事件。 公司公布 2023年年报。报告期内，公司实现营业收入 172.10亿元，同比增加 33.42%；归母净利润为 16.31亿元，同比下滑 12.19%。 根据公司 2023年年报披露： 全年实现合同销售面积 28.21万平；合同销售收入 29.25亿元。期末合同负债约 166亿元，收入保障度高。期内新增土地储备 10.06万平，新增建筑面积 24.36万平。新开工面积 20.40万平；新竣工面积 91.76万平；实现结算面积 68.43万平，同比下降 37.98%，结算收入183.85亿元，同比增加 33.29%；结算均价 26869元/平，结算毛利率 40.01%，同比提高 6.87个百分点。 期末，账面资产负债率 60.60%，同比下降 5.69个百分点；扣除预收类款项后的资产负债率为 53.64%，负债率继续在行业中保持中等偏低水平。净负债率 60.06%，较期初上升约 1.23个百分点，处于行业低位。 2023年 2月，新湖集团向衢州方出资的新安财通转让 8.60亿股公司股份，转让完成后新安财通持有公司 10.11%的股权。 2024年 1月，新湖集团及其一致行动人恒兴力再次向衢州方转让 15.68亿股公司股份。截至目前，该项转让已完成前两批次合计 13.28%股权的过户登记。经过衢州国资与公司三年的深入合作，特别是引入衢州国资股东后（交割完成后，国资背景的衢州工业将成为公司第一大股东），衢州工业的国有制度优势和公司既有的机制优势相结合的混合所有制股权架构，有利于推动公司长远发展和转型顺利实现。 科技投资上：近年来，公司投资项目逐步进入回报期。 2023年是公司投资回收规模较大的一年，通过分红、变现回笼资金合计近 50亿元。 2024年计划： 公司计划开工面积 56.53万平，较 2023年增加 177.07%，主要系亚龙项目于年内开工；计划竣工面积 83.05万平，较 2023年下降 9.48%。 投资建议： 合理价值区间为 2.59-3.10元， 调高至“优于大市”评级。 我们预计公司 2024年 EPS 和 BPS 分别是 0.22和 5.17元。 考虑到目前公司对高科技企业的投资累计已超过 100亿元，已形成较为庞大的规模和体系，众多被投企业拥有国际领先的国产自主可控技术和数字化技术， 我们认为科创投资规模的扩大使得公司价值更适合使用 PB 进行估值，因此我们给予公司 2024年 0.5-0.6倍的动态 PB，对应的合理价值区间为 2.59-3.10元， 相应的公司2024年动态 PE 区间为 11.77-14.09倍， 调高至“优于大市”评级。 风险提示： 公司销售业务面临政策调控的风险，以及股权投资风险。

新湖中宝向绿城子公司转让上海明珠城三期 4标 35%股权。 新湖中宝2019年 12月 17日晚发布公告, 拟向绿城房产转让上海新湖房地产35%股权,交易总对价 36亿元,其中股权对价 5.5亿元,债权对价30.5亿元。根据公司公告,本次交易约可为公司带来收益 4.5亿元。 老牌长三角地产商联手,合作谋共赢。 本次交易标的项目为上海明珠城项目三期 4标,规划总建筑面积 20.27万方,其中地上建筑面积 13.28万方,地下建筑面积 6.99万方。绿城房产是港股上市公司绿城中国(03900.HK)的境内全资子公司,新湖中宝及绿城具有长期良好合作的共识和基础。截至 19年半年度,新湖中宝在手未结算土地储备中48.1%分布于长三角, 7.8%分布于上海,而绿城中国未结算土储中长三角占比达到 49.6%,上海占比则为 1.5%。新湖中宝和绿城中国都是以长三角为主要根据地的老牌地产公司,二者联手有利于双方发挥比较优势互利共赢。 19-20年业绩对应动态 PE 分别为 10.8x、 8.7x。 预计 19-21年归母净利 润 分 别 为 31.4/39.1/47.0亿 人 民 币 , 同 比 分 别 上 涨25.1%/24.7%/20.3%,对应 19-21年的 EPS 分别为 0.36、 0.45、 0.55元/股, 19-21年动态 PE 分别为 10.8x/8.7x/7.2x。基于公司当前项目开发结算进度及 19年三季度末净资产规模,我们估算当前公司 NAV总规模为 771亿人民币,对应每股 NAV 为 8.97元人民币,相对于 19年 12月 18日收盘价折价 56.1%,显著低于主流地产股平均 28.6%的折价率,具备修复空间。 因此,我们维持前期 5.20元/股的合理价值,对应 NAV 折价 42.0%, 19年 14.3xPE,维持“买入”评级。 风险提示。 地产销售结算进度不及预期;对外股权投资存在不确定性。

地产竣工结算加速,业绩提速增长19年前三季度公司实现营业收入 110.6亿元,同比增长 56.2%,增速较 19年半年度扩大 26.1pct,主要由于地产业务竣工结算提速,前三季度公司地产业务竣工面积为 133.7万方,同比增长近 3倍,结算面积 68.8万方,同比增长 97.0%。在营收大幅增长的拉动作用下,前三季度公司实现归母净利润 24.57亿元,同比增长 38.8%,增速较 19年半年度扩大 20.7pct。 销售增速放缓,拿地力度加大19年前三季度公司实现合同销售金额 100.4亿元,同比下降 14.1%,其中三季度实现销售金额 25亿元,同比下降 42.1%。销售增速下降主要由于开工增速放缓, 19年前三季度公司开工面积 131.7万方,同比增长 2.1%,较 18年同期下降 50.4pct。土地投资方面,19年半年度公司无新增拿地,三季度则新增土地建筑面积 51.9万方,为 18年以来最高单季度拿地规模。 净负债率明显下降,杠杆结构优化截至三季度末公司有息负债 729.7亿元,较 19年半年度下降 8.9%,由此带动净负债率降至 166.5%,较 19年半年度下降 16.0pct。19年三季度公司杠杆乘数为 4.00x,较 19年半年度下降 0.22x,其中财务杠杆下降0.24x 至 2.06x,经营杠杆上升 0.03x 至 0.92x,公司杠杆结构持续优化。 19-20年业绩对应动态 PE 分别为 12.8x、10.2x预计 19-21年公司归母净利润分别为 31/39/47亿人民币,对应动态PE 分别为 12.8x/10.2x/8.5x。我们估算公司每股 NAV 为 9.11元人民币,维持公司 5.20元/股合理价值,对应 NAV 折价 43%,19年 14.3xPE。 风险提示地产销售和结算进度不及预期;对外股权投资存在不确定性。

事件。公司公布2019年半年报。报告期内,公司实现营业收入72.75亿元,同比增加30.11%;归属于上市公司股东的净利润17.21亿元,同比增加18.08%;实现基本每股收益0.20元。 2019年上半年,受房地产结算收入增加的推动,公司营收增加30.11%;同期,土地增值税增加较多,使得公司归母净利润增幅收窄至18.08%。2019年上半年,公司实现营业收入72.75亿元,其中地产业务收入60.39亿元(不含合作项目),同比增长63.9%。根据公司2019年半年报披露:公司地产业务,新开工面积约137万平方米,同比增加234%;新竣工面积86万平方米,同比增加140%;实现合同销售面积47万平方米、合同销售收入76亿元,销售均价约16100元;实现结算面积50万平方米和结算收入61亿元,同比增加56%和63%;结算均价12200元,结算毛利率约46%;公司地产业务营业利润约12亿元。现有开发项目约50个(不含海涂开发项目),项目土地面积约1200万平方米,权益面积约1100万平方米;总建筑面积约2300万平方米,权益总建筑面积约2200万平方米。上海旧改项目进展顺利,亚龙项目、天虹项目、玛宝项目已进入征收实施阶段,截至期末征收签约率分别为95.52%、98.48%和99.30%。目前,上海五大旧改项目合计建筑面积达180万平方米,公司在上海内环内土地储备名列行业前茅。期内,公司地产业务高质量发展的同时,进一步构建金融服务和金融科技双向赋能生态圈。同时,公司持续加大对高科技企业的投入。公司所投资的金融服务、金融科技和高科技企业发展势头强劲,部分已具备或将很快具备上市的条件。 投资建议。公司土地储备充足,地产+金融科技投资战略继续推进,“优于大市”评级。公司主要业务为地产开发和投资业务。目前在全国30余个城市开发50余个住宅和商业地产项目,总开发面积达3000万平方米,规模和实力居行业前列。公司广泛投资金融服务机构,同时也是万得信息、51信用卡、通卡联城等一批拥有领先技术和市场份额的金融科技公司的重要股东;前瞻投资于区块链、大数据、人工智能、云计算、半导体、智能制造等高科技企业。我们预计公司2019年、2020年EPS分别是0.36和0.42元。我们给予公司2019年11-14倍的动态PE,对应的合理价值区间为3.96元-5.04元,维持公司“优于大市”评级。 风险提示:公司销售业务面临政策调控的风险,以及股权投资风险。

事件 新湖中宝发布公告,公司与融创中国签署《合作协议书》,本次股权转让交易价款 67.1亿元,涉及 20宗地块(位于上海、温州、南通),合计建筑面积 214.0万方。 核心观点 本次交易转让项目均位于长三角,整体交易对价 67.1亿元(承债收购)。 本次交易涉及项目为温州平阳的 15宗地块(合计建面 155万方)、 南通启东的 4宗地块(合计建面 52万方)、 玛宝公司上海青云路项目(建面 7万方)。 根据公司年报披露, 公司在平阳和启东通过海涂围垦共获得土储 290万方,交易完成后仍有 83万方土地储备。本次交易转让的为二级开发项目,其实质为引入融创作为合作方,借助其高效的运营能力共同开发,实现片区价值最大化。 积极引入合作方,有利于公司资产价值整体显性化。 公司在长三角区域拥有大量核心资产,例如上海天虹、亚龙两大旧改项目合计规划计容建面为 30.3万平方米,并且两个项目都已经进入征收实施阶段,截至 2018年底签约率分别 98%、 95%。公开的交易与合作开发可以将公司优质资源储备的价值进一步显性化。从收益贡献的角度而言,本次交易将产生税前收益 5亿元,占2018年税前利润总额的 14.2%,预计会对公司 2019年业绩产生较大的提振。 财务预测与投资建议 维持买入评级。我们预测 2019-2021年公司 EPS 为 0.38/0.49/0.61元。可比公司 2019年 PE 估值为 11X,我们给予公司 2019年 11X 的 PE 估值。 对应目标价为 4.18元。 风险提示 公司项目销售及结算进度不及预期。 公司投资的金融公司收入不及预期。 利率变化存在不确定性。 毛利率变化存在不确定性。

公司2018年上半年实现营业收入55.91亿元,同比增长36.68%,归属于上市公司股东的净利润14.57亿元,同比增长206.94%。第一,结算量价齐升,销售静待发力。公司营收增长主要来自地产结算收入的增加,2018年上半年实现结算面积31.19万平方米和结算收入36.83亿元,同比增加106.31%和113.71%(不含合作项目)。公司归母净利润大幅增加主要源于:1、受益优质项目进入结算周期,公司地产结算毛利率达42.11%,同比提高15.37个百分点;2、报告期内新湖期货不再纳入合并报表范围,因此公司销售管理费用率下降约6个百分点至6.05%;3、公司优化债务结构,财务费用率下降约4个百分点至14.5%。在销售方面,2018年中,公司实现销售收入74.34亿元(-12.27%YOY)。 第二,补库存审慎,主流城市资源禀赋优厚。2018年上半年,公司新增土地储备面积约4.44万平方米,新增总建筑面积约15.68万平方米。公司现有开发项目约50个(不含海涂开发项目)总建筑面积约2450万平方米。公司的优势在于上海的5个旧改项目,5个项目合计建面187.9万平,未结算规模约130万平,累计货值约1300亿,充分保障公司在上海区域内的货值供应。 第三,融资渠道多元控成本,分红规划稳预期。公司净负债率和短债压力处于上升通道中,2018年中旬,净负债率达171.54%,相较2017底提升26个百分点。但在积极优化债务结构,加强现金管理的措施下,公司资金成本持续下降,2018年加权平均融资成本6.31%,同比下降了0.29个百分点。此外,公司制定2018-2020年分红规划,有利于保证利润分配政策的连续性和稳定性,使投资者形成稳定的投资回报预期。 第四,加大金融高科技领域布局,51信用卡在港上市投资结硕果。公司在发展原有银行、证券、保险、期货等传统金融业务和金融科技的基础上,加快布局区块链、大数据、人工智能等高科技领域。公司孵化的互联网金融领域独角兽企业51信用卡成功在香港上市,公司在金融科技领域的投资逐渐开花结果。 投资评级以及盈利预测:我们预计公司18、19年EPS为0.55元和0.68元,维持“买入”评级!

事件。公司公布2018年半年报。报告期内,公司实现营业收入55.9亿元,同比增36.7%;归属于上市公司股东的净利润14.6亿元,同比增加206.9%; 实现基本每股收益0.17元。 2018年上半年,受房产结转增加影响,公司营收增36.7%;同期,公司转结毛利率高且费用下降使净利增幅扩大至206.9%。根据公司2018年半年报披露:2018年上半年,公司新开工面积约41.00万平,同比增加16.24%;实现合同销售面积49.04万平、合同销售收入74.34亿元,销售均价约15200元/平。2018年上半年,公司新增土地储备面积约4.44万平,新增总建筑面积约15.68万平。公司现有开发项目约50个(不含海涂开发项目),总建筑面积约2450万平,权益总建筑面积约2200万平。2018年4月公司入股杭州趣链科技有限公司,占其股份比例为6.55%;5月,公司继续增资,达注册资本比例为49%。2018年7月,公司增资浙江邦盛科技有限公司,公司合计持股比例为12.11%。2018年4月,公司入股杭州谐云科技有限公司,占其股份比例为12.30%。2018年2月,公司入股杭州云毅网络科技有限公司,占其股份比例为4.17%。2018年5月,公司入股杭州云英网络科技有限公司,占其股份比例为5.66%。2018年3月,公司入股上海趣美信息有限公司,占其股份比例为19.02%。 2018年2月,公司竞得万得信息6.0183%的股权。2018年7月,公司参股公司51信用卡在香港联交所挂牌上市。 投资建议。公司土地储备充足,地产+金融科技投资战略继续推进,“优于大市”评级。公司项目商业和住宅土地储备权益建面达2200万平(不包括海涂开发项目)。同时,公司参股金融企业(参股温州银行18.15%股权)并积极拓展金融科技投资。目前,公司加大上海旧改项目的布局力度,价值储备良好。我们预计公司2018年、2019年EPS 分别是0.44和0.53元,对应RNAV 是8.59元。考虑到公司金融科技投资拓展顺利,开发项目储备丰富,给予公司2018年0.65倍的RNAV 和16倍的PE,对应的合理价值区间为5.58元-7.04元,给予公司“优于大市”评级。 风险提示:公司销售业务面临政策调控的风险,以及股权投资风险。

事件一。公司公布2017年年报。报告期内,公司实现营业收入175.0亿元,同比增加28.4%;归属于上市公司股东的净利润33.2亿元,同比下滑43.1%;实现基本每股收益0.39元。公司每10股派发现金红利0.57元(含税)。 2017年,公司房产结算增加使营收增加28.4%;上年股权投资转换收益基数较高使本期公司净利润减少43.1%。根据公司2017年年报披露,2017年,公司合同销售面积92万平、合同销售收入132亿元。期内,公司新增土储总建面125万平。2017年,公司出资7.44亿元配股增资温州银行,完成后占其总股本的18.15%。公司入股亚太交易有限公司20%股权。2017年,公司进一步增资占51 Credit Card Inc.的26.56%。公司认购金砖丝路(银川)股权投资合伙企业(有限合伙)14.43%,入股浙江邦盛科技有限公司7.98%,入股杭州云英网络科技有限公司5.66%,入股杭州云毅网络科技有限公司4.17%,入股上海趣美信息有限公司19.02%,入股杭州趣链科技有限公司6.55%。2017年4月,公司拟参股设立基金管理公司并投资20亿元联合发起设立浙商产融投资基金。2017年9月,公司转让新湖期货合计62%的股权,梳理金融股权投资。2017年9月,公司拟通过境外全资子公司香港冠盛投资21.73亿港元参与信银国际的增资扩股。2017年12月,公司拟认缴1亿元投资杭州云栖创投。 事件二。公司公布2018年一季度。报告期内,公司实现营业收入29.9亿元,同比增加94.3%;归属于上市公司股东的净利润7.88亿元,同比增加107.1%;实现基本每股收益0.09元。2018年2月,公司竞得万得信息6.0183%的股权。 投资建议。公司土地储备充足,地产+金融科技投资战略继续推进。公司项目商业和住宅土地储备权益建面达2200 万平(不包括海涂开发项目)。同时, 公司参股金融企业(参股温州银行18.15%股权)并积极拓展金融科技投资。目前,公司加大上海旧改项目的布局力度,价值储备良好。我们预计公司2018年、2019年EPS分别是0.44和0.53元(业绩出现较大幅度上调是因为从2017年以后公司参股4.99%的中信银行股权以权益法核算增添了较多的投资收益),对应RNAV是8.59元。目前,相关可比公司股价/RNAV估值为0.64倍,考虑到公司金融科技投资拓展顺利,开发项目储备丰富,我们以6.5折RNAV作为公司未来6个月目标价,对应5.58元(对应公司2018年动态PE估值为12.68倍,小于可比公司相应估值均值25.79倍),维持“增持”评级。 风险提示:公司销售业务面临政策调控的风险,以及股权投资风险。

公司2017年营业收入为175亿元,较上年同期增加28.43%,2017年归母净利润为33.22亿元,较上年同期减少43.10%,公司2018年1-3月实现营业收入29.86亿元,同比增长94.32%,归属于上市公司股东的净利润7.88亿元,同比增长107.08%。 第一,营收稳健增长,投资收益常态化。公司营业收入增长主要来自地产结算收入的增加,公司2017年实现结算面积87万平方米、结算收入143亿元,同比增长37%。同期销售管理费用率则回升2.2个百分点至7.3%。公司增收不增利的情况源于去年高基数所致。扣除非经常损益后,则公司2017年扣非归母净利润达24.28亿元,相较2016年的5.5亿大幅增加339.2%。2017年公司实现投资收益31.82亿,同比增长801%,主要原因为中信银行权益法核算时确认的投资收益为20.89亿元,近三年,中信银行利润水平稳定增长,公司未来在持有中信银行股份的期间内,预计也会获得稳定的投资收益。 第二,补库存审慎,主流城市资源禀赋优厚。2017年公司新增土地储备面积约54万平方米,对应新增总建筑面积约125万平方米,分别同比增长157.1%和8.7%,实现了合理增长。公司的优势在于上海的5个旧改项目,近期销售的青蓝国际项目预计将在今明年进入结算周期,随着青蓝国际项目的结算和15年以来获取的三项目拆迁的进行,公司业绩和销售增长进入发力期。 第三,融资渠道多元控成本,实际控制人增持显信心。公司净负债率和短债压力处于上升通道中,2017年底净负债率达145%,相较2016底提升33个百分点,2018年一季度公司净负债率继续走高达到158.5%,但在积极优化债务结构,加强现金管理的措施下,公司资金成本持续下降,2017年加权平均融资成本6.48%,同比下降了1.09个百分。 第四,完善金融领域的布局,积极投资高科技领域。增资51信用卡,占其总股本的26.56%。2018年3月51信用卡正式向香港联合证券交易所提出上市申请,预计上市后公司持有的股权价值将大幅上升。 投资评级以及盈利预测:我们预计公司18、19年EPS为0.55元和0.68元,维持“买入”评级!

营业收入稳步增长,扣除营业外收入影响后业绩实现大幅增长。2017年公司实现营业收入175亿元,同比增长28%,实现归母净利润33亿元,同比下滑43%,业绩下滑的原因是2016年公司营业外收入增长使得业绩基数较高。如果剔除营业外收入,2017年公司归母净利润实现大幅增长,主要原因有两个:1)地产主业的毛利率提高。2017年公司房地产主业毛利率为37.4%,同比提高了12.4个百分点。2)投资收益大幅增长。2017年公司实现投资收益32.1亿元,同比增加了28.6亿元。 销售金额有所下滑,新增土储稳步扩张。2017年公司房地产主业销售金额为132亿元,同比减少17.5%;销售面积为92万方,同比减少17.9%,销售金额和面积均有所下滑,主要原因是2017年公司推货有所减少。2017年公司新增土地储备125万方,同比增长了9%,新增土储稳步增长。公司在上海的旧改项目亚龙项目、天虹项目、玛宝项目已通过拆迁征询,进入拆迁阶段,这些旧改项目未来将能为公司带来更大的销售增长。 2017年公司进一步完善了金融领域的布局,并加大了对金融科技的投资力度。金融领域方面,2017年公司出资参与中信银行(国际)有限公司、温州银行和湘财证券的增资。金融科技方面,2017年公司进一步增资了51信用卡。作为金融科技独角兽企业,2018年3月51信用卡在港交所申请上市,上市后有望为公司带来较大的投资收益。公司在金融和金融科技领域的投资力度加大,“地产+金融”的双主业发展战略更加明确。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价至5.40元。我们预测2018-2020年公司EPS为0.60/0.75/0.94元。可比公司2018年PE估值为9X,我们给予公司2018年9X的PE估值。对应目标价为5.40元。 风险提示 公司项目销售及结算进度不及预期。 公司投资的金融公司收入不及预期。 利率变化存在不确定性。

51信用卡已经不仅仅是一个移动互联网工具,而是基于优质信用卡客户构建的消费金融平台。类似于蚂蚁金服的支付宝,打通了一条从APP衍生出金融科技集团的商业路径。51利用工具积累了大量数据,并通过流量介入交易产生高利润,最后拓展至科技金融生态。51信用卡已有包括:个人信用管理、信用卡科技、在线信贷撮合与投资服务三个板块。2017年累计促成信用卡还款交易总额为1085亿元,管理中国30%以上的活跃信用卡账单。2017年线上信贷撮合量339亿元,过去3年复合年增长率544.7%,但占我国互联网消费金融规模比重不到1%,可成长空间广阔。 信用卡市场处于爆发阶段。51构建在信用卡生态之上的商业模式,其前景和势能与信用卡市场本身的发展息息相关。央行数据显示,截至2017年末,银行卡授信总额为12.48万亿元,同比增长36.58%;银行卡应偿信贷余额为5.56万亿元,同比增长36.83%。不管是授信规模、应偿余额,还是各自的增速都在2015-2017年呈快速上升的趋势。 A股上市公司新湖中宝持有51信用卡25.42%股份。51信用卡依托个人信用管理服务、信用卡科技服务以及线上信贷撮合与投资服务三者结合的生态系统,保持了较低的用户获取成本。在2017年,51信用卡的平均单个新用户的获取成本为19.2元人民币,对于金融性质的用户来讲,这一成本已经颇为低廉。再加上新湖中宝控股的传统金融业务向51信用卡输入大量优质客户群,我们预测2018年51信用卡活跃用户数将会提升。 我们参照财务数据、用户数据、交易额、风控、经营效应、闭环生态6个维度比对51信用卡和趣店,认为51信用卡当前更具成长性。我们预计2018年51信用卡净利润增长124%至近16.67亿元,未来2019-2021年保持CAGR30%复合增速,给予18倍PE,估算市值约为300亿元。 首次覆盖新湖中宝(持51信用卡25.42%股份),给予“买入”评级。暂不考虑未来的股权投资增值影响因素,我们预计新湖中宝2017、2018、2019年归属母公司净利润分别为38.60亿元、60.64亿元、78.78亿元,当前股价对应PE分别为10.4、6.6、5.1倍,公司过去几年投资了大量科技金融独角兽,正逐步分拆上市,将享受股权增值,给予“买入”评级。

51信用卡递交赴港IPO,互联网金融投资再迎收获期:51信用卡成立于2012年,业务覆盖负债管理、金融服务、科技服务三大板块。2017年收入规模达22.7亿,净利润7.4亿,已经连续实现2年盈利。新湖中宝目前对51信用卡持股约24.4%左右,若今年成功上市,公司互联网金融股权投资将有望再次收获!此外公司以13.68亿元的价格竞得万得信息3866.3万股,占总股本6.02%,公司藉此成为万得第三大股东,未来公司金融资产运营效率的提高和协同效应的体现将是重要看点。 地产业务稳步前行,核心资源价值凸显:据我们跟踪,公司2017年实现销售金额160亿,同比基本持平。在2017年核心城市严苛的调控环境下公司地产业务保持稳定,公司资源禀赋十分优厚,在上海区域前瞻性通过旧改、股权收购等方式积累了5个项目,总货值超过1300亿规模,未来随着主流核心城市市场环境的边际改善,将充分助力公司资源禀赋的释放。 融资渠道多元,控制人大手笔增持:公司负债率和短债压力虽有所攀升,考虑到公司现金流持续改善,后续的金融布局依然是公司可关注的亮点。2017年公司实际控制人黄伟持续增持,全年耗资21.2亿,增持公司股份4.3亿股,占公司总股本16.9%,充分彰显实控人对公司未来稳定发展的强大信心。 投资建议:我们预计公司17-18年EPS为0.40元和0.50元,维持“买入”评级! 风险提示:51信用卡IPO进展不顺利,房地产调控超预期。

长三角区域优势明显,公司土储价值丰厚。长三角的经济活力在三大城市群中较为突出,高常住人口密度为房价提供良好支撑,区域优势明显。截止到2017年6月,公司土地储备总建筑面积达到2370万方,其中位于长三角区域的土储占到了50%。按照NAV 增值计算,公司总土地储备增值达到404.7亿元,其中长三角NAV 增厚达到353.8亿元,占到87%。受益于长三角的区域优势,公司土地储备价值丰厚。 公司金融牌照丰富,金融业务发展渐显成效。随着多年的积累,目前上市公司旗下拥有银行、券商、期货、保险等多个金融牌照,基本实现了金融业务的全布局。2017H1公司实现投资收益15.6亿元,同比增长340.7%,其中中信银行为公司贡献了11.4亿元的投资收益,公司金融业务发展已经渐显成效。 利率上行叠加金融行业规范性提高,利好公司金融业务发展。目前美国加息预期强烈,PPI 进入上行阶段,同时10年期国债利率开始大幅攀升,未来国内利率上行趋势较为明显。此外资管新规等金融新政策提高了金融行业规范性,多因素叠加下当前市场环境利好公司金融业务。 重申买入评级,上调目标价至7.28元(原目标价6.24元)。我们预测公司2017-2019年每股收益分别为0.52/0.60/0.71元,由于可比公司估值上升至14X,我们上调了公司的估值,给予公司2017年14X 的市盈率,对应目标价7.28元,重申买入评级。

金融牌照资源丰富,互联网金融+Fintech 一体化生态圈渐成体系 境内外金融牌照资源丰富,参控股中信银行(4.74%)、温州银行(18.15%)、湘财证券(37.59%)、阳光保险(4.06%)、新湖期货(29.67%);拟入股信银国际6%,拓展境外金融业务。前瞻性布局优质互联网科技公司,To C 端参股51 信用卡(25.42%,个人信用的管理者和价值发现者)、通卡联城(34%,城市卡公司的移动互联网服务商)、益盟股份(1.34%,腾讯亦持股19%),To B 端入股Wind 资讯(1%,持股合资公司20%,深度合作持续推进中)。互联网金融一体化生态圈渐成体系,未来将探索布局Fintech。伴随资产证券化进程推进,金融及互联网科技公司的股权价值也将显性化。 地产储备量大质优,旧改专业能力助力稀缺资源获取 公司是典型的资源型房企。截止17H1,二级开发可售资源1500 万方,总货值3438 亿(上海1522 亿+其他1916 亿),另有南通和温州海涂一级开发资源,土地面积1200 万方。今年销售预计170 亿。凭借旧改领域经验和能力优势,公司在上海持续获取稀缺优质的住宅项目资源,5 个内环内项目可售建面131 万方、货值1522 亿,这些优质资源价值未来将持续释放。 激励、回购和实际控制人增持,彰显长期发展信心 股权激励逾4 亿份,行权价5.53 元/股;员工持股计划持股逾1 亿股,持股成本5.24 元/股,存续期延长至19 年7 月。已回购逾5 亿股,均价3.88 元/股。实际控制人今年累计增持4.30 亿股,增持成本4.94 元/股。 盈利预测与投资评级 根据测算,公司每股RNAV 估值8.08 元,最新股价对其折价率35%。预计17、18 年地产结算收入125、150 亿,投资收益30、36 亿,EPS 为0.43、0.54 元,最新收盘价计算对应PE 12.1x、9.8x,维持“买入”评级。 风险提示 地产调控政态化影响地产资源价值释放。金融监管收紧影响业务拓展。

营业收入略有下降,盈利能力明显增强。2017H1公司实现营业收入40.9亿元,同比下降1.2%;实现归母净利润4.7亿元,同比增长53.0%。净利率达到11.6%,同比增长了4.1个百分点,盈利能力明显增强,主要原因是报告期内公司投资收益大幅提高。 地产销售表现抢眼,土地储备资源充足。2017H1公司地产业务实现合同销售面积63.2万方,同比增长22.4%,实现销售收入84.7亿元,同比增长11.8%,地产销售业绩表现抢眼。截止到2017年6月,公司土地储备约有3000万方,江浙沪三地占到了近50.0%,土储价值较高,可满足公司5-8年的开发需求。 投资收益大幅提高,改善公司盈利能力。2017H1公司实现投资收益15.6亿元,同比增长340.7%,其中中信银行贡献了11.4亿元。中信银行利润的稳定增长,将保证公司得到较为稳定的投资收益,改善公司的盈利能力。报告期内公司增资温州银行,积极推进旗下持有的银行、证券、保险、期货等金融股权和51信用卡、万得等金融科技公司的业务合作,对客户一体化的金融服务能力得到进一步提升。 财务预测与投资建议。 维持买入评级,目标价6.24元。我们预测公司2017-2019年EPS分别为0.52/0.60/0.71元。可比公司2017年平均估值为12X,给予公司2017年12X估值,对应目标价6.24元,维持买入评级。