事项： 公司公布2023年半年度业绩快报，预计2023年上半年实现营业总收入1383.8亿元，同比增长24.9%，归母净利润120亿元，同比增长10.8%。 平安观点： 业绩平稳增长，未结资源充足：公司2023年上半年预计实现营业总收入1383.8亿元，同比增长24.9%；营业利润及利润总额同比分别增长2.1%、2.4%；归母净利润120亿元，同比增长10.8%。利润增速低于营收主要因营业利润率下滑，上半年营业利润占营业总收入比重14.2%，同比下降3.2个百分点。上半年归母净利润占利润总额比重同比提升4.6个百分点至60.7%，意味结算项目权益比例有所提高。公司2023年计划竣工4450万平米，同比增长12%；一季度末合同负债4401亿元，为近一年营收1.5倍，未结资源仍旧充足。 销售规模领先，投资持续聚焦：公司2023年上半年销售金额2368.2亿元，同比增长12.7%，规模位居克而瑞销售榜首位。综合公司公告及中指统计数据，公司上半年预计新增项目总地价540亿元，拿地销售金额比23%；投资布局持续聚焦，北京、上海、杭州、成都等核心城市均有项目斩获，奠定后续销售去化基础。公司财务状况维持稳健，三条红线绿档达标；向特定对象发行股票事项持续推进，已获得证监会同意注册批复。 投资建议：维持原有预测，预计公司2023-2025年EPS为1.63元、1.70元、1.87元，当前股价对应PE分别为7.9倍、7.5倍、6.8倍。公司充足未结资源奠定业绩释放基础，融资优势突出，拿地积极聚焦，销售规模领先，行业格局优化下份额提升趋势明确，维持“推荐”评级。 风险提示：1）楼市复苏持续性不及预期风险：近期楼市复苏呈现疲态，若未来经济及收入恢复低于预期，将对行业及公司销售产生负面影响；2）核心城市地块获取概率降低风险：当前房企拿地策略趋同，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度加大或导致公司优质土储获取不足风险；3）盈利能力进一步下探、减值计提等风险。

事项：公司公布2023年一季报，一季度实现营业收入119.6亿元，同比增长43.3%，归母净利润5.4亿元，同比下降24.6%。 平安观点：多因素致业绩波动，未结资源仍旧充足：2023Q1公司营业收入同比增长43.3%，归母净利润同比下降24.6%，利润增速低于营收主要因：1）毛利率同比下降1.8个百分点至17.1%；2）投资收益同比减少1.5亿元；3）少数股东损益占比同比提升28.2个百分点至32.2%。期末合同负债916.6亿元，较期初增长14%，为近一年营收1.5倍，未结资源仍旧充足，奠定全年业绩释放基础。 销售排名升至行业前列，拿地权益提升持续聚焦：2023年初全国楼市修复之下，公司销售表现相对更好，2023Q1销售金额491.4亿元，同比增长111.9%，排名升至行业第八名；销售面积164.3万平米，同比增长119.7%；销售均价29909元/平米。前3月公司在成都、杭州、深圳新增4宗地块，其中深圳市宝安区冰雪文旅城项目用地性质为商业、游乐设施、居住、公园、道路用地，其余为住宅用地。新增地块合计计容建面191.5万平米，权益比例98.4%，权益比例提升且持续向核心城市聚集。 财务状况稳健，定增已收上交所审核问询：2023Q1末公司剔除预收款后的资产负债率67%、净负债率72.8%、现金短债比2倍，三条红线维持绿档。向特定对象发行股票持续推进，已收到上交所出具的审核问询函。 投资建议：维持原有预测，预计公司2023-2025年EPS为1.28元、1.39元、1.65元，当前股价对应PE分别为8.7倍、8.0倍、6.7倍。公司作为珠海国资龙头房企，销售排名升至行业前列，核心城市积极补货，优质储备夯实发展潜力，股东方实力雄厚，有望持续为公司发展保驾护航，维持“推荐”评级。 风险提示：1）楼市复苏持续性不及预期风险：若楼市复苏不及预期，房企销售仍普遍以价换量，将导致公司结算毛利率持续承压、减值计提超出预期风险；2）若核心城市核心地块竞争加剧，将影响公司投资节奏，带来拿地利润空间收窄、拿地权益降低风险；3）合作项目风险；4）向特定对象发行股票进程不及预期风险。

珠海国资优质房企，业绩稳健经营提速：华发股份组建于 1992年，前身创始于 1980年，为承接珠海华发集团房产开发板块平台公司，实际控制人为珠海市国资委。2012年起全面实施“立足珠海，布局全国，开拓海外”战略，已进驻全国近 50个重要城市，形成“4+1”全国性战略布局。 2022年营收 591.9亿元，同比增长 15.5%，归母净利润 25.8亿元，同比下降 19.3%，行业调整之下仍取得稳健业绩表现。2022年销售金额 1202.4亿元，排名逆势升至行业十八；2023Q1房地产企稳复苏背景下，销售金额同比大增 111.9%，排名进一步升至第八。 核心城市积极补货，优质储备夯实发展潜力：公司深度优化债务结构，短期负债占比降至 18.1%，抢抓销售回款，积极把握融资机会，作为绿档房企融资成本趋势下行。稳健财务及强劲融资能力保障投资灵活性，2022年拿地销售金额比 39%、拿地销售面积比 50%，高于 50强房企，拿地利润率呈现改善。持续向核心城市聚集，2022年上海、杭州、成都拿地金额占比 56.4%、19.5%、7.6%；2023年先后在成都、杭州、上海获取地块，继续在核心城市补充货源。2022年末在建及储备面积 1771万平米，华东、华南、华中占比 81.2%，一二线占比近半，土地储备量足质优。 控股股东实力雄厚，全方位支持赋能明显：控股股东华发集团为珠海最大综合型国有企业集团，聚焦“科技、城市、金融”三大产业集群，发展水平稳居中国地市级国企前列。华发集团主要通过资源共享、合作公司增资、股权认购等方式支持公司发展，其中 2020-2021年通过旗下子公司累计向华发股份合作平台增资 300亿元；2008年、2015年累计认购公司股权融资 18.7亿元；2022年底再次承诺将认购公司定向增发不超过 30亿元。 考虑集团雄厚综合实力，仍有望持续为公司经营发展保驾护航。 投资建议：公司作为珠海国资龙头房企，销售排名升至行业前列，经 业绩大幅优于同行，核心城市积极补货，优质储备夯实发展潜力，股东方实力雄厚，有望持续为公司发展保驾护航。预计公司 2023-2025年 EPS 分别为 1.28元、1.39元、1.65元，当前股价对应 PE 分别为 8.8倍、8.1倍、6.8倍，首次覆盖给予“推荐”评级。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）核心地块竞争热度居高不下风险：全国楼市总量下台阶背景下，向核心区域核心城市聚集已成中长期趋势，若核心城市核心地块竞争加剧，将导致公司拿地难度提升，并可能带来拿地利润空间收窄、拿地权益比例进一步降低风险；3）合作项目风险：公司合作项目较多，可能存在合作带来的效率降低、资金等风险，同时由于合作引发的结转结构变化，可能导致投资收益、少数股东损益波动超出预期风险；4）政策支持力度不及预期风险。

事项：公司公布2023年一季报，一季度实现营业收入33.1亿元，同比增长30.3%，归母净利润1.8亿元，同比增长27.2%。 平安观点：收入利润稳健增长，期间费用率同比下行。2023Q1公司实现营业收入33.1亿元，同比增长30.3%，归母净利润1.8亿元，同比增长27.2%。收入利润提升主要源于公司经营规模扩大，以及新增新中物业、深圳汇勤等控股子公司并表。期内综合毛利率同比下降1.1个百分点至12.2%；期间费用率同比下降0.5个百分点至5%。 深耕基础物管沃土，业务规模不断扩大。2023Q1末公司在管项目1945个，管理面积升至3.15亿平米；2023Q1物业管理新签年度合同额8亿元，同比增长10.1%。优势赛道贡献显著，新增办公类、园区类、政府类项目30余个，中标中芯上海等多个金额大、具有开拓意义项目（千万级项目占比近3成）；特色业态持续发力，航空、医院、城市服务类项目拓展再突破，中标南方航空物流公司项目、平潭综合区实验医院、漳州开发区道路绿化养护等服务项目；总对总业务不断开拓新客户，新入围小鹏、李宁、软通动力等客户供应商库；合资合作业务开发成果落地，与深汕城综集团公司共同设立深圳市招商积余城市综合服务有限公司。 平台增值延续快增，专业增值亮点频现。2023Q1到家汇商城实现全平台交易额2.7亿元，同比增长50.8%。推动“办公集采”升级为“招商易采”平台；持续发力“招小播”自有直播平台赋能价值，打造国货甄选、走进原产地的特色直播；结合“到家服务”，探索物业领域特色直播，3月上线“空调焕洗季”全国活动，实现清洗空调超9000台。专业增值服务方面，期内积余设施协同佛山、上海等城市公司成功拓展多个高质量IFM项目；建筑科技成功中标南山智谷及深圳华润城润玺二期两个重点建设项目，年合同额超2000万元，实现在绿色建筑、高端智能家居市场业务拓展突破。 商业运营持续扩张，收并购企业深度融合。2023Q1末公司在管商业项目57个（含筹备），管理面积338万平米。其中管理公司自持项目3个，受托管理控股股东招商蛇口持有项目50个，第三方品牌输出项目4个。期末持有物业总可租面积48.9万平米，总体出租率96%。期内公司规范投后管理，抓实融合工作，在公司赋能支持下，招商积余南航（广州）物业服务有限公司率先实现市场化转型突破，成功开拓白云金控集团民科园产业互联网创新中心项目。 投资建议：维持原有预测，预计公司2023-2025年EPS分别为0.67元、0.82元、1.02元，当前股价对应PE分别为22.1倍、18.1倍、14.5倍。公司作为央企物管领先者，资源禀赋及市场化拓展优势突出，多业态综合服务能力强劲，有望受益行业格局重构并持续向好发展，维持“推荐”评级。 风险提示：1）房地产修复不及预期风险：若房地产修复不及预期，楼市复苏节奏中断，将导致物业行业发展空间受限、公司经营承压风险；2）行业竞争加剧风险：存量时代下物企发力市场化拓展为必然趋势，过度竞争将导致公司业务拓展承压、经营利润下滑风险；3）增值业务开展、收并购企业融合不及预期风险。

事项：公司公布2023年一季报，一季度实现营业收入150.1亿元，同比下降20.2%，归母净利润2.7亿元，同比下降38.7%。 平安观点：多因素拖累业绩表现，未结资源仍旧充足。2023Q1公司营业收入同比下降20.2%，归母净利润同比下降38.7%，营收同比下滑主要源于期内房地产项目竣工交付面积减少，导致房地产开发业务结转收入减少；利润增速低于营收主要因毛利率同比下降9.3个百分点至12.6%。期末合同负债1736.9亿元，较期初增长19.9%，可结转资源充足；2023年计划竣工1600万平米，同比增长21.8%，竣工交付主要集中于下半年，全年业绩释放仍旧值得期待。 销售快速增长，拿地持续聚焦。2023年初全国楼市修复之下，公司销售表现相对更好，2023Q1销售面积305.3万平米，同比增长51.2%；销售金额722.7亿元，同比增长52.6%；销售均价23673元/平米，同比增长0.9%。2023Q1获取6宗地块，计容建面74.4万平米，总地价90.8亿元，需支付地价85.1亿元。拿地销售面积比、拿地销售金额比24.4%、12.6%；平均楼面价12202元/平米，地价房价比51.5%。新获取6宗地块位于一二线城市，深圳、杭州、合肥、苏州等地均有所斩获，投资区域持续聚焦。 财务维持稳健，发行股份购买资产并募集配套资金获深交所受理。期末公司剔除预收款后的资产负债率61.8%、净负债率40%、现金短债比2.2倍，三条红线维持绿档。发行股份购买资产并募集配套资金持续推进，交易申请文件已获深交所受理。 投资建议：维持原有预测，预计公司2023-2025年EPS为0.72元、0.98元、1.37元，当前股价对应PE分别为20.1倍、14.8倍、10.6倍。公司业绩压力逐步消化，融资优势延续，通过持续聚焦核心城市实现项目储备有序换仓，以优质资产助力销售发展，我们看好公司中长期表现，维持“推荐”评级。 风险提示：1）楼市复苏持续性不及预期风险：若楼市复苏不及预期，房企销售仍普遍以价换量，将导致公司结算毛利率持续承压、减值计提超出预期风险；2）若核心城市核心地块竞争加剧，将影响公司投资节奏，并可能导致公司拿地利润空间收窄、拿地权益持续降低风险；3）发行股份购买资产进程不及预期风险。

公司公布2023年一季报，一季度实现营业收入399.6亿元，同比增长19.1%，归母净利润27.2亿元，同比增长7.5%。 平安观点： 业绩平稳增长，毛利率边际企稳。2023Q1公司营业收入399.6亿元，同比增长19.1%，归母净利润27.2亿元，同比增长7.5%。毛利率21.9%，与2022年全年（22%）基本持平。期末合同负债4401亿元，较期初增长6.8%，为近一年营收1.5倍。期内竣工面积516万平米，同比增长9.6%，完成全年计划11.6%；全年计划竣工4450万平米，同比增长12%，奠定业绩释放基础。 销售快速增长，投资持续聚焦。2023Q1公司销售金额1141亿元，同比增长25.8%，排名升至行业第一；销售面积631万平米，同比增长13.9%； 销售均价18092元/平米，同比增长10.5%。新增土储建面92万平米、总地价185亿元，其中38个核心城市拓展金额占比98%；拿地销售面积比、拿地销售金额比14.6%、16.2%。一季度新开工198万平米，同比下降67.4%，完成全年计划（2000万平米）9.9%。期末在建拟建项目674个，在建面积1.1亿平米、待开发面积6398万平米，资源仍旧充足。 多渠道获取资金，财务状况维持稳健。2023Q1公司实现销售回笼1033亿元，回笼率91%；发行债券及短期融资券三支，最低利率2.26%。期末三条红线绿档达标，财务状况维持稳健。 投资建议：维持原有预测，预计公司2023-2025年EPS为1.63元、1.70元、1.87元，当前股价对应PE分别为8.8倍、8.5倍、7.7倍。公司盈利能力边际企稳，业绩重回上升通道，借助融资优势持续拿地改善项目质量，行业格局优化下份额提升趋势明确，维持“推荐”评级。

事项： 公司公布2022年年报，实现营收264.6亿元，同比增长13.7%，归母净利润19.5亿元，同比增长0.9%；拟每10股派发现金红利3.2元（含税）。 平安观点： 业绩平稳增长，未结仍旧充足。2022年公司实现营业收入264.6亿元，同比增长13.7%，归母净利润19.5亿元，同比增长0.9%。其中城市建设板块营业收入184.1亿元，同比增长25.4%，综合开发板块营业收入100.3亿元，同比增长2.0%，城市服务板块营业收入14.4亿元，同比增长17.6%。利润增速低于营收主要因：1）期间费用率同比提升0.2个百分点至6%；2）资产减值损失同比增加3.4亿元至6.5亿元。期末合同负债96.9亿元，随着重点项目陆续销售结转，后续业绩仍有保障。 未售资源相对丰富，城建业务、城市服务快速发展。受楼市低迷影响，2022年公司实现销售面积23.6万平米、销售金额98.7亿元，同比下降38.5%、37.8%。其中深圳天健天骄北庐销售金额25.7亿元、深圳天健悦湾府销售金额23.2亿元，位居前列。期末在售项目21个，未售资源仍达83万平米。期内城市建设业务加速发展，新增承接PPP、EPC、代建、总承包等各类工程多项，在建项目276项，合同造价591亿元，同比增长31.8%。城市服务业务积极推进，承接养护道路1854条，桥梁926座，里程2222.8公里；设施维护道路4466条，里程3360.5公里；隧道管养单洞50个，总长56.1公里。罗湖棚改项目完成第一、二批共3个安置房地块回迁入伙，碧海花园棚改项目专项规划已批复，南岭村土地整备利益统筹前期服务项目按进度有序推进、已基本完成信息核查工作。期内商业运营租金收缴率96%；物业服务新增项目107个、面积441.8万平米。物业服务业务覆盖全国29个城市，管理费收缴率95%。 投资建议：考虑公司储备货源较少，快速增长支撑力度相对不足，下调公司2023-2024年EPS预测至1.09元（原为1.45元）、1.14元（原为1.63元），新增2025年EPS预测为1.17元，当前股价对应PE分别为5.2倍、 5.0倍、4.8倍。公司坚持“以城市建设与城市服务为主体，以投资及新型业务为两翼”的发展战略，以“做强规模、做优利润、做大市值”三件大事为总纲，着力抓重点、补短板、强基础、塑品牌，推动公司转型升级。短期天健天骄等核心项目结转有望保障公司业绩，同时城建施工板块在深圳国资委做大特区建工的大背景下，有望迎来跨越式发展，维持“推荐”评级。 风险提示：1）若楼市复苏不及预期，房企销售仍普遍以价换量，将导致公司结算毛利率承压、减值计提超出预期风险； 2）建筑施工领域行业壁垒低，竞争激烈，公司不断推进转型升级，在新业务、新领域，尤其PPP项目、重大投资项目等方面存在或有风险；3）公司城市更新改造项目的规划调整和拆迁进度存在复杂性和不可控性，可能导致项目开发计划或棚改进度延后，相关成本增加等风险。

公司公布2022年年报，全年实现营业收入130.2亿元，同比增长23%，归母净利润5.9亿元，同比增长15.7%，拟每10股派发现金红利1.2元（含税）。 平安观点： 收入利润稳健增长，精益管理成效显现：2022年公司营业收入130.2亿元，同比增长23%，其中物业管理收入125亿元，同比增长26.2%；归母净利润5.9亿元，同比增长15.7%。公司全年积极响应国家政策要求，履行社会责任助力租户纾困，减免房产租金0.9亿元，减少归母净利润0.8亿元。还原减免房产租金影响后，2022年归母净利润同比增长31.6%。 公司积极推动重资产剥离，于2022H1转让中航城投资、赣州九方及昆山中航3家子公司股权，全年确认投资收益0.3亿元。期内综合毛利率同比下降1.9个百分点至11.8%，其中物业管理毛利率同比降0.8个百分点至10.6%；管理费用率同比下降0.1个百分点至3.6%，精益管理成效显现。 管理规模持续扩张，平台增值快速发展：2022年公司新签年度合同额33.1亿元，同比增长8.7%，其中第三方项目新签年度合同额27.8亿元（千万级以上项目占比超50%），以优质项目助推高质量发展。“总对总”业务持续扩大大客户市场份额，新签年度合同额同比增长46%；合资合作业务新成立合资公司5家，新签年度合同额同比增长49%；收并购方面完成上航物业、积余南航、深圳汇勤、新中物业四家并购企业财务并表。期末在管项目1884个，覆盖全国127个城市，管理面积3.1亿平米，非住面积1.8亿平米。2022年到家汇商城大力拓展企业集采业务、发力社区增值服务，平台销售额突破12亿元，同比增长52%，实现营收5.8亿元，同比增长117%。 专业增值稳中有进，商业运营稳步提升：2022年公司凭借“沃土”资源优势，努力克服经营压力和挑战，综合设施智慧服务、智能化施工、楼宇维保等业务快速发展，全年专业增值服务营收18.7亿元，同比提升1.6% 。期末公司在管商业项目增至52个（含筹备），管理面积293.1万平米，其中自持3个、受托管理控股股东招商蛇口持有项目45个、第三方品牌输出4个。持有物业总可租面积48.9万平米，总体出租率97%。 投资建议：由于租金减免导致利润增长低于此前预期，下调公司2023-2024年EPS预测至0.67元（0.79元）、0.82元（1.00元），新增2025年EPS预测为1.02元，当前股价对应PE分别为22.8倍、18.6倍、15.0倍。公司作为央企物管领先者，资源禀赋及市场化拓展优势突出，多业态综合服务能力强劲，有望受益行业格局重构并持续向好发展，维持“推荐”评级。 风险提示：1）房地产修复不及预期风险：若房地产修复不及预期，楼市复苏节奏打乱，将导致物业行业发展空间受限、公司经营承压风险；2）行业竞争加剧风险：存量时代下物业企业发力市场化拓展为必然趋势，过度竞争将导致公司业务拓展承压、经营利润下滑风险；3）疫情反复风险。

事项：公司公布2022年年报，全年实现营业收入1830亿元，同比增长13.9%；归母净利润42.6亿元，同比下降58.9%，位于业绩预告中间水平；拟每10股派发现金红利2.3元（含税）。 平安观点：多因素致业绩承压，计划竣工同比增长：公司2022年营收同比增长13.9%，归母净利润同比下降58.9%，利润增速低于营收主要因：1）受市场下行影响，毛利率同比下降6.2个百分点至19.3%；2）资产及信用减值损失同比增长20.1亿元；3）转让子公司产生投资收益同比减少，上年同期以万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT上市，产生税后收益14.6亿元；4）少数股东损益占比同比提升21.4个百分点至53.1%。期内公司持续推进提质增效，严格控制费用开支，期间费用率同比下降0.5个百分点至4.6%。2023年计划竣工面积1600万方，同比增长21.8%。 销售排名升至第六，投资韧性方式多元：公司2022年销售面积1194万平米，同比下降18.5%；销售金额2926亿元，同比下降10.5%；销售降幅低于同行，规模排名升至第六。销售均价24513元/平米，同比增长9.8%。2023年计划实现签约销售金额3300亿元，同比增长12.8%；计划新开工1000万方，同比增长11.4%，为销售计划实现提供支撑。公司2022年累计获取56宗地块，计容建面726万平米，总地价1279亿元，需支付地价766亿元。拿地销售面积比、拿地销售金额比60.8%、43.7%，投资强度优于同行。平均楼面价17617元/平米，地价房价比71.9%，较2021年提升10.1个百分点。投资持续聚焦，在“强心30城”和“深耕6+10城”投资金额占比达94%、90%。2022年新增项目中22个实现当年拿地当年开盘，首开当天平均去化率77%，贡献销售金额约300亿元。资源获取方式多元，期末累计获取排他资格城市更新项目25个，规划计容建面1200万平米；期内积极助力出险房企纾困，先后与佳兆业集团、半岛城邦房地产、富力集团签署战略合作协议，积极探讨合作可能性。 三条红线维持绿档，融资成本延续下行：期末公司剔除预收账款的资产负债率62.4%、净负债率48.1%、现金短债比1.3倍，三条红线维持绿档；综合资金成本3.89%，较期初下降59BP。 投资建议：受房地产调整影响，公司毛利率下行及减值计提超出此前预期，下调公司2023-2024年EPS预测至0.72元（原为1.35元）、0.98元（1.46元），新增2025年EPS预测为1.37元，当前股价对应PE分别为18.8倍、13.9倍、10.0倍。公司业绩压力逐步消化，融资优势延续，投资呈现韧性，通过持续聚焦核心城市实现项目储备有序换仓，以优质资产助力销售发展，我们看好公司中长期表现，维持“推荐”评级。 风险提示：1）楼市复苏持续性不及预期风险：若楼市复苏不及预期，房企销售仍普遍以价换量，将导致公司结算毛利率持续下行、减值计提超出预期风险；2）若核心城市核心地块竞争加剧，将影响公司投资节奏，并可能导致公司拿地利润空间收窄、拿地权益持续降低风险；3）疫情反复风险。

事项：招商蛇口拟通过发行股份购买深投控持有的南油集团24%股权、招商局投资发展持有的招商前海实业2.89%股权，同时拟向不超过35名特定投资者非公开发行股份募集配套资金，发行股份数量不超过交易前公司总股本30%，金额不超过向交易对方发行股份支付对价100%。 平安观点：资产注入叠加配套融资，积极优化资产负债表。本次发行股份购买资产为收购公司控股下属公司少数股权。交易完成后公司将直接及间接持有南油集团100%股权，对招商前海实业直接及间接持股比例将由83.10%增至85.99%，对招商前海实业权益比例提升约13.65%。募集配套资金用途方面，在扣除中介机构费用和相关税费后，将用于存量涉房项目、标的公司项目建设、补充流动资金、偿还债务等，不用于拿地拍地、开发新楼盘等。其中补充流动资金、偿还债务比例不超过交易作价25%，或不超过募集配套资金总额50%。 标的资产整体优质，关注资产交易价格。标的公司南油集团本部主要在中国境内从事物流仓储及实业投资等业务，同时南油集团通过直接及间接持股招商前海实业（南油集团重要联营企业）从事园区开发、建设和运营业务。当前已完工园区开发项目包括招商局前海经贸中心一期、前海经贸中心二期、前海经贸中心三期、招商领玺家园、招商港湾广场等，在建项目包括自贸时代中心、嵘玺家园、玖尚公寓等；物流仓储保税仓租赁主要包括易港中心（W6保税仓）、龙盛仓、南油易保中心（W7保税仓）等。2020年、2021年、2022年前三季度南油集团归母净利润分别为8.5亿元、2.8亿元、-0.2亿元，招商前海实业归母净利润分别为22.8亿元、8.8亿元、1.4亿元。本次交易控股公司持股比例提升有利于增加公司前海自贸投资权益比例，增加享有的深圳前海片区资源价值，加快前海蛇口自贸区开发建设，并夯实招商蛇口综合竞争力；同时持股比例提升亦有助于降低少数股权占比，促进归母净利润增厚，后续关注资产交易价格进展。 投资建议：考虑本次交易尚未完成，维持原有盈利预测，预计公司2022-2024年EPS为1.21元、1.35元、1.46元，当前股价对应PE分别为12.1倍、10.8倍、10.0倍。公司率先把握股权融资放开的政策机遇，借助资产注入及配套融资有望进一步优化资产质量，改善上市公司资产负债情况，在行业洗牌中脱颖而出，维持“推荐”评级。 风险提示：1）本次交易被迫暂停、中止或取消风险；2）本次交易摊薄公司即期回报风险；3）楼市去化压力延续，公司结算毛利率持续下行、前期高价地减值风险；4）公司产业新城建设开发进度低于预期，业绩修复进程放缓风险。

事项：公司公布2022年三季报，前三季度实现营收894.8亿元，同比增长9.5%，归母净利润29.6亿元，同比下降53.4%。 平安观点：多因素致业绩承压。公司前三季度营收同比增长9.5%，归母净利润同比下降53.4%，利润增速低于营收主要因：1）受房地产市场下行、房租减免等因素影响，期内毛利率同比下降3.2个百分点至18.7%；2）期间费用率同比提升0.5个百分点至6.6%；3）转让子公司产生投资收益同比减少，上年同期以万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT上市，产生税后收益14.6亿元；4）少数股东损益占比同比提升26.2个百分点至53.4%。期末预收账款与合同负债合计值1850.1亿元，较年初增长24.3%，为近一年营收1.1倍，为后续业绩结转奠定基础。 销售降幅收窄，投资呈现韧性。公司前三季度销售金额2016.1亿元，同比下降16.3%，销售面积753万平米，同比下降27.5%，降幅较上半年明显收窄。销售均价26774元/平米，同比增长15.3%。前三季度新增土储建面593万平米、总地价1033.5亿元，拿地销售面积比、拿地销售金额比分别为78.8%、51.3%，仍保持较高投资强度。平均楼面价17428元/平米，地价房价比65.1%，较2021年全年提升3.3个百分点。 财务保持稳健，维持绿档水平。三季度末公司在手现金773.9亿元，现金短债比1.9倍，短期偿债无忧；期末剔除预收账款与合同负债后的资产负债率、净负债率分别为63.1%、47%，较年初分别提升1.5个、4.2个百分点；三条红线仍维持绿档水平。 投资建议：维持此前盈利预测，预计公司2022-2024年EPS为1.21元、1.35元、1.46元，当前股价对应PE分别为11.6倍、10.4倍、9.6倍。公司作为央企龙头，融资优势突出，投资呈现韧性，且有望通过收并购、战略合作等方式继续补充优质土储，带动业绩逐步恢复，我们看好公司中长期表现，维持“推荐”评级。 风险提示：1）若楼市去化压力延续，房企销售普遍以价换量，将带来公司结算毛利率进一步下行、前期高价地减值风险；2）若政策呵护力度不及预期，将对公司规模发展产生负面影响，导致业绩表现不及预期；3）公司产业新城建设开发进度存在不确定性风险。

事项： 公司公布2022年三季报，前三季度实现营收617.5亿元，同比下降43.4%，归母净利润33.5亿元，同比下降43.1%。 平安观点： 毛利率同比提升，未结资源仍旧充足。公司前三季度营收同比下降43.4%，归母净利润同比降43.1%，利润降幅略低于营收主要因：1）毛利率同比提升1.5个百分点至21.3%；2）资产及信用减值损失同比减少12.5亿元；3）少数股东损益占比同比下降4.2个百分点至8.7%。期末合同负债与预收账款合计值较期初提升7.9%至2095.9亿元，为近一年营收1.7倍，未结资源依旧充足。 销售面积位列行业第五，商业地产发展持续向好。受疫情反复、楼市低迷等影响，公司前三季度销售金额938.8亿元，同比下降45%，销售面积952.1万平米，同比下降41.7%；平均售价9860元/平米，同比下降5.7%。销售金额、面积位居克而瑞全口径排行榜第16位和第5位。公司前三季度租金收入67.2亿元，同比增长17.5%。三季度新开业吾悦广场7座，期末布局134个出租物业，可供出租面积757.4万平米，出租率95.1%。 积极偿还债务，三条红线绿档达标。三季度公司已偿还境内外公开市场债券28.3亿元，并于2022年10月25日提前将“18新控05”到期本息22.9亿元全额汇入中国证券登记结算有限责任公司结算备付金专用账户。公司年内已无需偿付境内外公开市场到期公司债券及票据。期末有息负债762.1亿元，较年初压降20.6%；合联营公司权益有息负债合计67.7亿元。期末净负债率、剔除预收款后的资产负债率43.8%、68.4%，现金短债比1.3倍，三条红线绿档达标。 投资建议：维持原有盈利预测，预计公司2022-2024年EPS为3.91元、4.22元、4.49元，当前股价对应PE分别为3.5倍、3.3倍、3.1倍。公司财务稳健，开发运营实力优秀，商业地产发展向好，双轮驱动下我们看好公司未来发展，维持“推荐”评级。

公司公布2022年三季报，前三季度实现营业收入91.8亿元，同比增长20.9%，归母净利润4.7亿元，同比增长23.6%，位于业绩预告中上区间。 平安观点：收入利润稳健增长，精益管理成效显现：公司前三季度营业收入91.8亿元，同比增长20.9%；其中物业管理收入88.6亿元，同比增长25%，资产管理收入3.3亿元，同比下降19.9%。前三季度归母净利润4.7亿元，同比增长23.6%，利润增速高于营收主要因转让中航城投资、赣州九方、昆山中航三家子公司股权致投资收益同比增长3927万元。期内因减免房产租金0.7亿元致归母净利润减少0.68亿元。公司前三季度综合毛利率同比微降0.9个百分点至11.9%，但由于“一业态一模板”工具助推精益管理水平提升，住宅业态毛利率同比提升3.4个百分点至9.3%，带动物业管理业务毛利率同比提升0.6个百分点至10.6%。 新拓项目质量优化，平台增值大踏步发展：前三季度公司物业管理业务新签年度合同额24.3亿元，同比增长17%，其中“总对总”业务新签年度合同额同比增长41%，“合资合作”业务新签年度合同额同比增长94%。新拓项目结构进一步向“高质量”优化，年合同额超1000万以上的新项目新签年度合同额占比55%。三季度末公司在管项目1837个，覆盖城市逾110个，管理面积3.04亿平米，非住面积1.78亿平米。前三季度到家汇商城持续做大优势品类，发力到家服务和到家宜居业务，实现全平台交易额6.7亿元，同比增长35.4%，营业收入3.4亿元，同比增长96%。期内公司积极推动专业公司与各城市公司条块结合，促进专业增值业务全国化、平台化发展，实现营收12.7亿元，同比增长10.2%。 商业运营规模扩大，并购融合顺利推进：三季度末公司在管商业项目增至50个（含筹备），管理面积261.8万平米，其中自持3个、受托管理控股股东招商蛇口持有项目43个、第三方品牌输出4个。持有物业总可租面积48.6万平米，总体出租率97%。公司2021年底完成上航物业、南航物业并购落地并于2022年开始并表，2022年三季度实现汇勤物业、新中物业财务并表，通过搭建投后管理体系和工作机制，积极开展收并购项目融合与提质增效，并购企业体系导入完成率均超80%。 投资建议：维持原有预测，预计公司2022-2024年EPS分别为0.62元、0.79元、1.00元，当前股价对应PE分别为22.8倍、17.9倍、14.2倍。公司作为央企物管领先者，资源禀赋及市场化拓展优势突出，多业态综合服务能力强劲，有望受益行业格局重构并持续向好发展，维持“推荐”评级。 风险提示：1）控股股东交付节奏不及预期风险：房地产市场波动、销售回款节奏变化影响控股股东销售、竣工，可能导致交付节奏不及预期风险；2）外拓进程不及预期风险：房地产投资销售体量收缩下拓展规模存在不及预期风险；3）提质增效成果不及预期风险：轻重资产分离进程可能低于预期，组织架构调整、内部融合带来的效率提升节奏可能相对缓慢。

公司公布 2022年半年报，实现营业总收入 281.1亿元，同比下降 18.0%，归母净利润 19.7亿元，同比增长 7.7%，对应 EPS 0.44元。 平安观点： 利润小幅增长，毛利率呈现反弹： 公司 2022H1实现营业总收入 281.1亿元，同比下降 18.0%，归母净利润 19.7亿元，同比增长 7.7%。利润增速高于营收主要因： 1）受结算结构影响，上半年毛利率同比提升 4.6个百分点至 22%； 2）投资收益同比增加 2亿元。期末合同负债 1175.8亿元，为近一年营收 1.3倍，未结资源仍相对充足。 销售排名提升，区域布局聚焦： 公司 2022H1销售金额 1006亿元，同比下降 38.2%，销售面积 419万平米，同比下降 44.3%，销售均价 24000元/平米，同比增长 11%。尽管销售规模有所降低，但销售额增速仍好于百强同期（-50.7%），全口径金额排名亦升至行业第八。持续深耕一二线城市，上半年深圳、上海销售分别超 150亿元、 130亿元。公司根据市场情况，修订全年新开工计划为 517万平、竣工计划为 1511万平米，上半年新开工 331万平米、竣工 389万平米，分别完成修订后计划 64%、26%。 投资态度审慎，土地储备充裕： 公司 2022H1新增建面 156万平米、总投资额 179亿元。拿地销售面积比、拿地销售金额比 37.2%、 17.8%，较2021年全年下降 81.6个、 27.9个百分点。平均楼面价 11474元/平米，地价房价比 47.8%，较 2021年全年提升 9.4个百分点。期末总土地储备6193万平米，权益土地储备 2840万平米，充足土储为投资节奏保留一定灵活度，助于中长期平稳发展。 三条红线绿档，融资成本低位： 期末净负债率、剔除预收款后的资产负债率、现金短债比（剔除受限资金）分别为 57.8%、 66.9%、 1.4倍。债务融资加权平均成本 4.54%，维持行业较低水平。 投资建议： 维持原有盈利预测，预计公司 2022-2024年 EPS 分别为 2.21元、 2.32元、 2.40元，当前股价对应 PE 分别为 5.2倍、 4.9倍、 4.8倍。公司未结资源相对充足，财务稳健、综合优势突出，有望穿越周期并推动市场份额稳步上行，维持“推荐”评级。 风险提示： 1）政策呵护力度不及预期，楼市调整时间延长、幅度扩大，带来公司经营受损风险； 2）楼市去化压力延续带来销售价格进一步下行，前期高价地减值、利润率持续下行风险； 3）公司土地储备中权益占比较低，未来面临少数股东损益占比上升而稀释归母净利润风险。

公司公布 2022年半年报，上半年实现营业收入 56.5亿元，同比增长 18.2%，归母净利润 3.3亿元，同比增长 33.5%，对应 EPS 0.31元。 平安观点： 收入利润稳健增长： 2022H1公司实现营业收入 56.5亿元，同比增长18.2%；其中物业管理业务收入 54.4亿元，同比增长 22.6%。 2022H1归母净利润 3.3亿元，同比增长 33.5%。利润增速高于营收主要因： 1）转让中航城投资、赣州九方、昆山中航三家子公司股权致投资收益同比增长3486万元； 2）政府补助等其他收益同比增长 1912万元。期内防疫支出增加、最低工资标准上调、组织减免租金对利润造成一定影响。 2022H1综合毛利率同比微降 0.8个百分点至 12.7%，其中物业管理业务毛利率同比微升 0.7个百分点至 11.2%。 基础物管进中向好： 2022H1新签年度合同额 16亿元，同比增长 17%。 年合同额超 1000万以上新项目占新签年度合同额比例 54%，新拓展项目结构进一步向“高质量”优化。公司持续深化“多引擎”市场发展模式，“总对总”新签年度合同额同比增长 34%，合资合作转化项目年度合同额同比增长 70%。上半年顺利完成汇勤物业并购项目交割，成功摘牌新中物业 67%股权，进一步提升金融类物管业务影响力及专业化服务能力。 2022H1末在管项目 1803个，管理面积 3亿平米，住宅、非住宅分别为1.2亿平米、 1.8亿平米。 云平台发展提速： 2022H1平台增值服务到家汇商城通过深挖内部集团性企业集采、加快外部集采业务战略合作推进等方式，推动用户数、活跃度等平台数据稳步提升。上半年全平台交易额 3.8亿元，同比增长 22%，营业收入 2亿元，同比增长 136%。 投资建议： 维持原有预测，预计公司 2022-2024年 EPS 分别为 0.62元、0.79元、 1.00元，当前股价对应 PE 分别为 28.2倍、 22.1倍、 17.6倍。 公司作为央企物管领先者，资源禀赋及市场化拓展优势突出，多业态综合服务能力强劲，有望受益格局重构并持续向好发展，维持“推荐”评级。