9月销售额同比大增160.1%,再创国内房地产企业单月销售新纪录,前9月同比大增50.8%,超09年全年 9月份公司加大推盘,促进销售,单月销售面积和销售金额分别比09年同期增长111.5%和160.1%,两指标同比增速均创下年内新高。其中单月销售金额达142.1亿,突破8月公司刚刚创下的国内房地产企业单月销售记录--119.9亿元。9月公司销售均价为12509元/平米,与8月13104元/平方米的水平相比,环比下降4.5%。前9月,公司累计实现销售面积601.1万平方米,销售金额714.2亿元,同比增速分别为17.9%和54.8%,其中受益于房价上涨的因素,1-9月累计销售金额已超09年全年水平。 推盘节奏稳定及中小户型主打,是公司销售屡创佳绩、跑赢大市的主要原因 在全行业受到新政调控重压的情况下,公司准确地把握了市场脉搏,仍保持稳定、较快速的推盘节奏。同时公司推出的产品一直以较被市场认可接受中小户型普通住宅为主,在9月份公司的销售中,90平米以下占比57%,144平米以下占比89%,中小户型普通住宅占比超08、09年全年平均水平。这便是公司在近几月市场并非景气时,销售得以屡创佳绩、跑赢大市的主要原因。 公司应对调控的优势明显,未来仍有望继续跑赢大市 展望后市,我们认为政策变化将对行业产生显著影响,预计四季度行业整体销售速度可能明显放缓,但面对行业变化,公司有三个明显的优势:一是公司产品结构中,主要面向自住购房者的普通住房比例高达90%左右,90平米以下套型占比约占六成,符合政策导向及市场变化趋势;二是公司在售产品中装修房已经成为主流,近年来备受欢迎,尤其受到首置首改类客户的追捧,因此当市场整体供应放量后,公司产品的竞争力将得到进一步的体现;三是今年前三季度,公司推盘节奏早于市场整体,销售速度快于市场整体,这一方面使得公司避开了市场将面临的推盘高峰,另一方面,也减少了公司后期推盘的压力,全年销售受市场变化的影响较小。由于公司产品结构、特色上的优势依然存在,公司仍有望继续跑赢大市。 扩张步伐稳健,新增项目盈利前景好 9月份新增7个项目,分别是-- 1.东莞南城总部基地项目。该项目位于东莞市南城区东莞大道南端,宏北路以北。项目净占地面积约0.5万平方米,容积率9.0,计容积率建筑面积约4.3万平方米。万科拥有该项目100%权益,需支付地价款0.5亿元。经我们测算,楼面地价约为1163元/平方米,目前周边楼盘均价在5500~6500元/平米。 2.佛山里水镇盐南路项目。该项目位于佛山市南海区里水镇,佛山一环以西,盐南路以北。项目净占地面积约6.7万平方米,容积率1.2,计容积率建筑面积约8.0万平方米。万科拥有该项目49%权益,需支付地价款0.8亿元。经我们测算,楼面地价约为2041元/平方米,目前周边楼盘普通住宅均价至少为5500元/平方米,别墅均价在17000元/平方米以上。 3.北京回龙观1818-028地块。该项目位于北京市昌平区回龙观村规划一路以西、安宁庄路以东。项目净占地面积约8.7万平方米,容积率2.8,计容积率建筑面积约19.3万平方米。万科拥有该项目50%权益,需支付地价款6.4亿元。经我们测算,楼面地价约为6632元/平方米,目前周边楼盘均价在19000-22000元/平方米。 4.北京回龙观1818-007、009号地块。该项目位于北京市昌平区回龙观村,东至昌平路,南至回龙观村中街。项目净占地面积约13.7万平方米,容积率2.66。计容积率建筑面积约36.5万平方米。万科拥有该项目50%权益,需支付地价款10.6亿元。经我们测算,楼面地价约为5808元/平方米,目前周边楼盘均价在19000-22000元/平方米。 5.廊坊香河2010-35~40地块。该项目位于廊坊市香河县,项目净占地面积约28.1万平方米,容积率1.5。计容积率建筑面积约42.0万平方米。万科拥有该项目50%权益,需支付地价款1.7亿元。经我们测算,楼面地价约为810元/平方米,目前周边楼盘均价约为4500元/平方米。 6.唐山凤凰新城项目。该项目位于唐山市凤凰新城大里路东侧、翔云道北侧,项目净占地面积约7.9万平方米,容积率2.5。计容积率建筑面积约19.8万平方米。万科拥有该项目60%权益,需支付地价款1.9亿元。经我们测算,楼面地价约为1599元/平方米,目前周边楼盘均价至少为6000元/平方米。 7.烟台中联物流项目。该项目位于烟台福山高新区,奇泉路与永达街交汇处。项目净占地面积约19.0万平方米,容积率1.9,计容积率建筑面积约36.2万平方米。万科拥有该项目70%权益,需支付综合改造成本约1.4亿元。经我们测算,楼面地价约为552元/平方米,目前周边楼盘均价至少为4000元/平方米。 公司在调控逆境中再次彰显龙头风范,维持推荐评级 受调控政策影响,全行业销售面积出现不同程度的下滑,根据我们跟踪的重点城市销售数据显示,截止9月底,一、二线城市累计销量均不及09年同期。公司在逆境中彰显实力,准确把握市场脉搏,结合自身强大的开发能力,合理控制推盘节奏,在保持一定推盘速度的同时有效避开市场推盘高峰,使得销售屡创佳绩,超越行业平均水平。我们预计,公司2010年全年销售额有望逼近900亿,同比实现约40%的增长。预计公司10-12年EPS分别为0.63元(13.4x)、0.80元(10.6x)和0.95元(8.9x),稳健增长,NAV9.2元,相对目前股价折让8.3%,维持“推荐”评级。