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袁豪

华创证券

研究方向: 房地产业

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工作经历: 证券投资咨询业务证书编号:S0360516120001,曾就职于中银国际证...>>

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中南建设 建筑和工程 2020-07-08 10.95 13.23 22.27% 10.93 -0.18% -- 10.93 -0.18% -- 详细
事件:中南建设公布公司6月销售数据,6月公司实现签约金额257亿元,同比增长34.5%;实现签约面积191.6万平方米,同比增长32.3%。1-6月,公司累计实现签约金额813.7亿元,同比增长0.2%;实现累计签约面积609.1万平方米,同比下降5.7%;1-6月,公司新增建面701.1万平方米,同比增长65.5%;总地价311.8亿元,同比增长15.8%。点评:6月销售额257亿、同比+35%,1H销售额持平,拿地积极助力销售稳增6月公司签约金额257亿元,环比增长38.8%、同比增长34.5%;签约面积191.6万平米,环比增长35.9%、同比增长32.3%;销售均价13,413元/平米,环比增长2.2%、同比增长1.6%。1-6月公司累计签约金额813.7亿元,同比增长0.2%,较1-5月提高10.5pct;累计签约面积609.1万平米,同比下降5.7%,较1-5月提升11pct;累计销售均价13,359元/平米,同比增长6.3%,较1-5月下降1.4pct。我们认为,新冠肺炎疫情对房地产市场销售造成的只是购房需求的延后、并非消失,预计总体销售负面影响可控。并且,在全国销售持续回升的背景下,公司年初至今拿地较积极,料2020年可售货值将有所增长,助力公司全年达成销售额+15%的目标。6月拿地/销售面积比141%,H1拿地/销售面积比115%,拿地积极扩张6月公司在土地市场获取绍兴、威海、徐州等城市的13个项目,拿地聚焦环都市圈城市。6月公司新增建面269.4万平米,环比增长296.1%、同比增长202.3%;对应总地价81.3亿元,环比增长82%、同比增长66.4%;平均楼面价3,019元/平米,环比下降54.1%、同比下降44.9%。6月公司拿地金额占比销售金额达31.6%;拿地面积占比销售面积140.6%;拿地均价占比当月销售均价22.5%。1-6月,公司新增建面701.1万平方米,同比增长65.5%;对应总地价311.8亿元,同比增长15.8%,拿地均价4,447元/平米,同比下降30%。1-6月,公司拿地额占比销售额达38.3%,较上年的26.1%提升12.2pct;拿地面积占比销售面积115.1%,较上年的62.8%提升52.3pct;拿地均价占比当年销售均价33.3%,较上年的41.6%下降8.3pct。投资建议:销售拿地大增,满怀积极进取,重申“强推”评级中南建设在2016-19年期间经历了全方位的积极变革,自主权增强与市场化机制造就全新中南,推动公司进入高速增长阶段。2019年5月公司再推新激励,业绩承诺已延伸至2021年,并高达90亿元,彰显强烈发展信心。我们维持公司2020-22年每股收益预测为1.90、2.43元和2.91元,现价对应20-22年PE仅为5.5/4.3/3.6倍。考虑到公司利润率将低位回升、同时预收款高覆盖,未来释放业绩潜力强劲,我们维持目标价13.23元,重申“强推”评级。风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
万科A 房地产业 2020-07-06 28.65 45.00 46.91% 32.02 11.76% -- 32.02 11.76% -- 详细
事件: 万科公布公司6月销售数据,6月公司实现签约金额733.7亿元,同比增长10.5%;实现签约面积501.5万平方米,同比增长2.5%。1-6月,公司累计实现签约金额3,204.8亿元,同比下降4%;实现累计签约面积2,077.0万平方米,同比下降3.4%;1-6月,公司新增建面872.1万平方米,同比下降46.7%;总地价524.5亿元,同比下降47.9%。 点评: 6月销售734亿元、同比+11%,1H销售额同比-4%、料全年平稳略增 6月公司实现签约金额733.7亿元,环比增长19.7%、同比增长10.5%;实现签约面积501.5万平米,环比增长29.7%、同比增长2.5%;销售均价14,630元/平米,环比下降7.7%、同比增长7.8%。1-6月公司累计实现签约金额3,204.8亿元,同比下降4%,较1-5月提高3.6pct;累计实现签约面积2,077.0万平米,同比下降3.4%,较1-5月提升1.7pct;累计销售均价15,431元/平米,同比下降0.7%,较1-5月提升2pct。我们认为,新冠肺炎疫情对房地产市场销售造成的只是购房需求的延后、并非消失,预计总体销售负面影响可控。此外,在一二线市场销售平稳背景下,预计公司2020年销售或将平稳略增。 6月拿地182亿元、对应拿地额/销售额比25%,拿地仍较谨慎 6月公司在土地市场获取江门、深圳、无锡等城市的15个项目,拿地仍聚焦一二线及环都市圈。6月公司新增建面215.9万平米,环比增长22.9%、同比下降52.9%;对应总地价182.4亿元,环比增长10.5%、同比下降35.9%;平均楼面价8,447元/平米,环比下降10.1%、同比增长36.1%,6月公司拿地金额占比销售金额达24.9%;拿地面积占比销售面积43.1%;拿地均价占比当月销售均价57.7%。1-6月,公司新增建面872.1万平米,同比下降46.7%;对应总地价524.5亿元,同比下降47.9%,拿地均价6,014元/平米,同比下降2.3%。1-6月,公司拿地额占比销售额16.4%;拿地面积占比销售面积42%;拿地均价占比当年销售均价39%;按销售均价1.54万元/平米估算公司1-6月累计新增货值1,343亿元,低于同期销售金额3,205亿元,拿地仍较谨慎。 投资建议:销售稳步增长,拿地仍较谨慎,维持“强推”评级 万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去销售和业绩的持续稳定增长中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中,同时公司在物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持2020-22年每股收益预测为3.94、4.54、5.24元,维持目标价45元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。
金地集团 房地产业 2020-07-06 16.17 20.02 20.53% 17.77 9.89% -- 17.77 9.89% -- 详细
事件: 金地公布公司6月销售数据,6月公司实现签约金额338.2亿元,同比增长61.7%;实现签约面积173.9万平方米,同比增长61.2%。1-6月,公司累计实现签约金额1,016.3亿元,同比增长18.7%;实现累计签约面积484.9万平方米,同比增长13.3%;1-6月,公司新增建面469.0万平方米,同比下降15%;总地价427.1亿元,同比增长7.7%。 点评: 6月销售额338亿、同比大增62%,H1销售额同比高达+19% 6月公司签约金额338.2亿元,环比增长48.3%、同比增长61.7%;签约面积173.9万平米,环比增长73.2%、同比增长61.2%;销售均价19,448元/平,环比下降14.4%、同比增长0.3%。1-6月公司累计签约金额1,016.3亿元,同比增长18.7%,较1-5月提高13.9pct;累计签约面积484.9万平米,同比增长13.3%,较1-5月提升16.1pct;累计销售均价20,953元/平米,同比增长4.8%,较1-5月下降3.1pct。我们认为,新冠肺炎疫情对房地产市场销售造成的只是购房需求的延后、并非消失,预计总体销售负面影响可控。并且,在一二线市场销售平稳的背景下,公司2019年拿地较积极,料2020年可售将继续保持充裕状态,可售丰富助力公司全年销售稳增。 6月拿地金额186亿,拿地积极扩张、拿地额/销售额达55% 6月公司在土地市场获取南京、上海、义乌等城市的13个项目,拿地仍聚焦一二线和环都市圈。6月公司新增建面132.6万平米,环比增长5.4%、同比下降18.5%;对应总地价185.7亿元,环比增长106.8%、同比增长131.8%;平均楼面价14,008元/平米,环比增长96.2%、同比增长184.5%,6月公司拿地金额占比销售金额达54.9%;拿地面积占比销售面积76.2%;拿地均价占比当月销售均价72%,主要由于在上海拿地。1-6月,公司新增建面469.0万平米,同比下降15%;对应总地价427.1亿元,同比增长7.7%,拿地均价9,106元/平米,同比增长26.7%。1-6月,公司拿地额占比销售额达42%;拿地面积占比销售面积96.7%;拿地均价占比当年销售均价43.5%,总体拿地态度积极。 投资建议:销售持续高增,拿地积极扩张,重申“强推”评级 金地集团作为老牌龙头房企之一,30载稳健历程和险资高比例持股彰显过去均衡发展和高分红传统,而聚焦一二线+开工积极推动可售充沛+19年拿地保持积极之下,公司2020年销售弹性更佳。2019年末公司主要土储面积82%位于一二线,预收款高覆盖1.5倍,保障未来业绩稳定释放。我们维持公司2020-22年每股盈利预测为2.67元、3.07元和3.53元,对应20PE为6.1倍。考虑到公司销售持续超预期,现价对应股息率高达4.1%,按照20年PE7.5倍上调目标价至20.02元(原18.83元),重申“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。
万科A 房地产业 2020-07-01 26.10 45.00 46.91% 32.02 22.68% -- 32.02 22.68% -- 详细
广信资产包引入战投、回款390亿元,提升资金效率并加速资产盘活 2017年6月29日,万科通过现场公开拍卖成交广信资产包,成交价551亿元;项目为广州市核心区16宗土地,预计权益计容建面211万平,对应超千亿货值。2019年1月9日,公司完成广信资产包破产清算,并完成项目交割。截至2020年6月29日,公司为广信资产包累计投入470.4亿元,其中包括已付转让对价416亿元,其他费用等合计54.4亿元。公司为加速广信资产包盘活,将资产包50%股权以70.4亿元转让给战略投资者,并收回320亿元,溢价转让可收回390.4亿元。战投为由中国信达资产管理股份有限公司(核心债权人)、深圳市绿景华城实业发展有限公司(深圳旧改为主)等7家公司共同委托中信信托发起的集合资金信托计划。战略投资者在不良资产经营、城市更新与改造等方面各有所长,有助于加速资产包盘活,进一步提升广信资产包价值。 万科与深铁成立合资公司,双方加强战略协同,轨道+物业开发稳步推进 6月29日,公司公告与深铁签署《深圳市地铁集团有限公司与万科企业股份有限公司成立合资公司之备忘录》,拟与深铁共同投资成立合资公司。注册资本暂定10亿元;其中万科和深铁各出资5亿元、各占比50%。5月15日,公司曾公告与深铁合资开发佛山南海新交通车辆段上盖项目,项目可售建面42.8万平,其中万科持股51%;后续万科和深铁各投资不超过22.15和21.29亿元用于项目开发。预计本次成立合资公司,有利于双方加强战略协同,充分发挥深铁集团在轨道交通建设、运营及地铁上盖物业开发经营等方面的综合优势,后续公司及深铁集团将实现强强联合,关注深圳市新基建及轨道相关重点片区及重点项目,并探索粤港澳大湾区及其它重点城市的TOD大型项目建设模式。 5月累计销售2,471亿元、同比-8%,拿地谨慎,拿地额/销售额比14% 1-5月公司签约金额2,471.1亿元,同比下降7.7%;签约面积1,575.5万平米,同比下降5.1%;累计销售均价15,686元/平米,同比下降2.7%。1-5月,公司新增建面656.2万平米,同比下降44.3%;对应总地价342.1亿元,同比下降52.7%,拿地均价5,214元/平米,同比下降15.1%。1-5月,公司拿地额/销售额13.8%;拿地面积/销售面积41.7%;拿地均价/当年销售均价33.2%。 投资建议:广信资产包引入战投,轨道+物业稳步推进,维持“强推”评级 万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去销售和业绩的持续稳定增长中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中,同时公司在物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持2020-22年每股收益预测为3.94、4.54、5.24元,维持目标价45元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。
金科股份 房地产业 2020-06-29 7.68 9.54 -- 9.99 30.08% -- 9.99 30.08% -- 详细
金科智慧服务分拆上市进程稳步推进,高管完成增持,彰显中长期信心 6月24日,1)金科股份公告,金科智慧服务于2020年6月24日收到中国证监会行政许可申请受理单,中国证监会对金科智慧服务境外上市的行政许可申请材料进行了审查,认为该申请材料齐全,决定对该行政许可申请予以受理,后续金科智慧服务境外上市事项尚需取得中国证监会、香港联交所及其他有关监管机构的批准。我们认为,考虑到物业管理行业的高成长性以及高估值,金科智慧服务境外上市有望增厚公司市值。此外,2)公司公告,自2020年4月17日至6月23日期间,公司董事长蒋思海先生通过集中竞价方式增持公司股票,截止该公告日,蒋思海先生已累计增持3,001.86万元,完成其股票增持计划。我们认为,公司高管增持公司股票,充分彰显对于公司未来发展的信心,深度绑定公司与管理层利益,望推动后续公司继续高质量的发展。 中诚信、联合、大公相继上调至AAA评级,望推动融资成本再下行 2月16日,公司发行规模为不超过23亿元公司债,经中诚信评级综合评定,金科股份长期主体评级为AAA级,本期债券评级为AAA级,评级展望稳定。5月15日,联合信用将公司主体信用等级由AA+上调为AAA,评级展望稳定。5月18日,大公国际将公司主体信用等级由AA+上调为AAA,评级展望稳定,同时上调“15金科01”的债券信用等级为“AAA”。今年年初以来,中诚信、联合评级、大公国际相继上调公司债券信用评级至AAA,表明公司财务健康获得三大评级公司的普遍认可,同时公司目前正处业绩释放期有望促进净负债率的持续下行,综合将推动公司融资结构的持续优化,以及融资成本进一步下行,助力公司实现更有质量的成长。 推进西部大开发形成新格局,公司望充分受益西部地区的发展红利 5月17日,中共中央国务院发布《关于新时代推进西部大开发形成新格局的指导意见》,对西部建设提出了更深层次的要求。《意见》提出,以共建“一带一路”为引领,加大西部开放力度。积极参与和融入“一带一路”建设。支持重庆、四川、陕西发挥综合优势,打造内陆开放高地和开发开放枢纽。构建内陆多层次开放平台。鼓励重庆、成都、西安等加快建设国际门户枢纽城市等方面。此外,《意见》提出,到2035年,西部地区基本实现社会主义现代化,基本公共服务、基础设施通达程度、人民生活水平与东部地区大体相当。公司作为成渝龙头之一,预计后续有望受益西部大开发的发展红利。 投资建议:物业上市稳步推进,高管增持彰显信心,重申“强推”评级 16年以来,金科股份推出多元激励,积极拿地扩张,通过多手段提周转、控杠杆,实现高质量成长,如高销售增速、高权益比、高销债比、高销售/业绩比、高拿地增速、高预收款等高质量指标确保后续结算资源丰富,并且低价拿地则确保后续毛利率无忧,而目前公司正值业绩释放期。此外,金科物业合同面积2.4亿平米,综合实力排名10位,后续估值也或将逐步体现。我们维持预计2020-22年每股收益分别为1.31、1.65、2.07元,对应20-22年PE为6.1/4.9/3.9倍,维持目标价10.00元,重申“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。
招商积余 房地产业 2020-06-18 31.51 39.90 23.84% 33.50 6.32% -- 33.50 6.32% -- 详细
事件: 6月12日,公司公布《2016年面向合格投资者公开发行公司债券跟踪评级报告(2020)》,公司2020Q1新签约面积达1,610万平米。 6月16日,公司董事会审议通过,为适应公司新制定战略规划落地和融合融 效发展的要求,董事会同意公司总部设立九个职能部门和两大事业群。 点评: 20Q1新签约达达1,610万平、疫情下同比大增,助力全年营收稳定增长根据公司债券评级报告数据,2020Q1实现新签约面积达1,610万平(住宅类352万平+非住宅1,258万平),对比2019年全年新签约面积为4,447万平(住宅2,296万平+非住宅2,151万平),2020Q1占比2019年全年高达36%(住宅15%+非住宅58%);对比2019Q1新签约面积239万平(仅中航物业,公司未披露中航物业+招商物业合计数据),仅定性来看,2020Q1(中航物业+招商物业合计数据)新签约面积预计实现了同比大幅增长。总体而言,疫情之下公司新签约面积仍实现高增长,也将助力公司物管业务收入保持稳定增长。 公司启动组织架构调整,实现三大平台统一,助力公司融合融效发展 近期董事会同意公司总部设立九个职能部门和两大事业群,九个职能部门分别 为战略管理中心、投资管理中心、科技与创新中心、财务管理中心、综合管理 中心、风控法务部、安全生产监督管理部、监察部、董事会秘书办公室,两大 事业群分别为物业事业群和资管事业群。本次组织架构大调整将实现招商积余、中航物业和招商物业三大平台的统一:1)在九个职能部门中,实现中后台部门的精简整合优化,缩短管理链条,提升管理效率;2)在两大事业群中,尤其物业事业群将实现中航物业和招商物业的统一,实现资源共享、优势互补、标准统一、统一作战的目的,增加前台部门的战斗效率。总体而言,本次组织架构大调整将助力公司融合融效发展,推动公司实现更有质量的成长。 大股东全力支持、寄予厚望,助力实现量质齐升,,PS低估有望逐步修复作为物管行业龙头之一,目前公司物管利润率、增值服务占比较行业仍有较大提升空间,并考虑到近期招商蛇口2019年业绩会上表示将对招商积余的全力支持(计划启动组织架构大调整+中期注入持有型物业资产),预计物管业务利润率望逐步修复、营业收入也或将进一步提升。从估值角度来看,公司20/21PE分别为53/36倍,略高于主流15家物管公司平均47/35倍,略高于2家龙头(保利物业、碧桂园服务)平均47/34倍;但公司20/21PS分别为3.1/2.5倍,显著低于主流15家物管公司平均4.0/3.0倍,显著低于2家龙头平均5.8/4.3倍。公司PE略高于可比公司,PS显著低于可比公司,主要源于公司利润率远低于行业平均,预计随着利润率的逐步改善,PS估值也将逐步修复。 投资建议:新签约靓丽,组织架构调整,量质齐升可期,重申“强推”评级招商积余战略聚焦物业管理优质赛道,并深耕机构类物管,与招商物业强强联合,合并后在管面积达1.53亿平,将有望成为非住宅类物管龙头,并且新增招商局集团背景,在大股东招商蛇口的全力认可和支持下,预计后续业绩有望实现量质齐升。我们维持2020-22年每股收益预测为0.59、0.84、1.11元,同时考虑到公司双重稀缺性和集团内高度战略定位,参考主流15家物管公司20PS平均4.0倍,按照2020年目标PS4.0倍,上调目标价至39.9元(原目标价为34.8元),相当于20/21PE为68/46倍,重申“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、利润率提升不及预期
中南建设 建筑和工程 2020-06-15 8.04 13.23 22.27% 11.29 40.42% -- 11.29 40.42% -- 详细
5月销售额185亿、同比+17%,年初至今拿地积极助力销售稳增 5月公司实现签约金额185.1亿元,环比增长18.9%、同比增长17.2%;实现签约面积141万平米,环比增长24.9%、同比增长14.4%;销售均价13,128元/平米,环比下降4.8%、同比增长2.5%。1-5月公司累计实现签约金额556.7亿元,同比下降10.3%,较1-4月提高9.4pct;累计实现签约面积417.5万平米,同比下降16.7%,较1-4月提升10.1pct;累计销售均价13,334元/平米,同比增长7.7%,较1-4月下降2.1pct。我们认为,新冠肺炎疫情对房地产市场销售造成的只是购房需求的延后、并非消失,预计总体销售负面影响可控。并且,在一二线市场销售平稳的背景下,公司年初至今拿地较积极,料2020年可售货值将有所增长,助力公司全年达成销售额+15%的目标。 5月拿地金额45亿,年初至今拿地积极、拿地面积/销售面积103% 5月公司在土地市场获取杭州、济南等城市的的8个项目,拿地聚焦一二线和环都市圈,能级较去年有所提升。5月公司新增建面68万平米,环比下降65.6%、同比下降35.4%;对应总地价44.7亿元,环比下降64.9%、同比下降38.9%;平均楼面价6,571元/平米,环比增长2.2%、同比下降5.5%。5月公司拿地金额/销售金额达24.1%;拿地面积/销售面积48.2%;拿地均价/销售均价50.1%,主要由于拿地能级提升。1-5月,公司新增建面431.7万平米,同比增长29.1%;对应总地价230.4亿元,同比增长4.6%,拿地均价5,338元/平米,同比下降18.9%。1-5月,公司拿地额/销售额达41.4%,较上年的26.1%提升15.3pct;拿地面积/销售面积103.4%,较上年的62.8%提升40.6pct;拿地均价/销售均价40%,较上年的41.6%下降1.6pct。 投资建议:新阶段新成长,满怀积极进取,重申“强推”评级 中南建设在2016-19年期间经历了全方位的积极变革,自主权增强与市场化机制造就全新中南,推动公司进入高速增长阶段。2019年5月公司再推新激励,业绩承诺已延伸至2021年,并高达90亿元,彰显强烈发展信心。我们维持公司2020-22年每股收益预测为1.90、2.43元和2.91元,现价对应20-22年PE仅为4.3/3.4/2.8倍、并较股权激励行权价格8.49元折价4%,考虑到公司利润率望低位回升、同时预收款高覆盖,未来释放业绩潜力强劲,我们维持目标价13.23元,重申“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。
金地集团 房地产业 2020-05-13 13.15 18.83 13.37% 14.13 7.45%
17.77 35.13% -- 详细
事件: 金地公布公司4月销售数据,4月公司实现签约金额167.9亿元,同比增长2.9%;实现签约面积83.2万平方米,同比增长0.4%。1-4月,公司累计实现签约金额449.9亿元,同比下降10.2%;实现累计签约面积210.7万平方米,同比下降13.8%;1-4月,公司新增建面210.6万平方米,同比下降23.8%;总地价151.5亿元,同比下降36.3%。 点评: 4月销售额168亿、同比+2%,可售丰富助力销售稳增4月公司实现签约金额167.9亿元,环比增长29.5%、同比增长2.9%;实现签约面积83.2万平米,环比增长57%、同比增长0.4%;销售均价20,180元/平,环比下降17.5%、同比增长2.5%。1-4月公司累计实现签约金额449.9亿元,同比下降10.2%,较1-3月提高6.4pct;累计实现签约面积210.7万平米,同比下降13.8%,较1-3月提升7.3pct;累计销售均价21,353元/平米,同比增长4.1%,较1-3月下降1.6pct。近期受到新冠肺炎疫情影响,上半年房地产市场成交或存在一定压力,但我们认为全年影响可控。并且,在一二线市场销售平稳的背景下,公司2019年拿地较积极,料2020年可售将继续保持充裕状态,可售丰富助力公司全年销售稳增。 4月拿地金额101亿,拿地积极、拿地额/销售额比60%4月公司在土地市场获取广州、苏州和沈阳等城市的的10个项目,拿地仍聚焦一二线和环都市圈。4月公司新增建面142.0万平米,同比增长0.2%;对应总地价100.7亿元,同比下降15.6%;平均楼面价7,092元/平米,同比下降15.8%。4月公司拿地金额占比销售金额达60%,较上月的0%提升60pct;拿地面积占比销售面积171%,较上月的0%提升171pct;拿地均价占比当月销售均价35%。1-4月,公司新增建面210.6万平米,同比下降23.8%;对应总地价151.5亿元,同比下降36.3%,拿地均价7,193元/平米,同比下降16.4%。 1-4月,公司拿地额占比销售额达33.7%,较1-3月的18%提升15.7pct;拿地面积占比销售面积100%,较1-3月的53.8%提升46.2pct;拿地均价占比当年销售均价33.7%,较1-3月的33.5%提升0.2pct。 投资建议:销售转正,拿地积极,维持“强推”评级金地集团作为老牌龙头房企之一,30载稳健历程和险资高比例持股彰显过去均衡发展和高分红传统,而聚焦一二线+开工积极推动可售充沛+19年拿地保持积极之下,公司2020年销售弹性更佳。2019年末公司主要土储面积82%位于一二线,预收款高覆盖1.5倍,保障未来业绩稳定释放。我们维持公司2020-22年每股盈利预测为2.67元、3.07元和3.53元,对应20PE 为4.9倍,现价对应股息率高达5.1%,维持目标价18.83元,重申“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
招商蛇口 房地产业 2020-05-12 16.74 26.40 38.00% 17.00 1.55%
20.00 19.47% -- 详细
事件: 5月 8日,招商蛇口公布公司 4月销售数据,4月公司实现签约金额 195.9亿元,同比+9.3%;实现签约面积 85.9万平方米,同比-6.1%。 点评: 4月销售 196亿、同比+9% ,1-4月 月 557亿 亿 、 同比 持平 , 销售 持续优异4月公司销售金额 195.9亿元,环比-9.7%、同比+9.3%;销售面积 85.9万平,环比-8.0%、同比-6.1%,优于我们高频跟踪的 45城 4月成交面积同比-20.3%; 销售均价 22,820元/平,环比-1.8%,同比+16.3%。1-4月累计销售金额 557.0亿元,同比-0.2%,较上月+4.5pct,完成全年计划销售额的 22.3%;销售面积234.4万方,同比-16.4%,较上月+5.0pct。1-4月累计销售均价 23,765元/平米,较 19年+26.1%;疫情缓和后,公司 1-4月销售额已与去年同期持平,显示出销售恢复速度好于市场预期。考虑到公司项目布局以一二线为主,可售货值充裕,在购房需求延后但并非消失背景下,预计 20年销售仍将保持稳定增长。 4月 月 拿地/ 销售额比 72% ,1-4月 月 拿地/ 销售额比 64%, , 拿地积极 扩张4月公司土地市场新获取上海、苏州、哈尔滨、南宁、汕头等 5城共 6个项目,合计新增建面 130.2万方,环比-21.0%,同比-8.2%,对应地价 140.3亿,环比+59.5%,同比-17.5%;拿地面积权益占比 58.9%,较上月+5.1pct;楼面价 10,774元/平米,同比-10.2%;拿地额占比销售额 71.6%,较上月+31.0pct。1-4月新增规划面积 456.1万方,同比+88.0%;总地价 357.5亿元,同比+28.0%;拿地面积权益占比 55.8%,较 19年+2.7pct;拿地额占比销售额 64.2%,较 19年+18.8pct;平均楼面地价 7,840元/平米,较 19年楼面均价+9.2%;公司 1-4月拿地积极扩张,并且拿地区域集中于城市圈及一二线城市。 投资建议: 销售 持续优异 ,拿地 持续 积极 , 维持 “ 强推 ” 评级招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高;具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。公司作为大湾区核心标的,资产价值将进一步提升。 此外,招商积余和招商局商业房托先后完成上市也将有望增厚公司估值。我们维持公司 20-22年每股收益预测分别为 2.23、2.56、2.95元,20PE 为 7.5倍、较每股 NAV35.20元折价 53%,并且 19A 股息率高达 5.0%,维持目标价 26.4元,维持“ 强推 ”评级。 风险提示:
新城控股 房地产业 2020-05-12 32.20 47.64 25.07% 33.97 5.50%
38.93 20.90% -- 详细
事件: 5月8日,新城控股公布4月销售数据,4月公司实现签约金额180.6亿元,同比-15.6%;实现签约面积164.4万平方米,同比-7.4%。 点评: 4月销售181亿、同比-16%,1-5月490亿、同比-28%,销售继续修复。 4月公司签约金额180.6亿元,环比+26.7%、同比-15.6%;签约面积164.4万平,环比+20.3%、同比-7.4%,表现优于重点跟踪45城成交面积同比-20.3%;销售均价10,987元/平,环比+5.3%、同比-8.8%。1-4月,公司累计签约金额490.4亿元,同比-28.0%,较前值+5.7pct,完成全年销售计划的19.6%;累计签约面积450.2万平,同比-24.1%,较前值+7.1pct;累计销售均价10,893元/平,同比-5.2%。4月疫情缓和下,公司销售继续修复。鉴于公司土储以长三角区域为主、布局城市库存普遍偏低,可售货值仍较充裕并且自19年4季度以来重启拿地,在购房需求只是延后并非消失下,预计公司20年销售将继续保持平稳。 4月拿地216万方,1-4月拿地/销售面积比高达135%,拿地相对积极。 4月公司在北京、杭州、天津、西安、苏州等11城共新增12个项目,新增建面215.7万平,同比-33.2%;对应地价149.7亿元,同比-24.6%;拿地额占比销售额82.9%,较上月+69.1pct;拿地面积占比销售面积131.2%,较上月+94.7pct; 拿地权益98.0%,较上月+6.1pct,平均楼面价6,938元/平,同比+12.9%,主要源于在北京和苏州的新增项目楼面价较高。1-4月,公司新增建面608.5万平,同比-36.8%;对应总地价205.6亿元,同比-51.5%;拿地额占比销售额41.9%,较上年的24.7%上升17.2pct,拿地面积占比销售面积高达135%,拿地相对积极;平均楼面价3,379元/平米,较上年+9.8%,拿地均价占比销售均价31.0%,较19年+3.4pct,公司加大一二线布局推动成本略增。 投资建议:销售继续修复,拿地相对积极,维持“强推”评级。 住宅开发方面,公司销售保持稳增,土储依然丰富,并近期拿地逐渐恢复;商业地产方面,公司更加聚焦并发展迅猛,20Q1末开业及在建综合体项目124座;此外,公司推出新激励方案,要求19/20/21扣非归母业绩增速20%/42%/29%,绑定员工利益、强化团队稳定性、并彰显强大信心。我们维持公司20-22年每股盈利预测分别为7.94元、10.26元、11.84元,对应20/21年PE分别仅4.1/3.1倍,19A股息率高达5.3%,估值处于行业较低水平,同时鉴于公司商业地产先发优势、新激励的高业绩承诺、销售持续快增以及融资、拿地逐渐恢复,维持目标价47.64元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。
保利地产 房地产业 2020-05-12 15.04 19.53 7.72% 15.78 4.92%
18.70 24.34% -- 详细
4月销售376亿、同比+0.4%,1-4月1,086亿、同比-26%,销售快速修复 4月公司销售金额375.9亿元,环比+37.3%,同比+0.4%,较上月+36.3pct;销售面积244.0万平,环比+21.2%,同比-4.4%,较上月+24.5pct,优于我们高频跟踪的45城4月成交面积同比-20.3%;销售均价15,405元/平,环比+13.3%,同比+5.0%。1-4月累计销售金额1,086.1亿元,同比-26.2%;累计销售面积734.3万平米,同比-23.1%;累计销售均价14,792元/平,较19年均价+0.03%。疫情缓和下,公司4月销售快速修复,并且单月同比由负转正。鉴于公司土储充裕、布局结构优异,以及疫情缓和后项目开工、推盘逐步恢复正常,在当前购房需求只是延后但并非消失背景下,预计20年全年销售仍将保持平稳增长。 4月拿地额同比+303%、1-4月拿地额/销售额41%,拿地积极并布局优化 4月公司在杭州、郑州、南昌、西安、徐州等5城共获取6个项目,对应新增建面99.3万平,环比-8.2%,同比+83.4%,其中新增权益建面占比72.0%,环比+1.7pct;对应总地价95.8亿元,环比-12.5%,同比+303.3%,拿地额占比销售额25.5%,较上月-14.5pct;平均楼面价9,644元/平,环比-4.6%,较19年拿地均价+66.5%,主要源于杭州新增地块楼面价较高。1-4月公司共新增建面557.9万平,同比+63.9%;对应地价442.7亿元,同比+138.6%;平均楼面地价7,934元/平,较19年+37.0%;拿地额占比销售额为40.8%,较19年+7.1pct。 1-4月公司继续注重均衡布局,并持续加大一二线城市拿地力度。 投资建议:销售快速修复,拿地相对积极,维持“强推”评级 公司积极变革始于16年,目标方面,董事长宋广菊提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,17年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显资源整合优势;16-19年,公司积极拿地,重点布局一二线及城市圈,拿地结构优化的同时成本稳中有降,同期公司销售快增,目前业绩已进入丰收期。我们维持公司2020-22年每股收益预测为2.69、3.09、3.55元,对应20/21年PE分别5.9/5.1倍,19A股息率高达5.2%,维持目标价20.62元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。
万科A 房地产业 2020-05-08 26.18 45.00 46.91% 27.96 6.80%
32.02 22.31% -- 详细
事件: 万科公布公司4月销售数据,4月公司实现签约金额479.5亿元,同比下降20.3%;实现签约面积303.8万平方米,同比下降17.9%。1-4月,公司累计实现签约金额1,858.3亿元,同比下降11.3%;实现累计签约面积1,188.6万平方米,同比下降8.2%;1-4月,公司新增建面480.5万平方米,同比下降48.8%;总地价177.1亿元,同比下降67.4%。 点评: 4月销售480亿元、同比-20%,预计全年销售平稳略增 4月公司实现签约金额479.5亿元,环比下降12.7%、同比下降20.3%;实现签约面积303.8万平,环比下降19.7%、同比下降17.9%;销售均价15,783元/平,环比增长8.6%、同比下降2.9%。1-4月公司累计实现签约金额1,858.3亿元,同比下降11.3%,较1-3月降低3.6pct;累计实现签约面积1,188.6万平,同比下降8.2%,较1-3月下降3.9pct;累计销售均价15,634元/平,同比下降3.4%,较1-3月提升0.1pct。我们认为,近期受到新冠肺炎疫情的持续扩散影响,短期房地产市场成交压力或将延续;但购房需求只是延后、并非消失,预计总体销售负面影响可控。此外,在一二线市场销售平稳背景下,预计公司2020年销售或将平稳略增。 4月拿地68亿元、拿地继续谨慎,拿地额/销售额比14% 4月公司在土地市场获取长沙、柳州、惠州等城市的10个项目,拿地仍聚焦一二线及环都市圈。4月公司新增建面234.4万平,环比增长66.4%、同比增长87.7%;对应总地价68.2亿元,环比增长52.4%、同比下降42.5%;平均楼面价2,911元/平,环比下降8.4%、同比下降69.4%,4月公司拿地金额占比销售金额达14.2%,拿地面积占比销售面积77.2%,拿地均价占比当月销售均价18.4%。1-4月,公司新增建面480.5万平,同比下降48.8%;对应总地价177.1亿元,同比下降67.4%,拿地均价3,685.4元/平,同比下降36.4%。1-4月,公司拿地额占比销售额达9.5%,较1-3月的7.9%提升1.6pct;拿地面积占比销售面积40.4%,较1-3月的27.8%提升12.6pct;拿地均价占比销售均价23.6%,较1-3月的28.4%下降4.8pct。按销售均价1.56万元/平估算公司1-4月累计新增货值750亿元,低于同期销售金额1,858亿元,拿地仍较谨慎。 投资建议:销售暂降,拿地谨慎,维持“强推”评级 万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科在住宅开发行业料将继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持2020-22年每股收益预测为3.94、4.54、5.24元,维持目标价45元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
万科A 房地产业 2020-05-01 26.90 45.00 46.91% 26.77 -0.48%
32.02 19.03% -- 详细
一季度业绩同比+11%,利润率略降、已售未结充裕2020Q1,公司营业收入477.7亿元,同比-1.2%;归母净利润12.5亿元,同比+11.5%;每股基本收益0.11元,同比+8.9%;地产结算收入393.6亿元,同比-6.4%;地产结算面积 316.2万平,同比+ 1.8%;毛利率和归母净利率为31.3%和2.6%,同比分别-3.8pct 和+0.3pct;三费费率为12.5%,同比+0.4pct;投资收益1.1亿元,同比+153%。2019年末公司预收账款5,950亿元,同比+3.1%;并表已售未结面积4,580万平,同比+6.8%;并表已售资源金额为 6,599亿元,同比+8.3%,覆盖19年地产结算金额1.87倍,锁定未来业绩释放。 Q1销售额1,379亿元、同比-8%,拿地/销售面积比28%、拿地谨慎2020Q1,公司销售金额1,378.8亿元,同比-7.7%;销售面积884.8万平,同比-4.3%;销售均价15,583元/平,同比-3.6%。Q1公司拿地面积246.1万平,同比-69.7%;对应总地价108.8亿元,同比-74.4%,拿地均价4,423元/平米,同比-15.3%。Q1公司拿地额/销售额比7.9%,拿地面积/销售面积比27.8%,拿地均价/当年销售均价比28.4%,较上年的37.8%下降9.4pct。Q1新开工面积708.8万平,同比- 30.5%,占全年开工计划的 24.3%(19年同期 28.2%),主要由于疫情影响;竣工面积 242.6万平,同比+ 8.9%,占全年竣工计划的7.3%(19年同期7.2%)。截至2019年末,公司未结算面积1.7亿平,其中71%位于一二线。 财务稳健、负债低位、融资成本下行,物业拓展加速、估值可观2020Q1末,公司资产负债率84.2%,同比-0.5pct;净负债率仅34.3%,同比-10.5pct,处于行业低位;2019年至今发债多项利率处于行业低位,3月发行10亿/3.42%/7年公司债。2019年末,商业方面,印力运营管理项目108个、覆盖50多城,管理面积近900万平,已开业面积644万平;物业方面,2019年末物业签约面积6.4亿平(+26.1%),在管面积4.5亿平,新签约住宅/非住宅面积1.03/0.18亿平,将贡献收入33.4/20.7亿元,作为物业管理行业龙头,预计未来物业估值贡献可观。 投资建议:业绩稳增,拿地谨慎,维持“强推”评级万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科在住宅开发行业料将继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持2020-22年每股收益预测为3.94、4.54、5.24元,维持目标价45元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
招商蛇口 房地产业 2020-05-01 17.28 26.40 38.00% 17.00 -1.62%
20.00 15.74% -- 详细
20Q1营收+171%、业绩-80%,主要源于投资收益同比大幅下降 20Q1公司实现营业收入118.0亿元,同比+171.2%;归母净利润5.4亿元,同比-79.5%;扣非归母净利润53.4亿元,同比-79.5%;毛利率和净利率分别为25.6%和4.6%,分别-8.1pct和-55.8pct;三项费用率12.2%,同比-6.2pct,其中销售和管理费用率分别-2.1pct、4.3pct;基本每股收益0.03元,同比-90.6%。公司营收大增但业绩大降主要源于:1)公司投资性收益1.5亿,同比-95.6%,主要系去年同期公司转让乐艺置业、商启置业股权后获取扣税后净收益22.3亿元;2)公司结转毛利率大幅下降;3)公司少数股东损益占比19.0%,同比+17.5pct。剔除高波动的投资性收益影响后,归母净利润同比+34.4%。 20Q1销售361亿、同比-5%,预收、竣工增长保障20年结转稳增 20Q1公司销售金额361.1亿元,同比-4.7%,完成全年计划销售额2,500亿元的14.4%;销售面积148.6万方,同比-21.4%;累计销售均价24,310元/平米,较19年+28.9pct;在新冠疫情影响下,公司1季度销售额同比仅个位数下降,好于之前市场预期。考虑到公司连续4年实际新开工均高于年初计划、1季度积极拿地推动当年拿地转化当年开工、以及公司布局以供需关系较为紧张的一二线城市为主,预计20年销售计划或将顺利完成。同时考虑到:1)公司20年计划竣工面积1,100万方,同比+10%;2)19年结转竣工比69.7%,同比-29.9pct,已竣工未结算资源丰富;3)20Q1末公司预收账款达1,005.7亿,同比+42.9%;将共同保障20年结转规模稳定增长。 20Q1拿地217亿,同比+99%,拿地额/销售额60%,拿地更趋积 极20Q1公司新增建面325.9万方,同比+223.2%;对应拿地金额217.2亿元,同比+98.9%;拿地面积权益占比54.6%,较19年+1.4pct;拿地/销售额比60.2%,较19年+32.6pct;平均楼面地价6,667元/平米,较19年楼面均价-7.2%;公司Q1拿地更趋积极,并且注重成本控制。19年末,总未竣工4,912万方,可覆盖19年销售面积4.2倍,土储资源充裕。财务方面,公司19年平均融资成本4.92%,较18年略升0.07pct;20Q1末,资产负债率和净负债率分别为63.7%、32.4%,分别-10.2pct、-24.3pct,负债率下降源于前海土地整备完成后资产规模明显增厚。公司长短债比1.7,现金短债比1.3,债务结构较为健康。 投资建议:业绩暂降,预收稳增,拿地积极,维持“强推”评级 招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高;具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。公司作为大湾区核心标的,资产价值将进一步提升。此外,招商积余和招商局商业房托先后完成上市也将有望增厚公司估值。我们维持公司20-22年每股收益预测分别为2.23、2.56、2.95元,20PE为7.8倍、较每股NAV35.20元折价51%,维持目标价26.4元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
新城控股 房地产业 2020-05-01 32.39 47.64 25.07% 32.80 1.27%
38.93 20.19% -- 详细
20Q1业绩3亿,同比+32%,20年计划竣工翻番、高预收助力业绩稳增 20Q1公司实现营收70.9亿,同比+63.8%,归母净利润2.7亿,同比+32.0%;扣非净利润2.2亿元,同比+33.4%;对应每股收益0.12元,同比+33.3%;毛利率和归母净利率分别为39.1%和3.8%,较上年+0.6pct和-0.9pct;三费占比24.3%,同比+1.7pct,其中销售、财务费用分别占比9.8%、2.8%,分别同比+1.4pct、+2.1pct;公司营收高增主要源于一季度公司结转面积80.4万方,同比+60.6%;投资性收益0.48亿,较去年同期多增0.74亿,源于Q1合联营企业交付同比增加。业绩涨幅小于营收源于公司持有的苏州银行股票公允价值变动亏损0.48亿(去年同期为0)、营业外收入同比-40.2%以及少数股东损益占比7.7%,同比+2.2pct;鉴于20年计划竣工翻番,以及20Q1末合同负债2,173亿,同比+54.5%,覆盖19年营收达2.5倍,保障业绩继续稳增。 20Q1销售310亿、同比-34%,疫情下销售暂弱,租金9亿、同比+5% 20Q1公司销售金额309.8亿元,同比-33.7%,完成年初计划销售额2,500亿的12.4%,克尔瑞销售排名居行业第十二;实现销售面积285.8万平,同比-31.2%;销售均价10,839元/平,同比-3.6%。此外,公司Q1已出租面积342.1万方,同比+43.6%,对应租金收入9.1亿,同比+5.2%,完成20年计划租管费55亿元的16.6%,考虑到20年计划新开业吾悦广场约30座,全年计划完成难度不大。20年计划新开工1,665万方、同比-48%、但考虑公司历年实际新开工均大幅超年初计划,以及20年新增拿地可转化开工,预计20年实际开工仍优于计划。同时鉴于公司土储以长三角区域为主、布局城市库存普遍偏低,可售货值充裕,在购房需求延后并非消失下,预计公司20年销售将继续保持平稳。 20Q1拿地转向积极、并成本控制再优化、土储仍充裕,负债情况健康 土储方面,20Q1公司新增建面392.8万平,同比-38.7%;对应总地价56.0亿元,同比-75.2%;拿地面积/销售面积比达137%,较2019年的103%提升34pct,公司自19年12月开始拿地策略开始转向积极;平均楼面价1,425元/平米,较上年-53.7%,拿地均价占比销售均价13.1%,较19年-14.5pct,拿地成本继续优化。公司19年末可租售面积约7,519万方,对应货值达8,370亿元,覆盖19年销售金额3.1倍,货值仍较为充裕。财务方面,20Q1末,公司资产负债率87.0%、同比+1.5pct;净负债率为34.2%、同比大降26.5pct;19年公司平均融资成本6.73%,较18年+0.26pct,略有上行。 投资建议:业绩持续靓丽,拿地转向积极,商业租金稳增,维持“强推” 住宅开发方面,公司销售保持稳增,土储依然丰富,并近期拿地逐渐恢复;商业地产方面,公司更加聚焦并发展迅猛,20Q1末开业及在建综合体项目124座;此外,公司推出新激励方案,要求19/20/21扣非归母业绩增速20%/42%/29%,绑定员工利益、强化团队稳定性、并彰显强大信心。我们维持公司20-22年每股盈利预测分别为7.94、10.26元、11.84元,对应20/21年PE分别仅3.9/3.0倍,估值处于行业较低水平,同时鉴于公司商业地产先发优势、新激励的高业绩承诺、销售持续快增以及融资、拿地逐渐恢复,维持目标价47.64元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。
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1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名