实控人增持、叠加公司回购，彰显公司发展信心。公司发布公告，实控人保利集团计划未来12个月内增持公司股份，增持金额2.5~5亿元，增持价格不超过15.19元/股，若按照15.19元/股测算，增持股份0.16~0.33亿股，占总股本0.14%~0.27%；同时，公司拟未来3月内回购公司股份，回购总额10~20亿元，回购价格不超过15.19元/股，若按照15.19元/股测算，回购股份0.65~1.31亿股，占总股本0.55%~1.10%；此外控股股东、实控、董事、监事、高管及泰康保险未来6月内不存在减持计划。本次增持是保利历史上第5次实控人保利集团发布增持计划，前四次公布时点分别为2008/9/9、2014/2/25、2015/8/27、2021/8/4，且前四次增持计划均不超过2%、增持计划发布后均形成公司股价的阶段底部。本次实控人增持、叠加公司回购，充分彰显公司发展信心。 23M1-11销售稳居行业第一，拿地销售额比33%、持续聚焦核心城市。公司公告，2023年11月，公司实现销售面积159.5万平，同比-29.6%；销售金额312.4亿元，同比-15.6%；2023年1-11月，公司销售面积2257.6万平，同比-6.2%；销售金额3995.0亿元，同比-0.2%。行情需求景气度下行阶段，公司销售表现出更强韧性。根据克而瑞数据，公司2023年1-11月销售额全国排名稳居行业第一位，较2022年末继续提升1名。公司23年1-11月累计拿地金额1302亿元，同比-10.9%；拿地面积774万方，同比-19.7%；拿地销售金额比为33%、拿地销售面积比为34%，分别较去年同期下降4pct、6pct。截至2023Q3末，公司待开发面积5,855万平、在建面积11,579万平，土储规模充沛。 三条红线稳居绿档，现金回笼充沛，融资优势明显。公司公告，2023Q3末，公司实现现金回笼3,334亿元，同比+13.4%；回笼率99%，同比+7pct；货币资金1,427亿元，同比-19.2%。至2023Q3末，公司剔预资产负债率为66.3%、净负债率61.4%、现金短债比2.1倍，三条红线稳居绿档。此外，公司公告2023年度非公开发行A股股票预案，拟非公开发行股票数量不超过8.19亿股，募集资金总额不超过125亿元，目前已获证监会同意注册批复。 投资分析意见：实控人增持、公司回购，充分彰显发展信心，维持“买入”评级。保利发展作为老牌央企，军旅特色奠定了强执行力文化，过去三十载中实现长期稳健的成长；销售逆势增长、融资优势明显，拿地隐含毛利率底部回升。此外，我们预计我国房地产加速出清后格局优化，集中度和盈利能力将进一步提升，优质房企有望获更大发展空间。我们维持公司23-25年归母净利润预测为193、204、225亿元，现价对应23/24PE为6.0/5.6倍；中长期看行业供给侧改革下公司可充分享受格局优化带来的红利，继续维持目标价为25.0元/股，维持“买入”评级。 风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，股权融资落地仍具备不确定性。

拟20亿元现金收购海润公司45%股权，增厚项目开发的归母利润。公司公告，控股子公司珠海华晖房地产（华发股份持股75%）拟以现金方式收购华发集团持有珠海海润公司45%股权，交易对价20.01亿元，收购完成后珠海华晖房地产持有海润公司100%股权。 海润公司主要开发华发城建国际海岸花园项目，批准建面86万方；截至2023年10月末，海润公司货币资金40.2亿元，预收账款35.6亿元，公司项目利润率可观（23年1-10月公司报表结算毛利率58%），未来预收账款进入结算后有望持续增厚上市公司归母利润水平，同时巩固和提高在珠海区域市场份额。此外，公司公告，为避免同业竞争，华发集团将华发国际海岸花园14#、20#、21#项目、华发国际海岸花园9#、10-a#、10-b#项目等托管给上市公司，轻资产模式有效增厚公司利润。 23M1-M10销售1,121亿、同比+33%，排名升至第14、土储布局核心一二线城市。根据克而瑞数据，2023M1-M10公司实现销售金额1,121亿元，同比+33%；销售面积353万方，同比+23%，位列克而瑞销售榜单第14位，较22年末提升4位；在行业逆境中，公司凭借优异的项目区域布局、品牌效应使得销售端呈现更强韧性。2023Q1-Q3公司积极通过公开竞拍、股权合作、旧改等方式获取土地资源，新增拿地352万方，同比+177%，拿地销售面积比108%，均布局在上海、广州、深圳、成都、杭州等一二线城市。截至2023Q3末，公司在建1,241万平，公司坚持4+1全国性战略布局，已进驻近50个城市，主要布局在核心一二线城市。 三条红线稳居绿档，融资渠道多元化、股权融资顺利完成。公司公告，截至2023Q3末，公司货币资金537亿元，同比+33.3%；剔预后资产负债率为65%，净负债率64%，现金短债比2倍，稳居三道红线绿档。公司前三季度通过发行中票、超短融、ABS等方式合计募资88亿元，此外，公司向特定对象公开发行A股股票已经完成，发行股份6.35亿股，认购总金额51.2亿元。公司具备多渠道融资优势，持续助力公司逆势积极扩张。 投资分析意见：收购少数权益增厚归母利润，销售靓眼、融资通畅，维持“买入”评级。 华发股份国企背景，近来销售实现快速增长，土地储备充足且聚焦核心都市圈；降负债、去杠杆成效显著，跻身绿档企业，未来成长性、安全性兼具。考虑到少数股东损益增长略超预期，我们维持公司23-25年归母净利润预测为26.5、29.3、33.6亿元，现价对应23/24PE为8.4/7.6X，看好公司在行业格局优化中将获得销量和盈利能力的双升，维持目标价15.1元/股，维持“买入”评级。 风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，项目收购具备不确定性

资源禀赋强， 城市服务启程， 盈利持续修复， 给予“买入”评级招商积余坚持“大物管”、“大资管”战略，疫情对各项业务的负面冲击逐渐消退； 两大央企强强联合，资源禀赋强，城市服务开始发力； 当前盈利水平落后行业平均，但底部回升趋势明显，未来业绩释放有保障。我们预计 2021-2023年归母净利润分别为 6.75、 8.98、 11.92亿元， EPS 分别为 0.64、 0.85、 1.12元/股，当前股价对应 PE 为 31.1、 23.4、 17.6倍，首次覆盖给予“买入”评级。 坚持“大物管” +“大资管”，非住地位市场领先 （1）公司积极推进“大物业”战略布局，在管项目类型丰富，涵盖住宅、办公、商业、园区、政府、学校、公共、城市空间及其他业态。 2020年公司在管面积1.91亿方，其中住宅、非住宅各自占比 50%。 从增长驱动看， 2020年公司第三方贡献管理面积 1.18亿方，同比增长 31%， 三方拓展逐渐发力。 从业绩端看，若剔除并表口径影响， 2020年招商物业+中航物业收入、净利润同比增速分别为8.7%、 35.7%； 2021Q1，招商物业+中航物业净利润同比增速落在 8.7%-19.0%区间内。随着疫情消散，公司物管业务增速有望持续提升。 （2）恢复“大资管”常态，引入高管或催化提速。 2021Q1，公司资管运营业务恢复常态，实现营收 1.31亿元，同比增长 42.54%，综合毛利率 61.92%，同比提升 9.11个百分点。公司新聘任袁嘉骅为招商九方商业管理（深圳）总经理，有效提升团队管理运营能力。 核心看点：资源禀赋强，盈利底部反转，加强科技化建设 （1）资源禀赋优势强大。 招商局集团主动对招商积余进行项目推荐；招商蛇口计划未来五年逐渐将投资性房地产在培育成熟后委托给公司管理。 2021年 3月，招商蛇口定下“双百”目标，在十四五规划内，招商蛇口要实现百亿商业收入、落地百个大型集中商业。 （2）盈利处于同行底部，改善趋势确定性强。 中航物业、招商物业 2020年净利率均有显著提升，分别达 6.6%、 6.8%，改善趋势明显。 （3）城市服务领域取得了重大突破，接连拓展塘朗山郊野公园、深圳湾公园等一批城市服务类项目。 （4）智慧化物业管理，持续加大研发投入。 风险提示： 行业销售规模波动加大，外拓业务不及预期，人工成本上行压力大。

国企背景，实力雄厚，定位科技投行，维持“买入”评级。 张江高科正以科技投行作为战略发展方向，着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商。公司按照离岸创新、全球孵化、产业并购、张江整合的战略思想，努力成为国内高科技园区开发运营的领跑者和新标杆。考虑到投资收益对业绩影响，我们上调2021-2022年业绩预期( 2021-2022年前值7.61、8.77亿元),新增2023年业绩预测，预计2021-2023年归母净利润13.23、14.45、 15.42亿元，EPS 分别为0.85、0.93、 1.00元，当前股价对应PE分别为21.8、20.0、 18.7倍， 维持“买入”评级。 REITs正式落地利于进一步盘活公司存量资产公司收到中国证监会出具的《关于准予华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金注册的批复》，准予基金的募集份额总额为5亿份。子公司上海光全持有的基础设施项目“张江光大园”， 位于张江科学城的。上海集成电路设计产业园内，项目总建面5.09万平米。公募REITs项目落地有利于进一步盘活优质的存量基础设施资产，为张江科学城建设打通新的资本市场通道。 持有的金融资产 大幅增值，增厚2020年业绩2020年，公司实现营业收入7.79亿元，同比减少47%;营收下滑主要源于本期基本无房地产销售收入,同时对受疫情影响的非国有中小企业租赁客户减免部分租金，导致房地产租赁业务收入下滑5.9%至7.35亿元。从收入结构看，公司房地产租赁、开发业务、其他业务分别占比94%、1%。 5%;公司最终实现归母净利润18.22亿元，同比增长213%， 业绩增长迅猛主要源于公司下属合营企业Shanghai ZJ Hi-Tech Investment Corporation持有的以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产公允价值.上升幅度较大,使得按权益法确认的该合营企业长期股权投资收益增长较大，影响归母净利润16.21亿元。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;产业投资经营持续恶化。

深耕川渝，布局全国，高成长优质标的，维持“买入”评级公司以国家城市群发展战略为导向，销售、业绩增长有保障。鉴于行业逐渐进入存量时代，房企销售增速下行确定性大。我们下调2021-2022年盈利预测，新增2023年盈利预测，预计2021-2023年归母净利润84.6、100.3、116.4亿元（2021-2022年前值85.9、101.7亿元），EPS分别为1.58、1.88、2.18元，当前股价对应PE分别为4.5、3.8、3.3倍，考虑基本面仍然较为稳健，继续维持“买入”评级。 净利率回升，业绩增长靓眼金科股份发布2020年年报：实现营收877.04亿元，同比增长29.4%；实现归母净利润70.30亿元，同比增长23.9%。分业务结构看，房地产销售、生活服务、新能源收入分别占比93.0%、2.5%、1.0%；毛利率分别为23.0%、33.9%、41.3%；公司实现综合毛利率23.2%，同比下降5.7个百分点；期间费用率8.0%，同比下降3.1个百分点；推动公司销售净利率11.1%，同比提升1.7个百分点。公司2021年竣工目标2600万平米，同比增长30%，未来结算节奏有保障。 销售持续增长，拿地力度回升，土储更趋均衡化2020年公司实现签约销售金额2232亿元，同比增长20%；销售面积2240万平米，同比增长18%；2021年销售目标2500亿元，同比增长12%。公司投资积极，拿地金额892亿元，同比增长8%；拿地面积2364万平米，同比减少29%；楼面价3773元/平米，占当期销售均价的38%，拿地均价提升明显主要源于城市能级显著提升，金额口径看，二三线（含新一线）城市占比87%。截至2020年，公司总可售面积超7100万平米，其中，重庆占比降至24%，华东、西南（不含重庆）、华中占比分别为23%、17%、17%，可售资源全国化布局更趋均衡。 稳健经营，进入三道红线监管“绿档”截至2020年，公司剔除预收后的资产负债率69.9%，同比下降5个百分点；净负债率75.1%，同比下降45个百分点；有息负债977亿元，同比下降1%；现金短债比1.34倍，进入三道红线监管“绿档”。 风险提示：行业销售和融资波动；政策调整导致经营风险；企业运营风险。

“住宅+商业”双轮驱动，规模成长，运营优先，维持“买入”评级公司秉持“住宅+商业”的双轮驱动模式，以长三角为核心，完成全国重点城市群的布局。介于行业逐渐进入存量时代，房企销售增速下行确定性大。我们调整2021-2022年盈利预测，新增2023年盈利预测，预计2021-2023年归母净利润183.1、216.6、255.1亿元（2021-2022年前值198.3、241.3亿元），EPS分别为8.1、9.6、11.3元，当前股价对应PE分别为5.7、4.8、4.1倍，维持买入评级。 销售稳健，拿地重回积极态势2020年实现销售金额2509.63亿元，同比减少7.33%，顺利完成全年2500亿元销售目标；销售面积2348.85万平米，同比减少3.42%。公司设定2021年销售目标2600亿元，同比增长3.60%。投资端表现更为积极，公司2020全年新增土地储备共120幅，总建筑面积4139万平米，同比增长65%，其中综合体拿地2479万平米；拿地金额1255亿元，同比增长107%，占同期销售金额的50%；平均楼面地价仅3031元/平米，占同期销售均价的28%。公司目前土储充沛，在建面积7798万平米，未开发建面4216万平米。 商业加速布局，“吾悦”迎来百店规模2020年新开业新城吾悦广场38个，累计开业吾悦广场达100个，已开业面积940万方，同比增长59.15%；销售总额达319亿元，同比增长20%；全年实现租金及管理费收入56.70亿元，同比增长39.83%，平均出租率达99.54%。目前公司开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到156座，进驻全国118个城市，初步完成全国化布局；2021年公司预计新开业吾悦广场30座，商业总收入85亿元，同比增长49.91%。 杠杆水平可控，融资成本稳中有降2020年末公司剔除预收后资产负债率、净负债率、现金短债比分别为74.12%、43.65%、1.68。公司积极拓宽融资渠道，多元化融资，融资成本有所回落，平均融资成本达6.72%，同比下降1BP。 风险提示：行业销售规模大幅下滑；按揭贷款利率大幅上行。

深耕川渝，布局全国，高成长优质标的，维持“买入”评级金科股份以国家城市群发展战略为导向，公司销售提速，业绩增长有保障。根据业绩快报，小幅修改盈利预测，公司中长期逻辑不变，预计2020-2022年归母净利润分别为70、86、102亿元（前值分别为71、87、104亿元），EPS分别为1.30、1.61、1.91元，当前股价对应PE为5.6、4.5、3.8倍。维持“买入”评级。 结转提速，业绩确定性强金科股份发布2020年业绩快报：2020年，公司实现营业收入878.07亿元，同比增长29.56%；归母净利润70.20亿元，同比增长23.69%；EPS为1.30元/股。单季度看，公司4季度实现营收、归母净利润增速分别为63.13%、52.38%。公司业绩增长迅猛主要源于结转持续提速，同时全年归母口径的销售净利率仍然维持在8.0%的高位水平。截至2020年，公司合约负债1433.81亿元，同比增长25.01%。 稳健经营，杠杆可控，三道红线回归绿档公司杠杆控制卓有成效，截至2020年，公司资产负债率80.7%，剔除预收后的资产负债率69.0%、净负债率71.8%，同比分别下降3.1、5.8、48.4个百分点；公司有息负债总额965亿元，在销售规模增长可观同时，公司有息负债规模同比下降2.32%，体现出公司资金使用效益的持续提升。此外，公司现金短债比为1.4倍，2019年同期为1.1倍。公司三道红线指标全面达标，从2019年的橙档回归2020年的绿档，体现出公司财务状况在持续优化，未来经营状态将更为稳健。 董事会换届完成，五年规划彰显发展信心1月30日，公司发布董事会换届选举公告，选举周达担任第十一届董事会董事长，王洪飞担任副董事长，聘任杨程钧为公司总裁。新管理层将成为《公司发展战略规划纲要（2021-2025年）》新的领军者，更加激发公司经营发展活力。根据五年规划，公司力争到2025年实现销售规模突破4500亿元，年复合增速15%以上，并力争冲击更高目标。2020年，公司实现销售金额2233亿元，同比增长20%。公司投资端表现积极，拿地金额占销售金额的40%，处于持续扩土储阶段。 风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动。

业绩稳健，销售复苏，拿地积极，维持“买入”评级保利地产坚持“一主两翼”战略，打造全产业的不动产生态发展平台。考虑2020年疫情对公司竣工结算产生影响，同时已经发布业绩快报，我们下调盈利预测，但中长期公司成长逻辑不变。预计2020-2022年公司归母净利润289.08、332.99、381.51亿元（此前预测分别为330.23、389.66、459.36亿元），EPS分别为2.42、2.78、3.19元，当前股价对应PE分别为6.7、5.8、5.1倍，维持“买入”评级。 全年业绩稳健释放，利润率维持稳定保利地产发布2020年业绩快报：2020年，公司实现营业总收入2452.62亿元，同比增长3.93%；利润总额525.49亿元，同比增长3.99%；归母净利润289.08亿元，同比增长3.39%；EPS为2.42元。其中4季度单季度营收、业绩增速分别为2.92%、3.83%。全年结算节奏相对稳健，归母口径的净利率11.80%。 销售持续好转，投资表现更为积极2020年，公司实现销售面积3409.19万平方米，同比增长9.16%；销售金额5028.48亿元，同比增长8.88%，年内销售持续好转。公司投资积极，全年累计拿地面积3185万平方米，同比增长19%；拿地金额2354亿元，同比增长51%；拿地金额占当期销售额的47%，同比提升13个百分点；楼面价占销售均价的50%。按城市能级看，公司在一二三线拿地金额占比18.5%、61.3%、20.2%，拿地面积分别占比5.3%、57.0%、37.7%，公司继续聚焦在核心一二线城市积极投资。截至三季度末，公司在建面积14021万平方米，待开发面积7075万平方米。 融资结构多样化，成本维持低位截至2020Q3，公司资产负债率为77.9%，净负债率70.9%，同比分别下降1.7个百分点、11.4个百分点；公司现金短债比为1.91，负债结构较为合理，短期偿债能力较强。公司2020年累计发行公司债、中票、ABS等148亿元，加权融资成本3.64%，公司持续探索融资方式，利好融资端持续改善。 风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；企业运营风险。

规模、杠杆、激励多位一体，维持“买入”评级中南建设近年来从上到下进行了系统性战略调整，在优秀人才引进、激励加强的助力下运营效率持续提速。基于公司销售高增，盈利能力持续改善，业绩迎来快速释放。公司基本面向好，维持盈利预测不变，预计2020-2022年归母净利润70.4、90.1、103.3亿元，同比增速分别为69.1%、28.0%、14.7%；EPS分别为1.86、2.38、2.73元，当前股价对应PE为4.1、3.2、2.8倍。维持“买入”评级。 业绩如期高增，大概率完成全年业绩承诺公司发布业绩预增公告，预计2020年实现归母净利润60-80亿元，同比增长44.12%至92.17%，业绩大幅增长主要源于房地产业务结算持续提速。此前公司发布的股权激励计划中，指出2018-2021年业绩承诺分别达到20.5/39.8/69.9/90.9亿元，目前公司已顺利完成2018、2019年业绩承诺，2020年业绩承诺落在此次业绩预增区间内，预计可以大概率完成年度业绩承诺。 控股股东增持彰显发展信心控股股东中南城投曾在2020年3月25日起至2020年6月24日增持3763万股股份，占增持前股本的1%，增持金额3.15亿元。公司再次发布公告，拟在未来一年内增持公司总股本的1%-2%，增持开始时间不迟于2021年3月13日，目前中南城投持股占比达53.82%。控股股东增持彰显了对公司发展的坚定信心，对公司内在价值的充分认可。 延续高成长特性，销售、拿地表现靓眼2020年公司实现销售额2238亿元，同比增长14%，销售面积1685万平米，同比增长9%；疫情因素消散后公司销售端修复明显，呈现量价齐升的局面。公司逆周期积极拿地，全年拿地金额758亿元，同比增长46%，拿地面积1552万平米，同比增长57%，拿地金额占当期销售金额的34%，较2019年提升8个百分点；楼面价占销售均价的37%，有效保障公司毛利率水平。 风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动。

“住宅+商业”双轮驱动，规模成长，运营优先，给予“买入”评级新城控股秉持“住宅+商业”的双轮驱动模式，销售持续扩张，土地储备充沛；股权激励方案有效绑定员工利益。我们预计公司2020-2022年归母净利润160、198、241亿元，同比增长26.5%、23.9%、21.7%；EPS分别为7.09、8.79、10.70元，当前股价对应PE分别为4.9、3.9、3.2倍，首次覆盖给予“买入”评级。 规模成长，全国布局，综合体拿地成为主抓手1）销售：规模成长，全国布局。公司2019年销售金额达2708亿元，过去5年复合增速70.50%，远超同期百强房企32.12%。2）拿地态度回归积极。公司2015-2018年拿地持续积极，金额口径的拿地力度分别为74.4%、82.4%、85.2%、50.3%，2020年公司经营情况持续复苏，拿地力度提升至56.1%。3）土储资源达充沛，综合体地块占比高达42%。截至2020H1，公司土储规模达13706万平米，其中一二线城市占比36%，长三角三四线城市占比35%。 商业腾飞，吾悦品牌持续打造城市标杆1）规模持续提升：截至2020Q3，吾悦广场已开业数达71个，租金及管理费收入达34.4亿元，同比增长23%。年内预计新开业30个吾悦广场，租金目标达55亿元。2））重点布局核心城市群：：目前85%的吾悦广场布局于“十三五”19个国家级城市群，覆盖全国GDP80%的区域，服务所在城市80%的主流人群。3）租金经营随开业年限延长表现更佳。截至2019年，开业1-3年的吾悦广场平均租金收入0.90亿元，同比增长27%；开业5年以上达1.67亿元/座，同比增长15%。 激励机制全面，业绩承诺彰显高增信心中短期激励手段包括“新城合伙人”跟投制度、“共创、共担、共享”计划、“竞创百亿”计划等。此外，公司发布新的股权激励计划，累计授予权益占总股本的1.21%，业绩目标为2019-2022年扣非后净利润分别较2018年增长不低于20%、70%、120%。 风险提示：行业销售规模大幅下滑；按揭贷款利率大幅上行。

规模、杠杆、激励多位一体，首次覆盖给予“买入”评级。 中南建设近年来从上到下进行了系统性战略调整，在优秀人才引进、激励加强的助力下运营效率持续提速。基于公司销售高增，盈利能力持续改善，业绩迎来快速释放。我们预计2020-2022年公司归母净利润70.4、90.1、103.3亿元，同比增速分别为69.1%、28.0%、14.7%；EPS 分别为1.86、2.38、2.73元，当前股价对应PE 为4.7、3.7、3.2倍。首次覆盖给予“买入”评级。 地产销售增速迅猛，投资力度持续回升。 中南建设在引进职业经理人团队、引入优秀人才、加强激励后，周转逐渐提速。 2019年公司实现销售金额约1961亿元，同比增长34%，过去5年复合增速72%； 销售规模位列行业第16名，自2013年排名持续上行。截至2020H1，公司已进入内地109个城市，覆盖全国400毫米等降水线以东多数人口密集省份。在项目类型上，公司逐渐摒弃了早年的超大盘模式，转为更加灵活的中小盘拿地。严格的土地投拓体系、叠加行之有效的管控、运营体系，公司盈利能力底部回升。 债务结构合理，杠杆水平持续回落。 截至2020H1，公司有息负债781.4亿元，同比增加14%，其中短期债务占比仅30.3%。公司2020H1净负债率为147%，自2017年以来一直保持下降趋势，降负债效果明显。同时有息负债利用效率持续提高，2019年公司单位有息负债撬动2.8倍销售规模，该指标自2014年以来持续提升，年复合增长率达26%。 高业绩考核目标彰显公司未来发展坚定信心。 2020-2022年公司股权激励行权条件为归母净利润较2017年增速不低于560%/1060%/1408%，对应归母净利润分别为39.8/69.9/90.9亿元；目前激励计划激励对象已经包含公司董事、高管及业务骨干人员，有效加强对管理层和业务骨干的激励，形成了管理团队与股东的利益绑定。 风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动；企业运营风险；棚改货币化不达预期。

A 股稀缺物管标的，横向项目外拓、纵向业态延伸，均好性企业成长性佳。 南都物业作为国内领先的独立第三方物业公司，服务版图已经布局全国。服务类型除住宅外，公司纵向延伸到写字楼、商业综合体、会展场馆、政府办公楼宇、城市道路、河道码头等业态。公司品牌优势明显，外拓方式丰富。我们维持此前盈利预测不变，预计 2020-2022年归母净利润 1.45、1.85、2.28亿元，对应 EPS为 1.08、1.38、1.70元，当前股价对应 PE 为 20、16、13倍。维持“买入”评级。 盈利能力可观，业绩稳健增长南都物业发布 2020年前三季度报告：2020年前三季度，公司实现营业收入 10.17亿元，同比增长 12.8%；归母净利润 1.05亿元，同比增长 21.3%；基本每股收益0.78元。单季度看，公司营收、归母净利润增速分别为 12.7%、21.3%。公司业绩增长稳健，主要源于：1）盈利能力可观，前三季度实现综合毛利率 23.5%，同比下降 0.4个百分点；2）费用管控效果显著，销售期间费率 9.43%，同比下降1.9个百分点；最终公司净利率达 10.9%，同比提升 0.7个百分点。 新签约规模增长靓眼，积极拓展细分市场赛道2020年前三季度，公司累计总签约项目 545个，累计总签约面积 6653.70万平方米，同比增长 10.4%；1-9月公司新签物业服务项目 65个，新签约面积约 752.92万平方米，同比增长 28.1%。公司案场服务合同的新签数量为 10个，顾问咨询合同的新签数量为 1个。公司年初至今积极拓宽细分市场赛道，持续助力城市公共空间服务。 智慧变革保质提效，持续增强客户粘性疫情爆发阶段公司智慧园区建设成果，旗下悦生活服务平台迅速推出“守候菜篮子”计划，提升业主粘性；在支付宝 APP 内正式上线“悦嘉家”小程序，全新升级线上服务模式，延续原有 APP 内物业缴费、入室及公共维修的功能，提升物业管理的数字化转型速度。 风险提示：宏观经济不景气，居民支付能力下降；成本刚性，毛利持续压缩。

深耕川渝，布局全国，高成长优质标的，维持“买入”评级金科股份以国家城市群发展战略为导向，近年来公司销售提速，业绩增长有保障。 我们维持此前盈利预测不变，预计2020-2022年公司归母净利润分别为71、87、104亿元，EPS分别为1.33、1.64、1.94元，当前股价对应PE为6.5、5.3、4.4倍。维持“买入”评级。 毛利率略有回落，业绩增长稳健金科股份发布2020年三季报：2020年前三季度，公司实现营业收入477.26亿元，同比增长10.47%；归母净利润44.37亿元，同比增长11.46%；EPS为0.83元/股。单季度看，公司营收、归母净利润增速分别为1.88%、-40.93%。公司单季度业绩出现负增长，主要源于单季度盈利能力有所回落，Q3销售毛利率23.8%，同比下降6.0个百分点；导致前三季度毛利率25.2%，同比下降4.9个百分点。 截至2020Q3，公司合约负债1539亿元，同比增长48%，有效保障未来业绩增长。 销售逆市增长，拿地力度回升2020年前三季度，公司实现销售金额1473亿元，同比增长17%；销售面积1421万平方米，同比增长14%。公司投资积极，拿地金额740亿元，同比增长21%；拿地面积1995万平米，同比减少18%；楼面价3709元/平米，占当期销售均价的36%。公司当期拿地金额占销售金额的50%，同比提升1个百分点，公司处于持续扩土储阶段。截至2020H1，公司总可售面积超7400万平米，可售资源全国化布局更趋均衡。 杠杆水平有所下降，融资成本低位截至2020Q3，公司资产负债率83.7%，剔除预收后的资产负债率72.7%、净负债率112.2%，同比分别下降0.2、2.13、32.1个百分点；现金短债比为83.62%。 年初至今超短融、公司债、ABS及中票累计发行额达78.6亿元，加权平均利率仅5.58%。 风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动。

聚焦杭州，辐射华东，品牌与规模齐飞，维持“买入”评级滨江集团聚焦杭州、深耕浙江、辐射华东、开拓粤港澳大湾区。公司基本面持续向好，我们维持此前盈利预测不变，预计2020-2022年归母净利润分别为21、27、33亿元，EPS为0.68、0.86、1.06元，当前股价对应PE为7.2、5.7、4.6倍，维持“买入”评级。 结算节奏影响单季度盈利增长，预计全年业绩高增长无忧滨江集团发布2020年三季报：2020年前三季度，公司实现营收129.0亿元，同比增长29.79%；归母净利润8.89亿元，同比增长3.16%；基本每股收益0.29元。 单季度公司营收、归母净利润增速分别为-44.52%、-90.42%，三季度业绩增速回落主要源于地产结算节奏原因，期内结算规模有所回落。前三季度公司综合毛利率36.6%，同比下降3.6个百分点。截至2020Q3，公司预收账款819亿元，同比增长66%，为未来业绩提供充分保障。公司预计2020年全年业绩在区间22.84-26.10亿元内，同比增速区间达40-60%。 权益销售高增，土储货值充沛根据CRIC百强房企销售排行榜，2020年前三季度，公司实现销售金额920亿元，同比增长16%；权益销售额479亿元，同比增长55%，权益比例52.0%，同比提升13个百分点；已完成年初设定的1000亿元销售目标的92%。公司仍在积极扩土储过程中，截至2020H1，公司土地储备可售货值约2700亿元。 杠杆略有上行，平均成本继续下行截至2020Q3，公司资产负债率84.6%，同比提升3.2个百分点；剔除预收后资产负债率35.6%，同比下降3.0个百分点。在公司扩土储的过程中，公司融资成本逆势向下，年初至今累计发行53.4亿元短融、中票、公司债等，加权融资成本3.87%，较2019年全年下降0.96个百分点，展现了市场对公司经营模式和运营结果的充分肯定。 风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动。

业绩稳健，销售复苏，拿地积极，维持“买入”评级保利地产坚持“一主两翼”战略，打造全产业的不动产生态发展平台。公司基本面持续向好，我们维持盈利预测不变，预计 2020-2022年 EPS 分别为 2.76、3.26、3.84元，当前股价对应 PE 分别为 5.7、4.8、4.1倍，维持“买入”评级。 业绩稳健释放，毛利率高位略有回落保利地产发布 2020年三季报：2020年前三季度，公司实现营业总收入 1174.8亿元，同比增长 5.02%；归母净利润 132.0亿元，同比增长 2.88%；EPS 为 1.11元，受结转结构影响，毛利率为 34.02%，同比下降 1.87个百分点；净利率 15.60%，同比下降 0.1个百分点，仍处于高位。 三季度销售增长靓眼，回款表现优异，投资更为积极2020年前三季度，公司实现销售金额 3673.78亿元，销售面积 2444.06万平方米，分别同比增长 5.94%和 6.55%，其中第三季度分别同比增长 51.72%和 44.81%。 公司目前实现销售回笼 3317.42亿元，回笼率达到 90.3%，继续维持在 90%以上水平。公司投资积极，前三季度累计新拓展项目 88个，拿地面积 1982万平方米，拿地金额 1314亿元，分别同比增长 32.75%、31.93%；拿地金额占当期销售额的36%，同比提升 7个百分点；楼面价占销售均价的 44%。拿地布局看，公司在38个核心城市拓展金额占比 83%。截至三季度末，公司在建面积 14021万平方米，待开发面积 7075万平方米。 杠杆水平回落，资产负债结构稳健截至 2020Q3，公司资产负债率为 77.9%，净负债率 70.9%，同比分别下降 1.7个百分点、11.4个百分点；公司现金短债比为 1.91，负债结构较为合理，短期偿债能力较强。公司拟发行商用物业类 REITs 项目，首期发行规模约 22.36亿元，持续探索融资方式，利好公司融资端持续改善。 风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；企业运营风险。