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袁豪

华创证券

研究方向: 房地产业

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工作经历: 证券投资咨询业务证书编号:S0360516120001,曾就职于中银国际证...>>

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招商蛇口 房地产业 2020-01-14 19.64 26.40 39.90% 19.80 0.81% -- 19.80 0.81% -- 详细
事件: 1月9日,招商蛇口公布公司12月销售数据,12月公司实现签约金额234.3亿元,同比+7.6%;实现签约面积156.0万平方米,同比+34.8%。 点评: 12月销售234亿、同比+8%,全年2,205亿、同比+29%,完成计划110% 12月公司销售金额234.3亿元,环比+30.5%、同比+7.6%;销售面积156.0万平,环比+65.6%、同比+34.8%,高于我们高频跟踪的45城12月成交面积同比+3.3%;销售均价15,019元/平,环比-21.2%,较18年-27.2%。2019年公司合计实现销售金额2,204.7亿元,同比+29.3%,较上月-3.2pct;销售面积1,169.4万平,同比+41.4%,较上月-1.1pct。累计销售均价18,853元/平,较18年-8.6pct;公司19年销售同比继续快增,并完成年初计划销售额2,000亿的110%,考虑到公司土地资源优异,项目布局以一二线城市为主,在当前一二线市场去化相对稳定背景下,预计20年销售将继续保持高增。 12月拿地106亿、同比+112%,全年拿地额/销售额45%,继续保持稳增 12月公司在土地市场新获取上海、广州、南京、郑州以及新西兰奥克兰等7城共8个项目,合计新增建面94.5万平,同比-38.7%%,对应地价106.0亿,同比+112.4%;拿地面积权益占比52.1%,较上月-9.1pctpct;楼面价11,218元/平米,同比+246.4%,拿地均价大幅提升主要源于去年同期低基数以及公司12月一线及重点二线城市拿地力度明显加大。公司拿地/销售额占比45.2%,较上月-42.8pct。2019年公司共新获79地块,对应新增规划面积1,392.7万平,同比+7.2%;总地价1,000.2亿元,同比+6.3%;拿地面积权益占比53.1%,较18年-2.1pct;拿地额占比销售额45.4%,较18年-9.8pct;平均楼面地价7,182元/平米,较18年楼面均价-0.8%,拿地扩张同时并注重成本可控。 投资建议:销售超计划完成,拿地保持稳增,维持“强推”评级 招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高;具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。公司作为大湾区核心标的,资产价值将进一步提升。此外,公司前海土地整备已进入收尾阶段,前海项目开发加速,料将推动利润表和资产负债表的改善。此外,招商积余和招商局商业房托先后完成上市也将有望增厚公司估值。我们维持预测公司19-21年每股收益2.26、2.71、3.26元,目前现价对应19-20年PE为8.8、7.3倍、较每股NAV35.20元折价44%,我们维持目标价26.4元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。
金科股份 房地产业 2020-01-14 7.60 10.00 28.53% 8.00 5.26% -- 8.00 5.26% -- 详细
渝派代表之一,多元发展,多元激励,高质量成长, 高分红获险资增持金科股份于 1998年在重庆成立,渝派代表之一,形成以地产开发为主、物管和新能源等为辅的多元化布局,围绕“三圈一带”展开全国化拓展,据克而瑞数据, 公司 19年销售额达 1,803亿元,行业排名第 17名。公司激励机制丰富,管理层稳定并积极,推动公司高质量快速发展。 15年,推出限制性股票激励计划; 15-19年,推出并修订员工跟投计划; 19年,推出卓越共赢计划暨员工持股计划,并承诺 19-22年业绩分别为 51、 62、 74、 82亿元,对应 CAGR+20%。 此外,公司 16-18年平均分红率达 64.2%,并获前海人寿增持( 1.97%)。 高销售增速、高权益比、 高销债比、高销售/业绩比, 实现高质量成长16年以来, 公司实现高质量成长: 1)高销售增速:据克而瑞数据,公司 19年销售额 1,803亿元,同比+40%、 17-19年 CAGR+63%,分别高于主流 12家房企平均 22%、 33%; 2)高权益比: 19年权益销售额 1,494亿元, 同比+41%、17-19年 CAGR+72%, 分别高于主流 12家房企平均 16%、 27%; 19年销售权益比高达 83%,高于主流 12家房企平均 70%; 3)高销债比: 19年权益销售额/有息负债余额达 1.6倍,高于主流 12家房企平均值 1.5倍, 凸显资金使用高效; 4)高销售/业绩比:公司 19年预测销售归母净利润/19年预测结算归母净利润达 2.9倍,远高于 12家主流房企平均 1.6倍, 具备强业绩释放能力。 积极拿地、可售丰富, 多手段提周转、控杠杆, 低价拿地毛利率无忧16年以来,公司拿地积极, 16-18年拿地面积/销售面积达 123%、 148%、 153%; 3Q19市场拿地分化之际, 公司拿地面积/销售面积仍达 196%, 远高于 17家主流房企平均 128%。 在积极扩张中,公司通过:向强三四线能级下沉( 3Q19拿地占比 72%)、提升 30万方以下小盘占比( 3Q19拿地占比 86%)、 降拿地权益比提经营杠杆(从 15年 89%降至 3Q19的 64%),实现兼顾周转加快和杠杆率稳定。此外,公司拿地地价控制优秀,估算 3Q19一二线、 三四线加权拿地均价/销售均价分别 30%、 31%,低于 14-18年平均 40%, 预示后续较强毛利率表现。 19H1末,公司可售面积超 5,600万方,估算一二线占比 59%,可覆盖 18/19E 销售面积 4.2/2.8倍,高于主流 8家房企平均 3.7/2.3倍。 步入业绩释放期、预收款高覆盖, 物管估值可观, 当期销售 PE 较低估3Q19营收 423亿元,同比+61%;归母净利润 39.8亿元,同比+82%;毛利率和归母净利率分别为 30.1%、 9.2%,同比分别+4.1、 +1.1pct。 19Q3末,净负债率 144.3%,同比-4.7pct;预收款 1,043亿元,同比+50%,可覆盖 18年营收2.5倍,高于行业平均,保障业绩高增。 19H1末,物管合同面积达 2.4亿平,综合实力排名前十。金科物业 14-18年净利润 CAGR 达 88%,预计 19年净利润 4.0亿元,按 19PE30/35/40倍估算, 若上市有望增厚公司 43/54/65亿元,增厚比例 11%/13%/16%。而剔除物业后, 开发业务对应 19/20结算 PE 仅 6.6/5.0倍。 此外,公司 19年销售 PE 仅 2.7倍, 显著低于主流房企平均 4.4倍。 投资建议:渝派代表,多元激励, 高质量成长,重申“强推”评级16年以来, 金科股份推出多元激励,积极拿地扩张,通过多手段提周转、控杠杆,实现高质量成长, 如高销售增速、高权益比、高销债比、 高销售/业绩比、 高拿地增速、高预收款等高质量指标确保后续结算资源丰富,低价拿地则确保后续毛利率无忧,而目前公司正值业绩释放期。此外,金科物业综合实力排名 10位,后续估值或将逐步体现。我们维持 2019-21年每股收益预测分别为 0.98、 1.31、 1.65元,对应 19-20年 PE 为 7.7/5.8倍, 19年销售 PE 仅 2.7倍,显著低于主流房企平均 4.4倍,维持目标价 10.00元,重申“强推” 评级。 风险提示:房地产调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧
新城控股 房地产业 2020-01-14 38.85 47.64 27.04% 39.69 2.16% -- 39.69 2.16% -- 详细
事件: 1月9日,新城控股公布12月销售数据,12月公司实现签约金额242.4亿元,同比+7.6%;实现签约面积244.0万平方米,同比+10.5%。 点评: 12月销售242亿、同比+8%,全年销售2,708亿,同比+23%,顺利完成计划 12月公司签约金额242.4亿,环比+0.2%、同比+7.6%;签约面积244.0万平米,环比+6.8%、同比+10.5%,表现优于重点跟踪45城成交面积同比+3.3%;销售均价9,934元/平米,环比-6.2%、同比-2.7%。2019年公司合计签约金额2,708.0亿元,同比+22.5%,顺利完成年初2700亿销售计划,销售额克尔瑞排名继续稳居第八;累计签约面积2,432.0万平米,同比+34.2%;累计销售均价11,135元/平米,同比-8.7%。鉴于公司整体土储仍以长三角二三四线为主、布局城市库存普遍偏低,可售货值仍较充裕并且最近重启拿地,受益于城市圈战略下需求稳增,预计公司20年销售将继续保持稳增。 12月拿地/销售面积比96%,环比+91pct,移出观察评级,拿地逐渐恢复 12月公司在宿迁、徐州等4城共新增5个项目,新增建面235.0万方,同比-19.3%;对应地价36.8亿元,同比-76.0%;拿地面积占比销售面积96.3%,较上月+90.1pct;拿地权益92.8%,较上月+22.8pct。平均楼面价1,566元/平米,同比-70.3%,主要源于公司在徐州和六盘水拿的商住项目地块较大,楼面价较低。19年公司新增建面2,174.5万方,同比-14.2%;对应地价669.4亿元,同比-12.1%;拿地额占比销售额24.7%,较上年-9.7pct;平均楼面价3,079元/平米,较上年+2.5%,拿地均价占比销售均价27.6%,较18年+3.0pct,拿地成本仍处于较低水平,并于11月开始逐渐恢复拿地。此外,继惠誉和标普恢复公司评级展望稳定后,中诚信和联合资信先后将公司及其相关债项移出信用评级观察名单,利好公司后续融资并推动公司拿地重回积极轨道。 投资建议:销售稳增,评级修复,拿地重启,维持“强推”评级 住宅开发方面,公司销售保持稳增,顺利完成年初2,700亿计划,土储依然丰富,并近期拿地逐渐恢复;商业地产方面,公司更加聚焦并发展迅猛,进一步承诺19/20/21年投资性房地产租管费收入不低于40/60/90亿元,并且19年实现租管费收入41.1亿,超额完成计划103%;此外,公司近期推出新激励方案,要求19/20/21扣非归母业绩增速20%/42%/29%,绑定员工利益、强化团队稳定性、并彰显强大信心。我们维持公司19-21年每股盈利预测分别为5.58、7.94、10.25元,对应19/20年PE分别仅6.9/4.9倍,同时鉴于公司商业地产的先发优势、新激励的高业绩承诺、销售持续快增以及融资、拿地逐渐恢复,按照20年目标PE6倍,我们上调目标价至47.64元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。
保利地产 房地产业 2020-01-10 16.18 20.62 27.92% 16.59 2.53% -- 16.59 2.53% -- 详细
事件: 1月 8日晚,保利地产披露 2019年业绩快报。报告期内,公司营业总收入同比增长 21.1%,营业利润同比增长 41.4%,利润总额同比增长 41.2%,归属于上市公司股东的净利润同比增长 40.1%。 点评: 19年营收同比+21%、 业绩同比+41%,主要源于结转规模和毛利率提升公司 2019年预计实现营业收入 2,355.4亿元,同比+21.1%;营业利润 503.1亿元,同比+41.4%;利润总额 505.1亿元,同比+41.2%;归母净利润 265.7亿元,同比+40.6%; 扣非归母净利润 256.6亿元,同比+42.1%; 每股收益 2.23元,同比+40.1%;加权平均净资产收益率 18.8%,同比+2.18pct; 公司业绩超预期大增主要源于: 1) 全年竣工积极推动项目结转规模大幅提升; 2) 结转结构变化推动结转项目毛利率同比提升, 营业利润率 21.4%,同比提升 3.1pct,净利率 11.3%,同比提升 1.6pct; 考虑到公司 19Q3末预收款达 3,829亿元,较 18年末+27.7%,可覆盖 19年营收 163%,以及公司销售规模持续稳增,将共同保障公司后续业绩持续释放。 此外,鉴于公司近年来分红率稳定在 30%左右水平, 19年业绩高增将推动股息率提升至 4.5%,高股息极具吸引力。 19年销售 4,619亿、同比+14%, 优异布局及充沛可售保障销售继续稳增公司 19年实现签约金额 4,618.5亿元,同比+14.1%,销售排名稳居行业第五; 实现签约面积 3,123.1万平方米,同比+12.9%。累计销售均价 14,788元/平米,较 18年均价+1.0%;拿地端, 公司 19年土地市场新获 127个项目,新增建面2,681万方,同比-12.9%;对应总地价 1,553亿元,同比-19.0%;平均楼面地价5,791元/平方米,同比-7.0%; 拿地面积权益占比 72.1%,较 18年+4.8pct;拿地额占比销售额 33.6%,较 18年-13.7pct,全年拿地虽相对谨慎,但 11月以来拿地态度明显转积极; 此外, 考虑到公司 19H1末可售面积超 8,499万方,对应货值超 1.31万亿,公司充裕土储以及拿地积极转向将共同确保 20年可售资源充沛。并且鉴于公司布局主要位于供需关系较紧张的一二线城市,在当前一二线市场相对稳定的背景下,预计 20年全年销售仍将保持稳增。 投资建议: 业绩大超预期,彰显龙头典范, 重申“强推”评级公司积极变革始于 16年,目标方面,董事长宋广菊提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面, 17年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显资源整合优势; 16-19年,公司积极拿地,重点布局一二线及城市圈,拿地结构优化的同时成本稳中有降,同期公司销售保持快增,目前业绩已进入丰收期。此外,保利物业港股顺利上市,有利于增厚公司估值。 鉴于公司 19年业绩释放超预期以及丰富的预收账款,我们上调公司 2019-21年每股收益至 2.23、 2.67、 3.08元(原值 2.06、 2.47、 3.00元),对应 19-20年 PE 为 7.0和 5.8倍, 18A、 19E 股息率分别达 3.2%和 4.5%,维持目标价 20.62元, 重申“强推” 评级。 风险提示: 房地产行业调控政策超预期收紧及行业资金超预期收紧。
金地集团 房地产业 2020-01-08 14.30 18.83 34.12% 15.09 5.52% -- 15.09 5.52% -- 详细
12月销售持续稳增、同比+24%,全年销售超2,100亿、同比+30% 12月公司签约金额355亿元,环比增长103.2%、同比增长24%;签约面积183.1万平,环比增长85.1%、同比增长11.2%;销售均价19,388元/平,环比增长9.8%、同比增长11.5%。1-12月公司累计签约金额2,106.2亿元,同比增长29.7%,涨幅较1-11月下降1.2pct;累计签约面积1,079.1万平,同比增长22.9%;累计销售均价19,519元/平,同比增长5.5%。本轮公司自17H2开始大力补库存,18H1开工加速,18H2可售逐步累积、推盘加速,18年9月至今销售持续回升一年多;考虑到2019年度公司拿地仍较积极,料2020年可售将继续保持充裕状态。目前一二线市场销售稳定,公司坚守一二线城市以及积极开工,将推动其销售弹性更佳。 12月拿地谨慎,但全年拿地面积/销售面积达121%,拿地额/销售额达56% 12月公司在土地市场获取南京、成都、湛江等城市的合计8个项目,拿地仍聚焦一二线。12月公司新增建面154万平,环比下降14.1%、同比下降19.3%;对应总地价71.6亿元,环比下降24%、同比下降14.5%;拿地金额占比销售金额达20.2%,较上年50.8%下降30.7pct;平均楼面价4,650元/平,较上年9,529元/平下降51.2%,拿地均价占比当月销售均价24%,较上年51.5%下降27.5pct。我们用公司19H1半年报以及7-12月公告拿地统计得到2019年度拿地金额1,180亿元,同比+28.5%,拿地金额/销售金额56%;拿地面积1,301万平,同比+38.4%,拿地面积/销售面积达121%;拿地均价9,070元/平,同比-7.1%,拿地均价/销售均价46.5%,较上年的51.5%下降5pct。按销售均价1.95万元/平估算公司2019年新增货值2,298亿元,高于同期销售2,106亿元。 投资建议:全年销售高增,拿地逆势积极,维持“强推”评级 金地集团作为老牌龙头房企之一,30载稳健历程和险资高比例持股彰显过去均衡发展和高分红传统,而聚焦一二线+开工积极推动可售充沛+19年拿地保持积极之下,公司19-20年销售弹性更佳。19H1末公司总土储中80%位于一二线,预收款高覆盖1.8倍,保障未来业绩稳定释放。我们维持公司2019-21年每股盈利预测为2.24、2.69元和3.17元,对应19/20年PE分别仅6.4/5.3倍,18A/19E股息率高达4.1%/5.2%,并考虑到公司今年销售弹性依然较大,我们按照20年目标PE7倍上调目标价至18.83元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧及行业资金超预期收紧
万科A 房地产业 2020-01-07 31.75 45.00 47.73% 32.48 2.30% -- 32.48 2.30% -- 详细
事件: 万科公布公司12月销售数据,12月公司实现签约金额573.1亿元,同比下降9%;实现签约面积414.8万平方米,同比下降5.4%。1-12月,公司累计实现签约金额6,308.4亿元,同比增长3.9%;实现累计签约面积4,112.2万平方米,同比增长1.8%;1-12月,公司新增建面4,059.2万平方米,同比下降27.1%;总地价2,351.0亿元,同比下降23.2%。 点评: 12月销售573亿、同比-9%,累计销售6,308亿、同比+4%,稳定增长 12月公司实现签约金额573.1亿元,环比增长5.1%、同比下降9%;实现签约面积414.8万平,环比增长13.8%、同比下降5.4%;销售均价13,816元/平,环比下降7.7%、同比下降3.8%。2019年度公司累计实现签约金额6,308.4亿元,同比增长3.9%,较1-11月降低1.5pct;累计实现签约面积4,112.3万平,同比增长1.8%;累计销售均价15,340元/平方米,同比增长2%。在一二线市场销售平稳以及宝万股权之争即将落幕的背景下,预计公司2020年的销售将实现稳定增长。 12月拿地117亿元、拿地谨慎,全年拿地额/销售额为37%、拿地平稳 12月公司在土地市场获取深圳、南京、天津等地7个项目和1个物流项目,拿地区域主要集中于一二线城市及环都市圈。12月公司新增建面121.8万平,环比下降49.8%、同比下降79%;对应总地价117.3亿元,环比增长36.8%、同比下降64.8%;拿地金额占比销售金额达20.5%,环比增长0.3%,较上年50.5%下降30pct;平均楼面价9,632元/平,环比增长172.2%、同比增长68%,拿地均价占比当月销售均价69.7%,环比增长1.9%,较上年36.6%提升33.1pct。2019年度,公司共新增规划面积4,059.2万平,同比下降27.1%,拿地面积占比销售面积99%,较上年的138%下降39pct;对应总地价2,351.0亿元,同比下降23.2%,拿地额占比销售额达37.3%,较上年50.5%下降13.2pct;平均楼面价5,792元/平,同比增长5.3%,拿地均价占比当年销售均价37.8%。按销售均价1.53万元/平估算公司2019年度累计新增货值6,211亿元,略低于同期销售金额6,308亿元,总体拿地平稳。 投资建议:全年销售平稳,股权之争落幕在即,维持“强推”评级 万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科在住宅开发行业将继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司2019-21年每股收益预测分别为3.66、4.41、5.30元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧及行业融资政策超预期收紧。
大悦城 房地产业 2020-01-06 7.32 9.86 41.87% 7.42 1.37% -- 7.42 1.37% -- 详细
24亿股权融资占比8.41%,引入太保、工银助力发展、推动负债率优化 本次公司定增获1.41倍超额申购,最终确定发行股数为3.60亿股、募集资金24.26亿元;公司总股本由发行前的39.26亿股增加至42.86亿股。公司成功引入两家战略投资者,分别为太平人寿保险有限公司和工银瑞信投资管理有限公司,申购价格为6.73元/股;两家战投持股比例分别为6.61%和1.80%,合计占比8.41%;中粮集团及一致行动人明毅持股比例从75.64%稀释至69.28%。值得注意的是,本次定增是2018年至今唯一一单A股房地产股权融资成功足额发行的案例,并且定增完成后公司货币资金增加、股本增加,推动负债率优化;此外,根据规定本次引入定增参与方持有股票需要锁定3年,未来太平人寿将与公司开展全面战略合作,也将推动公司更有质量的发展。 逆周期积极拿地、成本控制再优化,“商业+住宅”整合优势逐步显现 3Q19,公司拿地面积403万平,拿地金额214亿元,分别相当于18年销售面积和销售金额的313%和54%,拿地态度积极;拿地均价5,315元/平,占比同期销售均价仅21%,并且较18年拿地均价6,433元/平下降17%,拿地成本控制优秀。其中Q3拿地面积295万方,拿地金额151亿元;拿地均价5,108元/平,较19H1拿地均价5,882元/平下降13%,较18年拿地均价6,433元/平下降21%,拿地大增同时成本控制优异,其中昆明、武汉、济南等城市拿地均有商业协同效应,拿地隐含毛利率较高。事实上,2017年至今,公司利用大悦城品牌与中粮产业协同在二线城市获得低价地块,总体平均拿地楼板价较周边住宅成交均价折价47%,其中我们估算分摊后住宅拿地均价较周边住宅成交价格平均折价38%,“大悦城”商业地产+住宅开发的拓展模式持续验证。 央企融资优势凸显,中票利率仅4.25%,定增推动净负债率下降约14pct 19Q3末,公司资产负债率78.9%,较18年末下降6.0pct;净负债率125.1%,较18年末下降46.1pct;现金短债比1.3倍。假设其他资产和负债不变的情况下,公司定增完成后资产负债率将降至77.8%,较19Q3末下降1.1pct;净负债率将降至111.4%,较19Q3末下降13.7pct;预计负债情况将持续优化。此外,公司融资端优势在行业资金趋紧的情况下愈发凸显。新增额度方面,公司10月末获批30亿公募债额度,成为2019年中为数不多的获批新增负债额度的主流房企之一(保利、中南、金科等);发债利率方面,12月发行15亿元/3年期/4.25%中票,发债成本处于行业低位,央企融资优势较强。 投资建议:引入险资战投助力发展,商住协同拿地优势凸显,维持“强推” 大悦城作为内资商业地产标杆,卡位一二线核心资产,拥有极强的招商、运营和品牌力,历年租金稳定增长。AH平台整合后拿地端获得强大优势,积极拿地之后也推动销售持续快增,核心基金撬动资本赋能、轻重并举加速标准化复制。我们维持公司2019-21年每股收益预测分别为0.76、0.88、1.11元,现价对应19/20PE为9.6/8.2倍,较每股NAV14.09元折价49%,目前现价仅略高于定增价6.73元,优质资产低估,我们按照NAV折价30%以及20年目标PE11倍,维持目标价9.86元,维持“强推”评级。 风险提示:社零增速不及预期,公司住宅开发业务结算进度不及预期。
大悦城 房地产业 2019-12-24 7.16 9.86 41.87% 7.42 3.63% -- 7.42 3.63% -- 详细
24亿股权融资成功完成、占比9%,引入战投助力发展、推动负债率优化 2018年12月公司重组方案获批,并且获批非公开发行不超过3.63亿股A股股份、不超过24.25亿元的募集配套资金方案,占比公司目前总股本的9.2%;2019年12月20日公司公告本次定增已于2019年12月17日缴付认购资金,表明本次定增成功完成发行。值得注意的是,本次定增是2018年至今唯一一单A股房地产股权融资成功足额发行的案例,并且定增完成后公司货币资金增加、股本增加,推动负债率优化;此外,根据规定本次引入定增参与方持有股票需要锁定3年,引入战投或也将推动公司更有质量的发展。 逆周期积极拿地、成本控制再优化,“商业+住宅”整合优势逐步显现 3Q19,公司拿地面积403万平,拿地金额214亿元,分别相当于18年销售面积和销售金额的313%和54%,拿地态度积极;拿地均价5,315元/平,占比同期销售均价仅21%,并且较18年拿地均价6,433元/平下降17%,拿地成本控制优秀。其中Q3拿地面积295万方,拿地金额151亿元;拿地均价5,108元/平,较19H1拿地均价5,882元/平下降13%,较18年拿地均价6,433元/平下降21%,拿地大增同时成本控制优异,其中昆明、武汉、济南等城市拿地均有商业协同效应,拿地隐含毛利率较高。事实上,2017年至今,公司利用大悦城品牌与中粮产业协同在二线城市获得低价地块,总体平均拿地楼板价较周边住宅成交均价折价47%,其中我们估算分摊后住宅拿地均价较周边住宅成交价格平均折价38%,“大悦城”商业地产+住宅开发的拓展模式持续验证。 央企融资优势凸显,中票利率仅4.25%,定增推动净负债率下降约14pct 19Q3末,公司资产负债率78.9%,较18年末下降6.0pct;净负债率125.1%,较18年末下降46.1pct;现金短债比1.3倍。假设其他资产和负债不变的情况下,公司定增完成后资产负债率将降至77.8%,较19Q3末下降1.1pct;净负债率将降至111.4%,较19Q3末下降13.7pct;预计负债情况将持续优化。此外,公司融资端优势在行业资金趋紧的情况下愈发凸显。新增额度方面,公司10月末获批30亿公募债额度,成为2019年中为数不多的获批新增负债额度的主流房企之一(保利、中南、金科等);发债利率方面,12月发行15亿元/3年期/4.25%中票,发债成本处于行业低位,央企融资优势较强。 投资建议:股权融资完成优化负债,商住协同拿地优势凸显,维持“强推” 大悦城作为内资商业地产标杆,卡位一二线核心资产,拥有极强的招商、运营和品牌力,历年租金稳定增长。AH平台整合后拿地端获得强大优势,积极拿地之后也推动销售持续快增,核心基金撬动资本赋能、轻重并举加速标准化复制。我们维持公司2019-21年每股收益预测分别为0.76、0.88、1.11元,现价对应19/20PE为9.5/8.1倍,较每股NAV14.09元折价49%,目前现价仅略高于重组价格6.84元(除息后6.73元),优质资产低估,我们按照NAV折价30%以及20年目标PE11倍,维持目标价9.86元,维持“强推”评级。 风险提示:社零增速不及预期,公司住宅开发业务结算进度不及预期。
万科A 房地产业 2019-12-23 31.35 45.00 47.73% 33.60 7.18% -- 33.60 7.18% -- 详细
事件: 2019年 11月 27日至 2019年 12月 19日,钜盛华和前海人寿通过深圳证券交易所证券交易系统集中竞价交易方式合计减持万科 A 股股票 565,107,128股,占万科总股本的 5.00%。截至 2019年 12月 19日,钜盛华和前海人寿合计持有万科 A 股股份 565,107,130股,占万科总股本的 4.9999998%。 。 点评: 近期宝能加速减持、持股比例降至 5%以下, 股权之争落幕在即2015年 7月宝能开始举牌万科,至 2016年 7月持股万科比例达到 25.4%。 宝能自 2018年 4月开始减持万科股份,其中 2018年 7月 24日减至 19.53%、2018年 9月 11日减至 14.65%、 2019年 12月 2日减至 9.16%、 2019年 12月 19日减至 4.9999998%,本月减持速度显著加快。 根据港交所披露的每次期间减持股份数量,我们计算得到目前宝能月化减持速度约 7.49% (相较于 2019年 6-11月平均月化减持速度 0.87%是有所加快), 假设按照这个速度 1个月内宝能将减持完毕万科股份,持续 4年多的宝万股权之争或落幕在即,压制股价因素得到缓解,预计公司估值也将得到修复。 1-11月销售 5,735亿、同比+5%, 同期拿地额占比销售额为 39%1-11月公司累计签约金额 5,735.2亿元,同比增长 5.4%,较 1-10月降低 1.4pct; 累计签约面积 3,697.5万平米,同比增长 2.7%;累计销售均价 15,511元/平方米,同比增长 2.6%。 在一二线销售平稳背景下,预计公司后续销售稳定增长。 1-11月,公司新增拿地面积 3,937.4万平米,同比下降 21.1%;对应总地价 2,233.7亿元,同比下降 18.2%;拿地额占比销售额达 38.9%,较上年 50.5%下降 11.5pct; 拿地面积占比销售面积 106%,较上年下降 31pct;平均楼面价 5,673元/平米,同比增长 3.7%,拿地均价占比当年销售均价 36.6%。按销售均价 1.55万元/平米估算公司 1-11月累计新增货值 6,103亿元,高于同期销售金额 5,735亿元,总体拿地平稳略增。 投资建议: 宝能减持至 5%以下,股权之争落幕在即,重申“ 强推”评级万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去 10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科在住宅开发行业料将继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司 2019-21年每股收益预测分别为 3.66、4.41、 5.30元, 重申“ 强推”评级。 风险提示: 房地产行业调控政策超预期收紧及行业融资政策超预期收紧
招商蛇口 房地产业 2019-12-12 18.90 26.40 39.90% 20.48 8.36%
20.48 8.36% -- 详细
事件: 12月 9日,招商蛇口公布公司 11月销售数据, 11月公司实现签约金额 179.5亿元,同比+12.8%;实现签约面积 94.2万平方米,同比+14.1%。 点评: 11月销售 180亿、同比+13%,累计 1,971亿、同比+32%,提前完成计划11月销售金额 179.5亿元,环比+5.2%、同比+12.8%;销售面积 94.2万方,环比+9.2%、同比+14.1%,高于我们高频跟踪的 45城 11月成交面积同比-4.5%; 销售均价 19,057元/平米,环比-3.6%,较 18年-7.6%。 1-11月累计销售金额1,970.5亿元,同比+32.4%,较上月-2.3pct;销售面积 1,013.5万方,同比+42.4%,较上月-3.7pct。 1-11月累计销售均价 19,443元/平米,较 18年-5.7pct;公司前11月销售同比继续稳增,并已完成 19年计划销售额 2,000亿的 99%,基本提前完成全年计划,考虑到公司项目布局以一二线城市为主,在当前市场去化仍较稳定背景下,预计全年销售继续保持高增。 11月拿地 158亿,同比+170%, 拿地/销售额比 88%, 拿地继续高增11月公司在土地市场新获取北京、上海、深圳等 7城共 10个项目,合计新增建面 115.8万方,同比+0.4%,对应地价 158.0亿,同比+170.1%;拿地面积权益占比 61.2%,较上月+15.5pct;楼面价 13,635元/平米,同比+169.1%,拿地均价大幅提升主要源于公司一线及重点二线城市拿地力度明显加大。 公司拿地/销售额占比 88.0%,较上月+22.1pct, 属年内次高。 1-11月公司共新增规划面积 1,298.3万方,同比+13.4%;总地价 894.3亿元,同比+0.4%;拿地面积权益占比 53.2%,较 18年-2.0pct;拿地额占比销售额 45.4%,较 18年-9.8pct;平均楼面地价 6,888元/平米,较 18年楼面均价-4.9%,拿地扩张并注重成本可控。 前海土地整备进入收尾阶段,后续料将推动利润表和资产负债表的改善12月 9日,公司公告,招商蛇口控股子公司招商前海实业、前海管理局控股子公司前海投控拟分别对前海自贸投资(合资公司)增资,增资完成后双方各持合资公司 50%股权,合计评估值 1,458亿元。这是继去年 12月《土地整备协议》和《合资合作协议》正式签署后,招商蛇口在土地确权程序上迈下的第二步,而于今年 4月 30日,招商蛇口与前海管理局已完成前海土地置换。至此,本次前海土地整备进入收尾阶段。此外,考虑到前海合资合作范围内全部的用地将由合资公司负责开发建设,并由招商蛇口合并财务报表,后续料将推动公司销售和营收快增,并将推动公司净资产规模明显提升,进而进一步降低负债率和 PB 估值水平。 投资建议: 销售稳增、拿地积极,前海土地整备收尾, 维持“ 强推” 评级招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高;具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。 公司作为大湾区核心标的,资产价值将进一步提升。 公司前海土地整备进入收尾阶段, 前海项目开发加速,这将推动利润表和资产负债表的改善。此外,招商积余和招商局商业房托先后完成上市也将有望增厚公司估值。 我们维持公司 19-21年每股收益预测 2.26、 2.71、 3.26元,目前现价对应 19-20年 PE 为 8.4、 7.0倍、较每股 NAV35.20元折价 46%, 我们维持目标价 26.4元,维持“强推” 评级。 风险提示: 房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。
新城控股 房地产业 2019-12-11 36.56 43.67 16.45% 39.56 8.21%
39.88 9.08% -- 详细
11月销售242亿、同比+40%,1-11月销售2,466亿,同比+24%,销售稳增 11月公司签约金额241.9亿,环比-2.0%、同比+40.4%;签约面积228.4万平米,环比-3.5%、同比+57.4%,表现优于重点跟踪45城成交面积同比-4.0%;销售均价10,592元/平米,环比+1.5%、同比-10.8%。1-11月,公司累计签约金额2,465.5亿元,同比+24.2%,较前值+1.5pct,完成年初2700亿销售计划91.3%,累计销售金额克尔瑞排名继续稳居第八;累计签约面积2,188.0万平米,同比+37.5%,较前值+2.0pct;累计销售均价11,269元/平米,同比-9.7%。考虑到公司整体土储仍以长三角二三四线为主、布局城市库存普遍偏低,可售货值仍较充裕,受益于城市圈战略下需求稳增,全年完成2,700亿元销售计划难度不大。 11月公司于天津和宿迁新增3地块、对应地价近19亿元,公司重启拿地 11月公司在天津新增一个项目,对应新增建面13.0万方,同比-93.8%;对应总地价6.0亿元,同比-85.2%;拿地金额占比销售金额2.5%;拿地权益70.0%。平均楼面价4,609元/平米,同比+137.2%。据新浪财经报道,除上述天津地块外,公司于11月月底在江苏宿迁再新增两地块,合计总地价12.62亿元,在连续3个月基本暂停拿地后,公司11月重启拿地。1-11月,公司共新增建面1,939.5万方,同比-13.6%;对应总地价632.6亿元,同比+4.1%;拿地额占比销售额25.7%,较上年的34.4%下降8.8pct;平均楼面价3,262元/平米,较上年+8.6%,拿地均价占比销售均价28.9%,较18年+4.3pct,拿地成本仍处于较低水平。 投资建议:销售快增,拿地重启,维持“强推”评级 2019年,住宅开发方面,公司销售保持稳增,全年完成2,700亿计划无虞,近期拿地虽有放缓、但土储依然丰富;商业地产方面,公司更加聚焦并发展迅猛,进一步承诺19/20/21年投资性房地产租管费收入不低于40/60/90亿元;此外,公司近期推出新激励方案,要求19/20/21扣非归母业绩增速20%/42%/29%,绑定员工利益、强化团队稳定性、并彰显强大信心。我们维持公司19-21年每股盈利预测分别为5.58、7.94、10.25元,对应19/20年PE分别仅6.2/4.4倍,同时鉴于公司商业地产的先发优势、新激励的高业绩承诺以及销售持续快增,按照20年目标PE5.5倍,我们上调目标价至43.67元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。
保利地产 房地产业 2019-12-10 14.98 20.62 27.92% 16.78 12.02%
16.78 12.02% -- 详细
11月销售325亿、同比-3%,1-11月4,197亿、同比+14%,保持稳增 11月,公司销售金额325.0亿元,环比-19.6%,同比-3.0%,较上月-33.0pct;销售面积242.1万平米,环比-14.5%,同比+3.7%,较上月-30.5pct,高于我们高频跟踪的45城11月成交面积同比-4.5%;销售均价13,427元/平米,环比-6.0%,同比-6.5%。1-11月累计销售金额4,197.2亿元,同比+14.0%;累计销售面积2,818.8万平米,同比+14.2%;累计销售均价14,890元/平米,较18年均价上涨1.7%。11月公司销售暂时走弱,但1-11月累计同比继续稳增,考虑到12月仍处于低基数区间,并鉴于公司土储丰富、年末推盘稳定,布局主要位于供需关系较紧张的一二线城市,在当前一二线市场相对稳定的背景下,预计19年全年销售仍将保持稳增。 11月拿地金额同比+36%,拿地面积同比+118%,拿地低位略转积极 11月公司在太原、佛山、大连、福州、长春、邢台、舟山等9城共获取9个项目,对应新增建面326.0万平米,环比+96.1%,同比+118.4%,其中新增权益建面占比64.5%;对应总地价91.4亿元,环比+6.4%,同比+35.9%,拿地额占比销售额28.1%,较上月上升6.9pct。平均楼面价2,803元/平米,环比-45.8%,较18年拿地均价-55.0%,主要源于公司在舟山市和邹城市两幅商业用地、以及在福州闽侯县、西双版纳两幅商住用地;楼面价较低。11月公司拿地继续注重全国均衡布局并且拿地城市能级有所下沉。1-11月公司共获99个项目,新增建面1,986.9万平米,同比-32.9%;对应地价1,172.9亿元,同比-37.5%;平均楼面地价5,903元/平米,较2018年-5.2%;拿地额占比销售额为27.9%,拿地均价占比销售均价39.6%,较18年下降2.9pct。公司1-11月新增项目一二线及城市圈占比有所提升,但拿地成本略有下降。 投资建议:销售暂弱,拿地略转积极,维持“强推”评级 公司积极变革始于16年,目标方面,董事长宋广菊提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,17年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显资源整合优势;16-19年,公司积极拿地,重点布局一二线及城市圈,拿地结构优化的同时成本稳中有降,同期公司销售保持快增,目前业绩已进入丰收期。此外,保利物业港股上市在即,有望增厚公司估值。我们维持公司2019-21年每股收益预测至2.06、2.47、3.00元,目前19-20年PE为7.3和6.1倍,18A、19E股息率分别达3.3%和4.3%,维持目标价20.62元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧及行业资金超预期收紧。
万科A 房地产业 2019-12-04 27.97 45.00 47.73% 32.25 15.30%
33.60 20.13% -- 详细
事件: 万科公布公司 11月销售数据, 11月公司实现签约金额 545.4亿元,同比下降6.5%;实现签约面积 364.5万平方米,同比增长 2.5%。 1-11月,公司累计实现签约金额 5,735.3亿元,同比增长 5.4%;实现累计签约面积 3,697.4万平方米,同比增长 2.7%; 1-11月,公司新增建面 3,937.4万平方米,同比下降 21.1%; 总地价 2,233.7亿元,同比下降 18.2%。 点评: 11月销售 434亿、 同比-7%, 累计销售 5,735亿、同比+5%,稳定增长11月公司实现签约金额 545.4亿元,环比增长 25.7%、同比下降 6.5%;实现签约面积 364.5万平方米,环比增长 34.4%、同比增长 2.5%;销售均价 14,963元/平,环比下降 6.4%、同比下降 8.8%。 1-11月公司累计实现签约金额 5,735.2亿元,同比增长 5.4%,较 1-10月降低 1.4pct;累计实现签约面积 3,697.5万平方米,同比增长 2.7%;累计销售均价 15,511元/平方米,同比增长 2.6%。 在一二线销售平稳背景下,预计公司后续销售稳定增长。 11月拿地 86亿元、拿地谨慎, 前 11月累计拿地额占比销售额为 39%11月公司在土地市场获取广州、杭州、哈尔滨等地 9个项目和 2个物流项目,拿地区域主要集中于一二线城市及环都市圈。 11月公司新增建面 242.3万平,环比下降 55.8%、同比下降 40.7%;对应总地价 85.8亿元,环比下降 59.9%、同比下降 67.7%;拿地金额占比销售金额达 15.7%,较上年 50.5%下降 34.7pct; 平均楼面价 3,539元/平,环比下降 9.3%、同比下降 45.5%,拿地均价占比当月销售均价 23.7%,较上年 36.6%下降 12.9pct。 1-11月,公司共新增规划面积3,937.4万平,同比下降 21.1%;对应总地价 2,233.7亿元,同比下降 18.2%; 拿地额占比销售额达 38.9%,较上年 50.5%下降 11.5pct;拿地面积占比销售面积 106%,较上年下降 31pct;平均楼面价 5,673元/平,同比增长 3.7%,拿地均价占比当年销售均价 36.6%。按销售均价 1.55万元/平估算公司 1-11月累计新增货值 6,103亿元,高于同期销售金额 5,735亿元,总体拿地平稳。 投资建议: 销售暂弱, 拿地谨慎, 维持“ 强推”评级万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去 10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科将依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司 2019-21年每股收益预测分别为 3.66、 4.41、 5.30元,维持“ 强推”评级。 风险提示: 房地产行业调控政策超预期收紧, 行业融资政策超预期收紧。
新大正 房地产业 2019-12-04 32.11 48.00 -- 78.20 143.54%
78.20 143.54% -- 详细
公司概要:启征重庆、拓展全国,聚焦非住宅物管、具备20年丰富经验 新大正成立于1998年,2001年承接广璐大厦项目,步入市场化发展道路。2004-08年,逐步拓展至公共、学校和园区物业。2012年,承接贵州省高级人民法院物业,开启业务全国化布局。2016年,完成股改,成立集团,并承接江北国际机场物业,进入航空物业领域。2017年2月,公司于新三板挂牌交易,同年8月,出于经营发展战略调整,新三板摘牌,计划进军A股市场。截至2019H1末,公司业务布局全国28个城市,居中国物业服务百强企业第18位,重庆地区排名第3位,独立市场化运营物业企业中排名第一。 经营情况:错位布局非住宅业态,受益后勤社会化,打造非住宅物管巨头 2015-18年,公司签约面积、计费面积CAGR分别达18.3%、17.1%。截至19H1末,签约面积、计费面积分别为6,771、5,838万方,分别较18年末+8.0%、+8.8%。 计费面积中,综合、专项物业项目分别达3,456、2,382万方,分别较18年末+5.5%、+13.9%;综合物业中,住宅、学校、园区、商业、公共计费面积分别占比23%、44%、9%、3%、21%,非住宅合计占比达77%。公司作为独立第三方物管公司,战略聚焦非住宅业态,在学校、航空、政府机关等门槛较高的物业细分领域占据市场领先地位,其规模扩张相对较稳定。服务区域由重庆扩大至全国,随着我国后勤社会化的推进,公司非住宅业务将进一步扩张。 财务状况:14-18CAGR业绩29%,利润率保持近10%,非住宅占比提升 2018年,公司营收8.9亿元,同比+15.4%;归母净利润0.9亿元,同比+24.7%。2014-18年,营收、归母净利润CAGR分别达23.1%、29.4%。2016-19H1,重庆地区收入占比由88%逐年下降至79%;19H1,非住宅收入占比达87.0%,逐年上升;毛利率和净利率为21.3%、9.7%,分别较18年+0.1、-0.2pct,作为独立第三方物管公司,公司没有开发商背景,依靠优质服务实现较高净利率水平,并非住宅业态由于较强重定价能力,长期来看毛利率较住宅业态将更为稳定。19H1增值服务收入占比8.1%,低于行业水平,但公司聚焦的非住宅业态具备丰富增值服务应用场景,尤其学校、机场等人流密集的业态,随着非住宅业态的后勤社会化、增值服务逐步扩张,后续增值服务潜在空间巨大。 估值情况:预计19年业绩+22%,合理PE30-35倍,对应市值32-38亿元 综合考虑上市后资本赋能、非住宅空间释放、利润率稳定,预计公司19/20年业绩同比+22%/+23%。后勤社会化推动非住宅业态物管空间逐步打开,及后续业态重定义、增值服务提升带来的二次空间,参考3家海外物管公司(CBRE、高力国际、FirstService)2016年平均PE30倍,4家AH股主流物管公司(中航善达、碧桂园服务、绿城服务、中海物业)2019年平均PE38倍,具备较强开发背景的高成长物管公司或聚焦非住宅业态的稀缺物管公司2019年合理PE区间25-40倍,考虑公司聚焦非住宅业态优质赛道、A股物管公司稀缺性,给予公司2019年合理PE区间30-35倍,对应目标市值区间32-38亿元。 投资建议:聚焦非住宅优质赛道,资本赋能扬帆起航,首覆,给予“强推” 新大正作为独立第三方物管公司,早期战略聚焦非住宅物业管理优质赛道,计费面积达5,838万方,非住宅占比高达77%,在学校、公共等业态领域具备长期的管理经验和服务口碑,并前瞻性进入航空业态,服务北京大兴、重庆江北等全国性机场。考虑到后勤服务社会化、地方审计加强等推动非住宅物管行业发展,有望推动公司规模加速提升,并成为非住宅物管巨头,我们预测公司2019-21年每股收益分别为1.50、1.85、2.29元,我们按照19年目标PE32倍,给予目标价48.00元,首次覆盖,并给予“强推”评级。 风险提示:业务拓展不及预期、人工成本上升致利润率下行风险。
中航善达 房地产业 2019-11-28 20.00 25.27 24.79% 21.59 7.95%
21.59 7.95% -- 详细
第九届董事会拟提名7名非独董,招蛇董事长在列,彰显公司高度定位 11月26日晚,公司发布董事会会议决议公告,审议通过了《关于提名第九届董事会非独立董事候选人的议案》等5项议案。公司第九届董事会拟由十一名董事组成,其中七名为非独立董事、四名为独立董事,任期自股东大会审议通过之日起三年。经董事会提名和薪酬委员会审查,董事会同意许永军先生、邓伟栋先生、聂黎明先生、刘宁女士、石正林先生、章松新先生、何军先生作为公司第九届董事会非独立董事候选人,同意华小宁先生、陈英革先生、许遵武先生、林洪先生作为公司第九届董事会独立董事候选人,并提请股东大会进行选举,公司计划于12月12日提交临时股东大会审议。7名非独立董事候选人中,5名来自招商系、1名来自中航系、1名来自保利系,其中非独立董事候选人中招商蛇口董事长许永军在列,彰显招商局集团对公司平台的高度重视。 合并后在管1.5亿方、打造非住宅物管龙头,规模、业绩将实现量质齐升 本次重组积极响应国资委瘦身健体、聚焦主业、提质增效要求,将实现物管行业横向整合,明确公司未来发展的战略定位,激发公司的发展活力,进一步打开物业管理战略业务的未来发展空间,打造央企物管旗舰企业。截至19H1末,中航善达、招商物业合并后在管面积将达1.49亿方。中航善达深耕机构类物管,招商物业服务业态丰富(住宅、非住宅面积分别占比68%、32%),并且招商系拥有大量的商办物业,中航善达与招商物业强强联合,合力打造非住宅物业管理龙头。我们维持预计19年中航物业业绩2.3亿,20年业绩有望超预期。预计招商物业19年业绩2.0亿元,合计物管业绩预计4.3亿元,同比+40%,并存在超预期可能。考虑到招商蛇口16-18年新开工面积同比增速分别为23%、65%、60%,将推动销售、竣工持续高增,预计后续营收稳步增长。目前中航善达、招商物业物管利润率较行业仍有较大提升空间,考虑到后续毛利率提升、费用率改善等,预计合并后利润率望逐步修复,业绩有望实现量质齐升。 按20PEG 0.9倍、PE 37.5倍给予物管目标市值234亿,合理总市值268亿 估算2019-22年业绩CAGR达41.6%,预计20、21年业绩分别为6.3、8.8亿元。考虑到物管行业的高成长性,以及后续业态重定义、增值服务爆发带来的二次空间,并参考3家海外主流物管公司、3家H股主流物管公司分别平均PEG0.7、1.0倍,合并后公司背靠招商局集团的强大央企开发背景,并具备A股龙头物管及非住宅物管公司的双重稀缺性,并且公司拟更名招商积余更彰显其在招商局集团的高度战略定位,理应享受第一梯队物管公司的PEG溢价,我们按20年PEG0.9倍、PE37.5倍,对应物管市值234亿元,估算地产及其它业务对应市值约34亿元,合并后公司合理市值约268亿元,按扩股后总股本约10.6亿股,对应合理股价为25.27元。 投资建议:招蛇董事长拟兼任非独董,彰显平台高度定位,重申“强推”评级 中航善达逐步剥离地产开发业务,战略聚焦物业管理优质赛道,并深耕机构类物管,与招商物业强强联合,合并后在管面积达1.49亿方,将有望成为非住宅类物管龙头,并且新增招商局集团背景,后续规模扩张得以较强保障。招商物业定位提升,将逐步从“成本中心”转向“利润中心”,同时后续或通过组织架构改革提升人均效能,有望推动利润率提升,实现量质提升。考虑到中航善达19年中期规模超预期增长,我们维持19年、20年合并后物管业绩预测合计分别为4.3、6.3亿元,考虑到公司双重稀缺性以及集团内高度战略定位,按20年目标PE37.5倍,维持目标价25.27元,重申“强推”评级。 风险提示:物业管理拓展不及预期、利润率提升不及预期。
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1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名