同期销售面积132.7%,较2019年提升11.1个百分点;平均楼面地价9620元/平,较2019年全年增长40.3%,地价房价比43.2%。 财务状况稳健,融资成本下行。期末公司剔除合同负债和预收款后的资产负债率、净负债率分别为47.1%、37.0%,较2019年同期下降7.5个、16.0个百分点,处行业较低水平。期末公司在手现金648.3亿,为短期负债(短借+一年内到期长债)的97.5%。考虑公司央企背书、融资渠道丰富,上半年平均融资成本4.78%,较2019年全年下降14BP,短期偿债压力仍较小。 投资建议:考虑疫情对公司业务的冲击,我们下调盈利预测,预计公司2020-2022年EPS分别为2.27(-0.12)元、2.60(-0.18)元和2.95(-0.19)元,当前股价对应PE分别为7.5倍、6.6倍和5.8倍。公司汇聚原招商地产和蛇口工业区优质资源,为龙头房企中为数不多在一线城市拥有大量待开发土储的房企,将为短期业绩释放奠定基础,同时物业板块分拆上市有望打开了存量市场业务的新空间,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)若疫情持续时间超出预期,或疫情得到控制后需求恢复不及预期,将导致公司销售承压,同时疫情影响下开工进一步延期,也将对后续可推货量、竣工节奏产生负面影响;2)受疫情影响,若行业需求释放持续低于预期,房企普遍以价换量,可能带来公司项目减值风险;3)2016年起受楼市火爆影响、地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,未来公司毛利率仍面临下滑风险;4)产业新城建设开发进度存在不确定性风险。
保利地产 房地产业 2020-08-26 16.48 -- -- 17.38 5.46%
17.38 5.46% -- 详细
结算进度及毛利率下滑双重拖累,全年表现仍可期待。公司2020年上半年实现营收736.8亿元,同比增长3.6%,归母净利润101.2亿元,同比增长1.7%。业绩增速相比2019年同期大幅放缓主要因:1)新冠疫情影响竣工结算节奏;2)毛利率同比降4.1个百分点至35.7%。随着合作项目增多并陆续进入结转期,期内公司实现投资收益21.1亿元,同比大幅增长139%。上半年竣工1213万平米,同比增长3.9%,已完成全年目标的35.7%。期末合同负债3443.2亿元,为近一年营收1.4倍,叠加2020年14.4%计划竣工增速,预计全年业绩仍有望实现不错增长。 销售逐步向好,深耕效果显著。公司2020年上半年实现销售金额2245.4亿元,同比下降11.1%,销售面积1492.2万平米,同比下降8.8%,销售均价15047元/平米,较2019年增长1.8%。分阶段看,4月实现销售金额同比转正,5-6月同比增长10%,销售逐步向好,疫情影响消退。分区域看,聚焦的38个核心城市销售贡献达76%,其中珠三角、长三角均超550亿元,占比分别升至28%和25%,广州实现销售金额超260亿元,佛山超150亿元,杭州、南京、成都超100亿元,北京、上海、青岛、厦门等11城超50亿元,城市深耕效果显著。期内新开工2866万平米,同比微降1%,已完成全年计划66.7%。 拿地把握市场节奏,持续优化土储结构。2020H1公司新增建面984万平,同比增长19.1%,总地价820亿元,同比增长53.8%。平均楼面地价8328元/平米,为同期销售均价的55.3%,较2019年提升16.1个百分点。期内拿地销售面积比65.9%,较2019年下降19.9个百分点,上半年土地市场大幅升温背景下,公司拿地适度放缓,随着土地市场逐步平稳,预计下半年公司拿地将趋于积极。期内拓展金额权益比例提升2个百分点至73%,核心城市拓展金额占比提升7个百分点至86%。 物业板块延续靓丽,代理业务竞争力不断提升。期末保利物业在管面积达3.2亿平,合同面积达4.93亿平,物业管理签约项目1647个。报告期内实现营业收入36.0亿,同比增长27.6%,净利润4.1亿元,同比增长28.0%。销售代理平台合富中国持续推进业务融合,加强市场化拓展,销售代理业务覆盖全国200多个城市,代理项目近2000个,代理销售规模2300亿,市场竞争力持续提升。 强化现金流管理,融资成本持续下行。公司强化以经营性现金流管理为核心,加大考核激励力度,上半年累计实现销售回笼2023亿元,回笼率达90.1%。期末在手现金1257.2亿元,为一年内到期债务2倍,短期偿债压力较小。剔除合同负债的资产负债率和净负债率分别为46.2%、72.1%,较期初提升0.3个、15.2个百分点。期末有息负债综合融资成本4.84%,较2019年末降0.11个百分点,维持行业较低水平。 投资建议:维持此前预测,预计2020-2022年EPS分别为2.79元、3.30元和3.81元,当前股价对应PE分别为5.9倍、5.0倍和4.3倍。公司激励制度不断完善、融资优势延续,同时充足预收保障后续业绩释放,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)由于新冠疫情影响行业开工、复工节奏,可能对公司后续供货、交付产生影响;2)疫情影响下三四线城市春节返乡置业缺失,叠加供应较大、棚改退潮导致的需求弱化,对应区域楼市面临调整风险,进而影响公司三四线项目销售;3)2016年起受楼市火爆影响、地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,未来公司毛利率面临下滑风险。
新城控股 房地产业 2020-08-25 35.85 -- -- 36.67 2.29%
37.72 5.22% -- 详细
业绩稳步增长,下半年竣工计划仍高。公司上半年营收同比增长121.2%,归母净利增长23.6;扣非后归母净利润同比增长33.9%。净利润增速低于营收主要因:1)由于地价成本抬升与结算结构变化,整体毛利率同比降11.4个百分点至26.1%;2)资产减值损失同比增加6.7亿至7.0亿;3)少数股东损益占比同比提升5.6个百分点至16.8%。期内公司管理效率有所提升,期间费用率同比下降2.9个百分点至11.5%。尽管受新冠疫情影响,期内商业地产仍取得良好成绩,租金收入21.3亿元,同比增长22.5%,平均出租率达96.1%;全年计划新开业30座,到2020年底开业总数达到93座,全年租金及管理费收入目标55亿元,同比增长35.1%。期末合约负债与预收账款较上年末增长15.9%至2290.8亿,同时下半年计划竣工2474万平,同比增71,预收充足及竣工高增为业绩延续增长奠定基础。 销售同比下滑,投资相对积极。受新冠疫情影响,公司上半年实现销售额975.2亿,同比下滑20.3,销售面积877.5万平,同比下滑16.4%,销售均价11113元/平,较2019年略降0.2%。考虑公司可售货值充足(全年预计4000亿),随着下半年推货量增加,全年仍有望实现2500亿元目标,对应下半年销售同比增长2.8%。期内新增土地储备建面1908万平,同比降22.4%,但拿地销售比高达217.4,较2019H2明显恢复;平均楼面地价2868元/平,地价房价比仅25.8%,保障后续盈利空间。期末总土储1.37亿平,其中一二线城市占比35.8,长三角强三四线城市占比34.9%,全国化布局为公司下半年及未来长远发展打下坚实基础。 财务状况稳健,债务结构不断优化。期末公司在手现金649.9亿,为短期负债(短借+一年内到期长债)的286,短期偿债压力较小。期末剔除合同负债和预收款后的资产负债率分别为42.4%,净负债率由2019年同期的76.6%大幅下降41.6个百分点至35.1%,处行业较低水平。期内先后完成公司债、资产支持证券、超短融、美元债的发行,不断优化债务结构,期末公司整体平均融资成本为6.85%。 投资建议:公司过往已证明其敏锐的市场眼光和优异的逆周期拿地能力,销售规模及行业排名不断攀升,目前公司各项经营重回正轨,财务指标逐步优化,同时新股权激励方案提出,2020/2021年解锁扣非净利润增速不低于29.5%、29.4%,绑定核心员工利益。我们维持公司盈利预测,预计2020-2022年EPS分别为7.05元、8.79元和10.65元,当前股价对应PE分别为5.1倍、4.1倍和3.4倍。公司估值处于龙头房企低位,商业地产发展渐成规模,财务状况显著改善,依旧看好公司中长期发展,维持“推荐”评级。 风险提示:1)受疫情冲击,2月多地销售及开工停滞,存在疫情导致公司全年销售及交付大幅不及预期的风险;2)受疫情影响,存在楼市大幅调整带来资产减值及业绩不及预期风险;3)公司三四线布局项目略多,受疫情影响,面临返乡置业不及预期导致公司销售大幅下降风险。
金科股份 房地产业 2020-08-12 9.79 -- -- 11.27 15.12%
11.27 15.12% -- 详细
天时地利人和,规模四年增七倍。2015-2019年公司销售额从238亿元增至1860亿元,行业排名升至第17位。我们认为公司规模持续高增为外因与内因共同作用的结果,从外因来看,公司深耕的中西部地区受棚改货币化等推动,2017年以来楼市持续超预期;从内因来看,2015年以来公司逐步加大区域扩张及下沉力度、加速周转提高资金利用效率、不断完善激励机制、叠加充足的人才储备,共同推动规模跨越式增长。 土储足而优,高质量增长依旧可期。公司2019年末可售面积近6700万平,去化周期达3.5年,其中华东、华南与华北土储占比达34%,全国化布局逐见成效,抗区域风险能力大幅提升。同时通过城市研判、淡化城市能级概念,把握城市轮动带来的投资机会;2019年地价房价比仅27%,保障后续盈利空间。公司2020H1销售均价仅10079元/平,处主流房企中低水平,未来仍有望通过加大核心城市布局、发力中高端产品市场提升销售均价,助力销售额的提升。 物管分拆提振估值,股权纷争走向尾声。公司旗下金科智慧服务已向港交所提交招股书,其2019年末合约管理面积2.49亿平,净利润达3.7亿,在借助资本市场进一步扩大物管规模的同时,亦有望对公司估值形成提振。与此同时,随着融创持股比例降至5%以下,股权纷争亦走向尾声,未来发展将更具向心力。 债务持续优化,步入业绩释放期。2015-2019年公司归母净利润CAGR达45.5%,2020Q1预收账款为2019年营收1.7倍,业绩有望持续释放。2019年净负债率同比降18pct至120%,在手现金覆盖一年内到期负债的110%,随着业绩逐步结转释放,未来杠杆或进一步下降。2020H1获联合、大公上调至“AAA”评级,融资成本改善亦值得期待。 投资建议:得益于战略布局调整及时精准,周转提速与激励完善,公司充分把握住本轮楼市复苏周期,实现规模跨越式增长。站在目前时点,公司土储充足质优、且布局更加均衡合理,未来规模有望再上台阶;同时随着过往销售高增项目步入结转周期,未来业绩增速亦有望超越行业,并带动负债率持续改善。短期来看,公司与融创股权纠纷圆满解决,核心高管持续增持彰显信心,物管分拆上市亦有望提振估值,股息率亦具备吸引力,持续看好公司后续表现。预计公司2020-2022年EPS分别为1.32元、1.61元、1.94元,当前股价对应PE分别为7.4倍、6.1倍、5.0倍,首次覆盖给予“推荐”评级。 风险提示:1)公司中西部与三四线城市土储占比较高,若后续中西部、三四线楼市景气度下行,或对公司销售造成负面影响;2)公司净负债率仍处行业较高水平,若融资环境超预期收紧,或面临融资渠道受阻、成本上升风险;3)若新型冠状病毒肺炎疫情持续时间超出预期,或导致公司销售承压,同时疫情影响下开工进一步延期,也将对后续可推货量、竣工节奏产生负面影响;4)受疫情影响,若行业需求释放持续低于预期,房企普遍以价换量,可能带来公司项目减值风险。
保利地产 房地产业 2020-07-22 16.85 -- -- 17.78 5.52%
17.78 5.52%
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事项:保利公布2020年半年度业绩快报,预计2020年上半年营收同比增长3.6%,利润总额同比增长1.64%,归母净利润同比增长1.66%,对应每股EPS0.85元,符合市场预期。 平安观点:结算进度影响业绩释放,全年表现可期。公司2020年上半年预计实现营收737亿元,同比增长3.6%;营业利润及利润总额同比增长1.75%、1.64%;归母净利润101.2亿元,同比增长1.66%。业绩增速相比2019年大幅放缓主要因:1)新冠疫情影响竣工结算节奏;2)上半年营业利润占营收比重同比下降0.4个百分点至23.6%,意味着结算项目盈利能力同比有所下降;3)2019H1基数相对较高。考虑公司2020年计划竣工增速仍达14.4%,且一季度末预收账款与合同负债合计3163.5亿元,为2019年营收的1.3倍,预计全年业绩仍有望实现两位数增长。 销售同比暂降,拿地适度放缓。公司2020年上半年实现销售金额2245.4亿元,同比下降11.1%,销售面积1492.2万平米,同比下降8.8%,销售均价15047元/平米,较2019年增长1.8%。一季度末在建、拟建2.5亿平,较高在手项目规模为下半年货值释放及销售增长奠定基础。2020年上半年公司新增建面984.2万平米,同比增长19.2%,总地价757.3亿元,同比增长42.1%。平均楼面地价7694元/平米,为同期销售均价的51.1%,较2019年提升11.9个百分点。期内拿地销售面积比66%,高于2019年同期的50.5%,低于2019年全年的85.8%(主要因公司趁2019Q4地市降温大幅提升拿地强度),上半年土地市场大幅升温背景下,公司拿地适度放缓,随着土地市场逐步平稳,预计下半年公司拿地将趋于积极。 投资建议:维持此前预测,期内公司存在股权激励行权,按最新股本计算,预计2020-2022年EPS分别为2.79元、3.30元和3.81元,当前股价对应PE分别为6.0倍、5.1倍和4.4倍。公司激励制度不断完善、物业板块拆分上市提升估值,同时充足预收保障后续业绩释放,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)由于新冠疫情影响行业开工、复工节奏,可能对公司后续供货、交付产生影响;2)疫情影响下三四线城市春节返乡置业缺失,叠加供应较大、棚改退潮导致的需求弱化,对应区域楼市面临调整风险,进而影响公司三四线项目销售;3)2016年起受楼市火爆影响、地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,未来公司毛利率面临下滑风险。
招商蛇口 房地产业 2020-05-01 16.54 -- -- 17.00 -1.62%
19.49 17.84%
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事项:公司公布2020年一季报,一季度实现营收118亿,同比增长171.2%,归母净利润5.4亿,同比下降79.5%,对应EPS0.03元,与此前业绩预告一致。 平安观点:高基数导致业绩下滑。公司一季度营收同比增长171.2%,归母净利润同比降79.5%,营收高增而净利润下滑主要因:1)上年项目股权转让产生税后净收益22.3亿;2)由于结算结构变化,毛利率同比下降8.1个百分点至25.6%。由于销售高于结算,期末预收款及合同负债合计值较期初上涨2.9%至1005.7亿元,为未来业绩释放奠定基础。 销售逐月恢复,拿地投资积极。受疫情影响,公司一季度实现销售额361.1亿,同比降4.7%,销售面积148.6万平,同比降21.4%,其中3月单月实现销售额同比增长21.8%,公司销售已逐步恢复。2020年目标销售为2500亿,同比增13.4%,全国可售货值4000亿,目前销售对应去化率62.5%。公司一季度新增土储325.9万平,同比增长223.2%,为同期销售面积219.4%,较2019年提升97.7个百分点,拿地节奏逐步加快。平均楼面地价6667元/平,较2019年全年降2.8%,地价下滑主要因期内新增白俄罗斯地块地价较低(232元/平)拉低平均地价。 投资建议:维持原有盈利预测,预计公司2020-2022年EPS 分别为2.39元、2.78元和3.14元,当前股价对应PE 分别为7.3倍、6.2倍和5.5倍。 公司汇聚原招商地产和蛇口工业区优质资源,为龙头房企中为数不多在一线城市拥有大量待开发土储的房企,将为短期业绩释放奠定基础,同时物业板块分拆上市有望打开了存量市场业务的新空间,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)若新型冠状病毒肺炎疫情持续时间超出预期,或疫情得到控制后需求恢复不及预期,将导致公司销售承压,同时疫情影响下开工进一步延期,也将对后续可推货量、竣工节奏产生负面影响;2)受疫情影响,若行业需求释放持续低于预期,房企普遍以价换量,可能带来公司项目减值风险;3)2016 年起受楼市火爆影响、地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,未来公司毛利率面临下滑风险;4)产业新城建设开发进度存在不确定性风险。
保利地产 房地产业 2020-05-01 15.65 -- -- 15.26 -2.49%
18.70 19.49%
详细
投资要点事项:保利公布2020年一季报,实现营收238.2亿,同比增长5.5%,归母净利润23.8亿,同比增长2.6%,对应EPS0.2元。 平安观点: 业绩保持平稳,全年有望延续增长。公司2020年一季度实现营收238.2亿,同比增长5.5%,归母净利润23.8亿,同比增长2.6%。净利润增速低于营收增速主要因:1)税金及附加同比增长26%至19.6亿;2)公允价值变动收益同比减少2.6亿元;3)计提坏账准备增加致信用减值损失同比增长85%至0.9亿元;4)期内少数股东损益占比同比上升3.4个百分点至34%。期末预收账款与合同负债合计达3163.5亿元,为2019年营收的1.3倍,叠加2020年14.4%的计划竣工增速,全年业绩仍有望延续增长。 销售同比暂降,新开工收缩。公司一季度实现销售额710亿,同比减少35%,市占率较上年末提升0.6个百分点至3.5%;销售面积490万平,同比下降30%;销售均价14487元/平米,较2019年全年下降2%。期内新开工面积786万平,竣工面积317万平,分别同比下降21%、增长16%,完成年初计划18%和9%。期末在建面积2.5亿平,同比增长8%,在建面积增加叠加新开工加持,为2020年推出充足货源提供保障。 拿地相对积极,持续聚焦核心城市。公司一季度积极把握疫情下土地市场机会,逐步提升拿地力度,新拓展项目20个,新增容积率面积459万平米,总获取成本347亿元,分别占同期销售面积和销售金额的93.6%和48.9%,较2019年全年上升7.8个和15.2个百分点。城市能级方面,公司继续聚焦一二线城市及核心城市群,38个核心城市拓展金额及拓展面积占比分别为85%和69%。平均楼面地价7560元/平米,较2019年全年上升30%,为同期销售均价的52%,较2019年上升12.9个百分点。
金地集团 房地产业 2020-04-30 12.67 -- -- 13.64 3.33%
17.05 34.57%
详细
疫情致业绩暂降,未结资源依旧充足。受新冠疫情影响,公司一季度竣工同比降34.1%,导致营收同比降34%、归母净利润同比降13.7%。利润降幅低于营收降幅主要因:1)随着合作项目增多并陆续进入结转期,期内实现投资收益10.2亿元,同比增长1145%;2)由于采用公允价值对投资性房地产进行后续计量,期内实现公允价值变动收益5.6亿元;3)资产处置收益由2019年同期的0.01亿元增长至6.9亿元。期内毛利率同比下降3.9个百分点至32.9%,少数股东损益占比同比上升24.2个百分点至42.5%。考虑公司2019年末总土地储备约5233万平,权益土地储备仅约2802万平(占比53.5%),后续仍需关注少数股东损益占比变化。期末预收款及合同负债较上年末增长22.2%至1026.5亿元,叠加2020年25.2%的计划竣工增速,预计全年业绩仍有望延续增长。 销售整体平稳,拿地相对谨慎。新冠疫情影响下,一季度公司实现销售面积127.5万平、销售金额282.1亿元,同比分别下降21.1%、16.6%;销售均价22125元/平,同比增长5.8%。考虑公司2020年可售货值4000亿,按60%去化率估计可实现销售额2400亿(同比增长14%),预计疫情控制后销售增速将逐步恢复。期内公司新增拿地50.8亿元,新增土储68.6万平,为同期销售面积的53.8%,较2019年全年(156.4%)下降102.7个百分点。平均楼面地价7403元/平,地价房价比33.5%,较2019年全年下降3个百分点。受疫情影响,期内实现新开工面积254万平,同比下降11.8%,占全年开工计划的28%(2019年同期为23%),随着复工复产推进及工程优化,预计疫情对公司全年开工交付影响相对可控。 短期偿债压力可控,净负债率小幅上升。期末公司在手现金434.7亿元,为短期负债(短借+一年内到期长债)的104.2%,短期偿债压力可控。期末净负债率、剔除预收款及合同负债后的资产负债率分别为67.9%、48.5%,较期初上升10.2个、下降1.8个百分点。 投资建议:维持原有盈利预测,预计公司2020-2022年EPS分别为2.68元、3.14元和3.62元,当前股价对应PE分别为5.0倍、4.2倍、3.7倍。公司近年销售势头向好,拿地节奏把握得当,业绩持续改善,当前估值处于龙头低位,股息率亦具备吸引力,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)公司土地储备中权益占比较低,未来或面临少数股东损益占比上升而稀释归母净利润的风险;2)若新型冠状病毒肺炎疫情持续时间超出预期,或疫情得到控制后需求恢复不及预期,将导致公司销售承压,同时疫情影响下开工进一步延期,也将对后续可推货量、竣工节奏产生负面影响;3)受疫情影响,若行业需求释放持续低于预期,房企普遍以价换量,可能带来公司项目减值风险;4)2016年起受楼市火爆影响、地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,未来公司毛利率面临下滑风险。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名