2010年10月25日公司推出了股权激励方案草案,有助于增强投资者对公司前景的信心,对股价是正面影响。调高公司股票评级至“强烈推荐—A”。 事件:2010年10月25日,公司发布管理层股权激励草案。 公司拟向激励对象授予总量11,000万份的股票期权,占授予时公司股本总额的1.0004%,计划的激励对象总人数为851人,本计划授予的股票期权的行权价格为8.89元; 授予的股票期权的有效期为4年。授予的股票期权于授权日开始,经过一年的等待期,在之后的三个行权期,第一、第二和第三个行权期分别有40%、30%、30%的期权在满足业绩条件前提下获得可行权的权利; 各期行权条件:T年指股票期权授权日所在的年份,也即2010年。第一个行权期行权条件:T年ROE不低于14%,T年较T-1年的净利润增长率不低于20%;第二个行权期行权条件:T+1年ROE不低于14.5%,T+1年较T-1年的净利润增长率不低于45%;第三个行权期行权条件:T+2年ROE不低于15%,T+2年较T-1年的净利润增长率不低于75%; 评论:万科的行权条件非常宽松。有助于投资者增强对于公司前景的信心,对于股价是正面影响; 地产股票看反转:房地产投资增速保持快速增长,整个周期性行业股票都不错;加息开始后,房地产行业自身严厉的政策基本肯定不会再出台;在行业调控下,开发类股票的中枢应在15倍PE左右;股价上涨主要来自公司业绩的增长和公司基本面的超预期; 业绩预测与投资评级:预计2010-2012年公司EPS分别为0.60元、0.75元和1.01元。公司RNAV9.7元,当前股价折价8.3%。给予公司2011年15倍PE,目标价11.25元。调高公司股票评级至“强烈推荐-A”; 风险提示:房地产行业调整可能影响公司销售。

管理层有动力释放业绩:首开股份实现管理层现金激励已无悬念,作为曾经的北京国资地产板块龙头,无论是要提高自身在北京国资系统的地位,还是仿效首开股份推出管理层激励,都需要把北京城建业绩做好; 五棵松股权转让完成,三季度业绩靓丽:9月27日公告显示五棵松公司股权转让已完成,实现2.2亿元投资收益,公司半年报净利润为3.63亿元。根据调研,公司3季度世华水岸和首城国际等项目部分面积均已达到结算条件,三季度业绩应该比较靓丽; 每股含国信证券股权价值5元,含北科建股权价值0.8元,两公司都在积极争取IPO:公司持有国信证券3.43亿股(占比4.9%),鉴于国信证券的行业地位和规模,IPO 后总市值可能超过1000亿,而原始股本市值可能在900亿元左右,公司所持股权对应市值约45亿,对应每股价值5元。公司持有北科建公司2.8亿股,若上市后,对应市值在7.3亿元左右,对应每股价值0.8元; 业绩预测:考虑到公司管理层释放业绩动力以及公司项目的超预期销售,我们上调了公司未来3年的盈利预测,预计公司2010年到2012年的EPS 分别为1.19元、1.41元和1.77元; 股票估值:RNAV 为20.3元。按2010年15倍PE 进行估值,公司股票合理价值应在18.0元。考虑到公司每股还含有国信证券等股权价值5.8元。公司股票合理价值应为23.8元。我们暂按18.0元进行估值,调高评级至“强烈推荐-A”。