事件： 公司公布 2021年年报，实现营业收入 4528亿元，同比增长 8.0%； 归属于上市公司股东的净利润 225亿元，同比下降 45.7%； EPS1.94元/股，同比下降 46.5%； 每 10股分红 9.7元现金股息，分红率 50.06%； 实现销售金额 6277.8亿元，同比下降 10.8%。 销售金额和面积下降， 销售均价提升。 2021年公司实现销售面积 3807.8万方，同比下降 18.4%，销售金额 6277.8亿元，同比下降 10.8%，累计销售均价 16487元/平米，较去年 15086元/平米有所提升。公司的商品房市占率约 3.5%， 较去年 4.03%有所下降。 销售金额在武汉、成都等 20个城市位列第一，在上海、深圳等 18个城市位列第二。 分区域看，南方、上海、 北京、东北、华中、西南、西北和其他区域的销售金额占比分别为 23.1%、 35.7%、 14.7%、 4.7%、 6.2%、10%、 4.4%、 1.2%。 拿地力度有所回升， 总土储充裕。 2021年公司新增项目 148个，总规划建面 2667.4万方（低于当期销售面积），权益规划建面 1901.4万方，权益比例 71.28%，较去年新增土储的权益比例61.16%提高 10.13pct；新增权益地价 1401.5亿元，对应平均拿地价为 6942元/平米；拿地力度为 22.3%，较去年 19.6%提升 2.7pct。拿地结构来看，根据权益建面口径，新增土储一二线城市占比 88.7%， 拿地集中在高能级城市。公司土储充裕。总可售土储建面 1.02亿方（在建 10367+规划 4522-已售未结 4674万方）， 不考虑年内新增土储可供 2-3年发展。 公司新开工面积约3265.3万方，同比下降 17.6%，完成年初计划的 103.7%； 实现竣工面积约 3571.4万方，同比增长 5.6%，完成年初计划的 99.6%。公司 2022年计划开工面积 1920.1万方， 较去年计划新开工面积同比下降 39.01%，较去年实际新开工面积下降 41.2%；计划竣工面积 3899.5万方，3587.5万平，较去年计划竣工面积同比增速 8.70%，较去年实际竣工面积提升 9.19%。 营收增长， 业绩下滑，毛利率仍面临压力，业绩锁定度高。 2021年公司营收增速 8.0%，归母净利润下滑 45.7%。公司净利润下滑较多主要由于 1） 公司综合毛利率同比下降 7.4pct 至 21.8%，其中开发相关业务的毛利率 21.7%，较去年下降 7.6pct，毛利率仍然面临压力； 2）投资收益 66.1亿元，较去年减少 69亿元； 3）分别计提存货减值和其他资产减值 31.2亿元、 4.1亿元，合计减少权益净利润 25.5亿元。 公司管理、 财务费用率控制较好，分别下降 0.21、 0.26pct。 公司已售未结金额 7108亿元，收入的 1.57倍，收入锁定度高。 满足绿档要求， 债务结构合理。 公司剔除合同负债的资产负债率 68.4%， 净负债率 29.7%， 剔除受限资金和预售监管资金后的现金短债比为 1.5，三道红线全部达标。 截至 2021年末，货币资金1493.5亿元， 在手现金充裕， 经营性现金流连续 13年为正， 2021年经营现金流为正 41.1亿。 公司总体债务结构合理，有息负债中长期负债为主，一年以上有息负债占比 78%， 较去年 67.9%提升 10.1pct。 截至年末，公司存量融资的综合融资成本 4.11%。 物业拟分拆上市，物流商业增长较快： 1）万物云实现收入 240.4亿元，同比增长 32.1%；在管项目 4393个，在管面积 7.8亿方，同比增长 35.9%；合约面积 10.1亿方，同比增长 38.0%； 万物云拟分拆至港股上市，物业服务业务有望持续稳健增长， 2022年计划实现住宅物业、万物梁行、万物为家的收入分别增长 25%、 35%、 45%。 2）物流仓储实现收入 31.6亿元，同比增长68.9%， 2022年计划保持 35%增长， 新开业 141万方；高标库收入 20.6亿元，同比增长 59.8%，稳定期的高标库出租率为 93%；冷库收入 11亿元，同比增长 89%，冷链稳定期的使用率为 75%。 3）商业累计开业 1139万方，实现收入 76.22亿元，同比增长 20.57%，新开业 207万方， 规划和在建建面 401万方。 4）长租公寓实现收入 28.9亿元，同比增长 13.9%；累计开业 15.95万间，已开业项目整体出租率超过 95%，企业客户在租房间占比由 8%提升至 18.5%。 投资建议： 公司作为行业龙头， 经营稳健， 具有强运营和管理能力；公司在手现金充裕， 经营现金流持续多年为正；土储丰厚，收入锁定度高， 地产主业有望稳健增长； 公司物业拟分拆上市，物流板块增长较快； 由于面临行业整体毛利率下行的压力、基于公司年报， 我们将 2022-2023年归母净利润分别由 348.82、 368.24亿下调为 235.99、 252.26亿，对应 EPS 分别由 3.00、 3.17元调整为 2.03、 2.17元，对应 PE 为 9.43X、 8.83X，维持“买入”评级。 风险提示： 新房销售不及预期， 房屋竣工不及预期， 房屋价格大幅下跌、业务开展不达预期

发布 2021年报及 2022股权激励计划，拟 10转 4派 5元3月 29日，公司公告 2021年报，2021年营收 20.88亿元，同比增长 58.40%，其中 Q1-4营收及增速分别为 4.26亿（+54.96%）、 4.71亿（+60.86%）、 5.47亿（+68.04%）、 6.45亿元（+51.57%）； 分产品看， 基础物业收入 19.35亿占 92.65%；创新业务收入 1.07亿占 5.10%；城市服务收入 0.46亿占 2.21%。 分业态看， 办公收入 7.67亿占 36.72%；航空收入 2.39亿占 11.43%；公共收入 4.23亿占 20.29%；学校收入 3.33亿占 15.93%；商住收入 3.26亿占15.63%。 分区域看， 公司深耕重庆区域市场收入 9.86亿（+13.66%），占比47.24%；重庆以外区域收入快速增长为 11.01亿（+144.74%），占比 52.76%。 2021年归母净利 1.66亿元，同比增长 26.57%， 其中 Q1-4归母净利及增速分别为 0.36亿（+44.93%）、 0.39亿（+32.77%）、 0.43亿（+18.51%）、 0.49亿元（+18.27%）。 拟向全体股东每 10股派发现金红利 5.00元(含税)，以资本公积金向全体股东每 10股转增 4股。 2021年公司现金分红 8134.05万元，分红率 48.89%。 本激励计划拟向董高在内 15位核心骨干授予限制性股票 100万股，占总股本的 0.61%。其中首次授予 94万股，预留 6万股票。授予价格为 16.78元/股（较 2022/3/28日收盘价折价 50%）。 股权激励有利于进一步建立、健全公司长效激励机制，吸引和留住优秀人才，充分调动公司高级管理人员、中层管理人员、核心骨干的积极性。 2021年新拓展饱和年化合同收入 8.20亿同增约 74%2021新拓展项目中标总金额 16.90亿元，饱和年化合同收入 8.20亿元，同比增长约 74.22%；新签年合同额 1000万（含）以上项目 16个；斩获国家机关事务局、经济日报社、冬运中心、深创投广场、浙江高速等标志性项目。 公司项目管理部数量达到 477个， 同比增长 29.27%，在管项目面积首次突破一亿平方米，项目覆盖布全国 25省 82城市，全国化布局推进顺利。 公司锚定未来战略，落地五五规划。 保持公建物业领先地位；在数字化转型和城市服务转型 2个方面取得突破；构建以物业管理为主体，城市服务和创新业务两翼协同发展三大版图； 市场、资本、科技、人才四轮驱动推动公司全国化战略的快速落地； 并从组织、研发、运营、机制和模式创新5个方面，加快组织能力建设，实现公司高质量发展。 维持盈利预测，给予买入评级伴随公司快速外拓、合资合作推进及增值服务全面开花，以体制为基效率为翼驶入发展快车道。 我们预计公司 2022-2024年 EPS 分别为 1.55元人民币， 2.08元人民币， 2.69元人民币； PE 分别为 22x、 17x、 13x。 风险提示： 外拓不及预期，核心高管流失， 人工成本增长等。

事件：公司披露2021年年报，实现营业收入1606.43亿元、归属于上市公司股东净利润103.72亿元，同比分别增长23.93%、-15.35%；实现销售金额3268.34亿元，同比增长17.73%；基本每股收益1.16元，同比下降20.55%。 销售端：销售金额维持增长，销售均价略微下降。2021年公司实现销售金额3268.34亿元，同比增长17.73%，较去年增速下降8.18pct，实现年初制定3300亿销售额目标的99%；销售面积1464.47万平方米，同比增长17.77%，较去年增速提高11.43pct；销售均价22313元/平方米，较去年22324元/平方米略有下降。2022年销售目标3300亿元，与2021年销售金额持平。深圳、上海、苏州、南京等7个城市销售规模居当地前TOP3，16个城市销售规模当地TOP10城市深耕成效显著。 投资端：重点聚焦核心城市，坚持多渠道投资拓展。2021年公司累计获取土地113宗，新增土地面积666万方，计容建面1559万方，权益面积886万方，权益比例56.8%。重点布局上海、南京、广州、杭州、武汉、重庆等核心城市，位于国家重点城市群长三角和粤港澳的合计投资比重超70%，表明公司坚定执行城市深耕策略。公司坚持多渠道投资拓展联动，产城联动获取项目9宗、补充土储约215万方，兼并收购和城市更新等获取项目12宗、补充项目资源约106万方，旧改项目排他资格14个、对应土储约510万方。 结算端：收入增长平稳，归母净利润下降。公司2021年实现营业收入1606.43亿元，同比增长23.93%，归母净利润103.72亿元，同比下降15.35%。公司毛利率为25.47%，较去年28.69%下降3.22pct；净利率9.46%，较去年13.05%下降3.59pct；加权ROE为10.83%，较2020年14.40%下降3.57pct。公司盈利能力有所下降，主要由于1）公司竣工交付并结转的面积增长致收入规模增长，毛利率下滑主要受行业利润率下滑及结转类型不同影响--华东、深圳和西南区域所占营收比例高，但三个区域的毛利率分别为11.54%、36.95%、17.53%，分别较去年同期下降4.65、0.47、4.51pct，导致毛利率下降；2）公司2021年计提资产减值准备、信用减值准备43.7亿元，同比增加12.71亿元，减少2021年归母净利润34.56亿元，对归母净利润影响同比增加12.72亿元。费用管控方面，销售、管理费用率分别为2.44%、1.41%，较去年同期分别增加0.14pct、降低0.17pct。截至年末，公司合同负债1487.10亿元，业绩锁定度92.57%。 财务端：三道红线维持“绿档”水平，融资成本低位。2021年末，公司剔除预收账款后的资产负债率61.67%，净负债率42.82%，现金短债比1.25，公司在手现金795.33亿元，经营性净现金流259.77亿元，连续三年为正。公司融资成本为4.48%，其中银行融资占比66.07%，非银行类融资33.93%，较2020年银行融资67.3%、非银行融资32.7%基本维持稳定。 业务端：园区业务稳定增长，持有型业务积极推动。2021年公司园区业务实现325.33亿元收入，较去年同比增长15.24%，占总收入比例20.25%。2021年稳步推进持有业务，年内3个集中项目顺利开业；截至2021年末，公司在营集中商业项目25个，集中布局在上海、深圳、南京、成都、重庆等16个城市。年内获取4宗集中商业项目，位于上海、南京、成都、厦门核心地段，对应商业体量43万方，平均但项目体量11万方；获取轻资产项目3个，分别位于烟台、宁波、攀枝花。 投资建议：公司投资聚焦核心城市，销售有望达到行业较高水平。公司稳健经营，持有型业务稳步推动。参考2021年报，我们将公司2022、2023年收入分别由1828.44、2046.77亿元略微下调至1828.12、2046.22亿元，净利润分别由113.47、124.73亿略微调整至113.64、124.72亿，对应EPS分别为1.43、1.57、元，对应PE为9.80、8.93X，维持“买入”评级。 风险提示：行业政策变动不及预期，房屋销售面积大幅下滑，宏观经济不及预期。