2023年3月30日建发股份披露2022年度报告，全年实现营业收入8328亿元，同比+17.7%；归母净利润62.8亿元，同比+2.3%。 单季度看，2022年第四季度实现营业收入2682亿元，同比+13.3%，归母净利润27.1亿元，同比-1.8%。拟向全体股东每10股派发现金红利8元。 点评营收符合预期，归母净利润略低于预期：2022年公司供应链业务业绩贡献占比提升，分部实现营业收入6963亿元，同比+13.9%；归母净利润40.1亿元，同比+23.1%，占总归母净利润比例为63.9%（较2021年增加10.8pct）。房地产业务分部实现营业收入1365亿元，同比+41.7%；归母净利润22.7亿元，同比-21.2%，主要由于：①行业整体下行，房地产业务毛利率降至14.6%，较2021年下降2.1pct；②出于谨慎原则，计提资产减值损失51.8亿元，较2021年多计提37.6亿元。 供应链业务量价齐升，稳固公司基本盘：公司2022年黑色、有色金属、矿产品等大宗商品经营货量约2亿吨，同比增速近10%，单价同比增速近4%。国际化布局提速，2022年公司进出口和国际业务总额超404亿美元，占供应链业务的比重达40.4%，其中出口业务同比增速超62%。2023年随着经济的持续复苏和国内外贸易环境的向好，预计供应链业务增速将进一步提升。 房地产投销表现优于行业平均，恢复弹性较大：公司2022年房地产总销售金额2097亿元，同比-3.6%；其中子公司建发房产销售金额1782亿元，同比逆势增长1.6%，行业排名升至第10（2021年排名第211）。积极获取流动性好、有价值的优质项目，全年总拿地62宗，全口径拿地金额1030亿元，一二线拿地金额占比92%，重点在上海、厦门、北京、杭州等地获取多个优质项目；其中子公司建发房产全口径拿地金额814亿元，排名行业第4，为公司房地产业务安全稳健发展提供坚实保障。 投资建议公司供应链业务随着经济的复苏稳步增长，房地产业务在优质项目结转带动下回升，预计未来业绩呈稳步增长态势。我们小幅上调公司2023/2024年EPS预测至2.57/2.95元（原为2.55/2.80元），新增2025年EPS预测为3.47元，公司股票现价对应PE估值为4.7/4.1/3.5倍，维持“买入”评级。 风险提示大宗商品价格剧烈波动；房地产市场销售低迷；收并购推进受阻

2023年3月30日万科A披露2022年度报告，全年实现营业收入5038亿元，同比+11.3%；归母净利润226.2亿元，同比+0.4%。拟每10股派送人民币6.8元（含税）现金股息。 点评营收利润双双增长，基本符合预期：公司营业收入增长主要来自于房地产开发项目的结转；在行业下行背景下，公司毛利率水平依然承压，从2021年21.8%下降至2022年的19.8%。而归母净利润保持微增，主要因为：①在2021年较大规模计提减值后，公司2022年计提减值4.5亿元，同比少计提30.6亿元；②落实精细化管理，公司2022年销管费率合计4.5%，较2021年下降0.73pct。 地产开发业务重视保交付，严守投资标准优选项目：公司2022年实现全口径销售金额4170亿元，同比-33.6%，规模收缩、城市聚焦，在西安、成都等24个城市位列第一。全年竣工面积3629万方，同比+1.6%，平稳交付34万套住宅。获取新项目36个，总拿地金额886亿元，主要位于上海、深圳、东莞等城市，新开项目投资兑现度接近90%。 经营服务业务具有韧性，已成为公司新增长极：公司2022年经营服务业务收入513亿元，同比+23.1%。万物云成功分拆上市，收入首破300亿元，同比+26.1%；长租公寓业务收入同比+12.1%，规模维持行业第一，运营管理租赁住房21.5万间；商业营业收入同比+14.3%。未来在REITs、不动产私募基金等金融工具的持续带动下，公司经营服务业务或迎来快速发展。 坚守安全经营底线，债务结构改善：公司2022年三道红线水平持续居绿档，剔除预收款后的资产负债率67.6%，净负债率43.7%，现金短债比1.4。有息负债结构改善，短期有息负债占比20.5%，同比下降1.5pct；银行借款占比60.6%，同比提升4.5pct。平均融资4.06%，同比下降5bp。 投资建议公司开发业务销售和投资规模收缩，而经营服务业务快速发展，预计其对业绩贡献将加大，整体业绩维持小幅增长态势。我们小幅下调公司2023/2024年EPS预测至2.00/2.18元（原为2.21/2.43元），新增2025年EPS预测为2.33元，公司股票现价对应PE估值为7.8/7.2/6.7倍，维持“增持”评级。 风险提示房地产市场销售低迷；经营服务业务发展不顺；其他房企违约

事件2023 年3 月20 日招商蛇口披露2022 年度报告，全年实现营业收入1830.03 亿元，同比增长13.92%；实现归母净利润42.64 亿元，同比下降58.89%。 点评稳定结转推动营收增长，利润水平同比下滑：公司房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长，带动营业收入增长，而归母净利润大幅下滑，主要原因为：①受市场下行影响，整体毛利率降至19.25%，同比下降6.22pct；②落实国家相关房租减免政策要求，对符合条件商户租金减免7.49 亿元（并表口径）；③计提资产减值准备和应收账款信用减值准备合计64.59 亿元，同比增加20.29亿元；④转让子公司产生投资收益同比减少，上年同期REIT 上市产生税后收益14.58 亿元。 销售表现优于行业平均，积极补货优质城市：销售端，公司2022年实现销售金额2926 亿元，同比-10%（TOP10 房企平均同比-19%），行业排名升至第六（2021 年排名第七）；2023 年1-2 月销售金额383 亿元，同比+52%，恢复强劲。投资端，公司2022 年获取56宗土地，总地价1279 亿元，权益比例60%，权益拿地金额居行业第五；聚焦深耕，在强心 30 城的投资金额占比达94%，在优质城市上海、深圳、合肥分别获取10 宗、5 宗、5 宗地块；新增项目去化良好，22 个项目当年拿地当年开盘，平均首开去化率77%。 资产运营和城市服务贡献稳定营收：公司2022 年集中商业、写字楼、产业园、长租公寓和酒店等资产全口径运营收入57 亿元（并表42 亿元），同比+6.2%（并表同比-8.7%）。物业管理、邮轮、会展、康养等城市运营服务贡献营业收入132 亿元，同比+23.1%。 财务结构安全稳健，融资成本持续下降：公司三道红线始终处于绿档并持续优化剔除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率48.09%、现金短债比1.3。2022 年综合资金成本3.89%，较2021年大幅下降59BP。 投资建议公司当年业绩受多因素影响大幅下滑，而投销两端表现优秀，未来两年优质项目入市结转，预计业绩能企稳回升。我们小幅上调公司2023/2024 年EPS 预测至0.85/1.38 元（原为0.72/1.24 元），新增2025 年EPS 预测为1.81 元，公司股票现价对应PE 估值为16.0/9.9/7.5 倍，维持“买入”评级。 风险提示房地产市场销售持续低迷；公司增发融资受阻；其他房企违约。

事件2023年 1月 17日建发股份发布公告，公司与美凯龙控股股东红星控股、实控人车建兴签订正式股份转让协议，拟以现金收购美凯龙 29.95%的股份，每股价格定为 4.82元/股（较 1月 17日收盘价折价 15%，较 1月 6日停盘价溢价 3%），交易总对价 62.84亿元，交易完成后公司可能成为美凯龙控股股东。 点评美凯龙资产保值能力较强，交易保留核心团队维持经营：美凯龙是国内家居卖场龙头，截至 2022年末经营 94家自营商场、284家委管商场、8家战略合作家居商场和 58家特许经营项目。截至3Q22，美凯龙总资产 1336亿元，其中投资性房地产 963亿元（占比 72%），多为位于一二线城市核心区的自营商场，保值能力较强，是租金收入主要来源；总负债 760亿元，其中有息负债 382亿元（长期借款 295亿元），主要是以商场物业作为抵押物进行的融资。 股份转让协议明确，3年内美凯龙核心管理团队应当维持稳定，确保经营工作正常开展并持续改善。 收购美凯龙扩展消费版图，与供应链、房地产相互协同：①美凯龙品牌优势突出，收购后可以进一步提升公司形象和全国影响力。 ②美凯龙平台汇集众多品牌商，为公司大力发展 B 端消费品供应链运营业务提供良好基础。③美凯龙可在家装、房地产开发、商业地产等方面深度服务地产体系，提高地产业务价值。④美凯龙客户主要为中高端消费人群，共享流量，助力公司其他 C 端业务。 房地产业务销投两端表现优异，收购不影响投资计划：据克而瑞数据，2022全年子公司建发房产实现销售金额 1703亿元，同比-0.5%，居行业第 10（2021年为第 21）；子公司建发房产 2022年权益拿地金额居行业第四，投资强度居行业首位，主要获取厦门、上海、北京等重点城市核心地块。2023年房地产市场或在宽松政策支持下逐步复苏，公司持续拿地可为销售提供充足优质货源，预计销售能实现同比两位数的增长；收购美凯龙由供应链主导，对地产投资计划基本无影响，预计公司仍将保持积极的拿地态度。 投资建议由于交易尚有不确定性，暂不考虑其影响，我们维持盈利预测不变，预计公司 2022-24年归母净利润分别为 65.1亿元、76.7亿元和 84.2亿元，同比增速分别为 6.7%、18.0%和 9.7%。当前股价对应 2022-24年 PE 分别为 6.2x、5.2x 和 4.8x，维持买入评级。 风险提示大宗商品价格剧烈波动；楼市持续下滑；交易有不确定性风险

事件2023年1月6日，招商蛇口发布2022年业绩快报。2022年全年预计实现归母净利润38亿元-46亿元，同比下降55.65%-63.36%；扣非归母净利润29亿元-37亿元，同比下降58.23%-67.27%。 点评毛利率下滑、计提减值等多因素影响，当期业绩不及预期。公司2022年归母净利润大幅下滑，主要因为：①受市场下行、结转区域结构变化影响，开发业务结转毛利率阶段性下降；②积极处置去化困难的项目（降价去库存影响短期利润），优化资产负债表；③在行业下行背景下，公司计提资产减值准备同比增加；④公司转让子公司产生的投资收益同比减少（去年公募REITs上市，产生税后收益14.58亿元）；⑤疫情对资产经营业务冲击明显，出租率和租金水平均受影响，同时累计减免租金约7.49亿元。随着宽松政策的落地和市场销售的复苏，公司优质项目持续结转，预计公司毛利率水平将企稳，减值规模逐步减少，未来业绩能稳步回升。 销售好于头部房企平均，深耕拿地支撑持续发展。公司2022年全年实现签约销售金额2926亿元，同比-10%（TOP10房企平均同比-19%），居行业第6位（2021年第7位）；12月单月销售426亿元，同比-3%，呈逐步复苏态势。保持合理拿地强度，公司2022年全年获取土地56宗，总拿地金额1283亿元，权益拿地金额766亿元，居行业第5位；投资区域聚焦、城市深耕，主要于上海、深圳、杭州等“强心30城”拿地；优选合作方，2022年权益比例60%（2021年权益比例为48%），同比提升12pct。 投资建议公司当年业绩受多因素影响大幅下滑，未来两年优质项目入市结转，预计业绩能企稳回升。我们下调公司盈利预测，将2022-24年的归母净利润从93.0亿元、121.4亿元、157.7亿元调整为42.1亿元、55.5亿元和95.9亿元，调整后同比分别为-59.5%、+32.1%、+73.7%。当前股价对应2022-24年PE分别为24.9x、18.8x和10.9x，维持“买入”评级。 风险提示宽松政策对市场提振不佳；市场信心持续走低；计提资产减值准备增加

2023 年1 月5 日，保利发展发布2022 年业绩快报。2022 年全年实现营业收入2811 亿元，同比-1.37%；归母净利润183 亿元，同比-33.17%。2022年第四季度实现营业收入1247 亿元，同比-14.94%；归母净利润52 亿元，同比-62.26%。 点评 营收基本平稳，利润承压下行。公司全年稳步推进竣工交付工作，结转收入与去年基本持平。而归母净利润同比下滑幅度较大（尤其是四季度单季），主要原因是在行业整体下行背景下，项目结转毛利率、权益比例、合联营项目投资收益等均有所下滑。 销售排名跻身行业第二，单月销售持续恢复。据克而瑞数据，公司2022 年1-12 月实现全口径销售金额4573 亿元，同比-15%，降幅小于TOP10 房企整体-20%的水平，销售排名升至第2（2021 年为行业第4）；12 月单月销售金额超过500 亿元，居行业榜首，单月同环比增幅均超过40%。公司优质货量充足，预计2023 年销售能持续复苏。 积极错峰拿地，投资聚焦核心城市。公司把握2021 年下半年至今的拿地窗口期，保持合理拿地强度，错峰补充利润好、流动性高的优质项目。全年权益投资金额居行业第三，仅次于华润置地和中海地产；聚焦在上海、广州、厦门等38 个核心城市拿地。 财务结构安全稳健，融资渠道畅通。公司三道红线长期稳居绿档，2022 年公开市场发行22 笔公司债、中期票据合计263 亿元，票面利率在2.30%-3.51%之间；其中在房企融资困难的四季度发行65 亿元，且票面利率均在2.80%以下。 投资建议 2022 年业绩快报整体不及预期，处于探底阶段，后续随着优质项目入市结转，预计业绩将企稳回升。我们下调公司盈利预测，将2022-24 年归母净利利润从301.8 亿元、345.3 亿元和410.8 亿元调整为183.0 亿元、224.8 亿元和269.8 亿元，调整后增速分别为-33.2%、22.8%和20.0%。当前股价对应2022-24 年PE 分别为10.7x、8.7x 和7.3x，维持“买入”评级。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；市场信心持续走低；毛利率持续下滑

事件2022年 10月 30日，招商蛇口发布 2022年三季度报告。2022年前三季度实现营业收入 894.8亿元，同比+9.45%；归母净利润 29.6亿元，同比-53.44%。2022年单三季度实现营业收入 319.2亿元，同比-14.0%；归母净利润 10.7亿元，同比-49.0%。 点评受毛利率和投资收益下滑影响，短期业绩承压。公司前三季度房地产项目交付结转面积同比上涨，带来营收的增加；而归母净利润大幅下滑，主要因为：①房地产结转毛利率下滑，受行业下行影响，公司前三季度整体毛利率为 18.74%，同比下降 3.19pct；②园区租金减免，受疫情影响，公司对符合条件的商户进行了相应租金减免；③公司前三季度投资收益 12.71亿元，同比-58.6%（去年同期公募 REITs 上市，产生税后收益 14.58亿元）。预计公司四季度结转量有所增加，毛利率短期仍然承压，全年业绩或维持稳定。 单季销售金额同比改善明显。公司 2022年 1-9月实现签约销售金额 2016亿元，同比-16.3%（克而瑞百强房企平均同比-46%）；单三季度 828亿元，同比+29.4%，7-9月单月同比均为正，其中 9月单月销售金额 350亿元，同比+50.2%。在宽松政策和推货增加的背景下，预计公司四季度销售延续复苏趋势。 错峰拿地，聚焦高能级城市。公司 2022年 1-9月获取土地 43宗，总拿地金额 1033亿元，权益拿地金额 665亿元，居行业第 5位；主要上海、深圳、杭州等高能级城市拿地，其中在上海公开市场获取 10宗地块，拿地金额357亿元，占比约 35%。助力出险房企纾困，与长城资管、佳兆业签署战略协议，推进多个项目合作。 投资建议公司当年业绩受投资收益和毛利率影响有所下滑，中长期发展仍然稳健。我们下调盈利预测，将 2022-24年的归母净利润从 108.4亿元、129.7亿元、157.0亿元调整为 93.0亿元、121.4亿元和 157.7亿元，调整幅度分别为-14.3%、-6.4%、+0.4%。当前股价对应 2022-24年 PE 分别为 11.7x、8.9x和 6.9x，维持“买入”评级。 风险提示宽松政策对市场提振不佳；市场信心持续走低；多家房企出现债务违约

事件2022年 10月 27日，建发股份发布 2022年三季报。2022年 1-9月实现营业收入 5646亿元，同比+19.83%；归母净利润 35.76亿元，同比+5.67%。 单季度看，2022年第三季度实现营业收入 1988亿元，同比+10.24%；归母净利润 8.64亿元，同比+4.65%。 点评业绩符合预期，前三季度供应链业务贡献更大。供应链运营业务分部实现营业收入 5277亿元，同比+19.34%；归母净利润 29.14亿元，同比+22.1%，占总归母净利润比例为 81.5%（较 2021年同期增加 11pct）。房地产业务分部实现营业收入 369亿元，同比+27.27%；归母净利润 6.62亿元，同比-33.66%，主要由于公司一级整理的土地出让金尚未完全确认收入，导致分部归母净利润有所下降，剔除该影响后归母净利润同比-4.41%。 供应链业务主要由货量带动增长。2022年大宗商品价格未出现单边走势，且随着公司从贸易商向运营服务商转型，受大宗商品价格周期波动风险影响下降。三季度业绩主要来自经货量的增长，供应链前三季度毛利率 1.68%，同比基本持平，而单三季度毛利率为 1.28%。预期全年供应链业绩能维持当前增速稳定。 房地产销售逐步恢复，错峰拿地储备优质项目。2022年 1-9月子公司建发房产和联发集团合计实现销售金额 1189亿元，同比-29.2%（克而瑞百强房企同比-46%）；进入三季度后，在宽松政策背景下积极推货，销售有所改善，7-9月实现销售金额 443亿元，同比-12.6%，降幅明显收窄。把握机遇，逆势补货，2021、2022年拿地力度均居行业前茅，子公司建发房产前三季度权益拿地金额居行业第四，助力公司提升行业地位，为未来业绩增长提供支撑。 投资建议公司业务双轮驱动，预计业绩保持稳定增长。维持盈利预测不变，预计公司2022-24年归母净利润分别为 65.1亿元、76.9亿元和 84.4亿元，同比增速分别为 6.7%、18.1%和 9.8%。当期股价对应 2022-24年 PE 分别为 6.0x、5.1x和 4.6x，维持“买入”评级。 风险提示大宗商品价格剧烈波动；房地产市场信心恢复不足；多家房企债务违约

事件2022年10月26日，滨江集团发布2022年三季报。2022年1-9月实现营业收入198.7亿元，同比-18.7%；归母净利润20.6亿元，同比+55.2%。单季度看，2022年第三季度实现营业收入91.8亿元，同比+81.8%；归母净利润7.7亿元，同比+1243.7%。 点评结转交付稳步推进，归母净利增速超预期。由于部分结转项目不并表，公司前三季度营业收入下滑，三季度通常为交付淡季，在去年低基数影响下单三季度营收同比上涨。而归母净利润超预期增长，主要来自：①未并表的合联营项目带来的投资收益，前三季度贡献15.85亿元，占利润总额的56%，同比增加16.14亿元；②由于并表项目土增税较少，前三季度税金及附加3.27亿元，同比-67.6%。公司四季度将加速项目竣工交付，预计全年能完成年初计划的35个项目交付，保障公司业绩增长。 销售降幅收窄，重仓布局杭州。公司2022年1-9月全口径销售金额1051亿元，同比-18%（远低于百强房企-46%的水平），累计同比降幅逐月收窄；随着上半年获取的杭州优质项目在四季度入市，预计公司有望顺利完成全年销售目标。深耕区域持续拿地，公司9月在杭州第三批次土拍中获取3宗地块；2022年在杭州已累计获取32宗地块（多位于主城区），总土地成本达521亿元，而在其他城市仅于宁波获取1宗土地。 融资渠道畅通，三季度仍能正常公开发债。在2022年下半年民营房企融资更加困难的背景下，公司分别在7、8月各发行一笔公开债券，总额合计19.1亿元，票面利率均在5%以下。 投资建议公司项目交付进度正常，业绩增长有保障。维持盈利预测不变，2022-24年的归母净利润分别为40.1亿元、52.9亿元和64.9亿元，同比增速分别为+32.4%、+31.8%和+22.8%。当期股价对应2022-24年PE分别为7.2x、5.5x和4.5x，维持“买入”评级。 风险提示宽松政策对市场提振不佳；多家房企债务违约；杭州市场大幅下行

2022 年8 月30 日，万科A 发布2022 年半年度报告。2022 年上半年实现营业收入2069.2 亿元， 同比+23.8%； 归母净利润122.2 亿元，同比+10.6%。2022 年二季度实现营业收入1442.5 亿元，同比37.6%；归母净利润107.9 亿元，同比+10.6%。 点评受益于结转交付增长，营收利润略超预期。公司2022 年上半年开发业务结算面积1310.2 万方，同比+17.5%，贡献营业收入1788.8 亿元（占总营收86.4%），同比+23.9%。受行业整体下行和疫情影响，公司房地产开发和物业管理业务毛利率均有所下滑， 整体毛利率20.46%，较去年同期下降2.48pct，较2021 年全年下降1.36pct。预计公司短期毛利率维持当前水平，业绩增长主要靠结转量提升带动。 销售增速承压，开工减缓、主保竣工。公司2022 年上半年销售金额2153亿元，同比-39.3%，主要销售来自长三角和珠三角，合计占比58.4%。以销定产调整开工量，上半年新开工1069 万方，同比-38.9%；保障竣工交付，上半年竣工面积1444 万方，同比+17.8%，实现11.5 万套的平稳交付。 量入为出提升拿地质量，维持合理土储。公司2022 年上半年新增项目19个，总地价386.8 亿元，同比-65.7%，一二线城市投资金额占比95.6%。土储资源合理，截至2022 年6 月底，公司总土储1.37 亿方，较2021 年末减少1200 万方，在维持充足货量的同时减少资金占用。 多元业务表现亮眼，贡献业绩新增长极。公司2022 年上半年物业服务、物流仓储服务营收增速超30%，租赁住宅、商业开发与运营营收增速超10%度。其中物业服务实现营收143.5 亿元，同比+38.2%，且在2022 年7 月，关于分拆万物云境外上市的申请已获得中国证监会核准。 投资建议公司结转量提升，多元业务贡献增加，小幅上调盈利预测，将2022-24 年归母净利润从 231.8 亿元、250.1 亿元、270.2 亿元调整为235.6 亿元、257.1亿元、282.0 亿元，调整幅度分别为1.6%、2.8%、4.4%。当前股价对应2022-24 年PE 分别为7.8x、7.2x 和6.5x，维持“增持”评级。 风险提示宽松政策对市场提振不佳；市场信心持续走低；多家房企出现债务违约

2022 年8 月29 日，招商蛇口发布2022 年半年度报告。2022 年上半年实现营业收入575.6 亿元，同比+28.9%；归母净利润18.9 亿元，同比-55.6%。 2022 年二季度实现营业收入387.6 亿元，同比+21.2%；归母净利润14.4 亿元，同比-59.7%。 点评 毛利率下滑，投资受益减少，归母净利润不及预期。公司2022 年上半年房地产开发项目大额结转，以致营业收入增加；而归母净利润同比近腰斩，主要原因为： ①毛利率下滑， 受行业下行影响，社区开发与运营毛利率14.30%，同比下降2.47pct；由于去年同期高毛利项目结转以及今年园区租金减免的影响，园区开发与运营毛利率13.93%，同比下降16.75pct。②投资收益同比减少，去年同期公募 REITs 产品上市，产生投资收益19.47 亿元（税后14.58 亿元）。我们预计公司下半年结转速度或加快，而毛利率短期仍然承压，全年业绩或保持稳定。 销售韧性优于行业，行业地位稳固。公司2022 年上半年实现签约销售金额1188 亿元，同比减少32.86%（克而瑞百强房企平均同比下滑约51%），居行业第6，较2021 年全年提升1 位。加快销售去化速度，14 个重点城市销售规模进入当地榜单前十。 夯实投资质量，聚焦城市深耕。公司2022 年上半年获取土地27 宗，新增计容建面420 万方，主要位于北京、上海、杭州和苏州等重点城市。拓展渠道丰富，旧改、收并购、合作等模式均有斩获。助力出险房企纾困，与长城资管、佳兆业签署战略协议，推进多个项目合作。 投资建议 我们预计公司全年开发和持有业务均稳定发展，维持盈利预测不变， 2022-24 年的归母净利润分别为108.4 亿元、129.7 亿元、157.0 亿元，同比增速分别为4.5%、19.6%、21.0%。维持目标价17.79 元/股不变，对应2022-24 年PE 分别为13.0x、10.6x 和8.8x，维持“买入”评级。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；市场信心持续走低；多家房企出现债务违约

事件 2022年8月26日，建发股份发布2022年半年报。2022年上半年实现营业收入3,658亿元，同比+25.78；归母净利润27.11亿元，同比+6.00%。单季度看，2022年二季度实现营业收入2152亿元，同比+17.13；归母净利润17.03亿元，同比-4.40%。点评供应链量价齐升，业绩稳步增长。供应链运营业务分部实现营业收入3,396亿元，同比+27.4%，归母净利润20.89亿元，同比+30.3%；公司经营的黑色、有色金属等主要大宗商品的经营货量超过8,800万吨，同比增速近，经营单价同比增长约10%。分品类看，冶金原材料业务营收1916亿元，同比+19.7，经营货量同比增速近，农林产品业务营收846亿元，同比+28.2%，经营货量同比增速超20%。 随着公司从贸易商向运营服务商的逐步转型，受大宗商品价格周期波动风险影响下降，同时受益于行业集中度的提升，预计公司的供应链业绩可保持较稳定增速。房地产销售优于同行，积极逆势错峰拓展。房地产业务分部实现营业收入262亿元，同比+7.9，归母净利润6.22亿元，同比-34.8%。由于土地一级开发业务在去年同期有地块出让而今年上半年无此情况，导致分部的净利润有所下降，剔除该影响后归母净利润同比+15.3%。经营层面看，2022年上半年子公司建发房产和联发集团合计销售金额824亿元，同比-31.2%（好于克而瑞百强房企-50%的降幅）。把握土拍市场机会，积极逆势拓展拿地，2022年上半年获取土地40宗，全口径拿地金额631亿元，位居行业前五，近三年来快速增速的销售规模和积极的拿地力度，是公司未来业绩增长的强势动能。投资建议公司供应链业务稳定发展，房地产业务业绩逆势增长可期。 维持盈利预测不变，预计公司2022-24年归母净利润分别为65.1亿元、76.9亿元和84.4亿元，同比增速分别为6.7%、18.1%和9.8%。维持公司目标价17.36元/股，对应2022-24年PE分别为8.0x、6.8x和6.2x，维持“买入”评级。风险提示大宗商品价格剧烈波动；房地产市场信心恢复不足；多家房企债务违约

2022年 8月 26日，滨江集团发布 2022年半年报。2022年上半年实现营业收入 106.9亿元，同比-44.9%；归母净利润 12.8亿元，同比+1.3%。单季度看，2022年二季度实现营业收入 45.1亿元，同比-62.3%；归母净利润10.6亿元，同比+21.4%。 点评结转项目并表波动，营收与归母净利润走势分化。营业收入下滑主要由于上半年结转交付的并表项目数量较同期少，而归母净利润保持微增，主要由于未并表项目结转交付带来的投资收益，公司 2022年上半年投资收益 9.04亿元，占利润总额的 45.9%，同比增加 1431%。毛利率水平随行业大势下行，2022年上半年实现毛利率 20.98%，同比下降 1.10pct，较去年全年下降 3.85pct，在近期获取的高利润项目结转后，公司毛利率预计将修复。 销售良好回款增加，积极拿地深耕杭州。公司 2022年上半年销售金额 684亿元，同比-22%（远低于百强房企-50%的水平），排名行业第 13（较 2021年上升 9名），权益销售回笼资金 322亿元，同比+6%。在销售好、资金回笼快的区域积极拿地，公司 2022年上半年新增项目 30个，均位于浙江省内，其中杭州 28个，巩固杭州榜首地位，权益投资金额居行业前三，且公司维持 2022年权益拿地金额占现金回款金额 60%左右的计划，预计下半年仍将保持较积极的投资强度，保障未来销售稳定增长。 三道红线居绿档，融资渠道畅通、成本下降。公司剔除预收款后的资产负债率 65.47%，净负债率 85.79%，现金短债比 1.11，持续位居“绿档”；在行业融资困难的背景下，公司成功发行 3笔合计 26.1亿的境内债券；2022年上半年平均融资成本 4.7%，较 2021年 全年下降 20BP。 投资建议由于结转并表比例影响，我们小幅调整盈利预测，将 2022-24年的归母净利润从 40.4亿元、52.8亿元和 64.6亿元调至 40.1亿元、52.9亿元和 64.9亿元，幅度分别为-0.6%、0.1%和 0.5%。考虑公司业绩确定性高，上调目标价至 10.95元/股，对应 2022-24年 PE 分别为 8.5x、6.4x 和 5.2x，维持“买入”评级。 风险提示宽松政策对市场提振不佳；多家房企债务违约；杭州市场大幅下行

事件2022年7月14日，保利发展发布2022年半年度业绩快报。2022年上半年公司实现营业收入1108.5亿元，同比+23.2%；归母净利润107.2亿元，同比+4.1%。 点评营业收入增幅超预期，利润率随行业趋势下滑。公司2022年上半年营业收入增速较高主要由于结转面积加大，而受行业整体下行影响，2022年上半年归母净利率9.7%，同比下降1.7pct，与2021年全年持平，而绝对值仍处于行业较高水平。在没有疫情影响背景下，预计下半年结转会有所提速，公司营收和利润将稳步增长。 销售规模增速下滑，行业排名升至第二。公司2022年1-6月实现签约金额2102亿元，排名行业第2（较2021年全年上升2名），同比-26.3%，克而瑞TOP100房企整体销售规模同期同比-50.7%。销售逐步恢复，公司6月单月签约金额510亿元，同比+1.4%，前十房企中仅两家同比转正。 积极错峰拿地，补充优质土储。公司2022年1-6月总拿地投资金额621亿元/-35.5%，总拿地建面416万方/-75.7%，平均楼面价14926元/㎡，同比+165%，在北京、成都、合肥等高能级城市获取37个项目（拿地策略调整，主要获取一二线城市核心区域地块）。2022年上半年大部分房企收缩投资，公司拿地金额虽然同比有所下滑，但拿地力度仍高于其他房企，权益投资金额位列2022年上半年拿地榜单第7，积极错峰拿地，一方面凭借高利率项目改善公司毛利率，另一方面可在市场逐步复苏的下半年有新推货能力，确保销售的稳步增长。 投资建议公司结转营收增速较高，错峰拿地保障销售，预计业绩稳定增长，维持盈利预测不变，2022-24年归母净利润分别为307.1亿元、355.8亿元和400.4亿元，同比增速分别为12.1%、15.9%和12.5%。维持目标价21.81元/股，对应2022-24年PE 分别为8.5x、7.3x 和6.5x，维持“买入”评级。 风险提示宽松政策对市场提振不佳；市场信心持续走低；多家房企出现债务违约

事件2022年 7月 14日，招商蛇口发布 2022年半年度业绩预告，预计 2022年上半年归母净利润约 15亿元~21亿元，同比下滑幅度为 64.7%~50.6%。 点评归母净利润下滑幅度略超预期。公司上半年结转增加而利润大幅下滑，主要因为：1）受房地产市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少；2）投资收益同比减少。去年同期，以公司万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园 REIT 上市，产生税后收益14.58亿元。若以去年同期剔除投资收益的利润为基数，公司 2022年上半年归母净利润下滑幅度约为 46%~25%。 销售韧性好于百强房企。 2022年 1-6月，公司累计实现签约销售面积487.51万平方米，同比减少 36.71%；累计实现签约销售金额 1188亿元，同比减少 32.86%。根据克而瑞数据，百强房企 1-6月全口径销售金额同比下滑 51%。得益于国企的信用背书、多年积累的品牌效应，以及可售货值超过 70%位于一二线城市，公司销售相较百强房企更有韧性。当前行业洗牌尚未结束，我们预计公司将继续受益高信用和优良布局，下半年销售会持续好于行业平均水平。 拿地金额排名靠前，补充高质量土储。根据中指院数据，公司 2022年 1-6月拿地金额共计 235亿元，拿地面积共计 119万方，分别位列排行榜第 7名和第 12名。我们认为今年上半年各城市出让的土地利润率有所修复，主要因为有意愿有能力拿地的房企数量减少土拍竞争相较去年上半年大幅减弱，土地出让条件有适当优化。我们认为公司下半年销售货值充足，在市场复苏后，下半年的销售有望实现同比增长。 投资建议我们预计公司下半年结转将实现同比增长，维持盈利预测不变，预计公司2022-24年的归母净利润为 108亿元、130亿元、157亿元，同比增速为+4.5%、+19.6%、+21.0%。考虑到公司将持续受益行业供给侧改革，我们维持目标价 17.79元/股不变，对应 2022-24年 PE 分别为 12.7x、10.6x 和8.8x。 风险提示房地产政策落地效果不及预期；其他房企违约影响市场销售信心