事件: 9月7日,公司公告,拟出资5,400万元收购深圳市隆兴投资有限公司所持陕西盛安矿业开发有限公司的90%股权,以获得为陕西省宁强县金硐子沟一带铜金矿(勘察面积:19.11平方公里)和陕西省宁强县鸡头山—小燕子沟一带金矿(勘察面积:6.29平方公里)。公司计划在本次收购完成后尽快将探矿权转为采矿权。 点评: 小燕子沟一带金矿预计在2012年6月底前办理完毕采矿权证,预计2012年8月完成选厂等矿山建设。据地质详查报告估算,小燕子沟一带金矿估算储量为矿石量833.21万吨,金金属量19.67吨,推测远景储量50吨。小燕子沟金矿床矿山建设规模设计为1000t/d,年处理金矿石量30万吨,年生产金为500kg。 如果按近两年来上海黄金交易所平均价格金300元/克,采选综合成本按120元/吨,矿产资源补偿费为年销售收入2%,资源税1.8%,增值税为10%,城市维护建设税0.9%,教育附加费0.3%,企业所得税25%计算,达产后小燕子沟一带金矿可为公司每年带来约6863万元净利润。按照当前股本计算,每股收益约增厚0.11元。 按现有储量测算,此采矿区的生产年限为26年,预计矿区将从2013年开始达产。以8%折现率计算,折现后权益净利润现值约为6.18亿元,折合每股价值0.96元。 金硐子沟一带铜金矿探矿权尚未取得地质详查报告,公司计划在2012年开始开展地质详查工作。该矿区面积超过小燕子沟金矿的3倍,未来价值值得关注。 在房地产业务受到国家调控政策的压制下,公司为保证平稳发展,及时转变经营方针,在以房地产业务为主营业务的基础上,开始探索新业务领域,实施多元化发展。今年6月份,公司公告称,出资设立新疆托里县华兴业矿业投资有限公司,注册资本2000万元,拟投资额不超过3.5亿元。8月份,公司又注册成立了托里县华富兴业矿业投资有限公司,注册资本100万元。公司欲以此为平台,在新疆境内收购金矿等矿产资源的矿业权。虽然目前公司在新疆的业务尚在推进过程中,但公司在陕西获得采矿项目的落定为公司在采矿业领域的发展迈出了坚实的一步。 在房地产业务方面,上半年,公司主要结算项目为大连“玫瑰东方”项目一期尾盘、长春“华业玫瑰谷”项目和深圳“华业玫瑰郡”项目的尾盘。“通州东方玫瑰花园”项目部分楼栋已开盘发售,但尚未结转。下半年,“通州东方玫瑰花园”项目将成为公司主要结算项目,目前来看,项目销售状况良好。另外,长春“华业玫瑰谷”项目也将继续开盘销售。 预计公司2011年-2013年净利润可达到5.08亿元、7.63亿元和11.45亿元,每股收益分别为0.79元、1.18元和1.78元。按目前股价,三年市盈率分别为15.65、10.47和6.94。公司股价偏低,具备良好的投资机会,给予“增持”评级。 风险提示:房地产政策调控风险;商品房销售结算达不到预期;小燕子沟金矿无法按预期投产;金硐子沟铜金矿探查储量较低;新疆矿业收购失败。

报告概要: 公司共实现营业收入15.11亿元,与去年同期相比增加了138.37%;实现利润总额2.71亿元,与去年同期相比增加了104.17%;实现净利润1.31亿元,与去年同期相比增加了31.12%。每股净资产3.695元,比上年度末增长了1.9%;每股收益0.12元,比去年同期增长了33.33%。 截至6月底,公司在施工面积258.29万平方米。报告期内,公司共签订销售合同面积7.07万平方米,合同额8.46亿元。 上半年,天房美域、翠海家园、天津湾、天房彩郡、天房雅韵等项目是公司的主要业绩收入来源。其中,天房美域上半年共完成合同销售面积3.06万平方米,合同金额4.12亿元,业绩贡献最大。下半年,天房美域、翠海家园和天津湾项目仍将是公司的主要营收来源。 公司项目全部集中在天津地区,目前在建项目共有16个,其中1个为一级开发项目。全部二级开发项目总权益建筑面积416.27万平米,一级开发项目总权益建筑面积113.95万平方米,其中保障房建筑面积317.3万平米。 在商品房发展受到抑制而保障房建设受到大力支持的行业形势下,公司确立了在保持普通商品房开发建设规模的同时,加大保障性住房建设力度的方针。在公司业务中,保障房业务占比较高,从数量上看,14个住房开发建设项目中有7个是保障房建设项目或包含保障房建设的项目;从规模上看,保障房开发权益建筑面积占比达到76.22%(不含一级开发项目)。截止到8月份,公司今年新增两个项目储备,均为保障房建设项目。 公司在大寺新家园公共租赁住房项目中仅承担代建责任,不参与项目投资,因此也不承担项目开发的风险,相应地,收益也相对较小,仅获取一定比例的管理费。在商品房市场受到严厉政策调控下,公司的保障房业务能为公司的发展提供稳定的收入和利润来源,保障公司的稳定发展。从目前的政策趋势来看,保障房建设是政府工作的重中之重,今后几年将继续迅猛的发展。公司将有望继续在天津的保障房开发建设中的扮演重要角色。 公司销售费用大幅降低,但管理费用增长较快。上半年,公司销售费用49.24百万元,同比下降14.17%;公司管理费用68.22百万元,同比上升29.38%;公司财务费用12.13百万元,同比下降4.79%。其中,销售费用降低主要是由于广告费用的大幅减少,管理费用的增加主要是职工薪酬的增加。随着公司保障房建设比重的增加,公司在宣传等销售支出上的花费将越来越少。而随着公司项目的不断增加,规模的不断扩大,管理费用的增长是趋势。 预计2011年-2013年公司结算收入约为31.96亿元、42.96亿元和49.32亿元,净利润可达到3.45亿元、5.98亿元和7.12亿元,每股收益分别为0.281元、0.460元和0.547元,年复合增长率为39.52%。按照公司目前股价,市盈率分别为15.91、9.72和8.17,处于较低区域,我们继续看好未来天津保障房建设为公司发展带来的正效用,因此,继续给予“增持”评级。 风险提示:(一)政策风险(二)资金风险(三)销售风险(四)市场单一风险。

业绩稳步提升,目标“百亿集团”。2010年,公司营业收入23.39亿元,同比增长26.47%。2004至2010年间,公司净利润年复合增长率达43%;净资产收益率从2004年的6.59%增长到2010年的21.09%;净利率从2004年的3.10%增长到2010年的21.23%。公司提出了“百亿集团”发展战略,规划通过5-10年的时间逐步实现总资产、净资产、销售收入的百亿计划。2011年公司在建与新开工面积将再创历史新高,可销售资源达70万平米。公司计划2011年销售资金回笼31.35亿元,比2010年增长约6.92%。公司的内部管理水平以及各项经营指标在深圳市国资系统内名列前茅,大股东给予了较大关注及支持。 公司保持合理土地储备,稳步实现异地扩张。截至2011年一季度,公司共有在建拟建项目9个,总占地面积约138.53万平方米,总建筑面积约353.94万平方米,能够为公司未来两三年的成长提供业务来源。公司拥有项目主要分布在深圳、惠阳、长沙、天津、西安、南宁等六个地区,从面积上看,公司项目分布已从深圳转向惠阳、长沙等二三线地区。这有助于减轻公司所受的来自一线城市房地产调控的影响。但是,公司自2010年以来至今未有新增项目,这不利于公司的可持续发展。在区位布局上,公司仍将以深圳地区为主,重点发展已布局区域市场,目前公司项目遍布珠三角、环渤海、北部湾等经济区域,未来还计划进军长三角区域。 从现金流量和偿债能力上来看,公司财务状况较稳健。这与公司稳健、谨慎的发展策略分不开,2010年以来公司在拿地和开发节奏控制上较为保守。2010年公司经营效率进一步提升,管理费用、销售费用、财务费用占营业收入比率继续下降,比重分别为2.97%、2.55%、4.13%,比2009年分别下降0.41、0.61、0.93个百分点。2011年一季度,公司管理费用率进一步下降到2%,但财务费用率增加较为明显。 2011年,星海名城七期、深圳振业城五期、深圳峦山谷花园一期和惠阳振业城二期将为公司提供主要结算收入来源,深圳项目仍为主体,另外,公司还有西安振业·泊墅一期和振业·青秀山1号两个主要项目在售。从上述项目的销售情况开看,目前公司业绩的锁定程度并不高,四个主要结算项目的销售力度仍需加大。 根据目前项目进度,预计公司2011年-2013年项目可实现结算面积分别为28.34万平方米、43.75万平方米和41.34万平方米,结算收入分别为34.16亿元、43.93亿元和49.52亿元。2011年和2012年公司营业收入将实现较快增长。预计2011年-2013年公司归属母公司股东净利润可达到6.03亿元、8.19亿元和9.44亿元,每股收益分别为0.792元、1.076元和1.241元,年复合增长率为25%,市盈率分别为10.36、7.62和6.61。目前公司股价处于较低区域,鉴于公司近年良好的发展态势、合理的项目储备、稳定的财务状况以及大股东的较大支持,我们看好公司的发展前景,给予“增持”评级。 风险提示:(一)政策风险(二)资金风险(三)销售风险。

公司前身为由天津市政府统一建设办公室改建而成的天津市建设开发公司。目前公司的控股股东为天津市房地产开发经营集团有限公司,实际控制人为天津市国资会。鉴于公司的发展历史和股东背景,公司积极参与天津市政基础设施建设、安居危改工程、保障房和商品房开发。先后开发建设用地1400多公顷,相继建成近40个居民小区,累计建筑面积1800余万平方米。 保障房项目占比高,暂为公司的发展重点。公司项目全部集中在天津地区,目前在建项目共有12个,其中1个为一级开发项目,6个项目为保障房项目或含保障房项目。全部二级开发项目总权益建筑面积286.45万平米,一级开发项目总权益建筑面积113.95万平方米,其中保障房建筑面积179.48万平米。从数量上看,有一半的项目涉及保障房;从规模上看,保障房开发权益建筑面积占比达到44.83%。从目前的政策趋势来看,保障房建设是政府工作的重中之重,今后几年将实现迅猛的发展。公司将有望继续承担天津保障房开发建设的重任,直接从保障房发展中受益。 天津2011年计划建设公共租赁房4.4万套,总建筑面积200万平米,预计公司能承建一半左右,在商品房市场受到严厉政策调控下,保障房业务能为公司的发展带来以下几点好处:保障房建设是地方政府今年必须完成的工作,地方政府会给予支持;公司已积累了保障房开发建设的经验,能够从中获得理想的利润;保障房项目周转快,资金占用压力小;公司参与保障房建设后较易获得银行贷款,有利于公司充实资金力量;有利于未来在拿地等方面获得便利。 2010年公司年报数据显示,公司目前财务状况稳健,业绩有望继续保持增长。2010年末,公司账面货币资金12.7亿元,预收账款48.36亿元,而公司应付账款、其他应付款以及一年内到期的非流动负债总计只有16.37亿元,基本可以保障。2010年公司资产负债率为65.47%,归属母公司股东权益/带息债务比率为1.42,与同行业上市公司相比公司总体偿债能力较好。2010年经营活动产生现金流净额9.98亿元,在行业中处于较高水平。由于公司在天津有着优良的市场声誉以及公司拥有较多的保障房项目,因此公司在银行信贷方面能力较强。 预计2011年-2013年公司结算收入约为31.96亿元、42.96亿元和49.32亿元,净利润可达到3.45亿元、5.98亿元和7.12亿元,每股收益分别为0.281元、0.460元和0.547元,年复合增长率为39.52%。按照公司目前股价,市盈率分别为20.11、12.28和10.33,与房地产行业目前19.65倍的平均市盈率相比较,目前公司股价处于合理区域,我们看好未来天津保障房建设为公司带来的收益,因此,给予“增持”评级。 风险提示:(一)政策风险(二)财务风险(三)销售风险(四)市场单一风险。

公司区域战略是“以北京、深圳、大连及津京环渤海带为重点,结合二、三线重点城市”,公司已开始加快区域战略布局,开始进入了快速发展的新时期。 目前,公司在开发或待开发的项目共有8个,总占地面积137.31万平方米,总建筑面积273.82万平方米,估算未结算面积约237万平方米。今年,深圳玫瑰郡、大连玫瑰东方、长春玫瑰谷等项目将为公司贡献主要业绩。明年开始,公司核心项目——北京东方玫瑰将成为公司的主要营收来源,预计公司业绩将实现较大飞跃。 公司在获得土地储备方面的主要优势有:(一)大股东的支持。(二)承接一级开发项目为公司获得土地储备提供条件。(三)公司多次通过股权收购以较低廉的价格获取土地储备。今年公司共增加4个项目的土地储备,总建筑面积128.75万平方米,其中2个项目来自股权收购,建筑面积占新增总储备的70%。 公司财务状况相对稳健,管理能力较强。在融资能力方面,公司积极开拓股权融资、债权融资、项目融资等多种渠道。由于公司北京通州的项目符合城市发展规划,因此较易获得资金支持。 预计公司2010年-2012年净利润可达到2.95亿元、4.81亿元和7.29亿元,每股收益分别为0.457元、0.745元和1.13元,年复合增长率为84.13%。按照公司目前股价,三年市盈率分别为14.87、9.11和6.01,目前公司股价处于低估区域,具备良好的价值投资机会。 通过对公司RNAV测算及其对房价变动敏感性分析,按照目前房价,公司RNAV值为8.48元,目前股价折价20%。即便公司项目销售均价下降20%,公司合理价值仍有7.46元,高于目前股价。因此,我们认为,公司目前股价偏低,给予“增持”评级。 风险提示:(一)政策风险(二)资金面风险(三)销售风险。

资金充沛,稳步寻求快速周转。公司十分注意控制开发风险,关注现金流情况,现金持有量处于较高水平,同时,在考量和选择项目时,将“能否实现快速周转”作为重要标准之一。截止到今年三季度末,公司账上货币资金数量达到127.20亿元,期末现金及现金等价物余额为125.96亿元,在全部上市房地产公司中排名第四,仅次于万科、保利、金地这三家大市值房地产公司;三季度公司经营活动现金流入在行业中排名第三,仅仅落后于两大行业龙头万科和保利,金额达到77.17亿元。公司不仅在项目销售上能够取得较好的成绩,保证现金流回流顺畅,在筹集资金上也具有比较优势。 项目储备充足,未来业绩较有保障。当前,公司在建或待建项目共41个,总占地面积952.86万平方米,建筑面积1527.70万平方米,其中北京有25个,建筑面积642.60万平方米,是公司最主要的开发区域。公司业务范围已覆盖全国。按照每年250万平方米的开工速度,公司目前土地储备可供开发5-6年。2009年底,公司未结算建筑面积超过1000万平方米,预收账款收入52.27亿元,为公司近一两年业绩提供了良好保障。今年,公司项目的销售情况依然良好,项目去化速度较快,且销售均价呈上涨趋势,截止到三季度,公司预收账款达到75.44亿元。 公司业绩在未来至少两至三年的时间内将稳步释放。 公司在北京拿地具有比较优势。公司拥有北京国资委背景,在北京地区从事房地产开发经营业务多年,并成功开发了国奥村、国家体育馆等多个大型项目,在北京市场拥有较好品牌声誉。另外,由于今年北京开始试点新土地竞买方式,采用“综合条件最优者得”的综合评标方式,有利于公司在北京获得更多的土地储备。 公司看好商业地产发展空间,计划扩大商业地产经营规模,以增强公司项目开发盈利能力和可持续发展能力,扩大并稳定公司收入来源和利润来源。目前公司持有复兴商业城、北京发展大厦等六处物业项目以及北京宝辰饭店、三亚天鸿度假村两家高级酒店,总建筑面积21.22万平米。公司现有项目中有不少具有留存价值的商业地产。 激励计划对调动管理层和业务精英的积极性起到了较好效果,年底前或明年初会推出第二期激励计划。新计划有望扩大激励对象范围,并完善考核指标计算方式,考虑引进与公司股价挂钩因素,使激励计划更有效地促进公司经营目标的实现,更有利于公司价值的提升。 预计2010年-2012年公司净利润可达到13.88亿元、19.97亿元和27.89亿元,每股收益分别为1.21元、1.74元和2.43元,年复合增长率为44.23%。按照公司目前股价,三年市盈率分别为15.20、10.57和7.57,因此,目前公司股价处于低估区域,具备价值投资机会。 风险提示:(一)政策风险;(二)销售风险。