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袁豪

华创证券

研究方向: 房地产业

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工作经历: 证券投资咨询业务证书编号:S0360516120001,曾就职于中银国际<span style="display:none">证券</span><a href="javascript:void(0)" id="toggleInfo">...>></a>

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招商蛇口 房地产业 2020-10-23 15.28 26.40 87.77% 15.36 0.52% -- 15.36 0.52% -- 详细
3Q20营收+96%、 业绩-57%, 主要源于毛利率及投资收益同比大幅下降 3Q20公司实现营业收入 501.2亿元,同比+96.2%;归母净利润 21.9亿元,同 比-57.0%; 扣非归母净利润 21.0亿元,同比-58.1%; 毛利率和净利率分别为 24.3%和 4.4%,分别-11.7pct 和-15.6pct;三项费用率 8.9%, 同比-6.0pct, 其中 销售、 管理、财务费用率分别-1.8pct、 -1.8pct、 -2.4pct; 基本每股收益 0.19元, 同比-68.3%。 公司营收大增但业绩大降主要源于: 1) 公司结转毛利率大幅下 降; 2)公司投资性收益 7.6亿,同比-84.2%,主要系去年同期转让乐艺置业、 商启置业 51%股权后收益以及剩余股权按照公允价值重新计量确认投资收益 合计 29.7亿元; 3)公司少数股东损益占比 35.7%,同比+23.1pct。 3Q20销售 1,902亿、 同比+17%, 预收、竣工增长助力全年结转稳增 3Q20公司销售金额 1,901.8亿元,同比+17.4%,完成全年计划销售额 2,500亿 元的 76.1%; 销售面积 821.3万方,同比-1.4%; 销售均价 23,156元/平米,较 19年+22.8pct;销售表现优于同行。 考虑到公司连续 4年实际开工均高于年初 计划、 20年积极拿地推动当年拿地转化当年开工、以及项目布局以供需关系 较为紧张的一二线城市为主,预计 20年销售计划顺利完成难度不大。 同时鉴 于: 1)公司 20年计划竣工 1,100万方,同比+10%; 2) 19年结转竣工比 69.7%, 同比-29.9pct,已竣工未结算资源丰富; 3) 20Q3末公司预收账款达 1,536.3亿, 同比+14.0%,可覆盖 19年营收 157.3%; 将共同助力 20年结转规模稳增。 3Q20拿地/销售额 51%, 拿地保持积极, 前海土地整备完成后报表优化 3Q20公司新增建面 1,144.8万方,同比+37.8%;对应拿地金额 973.6亿元,同 比+56.0%;拿地额权益占比 65.2%,较 19年+12.0pct;拿地/销售额比 51.2%, 同比+5.8pct;平均楼面地价 8,504元/平米, 同比+18.4%;公司拿地积极扩张, 并集中于城市圈及重点一二线。 截至 20H1末,公司总未竣工面积 5,398万方, 可覆盖 19年销售面积 4.6倍,土储资源充裕。 财务方面,公司 20H1平均融资 成本 4.78%, 较 19年-0.14pct; 20Q3末, 公司资产负债率和净负债率分别为 68.0%、 36.8%,分别同比-7.6pct、 -25.6pct, 负债率下降源于前海土地整备完 成后资产规模明显增厚。 此外, 公司报告期拟收购南油集团 24%股权,进一步 增厚前海资源股权比例, 增强盈利能力。 投资建议: 业绩下降,销售稳增,报表优化,维持“强推”评级 招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐 拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高;具备“市场化+ 非市场化”强大拿地优势。公司作为大湾区核心标的,资产价值料将进一步提 升。此外,招商积余和招商局商业房托先后完成上市也有望逐步增厚估值。 但 鉴于公司结转毛利率低于预期以及投资性收益下降,我们下调公司 20-22年每 股收益预测分别至 1.92、 2.21、 2.54元(原值 2.23、 2.56、 2.95元), 20PE 为 8.0倍、较每股 NAV35.20元折价 57%,维持目标价 26.4元,维持“强推”评 级。 风险提示: 新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
招商积余 房地产业 2020-10-21 24.71 43.00 68.96% 26.09 5.58% -- 26.09 5.58% -- 详细
3Q20营收同比+52%、业绩同比+137%,组织架构调整, 推动高质量发展 3Q2020,公司实现营收 59.7亿元, 同比+52.5%;实现归母净利润 3.27亿元, 同比+136.6%; 扣非后归母净利润 3.02亿元, 同比+146.0%;基本每股收益 0.31元, 同比+48.8%。 公司业绩变动主要源于: 1)招商物业自 19年 12月起纳入 公司合并报表范围,招商物业和中航物业的物管业务稳步发展,公司物业管理 业务本期归母净利润同比增加 2.5-3.0亿元; 2)公司资产管理业务受疫情影响 下滑,本期归母净利润同比下降 0.8-1.0亿元,目前经营正逐步恢复。目前公 司物管利润率较行业仍提升空间,考虑到后续公司费用率望改善,预计物管业 务利润率望逐步修复,业绩望实现量质齐升。此外,公司总部完成了组织架构 调整,以“大物业+大资管”为主线,设立物业、资管两大事业群和九个职能 中心/部门,本次组织架构大调整料将助力公司融合融效发展,充分激发组织 活力,推动更有质量的成长。 估算 3Q20物管业绩 3.9-4.4亿元、累计同比+46-65%、单季度同比+68-130% 3Q2019, 中航物业净利润 1.41亿元( 19Q3为 0.36亿元),同时根据招商物 业 19H1净利润为 0.82亿元以及 19/11/19至年底净利润为 0.39亿元,我们估 算 3Q19招商物业净利润为 1.27亿元( 19Q3为 0.44亿元),那么 3Q19中航 物业+招商物业净利润合计为 2.67亿元( 19Q3合计为 0.80亿元)。 考虑到 3Q20物业管理业务归母净利润同比增加 2.5-3.0亿元,同时鉴于 3Q19招商物业尚未 并表,那么我们估算 3Q20招商积余物管业绩为 3.91-4.41亿元,同比增长 46%-65%,其中 20Q3物管业绩为 1.35-1.85亿元,同比增长 68%-130%, 物管 业绩持续高增。疫情之下, 20Q3公司物业管理业务仍保持高增长,表明公司 积极聚焦物管主业,并加快组织架构调整,助力公司融合融效发展。 物业规模稳步提升、并聚焦于非住宅领域,集团合作增加、支持力度加大 2020H1末,公司在管项目 1,315个,管理面积达 1.72亿平,较 19年末+12.4%, 管理规模稳步增长。 其中, 1)住宅、非住宅分别为 8,603、 8,590万平, 分别 占比 50.0%、 50.0%, 分别较 19年末+12.4%、 +12.8%; 2)来自控股股东、第 三方分别占比 40.4%、 59.6%。 2020H1,公司新签约项目 194个, 净增加管理 面积达 1,927万平,新签年度合同额 11.27亿元,其中非住宅业务 9.38亿元, 占比 83.23%,保持非住宅领先优势。 7月, 公司依托于集团资源, 先后与日 照高新发展集团、烟台财金发展投资集团和厦门国际邮轮母港集团等进行合 作,将陆续组建合资公司开展业务运营。 9月,公司与集团下属子公司中国外 运签署《采购服务协议》,集团支持力度加大。公司实际控制人招商局集团在 交通、港口、物流、金融服务等业务上拥有庞大的业务资源,未来通过深化与 招商局集团的业务协同,有望为公司业务开拓提供新的增量空间。 投资建议: 物管业绩持续高增,集团支持力度加大,重申“强推”评级 招商积余战略聚焦物业管理优质赛道,并深耕机构类物管,与招商物业强强联 合,目前在管面积达 1.72亿平,将有望成为非住宅类物管龙头,并且新增招 商局集团背景,在大股东招商蛇口的全力认可和支持下,预计后续业绩有望实 现量质齐升。我们维持 2020-22年每股收益预测为 0.59、 0.86、 1.12元,考虑 到公司双重稀缺性和集团内高度战略定位,维持目标价 43.0元, 重申“强推” 评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、利润率提升不及预期
招商积余 房地产业 2020-10-16 26.80 43.00 68.96% 28.60 6.72% -- 28.60 6.72% -- 详细
事件: 10月14日,公司公布2020Q3业绩预告,2020年1-9月,公司预计实现归母净利润3.2亿元-3.4亿元,同比增长131.32%-145.78%;2020年7-9月,公司预计实现归母净利润1.4亿元-1.6亿元,同比增长164.04%-201.41%。 点评: 20Q3业绩同比+131%-146%,组织架构调整、望推动利润率持续修复 3Q20,预计归母净利润3.2-3.4亿元,同比增长131%-146%;20Q3,预计归母净利润1.4-1.6亿元,同比增长164%-201%。公司业绩变动主要源于:1)招商物业自19年12月起纳入公司合并报表范围,招商物业和中航物业的物管业务稳步发展,公司物业管理业务本期归母净利润同比增加2.5-3.0亿元;2)公司资产管理业务受疫情影响下滑,本期归母净利润同比下降0.8-1.0亿元,目前经营正逐步恢复。目前公司物管利润率较行业仍有提升空间,考虑到后续公司费用率望改善,预计物管业务利润率望逐步修复,业绩望实现量质齐升。此外,公司总部完成了组织架构调整,以“大物业+大资管”为主线,设立物业、资管两大事业群和九个职能中心/部门,本次组织架构大调整料将助力公司融合融效发展,充分激发组织活力,推动更有质量的成长。 估算3Q20物管业绩3.9-4.4亿元、累计同比+46-65%、单季度同比+68-130% 3Q19,中航物业净利润1.41亿元(19Q3为0.36亿元),同时根据招商物业19H1净利润为0.82亿元以及19/11/19至年底净利润为0.39亿元,我们估算3Q19招商物业净利润为1.27亿元(19Q3为0.44亿元),那么3Q19中航物业+招商物业净利润合计为2.67亿元(19Q3合计为0.80亿元)。考虑到3Q20物业管理业务归母净利润同比增加2.5-3.0亿元,同时鉴于3Q19招商物业尚未并表,那么我们估算3Q20招商积余物管业绩为3.91-4.41亿元,同比增长46%-65%,其中20Q3物管业绩为1.35-1.85亿元,同比增长68%-130%,预计物管业绩持续高增。疫情之下,20Q3公司物业管理业务料仍保持高增长,表明公司积极聚焦物管主业,并加快组织架构调整,助力公司融合融效发展。 投资建议:物管业绩靓丽,融合融效发展,重申“强推”评级 招商积余战略聚焦物业管理优质赛道,并深耕机构类物管,与招商物业强强联合,目前在管面积达1.72亿平,将有望成为非住宅类物管龙头,并且新增招商局集团背景,在大股东招商蛇口的全力认可和支持下,预计后续业绩有望实现量质齐升。我们维持2020-22年每股收益预测为0.59、0.86、1.12元,考虑到公司双重稀缺性和集团内高度战略定位,维持目标价43.0元、对应2020年PS4.3倍,重申“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、利润率提升不及预期。
新城控股 房地产业 2020-10-16 34.25 47.64 46.54% 34.97 2.10% -- 34.97 2.10% -- 详细
9月销售240亿、同比-9%,1-9月1,631亿,同比-18%,销售有所改善 9月公司签约金额239.7亿元,环比+16.3%、同比-8.6%;签约面积228.2万平,环比+11.6%、同比+2.2%;销售均价10,504元/平,环比+4.3%、同比-10.6%。1-9月,公司累计签约金额1,630.5亿元,同比-17.5%,较前值+1.4pct,完成全年销售计划的65.2%;累计签约面积1,508.2万平,同比-12.5%,较前值+2.2pct;累计销售均价10,811元/平,同比-5.8%。公司9月销售增速有所改善,并且鉴于公司土储以长三角区域为主、布局城市库存普遍偏低,可售货值仍较充裕并且自19年4季度以来拿地重启并趋于积极,预示后续推盘料将低位逐渐回升,并预计20年4季度销售将继续有所改善。 1-9月拿地/销售额比44%,拿地保持积极,并能级上移、成本可控 9月公司在重庆、长沙、贵阳、常州等7城共新增7个项目,新增建面203.9万平,环比-9.7%,同比+2,735.5%;对应地价70.6亿元,环比-13.1%,同比+6,033.4%;拿地额占比销售额29.5%,较上月-10.0pct;拿地面积占比销售面积89.4%,较上月-21.1pct;拿地权益97.6%,较上月+8.6pct,平均楼面价3,461元/平,环比-3.7%,同比+116.3%,主要源于在一二线城市拿地占比提升。1-9月,公司新增建面1,958.5万平,同比+1.7%;对应总地价724.2亿元,同比+15.6%;拿地额占比销售额44.4%,较上年的24.7%上升19.7pct,拿地面积占比销售面积高达129.9%,拿地保持积极;平均楼面价3,698元/平,较上年+20.1%,拿地均价占比销售均价34.2%,较19年+6.6pct,源于公司加大一二线布局推动。 投资建议:结转高增、销售改善、拿地积极,维持“强推”评级 住宅开发方面,公司销售保持稳增,土储依然丰富,并近期拿地持续恢复;商业地产方面,公司更加聚焦并发展迅猛,20H1末开业及在建综合体项目达139座;此外公司19年推出新激励方案,承诺业绩稳定高增,绑定员工利益、强化团队稳定性、并彰显强大信心。考虑到公司结转毛利率有所下降,我们维持公司20-22年每股盈利预测6.98、8.72、10.45元,对应20/21年PE分别仅4.9/3.9倍,对应19A股息率5.0%,估值处于行业较低水平,同时鉴于公司商业地产先发优势、以及融资、拿地逐渐恢复,维持目标价47.64元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
新大正 房地产业 2020-10-15 62.00 80.00 49.17% 63.48 2.39% -- 63.48 2.39% -- 详细
事件: 10月13日,公司公布,公司与四川同力德、陈勇签订《关于四川民兴物业管理有限公司之股权转让协议》,将以现金9,700万元收购民兴物业100%股权。 点评: 公司以9,700万元收购民兴物业100%股权,对应19PE仅3.1倍,增厚业绩 10月13日,公司公布,公司与四川同力德、陈勇签订《关于四川民兴物业管理有限公司之股权转让协议》,公司将以支付现金9,700万元的方式收购民兴物业100%股权,标的公司19年业绩3,113万元,3Q2020业绩1,907万元,对应收购估值19PE仅3.1倍,显著低于行业平均收购估值10-15倍,一方面,体现公司优秀的投资能力和谨慎的并购态度,另一方面,为公司规模拓展打开新的方向,进一步提升公司规模的成长性,并增厚公司业绩。 标的公司深耕四川区域,聚焦金融等业态,望优势互补,提升区域竞争力 民兴物业成立于2002年,系国家一级资质物业服务企业,是中国物业管理协会常务理事单位、四川省房地产业协会物业管理专委会副会长单位、成都市物业管理协会副会长单位。以国企总部办公楼、政府行政办公楼、综合写字楼的专业物业管理为核心业务,延伸至为商业银行各支行及营业网点、大型商场、三级甲等医院、别墅、电梯公寓及多层住宅提供规范的物业管理服务,服务项目100余个,以成都市区为中心,辐射至郊县和省内12个地市州,以及重庆、云南、安徽、甘肃等省市。本次股权收购,符合公司立足西南,进行全国化布局的战略发展,以及专注于公建物业的市场定位,有利于公司聚焦优势业态,进一步扩大经营规模,提升企业市场竞争力。 签约面积近7,000万平,进军城市服务,丰富管理业态、打开新成长空间 20H1末,公司签约面积近7,000万平米,在管项目数334个。20H1新签合同总金额3.7亿元,同比增长约10%。分业态来看,公共物业、学校物业、办公物业、商住物业、航空物业收入分别占比20.7%、20.7%、23.7%、21.3%、13.7%。公司作为独立第三方物管公司,战略聚焦非住宅业态,在学校、航空、办公等门槛较高的物业细分领域占据市场领先地位。此外,公司近期与青岛融源举行合资合作签约仪式,双方将就青岛李沧区基础设施建设、智慧城市建设及运营管理开展深入合作,进军城市服务领域,丰富管理业态,打开新成长空间。 投资建议:低价收购优质标的,增厚业绩、提升成长性,重申“强推”评级 新大正作为独立第三方物管公司,早期战略聚焦非住宅物业管理优质赛道,签约面积近7,000万方,非住宅占比超70%,在学校、公共等业态领域具备长期的管理经验和服务口碑,并前瞻性进入航空业态,服务北京大兴、重庆江北等全国性机场。考虑到后勤服务社会化、地方审计加强等推动非住宅物管行业发展,有望推动公司规模加速提升。考虑并购标的对公司的业绩增厚,我们调整公司2020-22年每股收益预测分别为1.30、1.86、2.42元(原先为1.24、1.68、2.15元),对应21PE为32倍,维持目标价80.00元,重申“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、业务拓展不及预期。
中南建设 建筑和工程 2020-10-14 9.53 13.23 46.67% 9.73 2.10% -- 9.73 2.10% -- 详细
前三季度业绩同比+54-66%,3Q销售额同比+10%、全年计划销售额+15% 公司预告,3Q2020公司实现归母净利润34.78-37.63亿元,同比+53.6%-66.2%;基本每股收益0.92元-1.00元,同比+50.8%-63.9%;Q3单季度归母净利润14.28-17.14亿元,同比+50-80%;业绩大增主要由于公司房地产业务结算规模增加。1-9月公司累计签约金额1,430.9亿元,同比增长10.1%,较1-8月提高2.5pct;累计签约面积1,070.4万平,同比增长4.5%,较1-8月提升2.4pct;累计销售均价13,365元/平,同比增长5.5%,较1-8月下降0pct。考虑到房企全年销售计划完成约束,我们认为20Q4销售仍将保持稳增。并且,在全国销售持续回升的背景下,公司年初至今拿地较积极,料2020年可售货值将有所增长,助力公司全年达成销售额+15%的目标。 9月拿地/销售金额比50%,累计拿地/销售金额比36%、拿地较为积极 9月公司在盐城、莆田等城市土地市场获取11个项目,拿地聚焦环都市圈城市。9月公司新增建面151.7万平,环比增长1,321.5%、同比增长57.4%;对应总地价117.5亿元,环比增长1,693.7%、同比增长89.1%;平均楼面价7,746元/平,环比增长26.2%、同比增长20.2%。9月公司拿地/销售金额比达49.7%;拿地/销售面积比83.6%;拿地/销售均价比59.5%,主要由于莆田、南通拿地。1-9月,公司新增建面1,048万平,同比增长39.6%;对应总地价510亿元,同比增长22.6%,拿地均价4,867元/平,同比下降12.2%。1-9月,公司拿地/销售金额比35.6%,较上年的26.1%提升9.5pct;拿地/销售面积比97.9%,较上年的62.8%提升35.1pct;拿地/销售均价比36.4%,较上年的41.6%下降5.2pct;按销售均价1.34万元/平估算公司1-9月累计新增货值1,404亿元,略低于同期销售金额1,431亿元。 投资建议:业绩靓丽,销售快增,维持“强推”评级 中南建设在2016-19年期间经历了全方位的积极变革,自主权增强与市场化机制造就全新中南,推动公司进入高速增长阶段。2019年5月公司再推新激励,业绩承诺已延伸至2021年,并高达90亿元,彰显强烈发展信心。我们维持公司2020-22年每股收益预测为1.87、2.40元和2.88元,现价对应20-22年PE仅为5.0/3.9/3.3倍。考虑到公司利润率料将低位回升、同时预收款高覆盖,未来释放业绩潜力强劲,我们维持目标价13.23元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
金科股份 房地产业 2020-10-13 9.00 13.00 67.74% 9.88 9.78% -- 9.88 9.78% -- 详细
事件: 2020年10月12日,金科股份公布,2020年9月公司实现合同销售金额235亿元;实现合同销售面积221万平米;合同销售均价10,633元/平米。2020年1-9月,公司累计实现合同销售金额1,474亿元;累计实现合同销售面积1,422万平米;合同销售均价10,366元/平米。 点评: 9月销售235亿,环比+23%,前9月销售1,474亿、计划完成率达67% 10月12日,公司公布9月月度销售数据,2020年9月,公司实现合同销售金额235亿元,环比+23%;实现合同销售面积221万平,环比+23%;合同销售均价10,633元/平,环比+0.2%。20年1-9月,公司累计实现合同销售金额1,474亿元,全年销售目标完成率达67%;累计实现合同销售面积1,422万平;合同销售均价10,366元/平。2020年,公司销售目标2,200亿元、同比+18%,计划新开工3,600万平、同比+14%,估算计划竣工2,076万平,同比+72%,显示公司销售和业绩均更具弹性。 20H1拿地积极,金科服务拟分拆、并上市在即,物管高成长新星起航 2020H1,公司拿地金额达546亿元,新增计容建面1,370万平,拿地/销售金额比63%、拿地/销售面积比159%,拿地积极,拿地均价3,985元/平,同比+44%,源于拿地能级上移,新增土储建面二三线城市占比85%。20H1末,公司总可售面积超7,400万平,同比+32%,相当于2019年销售的4.1倍,并形成“二三线为主,一四线为辅”的全国化均衡布局。此外,金科服务发行H股申请材料已获中国证监会受理,2020H1,金科服务营收同比+36%;净利润同比+80%。考虑到金科服务高成长性,分拆上市后有望获得主流物管公司高估值溢价,并有望增厚金科股份市值。 投资建议:销售持续快增,物业上市在即,重申“强推”评级 16年以来,金科股份推出多元激励,积极拿地扩张,通过多手段提周转、控杠杆,实现高质量成长,如高销售增速、高权益比、高销债比、高销售/业绩比、高拿地增速、高预收款等高质量指标确保后续结算资源丰富,目前公司正值业绩释放期。此外,金科服务上市在即,优质物管价值料将逐步体现。我们维持2020-22年每股收益预测分别为1.35、1.69、2.10元,考虑到金科服务拟分拆上市,按主流物管公司平均21PE38倍,估算对公司市值增厚或超30%,维持目标价13.00元,对应20/21年PE为9.6/7.7倍,重申“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。
万科A 房地产业 2020-10-13 28.16 45.00 63.34% 28.59 1.53% -- 28.59 1.53% -- 详细
9月销售545亿元、同比+11%,累计同比+4%、料全年销售稳增 9月公司实现签约金额545.4亿元,环比下降7.1%、同比增长10.7%;实现签约面积371万平,环比下降12.3%、同比增长15.7%;销售均价14,701元/平,环比增长5.9%、同比下降4.4%。1-9月公司累计实现签约金额4,927.6亿元,同比增长3.6%,较1-8月提高0.8pct;累计实现签约面积3,264.8万平,同比增长6.6%,较1-8月提升1.1pct;累计销售均价15,093元/平,同比下降2.8%,较1-8月下降0.2pct。考虑到房企全年销售计划完成约束,我们认为20Q4销售仍将保持稳增;并且在一二线市场销售平稳的背景下,我们预计公司2020年销售或将稳增。 9月拿地176亿元,对应拿地额/销售额比32%、拿地仍偏谨慎 9月公司在土地市场获取苏州、烟台等城市的16个住宅项目和1个物流项目,拿地仍聚焦一二线及环都市圈。9月公司新增建面293.2万平,环比增长16.1%、同比下降31.1%;对应总地价176.2亿元,环比增长11.5%、同比下降2.1%;平均楼面价6,009元/平,环比下降4%、同比增长42%。9月公司拿地/销售金额比达32.3%;拿地/销售面积比79%;拿地/销售均价比40.9%。1-9月,公司新增建面1,913万平,同比下降39.2%;对应总地价1,174亿元,同比下降39.3%,拿地均价6,136元/平,同比下降0.2%。1-9月,公司拿地/销售金额比23.8%;拿地/销售面积比58.6%;拿地/销售均价比40.7%。按销售均价1.51万元/平估算公司1-9月累计新增货值2,888亿元,低于同期销售金额4,928亿元,拿地仍较谨慎。 投资建议:销售稳增,拿地偏谨慎,维持“强推”评级 万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去销售和业绩的持续稳定增长中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中,同时公司在物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持2020-22年每股收益预测为3.87、4.34、4.87元,维持目标价45元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
中南建设 建筑和工程 2020-10-13 9.34 13.23 46.67% 9.73 4.18% -- 9.73 4.18% -- 详细
9月销售236亿、同比+25%,累计同比+10%、全年计划销售额+15% 9月公司签约金额236.2亿元,环比增长16.5%、同比增长24.9%;签约面积181.4万平,环比增长15.4%、同比增长18.0%;销售均价13,021元/平,环比增长1%、同比增长5.8%。1-9月公司累计签约金额1,430.9亿元,同比增长10.1%,较1-8月提高2.5pct;累计签约面积1,070.4万平,同比增长4.5%,较1-8月提升2.4pct;累计销售均价13,365元/平,同比增长5.5%,较1-8月下降0pct。考虑到房企全年销售计划完成约束,我们认为20Q4销售仍将保持稳增。并且,在全国销售持续回升的背景下,公司年初至今拿地较积极,料2020年可售货值将有所增长,助力公司全年达成销售额+15%的目标。 9月拿地/销售金额比50%,累计拿地/销售金额比36%、拿地积极 9月公司在盐城、莆田等城市土地市场获取11个项目,拿地聚焦环都市圈城市。9月公司新增建面151.7万平,环比增长1,321.5%、同比增长57.4%;对应总地价117.5亿元,环比增长1,693.7%、同比增长89.1%;平均楼面价7,746元/平,环比增长26.2%、同比增长20.2%。9月公司拿地/销售金额比达49.7%;拿地/销售面积比83.6%;拿地/销售均价比59.5%,主要由于莆田、南通拿地。1-9月,公司新增建面1,048万平,同比增长39.6%;对应总地价510亿元,同比增长22.6%,拿地均价4,867元/平,同比下降12.2%。1-9月,公司拿地/销售金额比35.6%,较上年的26.1%提升9.5pct;拿地/销售面积比97.9%,较上年的62.8%提升35.1pct;拿地/销售均价比36.4%,较上年的41.6%下降5.2pct;按销售均价1.34万元/平估算公司1-9月累计新增货值1,404亿元,略低于同期销售金额1,431亿元。 投资建议:销售持续快增,拿地较为积极,维持“强推”评级 中南建设在2016-19年期间经历了全方位的积极变革,自主权增强与市场化机制造就全新中南,推动公司进入高速增长阶段。2019年5月公司再推新激励,业绩承诺已延伸至2021年,并高达90亿元,彰显强烈发展信心。我们维持公司2020-22年每股收益预测为1.87、2.40元和2.88元,现价对应20-22年PE仅为5.1/4.0/3.3倍,考虑到公司利润率料将低位回升、同时预收款高覆盖,未来释放业绩潜力强劲,我们维持目标价13.23元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
保利地产 房地产业 2020-10-13 16.14 21.50 39.97% 16.76 3.84% -- 16.76 3.84% -- 详细
9月销售503亿、同比+37%、销售高增,1-9月3,674亿、同比+6% 9月公司销售金额503.2亿元,环比+14.6%,同比+36.7%,较上月-8.2pct;销售面积347.4万平,环比+23.1%,同比+27.8%,较上月-14.8pct,优于我们高频跟踪的45城9月成交面积同比+12.3%;销售均价14,484元/平,环比-6.9%,同比+7.0%。1-9月累计销售金额3,673.8亿元,同比+5.9%;累计销售面积2,444.1万平米,同比+6.6%;累计销售均价15,031元/平,较19年均价+1.6%。公司9月销售金额创全年次高,单月同比涨幅连续3个月高增,并推动累计同比涨幅进一步扩大。鉴于公司土储充裕、布局结构优异,疫情控制后项目开工恢复,4季度推盘料将更为积极,预计公司全年销售保持稳定增长。 9月拿地额同比+48%、9月拿地额/销售额36%,拿地继续偏积极 9月公司在深圳、广州、厦门、郑州、长沙、南昌、太原等15城共获取16个项目,对应新增建面404.0万平,环比+10.4%,同比+89.7%,其中新增权益建面占比82.6%,环比+23.5pct;对应总地价191.8亿元,环比-13.8%,同比+48.2%,拿地额占比销售额38.1%,较上月-12.6pct;平均楼面价4,748元/平米,环比-22.0%,较19年拿地均价-18.0%,主要源于在孝感、佛山、大同新增地块楼面价较低。1-9月公司共新增建面1,981.7万平,同比+32.6%;对应地价1,313.9亿元,同比+32.0%;平均楼面地价6,630元/平,较19年+14.5%;拿地额占比销售额为35.8%,较19年+2.1pct。1-9月公司拿地继续注重均衡布局,并保持在省会和一二线城市拿地力度。 投资建议:销售保持高增,拿地相对积极,维持“强推”评级 公司积极变革始于16年,目标方面,董事长宋广菊提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,17年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显资源整合优势;16-19年,公司积极拿地,重点布局一二线及城市圈,拿地结构优化的同时成本稳中有降。我们维持公司2020-22年每股收益预测为2.61、2.91、3.27元,对应20/21年PE分别6.1/5.5倍,19A股息率达5.1%,维持目标价21.50元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。
金地集团 房地产业 2020-10-12 14.68 20.02 49.96% 14.94 1.77% -- 14.94 1.77% -- 详细
事件: 金地公布公司9月销售数据,9月公司实现签约金额258亿元,同比增长3.2%;实现签约面积124万平方米,同比下降8.3%。1-9月,公司累计实现签约金额1,700.5亿元,同比增长19.9%;实现累计签约面积823.5万平方米,同比增长15.9%;1-9月,公司新增建面676.9万平方米,同比下降8.8%;总地价542.2亿元,同比增长4.7%。 点评: 9月销售258亿、同比+3%,累计同比达+20%、料全年销售快增 9月公司实现签约金额258亿元,环比增长19.1%、同比增长3.2%;实现签约面积124万平米,环比增长15.3%、同比下降8.3%;销售均价20,806元/平,环比增长3.2%、同比增长12.5%。1-9月公司累计实现签约金额1,700.5亿元,同比增长19.9%,较1-8月降低3.6pct;累计实现签约面积823.5万平米,同比增长15.9%,较1-8月下降5.7pct;累计销售均价20,647元/平,同比增长3.4%,较1-8月提升1.9pct。考虑到房企全年销售计划完成约束,我们认为20Q4销售仍将保持稳增。并且在一二线市场销售平稳的背景下,公司2019年拿地较积极,可售保持充裕状态,助力公司全年销售快增。 9月拿地金额46亿元,拿地/销售金额比18%、拿地仍较谨慎 9月公司在土地市场获取东莞、天津等城市的6个项目,拿地仍聚焦一二线和环都市圈。9月公司新增建面81万平米,环比增长56.3%、同比增长96%;对应总地价45.8亿元,环比增长102.8%、同比增长270%;平均楼面价5,658元/平,环比增长29.8%、同比增长88.8%。9月公司拿地/销售金额比17.8%;拿地/销售面积比65.3%;拿地/销售均价比27.2%。1-9月,公司新增建面676.9万平米,同比下降8.8%;对应总地价542.2亿元,同比增长4.7%,拿地均价8,010.1元/平,同比增长14.8%。1-9月,公司拿地/销售金额比31.9%;拿地/销售面积比82.2%;拿地/销售均价比38.8%;按销售均价2.06万元/平估算1-9月累计新增货值1,394亿元,低于同期销售金额1,700亿元,拿地较谨慎。 投资建议:销售平稳略增,拿地仍较谨慎,维持“强推”评级 金地集团作为老牌龙头房企之一,30载稳健历程和险资高比例持股彰显过去均衡发展和高分红传统,而聚焦一二线+开工积极推动可售充沛+19年拿地保持积极之下,公司2020年销售弹性更佳。2019年末公司主要土储面积82%位于一二线,预收款高覆盖1.5倍,保障未来业绩稳定释放。我们维持公司2020-22年每股盈利预测为2.45元、2.81元和3.24元,对应20PE为5.9倍,现价对应股息率高达4.6%,维持目标价20.02元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。
招商蛇口 房地产业 2020-09-16 15.92 26.40 87.77% 16.15 1.44%
16.15 1.44% -- 详细
事件: 9月9日,招商蛇口公布公司8月销售数据,8月公司实现签约金额268.1亿元,同比+48.5%;实现签约面积110.4万平方米,同比+18.7%。点评: 8月销售268亿、同比+49%,1-8月1,604亿、同比+16%,增速继续扩大8月公司销售金268.1亿元,环比+17.3%、同比+48.5%;销售面积110.4万平,环比+6.0%,同比+18.7%,优于我们高频跟踪的45城成交面积同比+17.0%;销售均价24,275元/平,环比+10.6%,同比+25.0%。1-8月累计销售金额1,603.8亿元,同比+15.7%,较上月+4.9pct,完成全年计划销售额的64.2%;销售面积711.9万平,同比-2.4%,较上月+3.1pct。1-8月累计销售均价22,529元/平,较19年+19.5%;公司8月销售继续靓丽,连续四个月实现了单月同比两位数以上增长,并创年内新高。考虑到公司项目布局以一二线城市为主,并且可售货值充裕,预计20年销售仍将持续快增。 8月拿地53亿,同比-48%,拿地/销售额比20%,拿地有所放缓 8月公司土地市场新获取长沙、大连、太仓等3城共3个项目,合计新增建面63.5万方,环比-46.7%,同比-58.1%;对应地价52.9亿,环比-39.3%,同比-47.8%;拿地面积权益占比66.1%,较上月-0.1pct;楼面价8,326元/平,同比+24.5%,主要源于大连项目楼面价较高;拿地额占比销售额19.7%,较上月-18.4pct。1-8月新增规划面积842.8万平,同比+22.5%;总地价780.9亿元,同比+41.3%;拿地面积权益占比59.4%,较19年+6.3pct;拿地额占比销售额48.7%,较19年+7.3pct;平均楼面地价9,266元/平,较19年楼面均价+29.0%;公司1-8月公司拿地整体较为积极,并且拿地区域继续集中于城市圈及重点一二线城市。 投资建议:销售表现靓丽,拿地有所放缓,维持“强推”评级 招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高;具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。公司作为大湾区核心标的,资产价值料将进一步提升。此外,招商积余和招商局商业房托先后完成上市料也将逐步增厚公司估值。我们维持公司20-22年每股收益预测分别为2.23、2.56、2.95元,20PE为7.3倍、较每股NAV35.20元折价54%,维持目标价26.4元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
保利地产 房地产业 2020-09-15 16.60 21.50 39.97% 17.38 4.70%
17.38 4.70% -- 详细
事件: 9月 10日,保利地产公布 8月销售数据, 8月实现签约金额 439.1亿元,同比 +44.9%;实现签约面积 282.2万平方米,同比+42.6%。 8月新增建面 365.8万 平方米,同比+159.7%;总地价 222.7亿元,同比+79.8%。 点评: 8月销售 439亿、 同比+45%, 1-8月 3,171亿、同比+2%, 淡季销售靓丽 8月公司销售金额 439.1亿元,环比-9.7%,同比+44.9%,较上月-34.9pct; 销 售面积 282.2万平,环比-12.4%,同比+42.6%,较上月-29.3pct, 优于我们高 频跟踪的 45城 8月成交面积同比+17.0%;销售均价 15,560元/平,环比+3.1%, 同比+1.7%。 1-8月累计销售金额 3,170.6亿元,同比+2.3%;累计销售面积 2,096.6万平米,同比+3.7%;累计销售均价 15,122元/平,较 19年均价+2.3%。 公司 8月销售表现继续靓丽, 单月同比涨幅连续两个月高增,并推动累计同比 涨幅年内首次由负转正。 鉴于公司土储充裕、 布局结构优异, 疫情控制后项目 开工恢复,下半年推盘将更为积极,预计公司全年销售保持稳定增长。 8月拿地额同比+80%、 8月拿地额/销售额高达 51%, 拿地转向积极 8月公司在北京、 广州、 成都、 郑州、 大连、 东莞等 17城共获取 19个项目, 对应新增建面 365.8万平,环比+60.7%,同比+159.7%,其中新增权益建面占 比 59.1%,环比-10.8pct; 对应总地价 222.7亿元,环比+179.4%,同比+79.8%, 拿地额占比销售额 50.7%,较上月+34.3pct; 平均楼面价 6,087元/平米,环比 +73.8%, 较 19年拿地均价+5.1%,主要源于在北京、广州、郑州新增地块楼 面价较高。 1-8月公司共新增建面 1,577.7万平,同比+23.1%;对应地价 1,122.1亿元,同比+29.6%;平均楼面地价 7,112元/平,较 19年+22.8%;拿地额占比 销售额为 35.4%,较 19年+1.8pct。 1-8月公司拿地继续注重均衡布局, 并保持 较大一二线拿地力度。 投资建议: 淡季销售靓丽,拿地转向积极, 维持“强推”评级 公司积极变革始于 16年,目标方面,董事长宋广菊提出未来三年重回行业前 三,显露央企龙头气魄;激励方面, 17年推出大力度跟投方案,领衔央企最 高水平,消除激励不足诟病;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成, 保利置业股权收购也有突破性进展,彰显资源整合优势; 16-19年,公司积极 拿地,重点布局一二线及城市圈,拿地结构优化的同时成本稳中有降。我们维 持公司 2020-22年每股收益预测为 2.62、 2.92、 3.28元,对应 20/21年 PE 分别 6.4/5.7倍, 19A 股息率达 4.9%,维持目标价 21.50元,维持“强推”评级。 风险提示: 新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。
阳光城 房地产业 2020-09-14 7.90 10.00 45.77% 8.39 6.20%
8.39 6.20% -- 详细
引入险资战投泰康系、 占比 13.53%, 入驻 2位董事、分红提升至 30% 9月 9日,泰康人寿及泰康养老与公司第二大股东上海嘉闻签订股份转让协议, 上海嘉闻将所持公司 5.54亿股、合计 13.53%的股份转让至泰康人寿及泰康养 老; 转让单价为 6.09元/股, 总转让价款 33.78亿元。 其中泰康人寿受让 8.53% 股份( 3.50亿股)、泰康养老受让 5.00%股份( 2.05亿股) ;加上泰康资产管 理的保险资管产品持股 0.07%后,泰康系合计持股 5.55亿股,占比 13.61%。 公司为泰康提供 2个董事席位,并修改公司章程,保证公司每年现金分红不低 于可分配利润 30%。 在 345融资新规之下,泰康入股公司表明了对公司长远价 值的认可; 并且预计泰康后续将为公司提供资源支持,推动相关业务战略合作, 进一步拓展公司融资渠道,优化债务结构、资金成本。 十年业绩承诺+员工持股, 控股股东、泰康、管理层三方绑定,助力成长 公司做出长达 10年的业绩承诺,即以 2019年归母净利润 40.2亿元为基数: 1) 2020-24E 每年年均复合增速不低于 15%且 5年累积归母净利润不低于 340.59亿元,即 2020-24E 业绩 CAGR 至少 18.13%; 2) 2025-27E 业绩 CAGR10.0%; 3) 2028-29E 业绩 CAGR5.0%。 如公司未完成业绩承诺,则阳光集团将以当期 期末承诺归母净利润数减当期期末归母净利润数之差对公司进行现金补偿。 此 外,公司成立核心管理层绑定计划,将成立员工持股计划承接上海嘉闻 8,000万股、占比公司目前总股本 1.95%( 18年 7月出台期权激励占比 8.52%) ; 其 中总裁认购 30%、其余董事及核心管理层 40%、预留 30%;总裁设置 5年锁 定期,其余董事及核心管理层 4年锁定期,解锁后三年内按 20%、 30%、 50% 比例逐步解锁。 因此,公司形成控股股东、泰康、管理层的三方绑定。 并且, 控股股东阳光集团承诺不减持;若协商一致减持,泰康拥有优先购买权。 前 7月销售 1,080亿、同比+2%, 拿地/销售面积比 105%、权益比 72% 公司 7月累计销售金额 1,080亿元,同比+1.8%,权益比例 65%;销售面积 837万平,同比-0.2%;销售均价 1.29万元/平,同比+2.1%; 2020年销售目标 2,000+ 亿元,同比高于-5%。 公司 7月累计拿地积极, 拿地金额 505亿元,权益比例 72%;拿地面积 879万平;拿地均价 5,743元/平;拿地/销售金额比 47%,拿 地/销售面积比 105%,拿地/销售均价比 45%,主要由于在温州、杭州等二线 城市拿地。 截至 2020H1末,公司土储可售面积 4,994万平,按照 1.2万元/平 估算可售货值 6,184亿元,覆盖 2019年销售额 2.9倍;平均土储成本 4,431元 /平,占比当期销售均价 36%,整体成本可控。 投资建议: 引入战投泰康, 承诺十年业绩, 重申“强推” 评级 阳光城起家大福建、深耕强二线,经历三任明星管理团队的贡献,公司实现七 载 70倍销售高增长,奠定未来结算放量的基础;“双斌”团队加盟后的全面 变革料也将带来管理的精细化和标准化,同时公司主动去杠杆、引入战投泰康 后将有望推动公司销售和业绩弹性更大、并实现量质提升。 考虑到公司长期稳 定的发展, 我们维持公司 2020-21年每股收益分别为 1.33和 1.78元,并将 2022年调整为 2.05元(原 2.14元) , 现价对应 20年 PE 为 5.6倍,维持目标价 10.00元, 重申“强推”评级。 风险提示: 新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
金科股份 房地产业 2020-09-11 10.06 13.00 67.74% 10.43 3.68%
10.43 3.68% -- 详细
事件: 2020年 9月 9日, 金科股份公布, 2020年 8月公司实现合同销售金额 191亿 元;实现合同销售面积 180万平米; 合同销售均价 10,611元/平米。 2020年 1-8月, 公司累计实现合同销售金额 1,239亿元; 累计实现合同销售面积 1,201万 平米; 合同销售均价 10,316元/平米。 点评: 首次公布月度销售,前 8月销售 1,239亿, 20年销售额计划同比+18% 9月 9日,公司首次公布月度销售数据, 2020年 8月,公司实现合同销售金额 191亿元;实现合同销售面积 180万平;合同销售均价 10,611元/平。 20年 1-8月,公司累计实现合同销售金额 1,239亿元,全年销售目标完成率达 56%;累 计实现合同销售面积 1,201万平;合同销售均价 10,316元/平。 2020年,公司 销售目标 2,200亿元、同比+18%, 计划新开工 3,600万平、同比+14%,估算 计划竣工 2,076万平,同比+72%,显示公司销售和业绩均更具弹性。 20H1拿地积极,金科服务拟分拆上市,物管高成长新星起航 2020H1, 公司拿地金额达 546亿元,新增计容建面 1,370万平,拿地/销售金 额比 63%、拿地/销售面积比 159%,拿地积极,拿地均价 3,985元/平,同比+44%, 源于拿地能级上移,新增土储建面二三线城市占比 85%。 20H1末,公司总可 售面积超 7,400万平,同比+32%,相当于 2019年销售的 4.1倍,并形成“二 三线为主,一四线为辅”的全国化均衡布局。此外,金科服务发行 H 股申请 材料已获中国证监会受理, 2020H1,金科服务营收同比+36%;净利润同比 +80%。考虑到金科服务高成长性,分拆上市后有望获得主流物管公司高估值 溢价,并有望增厚金科股份市值。 投资建议: 首次公布月度数据, 全年销售目标积极,重申“强推”评级 16年以来,金科股份推出多元激励,积极拿地扩张,通过多手段提周转、控 杠杆,实现高质量成长,如高销售增速、高权益比、高销债比、高销售/业绩 比、高拿地增速、高预收款等高质量指标确保后续结算资源丰富,目前公司正 值业绩释放期。此外,金科服务上市在即,优质物管价值将逐步体现。我们维 持 2020-22年每股收益预测分别为 1.35、 1.69、 2.10元,考虑到金科服务拟分 拆上市,按主流物管公司平均 21PE38倍,估算对公司市值增厚或超 30%,维 持目标价 13.00元,对应 20/21年 PE 为 9.6/7.7倍,重申“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名