事件描述2024年公司营收357.9亿（-2.7%），归母净利-29.8亿（去年同期-14.7亿），扣非后归母净利-40.5亿（去年同期-37.6亿），综合毛利率21.8%（-4.7pct），2024年无现金分红。 事件评论收入与盈利能力下滑，投资收益下降、资产减值拖累归母业绩表现。2024年公司营收357.9亿（-2.7%），其中开发业务收入283.9亿（-2.3%），自持业务收入52.4亿（-2.8%），酒店收入8.7亿（-10.4%），收入下滑主因开发业务结算资源减少、自持业务租金下滑。 而归母净利润亏损29.8亿，主要由于综合毛利率同比下降4.7pct至21.8%，对联合营企业的投资收益为亏损21.9亿（去年同期亏损10.9亿），资产与信用减值22.8亿（去年减值46.1亿）等因素导致，即使期间费用率同比下降0.2pct至14.5%，仍难以弥补业绩亏损的压力。截至2024年底公司账上预收款253.2亿（-20.8%），预收款/2024开发结算收入=0.89X，预计后期结算收入仍承压。展望未来，开发业务收入承压，毛利率仍在探底阶段，减值压力仍存，自持业务在当前消费景气度下难高增，业绩改善需进一步努力。 开发销售排名逆势提升，购物中心稳健发展。2024年公司开发业务全口径销售额369亿（-20.0%），销售量降（-25.1%）价升（+6.9%），行业排名第23位（较2023年逆势提升6位）。2024年公司共获取5个项目，主要位于杭州、西安、三亚等地，全口径拿地额84.3亿元（+33.0%），楼面价1.5万元/平（-60.0%），楼板价下降主因布局城市能级较去年投资的上海等降低。金额与面积维度的拿地强度分别同比提升9.1pct、25.9pct至22.8%、33.4%，在土储趋薄且适销对路的新货减少下，适度补货是合理决策。截至2024年底公司可售货值1269亿元（-16.8%），土储相对充裕保障后期销售。公司购物中心业务稳健发展，2024年新开业3个大悦城（厦门、三亚、北京海淀），截至2024年底商业项目全国布局44个（重资产30+轻资产14），在营项目36个（含轻资产和非标准化产品），总商业面积375万方，其中23个大悦城购物中心（含轻资产），2个大悦汇。2024年公司购物中心销售额401亿（+16%），客流量3.66亿人次（+22%），平均出租率95%，以成都大悦城为底层资产，实现华夏大悦城商业REIT上市，轻资产战略加速落地。 有息负债下降，综合融资成本持续下行。截至2024年底公司有息负债余额666.1亿元（9.4%），负债规模下降，其中短债占比25.6%。综合融资成本同比下降0.55pct至4.06%，融资成本持续下行。三道红线指标来看，测算公司2024年净负债率同比提升5.5pct至97.1%，剔除预收的资产负债率同比提升0.6pct至72.9%，现金短债比同比提升0.12至1.51X，短债压力有所缓解，但整体杠杆压力仍存。 投资建议：业绩压力进一步释放，经营与业绩改善仍需持续努力。公司销售排名逆势提升，适度补货保障后期销售；自持业务贡献稳定现金流，华夏大悦城商业REIT上市，轻资产战略加速落地；但在行业销售承压调整的背景下，公司经营与业绩改善仍需进一步努力。 预测公司2025-2027年归母净利1.3/2.1/2.2亿，对应P/E为88/56/54X，给予“增持”评级。 风险提示1、销售延续弱势，公司销售及现金流回款不及预期；2、毛利率下行，存货减值拖累业绩表现。风险提示1、销售延续弱势，公司销售及现金流回款不及预期：市场需求疲弱，销售延续下降趋势，现金回款承压。 2、毛利率下行，存货减值拖累业绩表现：结算毛利率下行是当前大势所趋，毛利率下行拖累业绩表现。存货计提减值对利润表影响较大，若行业销售筑底不及预期，公司存货减值仍存一定压力。

事件描述公司公告2024年营收3432亿（-26.3%），归母净利润亏损495亿（去年盈利122亿），扣非后归母净利亏损454亿（去年盈利98亿），综合毛利率10.2%（-5.1pct）。2024年不分红。 事件评论收入与毛利率下滑，大幅计提减值拖累业绩。2024年公司实现营收3432亿（-26.3%），主要由于开发业务结算资源量（-29.9%）价（-0.9%）齐降，拖累收入表现。归母净利润亏损495亿，主因综合毛利率同比下降5.1pct至10.2%（其中开发业务结算毛利率同比下降6.2pct至9.5%），投资净收益亏损28.6亿（去年盈利26.9亿），大幅计提减值损失335.7亿（去年同期计提减值38.7亿），其中资产减值71.7亿、信用减值264.0亿。开发业务收入与毛利率明显下滑，计提信用与存货减值，部分非主业财务投资亏损，大宗资产和股权交易亏损等因素共同导致归母净利大幅亏损。展望后期，公司表内预收账款1942.5亿（-37.4%），预收/结算=0.7X，结算规模将持续承压，毛利率短期难有明显起色，存货的减值压力仍在，尽管经营性业务保持稳健运营，但后续整体业绩仍需进一步努力。 缩表特征明显，需求与资金承压下审慎投资是理性选择。2024年公司销售额2460亿（34.6%），其中销售量价齐降，分别同比下降26.6%、10.9%。全年获取13个项目，全口径投资额约91亿（-89.0%），楼面价6670元/方（-52.0%），拿地均价下降与布局城市能级有关；金额、面积角度的投资强度分别为3.7%、7.6%，行业需求与资金链承压下投资审慎是理性选择。2024年新开工1023万方(-40.1%)，完成年初计划的95.4%；竣工2375万方(-24.2%)，完成年初计划的107.7%。2025年计划新开工、竣工量分别为352、1415万方，计划对计划同比下降67.1%、35.9%。截至2024年末公司未竣工土储6838万方（在建3720+待建3118万方），同比下降25.6%。行业仍在探底阶段，公司积极盘活资产展开自救，投资、开工、库存、竣工均呈现收缩特征，保障资金链安全是当务之急。 第二曲线稳健运营，助力公司穿越周期。2024年经营服务业务运营体现较强韧性，物业收入363.8亿(+8.9%)，蝶城战略持续深化，存量运营规模稳步扩大。商业全口径租金88.9亿(-2.5%)，合计开业181个项目，总建面1081万方，储备面积196万方。物流地产累计开业建面1043万方，全口径租金39.7亿(-5.0%)。长租公寓规模行业第一，规模持续扩大巩固领先地位，管理26.24万间，开业19.12万间，全口径租金收入37.0亿(+7.0%)。 投资建议：行业困境中公司积极自救，盘活库存，处置资产；融资端积极争取各类金融机构支持，新增融资，落地经营性物业贷；股东端深国资与深铁集团给予“真金白银”的有力支持，提供股东借款、协助公司处置资产、受让项目股权、协调各类金融资源助力公司融资。行业整体承压背景下，公司核心要务在于维持资金链平衡，在渡过流动性压力、成功穿越周期的前提下，公司存续价值仍相对突出。预计2025-2027年归母净利6/8/10亿，对应的P/E为134/109/82X，给予“增持”评级。 风险提示1、行业需求承压，销售大幅下滑；2、房价持续下行，资产减值压力进一步加剧。

公司公告，2024年实现营收753亿（-23.2%），归母净利润亏损61亿（去年同期盈利8.9亿），扣非后归母净利润亏损44亿（去年同期亏损11亿），综合毛利率14.9%（-2.5pct）。 事件评论收入与毛利率双降，大力度减值与投资收益亏损拖累业绩表现。2024年公司营收753.4亿（-23.2%），结算资源量（-18.6%）价（-13.7%）齐降导致开发业务结算收入同比下降29.8%至600.3亿。归母净利润亏损61.2亿，主因综合毛利率同比下降2.5pct至14.9%（其中开发业务毛利率同比下降2.1pct至14.1%），投资净收益亏损27.4亿（去年同期盈利19.6亿），公允价值变动净收益为亏损8.1亿（去年同期盈利4.0亿），资产与信用减值亏损62.8亿（去年同期亏损33.7亿），公司盘活存货，加速去库，大力度计提减值与投资收益亏损拖累业绩表现。截至2024年底公司账上预收楼款合计339.9亿（-48.6%），预收款/结算收入=0.57X，毛利率与减值压力仍存，后续收入与业绩预计仍将承压。 降杠杆下销售与开工量收缩明显，节约资金审慎投资是理性选择。2024年公司销售额685.1亿（-55.4%），克而瑞行业排名降至第14位；销售均价1.45万元/平（-17.0%），均价下跌或与货值分布城市能级下降、打折促销相关。资金链趋紧下公司拿地审慎，2024年仅获取一宗武汉项目，全口径拿地额3.5亿（去年同期125亿），金额维度的拿地强度0.5%，资金链趋紧，放缓拿地是理性选择。截至2024年底公司未结算土储2916万方（28.9%），降杠杆基调下土储规模下降，优质货值占比相应下滑，维持当前销售规模或仍待新增些优质项目。2024年公司新开工/竣工量分别为101/992万方，同比下降67.7%、26.1%，完成去年中计划目标的106%、93%；2025年计划新开工/竣工127/468万方，新开工计划对计划同比下降30.6%，竣工计划对实际下降52.8%，后期竣工结算资源量明显减少或将导致收入与业绩承压，资金链允许下公司仍需补充优质土储保障销售规模。 降负债是主基调，融资成本持续下行。截至2024年底公司有息负债合计735.2亿元(20.0%)，控负债是公司主基调，其中银行借款占比96.3%，公开债到期高峰已过；长债占比56.7%，债务结构稳健。资产负债率64.8%，剔除合同负债后的资产负债率59.7%，净负债率49.1%。融资成本持续下行，2024年债务融资加权平均成本为4.05%（-0.31pct）。 投资建议：受制于市场需求下行及行业性的信用收缩，公司经营导向也顺势趋于审慎；债务压力临近、资金链趋紧下，公司紧抓销售回款，积极抵押与处置优质资产换取现金流的态度值得肯定。公开债的压力高峰期已过，作为老牌优质房企，公司相对突出的运营效率和开发优势仍在，随着宽松政策持续加码，等到市场止跌回稳，公司凭借高效的运营和卓越的品牌，有望迎来经营层面的边际改善，预计2025-2027年归母净利为2/3/5亿元，2025-2027年业绩对应当前股价的PE分别为127/62/40X，维持“增持”评级。 风险提示1、需求疲弱，销售规模继续下滑；2、资金链偏紧，债务压力较重。

事件描述2024年公司营收 599.9亿（ -16.8%）；归母净利润 9.5亿 (-48.2%)，扣非后归母净利 6.6亿（ -24.5%）；综合毛利率 14.3%（ -3.8pct），分红率 30.0%，股息率 1.8%。 事件评论 毛利率与公允价值收益下降、 减值提升拖累归母业绩表现。 2024年公司营收 599.9亿（ -16.8%）；归母净利润 9.5亿 (-48.2%)，业绩表现明显弱于营收，主因综合毛利率同比下降 3.8pct 至 14.3%，期间费用率同比增长 0.4pct 至 6.3%，公允价值变动损益同比下降64.3%至 3.5亿（其中按公允价值计量的投房收益同比下降 71.7%至 2.8亿），资产及信用减值 19.7亿（去年减值 16.4亿）；即使投资净收益同比增长 244%至 9.7亿元，也仍难抵毛利率与公允价值收益下滑、减值提升等因素对归母业绩的拖累。截至 2024年底，公司预收账款 873.6亿，预收款/开发业务收入=1.57X，预收款充裕保障后期结算收入，毛利率下行与减值压力逐步释放，对后期业绩展望维持稳健展望。 连续 5年销售规模稳居千亿， 土储充裕保障后期销售。 2024年公司销售额 1054.4亿（ -16.3%），行业排名进一步提升至第 10名， 连续 5年稳居千亿阵营，销售面积 370万方（ -7.5%），销售均价 2.9万元/方（ -9.6%）。华东大区销售额占比 44%(去年 55%)，保持压舱石地位；华南大区占比 30%(去年 25%)，增势明显；珠海大区占比 24%(去年 15%)，稳居珠海龙头地位；北方区域占比 2%(去年 5%)。拿地方面，公司 2024年补货力度放缓，投资进一步聚焦，在上海、广州、成都、西安等高能级城市累计斩获 6宗项目，拿地金额 94亿元(-85.9%)，拿地计容建面 497万方(-93.2%)，楼板价 2.8万元/方（ +107.8%），楼板价提升主因布局城市能级较高；金额与面积维度的拿地强度分别为 8.9%、 9.1%，行业销售不振公司审慎投资。 2024年新开工量 94.6万方（ -53.8%），竣工面积 488.3万方（ -5.2%），未竣工土储 1212万方（ -25.3%），待售土储充裕，保障后期销售。 有息负债规模下降， 融资成本下行。截至 2024年底，公司有息负债 1416亿元(-1.7%)，有息负债平稳下行，其中长期负债占比 84%，债务结构稳健。三道红线稳居绿档，融资成本 5.22%（ -0.26pct），剔除预收的资产负债率 62.37%。在 2023年完成定向增发融资基础上，公司积极开展发行定向可转债工作，股权融资取得新进展，保障公司健康现金流。 投资建议： 1）短期来看，公司可售土储充裕，待市场需求触底改善，充沛土储保障后期销售； 2）长期来看，行业供给格局优化，公司有望立足珠海大本营，深耕核心城市，扎实投资，追求有品质的增长； 3）公司积极回购股份用作员工持股计划或股权激励，有效将股东利益与管理层利益紧密结合，截至 2025年 2月末累计回购 372万股（占总股本0.135%）。预测 2025-2027年公司归母净利润 9.0/9.2/9.5亿元，业绩增速-5%、2%、3%，对应 PE 为 17.7/17.4/16.9X，给予“买入”评级。 风险提示 1、市场销售延续弱势，公司销售规模继续下滑； 2、销售不畅导致资金链趋紧，核心城市拿地量不及预期。

事件描述公司公告2024年中实现营业收入160.8亿元（+12.4%），归母净利润为亏损3.6亿元（去年同期盈利5075万元），综合毛利率22.6%（-3.9pct）。 事件评论毛利率下滑拖累业绩表现，后期业绩仍需努力。2024H公司营收160.8亿（+12.4%），其中开发物业结算收入124.4亿（+18.6%），占比77%，投资物业相关收入26.0亿（-3.6%），占比16%。收入增长而归母业绩亏损，主要由于综合毛利率同比下降3.9pct至22.6%，其中开发业务毛利率同比下降2.5pct至13.7%，自持业务毛利率同比下降1.0pct至61.9%；投资净收益同比下降80.0%至0.6亿元、计提减值3.1亿元（去年同期计提1.3亿元）也在一定程度拖累业绩表现，虽然期间费用率、税金及附加率分别同比下降1.6pct、0.5pct至14.6%、2.0%，仍难抵毛利率下滑对业绩的拖累。截至2024H公司账上预收款308.1亿元（-3.7%），预收款/年化结算收入=0.99X，预收款保障后期结算收入，对营收维持稳健的展望，但在下行周期毛利率与减值仍存压力，后期业绩仍需努力。 销售规模行业排名第21位，土储相对充裕保障后期销售。2024H公司销售额218亿元（-14.8%），销售面积85万方（-30.9%），销售均价25647元/平（+23.2%），销售规模行业排名第21位。拿地角度，2024H公司分别在杭州与西安累计获取4个项目（去年同期2宗），拿地额77.0亿元，拿地面积49.7万方，楼面价15504元/平（-3.0%），拿地强度（金额与面积角度）为35.3%、58.4%，分别同比提升27.7pct、47.6pct，在行业投资大幅收缩背景下公司拿地力度尚可。截至2024H公司可售土储货值约1332亿元（-20.0%），可售周期约3年，一旦市场边际改善，相对充裕的土储保障后期销售。 商业业态稳健发展，彰显经营韧性。2024上半年国内消费承压，公司投资物业营收26.0亿（-3.6%），毛利率61.9%（-1.0pct）。商业业务守正出新、稳健发展，2024H购物中心销售额196亿元（+14%）；客流量1.7亿人次（+24%），平均出租率94%，仍具备经营韧性。截至2024H公司全国布局45个商业项目（30重+15轻），轻重并举战略取得实质进展。累计在营项目34个（含轻资产和非标准化产品），总商业面积374万方，其中21个大悦城购物中心（含轻资产，商业面积302万方）；在建、筹备项目（含轻资产）11个，商业面积约120万方，下半年计划新开业3个购物中心。 投资建议：毛利率下滑拖累业绩表现，后期经营仍需努力。公司响应号召，盘活资产，积极申报消费基础设施公募REITs，优化资产结构，释放成熟投资物业资产的价值。但在行业销售持续低迷的背景下，公司经营与业绩改善仍需进一步努力。预测公司2024-2026年归母净利-8.2/1.3/2.4亿元，2025-2026年对应当前股价的PE为75.3/42.8X，给予“增持”评级。 风险提示1、销售延续弱势，公司销售及现金流回款不及预期；2、毛利率下行，存货减值拖累业绩表现。

事件描述公司公告，2024年一季度实现营业收入 615.9亿元（ -10.0%），归母净利润-3.6亿元（ -125.0%），综合毛利率 10.8%（ -4.6pct）。 事件评论 收入与毛利率下滑拖累业绩表现， 行业下行压力仍需消化。 2024Q1公司实现营收 615.9亿元（ -10.0%），营收下滑主要由于开发业务结算资源量减少，其中地产开发营收 466.7亿元（ -13.8%），经营服务业务营收 109.5亿元（ +12.0%）。归母业绩亏损主因综合毛利率同比下降 4.6pct 至 10.8%，其中开发业务结算毛利率 10.5%（ -6.7pct），经营性业务毛利率 18.9%（ +5.4pct）。截至 2024Q1公司预收账款合计 3002亿元（ -38.5%），预收账款/年化结算金额=0.76X，毛利率短期难有起色，结算规模也将持续承压，房价下跌背景下存货的减值压力仍在，尽管经营性业务贡献边际提升，但后续业绩仍需进一步努力。 销售规模业内前三，行业需求与资金链承压下投资趋于审慎是理性选择。 2024Q1公司销售额 579.8亿元（ -42.8%），销售面积 391.1万方（ -37.5%），销售均价 1.48万元/平（ -8.5%），销售规模稳居行业前三。拿地方面， 2024Q1累计获取 3宗地块，分别位于银川、昆明与贵阳，全口径拿地金额 18.4亿元（ -82.5%），拿地面积 36.2万方（ -58.7%），楼面价 5080元/平（ -57.6%），楼面价下降与拿地布局能级偏低有关。金额与面积维度的拿地强度分别为 3.2%（ -7.2pct）、 9.3%（ -4.7pct）， 行业需求与资金链承压下投资趋于审慎是理性选择。2024Q1新开工量与竣工量分别为 170万方（ -71.2%）、266万方（ -22.8%），完成年度计划的 15.9%、 12.0%。截至 2024Q1公司未竣工土储 8845万方（在建 5676+待建 3169万方），同比下降 23.7%。行业需求尚未修复，公司前端投资及开工、中端库存、后端竣工均有一定收缩，下行周期中顺势而为或为理性选择。 第二曲线稳步成长，助力公司穿越周期。公司经营服务业务体现较强韧性，物业方面持续推进多空间服务高质量发展。 2024Q1商业全口径收入 23.8亿(+2.3%)，其中印力收入14.3亿（ +4.8%）。物流地产累计可租赁建面 1020.2万方， 实现全口径租金 9.7亿元(+1.0%)。长租公寓规模行业第一，共运营管理 23.8万间，累计开业 17.95万间，出租率93.9%， 2024Q1实现全口径营收 8.3亿元（ +7.3%），第二曲线平稳成长。 投资建议： 在动荡环境下相对保守的经营导向是理性的选择，公司计划 2024年加强大宗与股权交易工作，实现回款 300亿元以上，彰显紧抓现金流、增厚安全垫的决心，2024Q1已实现大宗资产交易回款 42亿元；降杠杆是短期内的主基调，未来两年计划削减付息债务 1000亿元，积极利用经营性物业贷等融资工具，全面融入城市房地产融资协调机制，推动融资模式转型。中长期而言，公司在品牌和效率层面仍具备一定竞争优势，开发业务头部地位仍相对稳固，存量业务价值可观。行业整体承压背景下，公司核心要务在于维持资金链平衡，在渡过流动性压力、成功穿越周期的前提下，公司存续价值仍相对突出。预计 2024-2026年归母净利 109/103/99亿，同比增速-10%/-5%/-5%，P/E 为 8.1/8.6/9.0X，给予“增持”评级。 风险提示 1、行业需求承压，销售大幅下滑； 2、房价持续下行，资产减值压力加剧。

事件描述2023年公司营收367.8亿（-7.1%），归母净利-14.7亿（去年同期-28.8亿），扣非后归母净利-37.6亿（去年同期-29.5亿），综合毛利率26.5%（+2.4pct）。2024Q1归母业绩-9376万元。 事件评论结算资源减少导致收入下降，减值拖累归母业绩表现。2023年公司营收367.8亿（-7.1%），其中开发业务收入290.4亿（-13.3%），自持业务收入53.9亿（+24.4%），酒店收入9.7亿（+75.1%），收入下滑主因开发业务结算规模降低。归母净利润亏损14.7亿，主因计提减值46.1亿（去年计提15.7亿），此外期间费用率同比提升2.2pct至14.7%也一定程度拖累业绩。即使综合毛利率提升2.4pct至26.5%，处置长期股权投资而实现投资净收益45.9亿（去年同期亏损21.6亿），仍难以弥补公司业绩亏损的压力。2023年扣非后归母净利-37.6亿（去年同期-29.5亿），扣非后业绩亏损加大主因处置非流动性资产获得非经常性损益。2024Q1公司归母业绩为-9376万元。截至2023年底公司账上预收款319.9亿元（+3.8%），预收账款/2023开发业务收入=1.1X，有效保障后期结算收入。展望后期，收入维持稳健展望，但毛利率承压，需求疲弱下减值压力仍存，业绩改善仍需进一步努力。 销售投资审慎，购物中心业务平稳发展。2023年公司全口径销售额461亿元（-18.8%），销售量（-1.8%）价（-17.4%）齐降，行业排名第29位（较2022年逆势提升4位）。2023年公司共获取3个项目，分别位于南京、西安和上海，全口径拿地额63.3亿元（-34.0%），楼面价3.8万元/平（+211.3%），楼板价大幅提升主因布局城市能级较高，平均溢价率1%。 金额与面积维度的拿地强度分别同比下降3.2pct、27.4pct至13.7%、7.5%，在销售持续低迷，资金链边际趋紧的环境下，公司拿地投资顺势趋弱。截至2023年底公司可售货值1526亿元，土储充裕保障后期销售。公司购物中心业务平稳发展，截至2023年底商业项目全国布局45个（重资产30+轻资产15），在营项目34个（含轻资产和非标准化产品），总商业面积374万方，其中21个大悦城购物中心（含轻资产），2个大悦汇。2023年公司购物中心销售额347亿（+37%）；客流量超3亿人次（+66%），平均出租率95%。 有息负债与融资成本下行，短债占比提升。截至2023年底公司有息负债余额735.1亿元（-3.8%），负债规模小幅下降，其中短债占比提升13.6pct至29.8%，短期偿债压力提升。综合融资成本同比下降0.2pct至4.61%，融资成本持续下行。三道红线指标来看，净负债率同比下降5.1pct至91.6%，剔除预收的资产负债率同比提升0.3pct至72.2%，现金短债比同比下降0.88至1.4X，资金链边际趋紧。 投资建议：收入与减值拖累业绩，改善仍需进一步努力。公司响应号召，盘活资产，积极转让上海、北京等核心城市核心地段的自持物业。但在行业销售持续低迷的背景下，公司经营与业绩改善仍需进一步努力。预测公司2024-2026年归母净利1.2/1.8/2.8亿元，2025-2026年业绩增速55%、53%，给予“增持”评级。 风险提示1、销售延续弱势，公司销售及现金流回款不及预期；2、毛利率下行，存货减值拖累业绩表现。

事件描述公司公告， 2024Q1公司实现营收 69.6亿元（ -51.5%），归母净利润-2.8亿元（去年同期盈利5.1亿元）， 综合毛利率 14.9%（ -2.6pct）。 事件评论 收入与盈利能力双降， 后续业绩仍需进一步努力。 2024Q1公司实现营收 69.6亿元（ -51.5%），营收大幅下降主要由于结算资源量减少。归母业绩亏损 2.8亿元，主因收入大降的背景下综合毛利率同比下降 2.6pct 至 14.9%，此外收入下降导致期间费用率同比提升 11.7pct 至 22.9%。截至 2024Q1公司表内预收账款 688.3亿元（ -24.6%），预收账款/2023年结算收入=81%，后期结算收入或仍将承压，毛利率底部区间震荡，房价下跌背景下存货的减值压力仍在，后续业绩仍需进一步努力。 销售规模居行业前列，投资与开工主动收缩是理性选择。2024Q1公司销售额 167.3亿元（ -62.1%），销售面积 98.4万方（ -59.5%），销售均价 1.7万元/平（ -6.4%）， 销售排名行业第 14位（ 2023年行业排名第 10位）。资金链趋紧下公司投资审慎，一季度未公告获取新项目。 2024Q1新开工量 27.8万方（ -51.9%），竣工量 144.9万方（ +8.0%）。 截至2023年底公司未结算土储 4100万方（ -20.9%）， 土储仍具一定规模，只是适销对路的新库存占比下降。销售延续弱势，资金链趋紧，公司前端投资与开工主动收缩是理性选择。 降杠杆是主基调， 融资成本持续下行。截至 2023年底公司有息负债合计 919.1亿元(-20.2%)，降杠杆是公司主基调，其中银行借款占比 75.5%，长债占比 55.6%。三道红线指标居于绿档，资产负债率 68.7%，剔除预收款后的资产负债率 61.3%，净负债率 53.2%。 融资成本持续下行， 2023年债务融资加权平均成本为 4.36%（ -0.17pct）。 投资建议： 受制于市场需求下行及行业性的信用收缩，公司经营导向也顺势趋于审慎；债务压力临近、资金链趋紧下，公司紧抓销售回款，积极抵押优质资产换取现金流的态度值得肯定。作为老牌优质房企，公司相对突出的运营效率和资源禀赋仍在，如果政策进一步宽松，等到市场需求企稳，公司凭借高效的运营和卓越的品牌，有望迎来经营层面的边际改善，预计 2024-2026年归母净利 9.6/10.2/10.5亿，增速 8.4%/5.7%/3.2%，对应 PE分别为 18.7/17.7/17.1X，维持“增持”评级。 风险提示 1、销售下滑，现金回款减少，资金链压力进一步趋紧：公司当前资金链压力较大，若销售进一步下滑，资金压力会进一步加剧。 2、资产处置受阻，资金链压力加剧。公司可通过处置资产回笼现金，或抵押项目股权融资，若销售承压背景下资产处置受阻，资金紧张局面恐较难缓解

2023年公司实现营收 721.4亿（ +19.4%）；归母净利润 18.4亿 (-29.6%)，扣非后归母净利8.7亿（ -63.8%）。分红率 55.4%(+25pct)，股息率 5.9%。2024Q1归母业绩 3.5亿元（ -35.3%）。 事件评论 毛利率与投资收益下滑、减值提升等因素拖累业绩表现，大手笔分红彰显国企诚意。2023年公司营收 721.4亿（ +19.4%），而归母净利润 18.4亿 (-29.6%)，业绩表现明显弱于营收，主因综合毛利率同比下降 2.0pct 至 18.1%，对联合营企业的投资收益同比下滑 99.2%至 0.1亿，计提减值 16.4亿元（去年同期计提 8.4亿元）。虽然土增税率、期间费用率分别同比下降 0.6pct、0.9pct 至 3.8%、5.9%，投资性房地产评估增值带来公允价值提升 8.2亿元，仍难抵毛利率与投资收益下滑、减值等因素对业绩的拖累。 2024Q1归母业绩 3.5亿元（ -35.3%），主因收入与毛利率双降。截至 2023年末公司账上预收楼款 935亿元（ +15.7%） , 预收款/开发业务收入=1.37X，预收款充裕保障后期结算收入增长，毛利率下行压力逐步释放，对后期业绩展望维持相对稳健。值得关注的是公司 2023年分红比例高达 55.4%(+25pct)，股息率高达 5.9%，大手笔分红彰显国企担当。 连续 4年销售规模稳居千亿规模， 持续加码高能级城市土储， 土储充裕保障后期销售。 2023年公司销售额 1260亿元（ +4.8%），行业排名提升 4位至第 14名，连续 4年稳居千亿阵营，销售面积 399万方（ -0.4%），销售均价 3.2万元/方（ +5.2%）。华东大区销售额占比 55%，保持压舱石地位；华南大区占比 24.6%，增势明显；珠海大区占比 15.2%，稳居珠海龙头地位；北方区域占比 5.2%。拿地方面，公司积极在上海、广州、杭州、南京、成都等高能级城市斩获项目，全年累计获取 23个优质项目，新增全口径货值 727亿元，行业排名第 12位，拿地计容建面 497万方，拿地面积/销售面积=124.4%，拿地较积极，补货强度行业前列。 2023年新开工量 205万方（ -28.3%），竣工面积 515万方（ -22.0%），未竣工土储 1623万方（ -8.4%），待售土储充裕，保障后期销售规模增长。 债务规模平稳下行， 融资成本不断优化。截至 2023年底，公司有息负债余额 1440亿元(-1.1%)，有息负债平稳下行，其中长期负债占比 83%，债务结构稳健。融资成本 5.48%（ -0.28pct），三道红线稳居绿档。报告期内公司业内第二例完成股权融资，成功定增募资超 51亿元，首单租赁住房 Pre-REITs 项目落地，融资渠道多元化，保障公司健康现金流。 投资建议： 1）短期来看，公司销售拿地积极，增速业内领先，布局核心城市，可售土储充裕保障规模增长； 2）长期来看，行业供给格局优化，有望凭借雄厚的财务资源，立足珠海大本营，深耕核心城市，扎实投资，追求有品质的增长； 3）公司三道红线稳居绿档，资金成本下行，广义费用层面有进一步改善空间； 4）华发集团积极增持与定增认购，彰显集团对上市公司的强力支持； 2023年分红比例大幅提升至 55.4%，大手笔分红表现地方国企的担当。预测 2024-2026年公司归母净利润 18.9/19.4/19.7亿元，业绩增速 3%、2%、 2%，对应 PE 为 9.1/8.9/8.7X，给予“买入”评级。 风险提示 1、市场销售延续弱势，公司销售规模增长不及预期； 2、核心城市摇号拿地量不及预期。