事件： 1月 5日，公司发布 2023年 12月销售数据。2023年 12月，公司实现签约面积 128.53万方，同比-62.18%；实现签约金额 227.33亿元，同比-60.24%。1-12月，累计实现签约面积 2386.12万方，同比-13.17%；实现签约金额 4222.37亿元，同比-7.67%。 点评： 全年累计销售规模行业第一。2023年 12月公司签约面积 128.53万方，同比-62.18%；签约金额 227.33亿元，同比-60.24%。2023年 1-12月累计签约面积2386.12万方，累计签约金额 4222.37亿元，同比分别-13.17%、-7.67%。单月销售均价 1.77万元/平米，同比+5.14%；累计销售均价 1.77万元/平米，同比+6.3%。根据克而瑞排行榜，公司 2023年全年累计销售金额位居行业第一，龙头地位巩固。 拿地强度跃升，聚焦高能级城市。2023年 12月公司新增 20宗地块，拿地总金额 329.7亿元，年内单月拿地金额仅次于 2023年 6月，拿地总建面 269.3万方，地价权益比例（权益地价款/总地价款）83.2%，本月拿地力度为 145.0%，拿地强度跃升。公司 2023年 1-12月累计拿地金额 1631.9亿元，累计拿地建面1074.6万方，地价权益比例（权益地价款/总地价款）83.3%，累计拿地力度为38.6%，同比提升 3.4个百分点。近 12个月拿地金额情况来看，不同能级城市金额占比方面，一二线占比为 83.8%，三四线占比为 16.2%。拿地金额占比较高的城市有广州（20.0%）、佛山（8.7%）、北京（8.7%）、南京（8.4%）、上海（6.2%）。 公司回购股份和实控人增持，维护公司价值、彰显发展信心。公司拟以集中竞价交易方式回购公司股份，回购总金额不低于 10亿元（含），不超过 20亿元（含）。实控人保利集团计划通过集中竞价方式增持公司股份，增持金额不低于 2.5亿元，不超过 5亿元。截至 2023年 12月 29日，公司已回购 2518.66万股，占总股本的 0.21%，支付人民币 2.5亿元，已达回购下限的 25%。截至 2023年 12月 22日，实控人已增持 1004.46万股，占总股本的 0.08%，支付人民币1亿元，已达增持下限的 40%。 销售回笼率保持行业高位，“三道红线”维持绿档。2023年前三季度，实现销售回笼 3334亿元，回笼率为 99%，销售回笼率长期保持行业较高水平。截至 2023年三季度末，我们计算公司扣除预收款的资产负债率为 66.27%、净负债率为 62.85%，现金短债比为 2.08，“三道红线”维持绿档水平。 投资建议：保利发展 2023年销售排名行业第一，回购增持彰显发展信心。拿地聚焦一二线城市，未来增长可期。我们维持公司 2023-2024年 EPS 为 1.66元、1.71元的预测，以 2024年 1月 5日收盘价计算，对应的 PE 为 5.5倍和 5.4倍，维持“买入”评级。 风险提示：需求端政策力度、销售改善不及预期，定增落地不确定性。

事件：12月11日，公司发布回购A股股份方案及实际控制人保利集团增持计划。公司拟以集中竞价交易方式回购公司股份，回购总金额不低于10亿元（含），不超过20亿元（含）。实控人保利集团计划通过集中竞价方式增持公司股份，增持金额不低于2.5亿元，不超过5亿元。 点评：公司回购股份和实控人增持，维护公司价值，彰显发展信心。公司公告，拟斥资10亿元-20亿元回购股份，实控人计划增持2.5亿元-5亿元。1）回购股份：公司拟自董事会审议通过回购方案之日起不超过3个月，以集中竞价不超过15.19元/股的价格（公司截至三季度末每股净资产为16.31元），回购金额不低于10亿元（含），不超过20亿元（含）的股票。以价格上限15.19元/股计算，回购股数区间为不低于0.66亿股，不超过1.32亿股，分别占公司总股本的0.55%、1.10%；2）实控人增持：公司实控人保利集团基于对公司未来发展的信心及长期投资价值的认可，计划在未来12个月内，通过集中竞价交易方式增持公司股份，增持金额不低于2.5亿元，不超过5亿元，增持价格不超过15.19元/股。以价格上限15.19元/股计算，回购股数区间为不低于0.16亿股，不超过0.33亿股，分别占总股本的0.14%、0.27%。 过往实控人也数次发布增持计划，充分显示了对公司未来发展的信心及长期投资价值的认可。1）2008年9月8日，保利集团通过在二级市场增持公司11万股，后续拟增持不超过总股本的2%，最终增持637万股；2）2014年2月25日，保利集团通过在二级市场增持公司40万股，后续拟增持不超过总股本的2%，最终增持270万股；3）2015年8月27日，保利集团通过在二级市场增持公司80万股，后续拟增持不超过总股本的2%，最终增持124万股；4）2021年8月5日，保利集团通过在二级市场增持公司50万股，后续拟增持不超过总股本的2%，最终增持50万股。 行业龙头地位巩固，保持拿地节奏。2023年1-11月累计签约面积2257.59万方，累计签约金额3995.04亿元，同比分别-6.25%、-0.16%；累计销售均价1.77万元/平米，同比+6.5%。根据克而瑞排行榜，公司1-11月累计销售金额位居行业第一。公司1-11月累计拿地金额1302.2亿元，累计拿地建面805.2万方，地价权益比例（权益地价款/总地价款）83.3%，累计拿地力度为32.6%。近12个月拿地金额情况来看，不同能级城市金额占比方面，一二线占比为84.1%，三四线占比为15.9%。拿地金额占比较高的城市有：广州（14.9%）、南京（11.3%）、佛山（9.1%）、北京（8.2%）、上海（6.9%）。2023年前三季度销售回笼率长期保持行业较高水平，“三道红线”维持绿档水平。 投资建议：保利发展回购股份及实控人增持，维护公司价值，彰显发展信心。 今年以来公司销售排名保持行业第一，龙头地位稳固。拿地聚焦一二线城市，未来增长可期。我们维持公司2023-2024年EPS为1.66元、1.71元的预测，以2023年12月11日收盘价计算，对应的PE为5.8倍和5.6倍，维持“买入”评级。 l风险提示：需求端政策力度、销售改善不及预期，定增落地不确定性。

事件：12月6日，公司发布2023年11月销售数据。2023年11月，公司实现签约面积159.46万方，同比-29.57%；实现签约金额312.37亿元，同比-15.61%。1-11月，累计实现签约面积2257.59万方，同比-6.25%；实现签约金额3995.04亿元，同比-0.16%。 点评：累计销售同比转负，龙头地位巩固。2023年11月公司签约面积159.46万方，同比-29.57%；签约金额312.37亿元，同比-15.61%。1-11月累计签约面积2257.59万方，累计签约金额3995.04亿元，同比分别-6.25%、-0.16%。单月销售均价1.96万元/平米，同比+19.83%；累计销售均价1.77万元/平米，同比+6.5%。根据克而瑞排行榜，公司1-11月累计销售金额位居行业第一。 保持拿地节奏，聚焦高能级城市。11月公司新增5宗住宅地块，拿地总金额113.6亿元，拿地总建面63.3万方，地价权益比例（权益地价款/总地价款）88.9%，本月拿地力度为36.4%，保持拿地节奏。公司1-11月累计拿地金额1302.2亿元，累计拿地建面805.2万方，地价权益比例（权益地价款/总地价款）83.3%，累计拿地力度为32.6%。近12个月拿地金额情况来看，不同能级城市金额占比方面，一二线占比为84.1%，三四线占比为15.9%。拿地金额占比较高的城市有：广州（14.9%）、南京（11.3%）、佛山（9.1%）、北京（8.2%）、上海（6.9%）。 销售回笼率保持行业高位，“三道红线”维持绿档。2023年前三季度，实现销售回笼3334亿元，回笼率为99%，销售回笼率长期保持行业较高水平。截至2023年三季度末，我们计算公司扣除预收款的资产负债率为66.27%、净负债率为62.85%，现金短债比为2.08，“三道红线”维持绿档水平。 投资建议：保利发展销售表现较好，排名保持行业第一；拿地聚焦一二线城市，未来增长可期。我们维持公司2023-2024年EPS为1.66元、1.71元的预测，以2023年12月6日收盘价计算，对应的PE为5.9倍和5.8倍，维持“买入”评级。 风险提示：需求端政策力度、销售改善不及预期，定增落地不确定性。