24年归母净利润同比+14%、扣非后业绩+21%，略超预期；毛利率提升、费用率下降。 公司发布2024年年度报告，2024年，公司实现营收171.7亿元，同比+9.9%；归母净利润8.4亿元，同比+14.2%；扣非后归母净利润8.0亿元，同比+21.1%，略超市场预期；基本每股收益0.79元，同比+14.2%；公司毛利率12.0%，同比+0.4pct，源自于公司近几年持续的降本增效举措以及对于低效合同的腾笼换鸟举措；净利率为5.1%，同比+0.3pct；期间费用率4.8%，同比-0.7pct，自2019年以来持续改善；其中，管理费用率3.5%，同比-0.4pct，源自于公司近几年持续的降本增效举措；财务费用率0.2%，同比-0.2pct。2024年，公司拟向全体股东每股分红0.24元，合计现金分红2.54亿元，此外24年已回购90万股、回购金额989万元，拟现金分红和已回购股份合计2.64亿元，占比归母净利润的31.4%。 24年末在管面积3.65亿平米、同比+6%；物管营收+12%、物管毛利率边际提升。截至2024年末，公司管理面积达到3.65亿平米,同比+5.8%，较3季度减少0.36亿平，源自于公司对于低效合同的腾笼换鸟举措。2024年，公司物业管理业务实现新签年度合同额40.3亿元，同比-0.4%，其中第三方新签年度合同额36.9亿元、同比+4.4%，市场拓展节奏稳健。2024年，公司物业管理收入164.9亿元，同比+11.7%，毛利率10.7%、同比+1.9pct，源自于公司近几年持续的降本增效举措以及对于低效合同的腾笼换鸟举措；其中基础物业管理、平台增值服务、专业增值服务收入分别134.0、5.4、25.5亿元，分别同比+10.6%、-8.2%、+23.8%，分别占比81.28%、3.25%、15.47%。基础物业、平台增值服务、专业增值服务毛利率分别为10.7%、10.5%、9.2%，分别同比+1.9、+2.0、-8.6pct。 24年末商管在管面积393万平米、同比-1%，商业运营保持稳健。2024年，资产管理收入6.7亿元，同比-4.0%；其中，商业运营收入2.3亿元，同比-7.3%，毛利率44.4%，同比+0.3pct；持有型物业出租及经营收入4.4亿元，同比-2.3%，毛利率49.9%，同比-4.4pct。 2024年末，公司旗下招商商管在管商业项目70个（含筹备项目），管理面积393万方，同比-1.0%；其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目59个，第三方品牌输出项目8个。随着招商蛇口在商业地产的布局加大，公司资产运营业务有望获得更大支持。 投资分析意见：降本增效、效益导向，业绩表现靓眼，维持“买入”评级。招商积余背靠招商局集团，战略聚焦物业管理和资产管理。公司拥有强大资源禀赋，并且市场化拓展能力突出，后续有望继续领跑物管行业。考虑到公司持续优化组织架构，多举措降本提质增效，后续利润率有望逐步修复，推动公司规模和效益并重的高质量发展，因此我们上调公司25-26年归母净利润预测为9.7、10.9亿元(原预测9.1、10.0亿元)、新增27年预测为12.2亿元，现价对应25/26PE为11.9/10.6X，维持“买入”评级。 风险提示：地产超预期下行、人工成本上行超预期、增值服务探索不及预期。

2M2025销售213亿元、同比+5%，销售排名升至第4，其中杭州销售达51亿元、位居杭州市场第一位，同期拿地强度达55%。根据克而瑞榜单，建发房产2025年2月实现销售金额98亿元，同比+27.3%；1-2月累计销售金额185亿元，同比+15.3%；算上联发集团后，公司2月实现总销售金额112亿元，同比+14.2%；1-2月累计销售金额213亿元，同比+5.1%，好于行业平均水平。在行业逆境中，公司凭借优异的项目区域布局、品牌效应使得销售端呈现更强韧性；建发房产1-2月在杭州市场实现流量金额50.55亿元、权益金额35.44亿元，位居杭州市场第一位。根据克而瑞数据，建发房产及联发1-2月合计销售额全国排名第4位，较2024年末继续提升3名，实现逆境弯道超车。拿地方面，1-2月建发房产拿地金额101亿元，去年同期未拿地，拿地销售金额比高达54.7%。 拟每股派发中期现金红利0.4元，占比剔永续债后3Q24业绩达71%，积极落实24-25年每股0.7元的高分红战略、对应股息率高达7%。2025年1月2日，公司发布关于2024年中期利润分配方案公告，公司拟向全体股东每股派发现金红利0.4元，派发现金红利占比2024年前三季度归母净利润比例57.28%，占比剔除永续债后的2024年前三季度归母净利润71.25%。此外，公司此前发布公告通过《关于交易完成后增强股东回报规划的议案》，拟针对2024、2025年度制订利润分配预案：每年现金分配利润不少于当年归母可供分配利润的30%，且每年每股分红不低于0.7元，按照目前股价计算股息率可达6.97%。 公司此次派发中期现金分红，表明积极落实高分红战略，分红规模可观、诚意满满，有效保护股东利益。 公司拟31亿收购建发房产10%股权、并获股东大会通过，对建发国际优质资产浓度提升、增强公司盈利能力，预计后续将继续收购剩余股权。2024年12月17日，公司公告，董事会通过议案，拟收购控股股东建发集团持有的建发房产10%股权，收购价格对应估值30.66亿元；本次交易后公司将持有建发房产股份从此前的54.654%提升至64.654%股权。目前建发房产扣除永续债后股东权益账面价值285亿元，本次评估价307亿元，增值率7.48%，对应评估PB1.07倍，收购完成后有利于增强公司盈利能力。12月27日，公司公告，建发股份拟收购建发房产10%股权的议案获得股东大会表决通过，在这次表决中，大股东建发集团回避表决，中小股东投出高达99.55%的同意票。此外，公司曾公告，建发集团2009年曾做过同业竞争承诺，将在合适时机将所持有建发房产45.346%股权转给建发股份，本次收购建发房10%股权之后，建发集团还持有35.346%股。我们预计未来建发股份将继续收购建发集团剩余股权，以履行2009年同业竞争承诺。 投资分析意见：销售排名提升、杭州销售靓丽，拿地保持积极态势，维持“买入”评级。 建发股份作为厦门国企，主营供应链运营及房地产两大业务，经营表现积极；公司近期计划收购建发房产优质股权，后续有望在业绩和估值方面双双获得提振；并计划24、25年每股分红不低于0.7元，分红规模可观、诚意满满，高股息优质标的。我们维持24-26年归母净利润预测为32.2、40.3、42.0亿元，对应24/25PE仅为9.5X/7.6X，当前公司估值仍具备吸引力，维持“买入”评级。 风险提示：房地产行业销售超预期下滑，公司收到厦门证监局警示函，公司相关人员收到监管谈话措施决定。

投资要点：公司拟31亿元收购建发房产10%股权、对应PB1.07倍，对建发国际优质资产浓度提升、并增强公司的盈利能力，预计后续仍将继续收购剩余股权。公司发布公告，公司董事会通过议案，拟收购控股股东建发集团持有的建发房产10%股权，收购价格对应估值30.66亿元；本次交易后公司将持有建发房产股份从此前的54.654%提升至64.654%股权。目前建发房产扣除永续债后股东权益账面价值285亿元，本次评估价307亿元，增值率7.48%，对应评估PB1.07倍；对比23年12月公司曾公告建发房产评估PB为1.27倍，本次估值诚意满满，收购完成后有利于增强公司盈利能力。此外，公司曾公告，建发集团2009年曾做过同业竞争承诺，将在合适时机将所持有建发房产45.346%股权转给建发股份，本次收购建发房10%股权之后，建发集团还持有35.346%股。我们预计未来建发股份将继续收购建发集团剩余股权，以履行2009年同业竞争承诺。 公司计划24、25年每股分红不低于0.7元，分红规模可观、诚意满满，现价对应今明两年股息率高达6.9%，当属高股息优质标的。此外公司通过《关于交易完成后增强股东回报规划的议案》，拟针对2024、2025年度制订利润分配预案：每年现金分配利润不少于当年归母可供分配利润的30%，且每年每股分红不低于0.7元，按照公司目前29.47亿股份计算，对应2024、2025年的分红将均达21亿元，则按照目前股价计算股息率可达6.88%。分红规模可观、诚意满满，有效保护股东利益。 房地产业务销售排名持续提升、土储聚焦一二线，供应链业务持续深化专业化发展、对公司的业绩和现金流贡献均相对稳健。房地产业务方面，2024Q1-Q3公司地产分部营收813.7亿元，同比+26.0%；归母净利润3.8亿元，同比-19.0%。根据克而瑞，2024年前11月，建发房产销售金额1,164亿元，同比-29%，建发房产销售额全国排行第7名，同比提升1名。至24H1末，公司土储规模2,086万方，对应货值3,331亿元，同比分别-7%、-6%。公司在一二线权益土地储备货值占比约77%，较23年末提高3.3pct。供应链业务方面，2024Q1-Q3供应链分部营收4,147亿元，同比-22%；归母净利润22.4亿元，同比-10%。公司供应链业务持续深化专业化发展、对公司的业绩和现金流贡献均相对稳健。 投资分析意见：收购建发房产股权、推出高分红计划，开启公司发展新篇章，维持“买入”评级。建发股份作为厦门国企，主营供应链运营及房地产两大业务，经营表现积极；本次公司收购建发房产股权后，对建发国际优质资产浓度提升、并增强公司的盈利能力，预计后续仍将继续收购剩余股权。本次公司计划24、25年每股分红不低于0.7元，分红规模可观、诚意满满，现价对应今明两年股息率预计达6.9%，当属高股息优质标的。我们维持24-26年归母净利润预测为32.2、40.3、42.0亿元，对应24/25PE仅为9.3X/7.5X，当前公司估值仍具备吸引力，维持“买入”评级。 风险提示：房地产行业销售超预期下滑，公司收到厦门证监局警示函，公司相关人员收到监管谈话措施决定。

投资要点：公司撤销配股申请，当前资金充沛、融资顺畅，利于兼顾股东利益。公司发布公告，董事会审议通过《关于公司终止向原股东配售股份的事项并撤回申请文件的议案》，鉴于内外部环境的变化，结合公司内部实际情况及发展规划等因素，经相关各方充分讨论、审慎研究后，公司决定终止本次向原股东配售股份事项并撤回申请文件。我们认为，一方面，公司杠杆率可控、在手资金仍然充沛；截至24Q3末，公司货币资金914亿元，同比-5.0%；公司剔除预收账款后的资产负债率64%、净负债率31%；24H1末公司房地产子公司融资成本3.57-4.25%；另一方面，房地产行业融资环境持续放松，除去配股外、其他股权融资方式通道已经较为顺畅；相比配股，定增等股权融资方式更有利于公司估值的修复，兼顾股东利益，特别是中小股东利益。 房地产：结算利润率下滑、销售排名持续提升。公司公告，2024Q1-Q3公司地产分部营收813.7亿元，同比+26.0%；净利润24.4亿元，同比-21.2%；归母净利润3.8亿元，同比-19.0%；地产分部毛利率12.4%，同比-1.2pct；净利率3.0%，同比-1.8pct。根据克而瑞，2024Q1-Q3公司实现销售金额1044亿元，同比-41%；其中建发房产销售金额853亿元，同比-36%，建发房产销售额全国排行第7名，同比提升1名。截至24H1末，公司土储规模2,086万方，对应货值3,331亿元，同比分别-7%、-6%。公司在一二线城市的权益土地储备（未售）货值占比约77%，较23年末提高3.3pct。 供应链：2024Q1-Q3营收同比-22%、业绩同比-10%。公司公告，2024Q1-Q3供应链分部营收4147亿元，同比-22%，净利润22.7亿元，同比-9%；归母净利润22.4亿元，同比-10%。供应链分部毛利率2.0%，净利率0.5%，同比+0.3pct、+0.1pct。公司供应链业务持续深化专业化、国际化经营战略，聚焦核心品类、聚焦客户需求。 投资分析意见：撤销配股申请，利好公司估值修复、兼顾股东利益，维持“买入”评级。 建发股份作为厦门国企，主营供应链运营及房地产两大业务，经营表现积极，分红可观；我们维持24-26年归母净利润预测为32.2、40.3、42.0亿元，对应24/25PE仅为8.8X/7.0X，当前公司估值仍具备吸引力，目前股息率（ttm）高达7.5%，维持“买入”评级。 风险提示：房地产行业销售超预期下滑，公司收到厦门证监局警示函，公司相关人员收到监管谈话措施决定。

24Q3剔除美凯龙重组收益后业绩同比-15%、环比+44%，符合预期。公司发布 2024年三季报，2024Q1-Q3，公司实现营收 5021.4亿元，同比-16.1%；归母净利润 20.6亿元，同比-83.4%；扣非后归母净利润 13.2亿元，同比-39.3%；每股收益 0.57元，同比-85.8%。 分业务看，供应链运营分部、房地产分部营收分别同比-22.2%、+26.0%；归母净利润同比减少 74.3亿元，按分部看，1）供应链运营业务分部归母净利润 22.4亿元，同比减少2.5亿元；2）房地产业务分部归母净利润 3.8亿元，同比减少 0.9亿元，其中建发房产和联发集团分别贡献业绩 6.6亿元、-3.7亿元，出售部分股权取得投资收益 0.9亿元；3）家居商场运营业务分部归母净利润-5.7亿元，同比减少 5.3亿元；此外，公司 23Q3收购美凯龙确认重组收益 95.9亿元，而 24Q3无此项。单季度看，24Q3，公司实现营收 1831亿元，同比-14.9%；归母净利润 8.6亿元，同比-91.8%，环比+44.4%若剔除美凯龙重组收益影响后同比-14.6%。2024Q1-Q3，公司综合毛利率 4.4%，同比+1.3pct；期间费率2.6%，同比+0.9pct；净利率 0.5%，同比-2.0pct。此外，公司投资收益 10.7亿元，同比+110%；公允价值变动收益-14.8亿元，同比继续亏损；资产及信用减值损失 27.9亿元，同比+375%。至 24Q3末，预收账款（含合同负债）2,396亿元，同比-24%。 房地产：结算利润率下滑、销售排名持续提升。公司公告，2024Q1-Q3公司地产分部营收 813.7亿元，同比+26.0%；净利润 24.4亿元，同比-21.2%；归母净利润 3.8亿元，同比-19.0%；地产分部毛利率 12.4%，同比-1.2pct；净利率 3.0%，同比-1.8pct。根据克而瑞，2024Q1-Q3公司实现销售金额 1044亿元，同比-41%；其中建发房产销售金额 853亿元，同比-36%，建发房产销售额全国排行第 7名，同比提升 1名。截至 24H1末，公司土储规模 2,086万方，对应货值 3,331亿元，同比分别-7%、-6%。公司在一二线城市的权益土地储备（未售）货值占比约 77%，较 23年末提高 3.3pct。 供应链：2024Q1-Q3营收同比-22%、业绩同比-10%。公司公告，2024Q1-Q3供应链分部营收 4147亿元，同比-22%，净利润 22.7亿元，同比-9%；归母净利润 22.4亿元，同比-10%。供应链分部毛利率 2.0%，净利率 0.5%，同比+0.3pct、+0.1pct。公司供应链业务持续深化专业化、国际化经营战略，聚焦核心品类、聚焦客户需求。 投资分析意见：业绩有所下降，销售排名持续增长，维持“买入”评级。建发股份作为厦门国企，主营供应链运营及房地产两大业务，经营表现积极，分红可观；考虑到地产分部联发集团及家具商场美凯龙仍有亏损压力，我们下调 24-26年归母净利润预测为 32.2、40.3、42.0亿元（原值为 38.3、40.7、42.5亿元），对应 24/25PE 仅为 8.6X/6.8X，而目前公司两大业务所处的申万交运、申万房地产分别为 14.5X/23.0X，当前公司估值仍具备吸引力，目前股息率（ttm）高达 7.6%，维持“买入”评级。 风险提示：房地产行业销售超预期下滑，公司收到厦门证监局警示函，公司相关人员收到监管谈话措施决定。

3Q24结算放缓、业绩下滑符合预期，充足预收款保障未来结算规模。公司发布 2024年三季报，3Q2024公司实现营业收入 315.6亿元，同比-33.2%；净利润 17.7亿元，同比-43.1%；归母净利润 13.3亿元，同比-39.6%；扣非后归母净利润 12.6亿元，同比-41.8%； 基本每股收益 0.48元/股，同比-52.5%。单季度看，24Q3公司实现营收 67.2亿元，同比-57.4%；归母净利润 6610万元，同比-76.0%，业绩下滑明显源于结算节奏放缓、利润率有所下滑。3Q2024公司综合毛利率、归母净利率分别为15.8%、4.2%，同比分别-1.9pct、-0.4pct；期间费率 7.1%，同比+0.8pct。此外，公司税金及附加 3.2亿元，同比-75.5%； 投资收益 2.7亿元，同比-18.5%。至 2024Q3末，公司合同负债（含预收账款）913.2亿元，同比-10.5%，是 2023年营收 1.3倍。公司 3Q24新开工 92万方、竣工面积 311万方，同比分别-58%、-21%。 3Q24销售 651亿、同比-37%，排名升至第 11、土储布局核心一二线城市。公司公告，3Q2024公司实现销售金额 651亿元，同比-37%；销售面积 228万方，同比-30%，位列克而瑞销售榜单第 11位，较 23年度提升 3位。3Q24公司仅在上海、广州获取 2幅土地资源，新增拿地 9万方，同比-97%，拿地销售面积比 4%。至 2024Q3末，公司在建面积989万平，主要布局在核心一二线城市。 三条红线稳居绿档，融资通畅、融资成本继续下降，股东收储有效盘活库存。公司公告，至 2024Q3末，公司货币资金 296.4亿元，同比-45%；剔预后资产负债率为 62%，净负债率 76%，现金短债比 1.4倍，稳居三道红线绿档。24H1公司综合融资成本 5.13%，较2023年末下降 35BPs。此外，公司此前公告拟与华发集团或其子公司开展存量商品房及配套车位交易业务，总交易金额不超过 120亿元。收购方华发集团的大股东为珠海国资委（持股 93.5%），同时珠海安居集团为华发集团全资子公司，因此华发集团既是珠海市场收储主体，又是华发股份的大股东，预计双重身份有利于兼顾双方利益，有利于帮助公司盘活存量资产。 投资分析意见：业绩有所下降，销售排名提升，融资保持畅通，维持“买入”评级。华发股份国企背景，近来销售实现快速增长，土地储备充足且聚焦核心都市圈；降负债、去杠杆成效显著，跻身绿档企业，未来成长性、安全性兼具。我们维持公司 24-26年归母净利润预测为 17.8、19.5、21.4亿元，现价对应 24/25PE 为 10.6/9.7X，维持“买入”评级。 风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，项目收购具备不确定性。

2024H1业绩同比-38%、低于预期，报告期末预收账款-20%。公司发布2024年中报，2024H1公司实现营收3,190.1亿元，同比-16.8%；归母净利润12.0亿元，同比-37.7%；每股收益0.33元，同比-41.1%。公司营收有所下滑，分业务看，供应链运营分部、房地产分部营收分别同比-24.8%、+55.6%；归母净利润同比减少7.25亿元，按分部看，1）供应链运营业务分部归母净利润14.21亿元，同比减少2.52亿元；2）房地产业务分部归母净利润1.55亿元，同比减少0.95亿元，其中建发房产贡献3.46亿元、联发集团贡献-2.85亿元；3）家居商场运营业务分部归母净利润-3.77亿元，主要是由于美凯龙商场出租率阶段性下滑，美凯龙给予商户的稳商留商优惠增加等因素、同时投资性房地产公允价值变动损失增加。24H1公司综合毛利率4.8%，同比+2.0pct；期间费率2.8%，同比+1.1pct；归母净利率0.4%，同比-0.1pct。此外，公司税金及附加12.5亿元，同比+103.9%；投资收益3.8亿元，同比-28.0%；资产及信用减值损失24.1亿元，同比+209%，减少归母净利润13.0亿元。至24H1末，预收账款（含合同负债）2,451亿元，同比-20%。 房地产：结算利润率触底、销售排名持续提升。公司公告，24H1公司地产分部营收512亿元，同比+55.6%；净利润16.0亿元，同比-1.9%；归母净利润1.5亿元，同比-38.0%；地产分部毛利率13.1%，同比-1.9pct；净利率3.1%，同比-1.8pct。24H1公司实现销售金额742.7亿元，同比-40.3%，回款比例97%；其中子公司建发房产销售金额660亿元，同比-29.9%。公司在一二线城市全口径销售金额占比近80%，全口径销售额超20亿元的城市数量达到9个。24H1建发房产销售额全国排行第7名，同比提升2名，实现逆境中的弯道超车。投资方面，24H1拿地金额388亿元，同比-46%，拿地/销售金额比52%；全口径拿地货值686亿元，其中一二线城市拿地金额占比达98%，重点在上海、厦门、杭州、武汉等地获取多个优质项目。截至24H1末，公司土储规模2,086万方，对应货值3,331亿元，同比分别-7%、-6%。公司在一二线城市的权益土地储备（未售）货值占比约77%，较23年末提高3.3pct。 供应链：24H1营收同比-25%、业绩同比-15%。公司公告，24H1供应链分部营收2,636亿元，同比-24.8%，净利润14.1亿元，同比-11.0%；归母净利润14.2亿元，同比-15.1%。 供应链分部毛利率2.3%，净利率0.5%，同比分别+0.6pct、+0.1pct。在国际业务方面，上半年，公司进出口和国际业务额达到186.6亿美元，占供应链运营业务比重约40%。公司供应链业务持续深化专业化、国际化经营战略，聚焦核心品类、聚焦客户需求，叠加当前大宗交易仍处于景气度高位，公司供应链盈利能力企稳。 投资分析意见：业绩有所下降，销售排名稳定增长，维持“买入”评级。建发股份作为厦门国企，主营供应链运营及房地产两大业务，经营表现积极，分红可观；考虑到地产分部联发集团及家具商场美凯龙仍有亏损压力，我们下调24-26年归母净利润预测为38.3、40.7、42.5亿元（原值50.3、59.9、70.3亿元），对应24/25PE仅为5.6X/5.3X，当前估值仍明显低于可比公司估值，维持“买入”评级。 风险提示：房地产行业销售超预期下滑，公司收到厦门证监局警示函，公司相关人员收到监管谈话措施决定。

24H1业绩同比-42%、扣非业绩同比-32%，业绩下降、但略好于预期。据公告，24H1公司营业收入339.0亿元，同比-18.8%；归母净利润13.2亿元，同比-42.2%；扣非后归母净利润13.2亿元，同比-32.0%；基本每股收益0.58元，同比-42.6%。毛利率、归母净利率和扣非净利率分别为21.6%、3.9%和3.9%，同比分别+2.6pct、-1.6pct和-0.8pct。 三费费率13.9%，同比+2.8pct，其中销售、管理和财务费率分别+0.8pct、-0.4pct和+2.4pct；IP公允价值变动-0.2亿元，同比-114.9%；投资收益3.3亿元，同比-33.0%。 24H1末公司预收款950亿元，同比-40%，是23年全年营收的80%。 24H1销售236亿元、同比-45%，资金回笼247亿元、资金回笼率105%。据公告，24H1公司销售额235.5亿元，同比-44.5%；销售面积326.2万平，同比-36.9%；销售均价7,220元/平，同比-12.0%。24H1公司销售金额和面积全国分别排名第20、9位。24H1公司实现全口径资金回笼247亿元，资金回笼率105%。24H1公司开工面积82万平，同比-69%；竣工面积690万平，同比+4%。24H1公司无新增拿地。至24H1末，公司在建总建面3,070万平，同比-38%；已售未结转面积1,916万平，同比-35%。 24H1含税租管费62亿元、同比+20%，出租率97%，商场业务稳健发展。据公告，至24H1末，公司在手201个吾悦广场，其中24H1新开业6个。公司累计开业GRA/GLA为1,528/927万平，分别同比+12%/+11%，规模及运营能力排名行业前列。24H1实现含税租金收入62.1亿元，同比+19.6%；税后租管费58.0亿元，同比+19.4%。24H1末出租率97.24%，同比+2.0pct。分区域来看，江苏、浙江和安徽分别贡献24H1租管费收入的28%、13%和7%，构成GLA的24%、10%和9%。 三条红线黄档，5月合计发行13.6亿元境内债。据公告，至24H1末，公司处于三条红线黄档，我们计算剔预负债率、净负债率和现金短债比分别为67%/49%/0.97倍；有息负债558亿元，同比-16.1%。24H1末公司融资成本6.05%，较23年-15BP。24H1公司发债情况：24/5/17发行两笔中票分别为8亿元/3.2%/3年和5.6亿元/3.4%/5年（中债担保）。 24H1公司获得各大银行给予的集团授信总额度1,059亿元，其中已使用授信275亿元。 投资分析意见：开发聚焦资金回笼，商场保持稳健发展，维持“买入”评级。新城控股秉承“住宅+商业”双轮驱动战略，先发布局商业地产，打造优质成长标杆，乘风广阔消费市场；我们相信公司将凭借优秀管理能力和优质的资产组合在新行业格局下实现更长期、并更有质量的增长。考虑到公司房地产销售和业绩承压，但商场收入稳定增长、同时融资安全性进一步提升，我们下调24-25年盈利预测分别为15.4、16.0亿元（原值44.7/49.4亿元），新增26年业绩为16.8亿元，对应24年PE为15X，虽业绩下滑较多，但与可比公司估值相比仍然合理，维持“买入”评级。 风险提示：调控超预期收紧，去化率不及预期，消费下滑影响商场运营

24H1结算放缓、业绩下滑略低于预期，充足预收款保障未来结算规模。公司发布 2024年中报，2024H1公司实现营业收入 248.4亿元，同比-21.1%；净利润 17.3亿元，同比-31.5%；归母净利润 12.6亿元，同比-34.4%；扣非后归母净利润 11.9亿元，同比-38.3%；基本每股收益 0.46元/股，同比-47.7%。2024H1公司综合毛利率、归母净利率分别为16.8%、5.1%，同比分别-2.1pct、-1.0pct；期间费率 6.4%，同比+0.7pct。此外，公司税金及附加 2.7亿元，同比-68.8%；投资收益 2.7亿元，同比+9.5%；少数股东损益 4.7亿元，同比-22.4%；公司结算规模下降、利润率回落，使得业绩增速低于营收增速。至2024H1末，公司预收楼款余额（含销项税）963.9亿元，同比-11%，是 2023年营收 1.3倍。公司 24H1新开工 76万方、竣工面积 304万方，同比分别-11.4%、+10.8%。 24H1销售 452亿、同比-41%，排名升至第 11、土储布局核心一二线城市。公司公告，2024H1公司实现销售金额 452亿元，同比-41%；销售面积 167万方，同比-33%，位列克而瑞销售榜单第 11位，较 23年度提升 3位；分区域看，公司在华东、珠海、华南、北方、北京区域销售额分别占比 35.9%、26.6%、35.5%、2%。24H1公司仅在上海、广州获取 2幅土地资源，新增拿地 9万方，同比-97%，拿地销售面积比 6%。至 2024H1末，公司在建面积 1,008万平、待开发土储 365万平，主要布局在核心一二线城市。 三条红线稳居绿档，融资通畅、融资成本继续下降，股东收储有效盘活库存。公司公告，2024H1，公司货币资金 348.8亿元，同比-38.4%；剔预后资产负债率为 61%，净负债率75%，现金短债比 1.4倍，稳居三道红线绿档。公司上半年综合融资成本 5.13%，较 2023年末下降 35BPs；上半年成功落地建信华金-华发股份消费类基础设施 Pre-reits21.25亿元。此外，公司此前公告拟与华发集团或其子公司开展存量商品房及配套车位交易业务，总交易金额不超过 120亿元。收购方华发集团的大股东为珠海国资委（持股 93.5%），同时珠海安居集团为华发集团全资子公司，因此华发集团既是珠海市场收储主体，又是华发股份的大股东，预计双重身份有利于兼顾双方利益，有利于帮助公司盘活存量资产。 投资分析意见：业绩下降、融资占优，股东收储有效盘活库存，维持“买入”评级。华发股份国企背景，近来销售实现快速增长，土地储备充足且聚焦核心都市圈；降负债、去杠杆成效显著，跻身绿档企业，未来成长性、安全性兼具。考虑到后续结算节奏将有所放缓、同时市场下行会带来公司利润率及减值承压，我们下调公司 24-26年归母净利润预测为17.8、19.5、21.4亿元（原值为 20.2、22.2、23.3亿元），现价对应 24/25PE 为 8.6/7.8X，维持“买入”评级。 风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，项目收购具备不确定性。

24H1营收同比+2%、业绩同比-39%，结算稳定、业绩下滑、略低预期。公司发布2024年半年度业绩快报，2024H1，公司营业总收入1392.7亿元，同比+1.6%；营业利润139.5亿元，同比-27.7%；利润总额141.0亿元，同比-28.7%；归母净利润75.1亿元，同比-38.6%；扣非后归母净利润73.1亿元，同比-37.6%；基本每股收益0.63元，同比-38.2%。受市场下行及价格承压影响，项目结转利润率下滑，24H1公司营业利润率、归母净利率分别为10.0%、5.4%，同比分别-4.1pct、-3.5pct，业绩承压、略低于市场预期。 24H1销售金额同比-27%，排名稳居行业第一，拿地较为保守。公司公告，24H1公司实现销售金额1733.4亿元，同比-26.8%；销售面积954.3万方，同比-31.0%；自517新政以来，公司全国项目5-6月周均总来访维持在5万组左右，较新政出台前4月环比提升32%，已恢复至23年3-4月相当的较高水平。其中6月单月销售金额420亿元，同比+4.6%，单月同比降幅自3月起连续4个月收窄，并于6月份首次转正。根据克而瑞，公司24H1销售额排名稳居行业第1位。投资方面，24H1公司拿地金额126亿元，同比-82%；拿地面积116万方，同比-70%；拿地销售金额比为7%、拿地销售面积比为12%。公司具备央企背景、资金优势明显，投资持续聚焦核心一二线城市。截至24Q1末，公司共有在建拟建项目635个，在建面积8150万平，待开发面积5758万平，土储规模充沛。 三条红线稳居绿档，资金回笼率持续提升。公司公告，2024Q1公司实现销售回笼576.5亿元，综合回笼率高达91.5%，同比+0.5pct；货币资金1,296亿元，同比-14.7%。至24Q1末，公司剔预资产负债率为67.2%、净负债率69.9%、现金短债比2.0倍，三条红线稳居绿档。 投资分析意见：业绩承压，销售边际好转、投资仍显谨慎，维持“买入”评级。保利发展作为老牌央企，军旅特色奠定了强执行力文化，过去三十载中实现长期稳健的成长；销售逆势增长、融资优势明显，拿地隐含毛利率底部回升。此外，我们预计我国房地产加速出清后格局优化，集中度和盈利能力将进一步提升，优质房企有望获更大发展空间。我们维持24-26年归母净利润预测为124、130、141亿元，现价对应24/25PE为8.7/8.3倍，维持“买入”评级。 风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，股权融资落地仍具备不确定性。

2公司实现营业 4Q1营收同比总+收入 24%497.5、业绩同比 亿元，同比 -18%+、符合预期 24.4%；营业利润 。公司发布 53.42亿元，同比 024年一季报 +0.4% ，202；利润 4Q1总额 54.0亿元，同比+0.3%；归母净利润 22.2亿元，同比-18.3%；扣非后归母净利润21.2亿元，同比-20.3%；每股收益 0.19元/股，同比-17.9%。公司 2024Q1毛利率 18.6%，同比-3.2pct；期间费率 5.8%，同比-0.5pct；净利率 8.0%，同比-1.9pct；此外税金及附加 15.5亿元，同比+35.4%；投资收益 4.0亿元，同比扭亏；少数股东损益 17.6亿元，同比+41.3%。24Q1末公司预收账款 3,784亿元，同比-14.2%，覆盖 23年营业收入 1.1倍，助力后续业绩稳增。24Q1公司新开工面积、竣工面积分别 283万平、542万平，同比分别+43%、+5%。 24Q1销售额 630亿元，同比-45%，稳居第一，拿地聚焦核心 38城。公司公告，2024Q1，公司实现销售金额 629.8亿元，同比-44.8%；销售面积 366.9万平，同比-41.8%；公司24Q1销售额继续保持全国排行第 1名，实现逆境弯道超车。投资方面，公司 2024Q1在天津、西安、太原城市获取 4幅地块，累计拿地金额 50.3亿元，同比-72.8%；拿地面积59.2万平，同比-35.4%；拿地/销售金额比 8%、拿地/销售面积比 16%，全部位于 38个核心城市。截至 24Q1末，公司共有在建拟建项目 635个，在建面积 8150万平，待开发面积 5758万平，土储规模充沛。 三条红线稳居绿档，资金回笼率持续提升。公司公告，2024Q1公司实现销售回笼 576.5亿元，综合回笼率高达 91.5%，同比+0.5pct；货币资金 1,296亿元，同比-14.7%。至 24Q1末，公司剔预资产负债率为 67.2%、净负债率 69.9%、现金短债比 2.0倍，三条红线稳居绿档。融资方面，公司紧抓市场窗口，积极开展融资额度储备，至 23年末，公司有息负债 3,543亿元，同比-7.1%；综合融资成本 3.56%，同比下降 36BP；其中直融占有息负债比 16.3%，有较大提升空间；年内公司新增融资 1,371亿元，综合成本仅 3.14%，其中三年期直融成本最低降至 3.0%。 投资分析意见：销售稳居第一，资金优势明显，维持“买入”评级。保利发展作为老牌央企，军旅特色奠定了强执行力文化，过去三十载中实现长期稳健的成长；销售逆势增长、融资优势明显，拿地隐含毛利率底部回升。此外，我们预计我国房地产加速出清后格局优化，集中度和盈利能力将进一步提升，优质房企有望获更大发展空间。我们维持 24-26年归母净利润预测为 124、130、141亿元，现价对应 24/25PE 为 8.9/8.5倍，维持“买入”评级。 风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，股权融资落地仍具备不确定性。

2 2023 023 年年报， 年营收同比 2023 +23% 年公司实现营业总收入 、业绩同比-34%、符合预期 3,468.9 亿元，同比 ，毛利率底部 +23.4% 、分红可观 ；营业利润 。公司发布 243.2亿元，同比-29.9%；利润总额 246.3 亿元，同比-30.2%；归母净利润 120.7 亿元，同比-34.2%；扣非后归母净利润 117.9 亿元，同比-34.3%；每股收益 1.01 元/股，同比-34.1%。 公司 23 年毛利率 16.0%，同比-6.0pct；期间费率 5.3%，同比-0.8pct；净利率 5.2%，同比-4.5pct；此外投资收益 22.1 亿元，同比-47.3%；资产及信用减值损失 50.9 亿元，同比+298%，减少归母业绩 32.8 亿元。2023 年末合同负债（含预收账款）3,780 亿元，同比-8.4%，覆盖 23 年营收 1.1 倍。23 年公司新开工面积、竣工面积分别 1,491 万平、4,053 万平，同比分别-37%、+2%。24 年公司计划房地产及相关产业投资 3,350 亿元，计划新开工、竣工面积分别 1,800 万平、3,400 万平，同比分别-5%、-10%、-24%。此外，公司 23 年每股股息 0.41 元，分红比例 40%，对应股息率 5.1%。此前公司发布 3 年股东回报规划，预计 23-25 年度现金分红比例均不低于 40%，高分红积极回馈股东。 23 年销售稳居行业第一，拿地销售额比 39%、土储结构持续优化。公司公告，2023 年，公司实现销售面积 2,386 万平，同比-13.2%；销售金额 4,222 亿元，同比-7.7%，公司在核心 38 城销售贡献近 9 成，同比提升 2 个百分点；公司销售额排名稳居行业第一位，较2022 年末继续提升 1 名。公司 23 年拿地金额 1,632 亿元，同比+1%；权益地价 1359亿元，同比+26%，权益比提升 16pct 至 83%；拿地面积 1,075 万方，同比+2%；拿地销售金额比为 39%、拿地销售面积比为 45%，同比分别+3pct、7pct；公司新增项目税前成本利润率平均在 15%以上。截至 23 年末，公司土储计容建面 7,790 万平，其中存量项目 6,608 万平，占比 85%、同比-8pct，土储结构持续优化。 三条红线稳居绿档，融资成本创新低。公司公告，公司 2023 年实现现金回笼 4,304 亿元，回笼率 102%，其中当年回笼率 78.3%，同比+11.2pct。至 23 年末，公司剔预资产负债率为 67.1%、净负债率 61.2%、现金短债比 1.28 倍，三条红线稳居绿档。融资方面，公司紧抓市场窗口，积极开展融资额度储备，至 23 年末，公司有息负债 3,543 亿元，同比-7.1%；综合融资成本 3.56%，同比下降 36BP；其中直融占有息负债比 16.3%，有较大提升空间；年内公司新增融资 1,371 亿元，综合成本仅 3.14%，其中三年期直融成本最低降至 3.0%。 投资分析意见：业绩承压未来可期，高分红积极回馈股东，维持“买入”评级。保利发展作为老牌央企，军旅特色奠定了强执行力文化，过去三十载中实现长期稳健的成长；销售逆势增长、融资优势明显，拿地隐含毛利率底部回升。此外，我们预计我国房地产加速出清后格局优化，集中度和盈利能力将进一步提升，优质房企有望获更大发展空间。综合考虑公司结算利润率下降和资产减值仍存压力、以及 22 年开始的拿地隐含毛利率底部回升，我们下调 24-25 年归母净利润预测为 124、130 亿元（原预测为 132、158 亿元），新增26 年预测为 141 亿元，现价对应 24/25PE 为 7.8/7.4 倍，当前保利销售行业第一，与可比公司估值相比并未体现出明显溢价，维持“买入”评级。 风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，股权融资落地仍具备不确定性

实控人增持、叠加公司回购，彰显公司发展信心。公司发布公告，实控人保利集团计划未来12个月内增持公司股份，增持金额2.5~5亿元，增持价格不超过15.19元/股，若按照15.19元/股测算，增持股份0.16~0.33亿股，占总股本0.14%~0.27%；同时，公司拟未来3月内回购公司股份，回购总额10~20亿元，回购价格不超过15.19元/股，若按照15.19元/股测算，回购股份0.65~1.31亿股，占总股本0.55%~1.10%；此外控股股东、实控、董事、监事、高管及泰康保险未来6月内不存在减持计划。本次增持是保利历史上第5次实控人保利集团发布增持计划，前四次公布时点分别为2008/9/9、2014/2/25、2015/8/27、2021/8/4，且前四次增持计划均不超过2%、增持计划发布后均形成公司股价的阶段底部。本次实控人增持、叠加公司回购，充分彰显公司发展信心。 23M1-11销售稳居行业第一，拿地销售额比33%、持续聚焦核心城市。公司公告，2023年11月，公司实现销售面积159.5万平，同比-29.6%；销售金额312.4亿元，同比-15.6%；2023年1-11月，公司销售面积2257.6万平，同比-6.2%；销售金额3995.0亿元，同比-0.2%。行情需求景气度下行阶段，公司销售表现出更强韧性。根据克而瑞数据，公司2023年1-11月销售额全国排名稳居行业第一位，较2022年末继续提升1名。公司23年1-11月累计拿地金额1302亿元，同比-10.9%；拿地面积774万方，同比-19.7%；拿地销售金额比为33%、拿地销售面积比为34%，分别较去年同期下降4pct、6pct。截至2023Q3末，公司待开发面积5,855万平、在建面积11,579万平，土储规模充沛。 三条红线稳居绿档，现金回笼充沛，融资优势明显。公司公告，2023Q3末，公司实现现金回笼3,334亿元，同比+13.4%；回笼率99%，同比+7pct；货币资金1,427亿元，同比-19.2%。至2023Q3末，公司剔预资产负债率为66.3%、净负债率61.4%、现金短债比2.1倍，三条红线稳居绿档。此外，公司公告2023年度非公开发行A股股票预案，拟非公开发行股票数量不超过8.19亿股，募集资金总额不超过125亿元，目前已获证监会同意注册批复。 投资分析意见：实控人增持、公司回购，充分彰显发展信心，维持“买入”评级。保利发展作为老牌央企，军旅特色奠定了强执行力文化，过去三十载中实现长期稳健的成长；销售逆势增长、融资优势明显，拿地隐含毛利率底部回升。此外，我们预计我国房地产加速出清后格局优化，集中度和盈利能力将进一步提升，优质房企有望获更大发展空间。我们维持公司23-25年归母净利润预测为193、204、225亿元，现价对应23/24PE为6.0/5.6倍；中长期看行业供给侧改革下公司可充分享受格局优化带来的红利，继续维持目标价为25.0元/股，维持“买入”评级。 风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，股权融资落地仍具备不确定性。

拟20亿元现金收购海润公司45%股权，增厚项目开发的归母利润。公司公告，控股子公司珠海华晖房地产（华发股份持股75%）拟以现金方式收购华发集团持有珠海海润公司45%股权，交易对价20.01亿元，收购完成后珠海华晖房地产持有海润公司100%股权。 海润公司主要开发华发城建国际海岸花园项目，批准建面86万方；截至2023年10月末，海润公司货币资金40.2亿元，预收账款35.6亿元，公司项目利润率可观（23年1-10月公司报表结算毛利率58%），未来预收账款进入结算后有望持续增厚上市公司归母利润水平，同时巩固和提高在珠海区域市场份额。此外，公司公告，为避免同业竞争，华发集团将华发国际海岸花园14#、20#、21#项目、华发国际海岸花园9#、10-a#、10-b#项目等托管给上市公司，轻资产模式有效增厚公司利润。 23M1-M10销售1,121亿、同比+33%，排名升至第14、土储布局核心一二线城市。根据克而瑞数据，2023M1-M10公司实现销售金额1,121亿元，同比+33%；销售面积353万方，同比+23%，位列克而瑞销售榜单第14位，较22年末提升4位；在行业逆境中，公司凭借优异的项目区域布局、品牌效应使得销售端呈现更强韧性。2023Q1-Q3公司积极通过公开竞拍、股权合作、旧改等方式获取土地资源，新增拿地352万方，同比+177%，拿地销售面积比108%，均布局在上海、广州、深圳、成都、杭州等一二线城市。截至2023Q3末，公司在建1,241万平，公司坚持4+1全国性战略布局，已进驻近50个城市，主要布局在核心一二线城市。 三条红线稳居绿档，融资渠道多元化、股权融资顺利完成。公司公告，截至2023Q3末，公司货币资金537亿元，同比+33.3%；剔预后资产负债率为65%，净负债率64%，现金短债比2倍，稳居三道红线绿档。公司前三季度通过发行中票、超短融、ABS等方式合计募资88亿元，此外，公司向特定对象公开发行A股股票已经完成，发行股份6.35亿股，认购总金额51.2亿元。公司具备多渠道融资优势，持续助力公司逆势积极扩张。 投资分析意见：收购少数权益增厚归母利润，销售靓眼、融资通畅，维持“买入”评级。 华发股份国企背景，近来销售实现快速增长，土地储备充足且聚焦核心都市圈；降负债、去杠杆成效显著，跻身绿档企业，未来成长性、安全性兼具。考虑到少数股东损益增长略超预期，我们维持公司23-25年归母净利润预测为26.5、29.3、33.6亿元，现价对应23/24PE为8.4/7.6X，看好公司在行业格局优化中将获得销量和盈利能力的双升，维持目标价15.1元/股，维持“买入”评级。 风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，项目收购具备不确定性

资源禀赋强， 城市服务启程， 盈利持续修复， 给予“买入”评级招商积余坚持“大物管”、“大资管”战略，疫情对各项业务的负面冲击逐渐消退； 两大央企强强联合，资源禀赋强，城市服务开始发力； 当前盈利水平落后行业平均，但底部回升趋势明显，未来业绩释放有保障。我们预计 2021-2023年归母净利润分别为 6.75、 8.98、 11.92亿元， EPS 分别为 0.64、 0.85、 1.12元/股，当前股价对应 PE 为 31.1、 23.4、 17.6倍，首次覆盖给予“买入”评级。 坚持“大物管” +“大资管”，非住地位市场领先 （1）公司积极推进“大物业”战略布局，在管项目类型丰富，涵盖住宅、办公、商业、园区、政府、学校、公共、城市空间及其他业态。 2020年公司在管面积1.91亿方，其中住宅、非住宅各自占比 50%。 从增长驱动看， 2020年公司第三方贡献管理面积 1.18亿方，同比增长 31%， 三方拓展逐渐发力。 从业绩端看，若剔除并表口径影响， 2020年招商物业+中航物业收入、净利润同比增速分别为8.7%、 35.7%； 2021Q1，招商物业+中航物业净利润同比增速落在 8.7%-19.0%区间内。随着疫情消散，公司物管业务增速有望持续提升。 （2）恢复“大资管”常态，引入高管或催化提速。 2021Q1，公司资管运营业务恢复常态，实现营收 1.31亿元，同比增长 42.54%，综合毛利率 61.92%，同比提升 9.11个百分点。公司新聘任袁嘉骅为招商九方商业管理（深圳）总经理，有效提升团队管理运营能力。 核心看点：资源禀赋强，盈利底部反转，加强科技化建设 （1）资源禀赋优势强大。 招商局集团主动对招商积余进行项目推荐；招商蛇口计划未来五年逐渐将投资性房地产在培育成熟后委托给公司管理。 2021年 3月，招商蛇口定下“双百”目标，在十四五规划内，招商蛇口要实现百亿商业收入、落地百个大型集中商业。 （2）盈利处于同行底部，改善趋势确定性强。 中航物业、招商物业 2020年净利率均有显著提升，分别达 6.6%、 6.8%，改善趋势明显。 （3）城市服务领域取得了重大突破，接连拓展塘朗山郊野公园、深圳湾公园等一批城市服务类项目。 （4）智慧化物业管理，持续加大研发投入。 风险提示： 行业销售规模波动加大，外拓业务不及预期，人工成本上行压力大。