营业收入同比高增，多元化业务向好发展，维持“买入”评级南京高科发布2023年三季报，1-9月实现营业收入同比高增，归母净利润同比有所下降。整体结算毛利率9.6%，同比下降17.1个百分点。受房地产销售回暖不及预期影响，我们下调公司2023-2024年并新增2025年盈利预测，预计公司2023-2025年归母净利润为21.3、24.5、28.6亿元（2023-2024年原值27.6、30.9亿元），对应EPS为1.23、1.42、1.65元，当前股价对应PE为5.0、4.3、3.7倍。 公司作为南京区域深耕企业，融资渠道畅通，多元业务齐头并进，销售业绩同比高增，出租物业表现坚韧，投资收益贡献有望持续提升，维持“买入”评级。 销售业绩显著提升，出租物业表现坚韧公司2023年前三季度累计实现销售金额与面积分别为18.5亿元、25.4万平方米，较2022年同期低基数同比分别高增273.8%、1984.4%。公司目前主要在售3个商品房项目剩余货值充沛，其中紫尧星院、紫麟景院为2023年新开盘项目，可为公司开发业务持续贡献业绩，保证未来营收稳定增长。公司出租物业表现坚韧，前三季度商办及工业厂房实现租金收入4698.3万元，同比增长2.6%。其中东城汇、高科中心、开发区厂房租金收入同比分别+52.1%、+17.6%、-13.8%。 房产结转推升营收，股权投资构筑盈利壁垒公司前三季度实现营业收入和归母净利润分别为42.4、16.7亿元，同比分别+117.0%、-11.7%，归母净利润下滑主要因利润率较低的经济适用房项目集中结转导致。股权投资业务已成为公司盈利主要来源，前三季度实现投资收益16.8亿元，同比降低15.8%。同时公司适时处置所持股权，及时兑现投资收益。9月份通过转让持有南京臣功制药股份有限公司49%股权，实现收入交易价款1.8亿元。未来投资收益有望进一步发力，为公司盈利水品构筑防波堤。 融资渠道畅通，在手现金充裕公司融资渠道畅通，截止10月底共发行十一期超短期融资券和两期中期票据，累计发行规模59.0亿元。票面利率处于2.5%-3.4%之间，融资成本维持较低水平。公司在手资金充裕，截止三季度末货币资金达13.2亿元，较2022年底增长31.8%。 风险提示：：南京市场销售恢复不及预期，公司股权投资业务发展不及预期。

公司介绍：立足南京的卓越城市运营商 南京高科股份有限公司成立于1992年，1997年5月于上交所上市。公司实际控制人为南京市国资委，具有国企背景优势。公司主营业务包含房地产、市政及股权投资三个方向，致力于成为卓越的城市运营商和价值创造者。 主营业务：房政业务联动，投资稳步发展 （1）房地产业务：公司房地产业务主要由南京高科置业有限公司负责，行业下行阶段，公司销售逆势上升。2021年，公司合同销售额同比增长116.92%；公司商品房销售均价为40239元/㎡，南京市栖霞区和江宁区销售均价分别为27427及25580元/㎡，体现了公司的品质品牌优势。（2）市政业务：市政业务是公司的传统主营业务，主要由高科建设、高科环境、高科咨询三家公司负责。公司市政业务重视与地产业的协同发展。2021年，公司成功中标麒麟G3G4地块经适房施工总承包、南京粮食应急保供中心项目工程总承包等多个总承包项目，合同总金额超25亿元。（3）股权投资业务：注册制后，股权投资业务成为公司新的业绩增长点，投资收益在公司总利润中占比不断提升。2021年，投资收益在公司总营业利润中占比88.36%，同比增长26.96pct。目前公司投资的企业中还有8家已在上市进程中，预计标的公司上市后，公司投资收益会进一步提高。 财务分析：盈利能力强，ROE维持高位 2021年公司实现营业收入49.19亿元，同比增长69.40%；实现归母净利润23.52亿元，同比增长16.67%。由于股权投资业务增厚公司利润，公司盈利能力显著高于头部房地产开发企业平均水平。2021年，Top10/top11-20/top21-30房企的归母净利润率分别为7.2%/4.2%/2.5%，公司归母净利润率为47.7%。 凭借地方国企的低成本发债优势，公司综合融资成本维持低位，2021年综合融资成本仅3.49%。此外，受益于股权投资业务的发展，2019年公司ROE提升7.6pct至17.4%，之后始终维持高位。 盈利预测：我们预计，2022年至2024年，公司实现营业收入57.6亿、60.9亿、63.1亿，同比增长17%、6%及4%，实现归属母公司净利润27.3亿、29.7亿及31.8亿，同比增长16%、9%及7%；摊薄后每股收益1.58、1.71及1.84。 可比公司对应2022年平均PE为7.3倍，公司当前股价对应2022年业绩PE为4.2倍，估值具有一定优势，首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示：融资环境收紧超预期、疫情持续冲击房地产销售、投资管理风险、引用数据滞后或不及时。

经营业绩提升，利润分配创新高。 2021年公司实现营业收入 49.2亿元，同比增长 69.4%；归母净利润 23.5亿元，同比增长 16.7%；归母核心净利润为 19.8亿元，同比增长 35.3%。公司2021年毛利为 11.2亿元，同比降低 3.3%，毛利率为 22.8%，较 2020年年底降低 17.1个百分点，这主要是由于房地产业务结转的低毛利率的经济适用房项目占比增加致使成本增幅较大。公司 2021年三项费用占比 11.6%，较2020年年底下降 4.5个百分点。公司 2021年度利润分配预案为向全体股东按每 10股派发现金红利 6元（含税）并送红股 4股。 业务深度联动，产业转型升级。2021年，公司房地产开发销售业务实现营业收入 39.0亿元，同比增长 79.9%，房地产业务实现合同销售金额 14.7亿元，同比增长 116.9%，市政业务实现营业收入 9.1亿元，同比增长 38.1%。公司2021年全年新签代建项目 13.6亿元，中标麒麟 G3G4地块经适房施工总承包、南京粮食应急保供中心项目工程总承包等项目合同金额超 25亿元，进一步促进房地产市政业务协同发展。 深度聚焦科技创新，投资管理价值提升。2021年公司投资的百普赛斯、华兰股份、金埔园林、诺唯赞、仁度生物成功发行上市，实现投资收益 23.7亿元，同比增长 61.9%。围绕医疗健康、信息科技等硬核科技，公司于 2021年新增投资麦普奇等 10个项目，对安天科技等 6个项目实施了追加投资。2021年公司出资 10亿元认购南京银行可转债，并择机出资 8.7亿元增持了南京银行股份，加强战略投资夯实投资收益。2021年公司适时处臵所持有的厦门钨业、艾力斯等金融资产，及时兑现投资收益；成功退出高科皓熙定增基金，累计实现投资收益 3.7亿元，报告期内收益 2.3亿元。 融资成本持续下降，负债水平保持低位。公司 2021年公司整体平均融资成本为 3.5%，保持了较强的抗风险能力和业务扩张能力，主要原因为公司以较低利率成功发行八期超短期融资券进一步降低融资成本。2021年公司资产负债率继续保持低位为 51.6%，截至 2021年年底公司有息负债总额为 49.9亿元，占总资产的比例为 15.1%。 合理价值区间为 合理价值区间为 11.46-14.33元 元， ，“ 优于大市”。 评级。我们预计公司 2022、2023年 EPS 分别是 1.91元和 2.19元。给予公司 2022年 6-7.5倍动态 PE，对应的合理价值区间为 11.46-14.33元，维持公司“优于大市”评级。 风险提示 ：公司面临加息和政策调控风险，以及转型不成功的风险。

事件。公司公布2019年半年报。报告期内,公司实现营业总收入7.93亿元,同比下降59.46%。其中,上半年公司实现营业收入7.81亿元,同比下降59.87%;归属于上市公司股东的净利润11.77亿元,同比增加67.38%;实现基本每股收益0.95元。 2019年上半年,受房地产开发销售结转收入减少的影响,公司营业总收入同比减少59.46%;因2019年上半年资本市场有所回暖以及被投资企业经营情况较好,且公司在新金融工具准则实施后,对相关会计政策和核算方法进行了变更,使得交易性金融资产、其他非流动金融资产的公允价值变动收益以及按权益法核算的长期股权投资确认的投资收益增加,公司归母净利润同比大增67.38%。2019年上半年,公司实现房地产业务营业收入3.02亿元;公司房地产业务实现合同销售面积3.37万平方米(均为商品房项目销售),同比上升862.86%;公司实现合同销售金额12.22亿元(均为商品房项目销售),同比上升1187.91%。上半年,公司市政基础设施承建业务实现营业收入1.94亿元,同比上升52.86%。上半年,公司园区管理及服务业务实现营业收入1.67亿元。上半年,公司药品销售业务实现营收1.16亿元。股权投资业务方面,公司投资的广州农商行、金埔园林、优科生物、赛特斯、硕世生物等项目申请上市工作均在进程中。高科新浚还有博科资讯、健耕医药、艾力斯、仁度生物等多个项目计划申报科创板上市。报告期内,公司实现投资收益8.28亿元(合并口径),同比增长108.88%。 投资建议。房地产市政业务联动升级,股权投资依托四大投资平台,“优于大市”评级。公司积极把握所在南京紫东地区城市功能提档升级、创新资源汇聚以及资本市场创新改革的机遇,推进房地产市政业务产业联动与业务模式升级。股权投资业务依托“南京高科、高科新创、高科科贷、高科新浚”四大投资平台,重点围绕医药健康、人工智能等产业,分享被投资企业的成长红利。我们预计公司2019、2020年EPS分别是1.10元和1.02元。考虑到公司2019年归母净利润受到了新金融工具准则实施后的会计政策和核算方法变更等一次性因素的干扰,因此我们参考该干扰因素消失后的2020年的公司EPS预测值1.02元,以及目前相关可比上市公司2020年的平均估值,给予公司2020年11-13倍动态PE,对应的合理价值区间为11.22-13.26元,维持公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临加息和政策调控风险,以及转型不成功的风险。

16.首次覆盖,给予增持评级,目标价13元。预计2019/2020/2021年EPS分别为1.22元、0.96元和1.16元,增速分别为57%、-21%和20%,核心净利润对应EPS分别为0.52元、0.55元和0.63元。由于投资收益是公司利润的潜在爆发点,享有一定的估值溢价,核心净利润对应2019年合理PE估值预计为25x,对应目标价13元。 17.传统的房地产板块和市政板块为公司带来持续稳定的业绩。公司传统的房地产及市政业务占公司营业收入比例近九成,公司全年实现销售额23.21亿元。公司深耕南京区域,2018年新增与政府合作项目13个,在南京区域城市提档加速的环境下,随着南京工业园区的土地转让面积的恢复,公司房地产及市政业务仍然有较大的空间。 18.与其他的区域性园区开发企业类似,产业投资部分将为公司带来巨大的利润空间,公司业绩有较大的爆发潜力。公司不断完善“南京高科、高科新创、高科科贷、高科新浚”四大专业股权投资平台体系建设。由于本身拥有医药健康业务,公司在产业投资方面更加注重与医药健康业务的互动促进,股权投资具备较大的增长潜力,同时股权投资的波动性和不确定性也给公司业绩带来的较大的波动性。 19.股权投资成果显著,后续大概率能够为公司贡献稳定的业绩。2018年,公司投资的南京证券成功上市,公司直接或间接投资的公司也在申请上市。高科新浚也有部分投资项目实现退出,并有2个项目进入上市辅导期,预计公司的股权投资业务能够持续贡献业绩。 20.风险提示:南京区域市场不及预期

事件。公司公布2018年半年报。报告期内,公司实现营业收入19.5亿元,同比增加34.8%;归属于上市公司股东的净利润7.03亿元,同比增加37.1%;实现全面摊薄每股收益0.57元。 2018年上半年,受房产销售结转增加推动,公司营收增加34.8%;同期结转项目毛利率较高使净利润增幅扩大至37.1%。根据公司2018年7月12日公告,2018年1-6月,公司房地产业务实现合同销售面积0.35万平,同比减少98.08%;实现合同销售额9486.23万元,同比减少85.66%。2018年6月末,公司出租房地产总面积15.06万平,取得租金总收入3601.44万元。2018年1-6月,公司旗下高科新浚新增投资2个医疗健康领域项目,高科新创和高科科贷建立并完善项目经理跟投机制,高科新创完成了对华泰大健康一号基金的第二期出资,高科科贷通过其主导的鑫聚宝5号资管计划新增投资1家科技型中小企业。公司投资的南京证券在上交所成功上市,截至报告期末公司持有其股份的市值较最初投资成本增值超1亿元;优科生物处于中国证监会待审IPO环节,广州农商行已公告计划在A股发行上市。报告期内,公司股权投资业务实现投资收益39652.08万元(合并口径),同比增长6.45%。 公司2017年年报披露:2018年,公司计划新开工面积24.73万平(主要为靖安三期经济适用房项目),预计较2017年实际新开工面积减少29.64%;计划竣工面积36.54万平(主要为高科·荣境项目、靖安二期经济适用房项目),预计较2017年实际竣工面积减少36.96%。 投资建议。转型大健康和大创投,“优于大市”评级。公司多层次股权投资平台形成,股权投资业务进展顺利。传统地产业务上公司立足深耕区域市场,加快盘活存量。我们预计公司2018、2019年EPS分别是0.66元和0.75元。我们认为公司孵化器业务架构齐全,目前孵化器相关标的2018年平均动态16.56XPE,我们给予公司2018年13-16倍PE,对应的合理价值区间为8.58-10.56元,给予公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临加息和政策调控风险,以及转型不成功的风险。

2017年,受房产和市政业务(市政基础设施承建、园区管理及服务、土地成片开发转让)结转下滑影响,公司营业总收入减少30.6%;同期投资收益增加使得净利润增加2.10%。2017年,公司实现房产合同销售额14.42亿元,同比减少70.53%。同期,公司旗下高科新创新增对欣视景、瀚思安信等投资,投资金额约3500万元。高科新浚新增投资7个项目,投资金额约1.63亿元,截至报告期末已累计对外投资项目17个。报告期内,公司投资的广州农商行在港交所成功上市。公司市政业务(市政基础设施承建、园区管理及服务、土地成片开发转让)实现营业收入9.73亿元,同比下降37.41%。报告期内,公司药品销售业务实现主营业务收入4.11亿元,实现净利润1021.07万元,同比下降83.58%。 2017年8月,公司拟以不超过6亿元现金参与南京银行定增。2017年10月,公司拟以3亿元现金参与鑫元基金的增资。 公司2017年年报披露:2018年,公司计划新开工面积24.73万平(主要为靖安三期经济适用房项目),同比减少29.64%;计划竣工面积36.54万平(主要为高科·荣境项目、靖安二期经济适用房项目),同比减少36.96%。 投资建议。转型大健康和大创投,维持“买入”评级。公司多层次股权投资平台形成,股权投资业务进展顺利。传统地产业务上公司立足深耕区域市场,加快盘活存量。我们预计公司2018、2019年EPS分别是1.08元和1.23元。我们认为公司孵化器业务架构齐全,目前孵化器相关标的2018年平均动态20.06XPE,我们给予公司2018年动态估值18XPE,对应目标价19.44元,维持对公司的“买入”评级。 风险提示:公司面临加息和政策调控风险,以及转型不成功的风险。

投资收益拉动业绩小幅增长,融资成本凸显优势。2017年公司实现营业收入36亿元,同比减少31%,略低于我们的预期,主要原因是受到项目结算节奏的影响。18年随着项目集中进入结算期,预计公司营收将重返高增速,根据公司一季报业绩预告,预测2018Q1净利润为1.8-1.9亿元,同比增长70%-85%。公司实现归属于母公司净利润9亿元,同比增长2%,主要原因是2017年公司投资收益显著提高。2017年公司期末融资总额达到37.8亿元,较2016年提高了5.3个亿,但整体平均融资成本仅为4.15%,较2016年下降了7个基点。在行业融资环境趋紧的情况下,公司融资优势明显。 四大投资平台齐放,与南京银行合作进一步深化。公司拥有“南京高科、高科新创、高科科贷、高科新浚”四大投资平台,投融管退的管理水平进一步提升。 其中高科新创2017年新增投资金额约3,500万元,高科科贷新增投资1家科技型中小企业,高科新浚新增投资金额约1.63亿元。此外公司还加强了与南京银行的合作,2017年以6亿元参与了南京银行的定增,同时双方还共同参与了鑫元基金的增资,这些投资能够为公司带来稳定的投资收益。 高送转预案通过,资本结构将得到优化。公司将以2017年末总股本为基数,以资本公积金向全体股东每10股转增4股,以未分配利润向全体股东每10股派送红股2股并派发现金红利1元(含税),共计分配利润2.3亿元,此次扩张股本规模,有利于公司优化股本结构,增强公司的股票流动性。 财务预测与投资建议 维持买入评级,下调目标价至17.52元(原目标价为18.76元)。由于公司2017年业绩略低于预期,我们略下调公司各业务的增速。我们预测2018-2020年公司EPS为1.46/1.66/1.92元(原预测为2018-2019年1.65/2.01元)。可比公司2018年PE估值为12X,我们给予公司2018年PE倍数12X,对应目标价17.52元。 风险提示 房地产市场销售大幅低于预期。 利率上升超预期。股权投资收益存在不确定性。

公司公布2017年半年报。报告期内,公司实现营业收入14.5亿元,同比减64.1%;归属于上市公司股东的净利润5.13亿元,同比减少32.8%;实现基本每股收益0.66元。 2017年上半年,受房产和市政结转减少影响,公司营收减64.1%;同期投资收益增加使得净利润降幅收窄至32.8%。2017年1-6月,公司房地产业务新开工面积32.52万平,同比增加63.42%;竣工面积38.02万平,同比增加343.64%。2017年1-6月,公司房地产业务实现合同销售面积18.19万平,同比增加7.38%;实现合同销售金额66165.46万元,同比减少74.65%。2017年6月末,公司出租房地产总面积13.47万平。2017年1-6月,公司房地产业务取得租金总收入2848.67万元。2017年上半年,公司医药健康业务实现主营业务收入23819.74万元,同比上升18.85%。 2017年上半年,公司旗下高科新浚新增投资7个项目,产业涉及医疗器械、生物药研发及养老机构连锁等,截至报告期末,已有5个项目进入上市辅导期;公司旗下高科新创新增投资1个项目,金额约1500万元;高科科贷通过其主导的鑫聚宝5号资管计划新增投资1家科技型中小企业,并择机退出部分项目,实现投资收益615.90万元。公司投资的高科皓熙定增基金已累计投资12个项目。报告期内,公司投资的广州农商行在港交所成功上市,其每股发行价比公司每股最初投资成本高出约40%。报告期内,公司实现投资收益37249.25万元(合并口径),同比增长48.22%。 根据2016年公司年报披露,2017年,公司计划新开工(主要为高科荣境项目、G51地块、三元祠经济适用房项目、靖安二期经济适用房项目、石埠桥经济适用房项目)79.80万平,同比增长228.53%(主要因为2017经济适用房计划开工面积较大);计划竣工面积(主要为高科荣境项目、龙潭经济适用房、尧辰路经济适用房项目)45.87万平,同比减少2.11%。 投资建议。转型大健康和大创投,维持“买入”评级。公司多层次股权投资平台形成,股权投资业务进展顺利。传统地产业务公司立足深耕区域市场,加快盘活存量。我们预计公司2017、2018年EPS分别是1.46元和1.81元。企业已设立5亿元回购资金保驾护航。我们认为公司孵化器业务架构齐全,属目前孵化器概念标的中估值最低(平均2017年动态43XPE),后期具备较强估值修复预期。考虑目前该主题处于持续升温阶段,给予公司2017年15XPE,对应目标价21.9元,维持对公司的“买入”评级。 风险提示:公司面临租售不及预期风险。

核心观点 公司营收业绩持续增长,盈利能力进一步增强。2016年公司实现营业收入51.8亿元,归母净利润9.3亿元,同比增速分别为35.0%和9.2%。业绩增速低于营收增速主要在于当期投资收益下降。公司盈利能力有所增强,2016年毛利率达到36.6%,同比增长7.5个百分点。毛利率上涨主要来源于楼价上涨带来的房地产业务毛利率提升,目前高毛利率能持续。 商品房项目进入结算高峰期,经济适用房助力公司地产业务扩规模。公司房地产开发主要有两部分,一是商品房开发和销售,二是经济适用房开发。目前商品房主要的项目是高科荣境及高科紫薇堂,高科荣境项目正处于结算高峰期,已结算约一半,截至2016年年底,公司账上预收账款达到51.9亿元,同比增长40.5%,为未来业绩提供支撑。经济适用房开发主要承接政府委托建设业务,通过收取总投资额的一定比例获利。该业务利润薄,但不占用现金。在商品房拿地困难的背景下,公司正通过经济适用房项目维持和扩展房地产开发规模。2016年,公司新增保障房及政府委建项目业务总量约85万平方米。 股权投资业务进展顺利。公司创投业务目前已形成南京高科、高科科创、高科科贷、高科新浚四个投资平台,主要的利润来源于南京银行等一些参股公司的分红以及买卖上市公司股票获取的投资收益,其中以对南京银行的投资收益为最主要的部分。2016年,四个平台积极进行股权投资。新增投资金额超过13.9亿元。进一步扩大股权投资业务体量,为未来业绩做储备。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价22.20元。我们预测公司2017-2019年盈利预测分别为1.48/1.95/2.39元(原预测2017-2018年分别为2.13/2.52元)。运用可比公司法,可比公司2017年PE为18X,由于公司2016年开始业绩中地产比例有提升,给予公司15%的折价,对应2017年15X的PE,对应目标价22.20元。维持买入评级。 风险提示 公司房地产业务拓展不达预期。创投发展不达预期。

2016年地产调控以来,南京商品住宅市场成交放缓有限,而价格仍持续攀升,公司住宅开发业务有望受益。2016年南京等地出台了调控政策,受此影响公司所在的南京商品住宅市场成交放缓并不明显,而成交价格仍在攀升。截至2016年11月,南京市商品住宅销售面积137.7万平,累计销售面积1302万平,同比增加21.8%。同期,南京商品住宅销售价格升至19668元/平,同比增加34.2%。 截至2015年底,公司储备项目主要集中在南京,权益建面合计213.9万平,其中未结算权益建面合计194.1万平。根据公司2017年1月14日公布的经营数据公告:2016年,公司房地产业务实现合同销售面积53.06万平(商品房项目16.41万平、经济适用房项目36.65万平),增长63.92%;实现合同销售金额489,294.78万元(商品房项目396,031万元、经济适用房项目93,263.78万元),增长29.83%。2016年底,公司出租房地产总面积15.89万平。2016年,公司租金总收入6413.38万元。 2016年以来公司股权投资继续加大力度。2016年前三季度,公司实现投资收益2.8亿元。2016年7月,公司以现金方式对全资子公司高科新创增资3亿元。我们认为,这将有利于增强高科新创资金实力,进一步增加其直投项目比重。2016年12月,公司全资子公司以不超过7000万元增资赛特斯。此次投资完成后,预计高科新创和高科科贷合计持有赛特斯比例将达8.6%左右。目前,赛特斯尚未申请IPO,后续是否上市存在一定不确定性。2016年9月,公司9.88亿元认购皓熙定增私募证券投资基金。我们认为,此次认购的高科皓熙定增基金将主要专注投资于一级半市场,以参与定增为主,这是对公司现有股权投资业务布局的补充与完善。 2016年是公司“转型推动年”,公司将围绕“大健康、大创投”战略转型加紧布局。2016年,公司力争营业收入、净利润等指标都有新的增长。 投资建议:转型大健康和大创投,维持“买入”评级。公司多层次股权投资平台形成,股权投资业务进展顺利。传统地产业务公司立足深耕区域市场,加快盘活存量。我们预计公司2016、2017年EPS分别是1.49元和1.85元。企业已设立5亿元回购资金保驾护航。我们认为公司孵化器业务架构齐全,属目前孵化器概念标的中估值最低(2016年平均动态53XPE),后期具备较强估值修复预期。考虑目前该主题处于持续升温阶段,给予公司2016年20XPE,对应目标价29.8元,维持对公司的“买入”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

事件。前三季度,公司实现营业收入47.6亿元,同比增加97.5%;归属于上市公司股东的净利润9.07亿元,同比增加25.5%;实现基本每股收益1.17元。 2016年前三季度,受房产结转和市政收入大增推动,公司营收增97.5%;受投资收益下滑影响,净利润增速收窄至25.5%。2016年1-9月,公司房地产业务新开工面积19.9万平,同比增长33.56%;竣工面积36.26万平,同比增长37.71%。2016年1-9月,公司房地产业务实现合同销售面积46.48万平(商品房项目16.03万平、经济适用房项目30.45万平),同比增长127.73%;实现合同销售金额464,751.52万元(商品房项目387,367.8万元、经济适用房项目77,383.72万元),同比增长112.17%。2016年9月末,公司出租房地产总面积15.96万平(商业综合体2.74万平、商业办公楼1.12万平、工业厂房12.1万平)。2016年1-9月,公司房地产业务取得租金总收入4,906.08万元(商业综合体656.55万元、商业办公楼606.95万元、工业厂房3,642.58万元)。 2016年9月,公司9.88亿元认购皓熙定增私募证券投资基金。根据2015年公司年报披露,2016年是公司“转型推动年”,公司将围绕“大健康、大创投”战略转型加紧布局。2016年,公司力争营业收入、净利润等指标都有新的增长。 投资建议。转型大健康和大创投,维持“买入”评级。公司多层次股权投资平台形成,股权投资业务进展顺利。传统地产业务公司立足深耕区域市场,加快盘活存量。我们预计公司2016、2017年EPS分别是1.49元和1.85元。企业已设立5亿元回购资金保驾护航。我们认为公司孵化器业务架构齐全,属目前孵化器概念标的中估值最低(平均动态65XPE),后期具备较强估值修复预期。考虑目前该主题处于持续升温阶段,给予公司2016年20XPE,对应目标价29.8元,维持对公司的“买入”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

核心观点 市属国资产业园区公司,业绩高增长,分红率高,地产+创投双轮驱动模式已形成。公司是南京国资旗下产业园区平台,业务主要布局在南京经济技术开发区,自上市以来,公司业绩维持高增长,过去4年公司平均分红率为26.3%。目前公司地产+创投的双轮驱动模式已形成,未来伴随国资改革的进一步推进,发展有望进一步加速。 公司将全面受益于南京尤其是仙林地区城市发展。我们认为,伴随自身发展和各种政策红利,南京城市能级将进一步提升,2016年以来整个南京的房地产市场也呈现欣欣向荣的局面:1-7月商品房销售面积累计同比上涨84.0%,房价累计涨幅达到23.4%。仙林科技城作为南京栖霞区的核心区域,具有大量的大学、科技资源,房地产市场发展潜力巨大。公司房地产土地储备121.6万方,主要位于仙林地区,将受益于区域发展。 公司投资能力强,创投业务进入收获期。公司创投业务屡创佳绩,投资了包括南京银行、广州农商行等一批优质企业,目前创投业务已进入收获期,每年的分红收益超过2亿元,成为公司的持续性收入。公司投资的金埔园林、优科生物等公司目前正在上市进程中,将为公司带来持续的投资收益。公司投资团队强,机制灵活,目前已经与中钰资本合作大健康基金,投资大健康领域。与前基石创业投资合伙人,前达晨创业投资副总监合资设立高科新浚,将主要在泛娱乐、教育等领域开展投资。 财务预测与投资建议 首次给予买入评级,目标价26.35元。我们预测公司2016-2018年EPS分别为1.55、2.13、2.52元。运用可比公司法,同为产业园区的公司如华夏幸福、苏州高新等以及同布局在仙林的栖霞建设2016年PE为20X,由于公司2016年地产比例提升,给予公司15%的折价,对应2016年17X的PE,对应目标价26.35元,首次给予买入评级。 风险提示 公司房地产业务拓展不达预期。 创投业务发展不达预期。

投资要点: 事件。公司公布2016年半年报。报告期内,公司实现营业收入40.4亿元,同比大增1.55倍;归属于上市公司股东的净利润7.63亿元,同比增加47.7%;实现基本每股收益0.99元。 2016年一季度,受结转增加推动,公司营收大增1.55倍;受投资收益减少影响,公司净利润增幅收窄至47.7%。2016年1-6月,公司新开工面积19.9万平,同比增长567.79%;竣工面积8.57万平,同比减少9.31%。2016年1-6月,公司实现合同销售面积16.94万平,同比增长14.69%;实现合同销售金额261,006.7万元,同比增长61.77%。2016年6月末,公司出租房地产总面积15.51万平。2016年1-6月,公司取得租金总收入3,360.27万元。 2016年上半年,公司市政业务实现营业收入123,724.70万元,同比增长124.23%。报告期内,公司医药业务实现主营业务收入20,041.01万元、同比增长33.64%,目前在研品种20个,其中抗肿瘤品种14个,上半年新获得临床批件1项。中钰高科健康产业并购基金已经完成对两家企业投资协议的签订。高科新浚管理团队基本搭建完成并进入实质性运作,完成了对泛娱乐、增强现实/虚拟现实、社区服务及互联网交易平台等领域多个成长性企业的投资立项;高科新创参与认购了上海高特佳懿格投资合伙企业(有限合伙)等主题投资项目;高科科贷进一步加大与区域科创平台对接,通过其主导的鑫聚宝5号资管计划新增投资了3家科技型中小企业。报告期内,公司实现投资收益2.51亿元(合并口径)。 公司同意以现金方式对全资子公司南京高科新创投资有限公司增资3亿元。增资完成后,高科新创注册资本将增至8亿元,公司仍持有其100%的股权。高科新创先后投资了金埔园林、优科生物、赛特斯等十余个项目,现有注册资本及滚存利润已基本投资完毕。 投资建议:转型大健康和大创投,维持“买入”评级。公司多层次股权投资平台形成,股权投资业务进展顺利。传统地产业务公司立足深耕区域市场,加快盘活存量。我们预计公司2016、2017年EPS分别是1.49元和1.85元。企业已设立5亿元回购资金保驾护航。我们认为公司孵化器业务架构齐全,属目前孵化器概念标的中估值最低(平均动态65XPE),后期具备较强估值修复预期。考虑目前该主题处于持续升温阶段,给予公司2016年20XPE,对应目标价29.8元,维持对公司的“买入”评级。 风险提示:房地产行业面临调控和公司转型受阻。