事件描述公司 2024Q1 年实现营收 143.6 亿元（ -11.7%），归母净利润 2.3 亿元（ -65.5%），扣非归母净利 2.9 亿元（ -46.3%）。 事件评论 开发端交付结转缩量与无形资产减值压制业绩表现， 高盈利商业运营业务支撑毛利率。 2024Q1 公司竣工面积 137 万平（ -49.3%），交付结转缩量压制公司收入表现，一季度公司实现营收 143.6 亿元（ -11.7%）。开发结算业务收缩的同时自持业务仍获得不错表现，2024Q1 公司实现商业运营总收入 30.4 亿元（ +20.3%）， 高盈利商业运营业务营收占比提升对综合毛利率形成有力支撑， 2024Q1 公司综合毛利率 24.7%（ +3.2pct）。 2024Q1公司计提无形资产减值准备 2.11 亿元，影响归母净利润 1.58 亿元；此外投资收益下降、期间费率提升、所得税率提升与少数股东损益占比等也对业绩形成一定压制，最终公司2024Q1 归母净利润 2.3 亿元（ -65.5%），扣非归母净利 2.9 亿元（ -46.3%）。后续展望方面， 2024 年公司竣工目标 1359 万平（较 2023 实际-32.6%），近年销售均价下行或对后续结算均价有所压制，收入端或将承压；但收入端或仍有一定底线保障，截至 2023 年末公司总预收较年化结算收入覆盖倍数仍达 1.0X，全口径已售未结货值仍有 1742 亿元。 公司未来业绩表现或优于收入端，结算端毛利率继续下行空间有限，高盈利商业运营总收入持续增长（ 2024 年目标 125 亿元，较 2023 年实际+10.4%），再次大笔减值压力或有所下降，后续业绩有望边际修复。 销售量价齐跌，供货规模与质量承压或对后续销售持续压制。受供货节奏与市场信心等影响，公司销售端表现依旧承压，2024Q1 实现销售金额 119 亿元（ -44.4%）、销售面积 165万平（ -34.4%）、 销售均价 0.72 万元/平（ -15.3%）。财务安全仍为公司重点关注点，公司后续真正意义上的拿地重启仍需销售表现有实质性改观。 2024 年公司开工目标 408 万平（较 2023 年实际-7.3%），供货规模与质量承压或对后续销售形成持续压制，但考虑公司2023 年末仍有 3884 万平可售土储，销售绝对量仍有望维持一定体量。 自持业务稳健增长， 成为重要的盈利与现金流来源。 截至 2023 年末，公司全国布局 198座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量 161 座，开业面积 1499 万平。截至 2024Q1末，平均出租率 96.9%； 2024Q1 公司实现商业运营总收入 30.4 亿元（ +20.3%），完成全年目标的 24.3%，成为公司重要的现金流与盈利补充。除了最为直接的租管费现金回流，公司依托优质物业获取经营性物业贷等融资渠道，对公司资金安全性提供了重要保障。 2024 年计划新开业吾悦广场及委托管理在营项目 12 座，实现商业运营总收入 125亿元（较上年实际+10.4%），自持业务仍将稳健增长。 自持业务增长稳健，持续跟踪公司销售与资金面情况。 自持业务稳健增长，成为公司重要的现金流、盈利与融资来源；开发端压力已在当前估值充分体现，持续跟踪后续政策、销售与融资表现。 预计公司 2024-2026 年归母净利为 7.8/8.1/9.2 亿元，对应 PE 为28X/28X/24X，考虑到短期盈利与销售拿地仍有一定压力，维持“增持”评级。 风险提示1、后续销售表现存一定不确定性：行业需求端依旧承压， 考虑公司开工计划与土储情况预计 2024 年销售仍将下行，但保持一定量的销售规模对于公司资金安全至关重要，需要持续关注公司后续销售表现。 2、后续公司融资情况存一定不确定性：公司后续融资情况对其偿还到期公开债务与保障自身资金安全意义重大，需关注其公开债与经营性物业贷等获取情况。

事件描述公司 2024Q1 实现营收 37.2 亿元（ +12.7%），归母净利润 1.9 亿元（ +3.3%），扣非归母净利润 1.8 亿元（ +10.5%）。 事件评论 业绩稳健增长，毛利率略微承压但费率控制得力。截至 2024Q1 末，公司在管项目数量达到 2155 个，管理面积达到 3.74 亿平（ +18.7%）， 拉动营收同比+12.7%到 37.2 亿元。毛利率略有承压， 2024Q1 公司综合毛利率 11.7%（ -0.6pct），对业绩形成一定压制；但费率控制得力，尤其有息负债进一步下降后财务费用开支明显下行，一定程度对冲毛利率下行影响。最终公司实现归母净利润 1.9 亿元（ +3.3%）， 整体仍实现平稳增长。后续展望方面，内生外拓双轮驱动下公司管理规模与营收有望稳健提升，毛利率再次下行空间有限，有息负债持续缩降后利息支出将大幅缩减，公司未来业绩有望持续稳健前行。 非住业态优势持续强化，多模式积极获取优质项目。非住业态为公司传统优势项目，截至2023 年末公司在管规模中非住业态规模占比达 61.9%。本年度公司非住优势地位继续强化， 2024Q1 成功中标广州国际金融城、中国人寿大厦等多个大项目，在金融、医院、轨道交通等领域也持续拓展，如中标上海轨道交通 3、 4 号线 50 座车站等服务项目。内生外拓双轮驱动下，公司一季度物管业务实现新签合同额 7.91 亿元，为全年规模提升实现良好开局。多模式积极拓展，总对总业务客户持续深化，中兴、京东等知名大客户项目持续中标；合资合作业务方面成功与佛山当地国资合作，后续有望持续获取优质项目。 增值服务稳中向好，资管业务营运顺畅。 平台增值服务加快业务转型，主动放弃部分低毛利业务，多维度寻求盈利新增点。一季度自有直播平台“招小播”直播总销售额较去年同期增长 5 倍；到家服务新增的收纳整理服务一季度销售额同比+41%；与友宝战略合作提升公区资源盈利能力；充电桩接入数已逾 2.5 万台，并持续推进湛江等片区城市级充电桩市场拓展。专业业务表现良好，积余设施在 IFM 赛道中标多个优质项目；建筑科技也成功中标贵州茅台酒库等大型园区项目，市拓总合同额超 2000 万元。资管业务成为公司提升盈利的重要抓手，2024Q1 在管集中商业销售额同比+27.6%，同店同比+7.2%，维持良好的营运态势；持有物业租赁业务以稳定经营为主导，稳定现有客源同时关注潜在需求。 央企物管龙头有望长期稳健前行， 估值仍存修复空间。 母公司支持之外，公司积极市拓，非住优势持续强化，物管主业有望稳健增长；继一季度偿还 15 亿中票后，公司有息负债仍有望进一步下降，持续提振盈利预期；重视现金流管控与回报股东，2024-2026 年现金分红比例均不低于 25%，考虑后续稳定的现金回流不排除进一步提升分红的可能性；物管利润率修复与轻重分离预期更是公司盈利与估值修复的潜在隐性期权。预计公司 2024-2026 年归母净利分别为 8.7/10.1/11.7 亿元，分别同比+18.5%/+15.8%/+15.5%，对应当前估值为 12.3/10.6/9.2X，维持“买入”评级。 风险提示1、公司物管利润率修复进度不及预期；2、轻重分离进度不及预期。

事件描述公司 2023年实现营收 3468亿元（ +23.4%），归母净利润 121亿元（ -34.1%），拟每 10股派发现金红利 4.1元，现金分红比例 40.3%，如若考虑此前股票回购，合计分红比例达 42.4%。 事件评论 业绩表现与预告基本一致， 周期压力导致业绩下行。 2023年公司实现竣工面积 4053万平（ +2.0%，完成竣工目标的 91.1%），结算端量价齐升（表内结算面积+21.4%，均价+3.5%），最终结算收入同比+25.7%至 3225亿元，拉动营收同比+23.4%至 3468亿元。 周期压力之下，毛利率和资产质量也难免承压， 2023年公司开发结算毛利率同比下降5.5pct 至 16.3%，综合毛利率同比下降 6.0pct 至 16.0%；出于审慎原则计提资产减值准备 50.4亿元，影响归母净利润 32.8亿元。对合联营企业投资收益下降 15.2亿元，尽管期间费用率下行对业绩压力有所对冲，公司最终归母净利润仍同比-34.1%至 121亿元。 后续展望方面， 2024年竣工目标 3400万平（较 2023年实际-16.1%），但前期上涨的销售均价或将在后端结算逐渐体现；预收和潜在可结转量相对充裕（ 2023年末预收/结算为1.17，已售待回笼资金 966亿元），随着低价土地陆续结算，公司业绩有望逐渐改善。 销售如期登顶，逆势补充优质土储保障未来规模。 尽管行业需求仍相对低迷，但公司凭借央企背景与卓越口碑，销售表现明显优于同行，市占率也稳步提升。 2023年公司实现销售金额 4222亿元（ -7.7%），面积 2386万平（ -13.2%），均价 1.77万元/平（ +6.3%），核心城市区域深耕效果凸显；重视现金回笼，全年销售回笼率 101.9%（ +8.5pct），当年销售回笼率 78.3%（ +11.2pct）。2023年公司销售额排名如愿登顶，全国市占率也由 2011年的 1.25%提升至 2023年的 3.62%。公司重视拿地质量，逆势补充优质土储，权益比例也明显上行。2023年拿地金额 1632亿元（ -4.3%），面积 1075万平（ +2.0%），均价 1.52万元/平（ -6.1%），总拓储量业内领先，权益比例同比提升 16pct 至 83%；拿地金额强度38.6%（ +1.4pct），拿地均价/销售均价 85.8%（ -11.4pct），弱市背景下拿地更为聚焦，新拓土储流速与盈利均有较好保障。截至 2023年末公司计容土储 7790万平，2024年计划开工 1800万平（较 2023年实际+20.7%），为后续可供货量及规模地位提供有力保障。 主动提高分红比例彰显央企担当， 积极增持回购提振市场信心。 公司修订 2023-2025年股东回报规划，拟提高 2023-2025年度现金分红比例均不低于 40%； 2023年实际现金分红比例 40.3%（考虑此前股票回购，合计分红比例 42.4%），较 2022年 29.4%分红比例明显上行。践行回购承诺，截至 2024/3/7回购期满累计回购 1.05亿股，支付资金 10.0亿元；实控人累计增持 0.27亿股，金额 2.5亿元，公司主动增持回购有力提振市场信心。 周期压力不改长期逻辑，央企龙头或已进入左侧布局窗口。尽管周期压力难免，但考虑融资、拿地、费率控制等竞争优势和长期地位，当前估值隐含的预期已过于悲观，只需等待修复契机。待近年优质土储进入结算期，盈利能力有望提升；格局优化与份额提高为公司长期确定性逻辑，提高分红比例彰显央企担当，积极回购增持提振市场信心。预计 2024-2026年归母净利润 121/130/137亿元，对应 PE 为 7.9/7.4/7.0X，维持“买入”评级。 风险提示 1、毛利率何时触底存在一定不确定性； 2、如若房价继续下行，公司仍存一定减值压力。

事件描述公司 2023Q1-3 实现营收 712.8 亿元（ +15.4%），归母净利润 24.8 亿元（ -26.0%），扣非归母净利 20.4 亿（ -29.4%）。 事件评论 竣工表现突出， 结算毛利率下降与大笔计提减值准备削弱业绩表现。 2023Q1-3 公司竣工表现亮眼（完成 1181 万平，同比+29.1%）， 已完成全年竣工目标的 61.1%，推动营收同比+15.4%至 712.8 亿元。结算毛利率随行业趋势下行，尽管高盈利性商业运营业务稳步扩张对其有所对冲，2023Q1-3 公司综合毛利率仍同比有所下降（同比-3.0pct 至 18.2%）；利息资本化率下降财务费用率有所提升，但受益管理费用率下行公司期间费率仍同比下行；合联营企业投资收益同比提升 9.3 亿，对公司盈利形成有益补充。公司出于审慎性原则，前三季度累计计提 19.7 亿减值准备，减少公司归母净利润 14.0 亿，最终公司 2023Q1-3 实现归母净利润 24.8 亿元（ -26.0%；需注意公司减值计提前实现归母净利润 38.7 亿，同比+15.6%）。后续展望方面，截至 2023Q3 末公司合同负债 1410 亿，年中全口径已售未结货值 2588 亿元，可结资源仍有保障；2023 年全年竣工目标 1933 万平（同比-3.6%），参考当前进度预计全年完成度较高，开发收入端仍可维持大体稳定；结算毛利率进一步下行空间有限，合联营项目业绩贡献提升，高盈利商业运营总收入持续增长（ 2023 年目标110 亿），再次大笔减值压力下降，公司后续业绩表现或有望边际修复。 销售仍延续收缩态势， 拿地重启仍需时日。 受推货节奏、质量与市场信心等影响，公司销售端表现依旧承压， 2023Q1-3 实现销售金额 602 亿元（ -35.9%）、面积 753 万平（ -20.9%）、均价 0.80 万元/平（ -19.0%）。尽管三季度政策环境偏宽松，但行业基本面真正企稳或仍需时日，财务安全仍为民企核心关注点。公司在持续抢抓回款的同时基本暂停拿地，后续真正意义上的拿地重启仍需销售表现有实质性改观。公司在手土储规模仍有一定支撑，年中住宅可租售资源约 4360 万平，对销售供货保障程度仍相对较好，需要持续关注后续政策宽松进展以及行业与公司销售修复情况。 自持业务稳健前行， 行业消费类 REITs 实质推进背景下公司优质商业估值有望重塑。 2023Q1-3 公司实现商业运营总收入 81.3 亿元（ +13.0%），完成全年目标的 73.9%；出租物业总数量达到 158 座，可供出租面积达 893 万平（ +17.9%）， 出租率仍维持 96.0%的高位，其商场开业数量位居我国境内外上市公司首位。 2023 年公司计划实现商业运营收入 110 亿元，将成为重要的现金流与盈利补充；近期行业内消费类公募 REITs 获实质性推进，有望带动全行业优质自持资产价值重估，公司有望持续受益。 减值计提拖累盈利，期待自持业务价值重估。前期资金链、减值压力以及销售端压力已在当前估值充分体现，后续的积极变化值得重视。毛利率再次下行空间有限，后续业绩或有望边际修复；自持业务稳步扩张，为公司盈利与估值提供有益补充。预计公司 2023-2025年归母净利为 39/48/57 亿元，对应 PE 为 7.0X/5.8X/4.9X，维持“买入”评级。 风险提示1、后续销售表现存一定不确定性：尽管三季度宽松政策持续出台，但行业需求端依旧承压，考虑工程款等刚性现金流流出，保持一定量的销售规模对于公司资金安全至关重要，需要持续关注公司后续销售表现。 2、 Reits 与定增事项的推进存一定不确定性： Reits 与定增事项的推进进度关系到公司资金安全性、未来成长性与估值重塑的可能性，其相关进度需要持续关注。