事件。 公司公布 2023 年年报。 报告期内，公司实现营业收入 20.26 亿元，同比上升6.24%；归属于上市公司股东的净利润9.48亿元，同比增加15.29%；实现全面摊薄每股收益 0.61 元。 公司拟向全体股东每 10 股派发现金股利人民币 1.9 元(含税)。 2023 年，公司处于大体量、快节奏载体开发周期，主要开发建设项目 19 个，其中竣工 2 个，续建 16 个，新建 1 个。总建筑面积 324 万平方米，计划总投资额 504 亿元，当年完成投资 60 亿元。已完工项目 2 个，总完工面积约32 万平方米。 公司坚持以通过“直投+基金+孵化”的方式，聚合市场资源助推产业发展。直投方面，公司累计直投项目 52 个，投资总额 38.60 亿元。基金方面， 2023年已完成基金认缴 11.3 亿元。主动管理型基金方面，完成燧芯基金全部实缴出资，募集设立燧锋二期基金。依托 895 孵化器，公司打造了“创新基地+创业营+孵化基金”三位一体产业培育模式，全方位地服务科技产业初创企业。截至 2023 年年末， 895 创新基地年内新增 58 家创新企业，新租面积超 11000平方米。 895 创业营成功举办第十二、十三季，聚焦航空航天、信息安全，海选 108 个项目，入营 56 个项目，成功举办“海创浦东”归国留学人员创新创业大赛。 2023 年，公司围绕“金色中环发展带”的总体部署，重点推进上海集成电路设计产业园、张江城市副中心、张江西北区及传奇广场城市更新等区域项目的空间开发，对标对表完成建设任务。 2024 年，计划新开项目 3 个，总建筑面积 34.8 万平方米，竣工项目 9 个，总建筑面积 114.2 万平方米。 2023 年，公司加快进行资产梳理和重组工作，通过资产证券化工具盘活物业资产，提高资金周转速度，加快产业投资布局。结合“张江 REIT”首发和扩募的资产证券化运作经验，完善“项目公司-PreREITs 基金-REITs 公募基金”的全通道构建。 合理价值区间为 21.28-25.08 元，维持“优于大市”评级。 我们预计公司2024-2025 年 EPS 分别为 0.76 元、 0.86 元。考虑到公司作为浦东新区直属国有控股上市公司，上海科创中心核心承载区张江科学城的开发主体、产业创新生态构筑者和产业资源的组织者， 23 年归母净利润保持增长，因此给予公司 2024 年 28-33 倍的动态市盈率，对应合理价值区间为 21.28-25.08 元，对应 2024 年动态 PB 为 2.42-2.85 倍，维持“优于大市”评级。 风险提示。 公司租售业务面临政策调控的风险，以及创投业务拓展不顺风险

营收利润同比增长， 租赁业务收入提升， 维持“买入”评级张江高科发布 2023 年三季度报告，公司营收利润同比增长， 租赁业务收入提升，可租赁物业储备充足，产业投资力度持续提升。 我们维持盈利预测，预计公司2023-2025 年归母净利润为 8.60、 9.46 和 10.98 亿元，对应 2023-2025 年 EPS 为0.56、 0.61、 0.71 元，当前股价对应 PE 为 38.8、 35.2、 30.4 倍，维持“买入”评级。 三季度实现项目竣工， 营收利润同比增长公司前三季度实现营业总收入 17.46 亿元，同比增长 7.11%；实现归母净利润 7.64亿元，同比增长 3.61%； 实现经营性现金流净额-27.98 亿元， 基本每股收益 0.49元。公司营收增速自半年度以来由负转正主要由于三季度实现房产竣工面积 23.7万方， 增加销售收入 9.32 亿元， 归母净利润增幅较半年度收窄主要由于三季度公司持有的金融资产公允价值上升幅度较 2022 年同期小。 可租物业储备充足，产业投资规模扩大公司前三季度实现房地产租金收入 7.7 亿元，同比增长 35.5%， 其中三季度租金收入同比增长 48.6%； 截至三季度末出租房地产总面积为 135.04 万方，同比基本持平，平均日租金 2.09 元/平米。公司上半年存量在建项目 18 个，涉及总建筑面积约 300 万方， 计划在 2023 年内完成的项目有 2 个， 完工面积约 32 万方， 其余存量在建项目计划在未来 3 年内全部完成。 公司前三季度实现投资收益 3.12 亿元，同比增长 136.33%，主要原因为公司本期转让持有的联营企业股权产生的投资收益较同比增长。 截至 6 月末，公司累计产业投资规模已经达到了 87.13 亿元。 完成超短期融资券发行， 公开市场融资畅通10 月 25 日，公司公告完成 2023 年第二期超短期融资券发行， 发行金额 10 亿元，发行利率 2.59%。 公司 2023 年来发行了四笔共 22.9 亿元公司债、一笔 10 亿元中期票据和两笔共 20 亿元超短期融资券，公开市场融资达 52.9 亿元，票面利率均不超过 3.08%，融资渠道畅通。 风险提示： 地产行业销售下行风险、 政策调整导致经营风险、 企业运营风险。

公司公告归母净利润同比增长，维持“买入”评级 张江高科以科技投行作为战略发展方向，着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商，坚持围绕张江科学城的主导产业进行创新项目布局。受资产公允价值变动和联营企业投资收益增加等因素影响，我们上调盈利预测，预计公司2022-2024年归母净利润为8.22、11.86和14.33亿元（原值为5.23、11.67和12.14亿元），对应2022-2024年EPS为0.53、0.77、0.93元，当前股价对应PE为23.1、16.0、13.2倍。鉴于公司国资背景及多重优势助力营收增长，维持“买入”评级。 营收同比略有下降，归母净利润同比增长 公司预告2022年实现营业总收入19.07亿元，同比下降9.08%；实现营业利润10.01亿元，同比下降6.76%；实现归母净利润8.22亿元，同比增加11.02%。其中房产销售收入为10.52亿元，同比减少12.62%；租金收入为8.32亿元，同比减少4.84%，主要源于疫情期间减免中小微企业租金所致。公司归母净利润同比增加主要由于下属合营企业持有的金融资产本期公允价值下降幅度较2021年同期小，同时年度确认的其他联营企业的投资收益也同比有所增加。 债券融资成本较低，与唐镇签署战略合作协议 公司于2023年2月成功发行12.5亿元公司债，两品种票面利率分别为确定为2.83%和3.04%，融资成本较低，公司股权、债券并行，银行授信充沛融资渠道畅通。同时公司2月与上海唐镇政府签署战略框架协议，通过镇企协同，创新探索多元化的合作模式，积极激活园区存量资源，提升资源配置效率，促进唐镇产业园区转型升级。 风险提示：地产行业销售下行风险，政策调整导致经营风险，企业运营风险。

背靠国资优势明显，打造科创中心核心载体，维持“买入”评级 张江高科正以科技投行作为战略发展方向，着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商。受上海疫情及投资净收益下滑影响，我们将公司2022-2023年预测归母净利润由14.45和15.42亿元调整至5.23和11.67亿元，并新增2024年公司预测归母净利润为12.14亿元，对应2022-2024年EPS为0.34、0.75、0.78元，当前股价对应PE为34.5、15.5、14.9倍，鉴于公司国资背景及多重优势助力营收增长，维持“买入”评级。 践行“空间服务商+时间合伙人”理念，新三商战略助力转型升级 公司长期践行作为产业客户“空间服务商+时间合伙人”理念，以科技投行为发展方向，着力打造“新三商”战略。（1）2021年房地产业务收入20.79亿元，占公司总营收的99.1%，房地产开发、出租服务分别占总营收的57.4%、41.7%；其中开发业务定位小而精、波动较大，出租物业可贡献稳定现金流。（2）产业投资是“新三商”战略核心所在，公司可充分享受园区高新企业发展红利；主要方式有直投、参股基金和管理基金投资，近5年投资收益占总营业利润比重超70%，但投资收益波动较大。（3）创新服务可对园区客户价值进行二次开发，挖掘有成长潜力的优质企业，提升园区口碑，形成良性循环。 产业链、政策、融资、管理、合作研发多重优势迸发 （1）产业链：集聚效应显著。张江高科专注于生物医药、集成电路、信息技术等领域，在园区内打造了一批完整的产业链，形成了产业集聚效应。（2）政策优惠：1999年开始实施“聚焦张江”战略，优惠政策持续发力，人才纷至沓来。（3）融资：渠道畅通，股权、债券并行，银行授信充沛；同时成本低位，2021年仅3.59%。（4）管理：管理层经验丰富，经营理念先进；人才储备优质，学历结构不断优化。（5）合作研发：与上汽集团及阿里巴巴联手打造智己汽车品牌，首款旗舰车型顺利交付，多款车型研发工作按计划有序推进。 风险提示：地产行业销售下行风险，政策调整导致经营风险，企业运营风险。

国企背景，实力雄厚，定位科技投行，维持“买入”评级。 张江高科正以科技投行作为战略发展方向，着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商。公司按照离岸创新、全球孵化、产业并购、张江整合的战略思想，努力成为国内高科技园区开发运营的领跑者和新标杆。考虑到投资收益对业绩影响，我们上调2021-2022年业绩预期( 2021-2022年前值7.61、8.77亿元),新增2023年业绩预测，预计2021-2023年归母净利润13.23、14.45、 15.42亿元，EPS 分别为0.85、0.93、 1.00元，当前股价对应PE分别为21.8、20.0、 18.7倍， 维持“买入”评级。 REITs正式落地利于进一步盘活公司存量资产公司收到中国证监会出具的《关于准予华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金注册的批复》，准予基金的募集份额总额为5亿份。子公司上海光全持有的基础设施项目“张江光大园”， 位于张江科学城的。上海集成电路设计产业园内，项目总建面5.09万平米。公募REITs项目落地有利于进一步盘活优质的存量基础设施资产，为张江科学城建设打通新的资本市场通道。 持有的金融资产 大幅增值，增厚2020年业绩2020年，公司实现营业收入7.79亿元，同比减少47%;营收下滑主要源于本期基本无房地产销售收入,同时对受疫情影响的非国有中小企业租赁客户减免部分租金，导致房地产租赁业务收入下滑5.9%至7.35亿元。从收入结构看，公司房地产租赁、开发业务、其他业务分别占比94%、1%。 5%;公司最终实现归母净利润18.22亿元，同比增长213%， 业绩增长迅猛主要源于公司下属合营企业Shanghai ZJ Hi-Tech Investment Corporation持有的以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产公允价值.上升幅度较大,使得按权益法确认的该合营企业长期股权投资收益增长较大，影响归母净利润16.21亿元。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;产业投资经营持续恶化。

国企背景,上海科创中心核心载体,首次覆盖给予“买入”评级。 张江高科正以科技投行作为战略发展方向,着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商。公司按照离岸创新、全球孵化、产业并购、张江整合的战略思想,努力成为国内高科技园区开发运营的领跑者和新标杆。预计公司2020-2022年归母净利润6.61、7.61、8.77亿元,EPS为0.43、0.49、0.57元,当前股价对应PE为51、45、39倍。首次覆盖给予“买入”评级。 运营模式:践行“空间服务商+时间合伙人”理念,新三商战略助力转型升级。 公司长期践行作为产业客户“空间服务商+时间合伙人”理念,以科技投行为发展方向,着力打造“新三商”战略:科技地产为创投业务提供稳定资金支持,创投业务参控股企业享受高新企业发展红利;园区服务进行价值二次挖掘。1)科技地产护航,目前地产业务采取租售结合、租赁为主方式;收入占比90%,其中开发业务定位小而精、波动较大;出租物业可贡献稳定现金流。2)产业投资是“新三商”战略核心所在,公司可充分享受园区高新企业发展红利;主要方式有直投、参股基金和管理基金投资,近5年投资收益占营业利润比重均超60%。3)创新服务可对园区客户价值进行二次开发,挖掘有成长潜力的优质企业。 核心优势:产业链、政策、融资、管理多重优势迸发。 1)产业链:集聚效应显著。公司聚焦生物医药、集成电路、信息技术等领域,形成了产业集聚效应,集成电路产业、生物医药企业创收占比全上海约六成、三成。2)政策优惠:1999年开始实施“聚焦张江”战略,优惠政策持续发力,人才纷至沓来。3)融资:渠道畅通,股权、债券并行,银行授信充沛;同时成本低位,2019年仅3.88%。4)管理:管理层经验丰富,经营理念先进,挑选标的独具慧眼;人才储备满满,学历结构不断优化;市场化激励形成利益共同体。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;产业投资经营持续恶化。

首次覆盖给予谨慎增持评级,目标价17.39元,预计2019、2020、2021年公司EPS分别为0.47元、0.54元、0.63元。公司是张江科学城开发建设的主力军,除了传统的园区开发带来的利润外,产业投资部分也有为公司带来巨大利润的潜力,因此公司能够获得远高于行业平均的估值水平,估计公司对应2019年合理的PE水平为37x,对应目标价17.39元。 公司园区营运业务逐渐成熟,为公司提供稳定的租金收入。公司租金收入持续稳定增长,2018年租赁收入达到8.3亿元,占整体营业收入超七成,并继续呈现稳定增长的态势。随着公司园区业务的稳定成熟,新兴产业不断引入,公司的租金收入能够继续保持稳定增长。 张江科学城具备产业集群的禀赋优势,未来仍有巨大的发展空间,为公司业务的发展提供强力的支持。张江科学城已建立起以信息技术、生物医药、文化创意为主导产业,以人工智能、航空航天、低碳环保为新兴产业的“三大、三新”产业格局,是公司产业投资的重要资源,大规模的产业集群也让公司能够顺利从“建设者”的角色转变为“平台搭建和运营者”的角色,形成公司新的盈利来源。 产业投资具备巨大的利润潜力,成为公司业绩的潜在爆发点。公司投资收益占比较大,在产业投资方面具备资源优势和专业优势,同时通过直投、创投、设立基金等方式参投项目,在服务和支持园区内企业孵化壮大的同时,进一步分享新兴产业发展的红利,是公司潜在的业绩爆发点。 风险提示:产业投资带来的收益波动性和不确定性较大。

事件。公司公布2018年半年报。报告期内,公司实现营业收入4.43亿元,同比减少10.7%;归属于上市公司股东的净利润3.59亿元,同比增加15.7%;实现全面摊薄每股收益0.23元。 2018年上半年,受房地产销售结算减少影响,公司营收同比下降10.7%;但由于投资收益增加,归母净利同比上升15.7%。根据公司2018年半年报披露,2018年上半年,公司一是加快科学城西北区城市更新速度。二是重点推进集电港B区、张江中区城市副中心项目建设。公司产业投资持续聚焦信息技术和生物医药两大主导产业的发展。一是创新孵化服务,培育本土独角兽企业,积极打造895创业营。二是做好科学城配套服务,努力做好近2万方天之骄子集中商业、20万方约4000套人才公寓运营。根据2018年8月25日公告,2018年上半年,公司无新增房地产项目储备,公司新开工面积36176平米,无竣工项目。上半年,公司房地产业务实现合同销售面积2892.38平米;实现合同销售金额1708.35万元,同比减少82.48%。2018年6月末,公司可经营房地产面积122.08万平;2018年1-6月,公司房产业务取得租金总收入35324.39万元,同比增长10.41%。 2018年3月,公司拟转让万得信息4.7287%股权。公司2017年年报披露:2018年,公司预计主营业务收入基本与上年持平。雅安公司山水豪庭商品房2018年基本无结转收入。剔除该因素,2018年预计房产销售收入与上年基本持平;公司将努力使租赁收入较上年有一定幅度的增长。公司力争2018年实现主营业务利润的增长。 投资建议。受益上海科创中心建设,创投增长空间大,“优于大市”评级。公司是上海科创中心、三区(上海自贸区、张江国家自主创新示范区和全面创新改革试验区)联动核心,公司参股多家高新企业,PE投资链条日趋完善,投资收益增长潜力大。根据公司2017年年报披露:公司力争2018年实现主营业务利润的增长,据此,我们预计公司2018、2019年EPS分别是0.41元和0.48元,对应RNAV是30.63元。考虑到公司受益于上海科创中心建设进程,给予公司2018年24倍PE和0.40倍的RNAV,对应的合理价值区间为9.84元-12.25元,给予公司“优于大市”评级。 风险提示:公司租售业务面临政策调控的风险,以及创投业务拓展不顺风险。

事件一。公司公布2017年年报。报告期内,公司实现营业收入12.5亿元,同比减少40.0%;归属于上市公司股东的净利润4.68亿元,同比下滑35.7%;实现基本每股收益0.30元。公司每10股派发现金红利1元(含税)。 2017年,公司房产销售减少和数讯信息出售不再并表,营业收入减少40.0%;同期公司净利润减少35.7%。根据公司2017年年报披露,2017年,公司实际完成认缴股权投资(除地产类投资外)6.52亿元,其中通过公司参股48%的深圳市张江星河投资企业(有限合伙),主导投资布局了云从科技、格诺生物、美味不用等等一批科技领军企业。2017年,公司房地产业务实现合同销售面积4.77万平;实现合同销售金额3.43亿元,同比减少60.05%。2017年12月末,公司出租房地产总面积122.08万平;全年公司房地产业务取得租金总收入7.43亿元,同比增长14.90%。2017年5月,公司拟与上海国际集团等6家合伙人共同投资设立上海科创中心股权投资基金一期基金。公司于2017年1月1日至2017年8月15日期间出售嘉事堂267.44万股,获得净利润6963.26万元。公司2017年年报披露:2018年,公司预计主营业务收入基本与上年持平,力争2018年实现主营业务利润的增长。 事件二。公司公布2017年一季度。报告期内,公司实现营业收入2.17亿元,同比下滑25.2%;归属于上市公司股东的净利润2.51亿元,同比增加3.82%;实现基本每股收益0.16元。2017年一季度,受房产销售减少影响,公司营收下滑25.2%;同期投资收益增加使得净利润增加3.82%。2018年1-3月,公司房地产业务实现合同销售面积1929.7平米;实现合同销售金额0.11亿元,同比减少85.22%。2018年1-3月末,公司出租房地产总面积122.08万平,公司房地产业务取得租金总收入1.68亿元,同比减少2.42%。2018年3月,公司拟转让万得信息4.7287%股权。 投资建议。受益上海科创中心建设,创投增长空间大,维持“买入”评级。公司是上海科创中心、三区(上海自贸区、张江国家自主创新示范区和全面创新改革试验区)联动核心,公司参股多家高新企业,PE投资链条日趋完善,投资收益增长潜力大。根据公司2017年年报披露:公司力争2018年实现主营业务利润的增长,据此,我们预计公司2018、2019年EPS分别是0.38元和0.45元,对应RNAV是30.63元。考虑到目前可比上市公司股价/RNAV估值是0.65倍,可比公司2018年动态PE估值是26.0倍,我们以RNAV的6.5折估值对应的公司股价19.91元和2018年30倍动态PE估值对应的公司股价11.40元,两者的平均值15.65元作为公司6个月的目标价,维持公司“买入”评级。风险提示:公司租售业务面临政策调控的风险,以及创投业务拓展不顺风险。

事件:2017上半年公司实现营业收入4.96亿元,同比减少57.89%;归母净利润3.10亿元,同比增长6.82%;EPS0.2元,加权平均净资产收益率为3.70%。 营收大幅减少,净利润微增。公司原合并范围内子公司上期末出售部分股权后本期不再列入合并范围,导致公司营业收入同比减少2.11亿元;公司房地产销售收入同比减少5.2亿元,较上年同期减少了84.22%,房地产业务毛利减少2.87亿元。公司由传统的工业地产开发商向高科技企业时间合伙人转型,加大对园区持有物业的保有力度,故减少了房地产的销售。2017年6月末,公司可经营房地产面积119.62万平方米,同比增长加39%;公司房产业务取得租金总收入3.2亿元,同比增长13.23%。公司上半年投资收益3.2亿元,较去年同期增加111.55%,投资收益的快速增加带动公司归母净利润实现微增。公司科技投行转型已见成效,股权投资逐步进入收获期。 加快科技投行转型,迈向专业基金管理人。2017年上半年,公司突出“房东+股东”、“股东引房东”角色,加快海外专家楼的改造工程,建成后将为园区提供362套高配全智能化管理公寓;公司895创业营海选项目约1100个,入营项目162个,获风险投资68个,获信贷授信38个,项目总估值100亿元,为公司投资提供了优质的项目储备。公司参与发起设立总规模300亿元的上海市科技创新股权投资基金,服务国家战略新兴产业发展,首期公司已出资5亿元。公司与深圳星河控股联合设立张江星河基金,首募规模达1亿元,由子公司上海张江浩成创业投资有限公司管理。公司实现从投资基金参与者转变为投资基金管理者的跨越,构建完整的PE投资链条。 摆脱单一融资渠道,走向多元化。公司探索融资产品创新,目前双创专项债务融资工具20亿元已被协会接受注册,该融资工具可突破传统融资工具募集资金的用途限制,部分资金可用于以股权投资或委托贷款的形式投入园区内的科技型、创新型企业,为公司转型提供了充裕的资金支持。公司融资渠道由单一银行融资走向多元化,资金使用也更为灵活。 首次覆盖,给予“增持”评级。预计2017、2018和2019年EPS分别为0.58元、0.67元和0.82元。当前股价对应2017、2018和2019年PE分别为29.97倍、25.95倍和21.14倍。 风险提示:投资收益不及预期;货币政策收紧。

事件。公司公布2016年年报。报告期内,公司实现营业收入20.88亿元,同比下滑13.7%;归属于公司股东净利7.27亿元,同比增加50.9%;实现基本每股收益0.47元。公司拟向全体股东每10股派发现金股利1.50元(含税)。 2016年,受房产销售减少影响,公司营收减少13.7%;本年公司税费支出较少且投资收益增加使得净利润增加51%。2016年,公司房地产实现合同销售面积5.08万平;合同销售额8.58亿元,同比减少34.53%。截至2016年12月末,公司出租总面积86.06万平;2016年,公司房地产租金总收入6.47亿元,同比增长11.14%。2016年,公司实际完成股权投资总额6.28亿元,直投项目中百事通、赛赫智能等均为新三板上市企业。2016年11月,张江高科直投的康德莱和全资子公司张江浩成通过子基金投资的步长制药均成功在上海主板上市。公司推出的895创业营已从国内外海选项目800个,入营项目130个,项目总估值超过80亿元;公司目前拥有近10万平的孵化器。 2016年以来,公司加大了科创投资力度,包括增资七牛控股、投资微装公司和科创基金。4月,公司拟以“股+债”形式投资上海瑞善投资管理合伙企业(有限合伙)。7月,公司参股康德莱和步长制药IPO上市审批通过。8月,公司拟投资1亿元于杭州经天纬地投资合伙企业(有限合伙),成为其有限合伙人。 8月,公司变更对武岳峰集成电路基金的投资,但2亿元的总投资额不变。8月,公司拟转让数讯信息公司30%的股权。9月,公司出资2亿元参股上海源星胤石股权投资合伙企业(有限合伙)13.33%股份。12月,公司以2.74亿元投资光全投资40%财产份额。 投资建议。受益上海科创中心建设,产业投资增长空间大,维持“买入”评级。 目前,公司全资子公司浩成创投投资额为19.73亿元,上市公司直接投资的长期股权投资额为12.87亿元,两者合计股权投资额32.60亿元。考虑目前创新已成为张江发展驱动力之一,且三板市场、注册制直接提升张江创投潜在实力,我们假设公司创投业务权益增加值是投入额的6倍,即公司创投业务权益增加值为195.62亿元。由此,可知公司NAV是464.3亿元,对应RNAV是30.11元。我们预计公司2017、2018年EPS分别是0.61元和0.74元。 考虑到公司是上海科创中心、国资改革龙头标的。三区(上海自贸区、张江国家自主创新示范区和全面创新改革试验区)联动核心,中国创业创新桥头堡。未来张江园区将在产业创新、制度创新、金融创新进行探索,园区将实现空间载体升级、企业集聚和功能拓展,区内土地价值直接提升。公司参股多家高新企业,PE投资链条日趋完善,投资收益增长潜力大,我们以RNAV,即30.11元为公司6个月的目标价,维持公司“买入”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控风险。

投资要点: 事件。前三季度,公司实现营业收入15.1亿元,同比增加49.5%;归属于上市公司股东的净利润3.88亿元,同比增加12.7%;实现基本每股收益0.25元。 2016年前三季度,受房产结转收入增加推动,公司营收增加49.5%;受投资收益等下降影响,净利润增速收窄至13%。2016年1-9月,公司房地产竣工面积131,579.5平米,公司2016年1-9月,公司房地产业务实现合同销售面积3.81万平;实现合同销售金额63,661.41万元,同比增长165.22 %。2016年9月末,公司出租房地产总面积86.06万平;2016年1-9月,公司房地产业务取得租金总收入44,520.00万元,同比增长11.27 %。2016年8月,公司拟转让数讯信息公司30%的股权。2016年7月,公司参股康德莱和步长制药IPO上市审批通过。2016年8月,公司拟投资1亿元于杭州经天纬地投资合伙企业(有限合伙),成为其有限合伙人。2016年8月,公司拟投资1亿元于杭州经天纬地投资合伙企业(有限合伙),成为其有限合伙人。2016年9月,公司出资2亿元参股上海源星胤石股权投资合伙企业(有限合伙)13.33%股份。2016年,公司预计实现全年主营业务收入21亿元,力争使公司2016年房地产经营利润不低于上年同期水平。 投资建议。受益上海科创中心建设,产业投资增长空间大,维持“买入”评级。目前,公司全资子公司浩成创投投资额为19.73亿元,上市公司直接投资的长期股权投资额为12.87亿元,两者合计股权投资额32.60亿元。考虑目前创新已成为张江发展驱动力之一,且三板市场、注册制直接提升张江创投潜在实力,我们假设公司创投业务权益增加值是投入额的6倍,即公司创投业务权益增加值为195.62亿元。由此,可知公司NAV 是464.3亿元,对应RNAV 是30.11元。我们预计公司2016、2017年EPS 分别是0.39元和0.48元。考虑到公司属研发园区龙头,中国创新发展桥头堡,三板市场、注册制等多层次资本市场建设直接打通张江创投“进退通道”。上海自贸区正式扩区至张江,公司是张江唯一上市开发主体将充分受益。未来张江园区将在产业创新、制度创新、金融创新进行探索,园区将实现空间载体升级、企业集聚和功能拓展,区内土地价值直接提升。公司参股多家高新企业,PE投资链条日趋完善,投资收益增长潜力大,我们以RNAV,即30.11元为公司6个月的目标价,维持公司“买入”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

公司前三季度实现营业收入15.1亿元(+49.5%),归母净利润3.9亿元(+12.7%),归母扣非净利润3.7亿元(+404.9%)。 投资要点: 营收稳健增长,费用控制渐入佳境,盈利能力大幅提升。公司前三季度实现营业收入15.1亿元(+49.5%),归母净利润3.9亿元(+12.7%),归母扣非净利润3.7亿元(+404.9%,主要由于去年同期非经常性投资收益达2.7亿元导致归母扣非净利润基数较小仅为0.7亿元);综合毛利率44.7%,较15年末提升13.2个百分点;净利率25.8%,较15年末提升5.9个百分点。截至上半年末,预收账款5.3亿元,较去年同期增1.5亿元;由于上半年发行20亿元公司债,净负债率同比增5个百分点至64%;三费费率19.3%,同比降13个百分点。综合融资成本由年初4.9%降0.4个百分点至4.5%。 前三季度公司取得租金总收入4.5亿元,同比增11.3%。因收购上海檀溪置业100%股权,前三季度新增土地面积1.9万方,竣工面积13.2万方;销售面积3.8万方;销售金额6.4亿元,同比增165.2%;截至上半年末,拥有土地储备建面94.6万方,租赁建面86.1万方。 加大产业投资布局,培育打造具有全球影响力的本土科技引擎企业,间接参股蚂蚁金服。15年公司全资子公司张江浩成向上海金融发展投资基金二期(有限合伙)投资1亿元,上海金融发展投资基金二期规模12亿元,为蚂蚁金服股东,持股比例约0.47%。上半年公司投资了微电子装备公司、七牛控股、嗨修汽车、数饮公司,并通过参股枫逸基金投资天天果园,投资总额超3亿。近期全资子公司张江浩成拟作为LP投资源星胤石基金2亿元,约占基金总规模的13.33%,主投健康医疗、物联网、人工智能等领域。 公司依托于张江园区在创新要素和资源集聚的领先优势,精耕产业培育,坚定转型科技投行,尝试以基金操盘带动传统销售,不断创新商业模式,保持业绩稳步增长。RNAV25.3元/股,预计16-18年营业收入为30、38、46亿元,同比增速分别为24%、26%、22%,三年复合增速为24.2%;16-18年EPS为0.38、0.48、0.59元,三年复合增长23.7%,对应当前股价PE52、41、33倍,6个月目标价21元,对应16年PE55倍,“推荐”评级。 风险提示:市场波动剧烈、转型遇阻、园区开发进展不及预期。

报告要点 事件描述 2016年上半年公司实现营业收入11.78亿元,同比大幅增长132.83%,净利润2.91亿元,同比增长2.23%;净利润率24.66%,同比下降31.51个百分点,EPS0.19元。其中第二季度单季实现营业收入2.82亿元,同比增长11.14%,净利润0.61亿元,同比下降14.25%;净利润率21.52%,同比下降6.37个百分点,EPS0.04元。 事件评论 房产租售稳定增长。上半年,公司房地产销售收入约增长5.9亿元,同比涨幅2155.79%,带动公司本期营业收入同比增长132.83%;地产业务毛利率同比大幅提升18.44个百分点。由于上半年公司投资收益较去年同期减少71.22%,且所得税率具有一定的提升,致使公司本期所获利润2.91亿元,同比微长2.23%。 融资成本降低,财务结构稳健。上半年,公司持续探索融资创新,发行公司债首期20亿元,票面利率仅为2.95%,且公司信用等级由AA+提升至AAA。截至期末,公司资产负债率为54.01%,净负债率为14%,货币资金/(短期借款+一年内到期长债)为1.03,偿债能力强,资产结构较为稳健。 加大产业投资布局。上半年公司加快产业投资布局,努力培育和打造一批具有全球影响力的本土科技引擎企业。上半年完成上海微电子装备有限公司、七牛等5个直投项目,投资总额超3亿。此外,项目储备池也在稳步的充实中。 坚定“科技投行”的发展战略。上海自贸区正式扩区至张江后,公司便成为张江唯一的上市开发主体,公司也致力于成为科技投行。主要打造的两大产业集群(一是包括信息技术、互联网技术的“E”产业群,另一个是包括生物、化学制药研发、医疗器械等在内的“医”产业群)拥有国内最完整的产业链和创新链,将引领张江参与上海打造具有全球影响力的科技创新中心的建设。 投资建议:公司以“转型、提质、增效”为导向,围绕科技地产基金操盘、产业投资加大布局、创新服务提升能级,初步形成了转型发展的新格局。预计公司2016、2017年EPS分别为0.34和0.42元/股,对应当前股价的PE分别为57.43和46.76倍,维持“买入”评级。 风险提示:房产租售不达预期,投资收益波动较大。

2016年7月15日,公司公告称,中国证监会主板发行审核委员会2016年第108次发审委会议审核结果:(一)上海康德莱企业发展集团股份有限公司(首发)获通过;(二)山东步长制药股份有限公司(首发)获通过。公司持有上海康德莱企业发展集团股份有限公司991万股,占该公司发行前总股本的6.28%。公司全资子公司----上海张江浩成创业投资有限公司通过控股的上海浩凯投资有限公司及参股的张江汉世纪创业投资有限公司间接持有上海张江和之顺投资中心(有限合伙)39.4%的股权。张江和之顺持有山东步长制药股份有限公司17,723,520股,占该公司发行前总股本的2.896%。上述参股的两家公司股权自上市之日起12个月内不得转让。 2016年7月,公司参股康德莱和步长制药IPO上市审批通过。我们认为,公司已经形成了“投资一批、股改一批、上市一批、退出一批、储备一批”良性循环的投资模式。目前,康德莱和步长制药IPO上市审批通过表明公司科技投行建设逐步进入收获期。 公司科技投行布局不断加快。目前,公司正加快向科技投行转型,产业投资布局不断提速。截止2015年底,公司已累计投资约40亿元,投资项目58个,积极打造从天使、VC到PE的产业投资链。我们认为,公司着力打造“新三商”,即打造科技地产商、产业投资商和创新服务商,由此进一步打造基于科技创新平台的科技投行,从而培育具有全球影响力的本土科技创新企业。 投资建议。受益上海科创中心建设,产业投资增长空间大,维持“买入”评级。 目前,公司全资子公司浩成创投投资额为19.73亿元,上市公司直接投资的长期股权投资额为12.87亿元,两者合计股权投资额32.60亿元。考虑目前创新已成为张江发展驱动力之一,且三板市场、注册制直接提升张江创投潜在实力,我们假设公司创投业务权益增加值是投入额的6倍,即公司创投业务权益增加值为195.62亿元。由此,可知公司NAV是464.3亿元,对应RNAV是30.1元。我们预计公司2016、2017年EPS分别是0.39元和0.48元。 考虑到公司属研发园区龙头,中国创新发展桥头堡,三板市场、注册制等多层次资本市场建设直接打通张江创投“进退通道”。上海自贸区正式扩区至张江,公司是张江唯一上市开发主体将充分受益。未来张江园区将在产业创新、制度创新、金融创新进行探索,园区将实现空间载体升级、企业集聚和功能拓展,区内土地价值直接提升。公司参股多家高新企业,PE投资链条日趋完善,投资收益增长潜力大,我们以RNAV,即30.1元为公司6个月的目标价,维持公司“买入”评级。 风险提示:企业转型不达预期风险,公司重心下移。