现在的荣盛,也许就是10 年前的万科。公司内外兼修。内,优秀的领导人、正确的布局扩张战略、三线城市丰富的快周转低成本开发经验、管理层股权激励;外,二三线城市的量、价、政策面更有利于公司的快速成长,并且京沪高铁对沿线城市经济的促进值得期待。 内在之一——优秀的核心领导人:董事长耿建民先生优秀且志向高远,军人出身的他认真、坚韧、强计划性、强执行力。一心做大做强公司,高达70%股份的控制权下仍继续增持。 内在之二 ——三线城市其他人难以比拟的开发优势:过去极为薄利的三线城市成功的多年开发经验,带来强大的成本控制、快周转能力。04-10年,三项费用率均在2.3%-4.8%区间之内,远低于行业平均。 内在之三——精准战略定位,农村包围城市。目前1450 万平米的储备,分布于7 省15 个城市,布局京沪高铁、京广铁路沿线。 内在之四——股权激励泛及72 名核心管理及技术人员。期权数量4800万份,占总股本3.35%,行权价11.99 元。要求2009-2012 年每年扣除非经常性损益净利润增速不低于35%,每年ROE 不低于15%。 外在——三线城市的满足规模扩张的量、同样上涨的价、京沪高铁的经济拉动。三线城市拥有足够大的市场、可获得足够多储备,来支撑快速扩张;三线城市也同样享受房价上涨带来的收益;刚需占比更大、市场波动性相对较小;政策执行力度明显宽松。 业绩保障性也较强,截止10 年中期预收账款46 亿元,加上中期结算收入29 亿,不但锁定10 年的预测收入,同时也已完成11 年约一半。 预计公司10-12 年EPS 分别为0.62、0.85、1.15 元,RNAV12.2 元。公司作为一个优秀的三线城市高周转开发商代表,作为一个潜在的高成长股,拥有明显超出行业平均水平的管理能力,我们继续维持增持评级,目标价14 元,对应RNAV 溢价13%。