方正大黑简体 公司公布 2022年半年度业绩快报，预计 2022年上半年营业总收入同比增长23.2%，归母净利润同比增长 4.1%，对应 EPS 为 0.9元。 平安观点： 业绩平稳增长，未结资源充足：公司 2022年上半年预计实现营业总收入1108.5亿元，同比增长 23.2%；营业利润及利润总额同比均增长 1.1%； 归母净利润 107.2亿元，同比增长 4.1%。利润增速低于营收主要因盈利能力下滑导致，上半年营业利润占总营收比重 17.3%，同比下降 3.8个百分点。上半年归母净利润占利润总额比重同比提升 1.6个百分点至 55.6%，意味结算项目权益比例有所提升。公司 2022年计划竣工 4231万平米，同比增长 0.9%；一季度末合同负债 4366.1亿元，为近一年营收 1.5倍，未结资源仍旧充足。 销售优于同行，拿地相对积极：公司 2022年上半年销售金额 2102.2亿元，同比下降 26.3%，销售面积 1307.3万平米，同比下降 21.8%，降幅小于百强房企（-50.7%、-52.9%）；销售均价 16080元/平米，同比下降 5.8%。 上半年公司新增建面 411.8万平米，总地价 606.7亿元；拿地销售面积比、拿地销售金额比 31.5%、28.9%，较 2021年全年下降 50.2个、5.9个百分点。尽管拿地强度有所降低，但公司仍属于上半年为数不多积极拓地房企。由于新拓项目更为聚焦，平均楼面地价 14734元/平米，地价房价比91.6%，较 2021年全年提升 49.1个百分点。 投资建议：维持原有盈利预测，预计公司 2022-2024年 EPS 分别为 2.40元、2.48元、2.56元，当前股价对应 PE 分别为 6.9倍、6.7倍、6.5倍。 公司财务稳健、融资占优，有望借助短期政策改善春风扩大领先优势；中长期“三稳”导向下行业由粗放型发展向精细化运营转变，公司凭借运营、管控等优势，市占率亦有望稳步提升，维持“推荐”评级。 风险提示：1）利润率持续下行风险；2）政策呵护力度不及预期，导致楼市调整时间拉长、幅度扩大，公司经营受损风险；3）行业短期波动超出预期，个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险。

事项： 公司公告拟收购新中物业管理（中国）有限公司 67%股权。 平安观点： 紧抓行业机遇，收并购再接再厉：公司 2021年底摘牌上航物业 100%股权、南航物业 95%股权，增资扩股汇勤物业，实现重组上市以来收并购首次突破。当前受关联房企资金承压、一二级估值倒挂等因素影响，并购市场优质标的涌现，此次交易为公司把握机遇抢占优质资源之举。后续公司凭借股东方背景、自身稳健经营及相对充裕资金，有望进一步受益整合机遇。 标的公司专业服务优势突出，并购整合助力公司实力提升：标的公司新中物业主要为银行类金融机构客户提供综合物管服务、银行辅助服务，2020年获中指院颁发“中国物业服务特色品牌企业-高端金融楼宇服务领航企业”荣誉。截至 2021年 7月末，新中物业资产总额 6亿元、净资产 2亿元；在管项目 241个，在管建面约 559万平米，分布于境内 26个省份、直辖市。其中在管办公物业建面约 457万平米，占比约 82%。本次收购有助于公司金融类物管业务影响力提升，并有望进一步扩大公司规模、夯实综合实力。此次 67%股权交易对价为 5.36亿元，以 2021年净利润4001.1万元估算，对应 2021年 PE 约 20倍；若剔除标的公司在手现金、自持物业，则实际估值相对较低。 投资建议：考虑收并购事项尚未完成，维持原有预测，预计公司 2022-2024年 EPS 分别为 0.62元、0.79元、1.00元，当前股价对应 PE 分别为 28.2倍、22.2倍、17.6倍。公司作为央企物管领先者，资源禀赋及市场化拓展优势突出，多业态综合服务能力强劲，有望受益行业格局重构；轻重资产分离迈出实质性步伐，深入推进内部融合，提质增效成果值得期待，维持“推荐”评级。 风险提示：1）控股股东交付节奏不及预期风险；2）外拓进程不及预期风险；3）轻重资产分离进程可能低于预期，组织架构调整、内部融合带来的效率提升节奏可能相对缓慢。

事项： 公司公布 2022年一季报，实现营业总收入 133.5亿元，同比增长 82.2%，归母净利润 6.3亿元，同比增长 10.8%，对应 EPS 0.14元。 平安观点： 利润双位数增长，未结资源相对充足：公司 2022Q1实现营业总收入 133.5亿元，同比增长 82.2%，归母净利润 6.3亿元，同比增长 10.8%。利润增速低于营收主要因： 1）毛利率同比下降 12.1个百分点至 19.7%； 2）投资净收益同比减少 2.7亿元。期末合同负债 1178.4亿元，为近一年营收1.12倍，未结资源仍相对充足。 销售投资收缩，融资优势延续： 公司 2022Q1销售金额 455.1亿元，同比下降 33.7%，销售面积 183.2万平米，同比下降 38.5%。销售均价 24842元/平米，较 2021年全年上涨 19.3%。期内新开工面积 148万平米，同比下降 49%，竣工面积 106万平米，同比下降 12%，分别完成年初计划的23%和 7%。 2022Q1新增建面 54万平米，总投资额 78亿元。拿地销售面积比、拿地销售金额比 29.5%、 27.1%，较 2021年全年下降 89.3个、28.5个百分点。平均楼面地价 14444元/平米，地价房价比 58.1%，较 2021年全年提升 19.7个百分点。期内完成 2022年第一期中期票据 17亿人民币发行，发行利率 3.58%，融资成本为同期市场较低水平。期末净负债率、剔除预收款后的资产负债率、现金短债比（未剔除受限现金）分别为57.2%、 68.1%、 1.5倍。 投资建议： 维持原有盈利预测，预计公司 2022-2024年 EPS 分别为 2.21元、 2.32元、 2.40元，当前股价对应 PE 分别为 6.5倍、 6.2倍、 6.0倍。 公司业绩表现亮眼，竣工结转具备支撑；财务稳健、综合优势突出，有望穿越周期并推动市场份额稳步上行，维持“推荐”评级。 风险提示： 1）政策呵护力度不及预期，楼市调整时间延长、幅度扩大，带来公司经营受损风险； 3）楼市去化压力延续带来销售价格进一步下行，前期高价地减值、利润率持续下行风险； 3）公司土地储备中权益占比较低，未来面临少数股东损益占比上升而稀释归母净利润风险。

事项： 公司公布 2022年一季报，实现营业收入 335.4亿元，同比增长 33.8%，归母净利润 25.3亿元，同比增长 1.2%，对应 EPS 0.21元。 平安观点： 利润小幅增长，未结仍旧充足： 公司 2022Q1实现营收 355.4亿元，同比增长 33.8%，归母净利润 25.3亿元，同比增长 1.2%。利润增速低于营收主要受地产项目利润率下行影响。期内毛利率 27.9%，同比下降 7.5个百分点。期末合同负债 4366.1亿元，为近一年营收 1.5倍，未结资源仍旧充足。 2022年计划竣工 4231万平米，同比增长 0.9%。 销售投资收缩，布局更为聚焦： 公司 2022Q1销售额 907亿元，同比下降27%；销售面积 553.9万平米，同比下降 22.9%；销售均价 16375元/平米，较 2021年全年上涨 2%。期内新开工 607万平米，同比下降 41.3%，竣工面积 471万平米，同比下降 2.3%，分别完成年初计划的 15.1%和11.1%。公司 2022Q1新增建面 194万平米， 总获取成本 341亿元。拿地销售面积比、拿地销售金额比 35%、 37.6%，较 2021年全年下降 46.6个、提升 2.9个百分点。其中 38个核心城市拓展金额占比接近 90%，储备结构进一步优化。由于新拓项目更为聚焦，平均楼面地价 17577元/平米，地价房价比 107.3%，较 2021年全年提升 64.8个百分点。 现金回笼顺畅，财务状况稳健： 公司 2022Q1实现现金回笼 832亿元，回笼率 92%，较上年同期上升 8个百分点。期末现金短债比（未剔除受限现金）约 2倍，净负债率、剔除预收款后的资产负债率 71.3%、 68.6%，资产负债结构稳定。 投资建议： 维持原有盈利预测，预计公司 2022-2024年 EPS 分别为 2.40元、 2.48元、 2.56元，当前股价对应 PE 分别为 7.5倍、 7.3倍、 7.1倍。 公司财务稳健、融资占优，有望借助短期政策改善春风扩大领先优势；中长期“三稳”导向下行业由粗放型发展向精细化运营转变，公司凭借运营、管控等优势，市占率亦有望稳步提升，维持“推荐”评级。 风险提示： 1）利润持续下行风险； 2）政策呵护力度不及预期，导致楼市调整时间拉长、幅度扩大，公司经营受损风险； 3）楼市去化压力延续带来销售价格下行、前期高价地减值风险。

事项：公司公布2022年一季报，一季度实现营业收入25.4亿元，同比增长14.7%，归母净利润1.5亿元，同比增长，对应EPS0.14元。平安观点：收入利润稳健增长，盈利能力小幅改善：2022Q1公司实现营业收入25.4亿元，同比增长，归母净利润1.5亿元，同比增长24.3%。利润增速高于营收主要得益于盈利能力小幅改善。2022Q1综合毛利率13.3%，较2021Q1提升0.09个百分点。期内公司完成三家重资产子公司股权转让，运用“一业态一模板”工具与方法全面推动品质提升，持续推进精细化管理，后续提质增效成果仍旧值得期待。管理规模不断扩大，拓展模式持续深化：2022Q1公司新签年度合同额7.3亿元，同比增长，主要拓展阿里IDC数据中心、中兴通讯南研基地、广州中医药大学深圳医院等项目，公共、园区、医院等业态取得较好成绩。拓展模式持续深化，“总对总”聚焦IFM综合设施管理类业务，合资合作重点聚焦多业态及城市空间服务，新成立济南文旅合资公司，多项合资合作业务洽谈中。2022Q1末在管面积升至2.91亿平米，住宅、非住宅分别为1.16亿平米、1.75亿平米。增值服务积极推进，到家汇收入大幅提升：2022Q1平台增值服务到家汇商城持续做大优势品类，发力到家服务与到家宜居业务，平台交易额同比增长，收入同比增长422.9%。专业增值服务方面，多家专业公司市场拓展力度加大，建筑科技中标佛山南海峰睿公馆项目智能化工程，楼宇科技中标深圳供电局配电房消防设施维护施工项目，为公司在布局全国消防维保领域实现新突破，南光电梯市拓亦取得优异成绩。投资建议：维持原有预测，预计公司2022-2024年EPS分别为0.62元、0.79元、1.00元，当前股价对应PE分别为27.1倍、21.3倍、16.9倍。公司作为央企物管领先者，资源禀赋及市场化拓展优势突出，多业态综合服务能力强劲，有望受益行业格局重构；轻重资产分离迈出实质性步伐，深入推进内部融合，提质增效成果值得期待，维持“推荐”评级。 风险提示：1）控股股东交付节奏不及预期风险：房地产市场波动、销售回款节奏变化影响控股股东销售、竣工，可能导致交付节奏不及预期风险；2）外拓进程不及预期风险：房地产规模收缩影响市拓容量，市拓竞争加剧将导致拓展规模不及预期风险；3）提质增效成果不及预期风险：轻重资产分离进程可能低于预期，组织架构调整、内部融合带来的效率提升节奏可能相对缓慢。

事项：公司公布2021 年年报，实现营业收入2849.3 亿元，同比增长17.2%，归母净利润273.9 亿元，同比下降5.4%，EPS 2.29 元，与业绩快报基本一致。公司拟每10 股派发现金红利5.8 元（含税）。 平安观点： 业绩表现平稳，未结仍旧充足：公司2021 年实现营收2849.3 亿元，同比增长17.2%，归母净利润273.9 亿元，同比下降5.4%。利润增速低于营收主要受地产项目利润率下行影响。期内毛利率26.8%，较2020 年下降5.8 个百分点。期末合同负债同比增长13.8%至4160.2 亿元，为近一年营收1.5 倍，未结资源仍旧充足。2022 年计划竣工4231 万平米，同比增长0.9%。 销售稳步增长，深耕成效显著：公司2021 年实现销售金额5349.3 亿元，同比增长6.4%；销售面积3333 万平米，同比下降2.2%；销售均价16049元/平米，同比上涨8.8%。其中珠三角、长三角签约销售合计超2800 亿，占比53%；单城签约过百亿城市17 个，较2020 年增加2 个，合计销售贡献超3400 亿元。2021 年新开工5155 万平米，同比增长11.3%，2022年计划新开工4010 万平米，同比下降22.2%。 拿地保持定力，合理补充高质量资源：公司2021 年新拓展项目145 个，新增建面2722 万平米，同比下降15%，总地价1857 亿元，同比下降21%；拿地销售面积比、拿地销售金额比分别为81.7%、34.7%，较2020 年降11.8 个、12.1 个百分点。2021 年平均楼面价6821 元/平米，为同期销售均价42.5%，较2020 年降7.6 个百分点。公司注重提升拓展质量及资源把控力，期内新增住宅货量占比85%，权益占比72%。坚持“核心城市+城市群”深耕战略，重点补仓销售贡献高的优质区域，新增资源中珠三角、长三角拓展金额占比合计54%，较2020 年提升7 个百分点。 融资成本延续下行，三条红线“绿档”达标：公司2021 年回笼金额5020亿元，回笼率93.8%，居于行业高位，连续4 年保持经营活动现金流为正。期末有息负债综合融资成本4.46%，同比降31BP，延续下行。期末剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为69.2%、55.1%、2.63 倍，符合“三道红线”绿档标准。 全面推进精益管理，不动产生态持续扩张：公司主动优化组织结构，在总部层面精简架构，加强引领与赋能作用；设立华东、华南两大区域共享中心，以标准化为抓手，促进区域资源整合；在区域层面进行组织裂变，提升市场聚焦度，保持管理灵活性与扁平化；在产业层面进行整合，促进市场化发展。不动产生态方面，保利物业在管面积升至4.65 亿平米，合同面积升至6.56 亿平米，稳居行业前列。保利商业开业购物中心35 个，开业面积247.5 万平米；保利酒馆开业酒店、会议中心20 个，客房近5000 间。期末在营长租公寓项目43 个，覆盖上海、广州、杭州、成都等核心城市；不动产金融累计管理基金规模超1700 亿元，信保基金、保利资本荣获“2021 年度中国最具实力房地产基金TOP10”。 投资建议：维持此前预测，并新增2024 年预期，公司存在股权激励行权，按最新股本计算，预计2022-2024 年EPS 分别为2.40 元、2.48 元、2.56 元，当前股价对应PE 分别为7.7 倍、7.4 倍、7.2 倍。公司财务稳健、融资优势延续，有望借助短期政策改善春风扩大领先优势；中长期“三稳”导向下行业由粗放型发展向精细化运营转变，公司凭借运营、管控等优势，市占率亦有望稳步提升，维持“推荐”评级。 风险提示：1）利润持续下行风险；2）政策呵护力度不及预期，导致楼市调整时间拉长、幅度扩大，公司经营受损风险；3）楼市去化压力延续带来销售价格下行、前期高价地减值风险。

央企物管领先者，大物业+大资管双轮驱动。招商积余为招商局集团旗下物业资产管理与服务平台，2019年重组上市，属A股物管稀缺标的。2021年末管理面积2.8亿平米，处央企物管领先水平。公司以建设成为“中国领先物业资产管理运营商”为目标，发展物业管理、资产管理两项核心业务，2021年收入贡献93.6%、5.3%，毛利润贡献77.7%、21.4%。物业管理以“沃土云林”商业模式为依托，持续向好发展。商业运营2021年末在管商业项目（含筹备）44个，初具规模。 资源禀赋优势突出，全业态市场化能力显著。公司控股股东招商蛇口实力雄厚，多维度支持业务发展，包括积极销售保障短期交付，土储充足支撑中期扩张，持有物业“双百”战略推动资管业务持续突破。长远来看，招商蛇口有望受益房地产格局优化，为公司规模发展带来更大想象空间。实控人招商局集团生态资源丰富，利于在增值服务等业务层面形成协同。此外，公司具备较强市场化发展能力、全业态综合服务能力，行业竞争加剧下有助于强化综合实力、保障份额获取。2021年第三方管理面积占比67.7%，住宅、非住宅管理面积占比41%、59%；第三方管理面积1.9亿平米，处行业领先水平。 轻重分离积极推进，提质增效成果可期。公司2022年初确定转让深圳中航城、昆山中航、赣州九方三家公司股权，轻重资产分离迈出实质性步伐。2021年聚焦业务痛点，落地100余项改善举措；同时围绕组织整合、人效管理、队伍建设、机制建设，深入推进内部融合。伴随业务及管理能力提升，预计公司盈利能力、业务获取能力亦有望随之提振。 投资建议：公司作为央企物管领先者，资源禀赋及市场化拓展优势突出，多业态综合服务能力强劲，有望受益行业格局重构；轻重资产分离迈出实质性步伐，深入推进内部融合，提质增效成果可期。预计公司2022-2024年EPS分别为0.62元、0.79元、1.00元，当前股价对应PE分别为27.7倍、21.8倍、17.3倍，首次覆盖给予“推荐”评级。 风险提示：1）控股股东交付节奏不及预期风险：房地产市场波动、销售回款节奏变化影响控股股东销售、竣工，可能导致交付节奏不及预期风险；2）外拓进程不及预期风险：房地产规模收缩影响市拓容量，市拓竞争加剧将导致拓展规模不及预期风险；3）提质增效成果不及预期风险：轻重资产分离进程可能低于预期，组织架构调整、内部融合带来的效率提升节奏可能相对缓慢。

事项：金地集团公布2021年业绩快报，预计2021年营业总收入同比增长18.2%，利润总额同比下降21%，归母净利润同比下降9%，对应每股EPS2.10元。 平安观点：结算规模与毛利率不及预期，业绩短期承压。公司2021年预计实现营业总收入992.3亿元，同比增长18.2%；营业利润及利润总额同比分别下降21.1%、21.0%；归母净利润94.6亿元，同比下降9%。利润下滑主要因市场下行及年内疫情致项目结算规模、结算毛利率不及预期。2021年营业利润占营业总收入比重16.2%，较2020年降8个百分点。2021年归母净利润占利润总额59.8%，较2020年升7.9个百分点，结算项目权益比例有所上行。 销售逆势增长，拿地相对谨慎。公司2021年销售金额2867亿元，同比增长18.1%，超额完成目标（2800亿元）。销售面积1377万平米，同比增长15.2%。销售金额、面积增速均远超全国同期（4.8%、1.9%）。销售均价20821元/平米，同比上涨2.5%。受2021H2拿地放缓影响，2021年新增建面1521万平米，同比下降8.2%，总地价1151亿元，同比下降14.7%。拿地销售面积比、拿地销售金额比分别为110.5%、40.1%，较2020年全年降28.2个、15.5个百分点，强度降低或对2022年货量供应形成一定冲击。平均楼面价7567元/平，同比下降7.1%，地价房价比36.3%，较2020年全年降3.8个百分点。 投资建议：考虑短期行业阵痛可能带来销售放缓、利润率承压及减值计提，下调公司2021-2023年EPS预测至2.10元（原为2.56元）、2.21元（原为2.82元）、2.32元（原为3.10元），当前股价对应PE分别为6.0倍、5.7倍、5.4倍。公司未结资源充足、销售增速靠前，业绩结转仍有支撑；财务稳健、综合优势突出，中长期有望穿越周期，推动市场份额稳步上行，维持“推荐”评级。 风险提示：1）若楼市去化压力延续，导致销售以价换量，将带来公司结算毛利率进一步下行，前期高价地减值风险；2）若政策呵护力度不及预

事项：保利发展公布 2021年业绩快报，预计2021年营业总收入同比增长 17.2%，利润总额同比下降 4.8%，归母净利润同比下降 4.7%，对应每股 EPS 2.3元。 平安观点： 毛利率下滑影响业绩表现。公司2021年预计实现营业总收入2850.5亿元，同比增长 17.2%；营业利润及利润总额同比分别下降 4.85%、4.83%；归母净利润 275.8亿元，同比下降 4.7%。利润下滑主要由于结转项目毛利率下降。2021年营业利润占营收比重17.4%，较 2020年降4个百分点。 2021年归母净利润占利润总额 55.2%，较 2020年微升 0.05个百分点，少数股东损益占比整体稳定。 销售额稳步增长，财务维持稳健。公司 2021年实现销售金额5349.3亿元，同比增长 6.4%；销售面积 3333万平米，同比下降 2.2%；销售均价 16049元/平米，同比增长 8.8%。2021年新增建面 2722.3万平米，同比下降14.6%，总地价 1856.8亿元，同比下降 21.1%；拿地销售面积比、拿地销售金额比分别为 81.7%、34.7%，较 2020年降 11.8个、12.1个百分点。 2021年平均楼面价 6821元/平米，为同期销售均价的 42.5%，较 2020年降 7.6个百分点。尽管拿地强度降低，但公司三季度末在建面积 1.5亿平米，待开发面积 7153万平米，总可售货源仍相对充足。三季度末剔除预收款后的资产负债率 65.6%、净负债率 67.6%，现金短债比 2.3倍，持续符合“三条红线”绿档标准。 投资建议：考虑短期行业阵痛带来的结算毛利率承压及销售放缓，下调公司 2021-2023年 EPS 预测至 2.30元（原为 2.57元）、2.40元（2.79元）、2.48元（3.02元），当前股价对应 PE 分别为7.0倍、6.7倍、6.5倍。公司财务稳健、融资优势延续，有望借助短期政策改善春风扩大领先优势；中长期“三稳”导向下行业由粗放型发展向精细化运营转变，公司凭借运营、管控等优势，市占率亦有望稳步提升，维持“推荐”评级。 风险提示：1）若楼市去化压力延续，导致销售以价换量，将带来减值风

事项：公司公布2021年三季报，实现营业收入610.8亿元，同比增长33.2%，归母净利润27.7亿元，同比下降25%，实现EPS0.72元。 平安观点：n毛利率下滑叠加投资收益减少影响利润表现，未结资源仍旧充足：公司前三季度实现营业收入610.8亿元，同比增长33.2%，归母净利润27.7亿元，同比下降25%。归母净利润增速低于营收主要因：1）毛利率同比降2.9个百分点至15.5%；2）投资收益同比减少8.7亿元。期末合同负债1215.4亿元，覆盖近一年营收1.3倍，未结资源仍相对充足。 n销售平稳增长，拿地趋于谨慎：公司前三季度实现销售额1536.8亿元，同比增长7.4%，销售面积1117万平米，同比增长4.3%。销售均价13759元/平米，较2020年全年上涨3.6%。其中一二线销售额占比41%、销售面积占比36%。公司前三季度新增项目47个，规划建面793.4万平米，同比下降23.2%，总地价319.6亿元，同比下降35.5%。拿地销售面积比、拿地销售金额比71%、20.8%，较2020年全年下降19.3个、13.2个百分点。平均楼面价4028元/平米，为同期销售均价的29.3%，较2020年全年下降8.4个百分点。期末在建及未开工项目509个，在建面积3103万平米，未开工面积1476万平米。 n：有息负债规模收缩，三条红线黄档达标：公司三季度末有息负债规模637.3亿元，较上半年末进一步减少130.3亿元。期末净负债率、剔除预收款后的资产负债率77.6%、75.8%，现金短债比1.08倍，三条红线黄档达标。 前三季度经营性净现金流13.9亿元，持续为正。 n投资建议：考虑市场调整下销售去化承压，下调公司盈利预测，预计2021-2023年EPS分别为1.91元（原为2.09元）、1.95元（原为2.28元）、1.96元（原为2.48元），当前股价对应PE分别为2倍、2倍、2倍。 公司未结资源相对充足，负债规模收缩推动财务安全性提升，维持“推荐”评级。风险提示：1）若楼市去化压力超出预期，导致销售以价换量，将带来减值风险；2）若政策呵护力度有限，楼市调整幅度、时间超出预期，将对公司规模发展产生负面影响，带来业绩表现不及预期风险；3）若地市持续遇冷，公司土地获取不足，将对后续货量供应产生负面影响。

事项：公司公布2021年三季报，前三季度实现营业收入89.5亿元，同比增长32.5%，归母净利润4.8亿元，同比增长95.4%，对应EPS 0.2元，位于业绩预告中上区间。 平安观点：楼市下行致单季利润回落，前三季度仍维持较高增长：2021年前三季度公司营收89.5亿元，同比增长32.5%，归母净利润4.8亿元，同比增长95.4%。其中三季度单季受房地产市场下行影响，实现营收28.2亿元，同比下降0.06%，归母净利润1亿元，同比下降52.4%。 经营规模高质量扩张，相寓运营优势延续：公司执行直营城市市占率提升战略，在南京、太原跑通合伙人模式，并完成第一轮合伙门店招募；加盟业务在i+Saas 业务系统上线的拉动下加速扩张。期末覆盖城市增至49城，门店总量达4820家，员工约5.3万人（含加盟）。2021Q3末相寓在管规模增至25.2万套（2020年23.6万套），平均出房天数缩短至6天，出租率95.1%，持续保持行业领先水平。 数字化战略逐见成效，赋能业务提升效率：公司已在核心城市实现签约交易和贷款申请全线上化、租房业务流程全移动化、客户及业主服务自助化。 数字化战略的实施有效提升了各项服务及时响应能力与智能化水平，有效改善客户使用体验，并实现了提升核心业务转化效率的预期目标。2021年前三季度官网月均活跃用户数（MAU）近1750万，同比提升76.3%；二手经纪GTV、收入、单量均较2020年与2019年同期大幅增长。 投资建议：考虑二手房房地产销售承压，下调公司2021-2023年EPS 至0.23元（原为0.26元）、0.27元（原为0.3元）、0.31元（原为0.35元），当前股价对应PE 分别为12.7倍、11.1倍、9.6倍。公司作为房产经纪及房屋租赁行业领先企业，业务全面协同效应明显，区域深耕经营壁垒突出，有望充分受益存量房时代；同时线下门店增长目标明确，线上线下融合、平台化打造开启增长新动能，维持“推荐”评级。 风险提示：1）市场竞争环境、行业景气度变化可能导致门店扩张不及预期，同时新增门店打造可能面临一二线工作协同度不够、系统支持效率较低等问题；2）若后续房地产市场持续承压，导致房地产交易规模遭受冲击，公司规模增长将受到负面影响；3）相寓出房周期拉长、出租率下滑风险。

事项：公司公布2021年三季报，前三季度实现营业收入1383.9亿元，同比增长17.9%，归母净利润135.8亿元，同比增长2.9%，实现EPS 1.13元。 平安观点：业绩平稳增长，未结资源充足：公司前三季度实现营业收入1383.9亿元，同比增长17.9%，归母净利润135.8亿元，同比增长2.9%。归母净利润增速低于营收主要受毛利率下滑影响，期内毛利率同比降4.2个百分点至29.8%。前三季度竣工面积2437万平米，同比增长10.6%，完成全年计划的60.9%。期末合同负债同比增长21.1%至4599亿元，覆盖近一年营收1.7倍，未结充足为后续业绩增长提供支撑。 销售稳步提升，拿地聚焦核心：公司前三季度销售面积2543.7万平米，同比增长4.1%，销售金额4102.3亿元，同比增长11.7%。销售均价16127元/平米，较2020年全年增长9.3%。前三季度新开工3659万平米，同比下降4.7%，完成全年计划的74.7%。尽管开工规模略降，但期末在建面积1.5亿平米，待开发面积7153万平米，总可售货源仍旧充足。公司前三季度新拓项目113个，新增建面2184万平米、总地价1434亿元，同比增长10.2%、9.1%。拿地销售面积比、拿地销售金额比85.9%、35%，较2020年全年降7.6个、11.8个百分点。平均楼面价6566元/平米，为同期销售均价40.7%，较2020年全年降9.4个百分点。公司拿地仍以核心城市为主，前三季度38个核心城市拓展金额占比75%。 资产负债结构合理，三条红线延续绿档：公司前三季度实现销售回笼3672亿元，回笼率89.5%。期末剔除预收款后的资产负债率65.6%、净负债率67.6%，现金短债比2.3倍，持续符合三条红线绿档标准。 投资建议：维持此前预测，预计2021-2023年EPS 分别为2.57元、2.79元、3.02元，当前股价对应PE 分别为5.0倍、4.6倍和4.3倍。公司财务稳健，融资优势延续，短期销售增长为业绩结转提供支撑，中长期“三稳”导向下行业由粗放型发展向精细化运营转变，公司作为行业龙头有望充分充分受益集中度提升，维持“推荐”评级。 风险提示：1）若楼市去化压力超出预期，导致销售以价换量，将带来减值风险；2）若政策呵护力度有限，楼市调整幅度、时间超出预期，将对公司规模发展产生负面影响，带来业绩表现不及预期风险；3）若地市持续遇冷，公司土地获取不足，将对后续货量供应产生负面影响。

事项：公司公布2021年半年报，实现营业收入384.8亿元，同比增长29.6%，归母净利润17.5亿元，同比下降14.7%，对应EPS0.46元。 平安观点：多因素影响业绩表现，未结资源仍旧充足：：公司2021H1营收384.8亿元，同比增长29.6%，归母净利润17.5亿元，同比下降14.7%。利润同比下降主要受非并表项目结算减少影响，2021H1投资收益同比减少10.9亿元。 期内综合毛利率同比降0.97个百分点至16.3%，整体降幅有限。期末合同负债1288.2亿元，为近一年营收1.5倍，未结资源仍旧充足。 销售快速增长，拿地成本改善：2021H1销售额1089.8亿元，同比增长33.9%，销售面积790.1万平米，同比增长29.7%，销售均价13793元/平米，同比增长3.2%。其中一二线销售面积占比32%、销售金额占比36%。 上半年新增项目41个，规划建面699.9万平米、总地价287亿元；对应拿地销售面积比、拿地销售金额比88.6%、26.3%，较2020年降1.8个、7.7个百分点。平均楼面价4100元/平米，同比降7.1%，地价房价比29.7%，同比降3.2个百分点。期末公司全部开发项目505个，可竣工资源共计4740万平米，其中一二线占比约33%。 财务状况稳健，经营性净现金流持续为正：2021H1末净负债率95.3%、剔除预收款后的资产负债率77.4%、现金短债比1.03倍，三条红线黄档达标。期内经营活动产生现金流量净额24.1亿元，持续保持正值。 投资建议：考虑公司全年计划竣工下降，行业融资、行政监管趋严影响费用及后续增长预期。下调公司盈利预测，预计2021-2023年EPS分别为2.09元（原为2.36元）、2.28元（原为2.88元）、2.48元（原为3.25元），当前股价对应PE分别为2.2倍、2.0倍、1.9倍。公司升级完善激励机制，优化资产负债结构，充足预收仍有望为业绩释放提供保障，估值及股息率亦具备吸引力，维持“推荐”评级。 风险提示：1）若重点城市楼市调控力度超出预期，销售以价换量，将带来结算毛利率进一步下行、存货减值风险；2）若行业金融监管力度进一步趋严，将对公司规模发展产生负面影响；3）若基于土拍竞争压力，公司降低土储权益占比，将导致少数股东损益占比上升稀释归母净利风险。

事项：公司公布2021年半年报，上半年实现营业收入61.3亿元，同比增长55.9%，归母净利润3.8亿元，同比增长840.2%，对应EPS0.16元，位于业绩预告区间上限。 平安观点：多因素致业绩大幅增长：2021H1公司营收61.3亿元，同比增长55.9%，归母净利润3.8亿元，同比增长840.2%。其中二手房收入35.9亿元，同比增长71.2%；新房收入11亿元，同比增长70.8%；相寓收入9.6亿元，同比增长30.5%，各业务均实现优质发展。业绩高增原因如下：1）扩张战略成效显现，经营结果持续向好；2）上年同期受新冠疫情影响基数较低；3）其他收益同比增加4472万元，信用减值损失同比减少3970万元。 各赛道齐头并进，扩规模持续提速：2020H1末公司业务覆盖北京、杭州等35城，门店总量4500家，员工总数5.3万人。直营业务强化华北、华东优势区域布局，在既有直营模式基础上开展合伙制尝试，进一步绑定利益、激发潜力。加盟业务加速推进，覆盖城市由年初10城市增至22城；门店由年初1094家增至1870家，增长率71%，截至8月已突破2000家。2021H1末相寓在管24.6万套，较年初增长约1万套，平均出房天数8.3天，出租率95.7%，持续改善并延续行业领先优势。相寓同时探索轻资产管理能力输出，上半年针对深圳公寓市场设计的“轻托管模式”已落地运营，在录房源3500间全部出租完毕。 数字化加速经营转型，赋能业务提升效率：公司已形成面向客户、直营、加盟的三大数字化产品群。通过持续加大官网投入，整合客户数据库，智能匹配交易对象，带动房客两端流量转化。2021H1官网业绩占比达35.1%，较2020H2提升8.2个百分点。运用AI赋能整合管理能力，引导经纪人正向行为，多措并举赋能门店、提升人员效率。 投资建议：维持原有预测，预计公司2021-2023年EPS分别为0.26元、0.3元、0.35元，当前股价对应PE分别为13.2倍、11.3倍、9.8倍。公司作为房产经纪及房屋租赁行业领先企业，业务全面协同效应明显，区域深耕经营壁垒突出，有望充分受益存量房时代；同时线下门店增长目标明确，线上线下融合、平台化打造开启增长新动能，维持“推荐”评级。

多因素影响 2020业绩表现，低基数下 2021Q1业绩大增：公司 2020年营收同比降 14.6%，归母净利润同比降 62.3%，主要因：1）疫情影响 2020年 1季度经营活动，导致 2020Q1归母净利润为-1.6亿元，同比减少 3.7亿元；2）新西兰自持购物中心闭店装修影响收入；2）公司加大数字化建设投入，2020年 IT 类费用同比增长超 50%；3）期内资产减值损失 1285万元，同比增加 1348万元。疫后经营恢复叠加低基数影响，公司 2021Q1实现归母净利润 1.72亿元，同比增长 205.3%。 经营扩张提速，目标明确彰显发展信心：公司 2020年实现总交易金额（GTV）约 4000亿元。直营业务强化华北、华东等优势区域发展，试点合伙人模式，执行市占率提升战略，其中杭州 3月二手市场占有率超过38%。大力推进品牌加盟，2021Q1末加盟门店突破 1300家，带动总门店增长至近 4000家。新房业务方面，持续加大合作广度与深度，2020年新房渠道客单价 5.36万元，同比上涨 2.6%，月均可售项目 2200个，同比增加 9.4%。2020年相寓业务拓展至深圳，强化粤港澳大湾区布局，2020年末在管公寓 23.6万套，全年出租率 94.4%；2021Q1末在管 23.9万套，期内平均出房 10.3天，出租率 96.2%，保持行业领先优势。公司制定 2021年加盟门店升至 2100家目标，未来三年伴随数字化战略推进与平台转型，力争打造万亿 GTV 的数字化居住服务平台。 数字化持续推进，员工持股促进共赢：公司坚持既定数字化建设投入计划，2020年末 IT 团队占控股总部人数超 80%。期内实现官网及核心业务系统迭代升级，开发接入面向经纪人、经纪门店、经纪品牌的平台化产品“i+产品群”。当前“i+产品群”已连接超过 7.5万名外部经纪人，其中付费用户增至 5000名。同时官网活跃度持续提升，2020年成交佣金贡献占比达 24.6%。2020年 7月首期员工持股计划完成二级市场股票购买，涉及基层业务骨干及管理人员等 368人，员工持股计划的实施可有效推动员工及公司利益相结合，实现共赢。 投资建议：考虑公司扩张目标明确，短期线下门店拓展、数字化建设等投入将持续增加，下调公司2021-2022年 EPS 预测至 0.26元（原为 0.36元）、0.30元（原为 0.41元），当前股价对应 PE 分别为 14.4倍、12.4倍。公司作为房产经纪及房屋租赁行业领先企业，业务全面协同效应明显，区域深耕经营壁垒突出，有望充分受益存量房时代；同时线下门店增长目标明确，线上线下融合、平台化打造开启增长新动能，维持“推荐”评级。 风险提示：1）市场竞争环境、行业景气度变化可能导致门店扩张不及预期，同时新增门店打造可能面临一二线工作协同度不够、系统支持效率较低等问题；2）若后续需求韧性不足导致房产交易规模不及预期，公司规模增长将受到影响；3）相寓出房周期拉长、出租率下滑风险。